1、中心城区品质化提升老旧小区改造实施方案梅花村街道01项目概况2018年10月，习总书记视察广州，做出了“注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”的重要指示。为深刻贯彻落实习总书记“老城市新活力”重要理念，在综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境方面出新出彩，广州市发起“中心城区品质化”专项提升系列工程。越秀区梅花村街道以本次中心城区品质化提升项目为契机，提出“美好梅花 共谱三韵”建设目标，完善社区生活圈建设，让人民更有获得感，让社区更有归属感。本次提升改造范围包括东兴中社区，东兴南社区，水均社区、梅花村社区及共和大街11号至15号。聚焦民生难题的同时，2、用好梅花村街道的历史、文化、艺术资源，打造“潮韵东兴”、“花韵水均”、“文韵梅花”三个重点样板社区。补齐民生短板，提升社区服务设施，植入公共艺术，以共建、共治、共享的方式，倡导居民共同打造宜居、宜业、宜游、宜学、宜养的美好生活梅花样板。2实施范围包括东兴中社区，东兴南社区、共和大街11号-15号实施范围包括梅花村小区实施范围包括水均社区、水均岗小区、东风东大院3广州大道中广州大道中东风东路东风东路水均小区梅花村小区东兴中小区共和大街11号-15号东风东大院水均岗小区东兴北小区东兴南小区文化里大院环市东环市东社区社区东风二东风二社区社区梅东梅东社区社区杨箕杨箕社区社区中山一中山一社区社区东兴中东3、兴中社区社区东兴南东兴南社区社区水均水均社区社区福今福今社区社区梅花村梅花村社区社区共和共和社区社区共和东共和东社区社区共和西共和西社区社区西元岗西元岗社区社区共和苑共和苑社区社区福今路6号大院中山一路13号小区东风东路801号大院广东省外贸大院天河路天河路建筑本体本次改造工作开展的老旧小区内部建筑老化情况较为严重，存在发霉、破损、三线杂乱、化粪池堵塞等多种问题公共空间内部公共空间存在不同程度的破损，围墙老化、表层脱落等问题，在使用层面，一方面空间被停车大量占据，另一方面缺乏对使用者需求的考虑02改造思路专项设计指引整体工作框架提升类（1项）完善类（14项）1、建筑本体共用部分1.楼栋门（164、4个）2.门禁系统（50栋）3.楼道照明（1017盏）4.楼道修缮（286栋）5.楼栋“三线“（286栋）6.楼栋消防设施（268栋）7.楼栋供水设施8.楼栋排水设施（92栋）9.屋面防水10.化粪池11.电器设施12.外墙治理（275栋）13.建筑户外构造构件14.公用窗安装铝合金窗15.防盗网16.一户一水表17.一户一电表18.管道燃气19.适老化设施（207栋）2、小区公共部分20.消防通道21.室外消防设施22.无障碍设施23.人行安全设施24.小区道路25.地面铺装26.垃圾分类27.排水管网（非雨污分流）28.监控设施29.修缮围墙30.“三线整治”31.雨污分流32.供电设施35、3.供水管网1、建筑本体共用部分34.遮阳棚（274栋）35.空调机位36.外立面整饰37.楼梯绿化38.建筑节能改造39.加装电梯40.信报箱41.照明设施42.信息标识43.公共晾晒设施44.小区绿化45.小区公共空间46.小区入口47.景观小品48.儿童娱乐设施49.非机动车泊位50.机动车泊位51.拆除违法建设52.充电桩53.快递设施54.信息宣传栏1、小区公共部分55.公服设施56.危房治理57.急救设施58.智慧社区59.建设海绵城市2、后期管养60.完善规范化物业管理（后续管理）基础类（20项）改造内容03改造后意向外立面水均岗外墙提升水均岗29号之二、31号共和大街11号之一6、二楼水均岗41号铲除原涂料层，敲掉空鼓结构至结构面；清水淋湿刷素水泥浆（建筑胶水1：4）挂网批荡（干混抹灰砂浆DP，强度M10，抗渗P6）抹至与原抹灰层同厚基底预处理专项设计指引：建筑本体共用部分雨棚更换水均片区内破损雨棚专项设计指引：建筑本体共用部分水均大街小区改造前水均大街小区改造前东风东大院改造前改造做法鸿业大厦前广场户外公共空间提升东兴中路与东兴南路十字路口鸿业大厦前广场位于东兴中路与东兴南路交界处，是片区面向市民的重要界面，现状可识别度较低、整体使用品质低下现状商业外摆空间较为消极，成为停放共享单车的场地鸿业大厦前广场使用现状鸿业大厦前广场户外公共空间提升13东兴中社区：建设复合全龄7、的社区公共活动空间社区内有多处分布零散的公共空间，存在因建设时间较久而部分设施损坏、位置处于社区边缘使用率较低等问题三心：2处社区交融心，建立活跃的社区社群14东兴一街小区活动空间社区公共活动空间充足进行无障碍改造进行无障碍改造划定不同的活动分区，划定不同的活动分区，增加空间利用率增加空间利用率重新规划座椅位置，重新规划座椅位置，增加场地活力增加场地活力社区内原有公共活动空间800，但设施老旧、空间安排不合理，使用率较低15分为休闲区域、邻里草地、教育活动3个主要部分，为社区打造一个人人都有空间的公园亲子教育活动亲子教育活动鼓励居民进行拉伸等不同类型鼓励居民进行拉伸等不同类型的活动和锻炼的活动8、和锻炼休闲区域，可供居民聊休闲区域，可供居民聊天、就坐、听音乐天、就坐、听音乐无障碍进入无障碍进入三心：2处社区交融心，建立活跃的社区社群放置信箱放置信箱改造为社区共享的公共空间改造为社区共享的公共空间道路改造道路改造楼栋之间有闲置空地约200，原为社区核酸点，在后疫情时代重新规划利用，打造为一处社区共享的公共空间三心：2处社区交融心，建立活跃的社区社群17东兴中小区活动空间社区公共活动空间充足更换为更适宜运更换为更适宜运动的彩色沥青动的彩色沥青维护和新增运动维护和新增运动设施设施隔绝车行道与运隔绝车行道与运动空间动空间东兴一街小区活动空间另有一处康体活动空间200，有若干铁制活动设施，未形成9、良好的社区运动氛围三心：1处社区活力心，合理设置全龄健身设施一环：人车分流引导，提供家门口的运动选择现状公共空间之间的道路破损，道路两旁被停放车辆占据，缺乏人车分流，人行体验不佳人车相会避让空间不足人车相会避让空间不足重新规划绿地，重新规划绿地，增加停车空间增加停车空间对小区内部交通进行梳理，规划一条安全的健康慢跑道，串珠成链，联系三处活动空间铺设健康跑道铺设健康跑道结合设置斜坡结合设置斜坡低成本易维护的低成本易维护的本土植物本土植物一环：人车分流引导，提供家门口的运动选择20作为联系小区内两个重要历史建筑节点的主要道路，目前两侧均停满车辆，不能体现小区的历史文化梅花村小区主要道路梅花村小区主10、要道路结合两侧既有绿化带，以梅花村小区的历史、艺术、名人、儿童画为主题的创作，设立“梅花之源”人文展示窗车位编号步道标识人文展示窗休憩座椅人文展示窗透水铺装车道标识梅花村小区主要道路梅花村小区宅间空地小区内不同组团间楼间距较大，可利用的宅间空地数量多，但各有“风格”，缺乏对闲置空间的统一谋划梅花村小区公共空间梅花村小区宅间绿化宅间绿化老旧，欠缺维护，通常为不可进入式绿化带，对公共空间品质提升作用有限梅花村小区公共空间该处口袋公园周边住有大量退休老人，但场地内高差较大，且缺乏停留、康体活动设施，使用效率不高梅花村小区公共空间更换为防滑耐久的场地铺装，增设无障碍坡道方便老年人出入，同时结合休憩场地11、增设简易的健身器材，提升复合使用效率梅花村小区公共空间该处口袋公园位于小区主入口北侧，场地空间被大量不可进入的绿化隔离带分割，座椅设置杂乱梅花村小区公共空间梅花村小区西入口小区西入口沿线是小区内为数不多植有大量梅花树的公共空间，毗邻育才中学，围墙年代久远，存在发霉等情况梅花树梅花树围墙发霉、损坏围墙发霉、损坏地面破损地面破损将围墙改造为社区记忆博物馆，展现梅花村小区丰富的社区文化，提升“梅花之路”的步行体验设置特色围墙装置设置特色围墙装置更换人行铺装更换人行铺装铺设透水沥青铺设透水沥青梅花村小区西入口29学校门户空间缺乏合理规划利用划分步行路线划分步行路线围墙改造利用围墙改造利用现状上下学路无12、人车分流及步行安全引导，门户空间利用不足，未形成学校的文化氛围育才中学出入口30学校门户空间缺乏合理规划利用XY划分步行路线划分步行路线路面整修路面整修梅东路至育才中学的道路未形成“书香”氛围，且路面破损，机动车、非机动车与行人混行楼梯整修楼梯整修引导商业业态更新引导商业业态更新梅东路至育才中学的道路31进行入户公共空间改进行入户公共空间改造引导，化零为整造引导，化零为整集中改造无法使用的集中改造无法使用的绿地为小区活动空间绿地为小区活动空间楼前居民自发经营的小绿地空间，使得入户空间被占据，且整体风貌较为混乱，缺乏一处可供居民休憩、活动的社区中心水均大街小区宅间绿地投资估算04项目编码项目名称13、估算价值(万元)指标值占投资额(%)备注建筑安装工程费其他费合 计(万元)单位数量单位造价(元/)一建安工程费3193.74 3193.74 80.62%(一)东兴片区1115.93 房屋建筑本体整饰工程351.40 1楼道翻新工程（粉刷、三线整理、消防箱维修、助力扶手安装、照明更新等）351.00 栋54.00 65000.00 含共和大街11到15号共3栋2楼栋入户大门及门禁0.40 套1.00 4000.00 社区公共市政环境工程779.93 1雨水花园建设（花池、坐椅、风雨廊架、绿植等）59.80 920.00 650.00 含海绵设施建设2透水铺装（5陶瓷透水砖）含透水基层352.814、0 9800.00 360.00 含装饰井、雨水排水口改造3雨水排水（）30.00 m200.00 1500.00 4三线规整（修剪、拉挂规整）94.38 m3630.00 260.00 5三线下地（过街部分）74.90 m535.00 1400.00 6小区内部车行路提升改造72.00 4800.00 150.00 沥清铺装及标线7小区入口提升改造33.00 处6.00 55000.00 8小区共公照明改造4.25 盏50.00 850.00 9鸿业大厦内街巷提升（含城市家具等）28.80 480.00 600.00 10宣传栏更新10.00 m80.00 1250.00 11垃圾收集站建设15、5.00 个2.00 25000.00 12单元楼栋二次供水系统改造（东兴北路64号）15.00 套1.00 150000.00 33本次初步投资估算总造价为3961.58万元，其中建安工程费用3240.81万元，工程建设其他费用532.12万元，预备费用188.65万元投资估算34项目编码项目名称估算价值(万元)指标值占投资额(%)备注建筑安装工程费其他费合 计(万元)单位数量单位造价(元/)(二)梅花村社区873.16 房屋建筑本体整饰工程117.60 1建筑内部翻修（地面铺装、墙面翻新）60.00 1000.00 600.00 2建筑立面修缮工程（重新挂网批砂浆、刷漆、更换防盗网、雨棚等16、）57.60 1200.00 480.00 3历史建筑保护修缮（结构加固、博物馆装饰）192.00 600.00 3200.00 4楼栋入户大门及门禁0.00 套4500.00 社区公共市政环境工程755.56 1雨水花园建设（花池、坐椅、风雨廊架、绿植等）288.64 3608.00 800.00 2小区内部车行道路铺装沥清路面115.20 6400.00 180.00 含装饰井、雨水排水口改造3人行区透水铺装（5陶瓷透水砖）444.24 12340.00 360.00 含装饰井、雨水排水口改造4雨水排水（）45.00 m300.00 1500.00 5小区入口提升（地面铺装、立面整饰）1517、.00 项1.00 150000.00 5三线规整（修剪、拉挂规整）68.38 m2630.00 260.00 6三线下地（过街部分）51.80 m370.00 1400.00 7宣传栏更新12.50 m100.00 1250.00 8快递存放柜3.44 套4.00 8600.00 35项目编码项目名称估算价值(万元)指标值占投资额(%)备注建筑安装工程费其他费合 计(万元)单位数量单位造价(元/)(三)水均片区1251.72 房屋建筑本体整饰工程505.00 1楼道翻新工程（粉刷、三线整理、消防箱维修、助力扶手安装、照明更新等）481.00 栋74.00 65000.00 2水均大街社区界面18、提升24.00 200.00 1200.00 3楼栋入户大门及门禁0.00 套4500.00 社区公共市政环境工程746.72 1雨水花园建设（花池、坐椅、风雨廊架、绿植等）68.00 850.00 800.00 2透水铺装（5陶瓷透水砖）含透水基层306.72 8520.00 360.00 含装饰井、雨水排水口改造3乐活街区建设（铺装、立面整饰、城市家具、照明、标识等）133.00 1400.00 950.00 4雨水排水（）21.00 m140.00 1500.00 5育才中学出入口空间优化提升15.00 项1.00 150000.00 6小区主入口提升（地面铺装、立面整饰）24.00 项19、3.00 80000.00 7三线规整（修剪、拉挂规整）60.58 m2330.00 260.00 8三线下地（过街部分）50.40 m360.00 1400.00 9车行道路铺装沥清路面28.80 1600.00 180.00 含装饰井、雨水排水口改造10宣传栏更新20.00 m160.00 1250.00 11快递存放柜1.72 套2.00 8600.00 12拆违（一层住户自建围挡）15.00 处50.00 3000.00 13化粪池改造2.50 处1.00 25000.00 36项目编码项目名称估算价值(万元)指标值占投资额(%)备注建筑安装工程费其他费合 计(万元)单位数量单位造价(20、元/)二工程建设其它费532.12 532.12 项013.43%1建设单位管理费43.19 43.19 项财建2002394号2工程监理费83.24 83.24 项发改价格2007670号文3前期规划实施方案编制费45.0045.00 项投资额的1.5%4工程勘察设计费200.80 200.80 项4.1工程勘察和测量费25.93 25.93 项建标造200711号,暂按建安费*0.8%计算4.2设计费140.46 140.46 项计价格200210号，难度系数1.15，改拓建调整系数1.14.3施工图审查费9.13 9.13 项发改价格2011534号文,设计费*6.5%4.4施工图预算编21、制费14.05 14.05 项计价格200210号,预算编制费为设计费*10%,竣工图编制费为设计费*8%4.5竣工图编制费11.24 11.24 项5招标代理费(含设计、咨询、监理及施工等招标代理费)18.14 18.14 项计价格20021980号文6代建费64.82 64.82 项穗发改投资200530号文7场地准备及临时设施费9.72 9.72 项建标20111号,按建安工程费的0.3%8检验检测费9.72 9.72 项暂按建安费*0.3%9工程造价咨询服务费(施工全过程)30.77 30.77 项粤价函2011742号文10树木保护专章12.00 12.00 项11工程保险费9.72 9.72 项咨经199811号文,建安费*0.3%12历史文化遗产调查与保护专章编制费5.00 5.00 项三基本预备费(一+二)*5%188.65 188.65 项4.76%合计(一三)3240.81 720.77 3961.58 100%