1、本案本次汇报需要解决的问题本案本次汇报需要解决的问题问题一本案定位体系问题三项目功能分区建议问题二业态规划及产品发展建议问题四经营管理及盈利模式分析问题五投资分析及财务测算11.0 本案定位体系本案定位体系.P5-112.0 业态规划及产品发展建议业态规划及产品发展建议P12-373.0 功能分区建议功能分区建议P38-54目目录录4.0 经营管理及盈利模式建议经营管理及盈利模式建议P55-615.0 投资分析及财务测算投资分析及财务测算.P62-6926.0 观点回顾及总结观点回顾及总结P70-78本案定位体系1 市场定位市场定位 功能定位功能定位 形象定位形象定位 客户群定位客户群定位 档2、次定位档次定位 产品销售及租赁定位产品销售及租赁定位4定位背景分析河西建材市场河西建材批发市场物业以“大棚式”“地摊式”为主，缺乏现河西建材批发市场物业以“大棚式”“地摊式”为主，缺乏现代化、专业化规划运营的专业市场，应对市场需求变化的能力代化、专业化规划运营的专业市场，应对市场需求变化的能力差，与顾客需求形成错位，粗放式经营。差，与顾客需求形成错位，粗放式经营。价值大卖场地摊式展示加工仓储交易大棚式大棚式商铺式商铺式第一代第一代第二代第二代第三代第三代河西建材批发集中在“大棚式”“地摊式”时代，属于较河西建材批发集中在“大棚式”“地摊式”时代，属于较低级的商业模式形态，进入门槛低，没有管理平3、台，难低级的商业模式形态，进入门槛低，没有管理平台，难于实现商业价值；于实现商业价值；本案大市场若重新规划，必须从观念和理论上应有所突本案大市场若重新规划，必须从观念和理论上应有所突破，市场定位应把握产品升级与经营模式突破。破，市场定位应把握产品升级与经营模式突破。本案定位体系本案定位体系定位背景定位背景综合考虑综合考虑，本案商业，本案商业发展方向为：专业型商业发展方向为：专业型商业市场市场区域属性约束条件 该区域新城区，城市发展重点区域 项目紧邻G303/304国道以及铁路干线沿线，区域适合延续当地产业商业发展历史，规模型商业地产开发；未来专业市场商贸/批发/交易/集散地项目地块周边环境交通4、条件/可视性/当地产业发展历史城市现存专业性商业分布特征内容详见本案市场分析论证报告本案定位体系本案定位体系-市场总体定位市场总体定位描述描述市场定位描述：市场定位描述：通辽钢材、木材、建材商贸物流加工一站式集散地5通过地块指标分析，根据对地块自身因素以及片区环境资源条件的分析，寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度：中端或中端偏低物业中端或中端偏低物业（根据不同的业态调整档次）（根据不同的业态调整档次）指标顶级产品高端产品中高端产品中端产品中低端产品对外部景观的要求稀缺资源较高无对公共配套的要求弱较高经营环境适应性弱强对公共交通的依赖弱对场地规模的要求较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率5、的要求低层、低密低层、低密一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃基本匹配对成本价的适应性强强低成本对租金价格的限制市场制高点一般低价格地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合基本支持目标不支持本案定位本案定位体系体系四、档次定位6市场定位体系市场定位体系六、客群定位自营户和投资者；自营户和投资者；业态租赁购买观望建材578-木材13519钢材-235合计701554租赁50.36%购买10.79%观望38.85%自营户：本市场区域购买商户占自营户：本市场区域购买商户占10.79%10.79%；观望商户：通过后期营销推广引导商户购买本项目观望商户：通过后期营销推广引导商户购买本项目商铺，占商铺，6、占38.85%38.85%；租赁户：占租赁户：占50.36%50.36%（通过营销推广手段引导投资客（通过营销推广手段引导投资客购买本项目商铺）购买本项目商铺）投资客：投资客：1.本案周边老城区其他专业市场各经营业态业主/经营商家；2.来本地做生意的专业批发市场行销人员/分销商以及经营商；3.区域雄厚资金实力的个人，对商业市场有敏锐的前瞻性和理财能力，转租运营手段高超。7业态规划及产品发展建议2 业态规划及经营品类建议业态规划及经营品类建议 产品发展建议产品发展建议专业型商业可行性专业型商业可行性业态取舍因素业态取舍因素区域消费者的偏好区域市场饱和程度未被满足的市场需求经营者需求商家意愿商家意7、愿与其他商业项目的差异化与其他商业项目的差异化&+本案业态规划依据本案业态规划依据业态明细选择钢材钢材加工木材木材加工租赁建材及其他管材、板材陶瓷、涂料门业、油漆沙子、水泥等机械、零配件等本案商业本案商业业态可行性业态可行性市场供需结构及本案业态可行性调研分析热点业态热点业态：钢材、建材、木材等辅助业辅助业态态：机械零配件、仓储、银行、餐饮等9业态规划建议业态规划建议建材、装饰建材、装饰钢材交易钢材交易钢材加工钢材加工木材销售木材销售木材加工木材加工10租赁租赁业业态规划建议态规划建议主力“六大业态”主力“六大业态”11 市场目前共有各类商户166户；抽样调研六大业态，共计调研各类业态商户基数8、86户，总户的一半以上；业业态规划建议态规划建议配套业态建议配套业态建议木材区木材区数量木材木材加工区加工区数量钢材钢材加工区加工区数量建材建材商家数量租赁租赁商家数量钢材区钢材区商家数量停车场3停车场5停车场6停车场8停车场0停车场5展台、展厅0展台、展厅0展台、展厅0展台/展厅5展台/展厅0展台/展厅0物流9物流1物流6物流17物流12物流13银行17银行5银行7银行21银行10银行17仓储2仓储1仓储1仓储13仓储5仓储6餐饮、水吧7餐饮、水吧0餐饮、水吧3餐饮/水吧14餐饮/水吧5餐饮/水吧9洗浴/SPA0洗浴/SPA0洗浴/SPA2洗浴/SPA8洗浴/SPA7洗浴/SPA11快捷酒店9、0快捷酒店0快捷酒店1快捷酒店3快捷酒店3快捷酒店3休息区0休息区0休息区1休息区1休息区0休息区0共调研商户1757241221合计86（市场共有各类商户166户），业业态规划建议态规划建议配套业态建议配套业态建议业态钢材钢材加工木材木材加工建材租赁抽样基数2171752412合计86本案配套业态可行性调研分析 重点参考重点参考：银行、仓储、物流 辅助参考：辅助参考：停车场、餐饮、洗浴、快捷酒店等配套业态 商户需求商户抽样基数百分比停车场278631.40%展台/展厅55.81%物流5867.44%银行7789.53%仓储2832.56%餐饮/水吧3844.19%洗浴/SPA2832.56%10、快捷酒店1011.63%休息区22.33%2755877283828102010203040506070809012业态规划建议业态规划建议建材、装饰建材、装饰钢材交易钢材交易钢材加工钢材加工木材销售木材销售木材加工木材加工13租赁租赁业态规划建议：业态规划建议：主力业态：如上图主力业态：如上图配套业态：配套业态：银行、仓储、物流、停车场、餐饮等业业态规划建议态规划建议业态业态经营品类明细经营品类明细钢材及加工市场方管、圆管、角钢、槽钢、镀锌材、中板、卷板、冷板、花纹板、锰板、新抚、凌钢、螺纹钢、盘螺、盘圆、圆钢、铁板、镀角、无缝钢管、钢塑复合管、热镀角、工字钢、钢材加工、折弯、开槽等木材市场11、（含加工）板材、方材、檩材、建筑模板、原木破板、破条等建材市场钢、木门、防盗门、岩棉、毛毡、砂浆、焊接剂、瓷砖、五金电料、防水、涂料、白灰、珍珠岩、卫浴、板材；陶瓷洁具、管材、油漆、壁纸、地板、租赁市场 架子管、扣件、丝杠、物流、派车、清水模版、步步紧、穿墙螺丝、移动脚手架、山型卡加工剪板、折弯、打孔、插桩、厢板、踏步牛羊槽、刮土板等本案业态经营品类建议本案业态经营品类建议1415经营品类经营品类-钢材、钢材加工钢材、钢材加工业态种类经营品类钢材及加工方管、圆管、角钢、槽钢、镀锌材、中板、卷板、冷板、花纹板、锰板、新抚、凌钢、螺纹钢、盘螺、盘圆、圆钢、铁板、镀角、无缝钢管、钢塑复合管、热镀角、12、工字钢等商家举例16经营品类经营品类-木材及加工木材及加工业态种类经营品类木材及加工板材、方材、檩材、建筑模板、原木破板、破条等商家举例业态种类经营品类建材钢、木门、防盗门、岩棉、毛毡、砂浆、焊接剂、瓷砖、五金电料、防水、涂料、白灰、珍珠岩、卫浴、板材；陶瓷洁具、管材、油漆、壁纸、地板商家举例17经营品类经营品类-建材建材18经营品类经营品类-建材建材19经营品类经营品类-建材（陶瓷建材（陶瓷/卫卫浴）浴）业态种类经营品类陶瓷卫浴陶瓷（墙砖、地砖、艺术瓷、仿古瓷砖）；卫浴、洁具（浴缸、钢板、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、便器、便斗、水槽卫浴配件）商家举例20业态种类经营品类灯饰民用灯具13、工程用灯具、灯饰配件、其它照明设备及饰品商家举例经营品类经营品类-建材（灯饰）建材（灯饰）21业态种类经营品类安防、监控用品解码器、高速球、摄像头、监控机、探头、分配器、转换器、分割机、电视墙等商家举例经营品类经营品类-建材（安防、监控用品）建材（安防、监控用品）22业态种类经营品类餐饮休闲娱乐快餐、休闲餐、网吧、台球、健身馆、茶艺馆、水吧、养生馆、足疗洗浴等商家举例经营品类经营品类-餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐业态规划及产品发展建议2 业态规划及经营品类业态规划及经营品类 产品发展建议产品发展建议河西建材河西建材市场商铺户市场商铺户型型类型需求统计分析类型需求统计分析业态开间进深单层面积（）商14、户数量钢材销售区1210120212896968484其他-010钢材加工区208160112896668481木材区（含加工）12896201088010建材区1289642481921101212011121518033其他-02租赁128962812961112151809其他-03河西建材市场各业态主力户型如上表所示，其中描黑部分为各业态经营户为未来需求的主力户型，对本案商铺户型设计做出了指数参考。24各各功能功能分区商铺户分区商铺户型设计参考指数型设计参考指数业态业态开间开间进深进深标准户型面积标准户型面积一托一结构一托一结构钢材（含加工）684896钢材区（简易房）2.5410-钢15、材区（内街商铺）4.583672木材（含加工）684896建材61272144租赁684896其他区684896户型规划参考说明：户型规划参考说明：1.1.户型设计原则：实用、经济实惠、商户预期；户型设计原则：实用、经济实惠、商户预期；2.2.户型面积根据不同业态而规划，对本案户型设计提供了导向性；户型面积根据不同业态而规划，对本案户型设计提供了导向性；3.3.该户型为理想状态规划，具体施工可根据实际情况做相应调整；该户型为理想状态规划，具体施工可根据实际情况做相应调整；本案各功能分区商铺户型设计指数本案各功能分区商铺户型设计指数参考参考25本案各功能分区堆场（或仓储）户型设计指数本案各功能分16、区堆场（或仓储）户型设计指数参考参考堆场户型规划参考说明：堆场户型规划参考说明：1.1.户型面积根据不同业态而规划，对本案户型设计提供了导向性；户型面积根据不同业态而规划，对本案户型设计提供了导向性；2.2.户型规划参考了临沂市场经营商家的现状，具备实用和实惠的优势；户型规划参考了临沂市场经营商家的现状，具备实用和实惠的优势；3.3.该户型为理想状态规划，具体施工可根据实际情况做相应调整；该户型为理想状态规划，具体施工可根据实际情况做相应调整；临沂专业市场（钢材、木材等）经营户堆场现状户型参考业态业态开间（米）开间（米）进深（米）进深（米）柱距（米）柱距（米）标准户型面积（）标准户型面积（）钢17、材（线材区）927-243钢材（管材区）1818-246324-432木材市场2050-80-1000-1600本案专业市场（钢材、木材等）经营户堆场本案专业市场（钢材、木材等）经营户堆场/仓储户型设计指数参考仓储户型设计指数参考钢材市场（含加工）20196380木材市场（含加工）16-建材市场（仓储区）251008-8.4250026户型特点（背靠背）户型特点（背靠背）户型平面户型平面产品特点：产品特点：商铺框剪结构，可自由分割组合。上下二层为一组；可一组一户，也可横向或竖向组合，根据商户意愿规划。户型建议：户型建议：囊括了一托一、一托二格局；沿街商铺拐角均作一二托户型；根据不同业态调整建筑18、指数（开间、进深、层根据不同业态调整建筑指数（开间、进深、层高和柱距等；高和柱距等；本案产品发展建议本案产品发展建议商铺商铺A1B1A2B2A3B3A4B4A5B527 建筑风格：现代、开阔、体现蒙东地区专业市场气质。建筑形式：产权式商铺分割（如上图所示）建筑格局：一托一/一托二；产权式商铺外立面产品发展建议产品发展建议沿街商铺外立面建议沿街商铺外立面建议28产品发展建议产品发展建议停车场及物流建议停车场及物流建议停车场配置建议：方案一：设置在主出入口两侧规划停车位，货运、物流保持车辆出入畅通；方案二：市场内部划拨区域地块规划停车位，用于物流货运，但用地面积减少，货运出入车辆紊乱；我司建议：方19、案一可取我司建议：方案一可取2930市场标示、小品设计市场标示、小品设计LOGO道道旗旗产品发展建议产品发展建议景观配套建议（建材区）景观配套建议（建材区）本案功能分区建议3 功能分区 动线规划方案一方案一规划业态及建筑单元数量及面积统计规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积（）建材商铺43661231392仓储118201944840钢材堆场132192050160商铺39681872钢材加工堆场2619209880木材销售区商铺26682496堆场26192034084.4木材加工区商铺25682400堆场25192025354租赁区商铺15681440堆场151920120、8543其他区商铺568480堆场519205802.6合计合计893-228744方案一方案一 各业各业态户型比例及面积态户型比例及面积建筑类型面积（）规划数量层高（米）建筑结构商铺36672546F1:4 F2:3.2一托一仓储4484011810露天堆场14382422910（航吊）棚架合计225336893-方案方案 一一 业态户型比例及面积业态户型比例及面积32方案二 规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积（）建材商铺27861220016326101920仓储72201927360620161920926194446219321216钢材堆场7720192926021、商铺188689024内街商铺474.581692钢材加工堆场2420199120219291102木材销售区商铺26682496堆场26192034084.4木材加工区商铺25682400堆场25192025354租赁区商铺15681440堆场15192018543其他区商铺568480堆场519205802.6合计879-197676方案二 各业态户型比例及面积建筑类型面积（）规划数量层高（米）建筑结构商铺36060616F1:4 F2:3.2一托一堆场12326617410（航吊）露天仓储349428910棚架合计194268879-方案方案 二二 业态户型比例及面积业态户型比例及面积322、3方案三 规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积（）建材商铺48661269984仓储62510015000钢材堆场144192054720商铺1266812096钢材加工堆场2619209880木材销售区商铺26682496堆场26192034084.4木材加工区商铺25682400堆场25192025354租赁区商铺15681440堆场15192018543其他区商铺568480堆场519205802.6合计930252280方案三 各业态户型比例及面积建筑类型面积（）规划数量层高（米）建筑结构商铺44448683F1:4 F2:3.2一托一堆场14838424110（航23、吊）露天仓储15000610棚架合计207832930-方案方案 三三 业态户型比例及面积业态户型比例及面积34功能分区三种方案可行性及经营户偏好度对比分析功能分区三种方案可行性及经营户偏好度对比分析明细明细方案一方案一方案二方案二方案三方案三动线1.内接动线回字形，井字形，通透合理，物流车辆快进快出。2.客户车辆第一时间接触驻场商家缩短距离。1.内接动线回字形，井字形，通透合理，物流车辆快进快出2.建材区客户先行接触展厅。3.钢材区客户接触商家距离较长。1.内接动线回字形，井字形，通透合理物流车辆快进快出。2.轿车、货车分区停靠。功能区面积1.商铺面积-366722.堆场（货场）面积-18824、6641.商铺面积-360602.堆场（货场）面积-1582081.商铺面积-444482.堆场（货场）面积-163384预计租售比（假设：商铺销售/堆场租赁）约1：6约 1：5约 1：4营业土地使用率81.99%70.69%75.62%仓储规划1.建材区分散型仓储。2.钢材区分散型堆场。1.建材区集中型仓储。2.钢材区分散型堆场。1.建材区集中型仓储。2.钢材区集中型堆场（货场）。领先性1.建材区“前店后场”属第二代布局方式。2.钢材区直接看样买卖，方便快捷1.建材区集中配套仓储属第三代布局方式。2.钢材区“前场后店”与老市场基本相似。1.建材区集中配套仓储属第三代布局方式。2.钢材区集中配25、套仓储属第三代布局方式。商家接受度1.传统型，与现状市场相似，商家易接受。2.钢材区单位面积较小，集约化程度高，商家易接受1.建材区布局领先，商家易接受2.钢材区布局与老市场相似，商家易接受1.建材区布局领先，商家易接受2.钢材区销、场分离，更加集约化虽规划领先但老商家不易接受结论（可行性）结论（可行性）较高较高高高较高较高35功能分区三种方案现金流回笼及营业土地使用率对比分析功能分区三种方案现金流回笼及营业土地使用率对比分析各方案现金流回笼测算对比分析各方案现金流回笼测算对比分析营业面积（）商铺规划数量仓储规划数量堆场规划数量均价（元/）售额（万元）方案一22533654611822925526、9.57 57676.32方案二方案二194268616891743155.40 61299.36方案三20783268362412570.98 53433.12 结论：方案二的可行性、可操性高于方案一和方案三结论：方案二的可行性、可操性高于方案一和方案三 建议：运作方案二建议：运作方案二各方案营业土地使用率对比分析各方案营业土地使用率对比分析营业面积（）总用地面积营业土地使用率（%）方案一22533627482781.99%方案二方案二19426827482770.69%方案三20783227482775.62%36方案二方案二 各业态体量占比各业态体量占比各业态营业面积及占比如下图表所示各27、业态营业面积及占比如下图表所示业态业态营业面积（）营业面积（）建材56878钢材39976钢材加工10222木材35332木材加工26554租赁区19263其他区6042合计合计194267194267另有“小长刀型”（即铁路干线栅栏向东延长40米）计，地块共计占地面积18820，建议用作钢材销售用地，弥补钢材区域供需缺口，共计钢材销售区营业面积为39976+18820=58796，总占比如上图所示建材26.57%钢材27.93%钢材加工4.77%木材16.50%木材加工12.40%租赁区9.00%其他区2.82%37供需缺口分析结论供需缺口分析结论 规划面积与实际需求面积有缺口64940；解28、决方案如下 北区：U型地块共计占地面积为93415，表中描红业态面积共计98600，缺口5185，可忽略不计，可解决木材、木材加工、租赁及其他业态，即解决北区所含业态经营面积问题；南区：钢材经营户全部搬迁到南区，即解决了钢材经营面积96000需求的问题，南区共计规划营业面积125896，剩余29896（约3万）做建材商铺；建材总需求为9万，缺口为8.86万（注：按照67.68%地块使用率计），即还需133亩地，建议在G303国道南侧或铁路干线西侧另行征集133亩地做建材区集中仓储区业态业态商户数量商户数量现状营业面积（）现状营业面积（）需求面积（）需求面积（）规划面积规划面积（）（）差值（）差29、值（）钢材3067862863005879618438钢材加工1173209700102222380建材5156960900005687833040木材3079000510005100035332-28000木材加工722000140001400026554-8000租赁201461825700257001926311082其他（机械、配件等）1746100790079006042-38200合计合计166166293860293860284600284600213087213087649406494038本案功能分区建议3 功能分区 动线规划经营管理及盈利模式建议4 经营管理模式建议 盈利模30、式建议本案（专业市场）盈利模式：产权出售本案（专业市场）盈利模式：产权出售/租赁（保留统一管理权）租赁（保留统一管理权）盈利模式盈利模式优点优点缺点缺点适用物业类型适用物业类型整体持有整体持有自持，无后端融资能获得商业地产的长期收益，收益最大化占用资金大，收入回笼慢，对开发商资金实力要求很高大型或较优质商业物业银行经营贷款能获得商业物业的长期收益，能够变现部分资金对物业质地要求较高较优质商业物业CMBS（商业抵押担保证券）能获得商业物业的长期收益，能够变现部分资金对物业质地要求较高，利率一般高于银行贷款利率大型、较优质商业物业物业散售物业散售普通商铺散售能快速回笼资金后期经营可能会出现问题临街31、商铺、底商产权式商铺产权式商铺能快速回笼资金能快速回笼资金后期经营业态不利于统一管后期经营业态不利于统一管理理产权商铺产权商铺资产配置资产配置整体出售稳定客户/收益稳定/快速回笼资金租金调整幅度较小大型优质集中性商业资产装入上市公司增加上市公司资产和稳定上市公司收益，操作较简单溢价没有REITS高质地较优良商业物业REITS上市能快速回笼资金，要求的回报率较低，收益最大对资产规模、物业质地要求较高，程序复杂大型优质集中性商业本案盈利本案盈利模式分析模式分析411.区域属性上看，更适合于作专业性质商业设施；2.周边环境上看，配套设施较少，未来逐渐好转，不适合高端商业物业；3.新城区规划处于起步开32、发阶段，城市商业发展水平处于转型期；4.区域现存商业分布上看，有规模效应，经营环境较为传统，低端粗放式管理；5.本案规划商业体量较大（40万平方米），需考虑市场实际需求和辐射性需求；6.项目从开发到稳健运营，养商期较长，需3-5年培育商业氛围，周期较长；7.商业项目后期运营管理难度较大（业态调整，租户管理，软件设施维护等），需专业商业管理团队辅助开发商经营管理；8.目前国内商业地产政策宏观调控不可预测性；9.开发商后期融资能力及风险。项目发展需规避的不利因素项目发展需规避的不利因素42建议采取委托型商业管理模式建议采取委托型商业管理模式顾问型顾问型共管型共管型委托型委托型 发展商主导商业管理，33、比较容易实现发展商的意图；能够发展自己的商业管理团队；发展商主导商业管理；能够较快发展自己的商业管理队伍；能够快速实现商业经营的正常化；能最大化的专业化管理；发展商能够精简队伍，降低成本；能更快速地步入经营正轨；初期可能缺乏专业人才和操作经验；不利于项目的前期快速稳定经营；相对高的成本；决策效率较慢，需要较长时间的磨合；管理的成效取决于双方的配合程度；不能快速发展自己的商业管理团队；需要发展商与商业管理公司之间有良好的信任基础和沟通；商业管理公司营销运营资产发展商顾问公司商业管理公司营销运营资产发展商顾问公司商业管理公司营销运营资产顾问公司发展商商业经营管理商业经营管理模式建议模式建议43对本34、案商业管理对本案商业管理人力资源配置的人力资源配置的建议建议销售收尾期成立商业经营管理公司及其旗下的物业管理部，人员配置及职责如下商业管理公司人力资源商业管理公司人力资源配置及职责配置及职责职务人数职责总经理1整个市场管理，为全年经济指标负责副总经理2整个区域全面管理，为南区全年经济指标负责，组织每周的区域相关市场调研工作。市场部经理2南区经营户的日常管理，按照市场管理制度及安全管理制度执行。顾客投诉管理。每天带领保安巡视本区域。招商经理1持续性招商工作财务2财务、收纳等工作策划执行1市场推广活动及促销活动策划及执行，区域广告及门头规划管理网络维护1网站建设及维护，客户商品信息采集内勤1合同管35、理，租金收取，代开发票44对本案商业管理对本案商业管理人力资源配置的人力资源配置的建议建议销售收尾期成立商业经营管理公司及其旗下的物业管理部，人员配置及职责如下物业管理部人力资源物业管理部人力资源配置配置及职责及职责职务人数职责经理1负责市场物业全面管理，为全年经济指标负责内勤1物业费、水费、电费、取暖费等的收取司炉工2（取暖季包锅炉房，持证上岗）职责：锅炉运行及保养监控室2（承包监控室工作，持证上岗）职责：监控室职守电工2市场强电维修维修工2市场设备设施的维修保安队长1市场安全工作负全责，配合市场管理，消防安全制度的贯彻、实施、演练保安人员10安全保卫保洁人员4责任区清扫及垃圾倾倒备注：备注36、：物业管理费按照每户物业管理费按照每户600元元/年年不变不变；45基于商业经营管理对商业项目的重要性，我司建议：基于商业经营管理对商业项目的重要性，我司建议：尽早确定商业管理公司，及早切入本案的操作中来，保持商业运营与前期定位的一致性与连贯性；项目进入运营期后，建议以全委的形式进行后期商业管理；同时，建议及早确定物业管理公司，采取全委的形式对本案进行物业管理。也可以将物业管理打包给商业管理公司统一进行。本案的租金不含物业管理费及商业管理费（具体针对业态需要和商家进一步沟通），此部分费用由物业管理和商业管理公司单独收取，具体收费标准应及早核算出来。对本案商业对本案商业管理的建议管理的建议46投37、资分析及财务测算5 销售成本、收入与资金回笼 租售比分析 敏感度分析 投资收益及回报率功能分区三种方案现金流回笼及营业土地使用率对比分析功能分区三种方案现金流回笼及营业土地使用率对比分析各方案现金流回笼测算对比分析各方案现金流回笼测算对比分析营业面积（）商铺规划数量仓储规划数量堆场规划数量均价（元/）售额（万元）方案一2253365461182292559.57 57676.32方案二方案二194268616891743155.40 61299.36方案三20783268362412570.98 53433.12 结论：方案二的可行性、可操性高于方案一和方案三结论：方案二的可行性、可操性高于方38、案一和方案三 建议：运作方案二建议：运作方案二各方案营业土地使用率对比分析各方案营业土地使用率对比分析营业面积（）总用地面积营业土地使用率（%）方案一22533627482781.99%方案二方案二19426827482770.69%方案三20783227482775.62%48本案现金流回笼测算本案现金流回笼测算方案二方案二方案二方案二规划业态及建筑单元数量及面积统计规划业态及建筑单元数量及面积统计业态类型数量开间进深面积（）建材商铺27861220016326101920仓储72201927360620161920926194446219321216钢材堆场77201929260商铺18839、689024内街商铺474.581692钢材加工堆场2420199120219291102木材销售区商铺26681248堆场26192034084.4木材加工区商铺25681200堆场25192025354租赁区商铺1568720堆场15192018543其他区商铺568240堆场519205802.6合计879194268方案二方案二各业态现金流回笼测算各业态现金流回笼测算建筑类型面积（）规划数量均价（元/）金额（万元）商铺36060616500018030堆场123266174300036979.8仓储349428918006289.56合计合计194268879318761299.36440、9本案投资本案投资收益收益分析分析(毛利润）毛利润）项目总成本及收益指标测算项目总成本及收益指标测算项目明细指标总宗地274827容积率-建筑单位平均造价元/813土地成本（万元）42,873,44042,873,440建筑总面积230,320建筑单位总造价（万元）187,284,000总造价（万元）338,891,804338,891,804销售均价元/2,984总销售收入（万元）687,304,800687,304,800综合毛利润（万元）159,162,090综合毛利润率综合毛利润率50.69%50.69%说明：1如出售、出租率均为100%2如付款情况为正常，即应收率100%3道路及停车41、场建筑成本不包括在内。4建筑造价为不同类建筑本体综合成本,准确值待预算。50本案投资本案投资收益收益分析（净利润）分析（净利润）主营业务收入主营业务收入金额（元）金额（元）总收入687687，304304，800 800 房地产开发成本金额总支出338338，891891，804804土地成本42，873，440前期费用4，970，780基础设施费71，907，400建筑安装工程187，284，000管理费用31，856，184财务费用189，250，906增值额（毛利）415，494，396税后利润159，162，090利润率（投资回报率）利润率（投资回报率）23.16%23.16%51本案42、年本案年投资回报周期投资回报周期总成本：338，891，804 月租收入：3，307，106；折扣成使用面积的月租收入（100%）3，307，106投资回收月限：102.47月成本回收周期：8.54年通辽项目各业态租赁收益试算表通辽项目各业态租赁收益试算表项目总建筑面积（）备注租赁价格月租赁收入元/天元专业市场商铺72,120 1.32,812,680租金价格仓储区34,942 0.26272,548是按照第一年的价格计算，以后视市场培育的成熟程度，每年做适当上调。堆场123,266 0.06221,879总建筑面积230,328-3,307,10652本案敏感性分析本案敏感性分析（年租金收益43、和产权商铺销售收益）（年租金收益和产权商铺销售收益）从上表可能看出：本案月租金每上调1%可增加4,365,913元的收入；销售价格每上调1%可增加75,602,863元的收入。租金变化及收入状况分析租金变化及收入状况分析月租金（元/）调整幅度%年租金（元/）建筑面积（）年租赁收入（元）14.360172.32 230328.00 39,690,12114.36-10155.09 230328.00 35,721,10914.3610189.55 230328.00 43,659,13314.36-20137.86 230328.00 31,752,097销售价格变化及收入状况分析销售价格变化及44、收入状况分析均价（元/）调整幅度%调整后均价（元/）建筑面积（）总收入（元）298402984230328.00 687,298,7522984-102685.6230328.00 618,568,8772984103282.4230328.00 756,028,6272984-202387.2230328.00 549,839,00253本案平衡点本案平衡点租售比分析租售比分析综合毛利率达到50.69%，盈亏平衡点为：产权商铺出售达到68.36%，同时物业第一年出租收益达到31.64%的收益率时，本案可实现全额收回投资。由此分析由此分析，本案的，本案的开发是可行的。开发是可行的。盈亏平衡点的45、租售比例盈亏平衡点的租售比例项 目值备 注总建筑面积（）230,328未计入停车场，即停车场不计收入总使用面积（）161229.6以30%计入公摊项目总成本(元)338,891,804未含公共场所建筑成本平衡点（元）338,891,804平均售价（元/）2,984平均租价（/年）39,690,121平衡时的销售比例68.36%平衡时的租赁比例31.64%54观点回顾及总结6本本次次汇报问题回顾汇报问题回顾问题一本案定位体系问题三项目功能分区建议问题二业态规划及产品发展建议问题四经营管理及盈利模式分析问题五投资分析及财务测算56观点回顾及总结观点回顾及总结一、本案定位体系一、本案定位体系一、一、46、市场及形象定位市场及形象定位：从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择，以“通辽钢材、木材、建材商贸物流加工一站式集散地”为项目整体市场定位，以“区域城市专业商业商贸物流集散地”作为本案形象定位，旨在打造区域功能齐全、业态丰富、配套先进、管理科学，承担区域经济发展新引擎的商贸综合市场二、功能定位功能定位：集交易、仓储、加工、物流、服务五位一体化交易、仓储、加工、物流、服务五位一体化三、主题定位主题定位：基于项目多业态、物流集散的唯一性和差异性，是项目从产品表象转向现代商业高效能、集约型的市场主题四、档次定位四、档次定位：中端或中端偏低57二、业态规划及产品发展建议二、业态规划及产品发展建议业47、态规划建议业态规划建议钢材交易钢材交易钢材加工钢材加工木材销售木材销售木材加工木材加工租赁租赁业态规划建议：业态规划建议：主力业态：如上图主力业态：如上图配套业态：配套业态：银行、仓储、物流、停车场、餐饮等建材、装饰建材、装饰58观点回顾及总结观点回顾及总结四、经营管理及盈利模式建议四、经营管理及盈利模式建议基于商业经营管理对商业项目的重要性，我司建议：基于商业经营管理对商业项目的重要性，我司建议：尽早确定商业管理公司，及早切入本案的操作中来，保持商业运营与前期定位的一致性与连贯性；项目进入运营期后，建议以全委的形式进行后期商业管理；同时，建议及早确定物业管理公司，采取全委的形式对本案进行物业48、管理。也可以将物业管理打包给商业管理公司统一进行。本案的租金不含物业管理费及商业管理费（具体针对业态需要和商家进一步沟通），此部分费用由物业管理和商业管理公司单独收取，具体收费标准应及早核算出来。本案盈利模式建议：产权出售本案盈利模式建议：产权出售/租赁（保留统一管理权）租赁（保留统一管理权）本案经营管理模式建议：采取委托型商业管理模式本案经营管理模式建议：采取委托型商业管理模式59观点回顾及总结观点回顾及总结五、投资分析及财务测算五、投资分析及财务测算主营业务收入主营业务收入金额（元）金额（元）总收入687687，304304，800 800 房地产开发成本金额总支出338338，8918949、1，804804土地成本42，873，440前期费用4，970，780基础设施费71，907，400建筑安装工程187，284，000管理费用31，856，184财务费用189，250，906增值额（毛利）415，494，396税后利润159，162，090利润率（投资回报率）利润率（投资回报率）23.16%23.16%60观点回顾及总结观点回顾及总结61推广招商管理商铺部分商业招商商业推广仓储、堆场定价方法入市价格价格升幅及调整折扣优惠方法返租计划招商销售激励方案及策略与制定推广渠道建议招商与销售业态分割招商产品、渠道及方法策略建议本项目下阶段工作包括内容本项目下阶段工作包括内容营销策划营销策划以上是汇报全部内容THANKS FOR YOUR PATIENCE62