1、Code of this report 1 1 1 1/124124124124 Chinaland 新港地產CHINALANDLANDLANDLAND新|港|地|产顾问|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu|Chongqing重庆邦和金坊地产发展有限公司巴南鱼洞项目定位研究报告CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产重庆德众商业地产营销策划有限公司提供顾问|策划|营销|运营管理Consultancy|Planning|Agency|M2、anagement湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing大竹国际物流园项目定位研究报告大竹国际物流园项目定位研究报告大竹国际物流园项目定位研究报告大竹国际物流园项目定位研究报告重庆亿祥房地产开发有限公司云南Code of this report 2 2 2 2/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBe3、i|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告内容纳要内容纳要内容纳要内容纳要SYLLABUSSYLLABUSSYLLABUSSYLLABUS第一部分第一部分第一部分第一部分市场研究与区域分析市场研究与区域分析市场研究与区域分析市场研究与区域分析城市环境分析充分考量城市功能和交通规划，确保项目可持续性发展；行业市场分析充分了解目前城市整体行业状况及发展趋势；项目周边区县市场分析充分了解项目周边一小时车程范围内市场情况；区域内住宅分析充分考量区域住宅市场整体情况；区域内商业分析充分考量区域商业市场整4、体情况；区域内专业市场分析充分考量区域专业市场整体情况；消费研究分析从需求的角度考虑项目规划定位。第二部分第二部分第二部分第二部分定位及建议定位及建议定位及建议定位及建议项目情况分析对项目情况进行深度梳理；总体定位建议对项目整体差异化定位区分市场；住宅定位建议从差异化角度对住宅部分进行精准定位及户型配比建议；商业定位建议从差异化角度对商业部分进行精准定位及业态配比建议；专业市场定位建议差异化角度对专业市场部分进行精准定位；第三部分第三部分第三部分第三部分营销策略营销策略营销策略营销策略云南Code of this report 3 3 3 3/124124124124 Chinaland 德众5、地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告目录contents一、达州城市环境分析.61、城市基本概况分析.62、城市形象地位分析.73、人口及行政规划.83.1、人口规划分析.83.2、人口迁移变化情况.94、城市交通规划.105、城市规划.116、城市经济地位分析.127、城市产业结构动态分析6、.138、城市人民生活水平分析.149、消费市场结构解析.159.1、消费市场总体情况.159.2、消费市场行业情况.169.3、消费市场消费结构.169.4、消费市场旅游经济.1810、固定资产投资.1811、行业背景.2011.1、整体概况.2011.2、行业现状及发展趋势.2111.3、专业市场案例分析营业中市场.23二、项目周边区域分析.351、渠县.35云南Code of this report 4 4 4 4/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|7、Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告1.1、渠县概况.351.2、专业市场调研.361.3、临街问卷调研分析.372、邻水.392.1、邻水概况.392.2、专业市场调研.412.3、调研问卷分析.42三、项目所在区域分析.441、大竹概况.442、经济环境.4621、GDP 总值、居民可支配收入走势.4622、消费品零售总额、固定资产投资走势.4723、近年人口走势.4824、三次产业增加值.483、规划发展.8、494、城区临街调研.505、专业市场调研.586、专业市场市场问卷调研.597、住宅调研.608、商业项目.709、乡镇市场调研.77第二部分 项目定位与建议.83一、区域分析综合评价.831、区域综合分析.832、商圈发展的现状问题及对策.832.1、现状问题.83云南Code of this report 5 5 5 5/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|G9、uiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2.2、解决对策.84二、项目地块分析.841、地块四至分析.842、项目swot分析.86三、一期、二期开发建议.871、规划建议.87四、客户属性分析.901、招商客户群体分析.902、项目经营户群体分析.903、投资客户群体分析.904、客户群体分专业析.91五、项目定位.921、项目定位五大原则.922、定位依据.923、市场定位.934、功能定位.945、形象定位.956、价值体系建立.957、核心价值解析.978、项目定位业态规划思路.100第三部分营销建议.10、101一、招商策略.101二、销售策略.107三、推广策略.119云南Code of this report 6 6 6 6/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告第一部分第一部分第一部分第一部分 市场研究与项目分析市场研究与项目分析市场研究与11、项目分析市场研究与项目分析一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析1 1 1 1、城市基本概况分析、城市基本概况分析、城市基本概况分析、城市基本概况分析达州历史悠久：自东汉建县至今已有1900多年的历史，历为州、郡、府、县所在地。距今约4000年的全国重点文物保护单位宣汉罗家坝巴人文化遗址，堪称我国古代文化瑰宝。达州也是川陕革命根据地的重要组成部分。达州行政规模：达州行政规模：达州行政规模：达州行政规模：现辖通川区、达县、大竹县、渠县、宣汉县、开江县，代管万源市，市总人口638万，是四川人口大县。幅员面积1.66 万平方公里。达州区位优越：达州区位优越：12、达州区位优越：达州区位优越：地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市。是全国 179 个公路运输主枢纽之一。境内水陆空立体交通体系完备，是四川通江达海的东通道，是中国西部重要的物流枢纽城市。达州资源丰富：达州资源丰富：达州资源丰富：达州资源丰富：全国苎麻、商品粮、油料、生猪、肉牛、中药材、茶叶生产基地，享有中国苎麻之乡、黄花之乡、油橄榄之都、富硒茶之都、香椿第一县的美称。达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富云南Code of this 13、report 7 7 7 7/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 2、城市形象地位分析城市形象地位分析城市形象地位分析城市形象地位分析达州资源富集，交通便捷，旅游文化丰富，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、14、工业强市，是秦巴地区交通枢纽、商贸物流和文化旅游中心，特色农产品生产加工基地，冶金建材基地、中国西部天然气能源化工基地。且已形成的以达州为地理中心包括广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵 9 个市（区）在内的秦巴经济发展圈，是国家实施西部大开发战略的重点地区，由此达州市理所当然地承担起了带动和辐射周边地区城市的重任。已达到大城市人口规模水平的达州，在自身加快城镇化进程的同时，再加上中石油、中石化和铁路、高速公路建设大军以及今后一大批工业企业的涌入。犹如新疆的克拉玛依、大庆、鄂尔多斯等大城市。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达15、州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。资料来源于2006年-2020年达州城市规划及达州政府网站。红色文化红色文化红色文化红色文化工业重地工业重地工业重地工业重地人口大市人口大市人口大市人口大市城市枢纽城市枢纽城市枢纽城市枢纽-机场机场机场机场城市枢纽城市枢纽城市枢纽城市枢纽-火车站火车站火车站火车站云南Code of this report 8 8 8 8/12412412416、124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告3 3 3 3、人口及行政规划、人口及行政规划、人口及行政规划、人口及行政规划3.13.13.13.1、人口规划分析、人口规划分析、人口规划分析、人口规划分析根据达州2008 年经济公报显示，达州市现辖5 县1 区 1 市（17、通川区、达县、大竹县、宣汉县、开江县、渠县，代管万源市），全市幅员面积1.66万平方公里。根据 2009 年版 达州城市总体规划 资料显示：将 2015 年城镇化率提高到 45%，2020 年城镇化率提高到 60%。备注：据政府相关部门数据显示2003 年底中心城区建成面积达24 平方公里，城市人口约 35 万人，因此本次所评估的城区人口已包含流动人口。预测的2010-2020 年的相关数据均根据德众地产多年数据研究经验结合达州历年的人口增长状况以及相关规划资料分析而得。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城18、镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。分区项目2007 年2008 年2010 年2012 年2015 年2020 年全市总人口(人)650110065597006618870667059867429006854211幅员面积(/k)165911659116591165911659116591人口密度(人/k)392395399402406413城镇人口(人)163740020203882219、50416253482730343054112526城镇化率(%)28.8%30.8%34.0%38.0%45.0%60.0%流动人口(人)210000220500243101268019310266395986城区常驻人口(人)520000580000600000680000800000900000面积(k)424250546080人均用地(平方米)817283797589人口密度(人/k)123811381012000125931333311250云南Code of this report 9 9 9 9/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLA20、NDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告3.23.23.23.2、人口迁移变化情况、人口迁移变化情况、人口迁移变化情况、人口迁移变化情况备注：2007 年至2012 年的数据来源于达州市统计局，2012-2020 年数据均为德众地产根据历年经验结合达州历年增长情况和达州城市总体规划及相关资料分析而得。达州人口正处于高速迁移阶段达21、州人口正处于高速迁移阶段达州人口正处于高速迁移阶段达州人口正处于高速迁移阶段，已进入城市化高速发展阶段已进入城市化高速发展阶段已进入城市化高速发展阶段已进入城市化高速发展阶段。据德众地产经验判断以及结合据德众地产经验判断以及结合据德众地产经验判断以及结合据德众地产经验判断以及结合达州城市总体规划达州城市总体规划达州城市总体规划达州城市总体规划可以得知达州可以得知达州可以得知达州可以得知达州即将掀起一场人口即将掀起一场人口即将掀起一场人口即将掀起一场人口“迁移迁移迁移迁移”运动。运动。运动。运动。数据/资料来源于达州辐员县的官方网站及及达州政府统计公报。云南Code of this report22、 10101010/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告4 4 4 4、城市交通规划、城市交通规划、城市交通规划、城市交通规划未来达州市将以建成秦巴地区交通枢纽为目标，抓住达州市交通发展优势，完善以铁路、公路、航空为主的综合交通运输体系，逐步23、缩小与省内其他地区间交通发展差距。原国道 210 线在规划区内，随着城市的发展，远期规划为城市道路；规划210 线改从城区西侧通过；省道202 线，从北向南经过城市规划区，规划区全段按城市干道标准规划，兼城市道路和过境公路双重功能。城区城市道城区城市道城区城市道城区城市道路网系统采用方格网与自由式结合的布局结构形式，即：路网系统采用方格网与自由式结合的布局结构形式，即：路网系统采用方格网与自由式结合的布局结构形式，即：路网系统采用方格网与自由式结合的布局结构形式，即：“一环、一环、一环、一环、三纵、四横三纵、四横三纵、四横三纵、四横”的城市道路主框架。的城市道路主框架。的城市道路主框架。的城市24、道路主框架。西外交通组织采用的是田字格建设，“两横一纵”的快速交通格局已建成，金龙大道、朝阳西路和凤凰大道为城市主干道（城市快车道），交通组织较为发达。数据来源2009 年版 达州城市总体规划 城区规划图（至 2020 年）云南Code of this report 11111111/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan25、|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告工园区隔河相望，北起大东岩，南迄新兴，东抵州河，西至铁山山脚。万人区并与之协调发展的第三产业配套发展区。宣汉县东乡镇15.12 平方公里20万人城市水源重点保护区。城区范围面积人口定位西城区北至莲花湖、梁家坝，南至达钢、幺塘，西至复兴，东至文家梁。包括西外、复兴和幺塘组团。35.0 平方公里53.0万人全市政治中心和交通枢纽，以行政办公、教育、文体与居住为主的综合发展区。老城区南起州河，北至凤凰山脚；东起张家坝，西至文家梁。5.0 平方公里14万人城市商贸中心与区级行政中心，以商贸、科研、居住为主的综合发展区。南城26、区西起州河，东至达渝高速，南至堰坝，北抵小河嘴，由新桥坝、杨柳垭、南坝等组团组成。13.0 平方公里23万人城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。能源化工产业区州河以东、大尖子山以南的丘陵地区，北起造纸厂，南至石板，东起达渝高速，西至州河岸边。32.0 平方公里9万人中国西部能源化工产业区基地。河市配套州河以东的丘陵地区，与化25.0 平方公里35依托能源化工产业5 5 5 5、城市规划、城市规划、城市规划、城市规划根据2006 年版达州城市商业网点规划资料显示，到2020 年中心城区由“一主两副”建成为“一主三副”的商圈格局；在2009 年达州城市总体规划资料显示，到27、 2020 中心城区将以“西城为中心”向外区辐射的格局。发展区云南Code of this report 12121212/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告6 6 6 6、城市经济地位分析、城市经济地位分析、城市经济地位分析、城市经济地位28、分析备注：2007 年至2012 年的数据来源于达州市统计局，2012-2020 年数据均为德众地产根据历年经验结合达州历年增长情况和达州城市总体规划及相关资料分析而得。达州整体仍将保持良好且健康的发展态势,但增长幅度将有所有回落。2011 年达州GDP 达819.2 亿元，全国排名 152位。预计 2015 年达州 GDP 将超过 1500 亿，2020 年将超过 2600 亿元。达州经济发展保持良好的发展势头，预计达州经济发展保持良好的发展势头，预计达州经济发展保持良好的发展势头，预计达州经济发展保持良好的发展势头，预计 2012201220122012年至年至年至年至201520152029、152015年达州经济依旧呈现快速发展的趋势，在全国的经济地位逐步提高。年达州经济依旧呈现快速发展的趋势，在全国的经济地位逐步提高。年达州经济依旧呈现快速发展的趋势，在全国的经济地位逐步提高。年达州经济依旧呈现快速发展的趋势，在全国的经济地位逐步提高。云南Code of this report 13131313/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|C30、hengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告年份2008 年2012 年2015 年2020 年第一产业30.620.515.912.4第二产业40.751.956.154.9第三产业28.727.72832.77 7 7 7、城市产业结构动态分析、城市产业结构动态分析、城市产业结构动态分析、城市产业结构动态分析达州产业结构将继续以第二产业为主快速深入发展，同时促进第一产业和第三产业的快速发展。由此随着达州的产业经济的优化及健康发展，必定衍生新一批购房需求和社会消费需求。从上图可以分析出各产业结构所占GDP 经济比重如下：从从从从31、2008200820082008 年起，达州产业结构已经进入新的调整期，预计将在年起，达州产业结构已经进入新的调整期，预计将在年起，达州产业结构已经进入新的调整期，预计将在年起，达州产业结构已经进入新的调整期，预计将在 2015201520152015 年进入有序协调发展阶段。年进入有序协调发展阶段。年进入有序协调发展阶段。年进入有序协调发展阶段。数据来源于达州统计公报及根据经济发展规律对其区域未来经济发展进行评估。云南Code of this report 14141414/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策32、划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告8 8 8 8、城市人民生活水平分析、城市人民生活水平分析、城市人民生活水平分析、城市人民生活水平分析人均 GDP 稳定增长，预计到 2020年将突破 38000 元；城镇人均可支配收入呈稳定可持续性增长，211 年人均收入在 2006 年的基础上翻了一倍。2010 年 城 镇 恩 格 尔 系 数 达47.3%，处于温饱水33、平；农村恩格尔系数达 552.%，处于水平.基本温饱。云南Code of this report 15151515/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告9 9 9 9、消费市场结构解析、消费市场结构解析、消费市场结构解析、消费市场结构解析9.34、19.19.19.1、消费市场总体情况、消费市场总体情况、消费市场总体情况、消费市场总体情况达州消费市场保持了较快的发展势头，预计2020年突破1000亿元。但由于后期基数过大，增长幅度将有所回落，总体仍将会保持良好的发展态势。同时社会消费品零售将从农村逐渐向城镇转移，主要是因为城市化进程的速度加快，第三产业得到全面升级且释放。云南Code of this report 16161616/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management35、湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告9.29.29.29.2、消费市场行业情况、消费市场行业情况、消费市场行业情况、消费市场行业情况政府资料链接：2009 年 1-6 月批发业实现零售额14亿元，同比增长 24.8%；零售业实现零售额83.9亿元，同比增长 15.6%；住宿餐饮业实现零售额17.3亿元，同比增长31.0%，增速居各行业之首。预计到2020年餐饮住宿及批发零售分别达156亿元、851亿元。达州批发零售和住宿餐饮仍将保持着强劲且良好的36、发展、各行业呈均衡发展态势。达州批发零售和住宿餐饮仍将保持着强劲且良好的发展、各行业呈均衡发展态势。达州批发零售和住宿餐饮仍将保持着强劲且良好的发展、各行业呈均衡发展态势。达州批发零售和住宿餐饮仍将保持着强劲且良好的发展、各行业呈均衡发展态势。云南Code of this report 17171717/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Cheng37、du|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告9.39.39.39.3、消费市场消费结构、消费市场消费结构、消费市场消费结构、消费市场消费结构居民消费结构升级能够促进消费发展。随着经济的快速发展，城镇居民收入的提高，居民消费逐渐向享受性、奢侈型转变，衣食住行的消费需求日趋高端。数据来源于达州市统计局。云南Code of this report 18181818/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agen38、cy|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告9.49.49.49.4、消费市场旅游经济、消费市场旅游经济、消费市场旅游经济、消费市场旅游经济达州旅游业稳步发展促进住宿餐饮业和手工业以及地方特色行业的快速发展。对酒店住宿、餐饮和商业零售的发展有较大推动作用。预计到2020年达州每年旅游经济收入达142亿元。云南Code of this report 19191919/124124124124 Chinaland 德众地产CHINA39、LANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告10101010、固定资产投资、固定资产投资、固定资产投资、固定资产投资随达州城市化发展进程的加快，固定资产投资所投资主以第二产业和第三产业，但第三产业的比例有所上升；预计基础建设、更新改造和房地产的投资将会持续加大。备注：数据来源于2007 年和2008 年的数据来源40、于达州市统计局，2010-2020年数据均为德众地产根据历年经验结合达州历年增长情况和2009 年版达州城市总体规划及相关资料分析而得。云南Code of this report 20202020/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告111141、1111、行业背景、行业背景、行业背景、行业背景11.111.111.111.1、整体概况、整体概况、整体概况、整体概况经济高速发展、城市化进程加速，极大地促进房地产的发展，达州房地产处于快速发展阶段。城镇人口增加，人均可支配收入增加，将促进房地产市场有效需求增加。备注：2007 年和2008 年的数据来源于达州市统计局，2010-2020 年数据均为德众地产根据历年经验结合达州历年增长情况和达州城市总体规划及相关资料分析而得。云南Code of this report 21212121/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地42、|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告11.211.211.211.2、行业现状及发展趋势、行业现状及发展趋势、行业现状及发展趋势、行业现状及发展趋势目前达州房地产市场开发模式落后，产品较为单一，“有住必有商”的局面严重，整体开发布局以达州热点开发的区域西外为主，南外和市场中心为辅。据德众地产调查数据显示：达州商业地产营业面积较大，潜在供应量激增，43、整体规划无序，主要分布在市中心和西外片区。目前较为集中的市中心主要以新世纪、通州商厦、苏宁、国美、中心广场、世纪广场、滨江名城、天和盛世、宏峰大厦等商业项目和临主干商铺所构成，且有众多知名大型商家入驻，但目前交通环境和物业结构无法对市中心的商业结构和环境做进一步的提升。而西外的商业地产开发主要以社区商业和临街商铺为主，因住宅的入驻率目前较低，大型商业尚未得到全面释放。且众开发商都以销售回笼资金赢利为目的、无科学前期规划定位和交通格局的影响导致目前众项目招商、经营有严重受阻，空置率高的局面。随着达州城市化进程的加快、产业结构的优化调整、经济增长、外来客群进一步扩大以及交通格局、城市规划的完善和消44、费意识的转变，将强有力的促进房地产市场的快速发展，同时也将使房地产开发临重新洗牌的局面。目前营业的星级酒店约达19 个，其中四星级以上的约7 个，共计856 间客户，星级越高环境越好配套越好的星级酒店经营情况越好。5 个四星级以上的酒店都是商务为主。但商务酒店的配套相对落后，硬件和软件设施都还有较大的提升空间。酒店市场需求在经济增长、产业结构优化调整和外来客群扩大以及各行各业的发展促动下，发展潜力巨大，但后期市场竞争相对激烈，环境及云南Code of this report 22222222/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众45、|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告硬件配套将得到全面改善。达州第三产业主要以娱乐业、餐饮、商业、酒店业为主，加之咨询业、金融证券业、物流业等为主，企业对办公场所的需求并不注重，导至达州写字楼市场至今无供应量。目前企业所入驻的办公物业租金低、办公成本承受力低、物业结构和形象较差、无任何相关的商务配套等因素影响着达州写字楼市场的健康发展。随着产46、业结构优化调整、城市化进程和经济增长等因素以及第三次产业深入快速发展，促使达州的金融证券业、物流业、采购业、咨询业、贸易业、高新技术、律师业、会计业、广告业、公关业等相关服务业全面发展，众多企事业单位意识的改变、外来企业增多和民营企业增强，专业的写字楼市场将逐步得到释放。达州专业市场分布零散，目前家具建材市场以市中心的长城装饰城为首，但受体量及配套设施限制，该市场已无法满足及辐及达州消费群体，导至众多小型自发家具建材市场形成。目前规划建设中的中青家居建材城、好一新五金机电城等规模较大的专业市场逐步面市，竞争日趋激烈，将导致无规模、无规划的小型自发市场面临搬迁或萎缩。随着经济发展，人民生活水平及47、消费理念的提高与改善，消费者对专业市场的要求日趋规模化、规范化，高品质、高档次情景式消费将会成为未来达州专业市场的发展趋势。综合上述分析：达州专业市场竞争激烈，高品质、规模化、规范化是未来发展趋势。写字楼市场机遇和风险并存，但机遇大于风险综合上述分析：达州专业市场竞争激烈，高品质、规模化、规范化是未来发展趋势。写字楼市场机遇和风险并存，但机遇大于风险综合上述分析：达州专业市场竞争激烈，高品质、规模化、规范化是未来发展趋势。写字楼市场机遇和风险并存，但机遇大于风险综合上述分析：达州专业市场竞争激烈，高品质、规模化、规范化是未来发展趋势。写字楼市场机遇和风险并存，但机遇大于风险；商业零售市场的前景48、不可估量；高星级酒店的市场需求日益增长；相关服务业有较大的提升空间。商业零售市场的前景不可估量；高星级酒店的市场需求日益增长；相关服务业有较大的提升空间。商业零售市场的前景不可估量；高星级酒店的市场需求日益增长；相关服务业有较大的提升空间。商业零售市场的前景不可估量；高星级酒店的市场需求日益增长；相关服务业有较大的提升空间。云南Code of this report 23232323/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北49、|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告11.311.311.311.3、专业市场案例分析、专业市场案例分析、专业市场案例分析、专业市场案例分析营业中市场营业中市场营业中市场营业中市场市场名称市场名称市场名称市场名称:达州长城装饰城达州长城装饰城达州长城装饰城达州长城装饰城地址地址地址地址:达州西外塔石路达州西外塔石路达州西外塔石路达州西外塔石路调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201220122012 年年年年 9 9 9 9 月月月月 18150、81818 日日日日基本情况建筑形态A 座：独立商铺B 座：住宅底商市场实际经营的建筑面积（）约 24000市场总经营性建筑面积（）约 25000开业时间A 座：2007 年B 座：2012 年 3 月商铺总数141主力户型（）100-200主力品牌美心门、马可波罗、圣象地板、帝王、九牧、樱花、欧派、大自然等经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）中高档城区区及周边乡镇以零售为主通道标准化，无电梯设施，外立面形象规划较差，无仓储及配套商业。展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界51、定范围入驻率(%)销售价格(万元/)市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持等A区1F3.5瓷砖、卫浴洁具、厨房、衣柜、油漆20-35982-3.8根据商家品牌及商铺面积大小情况定，开业免租期限为 3-12个月。2F3.5衣柜、布艺墙纸、五金吊顶、灯饰18-35100B区1F4.5瓷砖、厨房电器、衣柜30-40992F4.530-40100区域市场特征描述交通方面：项目所在西外区域交通便利，西外交通组织采用的是田字格建设，“两横一纵”的快速交通格局已建成，金龙大道、朝阳西路和凤凰大道为城市主干道（城市快车道），交通组织较为发达。但已形成较为发达的交通格局尚未得到完善，交通信息和交通指52、示设置还有待于加强，公交和的士的停车尚未有序规划，从而导致西外交通目前较为混乱，运载能力较弱。云南Code of this report 24242424/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告行业方面：作为经营了几年的老市场，经营环境较为成熟53、，有固定的人流客源，品牌档次较好，行业内影响力大。总体评价管理方面：商场内部管理规范，过道整洁有序；招商方面：市场成熟，客源稳定，辐射范围广泛，入住率高，租金按照每年 4%或 5%递增。配套设施：硬件设施规划较差，无仓储规划，无地下停车位，无电梯设施。整体形象：商场外墙体形象较差，无统一规划空调机位，商业形象凌乱。项目优势：交通便捷，市场成熟，品牌档次较高，客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，品牌档次较高，客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，品牌档次较高，客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，品牌档次较高，客源稳定。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差。项目劣势：项目总体量小，硬件配54、套较差。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差。市场老，整体形象差市场老，整体形象差市场老，整体形象差市场老，整体形象差住宅底商，体量小住宅底商，体量小住宅底商，体量小住宅底商，体量小商业规划凌乱位商业规划凌乱位商业规划凌乱位商业规划凌乱位外墙包装档次低外墙包装档次低外墙包装档次低外墙包装档次低现场包装宣传档次低现场包装宣传档次低现场包装宣传档次低现场包装宣传档次低业态分布合理，品牌档次高业态分布合理，品牌档次高业态分布合理，品牌档次高业态分布合理，品牌档次高云南Code of this report 25252525/124124124124 Chinal55、and 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告市场名称市场名称市场名称市场名称:美嘉美装饰城美嘉美装饰城美嘉美装饰城美嘉美装饰城地址地址地址地址:达州西外达州西外达州西外达州西外调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201220122012 年年年年 9 9 9 9 月月月月 181856、1818 日日日日基本情况建筑形态住宅底商市场实际经营的建筑面积（）18000 左右市场总经营性建筑面积（）20000 左右开业时间2012 年 4月中旬商铺总数95主力户型（）80-120主力品牌宜家、美心门、马可波罗、圣象地板、帝王、九牧、樱花、欧派、大自然等经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）中高档城区区及周边乡镇零售通道标准化，两部手扶电梯，商场内部环境好，中庭规划有约 200 休闲区，无仓储及配套商业。展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界定范围入驻率(%)销售价57、格(万元/)市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持等-1F3.5瓷砖、门、窗帘18-2388开业前进驻商家根据面积大小及品牌情况免 4-12 个月租金，目前入驻免 2 个月租金作为装修期。1F3.5洁具、灯饰、五金油漆、门、衣柜地板、装饰公司、家具家电、板材18-301002F3.5门、窗帘布艺18-3092临街3.5五金、家居、厨卫100 左右100区域市场特征描述交通方面：项目所在西外区域交通组织较为发达。但已形成较为发达的交通格局尚未得到完善，交通信息和交通指示设置还有待于加强，公交和的士的停车尚未有序规划，从而导致西外交通目前较为混乱，运载能力较弱。行业方面：新兴市场，配套58、设施相对区域内专业市场有所提高，品牌档次较好，购物环境逐步优化；周边居住小区多，需求量大。云南Code of this report 26262626/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告总体评价管理方面：商场内部管理规范，过道整洁有序；招商59、方面：租金水平较低，整合了项目旁边的老家具建材市场（天恒建材），入住率高，招商情况良好；配套设施：硬件设施规划较相对有所改善，有地下停车位，中庭规划有休闲区域、无仓储规划及配套商业；整体形象：商场外墙体形象较好，内部商业氛围浓厚。项目优势项目优势项目优势项目优势：交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷，周边辐射客群多周边辐射客群多周边辐射客群多周边辐射客群多，消费需求大消费需求大消费需求大消费需求大，品牌档次较高品牌档次较高品牌档次较高品牌档次较高，硬项目件设施相对优化硬项目件设施相对优化硬项目件设施相对优化硬项目件设施相对优化，商业规划较为明确合理商业规划较为明确合理商业规划较为明确合理商业规划较60、为明确合理，经营管理意识较经营管理意识较经营管理意识较经营管理意识较强。强。强。强。项目劣势：项目总体量小，人流动线规划混乱，内部导视系统不够完善。项目劣势：项目总体量小，人流动线规划混乱，内部导视系统不够完善。项目劣势：项目总体量小，人流动线规划混乱，内部导视系统不够完善。项目劣势：项目总体量小，人流动线规划混乱，内部导视系统不够完善。品牌档次高、业态分布合理、品牌档次高、业态分布合理、品牌档次高、业态分布合理、品牌档次高、业态分布合理、人流动线规划欠佳人流动线规划欠佳人流动线规划欠佳人流动线规划欠佳购物环境舒适购物环境舒适购物环境舒适购物环境舒适外部楼道形外部楼道形外部楼道形外部楼道形象差61、象差象差象差通道宽敞通道宽敞通道宽敞通道宽敞明亮明亮明亮明亮商业氛围浓厚商业氛围浓厚商业氛围浓厚商业氛围浓厚统一规划业态统一规划业态统一规划业态统一规划业态云南Code of this report 27272727/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目62、定位研究报告市场名称市场名称市场名称市场名称:罗浮精品装饰城罗浮精品装饰城罗浮精品装饰城罗浮精品装饰城地址地址地址地址:朝阳西路朝阳西路朝阳西路朝阳西路调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201220122012 年年年年 9 9 9 9 月月月月 19191919 日日日日基本情况建筑形态住宅底商市场实际经营的建筑面积（）9000市场总经营性建筑面积（）约 12000开业时间2010 年商铺总数76主力户型（）80-150主力品牌（可以按业态描述几大品牌）格莱美墙纸、非语饰家墙纸、石头剪刀布窗帘等经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）年交易额（万元）硬件配套说明（通道63、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）中低档本地乡镇零售兼批发12-60 万通道装修档次较低，两步电梯设施，外立面有规划广告位，内部装修档次一般、无仓储及配套商业。展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界定范围入驻率(%)市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持等2F3.5厨卫15-2593新进商家免租期 1 年，租金按季度收取，物管费 3元/，租金按季度收取，无递增。3F3.5吊顶、墙纸、窗帘、灯饰15-20904 F3.5装饰公司区域市场特征描述区位交通：项目处于规划发展中交通组织较为发达的朝阳西路，但目前交通格局尚未得到完善，因此项目64、属于偏静处。行业地位：项目经营了近 2 年时间，经营状况差，品牌档次较低，行业内影响力弱。总体评价管理方面：市场管理不规范，商家营业时间混乱，市场内部氛围营造差，灯光暗淡；配套设施：硬件设施规划较差，无仓储规划，无地下停车位。项目优势：项目经营近两年时间，有一定的固定客源，经营品牌价格便宜，辐射人群较为广泛。项目优势：项目经营近两年时间，有一定的固定客源，经营品牌价格便宜，辐射人群较为广泛。项目优势：项目经营近两年时间，有一定的固定客源，经营品牌价格便宜，辐射人群较为广泛。项目优势：项目经营近两年时间，有一定的固定客源，经营品牌价格便宜，辐射人群较为广泛。项目劣势：项目所处位置叫偏，总体量小，65、品牌档次低，硬件配套较差，无物流仓储规划，周边自发形成的零售门店较多，竞争激烈项目劣势：项目所处位置叫偏，总体量小，品牌档次低，硬件配套较差，无物流仓储规划，周边自发形成的零售门店较多，竞争激烈项目劣势：项目所处位置叫偏，总体量小，品牌档次低，硬件配套较差，无物流仓储规划，周边自发形成的零售门店较多，竞争激烈项目劣势：项目所处位置叫偏，总体量小，品牌档次低，硬件配套较差，无物流仓储规划，周边自发形成的零售门店较多，竞争激烈，场场场场内部商家开始退场。内部商家开始退场。内部商家开始退场。内部商家开始退场。云南Code of this report 28282828/124124124124 Ch66、inaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告市场名称市场名称市场名称市场名称:五金机电一条街五金机电一条街五金机电一条街五金机电一条街地址地址地址地址:朝阳中路朝阳中路朝阳中路朝阳中路调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201220122012 年年年年 9 9 9 9 月67、月月月 19191919 日日日日基本情况建筑形态临街商铺市场实际经营的建筑面积（）约 3800市场总经营性建筑面积（）约 5000经营时间已经营十年以上商铺总数50主力户型（）40主力品牌（可以按业态描述几大品牌）经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）低档城区及周边县城兼有通道标准化，无电梯设施，外立面形象规划较差，无仓储及配套商业。展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界定范围入驻率(%)市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持等1F3.5五金、机电100-15068、100无配套管理区域市场特征描述交通方面：市场处于朝阳中段，属于商圈内，交通便利；行业方面：作为经营了多年的老市场，经营环境成熟，有固定的人流客源，且区域人流聚集，行业内知名度高。总体评价管理方面：自发形成的商业街，无专业管理；配套设施：市场经营年限长，商铺陈旧。整体形象：铺内商铺陈设凌乱，商业形象较差。项目优势：交通便捷，市场成熟，业态集中，人流聚集、客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，业态集中，人流聚集、客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，业态集中，人流聚集、客源稳定。项目优势：交通便捷，市场成熟，业态集中，人流聚集、客源稳定。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差，无统一规划管理，69、整体形象档次低。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差，无统一规划管理，整体形象档次低。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差，无统一规划管理，整体形象档次低。项目劣势：项目总体量小，硬件配套较差，无统一规划管理，整体形象档次低。云南Code of this report 29292929/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChua70、n|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告11.311.311.311.3、专业市场案例分析、专业市场案例分析、专业市场案例分析、专业市场案例分析在建市场在建市场在建市场在建市场市场名称市场名称市场名称市场名称:中青国际家居建材生活广场中青国际家居建材生活广场中青国际家居建材生活广场中青国际家居建材生活广场地址地址地址地址:达州达州达州达州南城杨柳工业配套园区南城杨柳工业配套园区调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201220122012 年年年年 9 9 9 9 月月月月 19191919 日日日日基本情况建筑形态独立商业体市场总经营性建筑面积（71、）31 万开业时间家居：2012 年 11 月建材：2013 年 3 月开发商中青国际家居建材生活广场主力户型（）50-60整体规划精品家居馆，风情家居馆、精品建材馆、建材步行天街 休闲广场、文化广场、综合商务中心经营总体状况描述经营档次市场辐射区域经营方式硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）中高档市区及周边县城零售规划有变频货梯、观光电梯、扶梯、景观广场、停车场、仓储空间及 6 万方商业配套展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别租金（元/月）售价（元/）市场经营管理方式（返租或不返租）及物业费、政策支持等家具馆1F4.8新古典风格家具、后现代风格家具72、户外家具、沙发、视听系统35不销售合同三年一签，三年内无递增，免租期为一年。目前棉物业费。2F4.8板式家具、儿童家具、床垫33不销售3F4.8实木家具、红木家具、松柏家具、欧美风格家具、板木家具、藤器30不销售建材天街1F6陶瓷、卫浴、洁具、橱柜、五金、水暖配套、板材、涂料2312000-13000云南Code of this report 30303030/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四73、川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2F6地板、楼梯、壁柜、厨房电器、集成吊顶、电工料、铁艺、玻璃、灯饰、照明系统、布艺、墙纸、窗帘239000-10000区域市场特征描述交通方面：项目临近空港、火车站、达渝高速达州出口，交通便利；行业方面：项目作为目前达州市区在建规模最大的家居建材 MALL，行业内影响力大。总体评价管理方面：统一规划，统一招商，统一推广，统一形象，统一管理；配套设施：硬件设施规划较好，配套设施齐全；整体规划：项目规划业态齐全，但业内部态分布较为凌乱；项74、目优势：项目体量大，交通便捷，配套设施较为完善，周边消费人群聚集。项目优势：项目体量大，交通便捷，配套设施较为完善，周边消费人群聚集。项目优势：项目体量大，交通便捷，配套设施较为完善，周边消费人群聚集。项目优势：项目体量大，交通便捷，配套设施较为完善，周边消费人群聚集。项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中，目前居住人群项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中，目前居住人群项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区75、处于建设中，目前居住人群项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中，目前居住人群少。少。少。少。总规划图总规划图总规划图总规划图家居家居家居家居 2F2F2F2F 平图平图平图平图家居家居家居家居 1F1F1F1F 平面图平面图平面图平面图家居家居家居家居 3F3F3F3F 平面图平面图平面图平面图建建建建材材材材1 1 1 1F F F F平面图平面图平面图平面图建材建材建材建材 2F2F2F2F 平面图平面图平面图平面图云南Code of this report 31313131/124124124124 Chinaland 德76、众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告市场名称市场名称市场名称市场名称:好一新五金机电市场好一新五金机电市场好一新五金机电市场好一新五金机电市场地址地址地址地址:南城杨柳工业配套园区南城杨柳工业配套园区南城杨柳工业配套园区南城杨柳工业配套园区调查时间调查时间调查时间调查时间:2012201277、20122012 年年年年 9 9 9 9 月月月月 19191919 日日日日基本情况建筑形态独立商业开发商重庆新世界建材有限公司和达州好一新公司市场总经营性建筑面积33万方开业时间2013年3月商铺总数1期1650户 2期商业中心，品牌主题馆主力户型（）50经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）预约中低档达州本地区域（以当地临街小商家为主）零售批发规划有配套商业中心、酒店、休闲、娱乐、会所、银行，50000方停车场、10000广告位、50000仓储展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别市场经营管78、理方式（返租或不返祖）及物业费、政策支持等-1F3停车场或仓库根据品牌档次及商铺面积再议，目前没有固定的招商优惠政策出来。1F3.5商铺2F3.5商铺3F4F3仓储办公区域市场特征描述交通方面：项目临近空港、火车站、达渝高速达州出口，交通便利；行业方面：项目作为目前达州市区在建规模最大的五金机电市场，行业内影响力大。总体评价市场定位：秦巴五金机电一级批发总站；招商方面：一期十五万方规划只招中高端品牌；配套设施：配套设施齐全，每栋设有货梯、卸货平台、监控系统等，50000 方停车场、10000 广告位、50000 仓储空间；整体规划：一期底商总数 330 间，一跃二结构；项目优势项目优势项目优势79、项目优势：项目体量大项目体量大项目体量大项目体量大，交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷，配套设施较为完善配套设施较为完善配套设施较为完善配套设施较为完善，周边消费人群聚集周边消费人群聚集周边消费人群聚集周边消费人群聚集，作为达州唯一一家规模化的五金建材批发基地作为达州唯一一家规模化的五金建材批发基地作为达州唯一一家规模化的五金建材批发基地作为达州唯一一家规模化的五金建材批发基地，将整合区内将整合区内将整合区内将整合区内众多零散小户，商家资源丰富。众多零散小户，商家资源丰富。众多零散小户，商家资源丰富。众多零散小户，商家资源丰富。项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，市场不够成熟，周边交80、通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，市场不够成熟，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，市场不够成熟，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中项目劣势：项目所在地杨柳配套园区处于开发建设期，市场不够成熟，周边交通环境、城市配套有待完善，周边聚集的小区处于建设中，目前居住人群少。目前居住人群少。目前居住人群少。目前居住人群少。云南Code of this report 32323232/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALA81、NDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告一一一一 期期期期 项项项项 目目目目二二二二 期一、二线品牌期一、二线品牌期一、二线品牌期一、二线品牌二二二二 期五星级酒店期五星级酒店期五星级酒店期五星级酒店云南Code of this report 33333333/124124124124 Chinaland 德众82、地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告小结小结小结小结目前达州的家具建材卖场普遍存在数量多、体量小、分布散、品牌杂、环境糟、配套无、服务差的特点，与成都、重庆等中心城市以及东部发达地区二、三线城市相比，存在相当大的差距。未来展特殊的地理位置决定达州对南充、广安、巴中等地区有强大的辐射能力，消费83、群体广泛。随着达州城市面貌、经济环境、居住环境的逐步改善，未来达州家居建材市场拥有巨大发展空间。商业平台综合实力、规模优势、商业模式、物流配套、创新服务等因素将成为核心竞争力。一站式、情景体验式家居建材消费需求将导致大型家居建材MALL 诞生。发Code of this report 34343434/124124124124 Chinaland 新港地產CHINALANDLANDLANDLAND新|港|地|产顾问|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|ManagementHongkong|Shenzhen|Guangzhou|Shanghai|Chengdu84、|Chongqing重庆邦和金坊地产发展有限公司巴南鱼洞项目定位研究报告二、项目周边区域分析二、项目周边区域分析二、项目周边区域分析二、项目周边区域分析1 1 1 1、渠县、渠县、渠县、渠县1.11.11.11.1、渠县概况、渠县概况、渠县概况、渠县概况渠县位于达州市西南部，与广安、南充、巴中山水相连，幅员 2013 平方公里，辖 60 个乡（镇），人口 148 万。县城置渠江镇，老城区建成面积 2.1 平方公里，常住人口 18 余万，已开发的西区面积 3.4 平方公里，正在开发的渠城东区 5 平方公里。2011 年，全县 GDP总额达 160.6 亿元，年均增幅 14.5%；社会消费品零售总85、额 63.4 亿元，是 2006 年的 2.5 倍；城镇人均可支配收入 14442 元，呈 15.8%增长，农村人均可支配收入 6467 元，呈 17.2%增长。云南Code of this report 35353535/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流86、园项目定位研究报告1.21.21.21.2、专业市场调研、专业市场调研、专业市场调研、专业市场调研市场名称:四川渠县长德商贸城地址:渠县渠江镇山星村调查时间:2012 年09 月20日基本情况建筑形态独立商业街市场实际经营的建筑面积首期14年3 月竣工市场总经营性建筑面积160万方开业时间9月24奠基，预计2014年开业商铺总数约2500开发商四川渠县长德商贸物流管理有限公司经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）高、中、低均有渠县及周边区县零售批发有仓储面积（现不详）配套有商业街，酒店，地下500车位，仓储面积约1万方展87、厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别市场经营管理方式（返租或不返祖）及物业费、政策支持等1F4家具、建材服装批发、建材会展中心购物中心，超市，车库商铺可租可售2F4商铺可租可售3F6-F1、-F24商铺可租可售区域市场特征描述该项目目前渠县最大专业市场，交通不便，在本地影响较大，区域内1000-3000方的私人家具市场较多，市场竞争激烈，项目为政府重点招商引资项目。总体评价优势：项目总体量大，辐射区域较广，在当地影响力度强。项目规划业态齐全，交通不便。劣势：前期市场了解不透彻，业态规模及比例配比不明确，商城整体档次定位模糊。招商方面：营销招商中心开放，档次较低，招商销售人88、员专业水品较差。广告推广：目前没做任何对外广告推广，对广告推广重视度不够。云南Code of this report 36363636/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告1.31.31.31.3、临街问卷调研分析、临街问卷调研分析、临街问卷89、调研分析、临街问卷调研分析问卷数量:229 份业态分类客户数量1 年内意向拓展家居8915建材10520五金355汽配00经营面积需求经营面积需求（）客户数量意向面积合计（）50以下1260050-1008600100-2005750200以上3800合计合计合计合计282828282750275027502750仓储面积需求50以下730050-20081000200-50041450合计合计合计合计191919192750275027502750目前渠县家居建材以晴虹路、营渠路、南门市场为主，共约180 家，有效问卷129 份，其中一年内有意向拓展的商家15 家，经营面积需求以50左右为主90、，仓储面积以50-200为主；区域内长德商贸城项目影响力较大，部分客户对商贸城概念比较认可，但多数客户认为，新兴市场前期经营生意冷淡，持观望状态。020406080客户数量 家居 建材 五金 云南Code of this report 37373737/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地91、产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告小结小结小结小结区域况渠县与广安、南充、巴中相连，地理位置较好，辐射区域多，县内人口达148 万，消费群体广泛。目前市场以零售为主，分布零散，档次较低，市场整合需要经历一定的过程。随着渠县城市面貌、经济环境、居住环境的逐步改善，未来家居建材市场拥有巨大发展空间。随着生活水平的提高，未来家居建材市场逐步走向规模化、品质化、将导大型家致居建材 MALL 诞生。状Code of this report 38383838/124124124124 Chinaland 新港地產CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营C92、onsultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 2、邻水、邻水、邻水、邻水2.12.12.12.1、邻水概况、邻水概况、邻水概况、邻水概况邻水县地处四川盆地东部，华蓥山东麓，隶属于四川省广安市。东、南分别与重庆市垫江县、长寿区、渝北区接壤，西、北分别与华蓥市、广安区、大竹县相连。全县辖 18 个镇，27 个乡，人口 97 万，幅员面积 1919.22 平方公里。县城建成区面93、积 14.28 平方公里，常住人口 15 万。预计到 2015 年，县城新增建成区面积 10 平方公里，新增城市人口 10 万人，城镇化水平 45%以上。经济实现更快增长，全县地区生产总值年均增长 17%，预计 2015 年达到 270 亿元；财政收入稳步增长，地方财政一般预算收入年均增长 20%以上，预计 2015 年达到 7.8 亿元，经济发展质量和效益显著提高。城乡居民收入较快增长，城乡收入差距逐步缩小，预计到 2015 年城镇居民人均可支配收入达到 25800 元，年均增长 12.5%，农村居民人均纯收入达到 9750 元，年均增长 13.5%。城乡居民生活条件大大改善，社会消费日益活94、跃，预计到到城乡居民生活条件大大改善，社会消费日益活跃，预计到到城乡居民生活条件大大改善，社会消费日益活跃，预计到到城乡居民生活条件大大改善，社会消费日益活跃，预计到到2015201520152015 年社会消费品零售总额达到年社会消费品零售总额达到年社会消费品零售总额达到年社会消费品零售总额达到 90909090 亿元，年均增长亿元，年均增长亿元，年均增长亿元，年均增长 18%18%18%18%。社会保障体。社会保障体。社会保障体。社会保障体系更加完善系更加完善系更加完善系更加完善，劳动关系更加和谐劳动关系更加和谐劳动关系更加和谐劳动关系更加和谐，城镇登记失业率控制在城镇登记失业率控制在城镇95、登记失业率控制在城镇登记失业率控制在 4.54.54.54.5以内以内以内以内，人居环境显著改善人居环境显著改善人居环境显著改善人居环境显著改善，生活品质不断提升生活品质不断提升生活品质不断提升生活品质不断提升，人民幸福感普遍增强人民幸福感普遍增强人民幸福感普遍增强人民幸福感普遍增强。云南Code of this report 39393939/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei96、|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告指标2010 实际2015 规划年均增长（）指标属性地区生产总值（亿元）105.527017预期性旅游总收入（亿元）8.413533预期性地方财政一般预算收入（亿元）3.17.820预期性固定资产投资（亿元）75.920预期性规模以上工业总产值（亿元）100.140032预期性外贸出口（亿美元）0.180.310.8预期性社会消费品零售总额（亿元）40.79018预期性城镇化率（亿元）3045预期性城镇居民人均可支配收入（元）143012580012.597、预期性农村居民人均纯收入（元）5321975013.5预期性全县总人口（万人）1031050.4约束性云南Code of this report 40404040/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2.22.22.22.2、专业市场调研、专98、业市场调研、专业市场调研、专业市场调研市场名称:恒源建材市场地址:左阾大道南段调查时间:2012.9.20基本情况建筑形态临街底商市场实际经营的建筑面积3000-4000市场总经营性建筑面积5000开业时间2004年商铺总数26户主力品牌（可以按业态描述几大品牌）马可波罗，楚楚吊顶，灵心防盗门，欧派橱柜经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）低档市内零售兼批发无展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界定范围入驻率(%)销售价格(元/)市场经营管理方式（返租或不返祖）及物业费、政策99、支持等4.5建材家装30-4687%前两年免租区域市场特征描述自发形成转型为小规模专业市场，业态布局凌乱，卫生环境一般，无经营管理。人流量不大，商品档次不高，老商户较多。总体评价小规模专业市场，商户流动性较大，商品档次差距较大，物市场管理，配套一般，交通便利，停车较少，非专业停车场。云南Code of this report 41414141/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|100、YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告在阾水区域属于中档次市场。2.32.32.32.3、调研问卷分析、调研问卷分析、调研问卷分析、调研问卷分析问卷数量：134 份业态分类客户数量1 年内意向拓展家居499建材759五金101汽配00经营面积需求经营面积需求（）客户数量意向面积合计（）50以下315050-1004300100-20091100200以上1200合计合计合计合计171717171750175017501750仓储面积需求50-2006600200-5001200合计合计合计合计101、242424242550255025502550邻水家居建材商户共约 210 家，发放问卷134 份，其中一年内有意向拓展的客户约 19家。经营面积需求以 100-200 为主。仓储面积需求以 50-200 为主。01020304050607080客户数量家居建材五金汽配云南Code of this report 42424242/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan102、|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告小结小结小结小结区域况邻水隶属广安市，全县人口达 103 万，预计 2015 年打 105 万，县城常驻人口 15 万，消费群体稳固。目前市场以零售为主，分布零散，档次较低，市场整合需要经历一定的过程。根据区域实际情况，短期内区域家居建材市场无法得到明显改善，导致客源外流现象严重。随着人口不断增加、消费水平逐步提高、居住环境日趋改善，未来家居建材发展空间有待提高。状云南Code of this report 43434343/124124124124 Chinalan103、d 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告三、三、三、三、项目所在区域分析项目所在区域分析项目所在区域分析项目所在区域分析1 1 1 1、大竹概况大竹概况大竹概况大竹概况大竹县位于四川省东部，达州市南部，因“竹多竹大”而得名。辖 50 个乡镇、384 个行政村，总人口 108 万，幅员面积104、 2076 平方公里，是四川省首批 27 个“扩权强县”试点县之一。素有“中国苎麻之乡”、“川东绿竹之乡”美誉。预计到预计到预计到预计到 2015201520152015 年，城区建设面积达年，城区建设面积达年，城区建设面积达年，城区建设面积达 30303030 平方公里，人口达平方公里，人口达平方公里，人口达平方公里，人口达 25252525 万，城镇化率达万，城镇化率达万，城镇化率达万，城镇化率达 38%38%38%38%，达到中等城市规模、规划及发展水平。，达到中等城市规模、规划及发展水平。，达到中等城市规模、规划及发展水平。，达到中等城市规模、规划及发展水平。区位优势明显。地处环渝腹地105、经济区块，境内国道 318 线、210 线和达渝高速公路贯穿全境，渠县火车站、达州河市机场、重庆江北机场等毗邻四周，交通十分便利，形成了“半小时达州、1 小时重庆、3 小时成都”的通达格局。资源优势独特。拥有 40 万亩绿竹，30 万亩苎麻，储量 1.6 亿吨的煤、760 多亿立方米的天然气、148 万吨的锶矿和单井日出水量 1.1 万吨、居亚洲第一的百岛湖温泉等物产资源；拥有五峰山国家级森林公园及“三国故道”、清河古镇、净土寺等闻名遐迩的自然人文资源，更有东汉醪糟、二郎竹席、“巴山红”香椿、“绿香清”香葱等享誉内外的地方特色产品。发展势头强劲。大竹抢抓全国新一轮的西部大开发政策机遇和全省支持106、环渝经济区块加快发展政策措施，把握“巩固回升、加快发展”和“促转变、促创新、促发展”的工作基调，以更加奋发有为的精神状态，更加求真务实的工作作风，加速推进“四大目标”进程，加快进入“川东一流方阵”，奋力开启全县经济社会又好又快发展的新征程！云南Code of this report 44444444/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu107、|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告云南Code of this report 45454545/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 2、经济环境经济环境经济环境经济环境108、2 2 2 21 1 1 1、GDPGDPGDPGDP 总值、居民可支配收入走势总值、居民可支配收入走势总值、居民可支配收入走势总值、居民可支配收入走势2011 年，全县地区生产总值达 196 亿元，是 2006 年的 2.5 倍。年均增幅 13.8%，超过“十一五”规划年均增长 12%的速度。预计到 2015 年地区生产总值达 320 亿元；城镇人均可支配收入达 14870 元，是 2006 年的 2.1 倍，预计 2015 年可达 19907 元；农村人均可支配收入达 6960 元，是 2006 年的 2 倍，预计 2015 年可达 8093 元。数据/资料来源于大竹官方网站及大竹政府统计109、公报、未来发展评估。云南Code of this report 46464646/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 22 2 2 2、消费品零售总额、固定资产投资走势、消费品零售总额、固定资产投资走势、消费品零售总额、固定资产投110、资走势、消费品零售总额、固定资产投资走势2011年，社会消费品零售总额达 55 亿元，是2006年的 2.5倍，年均增长约达20%，预计2015 年达107亿元；随着城市经济的发展，人民生活水平逐步提升，大竹社会消费品零售额快速增长。大竹固定资产投资呈平稳式增长，可见大竹房地产市场在不断发展。到2015年固定资产投资达243亿元，市场竞争日益激烈。数据/资料来源于大竹官方网站及大竹政府统计公报、未来发展评估。云南Code of this report 47474747/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销111、|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 23 3 3 3、近年人口走势、近年人口走势、近年人口走势、近年人口走势2 2 2 24 4 4 4、三次产业增加值、三次产业增加值、三次产业增加值、三次产业增加值近年来，农产业稳固增长，预计 2011 年到 2015 年年均增长 4%以上；工业发展迅速，2011 年达 110 亿元，是2006 年的 3.1 倍；服务112、业稳固增长，随着人民生活水平的提高，服务业将迅猛发展；以组织化带动规模化、以标准化促进产业化、以品牌化加快市场化，推动一、二、三产业联动发展。2011 年，全县总人口 111.6 万，按照平均增幅 4，预计 2015 年达 113.3 万人。“十二五”规划，2015 年，城区建设面积达 30 平方公里，人口达 26 万，城镇化率达 38%，达到中等城市规模、规划及发展水平。云南Code of this report 48484848/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Pla113、nning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告3 3 3 3、规划发展规划发展规划发展规划发展大竹总体规划时间 2011 年至 2020 年，县城规划面积范围为 2076.8K；规划城市性质为成渝经济区东北部重镇，达州市域南部副中心，以现代工业为基础，商贸物流、旅游休闲等现代服务业为特色的山水田园城市。未来大竹商业发展潜力巨大。达州市域南部副中心达州市域南部副中心达州市域南部副中心达州市域南部副中心成渝经济区东114、北部重镇成渝经济区东北部重镇成渝经济区东北部重镇成渝经济区东北部重镇云南Code of this report 49494949/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告4 4 4 4、城区临街调研城区临街调研城区临街调研城区临街调研 竹阳路竹阳115、路竹阳路竹阳路基本信息街宽（米）18营业面积21230平方米街道属性主干道商铺数量（个）220家商业业态服装家居建材、家电、五金餐饮零售服务商铺形态底商物管费（元/月）竹阳路南中段转让费80平米 10万经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）竹阳南段：20-40中段：35-70竹阳北段：4-8；竹阳南段：皇家马瓷砖 80 平米 6000元/月辐射区域大竹城区及乡镇消费客群特征及结构周边居民个别涉及到周边区县主力面积（）40-80业态及品牌商家组合星辰网吧、杨锁匠将开修锁中心、砂锅米线、伊耐克电动车、安逸广告、满芝泠美容、电动车、永盛鱼庄、紫荆花漆、修理、顾家家居、重庆北渡鱼庄、酸辣粉、飞鸽自行116、车、亲亲小烫、钢丝门市、床垫、开源木业、修理、牛奶、修理、飞云安全门、实样佳建材、百佳电动车、联合财产保险公司、绿驹电动车、广东医院、扬子地板、石门瓷砖、圣堂瓷砖、欧罗兰瓷砖、富强瓦业、医疗器械有限公司、建辉瓷砖、恒康药房、蒙娜丽莎、皇家马瓷砖、郎酒、太太乐厨卫、联制瓷砖、炫丽灯饰、老麻抄手、多乐士、法国欧尚墙纸、九豪PPR 管、大竹农村商业银行、中盛陶瓷、班卡奴包包、日丰管、门业、千秋门业、志坚门业、星月神安全门、婚庆、鞋店、中亿孕婴、正品折扣店、正泰电器、永强腊腌制品、宾云南Code of this report 50505050/124124124124 Chinaland 德众地产CH117、INALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告林木门、熊猫酒店、永鑫拉腌制品、华夏杰灯、东方红卤制品、啤酒烤鸭、荷花池酒店、正大金葵花服饰、正太电器、同安药房、中国银行、长颈鹿漆、全友家私、益梦家纺、尚美汇、杜威漆、信念造型、E家客栈、中联铝材、信丰广告、七星干洗、108 菜坊、金满堂麻将机、星空电玩、四川沽118、竹水泥、川川副食、胖妹儿便利店、美利达自行车、中国电信、徐军机车、蓝天商务酒店、驼峰火锅、苦荞茶、问客杀鱼烤鱼王、宽板凳火锅、时尚美发、双庆摩托、百事顺洗衣店、新形象发艺、佳能办公服务、东门五金日杂、云鹤渔具行、东方红商务酒店、新国米粉王、梅港零嘴、多乐福快餐、百家超市、加好饲料、中国工商银行、江苏炒货、火厨生活电器、福利彩票、正大烟酒楼、达州天地国际旅行社、聚源房产、一品饼屋、万虹鲜水果、大众串串香、天府香小吃、同安商房旅馆、正泰电器、健康药庄、正大金葵花超市、OL造型、百老泉酒、心太软烟、啤酒烤鸭、大拇指面包、财娃小吃、四海餐馆、计量文具、国哼品牌服装、正宗江津豆花华夏杰瓷砖、熊猫大酒店、119、富林木业售价（元/）08年5000现阶段价格范围 3 万左右综合分析优势：主干道，客流量大，交通方便。劣势：业态档次很低，分布凌乱，品牌以中低档为主，没有停车位，管理无序，卫生条件差，租金跨度大。小结：竹阳路业态以建材、零售为主，其次以零售、配套服务为辅，未统一规划及经营，导次形象层次不齐，业态分布凌乱。云南Code of this report 51515151/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|120、四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 东大街东大街东大街东大街基本信息街宽13米营业面积10185平方米街道属性主街商 铺 数 量（个）75商业业态服装、餐饮、娱乐、家居商铺形态临街底商经营情况业态档次中高端租金水平（元/月）40左右辐射区域本市区消费客群特征及结构中、青年云南Code of this report 52525252/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Con121、sultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告业态及品牌商家组合A 搭调女装、购易多、美的、汤姆大叔快餐、雨花时女鞋包、美颜教室、集成环保灶、灯采、宝芝林惠民大药房、孕婴计划、果然新鲜、快乐大本营休闲会所、小儿郎游泳馆、合富名烟名酒、时尚西唯烫染会所、韩国纸上烤肉馆、信念造型、华信阳光家具、华帝家居厨卫、金牛管业、万客来烟酒、皮草屋皮包、妈妈好娃娃、双虎家私、好一生健康药房、金龙家私城、122、美的照明、饰言精品屋、品位奢侈、大竹县枫叶旅行社、利民醪糟、广州日化、好彩平饰、中国福利彩票、浪漫一身、魅影丽人、烟酒行、万祥科技、宾宾超市、张飞腊肉、派乐汉堡、鑫鑫土特产、茅台王子酒、李文锁城、名华口腔、九阳豆浆机、金利米线、中国银行、红油肺片、水果超市、中国移动、东升大药房、中药房、欧风衣厨、惠明超市、中国工商银行、铭兴沙发、姐妹花、亚洲美容院、玛格家具、自助银行、雷士照明、诺贝尔瓷砖、百家乐卫厨、万和燃具、英派卫浴、冯沙发、大众家具、天创办公家私、华帝、佳美嘉软装国际、左匠家私综合分析优势：位于市区中心地段，商品档次较高，人流量较大，客户群广泛。劣势：业态分布凌乱,商业展示性差。小结：东123、大街业态以零售、服饰为主，建材、餐饮业为辅，品牌档次相对大竹属于中高端，业态分布凌乱，购物环境一般。云南Code of this report 53535353/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 竹海路竹海路竹海路竹海路基本信息街宽15米124、营业面积2140平方米街道属性主干道商铺数量（个）50个商业业态服饰 五金 家具商铺形态临街底商经营情况业态档次低端租金水平（元/月）30人流量（人）每分钟50 人辐射区域本地区域 周边区域消费客群特征及结构普通消费人群业态及品牌商家组合备注：需落位图。钱江摩托、正新轮胎、发型天下、金丰酒业、雪美姬、欢欢发艺、宝芝林大药房、普生堂惠民大药房、渔具店、刘达经营店、城市平价药店、大竹县虹成惠民超市、连邦麻将机、亚麻生态棉、鑫盛箱包、大竹凉窗厂家批发、万鸿箱包、日丰管、洛阳轴承、鑫耀箱包、中国移动、天音音响、正发农具、盘龙服饰、石创、诗萌服饰、羽绒服专卖、飞机售票、餐饮店、酒庄、五金机电、普生堂大药125、房、小超市、经典女装、大农机二门市、美亚五金、大丰收酒楼、周眼镜农机、强发物资、洁丽牙科、衣佳衣服饰、小徐电器、小况日杂五金云南Code of this report 54545454/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告业态比例综合分析优势126、：大竹主干道，客流量大，多数店铺是自家经营，经营压力小。劣势：由于多数店铺住房重装，街道两边装修搭架等器材摆放混杂乱，店铺展示性差，目前经营状况不佳。小结：竹海路业态以零售、服饰为主，五金、医药服务业为辅，无主导型业态，整体购物环境较差。云南Code of this report 55555555/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|127、SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 建设路建设路建设路建设路基本信息街宽15营业面积6750街道属性主干道商铺数量（个）75商业业态餐饮，建材商铺形态临街商铺经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）40 左右辐射区域周边乡镇及本区消费客群特征及结构普通消费人群业态及品牌商家组合备注：需落位图。火炫龙传媒、辣辣餐馆、精通装饰、馋相思餐馆、高家沙沟鱼、平价水果、鸿鑫网吧、江司令家常菜、盛煌网络、金三角商行、一品饼屋、再来一碗餐馆、内江风味牛肉、锅巴饭、金港佳人、经典门业、百安居装饰、多乐士漆、飞达五金、江津豆花、二娘水饺、烟花爆竹、鲜椒鱼128、府、老巴蜀烟酒、阳光日化、正品香烟、黑豆花饭庄、乱劈柴餐厅、碧山婚纱、金多利鱼庄、友好网络、重庆盆盆虾、苗家酸菜鸡、惠达管道、雅洁五金、东福大药房、金山石材、美宜佳、维拉丝布艺、岁月五金、华尔照明、乔希漆、3A环保漆、鑫源装饰、瓦格纳漆、泰乐门业、创益拉手、樱奇厨卫、马可波罗瓷砖、德华石膏装饰、威士利漆、新多门业、英格莱壁纸、铮铮门业、铭家居、长春藤漆七特丽墙布、养生乳鸽馆、天源火锅、九银装饰、鸿福不锈钢、白塔灯具、奥帅厨卫、健康苹果漆、丽丰装饰、华宇布艺、迪勒电器、万邻大众房产、小平超市、广东不锈钢、东柳王鱼头餐厅、汇丰消防、格林格橱柜、樱花集成吊顶云南Code of this report129、 56565656/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告业态比例综合分析优势：大竹主干道，交通方便，街道环境、门面展示性较好。劣势：租金偏高，客流量少、品牌档次较低。小结：建设路主要以建材、餐饮服务业为主，是大竹建材主要集聚地。云南Code 130、of this report 57575757/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告5 5 5 5、专业市场调研、专业市场调研、专业市场调研、专业市场调研市场名称:金利美建材市场地址:南城杨柳工业配套园区调查时间:2012 年9 月26日基本131、情况建筑形态住宅底商市场实际经营的建筑面积1 万多方市场总经营性建筑面积1 万多方开业时间2008年商铺总数250主力户型（）80主力品牌马可波罗、欧派经营总体状况描述经营档次市场辐射区域零售或批发（或兼有）硬件配套说明（通道、电梯、立面、环境、仓储、配套商业等）中高档大竹本地区域零售批发兼有无仓储电梯展厅楼层分区经营分类按建筑形式划分层高分别为(米）经营大类别纯经营店铺月租(元/)界定范围入驻率(%)市场经营管理方式（返租或不返祖）及物业费、政策支持等街铺1F3家具建材15-2890%合同期限一年，租金按照年付，每年递增约8%区域市场特征描述区域交通环境较好，政府打造，在当地影响力较大。总体132、评价优势：独立街区，是大竹目前体量最大，市场最集中的建材市场；劣势：无规划，交通不便；项目地块属于政府，是项目向政府租赁的，随时面临搬迁，保障性不强，加之目前经营管理较差，市场内商家对市场整体评价低；云南Code of this report 58585858/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆133、亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告6 6 6 6、专业市场市场问卷调研、专业市场市场问卷调研、专业市场市场问卷调研、专业市场市场问卷调研问卷数量：180 份业态分类客户数量1 年内意向拓展家居8330建材7748五金203经营面积需求经营面积需求（）客户数量意向面积合计（）50以下21105050-100404000100-200204000200以上112200合计合计合计合计9292929211250112501125011250仓储面积需求50以下525050-200132600200-50042000500以上1500合计合计合计合计232323235350535134、053505350大竹目前家居建材市场以金利美为主，共约户，发放问卷 180 份，其中一年内有意向拓展的商家 81 户，经营面积需求以 50-200 为主；仓储面积需求以 100-200 为主。云南Code of this report 59595959/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房135、地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告7 7 7 7、住宅调研、住宅调研、住宅调研、住宅调研北城上郡北城上郡北城上郡北城上郡项目地址大竹县竹海路西段原肉联厂开发商四川丰竹房地产开发有限公司营销代理自销物业管理成都万杨物业售楼电话0818-623088886217333总用地面积328亩绿地率60%总建筑面积16 万平方米楼间距50米交房时间2013年12 月在售总户数224物管收费0.9（元/月）在售总栋数2建筑形态高层总车位数500-600建筑风格现代开盘时间2010年工程进度一期建成，二期建设中各栋建筑配套及价格分析栋号层数层高（m）起价均价最高价平层差价面积区间（）物业形态平136、层户数58332003500370020-5081-125高层4628334003500370020-5081-125高层4优势：功能规划齐全，多数户型带有双阳台。劣势：户型设计较差、功能分布不合理。云南Code of this report 60606060/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆137、亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告付款方式及折扣全款95折、按揭97 折周边交通新开发区 1、5路公交车到公共装修标准外墙面砖室内装修标准毛坯智能化配套保安巡逻监管、小区闭路监控系统规划特色简约、宜居景观配套小区内景观主力客群客群来源大竹县市民客群特征以家庭为单位，为改善提高生活质量而购房一群。项目营销档次定位中档已销售量80%销售队伍专业素养评价营销人员少，专业素质一般，服务热情度较弱。营销水平项目对营销推广比较重视，户外导旗遍布全城，但在宣传主题及画面设计上表现拙劣，无法突出项目的品质感及价值。售楼中心售楼处装修简单、没有完全展示项目整体优势，体验式营销氛围较弱。综合138、点评项目位于北城新区北城大道，位置较好，但户型规划欠佳，现场氛围冷清。推广资料较少。价格适中，销售情况较好，目前剩下少数房源。云南Code of this report 61616161/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 凤凰城凤凰城凤凰139、城凤凰城项目地址大竹县北城新区北城大道开发商四川省美宇地产开发有限公司售楼电话6232222物业管理鸿达物业绿地率40%按揭银行建设银行总体规划规划建设A、B、C 三期，其中含有及一幢五星级酒店总户数4000户在售总户数1600总用地面积60亩在售总栋数10总建筑面积122277.28平方米总车位数800交房时间2010年10 月开盘时间2012年8 月5 日物管收费1.2元/月工程进度A、B区已建成、C 区在建中建筑形态住宅小区建筑风格法式风情、西班牙风情各栋建筑配套及价格分析栋号层数层高（m）起价均价最高价平层差价面积区间（）物业形态平层户数11-14幢283380039004200304140、0-120高层2 梯6 户付款方式及折扣全款98折、按揭无折扣周边配套北城天街购物中心、长途车站云南Code of this report 62626262/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告周边交通位于北城大道与体育大道交汇处 交通便利公141、共装修标准面砖室内装修标准毛坯智能化配套保安巡逻监管、智能对讲系统、小区闭路监控系统、规划特色A、B 区采用法式风格，C 区采用欧式风格景观配套喷水池、休闲区等景观主力客群客群来源大竹县城及乡镇部分客群客群特征30-50岁之间较多，有可支配的经济基础的改善行购房项目推广主题广告语国际五星级花园城诉求重点小区环境品质项目营销档次定位中高已销售量A、B 区已销售完，C 区还有10 幢未售，11 月推出40-120房源销售队伍专业素养评价销售团队是重庆代理公司，专业知识介绍较详尽，服务态度一般，目前只有少数置业顾问在场。营销水平整体评价：一般综合点评整体销售情况较好，项目总体量大，品质感较好；销售团142、队综合素质一般，主动性、热情度不够，现场氛围冷清，推广资料较少；物业管理费1.2 元/月/，大竹住宅中最贵；C 区11-14 幢预计元旦开盘，规划有约100 套40-60小户型，目标群体锁定为政府公务员及未来北城天街服务人员；项目住宅底商价格为1.6-2.9 万元/，层高4.8米，基本售完。云南Code of this report 63636363/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆Hu143、Bei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 金阳东湖国际温泉城金阳东湖国际温泉城金阳东湖国际温泉城金阳东湖国际温泉城项目地址大竹东湖公园内开发商重庆金阳房地产投资有限公司规划设计HZS豪斯张建建筑设计公司(美国)施工单位成都七建物业管理重庆齐发物业总用地面积78亩售楼电话0818-6222111总建筑面积93911容积率1.8交房时间2013年8 月绿地率58%物管收费0.9元/月在售总户数518建筑形态独栋别墅,叠拼,洋房小高层在售总栋数6建筑风格荷兰风情、现代英伦风情开盘时间2010年144、总车位数321个工程进度一期建成，二期未开发各栋建筑配套及价格分析栋号层数层高（m）起价均价最高价平层差价面积区间（）物业形态平层户数116338004700500020-504优势：政府新开发区，欧式风格，东湖公园旁劣势：配套实施未建好，商业未形成。周边配套美食街、东湖酒店、东湖公园、体育公园周边交通临近两条主干道：其一是沿湖的湖滨路，其二是围绕整个东湖的环湖路；今后1 路、5 路公交车将在项目附近设立公交站云南Code of this report 64646464/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营145、销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告点。公共装修标准 面砖等室内装修标准 毛坯智能化配套保安巡逻监管、智能对讲系统、小区闭路监控系统规划特色2000亩温泉大城，临近湖畔小镇生活、具有川东民族特色的湖滨休闲商业街、橡树林国际温泉酒店及国际温泉公寓酒店、以及现代湖滨生态社区景观配套东湖公园大众温泉乐园、生态湿地公园、以时尚休闲运动为主题的体育公园主力客群客群来源大竹及146、周边区域客群客群特征30-60岁有一定经济基础，懂得享受生活，重视生活品质的自营业老板、政府公务员、中高层领导。项目推广主题广告语东湖畔世界级临湖温泉住区大竹只有一个东湖诉求重点温泉 宜居 度假 舒适 环境 户型 建筑推广手段专业网站 网络贴吧 短信平台 邮局邮寄DM 派发 电视广告 户外广告项目营销营销定位以东湖温泉城为整体推广主线 紧紧围绕东湖进行挖掘和推广和宣传档次定位中高档销售队伍专业素养评价专业素质不高，但服务态度较好。综合点评目前交通极不方便，配套设施未形成，但项目紧靠东湖公园，居住环境较好。云南Code of this report 65656565/124124124124 C147、hinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告滨海洛卡庄园滨海洛卡庄园滨海洛卡庄园滨海洛卡庄园项目地址大竹.体育大道.政府新址旁开发商佳士博地产售楼电话0818-6662999|6662888容积率4.5绿地率40.25%在售总栋数1 幢在售总户数20户左右建筑形态小高层、花园洋148、房（退台设计）工程进度现房销售建筑风格西班牙风情各栋建筑配套及价格分析栋号层数层高（m）起价均价最高价平层差价面积区间（）物业形态平层户数4 号633800450046001080-260洋房1 层2 户周边配套县委、县政府、人大、政协新址、市政广场、医疗、教育、公园、体育馆周边交通紧邻双向6 车道的体育大道、北城大道、迎宾大道，便捷公交体系全城通达。据长途汽车站仅 200米，高速路出入口500米左右。公共装修标准外墙漆、地砖室内装修标准毛坯智能化配套保安巡逻监管、智能对讲系统、小区闭路监控系统规划特色西班牙风情、宽景洋房、退台设计云南Code of this report 66666666/149、124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告主力客群客群来源大竹及周边区域客群客群特征有一定经济实力，追求生活品质的政府公务员及经营老板等。项目推广主题广告语政府旁、西班牙花园洋房诉求重点买就送、宽景观、西班牙风情、宜居、舒适推广手段户外广告、DM 150、单页综合点评交通便利、紧挨汽车站、高速路，周边配套齐全，建筑具有特设性，多数户型有30-50 赠送面积。项目住宅接近尾盘，商业部分规划到旁边第五中学动工后在销售。云南Code of this report 67676767/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流151、园项目定位研究报告 东南宽境东南宽境东南宽境东南宽境项目地址大竹双马客运站对面开发商四川豪斯置业代理商上韬地产按揭银行中国工商银行售楼电话0818-6132888总用地面积50亩容积率5.0总建筑面积17万绿地率31%物管收费0.9元/.月在售总户数1615建筑形态小高层工程进度现房，共6 幢，还剩1 幢未开盘建筑风格现代简洁风格优势：房价略低,位于高速路口，北城天街购物中心十字路口，交通便利。劣势：小区绿化少，分布过于密集。周边配套未来政务核心区、交通便捷、大型商场周边交通双马长途客运站、迎宾大道、二环路、北城大道等 5 条蛛网式立体交通网络、连接成渝核心区域和主城各县乡镇室内装修标准毛坯规152、划特色处于北城政务中心、北城娱乐中心、交通方便、商业气氛浓厚主力客群客群来源大竹及周边区域客群客群特征以三代家庭为主云南Code of this report 68686868/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告项目推广主题广告语现房享特惠153、，买就送家电.诉求重点大户型、低首付推广手段户外广告、DM 派发、小蜜蜂销售队伍专业素养评价营销人员服装不同意，专业知识介绍不详尽，专业专业素养较差。综合点评项目位置较好，临近汽车站及高速公路，项目自身规划较差，营销水平低，户型较大总价高。营销中心包装差，宣传单页设计档次低，项目整体品质感弱。两室两厅一卫两室两厅一卫建筑面积：建筑面积：85.3785.3785.3785.37 三室二厅二卫三室二厅二卫建筑面积：建筑面积：108.88108.88108.88108.88 云南Code of this report 69696969/124124124124 Chinaland 德众地产CHINA154、LANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告8 8 8 8、商业项目、商业项目、商业项目、商业项目 煌歌广场煌歌广场煌歌广场煌歌广场项目地理位置大竹县新华街，煌歌广场基本信息开发商四川煌歌地产开发有限公司投资商四川石化建设投资有限公司整合营销成都新世界商业规模（）15 万建筑形式地下商场、独立商业体、住宅底商楼层155、总数2-3 层工程进度地下商场、部分商业已经建好规划定位主题形象定位大竹首席城市综合体业态定位中端主力商铺面积（）40-80招商情况主力店商家家乐福、乡村基、德克士、国美电器次主力店商家康婷电器、竹城电脑城租金水平（元/月）临街 1500租赁政策免租期三个月，合同 5 年一签，每年递增 8%。销售单价（元/）1F：1.6-10 万；2F：1.3-2.6 万置业顾问服务水平置业顾问服务水平较好，但专业知识认知较弱，项目整体介绍混乱。推广诉求客源区域大竹及周边区县客源类型政府单位公务员、企业管理层及自营业老板云南Code of this report 70707070/124124124124 C156、hinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告客源年龄30-50 居多客源特征有一定经济实力及支配能力，有一定兔子欲望或经营经验诉求主题家乐福强势入驻，财富盛宴激荡全城主体广告语大竹的王府井，财富的制高点推广方式街道导旗，户外广告、DM 单页综合分析总体规划：煌歌广场规划总体量 157、80 万方，共分为 10 个组团，商业 15 万方，中央商都 1.2 万方。家乐福 2 万方左右，国美电器 4000 左右，招商分析：临街商铺招商以品牌服饰为主，租金水平较高。销售分析：目前临街商铺基本销售完，价格最高达 11 万。中央商都平均销售价格 23 万元/。总结：项目位于大竹核心商圈，辐射范围广泛；体量大，业态齐全，集购物、餐饮、休闲娱乐、星级酒店、商务办公、会展中心为一体；目前有部分商业已经已经入住，但未形成商业氛围，内部商业环境凌乱，人流量较少，无规划空调机位及导视系统，整体商业规划欠佳。云南Code of this report 71717171/124124124124 Ch158、inaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 蓝润蓝润蓝润蓝润财富中心财富中心财富中心财富中心项目地址中国.大竹.十字街（原老电影院）开发商四川华联房地产开发有限公司售楼电话08186228888总建筑面积31.4万方容积率3.5交房时间A 幢2014年、B 幢及商业部分2015159、年在售总户数406户物管收费0.9元/月/在售总栋数2 幢住宅建筑形态小高层、4 层商业开盘时间商业11月开盘、一幢14年开盘、2 幢15年开盘建筑风格现代简约工程进度A幢、部分商业打地基各栋建筑配套及价格分析栋号层数层高（m）起价均价最高价平层差价面积区间（）物业形态平层户数B29层33500360038001058100高层2 梯7 户户型配比每层二房与三房比例为4:3（只有二房和三房户型）优势：城市核心位置，交通便利，配套齐全劣势：老商圈，周边商业比较吵闹，居住环境欠佳。付款方式及折扣全款9.7折、按揭9.9折周边配套医疗教育机构，政府部门、大竹实验小学、胜利街小学、大竹中学等周边交通城160、市核心、靠近竹阳路、交通便利。公共装修标准外墙砖云南Code of this report 72727272/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告室内装修标准毛坯智能化配套保安巡逻监管规划特色项目整体规划由住宅、4 万余平米商业体，超市、商场161、休闲步行街等组成的集休闲、购物、生活、娱乐为一体的一站式商业中心。主力客群客群来源大竹县城及周边经济实力较好的乡镇客群。客群特征30-50岁居多，有一定经济支配能力，有一定的投资欲望。项目推广主题广告语“零浪费”全新产品，错过了，就错过了繁华。诉求重点大竹第一高端综合体，地段价值推广手段户外广告、DM 派发、宣传片制作项目营销营销定位大竹商业代言人档次定位中高端已销售量目前A 幢剩余几套，B 幢估计销售约20%营销中心营销中心相对大竹而言较好，功能布局规划合理，档次相对较高，但门头设计小气，降低品质。销售队伍专业素养评价销售人员服装统一，专业知识熟悉程度弱，对项目情况介绍不够详尽，服务态度较162、好。综合点评项目位于十字街老商圈，位置好，地段价值是项目最大的优势。住宅户型设计方正，面积范围58-100，选择局限。云南Code of this report 73737373/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 重庆美食城重庆美食城重庆163、美食城重庆美食城基本信息地理位置四川.大竹.东湖畔开发商四川大竹县百岛湖城市建筑开发有限公司商业规模（）13000 建筑形式独立商业体楼层总数3 层工程进度已竣工商管公司重庆锡沐商业管理有限公司商管费用（元/月）3规划定位主题形象定位以餐饮为特色的休闲街区业态定位餐饮、休闲、娱乐业态组合A 栋：特色餐饮、茶楼、足浴、美容B 栋：餐饮会所、温泉体验休闲会馆C 栋：土特产、医药、金融、社区配套租售面积比例只租不售主力商铺面积（）50100招商情况主力店商家六十一度、重庆刘一手火锅、品道居、五斗米养生厨房、橡树林酒店次主力店商家汤亦有道、顺水鱼馆、塔尔肥牛租金水平（元/月）30(均价)云南Code 164、of this report 74747474/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告租赁政策未定招商人员服务水平专业知识介绍不够详尽推广诉求客源区域大竹及其他区域客源类型自营业居多客源年龄25-50 岁客源特征有一定经济实力及从业经验诉求主题165、东湖核心餐饮、休闲、娱乐特色街区推广方式户外广告、DM 派发配套情况周边配套东湖公园、温泉酒店项目配套东湖休闲广场停车位数地面停车、计划建停车场综合分析商业规划：项目总建筑面积 13000 平方米，分 ABC 三期（幢），打造特色主题餐饮一条街。招商分析：A 幢以特色餐饮、茶楼、足浴、美容为主，B 幢以餐饮会所、温泉体验休闲会馆为主，C 幢以土特产、医药、金融、社区配套为主。优势分析：项目依托东湖大道中心，紧邻东湖公园及东湖休闲广场，人流量大且享有洋房、别墅的高端消费群体。劣势分析：项目位置较偏远，目前交通不便利，配套设施没有完善。云南Code of this report 75757575/166、124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告住宅：住宅：住宅：住宅：随着大竹地位和环境日益提升，大竹楼盘开发数量多，楼盘扎堆，开发竞争激烈化。公寓公寓公寓公寓：随着城市的规划建设，商业服务业的逐步完善以及政府部门的搬迁，公寓将成为商业服务人员及政府公167、务员的居住需求。目前只有凤凰城、蓝润财富中心开发建设有小户型公寓。商业：商业：商业：商业：目前大竹临街商业主要以服饰零售、餐饮、服务业为主，平均租金在40元/月，目前大型商业项目有煌歌广场以及在建设中的蓝润财富中心，煌歌广场因占地理优势商铺销售价格最高可达11万元/，租金最高1500 元/月。产品：产品：产品：产品：大竹住宅主力户型为80-120 二房和三房，以普通住宅为主，花园洋房及别墅楼盘逐步推出。配比配比配比配比：根据调研统计，按照户型配比得出，一房：二房：三房：四房=1:4:3:2。价格：北城天街板块内住宅价格在3300-3800元/，根据楼盘品质及环境等因素不同有所变化，十字街板块住168、宅价格在3500-3800元/。客群：客群：客群：客群：以当地居民改善性购买为主，主要以家庭为单位。大竹住宅发展迅猛，与主城差距逐步缩小，同时随着城市地位的提升，必定会将由量的开发向质的转变。根据分析两室和三室的市场现供应量和潜在供应巨大，市场竞争较为激烈。一房的小户型公寓供应量少，将成为未来开发的机会与挑战。小结云南Code of this report 76767676/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵169、州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告9 9 9 9、乡镇市场调研、乡镇市场调研、乡镇市场调研、乡镇市场调研 石桥镇石桥镇石桥镇石桥镇基本信息街宽10米营业面积1750平方街道属性主街商铺数量（个）30商业业态家居、建材、服饰商铺形态临街底商经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）4-7元辐射区域本乡镇消费客群特征及结构周围住户、乡镇农民业态及品牌商家组合备注：需落位图。惠鸿门业、油美世界漆、鑫艺装饰、梅琼装饰、重庆星星实木套装门、雅乐士清、豪世家灯饰专卖、邱文170、装饰行、长虹厨卫、万茂、新中源陶瓷、美的照明、长虹美菱、美的空调专卖店、建材家居商城、大帝厨卫主力面积40-70综合分析优势：门市租金便宜。劣势：客流量少，够买力不强。小结：石桥镇综合水平在大竹周边镇经济水平中属中高水平，商业氛围相对较好。云南Code of this report 77777777/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu171、|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告周家镇周家镇周家镇周家镇基本信息街宽13米营业面积4000平方米街道属性主街商铺数量（个）50商业业态家居、建材、五金、服饰商铺形态临街底商经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）9-12元辐射区域本乡镇消费客群特征及结构周围住户、乡镇农民业态及品牌商家组合美涂士漆、宜其床垫周家专卖店、缘梦圆床垫、星星套装门、春天防盗门、美心门、世鑫家具、殷琪整体厨卫、川易门业、兄弟石材、麦氏陶瓷、嘉和易泰门业、伟人源家具床垫、云凤建材、富达建材直销部、同发五金装饰、成都紫玉家私、贵诚布艺、太太乐厨卫、玲珑厨卫、欧172、普照明、永富涂料、领帝厨房综合分析优势：人流量较乡镇大，街道宽，城市居民居住比较集中。劣势：租金较其他乡镇稍贵。小结：周家镇镇在大竹所辖乡镇中经济水平较高，家居建材门市比其他乡镇多，整体租金水平较其他乡镇高。云南Code of this report 78787878/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQi173、ng重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告乌木镇乌木镇乌木镇乌木镇基本信息街宽6 米营业面积1800平方米街道属性主街商铺数量（个）60商业业态家居、建材、服饰商铺形态临街底商经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）4-8元辐射区域本乡镇消费客群特征及结构周围住户、乡镇农民业态及品牌商家组合备注：需落位图。欧普钢木门、如意家具、五金门市、志高厨卫、家同窗帘布艺、富盾防盗门、贝尔加陶瓷、鸿铭不锈钢、先科电器、家装衣柜门市主力面积（）30-60综合分析优势：离城区较近，交通较为方便。劣势：街道窄，购物环境差，自身商业无法满足基本日常需求。小结：乌木镇有新开发楼盘，表明该镇经济174、状况逐步提高，交通较方便，临街商铺平常开门营业的门市少，商业氛围差。云南Code of this report 79797979/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告团坝镇团坝镇团坝镇团坝镇基本信息街宽13米营业面积2800平方米街道属性主街175、商铺数量（个）70商业业态家居、服饰、日用品商铺形态临街底商经营情况业态档次中低档租金水平（元/月）主要为自己门市辐射区域本乡镇消费客群特征及结构周围主户、乡镇农民业态及品牌商家组合金德管业、富盾门业、海信电视、新潮家私、鼎星装饰材料主力面积（）50综合分析优势：街道相对其他镇较宽敞。劣势：人流量小、到本乡镇公路差、交通不方便。小结：团坝镇在大竹所辖乡镇经济水平属中高档次，临街商铺平常开门营业的门市少，商业氛围差。云南Code of this report 80808080/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划176、|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告乡镇调研问卷乡镇调研问卷乡镇调研问卷乡镇调研问卷问卷数量：38 份业态分类客户数量1 年内意向拓展家居214建材153五金20经营面积需求经营面积需求（）客户数量意向面积合计（）50以下15050-10000100-2002250合计3300仓储面积需求50以下15050-2001100500以上1500合计3650本次调研177、共发问卷 49 份，有效问卷 38 份。调研情况表明：大竹乡镇家居建材业态少，面积小，业态档次差，基本无法满足居民消费。云南Code of this report 81818181/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告小结总体况受交通环境影响178、，乡镇整体情况差，商业少，门面面积基本在40-70，租金约 4-12 元/月。乡镇门市大部分为私人所有，除了赶集平时大部分时间段不营业，只能满足当地最基本日常生活需求。随着经济发展、消费水平逐步提高、居民居住环境日趋改善，未来家居建材需求增加。城乡建设快速发展，乡村交通建设逐步完善，将促进消费，促进行业发展。预计 2012 年城镇化率达 37%。情云南Code of this report 82828282/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|179、Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告第二部分第二部分第二部分第二部分 项目定位与建议项目定位与建议项目定位与建议项目定位与建议一、一、一、一、区域分析综合评价区域分析综合评价区域分析综合评价区域分析综合评价1 1 1 1、区域综合分析。、区域综合分析。、区域综合分析。、区域综合分析。未来商业中心未来商业中心未来商业中心未来商业中心：项目所在北城新区规划为商住中心，政府规划加速发展现代服务业，加快商贸旗舰企业引进和入驻，建设城市180、商贸物流中心，一环三横三纵的交通规划将促进区域发展，打造大竹城市CBD。租售价格租售价格租售价格租售价格：区域专业市场租金约 15-28元/月，街道临街铺面平均租金约 40元/月，煌歌广场1F 临街门面租金约 1500 元/月，销售价格最高达11万元/，调研数据表明：大竹有规划有档次的档次集中商铺稀缺，商铺价值高。经营业形态：经营业形态：经营业形态：经营业形态：该区域商业主要以临街商铺为主、住宅底商为辅；主营业态为生活配套服务、餐饮、服饰、零售、家居、建材。经营品牌档次：经营品牌档次：经营品牌档次：经营品牌档次：家居建材主要以中低档次为主，多为临街散铺；服饰、餐饮消费主要以中低档消费水平为主，181、经营环境较差，。2 2 2 2、商圈发展的现状问题及对策。、商圈发展的现状问题及对策。、商圈发展的现状问题及对策。、商圈发展的现状问题及对策。2.12.12.12.1、现状问题。、现状问题。、现状问题。、现状问题。物业设施陈旧大竹物业建筑设施年代较久，建筑物业规划设计不合理，影响商业整体形象。交通组织混乱大竹商圈交通组织混乱，道路人车混杂，车辆乱停，严重影响临街商业发展。商圈品牌号召力不强品牌无影响力，专业市场体量小，品牌经营参差不齐，经营差，以中低端品牌为主，致使高端消费人群外流现象严重。云南Code of this report 83838383/124124124124 Chinalan182、d 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2.22.22.22.2、解决对策。、解决对策。、解决对策。、解决对策。结合城市发展规划，力求树立区域专业市场崭新形象，由此本项目必须提升到城市商圈的高度，超前的规划定位设计，专业的招商销售，一流的运营管理，实现项目价值最大化；在交通方面，建议本项183、目配备适量停车位，满足商业交通需求，合理组织交通动线；引入大型一、二线品牌，起到群羊效应，力求品牌档次高，业态丰富，使之成为区域行业新的经济增长极。总结：大竹整体商业尚处于较为初级的发展阶段，其开发水平和意识、模式、专业团队、管理水平等尚未较为系统的流程，并且呈现较肓目开发的可能性。据市调数据及分析结果得知，中低档市场的竞争越演越激烈，中高档的生存能力较强，经营情况部分呈现在上升趋势且处开发阶段，其市场前景较为显著。由此建议我们项目的发展以大竹中高档形象引领市场，引进核心主力店和次主力店，丰富业态，打造一站式全能家居建材城，提升项目由此建议我们项目的发展以大竹中高档形象引领市场，引进核心主力店184、和次主力店，丰富业态，打造一站式全能家居建材城，提升项目由此建议我们项目的发展以大竹中高档形象引领市场，引进核心主力店和次主力店，丰富业态，打造一站式全能家居建材城，提升项目由此建议我们项目的发展以大竹中高档形象引领市场，引进核心主力店和次主力店，丰富业态，打造一站式全能家居建材城，提升项目的整体商业价值，且在规划设计上注重物业构造、功能分区及人车动线。的整体商业价值，且在规划设计上注重物业构造、功能分区及人车动线。的整体商业价值，且在规划设计上注重物业构造、功能分区及人车动线。的整体商业价值，且在规划设计上注重物业构造、功能分区及人车动线。二、项目地块分析二、项目地块分析二、项目地块分析二、185、项目地块分析1 1 1 1、地块四至分析、地块四至分析、地块四至分析、地块四至分析 项目东至体育大道，东边属于政府待开发地块；南靠滨海洛卡庄园；西临达渝高速大竹出口；北边属未开发地块。云南Code of this report 84848484/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有186、限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告云南Code of this report 85858585/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告2 2 2 2、项目、项目、项目、项目swotswotswotswot分析分析分析分析优势政府支持：作为187、省重点招商引资项目以及重庆、四川两地政府重点扶持项目，在项目立项初期就得到了各级政府的鼎力支持、社会各界的高度关注，并在政策支持、税费优惠、跟踪服务、项目推广、信息交流等方面提供了全方位的保障；规划优势：结合当前先进理念力求实现体验式商贸物流平台的构思，批零兼顾，满足大仓储、全球通、大框架的经营格局，立志打造一座集商贸、物流、仓储、商务办公、酒店、公寓、高档住宅为一体的现代化商贸中心；规模优势：商业版图涵盖大竹、渝东北及四川东部，消费空间广阔，具有相当的规模效应。劣势位置地处规划的北城新区，商业发展未成熟；现阶段人流量少。机遇政府加快片区建设，是本项目的重要机会；老市场均为租赁用地，客户稳定性188、差，无产权，租金上涨快；老市场交通不便，配套落后，设施陈旧，经营管理混乱，缺乏广告支持。威胁目前周边多为规划中用地，尚未开发，不确定因素较多，未来可能存在竞争；老市场的改造翻新，保持原有业态，分流部分客户。云南Code of this report 86868686/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQin189、g重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告三、一期开发建议三、一期开发建议三、一期开发建议三、一期开发建议1 1 1 1、规划建议、规划建议、规划建议、规划建议业态建议：业态建议：业态建议：业态建议：家居、建材体量建议：体量建议：体量建议：体量建议：10 万交易区+5 万家居展厅+3 万商业配套物业建设形态建议：建设形态建议：建设形态建议：建设形态建议：项目规划均以街区式交易区建筑形态为主，展厅业态定位为家居。设计目标定位：设计目标定位：设计目标定位：设计目标定位：以展示交易为主，集仓储、配送、商务、餐饮、娱乐等配套的与全球经济一体化接轨的国际物流枢纽。在设计上充分体现建筑190、的标志性，建筑造型简洁而有新意，体现经营空间的舒适性、商位布置的灵活性、物业管理的先进性、商铺物流链的通畅性。交易区设计目标要求交易区设计目标要求交易区设计目标要求交易区设计目标要求：公共部分:设立广场、自动扶梯、地上停车场，信息系统设有大型彩屏、多色显示屏、广播系统、数字宽带。交通部分：市场人流车流动向以条形、回形设计为宜，主通道宽度在 15 米，次通道宽度不低于 10 米，栋与栋横向间距 12 米。物业部分：开间进深建议：商铺框架结构，可前后左右打通。柱距 8 米（单铺开间 4 米）。前后通铺进深 18 米左右（单铺进深 9 米）。层高及楼层建议：高度上下两层总层高在 9 米左右（一楼层高191、 4 米 8，二楼层高 4 米 2）。因地块面积较大，建议市场内部商铺设计 2 层，一楼拖二楼，有利于销售和招商迅速消化，外围沿街部分设计 6 层，2 层商铺+4 层餐饮娱乐配套）。云南Code of this report 87878787/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限192、公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告如仍未满足容积率，可配套部分商住公寓。需配置货梯、消防喷淋。展厅设计目标要求：展厅设计目标要求：展厅设计目标要求：展厅设计目标要求：公共部分：设立挑空中庭，配置中央空调，自动扶梯，货梯，消防楼梯。展厅尽可能利用自然采光。尽可能减少防火墙防火卷帘的隔断。公摊控制在 45%以内。人流交通：人流动向以条形、回形设计为宜。主通道宽度预留自动扶梯宽度后两边各3.5米，次通道宽度3.5米，考虑商铺的展示性及公摊，内部商铺应依展厅长度纵向分布（切勿成鱼骨形分布）。物业部分：内部以钢混框架结构，地面以上3 层或4 层，配置地下负一层车库。一层高度5.4米，二至四层高度5.193、2米。柱距8.4米。电梯、通风井、配电及管线应充分考虑商铺的自由分隔的方便。外立面：外立面可考虑采用钢结构加玻璃幕墙的结构。外墙预留大型商业广告位，既能节约外墙材料，又能节约造价，又能营造商业气氛。云南Code of this report 88888888/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿194、祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告项目的机会与威胁并行，怎样真正的跳出市场，迅速引爆，取得成功？我们认为需要更加突出项目的核心优势，打破市场固有的价值体系，提升项目的投资价值。价值体系建立关键点：提升项目高度明确市场定位唯一性小结云南Code of this report 89898989/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Ch195、engdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告四、客户属性分析客户属性分析客户属性分析客户属性分析1 1 1 1、招商客户群体分析、招商客户群体分析、招商客户群体分析、招商客户群体分析优质客户：正在其他市场经营的经营户、厂家特点：有经营经验，成熟体制，希望低门槛，看好市场预期；潜质客户：给现有商户打工或行业相关工作的人员；特点：拥有资源、想自己创业，但又不便于在现有的市场中；需要场地，希望低门槛，比较在意经营场地未来的经营状况；一般客户：没有行业经验，从未经营过相关行业生意的客户；特点:没经验，在寻找机遇，担心风险，希望门槛低，在意经196、营场地未来的经营状况；2 2 2 2、项目经营户群体分析、项目经营户群体分析、项目经营户群体分析、项目经营户群体分析自营户：在相关行业里面经营时间较长，在当地拥有比较稳定的客户源，而且购买力强，我们可以吸引这类客户购铺自营。转租赁户：从事相关行业经验相对较少，一般比较年轻，且经济实力不是特别强，但希望能够自己独立经营，这类客户可以用低门槛吸引过来。云南Code of this report 90909090/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|197、Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告3 3 3 3、投资客户群体分析、投资客户群体分析、投资客户群体分析、投资客户群体分析核心客户群:年龄在 30-40 岁之间，年收入 15-20 万元以上的白领阶层、公务员等；大竹所有私企业主、个体工商户等高收入人群；大竹及周边县市专业房地产投资客；辅助客户群：大竹其他有购买实力的人群；外地投资客。4 4 4 4、客户群体专业分析、客户群体专业分析、客户群体专业分析、客户群体专业分析考虑专业198、市场后期顺利运营及市场竞争力因素，本项目客户群应以自营户为主。项目位置较好，投资回报价值较高，能吸引跟风的投资户。云南Code of this report 91919191/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告五、项目定位五、项目定位五、项199、目定位五、项目定位1 1 1 1、项目定位五大原则、项目定位五大原则、项目定位五大原则、项目定位五大原则高度：辐射力 造梦 造势借势：城市商业整合 大区域市场空白突破：唯一性 垄断性 权威性 排它性 区别现有商业项目创新：新的业态模式 概念业态丰富性组合规模：大规模代表实力和成功2 2 2 2、定位依据、定位依据、定位依据、定位依据大竹现有建材、家居市场零散混乱，没有形成规模效应，亟需业态整合。建材、家居等业态对于产品的需求符合项目一期的产品规划。政府倾力打造大竹商贸、物流园区，为项目的发展提供依据，大竹房地产开发速度逐渐加快，对于建材、家居的需求逐年增加。与竞争项目相比，本项目主题定位更明确200、，规模更大，品类更集中且更具特色，无论是吸引商家进驻、还是消费者消费，毋需置疑具更强的竞争力。云南Code of this report 92929292/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告目前缺乏辐射川渝的超大型商贸集散地，本项目的出现填201、补这一空白。由此可见，满足大竹做为川渝的桥头堡，其日益增长的旺盛的市场需求、并填补在这个城市尚属空缺的大型商贸主题商贸城有很大发展空间。3 3 3 3、市场定位、市场定位、市场定位、市场定位 大竹国际物流园大竹国际物流园大竹国际物流园大竹国际物流园 西部商贸物流园西部商贸物流园西部商贸物流园西部商贸物流园 川渝商贸博览城川渝商贸博览城川渝商贸博览城川渝商贸博览城面向川渝，辐射陕鄂的家居建材-酒店用品-汽摩配-小商品-数码电子-工艺品-纺织皮革-五金机电-工业原料-大型机械-钢材-大型零售商业-高档住宅-SOHO 公寓-5A 写字楼-五星级酒店集散贸易中心。倾力打造：大竹历史上第一个 200 万202、平米超大规模商贸博览城大竹唯一一个“一站式”综合商贸旗舰成渝经济圈唯一一个“一站式”综合商贸旗舰成渝经济圈内重要的商贸桥头堡云南Code of this report 93939393/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告4 4 4 4、功能203、定位、功能定位、功能定位、功能定位集国际展贸、产品交易、历史博览、高科新品、物流配套、商务办公、产业服务、旅游、商业街区及商务酒店十大功能。十十十十 大大大大 功功功功 能能能能国际展贸国际展贸国际展贸国际展贸产品交易产品交易产品交易产品交易历史博览历史博览历史博览历史博览高科新品高科新品高科新品高科新品物流配套物流配套物流配套物流配套商务办公商务办公商务办公商务办公产业服务产业服务产业服务产业服务旅游旅游旅游旅游商业街区商业街区商业街区商业街区商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店云南Code of this report 94949494/124124124124 Chinaland 德众地产C204、HINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告5 5 5 5、形象定位、形象定位、形象定位、形象定位200 万平方米家居建材-酒店用品-汽摩配-小商品-数码电子-工艺品-纺织皮革-五金机电-工业原料-大型机械-钢材-大型零售商业-高档住宅-SOHO 公寓-5A 写字楼-五星级酒店为一体的商贸集散基地。一二三205、期定位及布局一期：建材、家居、酒店用品、窗帘布艺、配套餐饮、仓储、物流二期：五金、汽配、钢材、食品、工艺品、小商品、家居、纺织、皮革、餐饮、娱乐、五星级酒店、SOHO 公寓、展厅三期：电脑、数码、餐饮、娱乐、大型零售商业、高档住宅、5A 级写字楼6 6 6 6、价值体系建立、价值体系建立、价值体系建立、价值体系建立提升项目高度与国际化接轨，真正的成为西部商贸博览城，跳出市场，突破客户固有的价值判断体系，提升项目价值主要有五方面：6.16.16.16.1、获取政府、行业协会等有号召力的机构授牌；体现政府支持、开发商实力；如：四川省政府重点项目等；（政府颁发）关于经营类的奖项；（商务部,贸促会,行206、业协会等颁发）时间：项目正式推广前（3 月份前）。6.26.26.26.2、全球招商，与国际知名公司和行业机构合作；成为国际行业机构在中国的展销中心、采购中心；在国内外设立展销中心；由政府或协会等牵线到国外招商，体现项目对外贸易市场功能，同时体现政府对项目招商经营的大力支持；要求：签订合同或意向书，可以云南Code of this report 95959595/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四207、川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告对外宣传炒作时间：项目正式推广前（3 月份前）。6.36.36.36.3、承办国际性和国内的行业交易展览会；与国际、国内知名的展览会举办单位洽谈，在大竹举办展览会；利用大竹的交通、区位优势，由政府组织，与行业协会共同每年在大竹定期举办国际性的建材、小商品、商贸展；如：川渝商贸高峰论坛时间：项目认筹前。6.46.46.46.4、市场的经营管理是客户最关心的核心问题之一，特别是本项目体量大,大竹区位相对偏远，如何在市场经营管理方面给投资者信208、心是项目成败的关键因素之一；编制市场资讯刊物定期向终端用户发放。在知名网站和项目网站长期发布资讯。报纸,电视等传媒定期发布项目资讯。设立项目运营专项推广资金。展示项目经营管理对提升投资者有信心的管理条款。搜集国内和国际采购商名录定期邮寄项目资讯期刊。6.56.56.56.5、解决市场经营的源头问题-采购商，搜集国际、国内相关企业名录，编制“大竹物流园采购商”手册，派发给市场经营商户；创建项目专业杂志，定期的周刊。云南Code of this report 96969696/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|209、营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告7 7 7 7、核心价值解析、核心价值解析、核心价值解析、核心价值解析核心价值一：核心价值一：核心价值一：核心价值一：规模与稀缺性与辐射力规模与稀缺性与辐射力规模与稀缺性与辐射力规模与稀缺性与辐射力200200200200 万平米商业巨舰万平米商业巨舰万平米商业巨舰万平米商业巨舰,川渝川渝川渝川渝“一站式一站式一站式一站式”商210、贸集散基地！商贸集散基地！商贸集散基地！商贸集散基地！凸显稀缺性：项目作为集家居建材-酒店用品-汽摩配-小商品-数码电子-工艺品-纺织皮革-五金机电-工业原料-大型机械-钢材-大型零售商业-高档住宅-SOHO 公寓-5A 写字楼-五星级酒店等众多功能的大商贸集群，在川渝乃至西部均为稀缺项目，稀缺优势明显；西部绝无仅有的超大规模，辐射西部的，200 万平方米超大规模，在四川省内最大。核心价值二：核心价值二：核心价值二：核心价值二：川渝交通枢纽：云南Code of this report 97979797/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLA211、ND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告地处环渝腹地经济区块，境内国道 318 线、210 线和达渝高速公路贯穿全境，交通十分便利，形成了“半小时达州、1 小时重庆、3 小时成都”的通达格局。达州市达州市半小时半小时一小时一小时重庆市重庆市三小时三小时成都市成都市大竹县大竹县云南Code of this report 98989898/212、124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告核心价值三：核心价值三：核心价值三：核心价值三：市场及行业空白川渝上万亿大商贸，西部上千亿大商机，川渝上万亿大商贸，西部上千亿大商机，川渝上万亿大商贸，西部上千亿大商机，川渝上万亿大商贸，西部上千亿大商机，213、门前上百亿大生意！门前上百亿大生意！门前上百亿大生意！门前上百亿大生意！2011 年，达州社会消费品零售总额实现 280 亿元，预计 2020 年突破 1000 亿元。周边几大城市圈：达州、成都、重庆、南充等地每年上千亿元商品需求，社会消费品零售总额超过一千亿元，潜在商机巨大。达州临近城市缺乏超大规模建材、汽配、五金、小商品等商贸中心，大多零散分布，难以形成商业集聚效应，存在市场空白机会点。核心价值四：核心价值四：核心价值四：核心价值四：2011201120112011 年中国最具竞争力商业地产运营商年中国最具竞争力商业地产运营商年中国最具竞争力商业地产运营商年中国最具竞争力商业地产运营商专业214、的运营为市场的繁荣保驾护航专业的运营为市场的繁荣保驾护航专业的运营为市场的繁荣保驾护航专业的运营为市场的繁荣保驾护航云南Code of this report 99999999/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告8 8 8 8、项目定位、项215、目定位、项目定位、项目定位业态规划思路业态规划思路业态规划思路业态规划思路 业态规划需优先考虑后期招商和运营的便利；业态规划需优先考虑后期招商和运营的便利；业态规划需优先考虑后期招商和运营的便利；业态规划需优先考虑后期招商和运营的便利；不同业态分区经营，且通过不同业态的区域划分提升死角铺的价值；不同业态分区经营，且通过不同业态的区域划分提升死角铺的价值；不同业态分区经营，且通过不同业态的区域划分提升死角铺的价值；不同业态分区经营，且通过不同业态的区域划分提升死角铺的价值；鉴于此，建议在项目一期地块规划街区式交易区建筑形态，业态规划时主要考虑以下因素：龙头商家优先招商、起到旺场及增强投资者信心的216、作用；在保证后期正常经营的情况下，业态首要考虑连体购买需求商家、利于项目回笼资金；形象展示、易聚人流的低楼层较好位置租金高、售价高，规划承租能力强的业态；考虑规划部分服务配套类业态，满足项目本身及未来公寓业主或租客的消费需求；一期地块：一期地块：一期地块：一期地块：一层规划建材类业态，包括（陶瓷、洁具、地板、木门、楼梯、橱柜、油漆涂料、吊顶）二层规划家具类业态，包括（窗帘布艺、灯饰、酒店用品）二期地块：二期地块：二期地块：二期地块：五金、汽配交易区，家居建材连锁展厅（展厅适合小面积、对展示性、商品聚集性要求比较高的业态。）云南Code of this report 100100100100/1217、24124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告第三部分第三部分第三部分第三部分营销建议营销建议营销建议营销建议一、招商策略一、招商策略一、招商策略一、招商策略招商总思路分析篇：招商总思路分析篇：招商总思路分析篇：招商总思路分析篇：对项目的招商对象分析：任218、何一个市场的构成都由龙头商家，核心商家，小商家三部分构成。龙头商家对市场的号召力最大，核心商家次之，小商家再次之。对项目的招商目标分析：任何一个专业市场的构成都由本地代理经销商家，外地代理经销商家，厂家直接设点三部分构成。龙头商家在整个行业市场的号召力最大，如：科勒卫浴、大自然。核心商家多样经营的代理型商家（前店后厂型商家），在小范围内影响力较大，如：欧派、马可波罗、蒙娜丽莎、圣象等。小商家单一或少数几种品类经营商家，较容易跟风。招商总思路：招商总思路：招商总思路：招商总思路：云南Code of this report 101101101101/124124124124 Chinaland 德219、众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告先招龙头商家将做为整个招商的首要任务，确认意向并签定意向书。在龙头商家基本确定意向的前提下，核心商家将是第一批可以签合同交钱的商家。在龙头商家和核心商家确定后，小商家将跟风而至。通过小商家的大面积进驻，促进龙头、核心商家的进驻。招商总策略：招商总策略：招220、商总策略：招商总策略：第一步集中力量攻克龙头商家：第二步重点出击核心商家：第三步地毯式针对所有目标商家全面铺开：招商推广策略：招商推广策略：招商推广策略：招商推广策略：在整体推广过程中，形象广告全程出现；招商主要以各类经营户直接接触项目信息的方式；方法:收集商家地址,全部以 DM 发放,跟着短信轰炸,然后上门招商。租赁条件建议：租赁条件建议：租赁条件建议：租赁条件建议：云南Code of this report 102102102102/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|P221、lanning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告租金策略本地市场租金参考地段/区域总面积租金管理费租期免租期递增付租方式（平米）（元/平米/月）（元/平米/月）（年）竹阳路2100035-70无3无3%年付东大街1018540无3无3%年付竹海路214030无3无3%年付建设路675040无3无3%年付金利美1000015-28无1无5%年付异地市场租金参考地段/区域总面积租金管理费租期免租期递增付租方式（平222、米）（元/平米/月）（元/平米/月）（年）恒源建材城50003046无324个月8%年付长城装饰城2400018-401112个月5%年付美嘉美装饰城1800018-303112个月5%年付云南Code of this report 103103103103/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿223、祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告罗浮装饰城900015-253112个月3%季付朝阳中路5000100-150无1无3%年付中青建材31000023无312个月无年付租金策略租金策略租金策略租金策略租金定价权重分析租金定价权重分析租金定价权重分析租金定价权重分析可类比市场分析价格权重比例确定表类比项分值竹阳路东大街竹海路建设路金利美渠县恒源长城美嘉美罗浮中青本案政府支持10888898999998规模10969668677696区位10999998798788交通15131313131310101312101213开发商实力10777797888899新老市场107878224、87789799市场需求15131413131313131414121010停车方便10777777788887物业条件10777887789797总计100807980798275748484748377云南Code of this report 104104104104/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|Chon225、gQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告租金价格5040304022223529202023权重比值0.940.950.940.950.911.001.010.890.891.010.90权重价格46.8823.7328.1337.9720.1222.0035.4725.8917.8620.2720.78278.32所占比例12%9%12%9%10%6%9%7%7%7%12%1整体均价5.632.143.383.422.011.323.191.811.251.422.4928.05本案的租金是依靠数据得出的租金水平出于他们所占权重得出约为：28.0528.0528226、.0528.05 元元元元/平米平米平米平米/月。月。月。月。租金策略租金策略租金策略租金策略租金定价租金定价租金定价租金定价建议项目整体租金均价：28282828 元元元元/平米平米平米平米/月月月月招商策略招商策略招商策略招商策略招商条件招商条件招商条件招商条件租期：3 年租金：均价 28 元/月（根据地段和主次过道等情况具体划分）管理费：第一年免，第二第三年 3 元/平米/月免租期：12 个月（开业开始计算）递增率：无水电费：按实际发生费用计算（铺位内）云南Code of this report 105105105105/124124124124 Chinaland 德众地产CHINAL227、ANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告保证金：2000 元/间交楼标准：公共部分：通道水泥地面、墙刷白、照明、停车位商铺：毛胚交房、水泥地板、一次消防、上下水、电源、电话线(招商有难度的话,可以考虑送装修补贴)招商优惠策略招商优惠策略招商优惠策略招商优惠策略龙头商家优惠策略：龙头商家条件客户尽可能的放宽；核心228、商家优惠策略：在定价基础上给予一定的免租优惠或者给予租金方面优惠；自营户优惠策略：老带新优惠策略：享受和老商家一样的优惠，老商家给予一定金额的现金奖励；招商推进策略招商推进策略招商推进策略招商推进策略业态定位业态定位业态定位业态定位一期全部规划为建材、家居；云南Code of this report 106106106106/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|Gu229、iZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告分区分区分区分区业态分区确定后，首先划出各区域龙头商家的进驻位置，周边以购买的自营客户为主要承租对象；分片分片分片分片按招商进度分片推出商铺，保证出租率；招商方式方法招商方式方法招商方式方法招商方式方法在各业态分区内，先确定龙头商家位置后确定核心商家位置，最后填补小商家；二、销售策略二、销售策略二、销售策略二、销售策略销售总思路销售总思路销售总思路销售总思路大客户先行，自营户紧跟，投资户最后分层重点突破策略分层重点突破策略分层重点突破策略分层重点突破策略 自营户鼓励自营户购230、买，有利于市场经营做旺，也有利于带动投资户的购买云南Code of this report 107107107107/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告自营客户群体：本地为主，外地为辅大竹及周边县镇达州重庆、成都 投资户本地投资者为主，异地231、投资者为辅大竹不是传统的投资目标地，以往的异地投资者以房地产为主。商业氛围不浓，经济欠发达，难以吸引大量的异地投资者，只有项目炒热之后才会吸引大量异地投资者的目光。销售核心策略一销售核心策略一销售核心策略一销售核心策略一针对自营户针对自营户针对自营户针对自营户每年 3000 万市场推广基金，帮助商户拓展客源，旺市信心保障建立四川、重庆、浙江、福建、江苏商会合作制度销售核心策略二销售核心策略二销售核心策略二销售核心策略二（前三年收益（前三年收益（前三年收益（前三年收益 24%24%24%24%，后，后，后，后 7 7 7 7 年实际租金支付）年实际租金支付）年实际租金支付）年实际租金支付）针对投232、资户针对投资户针对投资户针对投资户零风险收益计划云南Code of this report 108108108108/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告十年包租，稳定收益1、从根本上消除投资者的风险，前 3 年收益 24%，让投资高枕无忧。233、同时也逼退缺乏实力的竞争者；2、由于本地自营户与经营户数量上的不足，投资户将成为重要的销售对象，也将是项目销售回款重要的来源。十年返租，稳定收益满足投资户收益需要十年返租，稳定收益满足投资户收益需要十年返租，稳定收益满足投资户收益需要十年返租，稳定收益满足投资户收益需要10 年内统一经营前 3 年固定回报，年回报率 7%、8%、9%其中，前 3 年租金购买时一次性返还后 7 年采用每年支付一次的方式支付投资者实际租金 90%。消费者目前对企业缺乏认知。因此，必须采用稳定收益包租的模式来吸引投资者，强化投资者对企业品牌的信心；返租可造成低单价及总价额的“假象”告知市场及投资者；同时也考虑到开发商234、的后期经营压力，返租期前 3 年做固定回报，后期根据市场租金情况返还，从而减小运营风险；大竹自营户群体并不能全部满足项目销售需求。因此重点针对投资客户的包租策略能够有效的打消消费者的投资顾虑。云南Code of this report 109109109109/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆235、亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告集中认筹、集中发售！提高开盘解筹率，降低风险！集中认筹、集中发售！提高开盘解筹率，降低风险！集中认筹、集中发售！提高开盘解筹率，降低风险！集中认筹、集中发售！提高开盘解筹率，降低风险！房地产销售尤其商业项目销售，销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在，鉴于此建议通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：1、集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用2、公开发售前集中回访、价格测试：集中回访236、可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。3、优质大客户提前购买：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户提前购买促使大客户成交率提高。云南Code of this report 110110110110/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|Gu237、iZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告认筹诚意金认筹诚意金认筹诚意金认筹诚意金认筹金：5000 元/卡一人一卡、一卡多铺；说明：项目的铺位多需要积累大量的客户，低认筹金策略可以增加更多认筹机会，增加客户积累量；客户在支付大额金钱时往往会犹豫，第一次不下定，回去可能就会忘记；会流失一定来访客户；下定的客户会随时关注项目，会更多的考虑项目好的方面，不下定的客户往往更多的会受负面影响，更加犹豫；一人一卡减少虚卡，增加销售对客户的判断；认筹优惠策略认筹优惠策略认筹优惠策略认筹优惠策略认筹梯度优惠：认筹梯度优惠：认筹梯度238、优惠：认筹梯度优惠：认筹当日起 15 天内享受额外 2%优惠；认筹开始第 16 天至开盘当日享受额外 1%优惠；说明：如没有梯度优惠，客户认筹初期会观望认筹情况，形成恶性循环；云南Code of this report 111111111111/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有239、限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告付款方式优惠：付款方式优惠：付款方式优惠：付款方式优惠：一次性付款：98 折；银行按揭付款：99 折；以单项最大优惠叠加项目平均折扣为：96 折；大客户提前购买的必要性大客户提前购买的必要性大客户提前购买的必要性大客户提前购买的必要性1、预防客户流失因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失；2、提高公开发售率大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率；3、240、铺位产权集中大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。一期销售策略一期销售策略一期销售策略一期销售策略1、先推自营户，充分挖掘自营户的客户资源，给与最优惠的价格，最优惠的政策，保证自营户的份额占到总面积的 40%以上；2、充分挖掘大竹周边县市以及临近城市的自营户；3、投资户作为销售的重要补充，紧接在自营户之后。云南Code of this report 112112112112/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云241、南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告价格策略价格策略价格策略价格策略分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点。云南Code of this report 113113113113/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|Gui242、Zhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告销售价格建议销售价格建议销售价格建议销售价格建议价格制定方法价格制定方法价格制定方法价格制定方法 市场比较法 租金还原法 综合判断，确定项目销售均价价格制定说明 项目物业主体为内街铺，目前大竹及项目周边市场同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，达州中青国际家居建材广场物业形态与本项目较为相似，直接参考意义较大。因此，本项目定价主要以达州的在建项目中青家居建材城参考为主，同时参考片区其他项目售价；另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及大竹市专业市场较为集中243、的街区和同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格；最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。云南Code of this report 114114114114/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告市244、场比较法市场比较法市场比较法市场比较法类比项分值中青国际煌歌广场本项目地理位置20151810商业规模10877辐射范围20857区域消费群10765交通易达性10887物业条件10878主题定位10868主力业态承租能力101101总计100636753销售均价1200050000权重比值0.840.79实际权重价格1009539552所占比例95%5%整体均价9590197811568 权重比值 K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值；整体均价 P：P=(C*K*I)；按照市场比较法测算项目实收售价约为 11568 元/；云南Code of this report 115115115245、115/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 目前可供本案参照的项目只有中青建材城，因此市场比较法占比值的 60%。租金还原法租金还原法租金还原法租金还原法项目周边租金水平地段/区域租金付租方式（元/平米/月）竹阳路35-70年付东大街45年246、付竹海路30年付建设路40年付金利美15-30年付 整体租金取中值 28 元/平米/月；投资回报率按照行业标准 6%计算；参照市场租金，项目由租金还原法测算实际售价约为 5600 元/；考虑投资者租金回报率不宜太低，在价值判断中的比值占 40%。销售均价确定销售均价确定销售均价确定销售均价确定综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从大竹本地市场的特点考虑；云南Code of this report 116116116116/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Plannin247、g|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告 市场上类比项目比较的价格占比 60；租金所计算的还原价格比较占比 40；整体实收均价确定整体实收均价确定整体实收均价确定整体实收均价确定560040+11568609180 元/9200 元/整体公布均价确定整体公布均价确定整体公布均价确定整体公布均价确定9180（1-7%-8%-9%）=12078 元/12000 元/住宅价格建议住宅价格建议住宅价格建议住宅价格建议权重248、比值 K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。整体均价 P：P=(C*K*I)；按照市场比较法测算项目一层实收售价约为元 3952395239523952 元元元元/。类比法分值凤凰城北城上郡东南宽境东湖温泉城滨海洛卡花园本项目地理位置15131313121313交通条件10999899云南Code of this report 117117117117/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川249、|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告商业配套10877889景观10966986户型设计15877888物业管理10977888居住环境10977997升值潜力10888888生活成本10888888总计100817272787076销售均价（元/）39003500350047004500权重比值0.9381.0551.0550.9741.085实际权重价格36583692369245774885所占比例25%25%25%10%15%整体均价（元/）915923923458250、7333952云南Code of this report 118118118118/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告三、推广策略三、推广策略三、推广策略三、推广策略项目整体推广策略项目整体推广策略项目整体推广策略项目整体推广策略根据招商及251、销售目标客户的不同，商家的目的性更强，且有迹可循，结合行业经验，建议本项目整体推广策略如下：借助政府及行业商会高调入市，树立项目形象；前期以销售推广为主，招商为辅，招商支撑和服务销售；销售集中多渠道短期内集中推广造势，可同为招商深化项目形象；招商前期以活动为主，并配合营销关键节点；同时辅以专业媒体推广；达成主体销售后，媒体推广重心转向招商，以招商推动销售。营销推广三部曲营销推广三部曲营销推广三部曲营销推广三部曲推广核心思路推广核心思路推广核心思路推广核心思路第一步：形象树立2 月 25 日项目面市（形象广告）第二步：引爆市场4 月 10 日集中认筹（形象+投资+主力商家）云南Code of t252、his report 119119119119/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告第三步：一锤定音5 月 28 日开盘解筹（商家+投资价值）媒体及活动配合媒体及活动配合媒体及活动配合媒体及活动配合 线上：各媒体渠道全方位集中轰炸，以户外广告253、为主，DM、短信等作为重要补充，电视、报纸等作为辅助；线下：阶段大活动事件扩大项目影响力，周末小活动暖场。阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求形象树立期形象树立期形象树立期形象树立期11111111 月月月月 24242424 日日日日2 2 2 2 月月月月 25252525 日日日日200200200200 万国际商品博览交易中心耀世登场万国际商品博览交易中心耀世登场万国际商品博览交易中心耀世登场万国际商品博览交易中心耀世登场阶段目标：借助政府及行业商会高调入市，树立良好市场形象；诉求对象：准确覆盖投资客户群体；诉求目的：通过活动及媒体推广让大竹人了解项目；诉求引动点：政府领导254、及行业商会支持；云南Code of this report 120120120120/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告核心策略：线下活动为主+软硬结合广告+户外。阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求形象树立期形象树立期形象树立255、期形象树立期2 2 2 2 月月月月 25252525 日日日日4 4 4 4 月月月月 10101010 日日日日阶段配合营销大事件阶段配合营销大事件阶段配合营销大事件阶段配合营销大事件西部商贸高峰论坛时间：2013 年 4 月 8 日地点：大竹星级酒店出席嘉宾：商务部领导、四川省领导、重庆市领导、国家西部发展商会主席等媒体嘉宾：四川各大传媒目的：项目面市亮相，树立良好市场形象云南Code of this report 121121121121/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consulta256、ncy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求集中认筹期集中认筹期集中认筹期集中认筹期4 4 4 4 月月月月 8 8 8 8 日日日日5 5 5 5 月月月月 28282828 日日日日进军成渝进军成渝进军成渝进军成渝“市市市市”取西部取西部取西部取西部在项目立起的高度上全面传播项目核心价值商贸亟需升级商贸亟需升级商贸亟需升级商贸亟需升级 市场谁抗257、大旗市场谁抗大旗市场谁抗大旗市场谁抗大旗全球招商发布会时间：2013 年 4 月 8 日地点：大竹星级酒店出席嘉宾：商务部领导、省市领导、商会行业代表等媒体嘉宾：四川各大传媒目的：项目招商启动，建立项目国际性影响云南Code of this report 122122122122/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|C258、hongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求阶段广告诉求开盘开盘开盘开盘5 5 5 5 月月月月 28282828 日日日日财富召集令西部商贸物流园5.28 日公开发售诉求对象：认筹客户诉求目的：提高开盘当天到场人数及解筹率诉求引动点：财富召集令！行动即赚 24%！核心策略：信心强化主题：西部商贸物流园 5.28 日盛世开盘云南Code of this report 123123123123/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Co259、nsultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告推广渠道推广渠道推广渠道推广渠道核心渠道核心渠道核心渠道核心渠道活动营销、3D 展厅设置、户外广告、报纸、短信、老代新活动、DM、单张派发；主要渠道主要渠道主要渠道主要渠道电视、电台广告、其他城市分销、网络广告、专业性杂志及网站、公交车体招商及营销物料招商及营销物料招商及营销物料招商及营销物料销售楼书、招商楼书；销售单张、形象单张；销售平面图、招商平面图；项目模型；区域模型；3D 宣传片；云南Code of this report 124124124124/124124124124 Chinaland 德众地产CHINALANDLANDLANDLAND德|众|地|产顾问|策划|营销|运营Consultancy|Planning|Agency|Management湖北|云南|贵州|成都|四川|重庆HuBei|YunNan|GuiZhou|Chengdu|SiChuan|ChongQing重庆亿祥房地产开发有限公司四川大竹国际物流园项目定位研究报告THANKS!BUT NO END，JUST BEGINNING