1、房地产尾盘销售技巧-如何快速地清除尾盘一、 什么叫做尾盘： 定义：尾盘一般指楼盘的销售率达到一定比例时，对所剩单位的称谓，顾名思义也就是剩下的房子，因为尾盘数量不多，这些房子大都具有先天性的硬伤，而在我们的观念中，常常觉得剩下的就是不好的。一般而言，尾盘是一个项目的利润沉淀，由于数量有限，出于成本上的考虑，尾盘的销售并不像新盘那样进行大量轰炸性的广告宣传，但是尾盘处理得当，是产品在开发和经营进程的难点和挑战，可体现项目的价值。尾盘异议：对于尾盘的概念，目前还没有一个确切的说法，也没有在业界达成共识。但是普遍的说法都认为可售但是未售的，销售到尾期，已经进入现房的销售阶段，而还未完全失去希望的可以2、归入尾盘的概念。但是对于尾期的时间界定又各有不同，一些观点认为是销售了70以后，所以尾盘就是利润的回收期，对开发商相当重要；另一些观点则定义为销售到85以后，开发商已经回收成本和利润，这样的尾盘含金量锐减，开发商也不再“孜孜以求”，而是以坐销为主。 成因：尾盘的成因很多，但是业界认为，最主要的是因为市场的发展，竞争的日益激烈和产品的淘汰加快。市场早已经离开了抢购的时代，近几年开发量增加，市场上不断传出“过热”的呼声，也为消费者提供了一个较为广阔的选择空间。供大于求，产品竞争随之加强，开发商在压力之下迅速成长，好的产品和设计应运而生，于是市场兴奋，高素质新产品新概念不断创新，更新换代提速。在喜新3、厌旧的市场里，产品一面世就必须趁热打铁，抓住时机，尾盘的产生也可以说是市场的需要，所以尾盘一般主要集中市场相对较大的中、大户型，由于小户型一般都能受到市场的追捧，相对尾盘量较少。 排除这个因素，尾盘的形成还有营销技巧的问题。例如有的开发商将好卖的楼故意地滞留，以求赢得更好的升值，但是，楼盘销售时机就此错过，好楼也成了尾盘。 还有，就是楼盘本身的缺陷，例如朝向差、户型设计不好、景观差、采光通风不好、违背消费的潮流、将豪宅建在适合开发小户型的区域、开发时机不好等等原因，这些策划错误或产品先天不足形成尾盘是最有可能“无法毕业”成为用来增长空置率的积压盘。 分类：尾盘一般分为两种，一种是朝向、采光、楼4、层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法。另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。尾盘剩余产品梳理：1. 对于多5、层住宅来说，尾盘一般都是一楼与顶楼，一楼不仅脏、乱、吵，而且采光与安全系数较低，顶楼不带电梯不仅爬楼梯费时费力，而且住起来闷热、容易漏水。2. 对于高层住宅来说，尾盘一般是比较高的楼层或者西北朝向的楼层，高楼层虽然视觉开阔、景观不错，但是价格越往上越高，西北朝向的楼层更不必说，采光与通风均是整个项目最差的。3. 从风水忌讳上来讲，尾盘一般剩余的楼层带4、18等忌讳的数字。4. 从户型设计上来讲：尾盘一般剩余的户型设计通透性差，布局不合理，空间浪费较多。5. 从户型面积上来讲：尾盘一般剩余的面价偏大，单价总价较高，客户群体有限，销售难度大。二、 避免陷入尾盘销售难的困境楼盘的是否能赢得市场的青睐6、，和前期的市场调研，市场定位，规划设计息息相关，在这些落定以后，随着销售的展开，从销售前期开始着手，辅以推盘策略和销售把控，能最大化的降低尾盘销售的难度。1. 掌握楼盘销售节奏 分期开发的大型楼盘，在未到最后一期开发完全入伙之前，一般不会存在尾盘的定义。虽然在前期入伙时仍会有现楼未售出，但可以融入下一期一起销售。这样还能给客户提供现楼、期楼两种选择，所以开发商是不会对前期的现楼作尾盘处理的。只是开发商在销售的内部管理方面，对现楼会有所偏重。可能会采用提高提成，或增加一些别的激励奖励等方法，对销售人员推出现楼提供更多的“政策倾斜”，鼓励营销人员推现楼，以更好地协调售楼的节奏，进行销控的管理，但是7、对外是不降价的。 当然减少尾盘的销售压力，首先项目的“宏观调控”是最早要打好的基础。楼宇的设计一定要均好，这样就不会出现某些楼盘因质素不够而滞销。因为楼盘的更新换代很快，销售的时机一纵即逝，一旦形成尾盘，设计不好的房子很容易就被市场淘汰了。其次，一般由开发商自己销售时往往都会注重整个销售过程中对销控和开发节奏的管理，销售的初期开发商会用低开高走的手法，先用较低的价格将一些特价产品率先推出，提供一定的升值空间吸引客户，而竞争实力强的产品和相对实力较弱的产品按一定的比例和节奏推出市场，这样才能更好地掌握销售全过程的协调均衡，降低尾盘成为积压的可能。 2. 营销要趁热打铁 有的开发商将好卖的楼故意地8、滞留，以期获得升值空间。但是，市场上另外的新楼不断崛起，往往将好楼变成尾盘。所以在更新换代、新品层出的市场，由于楼盘的换代几乎赶上了电器的3年一代，所以楼“藏”久了必定会跌，营销一定要趁热打铁。一般来说，现在营销的生命力就在2年间，超过2年就难以出手了。 高明的营销手法会将一部分相对素质较好的楼盘按一定的比例留在后期销售，就不会形成尾盘质素差的情况。这种控制销售节奏的方法往往不是代理商能完成的，这是因为代理商与开发商利润结点存在着较大的差异，开发商到70左右才是利润最大化的开始，而代理商卖到60的楼盘就已经达到了利润最大化，所以在后面销售投入的人力物力就会相对减少，而改接别的新楼，所以，对尾盘9、的理解双方存在差异，当投入产出不合算时，代理商往往放弃，因此，大开发商一般都有自己的营销队伍，直接面对市场终端，并能够掌握售楼的节奏，将销售进行到底。三、 转换思路促销尾盘：一想到尾盘，开发商大部分都表示会用降价的方式进行促销，这已经成为尾盘的销售定势。例如打很低的折扣，一口价，还有隐形降价，例如送装修、送家电等等。 价格的吸引力非常大，但是，降价不是尾盘的唯一出路。事实上，降价伤害了之前以正常价格购楼的客户，楼盘保值会受到影响，所以开发商也尽量挺住价格，或者选择改变营销思路的方法打开新的市场。 一个产品有很多卖点，关键要选择一个主打的诉求点来切合市场的需求，这个卖点应该是足够醒目，可以促成下10、单的概念。除了降价，还有多种解决的渠道，例如转化成租赁楼盘，为开发商提供稳定的收入来源；将其作为抵押贷款，是另一种变现的方式；还可以以微利房形式优惠给公司员工；用尾盘冲抵工程款；委托中介地铺或运用三级市场的力量网上销售；对营销人员提供更大的激励销售等等。四、 尾盘营销：换个“脸谱”重塑金身：l! D Z: J! Q+ z剩余房源是“保留的房源”，而不是“还剩下的房子”；是“别人买不起的房子”，而不是“不想买的房子”； 对于地产开发商来说，绝大部分利润都在于尾盘，如果说前期的销售只是收回了成本，那么尾盘销售的好坏则决定了利润的多少；所以，快速地清除尾盘房源，是操作整个项目的点睛之笔。# X$ B11、3 g+ c. p2 ) r即使你是在骗客户，他也照样喜欢听对自己有利的话，喜欢听还挺的话因为客户下决定时需要别人精神上的赞成。 临门不能脚软，不少发展商在楼盘营销到尾声时，不愿意做宣传广告，认为楼盘快销售完了，打广告是一种浪费。这种听之任之、顺其自然的态度，自然会使现场销售的气氛逐渐减弱，随着销售“气场”的减弱，人气自然减少，与此同时，销售信息的有效传播自然也就被截断。“行百里者半九十”，地产营销也同样面临冲刺阶段的“气喘”，正如足球比赛一样，最怕最后临门一脚“脚软”。真正成熟、专业的发展商恰恰相反，在最后阶段反而加力爆发。包装制胜营销是一个动态变化的过程，无论是销售手段、销售渠道、销售价格12、，乃至销售形象都不可能一成不变，尾盘更是如此。在这一阶段，虽然“量”少了，但“质”不能变，尤其是销售形象和销售手段。尾盘营销的前场（包括项目包装以及销售信息的有效、连续、准确传递），尾盘营销的中场（包括人际传播、良好口碑），尾盘营销的后场（包括销售管理、销控计划合理科学、销售力强化）。五、 快速清除尾盘-销售形象重建：销售形象，主要是现场销售形象，不同阶段要有所变化，“人靠衣装，佛靠金装，售楼处更要靠包装”，这样，无论是对老客户，还是新客户，都有一种促动力，没事总想去看一看，人气也就随之形成良性循环，越来越旺，加上售后服务形成的良好口碑，销售率就不会骤降。销售形象重建，恰当处理尾盘，重要的一点13、就是销售形象的重建，这包括很多层面：产品改造住宅处在尾盘阶段的现房改造就比较困难。环境改造主要指项目销售的内外环境的改造，内环境指售楼处内部空间布局、销售气氛、卖场布置、看楼通道、电梯间等；外环境指施工管理、围板、路牌、灯杆旗、条幅、绿化环境、车辆导示、小区管理等等。环境体现形象，也是专业精神和实力的表征，是对消费信心的直接激励，但也是尾盘营销中经常被忽视的问题。销售管理有一个奇怪的现象就是，到了尾盘阶段的售楼员大多不会笑了，表情麻木、表达刻板，这是一个通病。实际上，从市场角度和客户心理来判断，对于这一阶段销售人员的仪容仪表、销售技巧、服务态度、言谈举止的要求会更高。因为新盘阶段人气旺，客户理14、性程度自然冲淡，感性冲动往往缩短成交过程，所以对销售人员的要求反而较低。尾盘阶段就不同，有新盘的竞争，还有同类尾盘在价格、户型等方面的促销竞争，这时候的客户心理是：慎重、比较、观望、打压、等待。销售人员简单的项目介绍，很难打动客户。因此，销售管理水平和销售谈判技巧在这时候才真正受到考验。售后服务现阶段各大发展商谋求企业持续发展的实力，已经将关注的焦点与消费者融合，由售前、售中转向售后。房地产项目开发是一个客户满意工程，产品好，客户满意度自然就高。服务是建立持续消费信心的立足点，因为任何宣传的承诺，最终都要归结到房屋入伙以后的物业管理和售后服务，对于已经入伙的尾盘项目，物业管理的良好表现简直就会15、成为一种理想的促销形式。而万科若干年前实施的“孔雀开屏”计划，其中的重要一环就是展示服务的档次和水平。六、 快速清除尾盘-销售手段四个组合拳：(一) . U% V4 b( g% y. a( v4 F/ r( e: b 1 _$ J$ E5 l) a. a- i) I7 态度第一，点石成金毋庸置疑，每一个置业顾问都是有经验的销售人员，对自己的产品了如指掌，一旦到了尾盘，置业顾问们不但无精打彩、信心不足，更甚者在售楼部内部宣传负面信息，诸如“肯定卖不掉”“提成太低，懒地卖”等等消极情绪，这几乎成了所有楼盘销售的通病。遏止消极情绪在售楼部内部的传播，重点整治一些负面典型，是销售经理事先需要解决的核心16、问题。但是，要让销售人员对于尾盘仍旧保持积极向上的态度，首先需要给他们一个充分的理由相信产品是优秀的。是的，任何事情都具有两面性，诸如多层产品的顶楼一样，尽管闷热、容易漏水，但是却有视野开阔、空气清新、无压抑感等优势，就看如何点石成金。首先，销售人员改变观念，剩余房源是“保留的房源”，而不是“还剩下的房子”；是“别人买不起的房子”，而不是“不想买的房子”，对这些保留房源充满自信。其次，进行强制性培训活动，统一口径，说明这些保留房源的来历，并使客户相信；比如说，这些房子是消防公安部门团购下的（项目前期团购房源），由于团购恶性压价，导致开发商不得不放弃团购，使得客户有机会购买这些保留的房源等等。(17、二) 诱惑性促销对于尾盘房源的优势，相信再优秀的广告也是说不清楚的，仅凭几张图片或者几篇软文也是不会有人相信的，因此，对于尾盘的诱惑性促销，从产品本身下功夫简直是徒劳。但是，如果拿一套具有价格优势的房子来说事儿，吸引公众的关注的话，保证可以起到意想不到的效果。笔者在某地级市操作一个多层住宅项目，针对一个小户型房子做了一期夹报促销售广告，题目为“首付3万，与上层社会为邻”，当天竟然带来了80多批来电客户，持单来访客户更是络绎不绝，堪称尾盘价格促销广告的经典之作。(三) 为客户布置销控板陷阱楼盘房源的示意图俗成销控板，销控板不是给内部销售人员看的，而是给客户看的；销控板不是一张图纸，而是一种辅助销18、售的工具。充分利用顾客的中庸习惯、从众心理、安全心理，有技巧地布置销控扳，并适时地展示给顾客，可以使推销过程事半功倍。假设某小区有栋7层的商品住宅，北进，一梯四户，因此剩下的肯定是北向的以及1楼与顶楼的房源，销控板可以进行如下简单布置： 楼层 房号 面积 7F 701 138.5 702 138 703 132 704 138.5 6F 601 138.5 602 138 603 132 604 138.5 5F 501 138.5 502 138 503 132 504 138.5 4F 401 138.5 402 138 403 132 404 138.5 3F 301 138.5 30219、 138 303 132 304 138.5 2F 201 138.5 202 138 203 132 204 138.5 1F 101 138.5 102 138 103 132 104 138.5代表已销售；由上图，我们可以发现，在销控板的布置过程中，我们要把握“三看、两不看”的原则。所谓三看，即让客户看到对门的房子已经卖出去，让客户看到相似的房子已经卖出去，让客户看到上下左右的房子都卖出去；两不看，即不能让客户看到同楼层的房子还没卖，不能让客户看到同单元的房子还没卖。如此一来，只要把看房客户往销控板面前一带，顾客的已经掉下了售楼部事先布置好的陷阱，心里的安全心理得到了满足，再加上销售人员20、专业的销售说辞，利用其从众心理顺水推舟进行逼定，顾客也就不得不中招了。(四) 销售说辞是要艺术的 所谓“兵来将挡，水来土淹”，销售也一样，成功的销售人员总是想客户之所想，说客户之所说，把客户担心的问题都解决了，客户都不好意思不买了，这就是推销的策略。销售人员在一线作战，但整个售楼部的人员素质层次不齐，各有长短，有的擅长卖顶楼，有的擅长卖一楼，有的擅长卖高楼层的，有的擅长卖西北朝向的。但是，在客户进入售楼部的那一瞬间，没人知道他想买什么样的房子，如果推销重点错误，就是浪费了一个客户资源，因此售楼部的每一个置业顾问都必须是全才，可以解决客户可能要提出的任何棘手的问题。对于尾盘，问题更多，所以我们就21、要把所有棘手的问题归结起来，做专业性的应付，即专门的销售说辞。七、 快速清除尾盘-培训说辞：经过在与客户前期的洽谈，确定客户的购买意向楼号与户型面积后，适用以下销售说辞：问：这栋楼还有哪一层？ 答：您的眼光不错，这一栋是我们小区（或者采光最好，或者景观最好，或者最抢手）保留的一栋楼，在我们没有正式销售之前，就已经被公司合作单位团购了下来，所以我们公司一直没有出售这一栋房子，但是后来由于合作单位拼命压价，我们没办法，最后经公司领导综合考虑研究决定，从月号起执行对外销售，目前我们已成功销售80%。目前我们还保留了层楼，我帮您介绍一下。问：那剩下的是不是最差的了？ 答：不同的楼层有不同的客户需求，我22、们这里没有最差的，只是每个人的置业选择标准不一样。就像在我们这里，老年人喜欢2F、3F，年轻人喜欢5F、6F，比较传统一点的人喜欢3F、4F。为什么呢？ 对于老年人来说，他们讲究的是身体健康与老年幸福，高层则有个安全因素，许多高血压、高血脂都是因为住高层引起的，因为离地面远，如果让老人住高层，那就不叫享受，居住舒适度很差，做子女的哪一个放心呢。何况价格又比较合适，楼间距全部在18米以上，更不用担心采光问题，（如果居住主体是老人的话）这套房子是非常适合您的。这套房子目前还没有出售，就把这套订下来，没问题！对于年轻人来说，他们喜欢一种居高临下的感觉，喜欢做人上人的感觉，喜欢视野开阔，喜欢自由时尚，23、对于物质条件比较丰富的，都非常喜欢这边的空中花园，所以把6F与阁楼一起买下来的在我们这里的格外多。在我们小区里，我从来没有见过年轻人买2、3楼的。（如果居住主体是年轻人人的话）这套房子非常适合您。没问题，现在就把它定下来。问：不太喜欢顶楼，太晒了，容易漏水。 答：这个您放心，首先我们的建筑方郑州市东盛建筑工程有限公司，承接过多处大型项目，例如：郑州市热力公司综合办公大楼，美房地产金燕住宅小区工程，郑州市金汇房地产齐礼阎住宅小区工程，郑州市管城区房管局工程等。施工质量过硬，我们属于首期工程，是打品牌创口碑的，这一点我们自己是不敢懈怠的，如果我们首个项目就出现工程质量漏水问题，我们其他项目怎么卖，24、谁敢买。说实话，目前顶层隔热与防水技术早已成熟了，我们这里的所有顶层采用有一定坡度的平顶设计，防水采用SBS防水卷材，保温采用倒置式屋面，保温材料为挤塑板，并采用沥青卷材隔热防漏处理，同时您持有由房产局颁发的住宅质量保证书。书中已有明文规定，强调各种主体承重结构具体保修期，对门窗、PR上下水管、弱电系统等，都有具体的保修期，根据国家相关规定都做出了具体的约束。所以这一点您放心，这不是个问题，现在就订下来吧，相信自己的眼光。问：不太喜欢1楼，太吵了，又不安全。答：如果您说吵，我觉得这是没有必要的担心。因为我们这里是纯居住小区，不是底商住宅，有时候您就是想听到声音都很难。一般的人不喜欢一楼，是从采25、光和安全的角度考虑出发的。我们这里是封闭式管理，保安24小时巡逻，配有对讲系统，陌生人来都必需先登记具体事由和进行时间约束限制，不允许什么人都能进。对于采光问题，我们楼间距41米，在规划设计的时候已经考虑和规避了。即使在冬至最短的这一天，从早上9点到下午4点，采光也是没有任何问题的。从生理学角度来讲，从地面到空中9米的高度是最利于人身体健康的，因为离地面近，地气浓，安全系数高，没问题，现在就把它订下来吧。问：3F、4F还有吗？ 答：没有了。俗话说“先入为主”，您今天才过来，如果您再犹豫不决，这套房子也没有了。我个人认为，不一定3F、4F最好，1、2楼最差，适合自己的才是最好的。现在就把它订下来26、吧，过了这一村就没有这一店。轻声说：可能我们下个星期我们优惠要取消，因为我们是低开高走的价格策略，前面的房子是不赚钱的，真正赚钱的是在后面。买不买房看环境、掏不掏钱看户型。我觉得这个户型非常适合您这个家庭的。 问：那我考虑一下，过几天再过来。答：当然，考虑是正常的，毕竟买房子是一生的大事，但是不要犹豫不决，房子迟早是要买的，看准了就要当机立断，错过机会就不值得了。考虑什么呢？无非是考虑地段、价格、户型三个方面，从地段来说问：如果3F、4F没有的话，我先到其他地方看一下。答：先生/小姐，买不买房子没关系，欢迎您到其他地方去看、比较，但我可以非常自信的说一句：如果您真正是需要买房的话，您最终还是会27、到我们这里来。因为在同等品质中，我们的价位是最低的；在同等价位中，我们的品质是最好的。您看，无非是看当然，对于不同的项目，购房者关注的也不一样，但有一点是确定的：即使你是在骗客户，他也照样喜欢听对自己有利的话，因为客户下决定时需要别人精神上的赞成。在四个组合拳的攻击下，相必再精明的购房者也难以拒绝，当然这也不是万能的；但事实证明，无快不利，快速的清除尾盘也是有章可循的。销售人员们，在每次给客户解决了问题后，都要记得真诚的对客户说一句话： “我觉得这个户型非常适合您这个家庭，没问题的，现在就订下来吧！”这才是我们最终的目的。八、 尾盘销售-如何突破四大实战误区误区一：或隐或显的降价处理，实际情况28、：交付楼盘酝酿提价；“水印康庭一期刚刚于9月底交付，这几天我们正在做楼盘的价格调整。”利兹房产相关负责人向新地产周刊透露，据了解，已经接近销售尾期的利兹水印康庭，目前除了未开出的1号楼小户型公寓外，还剩余20多套在售房源。而对于这些少量余房，该公司早在一个月前就有了提价的想法。“我们打算每平方米提高500元，目前已经着手操作，估计这两天就可以完成。”该负责人解释了提价的理由：其一，由于水印康庭一期交付，楼盘的整体面貌一目了然，购房者可以直接检验楼盘的整体品质；其二，二期在售房源属准现房销售，相对期房销售而言，在价格上做调整也属正常。而对于提价是否能够顺应市场，该负责人表示了自己的百分百信心。新29、地产周刊从位于文一路上的即将于年底交付的学区房中豪晴园身上，似乎也看到了美好的前景。“其实，中豪晴园前段时间刚提过一次价格，从原本的均价约10800元/平方米提高到11000元/平方米左右。”中豪置业策划部主管颜孙来告诉新地产周刊，“中豪晴园是现房销售，目前还剩余30多套房子。虽然公司在尾盘价格上做了调整，但是，销售情况还是很可观，足见尾盘的魅力之大。”颜孙来还指出，现在所谓的尾盘概念，并不是一味地指那些别人挑选剩下的房源，而很多时候是销售进度和工程进度原因造成的，这就需要市场引导正确的消费观，从目前市场情况来看，很多尾盘的户型、朝向等都还是很不错的。此外，一些房产经理人还指出，交付楼盘之所以30、提价，也有部分原因是因为出于对已购房业主的“偏心”。对于准现房、现房销售的楼盘，由于景观、建筑等方方面面都已呈现，所以略有提价归究于楼盘品质的提升。而此间，对业主来说，也是件其乐融融的事情，让业主看到了房屋的保值性，可以更为放心地入住。这样两全其美的事情开发商又何乐而不为呢？误区二：开发商的销售热度降低，实际情况：体验式营销依然“见效”；“在这种形势下，跟着市场走，积极应对准错不了！”对于华元梦琴湾的后续销售，华元房产项目总经理孟力军认为。去年梦琴湾的热销势头，相信关注下沙房产品的人肯定记忆犹新。从目前市场情况看，虽然梦琴湾现阶段属于销售尾期，但是销售热度仍然未减。 “体验式营销是最直接的、最31、有效的销售手段。”孟力军指出。据了解，今年9月22日10月9日，华客会组织了几百名业主到楼盘现场参加梦琴湾首届观潮业主节，此间，吸引了不少意向客户，观潮节首日就预定了15套房子，其间，一位上海游客也趁看潮之际偶然地下单了。“公司之所以策划观潮节活动，主要是让业主和客户切切实实地感受和体验到居住在梦琴湾的舒适性。”孟力军表示。据了解，近日，梦琴湾项目还开放了实景样板房，更能让购房者领略在梦琴湾居住的生活品质。孟力军解释道，梦琴湾剩余的房源都是大户型的江景房；而理想伊萨卡则是相对较小的户型，并且现在开出的房源都是离江较远的房子，而不是江景房。这两个楼盘并没有可比性。孟力军认为，这样的错位销售可以锁32、定更多的不同层次需求的客户，在市场竞争中制胜。而此次体验式的观潮节也是专门为体现梦琴湾独一无二的江景优势而策划的。而说到体验式营销，刚过去的杭州烟花大会也成了钱塘江两岸楼盘的销售卖点。很多房产经理人指出，组织客户看烟花就是为了让客户体会到楼盘的绝佳地理位置，让他们感受到“在家也可享受烟花盛宴”的美好景象。此间，在楼盘销售中，很多尾盘也借势做了大肆宣扬。误区三：尾盘就是户型、位置较差的房源，实际情况：改良产品和增加附加值；在尾盘中，当然也少不了一些户型、位置较差的房源，这也是楼盘后续销售避免不了的、让开发商较为烦恼的问题。而对于此类房源，很多开发商并不是采取坐以待毙的消极态度，相反的，很多公司正33、在努力地对这些房产品进行改良。 “在浅水湾城市花园销售末期，当然少不了会出现一些户型结构不好或者位置不好的房源，我们公司则会根据客户的需求，尽可能地在这些产品上进行改良。”华安房产企划部经理沈锋明表示。据了解，对于处在写字楼旁的房源，为了保证房屋的私密性，则对门窗玻璃的材质上做调整处理；而对于一些户型设计不大合理的，则进行适当调整。此外，为了增加房产品的附加值，华安房产还对于一些较低楼层的房源，推出特价房，提高房子整体性价比；另外还定期搞些让利客户的楼盘活动，如赠送整体厨房、卫生间、中央空调等。“这样做的效果很好，今年5月份开出2幢房子，到7月份进入销售末期，目前只剩下50多套房源。”沈锋明表34、示。据了解，该公司对于这50多套房子的销售策略，也将从改良房产品和增加附加值的角度出发考虑。虽然美达房产开发的浅草名苑销售形势一直被市场看好，但是对于已是定义为尾盘的美达天成嘉苑，该公司并没有丝毫放松。截至10月17日，透明售房网数据显示，目前天成嘉苑还剩余30余套房源，都是些“顶天立地”的房子。“我们针对客户的意见，对一些户型不是很合理的楼盘做了调整。”美达房产销售部经理吴怀杭表示，“此外，我们还针对一个约128平方米的三居室户型做了样板房，由于该户型不是很好，在装修上有些棘手，所以推出样板房希望能够给客户更多的借鉴。”据了解，这样做的效果很明显，到目前为止，此类户型的房源已售罄。误区四：销35、售卖点已挖掘完，实际情况：挖掘楼盘新卖点；一个房产品，在销售过程中，都会尽可能地挖掘其潜在的卖点来推动楼盘销售。尾盘销售也是如此。 “产品始终是最大的卖点，就看你如何挖掘。”滨江房产副总经理张洪力认为。据了解，金色家园目前还剩余100余套房子，为了提炼楼盘的销售亮点，滨江房产特别追加了1500多万元来营造样板景观。“自小区内40000平方米的热带风情立体园林出炉后，销售形势一直很好。” 说到小区园林的营造，越来越多的人在买房时已将此列入了最重要的考虑因素之一。金色家园为业主提供了一种全新的主题式生活方式。据了解，为了营造真正的热带风情，而不是仅仅靠几棵树来造营销噱头，这次金色家园不惜大血本，从36、巴西、埃及、印度尼西亚等国家，把近百棵原生态热带大树运到了杭州。张洪力告诉新地产周刊，“目前金色家园每天都有25套的预定量，本月截至10月17日，已有3000余万元的销售额。当然，这离不开热带风情立体园林的功勋”。水印康庭1号楼的小户型也将于近期面市，对于最后一期推出的房源，利兹房产可是已经打足了底气。“我们这批小户型的优势很明显。”利兹房产相关负责人表示，首先，从小户型本身来看，是层高为4.6米的Loft，作为Loft，本身就是一个稀缺的房产品，目前市场在售的也不多；其次，从水印康庭周边的规划来看，城北体育公园已通过立项审批，并且预计工程建设将于明年年初开工，这也是楼盘的一个销售热点。九、 37、尾盘销售-解决尾盘销售的最佳方案方案一：正确引导消费市场 尾楼不是 滞销楼，不是烂尾楼。其实尾盘具有两大特点；一是绝对的现楼，买家可以直接看到现房，实地品评房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧。二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力。经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。之所以大多数的置业者认为，尾盘是别人挑剩下的，是户型朝向不佳、设计落伍、布局不合理的房子，其原因：一是开发商不愿再出资作宣传；二是开发商选择中介公司代理时，一级代理公司大多只考虑代理新盘，尾盘自然不在他们的注意范围38、之内。多数的尾盘就被分散给小型代理公司或是任其空置，这些小型的代理公司接手后，本着卖一套收一套钱的心态进行销售，没有从根本上正视和去寻找解决尾盘的方法，更没有去引导消费者正确看待尾盘。这种做法的结果就是事实上尾盘并不被市场真正消化。所以尾盘的问题并不完全在项目本身，更多的原因是置业者获得尾盘的信息来源匮乏，致使不能正确认识尾盘。方案二：降价的技巧其实，尾盘除了朝向、楼层、布局等问题，也可能由于现楼热卖时价格太高，让一些消费者望而却步从而造成积压。但无论哪种情况，尾盘销售几乎都离不开“降价”这两个字，尤其对于一些急于变现的开发商来说，降价便成了唯一的方式。但降价也有许多技巧，如果只一味降低单位售39、价，有可能会造成适得其反。例如西南二环的某物业，热卖时均价在xxx元平方米左右，因为内部问题，销售受阻，所剩将近40%的空置房竟以半价推出。一下让市场认为该物业出了严重质量问题，这样不仅给已购的客户利益和精神上带来沉重打击，更损害了开发商的市场形象。此开发商的这一壮举不仅没有推动销售进度，反而让该项目陷入了进退两难的尴尬境地。所以尾盘降价策略要采取更具人情味的方式，就是所谓“隐性降价”，如降低首期款、送精装修、送物业管理费、送花园、送绿化、为客户提供更周到便利的服务等等。方案三：重新定义前面我们说到降价是尾盘销售的有效方法，但并不是一剂任何时间都见效的灵丹妙药，有些楼盘价格降到了最低点，广告也40、打了不少，依然是无人理睬，根本无法收回成本，更谈不上利润最大化了。退一步来说降价虽然能使开发商收回部分资金，但会让大部分准客户进入观望阶段，期待着楼盘进一步降价，从而影响销售，因此降价始终不是尾盘销售的上策。1重新定义市场尾盘的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户群，同时在可能的情况下对产品进行改进都会成为很好的解决方法，首要工作是找出每一套单元的问题点，再有针对性的寻找解决方法，不仅会起到很好的效果，更能保障利益的最大化。重新定义市场，一般必须对产品进行改进，但住宅产品的特性是现楼阶段进行改动困难程度很高，虽然复式可以改为平层，小面积打通可以改大，但更多的情况是改进的可能性几乎微41、乎其微。所以我们在重新定义市场时，要在软性改进上多下工夫。2广告媒体重新定义 比如认真分析每套单元的潜在客户构成，再进行针对性的推广。现房的目标客户大多就在项目的周边，所以我们就没有必要在大众媒体进行宣传，主要采用路牌、横幅等方式等吸引周边客户前来看房，并在他们经常出入的地方举办促销活动，这样可以以最低的广告费，取得最好的销售业绩。3宣传内容重新定义一些楼盘在项目收尾期，仍以唯美抽象的概念进行宣传，没有很好的将现房优势表现出来，致使客户对该物业的认识仍停留在初始阶段，这样就难免大量流失目标客户。此阶段的宣传内容一定要以亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，主题应着重表现在“家”上。包括我们的42、宣传工具所表现的内容，更多的应该是使用说明书和质量保证书，而不是华而不实的楼书。另外一个不能忽略的重要媒体是我们的老客户，因为他们的口碑是项目最好的传播方式。所以一定要注重与老客户情感的沟通，经常举办一些答谢会、睦邻活动等，会得到意想不到的收获。十、 尾盘销售-如何快速清理尾盘(一) 促销目的(二) 促销时间*年*月*日起(三) 活动内容尾盘集中赢,清盘销售送大礼!*年*月*日起清盘推出最后36套房源,凡在*年*月*日起定房并按照约定交纳房款、办理相应手续的客户均可获赠相应大礼：l 第一重礼:购房送价值5000元的海信37寸液晶电视一台1、内容：凡自*年*月*日起定房并按照约定交纳房款、办理相43、应手续的客户，均获赠价值5000元的海信液晶电视一台。关于礼品调整的说明：在前一个方案中,本来的计划是送3000元的皇明太阳能热水器,但是后来考虑了一下各种礼品的效果及客户的主要构成主要为外地来青的朝鲜族人及其他外地在务工人员,液晶电视对在这部分人群的吸引力和造成的影响要比太阳能要大许多,因此建议还是送液晶电视更好一些。2、赠送标准：商品市场价格5000元左右。3、赠送办法：客户要液晶电视的，在交清首付签完购房合同后，办理按揭时直接从售楼处领走，其他问题由客户自行联系厂商；客户不要液晶电视的，按照5000元标准在房屋总价里予以优惠。尽量建议客户选择房价优惠。4、优惠幅度： 5000元，占住宅房44、屋总价的1.5%-3%，占网点房屋总价的1%左右。l 第二重礼:购房送契税再免保险。1、内容：凡自*年*月*日起定房并按照约定交纳房款、办理相应手续的客户，均可获赠所购房屋契税（开发公司代交）,贷款客户免保险。2、赠送标准：契税按照国家规定标准。3、赠送办法：免收客户契税,由开发公司代交，完税凭证交给客户。按揭保险由开发公司协调这部分客户不办理保险。4、优惠幅度：契税目前优惠幅度为：住宅1.5%，网点3%；保险费不用交纳。l 第三重礼：团购风暴1、内容：自*年*月*日起，在团购房屋的客户，两户团购可以享受1%优惠，以后每增加一户优惠幅度增加0.5%,即3个客户优惠1.5%,4个优惠2%，5个优45、惠2.5%,6个3%，最高优惠不超过3%。2、优惠标准：团购客户定房时间可以有先后，但是必须在规定的*天时间内签合同，客户签合同后就不能再参加团购；客户有特殊原因不能在7天内付款的，需写出书面申请，写明原因及最后付款期限，自定房之日起*日后即不能再参加团购；团购户数中间如有人退房，则按照退房后户数计算；一套房屋只能参加一组团购；两户团购可以享受1%优惠，以后每增加一户优惠幅度增加0.5%,即3户客户优惠1.5%,4户优惠2%，5户优惠2.5%,6户及6户以上3%，最高优惠不超过3%。3、优惠办法：团购客户必须同时来签合同，团购客户在交首付签合同时，必须写出书面申请，写明哪几户团购，优惠幅度，经46、销售经理签字后，在签合同时从房屋总价里优惠。4、优惠幅度:最低0（没有团购），最高3%（6户及以上团购）l 三重大礼合计优惠幅度1、最低幅度：住宅3%左右，网点4%左右住宅包括：契税1.5%、赠送价值5000元的液晶电视约1.5%网点包括：契税3%、赠送价值5000元的液晶电视1%左右2、最高幅度：住宅9.5%左右，网点9%左右住宅包括：赠送契税1.5%、赠送价值5000元的液晶电视约3%、团购优惠3%、一次性付款优惠2%网点包括：赠送契税3%、赠送价值5000元的液晶电视1%左右、团购优惠3%、一次性付款优惠2%l 关于36套优惠房源的说明建议广告上限定共推出36套特价房，告诉客户就这36套47、房子了,为了尽快清盘,所以公司推出这个活动,以强化“数量少，得赶紧买”，卖完这36套就没有了这样一种感觉，但在实际执行中，所有没有售出的房源都可以参加活动。(四) 宣传推广方式通过以下宣传方式进行活动告知： （一）报纸夹报主要覆盖（二）人员派单主要针对进行人员派单。（三）竖幅广告悬挂在售楼处正门上方两侧，内容为：尾盘集中赢,清盘销售三重礼!第一重礼:购房送价值5000元的液晶电视一台第二重礼:购房送契税再免保险第三重礼:一加一团购风暴进行时（四）电话拜访未成交客户(五) 活动执行流程(六) 其他事项1、只有客户在活动期间定房并交清首付款，签定购房合同、并办理相关购房手续后（按揭客户办理完按接手48、续、一次性客户付清全款）才有资格领取礼品。2、售楼处现场摆放礼品样品各四台，并用红绸扎起来，用红色彩纸打印“尾盘集中赢,清盘销售三重礼!”字样贴在样品上，以渲染气氛;现场摆放用于发放的礼品各20台。3、打印活动细则，张贴在售楼处显眼位置，以起到宣传告知作用。4、关于未签合同的客户要求参加活动的问题：在客户写出书面申请并保证在*日内交清首付款办理按揭手续（一次性客户交清全款）的情况下可以给予这个优惠，但不能参加团购优惠。5、关于已经购房客户的问题：这部分客户的反应会比较大，甚至会有客户到售楼处闹事的情况出现，对于这种情况，应对方法有两个：一是尽量争取由售楼处工作人员和客户沟通（在现场有客户的情况49、下由销售经理把客户叫到办公室单独沟通），告诉客户这是最后的36套房子，位置都不理想，公司为了尽快清盘，不占压资金，所以搞了这么个活动，并不是所有的房子都降价了，清盘特价是绝大多数楼盘都会搞的一个活动，目的很简单，就是为了尽快清盘，尽快回款。二是可能会有部分客户不接受这个解释，坚持要补偿或者坚持在售楼处闹，那么就有必要请公司的律师出面解决。6、关于网点：目前网点房仅售出9套，还有27套未售出，在搞活动的时候网点房也要包括在内。7、搞团购优惠活动，可能会有客户在销售现场自行联系结合为团购，对于这种情况建议装作不知道，采取默许的态度；一次性付款客户如果参加了团购优惠的，可以先享受团购优惠再享受一次性付款优惠。8、个别客户首付款不足的问题：有极个别客户首付款不足，建议允许客户在交了1万以上的定金以后可以在和开发公司签欠款协议的基础上签合同，办理贷款。但必须在*年*月*日前付清所欠款项。2020年04月19日