1、长沙品类长沙品类2.02.0深耕板块研究深耕板块研究长沙公司2022年3月01.城市基本面及深耕板块选择城市基本面及深耕板块选择02.深耕板块聚焦研究深耕板块聚焦研究03.深耕板块深耕板块客户敏感点客户敏感点研究研究04.产品品类研发产品品类研发05.产品品类对经营支撑产品品类对经营支撑Part 1、城市基本面、城市基本面 经济及人口经济及人口 规划及人口导向规划及人口导向 政策及市场特异性政策及市场特异性 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场 深耕板块选择深耕板块选择1.1 1.1 经济及人口经济及人口长沙市长沙市GDPGDP总量及增速在中西部总量及增速在中西部1212个省会、直辖市当中排名2、第四位、省内排名第一个省会、直辖市当中排名第四位、省内排名第一；城市人口的平均经济贡献度及购城市人口的平均经济贡献度及购买力较强、但房价较低；制造业发达买力较强、但房价较低；制造业发达。长沙个人钱袋子较鼓，人均可支配收入5797157971元、排名中部省会城市首位元、排名中部省会城市首位；长沙人均人均GDP120851GDP120851元，排名中部省会城市第二。元，排名中部省会城市第二。城市城市2020年年GDP省内省内排名排名GDP增速增速2020年年总人口总人口省内省内排名排名10年复年复合年均合年均增速增速2020年年城镇人城镇人均可支均可支配收入配收入省内省内排名排名2020年年同比增3、同比增速速长沙1214314%100613.6%5797115.7%长沙房价低、相对收入高，房价收入比排名典房价收入比排名典型型5050城最后（城最后（6.2)6.2)。1.1 1.1 经济及人口经济及人口长沙长沙过去过去1010年人口增量主要集中岳麓区、雨花区，其中以岳麓区为最：年人口增量主要集中岳麓区、雨花区，其中以岳麓区为最：岳麓区近十年新增人口岳麓区近十年新增人口72.572.5万、新增人口占万、新增人口占比比24%24%；其次雨花区近十年新增人口；其次雨花区近十年新增人口5454万人，新增人口占比万人，新增人口占比18%18%。长沙六区长沙六区城市日夜人口分布岳麓区岳麓区雨花区雨花区4、开福区开福区天心区天心区望城区望城区长沙县长沙县行政区行政区20202020年常住人口年常住人口20102010年常住人口年常住人口人口变化人口变化人口增量占比人口增量占比岳麓区岳麓区152.66152.6680.1880.1872.572.524%24%望城区望城区89.0252.3736.712%雨花区雨花区126.49126.4972.472.454.154.118%18%天心区天心区83.6247.5236.112%芙蓉区芙蓉区64.252.411.84%开福区开福区82.0856.7225.48%长沙县长沙县137.4597.9539.513%宁乡市宁乡市126.33116.619.5、73%浏阳市浏阳市142.94127.9515.05%合计合计1004.791004.79704.1704.1300.7300.7-芙蓉区芙蓉区增加增加7272万人万人增加增加5454万人万人1.1 1.1 经济及人口经济及人口从受教育程度来看，从受教育程度来看，岳麓区大学生比例最高（岳麓区大学生比例最高（45%45%），），大学城所在区域为岳麓区，且岳麓区以高新技术产业为主；其大学城所在区域为岳麓区，且岳麓区以高新技术产业为主；其次为天心区（次为天心区（44%44%）、芙蓉区（）、芙蓉区（41%41%），均超过），均超过40%40%，人口相对质素较高，人口相对质素较高。从年龄结构来看，从年龄6、结构来看，岳麓区、芙蓉区、长沙县劳动力适龄人口比例较高岳麓区、芙蓉区、长沙县劳动力适龄人口比例较高，均超过，均超过70%70%。综合来看，河西岳麓区表现出最为强势的人口特征：增量高、人口平均质素高、劳动力人口高。综合来看，河西岳麓区表现出最为强势的人口特征：增量高、人口平均质素高、劳动力人口高。45%45%27%27%39%39%44%44%41%41%38%38%26%26%11%11%9%9%20%20%20%20%25%25%22%22%24%24%25%25%21%21%21%21%18%18%21%21%31%31%23%23%22%22%23%23%24%24%33%33%40%47、0%41%41%14%14%21%21%13%13%13%13%12%12%13%13%19%19%28%28%33%33%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%岳麓区望城区雨花区天心区芙蓉区开福区长沙县宁乡市浏阳市长沙各行政区不同受教育人群占比长沙各行政区不同受教育人群占比大学高中初中小学16.93%16.93%16.75%16.75%16.98%16.98%15.22%15.22%13.82%13.82%15.34%15.34%16.22%16.22%17.03%17.03%18.88%18.88%71.50%71.50%68.48%68.48%69.19%698、.19%70.48%70.48%72.60%72.60%68.92%68.92%70.43%70.43%61.91%61.91%62.15%62.15%11.57%11.57%14.77%14.77%13.18%13.18%14.30%14.30%13.58%13.58%15.75%15.75%13.36%13.36%21.06%21.06%18.97%18.97%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%岳麓区望城区雨花区天心区芙蓉区开福区长沙县宁乡市浏阳市长沙各新行政区人口年龄构成长沙各新行政区人口年龄构成0-14岁15-59岁60岁以上1.2 1.2 城市规划及人9、口导向城市规划及人口导向城市发展方向城市发展方向长沙湘潭株洲醴陵浏阳宁乡湘乡韶山城市群主要发展方向绿心岳塘区天元区城市群发展空间演变(2000-2018)）2021年底长沙市经济工作会议强调强省会战略，引领强化城市群协同发展长沙位于中部崛起带和长江经济带过去20年长沙主要沿东西轴线发展国家定位：国家定位：中部地区崛起、长江经济带高质量发展的新担当新担当。市委及省委定位：市委及省委定位：以强省会战略强省会战略引领强化城市群协同发展。过去过去2020年城市群发展方向年城市群发展方向：长沙主要沿东西向发展，株洲沿西南向发展，湘潭沿东南向发展，因绿心及大托机场、长株潭城市群在融城交汇地带发展相对滞后因10、绿心及大托机场、长株潭城市群在融城交汇地带发展相对滞后。长沙以长沙以强省会战略为核心推动城市群协同发展，单核效应将更加凸显，过去强省会战略为核心推动城市群协同发展，单核效应将更加凸显，过去2020年朝东西向发展明确年朝东西向发展明确。1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向城市发展方向城市发展方向未来政府在城市发展的重点统筹区域为未来政府在城市发展的重点统筹区域为湘江新区（河西）湘江新区（河西）及及湖南自贸区（河东）湖南自贸区（河东），仍延续过去东西两极的城市发展，仍延续过去东西两极的城市发展思路，在既有的产业格局基础上进行拓展与延伸。思路，在既有的产业格局基础上进行拓展与延伸。湘11、江新区作为全国第十二个、中部地区首个国家级新区湘江新区作为全国第十二个、中部地区首个国家级新区，未来是长沙市重点发展的城市区域。根据2020年政府工作报告，长沙市未来将重点发展全市长沙市未来将重点发展全市1111个产业片区，其中有个产业片区，其中有7 7个位于湘江新区个位于湘江新区。湖南自贸区长沙片区湖南自贸区长沙片区包括了长沙经济技术开发区、长沙高铁国际会展中心、黄长沙经济技术开发区、长沙高铁国际会展中心、黄花综合保税区、湖南高桥大市场、长沙南站高铁新城花综合保税区、湖南高桥大市场、长沙南站高铁新城等功能主体，未来将重点对接“一带一路”建设，突出临空经济，重点发展高端装备制造、新一代信息技术12、生物医药、电子商务、农业科技等产业。1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向产业导向产业导向长沙整体产业发展格局沿环线向外围扩张，下游产业带以上游产业发展为依托；政府重点产业发展区域与人口迁移长沙整体产业发展格局沿环线向外围扩张，下游产业带以上游产业发展为依托；政府重点产业发展区域与人口迁移的外向型新区基本一致，产业带动人口迁移；从产业新区兑现时间上来看，的外向型新区基本一致，产业带动人口迁移；从产业新区兑现时间上来看，梅溪湖二期、大王山、月亮岛、高铁会梅溪湖二期、大王山、月亮岛、高铁会展新城是长沙将快速落地产业兑现的板块，房地产市场机会最大、风险较小。展新城是长沙将快速落地产业13、兑现的板块，房地产市场机会最大、风险较小。老城区老城区老城区老城区二环二环二环二环三环三环三环三环产业成熟区产业成熟区产业发育区产业发育区预计成熟时间预计成熟时间2 2-3 3年内年内产业新区产业新区预计成熟时间预计成熟时间5 5年左右年左右政府重点发展板块示意政府重点发展板块示意大泽湖海归小镇月亮岛文旅新城滨江新城省级金融中心麓谷高新产业园区梅溪湖国际新城大学城大学科技新城洋湖垸生态总部大王山文旅新城湘江智谷机器人智造马栏山视频文创高铁新城商务新城高铁会展会展经济空港新城物流、电子商务长沙县经开区制造业梅溪湖二期健康新城麓谷二期高科智造湘江新区湖南自贸区孤立型孤立型孤立型孤立型孤立型孤立型114、.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向产业导向产业导向梅溪湖二期定位梅溪湖二期定位：“：“全国科创新引擎，长沙城市副中心全国科创新引擎，长沙城市副中心”，打造集聚创”，打造集聚创新总部、研发服务、高新转化与创新人才于一体的尖端科技高地，提供新总部、研发服务、高新转化与创新人才于一体的尖端科技高地，提供文化体育、生态休闲、文化体育、生态休闲、医疗康养等高品质中心服务的中央活力区。医疗康养等高品质中心服务的中央活力区。大王山定位大王山定位：打造：打造国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城。国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城。片区具备山（大王山）、水（湘江、观音港、桐溪港）、15、洲（巴溪洲）优建的自然禀赋。打片区具备山（大王山）、水（湘江、观音港、桐溪港）、洲（巴溪洲）优建的自然禀赋。打造以文旅、文创为主的核心产业造以文旅、文创为主的核心产业 滨水新城滨水新城-月亮岛定位月亮岛定位：打造：打造国家级湘江新区副中心，以创智商务、健康休闲、生态居住国家级湘江新区副中心，以创智商务、健康休闲、生态居住为主要功能。为主要功能。长沙河西湘江新区作为长沙河西湘江新区作为国家级新区，湖南省投国家级新区，湖南省投入大量财力物力进行城入大量财力物力进行城市建设，未来仍然是全市建设，未来仍然是全市人口导入的主要区域，市人口导入的主要区域，大王山、梅二、月亮岛大王山、梅二、月亮岛将是率先兑16、现的板块将是率先兑现的板块。1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向产业导向产业导向长沙河东沿劳动路及地铁沿线往东，长沙河东沿劳动路及地铁沿线往东，一向为全市品质及价格标杆项目的一向为全市品质及价格标杆项目的汇聚区域，汇聚区域，标杆项目房价通常为全标杆项目房价通常为全市房价的市房价的1.51.5-2 2倍左右。倍左右。自贸会展定位自贸会展定位：长沙东部开放型经济走廊的核心发展区长沙东部开放型经济走廊的核心发展区，集枢纽高铁、会展会议、生态文旅等优质资，集枢纽高铁、会展会议、生态文旅等优质资源为一体的源为一体的中部地区国家级门户中部地区国家级门户。长沙河东作为老城区所在，长沙河东作为17、老城区所在，商贸业发达，城东延伸板商贸业发达，城东延伸板块的商贸及写字楼经济活块的商贸及写字楼经济活跃，聚集了大量的中产阶跃，聚集了大量的中产阶级及富人阶层，目前高铁级及富人阶层，目前高铁新城的发展已基本饱和；新城的发展已基本饱和；会展板块将成为城东下一会展板块将成为城东下一个产业及人口承接带。个产业及人口承接带。高铁会展高铁会展高铁会展1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向产业导向产业导向1718191613261305001000150020002018年2019年2020年2021年马栏山产业园园区在营企业数量（2018-2020）3333424302.7%26%-30.018、%10.0%50.0%02004006002018年2019年2020年马栏山产业园区企业营收及增速（2018-2020）马栏山视频文创园位于金鹰月湖板块，虽然不属于湖南自贸区的统筹范围，却是马栏山视频文创园位于金鹰月湖板块，虽然不属于湖南自贸区的统筹范围，却是除滨江新城外、省政府唯二给予大除滨江新城外、省政府唯二给予大力支持的产业板块力支持的产业板块，近两年加速发展，吸引大量网络视频公司进驻，办公人群购买力较强，且在，近两年加速发展，吸引大量网络视频公司进驻，办公人群购买力较强，且在购房领域有针对性购房领域有针对性的人才绿色通道政策的人才绿色通道政策，可快速获得首套房资格。，可快速获得首套房19、资格。1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向城市配套聚合度城市配套聚合度城市重点配套在二环内的聚合度最高，城市重点配套在二环内的聚合度最高，在城市外围配套主要集中在东西轴线分布在城市外围配套主要集中在东西轴线分布，与政府重点规划建设板块基本一，与政府重点规划建设板块基本一致，城市配套建设与重点规划方向保持同一性。致，城市配套建设与重点规划方向保持同一性。1.2 1.2 城市规划及人口导向城市规划及人口导向交通规划交通规划长沙目前开通及在建地铁线路共计长沙目前开通及在建地铁线路共计7 7条条、其中包含、其中包含1 1-3 3号线延长线，号线延长线，7 7号线以外均未通过国家发改委审20、批。号线以外均未通过国家发改委审批。长沙地铁交通长沙地铁交通日均客运量日均客运量排名全国排名全国1111位位，客运强度客运强度2424万人万人/公里，排名全国公里，排名全国第五位第五位，对于城市客流的拉动力较强。，对于城市客流的拉动力较强。当前地铁的规划建设情况有利于近郊及远郊板块的城市发展及客流导入：月亮岛、梅溪湖二期当前地铁的规划建设情况有利于近郊及远郊板块的城市发展及客流导入：月亮岛、梅溪湖二期、大王山、高铁新城、大王山、高铁新城、空港新城板块。空港新城板块。大王山1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政策及市场特异性限购政策限购政策长沙限购政策相对较严，首套房资格需落户后缴纳一年社保21、或个税，二套房获取资格更严、需首套房产证满四年或长沙限购政策相对较严，首套房资格需落户后缴纳一年社保或个税，二套房获取资格更严、需首套房产证满四年或网签满六年，致使网签满六年，致使改善客户自改善客户自20172017年限购以来积压较多年限购以来积压较多；且；且因限价较严、房价涨幅与居民可支配收入涨速基本对等，因限价较严、房价涨幅与居民可支配收入涨速基本对等，房价在近五年没有超涨，居民财富有积累，房价收入比较低，导致改善客户的相对购买力较强，对住宅大平层的购房价在近五年没有超涨，居民财富有积累，房价收入比较低，导致改善客户的相对购买力较强，对住宅大平层的购买欲望强烈买欲望强烈。指标指标长沙长沙122、717年初至年初至2121年房价年年房价年均涨幅均涨幅7.50%7.50%城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入年均涨幅年均涨幅7.50%7.50%2121年全市均价年全市均价11609房价收入比房价收入比6.46.4（全国（全国5050城最低）城最低）首套房限购政策首套房限购政策45岁以内专科可落户，落户后还需缴纳落户后还需缴纳一年社保及个税才能购买首套一年社保及个税才能购买首套二套房限购政策二套房限购政策二套房购房资格需首套房产证满首套房产证满4 4年，年，网签满网签满6 6年年置业目的置业目的客户分布量客户分布量客户比例客户比例改善居住面积改善居住面积42142127%27%方便自己或家人23、的工作方便自己或家人的工作（如如离公司更近等离公司更近等）32932921%21%让孩子将来上学更方便让孩子将来上学更方便（如如学区或离学校更近学区或离学校更近）30330319%19%原先的小区太老，想换一个新小区1258%原先居住的周边环境不好，要购买一套改善居住环境的1107%结束租房，要在长沙拥有一套自己的住房1006%结婚用房/为未来结婚做准备624%为父母养老购房/为自己将来养老购房503%自己从家里独立出来生活433%原先住在城郊，要在长沙市里买一套房，进城生活171%合计1560100%2021年针对全城客户置业目的调研年针对全城客户置业目的调研1.3 1.3 城市政策及市场特24、异性城市政策及市场特异性限购政策限购政策 长沙主城区长沙主城区20172017年前（限购执行前）交付的小区，主力户型基本以年前（限购执行前）交付的小区，主力户型基本以120120内三房为主，且内三房为主，且100100以内的小三房及两房比例也很高以内的小三房及两房比例也很高（5050-60%60%左右）；左右）；主城区小户型客户获取二套房资格的时间较长，大部分客户在二次置业前基本没有不动产置业的大额资金支出机主城区小户型客户获取二套房资格的时间较长，大部分客户在二次置业前基本没有不动产置业的大额资金支出机会，更长时间的家庭财富积累导致改善购买力更强，会，更长时间的家庭财富积累导致改善购买力更强25、，140140以上户型成交比例不断增加。以上户型成交比例不断增加。另外另外100100以内首置产品成交比例大幅减少，主要原因在于二套资格的获取时间较长，且房价基数低，客户更倾向于购买舒适三房。以内首置产品成交比例大幅减少，主要原因在于二套资格的获取时间较长，且房价基数低，客户更倾向于购买舒适三房。市府板块作为河西老城市府板块作为河西老城区，区，2017年前交付的小年前交付的小区约区约80-90%的户型集中的户型集中在在120以内两房及三房以内两房及三房，改善需求大。，改善需求大。1%1%2%2%3%3%6%6%9%9%3%3%5%5%7%7%11%11%15%15%8%8%8%8%9%9%1126、%11%12%12%16%16%16%16%19%19%13%13%12%12%25%25%27%27%27%27%28%28%27%27%23%23%25%25%18%18%15%15%11%11%9%9%6%6%5%5%5%5%3%3%15%15%10%10%12%12%12%12%11%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212021年年20202020年年20192019年年20182018年年20172017年年9090以下以下9090-100100100100-110110110110-120120120120-140140140140-1627、0160160160-180180180180以上以上长沙内五区近五年面积段变化长沙内五区近五年面积段变化主力变化面积端主力变化面积端长沙内五区长沙内五区20172017年年20212021年年变化变化100100以内以内24%4%-20%20%140140-16016011%23%+12%+12%1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政策及市场特异性限价政策限价政策长沙政府限价以长沙政府限价以限制容易引发舆论争议的主城区天花板价格为导向限制容易引发舆论争议的主城区天花板价格为导向，导致，导致高能级板块的新房限价与二手房房价的倒高能级板块的新房限价与二手房房价的倒挂现象较为严重挂现象较为严重28、，较高购买力客户更倾向于被限价低估的主城稀缺板块置业。，较高购买力客户更倾向于被限价低估的主城稀缺板块置业。00.20.40.60.811.2SFCT新房二手房相对价格系数新房二手房相对价格系数0.160.16板块能级板块能级新房新房/二二手房价格手房价格系数系数新房平均新房平均流速流速新房开盘新房开盘客房比客房比样本项目样本项目数量数量T T-稀缺板稀缺板块块0.84 0.84 174 174 5.7 5.7 8 8 C C-城区板城区板块块1.04 1.04 125 125 1.2 1.2 14 14 F F-近郊板近郊板块块1.04 1.04 84 84 0.9 0.9 10 10 S 29、S-远郊板远郊板块块1.01 1.01 83 83 0.8 0.8 3 3 新房与二手房房价对标地图新房与二手房房价对标地图1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政策及市场特异性限价政策限价政策在限价政策下，拿地较早的存量项目按成本法监制价格、限价较低，而新项目限价更加贴合市场，造成在限价政策下，拿地较早的存量项目按成本法监制价格、限价较低，而新项目限价更加贴合市场，造成限价被低限价被低估的板块很容易出现房价大幅度跳涨的现象估的板块很容易出现房价大幅度跳涨的现象，滨江新城和市府板块在过去一年则出现，滨江新城和市府板块在过去一年则出现3030-5 50%0%的年度涨幅。的年度涨幅。房价房价涨幅30、涨幅50%50%57%57%40%40%35%35%0%10%20%30%40%50%60%桐梓坡板块桐梓坡板块市政府板块市政府板块滨江新城南板块滨江新城南板块20212021年房价涨幅年房价涨幅TOP3TOP3板块板块1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政策及市场特异性限价政策限价政策主城区板块的限价基数较低，造成与外围板块的价差不大，从性价比比较来看、客户更倾向于在核心城区置业，主城区板块的限价基数较低，造成与外围板块的价差不大，从性价比比较来看、客户更倾向于在核心城区置业，造成城市外围板块的限价实现度不高，与政府的土地出让预期有一定差距造成城市外围板块的限价实现度不高，与政府的土地出31、让预期有一定差距：河东及河西均存在三环附近区域新项河东及河西均存在三环附近区域新项目限价兑现度低的情况。目限价兑现度低的情况。统计说明：以住宅毛坯限价统计说明：以住宅毛坯限价+精装精装25002500为限价实现度为限价实现度100%100%，项目限价实现度项目限价实现度=整均实现售价（含精装）整均实现售价（含精装）/（毛坯限价（毛坯限价+精装精装25002500）典型板块典型板块项目名称项目名称整盘实现售整盘实现售价价毛坯限价毛坯限价限价实现度限价实现度洋湖垸洋湖垸保利天汇162001380099%99%华润凯旋门154001380094%94%洋湖映2009145001420087%87%合32、计95%95%湘江智谷湘江智谷+含浦含浦汉高学士府9244980075%75%碧桂园智慧城市10105998081%81%汉唐翰林府99041080074%74%合计77%77%大王山大王山旭辉国宸府137921180096%96%龙湖江与城139901220095%95%梦想麓隐桐溪121481180085%85%合计92%92%梅溪湖二梅溪湖二期期中海麓山境1379811300100%100%碧桂园博翠梅溪114661130083%83%绿城招商桂语云峰18379无限价100%100%合计94%94%麓谷二期麓谷二期百世云境118961000095%95%长沙如院9117920078%7833、%旭辉铂宸府123989800101%101%合计91%91%典型板块典型板块项目名称项目名称整盘实现售整盘实现售价价毛坯限价毛坯限价限价实现度限价实现度谷山谷山新城观山印143171300092%92%招商雍山湖1495212500100%100%万科森林公园12907无限价89%89%合计94%94%市府市府+滨江滨江旭辉铂悦滨江24690无限价104%104%华润长沙悦府20347无限价105%105%合计105%105%望城望城-月亮月亮岛岛时代建发和著时代建发和著1266712667120001200087%87%越秀湘江星汇城10431998084%84%合计85%85%望城望城-34、雷峰雷峰北北金辉优步学府7864720081%81%中交凤鸣九章8711850079%79%阳光城悦澜府8866780086%86%合计82%82%望城望城-大泽大泽湖湖龙湖翠湖壹号11188940094%94%长沙中交城7732830072%72%合计83%83%望城望城-经开、经开、区政府区政府长房越秀星悦荟7000770069%69%中梁玺悦台6189730063%63%澳海云湘赋8123820076%76%合计69%69%实现度实现度95%95%可顶格实现精装可顶格实现精装实现度实现度9090-95%95%多数可实现精装销售多数可实现精装销售实现度实现度8080-90%90%多数仅实现35、毛坯限价多数仅实现毛坯限价实现度实现度7070-80%80%多数低于毛坯限价多数低于毛坯限价实现度实现度70%70%以下以下多数大幅低于毛坯多数大幅低于毛坯限价限价95%95%大王山大王山92%92%湘江智谷湘江智谷+含含浦浦77%77%梅溪湖二梅溪湖二期期+麓谷二麓谷二期期91%91%-94%94%谷山谷山94%94%市府市府+滨江滨江105%105%月亮岛月亮岛+大泽大泽湖湖+雷峰北雷峰北8282-85%85%经开区经开区+望望城区政府城区政府69%69%长沙河西长沙河西2121年至今典型开盘项目限价实现度年至今典型开盘项目限价实现度洋湖洋湖1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政策及市36、场特异性限价政策限价政策主城区板块的限价基数较低，造成与外围板块的价差不大，从性价比比较来看、客户更倾向于在核心城区置业，主城区板块的限价基数较低，造成与外围板块的价差不大，从性价比比较来看、客户更倾向于在核心城区置业，造成城市外围板块的限价实现度不高，与政府的土地出让预期有一定差距造成城市外围板块的限价实现度不高，与政府的土地出让预期有一定差距：河东及河西均存在三环附近区域新项河东及河西均存在三环附近区域新项目限价兑现度低的情况。目限价兑现度低的情况。统计说明：以住宅毛坯限价统计说明：以住宅毛坯限价+精装精装25002500为限价实现度为限价实现度100%100%，项目限价实现度项目限价实现37、度=整均实现售价（含精装）整均实现售价（含精装）/（毛坯限价（毛坯限价+精装精装25002500）长沙河东长沙河东2121年至今典型开盘项目限价实现度年至今典型开盘项目限价实现度实现度实现度95%95%可顶格实现精装可顶格实现精装实现度实现度9090-95%95%多数可实现精装销售多数可实现精装销售实现度实现度8080-90%90%多数仅实现毛坯限价多数仅实现毛坯限价实现度实现度7070-80%80%多数低于毛坯限价多数低于毛坯限价实现度实现度70%70%以下以下多数大幅低于毛坯多数大幅低于毛坯限价限价典型板块典型板块项目名称项目名称整盘实现售整盘实现售价价毛坯限价毛坯限价限价实现度限价实现度38、河东中河东中心心万科瑧湾汇24671无限价104%104%万科半岛国际152641300098%98%世茂璀璨风华163741480095%95%合计99%99%金鹰月金鹰月湖湖+芙蓉芙蓉北北东原麓印长江13699无限价100%合能枫丹宸悦129231110095%当代府MOMA1491212300101%合计99%99%秀峰鹅秀峰鹅羊羊保利北中心104081040081%澳海云潇赋104161100077%国欣向荣广场9494980077%合计78%78%隆平高隆平高科滨河科滨河区域区域美的云樾148301280097%湘语洺悦147201280096%合计97%97%典型板块典型板块项目名39、称项目名称整盘实现售整盘实现售价价毛坯限价毛坯限价限价实现度限价实现度高桥高桥+雅雅塘井湾塘井湾旭辉雨花郡1444911800101%金茂智慧科学城151171300098%合计99%99%省府省府龙湖春江天曜1414311600100%江悦和鸣151721280099%合计100%100%高铁新高铁新城城万科轨道悦府14188无限价100%建发玖洲和玺建发玖洲和玺1183811838无限价无限价83%润和星河玥润和星河玥1084910849108001080082%合计88%88%自贸会自贸会展展新城明昱东方111281280073%融创会展上东区9859无限价80%合计76%76%红星红星40、印湘山1550911600110%弘阳阳光城天宸府143241200099%合计104%104%洞井洞井+环环保科技保科技园园长房岭秀时代10641无限价81%金地都会风华112551130082%旭辉雨金广场108301090081%合计81%81%河东河东中心中心99%99%金鹰月湖金鹰月湖+芙蓉北芙蓉北99%99%隆平隆平高科高科97%97%省府省府+红星红星100%100%-104%104%高高桥桥+雅雅塘塘99%99%洞井洞井+环环保科技保科技园园81%81%秀峰鹅羊秀峰鹅羊78%78%自贸会展自贸会展76%76%高铁新高铁新城城88%88%1.3 1.3 城市政策及市场特异性城市政41、策及市场特异性限价政策限价政策限价政策最新变化限价政策最新变化：20222022年第一次集中供地，政府在二环内主城区域及洋湖垸、梅溪湖二期这样的年第一次集中供地，政府在二环内主城区域及洋湖垸、梅溪湖二期这样的核心资源板块、供地均未核心资源板块、供地均未设置限价设置限价，是，是20172017年实施限价政策以来第一次在土地供应中出现大量未限价地块，政府已经意识到年实施限价政策以来第一次在土地供应中出现大量未限价地块，政府已经意识到外围市场限价兑现度低的根外围市场限价兑现度低的根本原因在于主城区相对购房成本较低本原因在于主城区相对购房成本较低，下一步要通过大幅提升主城新房售价挤压购房需求向外围转移42、下一步要通过大幅提升主城新房售价挤压购房需求向外围转移，否则长沙土地财政将难，否则长沙土地财政将难以为继。以为继。行政区行政区宗地号宗地号用地性质用地性质商业占比商业占比总建面（万）总建面（万）住宅限价情况住宅限价情况竞自持情况竞自持情况开福区开福区长沙市长沙市016016号汽电号汽电纯住宅纯住宅0%0%2.672.67价格监制价格监制竞自持竞自持天心区天心区长沙市长沙市011011号湖机棚改号湖机棚改纯住宅纯住宅0%0%12.2812.28价格监制价格监制竞自持竞自持长沙市长沙市014014号南湖号南湖商住商住6%6%25.8325.83价格监制价格监制熔断摇号熔断摇号望城区望城区望城区0043、6号商住30%30%11.0210080竞自持望城区007号纯住宅0%9.638800竞自持望城区008号纯住宅0%10.589300竞自持望城区009号纯住宅0%2.488600竞自持雨花区雨花区长沙市010号质子医院住宅/医疗0%37.8914000竞自持长沙市012号花桥两安商住29%29%（全返还）（全返还）21.3612800竞自持长沙市长沙市015015号省话剧团号省话剧团商住商住10%10%2.292.29按品质监制按品质监制竞自持竞自持长沙市长沙市024024号小林子冲号小林子冲商住商住24%24%7.457.45按品质监制按品质监制竞自持竞自持长沙市长沙市025025号梨子山44、号梨子山商住商住20%20%5.525.52按品质监制按品质监制竞自持竞自持长沙市026号洞井两安纯住宅0%16.1812500竞自持岳麓区岳麓区长沙市长沙市009009号梅二号梅二商住商住40%40%24.4524.45按品质监制按品质监制竞自持竞自持长沙市长沙市017017号滨江号滨江C3C3纯住宅纯住宅0%0%17.2417.24按品质监制按品质监制熔断摇号熔断摇号长沙市长沙市018018号洋湖号洋湖纯住宅纯住宅0%0%20.6620.66按品质监制按品质监制熔断摇号熔断摇号长沙市019号咸嘉湖商住28%28%7.1714200竞自持长沙市020号窑塘商住15%15%（全返还）（全返还）45、6.7413500竞自持长沙市021号大王山纯住宅0%18.7813300竞自持长沙市022号大王山纯住宅0%20.7113000竞自持长沙市023号大王山纯住宅0%26.8313000竞自持长沙县长沙县长沙市013号会展商住29%29%15.413800熔断摇号熔断摇号长沙长沙20222022年第一次集中供地情况（红色为不限价地块）年第一次集中供地情况（红色为不限价地块）不限价地块分布不限价地块分布大泽湖现在售项目限价大泽湖现在售项目限价800080002222年第一次供地限价年第一次供地限价1008010080，限价提升，限价提升幅度幅度26%26%1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住46、宅及土地市场板块时点房价格局板块时点房价格局 长沙整体房价格局是长沙整体房价格局是从二环内滨江向外延区域递从二环内滨江向外延区域递减减。限价政策前、限价政策前、20162016-20172017年年上下级板块价差上下级板块价差关系可关系可以体现以体现不限价市场合理价差：约不限价市场合理价差：约2020-25%25%区间区间。近两年近两年T T类核心板块与类核心板块与C C类城区板块的价差缩减至类城区板块的价差缩减至10%10%，限价政策执行后，城市核心限价政策执行后，城市核心T T类板块限价基类板块限价基数较低数较低，这也导致了新房限价与同区域二手房房，这也导致了新房限价与同区域二手房房价的倒47、挂关系，并价的倒挂关系，并与主城区下级板块价格差距过与主城区下级板块价格差距过小小、核心核心T T类板块性价比较高类板块性价比较高，客户趋之若鹜，更客户趋之若鹜，更减弱了减弱了购房者购房者在外围板块置业的驱动力在外围板块置业的驱动力。高高桥桥金鹰月湖金鹰月湖省府南省府南雅雅塘塘井井湾湾苏托垸苏托垸秀峰鹅羊秀峰鹅羊园林生态园园林生态园万家丽北万家丽北松雅湖松雅湖泉塘泉塘开元南开元南开开元元北北人民路南人民路南空港新城空港新城干杉北干杉北干杉南干杉南榔梨榔梨-黄兴市黄兴市场场黄兴故居黄兴故居跳马跳马自贸会展自贸会展环保科技园环保科技园暮云暮云解放垸解放垸大托大托金霞金霞青竹湖青竹湖沙坪沙坪滨水新城48、南滨水新城南望城中心望城中心望城望城-高铁西高铁西洗洗心心禅禅金金星星北北岳麓岳麓-高铁西高铁西尖山湖尖山湖谷山谷山麓山南麓山南麓谷麓谷岳麓岳麓-麓谷麓谷新区新区望城望城-麓谷麓谷新区新区含浦含浦梅溪湖二期梅溪湖二期大王山文大王山文旅新城旅新城湘江智谷湘江智谷星沙外延星沙外延松雅湖东松雅湖东果园春华果园春华安沙安沙桐梓坡桐梓坡滨滨江江新新城城开福中心开福中心雨雨花花中中心心天天心心中中心心隆平高科隆平高科芙蓉北芙蓉北大大学学城城高铁新城高铁新城开元路开元路尚东尚东市市政政府府梅溪湖一期梅溪湖一期芙蓉区中心芙蓉区中心洋湖垸洋湖垸省府北省府北学士北学士北红星红星洞井洞井丁字镇丁字镇无数据无数据7049、007000以内以内70007000-10000100001000010000-12000120001200012000-14000140001400014000-16000160001600016000-20000200002000020000以上以上长沙各板块长沙各板块商品住宅价格区间商品住宅价格区间上下级板块上下级板块相对价格系相对价格系数数限价地块入市前价格系数限价地块入市前价格系数（市场合理价差）（市场合理价差）限价阶段价格系数限价阶段价格系数（限价价差）（限价价差）20162016年年20172017年年20202020年年20212021年年C C（城区）（城区）/T/T（稀缺）50、（稀缺）81%81%75%75%90%90%90%90%F F（近郊）（近郊）/C/C（城区）（城区）77%77%76%76%77%77%76%76%S S（远郊）（远郊）/C/C（近郊）（近郊）82%82%78%78%74%74%80%80%板块类型板块类型限价地块入市前各级板限价地块入市前各级板块均价块均价限价阶段各级板块均价限价阶段各级板块均价20162016年年20172017年年20202020年年20212021年年T T（稀缺）（稀缺）88468846119401194012710127101409014090C C（城区）（城区）71267126890689061138211351、821267212672F F（近郊）（近郊）54815481677367738712871296579657S S（远郊）（远郊）451645165311531164576457774177411.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场价差过小的上下级板块价差过小的上下级板块高高桥桥金鹰月湖金鹰月湖省府南省府南雅雅塘塘井井湾湾苏托垸苏托垸秀峰鹅羊秀峰鹅羊园林生态园园林生态园万家丽北万家丽北松雅湖松雅湖泉塘泉塘开元南开元南开开元元北北人民路南人民路南空港新城空港新城干杉北干杉北干杉南干杉南榔梨榔梨-黄兴市黄兴市场场黄兴故居黄兴故居跳马跳马自贸会展自贸会展环保科技园环保科技园暮云暮云解52、放垸解放垸大托大托金霞金霞青竹湖青竹湖沙坪沙坪滨水新城南滨水新城南望城中心望城中心望城望城-高铁西高铁西洗洗心心禅禅金金星星北北岳麓岳麓-高铁西高铁西尖山湖尖山湖谷山谷山麓山南麓山南麓谷麓谷岳麓岳麓-麓谷麓谷新区新区望城望城-麓谷麓谷新区新区含浦含浦梅溪湖二期梅溪湖二期大王山文大王山文旅新城旅新城湘江智谷湘江智谷星沙外延星沙外延松雅湖东松雅湖东果园春华果园春华安沙安沙桐梓坡桐梓坡滨滨江江新新城城开福中心开福中心雨雨花花中中心心天天心心中中心心隆平高科隆平高科芙蓉北芙蓉北大大学学城城高铁新城高铁新城开元路开元路尚东尚东市市政政府府梅溪湖一期梅溪湖一期芙蓉区中心芙蓉区中心洋湖垸洋湖垸省府北省府北学53、士北学士北红星红星洞井洞井丁字镇丁字镇长沙各板块长沙各板块商品住宅价格区间商品住宅价格区间三环三环三环三环三环三环三环三环无数据无数据70007000以内以内70007000-10000100001000010000-12000120001200012000-14000140001400014000-16000160001600016000-20000200002000020000以上以上上级板块最新均价上级板块最新均价下级板块最新均价下级板块最新均价下级下级/上级价上级价格比例格比例月亮岛月亮岛10265滨水新城南滨水新城南946492%92%秀峰鹅羊秀峰鹅羊10832106%106%高铁新54、城高铁新城13047隆平高科隆平高科1295799%99%尚东尚东12006隆平高科隆平高科12957108%108%洞井洞井11478环保科技园环保科技园1101796%96%大托大托9490暮云暮云9764103%103%限价政策下，长沙限价政策下，长沙部分外围板块与上级板块在现阶部分外围板块与上级板块在现阶段价差较小，下级板块的性价比较低，客户更多留段价差较小，下级板块的性价比较低，客户更多留滞上级板块置业，致使下级板块高限价项目的流速滞上级板块置业，致使下级板块高限价项目的流速压力较大压力较大。目前目前滨水新城南、秀峰鹅羊、隆平高科、环保科技滨水新城南、秀峰鹅羊、隆平高科、环保科技园、55、暮云园、暮云板块因与上级板块在售项目板块因与上级板块在售项目限价价差较小限价价差较小，加精装销售的流速压力较大，限价实现度稍差，后加精装销售的流速压力较大，限价实现度稍差，后续可关注上级板块低限价库存的去化及新地限价提续可关注上级板块低限价库存的去化及新地限价提升情况。升情况。1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场库存压力与房价关系库存压力与房价关系根据长沙短期库存出清周期与房价涨跌对比来看：库存出清周期根据长沙短期库存出清周期与房价涨跌对比来看：库存出清周期小于小于5 5个月，房价加速上涨个月，房价加速上涨；库存出清周期；库存出清周期5 5-1010个月，房价缓步上行个月，房价56、缓步上行；库存出清周期；库存出清周期大于大于1010个月，房价下跌压力出现个月，房价下跌压力出现。当前长沙内五区短期库存出清周期当前长沙内五区短期库存出清周期6.66.6个月，房价应缓步上行。个月，房价应缓步上行。4357 4357 7101 7101 7326 7326 6760 6760 7988 7988 10622 10622 11976 11976 12496 12496 13111 13111 0.05.010.015.020.025.0200040006000800010000120001400010/610/1211/611/1212/612/1213/613/1214/61457、/1215/615/1216/616/1217/617/1218/618/1219/619/1220/620/1221/621/12内五区成交均价（元内五区成交均价（元/）短期库存出清周期（月）短期库存出清周期（月）出清周期出清周期5 5个月个月出清周期出清周期1010个月个月出清周期小于出清周期小于5 5个月个月出清周期出清周期5 5-1010个月个月出清周期大于出清周期大于1010个月个月20102010年年-20112011年年周期周期1818个月个月房价房价上涨上涨63%63%20122012年年-20132013年年周期周期2020个月个月房价房价上涨上涨3%3%20142014年年58、-20152015年年周期周期2626个月个月房价房价下跌下跌8%8%20162016年年-20172017年年周期周期1818个月个月房价房价上涨上涨33%33%20182018年年-20212021年年周期周期3030个月个月房价房价上涨上涨18%18%1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场库存压力与房价关系库存压力与房价关系从从20192019年至年至20212021年，每年房价涨幅靠前的板块在当时阶段的短期库存出清周期基本都低于年，每年房价涨幅靠前的板块在当时阶段的短期库存出清周期基本都低于5 5个月。个月。在售项目若能保持较快流速，则库存能够快速出清，房价自然具备跳涨的59、条件。在售项目若能保持较快流速，则库存能够快速出清，房价自然具备跳涨的条件。房价涨幅靠前房价涨幅靠前板块板块20212021年房价涨年房价涨幅幅对应阶段出清对应阶段出清周期（月）周期（月）桐梓坡板块桐梓坡板块57%1.9市政府板块市政府板块40%3.4滨江新城板块滨江新城板块35%1.2房价涨幅靠前房价涨幅靠前板块板块20202020年房价涨年房价涨幅幅对应阶段出清对应阶段出清周期（月）周期（月）滨江新城板块滨江新城板块48%3.8尚东板块尚东板块28%5.3芙蓉北板块芙蓉北板块27%4.9房价涨幅靠前房价涨幅靠前板块板块20192019年房价涨年房价涨幅幅对应阶段出清对应阶段出清周期（月）周60、期（月）洋湖垸板块洋湖垸板块51%3.5隆平高科板块隆平高科板块29%3.4麓谷板块麓谷板块27%2.31.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场板块库存压力评估板块库存压力评估短期库存出清周期低于短期库存出清周期低于5 5个月的板块，未个月的板块，未来成交均价在现时点上行的预期最为明确。来成交均价在现时点上行的预期最为明确。以下板块新供地限价高于竞品及板块均价以下板块新供地限价高于竞品及板块均价的实现度较高，市场安全性好。的实现度较高，市场安全性好。高高桥桥金鹰月湖金鹰月湖省府南省府南雅雅塘塘井井湾湾苏托垸苏托垸秀峰鹅羊秀峰鹅羊园林生态园园林生态园万家丽北万家丽北松雅湖松雅湖泉塘泉61、塘开元南开元南开开元元北北人民路南人民路南空港新城空港新城干杉北干杉北干杉南干杉南榔梨榔梨-黄兴市黄兴市场场黄兴故居黄兴故居跳马跳马自贸会展自贸会展环保科技园环保科技园动物园动物园解放垸解放垸大托大托金霞金霞青竹湖青竹湖沙坪沙坪滨水新城南滨水新城南望城中心望城中心望城望城-高铁西高铁西洗洗心心禅禅金金星星北北岳麓岳麓-高铁西高铁西尖山湖尖山湖谷山谷山麓山南麓山南麓谷麓谷岳麓岳麓-麓谷麓谷新区新区望城望城-麓谷麓谷新区新区含浦含浦梅溪湖二期梅溪湖二期大王山文大王山文旅新城旅新城湘江智谷湘江智谷星沙外延星沙外延松雅湖东松雅湖东果园春华果园春华安沙安沙桐梓坡桐梓坡滨江新滨江新城南城南滨江滨江新城北新62、城北开福中心开福中心雨雨花花中中心心天天心心中中心心隆平高科隆平高科芙蓉北芙蓉北大大学学城城高铁新城高铁新城开元路开元路尚东尚东市市政政府府梅溪湖一期梅溪湖一期芙蓉区中心芙蓉区中心洋湖垸洋湖垸省府北省府北学士北学士北黎托南黎托南红星红星洞井洞井丁字镇丁字镇无数据无数据5 5个月以内（健康）个月以内（健康）5 5-1010个月（稳健）个月（稳健）1010个月以上（压力）个月以上（压力）长沙各板块住宅长沙各板块住宅短期可售库存短期可售库存出清周期情况出清周期情况低出清周期板块低出清周期板块现时点板块均价现时点板块均价出清周期（月）出清周期（月）芙蓉北芙蓉北125800.4滨江新城滨江新城2058463、2.2市府市府+桐梓坡桐梓坡196772.9麓谷麓谷127542.7梅溪湖一期梅溪湖一期156223.4梅溪湖二期梅溪湖二期139224.2麓谷二期麓谷二期112523.6洋湖垸洋湖垸151802.8大王山大王山132274.51.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场板块库存压力评估板块库存压力评估1 1万方以内万方以内1 1-5 5万方万方5 5-1010万方万方1010-2020万方万方2020-3030万方万方3030-5050万方万方5050-100100万方万方100100万方以上万方以上长沙住宅长沙住宅长期库存长期库存分布分布三一空港三一空港华远金科空华远金科空港国际城64、港国际城三一云谷三一云谷保利北中心保利北中心融创城融创城嘉宇北部湾嘉宇北部湾万科森林城市万科森林城市建工象山国际建工象山国际恒大文化旅游城恒大文化旅游城环球融创会展环球融创会展行政区行政区住宅总可售量（万住宅总可售量（万）总库存占比总库存占比年度去化量（万）年度去化量（万）出清周期（月）出清周期（月）芙蓉区902%5221.021.0开福区36910%16427.027.0天心区2567%9034.034.0雨花区51614%26523.423.4岳麓区94225%45824.724.7望城区90024%42725.325.3长沙县66218%28427.927.9合计合计373437341065、0%100%1740174025.725.7环线区域环线区域住宅总可售存量（万）住宅总可售存量（万）存量占比存量占比二环内1975%5%二环至三环间172346%46%三环外182149%49%区域属性区域属性住宅总可售存量住宅总可售存量（万）（万）年度去化量年度去化量出清周期（月）出清周期（月）T T（稀缺）稀缺）59637119.319.3C C（主城）主城）83438126.326.3F F（近郊）近郊）154573325.325.3S S（远郊）远郊）81621246.246.2 综合来看，二环内土地库存最少，最为稀缺；综合来看，二环内土地库存最少，最为稀缺；另外高能级另外高能级T T66、类板块的长期库存出清周期最短类板块的长期库存出清周期最短（仅（仅19.319.3个月），个月），S S类远郊板块长期库存出清压类远郊板块长期库存出清压力最大；力最大；现阶段安全度最高的还是主城区及三现阶段安全度最高的还是主城区及三环内临接板块。环内临接板块。1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场板块库存压力评估板块库存压力评估高高桥桥金鹰月湖金鹰月湖省府南省府南雅雅塘塘井井湾湾苏托垸苏托垸秀峰鹅羊秀峰鹅羊园林生态园园林生态园万家丽北万家丽北松雅湖松雅湖泉塘泉塘开元南开元南开开元元北北人民路南人民路南空港新城空港新城干杉北干杉北干杉南干杉南榔梨榔梨-黄兴市黄兴市场场黄兴故居黄兴故居67、跳马跳马自贸会展自贸会展环保科技园环保科技园动物园动物园解放垸解放垸大托大托金霞金霞青竹湖青竹湖沙坪沙坪滨水新城南滨水新城南望城中心望城中心望城望城-高铁西高铁西洗洗心心禅禅金金星星北北岳麓岳麓-高铁西高铁西尖山湖尖山湖谷山谷山麓山南麓山南麓谷麓谷岳麓岳麓-麓谷麓谷新区新区望城望城-麓谷麓谷新区新区含浦含浦梅溪湖二期梅溪湖二期大王山文大王山文旅新城旅新城湘江智谷湘江智谷星沙外延星沙外延松雅湖东松雅湖东果园春华果园春华安沙安沙桐梓坡桐梓坡滨江新滨江新城南城南滨江滨江新城北新城北开福中心开福中心雨雨花花中中心心天天心心中中心心隆平高科隆平高科芙蓉北芙蓉北大大学学城城高铁新城高铁新城开元路开元路尚东68、尚东市市政政府府梅溪湖一期梅溪湖一期芙蓉区中心芙蓉区中心洋湖垸洋湖垸省府北省府北学士北学士北黎托南黎托南红星红星洞井洞井丁字镇丁字镇近一年无成交数据近一年无成交数据1212个月以内（健康）个月以内（健康）1212-2424个月（安全）个月（安全）2424-3636个月（压力）个月（压力）3636-5050个月（风险）个月（风险）5050个月以上（风险）个月以上（风险）长沙各板块住宅长沙各板块住宅长期可售库存长期可售库存出清周期情况出清周期情况板块板块板块属性板块属性住宅总库存出清住宅总库存出清周期（月）周期（月）滨江新城板块T（稀缺）3梅溪湖板块T（稀缺）7梅溪湖二期板块T（稀缺）15大王山板69、块T（稀缺）16松雅湖板块T（稀缺）32市府+桐梓坡T（稀缺）6洋湖垸板块T（稀缺）16月亮岛板块T（稀缺）23中心板块T（稀缺）14大托板块C（主城）18芙蓉北板块C（主城）14高桥+雅塘板块C（主城）18高铁新城板块C（主城）21谷山板块C（主城）60金鹰月湖板块C（主城）23开元路板块C（主城）44隆平高科板块C（主城）38尖山湖+麓谷一期板块C（主城）17尚东板块C（主城）16省府板块C（主城）7岳麓山板块C（主城）40滨水新城板块F（近郊）24高铁西F（近郊）15含浦板块F（近郊）64红星洞井板块F（近郊）22环保科技园板块F（近郊）18金星北F（近郊）12望城经开区F（近郊）43开70、元北板块F（近郊）17开元南板块F（近郊）55麓谷二期板块F（近郊）25泉塘板块F（近郊）15万家丽北板块F（近郊）24秀峰鹅羊板块F（近郊）36安沙板块S（远郊）58丁字镇S（远郊）70果园春华板块S（远郊）113榔梨-黄兴镇板块S（远郊）23暮云板块S（远郊）209青竹湖板块S（远郊）58空港板块N（新城）243自贸会展N（新城）15 应重点关注长期库存出清周期应重点关注长期库存出清周期低于低于2424个月的板块，个月的板块，中长期安全度较高，该类板块很难在很长周期内中长期安全度较高，该类板块很难在很长周期内受到低限价项目的持续干扰受到低限价项目的持续干扰。重点关重点关注板块注板块市府、桐71、梓坡、滨江新城、麓谷、尖山湖、梅溪湖一期、梅溪市府、桐梓坡、滨江新城、麓谷、尖山湖、梅溪湖一期、梅溪湖二期、金星北、月亮岛、洋湖垸、大王山、河东中心、芙蓉湖二期、金星北、月亮岛、洋湖垸、大王山、河东中心、芙蓉北、金鹰月湖、尚东、高桥、高铁新城、雅塘井湾、自贸会展、北、金鹰月湖、尚东、高桥、高铁新城、雅塘井湾、自贸会展、洞井、环保科技园、大托、开元南、泉塘洞井、环保科技园、大托、开元南、泉塘1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场土地市场运行情况土地市场运行情况从近五年土地出让情况来看，从近五年土地出让情况来看，住宅用地的供应长期低于商品住宅市场去化住宅用地的供应长期低于商品住宅市场72、去化，这是住宅市场库存仍能维持健康状态，这是住宅市场库存仍能维持健康状态的重要原因；但的重要原因；但商办用地长期过量供给商办用地长期过量供给，造成公寓市场供求压力及库存出清压力不断加大。，造成公寓市场供求压力及库存出清压力不断加大。648 648 786 786 731 731 804 804 881 881 949 949 1095 1095 1216 1216 0.74 0.74 0.83 0.83 0.67 0.67 0.66 0.66 0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.900300600900120015002018年2019年2020年20273、1年长沙内五区土地出让和商品住宅成交对比长沙内五区土地出让和商品住宅成交对比成交土地住宅建面（万方）住宅成交（万方）土地/成交168 168 425 425 409 409 382 382 390 390 259 259 264 264 206 206 185 185 202 202 0.6 0.6 1.6 1.6 2.0 2.0 2.1 2.1 1.9 1.9 0.01.02.03.04.001002003004005002017年2018年2019年2020年2021年长沙内五区成交土地商办建面与商办产品成交对比长沙内五区成交土地商办建面与商办产品成交对比成交土地商业建面（万）商办成交（万74、）商业土地/商办1.4 1.4 商品住宅及土地市场商品住宅及土地市场土地市场运行情况土地市场运行情况环线环线长沙各环线区域土地出让情况长沙各环线区域土地出让情况20212021年宅地成交建面占比年宅地成交建面占比宅地成交建面同比宅地成交建面同比20202020年年变化变化二环内9%+39%二环至三环间51%-8%三环外三环外41%41%+19%+19%20212021年成交土地分布年成交土地分布20202020年成交土地分布年成交土地分布三环三环三环三环二环二环二环二环望城大泽湖、望城大泽湖、高铁西板块高铁西板块麓谷二期、梅麓谷二期、梅溪湖二期溪湖二期大王山大王山高铁会展高铁会展青竹湖青竹湖未75、来土地供应集中区域未来土地供应集中区域 长沙三环内主城区土地日益稀缺，土地出让向三环外近郊区域转移，长沙三环内主城区土地日益稀缺，土地出让向三环外近郊区域转移，20212021年三环外宅地出让量同比增加年三环外宅地出让量同比增加19%19%，且占比，且占比41%41%。但因主城区限价基数较低，导致城市外围限价实现度较低，三环外但因主城区限价基数较低，导致城市外围限价实现度较低，三环外土地出让难度较大，土地出让难度较大，20222022年第一次集中供地二环内核心城区及部分年第一次集中供地二环内核心城区及部分稀缺板块已无限价，另部分政府重点推进板块限价涨幅稀缺板块已无限价，另部分政府重点推进板块限76、价涨幅15%15%左右，左右，拉动需求向外围转移拉动需求向外围转移。未来土地土地供应将向三环外近郊区域转移，重点供应板块诸如望未来土地土地供应将向三环外近郊区域转移，重点供应板块诸如望城大泽湖、高铁西，岳麓区麓谷二期、梅溪湖二期、大王山等。城大泽湖、高铁西，岳麓区麓谷二期、梅溪湖二期、大王山等。谷山谷山1.5 1.5 深耕板块选择依据深耕板块选择依据尚东隆科芙中开中天中雨中高桥高铁新城自贸会展人民路南泉塘开元路开元北开元南松雅湖湘龙金鹰月湖苏托垸秀峰鹅羊园林生态金霞青竹湖沙坪安沙丁字镇滨水南滨江北滨江南芙蓉北市府谷山尖山湖洗心禅金星北望城-高铁西麓谷望城-麓谷新区梅溪湖二期桐梓坡麓山南大学城洋77、湖垸含浦大王山大王山南湘江智谷学士北解放垸暮云南动物园大托省府南省府北雅塘井湾红星洞井黄兴故居黄兴市场空港新城星沙外延松雅湖东果园春华环科望城中心岳麓-麓谷新区深耕板块深耕板块重点板块重点板块机会获取板块机会获取板块谨慎进入谨慎进入/放放弃板块弃板块黄兴镇 深耕板块的选择以前述城市基本面及市场分析作依据，按以下几深耕板块的选择以前述城市基本面及市场分析作依据，按以下几点进行判定：点进行判定：1 1、位于、位于成熟城区内部或周边成熟城区内部或周边，靠近，靠近人口密集区域、客户厚度大人口密集区域、客户厚度大。2 2、在在城市外围政府重点发展的产业地带城市外围政府重点发展的产业地带，且发展成熟周期在78、，且发展成熟周期在2 2-3 3年年内，板块配套及产业能在内，板块配套及产业能在短期内兑现短期内兑现，并，并能够承接市场轮动及主城能够承接市场轮动及主城客户接入客户接入的板块。的板块。3 3、限价实现度较高限价实现度较高、或、或新房限价新房限价有明显有明显倒挂空间倒挂空间，且短中期，且短中期库存库存出清压力健康或合理出清压力健康或合理的板块。的板块。4 4、未来未来1 1-2 2年内有土地供应年内有土地供应，我司有土地获取机会的板块。，我司有土地获取机会的板块。深耕板块：深耕板块：湘江新区、市府中心及邻接谷山、湖南自贸区、马栏山产业湘江新区、市府中心及邻接谷山、湖南自贸区、马栏山产业带重点布局79、带重点布局河西板块：月亮岛、滨江新城、市府、谷山、梅溪湖二期、洋湖垸、大王山河西板块：月亮岛、滨江新城、市府、谷山、梅溪湖二期、洋湖垸、大王山河东板块：河东板块：金鹰月湖、高铁新城、自贸会展金鹰月湖、高铁新城、自贸会展1.5 1.5 深耕板块选择依据深耕板块选择依据区域区域板块板块产业现状产业现状产业类型产业类型配套配套进驻房企进驻房企土地潜力土地潜力河东河东片区片区金鹰月湖金鹰月湖吸引了2000多家视频文创领域企业聚集，年产值超200亿文化产业、现代服务业、高新技术企业配套待逐渐完善，地铁已建设运营绿地、东原、当代、恒大、新力、合能、龙湖等存在开发机会存在开发机会高铁新城高铁新城基础设施建设80、项目60余个，社会投资建设项目20余个，项目建设总投资超1000亿元以商贸和商务（金融）业、科技金融等高端产业为片区主导产业交通占据优势，为长沙东门户，高铁南站、磁悬浮轨交、地铁2、4号线万科、佳兆业、绿地、明昇、阳光城、长房等开发较成熟，存在部分土开发较成熟，存在部分土地出让机会地出让机会自贸会展自贸会展打造国际中高端会议会展承办地和现代服务业聚集新区，今年长沙国际会议中心正式落地，成为落实湖南自贸区“打造中非经贸深度合作先行区”的新舞台会展核心产业、集聚商贸服务产业、发展科技旅游产业规划能级较高，配套需时间同步落实，暂不完善运达、新城、融创等作为新兴板块，土地开发作为新兴板块，土地开发机会81、大机会大河西河西片区片区月亮岛月亮岛承接主城区产业总部经济、商贸商务、科创服务、板块呈现加速发展状态，配套逐步兑现，板块限价上涨龙湖、时代、阳光城、润和、越秀、万科等开发已接近饱和开发已接近饱和存在局部开发机会存在局部开发机会滨江新城滨江新城入驻金融机构及配套企业470家形成“持牌金融+金融科技+基金公司+配套服务”多元化产业结构板块为长沙热门板块，配套完善，交通便利卓越、龙湖、金茂、旭辉、华润等土地出让较少点状开放土地出让较少点状开放机会机会谷山谷山以生态旅游业和综合商业为主生态旅游休闲产业区、商业服务业、信息产业谷山片区背靠面积430公顷资源，环境资源丰富，适宜居住，并紧邻市政府、滨江新城82、等热点板块，区位优越；具备承接热点板块资源外溢利好。招商、龙湖、万科、新城等未来可开发土地释放量未来可开发土地释放量较大较大梅溪湖二期梅溪湖二期有梅溪湖国际文化艺术中心，规划有梅溪湖国际医疗健康城、梅溪湖国际新城，致力打造成健康养生、医疗、文化旅游及总部经济区域集聚创新总部、研发服务、高新转化与创新人才于一体的中央活力区二期新房起步中，在售项目品牌皆为央企国企，配套可享受一期辐射红利，依托一期热度，市场逐渐升温，板块未来热度将向二期转移招商、碧桂园、越秀、中海等可开发土地体量较大可开发土地体量较大洋湖垸洋湖垸已发展30余家总部企业，包括国际优质企业与国内优质企业大力推进洋湖总部经济区建设湘江新83、区发展重地，先天的生态优势和强大的资源导入，后发先至；大牌开发商相继进驻，品牌效应带动片区品质提升；卓越、保利、华润、龙湖、恒伟等可开发土地体量逐步稀缺可开发土地体量逐步稀缺大市府大市府集高尚居住、行政办公、观光休闲于一体的城市综合发展区。商务服务业、餐饮、金融、板块发展成熟，后续已城市更新为主卓越、恒大、长房、北辰、阳光城等板块主要以城市更新为主，板块主要以城市更新为主，土地少土地少大王山文旅大王山文旅新城新城包含湘江欢乐城、恒大童世界、华裔电影小镇、大王山风景区和巴溪洲水上乐园。国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城板块承接洋湖外溢资源，配套待规划落位完善旭辉、龙光、龙湖、梦想等可开发84、土地体量较大可开发土地体量较大Part 2、深耕板块聚焦研究、深耕板块聚焦研究 湘江新区（梅溪湖二期、大王山）湘江新区（梅溪湖二期、大王山）市府谷山市府谷山 湖南自贸区（高铁会展）湖南自贸区（高铁会展）2.1 2.1 聚焦研究板块的相关依据聚焦研究板块的相关依据聚焦板块土地供应大，以招拍挂为主，过去三年土地出让量与住宅去化量基本平衡，预计未来两年内土地研判的聚焦板块土地供应大，以招拍挂为主，过去三年土地出让量与住宅去化量基本平衡，预计未来两年内土地研判的频度较高，出让地块以小高层、高层为主，产品需求代表市场主流，更有利于品类聚焦研究及产品标准化工作。频度较高，出让地块以小高层、高层为主，产品需85、求代表市场主流，更有利于品类聚焦研究及产品标准化工作。聚焦研究板块聚焦研究板块梅溪湖二期梅溪湖二期大王山大王山市府谷山市府谷山自贸会展自贸会展土地出让模式土地出让模式招拍挂、产业勾地招拍挂招拍挂招拍挂、产业勾地过去三年宅地出过去三年宅地出让建面（万）让建面（万）9914189183过去三年住宅成过去三年住宅成交面积（）交面积（）7116358195未来未来2 2年内土地年内土地出让量（万）出让量（万）9860120150土地容积率土地容积率2.9-3.51.3-3.01.8-2.51.7-3.5项目限高（项目限高（m)m)10030-10060100主力成交户型主力成交户型100-18310086、-185110-190100-130适配品类适配品类栖居、品居品居品居栖居运营策略分析运营策略分析快周转、均衡型项目，板块限价实现度高对于品类研究的对于品类研究的参照意义参照意义片区单项目流量较大，主力成交产品基本可以代表市场主力客户需求，有利于产品标准化及品类聚焦研究2.2 2.2 湘江新区总体发展前景湘江新区总体发展前景湘江新区按湘江新区按20212021年年GDPGDP总量排名全国总量排名全国1919个国家级新区第个国家级新区第6 6位，占长沙整体位，占长沙整体GDPGDP的的25%25%，且未来，且未来5 5年年GDPGDP复合增速还将保复合增速还将保持持8%8%的较高水平，另外近期湖87、南省委发布的较高水平，另外近期湖南省委发布若干意见若干意见一文将赋予湘江新区更为独立的行政权及立法权，提升湘一文将赋予湘江新区更为独立的行政权及立法权，提升湘江新区的决策能级，且省财政的支持政策将继续维持，其发展前景更加确定。江新区的决策能级，且省财政的支持政策将继续维持，其发展前景更加确定。湘江智谷湘江智谷大王山大王山洋湖垸洋湖垸大科城大科城梅溪湖二梅溪湖二期期滨江新城滨江新城高铁西高铁西湘江新区核心湘江新区核心7 7大片区大片区区域区域20212021年年GDPGDP总量总量（亿元）（亿元）20212021年年GDPGDP增速增速20262026年年GDPGDP目标目标（亿元）（亿元）复合88、增速复合增速湘江新区36748.4%5000左右8%长沙132717.5%20000左右8%湘江新区GDP总量占比27%25%-中共湖南省委、湖南省人民政府关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见于4月中旬发布，其中：明确未来将推动湘江新区相关地方立法事项，赋予湘江新区市级和省级经济管理权限；将长沙市高质量发展所需的省级审批权限应放尽放，分类分批次授权；省财政每年支持湘江新区5亿元专项政策延长至2026年。以上将进一步增强湘江新区的行政独立性及决策灵活度，推动其组织效能变革，且省财政支持以上将进一步增强湘江新区的行政独立性及决策灵活度，推动其组织效能变革，且省财政支持政策将继续维持，说89、明湘江新区作为中部首个国家级新区是整个湖南省未来的发展重心。政策将继续维持，说明湘江新区作为中部首个国家级新区是整个湖南省未来的发展重心。2.3 2.3 梅溪湖二期梅溪湖二期规划定位规划定位梅溪湖二期定位：“梅溪湖二期定位：“全国科创新引擎，长沙城市副中心全国科创新引擎，长沙城市副中心”，打造集聚创新总部、研发服务、高新转化与创新人才”，打造集聚创新总部、研发服务、高新转化与创新人才于一体的尖端科技高地，提供文化体育、生态休闲、医疗康养等高品质中心服务的中央活力区。于一体的尖端科技高地，提供文化体育、生态休闲、医疗康养等高品质中心服务的中央活力区。枫林三枫林三路路梅溪湖二期梅溪湖二期东南片东南90、片枫林路以南枫林路以南片片红枫路红枫路雪松路雪松路梧桐路梧桐路汇汇智智路路许许龙龙路路2号线延长地铁6号线产业规划范围北至枫林三路、西到黄桥大道、南靠象鼻窝森林公园、东临三环线，约规划范围北至枫林三路、西到黄桥大道、南靠象鼻窝森林公园、东临三环线，约23.423.4平方公里。平方公里。项目范围项目范围用地布局：建设用地用地布局：建设用地1970.781970.78公顷，非建设用地公顷，非建设用地368.52368.52公顷；公顷；居住用地面积居住用地面积535.1535.1公顷，占城市建设用地的公顷，占城市建设用地的27.15%27.15%；公共管理与公关服务设施用地；公共管理与公关服务设施用91、地235.23235.23公顷，占城市建设用地公顷，占城市建设用地79.2179.21；容量人口：容量人口：24.8824.88万人，规划总用地为万人，规划总用地为2339.32339.3公顷，其中城市建设用地公顷，其中城市建设用地1970.781970.78公顷，公顷，人均城市建设用地人均城市建设用地79.2179.21（按容量人口计算）。（按容量人口计算）。预计规模预计规模道路交通道路交通规划主干道形成：“五横六纵”网络格局规划主干道形成：“五横六纵”网络格局五横：枫林路、红枫路、雪松路、梧桐路和梅溪湖西延线；五横：枫林路、红枫路、雪松路、梧桐路和梅溪湖西延线；六纵：黄桥大道、月季路、夏鹃92、路、樱花路、紫荆路和西三环；六纵：黄桥大道、月季路、夏鹃路、樱花路、紫荆路和西三环；轨道交通：地铁轨道交通：地铁2 2号线延长线（在建），地铁号线延长线（在建），地铁6 6号线延长线（规划）号线延长线（规划）配套规划配套规划教育：规划高中教育：规划高中4 4所、初中所、初中7 7所、小学所、小学1515所，九年一贯制学校所，九年一贯制学校1 1所；所；医院：规划医院医院：规划医院4 4处、卫生服务中心、处、卫生服务中心、其他：文化活动设施其他：文化活动设施1313处、行政办公处、行政办公3 3处、体育设施处、体育设施5 5处、社会福利处、社会福利5 5处；处；2.3 2.3 梅溪湖二期梅溪湖二93、期市场及客户市场及客户 梅溪湖二期土地出让始于梅溪湖二期土地出让始于20192019年，年，20202020年项目陆续入市，且随着一期库存不断出清，梅二市场容量不断增大；客户相对多样性，年项目陆续入市，且随着一期库存不断出清，梅二市场容量不断增大；客户相对多样性，从功能刚需到品质改善，绝大部分为全城外溢客户从功能刚需到品质改善，绝大部分为全城外溢客户W1+W1+W2+W2+。充分供应前提下，单项目成交量一年成交充分供应前提下，单项目成交量一年成交2020万方，成交金额万方，成交金额2727亿元。亿元。2 23 30 0393939390 05 50 0242447470 0601560156194、9561951643016430141331413305000100001500020000010203040502017年2018年2019年2020年2021年供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交均价成交均价(元元/)2.62.62.42.42.22.22.22.21.81.81.91.91.81.81.51.51.31.31.41.41.01.03.73.72.82.82.12.12 22 22.12.11.81.82 22.12.12.12.12.12.12.52.52 29 94.74.702468100.00.51.01.52.02.53.03.54.021/3 295、1/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3库存面积库存面积(万万)去化周期去化周期12(12(月月)0%0%27%7%23%8%21%0%8%5%2%0%10%20%30%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上0%0%16%25%22%16%4%7%5%2%2%1%0%10%20%30%100万元以下100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200-250万元25096、-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500万元以上刚需与改善分布刚需与改善分布相对均衡，吸纳相对均衡，吸纳各个阶层的客户各个阶层的客户主力成交总价段主力成交总价段介于介于120120-200200万万客户类型：客户类型：W1+W1+W2+W2+以岳麓区及全城外溢功能客户及品质客户为主，客以岳麓区及全城外溢功能客户及品质客户为主，客户容量呈增加趋势户容量呈增加趋势20212021年片区项目成交情况年片区项目成交情况项目名称项目名称供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交金额成交金额(亿元亿元)中海麓山境19.619.519.527.027.0招商华发依云97、曦城10.313.813.817.717.7越秀亲爱里2.36.26.27.87.8绿地麓湖郡3.33.73.77.67.6祥源森林之光0.22.92.95.35.3碧桂园博萃梅溪3.60.70.70.80.82.3 2.3 梅溪湖二期梅溪湖二期趋势趋势梅溪湖二期是对梅溪湖一期的承接，结合了产业、文旅休闲、教育等优质配套，后续产品趋势将延续梅溪湖一期梅溪湖二期是对梅溪湖一期的承接，结合了产业、文旅休闲、教育等优质配套，后续产品趋势将延续梅溪湖一期的产品需求变化，更加倾向于再改及终改客户。的产品需求变化，更加倾向于再改及终改客户。2 2月底首开的绿城招商桂语云峰，精装售价高达月底首开的绿城招商桂98、语云峰，精装售价高达1830018300，去化最好的为，去化最好的为185185户型。户型。绿城招商桂语云峰开盘至今去化情况绿城招商桂语云峰开盘至今去化情况面积段面积段供应套数供应套数(套套)成交套数成交套数(套套)去化率（去化率（%）成交均价成交均价(元元/)143763850%1824318516512777%1841417%11%11%19%10%19%1%3%9%0%3%22%11%7%30%0%9%17%0%7%14%21%28%35%100以下100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180以上梅溪湖一期2017201820199、9202020212.4 2.4 大王山大王山规划定位规划定位大王山定位：大王山定位：打造国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城打造国际水平的旅游度假区、山水洲融合的绿色新城；片区具备山（大王山）、水（湘江、观音港、；片区具备山（大王山）、水（湘江、观音港、桐溪港）、洲（巴溪洲）优建的自然禀赋；打造以文旅、文创为主的核心产业。桐溪港）、洲（巴溪洲）优建的自然禀赋；打造以文旅、文创为主的核心产业。大王山旅游度假区是湖南新区四大片区之一，位于河大王山旅游度假区是湖南新区四大片区之一，位于河西长潭交界处，首开区北至绕城高速，南至巴溪大道，西长潭交界处，首开区北至绕城高速，南至巴溪大道，西起靳江河100、及的长谭西高速，东至湘江，总用地面积西起靳江河及的长谭西高速，东至湘江，总用地面积27.2527.25平方公里。平方公里。基本情况基本情况规划结构规划结构规划形成“规划形成“一带双轴，多心带动，绿网渗透”一带双轴，多心带动，绿网渗透”的整体的整体空间结构。空间结构。一带：一带：规划区西北部结合靳江河及两侧绿规划区西北部结合靳江河及两侧绿化，打造靳江河风光带；化，打造靳江河风光带；双轴：双轴：湘江沿岸依托滨水节湘江沿岸依托滨水节点及城市服务功能区，打造滨江发展主轴、南部沿学点及城市服务功能区，打造滨江发展主轴、南部沿学士路形成东西向的发展副轴。士路形成东西向的发展副轴。多心带动：多心带动：依托坪101、塘老依托坪塘老镇区、旅游中心区（湘江欢乐城）及大王山旅游度假镇区、旅游中心区（湘江欢乐城）及大王山旅游度假休闲区等的建设，培育城市发展活力源，带动新城开休闲区等的建设，培育城市发展活力源，带动新城开发。发。绿网渗透：绿网渗透：以大王山旅游度假休闲区为生态核心，以大王山旅游度假休闲区为生态核心，结合绿化廊道及各级水系延伸，形成联系渗透的绿化结合绿化廊道及各级水系延伸，形成联系渗透的绿化景观。景观。功能分区功能分区分为六大片区：综合配套区、度假小镇、旅游度假中分为六大片区：综合配套区、度假小镇、旅游度假中心区、办公会议区、大王山风景区、巴溪洲水上乐园心区、办公会议区、大王山风景区、巴溪洲水上乐园目102、前大王山的文旅配套冰雪世界、华谊小镇等，以及重点配套的中小学基本目前大王山的文旅配套冰雪世界、华谊小镇等，以及重点配套的中小学基本已经兑现，地铁已经兑现，地铁3 3号线延长线预计号线延长线预计20232023年通车。年通车。2.4 2.4 大王山大王山市场及客户市场及客户 商品房项目在商品房项目在20172017年后入市，板块主打文旅，片区环境较好，主要吸附品质需求客户，年后入市，板块主打文旅，片区环境较好，主要吸附品质需求客户，110110起步，起步，200200以上的需求较多。以上的需求较多。主要吸附河西洋湖、大学城、市府，以及河东省府板块客户，以外溢品质客户为主主要吸附河西洋湖、大学城、103、市府，以及河东省府板块客户，以外溢品质客户为主W2+W2+。充分供应项目一年的成交面积充分供应项目一年的成交面积2020-3030万方，成交金额万方，成交金额2626-3232亿元。亿元。6 673732929787839391 1434329297474616115463154631093410934105881058810656106561125811258050001000015000200000204060801002017年2018年2019年2020年2021年供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交均价成交均价(元元/)272726262121232318181818104、10101010131317171414131315153.83.83.73.73 33.23.22.62.62.82.81.51.51.61.62.22.23.33.32.82.82.72.73.53.500.511.522.533.5405101520253021/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/10 21/11 21/12 22/1 22/2 22/3库存面积库存面积(万万)去化周期去化周期12(12(月月)6%3%9%19%23%8%14%0%2%3%13%0%10%20%30%90以下90-100100-110110-120120-130130-105、140140-150150-160160-180180-200200以上16%18%8%14%12%11%4%8%5%3%1%1%0%5%10%15%20%100万元以下100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500万元以上以以110110以上品以上品质首置及品质改质首置及品质改善为主善为主300300万以内的客万以内的客户为主力，同时户为主力，同时存在存在100100万以内万以内的低限价项目的低限价项目20212021年片区项目成交情况年片区项目成交情况106、项目名称项目名称供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交金额成交金额(亿元亿元)恒大文化旅游城6.832.632.632.232.2建发电建江山悦13.319.519.526.026.0梦想麓隐桐溪7.44.74.74.94.9龙湖江与城6.72.92.94.04.0国宸府旭辉龙光金地商置4.50.60.60.80.8客户类型：客户类型：W2+W2+以外溢品质客户以外溢品质客户为主，地铁通车为主，地铁通车后，客户覆盖范后，客户覆盖范围将更大围将更大2.4 2.4 大王山大王山趋势趋势随着上游洋湖垸板块可供土地及商品房项目逐渐稀缺，且大王山依靠地铁及环境将承接更多上游品质改善客户的随107、着上游洋湖垸板块可供土地及商品房项目逐渐稀缺，且大王山依靠地铁及环境将承接更多上游品质改善客户的需求；从建发江山悦的流速来看，需求；从建发江山悦的流速来看，260260大平层是流速最快的产品。大平层是流速最快的产品。建发江山悦各面积段强销期流速对比建发江山悦各面积段强销期流速对比业态业态产品面积产品面积 供应套数供应套数 去化套数去化套数 去化率去化率强销期流速强销期流速（套（套/月）月）强销期流速强销期流速（/月）月）小高层10810850646191%27272967296712812886278591%494962756275143143648645100%666693569356180108、180272272100%474785158515260260351351100%75751980319803572119221718438384155951539316927165061567215648155661400015000160001700018000020040060021/721/821/921/1021/1121/1222/1供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)洋湖保利天汇月度供求变化洋湖保利天汇月度供求变化旭辉国旭辉国宸府流宸府流速变化速变化（大王山（大王山板块）板块）2121年年1212月月1818日开盘，日开盘，推推358358套、套、去化去化4646套、套、109、去化率去化率13%13%、精、精装装138001380021.1221.12网签套网签套数数22.122.1网网签套数签套数22.222.2网网签套数签套数22.322.3网网签套数签套数474778786363100100旭辉国宸府开盘旭辉国宸府开盘去化不佳，但在去化不佳，但在上游洋湖板块保上游洋湖板块保利天汇基本出清利天汇基本出清后、客户转向大后、客户转向大王山板块王山板块2.5 2.5 市府谷山市府谷山规划定位规划定位谷山板块定位：谷山板块定位：生态旅游休闲产业区，商业服务业、信息产业以及生态居住组团生态旅游休闲产业区，商业服务业、信息产业以及生态居住组团；谷山片区背靠面积；谷山片区背靠110、面积430430公顷谷山森公顷谷山森林公园，环境资源丰富，适宜居住，并紧邻市政府、滨江新城等热点板块；可承接热点板块资源外溢的利好。林公园，环境资源丰富，适宜居住，并紧邻市政府、滨江新城等热点板块；可承接热点板块资源外溢的利好。类型类型等级等级城市配套城市配套教育A麓山国际实验小学、博才卓越小学、长郡双语实验中学、谷山小学（规划）、长郡双语谷山中学（在建）、交通B 道路交通：“三纵六横”结构道路交通：“三纵六横”结构三纵：三纵：北二环、银杉路、金星北路六横：六横：岳麓大道、桐梓坡路、长望路、茶子山中路、咸嘉湖路、佑姆塘路 轨道交通：轨道交通：已开通：已开通：地铁2、4、6号线，6号线预计202111、2年年初试运营；规划：规划：地铁8号线医疗A湖南省肿瘤医院，湖南省肿瘤医院，建筑面积18.12万，（三甲）、湘雅附湘雅附三医院，三医院，建筑面积15万，开发床位1991张，（三甲）商业B麦德龙mall、凯德壹中心mall、河西王府井商场、奥克斯缤纷广场景观A谷山森林公园、八方公园、西湖公园、望月湖公园、岳鞍阁公园2.5 2.5 市府谷山市府谷山市场及客户市场及客户 20172017年年-20192019年基本为低限价存量项目去化，年基本为低限价存量项目去化，20202020年第一次出让土地，刷新限价，年第一次出让土地，刷新限价，20212021年新项目入市；整个板块依托老城区市府板年新项目入市112、；整个板块依托老城区市府板块的客户资源，且板块自身拥有块的客户资源，且板块自身拥有430430公顷谷山森林公园的天然环境配套，故以改善客户为主力公顷谷山森林公园的天然环境配套，故以改善客户为主力W2W2。目前板块仅目前板块仅3 3个项目在售，当年可去化个项目在售，当年可去化1414万左右，单年销售金额接近万左右，单年销售金额接近2020亿元。亿元。22.022.012.312.30.00.00.00.043.643.624.024.012.212.24.54.50.00.028.428.475247524699169918386838686618661137641376402000400060113、008000100001200014000160000.010.020.030.040.050.02017年2018年2019年2020年2021年供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交均价成交均价(元元/)4.34.34.64.67.47.47.77.77.37.313.013.016.116.117.217.215.215.226.326.38 86.26.28.58.57.47.46.26.26.96.96.86.86.66.65.55.55.85.802468100.05.010.015.020.025.030.021/621/721/821/921/1021/1121/114、1222/122/222/3库存面积库存面积(万万)去化周期去化周期12(12(月月)0%0%0%9%17%5%34%3%11%17%5%0%10%20%30%40%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上0%1%1%12%15%19%31%16%3%2%0%0%0%10%20%30%40%100万元以下100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500万元以115、上20212021年片区项目成交情况年片区项目成交情况项目名称项目名称供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交金额成交金额(亿亿元元)新城观山印22.314.414.420.620.6万科森林公园25.314.014.018.118.1招商雍山湖14.29.39.313.913.9140140以上成以上成交占比交占比69%69%，品质改善占品质改善占据绝对主力据绝对主力现行限价下，客现行限价下，客户对户对300300万以内万以内总价接受度较高总价接受度较高客户类型客户类型W2+W2+主要来自邻接主城区滨江新城、市府板块客户，购买力较强主要来自邻接主城区滨江新城、市府板块客户，购买力116、较强2.5 2.5 市府谷山市府谷山趋势趋势 与谷山相邻的市府板块是长沙市最热的学区房板块，开发成熟度高，人口密度大、入住率高，与谷山相邻的市府板块是长沙市最热的学区房板块，开发成熟度高，人口密度大、入住率高，二手房价格普遍在二手房价格普遍在1.51.5-3 3万万/区间区间，二手房交付时间大部分在二手房交付时间大部分在20142014年后年后，且，且面积偏小（面积偏小（100100内二三房较多），内二三房较多），二套资格具备后，换房置业需求较大，谷山目前限价二套资格具备后，换房置业需求较大，谷山目前限价（毛坯限价（毛坯限价1480014800）与市府二手房房价有一定倒挂空间）与市府二手房房价117、有一定倒挂空间，客户卖一买一压力较小客户卖一买一压力较小，预计后续，预计后续改善需求将陆续在谷山板块兑现改善需求将陆续在谷山板块兑现。小区名称小区名称小区规模小区规模（户数）（户数）二手房单二手房单价价主力套均主力套均总价总价八方小区3360户3.23.2万万/300300-400400万万钰龙天下7720户2.72.7万万/250250-350350万万旭辉藏郡1303户2.62.6万万/250250-350350万万北京御园4686户1.91.9万万/200200-300300万万恒大华府3234户1.91.9万万/170170-350350万万2.6 2.6 高铁会展高铁会展规划定位规划118、定位高铁会展高铁会展板块定位：板块定位：长沙东部开放型经济走廊的核心发展区，长沙东部开放型经济走廊的核心发展区，集枢纽高铁、空港机场、会展会议、生态文旅等优质集枢纽高铁、空港机场、会展会议、生态文旅等优质资资 源为一体的源为一体的中部地区国家级门户。中部地区国家级门户。板块内地铁板块内地铁2 2号线、号线、4 4号线及磁悬浮线路均已开通运营。号线及磁悬浮线路均已开通运营。位于长沙东南门户，总用地面积约46.9平方公里，其中武广片17.8平方公里，黄花片29.1平方公里。规划范围北至浏阳河及黄花机场高速公路、东至长沙县黄兴大道、南至湘府东路、西至京港澳高速公路。区域区域范围范围以高铁枢纽和国际会119、展中心为引擎，构建一个分区合理、形象突出、操作性强、交通便捷、环境优美的区域CBD综合发展区。片区片区定位定位以杜花路中轴大道为发展主轴，立足高铁枢纽和会展中心”双引擎“，规划打造高铁商务区、会展功能区、园博文旅游三大片区，形成“一轴两带三片”的空间格局。空间空间格局格局以商贸和商务(金融)业、现代旅游休闲服务业、文化创意产业、会展业、服务 外包业、新能源汽车产业、现代物流业等为主导产业，全区将形成高铁核心商 贸功能区、潭阳洲商贸功能区、生态居住功能区、现代商务功能区、综合配套 功能区与会展商务功能区六大功能分区。功能功能分区分区2.6 2.6 高铁会展高铁会展市场及客户市场及客户 会展板块品120、牌开发商集中在会展板块品牌开发商集中在20202020年入市，限价较之前有了大幅突破；该板块主要依赖于地铁外溢刚需及刚改客户年入市，限价较之前有了大幅突破；该板块主要依赖于地铁外溢刚需及刚改客户W1+W1+，主流成交面，主流成交面积段集中在积段集中在100100-130130，总价，总价140140万以内。万以内。在售项目充分供应前提下，单年成交面积在售项目充分供应前提下，单年成交面积1717-2121万方，成交金额万方，成交金额1919-2020亿元。亿元。0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 93.3 93.3 97.3 97.3 8.1 8.1 1.8 1.8 49.6 49.121、6 72.1 72.1 73.5 73.5 378437845062506257795779814681468051805102000400060008000100000.020.040.060.080.0100.0120.02017年2018年2019年2020年2021年供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交均价成交均价(元元/)0%3%25%34%21%2%8%1%4%0%0%0%10%20%30%40%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上17%19%15%25%14%122、3%3%2%1%0%1%0%10%20%30%60万元以下60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200-250万元250-300万元300万元以上20212021年片区项目成交情况年片区项目成交情况项目名称项目名称供应面积供应面积(万万)成交面积成交面积(万万)成交金额成交金额(亿元亿元)融创会展上东区12.721.021.019.919.9新城明昱东方21.717.017.019.019.0会展三润城11.216.816.89.89.8星城东宸花园20.17.77.74.44.4新城朗隽大都会10.43.93.123、92.92.920172017年年-20192019年供应数据缺失年供应数据缺失以以100100-130130刚需及刚需及刚改为主刚改为主客户当前阶段承价客户当前阶段承价能力能力140140万以内万以内客户类型客户类型W1+W1+，以外，以外溢功能型刚需及刚溢功能型刚需及刚改客户为主改客户为主16.016.0 18.418.4 17.817.8 17.217.2 17.217.2 17.017.01.81.81.61.66.56.56.76.77.47.46.96.96.56.52.52.52.62.62.62.62.32.32.82.83.73.70.40.40.50.52.02.03.43124、.43.43.43.23.23.33.30.00.51.01.52.02.53.03.54.00.05.010.015.020.021/1 21/2 21/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/1021/1121/12 22/1库存面积（万）库存面积（万）出清周期（出清周期（1212）2.6 2.6 高铁会展高铁会展市场及客户市场及客户会展片区从行政区划来说属于长沙县，会展片区从行政区划来说属于长沙县，但部分土地为长沙城投统筹整理，其出让土地开发的商品住宅可以与市区教但部分土地为长沙城投统筹整理，其出让土地开发的商品住宅可以与市区教育并轨，行政审批权由雨花区统筹125、育并轨，行政审批权由雨花区统筹，造成即使位于会展板块、但不同出让主体的土地可实现市场价值有所差异。，造成即使位于会展板块、但不同出让主体的土地可实现市场价值有所差异。自贸会展自贸会展（会展平台）（会展平台）高层毛坯高层毛坯95009500-1050010500流速流速100100套套自贸会展自贸会展（长沙县）（长沙县）高层毛坯高层毛坯77007700-80008000流速流速3030套套自贸会展自贸会展（长沙县）（长沙县）高层毛坯高层毛坯74007400-79007900流速流速2727套套价价差差 高铁会展片区从行政区划上来说属于长沙县，高铁会展片区从行政区划上来说属于长沙县，但长沙市城投高126、铁会展平台公司介入土地整理但长沙市城投高铁会展平台公司介入土地整理后，部分由会展平台出资整理的土地行政权及后，部分由会展平台出资整理的土地行政权及教育配套可以与主城雨花区并轨教育配套可以与主城雨花区并轨：仅会展平台：仅会展平台出让的土地，小升初及初升高能够并轨主城区，出让的土地，小升初及初升高能够并轨主城区，相关规划审批权及证照办理在主城雨花区。相关规划审批权及证照办理在主城雨花区。而而长沙县会展项目无法在教育方面并轨主城区，长沙县会展项目无法在教育方面并轨主城区，相关行政审批权且隶属于长沙县相关行政审批权且隶属于长沙县，售价比会展，售价比会展核心区域核心区域低低2020-25%25%，流速仅127、，流速仅2525-3030套套/月月，量价，量价兑现度较低。兑现度较低。2.6 2.6 高铁会展高铁会展趋势趋势会展核心片区配套进入到建设兑现期，且雨花区向东一直是品质及高价楼盘的常见区域，会展核心片区配套进入到建设兑现期，且雨花区向东一直是品质及高价楼盘的常见区域，20222022年将打造片区首个低年将打造片区首个低密大平层项目，预计将把片区住宅售价天花板拉升至密大平层项目，预计将把片区住宅售价天花板拉升至1500015000以上，进一步拉动片区人气，吸引更多改善客户置业。以上，进一步拉动片区人气，吸引更多改善客户置业。运达湾效果图运达湾效果图运达湾效果图运达湾效果图会展核心区土地开发初步情128、况会展核心区土地开发初步情况附件：附件：深耕板块客户分析深耕板块客户分析主力客户趋势主力客户趋势深耕板块客户结构深耕板块客户结构内内生生客客户户外外溢溢客客户户内内生生+外外溢溢内生客户：内生客户：N N外溢客户：外溢客户：WW功能客户：功能客户：1 1品质客户：品质客户：2 2高端客户：高端客户：3 3233客户趋势标签系统客户趋势标签系统增长：增长：+减少：减少：-持平：持平：=客户来源客户来源客户类型客户类型容量趋势容量趋势*注：功能型客户分为功能首置、功能改善；品质型客户分为品质首置、品质改善。附件：附件：深耕板块品类策略深耕板块品类策略大市府 主力客户趋势N2/W2/N3/W3，=品129、类品居、奢居品居、奢居策略再改及终改客户为主，提升产品综合价再改及终改客户为主，提升产品综合价值为导向，增加客户圈层感和尊贵感值为导向，增加客户圈层感和尊贵感梅二主力客户趋势W1/W2,+W1/W2,+品类栖居、品居栖居、品居策略现阶段以品质刚需及刚改为主，主流产现阶段以品质刚需及刚改为主，主流产品现金流快周转为主，后续随着片区配品现金流快周转为主，后续随着片区配套完善，预计产品品质和面积提升空间套完善，预计产品品质和面积提升空间大大滨江新城主力客户趋势W2/W3W2/W3，=品类品居、奢居品居、奢居策略再改及终改客户为主，提升产品综合价再改及终改客户为主，提升产品综合价值为导向，增加客户圈层130、感和尊贵感值为导向，增加客户圈层感和尊贵感谷山主力客户趋势W2W2，=品类品居品居策略以改善客户为主，提升品质，适当溢价以改善客户为主，提升品质，适当溢价月亮岛主力客户W1W1、W2W2、N2N2，=品类栖居、品居栖居、品居策略根据资源情况产品差异化，资源较优的根据资源情况产品差异化，资源较优的项目可适当提升产品品质及售价项目可适当提升产品品质及售价大王山 主力客户趋势W2，+品类品居品居策略低密土地的出让频度较大，可进行产品低密土地的出让频度较大，可进行产品创新，提升品质，规划部分明星产品，创新，提升品质，规划部分明星产品，进行溢价进行溢价洋湖垸 主力客户趋势W2/N2，=品类品居品居策略土131、地逐步稀缺，各类面积段产品均可适土地逐步稀缺，各类面积段产品均可适用，但限价提升后需要品质跟进用，但限价提升后需要品质跟进自贸会展主力客户趋势W1，+品类栖居栖居策略现阶段主要承接刚需及刚改外溢，以紧现阶段主要承接刚需及刚改外溢，以紧凑型产品做到快周转凑型产品做到快周转高铁新城主力客户趋势W1W2，=品类栖居、品居栖居、品居策略产品维持主流水平，以快周转为导向产品维持主流水平，以快周转为导向金鹰月湖主力客户趋势N2N2，+品类品居品居策略产业立足点较高，且发展迅速，在兼顾产业立足点较高，且发展迅速，在兼顾产品品质及溢价的前提下可做到快周转产品品质及溢价的前提下可做到快周转Part 3、深耕板块132、客户敏感点研究、深耕板块客户敏感点研究 深耕板块客户深访深耕板块客户深访 户型生活场域敏感点排序户型生活场域敏感点排序3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访访谈样本选择访谈样本选择大市大市府板府板块块华润华润长沙长沙悦府悦府品类品类品居、奢居（品居、奢居（1 1批）批）产品186三房两卫、218四房两卫、256四房三卫客户构成40%市府板块、20%河西其他区域、35%河东、5%地级市梅溪梅溪湖二湖二期板期板块块招商招商华发华发依云依云曦城曦城品类品类栖居（栖居（3 3批）批）产品100-113三房两卫、140-149四房两卫客户构成河西占45%、河东占10%、地级市20%、省外返乡2133、5%高铁高铁自贸自贸会展会展板块板块融创融创会展会展上东上东区区品类品类栖居（栖居（2 2批）批）产品105三房两卫、1253+1、142-170四房两卫等客户构成河东雨花区占30%、河东其他区域占20%、河西15%、地级市15%、北上广深20%谷山谷山板块板块（大（大市府市府延展延展板块）板块）万科万科森林森林公园公园品类品类品居（品居（1 1批）批）产品116三房两卫、1283+1、143-180四房两卫客户构成市府板块占40%、望城金星北15%、河西其他区域15%、河东30%品居奢居栖居覆盖从栖居到奢居类型的客户，体现相对全面的客户类型需求。覆盖从栖居到奢居类型的客户，体现相对全面的客户134、类型需求。3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访典型客户户内近场力诉求（高层典型客户户内近场力诉求（高层100100-110110）融创会展上东区融创会展上东区1101103 3房房2 2卫卫招商华发依云曦城招商华发依云曦城1001003 3房房2 2卫卫类别类别客户客户1 1（融创会展上东区）（融创会展上东区）客户客户2 2（招商华发依云曦城）（招商华发依云曦城）基本情况长沙首次购房，2020年因工作调动由张家界移居长沙，省厅上班，张家界有2套房长沙首次购房，毕业两年，在麓山城投上班置业目的考虑三口之家居住婚前首次置业购买产品110三房两卫100三房两卫区域反馈区域相对较偏，但距离135、上班地点开车不是太远，在30分钟内认可梅溪湖二期区域规划配套反馈配套现阶段有些不足，但相信政府规划会兑现未来有地铁2号线延长线，片区规划也不错吐槽点学校建设的有点慢单价12700买的，有点贵户型反馈中规中矩，比较喜欢这个户型的宽阳台虽然有三间房间，但是北侧这间房还是小了，如果以后结婚有小孩了，可能还是要换房客户语录当时买房主要是看这边便宜才9000多，算是河东最便宜的房子了，我张家界也有房，小孩也比较大了，也不需要太大的房子，三房就够了，另外看重这边的教育资源，要建师大附中小学，总价100万就买了自己就在平台公司上班，知道未来政府要重点打造梅溪湖二期，买这边的房子肯定错不了，而且还有地铁，房子136、肯定是要早买，以后就不是这个价了户型亮点：户型亮点：1、宽景阳台，三面宽朝南2、套卧尺度比较舒适客户反馈：客户反馈：餐厅使用面积较小，涉及到2个家庭聚餐就不够了优化建议：优化建议：优化厨房与餐厅的相对关系。户型亮点：户型亮点：1、三面宽朝南2、套卧尺度比较舒适客户反馈：客户反馈：1、餐厅的进深较窄2、北侧卧室小了，如果以后结婚有小孩之后还是要换房，如果不换房，就把主卧的卫生间敲掉，和北侧这间卧室改造在一起。优化建议：优化建议：如果到100的面积段，在某些栖居区域可以考虑1+0.5卫的配置，增加另外一间次卧的使用尺度。3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访典型客户户内近场力诉求（高层典137、型客户户内近场力诉求（高层115115）万科森林公园万科森林公园1151153 3房房2 2卫卫类别类别客户客户1 1（万科森林公园）（万科森林公园）基本情况26岁首次置业，麓谷卫宁健康上班，有女朋友置业目的婚前置业购买产品115三房两卫区域反馈紧邻二环，距离市府较近，学校较好配套反馈万科内部的配套以后会跟上，而且距离市政府较近，以后有发展潜力吐槽点户型反馈阳台的感觉比较好，户型朝阳面比较多，就是从厨房到餐厅还要经过玄关、不是很方便客户语录当时买房就是主要看市府这一块，这个项目价格是贵了点，但是主要冲着万科品牌，而且这么大一个项目，以后的配套也不会差户型亮点：户型亮点：1、三面宽朝南2、宽阳台138、3、U型厨房客户反馈：客户反馈：1、次卧的进深较窄。2、厨房和餐厅的距离较远3、南北不通透优化建议：优化建议：北向次卧可以更加方正一些，适当缩短餐厅与厨房之间的距离3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访典型客户户内近场力诉求（高层典型客户户内近场力诉求（高层125125）融创会展上东区融创会展上东区1271273+13+1房房2 2卫卫类别类别客户客户1 1（融创会展上东区）（融创会展上东区）基本情况28岁融创内部员工、租房在雨花区劳动路沿线置业目的首次置业、婚房购买产品127四房两卫区域反馈看好区域发展潜力配套反馈会展板块是政府重点发展的区域，河东也只有在这个方向有空间了，后续的配139、套会不断跟进，最近洋湖雅礼已经落位会展就说明问题了吐槽点户型反馈赠送面积多，而且是毛坯，自己装修放心客户语录这个户型还是不错的，南北通透，而且是四房，空间布局也比较合理户型亮点：户型亮点：1、三面宽朝南2、宽阳台3、南北通透4、赠送率做足了客户反馈：客户反馈：1、主卧空间南北不通透2、无北向阳台，衣物晾晒与观景重叠优化建议：优化建议：主卧改南北通，设置北向家政阳台3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访典型客户户内近场力诉求（高层典型客户户内近场力诉求（高层143143）万科森林公园万科森林公园1431434 4房房2 2卫卫类别类别客户客户1 1（万科森林公园）（万科森林公园）基本情140、况卓越蔚蓝海岸三期118业主，45岁，从事家居建材工作，女孩在读高中置业目的长沙二套房，为女孩未来长沙居住考虑购买产品143四房两卫区域反馈距离市府及自己居住的区域较近配套反馈配套现状暂不成熟，但相信未来会成熟起来吐槽点户型反馈南北双阳台，南边的阳台还比较较大，户型格局也很合理、南北通透客户语录考虑换房，但是主要考虑女儿未来房子问题，趁现在手上有点钱，房价还没怎么涨，早点买，这个片区环境还不错，而且离我们住的地方也比较近，挺好的户型亮点：户型亮点：1、三面宽朝南2、宽阳台，南北双阳台3、南北通透客户反馈：客户反馈：布局合理优化建议：优化建议：-3.1 3.1 深耕板块客户深访深耕板块客户深访典141、型客户户内近场力诉求（高层典型客户户内近场力诉求（高层180180）万科森林公园万科森林公园1801804 4房房2 2卫卫类别类别客户客户1 1（万科森林公园）（万科森林公园）客户客户2 2（华润长沙悦府）（华润长沙悦府）基本情况麓谷互联网公司中层管理，34岁左右长沙某广告公司老总，39岁置业目的二套房改善投资兼自住购买产品180四房两卫186三房两卫区域反馈最靠近市府的一个区域河西最中心的位置配套反馈配套现状暂不成熟，但是背靠谷山环境还不错项目基本上市全配套：地铁、教育、商业、中心地段吐槽点南北不通透公摊较大户型反馈进门后为大方厅，感受较好；另外可以做中西厨；但是南北不通透超高层公摊很大，142、所以功能只有三房，整体的户型格局也没有太多问题客户语录考虑未来小孩读书的问题，这个项目有九年制学校；另外既然是换房就想考虑好一点的开发商，万科挺不错的我可能主要是考虑投资，这个地段太好了，限价精装2万，以后肯定不止这个价格，如果是我去改善的话，也很难说要去买个三房华润长沙悦府华润长沙悦府1861863 3房房2 2卫卫户型亮点：户型亮点：1、大方厅2、中西厨3、北侧有较大生活阳台客户反馈：客户反馈：1、南北不通透优化建议：优化建议：考虑边厅布局，解决南北通透问题户型亮点：户型亮点：1、横厅2、南北通透3、宽景阳台客户反馈：客户反馈：1、公摊较大优化建议：优化建议：市中心绝版地段，限价与真实市场143、售价倒挂，可适当降低公摊3.2 3.2 户型生活场域敏感点排序户型生活场域敏感点排序洋湖：保利天汇高层洋湖：保利天汇高层143143洋湖：中海阅江府高层洋湖：中海阅江府高层143143PK主卧主卧阳台阳台连体宽景阳台连体宽景阳台客户代表基本情况客户代表基本情况对于北向阳台的评价及生活场景代入对于北向阳台的评价及生活场景代入对于连体阳台及主卧阳台的评价及生活场景代入对于连体阳台及主卧阳台的评价及生活场景代入张总，长沙商合招商总监张总，长沙商合招商总监现在买143的改善客户、家里基本都会买烘干机，所以也不一定需要把衣家里基本都会买烘干机，所以也不一定需要把衣服晒在南向阳台服晒在南向阳台，南向阳台就144、可以释放出来做活动空间及趣味空间。连体阳台更好：因为大部分家庭对于阳台的使用就是家庭的公共活动空间及家政空间，主卧是私密空间，主卧阳台仅仅只能单纯拓展主卧使用空间而已主卧阳台仅仅只能单纯拓展主卧使用空间而已，趣味性和使用功能性都不会有连体阳台好。毛总，分众传媒长沙总经理毛总，分众传媒长沙总经理有北向阳台肯定更好，这样南向阳台就可以充分释放出来用来养宠物、辅南向阳台就可以充分释放出来用来养宠物、辅导小孩做作业等，还不用占用客厅和卧室的资源导小孩做作业等，还不用占用客厅和卧室的资源，我家猫咪就喜欢钻衣物乱搞，有北向阳台就好了。连体阳台更加大气，而且会让整个户型通风及采光面更大，小孩的活动空间更多连145、体阳台更加大气，而且会让整个户型通风及采光面更大，小孩的活动空间更多，有两个小孩的话，又不可能经常去主卧玩，所以主卧阳台作为为人父母自嗨的意义不大。蒋美女，科技公司人力行政蒋美女，科技公司人力行政北向次卧只要小孩够用就行，在这个前提下，北向阳台更好，这样南北通，北向阳台更好，这样南北通透性更好，在有烘干机的条件下，北边晾晒是没什么问题的透性更好，在有烘干机的条件下，北边晾晒是没什么问题的中海阅江府这个连体阳台更好，小孩做作业都好一些，卧室太闷了，阳台还有风连体阳台更好，小孩做作业都好一些，卧室太闷了，阳台还有风；主卧就我主卧就我和老公睡觉就可以了，多个阳台对我们来说没啥用和老公睡觉就可以了，多146、个阳台对我们来说没啥用。北向北向阳台阳台北向北向阳台阳台购置购置143143户型大部分为有孩户型大部分为有孩改善客户。改善客户。该类客户更加注重家庭成员该类客户更加注重家庭成员的公共活动空间大小。的公共活动空间大小。北向阳台更有利于释放南向北向阳台更有利于释放南向阳台的使用功能，在次卧尺阳台的使用功能，在次卧尺度合适的前提下，更有利于度合适的前提下，更有利于家庭成员间融合及趣味性。家庭成员间融合及趣味性。连体阳台比主卧阳台更有利连体阳台比主卧阳台更有利于增大户型公共活动空间，于增大户型公共活动空间，且主卧阳台的实用性弱于连且主卧阳台的实用性弱于连体阳台。体阳台。3.2 3.2 户型生活场域敏感147、点排序户型生活场域敏感点排序81%75%72%53%43%32%30%22%20%20%16%15%3%0%20%40%60%80%100%客户户型空间关注度排序68%44%43%34%33%27%21%17%14%0%20%40%60%80%户型格局通透性得房率客厅尺度储藏空间南向面宽数量梯户比主卧尺度第三空间万政府赠送率客户户型设计关注要点空间要点20212021年客户户型空间及设计点需求调研年客户户型空间及设计点需求调研 长沙客户特别注重面子和公共活动空间，对于客厅的敏感度高于主卧，在主卧尺度合适的前提下，通过宽景阳台及北阳台增加长沙客户特别注重面子和公共活动空间，对于客厅的敏感度高于主148、卧，在主卧尺度合适的前提下，通过宽景阳台及北阳台增加两厅的使用空间对于强化客户转化的作用更大；另外南北双阳台将使户型南北通透性更佳，也是客户最为关注的敏感点。两厅的使用空间对于强化客户转化的作用更大；另外南北双阳台将使户型南北通透性更佳，也是客户最为关注的敏感点。3.2 3.2 户型生活场域敏感点排序户型生活场域敏感点排序长沙标化长沙标化143143户型：三代同堂的理想居所户型：三代同堂的理想居所老人房夫妻房小孩房书房洗晒空间家庭场聚空间家庭场聚空间家庭场聚空间标化户型以最大化家庭成员的场聚空间为标化户型以最大化家庭成员的场聚空间为根本导向，体现出的生活场景是客户家庭根本导向，体现出的生活场景149、是客户家庭生活及奋斗理念的更好反馈，更加贴合长生活及奋斗理念的更好反馈，更加贴合长沙客户的主流心态沙客户的主流心态我喜欢花时间与家人、朋友呆在一起我喜欢花时间与家人、朋友呆在一起对我来说，家庭比事业更加重要对我来说，家庭比事业更加重要对我来说，家人认为我做得成功是很重要的对我来说，家人认为我做得成功是很重要的对我来说，分享是家庭生活非常重要的一环对我来说，分享是家庭生活非常重要的一环总结总结类别类别访谈结论访谈结论物业形态客户对公摊关注度较高，小高层有一定的溢价能力房间数量刚需三房起步，3+1为辅；改善以舒适四房为主要需求户型采光通透/面宽客户对于南北通透性的偏好高于面宽数量的追求，应优先保障150、南北通透性及采光性能公共空间客餐厅：为客户的主要活动空间，倾向于宽阔尺度，是长沙客户的首要偏好空间厨房：与餐厅之间的动线不要太长，100-120需要保障能够放下一个单开门冰箱，120以上户型至少需要保障能够放下一个双开门冰箱卫生间：尽可能避免卫生间开门正对入户门，避免暗卫房间主卧：主卧在合理条件下舒适化，需要保证有一间套卫次卧：三房户型次卧尺度不宜过小，所有次卧均应考虑至少能够摆下一张床及柜体的尺度，因为会有部分刚需客户考虑到未来的换房成本，希望小三房至少能够满足四口之家（夫妻、老人、小孩）分床居住的需求，如果两间次卧尺度相对合理，更能促进客户转化赠送/收纳空间阳台：客户对宽景阳台敏感度较高，赠送最大化能够提高性价比，可提升客户转化率，阳台除了常规晾晒、洗衣功能，宽景阳台还能扩展卧室的使用面积飘窗：一般是作为休憩空间及杂物空间，可以提升户型使用率主流面积段及房型因为长沙房价基数较低，刚需基本以100三房两卫起步，部分一步到位刚需意向置业120+四房两卫，改善主力需求为143四房两卫及160-200四房三卫