1、投资策划中心 策划研究部2022年12集团规划设计指引月（2023年V1.0版）本次修编背景党的二十大报告明确高质量发展方向，当前宏观经济形势严峻、房地产市场进入下行周期，行业竞争加剧，未来将对品质提升及成本管控提出更高要求。以实现集团利益最大化为原则，加强横向联动，并结合科技建造体系的新要求，助力集团全竞提升。设计师不能仅从技术角度思考问题，更要从项目开发全周期全链条思考问题，向综合全面复合型人才转变。01新形势新要求02集团全竞提升要求03专业技术人员角色转变要求12023年V1.0版与2018年V2.0版的区别内容涵盖范围延展编制逻辑思路不同联动协同范围扩大2018年V2.0版：从技术角2、度出发，梳理规划设计的各项技术要点。2018年V2.0版：按规划设计的各技术板块的要点进行一一阐述。2018年V2.0版：主要联动设计各专业，包括博意设计院、顺茵园林。2018年V2.0版：主要适用于设计条线人员，专业性、技术性较强。适用对象范围扩大2023年V1.0版：既可适用于设计专业人员，也可适用于区域各条线人员，通用性更强。2023年V1.0版：深入房地产开发各环节，包括投资阶段争取有利规划条件，策划阶段确定项目定位及产品策略，规划在项目报建、运营策划方面的关注重点等，另外新增科技建造部分的内容。2023年V1.0版：引导区域各条线人员从项目的完整开发流程着手，最大化挖掘提升项目效益。3、2023年V1.0版：除联动设计条线外，还联动集团提升办、品牌营销中心、运营中心及相关区域等。2为适应新形势新要求，提升集团全周期综合竞争力，引导区域和设计院从项目开发全周期全链条更好地落实规划设计工作，我部结合以往评审经验及评审案例，全面总结梳理集团规划设计相关内容，特修订本指引。原则上所有项目均按此指引做法执行。在应用过程中，项目设计除应符合本指引外，还应符合国家及地方相关规定、集团设计红线要求及相关设计标准，若指引中设计要求与地方规范、标准及其他建设部门要求冲突时，设计应以地方要求为准，一事一议。本指引后续将适时更新，如有意见或建议，请联系投资策划中心-策划研究部。主编部门：投资策划中心4、策划研究部参编部门：全周期综合竞争力提升办公室、投资策划中心设计管理部、博意设计院、顺茵公司、广西区域设计管理条线、沪苏区域设计管理条线、鲁南区域设计管理条线、品牌营销中心、运营中心审 批 人：曾剑编 制 人：鞠永伟、刘萍、刘顺利、梁秋仪、薛荔华、张祖念编制说明31一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引41.1规 划 初 步 审 查1.2规 划 方 案 报 审1.3规 划 调 整 报 审规 划 报审 流 程+51.4上 报 主 席5、 情 况 说 明（1）完成科学定位报告（业态配比、户型配比、单体配置等）（2）针对板房、展示区设置提出建议（配合部门：营销）（1）初步施工动线组织（2）运营里程碑计划、供货节奏（配合部门：运营）（1）提供用地红线、地形图、规划设计要点等（2）前置了解特殊规划设计要求（3）沟通政府争取有利设计条件（统筹部门：项目部）（1）配合营销产品选型、多方案比选（2）落实设计策划（3）为项目部提供技术支持（配合部门：设计）（配合部门：成本、财务）综合效益测算强排方案启动多位一体会报区域总决策上报集团同意不同意1.1.1 规划初步审查设计流程：一、规划报审流程 1.1 规划初步审查61.1.2 规划初步审查上6、报集团流程：区域设计条线完善方案（可委托设计院协助）强排方案经区域确认后提交投资策划中心策划研究部提交投资策划中心副总经理策划研究部出具规划初步审查意见表一、规划报审流程 1.1 规划初步审查不同意同意7流程路径：BIP集团设计管理平台策划任务规划方案审查初步审查1.1.3 规划初步审查线上流程：规划初步审查需提交规划方案图、户型图等资料，具体详见材料清单，图纸深度及其他要求具体详见碧桂园集团前置设计管理办法（2023年V1.0版（文件路径：集团门户bip集团制度全周期）。1.1.4 规划初步审查提资要求：材料清单强排方案一、规划报审流程 1.1 规划初步审查8初步审查方案材料清单初步审查方案7、材料清单）附表二附表二（如有地形图区域投资如有上层次规划区域投资必有地块投资简报区域投资必有）区域营销总签字版（户型配比区域营销）3-3初审表四详见附件（必有一城多碧去化表区域营销必有竞品调研报告区域营销必有项目户型图区域设计必有日照图区域设计）3-3三详见附件、二、初审表一（必有比提倡多方案对），三、二、含初审表一（规划图区域设计备注备注内容内容提资部门提资部门1.1规 划 初 步 审 查1.2规 划 方 案 报 审1.3规 划 调 整 报 审规 划 报审 流 程+91.4上 报 主 席 情 况 说 明（1）完成科学定位报告（业态配比、户型配比、单体配置等）（2）针对板房、展示区设置提出建议8、（配合部门：营销）（1）施工动线组织（2）运营里程碑计划、供货计划（配合部门：运营）（1）提供用地红线、地形图、周边市政道路设计标高、规划设计要点等（2）前置了解特殊规划设计要求（3）沟通政府争取有利设计条件（统筹部门：项目部）（1）配合营销产品选型、多方案比选（2）落实设计策划（3）配合项目部报规咨询和技术支持（配合部门：设计）（配合部门：成本、财务）综合效益测算规划方案启动多位一体会报区域总决策上报集团同意不同意1.2.1 规划方案设计流程：一、规划报审流程 1.2 规划方案报审10备注：规划上报主席前建筑方案需同步送审一、规划报审流程 1.2 规划方案报审1.2.2 规划方案上报集团流程9、：先执行上报主席设计院完善规划方案规划方案经区域确认后提交投资策划中心策划研究部提交投资策划中心副总经理主席补签主席决策不同意不同意同意111.2.3 规划方案线上流程：流程路径：BIP博意设计管理平台项目任务管理规划/建筑方案评审发起规划方案评审1.规划报审需提交规划方案图、户型图等资料，具体详见材料清单，图纸深度及其他要求具体详见碧桂园集团前置设计管理办法（2023年V1.0版（文件路径：集团门户bip集团制度全周期）。1.规划方案质量要求详见碧桂园集团规划方案评审评分标准（2022版）（文件路径：1、集团门户：bip集团设计管理平台设计标准与指引规划规划最新指引）；2、博意门户bip工作10、台研发/工程博意云设计标准与指引）。1.2.4 规划方案报审提资要求：材料清单方案质量要求一、规划报审流程 1.2 规划方案报审12集团签批方案材料清单集团签批方案材料清单）附表一附表一（必有规划报批指标与成本表区域成本必须提供，若有临建板房临建板房成本明细表区域成本必有规划设计要点区域投资如有上层次规划区域投资必有地块投资简报区域投资如有商铺调研报告及地块商业定位区域营销必有）大区营销总签字版（户型配比区域营销必有一城多碧去化表区域营销必有竞品调研报告区域营销必有当地人防设计要求区域设计如有水纹资料等，复杂场地的初勘资料区域设计必有联合会审单区域设计必有日照图区域设计必有项目户型图区域设计必11、有区位分析图区域设计必有提倡多方案对比，规划图区域设计备注备注内容内容提资部门提资部门1.1规 划 初 步 审 查1.2规 划 方 案 报 审1.3规 划 调 整 报 审规 划 报审 流 程+131.4上 报 主 席 情 况 说 明1.3.1 规划方案调整的定义：因政府意见、区域和营销要求等原因，引起项目产品、成本、效益等经济技术指标发生变化，导致规划方案变更的行为，统称为规划方案调整（即调规）。详见碧桂园集团“科学策划、以销定产”管理办法（2022年V1.0版）文件中附件1：集团规划方案调整指引（2022年V1.0版）。（文件路径：集团门户bip集团制度全周期拿地到开盘项目设计管理制度）1.12、3.2 需要考虑调规的情况：1、首开去化率不达标的；（开盘当天推售去化率及30天取证去化率）2、定位后评估分数低于60分的；（开盘30天取证去化偏差和价格偏差、定案销售目标完成率）集团总部对在项目开盘后评估会议、定位专项考核及项目持续跟踪中建议此类项目（包含不限于）执行二次定位，考虑进行调规，最终由区域总裁决策备注：项目开盘前，政府报建规划与集团签批规划存在偏差的，可参考以上调规流程及机制（若因各类原因（含政府原因）导致政府报建规划与集团签批规划户配偏差超过10%，或户型面积变化超过5平方米）一、规划报审流程 1.3 规划调整报审14考虑调规项目政府允许调规调规方案再次启动多位一体会报区域总决13、策同意不同意政府不允许调规上报集团1.3.3 规划调整设计流程：一、规划报审流程 1.3 规划调整报审（1）二次科定、修订户型选型及配比（2）是否新增板房、展示区是否调整（3）是否影响供货（配合部门：营销）（1）调规范围内是否已施工，调规范围是否合理（2）调规范围内停工（3）调规是否影响项目进度、是否影响供货计划（配合部门：运营）（1）二次报规咨询政府对调规有什么具体限制要求？（天际线、布局、面宽、层数、产品类型、车库面积等指标等是否有限制、是否只允许原址替换、新规或图审规范的执行时间等）（3）评估调规必要性和合理性（统筹部门：项目部）（1）配合营销产品选型、多方案比选（2）落实设计策划（3）14、配合项目部报规咨询和技术支持（配合部门：设计）规划调整上报集团的流程同规划方案，详见本指引第11页1.2.2 规划方案上报集团流程。15（配合部门：成本、财务）综合效益测算1.1规 划 初 步 审 查1.2规 划 方 案 报 审1.3规 划 调 整 报 审规 划 报审 流 程+161.4上 报 主 席 情 况 说 明1.4 不符合集团常规做法及主席指示的，将经区域确认后的区域版与集团对比版同时上报主席决策。需上报主席决策的情况包括但不限于以下类型：1.使用非标准产品项目2.与集团意见不一致项目3.国外项目一、规划报审流程 1.4 上报主席情况说明172一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四15、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引182.1设 计 基 本 要 素2.2合 法 合 规2.3标 准 化、科 技 化基本方针+19二、基本方针 2.1设计基本要素设计要反复推敲安全、健康、美观、经济、适用、耐久，在这六个要素间找到平衡点及价值最大化。20二、基本方针 2.2合法合规2.2.1 满足国家、地方规范强制性条文。2.2.2 特殊设计条件关于设计条件的确认，除根据规划部门出具的设计条件通知书外，还应与相关专业部门进行确认，避免后期因特殊设计条件的出现，导致规划方16、案较大调整，进而影响项目效益：1.周边有气象限高的项目应与气象部门前置沟通；2.周边有航空限高的项目应与航空部门前置沟通；3.周边有军事相关机构和设施如军队、国安部等的项目应与军事部门前置沟通（如对开窗、朝向、建筑高度等是否有要求）；4.涉及高压线迁改的项目应与供电部门前置沟通（地方政府对迁改时间和方式的承诺不一定能兑现）；5.涉及防洪要求的项目应与水利部门前置沟通；6.存在城市风貌保护、文物勘探、墓葬等要求的项目应与相关文物保护部门前置沟通；7.周边有铁路及铁路隧道的项目应与交通运输项目部门前置沟通。21二、基本方针 2.2合法合规1、日照不满足规范要求2、规划布局调整损害业主利益3、未获取17、未开发的用地输出方案或沙盘4、公共服务设施、市政配套设施、交通组织、停车设施等不满足分期交付的要求5、不满足设计条件要求，例如超过建筑限高、公建配套设置不足、车位配置不足等6、车库改造后导致车位配比不足7、首层花园、屋顶平台、地库空间等业主共有空间划给业主私用8、销售后取消运动场、游乐设施、泳池、水系景观等，或变更位置9、不满足货板一致的情况【具体明细详见集团公文关于营销、运营、设计保障“货板一致、完美交楼”联合管控要求 的通知（集团字【2019】214号）附件4：货不对板常见风险点】（文件路径：集团门户bip集团公文）2.2.3 避免群诉风险可能引起群诉风险的情况包括但不限于以下类型：2218、二、基本方针2.3 标准化、科技化标准化：总结沉淀优秀经验，制定统一的产品、流程、措施等方面的设计标准。科技化：运用建筑机器人体系、BIM体系等各种新科技为建筑产业赋能。233一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引24三、科技建造3.1 综合楼要求：使用标准综合楼。3.2 产品选择：应优先使用最新大区标准户型库模块。3.3 户型数量：原则上每个项目洋房户型不超四个，其中包含1个大平层户型。3.4 层高：未报建项目（含调规需重新报建19、的项目），住宅标准层按3米层高执行（原3.15米标准层高保持不变）。3.5 楼型：尽量精简楼型，提高塑模复用率。3.6 架空层：原则上不做架空层，首层层高同标准层层高，若当地政府或规范要求架空时，以大区为单位统一架空层层高。3.7 出入口方向：以项目为单位，同一楼型尽量统一出入口方向。3.8 沿用地周边布置的楼栋与商业或配套用房的关系：首选脱开，次选拼接，最后选搭接。3.9 特殊情况，一事一议，报董事局主席决策。254一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计20、要点十二、规划相关制度指引264.1争 取 有 利 设 计 条 件4.2争 取 有 利 地 库 及 车 位 设 计 条 件4.3争 取 有 利 公 建 配 套 设 计 条 件4.4争 取 有 利 产 品 溢 价 设 计 条 件4.5争 取 有 利 开 发 运 营 条 件有 利 规划 条 件争取+27四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设计条件4.1.1 合适的容积率1.土地获取前：结合地块限高、日照条件、设计难度、土地价格等情况，前置进行规划设计，争取合适的容积率。2.土地获取后：（地价不变的前提下）充分调研周边地块条件，若同一区域不同地块，规划条件差异巨大，可争取调整控规指标，提高容积率；21、摸排相邻地块建筑高度，从优化城市天际线，美化城市形象角度，争取拔高建筑高度，提高容积率；若存在容积率奖励措施，可争取更多可售面积赠送，提高容积率。案例：某项目做装配式建筑可获得容积率奖励，但若根据当地规范，面积奖励应按照装配式墙体预制部分的建筑面积，仅约657，沟通政府后，争取到面积赠送可按计容面积的5%计算，获得5478可售面积赠送，多争取赠送面积约4821。4.1.2 提高建筑密度提高建筑密度，可提高土地利用率，有利于做高低配布局，使多层产品最大化以提高项目货值，可沟通政府在保证容积率不变的情况下，适当提高建筑密度。案例：某勾地项目，原设计条件要求建筑密度25%，为提升项目品质、提高货值，22、使可溢价的多层产品最大化，区域沟通政府后，在土地出让前，结合规划方案争取到将建筑密度调整为 28%。284.1.3 提高建筑限高，争取有利计算规则1.研读当地规范，若规划设计条件与国家规范、当地标准存在差异，可进行争取；2.摸排相邻地块建筑高度，从优化城市天际线、美化城市形象等角度争取；3.以提升产品舒适性的角度争取，限高提高后，楼栋更少，可增加中央景观，提高居住舒适度；4.计算建筑高度时，争取有利计算规则，如按照市政道路有利点计算、按照建筑物屋顶结构面层计算、坡屋顶做假坡屋面，按照檐口计算等；5.注意是否有其他限高要求，如军事限高、航空限高、气象限高、景观限高等，尽量减少对项目建筑高度的影响23、。案例：原项目建筑限高60m，强排方案做满容积率时，楼栋多，小区花园空间零散；项目在政府发布出让指标前，成功协商建筑限高由60米提高至80米，减少楼栋数，加大中心景观，大大提升了居住品质。4.1.4 减少建筑面宽限制，减少连续单元数要求1.仔细研究周边竞品近期报规通过的规划文本，吸取经验，争取更大的连续面宽；2.沟通政府，适当增加面宽，可以为当地带来更好的户型和品质，提高住宅舒适性。案例：原当地技术规定要求建筑连续拼接不超3个单元。经沟通，沿街楼栋连续拼接保持不超3个单位，但小区内部楼栋可做4个单元，规划方案更容易做满容积率，小区内花园更集中，品质更好。四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设24、计条件294.1.5 减少建筑间距及退线1.调研市场，了解竞品的退线距离，以竞品已落地退线距离沟通政府；2.利用规划设计条件与国家规范、当地标准之间的差异，在满足日照、消防要求的前提下，争取最优的建筑间距及退线。案例：原技术规定要求南北间距从楼体最外侧开始计算，即飘窗或阳台边线。经争取后，允许南北间距按主墙面计算，在满足日照和消防的前提下，实现方案落地。4.1.6 降低日照要求1.利用国家规范与地区标准差异争取降低日照要求，如大寒日3小时降为2小时，市区改造项目降为1小时等；2.利用周边建筑对本地块内部日照影响，降低本地块内部及对外部地块的日照要求：如不考虑相邻地块镜像日照、日照可计算到山墙窗25、户、内部允许一定比例户数日照不满足、一个窗户日照满足即可等。案例：某北方城市政府要求所有住户日照不低于大寒日2h。后经沟通，成功争取允许日照不足2h户数小于总户数的10%。4.1.7 降低绿地率指标降低绿地率指标有利于首层赠送花园、用足地面停车指标等，可争取将消防登高面、消防道路隐形路面、植草砖停车位、园林硬质铺装等计入绿地面积。案例：当地对植草砖折算率无明文规范。后经政府沟通、专家评审，同意植草格按50%计算绿地面积。四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设计条件304.1.8 优化未建市政道路1.勾地阶段，对未建路网线型进行设计优化，提高地块土地利用率；2.争取调整地块周边未建道路的标高，26、从而定出对项目竖向设计最有利的标高基准点，减少土方量。案例：市政路交叉口标高分别为16.85、17.50，后将项目周边未建市政路设计标高进行调整，关键点标高抬高23m(交叉口标高分别调为19.3、20)，节约土方约30万m。4.1.9 红线外放坡沟通政府，允许红线外放坡，减少土方成本。4.1.10 整体指标综合平衡1.若同一项目有多块用地，争取整体指标综合平衡，利于方案排布，同时有机会减少公建配套面积；2.若有代建道路，将代建道路用地计入总计容面积的计算，可大幅增加可售面积。案例：原政府要求相邻两块用地需单独计算车位和配套指标，经争取，政府同意全部指标综合平衡，避免南地块设置负二层地库，同时人27、防可统一在南地块建设，减少地库建设成本和设备成本。四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设计条件314.1.11 土地获取前，参与政府编研方案编制向政府介绍我司设计资源，可提供技术支持，辅助政府编制相关方案，引导政府按照我司编研方案落地，突破规划设计条件带方案挂地。案例：旧控规要求配建幼儿园等公共配套用房，后与政府前置沟通方案，成功说服政府按沟通方案进行挂牌，减少配建面积。4.1.12 结合项目实际情况，优选装配式建筑方案1.若装配式建筑能提高项目效益，则争取做装配式建筑。根据项目实际情况及当地相关政策要求，结合集团科技建造体系，经综合测算后，若配建装配式建筑能提高项目效益，可自主争取配建装配28、式建筑，以获得提前预售、容积率奖励等有利条件。2.若装配式建筑不能提高项目效益，则争取不做、少做装配式建筑或降低配建标准。沟通政府或相关部门了解当地装配式建筑的实际实施情况，争取不配建或减少装配式建筑面积，降低装配式建筑单体装配率，争取获得容积率奖励；可利用配套用房如幼儿园等，降低装配式住宅面积；争取集中配建，配建位置等要求争取利于我司利益。四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设计条件324.1.13 不做海绵城市或降低等级1.调研竞品，沟通政府、审图等部门，了解相关政策的具体实施情况，争取不做或降低设计等级。2.沟通只做海绵城市的方案，而不需要做施工图设计，以及后续的施工和验收。案例：原政29、府要求海绵城市设计需报建和验收。经沟通后，只报建即可，不做验收。4.1.14 不做绿色建筑或降低等级调研竞品，沟通政府、审图等部门，了解相关政策的具体实施情况，争取不做或降低设计等级。案例：出让条件及地方规定要求按一星绿色建筑设计。经沟通后，按照省级认定满足图审即可。4.1.15 规避特殊城市形象要求通过效果图展示或带领政府领导参观我司优秀的落地项目，沟通规避相关领导或当地的一些隐性规定如：高层差、坡屋顶、住宅立面公建化处理、干挂石材、亮化工程等。案例1：政府要求沿河部分做公建化立面，铝板加幕墙。沟通政府后，外立面采用铝板和一体板相结合，在保证效果的同时节约成本。案例2：规划要点要求底层采用石30、材。沟通政府使用保温一体板，带材料样板和其他项目现场照片说服政府同意，减少成本。四、有利规划条件争取 4.1 争取有利设计条件334.1争 取 有 利 设 计 条 件4.2争 取 有 利 地 库 及 车 位 设 计 条 件4.3争 取 有 利 公 建 配 套 设 计 条 件4.4争 取 有 利 产 品 溢 价 设 计 条 件4.5争 取 有 利 开 发 运 营 条 件有 利 规划 条 件争取+344.2.1 降低车位配比1.利用市场事实数据或当地出台的最新政策，与当地规划部门沟通降低车位配比。获取市场事实数据（调研市场真实的车位需求，分析当地汽车保有量，充分了解当地竞品车位配比、竞品车位去化情31、况、周边已入住项目实际需求等），与当地规划部门沟通低车位配比，争取项目车位配比至少不高于周边竞品车位比。考虑疫情对经济的影响，向政府申请扶持，从而减少车位配比；2.利用项目不良地质条件（如存在淤泥层、滑坡、溶洞等），或地形高差大、地块形状不规整等原因导致地下室难以布局的情况，争取降低车位配比。3.根据自身产品特点，选择有利于降配比的指标形式。车位配比有三种指标形式：车位与户数的比；车位与建筑面积的比；车位与不同面积段户型个数的比。项目可根据自身产品特点，尝试与政府沟通采用最有利的车位指标形式。4.对于不同业态的用房，争取有利计算规则。如：公寓若按照商业的车位配比要求较高，可争取按照要求相对较低32、的办公或旅馆的车位配比执行；将配套用房按业态拆解，分别计算车位。四、有利规划条件争取 4.2 争取有利地库及车位设计条件354.2.2 提高地面停车率1.解读地方政策要求，利用当地未明确规定地面停车率等相关规范，以及新旧规范差异等原因，提高地面停车率；2.调研周边竞品项目地面停车率情况，沟通政府根据竞品实际使用情况，争取提高地面停车率；3.利用项目不良地质条件（如存在淤泥层、深厚回填土、湿陷性土层、溶洞等），或地形高差大、地块形状不规整等原因导致地下室难以布局的情况，争取提高地面停车率；4.争取配套和商业车位全放地面不计入地面停车率，住宅停车用满地面停车率指标。4.2.3 争取机械车位形式1.33、综合考虑成本、业主需求和去化前景后，若机械车位更优，则争取做机械车位；2.可以通过阐明做机械车库的好处进行争取：集约土地、保护环境，减少土方开挖及运输造成的环境问题等。四、有利规划条件争取 4.2 争取有利地库及车位设计条件364.2.4 地库尽量往上抬1.通过阐明地库抬高的好处进行争取：环境保护：减少挖方可降低夜晚渣土车噪音，减少土方外运可降低对环境的破坏，减少挖方有利控制大气洁净指标。公共安全：减少土方工程可降低渣土车交通事故率，减少危险性较高的挖方作业有利施工安全，减少暴雨倒灌危险。2.利用不良地质条件（如存在淤泥层、深厚回填土、湿陷性土层、溶洞等）导致地下室开挖危险性大等情况，争取地库34、上抬；3.争取做地面不计容架空车库。4.2.5 地库尽量外露1.通过阐明地库外露的优势进行争取：有利健康：改善车库空气不流通、尾气聚集、采光不足等问题，有利业主身心健康。节能减排：减少照明通风的电能损耗，节能减排、保护环境。2.争取车库不设置外墙，通过绿化带遮挡车库，使得车库外露，自然采光通风；3.利用地形高差，争取地库单边或多边外露。四、有利规划条件争取 4.2 争取有利地库及车位设计条件374.2.6 有利车位计算规则若当地对车位计算无明确规定，争取非标准车位计数不做折减、微型车位按标准车位计算、子母车位按2个车位计算、满足国标最小尺寸即可等。4.2.7 减少地下室顶板覆土厚度在满足绿地率35、指标要求的情况下，减少地下室顶板覆土厚度。4.2.8 合理分配车位位置若项目在一个框架协议下有多个地块，而后期地块获取可能性低，在政府同意及满足前期需求的前提下，争取将车位尽量在后期地块配置。四、有利规划条件争取 4.2 争取有利地库及车位设计条件384.1争 取 有 利 设 计 条 件4.2争 取 有 利 地 库 及 车 位 设 计 条 件4.3争 取 有 利 公 建 配 套 设 计 条 件有 利 规划 条 件争取+4.4争 取 有 利 产 品 溢 价 设 计 条 件4.5争 取 有 利 开 发 运 营 条 件394.3.1 减少配套面积、争取不计容、降低交付标准1.利用规划设计条件与当地标36、准、国家规范之间的差异，沟通政府，不配建或按照最小值配置；2.将部分配套用房（如换热站、物业用房、变电房等）设置于地下，可减少容积率的占用，增加可售比；3.沟通规划局认可将社区服务用房、物业管理用房等对日照没有要求的配套用房设置在塔楼无法布置车位的空间；4.将大门、门岗、消控室等计入配套用房指标，如将消防控制室、电信机房等设备用房报建表达为物业监控室，将门卫房表达为物业值班室，统一纳入物业用房指标；公厕与社区及养老用房合并或与商业合并，纳入配套或商业面积；5.调研周边供电情况，协调取消开闭所或沟通政府认可配置的开闭所为周边社区服务的公建配套，争取不计容；争取将配电房改为箱变，不计容。6.争取配37、套用房可以设置在住宅底层；7.若需配套用房与住宅分开设置，争取可贴建形式；8.若配套和商业用房合建，争取不占用商业首层；9.降低公建配套交付标准：如社区用房、幼儿园、菜市场等会进行二次装修，造成成本浪费，争取毛坯交付，争取可售或政府回购。四、有利规划条件争取 4.3 争取有利公建配套设计条件40四、有利规划条件争取 4.3 争取有利公建配套设计条件4.3.2 减少人防配建面积、降低人防等级标准1.前置解读当地人防规则，利用不同规则之间的差异，争取减少人防配建面积；2.降低人防等级标准，争取常六级，避免出现核五；争取配套工程、二等人员掩蔽工程，避免出现人防专业队等；3.若存在多个地块，争取集中配38、置人防，整体指标平衡，减少工期和成本。4.通过调研周边地块了解附近人防建设情况，向政府阐明周边人防配建水平已能满足战时防空功能，争取配建物资库；5.根据综合成本利润测算、工期等因素综合判断是否异地建设，若异地建设经济效益相对高，则尽量争取异地建设人防。如人防批复面积为2050，功能为人员掩蔽所，一个人员掩蔽防护单元面积为2000，多余的50申请异地建设，可无需按2个防护单元设计，提高效益；6.借助外力争取人防条件：如与人防设计院签对赌协议，利用当地人防产品供应商资源，获取有利的人防批复条件。414.3.3 调整商业配套比例或业态1.研判市场，合理配置：纯住宅项目若商业利润较住宅高，且去化前景好39、，可根据项目需求，争取允许配置适当商业，提高项目利润；若商业去化难，应前置沟通降低商业指标，满足市场和配套需求即可，不可盲目追求高货值；2.如设计条件要求设置集中商业或大中型商业建筑：可争取将大中型商业建筑拆分成小型商业建筑规模、将小型商业建筑设置成成沿街商铺形式，降低去化风险；3.争取用较容易去化的业态转换商业指标：若商务办公较易去化，可争取用商务办公指标代替大型商业综合体，降低去化风险；若公寓较易去化，可争取公寓业态指标，降低商务办公面积，争取利益最大化。4.3.4 不建或减少公租房、廉租房建设比例沟通政府，调研竞品，了解相关政策的具体实施情况，争取不建或减少比例。4.3.5 优化自持配套40、位置弄清当地移交政策，自持配套（物业、便利店、农贸市场等）争取布置在首层及临街位置，便于后期经营。四、有利规划条件争取 4.3 争取有利公建配套设计条件424.1争 取 有 利 设 计 条 件4.2争 取 有 利 地 库 及 车 位 设 计 条 件4.3争 取 有 利 公 建 配 套 设 计 条 件4.4争 取 有 利 产 品 溢 价 设 计 条 件4.5争 取 有 利 开 发 运 营 条 件有 利 规划 条 件争取+434.4.1 利用地下低效空间对于车库覆土较厚的项目，争取利用车库夹层和车库内无法停车的空间做储藏间、增值空间等。4.4.2 首层私家花园前置咨询首层私家花园实施可行性，在满足41、绿地率的前提下争取做首层私家花园。4.4.3 产品赠送方式结合市场调研、地方规范，综合考虑地库、商业屋面、住宅屋顶、客厅挑空、花池、阳台、飘窗、结构板、设备平台等二次改造的可行性，提升产品力，创造溢价（注意溢价能否覆盖成本）。四、有利规划条件争取 4.4 争取有利产品溢价设计条件444.1争 取 有 利 设 计 条 件4.2争 取 有 利 地 库 及 车 位 设 计 条 件4.3争 取 有 利 公 建 配 套 设 计 条 件4.4争 取 有 利 产 品 溢 价 设 计 条 件4.5争 取 有 利 开 发 运 营 条 件有 利 规划 条 件争取+454.5.1 争取土地获取前可进场地勘取得地勘资42、料4.5.2 土地尽量分宗获取，同时尽量延缓后期土地款缴纳时间4.5.3 争取更优的预售证条件4.5.4 争取报规及施工分证、分批验收、分批交付4.5.5 沟通政府支持允许后期调规4.5.6 争取有利可售面积计算规则，实现预测绘阶段可售面积大于报批报建阶段可售面积。四、有利规划条件争取 4.5 争取有利开发运营条件465一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引47五、项目定位策划 前言项目定位是指房地产项目在国家和地区相关法律、法规43、和上位规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目自身特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。本篇章将从城市基本面、房地产市场、地块研究、项目定位四个部分进行分析。485.1城 市 基 本 面 分 析5.2房 地 产 市 场 分 析5.3地 块 研 究项 目 定位 策 划+5.4项 目 定 位49五、项目定位策划 5.1 城市基本面分析5.1.1 城市定位看一个城市首先应关注其城市定位，对城市定位的信息搜集主要集中于该城市在全国、所属省份的政治地位如何，目标城市所属省份、44、周边、自身是否有政策利好。除此以外，还应关注城市的规模以及城市的发展方向。5.1.2 政策房地产政策的调整对于地方房地产市场的影响重大。金融政策方面，从货币的供应量、利率的调整以及存款准备金率这三个方面对房地产市场的价格产生相应的影响；财税政策方面，主要从买卖房子的交易税收以及土地闲置税和取得税对房地产市场的价格产生相应的影响；土地政策则是通过土地的供应量来调整房地产市场的价格。因此研判一个地方的相关政策，有利于我们判断该城市房地产市场的发展方向和走势。城市基本面分析是对目标城市的定位、政策、经济、产业、人口等要素进行数据收集及分析，得出该城市的基本面结论，从而判断该城市是否值得进入。50五、45、项目定位策划 5.1 城市基本面分析5.1.3 经济水平城市经济可以反映市场现状，经济可分为宏观与微观层面进行分析，宏观经济可以体现该城市的总体经济水平，宏观层面可关注GDP现状及增速、固定资产投资现状及增速、住户存款余额、社会消费品零售额等，微观经济可以体现该城市的个体收入水平（均值），微观层面可关注人均GDP及增速，人均可支配收入、人均存款等。5.1.4 产业产业结构影响城市的人口流入规模与结构，进而影响房地产市场，主导产业的能级越高端，促进经济增长更具活力，对人口的吸纳量更强，高质量的人口流入形成更高的收入水平，推动市场需求的增长及消费水平向更高层级迈进。而不同类型城市的主导产业不同、所46、处的经济发展阶段不同，形成的就业岗位与工资水平不同，所吸纳人口的数量与质量也不同，最终反映到居住需求。51五、项目定位策划 5.1 城市基本面分析5.1.5 人口人是社会经济活动的主体，城市竞争归根到底是人的竞争，人口持续聚集是城市竞争力最直接的体现。同时，人也是房地产直接的需求来源，因此，人口是判断城市潜力的核心要素和逻辑基点。一个城市的人口可以有多种分析指标，主要关注自然增长率、人口密度、户籍人口及增长率、常住人口及增长率、高净值家庭数量等。525.1城 市 基 本 面 分 析5.2房 地 产 市 场 分 析5.3地 块 研 究项 目 定位 策 划+5.4项 目 定 位53五、项目定位策划47、 5.2 房地产市场分析5.2.1 土地市场土地市场方面，主要关注该城市近几年的土地总供应面积，成交面积，土地总供应宗数，成交宗数，土地均价及成交楼面价，溢价率等。5.2.2 商品房市场商品房市场需关注以下几个数据：1.区县/板块内当前年份前三年至今年上月商品住宅供应、成交面积、成交均价；2.区县/板块内近12个月的商品住宅供应、成交面积、成交均价;3.按照四维库存要求（已取证未售，在建未取证，已成交未建，未来一年潜在供应）统计，统计建面为截止定案时点存量情况，预估版块的去化周期。利用房地产数据分析城市，应该牢牢抓住两条主线：第一，通过人口、GDP等宏观数据看城市规模及经济实力；第二，通过土地48、供给情况，施工、销售面积，售价，溢价，去化速度等数据看房地产健康程度、需求度和需求特征。54五、项目定位策划 5.2 房地产市场分析5.2.3 竞品分析选取范围：地块周边3km板块内，在售、3个月内即将开盘、售罄不足3个月的全部项目。内容需包含：项目名称、容积率、总建面、开盘时间、产品情况（户型，装修，园林）、去化情况等。5.2.4 一城多碧内容需包含：户型、层数、面积段、签约均价、规划总套数、已推套数、已去化套数、已推去化率、整体去化率、去化时间等。XXXXXX项目户型层数面积段及户型房间数签约均价（装修标准）规划总套数已推套数已去化套数已推去化率整体去化率去化时间Y01633143655549、124124124100%100%9-15个月YJ140-9181417131144144144100%100%9-15个月YJ140-10251416286232232232100%100%9-15个月YJ190312096693120120120100%100%9-15个月YJ21531230720062626199%99.00%9-15个月YJ26031278681517817813575%75.00%9-15个月555.1城 市 基 本 面 分 析5.2房 地 产 市 场 分 析5.3地 块 研 究项 目 定位 策 划+5.4项 目 定 位56五、项目定位策划 5.3 地块研究5.3.50、1 用地位置分析目标地块的区位分析应遵循从大区位到小区位（省域、市域、城区、地块周边）的原则，上一级到下一级区位的距离，及车程时间均应体现，以此判断目标地块是否为封闭市场，或者是否存在外溢的可能。5.3.2 交通分析1.关注客户到达本地块的交通流线以及人流来向，周边道路是否存在隔离带，交通流线以及人流来向是影响展示区位置的主要因素。2.目标地块周边道路的现状情况，规划情况应研究透彻，现状道路的宽度，路况等均会对客户体验产生影响。3.关注地块允许开口的位置，以及方向，开口位置是否存在公交站，拓宽段，建构筑等影响展示区界面的因素。57五、项目定位策划 5.3 地块研究5.3.3 用地周边情况需注意51、地块内及地块附近是否存在有关键构筑物及特殊用地，分析其对今后规划可能会出现的影响，如有日照要求的建构筑物、拆迁、退线、限高、景观质量等。1.有日照要求的建构筑物：医院病房，幼儿园，托儿所，养老用房，宿舍等。这类建构筑物通常会对项目的容积率，规划布局，产品等产生巨大的影响，特别是旧改的项目，目标地块在获取前应做好充分调研。2.需拆迁的建构筑物：村庄，坟地，工厂，普通公建，地上地下管线等。这类建构筑物会因拆迁困难，影响收地以及工程进度，常常造成规划范围的变更。3.需退线的建构筑物设施及用地：水利设施、军事设施，城市规划管理五线等。这类建构筑物的建筑退让距离前期一定要明确，用地红线尽量满足退线距离的52、要求，以免造成后期规划用地的浪费。4.需限高的建构筑物设施及用地：机场、气象站，发射塔，电信塔等。选择用地时如果附近有这类构筑物和用地，需了解限制高度的具体要求，以对地块的容积率条件作出合理的判断。5.影响景观环境质量的建构筑物设施及用地：养殖场、殡仪馆、墓园、垃圾填埋场、焚烧站、污水处理站、变配电站、燃气储配站等。若目标地块周边有这类用地时，应谨慎研判项目是否值得获取。58五、项目定位策划 5.3 地块研究5.3.4 地形、地质、水文分析1.地形条件高程：在选择用地时，需考虑地块平均高程与周边高程的关系，一般宜选取与周边高程大概一致的地块，如果地块的平均高程低于该地区的防洪及防汛标准，则可能53、需要采取填高场地、建设泵站等措施，不仅增加建设难度，延长建设周期，还会大大增加建设成本，如无特殊原因，不宜选择城市的低洼地作为建设用地。如果地块的平均高程比市政道路高，并且高差较大，就会增加挡土墙、护坡等结构处理的成本。坡度：地形的坡度影响土石方工程量、竖向设计方案、给排水方案和施工等。坡度过陡会出现水土流失，同时会影响施工周期，增加施工难度和开发建设成本。一般超过30%的地形则不宜选为开发建设用地，如要做建设用地，则需提出确定可行的护坡、挡土墙处理方案，保证工程的安全性。特别是在山脚地段，处理不当易出现滑坡、塌方的现象。山体坡度较大时，不宜把红线画在山脊上，而应沿山脚画，若山上有台地，宜从台54、地外侧画。59五、项目定位策划 5.3 地块研究2.地质条件 自然地基不同的地质构造和土层的自然堆积不一样，对建筑物的承载力也不一样。不同的承载力会影响高层、多层、低层住宅的布局，因而影响到地块的容积率等条件。在选择用地时，尽可能详细了解地块的地基承载力情况，并且根据地基决定该地块以哪种类型的产品为主，如果该产品适合地块的市场定位，则可作为立项的项目，否则取消选择该地块。设计时需了解地质勘探报告，根据地基承载力，合理决定在哪种地基建设什么类型的住宅，做到布局经济、合理。以石头为主的自然地基，会加大土石方平整的难度，造成建设成本的上升。如果该类用地规模非常大，设计时根据现场情况，不宜大面积爆破，55、宜在现有标高基础上稍作调整。对地基的考虑，不仅限于地表土层，有时需要通过勘探掌握确切的地勘资料。例如韶关腊石坝地块地表的土质很好，但地下却存在有溶洞。在其上进行建筑活动，基础成本会相对较高。应结合地勘情况，进行规划优化，合理布置楼栋位置及层数。有条件时，溶洞较发育地区可布置为公共绿地或其他活动场地。同时还需考虑地基在不同的气候条件下所会发生的变化，如一些稳定的土质受湿后会引起结构的变化而转变成不稳定性状，遇到该类用地时需跟结构专业协商既安全又经济的处理方式。60五、项目定位策划 5.3 地块研究 滑坡与崩塌：在选择用地时尽量避免不稳定的坡面，以免增加挡土墙护坡设计的难度，同时给项目建设带来安全56、隐患。地震烈度：地震烈度会影响建筑的设防等级，地震烈度高的地区，住宅的结构要求也会提高，从而增加成本。地震烈度还会限制建筑的层数，影响地块的容积率等条件。在选择用地时宜了解当地的地震烈度及抗震设计要求，避开抗震要求高的地区，同时规划建设需结合抗震等级选择建筑类型和布置各类住宅。61五、项目定位策划 5.3 地块研究3.水文分析 江河湖泊：当用地周围有江河湖泊等水体时，需注意以下问题：若地块位于行洪区，则不能作为居住区等建设用地。若地块旁边有防洪堤，注意其退让范围。若其已做防洪规划，规划中明确了退让范围，因该规划是法律文件，所以不能与之有冲突；若未做防洪规划，可以与相关部门协商调整。同时注意相关57、的防洪要求，如：防洪标高，历史最高洪水位，正常水位，要求的场地标高。还需了解排水要求，小区排水能否直接往水体排放，排水口位置，是否设闸，开闸要求等。截洪沟及防洪渠：该类构筑物的建设成本较高，且对景观的负面影响大，当在地块内穿越时，还会影响给排水方案和竖向设计方案。因此应尽量避免选用需建设截洪沟及防洪渠的用地，如果无法避免，则需在前期跟政府相关部门确定有关改变水道、改变断面等事宜。河涌、排水渠：河涌、排水渠等小水系从地块穿过有利于丰富地块内的景观，但选择用地时需注意该水系上游及下游的相关情况，对排水、取水以及水道、断面的改变等是否有相关规定和要求，以避免今后建设带来不必要的纠纷。地下水：地下水位58、会影响排水方案设计和竖向方案设计，地下水位过高会增加工程施工的难度，加大地下建筑结构设计的难度和成本。62五、项目定位策划 5.3 地块研究5.3.5 与地块相关的规划资料在进行方案设计及报建前，需详细了解以下规划资料，否则会造成规划不必要的修改。1.国土空间规划：国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。2.土地利用总体规划：地块内的所有用地是否已经全部转为建设用地。3.城市总体规划：地块是否纳入城市总体规划，地块周边的用地属性如何。4.控制性详细规划：地块的配套要求、建设指标、出入口、退线等规定。5.林业规划：当选用地有较多山体时候，需了解该59、山体是否存在林业规划的保护林地。6.水利规划：了解水利设施的退线，防洪要求等。7.环保规划：了解环保要求对地块建设的限制条件，如不可建设区，限制建设区的规定，相关环保退线要求等。8.市政工程规划：详细了解大型水厂，污水处理站，电站等市政配套设施的位置、容量等指标，对小区的配套设施的要求等。635.1城 市 基 本 面 分 析5.2房 地 产 市 场 分 析5.3地 块 研 究项 目 定位 策 划+5.4项 目 定 位64五、项目定位策划 5.4 项目定位项目定位是通过对目标地块的调研、市场调研，分析市场、客户、产品、竞品，分析优势劣势，最终找到自己独特的差异性和竞争性。项目定位一般分为刚需，刚60、改，高端改善和旅游度假四种类型。5.4.1 刚需定位 区位特征：位于城市非核心地段 地块特征：此类项目的交通可达性一般，地块周边可能会存在一项或者多项不利因素，配套方面，周边学校，商 业等相对空白或仍处于规划当中 客群特征：刚需客户以首次置业为主，年龄段在35岁以下，其置业目的为解决居住问题或者是投资理财为主，客户来源为本地客群和投资客户 产品定位：产品面积段以中小面积段为主，120平方米以下占比80%，价格方面与市场价格水平持平或稍低；装修方面可采用舒适版装修风格；园林展示区可采用星系、府系，货量区可采用舒适版、基础版65五、项目定位策划 5.4 项目定位刚需定位项目案例分析该项目位于华北地61、区，地块位置属于未来新生活区核心发展地带，但现状周边均为农田，无规划道路，无生活配套。因此本项目定位以刚需为主，改善为辅，规划YJ85、YJ100、YJ120的两房及三房产品。66五、项目定位策划 5.4 项目定位5.4.2 刚改定位 区位特征：靠近城市核心区位 地块特征：此类项目的交通可达性较好，地块周边会有一些有利因素，但不具备明显吸引力，配套方面，项目本身或附近具备学校及商业配套等资源 客群特征：刚改客户以首次或二次置业为主，年龄段在45岁以下，其置业目的为自住或是二次改善，客户来源主要为本地客群 产品定位：产品面积段以中、大面积段为主，小面积100平方米大概在30%以下，其次100-162、40平方米占比50%左右，价格方面与市场价格水平持平或稍高；装修方面可采用尊贵版装修风格；园林展示区可采用星系、府系、天系（需申请），货量区可采用尊贵版、舒适版67五、项目定位策划 5.4 项目定位刚改定位项目案例分析项目位于西北地区某城市，地块紧邻城市主干道，交通便利，地块周边配套有小学初中，教育配套丰富；地块周边为已交付小区，生活配套设施齐全，居住氛围浓厚。因此本项目定位以刚改为主，规划YJ115、YJ140、YJ190的三房及四房产品。68五、项目定位策划 5.4 项目定位5.4.3 高端改善定位 区位特征：位于城市核心区或者新城的核心区 地块特征：此类项目的交通可达性较好，地块周边会有63、一些景观因素能引起客户明显的购买欲望，如江景，市政公园等，配套方面，项目本身或附近具备学校及商业配套等资源，且配套完善，品质较高 客群特征：高端改善客户年龄段主要集中在40岁以上，其置业目的为高端改善，客户来源主要为本地及外地的改善客户 产品定位：产品面积段以中、大面积段为主，140平方米以上占比50%左右，基本不存在120平方米以下的户型，价格方面比市场价格水平高，通常在1.2倍以上或者更高；装修方面可采用尊贵版装修风格；园林展示区可采用云系（需申请）、天系（需申请），货量区可采用尊贵版69五、项目定位策划 5.4 项目定位高端改善项目案例分析项目位于西北地区，属于城市核心区。地块临近已建地64、铁站，交通便利，且周边的教育资源，医疗资源，生态资源均比较丰富。因此本项目定位为高端改善项目，以140平方米起步，其余为180平方米，230平方米和248平方米的四房及五房产品。70五、项目定位策划 5.4 项目定位5.4.4 旅游度假 区位特征：位于自然景观或者人文景观优越的位置 地块特征：此类项目的交通可达性一般，地块周边会明显的景观因素或度假资源，配套方面，以旅游游乐配套为主，学校，商场等生活配套欠缺 客群特征：旅游度假客户的置业目的主要以度假，养老或者是投资理财为主，客户来源主要为外地客户 产品定位：旅游度假盘的产品一般分为公寓，洋房及别墅，公寓面积段在50平方米以下，洋房面积段在1065、0平方米以下，别墅面积段在200平方米以下；价格水平需结合市场度假竞品及度假业态而定；装修及园林均以度假风格为主71五、项目定位策划 5.4 项目定位旅游度假项目案例分析项目位于南方某城市，该项目周边环境优美，景观资源优越，定位为旅游度假项目，规划以60-110平方米的洋房及80-110平方米度假别墅为主。726一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引73六、产品策划 前言产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。一个项目的成功70取66、决于产品策划，30取决于后期的营销推广。产品策划的内容：1.科学定位是产品策划中最重要一环，对区域竞品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。2.项目定位是在科学定位的前提下，对项目进行恰如其分的分析，包括项目的目标客群定位，产品品质定位等。3.设计则是产品策划的重心，根据目标客群的特性分析，做好产品适配。包括规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计等。4.产品细节设计采用新技术、新材料、新设备，先进的生产工艺，保证产品质量。5.产品营销针对目标客群推出产品，包括产品的包装、产品的推广等。6.物业服务主要是物业管理及产品的售后服务，目的是提升和延长产品的价值67、。产品策划的重点：1.项目定位是决定该项目后期所面对的客群以及营销策略；2.一切围绕客群的需求来设计产品，注重产品的舒适性和艺术性，而人们对产品的喜爱也会促进人们的身心健康。746.1产 品 策 划 原 则6.2产 品 策 划 因 素6.3产品适配产品策划+756.4案例分析六、产品策划 6.1 产品策划原则6.1.1 地块研究因地制宜，每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。6.1.2 营销策略严格按照集团“小步快跑、以销定产”方针制定营销策略。6.1.3 产品选择1.充分挖掘地段价值，产品策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。2.在满足市场需求及规划条件68、的前提下，应优先选择舒适度高，成本较低，具有市场差异化的产品。3.做满容积率，建筑南北、东西间距按最小间距要求控制，不浪费间距，不浪费日照，在此基础上合理选择搭配产品使得利润最大化。4.产品选型、住宅朝向等应满足地域特点要求。5.应满足集团科技建造要求，新获取项目、存地项目、大调规项目及特殊项目，应使用最新大区户型库标准模块，原则上每个项目洋房户型不超四个，其中包含1个大平层户型。766.1产 品 策 划 原 则6.2产 品 策 划 因 素6.3产品适配产品策划+776.4案例分析六、产品策划 6.2 产品策划因素6.2.1 气候条件广东广西海南贵州云南四川重庆不同地域气候条件对住宅布置方式的69、影响规划布局：北方住宅朝向和日照因素影响较大；南方自由多变，住宅空间组合灵活度高。住宅朝向：北方对住宅朝向关注度高（以南北向为主）；南方关注度现在逐渐增高（部分地区允许东西朝向和北向），更注重对景观资源的利用。产品选型：北方有局限性（梯户比低，可选择板式T2、T3、T4等，选择范围有限）；南方丰富多样（可选择高梯户比产品，板式、Y字型、蝶型、王字型、工字型等，选择范围广泛）。78六、产品策划 6.2 产品策划因素6.2.2 项目定位1.城市基本面：对目标城市的定位、政策、经济、产业、人口等要素进行数据收集及分析，得出该城市的基本面结论。2.房地产市场：通过对土地市场，商品房市场，竞品市场，以及70、一城多碧项目的分析，从中获取当地市场的需求特征。3.地块的研究：通过对用地位置，交通，用地周边情况，地形、地质、水文以及地块相关的规划资料的分析，从而了解地块的优劣势。4.项目定位分类：一般分为刚需、刚改、高端改善和旅游度假四类。79六、产品策划 6.2 产品策划因素注：有利设计条件的争取详见规划指引第四章6.2.3 出让条件上海市国有建设用地使用权出让合同建筑限高：地上建筑限高48米。保障性住房：占总住宅建筑面积的 15%以上。天际线：沿四侧地界相邻连续三座高层建筑高度相差不小于10层。住宅套数下限：948套。容积率：不大于1.8，计容面积118423.98平方米。建筑密度：无要求。全装修住71、宅建筑面积：占总住宅建筑面积的 50 以上（不包含保障性住房等）。中小套型建筑面积：占住宅总建筑面积的 60%。80六、产品策划 6.2 产品策划因素6.2.4 效益评估评估一个项目是否成功，最直接的因素就是其最终所获取的效益。1.产品溢价：通过产品的选择（如有些地区多层住宅比高层洋房单价贵且价差幅度较大，多层产品溢价空间大），提升小区的品质，从而提高产品的溢价能力。2.成本把控：通过多方案的对比，不同产品的选择，在满足规范及方案的合理性的前提下降低项目成本。3.利润率：通过成本的优化，产品的选型及溢价，从而提高项目的利润。4.去化率：通过竞品分析，选择畅销产品，从而提高项目快速去化。816.72、1产 品 策 划 原 则6.2产 品 策 划 因 素6.3产品适配产品策划+826.4案例分析六、产品策划 6.3 产品适配6.3.2 关注点单体户型、建筑梯户比、建筑层数、建筑面宽、建筑立面、公建配套、车位配比、装修标准、景观标准、智能化等。6.3.1 产品适配定义通过地块的研究分析，在满足营销需求的前提下，从区域户型库内选择合适的产品进行地块开发。83六、产品策划 6.3 产品适配6.3.3 产品系根据集团发展战略，推进科技建造体系的应用落地，城市特色以及智慧社区的需求，我司产品系分为：星系、云系、府系、天系四类（详见四大产品系手册，同时需与产研落实最新做法，并关注时效性）。星系：首置刚需73、梦想居所，产品更注重细节具有人性化关怀。云系：智慧刚改舒心人居，产品更注重科技革新从而引领未来。府系：舒适改善人文府邸，产品更注重地域风情具有情怀与内涵。天系：品质改善奢定华宅，产品更注重现代都市高净值人群。84六、产品策划 6.3 产品适配6.3.4 装修风格在集团标准化战略的要求下，为配合科技建造的需求，我司装修根据不同风格制定了相应的标准（详见秒懂产品装修标准，同时需与装修设计标准研究院落实最新做法，并关注时效性）。软装：8套综合楼风格，14套洋房风格。硬装：架空层2.0，公区、户内搭配标准。装标：两档集团“享”家系列洋房装标。材料：68款可直接用瓷砖，43款库内木饰面。灯光：50款综合74、楼灯具，70款洋房灯具，1款入户大堂灯具。85六、产品策划 6.3 产品适配6.3.5 景观标准模块根据不同项目的定位以及营销需求，同时为满足集团标准化的要求，顺茵园林制定了相应标准（详见展示区景观标准模块指引手册和碧桂园货量区景观模块标准手册2023年版，同时需与顺茵园林落实最新做法，并关注时效性）。86星系展示区景观标准模块指引手册2023年版云系展示区景观标准模块指引手册2023年版府系展示区景观标准模块指引手册2023年版天系定制化产品概念手册府系展示区云系展示区星系展示区天系展示区展示区景观标准模块指引手册包含：六、产品策划 6.3 产品适配87碧桂园货量区景观模块标准手册2023年75、版 包含：现代风格景观模块标准手册2023年版新亚洲风格景观模块标准手册2023年版六、产品策划 6.3 产品适配6.3.6 智能化标准在集团智能化标准的要求下，零洞科技有限公司根据不同的产品及市场需求，分别配置的不同的智慧家套餐（详见集团智能化标准介绍，同时需与零洞科技有限公司落实最新做法，并关注时效性）。标准套餐：智能安防、智能门锁、智慧管家、智能家居886.1产 品 策 划 原 则6.2产 品 策 划 因 素6.3产品适配产品策划+896.4案例分析六、产品策划 案例分析-案例一案例一：广西省南宁市隆安县隆安碧桂园1、气候条件2、项目定位3、设计条件研读4、利润率评估5、产品适配6、签批76、总图90六、产品策划 案例分析-案例一本项目位于广西省南宁市隆安县，属于亚热带季风气候区，当地日照标准要求较低，因此其产品的选择更丰富（可选择高梯户比产品，工字型、Y字型、王字型、蝶型等），选择范围更广，规划布局也更灵活，主要是对景观资源的利用。广西省全 国1、气候条件工字型Y字型王字型蝶 型91六、产品策划 案例分析-案例一2、项目定位(1)城市基本面隆安县，隶属广西壮族自治区南宁市，位于广西壮族自治区的西南部、右江下游两岸，北与百色市平果市相连，西及西南连崇左市，东南同本市西乡塘区及接壤，东北邻本市武鸣区，县境东西最大横距77千米，南北最大纵距56千米，总面积2306平方千米，隆安县属南亚77、热带湿润季风气候，炎热多雨，冬短夏长。隆安县辖6个镇、4个乡，县人民政府驻城厢镇。隆安县是大西南铁路、公路、水路的重要交通枢纽。隆安县常住人口为42万人，有壮、汉、苗、瑶等13个民族。2019年，隆安县实现地区生产总值94.27 亿元，城镇居民人均可支配收入29197元。近年来，全县坚持“投资至上，服务第一”的发展理念，以建立和完善项目跟踪机制，营造“无障碍进入，无障碍发展”的良好投资环境为突破口，大力实施招商引资战略，全力推进工业化和城镇化建设，项目建设和工业经济实现了突破性发展，全县经济社会呈现出快速、和谐、健康的良好发展势头。规划结构：一江、四心、五区。一 江：右江自西北向东南穿越县城。78、四 心：一个主中心，三个副中心。五 区：新城组团、旧城组团、城北区、城东区、风景林区，新城组团和旧城组团合称中心城区。92六、产品策划 案例分析-案例一（2）房地产市场 土地市场因脱贫攻坚工作，隆安县前两年土地挃标主要用来进行扶贫秱民安置。对震东新区河东沿桥至沿江一侧土地实施征收工作，一期规划收储地块中，商住用地总面积为727.9亩，已出让幵开发357.5亩，待出让370.4亩（如图所示）、预估建筑总量66万方。土地成交情况932018年共成交22.3亩，2019年成交175.23亩，平均楼面价930元/；2020年受疫情影响至今未出让地块。隆安县老城区板块基本无空地，城市发展方向未来向东、过79、江，未来供地方向则主要集中在江东岸的震东新区和宝塔工业园版块。目前由于国家扶贫验收、审计结算等工作尚未结束，该部分地块短期内无法按普通商住地块出让，具体出让时间及方式尚未明朗。历年土地成交情况待出让土地情况六、产品策划 案例分析-案例一 商品房市场1、南宁市隆安县近三年房地产稳健发展，市场供求量价均为稳步增长。2、2020年初受到疫情及市场下行影响，库存量有所提高；3、隆安县全县2019年销售面积45.49万、销售额16.47亿，比上年增长30.4%。4、隆安县2020年1-9月销售面积24.21万、销售额10.5亿，销售均价4350元/，存销比0.42，去化周期1.38个月，市场面临断货。580、区域内主要竞品总体存量23.81万方。94南宁市隆安县近三年商品住宅数据片区存量盘点六、产品策划 案例分析-案例一 竞品市场隆安县县城范围内仅4个项目在售，均为当地本土房企、市场无品牌开发商进驻。高层住宅整体销售均价约为毛坯4500-5000元/，价格最高为金耀南波湾一线看江楼栋毛坯均价5000-5300元/（已售罄）。95六、产品策划 案例分析-案例一竞品：金耀南波湾项目于2019年7月首开，已推高层住宅748套，毛坯均价4800-5000元/，一线看江5000-5300元/（罄）。1、截止12月累计共推售住宅748套，去化639套，推售去化率85%，整体月均去化38套。2、目前剩余10981、套已推未售，无货量未推未售。96项目区位项目信息项目户配项目鸟瞰图项目单体效果图六、产品策划 案例分析-案例一去化情况：1、104：3房，主力产品，面向刚需客群，总价相对低，去化速度快；2、113-119：3+1房，主力产品，户型南北通透，面向三代同堂、二胎等结构家庭，去化速度快；3、134-138：3+2房，2T3产品，一线临江，多为二套客户贩买，已全部去化；4、价格（实际成交价）：毛坯均价4800-5000元/，一线看江5000-5300元/（售罄）；97六、产品策划 案例分析-案例一竞品：泰鑫世纪城（三期）项目于2018年10月首开，已推小高层住宅556套，毛坯均价高层4500元/（多层82、4800元/）；1、截止12月累计共推售住宅616套，去化495套，去化率80%，整体月均去化20套；2、目前剩余121套货量已推未售。98项目区位项目鸟瞰图项目信息项目户配项目实景图六、产品策划 案例分析-案例一去化情况：1、118：3房户型，多层户型，总价较低月供低，去化速度较快；2、117：3房户型，高层3房户型，单价低，总价低，主要面向刚需客户，去化速度较快；3、134-139：4房户型，总价较高，主要面向改善型客户，去化速度一般。4、价格（实际成交价）：毛坯均价高层4500元/（多层4800元/）。99六、产品策划 案例分析-案例一竞品：泰鑫幸福里未开始推售预约100项目规划：8栋283、5-32F高层住宅，共计1202套，临江面为2T3产品，其余为2T4产品；3栋3.5F联排住宅共计31套。项目区位项目信息项目鸟瞰图建筑面积：112方 3房2厅2卫建筑面积：132方 4房2厅2卫六、产品策划 案例分析-案例一项目区位隆安县（3）地块研究区位及交通分析隆安县，隶属广西壮族自治区南宁市，位于广西壮族自治区的西南部、右江下游两岸，北与百色市平果市相连，西及西南连崇左市，东南同本市西乡塘区及接壤，东北邻本市武鸣区，县境东西最大横距77千米，南北最大纵距56千米，总面积2306平方千米，隆安县是大西南铁路、公路、水路的重要交通枢纽。本案地块位于南宁市隆安县震东新区东侧，距离隆安县县政府84、约3.3Km，地块南侧紧邻510县道、西侧为纵四路。东北侧为规划道路，交通及区位优势明显。广西省南宁市101六、产品策划 案例分析-案例一 配套及现状分析地块位于隆安县震东新区，周边景观资源优越，有榜山文塔和点灯山公园（在建）等景观资源；交通便捷，紧临510县道，可直达县老城区；教育资源丰富，主要有宝塔幼儿园、宝塔实验小学、隆安县中等职业技术学校等；自从自治区批复建设隆安县震东扶贫生态移民与城镇化结合示范工程以来,致力建设民生工程、德政工程，助力震东新区成为隆安县的新中心。用地现状配套分析102地块内现状工业园区宝塔小学南侧现状点灯山公园（施工中）东侧现状六、产品策划 案例分析-案例一 项目定85、位结论：改善为主，刚需为辅 核心客户一：乡镇到县城购房及县城刚需人群及部分改善客群。核心客户二：主要以个体经营者及政企从业人员及部分外出打工有一定资金实力的人群为主。核心客户三：对于价格、户型格局、赠送面积、学区较为关注，期望改善生活现有居住水平。103六、产品策划 案例分析-案例一3、设计条件研读104六、产品策划 案例分析-案例一105现状地形图10千伏高压线35千伏高压线六、产品策划 案例分析-案例一研读设计条件：地块的容积率较高，需做大高层满足容积率的需求。地块允许配置商业，商业面积要求：占总计容面积的3%-10%。建筑限高80米，最高只可做到26层。住宅车位配比是0.8车位/100平86、方米且不少于1车位/1户，因此应注意户型的面积较小面积车位配比较高。基地主要出入口建议沿北面和西面布置。绿地率：35%，建筑密度：22%-35%，均有明确要求，应严格遵守。（建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)）通过规范及竞品了解，当地是允许建筑结构外赠送面积。（因此产品在选型时应注意赠送面积的可操作性）室外地坪标高，原则上应以周边最近市政路最低点竖向标高+0.3米为参考值。地块内有两条高压线，展示区及首开区范围应避开高压线。106六、产品策划 案例分析-案例一通过气候条件的分析，项目定位的分析以及设计条件的研读，最终选用区域户型产品桂A-YJ190-5和桂A-87、YJY130&110形成区域版规划方案。桂A-YJ190-5桂A-YJY130&110107六、产品策划 案例分析-案例一4、利润率评估（1）产品溢价由于本地块容积较高，同时政府政策管控，外围景观一般，景观溢价较难，因此需要规划布局挖掘其溢价空间。区域版方案：规划以14栋24层、26层高层洋房组成，点式布局，方案整体较松散，没有中心景观。集团版方案：规划以12栋共计14个单元的24层、26层高层洋房组成，围合出两个大花园，楼栋均有良好的朝向及观景条件。108区域版方案集团版方案开盘后洋房的实际价格较定案价格有127元/的溢价。六、产品策划 案例分析-案例一因此通过周边主要竞品及标杆项目价格分析88、：隆安县县城范围内仅4个项目在售，均为当地本土房企、市场无品牌开发商进驻。高层住宅整体销售均价约为毛坯4500-5000元/。建议本地块精装洋房产品定案价格为5150元/，商铺定案价格为10500元/，车位5万元/个。（2）品牌溢价由于隆安县市场暂无较大且知名房企入驻，因此碧桂园品牌及物业服务水平具备较强溢价能力。109竞品综合楼竞品综合楼我司综合楼六、产品策划 案例分析-案例一（3）成本把控a.隆安县抗震设防7度半，通过专家技术论证同意设置2.8米大进深绿化阳台，绿化阳台改造可增加一间8.4多功能房。洋房户型实现当地首例2.8米大进深绿化阳台赠送的“N+1”户型。可售比增加0.63%，总成本89、降低206.30万元，净利润率增加0.54%，净利润额增加503.94万元。b.规划方案全点式布局4排14个单元高层建筑，造成园林分散无大面积花园及游乐设施。调整后规划方案布局调整为3排14个单元（其中2个双拼单元楼栋）高层建筑，围合出两个大花园，楼栋均有良好的朝向及观景条件，同时方案建筑密度由原22%降低至18%，从而优化地库车位排布，压缩地下室面积约1000方。110风险一：地块内2条高压线（35KV、10KV各1条）经过地块南侧（由政府3个月内完成拆改），规划方案展示区与首开区范围均应避开高压线，从而不影响地块高周转。风险二：地块范围内符合耕作层表土剥离的耕地，由竞得人负责进行耕作层表土90、剥离工作，幵于交地之日起 60日内完成，所发生费用由竞得人自行承担，因此应预留表土剥离费用。六、产品策划 案例分析-案例一（1）建筑外立面：通过与隆安县市场上主要项目对标，本项目在地段、配套、环境方面都具有城市最优的条件，同时在品牌、产品、规划、展示层面，我司的优势要远远高于竞品。项目产品外立面的选用了集团府系同时具有民族风的立面风格。5、产品适配111北立面南立面弹性质感涂料陶彩石涂料平涂涂料弹性质感涂料陶彩石涂料平涂涂料六、产品策划 案例分析-案例一综合楼外立面：结合单体的外立面以及当地的政府要求，采用集团的标准“府系”综合楼。112六、产品策划 案例分析-案例二（2）室内装修接待区沙盘区91、洽谈区看房通道113府系：综合楼凤愿府邸装修设计整体延续建筑、园林的府系2.0设计风格整体性好。综合楼室内装修六、产品策划 案例分析-案例一 住宅室内装修当地竞品一般采用毛坯交付，因此我司精装交付，提升竞争力，解决客户装修烦恼。根据项目定位及售价、选用了集团漫享版交付标准,在确保展示效果的同时合理控制成本。3套板房软装风格分别为梵克雅宝丹青.风华凡尔赛的浪漫。114六、产品策划 案例分析-案例一（3）园林景观a.设计主题：园融山水 诗意雅居。撷取中国园林的造园灵感，融入现代设计艺术手法；方寸之内见乾坤，融入诗词文化起承转合，重新诠释中式园林的风雅气质打造高品质诗意院落空间；静居于园中，禅意敛于92、心。b.前场景观空间：于状元桥两侧匠心打造镜水迎宾景观，为情绪的制高点；开阔的水面，贯通一条笔直的园径，直抵售楼处中心。c.后场水景景观：灵动的流水景墙，沿层叠而上的台阶，穿过一段林荫步道，开阔生动的阳光泳池映入眼帘，心从景动，顿觉豁然开朗。d.后场泳池景观：闻得水声入园来，设计师的叙述在这里改变节奏：绿树掩映的休憩廊架空间，阳光下波光粼粼的泳池，融入更多不同的节奏，或游或停，享受惬意。e.植物品种选用本土植物，适地适树，以常绿香樟，桂花，柚树等为基调树种，搭配簕杜鹃，色叶球状，构成颜色丰富的植物景观。115六、产品策划 案例分析-案例一116六、产品策划 案例分析-案例一产品选择：选用桂A-93、YJ190-5（24F）、桂A-YJY130&110（26F）和桂A-YJG130&110（26F）。6、总平面图总平面图鸟瞰图117六、产品策划 案例分析-案例二案例二：江苏省苏州市昆山市巴城镇前进西路北项目1、气候条件2、项目定位3、设计条件研读4、利润率评估5、产品适配6、签批总图118六、产品策划 案例分析-案例二本项目位于江苏省苏州昆山市巴城，属于亚热带湿润季风气候区，当地日照标准要求较高（产品南侧应拉直，避免凹凸影响日照），因此其产品的选择更聚焦（主要产品是T2和连廊版的T4产品），规划布局主要考虑日照的影响。1、气候条件江苏T2一梯两户户型T4连廊户型119六、产品策划 案例分析94、-案例二（1）城市基本面昆山市位于苏州市辖区西侧范围，户籍人口98.13万，全区总面积927.68平方公里，是西部城市副中心，北与苏州常熟市接壤，南临苏州吴江区、上海青浦区，东接太仓市、上海嘉定区，西临苏州工业园区。苏州市2019年GDP位居江苏省各市排名第1位，昆山市2019年GDP排名苏州市各县区第1位，位列江苏省顶尖水平，GDP稳中有增，增速保持在每年7%以上，连续16年位居中国县域经济百强榜首位。是全国科技创新百强县、全国绿色发展百强县巴城镇是昆山市地域面积第一大镇，人口约12万。2019年，全镇实现地区生产总值187.3亿元；实现一般公共预算收入23.53亿元；进出口总额14.65亿95、美元；服务业增加值98亿元。全国综合实力千强镇第47名。2、项目定位昆山目前规划一主两副一特两新的新版城市布局，其中巴城镇位于昆山规划发展定位的西部副中心板块，该板块发展定位为自主创新示范区核心区、高新既能产业集聚区、绿色生态新城区，承担科技研发、高等教育、文体行政等职能。巴城镇紧靠阳澄湖，周边环境较好，制造业工厂较少，城西板块为昆山本地人最认可板块。120六、产品策划 案例分析-案例二(2)房地产市场 土地市场近五年昆山巴城镇住宅用地供应节奏较缓、总量较小，累计成交3幅地块（总占地27.21万方，计容建面58.12万方）；成交楼板价呈上扬趋势，2020年以9415元/的高价供应地块，无开发商96、参拍，昆山乐建底价托底 商品房市场昆山近两年年均成交25775套，当前库存去化需4个月；巴城镇近两年年均成交1906套，年均供应1493套，供不应求；地块位于巴城 镇临近城西的阳澄湖板块，该板块目前无新房在售，均为老旧二手房在售；预计本案上市时，阳澄湖板块2021年总推售货量948套（300套为安置房），低于板块近两年年均供应量，2021年推货合理。121六、产品策划 案例分析-案例二阳澄湖板块新房库存为0，主力在售二手房源售价在1.5-1.6万元/（毛坯）、1.8-2.0万元/（精装）二手房市场大户型产品稀缺、价格高；客户以本地地缘客户为主、辅助周边价格外逼及面积改善型客户。房源特点：本案位97、于城西阳澄湖板块，该板块目前无新房在售，在售二手房源以老旧小区（2010年左右入市）的小户型产品为主;大户型产品稀缺，呈现“小户型低价成交、大户型高价难求”的特点（例碧桂园西源1号），二手房价格18000-24000元/平米；客群分析：以本地地缘客户为主（该类客户做螃蟹生意较多），辅助城西有学区、居住改善客群。122六、产品策划 案例分析-案例二 竞品市场昆山市巴城镇阳澄湖板块目前无新房在售，已售罄的西源1号在售期间售价为1.8万元/（毛坯）；目前板块内主力在售的以二手房为主，售价在1.7-1.8万元/，临近通澄板块在售老盘项目恒源紫芸一手房售价在2.1万元/（毛坯）（限价，加收茶水费30万元98、/套），二手房售价在2.4万元/（精装）。123六、产品策划 案例分析-案例二A、碧桂园西源1号1、该竞品紧邻目标地块，我司于2016年收购，2017年再次开盘，2019年上半年出清；2、规划布局整体南高北低，竞品户配以小高层、高层混合产品，面积段60-500平方米货量集中在中心小高层区域，南面高层对采光及视野有一定的影响。3、客户居住区域：以城西地缘客户（62%）为主，辅助昆山主城其他板块客户（27%），少量苏州园区外溢客户（4%）；客户置业目的：以改善为主（64%）刚需自住次之（30%）；客户关注要素：品牌信誉度和产品售价为主，地段及周边景观资源次之。立面：古典材质：真石漆、基座石材12499、六、产品策划 案例分析-案例二B、恒源紫云1、该竞品位于昆山市巴城镇马鞍山路南侧、苇城路西侧地块，项目包括住宅、商办和商业三种类型，其中：住宅：12.65万方，办公：1.38万方，商业：0.22万方；2、客户年龄段分析：以25-45岁客户为主（83%），45-65岁客户次（15%）；3、客户职业分析：以当地经营蟹生意的私营业主为主（30%），其次为企/事业单位从业人员（19%）；4、客户出行方式分析：来访客户中93%拥有私家车，其中10%客户拥有豪车；5、客户对大平层产品总价段接受度分析：92%的客户心里价位在400-500万，按照240面积段反推，客户接受单价段为16667-20833元/。100、125六、产品策划 案例分析-案例二(3)地块研究 区位及交通分析本地块处于巴城镇南部，靠近阳澄湖东岸、与苏州工业园区、相城区接壤，东距上海50公里，西邻苏州25公里，沪宁城际铁路在巴城设有阳澄湖站点，苏昆太高速、苏州外环高速贯穿镇域，境内共有三个高速公路互通口，交通便捷。苏州轨道交通S1号线在建，预计2023年12月建成运营通车，线路起于苏州工业园区的唯亭站，途经苏州工业园区、昆山市，贯穿苏州工业园区唯亭片区、昆山中心城区核心区、昆山经济技术开发区、花桥国际商务城，止于昆山市的花桥站，呈东西走向。届时昆山将与苏州、上海紧密相连。目标地块靠近S1号线城铁阳澄湖站(500米)，渔家灯火站(700101、米)，交通便捷。未来发展潜力较大。昆山市苏州市全 国江苏省126六、产品策划 案例分析-案例二地块附近商业配套新江南生活荟，和正仪板块招标17万方商业中心（超过11.6万方的金鹰中心）；景观配套有巴城生态湿地公园、阳澄湖、傀儡湖景区；地块周边交通也较为发达，南侧靠近京沪高速，东侧可驶入中环路高架，交通便利。地块配套小学学区为信义小学，距离目标地块约3公里，驾车8分钟即可到达。地块配套中学学区为正仪中学，距离目标地块2公里，驾车5分钟到达。正义老街改造工程完成后，将配套戏曲博物馆、各项基础设施，大幅度提高空间美观度。配套及现状分析配套分析信义小学正仪中学正仪中学：创办于1960年。学校现有18个102、教学班，教职员工77名，专任教师65名，教师高一级学历比例为86%,硕士研究生6名，昆山市级骨干教师28人。近年来，学校先后获得了江苏省健康促进学校、苏州市教育现代化学校、苏州市平安学校、昆山市法制教育示范校、昆山市初中教育综合质量考评优秀奖等荣誉。信义小学：已建成10轨、60班规模，可容纳2700人。2020年9月1日，昆山市信义小学新校区正式启用。新校区除了各班级日常教学教室外，还设有未来教室、书法教室、创客教室等25间专用教室，硬件设施先进，为教育教学活动提供了坚实的物质保障。127六、产品策划 案例分析-案例二目标地块周边，景观资源较为丰富，周边面貌较好，是昆山市板块内少有的宜居之地。103、128六、产品策划 案例分析-案例二 项目定位结论：改 善129六、产品策划 案例分析-案例二3、设计条件研读130六、产品策划 案例分析-案例二研读设计条件：地块的容积率1.8容积率2.1，地块周边日照影响较小，因此住宅做18层以下的产品可以做满容积率。地块无商业指标，因此不允许做商业。建筑限高54米，最高只可做到18层。住宅车位配比是1.0车位/100平方米，机动车位充电桩配置比例不得低于10%，且其他车位均需预留充电设施安转条件。绿地率：37%，建筑密度：25%，均有明确要求，应严格遵守。注：（绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）（建筑密度指在104、一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)）沿城市道路界面连续面规划布局要求南低北高，且建筑贴线率不应大于相应红线的65%。注：（建筑贴线率：由多个建筑的立面构成的街墙立面至少应该跨及所在街区长度的百分比）宽不应超65米，住宅高度差异应控制在最大建筑高度的30%以内，因此方案不能做高低配。投资发展监管协议要求，甲方一次性以5000元/平方米回购面积不低于3.4万方，300套住房用于安置。日照标准大寒日三小时，且最多分为两段，最小连续30分钟。131六、产品策划 案例分析-案例二通过气候条件的分析，项目定位的分析以及设计条件的研读，最终区域版规划方案选用区域户型产品苏E-YJ140105、-6e和苏E-YJ125。苏E-YJ125苏E-YJ140-6e区域版总图132六、产品策划 案例分析-案例二（1）通过成本测算，区域版方案符合集团投资拿地利润要求，后期区域通过各种方法优化成本，提高利润率。优化一：优化安置房由2卫调整为1卫，减少内部分隔，且取消北侧飘窗，减少安置房的成本投入89.8万4、利润率评估133六、产品策划 案例分析-案例二优化二：将苏州市区、常熟等地设置成品垃圾房不计容的有利条件，向昆山审批部门争取，增加货值约150万134六、产品策划 案例分析-案例二（2）本项目地处发达县级市，售价去到21159元/平，因此项目产品系选用的“天系”，但改善的定位，营销未配置大户106、型产品。区域版总图集团版总图最终签批：190户型区域项目及营销：不做集团要求：做小区内有安置房高铁噪音190客户存在抗性环境良好当地有大户型需求重点争议：190户型按公司要求配置190户型，开盘即售罄135六、产品策划 案例分析-案例二5、产品适配（1）建筑外立面项目及营销建议成熟的星系2.0，后期考虑周边已建住宅为暖调，因此区域选用天系，给人尊贵感、奢华感。136六、产品策划 案例分析-案例二建筑立面借鉴新古典建筑的精致和挺拔，同时吸取东方美学的含蓄，内敛。采用典雅、简洁的风格，摈弃古典建筑繁琐的线条和细节，延续古典建筑的比例和气质。正立面背立面137六、产品策划 案例分析-案例二首个天系产107、品完美落地！138六、产品策划 案例分析-案例二天系定位凡尔赛之镜，两层建筑的空间载体由四个承载不同的功能性活动空间。（2）综合楼室内装修接待区沙盘区洽谈区洽谈区139六、产品策划 案例分析-案例二板块内无新房在售，售罄的新小区也以毛坯为主，主力在售二手房源多为业主自身进行的简装，品质均较差；为了提升本案后期入市的竞争力，做精装交付产品，精装配置清单如右图：（3）住宅室内装修140类 别品 牌PVC饰面现代筑美六、产品策划 案例分析-案例二（4）园林景观展示区景观参考货量景观参考141六、产品策划 案例分析-案例二天系的定位，园林景观也随之变化。综合项目场地条件、风格定位、动线组织、景观亮点、108、拆改及二次利用等因素，打造“自然秘林”场地条件：评估场地条件，预判并规避风险项，确保设计效果落地。软硬景配比：控制整体的软硬景关键指标配比，保证效果及成本兼顾；同时景观着重打造“自然秘林”，兼顾空间效果与拆改苗木二次可利用，从而减少拆改成本。空间组织：因售楼部距市政道路比较近，采用曲折迂回方式营造空间序列，营造“移步换景”的空间氛围。142六、产品策划 案例分析-案例二“天系”综合楼实景图143六、产品策划 案例分析-案例二产品选择：选用桂苏E-YJ140-1a、苏E-YJ125-2b和苏E-YJ190-5，建筑外立面选天系。6、效果图总平面图鸟瞰图144六、产品策划 案例分析-案例三案例三：109、山东省临沂市北城新区A3项目1、气候条件2、项目定位3、设计条件研读4、利润率评估5、产品适配6、签批总图145六、产品策划 案例分析-案例三本项目位于山东省临沂市，属于温带季风气候区，根据人们的生活习惯及日照标准的要求，产品的选择有局限性（梯户比低，可选择板式T2、T4等，选择范围有限），规划布局主要考虑日照的影响。1、气候条件山东T2一梯两户户型T4连廊户型146六、产品策划 案例分析-案例三临沂市，山东省地级市，位于山东省南部，定位山东南大门。地处长三角经济圈与环渤海经济圈结合点，位于鲁南临港产业带，是著名的商贸名城和物流之都，素有“南义乌，北临沂”的美誉，是全国重要的物流周转中心和商贸110、批发中心。临沂总面积17191.2平方公里，下辖三区九县，常住人口1066.71万，是山东省面积最大、人口最多的城市，2019年，临沂市实现生产总值4600.25亿元。城市整体规划：在城市用地发展方面，以老城为依托，采取“沿河发展、北上东进”发展战略临沂近期主要往北发展，向东挺进，向西拓展，南部优化，以河为轴、两岸发展，完善各组团功能，重点建设“北城新区”。2、项目定位（1）城市基本面147六、产品策划 案例分析-案例三（2）房地产市场1、临沂北城新区2019年共成交土地3宗，共计401亩，平均成交亩单价1198万/亩，较2018年涨幅32%,19年成交平均楼面价6636元/,较2018年涨幅111、22%。2018年共成交土地2宗，共计175亩，平均成交亩单价908万/亩，平均楼面价5451元/。2、2020年已成交4宗商住用地（均捆绑建设体育场用地，是政府为城投和城发融资建体育场所用），土地单价1000万-1051万，楼面价6305-6523元/，地块周边配套相对较不完善。3、北城新区2018-2019年出让地块均已开发，2020年已成交4宗地目前周边配套不完善，且城投、城发开发周期较长，属于短期无效库存。目前A3地块是北城最佳地块。土地市场2020年临沂市（北城新区）住宅用地成交情况序号时间地块名称竞得人成交面积（亩）容积率计容建面（万平）土地单价（万/亩）楼面价备注12020.9B112、58地块临沂文旅（城投）252.54.210516307捆绑建设体育场用地22020.9B87地块临沂文旅（城投）1012.516.81050630532020.9B35地块临沂城发1132.317.31000652342020.10 B63-1地块 临沂文旅（城投)1852.530.7105163072019年临沂市（北城新区）住宅用地成交情况序号时间地块名称竞得人成交面积（亩）容积率计容建面（万平）土地单价（万/亩）楼面价溢价率52019.6B11地块临沂碧桂园1863.34182032720%62019.5B66地块青岛锦拓（中南）1202.5201383829295%72019.10B113、67地块儒辰962.5161391834351%2018年临沂市（北城新区）住宅用地成交情况序号时间地块名称竞得人成交面积（亩）容积率建筑面积（万平）土地单价（万/亩）楼面价备注82018.10B25地块锦琴房地产（中南）532.599875921溢价率8%92018.09B26地块泰盛恒1222.5208304980溢价率0%临沂市（北城新区）近3年住宅用地成交时间宗数成交面积（亩）可开发建筑面积（万）成交均价（万/亩）楼面价（元/）2019340177119866362018217529908545120171170287434455148六、产品策划 案例分析-案例三2019年北城新区商114、品房销售面积75万（销售额104亿元、成交均价13918元/）。近两年年均销售面积113.5万，近两年月均去化面积9.46万，乐观估计-四维库存139.01万，乐观估计-四维库存去化周期14.72个月（包含城投城发短期无效库存63.38万），保守估计-四维库存151.01万，保守估计-四维库存去化周期15.98个月（包含城投城发短期无效库存63.38万），市场研判为机会进入。商品房市场临沂市北城新区近三年商品住宅数据时间北城新区商品住宅当年新增供应面积(万m)商品住宅在售存量面积(万m)存销比商品住宅销售面积(万m)商品房销售额（亿元）商品房去化周期（已取证在售）（月）全市（三区）北城新区全市115、（三区）北城新区全市（三区）北城新区全市（三区）北城新区全市（三区）北城新区201963.4599.90.120.1349175477.31041.32.23201815290.321.30.140.14633152511.51711.631.642017235101230.130.09780244552.72090.85123515263.4244.061527523.1321.39.9858611259139180500010000150000501001502002503002017年2018年2019年2017-2019年临沂市北城新区商品房供销情况供给成交存量成交均价11189 10116、816 11958 11742 16934 12407 14357 19782 12791 17779 20732 16906 19853 18354 18062 18186 16634 11536 11893 17038 13966 300060009000120001500018000210001901190219031904190519061907190819091910191119122001200220032004200520062007200820092019年1月-2020年9月临沂普通住宅成交均价月度走势（元/）整体兰山北城河东经开罗庄高新11.3 8.4 5.5 9.6 24117、.7 4.0 9.1 5.3 3.8 7.3 18.5 8.4 051015202530兰山城区北城新区河东区经开区罗庄区高新区2020年9月临沂市普通住宅各区域供求分析新增面积（万）成交面积（万）小结：1、受北城土地供应稀缺影响，北城新区商品房供应量逐年减少，成交面积逐年降低，成交均价逐年攀升。2、2020年9月，北城新区新增供应8.4万方，成交面积5.3万方，成交均价13966元/平方米。3、城市特殊政策（如有）：有限价无限购，部分区域实行限转，整体市场政策宽松。149六、产品策划 案例分析-案例三 北城一期：目前无在售楼盘。北城二期：在售以刚改、改善产品为主。刚改、改善以璟宸府为代表高层118、销售均价14000-17000元/，多层销售价格：20800-24000元/；改善产品以中南林樾为代表销售均价高层精装16000-17500元/，小高层毛坯22000元/。竞品市场北城一期北城二期A3地块璟宸府（毛坯）高层14000-17000元/多层和小高20800-24000元/总库存208套中南林樾（中高、高层全装、其他毛坯）高层精装16000-17500元/小高层毛坯22000元/总库存96套凤凰壹品（全装）高层精装16858元/多层20584元/（售罄）总库存96套高层A BCB.项目名称：中南林樾项目【基本情况】计容建面19.97万（占地120亩），容积率2.5，共1046户。项目119、规划8栋24/26F高层、2栋15-17F中高层、8栋7-10F小高层，3栋6F叠拼，产品为160-182三房两卫、190-212叠拼。【销售情况】2019年11月29日开盘，首推222套7-10 F小高层（毛坯），顶楼实收均价22652元/、一楼实收均价24809元/、标准层均价21866元/，开盘送一个车位（仅限11月底），当天去化73%；12月28日加推258套高层（精装标准1600元/）均价16500元/，当天去化43%；2020年4月18日加推156套高层（精装标准1600元/），均价17100元/，当天去化83%。6月13加推高层88套，中高层108套，高层精装均价17500元/,120、中高层精装19500元/，当天去化60%。后期多次加推，各业态售价：24-26F高层精装16000-17500元/，15-17F中高精装17500-19000元/，7-10F小高层毛坯标准层22000元/，叠拼下叠33000元/（负一4000元/）、中叠28000元/，上叠29000元/，车位未售。（高层、中高精装标准1600元/，对外输出2000元/）【剩余货量】目前已推剩余0套，已推去化率100%；整盘剩余56套，整盘去化率95%。A.项目名称：璟宸府（儒辰）【基本情况】计容建面15.94万（占地96亩），容积率2.5，共1042户。项目规划5栋24-26F高层、5栋17-18F中高层、2121、栋11+1F小高层、1栋7+1F小高层，7栋6+1多层洋房，产品为107三房两卫、128三房两卫、134四房两卫、143四房两卫、158四房两卫.【销售情况】2020年4月25日，线上选房，推出122套6+1F多层（毛坯），标准层实收均价约21000元/，一楼送地下室带院约28000元/，顶复实收均价约23050元/，推出44套11F小高层（毛坯）均价20000-21000元/；3栋17-18F中高层（毛坯）208套，实收价格17000-17800元/；3栋25F高层（毛坯）268套，标准层实收价格14800-15600元/，整体推售642套，当日去化约300套，去化率约47%。6-9月多次加122、推，各业态售价：24-26F高层毛坯14000-17000元/，17F中高毛坯17500-18800元/，11F小高层（毛坯）均价20000-21000元/，6+1F多层 20800-24000元/，底层复式（1-2F）送院30000元/，车位折后非人防10万/个，人防8万/个。【剩余货量】目前已推剩余120套，已推去化率87%；整盘剩余88套，整盘去化率80%。C.项目名称：金泰锦府（泰盛恒）【基本信息】：占地122亩，R=2.5，总建面20万【土地信息】：2018年9月由泰盛恒地产获取，亩单价830万元/亩，楼面价4980元/。【基本情况】：全盘规划840户，2栋高层（24F/33F）、4123、栋17+1层的小高层、4栋10+1层的电梯洋房和8栋6+1层的花园洋房。产品定位改善，户型面积较大，标准层168-214。其中24F/33F高层各1栋，户型建筑面积约168，4室2厅2卫;四栋17+1中高层，户型建筑面积约180，3+1室2厅2卫（宽厅）；6+1F、10+1F电梯洋房，标准层户型建筑面积约214，4+1室两厅两卫（宽厅）。【销售情况】：暂未开盘150六、产品策划 案例分析-案例三立面：古典材质：真石漆、基座石材璟宸府占地面积96亩容积率2.5总建面21万绿化率35%建筑类型多层（毛坯）：6+1F 7栋；7+1F 1栋小高（毛坯）：11+1F 2栋中高（毛坯）：17F 3栋18F124、 2栋高层（毛坯）(下面3层底商）：24F 2栋；25F 2栋；26F 1栋总户数1042物业绿地物业车位配比1：1.2地价1391万/亩（2019-10获取）产品107三房两卫、128三房两卫、134四房两卫、143四房两卫、158四房两卫学区临沂六中太原路校区（九年一贯制）销售情况【销售情况】2020年4月25日，线上选房，推出122套6+1F多层（毛坯），标准层实收均价约21000元/，一楼送地下室带院约28000元/，顶复实收均价约23050元/，推出44套11F小高层（毛坯）均价20000-21000元/；3栋17-18F中高层（毛坯）208套，实收价格17000-17800元/；3125、栋25F高层（毛坯）268套，标准层实收价格14800-15600元/，整体推售642套，当日去化约300套，去化率约47%。6-9月多次加推，各业态售价：24-26F高层毛坯14000-17000元/，17F中高毛坯17500-18800元/，11F小高层（毛坯）均价20000-21000元/，6+1F多层 20800-24000元/，底层复式（1-2F）送院30000元/，车位折后非人防10万/个，人防8万/个。存货情况目前已推剩余120套，已推去化率87%；整盘剩余88套，整盘去化率80%。客户构成以城区地缘性客群为主，吸引周边县城想进城客群。客户以私营业主、小老板、企业高管、国企职工为126、主。定位：该项目定位为刚需、刚改，107-143 为主力户型面积段，158、182 全盘仅72户，客户偏向于性价比较高的 紧凑型三室、四室。总价及客户分析：25F高层毛坯（128）总价约192万元，该项目主要客户来源于临沂市及周边县城改善自住客户为主。客户对户型实用性要求高，更注重房屋总价及性价比。竞品A：璟宸府（儒辰）151六、产品策划 案例分析-案例三竞品B：中南林樾立面：古典材质：真石漆、基座石材中南林樾（改善型）占地面积120亩容积率2.5总建面25万绿化率35%建筑类型叠拼（毛坯）：6F 3栋多层（毛坯）：7F 2栋；8F 2栋；小高（毛坯）：10F 4栋；中高（精装）(下面3层底商127、）：15F 1栋；17F 1栋；高层（精装）(下面3层底商）：24F 2栋；26F 6栋；总户数1046物业中南物业车位配比1：1.2地价1383万/亩（2019-05获取）产品叠拼；160-182三房两卫（统一户型）；学区临沂六中太原路校区（九年一贯制）销售情况2019年11月29日开盘，首推222套7-10 F小高层（毛坯），顶楼实收均价22652元/、一楼实收均价24809元/、标准层均价21866元/，开盘送一个车位（仅限11月底），当天去化73%；12月28日加推258套高层（精装标准1600元/）均价16500元/，当天去化43%；2020年4月18日加推156套高层（精装标准16128、00元/），均价17100元/，当天去化83%。6月13加推高层88套，中高层108套，高层精装均价17500元/,中高层精装19500元/，当天去化60%。后期多次加推，各业态售价：24-26F高层精装16000-17500元/，15-17F中高精装17500-19000元/，7-10F小高层毛坯标准层22000元/，叠拼下叠33000元/（负一4000元/）、中叠28000元/，上叠29000元/，车位未售。（高层、中高精装标准1600元/，对外输出2000元/）存货情况目前已推剩余0套，已推去化率100%；整盘剩余56套，整盘去化率95%。客户构成以城区地缘性客群为主，吸引周边县城想进城129、客群。客户以私营业主、小老板、企业高管、国企职工为主。160-182统一户型定位：该项目定位为改善型项目，160-172 为主力面积段，182 全盘仅36户，主要针对要求改善型大户型的客户。总价及客户分析：7F-10F毛坯产品（160）总价约350万元，该项目主要客户来源于临沂市及周边县城有钱人，以改善自住为主。客户对价格敏感度低，注重户型区位舒适度。152六、产品策划 案例分析-案例三竞品C：金泰锦府立面：古典材质：真石漆、基座石材金泰锦府竞品记录占地面积122亩容积率2.5总建面30万绿化率35%建筑类型2 2栋高层（24F/33F24F/33F）、4 4栋17+117+1层的中高层、4 130、4栋10+110+1层的电梯洋房和8 8栋6+16+1层的花园洋房。其中24F/33F24F/33F高层各1 1栋，户型建筑面积约168168，四室两厅两卫;17+1;17+1小高层，户型建筑面积约180180，3+13+1室两厅两卫；6+16+1花园洋房、10+110+1电梯洋房，标准层户型建筑面积约214214，4+14+1室两厅两卫。总户数840物业当地物业车位配比1：1.2地价830产品标准层168-214四室两厅两卫为主学区临沂二小名坡校区、临沂十二中学、临沂第一中学（需考）销售情况暂未开盘存货情况840套客户构成项目定位：改善户型面积：均在168 平以上，较方正。180 及214 131、采用宽厅设计。153六、产品策划 案例分析-案例三目标地块位于临沂市北城新区一期政治商务核心区，周边配套完善，交通便捷，该区位土地稀缺，客户认可程度高，土地价值极高。地块东侧是城市主干道孝河路，南侧为成都路，北侧为武汉路，西侧为蒙山路，路网发达，交通便捷（3）地块研究 区位及交通分析四至路网临沂市全 国山东省山东上位规划154六、产品策划 案例分析-案例三 教育：2020年划片学区为临沂一小岔河小学、临沂市十二中北校区，片区内排名前50%，全市排名前20%（北城新区教育资源全市领先）。商业：地块在北城核心商圈，两公里内有万达广场、齐鲁园广场、红星国际广场、鲁商中心；医疗：地块距离临沂市人民医院132、（三甲）4KM,10分钟车程，距离兰山区人民医院1KM,车程3分钟，医疗便利。配套及现状分析板块内教育配套现状【小学】24所；第一梯队：朴园小学、杏园小学、临沂三小金盾小学（周边小区已全建成，学区内无可出让土地）第二梯队：临沂一小三河口小学、临沂二小沂龙湾小学、临沂一小岔河小学、北城小学、西郊实验学校柳青苑小学、齐鲁园小学、临沂四小朱夏小学、临沂二小南京路校区、临沂十二中冠山路校区（九）、临沂四小沂山路校区、临沂十一中太原路校区（九）、临沂九中南昌路校区（九）、临沂三小南坊小学、临沂六中太原路校区（九）、临沂二中名坡小学、临沂一小西安路校区、朴园小学温凉河路校区、朴园小学长沙路校区第三梯队：北133、城小学杏花校区、沂河实验古城小学、临沂四中沂河小学【初中】10所;第一梯队：临沂三十五中、临沂六中北校区（临沂三十四中）（周边小区已全建成，学区内无可出让土地）第二梯队：实验中学北校区、临沂十二中北校区、临沂十六中、临沂十中武汉路校区、临沂九中南昌路校区（九）、临沂十二中冠山路校区（九）、临沂十一中太原路校区（九）、临沂六中太原路校区（九）配套分析155六、产品策划 案例分析-案例三目标地块周边，城市面貌较好，地块内部较平整，无不利因素，适合开发。156六、产品策划 案例分析-案例三（4）项目定位结论：刚改改善为主，投资为辅 从客户分析：以刚改+改善为主，投资为辅 客户来源：兰山老城区和北城新134、区中高端刚改、改善客户及有钱人投资为主；客户职业：企事业单位高管、个企老板及公司中高层领导；从去化面积分析、板块内竞品去化分析 四房为主流产品，面积段为140左右四房产品为主；120-140以上产品去化速度较快，客户认可度较高；180-200m左右四室产品，为高端改善人群的热销品；土地资源禀赋决定客户定位：区位：位于临沂北城新区一期成熟居住区，交通便利；配套：周边怡景丽家、银座、红星国际广场等多个商超，配套较为齐全；教育：实验一小岔河分校，临沂十二中，教育配套优越；157六、产品策划 案例分析-案例三3、设计条件研读规划设计指标：（一）项目总用地面积176.55亩，（二）总建筑面积约37.02135、万，（三）规划条件三规核查结果（土规、城规、控规）：符合1.容积率：2.52.建筑高度：80米3.商住比：1:94.建筑密度：30%5.绿地率：35%6.车位配比：住宅：1.2车位/户，车位地上地下要求：地上车位310个，地下车位2007个7.人防要求：地上总建面7%8.配套公建：该地块需设置一所15班的幼儿园，用地面积不小于10299，建筑面积不小于6133.5。9.特殊要求：该地块内人工水系保证与东西相邻地块贯通并符合北城新区一期水系规划要求，水渠可改道、可改暗渠。临沂居家养老中心项目蒙河路成都路孝河路地块内水渠158六、产品策划 案例分析-案例三研读设计条件：地块的容积率2.5，根据当地136、规范可以做大高层加多层产品满足容积率要求。地块允许配置商业，但有最大面积要求，只有商业做足10%面积才可满容。建筑限高80米，最高只可做到26层。住宅车位配比是1.2车位/1户，地上不高于10%。绿地率：35%，建筑密度：30%，均有明确要求，应严格遵守。注：（绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）（建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)）该地块需设置一所幼儿园，且有用地面积和建筑面积要求。该地块内人工水系保证与东西相邻地块贯通并符合北城新区一期水系规划要求，水渠可改道、可改暗渠。159六、产品策划 案例分析-案例三通过气137、候条件的分析，项目定位的分析以及设计条件的研读，最终区域版规划方案选用区域户型产品鲁-YJ125&125(T4-27X)、鲁-YJ160-11、鲁-YJ140&140(T4-27X)、鲁-YJ190-5和叠拼D180以及商墅。投资定案版总图DP180 6FYJ160-11 9FYJ140 27FYJ190-5 9F/25FYJ125 27FYJ160-11 25F商 墅160六、产品策划 案例分析-案例三（1）成本测算：通过成本测算，区域版方案符合集团投资拿地利润率要求。后期区域和设计院通过不同的方案对比，以及有利条件的争取，从而使货值较定案版提高。10层以下洋房较高层至少溢价3500元/，叠138、拼至少溢价9300元/，沿街布置3层沿街商铺。货值51.85亿4、利润率评估区域版方案一161六、产品策划 案例分析-案例三区域版方案二方案二：在方案一的基础上，将7千平米二层和三层的商业调整为高溢价的3层商墅产品，商业部分直接溢价2300万。货值达到52.09亿162六、产品策划 案例分析-案例三有溢价储藏：向下挖金，多做储藏间当地喜好储藏间，利用无法布置车位的部分和夹层设置储藏室，面积6518，（6000元/），实现溢价3910万。163六、产品策划 案例分析-案例三方案三：洋房通过顶层增加退台，复式增加储藏室等手法增加货值8800万，方案货值达到52.97亿。方案三（增加退台+地下储藏）139、164六、产品策划 案例分析-案例三经过货值及利润的分析，最终签批版方案的产品由鲁-YJ125&125(T4-27X)、鲁-YJ160-11、鲁-YJ140&140(T4-27X)、鲁-YJ190-5和叠拼D180以及商墅，升级为鲁Q-YJ160&140(26F)、鲁Q-YJ180(10F/25F)、鲁Q-YJ260(8F/25F)、5和叠拼鲁Q-D180(4F/6F)以及商墅。165六、产品策划 案例分析-案例三（1）建筑外立面：由于项目位于临沂北城新区一期和二期交界位置，一期目前已无在售楼盘，二期改善产品以儒辰璟宸府、金泰锦府和中南林樾为代表。通过品牌、地段、交通、配套、物业等多维度分析，140、我司项目均优于竞品或者持平，在片区内拥有较强的竞争力，同时政府要求沿街公建化现代风格立面，因此项目产品外立面的选用了集团标准云系立面风格。5、产品适配166南立面六、产品策划 案例分析-案例三北立面167六、产品策划 案例分析-案例三综合楼当地高端楼盘产品力出众，我司之前项目虽去化较好，但未确立产品力标杆地位，产品溢价力有待提升。因此本地块建议综合楼立面采用集团最新标准云系立面，提升展示效果，实现产品溢价。168六、产品策划 案例分析-案例三云系：更专注人文关怀，强调智慧生活服务。（2）室内装修 综合楼室内装修接待区沙盘区洽谈区品牌墙综合楼总平面布置图169六、产品策划 案例分析-案例三140141、户型：琉森湖畔家私的选择需符合“安全、健康、适用、经济、美观、耐久“六要素。住宅室内装修170六、产品策划 案例分析-案例三（3）园林景观匹配项目定位和建筑现代化的设计风格，打造现代简约的园林风格，场景设计完善，功能丰富。展示区利于综合楼的位置着重打造前场，景观与综合楼立面、主入口水景、雕塑小品相呼应，打开展示面，提升项目品质。货量区设置三大主轴、一大健康活力慢跑环线、三大核心空间和六处乐活花园，提供丰富多样的空间，打造自然温馨的氛围，打造出丰富的有地方特性的生活花园。展示区本项目定位是高端的改善客户和外地的投资客户，其更注重展示区的体验、品质及健康。展示区功能171六、产品策划 案例分析-案142、例三 货量区货量区设置三大主轴、一大健康活力慢跑环线、三大核心空间和六处乐活花园，提供丰富多样的空间，打造自然温馨的氛围，打造出丰富的有地方特性的生活花园。景观分析横向景观轴纵向景观轴景观节点景观节点景观节点景观节点景观节点景观节点景观节点货量景观参考172六、产品策划 案例分析-案例三产品选择：鲁Q-YJ160&140(26F)、鲁Q-YJ180(10F/25F)、鲁Q-YJ260(8F/25F)、和叠拼鲁Q-D180(4F/6F)以及商墅。6.效果图总平面图鸟瞰图1737一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、143、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引174七、展示区策划 前言如果营销是一场战役，那么展示区就是战场！好的展示区会“说话”，会让销售中心、体验空间、看房通道等都变成“体验式的销售工具”。展示区是真实的生活范本，可以让消费者从一个样板区中体验到未来整个楼盘的生活氛围和生活方式，也实现开发商在规划、建设中的消费引导意图。1757.1展 示 区 选 址 原 则7.2展 示 区 设 置 要 求7.3销 售 中 心 设 置 要 求展 示 区策划+7.4体 验 空 间 设 置 要 求7.5参 观 动 线 设 置 要 求176七、展示区策划 7.1 展示区选址144、原则7.1.1 交通可达性原则1、应充分考虑人流来向。尽量靠近人流来向流线需转弯，不够便利背离人流来向且需转弯，交通不便背向人流来向，昭示性差2、应靠近城市道路,满足客户停车需求，同时应关注周边道路建设、交通、开口、分隔带建设情况及场地与市政路竖向关系等。综合楼市政路坡度5%展示区与市政路高差合适，坡度以5%以内为宜靠近人流来向，需掉头，交通流线较短虽更靠近人流来向，需掉头，交通流线较长靠近人流来向，但处于禁开口路段，停车不便禁止开口路段靠近人流来向，避开禁开口路段，停车便利禁止开口路段177七、展示区策划 7.1 展示区选址原则7.1.2 形象昭示性原则1.合理利用周边配套及景观资源，如江河145、湖泊、公园、大型游乐场、学校、商业中心及大型公建等；避让周边不利因素，如墓园、殡仪馆、加油站、大型垃圾中转站、大型变电站等。2.结合项目规划布局，打造仪式感强烈的展示空间。如中轴对称式布局，展示区宜设置于中轴主要景观节点。3.需预留大型广场或绿地的项目，展示区宜结合广场或绿地统一设置。结合规划预留广场或绿地进行统一设计规划预留开放绿化结合规划方案，形成仪式感强的中轴布局178七、展示区策划 7.1 展示区选址原则7.1.3 快速开发原则1.应考虑国土分证问题，展示区宜设置在同一个地证用地内。2.应尽量选择净地建设，避让影响展示区建设的不利现状因素，如拆改时间不可控的现状建筑及设施（如钉子户、电146、塔、市政管线等）、保护性林木、巨大的弃置土坡或石头山、不良地质、泄洪通道等。钉子户高压电塔保护性林木泄洪通道石头山1797.1展 示 区 选 址 原 则7.2展 示 区 设 置 要 求7.3销 售 中 心 设 置 要 求展 示 区策划+7.4体 验 空 间 设 置 要 求7.5参 观 动 线 设 置 要 求180七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.1 实景展示区1.原则上所有项目均应设置展示区，且应优先选择在项目现场设置实景展示区。若存在特殊原因无法在现场设置，应综合各项成本测算，一事一议呈报集团审批。2.若存在特殊原因无法在现场设置实景展示区，应综合各项成本测算，一事一议呈报集团审147、批。区域版展示区集团版展示区展示区二次展示签批版区域版：满铺三层地库，预售条件正负零，区域版申请在红线外设置临时展示区，总费用950万。集团版：在现场设置展示区，需代建道路，开盘时间较区域版晚81天，财务成本2725万，共计成本3002万。签批版：同意在红线外设置临时展示区，通过缩小售楼部规模，优化售楼部及板房成本，最终成本287万。181七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.2 展示区规模原则上展示区规模应与项目体量、定位相匹配。通过综合评估项目体量、售价、总货值、竞品、成本控制、施工进度等因素后确定展示区规模。展示区规模过小，无后场、展示效果不佳展示区规模过大，有成本浪费嫌疑展示区148、规模与项目体量匹配182七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.2 展示区规模综合评估项目售价、总货值、竞品、成本控制、施工进度等因素后确定展示区规模。集团版-主席签批展示区区域版展示区区域版：综合楼为配套性质，布置于景观中心位置，展示区后场做2千人工湖，动线过长，展示区面积11000 。集团版：售价仅7000元/，控制展示区面积至8000 ，取消人工湖，做小U街增强仪式感，同时后场充分利用日照，控制大户型与售楼部的距离，动线紧凑。183七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.3 展示区范围展示区范围划定应科学合理：1.展示区不宜包含地下室。2.原则上展示区需设置后场。3.不宜包含149、过多需恢复原功能的用地。展示区范围内有地下室，展示区施工周期加长，增加施工难度，同时可能会影响项目开盘节点。展示区占用红线外用地过大，若后期需要复原，会产生较大成本浪费。展示区范围避让地下室，展示区施工周期不受地下室施工影响。展示区占用红线外用地少，后期复原成本低、浪费小。184七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.4 宜充分利用现状及现存的设备设施，节约展示区建设成本。1.充分利用红线内现状设备设施，发挥其功能效用，从而节约建设成本。如景观步道、栈道、绿地及现状供水供电设施等。2.充分考虑区域内部资源调配，使其他项目已撤场设备设施实现再次复用。如各种家私家电、景观饰品、变配电设备等。150、LED屏幕桌椅垃圾桶小雕塑花箱成品挂件形象成品岗亭花草牌道旗185七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.5 应前置交圈园林景观专业，研判规划设计合理性，同时关注景观的永临结合，尽量不拆改，不浪费。1.公建配套、道路、车位、登高面、住宅出入口、车库出入口及花园围栏等是否满足园林景观设计要求。2.展示区前后场尺度是否满足园林景观设计要求。3.展示区场地竖向设计是否满足园林景观设计要求。规划与景观专业交圈不足，规划方案展示区前场设置车位及消防车道，但景观设计方案与规划设计方案未充分结合，景墙、水景、门楼等景观要素没有做到永临结合，同时展示区停车设置于规划市政路上，后期需还原，存在成本浪费。停151、车场位于规划市政路上，后期需还原功能景观方案与规划方案严重不符，拆改多186七、展示区策划 7.2 展示区设置要求7.2.6 应把货量区施工组织对展示区的影响减至最小。1.施工通道不应与参观通道交叉，影响客户参观感受。2.塔吊施工半径尽量避开展示区范围，保证客户参观安全。3.货料堆场应有效遮蔽，避免影响客户展示区参观感受。塔吊为展示区参观的购房者带来的心理压力较大，且存在一定的安全风险，塔吊施工半径不宜进入展示区范围。施工通道灰尘大，道路脏、且车辆频繁，不宜与参观通道交叉。货料堆场杂乱，观感差，应有效遮蔽。1877.1展 示 区 选 址 原 则7.2展 示 区 设 置 要 求7.3销 售 中 152、心 设 置 要 求展 示 区策划+7.4体 验 空 间 设 置 要 求7.5参 观 动 线 设 置 要 求188七、展示区策划 7.3 销售中心设置要求模块组合基础模块7.3.1 标准综合楼1.集团标准：以模块化形式建立标准，项目可根据项目报建性质、用地情况、体验空间要求等情况进行模块拼接组合。2.区域标准：区域根据当地对商业、物业等不同建筑类型计容计产的限高要求指定大区标准。189模块A（综合楼）模块B（商铺）模块C（社区入口）综合楼拼接封装3：独立型(479.56)（模块A1）综合楼拼接封装2：正入型+商铺(单层屋顶上置板房）(479.56)（模块A1+B1+B2）综合楼拼接封装1：侧入型153、+商铺+社区入口(单层屋顶上置板房）(598.69)（模块A2+B1+B2+C）七、展示区策划 7.3 销售中心设置要求1.销售中心立面风格：星系3.0、府系3.0、云系1.0、天系1.02.销售中心室内装修风格：十里春风、星运、北辰极光、摩登艺术、凡尔赛之境、翘楚棠、春江月、凤愿府邸3.展示区园林景观风格星系、府系、云系、天系备注：销售中心立面及装修风格方案的发布与更新以博意设计院为准，展示区园林景观风格方案的发布与更新以顺茵园林为准，如有疑问可征询。7.3.2 销售中心风格星系3.0府系3.0天系1.0云系1.0190七、展示区策划 7.3 销售中心设置要求1.优先选用商业设置销售中心 视154、商铺销售的难易程度，优先考虑整体销售，避免浪费装修。若整体销售存在困难，可分拆单铺销售，需二次拆改，存在成本增加及浪费情况。7.3.3 销售中心性质191大商铺小单铺小单铺小单铺七、展示区策划 7.3 销售中心设置要求2、慎用幼儿园做销售中心，当选用配套尤其是幼儿园设置销售中心时，应重点关注：前期投入：体量是否匹配售楼部需求，是否存在体量过大，远超常规需求的情况。成本浪费：外立面、层高、装修、园林、临建板房等是否满足验收及使用要求，是否存在标准过高或二次拆改造成成本浪费的情况。交付时间：到期交付后是否存在后期无销售中心可用的风险。集团签批版区域版区域版：项目无商业指标，区域版利用幼儿园设置售楼155、部，面积较大、且但幼儿园交付时间不可控，同时后期需要拆改，以满足幼儿园交付需要，存在浪费。集团版：利用普通小区配套设置售楼部，面积小但满足售楼要求、交付时间可控，后期无需改造即可交付使用。配套做售楼部屋顶做实体板房幼儿园做售楼部室内做临建板房1927.1展 示 区 选 址 原 则7.2展 示 区 设 置 要 求7.3销 售 中 心 设 置 要 求展 示 区策划+7.4体 验 空 间 设 置 要 求7.5参 观 动 线 设 置 要 求193七、展示区策划 7.4 体验空间设置要求7.4.1 体验空间基本要求原则上所有项目均应设体验空间，装修交付项目应设交付板房，且应重点考虑货板一致。7.4.2 156、体验空间设置优先度1.原则上洋房体验空间设置优先度为：屋顶实体低多层实体高层实体临建。体验空间的设置形式应结合预售条件，政府审批要求、客户参观感受、开盘时间及综合成本测算等因素综合研判。2.当屋顶不足以放下所有体验空间时，主力户型体验空间优先设置于屋顶，其余体验空间可设置于实体楼内。3.屋顶体验空间优先采用住宅性质，其次商业，最后配套。4.别墅、叠拼及其他复式楼产品应考虑于实体楼栋内设置体验空间。194七、展示区策划 7.4 体验空间设置要求区域版：设3个屋顶板房，在24F实体楼栋内设置2个实体板房。集团版：预售条件为正负零，将5个板房全部设置于商业屋顶，参观动线较短，感受佳，亦可实现快速开盘157、，提高项目运营效率。区域版展示区结论：体验空间的设置形式应结合预售条件，政府审批要求、开盘时间及综合成本测算等因素综合研判。集团签批版展示区195七、展示区策划 7.4 体验空间设置要求7.4.3 体验空间位置应科学合理1.应充分考虑对景观资源的利用，如展示区景观、公园、江河湖泊、大型游乐场等；同时应充分考虑对不利因素的避让，如墓园、殡仪馆、大型垃圾转运站、大型变电站等。原则上体验空间应设置于首个标准层，若周边有景观资源，在不影响开盘的情况下，体验空间宜设置于观景楼层。2.体验空间位置应紧凑合理，减少开工面积，同时避免过度分散，影响参观体验。把板房设置于观景楼层，充分利用景观资源板房楼层低，对158、外部景观利用不充分体验空间紧凑，开工面积小，参观感受佳体验空间分散，开工面积大，参观流线长，感受差1967.1展 示 区 选 址 原 则7.2展 示 区 设 置 要 求7.3销 售 中 心 设 置 要 求展 示 区策划+7.4体 验 空 间 设 置 要 求7.5参 观 动 线 设 置 要 求197七、展示区策划 7.5 参观动线设置要求7.5.1 参观动线应具有仪式感，同时紧凑、简捷、明确并形成环路高品质的参观动线线并是不单纯制造一条连接通道，而是感染客户的重要媒介，让客户在行走过程中逐步被打动，通过沿途场景使客户在行动中潜移默化地加深项目形象的概念，从而激发他们的购买欲望。展示区的参观动线大159、致如上图所示，一般展示区打造的重点会放在销售中心前后场与体验空间，但作为一个完整参观动线，其余部分的打造也不应该忽略，因为往往细节的感染力，会更易打动客户。引导区入口区售楼部看房通道体验空间洽谈、签约198七、展示区策划 7.5 参观动线设置要求1.引导区通过特定的场景让客户感知“已到达本项目”，形成超出周边区域品质的领域感，并传达给客户，通常设置空地毯、花箱、树阵、道旗等，直接而明确地将可客户引导至展示区入口。2.入口区是给客户传达项目格调并形成项目高品质的第一印象，重点是精神堡垒的设计。3.从入口区到销售中心，是整个展示区的重点打造区域，通过优秀的造景及灯光设计，提升项目形象及仪式感，让客160、户享有备受尊崇的体验。4.从销售中心到体验空间，是客户对未来生活体验的第一感受，参观动线应结合项目后场景观、公区、体验空间打造一个所见即所得的体验场景，同时，动线应紧凑、简捷，明确同时避免走回头路。动线分析199营销导视分析照明分析功能分析七、展示区策划 7.5 参观动线设置要求展示区是项目品质与形象的重要展示窗口，而入口区域又是展示区留给人们的第一印象，是展示区与外界的过渡空间，具有引导、标识、通行等功能。把展示区的参观流线与归家流线结合，既能提升客户归家体验，也能控制项目建设成本及物业管理成本。参观动线需重点关注以下几点：1.销售中心与归家门楼及车库出入口整体设计，展示动线与归家动线结合，161、提升项目调性及客户尊贵感。2.展示区后场与小区入口公共绿地相结合，提升项目品质及归家体验感。3.展示区元素应尽量永临结合，少拆少改，深度还原展示即交付的真实体验。7.5.2 参观动线宜与归家动线相结合，为客户提供尊贵的归家体验人行大门车库出入口销售中心展示区前场集团标准综合楼（销售中心模块+社区出入口模块）2008一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引2018.1规 划 布 局 模 式8.2住 宅 降 本 溢 价 措 施8.3公 162、建 配 套 降 本 溢 价 措 施货 量 区策划+8.4道 路 交 通 降 本 溢 价 措 施8.5绿 地 景 观 降 本 溢 价 措 施202八、货量区策划 8.1 规划布局模式8.1.1 大围合布局一般适用于西南及东南对建筑朝向要求不高的地区。特点：建筑物沿用地红线周边布置，围合形成集中大型中心景观。优点：建筑楼栋间距大，中心景观阔绰，易于打造园林景观卖点，朝向景观一侧的户型可以溢价。缺点：部分住宅朝向较差，且临路的户数增加。203八、货量区策划 8.1 规划布局模式8.1.2 高低配布局适用于低层产品有需求且溢价高的地区。特点：高层住宅与低层住宅各自呈组团搭配布置，功能分区明确。优点：低163、层住宅品质高可溢价，提高项目货值，高层洋房视线遮挡少，视野开阔。缺点：高层住宅用地狭长影响地库停车效率，导致地库成本有一定的增加。同时因低层产品占用较多用地，导致难以打造集中公共景观空间，小区整体环境品质受一定影响，存在高总价产品去化风险。204八、货量区策划 8.1 规划布局模式8.1.3 行列式布局各地区均可适用，尤其日照要求较高的北方地区。特点：建筑平行或错落有序布置。优点：均好性及序列感强。住宅之间保持必要的间距，使住宅都具有好的朝向和景观；利于打造礼序空间。缺点：建筑组合稍显单调，有兵营式布局的错觉。2058.1规 划 布 局 模 式8.2住 宅 降 本 溢 价 措 施8.3公 建 164、配 套 降 本 溢 价 措 施货 量 区策划+8.4道 路 交 通 降 本 溢 价 措 施8.5绿 地 景 观 降 本 溢 价 措 施206八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施8.2.1 综合措施1.充分利用外围空间，不浪费土地，不浪费间距，不浪费日照。2.有利于快速开盘，并符合“小步快跑、以销定产”的分期开发要求。3.住宅朝向应符合地域气候特征，并综合考虑地下车库停车效率。4.充分利用有利条件，对于周边存在不利条件的地方，要选用小面积段、总价低的产品，同时进行视线避让，采取措施弱化不利因素。5.规划布局应避免住宅相互对视，同时还需考虑和尊重当地风俗及风水等因素（如广东潮汕地区要求大门必须165、正南向）。2078.2.2 降本措施1.应考虑地质对基础成本的影响，低洼区或地质条件好的区域，尽量布置高层住宅（具体位置、总高度设计，宜提前和结构专业人员共同确定，避免出现结构高度超限），高地或地质条件不好的区域尽量布置低层住宅，降低基础成本。2.在不影响货值与去化的情况下，尽量减少楼栋数量，减少基础成本。3.主体建筑物（特别是高层）避开溶洞、河塘、暗浜等不良地质区域。4.根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础处理费用较高的位置。5.地块内已有的桩基要充分利用（特别是已打桩项目的调规）。6.无特殊规定的，住宅层高全部采用3米层高（大平层3.15米）。7.尽量减少楼型，提高模板复用率。166、8.原则上不做首层架空，保证塑模模板与标准层一致，提高模板复用率且提高可售比。9.沿用地周边布置的楼栋与商业或配套用房的关系，首选脱开布置，次选拼接，最后选搭接，避免影响首层塑模模板。10.住宅首层入户大堂固化，提高非标准模板复用率。11.研判各栋建筑物高度的合理性（注意80米的抗震等级分界），并避免不经济层数的出现，如12层、13层、19层等。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施208案例：阜阳碧桂园颍州府项目，作为阜阳颍州区首盘，颍州府位于城南片区，属于政务新区，城市面貌较老城好，周边配套完善。板块在售项目较多，高层主力价格区间在5600-6800，颍州府开盘后溢价明显，品牌落地非常成167、功。8.2.3 溢价措施1.品牌溢价依托公司品牌知名度，项目选址好的区位、完善的配套、合理的定位，完美的展示，来实现产品的溢价。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施2092.业态溢价了解当地客群喜好，结合地块容积率条件合理搭配业态，提高项目货值。区域高低配版-签批版叠拼叠拼纯洋房对比版案例：湖南某项目，区域根据市场调研，发现当地叠墅产品稀缺，存在溢价空间，且根据区域多个项目的销售情况，T2板式产品较T4版产品的溢价有限，仅100元/左右，申请高低配，最终叠拼产品销售实现溢价3000元/。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施210陕西省某项目E1地块-去化表户型层数面积段及户型房间数签约168、均价规划总套数已推套数已去化套数已推去化率整体去化率去化时间YJ125T-518125（三房）15315818818818100%100%6个月YJ140T-618143（四房）15452246324632463100%100%6个月陕-YJ125&10533127/107（四房/三房）12350137213721372100%100%6个月3.层数溢价调研当地市场，看是否有层数溢价。案例：陕西某项目，相对于大高层产品，11层及11层以下产品可溢价4000元/m2，18层产品可溢价3000元/m2，通过多方案对比，采用18层搭配33层大高层方案货值最高，布局也最合理，最终销售去化良好且实现层数169、溢价。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施2114.产品选型溢价通过选择高溢价产品提升项目溢价。案例：广东某项目，根据竞品调研18层T2产品较大高层T3/T4产品可溢价1000元/，通过对区域版进行优化，充分利用外围空间，可增加约2万T2产品，提升项目货值约2000万元。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施区域版集团版-签批版2125.利用有利条件溢价案例1：通过产品选型，最大化利用景观资源。湖南某项目地块东侧紧邻河流，结合项目特点，前置研发L型产品，充分利用江景，最大化一线看江户数，提升增值溢价（一线沿江户型溢价1000-1500元/，且去化良好）。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢170、价措施213案例2：通过调整规划布局增加一线江景户数，提升项目溢价。湖南某项目地块东侧紧邻河流，东南向看江景，西南侧为城市人流方向。区域版：在地块西侧端头做独立综合楼打造展示区，牺牲部分江景。集团版：1、充分利用江景资源，一线江景户数多78户；2、T2产品增加（6个单元增加到8个单元）；3、展示区后场空间增大。(一线江景溢价5%，且去化流速快。)八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施资江资江区域版集团版-签批版5.利用有利条件溢价214案例3：通过细节优化，调整T4工字型户型局部拼接角度，户型更通透无遮挡，正向看江景。预计售价：普通住宅均价6400元/（精装）看大花园不临江均价6800元/（171、精装）一线临江且可看花园均价7300元/（精装）八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施局部转换拼接角度滃江5.利用有利条件溢价2156.产品增值溢价八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施2166.产品增值溢价八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施2177.其他增值溢价 别墅私家花园在满足绿地率的前提下尽量做大，提高产品溢价。政策允许的情况下，洋房首层也应设置私家花园，并尽量做大提高产品溢价。利用商铺或者公建配套设置必要的生活配套设施，提高业主生活的便利性。空间布局结合项目定位形成完整、均衡、有主题的规划结构，注重空间景观轴线和仪式感的打造。规划建筑拼接方式、扭转角度、建筑高度应成组布局并172、体现韵律感、节奏感、序列感，天际线丰富优美，增加项目营销卖点。八、货量区策划 8.2 住宅降本溢价措施2188.1规 划 布 局 模 式8.2住 宅 降 本 溢 价 措 施8.3公 建 配 套 降 本 溢 价 措 施货 量 区策划+8.4道 路 交 通 降 本 溢 价 措 施8.5绿 地 景 观 降 本 溢 价 措 施219八、货量区策划 8.3 公建配套降本溢价措施8.3.1 综合措施1.公建以及市政配套设施如：学校、物管用房、物业综合服务用房、电房、垃圾收集点、泵房等应在方便使用的前提下，尽量减少对住户的干扰，应将对可售物业的不利影响降到最低。2.对于电房、垃圾收集点、车库出入口等配套设施173、可结合设置。3.公共配套设施（不可售）不应占用商业价值高的地段。4.公建的选址和交通组织应合理，应充分考虑分期交付使用的可能性。2208.3.2 降本措施1.一般情况下公建配套应按设计条件最低要求配置，不得超配，降低成本。具体配置要求需仔细研究当地规范，通过合理规划减少配置面积。案例：东莞1000户以上的小区配建的公建比1000户以下的小区多1500，规模适宜的项目在规划时应将总户数控制在1000户以下。2.人防面积按设计条件要求配置，不得超配，应优先选在易掩埋地段，并综合考虑掩埋、开发时序及人防交付要求综合确定选址。对于人防面积配置要求需仔细研究当地规范，通过合理设计减少配置面积。案例：大良174、钻石湾项目适当调整场地标高，使别墅地下室的埋深不超过3米，人防面积可按较低标准（按总建筑面积的2%）计算，可减少人 防面积8806。八、货量区策划 8.3 公建配套降本溢价措施2218.3.3 溢价措施1.商业选址结合出入口和主要人流方向设置，便于商铺使用，提升溢价。2.商业形态尽量规整，并尽量与住宅脱开，不能脱开的要考虑柱网的影响，保证产品力。3.沿街商铺的进深不宜过大（一般不超过12米），铺位面积段适宜，利于去化。4.商铺前要留有地面停车的空间，保证商铺使用的便利性。5.提高商铺前广场的昭示性，并避免绿化遮蔽。八、货量区策划 8.3 公建配套降本溢价措施2228.1规 划 布 局 模 式8175、.2住 宅 降 本 溢 价 措 施8.3公 建 配 套 降 本 溢 价 措 施货 量 区策划+8.4道 路 交 通 降 本 溢 价 措 施8.5绿 地 景 观 降 本 溢 价 措 施2238.4.1 降本措施1.小区出入口个数应根据项目规模合理设置，原则上只设置两个日常使用出入口（车行+人行），其中一个设为形象主出入口，且车行人行应合并以方便物业管理。2.应按地面停车、架空停车（停车楼）、半地下车库、地下一层车库、地下一层机械停车、地下负二层车库的先后顺序综合各方面因素考虑选择最优停车方式。3.地库范围应考虑提高停车效率，尽量规整，车库范围线和塔楼之间不应出现无效空间，优先满足大户型停车需求。176、4.集约使用道路用地，消防道路尽量平直，将道路用地比例降到最低，避免无效、利用率低（如单边停车）的道路。5.车库顶板的消防通道尽量争取不做覆土，降低成本。6.地面停车率（地面停车比）指标原则上应用足。7.停车位原则上不能超配。8.争取有利的计算规则（微型车位及子母车位），尽量减少地库面积。9.充分利用地库上抬的条件，但具体地库选址及竖向要结合勘探资料综合测算确定。八、货量区策划 8.4 道路交通降本溢价措施2248.4.2 溢价措施1.可根据项目要求设置门楼，提升小区品质。2.结合小区绿化打造具有良好仪式感、安全感与私密感的归家动线，提升居住体验。3.结合园区内消防通道设置平顺的跑步环道，打造177、健康的居住环境。4.地面车位及非机动车位尽量沿外围停放，实现全部或者局部人行、车行流线不干绕，提供安全的居住环境。5.注意不同业态间的交通组织，避免相互干扰，特别是高低配项目中墅类产品尽量有独立的出入口及自成系统的交通流线，避免洋房区车辆穿行。6.地库出入口尽量结合小区出入口(应采用集团标准门禁)设置，减少对住户的干扰，提供更安全舒适的归家动线。7.有条件的项目尽量做架空阳光车库，顶板做绿化，提供更安全的居住环境和更舒适的停车体验。八、货量区策划 8.4 道路交通降本溢价措施2258.1规 划 布 局 模 式8.2住 宅 降 本 溢 价 措 施8.3公 建 配 套 降 本 溢 价 措 施货 量178、 区策划+8.4道 路 交 通 降 本 溢 价 措 施8.5绿 地 景 观 降 本 溢 价 措 施226八、货量区策划 8.5 绿地景观降本溢价措施8.5.1 降本措施1.车库覆土厚度依据当地最低限度设计，原则上不得随意加厚。2.绿地率不足需采用屋顶绿化、架空绿化等方式时，需进行专项研究，重点关注成本控制。8.5.2 溢价措施1.应结合小区及组团出入口设置中心绿地，提升环境品质。2.空间布局应考虑集中绿化的打造，为不同年龄段人群提供活动场所，提升业主认同感。3.关注货量区对展示区景观的利用，提升项目货值。4.消防登高场地尽量重叠，减少对绿地景观的影响，同时结合活动场地做美化处理，提升居住体验。179、2279一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引228本章节针对标准化的前提下，通过对标市场，加强产品各空间的利用研究，在合法合规，前置沟通不影响项目原有进度的前提下，结合成本及风险可控因素，利用产品设计增值措施，提升产品竞争力。9.1 竖向设计9.2 地库设计9.3 地库溢价九、竖向设计、地库设计策划 前言2299.1竖 向 设 计9.2地 库 设 计9.3地 库 溢 价竖向设计、地库设计策划+9.4地 库 其 他 关 注 点23180、0九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计9.1.1 地库抬高1.地库在不计容的前提下尽量往上抬。2.应结合地勘，评估持力层标高、抗浮标高、市政管网排水接驳点标高等因素，对土方、车库基础、塔楼基础、抗浮、支护等成本进行综合测算对比选择最优竖向设计方案，关注成本控制。9.1.2 大高差项目处理方法1.原则上有高差处尽量采用放坡处理（视地价高低），分级分台处理高差，尽量增加自然放坡的可能性。局部优化竖向设计，慎用高度超过4米的挡墙，报审前需市政综合部挡墙专业会签确认；2.大高差项目，其地下室选址位置、层数、埋深设计，宜提前和结构专业人员共同确定，避免在回填区或高填方区设置底板。3.按产品对纵坡181、适应能力大小将产品分类，分地形选用，利用户型解决高差；4.分台或斜板车库处理场地高差。利用山地户型组合解决高差利用分台和斜板车库解决高差231九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计9.1.3 规划相关的土（石）方工程土（石）方工程（以下简称土方工程）是指场地移交给土建、市政、园建等施工单位前的工程，包括但不限于土石方开挖、回填、外购土、外运土、外购绿化土、高层基坑开挖回填、爆破、清淤等工程，主要包含开挖和回填两个环节。1.进行土方平衡多方案比选，避免大挖、大填，减少土方工程量；2.研判道路标高取值，对于山地项目、竖向高差大、土方量大的项目，结合当地气候特点，解读当地规范，找出周边城市道路182、标高最适宜接入点，必要时争取调整外部规划道路标高，尽量减少土方工程量；3.前置土方平衡测算，确保测算时原貌数据准确性，掌握项目整体挖填量，尽量内部平衡土方，减少土方外运外购；4.项目土方需外运或外购时，需综合考虑相邻项目的土方资源情况，综合施工调配，有效节约成本。若项目以挖方为主，可考虑以项目未开发地块或周边空置地块作为土方中转场，堆放满足回填要求的土，减少外运方量。若项目以填方为主，则基于以销定产原则，做好分期开发、施工策划，优先保障展示区和首开货量回填，后续开发期区可联动同城项目进行土方平衡，减少外购方量。232九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计5.充分利用红线外空地放坡（若有条183、件），减少土方外运成本。6.利用地形低洼处设计高层地下室，减少填方工程量。利用红线外空地放坡低洼处做地库233九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计9.1.4 规划相关基坑与边坡工程基坑工程是指开挖深度超过3m（含3m）的基坑（槽）的土方开挖、支护、降水工程。1.注意展示区与地库边线的距离，避免因展示区太靠近地库增加基坑支护成本。2.考虑边坡与地库边线的距离（2倍地下室高度范围内有边坡需整体考虑基坑和边坡）。3.地库轮廓尽量规整，减少地库基坑支护长度。4.考虑土地固有物、规划分期产生的支护成本。展示区与地库距离关系234九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计9.1.5 规划相关桩基184、工程当采用天然地基等浅基础不能满足建筑物对地基变形和强度要求时，可以利用下部坚硬土层或岩层作为基础的持力层而设计成深基础，其中较为常用的就是桩基础。1.产品布局综合考虑场地特征、地质条件等因素，结合单体桩基础多方案比对，选出最经济方案。如：低洼区、平地和地质条件好的区域，尽量布置高层住宅，高地、山地和地质条件不好的区域尽量布置低层、多层住宅。2.根据以销定产原则确定分期开发计划，避免超前施工导致的桩基工程成本浪费。3.岩溶地区的规划，宜提前和结构专业人员共同确定，主楼尽量避开大型溶洞发育位置。235九、竖向设计、地库设计策划 9.1 竖向设计9.1.6 规划相关排水设计1.收集地块周边排水情况185、，合理确定场地标高以满足排水要求，节省土方量。2.地势较低的地块，应综合考虑安全、进度、土石方工程量等因素，按效益最大化原则选择排水方式。3.填海、填湖项目，需根据地块周边水体历史洪水位来确定项目设计标高及小区竖向规划，尤其是江河流域属于排涝区的地块，对项目的土方量影响大。236九、竖向设计、地库设计策划 案例一项目现状地形：东北低，西南高，高差52米。841.00789.00（最低点）（最高点）地形分析签批版方案原方案别墅别墅高层高层方案优化：1、根据地勘，别墅布置于西侧地势较高处可以做天然基础；同时可以利用高差分台处理，别墅地库底板标高基本从西侧原始标高做起，土方挖方较做高层大大减少。2、186、东侧地势较低处利用高层地库可以消化地形高差，减少填方量。对比方案逻辑：地势高处布置低层产品，地势低处布置高层产品，更有利于土方内部平衡（内倒土方价格便宜），但基础 成本等需通过做对比方案测算以找出成本最优思路。对比的维度：土方成本、基础成本、护坡挡墙成本、支护成本等。案例一：地形条件的对比方案237九、竖向设计、地库设计策划 案例二18F34F34F别墅别墅34F34FYJ180-17F区域版集团版案例二：地质条件的对比方案1区域版：由于18F产品相对于34F产品有溢价，所以区域版使用大量18F产品，提升项目货值。集团版：由于地勘资料显示1、场地有溶洞，洞隙率为46.42%；2、持力层标高在1187、08-114之间，场地现状标高约在130米。故集团版洋房全部做大高层产品，减少基础成本。238九、竖向设计、地库设计策划 案例二区域版比集团版利润高2587.09万元，最终集团签批区域版方案。区域版VS集团版数据对比分类区域版（18F+30F）集团版（全30F）差值（万元）区域版-集团版备注高层住宅货值（万元）3422663376364629.90 18层产品比34层售价高225元/m桩基成本（万元）65565585-970.85 集团版楼栋少，桩基量少车库成本（万元）2727826206-1071.96 集团版停车效率高总计（万元）2587.09 对比方案逻辑：有些地区多层、中高层产品有溢价188、可提升货值；但当存在溶洞、湿陷性等特殊地质情况或持力层低于现状标高较多时，建筑基础成本较高，尽量用尽层数减少楼栋数，可以节省大量基础成本，需做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。对比维度：货值对比应注意研判高溢价产品的去化前景、溢价是否能实现，以及做高溢价产品对小区环境品质的影响；成本对比应包括基础成本、建安成本、土方成本、车库停车效率等。239九、竖向设计、地库设计策划 案例三基本情况：建筑限高80米，容积率2.2，售价5300元/（精装）原签批方案：18F+11F，面积110/125/140根据西地块去化情况，调整东地块方案，调整原因：1.项目总体去化较慢，客户对总价较敏感，建议增加部分小189、户型。2.客户更喜欢高层，加大楼间距。3.需自建人防，楼栋多会增加人防成本。（人防面积=商业建筑面积*4%+住宅基底面积）11F 11011F 110原签批版方案18F 12518F 12518F 12518F 14018F 140案例三：地质条件的对比方案2240九、竖向设计、地库设计策划 案例三集团版：全18F优点：得房率更高84.38%，相对于原签批方案30-37米的楼间距，全18F方案的楼间距35-60米，有一定扩大。缺点：增加人防面积1480。集团版调规方案：增加90方小面积段产品，同时拔高建筑层数，减少楼栋数，拉大楼间距。区域版优点：最大限度减少楼栋数，减少人防面积，获得更大的楼间190、距和花园。缺点：1.楼间距过大，最大的楼间距达80米，较浪费；2.26层连廊产品得房率较低，80.08%。区域版：26F+18F，YJ110&90连廊户型全做26层。YJ125做T2大面宽产品，保证舒适度，T2产品可溢价250元/。241九、竖向设计、地库设计策划 案例三26层方案与18层方案成本对比26层方案较18层方案18层方案26层方案备注基础成本高（万元）-54118层可以做天然筏板基础，26层需做桩基础建安成本高（万元）88426层大高层钢筋含量48kg/，砼含量0.45m/；18层中高层钢筋含量42kg/，砼含量0.4m/；26层较18层建安单方高112.48元/人防成本低（万元）191、-8726层方案楼栋数少，人防面积减少1478.34，人防车库较非人防建安单方成本高587.91元/车库成本低（万元）-3726层方案楼栋数少，停车效率高，车库面积少134.39 其他成本低（万元）-194如占地面积不同景观绿化面积不同影响、消防系统及粗装修含量不同影响等总成本高110726层版方案较18层版方案成本高1107万元。比方案逻辑：做26层可以减少楼栋数，获得更大的楼间距和花园，提升小区空间品质；但由于地质情况、地基承载力的不同，可能存在不同层数楼栋的基础形式不同的情况，18层可以做筏板基础，而26层需要做桩基础，不同基础形式成本差别较大，需要做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。192、对比维度：塔楼基础成本、塔楼建安成本、人防成本、车库停车效率、其他成本等。2429.1竖 向 设 计9.2地 库 设 计9.3地 库 溢 价竖向设计、地库设计策划+9.4地 库 其 他 关 注 点243九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计9.2.1 地库抬高与外露1.地块抬高：原则上地库在不计容的前提下尽量往上抬，但同时应结合地勘，评估持力层标高、抗浮标高、市政管网排水接驳点标高等因素，对土方、车库基础、塔楼基础、抗浮、支护等成本进行综合测算对比选择最优竖向设计方案，关注成本控制。2.地块外露：原则上地库尽量外露，最好争取到地上架空车库，减少开挖，减少侧墙，但同时应结合地勘，从土方、车193、库基础、塔楼基础、抗浮、支护、车库侧墙、车库设备等成本进行综合测算对比，确定车库是否外露及外露高宽度，关注成本控制。244九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计车库上抬高度有限，并需通过绿化放坡掩埋车库。备注：广东、海南、湖南、江西、青海、广西、贵州、云南、重庆、四川，以上省份部分地区允许车库外露；其他省份要求掩埋车库。目前常规做法19.2.1 地库抬高与外露245九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计车库可尽量上抬，通过商业围挡车库。备注：广西、贵州、云南、重庆、四川等山地较多省份常规做法。目前常规做法29.2.1 地库抬高与外露246九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计194、建议做法 车库可尽量上抬，通过绿化带遮挡车库，使得车库完全外露。条件争取关键点：1、争取做地面不计容架空车库。2、争取车库不设置外墙，通过绿化带遮挡车库，使得车库外露，自然采光通风。9.2.1 地库抬高与外露247九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计条件争取关键点：1、争取地库尽量往上抬。2、车库允许外露部分，争取不做外墙，使车库自然采光通风。3、争取车库外围不用掩埋、不用做外墙，通过放坡+绿化的方式遮挡车库，使得车库外露。建议做法 车库可尽量上抬，通过放坡+绿化的方式遮挡车库，使得车库完全外露。9.2.1 地库抬高与外露248九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计建议做法 车库195、上抬高度有限，通过放坡+绿化的方式遮挡车库，使得车库完全外露。条件争取关键点：1、争取做地面不计容架空车库。2、争取车库不设置外墙，通过绿化带遮挡车库，使得车库外露，自然采光通风。9.2.1 地库抬高与外露249九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计条件争取关键点：1、争取地库尽量往上抬。2、车库允许外露部分，争取不做外墙，使车库自然采光通风。3、争取车库外围不用掩埋、不用做外墙，通过放坡+绿化的方式遮挡车库，使得车库外露。建议做法 车库可尽量上抬，通过放坡+绿化的方式遮挡车库，使得车库局部外露。9.2.1 地库抬高与外露250九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计建议做法车库上抬196、高度有限，通过绿化带遮挡车库，使得车库局部外露。条件争取关键点：1、争取地库尽量往上抬。2、车库允许局部外露部分，争取不做外墙，使车库自然采光通风。9.2.1 地库抬高与外露251九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计建议做法1 建议做法2 建议做法3 建议做法4 建议做法5按集团利益最大化排序：按条件争取的难度排序：建议做法1 建议做法2 建议做法3 建议做法4 建议做法59.2.1 地库抬高与外露252九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计9.2.2 地库选址关注地库选址不同引起地库基础型式改变和成本变化，结合地勘进行综合成本测算对比选择最优方案。9.2.3 停车方式优先级应按197、地面停车、架空停车（停车楼）、半地下车库、地下一层车库、地下一层机械停车、地下负二层车库的先后顺序综合各方面因素考虑选择最优停车方式。9.2.4 地库大小1.地库面积尽量做小，争取最优单车位面积指标。2.尽量结合地库模数排布，提高地库利用效率，减少车库面积。9.2.5 地库轮廓1.地库轮廓尽量规整，提升地库单车位面积指标、减少基坑支护成本。2.车库范围线和塔楼之间不应出现无效空间。253九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计9.2.6 地库层高地库层高按大区版地下构件尺寸标准执行（如有特殊要求需申请通过方可使用）。9.2.7 地库底板有条件项目可不做结构底板（如无抗浮要求且土质情况良好项198、目）。9.2.8 地库柱网结合地库柱网综合成本对比结果及模板复用条件选择柱网（除采用较长桩基的情况外，一般情况下小柱网成本更优）。9.2.9 地库出入口1.全面研究相关规范，合理设计地库分期规模与位置，尽量共用车库出入口，最大程度上减少地库出入口。2.结合地形优先从低处进，尽量减少车库坡道长度。254九、竖向设计、地库设计策划 9.2 地库设计9.2.10 地库覆土1.地库覆土厚度依据当地最低限度设计，原则上不得随意加厚。2.尽量使用消防车道无覆土做法。9.2.11 人防地库1.人防地库的选址和范围划定应科学合理，优先选择后期开发用地内建设；同时应重点关注成本控制、人防图纸审查时间、建设周期和199、地质情况，对项目的进度影响和车库利用效率等因素（如：建议只有一层车库时选择地势较低地带建设人防区，有负二层车库时尽量将人防设置在负二层车库内）2.利用人防规则临界点，调整自身人防设计，减少人防面积。255九、竖向设计、地库设计策划 案例四案例四：地库抬高的对比方案1竖向设计：地库顶板上抬1.5m，用尽地库不计容条件，车库底板标高为：西地块311.1m，东地块310m。整体土方：挖方5.2万m，填方5.2万m，挖填方平衡。上一版集团签批方案由地勘资料得出持力层标高约为308m，低于原签批方案地库底板标高310m、311.1m。若按原签批方案的竖向标高：土方量小（挖方5.2万m，填方5.2万m），200、但需要做灌注桩基础。项目建议做天然地基：基础成本低，但需整体土方开挖至持力层308m，土方量大（挖方21.1万m，填方21.1万m）。故须进行基础与土方成本对比。256方案一：天然基础方案二：非天然基础分类名称单位工程量单价（元）小计（万元）分类名称单位工程量单价（元）小计（万元）地库部分独基混凝土m12952 533 689.75 地库部分钻孔灌注桩m7046 1062 748.47独基钢筋kg153263 5 76.48 钢筋笼kg610988 6 357.51 独基模板24867 56 139.73承台混凝土m10598 533 564.41承台钢筋kg64084 5 31.98 承台模201、板26525 56 149.04 声测管m24867 25 62.17塔楼部分YJ115栋11 495000 544.5塔楼部分YJ115栋11 529100 582.01YJ140栋18 583400 1050.12YJ140栋18 623600 1122.48 YJ215栋1 848600 84.86YJ215栋1 907000 90.70 合计万元2585.43 合计3708.76 方案一：天然基础方案二：非天然基础名称工程量（m）单价（元）小计（万元）名称工程量（m）单价（元）小计（万元）挖方量211000 19 394.57 挖方量52000 19 97.24 填方量211000 1202、7 352.37 填方量52000 17 86.84 合计746.94 合计184.08 基础成本对比土方成本对比天然基础与非天然基础方案相比，基础成本低1123万元，土方成本高563万元，总成本低560万元。九、竖向设计、地库设计策划 案例四257故此项目地库标高下降至持力层标高，成本最优。九、竖向设计、地库设计策划 案例五方案一（土方平衡）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路-0.1挖方5023522元/m1105170填方5134024.5元/m1257830外购土方1105土方成本合计2363000结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，6米单价元/米桩数量/每个单元1根/10203、平方160825600单元数量8600平方总成本3188600方案二（车库抬尽）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路1.5挖方2637922元/m580338填方10767324.5元/m2637988.5外购土方81294土方成本合计3218326.5结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，7.6米单价元/米桩数量/每个单元1根/10平方1601045760单元数量8600平方总成本4264086.5方案三（标高下降）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路-0.7挖方5918122元/m1301982填方3021524.5元/m740267.5外运土方28966土方成本合计204204、2249.5结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，5.4米单价元/米桩数量/每个单元1根/10平方160743040单元数量8600平方总成本2785289.5方案三（标高下降）成本最低地库标高下降成本最低的原因分析：1、土方填挖及外运成本高。地库标高下降可以节省大量土方成本。2、抗浮成本高。当地规范规定地下水位比场地标高低0.5米左右，而持力层较低，地库上抬越高，抗拔锚杆越长，抗浮成本越高。备注：本项目地库周边具备自然放坡条件，支护处理相对简单，三版方案支护成本影响小，故忽略不计。土方平衡方案车库抬尽方案标高下降方案案例五：地库抬高的对比方案2地库成本对比258以上2个地库抬高的对比方案205、总结：对比方案逻辑：按常理判断地库竖向上抬可以减少挖方量、降低基坑支护和抗浮成本；但由于地质情况、持力层标高以及地下水位抗浮标准的不同，导致车库竖向下降后，基础、抗浮等成本降低，需要做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。对比的维度：土方成本、基础成本、支护成本、抗浮成本等，还应注意考虑工期和安全风险。九、竖向设计、地库设计策划 案例五259九、竖向设计、地库设计策划 案例六案例六：地库外露的对比方案方案一：车库全埋，挡土墙最高。方案二四：车库不同部位外露，挡土墙和护坡减少，车库侧墙减少，但车库外露后，1、塔楼基础埋深需增加，塔楼下要做结构空腔；2、结构高度的起算标高按室外地坪最低处起算，车库外206、露后，塔楼结构高度超80米，塔楼抗震等级需增加一级。车库塔楼西侧道路车库西侧全埋放坡+挡土墙车库塔楼西侧道路车库西侧外露方案一方案二四1-4米高挡墙方案二3#楼西侧外露方案三3#楼西侧和南侧外露方案四全外露50.0051.0053.80覆土完成面57米车库顶板56米车库底板52.5米3#楼260类别方案一(全埋)方案二(3#西侧外露)方案三(3#西侧和南侧外露)方案四(全外露)土方及车库成本增加(万元)-205.45增加埋深增加空腔，墙柱楼板增加成本(万元)145.16267.36343.87挖方成本增加(万元)35.6466.6482.13抗震等级增加一级，上部结构增加成本(万元)38535207、3CFG桩长减少成本(万元)-6.1-14.8-26.1挡土墙成本减少(万元)-11.52-11.52-33.12边坡成本减少(万元)-27.18-36.9-84地库侧墙成本减少(万元)-4.28-8.71-20.49暖通设备成本减少(万元)-5-5-10总计(万元)164.72310.07510.74注：方案四全外露，地库中间需要做填土缝，导致地库面积增加，地块成本增加；同时地库开挖的面积增大，挖方成本增加。方案一：车库全埋成本最低。方案二三四车库外露：挡墙、边坡、地库侧墙及暖通设备成本减少，但车库外露后塔楼基础埋深需要增加，导致需增加结构空腔，同时车库外露后塔楼外露后结构高度超80米，塔楼208、抗震等级需增加一级，故车库外露比车库全埋成本高。对比方案逻辑：车库外露可降低挡土墙高度、减少车库侧墙、阳光车库可减少设备成本，但塔楼埋深需加深导致可能需做结构空腔，结构超限后可能塔楼抗震等级需增加，导致成本增加，故需要进行成本测算对比，择优选择。对比维度：增加空腔后墙柱楼板增加的成本、土方成本、抗震等级增加的成本、桩长变化的成本、边坡挡墙成本、地库侧墙成本以及设备成本等。九、竖向设计、地库设计策划 案例六261九、竖向设计、地库设计策划 案例七案例七：地库选址的对比方案一层地库区域版二层地库此区域地库需打桩，桩长约50米，其他区域地库可以做天然基础一层地库对比版区域版：地库做负一层满铺。对比版209、：由于地块西侧局部区域做地库需打桩，桩长约50米，其他区域地库可以做天然基础，故地库避开此区域，需增加局部负二层地库。262区域版车库满铺一层场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本总成本（万元）土方成本因素土方成本合计211.48结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约120根750450锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约558根75210、02092.5单元数量地基处理换填面积27264.82130177.22抗浮基坑支护0降水结构成本合计2719.72 边坡挡墙成本因素长度边坡挡墙合计其他因素（如有）车库侧墙面积3610.8327.20118.15车库底板面积30264.82366.021107.75车库中间板面积0车库顶板面积30264.82581.301759.29合计2985.18总成本5916.38对比版避开车库需打桩部分，局部负二层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本 总成本（万元）土方成本因素土方成本合计210.92结构211、成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约50根750187.5锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长天然基础桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约558根7502092.5单元数量地基处理换填面积30800.63130200.20抗浮基坑支护-2F地库侧墙支护长度124米1894.71187.96降水结构成本合计2668.16 边坡挡墙成本因素长度边坡挡墙合计其他因素（如有）车库侧墙面积4731.3327.20154.81车库底板面积24467.82366.02895212、.57车库中间板面积6332.81581.30368.13车库顶板面积24467.82581.301422.31合计2840.81总成本5719.89对比版比区域版总成本低196.5万：1、地下室桩数减少70根，成本降低262.5万；2、车库顶底板及侧墙成本降低144万；3、增加负二层后支护成本增加188万；4、换填和土方成本增加22万。对比方案逻辑：按常理做一层地库成本低于两层地库，但根据地质情况、地基承载力的不同，可能存在不同区域地库基础形式不同的情况，承载力高的区域地库可以通过换填做天然基础，承载力低的区域地库需要做桩基础，可以考虑地库避开此区域，做成本测算对比，选择最优方案。对比的维度213、：土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。九、竖向设计、地库设计策划 案例七263九、竖向设计、地库设计策划 案例八区域版：地库做负一层满铺。对比版：由于当地为湿陷性黄土地区，地库打桩桩长平均约50米，故考虑将地下室叠起来，减少地下室投影面积，地库做2层，进行成本测算对比。一层地库一层地库二层地库区域版对比版案例八：地库层数的对比方案1264对比版局部负二层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本 总成本（万元）土方成本214、因素土方成本合计134.18结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约136根750510锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约30根750112.5锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约342根7501282.5单元数量基坑支护-2F地库侧墙支护长度230米1894.71348.63结构成本合计2253.63其他因素（如有）车库侧墙面积4355.8327.20142.52车库底板面积14446.56366.0215、2528.77车库中间板面积5051.68581.30293.65车库顶板面积14446.56581.30839.78合计1804.72总成本4192.52对比版比区域版总成本高188.95万：1、地下室桩数仅减少40根，成本降低150万；2、负二层车库支护成本增加348.63万；3、车库顶底板及侧墙成本降低15.71万；4、土方成本增加6.03万。区域版满铺一层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本总成本（万元）土方成本因素土方成本合计128.15结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径216、d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约206根750772.5锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约342根7501282.5单元数量基坑支护0结构成本合计2055其他因素（如有）车库侧墙面积2541.6327.2083.16车库底板面积18338.86366.02671.24车库中间板面积0车库顶板面积18338.86581.301066.03合计1820.43总成本4003.58 满铺一层车库成本 局部负二层车库成本，满铺一层车库方案更优。对比方案逻辑：按常理做一层地库成217、本低于两层地库，对于本项目做负二层车库，基础成本更低但支护成本增加，故须对车库不同层数方案进行成本测算对比，同时还须关注北方地区地库与塔楼的连接通道过长对业主使用体验的影响，选择最优方案。对比的维度：土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。九、竖向设计、地库设计策划 案例八265九、竖向设计、地库设计策划 案例九区域版：地库做1层，较规整，但未充分利用地形，局部挖填方较多。一层地库一层地库二层地库区域版集团版案例九：地库层数的对比方案2集团版：地势较高的区域不做地库，地势较低的区域局部做2层地库。266九、竖向218、设计、地库设计策划 案例九区域版1层地库集团版局部2层地库车库顶底板成本5426万,总成本7727万车库顶底板成本5226万,总成本7517万两版方案土方、结构成本差别不大，但车库总成本局部2层地库方案低210万。成本差别主要在于2层地库可以省车库顶底板面积，可省成本371.7万。对比方案逻辑：当地形存在较大高差时，利用低洼处做多层车库是否成本更低？应进行成本测算对比，选择最优方案。对比维度：土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。267九、竖向设计、地库设计策划 案例十案例十：地库轮廓的对比方案有些项目为追求219、“名义”上的停车效率指标最优，仅将车库周边塔楼的电梯间及其通道纳入车库范围，其它塔楼范围“抠除”出车库。该做法存在以下几个问题：1、成本高。“抠除”部分基本要做基础和顶板，不能节约结构成本，但抠除”部分回填土的重量会增加基础成本。2、施工困难。“抠除”部分做好基础、墙柱后，增加“房心”回填工序，不能大型机械推填，施工困难，质量难以保证，影响工期。3、存在安全隐患。回填质量不好，存在空洞，可能引发周边场地塌陷；同一塔楼回填区域重量更大，易造成塔楼不均匀沉降。268九、竖向设计、地库设计策划 案例十成本变化类型对比内容变化工程量工程量单价总价增量砌体隔墙16*3.492元/5005元减量地库外墙1220、0*3.4-400元/-13600元减量地库外塔楼内回填土94*3.2-20元/-6016元减量基础94-2000元/-23500元合计-38111元结构空腔方案相对于回填方案成本对比结构空腔方案比回填方案成本低38111元。（注：各项目工程量和单价不同，上述比价仅作为定性参考）对比方案逻辑：车库轮廓仅将车库周边塔楼的电梯间及其通道纳入车库范围，将其它塔楼范围“抠除”出车库，以追求“名义”上的停车效率指标最优；若将塔楼范围全包进车库范围，无法利用的空间做结构空腔，会增加砌体隔墙成本，但能减少地库外墙、地库外塔楼内回填土及基础成本；故须做成本测算对比，选择最优方案。对比维度：砌体隔墙成本、地库外221、墙成本、地库外塔楼内回填土成本及基础成本等。地库轮廓建议：1.高层项目车库边线应包络住高层塔楼范围(特别是筏板基础的项目)，成本更优且安全易施工。2.尽量利用塔楼下方用做设备房或赠送空间。3.如塔楼下方确实无法利用，建议做成结构空腔。2699.1竖 向 设 计9.2地 库 设 计9.3地 库 溢 价竖向设计、地库设计策划+9.4地 库 其 他 关 注 点270九、竖向设计、地库设计策划 9.3 地库溢价9.3.1 住宅结合地库利用住宅下方地库空间，赠送给首层住户使用。1.将地下一层报建为车位，满足配比要求，前期测算时做好成本分摊。2.满足验收后，把负一层住宅垂直投影部分改为储藏室或功能房赠送给222、首层住户。271九、竖向设计、地库设计策划 9.3 地库溢价9.3.2 商业结合地库若项目的车位配比较大或车位去化不理想，可将紧邻商铺的地库空间作为赠送，提高商业产品附加值。做法 1：商铺垂直下方有车位，可将车位至商铺底板之间的空间作 为夹层赠送使用（一般可达 3.9m 左右），可做商铺地下储藏室做法 2：商铺垂直下方有车位，且商铺下方需做一定的覆土（以保 证商铺与市政道路高度一致），可将车位顶板至商铺底板之间的空间 作为夹层赠送（一般 2m-2.5m 之间），增加商铺储藏面积。做法 3：如果地块存在高差，商铺紧贴地块负一层（地库），可将 地库与商铺连接的部分作为赠送，增加商铺实用面积。注：前223、期功能预留是以上改造可行性的基础条件。272九、竖向设计、地库设计策划 9.3 地库溢价9.3.3 利用地库低效空间1.利用地库边角、塔楼下方等停车效率较低的部位设置特殊车位（子母车位、微型车位、摩托车位）。2.将地库中无法划为车位的浪费空间改为储藏室。273九、竖向设计、地库设计策划 9.3 地库溢价9.3.4 车库边角改造将地下室受剪力墙、柱影响无法停车的空间与车位捆绑一同出售或单独出售，将其转换为增值空间，助力车位去化及提升项目溢价。（注意报建图前置考虑预留门洞及水电安装条件，方便业主改造同时减少纠纷）274九、竖向设计、地库设计策划 9.3 地库溢价9.3.5 地下车库结构转换将若塔楼224、剪力墙/柱的平面布置方案对地下车库停车效率影响较大，可在成本测算成立的前提下，对塔楼下方剪力墙密布的区域，采用局部结构转换，提升停车效率，降低车库成本。（结构转换的经济测算取决于当地车位售价与去化速度，应做好结构转换的成本与地库建安综合成本的比对，择优选用）2759.1竖 向 设 计9.2地 库 设 计9.3地 库 溢 价竖向设计、地库设计策划+9.4地 库 其 他 关 注 点276九、竖向设计、地库设计策划 9.4 地库其它关注点9.4.1 户型面积与车位配比的关系若当地按不同面积段定车位个数，需注意户型面积是否位于临界点。如:xx 市城市管理条例中明确规定 90（含）以上每户配比1个车位，225、90以下每户配 0.6 个车位。项目规划户型中刚好含有 90户型。后通过召开四位一体会议，由投资、设计、营销、项目共同研究确定将90户型调整为89，最终减少 232个车位。9.4.2 机械车位1.前期采用机械车位进行报建，车位数量满足规划要求，后期根据实际需求和政府验收要求，通过租赁设备，减少购买机械车位设备费用。2.前期采用机械车位进行报建，车位数量满足规划要求，后期根据实际需求和政府验收要求增减机械车位设备，减少资源浪费与占用前期资金。3.寻找效率较高的供应商：通过找寻外部优秀机械车库设备供应商，减少机械停车位占地面积，提高地下车库停车率。2779.4.3 优先满足大户型停车需求根据区内户226、型分区特点，将车位位置合理分配。如：刚需产品客户对车位需求比较低，改善型产品可能实现车位溢价，可把车位有侧重地分配到大户型区域。9.4.4 住宅连接地库考虑塔楼是否连接地库对住宅的销售和去化的影响，同时关注连接通道的体验感，进行货值和成本对比测算来选择最优方案。九、竖向设计、地库设计策划 9.4 地库其它关注点27810一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引27910.1以 销 定 产10.2报 建 策 划10.3分 期 开 发项227、目报建、运营策划+10.4分 期 交 付10.5招 标 和 成 本 关 注 点280十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产10.1.1以销定产含义1.精准运营18字方针：以销定产，小步快跑、现货不卖散，新供不积存。2.重点在于策划先行。10.1.2 主席指示1.土地尽量分宗获取，尽量延缓后期土地款缴纳时间。2.预售条件争取打桩卖楼。3.精简户型。4.原则上只开一栋，卖完一栋再开一栋。10.1.3 规划核心要点1.分期规划利分证。2.灵活拼接少开工。3.户型精简做屋顶。281项目情况：总用地面积312亩，根据当地土地出让规定商住用地每地块出让面积不得大于105亩，需将项目切分为三块地出让，容228、积率、建筑密度、绿地率可综合平衡，但建筑不得跨越用地红线。十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产282优化内容具体如下：1、指标：项目与政府沟通后达成协议，可锁定楼面价，按分地块各自的容积率分批付土地款，故不调整规划布局，容积率保持整体平衡。2、交通：别墅组团主路由中间地块内调整至首宗地红线内，保证首期交付时别墅正常入户；洋房区消防道路形成环道，满足消防要求；东地块增加出入口，满足首期独立使用要求。3、首期施工范围：考虑分期拿地，首期施工范围不跨越宗地，同时别墅私家花园范围也尽量不越过红线，保证组团独立。东地块增加出入口别墅组团主路由中间地块内调整至首宗地红线内洋房区消防道路形成环道原方案229、签批版首期施工范围十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产原方案：仅考虑建筑不压地块分界线。优化方案：按以销定产、小步快跑思路对容积率、交通、配套等进行详细考虑。2834、学校配套：设计条件要求土地获取单位须配建72班小学与36班初中，建议根据土地获取时间及人口情况，学校考虑分期建设，减少前期资金投入。结论：1、投资和设计阶段对以销定产的把控是最重要的源头，须高度重视。2、新项目的规划方案应围绕土地分宗进行全面思考。3、关于容积率的确定可以借鉴这个项目，整体容积率可以综合平衡，每宗地的出让指标按照实际规划方案确定，可以不一样，这样规划方案的灵活性较高。72班小学36班初中十、项目报建、运营策230、划 10.1 以销定产284十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产10.1.4 合理策划三线1.展示区范围线包含销售中心、体验空间及前后场景观，亦可选择将部分沿街商业配套及门楼纳入，提升展示效果。2.首批次范围线包含展示区和首批次货量，首批次货量必须包含所有户型且楼栋数量最少原则确定。“全家桶”，首批次尽量将更多的户型拼接在一栋楼内，减少开工楼栋数。3.首期施工范围线项目根据占用自有资金情况、政府相关政策及其他特殊因素等划定。优先考虑“一栋楼一个面积段”，货量区应优先考虑一栋楼一个面积段，特殊情况下可适当放宽要求。后批次楼栋应视首批次市场验证情况决定是否需要调整后期产品配置，然后按照卖完一231、栋再开一栋的原则施工，如有特殊理由需图面文字备注具体情况。应包含首期交付所必须的公建配套及市政设施。285十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产10.1.5 以销定产规划方案模型（南方地区）1384房2卫1003房2卫1254房2卫1264房2卫将4个户型集中在一栋楼内1、通透性较好、视线干扰较少。2、梯户比相对较小，品质较高。展示区范围线：包括销售中心、体验空间及前后场景观，项目亦可将部分沿街商业及门楼纳入，提升展示效果。首批次施工范围线：包含展示区和首批次开工楼栋，具体开工楼栋根据主席每个户型只建一栋楼的指示划定，并尽量将更多的户型集中在一栋楼内，减少开工楼栋数。首期施工范围线：项目根232、据占用自有资金情况、政府相关政策及其他特殊因素等划定，在首批次楼栋经过市场验证后，范围内剩余楼栋方可动工，首期交付必需的公建配套及市政设施也应纳入范围内。展示区范围线首批次施工范围线首期施工范围线286十、项目报建、运营策划 10.1 以销定产108 3房2卫94 3房1卫将2个户型集中在一栋楼内展示区范围线首批次施工范围线首期施工范围线10.1.6 以销定产规划方案模型（北方地区）展示区范围线：包括销售中心、体验空间及前后场景观，项目亦可将部分沿街商业及门楼纳入，提升展示效果。首批次施工范围线：包含展示区和首批次开工楼栋，具体开工楼栋根据主席每个户型只建一栋楼的指示划定，并尽量将更多的户型集233、中在一栋楼内，减少开工楼栋数。首期施工范围线：项目根据占用自有资金情况、政府相关政策及其他特殊因素等划定。首批次楼栋经过市场验证后，范围内剩余楼栋方可动工，首期交付必需的公建配套及市政设施也应纳入范围内。287十、项目报建、运营策划 10.2 报建策划10.2.1 落实条件前置铺排报建工作，保证前期梳理的当地报建要求和条件的落地性，减少重复设计工作，尽量缩短报建时间，节约时间成本。10.2.2 面积计算和赠送规则保证前期了解的当地计产面积和计容面积计算规则的落地性。保证前期争取和沟通的当地阳台赠送、设备平台赠送、中空等赠送等规则的落地性，关注后期交楼验收风险。10.2.3 科学分证、分期报建展234、示区和首批次施工范围应尽量单独一个证，尽快合法开工，快速供货，及时推出市场，快速进行市场验证。首期施工范围尽量单独一个证，后期货量视项目体量和销售供货需求分期取证，当地有特殊规定的一事一议。10.2.4 图纸交圈做好各个专业交圈叠图工作，减少重复设计和返工。10.2.5 闭环管理集团签批规划后因各种原因修改规划引起项目效益、产品和成本发生变化时，应及时上报集团有效控制项目效益和成本。详见关于集团规划方案实行闭环管理的通知于2021年12月28日发布。288十、项目报建、运营策划 10.3 分期开发10.3.1 合理考虑分期规模和分期范围，避免超额建设，降低前期投入，利于以销定产。10.3.2 235、首开货量区应控制开工量，用最少的楼栋涵盖所有户型。10.3.3 关注施工动线与参观动线是否存在交叉、互相干扰的问题。10.3.4 设计阶段应充分考虑实际施工安排。10.3.5 注意供货节奏与施工周期的关系。10.3.6 按单一方向开发，避免插花式开发影响交楼。10.3.7 关注施工通道的合理预留，保证每一期施工范围有施工通道。10.3.8 不同产品类型（住宅、商铺、车位、售楼部等）分开策划，并与主楼开发节奏匹配。289十、项目报建、运营策划 10.3 分期开发原方案：展示区与施工通道交叉，严重影响板房参观的体验感，且存在安全隐患。调整后方案：将低层产品板房和洋房板房分开设置，规避动线交叉的影响236、。规划总图综合楼位置施工动线施工动线展示区范围动线交叉展示区范围原方案综合楼位置签批版结论：以销定产、小步快跑须关注施工动线与参观动线是否存在交叉、互相干扰的问题。290十、项目报建、运营策划 10.4 分期交付10.4.1 前置了解当地验收要求，合理分证，独立竣备。10.4.2 保障首个交付区功能完整，须考虑交通、市政、停车设施和公共服务配套等设施应满足首期交楼验收的最低要求。10.4.3 关注交付区货不对板问题，风险提示。10.4.4 合同交楼时间结合流速确定。10.4.5 交付区与施工区合理分隔。10.4.6 每个批次的交付套数合理规划，避免集中交付的体量过大。291十、项目报建、运营策237、划 10.5 招标和成本关注点10.5.1 成本测算，以销定产开发模式将带来施工（报价）成本增加，项目成本测算时需充分考虑此情形。标前交底,需重点对以销定产开发模式、商务报价模式作详细书面交底。10.5.2 招标工作，采用ABC小步快跑模式报价（已有制度），投标单位需按各种开工节奏组合均单独报价；各批次货量区开工需区域合理前置通知施工单位筹备开工。备注：ABC小步快跑模式，A批次指展示区，B批次指先行货量区，C批次指后续货量区（可变开工区域，不宜超过3次）。29211一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计238、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引29311.1高 差 处 理11.2道 路 平 面 要 素11.3停 车 要 求细 部 设计 要 点+11.4绿 地 景 观11.5花 园 围 栏294十一、细部设计要点 11.1 高差处理11.1 高差处理11.1.1 住宅与道路高差的处理1.住宅高于花园时295 如果高差不大，可以在花园内放缓坡解决，坡度不应大于10%，起坡线需距离住宅外墙12米。具体如图 如果高差较大，缓坡无法解决，则需要做挡土墙，挡土墙高度不宜大于1.5米。如果挡土墙高度超过1.5米时，分两种情况考虑：a、如果该道路为次干道或组团路，只做一级挡239、墙解决；b、如果该道路为主干道，考虑景观效果则可做两级挡墙，具体如图。十一、细部设计要点 11.1 高差处理2.住宅花园低于道路时296 如果高差不大，可以在花园内放缓坡解决，坡度不应大于10%，起坡线需距离住宅外墙12米。具体如图 如果高差较大，则采取挡土墙处理的方式，但应尽可能经济。十一、细部设计要点 11.1 高差处理11.1.2 红线边高差的处理1.区外用地比区内用地高 当区外用地为较平坦的地形，区内土地价格较低时，宜采用护坡的处理方式，红线围墙设在坡顶，按挖方1:1.7，填方1:2的坡比放坡，坡底应设截水沟。当区外用地为山体，区内土地价格较低时，也同样采取护坡的处理方式，不同之处，红240、线边上的坡顶处应设一截洪沟截流山体的排水。当区外用地为山体，区内土地价格较高或高差过大时，宜采用护坡加挡土墙的处理方式。同理，红线边上的坡顶处应设一截洪沟截流山体的排水，先按挖方1:1.7，填方1：2的坡比放坡，用地不够时，加设挡土墙。298十一、细部设计要点 11.1 高差处理2.区内用地比区外用地高298 当区内土地价格较低，或红线边上有充足的用地时，宜采用护坡的处理方式。按挖方1:1.7，填方1:2的坡比放坡，坡底应设截水沟，然后为巡逻道和围墙。当区内土地价格较高，或红线边上用地较紧张时，宜采用护坡加挡土墙的处理方式。按挖方1:1.7，填方1:2的坡比放坡，用地不够时用挡土墙处理，围墙设241、置在挡土墙顶部。注意挡土墙的基础不能伸出红线，挡土墙底部应设一截水沟以防止区外用地的排水对挡土墙的冲刷。十一、细部设计要点 11.1 高差处理11.1.3 其他注意事项2991.当红线边上有较大高差时，宜把住宅布置在内侧，而道路布置在外侧，如图所示。2.当红线边上现状用地较陡峭，但土质较好，可考虑不做结构处理。规划布局宜采取住宅在内侧，道路在外侧的方式，道路与陡坡之间应预留一定的缓冲地带，缓冲地带靠道路的一侧可做自然绿坡或挖土石沟，起着阻挡滑落的碎石的作用，应定期处理滑落的石块。3.商铺前场地有高差时，可按不超5%的坡度进行处理。11.1高 差 处 理11.2道 路 平 面 要 素11.3停 242、车 要 求细 部 设计 要 点+11.4绿 地 景 观11.5花 园 围 栏300十一、细部设计要点 11.2 道路平面要素11.2 道路平面要素11.2.1 道路断面3011.大型社区主干道断面为车行道14米（7米+7米），车行道两边为人行道，各为1.5米，人行道边上为绿化带，绿化带的设计视具体情况与顺茵园林商定。2.大型社区的次干道和小型社区的主干道，断面形式为车行道8米（4米+4米）或者7米（3.5米+3.5）米，人行道1.5米，绿化带的设计视具体情况与园林商定。次干道一般作为高层区的主要干道，或低、多层区的出入口。3.组团路道路断面为车行道5.5米或6.0米，车行道两边为绿化带，绿化带243、宽度应与市政水电专业协商确定，一般为1.2米。4.消防车道路面宽度为4米，不设人行道，保安巡逻道宽度为1米或1.5米。十一、细部设计要点 11.2 道路平面要素11.2.2 转弯半径302小区主干道与主干道相交时，转弯半径为15米；小区主干道与次干道或次干道与次干道相交时，转弯半径为12米；小区其他等级道路互相相交，转弯半径一般取8米；消防车道转弯半径为12米。在车流量较小（如消防车道、单边服务道路等），可借用对向车道转弯的情况下，转弯半径可按图（一）计算。具体如图所示，R1为主要道路与次要道路对向车道的转弯半径，R2为主要道路与次要道路同向车道的转弯半径，在用地紧张及次要道路车流量较小的情况244、下，只需要R1满足8米或消防车道的12米，虚线所示区域无任何阻挡即可，R2可适当减小。地下车库出入口及其他用地紧张的情况下，转弯半径可按图（二）确定。与上例相似，在车库出入口与道路边线距离较近时，可先确定车库与道路，道路与道路的转弯半径R1，虚线范围内的用地无任何阻挡即可。十一、细部设计要点 11.2 道路平面要素11.2.3 视距三角形303如图为视距三角形的做法，以道路转弯曲线的切线为基准，往里偏移D的距离，所截得用地纳入道路用地，并且平行线之间不许做树池等阻挡视线的障碍物。组团道路相交时，D取22.5米，小区道路与组团路相交时，D取2.53.0米，小区道路相交，D取3米。11.2.4 道245、路横坡水泥路面道路横坡为1.5%，沥青路面的横坡为1.5%，现阶段除后勤区及学校外，基本都采用沥青路面。11.2.5 道路纵坡不需入户的道路，纵坡值遵循居住区规范的规定。需要连接入户路的道路，其纵坡的确定需满足以下要求：1、住宅入户路坡度不宜大于5%。2、住宅室内外高差不应超过750mm。十一、细部设计要点 11.2 道路平面要素11.2.6 回车场304低多层回车场：公司较常用的为T型回车场，4米宽，22米长，这种形式由于所需宽度较小，因此对住宅花园的影响较小。另外，在北方地区，由于所需人行道较宽，一般为2.5米，加上6米的车行道宽，道路红线宽度共11米，因此12米12米的方型回车场也较节约246、用地。高层回车场：一般做15米15米的方型，特殊情况需做1818米大型消防回车场。11.2.7 转盘转盘中心岛的直径不宜小于车行道宽度，一般其半径在612米浮动，具体需与道路专业商定。如图，转盘处车行道宽度d与所连接道路的车行道宽度D一般应符合以下关系d=2/3D11.2.8 巡逻道沿红线边为了小区安全，除了设置围墙外，还需在围墙内侧设置巡逻道。巡逻道的做法主要有2种情况：1.红线边上有道路经过，此时不需专门设置巡逻道，该组团路兼巡逻道的功能。2.红线边上即为住宅花园。此时应单独设置巡逻道，巡逻道应紧贴围墙，宽度为1.0-1.5米。具体如图:11.1高 差 处 理11.2道 路 平 面 要 素247、11.3停 车 要 求细 部 设计 要 点+11.4绿 地 景 观11.5花 园 围 栏305十一、细部设计要点 11.3 停车要求11.3 停车要求11.3.1 沿路停车：停车位最小尺寸为（2.5-2.6）米5.5米，当停车位沿曲线道路布置时，需保证车位的最小宽度不小于2.5-2.6米。11.3.2 访客车位做法：访客车位与道路用地同为业主共有，因此车位可以占用道路用地。30611.3.3 住宅车位做法：住宅停车位为公司自建资产，道路为业主共有，因此住宅停车位不能占用人行道。11.1高 差 处 理11.2道 路 平 面 要 素11.3停 车 要 求细 部 设计 要 点+11.4绿 地 景 观248、11.5花 园 围 栏307十一、细部设计要点 11.4 绿地景观11.4 绿地景观坡比小于1：3用地才适宜作为绿地；绿地中人行道的坡度不宜大于8%，否则需做台阶，做台阶时连续的台阶级数不宜超过18级，每级台阶高度不应大于15cm，中间可设置休息平台作为过渡，铺地广场的坡度需满足居住区规范的要求。中心绿地一般设置在小区入口处，组团绿地一般设置在组团入口处，主要为展示效果和使用功能两者兼得。一般采用集中式布置；不建议采用条状绿地。首期宜布置一片规模较大的集中绿地，以满足销售中心和体验空间展示的需要。30811.4.1 平面布置注意事项1.入口处公共绿地应留有足够的用地设置展示形象的园林小品，以下249、图1和图2做法不宜采用：如图1，正对组团入口布置了开阔的公共绿地，但却设置了一排车位，入口景观质量急剧下降。如图2，组团入口处的公共绿地并无设置任何其他设施用地，但绿地宽度过窄，视野不够开敞，景观质量一般。如图3所示为一般平面布置形式，主入口正对开阔的园林绿地，留有一定的活动场地供园林专业设置景观小品，及在适当位置设置儿童老年活动场地等。图1图2图3十一、细部设计要点 11.4 绿地景观3092.公共绿地中根据项目定位、气候条件等考虑是否设置水体，建议多做活动场地。公共绿地应在视线通透处设置宽敞绿地出入口。3.北入口住宅与水体之间不宜设置人行道通过，应使其主要花园尽量亲水，以提高住宅环境品质。250、如图4为不宜采取做法。水面两边无任何私家花园亲水，人行道设置在水体北面，导致北入口住宅的主要花园受到人流的干扰。如图5为较适宜做法。北入口住宅的主要花园为南面临水，人行道从南入口住宅的北面穿过，由于其主要花园在南面，故干扰较小。图4图5十一、细部设计要点 11.4 绿地景观3104.大型社区主入口两侧可设置景观绿化带（一般宽4-6米），以利于提高项目整体形象。11.4.2 区内人工河、湖与雨水排放结合规划方式项目处在城区，用地紧张且土地成本高，则应选用全部暗渠排雨水，不规划人工河来排放雨水；如特别强调造景或人文需要时，可采用全挡土墙驳岸人工河。项目处在郊区，规划用地较宽松且土地成本价值不高的情251、况下，则采用人工河造景兼雨水排放功能。根据土质情况可采用三种做法：1.轻壤土、沙土（省地型）十一、细部设计要点 11.4 绿地景观3112.轻壤土、沙土（省材型）3.粘土、重壤土或者回填土当为粘土或重壤土时，宜采用如下断面形式；当为回填土时，坡比宜小于等于1：1.25。项目处在郊区，规划用地不紧张的情况下，则采用人工河、湖造景兼雨水排放功能，河、湖边坡处理采取缓坡处理（坡比小于1：2），根据景观等具体情况灵活变化，进行植草护坡。11.1高 差 处 理11.2道 路 平 面 要 素11.3停 车 要 求细 部 设计 要 点+11.4绿 地 景 观11.5花 园 围 栏312十一、细部设计要点 1252、1.5 花园围栏11.5 花园围栏31311.5.1 集团相关要求1.私家花园大小应主次分明，北侧花园进深控制在3m为宜，玲珑墅南侧花园不宜小于6m，钻石墅南侧花园不宜小于8m。2.有条件的地方，特别是体验空间，私家花园面积应尽可能增大，并尽量方正。3.政策允许的情况下，洋房首层也应设置私家花园，并尽量做大。花园划分示意图注：1、a为约3.0米；b6.0米（8.0米）；d为6.0米同时满足地方规定；L为日照间距2、原则上所有间距在满足使用要求的情况下尽量取最小值，以增加容积率。3、以上标注的所有间距必须同时满足市政管网布置要求。4、以上间距均为净距。十一、细部设计要点 11.5 花园围栏314253、11.5.2 公共绿地的围栏处理公共绿地中如设置水体，别墅花园临水一侧做亲水设计提高品质。11.5.3 花园围栏的处理1.有条件的地方，私家花园面积尽可能增大，特别是体验空间和钻石墅。2.优先保证私家花园方正（不宜产生异形花园），不应产生圆角及锐角，可将尖角留在公共绿地一侧。十一、细部设计要点 11.5 花园围栏31511.5.4 入户路的处理1.建筑尽量与道路平行，入户路尽量与道路垂直，不宜出现入户路与道路斜交。2.尽量避免采用圆形回车场，尽可能采用T形（22mX4m）或方形（12mX12m）回车场，保证入户大门与建筑平行（考虑花园大门的使用）。十一、细部设计要点 11.5 花园围栏3163254、.确保车行入户路宽度（3.5m）、转弯半径（5-6m）及入户坡度（防止剐蹭底盘）满足车辆入户要求。12一、规划报审流程二、基本方针三、科技建造四、有利规划条件争取五、项目定位策划六、产品策划七、展示区策划八、货量区策划九、竖向设计、地库设计策划十、项目报建、运营策划十一、细部设计要点十二、规划相关制度指引317十一、规划相关制度指引碧桂园科技建造应用指引（2022年V1.0版）集团门户：bip集团制度全周期科技建造碧桂园集团“科学策划、以销定产”管理办法（2022年V1.0版）集团门户：bip集团制度全周期拿地到开盘项目设计管理制度碧桂园集团前置设计管理办法（2023年V1.0版集团门户：bi255、p集团制度全周期关于集团规划方案实行闭环管理的通知集团门户：bip公文中心公文投资策划中心投资策划中心公文关于加强全周期有利设计指标争取工作的通知集团门户：bip集团制度全周期拿地到开盘设计成本管控制度关于建立集团代管代建项目规划方案评审机制的通知集团门户：bip公文中心公文投资策划中心投资策划中心公文集团规划方案报审时间指引（2021年V1.0版）集团门户：bip公文中心公文投资策划中心投资策划中心公文室外非机动车位设计指引（2021年V1.0版）集团门户：bip集团制度全周期拿地到开盘技术指引类管理制度碧桂园集团规划方案评审评分标准（2022版）集团门户：bip集团设计管理平台设计标准与指引规划规划最新指引集团标准设计签批红线库-规划篇（2021版）集团门户：bip集团设计管理平台设计标准与指引规划规划最新指引318