1、 【XXXX 项目项目】后评估报告后评估报告 XXX 主 要 内 容 目 录 【核心内容提要】【核心内容提要】【项目基本概况】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要核心内容提要】。一、一、营销工作评估营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了 XX 地产的品牌知名度，确立了 XX 地产2、在长春市场的领先地位。二、二、发展进度、发展进度、工程管理评估工程管理评估 (一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期 2003 年 5 月 28 日开工，至 2007 年 11 月 30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。三、三、成本管理评估成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方3、地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 【项目【项目基本概况基本概况】一、一、项目概况项目概况 (一)XX 水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地 83.5 万平方米。XX 水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积 32.5 万平4、方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积 26.8 万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse 与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积 25.5万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。(二)该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越，临近长春城市母亲河-伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。二、二、项目经济技术指标项目经济技术指标 5、(一)水岸项目占地 835363m2，综合容积率为 1.16，总建筑面积期 1014620 m2。水岸春城容积率 1.18，总建筑面积 382484m2，其中计容面积 379900m2，不计容面积 2584m2，建筑密度 21.2，绿地率 37；莱茵东郡容积率 1.05，总建筑面积 305458m2，其中计容面积 284582m2，不计容面积 20876m2，建筑密度 41.6，绿地率 37；水岸馨都容积率 1.25，总建筑面积 326678m2，其中计容面积 308092m2，不计容面积 18586m2，建筑密度 29.9，绿地率 38。(二)本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数 6、5473 户，其中水岸春城包括 67栋住宅楼，共 2325 户，车位 1312 个；莱茵东郡包括 142 栋住宅楼，共 1113 户，车位 1348 个；水岸馨都包括 58 栋住宅楼，共 2035 户，车位 1429 个。三、三、项目开发周期项目开发周期 水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城 2003 年 5 月 12 日签订土地出让合同后，于 2003 年 5 月开工建设，2003 年 9 月 7 日开盘，2006 年 8 月 3 日全部完成竣工备案，2008 年 12 月 10 日项目全部入伙；莱茵东郡 2004 年 7 月 12 日签订土地出让合同后，于 2005 年 5 月开工建7、设，2005 年 5 月 3 日开盘，2007 年 10 月 20 日全部完成竣工备案，2008 年 5 月 1 日项目全部入伙；水岸馨都 2005 年 2 月 4 日签订土地出让合同后，于 2006 年 3 月开工建设，2006 年 7 月 15 日开盘，2007 年 11 月 30 日全部完成竣工备案，2008 年 8 月 30 日项目全部入伙；建设期 54 个月，销售期 68 个月。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 项目基本信息项目基本信息 水岸项目地块总面积 83.5 万平米，总体容积率为 1.16，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。水岸春城：水岸春城：容积率：8、1.18 建筑密度：21.2%总建筑面积：382484 其中：地上面积：379900 地下面积：2584 绿化率：37%楼栋数：67 栋住宅 层数：4-6、9 总户数：2325 户 户型面积及配比表：总车位：设计（930 辆）实际（1312 辆）地上：设计（151 辆）实际（613 辆）地下：设计（779 辆）实际（779 辆）长春 XX 水岸春城项目后评估报告 莱茵东郡：莱茵东郡：容积率：1.05 建筑密度：41.6%总建筑面积：305458.23 其中：地上面积：284582.49 地下面积：20875.74 绿化率：37%楼栋数：142 栋住宅 层数：3，4，5，6，11，29 层 总户9、数：1113 户 总车位：1348 地下：1348（其中地下 400 辆，半地下948 辆）水岸馨都：水岸馨都：容积率：1.25 建筑密度：29.9%总建筑面积：326678.14 其中：地上面积：308092 地下面积：18586.14 绿化率：38%楼栋数：58 栋住宅楼 层数：5-6 层，18 层 总户数：2035 户 户型面积及配比表：总车位：设计（1037 辆）实际（1429 辆）地上：设计（0 辆）实际（392 辆）地下：设计（1037 辆）1.实际（1037 辆）长春 XX 水岸春城项目后评估报告 【项目【项目后评估综述后评估综述】一、一、项目综合评估项目综合评估 (一)营销定位10、方面 本项目在同一地块分三个不同项目开发，在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则，根据地块自身特点和景观优势，分别规划了中端多层住宅产品、别墅产品、中高端多层产品与高层产品相结合，在不同阶段适应了市场的需要，同时提升了产品的利润空间，并快速占领市场。在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序，从2000 元/平方米到 14000 元/平方米，实现了价格的跨越。(二)发展管理方面 项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进，理顺与政府相关部门关系极为重要。前期报建：研究政府收费文件，为节约费用创造条件。拆迁工作一直是水岸项目重要工作之一。拆迁可能导致工程无法按时11、施工、可能导致房屋无法按时交工等。在水岸项目中，拆迁工作没有耽误任何工程进度。为保证项目如期入伙，在工程尚未具备竣工验收的情况下，提前开始沟通，提前开始各项验收报建工作，顺利的通过规划、环保、消防等验收，并通过了净月质监站、市质监站的验收工作，按时取得了竣工备案证。水岸春城一期工程实现了“当年拿地、当年设计、当年施工、当年入伙”四个当年。由于时间紧、任务重，基本上都是施工等待图纸的程度，因此根本就没有前期报建的时间，桩基础图出来立即进行打桩，一层平面出来立即进行一层平面施工。通过与净月管委会各部门积极沟通，在未办理各种证件情况下进行了工程施工，保证了四个当年的顺利实施。(三)销售方面 营销节奏12、上，根据市场实际情况调整推售量及推售价格。在房地产市场不断升温的情况下，积极组织推售并在价格上不断拉升，并安排入市产品结构，确保产品线的充足。销售管理方面，采用统一管理，分项目独立销售的模式，根据不同项目对销售人员进行调配，做到人尽其才，并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准，带动销售人员的积极性。在推广方面，各项目以相互促进为基本原则，项目推广过程中避免自相竞争，重要推广节点交错进行，推广主题上相互促进和补充，做到事半功倍的作用。(四)施工管理方面 项目在施工管理细节工作上狠下工夫，作为长处公司首个项目，在完善项目管理制度、改进工程质量、探寻自身发展模式方面总结出很好的经验，为长春公司其他13、项目给予借鉴参考。(五)成本控制方面 在施工过程中受地域性气候影响较多，每年的开发周期非常短暂，仅为 6-8 个月，因此，为实现集团公司的经济指标及战略决策目标，导致用金钱买时间的抢工局面频频出现，无形中增加了项目的开发成本，所以不能以正常的开发节奏周期考评本项目；首次开发北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本相比有所增加，工程成本在控制值范围内。本项目后评估工作只能以计划阶段的成本预测值与实施阶段的建安成本相对比，项目开发过程中，建安成本为首要控制的方面，通过有效的施工管理措施与严谨的成本管控手段相结合，最终实际发生成本在预测14、值控制范围内，但略有增幅，为此，长春公司对全过程中的建安成本控制及管理、沟通、协调、配合等工作进行了较为深入的总结与剖析。二、二、对未来项目开发的建议对未来项目开发的建议 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 长春 XX 水岸项目是 XX 地产进入长春市的第一个开发项目，在项目开发过程中存在一些经验教训。在后期开发建设中应引以借鉴和注意。(一)合理控制项目开发节奏 建筑产品有着自己的合理的建设周期，有效合理的控制开发建设节奏能够使开发过程中各个环节都能够做精做细，进而能够取得预期的建设目标。优秀的设计需要一定的设计周期才能完成，合理的工期及适宜的气候条件是取得优良品质工程的必不可少的条件。“四个15、当年”带来的后期大量工程维修应引以为鉴。(二)营销定位与规划设计的前导作用 营销与设计在项目决策阶段应留足充足的时间，只有充足的时间才能有好的营销定位及高质量的设计图纸，才能够使销售顺畅，施工顺利，品质得以保障，成本得以有效控制。(三)加强工程计划合理性 工程计划编制前后期衔接不畅，体现工程实际施工前紧后松，入伙时间不能改变。后期只能靠抢工期来完成，很多施工细节达不到预定的质量目标，同时也占用了项目后期的各项竣工验收时间，增加了竣工验收的难度。建议在编制工程计划时应将整个工程施工期有序合理的安排，无轻重之分。项目建成前后对比照片 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 (一)莱茵东郡项目建筑标准 16、结构体系 剪力墙结构（高层）异形柱结构（别墅）框架结构（多层）墙体砌筑材料 煤矸石空心砖 外立面 仿劈开砖 25 元、外墙漆 16 元 勾缝材料 水泥砂浆掺加聚合物 外窗及玻璃 柯梅令型材 彩色镀膜节能博士 58 系列，德国诺托五金件综合单价：520 元 入口大堂 墙面：抛光砖、部分木作；地面：进口石材、抛光砖；顶棚：石膏吊顶，吊灯 标准层公共空间 墙面：玻化砖；地面：玻化砖、进口石材；顶棚：石膏吊顶，吸顶灯 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 (二)水岸馨都项目建筑标准 结构体系 短肢剪力墙结构（高层）异形柱结构（多层）墙体砌筑材料 煤矸石空心砖 外立面 仿劈开砖 27 元、外墙漆 15 元17、 勾缝材料 水泥砂浆掺加聚合物 外窗及玻璃 韩国 LG 型材，60 系列，彩色共挤型材，五金件采用国强牌，综合单价：340元 入口大堂 墙面：抛光砖；地面：抛光砖；顶棚：石膏吊顶，吊灯（高层）墙面：涂料；地面：抛光砖；顶棚：吸顶灯（多层）标准层公共空间 墙面：涂料；地面：玻化砖；顶棚：吸顶灯 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 (三)装修户型交楼标准：水岸春城水岸春城 G5 项目 458 元/平方米 门 入户门为防盗门，卧室/厨房/卫生间门为木色成品门。内墙 客/饭厅/卧室为乳胶漆，卫生间铺砌瓷砖，厨房铺砌瓷砖。天花 客/饭厅/卧室刷白色乳胶漆。地面 客/饭厅/卧室均为复合地板，厨房/卫生间为18、防滑地砖。窗 台 板 石材窗台板。厨房 橱柜为国产耐磨板柜门、人造石台面及洗菜盆，顶棚为白色乳胶漆，各户型均安装抽油烟机、单头炉灶。卫生间 卫生间设集成铝吊顶配排风、防雾筒灯，安装分体座便器，柱盆、成品镜，浴霸。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 电器装置 各用房均设吸顶灯，客/餐厅灯具不附送，电源插座安装到位 空调机位 厅、房均设空调机位及电源插座 煤气 每户安装管道煤气 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 1.莱因东郡项目 本项目立面方案要表现“莱茵人文”的文化概念，在造型设计中引入温馨的人文特色，重点表现：外墙“人文色”的过渡变化，滨水及人文景观的综合运用，并通过设计宽大的露台，富有动感19、的屋面造型，通透的观景落地窗等，以突出其临水，滨河的水岸建筑特色，塑造 XX 莱茵人文发展社区。2.水岸馨都项目 通过对长春市房地产市场的调查，与竞品楼盘的比较和预测。本着出奇制胜的想法推出了市场上前所未有的英伦风格。具有浓郁英伦建筑特色的山花、角塔、等建筑语汇、符号通过整合、创新，与建筑功能达到了完美结合。形成了 XX水岸馨都在长春市独树一帜的建筑风格。为销售推广提供了别具特色的形象支持。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 在立面选材、立面分色方面：为节约建设成本，主要在材料选择和搭配上进行了优化和创新。外墙饰面主要采用不同颜色的低成本仿劈开砖，通过色彩组合的变化与涂料、屋面瓦进行搭配。形成20、了项目别具一格的英伦风情。创新的组团色彩差异化设计，在立面色彩上进一步体现了规划设计细分组团的思想。解决了大园区内建筑色彩单一，识别性不强的弊病。(一)景观设计 1.水岸春城项目 入口处的设计主要营造西班牙小镇风情，结合商业街底层的拱形柱廊，在场所设计时，将室内外环境充分融合，同时结合日后的使用将环境设计与使用功能相结合，设置室外休闲茶座，咖啡屋，酒吧并结合绿化环境，水体等使人们驻足，休憩。在会所的东部，设置一河漫滩，有蓝色的泳池，碧波荡漾、阳光、人造沙滩，仙人掌，一派生气昂然的景象。园区中的宅间道路采用复合砖铺装，布置成花样、古朴、凝重，艺术。采用具有西班牙国度特征的雕像，隐喻小区特色。在水21、白与地面的交界处，采用卵石铺成的较为自由的曲线，在上部采用木质的休闲步道，利用石、水、木的不同材质对比效果，营造休闲舒适的西班牙风情。此项目景观设计由阿特森景观设计有限公司设计，景观设计项目经理张宗辉先生，主创设计师 JONO 先生。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 2.莱因东郡项目 主入口外侧以椭圆形孤线放大为一小型广场、设计喷泉、叠泉、绿城，几何图案铺地等。结合市政道路走线，在百万平米会所处的中心轴对应处，置一具有德国特色的现代构成派雕塑，以收框景之效，并在周边相应处设廊，石、雕塑等景点，以收对景之效。以构思“莱茵学园风景”为景观核心，以景观结点空间为脉络展开设计，在临河大道上，结合次入22、口大门设计，置特色拱门，水韵走廊等，在社区内部结合楼型布置，设计各色小广场空间。同时在广场规划上，引入带有“自由辩论”特色的希腊、罗马文化，创造“小而全”的欧式广场，以提高其景观品质。在广场中，点缀深具文化特色的观景小品如传声筒，演讲台、诗歌墙等；绿林漫步小径、健身景园等休闲设施，结合住宅立体绿化，共同构成 XX 莱茵的文化景观。此项目景观设计由加拿大奥雅景观规划设计事务所设计，主创设计师为赵树雄先生。3.水岸馨都项目 在园区内部，通过将两条贯穿南北的主路进行曲线处理，有效地避免了小区内道路过于通透的弊病，形成了小区的道路视线峰回路转，移步异景的特色。分组团划分做到人车分流这一设计理念是本项目23、规划设计创新的重要方面。彻底的解决了大社区交通组织的难题，为组团建筑围合空间设计手法的运用打下了坚实的基础。在这一创新设计的支持下，园区内既自然形成了三纵四横承接紧密的景观轴，又实现了创新院落景观设计的想法。满足了产品营销定位的景观均好性的要求。该项目景观设计由美国 ALA&HGOR 景观设计有限公司设计。主创设计师为美籍华人设计师祈荔和美籍设计师 MARK。(二)室内装修设计 1.水岸春城项目 水岸春城项目临时示范单位参考集团内成熟项目的示范单位进行套图，在设计过长春 XX 水岸春城项目后评估报告 程中充分利用集团内部资源，项目的销售打下了坚实的基础。加强与集团规划中心的合作与管理，少走弯路24、，坚持将集团规划中心的成熟经验应用到室内设计工作中；加强与施工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务。2.莱茵东郡项目 莱茵东郡项目的售楼处和示范单位在设计过程中，积极参考其他兄弟公司的累似项目经验，并与建筑、结构、水电的专业大力配合，将建筑的构成元素与室内设计进行有机结合，围绕“上流领域，城市别墅”的项目主体，以古典法式、西班牙风格、欧式新古典等风格为主导展开设计。为项目品质的提升、销售业绩的增长打下了坚实 的基础。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 3.水岸春城水岸馨都项目 水岸馨都项目的售楼处和示范单位在设计过程中，大力挖掘部门内专业设计师和配合公司主创设计师的工作潜力，25、结合产品的“赠送半地下室”“入户花园”等各项优势，通过装饰的语言,室内生活场景的营造,户内外关系的衔接,表现典雅高贵、闲适风情的销售空间、生活空间。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 【项目营销工作评估】【项目营销工作评估】一、一、项目销售时机分析项目销售时机分析 (一)水岸春城销售时机分析 水岸春城入市时机是长春市房地产市场刚刚从走出低谷的时候，市场不够成熟，停留在价格竞争的初级阶段。水岸春城所在的区域是长春东南部的城郊结合处，原为周边农民的粮食和蔬菜种植地，无道路交通，毫无城市氛围，市民对本区域缺乏认识。周边居住氛围较差，多为农民房，同期开发的住宅产品也多为定向销售和低价出售，价格区间在 26、1000-1500 元/平米，销售状况一般。水岸春城面临这样的环境充分分析市场环境和未来发展趋势，在控制建筑成本基础上发挥 XX 地产品牌优势和产品优势，打造长春第一个西班牙建筑风格社区，并通过赞助冰雪节等形式快速建立品牌形象。在产品设计方面提出了阳光房、明卫的户型标准，吸引的客户关注，并在营销上首先打造临时样板间、示范区，提前让客户感受XX 产品优势。并且在新闻炒作上，传达东南板块发展趋势，提升升值空间。(二)莱茵东郡销售时机分析 经历了 03 年和 04 年两年的销售，长春 XX 地产已经在长春树立了一定品牌形象，产品也赢得了市场的认可，同时，公司也由新开公司开始步入成熟，人员配置充分，具27、备了快速发展的条件。但当时水岸春城销售价格在 2500 元/平米左右，升值速度不够，另外在品牌形象上还停留在中档住宅开发企业的层面，需要进一步提升。为此，05 年公司启动莱茵东郡项目，这也是 XX 地产在长春第一个别墅项目，也是长春房地产开始向上快速发展的年度，长春市除西南板块和净月区外还没有成规模和档次的别墅社区，我司立足这个市场空白点，打造临河城市别墅，概念一经推出，迅速赢得市场认可，首期开盘市场反馈很好。(三)水岸馨都销售时机分析 水岸馨都选择的销售时机是 06 年，恰时水岸春城清盘，莱茵东郡热销时期，首先在产品上延续了水岸春城多层住宅的市场需求，提出了水岸春城升级版的概念，在品牌上借助28、了莱茵东郡已经树立起来的高端地产品牌形象，对水岸馨都提升入市价格做了充足的准备。前期导入期在水岸春城销售处设立临时接待卖场，有效的积累了客户，通过 6 月份房交会契机将项目推向市场，经过了一个月的积累，在 7 月份正式开盘，取得了预期的销售效果。二、二、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (一)水岸春城目标客户定位 1.本项目定位 2640 岁年龄段达到 66；职业分布面较大，并无明显突出的整体职业特征；居住区域仍以本案的幅射区域为主。2.需求分析：需求面积主要集中在 100-130 平方米，100 平方米以下和 130140 平方米其次；29、需求户型主要为二房和三房；总价款承受能力范围的有效主力区间为 2030 万；购房主要影响因素的优先次序为：户型（产品）品牌价格。3.认知途径 主要认知途径为：朋友介绍和报纸广告。主要是针对年家庭收入在 3-5 万元人民币左右，月还款为家庭月收入的 1/3 的社会人群，这样既能保持生活水平不降低，同时提高家庭的居住条件。本项目锁定的主长春 XX 水岸春城项目后评估报告 要目标群体为：准备在 2-3 年内购房；购买面积在 80-120 平方米之间；使用资金 15-25万元一次置业者；兼顾购买面积 120-160 平方米；使用资金 20-40 万以上的二次置业者。两房的主要目标顾客为28岁-40岁月30、均家庭收入至少在 2500-3000元之间的消费者，年收入 30000-36000 元之间。41 岁-45 岁之间月均家庭收入至少在 3000-4000 元的消费者，家庭年收入 36000-48000 元之间；46 岁-50 岁之间月均家庭收入至少在4500-5000 元的消费者，年收入 54000-60000 元之间；其中以 28 岁-35 岁、月均家庭收入在 2500-3000 元之间为主;主要为一次置业。三房的主要目标顾客为28岁-40岁月均家庭收入至少在 4000-4500元之间的消费者。41 岁-45 岁之间的月均家庭收入至少在 4500-6000 元的消费者；46 岁-50 岁月均31、家庭收入至少在 6000-7500 元之间的消费者；其中以 30 岁-40 岁、月均家庭收入在4000-4500 元之间为主，主要为二次置业。四房的主要目标顾客为28岁-40岁月均家庭收入至少在 4000-6000元之间的消费者。35 岁-45 岁之间的月均家庭收入至少在 4500-8000 元的消费者；40 岁-50 岁月均家庭收入至少在 6000-10000 元之间的消费者；其中以 35 岁-45 岁之间、月均家庭收入在 4500-8000 元，家庭年收入 54000-96000 元之间的消费者为主。主要为二次置业，或为提高居住水平和投资保值为主要目的。从长春市所辖区域特点上分析，主要以朝32、阳区及南关区为主要目标区域；争取二道区、经开区，辐射绿园区、净月开发区（依赖轻轨二期开通）。4.业主分析 家庭结构以23人为主，少量夫妻+父母的组合；年龄集中在26-30岁，以及 36-45岁两个年龄段；家庭结构：2-3 人的占 71%。根据现场的访谈情况，受访者的平均家庭月收入在 4000 元以上，个人月收入基本在 2000 元以上。65的受访者拥有 2 次以上的置业经验。报纸广告是客户来源的第一大途径（52），但受访者第一途径仍多数为亲戚或朋友介绍，而后更关注报纸广告，口碑传播的可信度要高于报纸广告。购房动机最主要和因素仍然是改善居住环境（占 52）；对物业管理的关注程度有所突出（占 1933、%）。主要购房动机是希望提升生活品质和居住环境，购房者居住区环境质量的注重程度越来越强。亲戚朋友介绍是购房信息最重要的途径，其比例远高于其它各类媒体，品牌的口碑传播将是后期最重要的客户来源之一，所以业主及客户的维护在未来的营销推广过程中应该成为重点工作之一。消费者越来越注重消费质量，综合考虑住宅产品的性价比，比较理性的选择性价比最优的产品。(二)莱茵东郡目标客户定位 1.目标人群(1)政府官员：机关/事业单位高级管理干部。长春地处内陆，原属传统的内陆重工业城市，又是吉林省会，吉林是传统农业大省，城市定位决定了庞大官僚体系的绝对群体，城乡经济发展缓慢，高收入人群在这一层面比较集中。(2)企业高级34、管理人员：企业改制和新兴热门行业的相对集中，如长春汽车及相关配套厂众多高级管理人员、医药/光电行业等高管也是本项目重要潜在消费群。(3)专业技术人员/教师：长春是科技城、大学城，科、教、文、卫从业人士众多，收入相对较高，是本案重要客户群。(4)民营/私企业主：近几年长春民营经济发展较快，在未来几年内将有更蓬勃的发展。这类客群较强劲的支撑了高端市场的走向。典型的事例是十年前入住富豪花园的业主 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 大多在进行新一轮置业，随着住宅产品的不断提升未来两三年不排除入住万达、鸿城等楼盘的消费者重新置业。项目目标人群定位细分 从客户收入水平、文化层次，结合职业特征进行细分，本35、项目的主要消费群特征如下：A:高文化、中高收入的“政企高管阶层”B:高收入、高文化的“高级白领阶层”C:中低文化，高收入“社会精英阶层”目标人群综合比较分析：定位 政企高管阶层 高级白领阶层 社会精英阶层 文化 高文化 中高文化 中低文化 收入 500010000 1000020000 20000 以上 作用 主要销售对象，注重居住环境优美，园区物业管理。收入稳定。主要销售对象，注重建筑风格和产品对生活质素的影响，认同社区文化是都市新生活方式的支持者。重要销售对象，认同产品及其品质，易受形象包装影响，重复置业能力强。年龄 40-50 30-40 30-45 职业 政府事业单位高级公务人员；企业36、高级管理人员。企业中高级管理人员，科、教文、卫知识分子；从事新技术产业；自由业者。私企/民营企业主，个体户 置业特点 二次置业 一、二次置业 多次置业 行为和心理特征 性格沉稳，有文化层次，社交圈子划分层次，要求体面尊重，比较爱挑剔，对服务质量有较高标准。勇于接受新事物和新的生活方式，事业有一定基础，正处于上升阶段，有自信，对服务要求比较直接。好面子，置业目的不是很明确，经济上达到相当高消费水准。消费动机 常住 常住 常住、投资 家庭人口 3-5 人 2-3 人 3 人 户型需求 2/3；2/4 1/2；2/3 2/4；2/5 比例 40%40%20%长春 XX 水岸春城项目后评估报告 生活形37、态 1、注重家庭生活,更愿意和家人在一起,在空闲时间比较愿意在家中放松 1、积极向上,对于 的生活,希望能够更好,而且不断的追求自身的进步.3、有家庭轿车 4、比较重视时尚流行的东西,在生活中比较喜欢展示自己的个性及品位;5 5、购物时容易受到他人的影响 消费方式 1、休闲方式:喜欢运动、读书看报,不经常看电视；2、喜欢去卓展、国商站前店购买时装、化妆品等 3、喜欢去距离单位或家较近且规模大、管理先进、商品质量好、品牌多的大型超市购买食品和日常生活用品 差异性 1、居住地域差异（距离单位、学校或商业中心较远）2、收入差异 3、稳定就业环境差异 4、居住惯性差异（部分群体依然喜欢熟悉居住地）2.38、业主分析：从年龄构成上可以看出 36-45 之间的客户占有 54.4%，是成交客户中占主要比例，在成交客户中这种年龄段的客户有很好的事业基础，是莱茵东郡的主要客户群体，高档住宅消费年轻化是主要的消费特征，40 岁以下购房者占有绝大多数，说明从喜好上年轻人更加具有消费的前瞻性。从现居住区域看成交客户中现居住在朝阳区的客户占有绝大多数，这说明这一传统居住区域客群消费能力强，同时区域内迁出意向明显，缺乏可持续性用地、房价高、综合环境不佳，使选择新产品、新区域的客群增加。客户理想居住的区域上看，由于莱茵东郡地处净月区，到访客户对本区域大多有较好的认可度，选择城乡结合有潜质的发展区域，成为高档住宅未来广39、阔的发展空间。消费 4000-5000 元的客群占有优势，可见在高档住宅的成交单价上这一价格区间还是得到强力支撑，在选择 5000-6000 元价格的客户中也占有绝对的比例，莱茵东郡 的成交均价已经逐渐稳定在 4700 元以上，如果能够有效地在后续定位中剥离影响成交均价上升的叠加产品，相信纯粹高端的楼盘定位会得到市场的全力回应。选择总价在 100-150 万成交总价的客户较多，在这一总价区间，尤其在 120-150万元的区间上的产品定位的发展机会最大。同时双拼产品的总价区间得到客户的支持，在后续定位中有效支持总价 120-150 万元总价的产品，有效增加 200 万元总价以上的产品是必要的。客40、户群行为模式 莱茵东郡对应客户人群特征 年龄特征 3055 岁为主体 家庭生命周期特征 已婚，家庭成员以 3-4 名为主，有佣人使用的需要 经济能力特征 家庭月收入 51008000 元以上，事业处于上升期 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 接受教育层次 非常复杂 职业职位特征 机关/事业单位、企业高管；专业技术人员、教师；民企私营业主 行业特征 建材供应商、承建商、物流、医药、企业政府驻外机构、医生、高级教师、飞行员、餐饮业老板、政府公务员（要求身份保密）置业性质 多次置业 购买动机 80%自住 购买时关注要素 1、价格 2、品牌 3、物管 现居住区位 朝阳、南关区、经开 购买心理 购买高41、档住宅居住显示财富阶层地位不断上升的需要(三)水岸馨都目标客户定位 1.目标人群 由于定位为春城升级版，是纯粹的中高档项目，因此在我们界定的客户群的时候应考虑客户升级的问题，同时要考虑到各类客户群体的不同消费习惯：(1)政府官员：政府机关、事业单位管理干部。长春地处内陆，原属传统的内陆重工业城市，又是吉林省会，吉林是传统农业大省，城市定位决定了庞大官僚体系的绝对群体，高收入人群在这一层面比较集中。这类人群消费能力很强，但受工作性质所限，不敢过于张扬，但好面子的攀比心理却比较严重，这种看似矛盾的消费倾向使因此中档和中高档社区是他们置业的首选，同时开发商品牌、项目品牌也都是他们关注的重要方面。(242、)企业管理人员：企业改制和新兴热门行业的相对集中，如长春汽车及相关配套厂众多中高级管理人员、生物制药、光电子行业等从业人员也是本项目重要潜在消费群。这些人属于新富阶层，追求高品质生活，多数有点小资情调，但消费能力一般，因此有希望成为中小户型的购买主力。(3)国企、垄断型行业人员：如通讯、电力、交通、烟草等行业的从业人员，具有一定的消费能力。这类人群长期在该行业工作，收入很高，积累的一定财富，其中不少人有一定家庭背景，消费能力很强，个性比较张扬，是中大户型的主要购买群体。(4)专业技术人员/教师：长春是科技城、大学城，科、教、文、卫从业人士众多，近年来福利以及工资待遇得到很大提高，但由于长期从事43、办公室内工作，与外界沟通能力不够，因此消费观念比较保守，但消费能力较强；同时由于消费观念还不成熟，因此容易受到销售气氛和销售工具的有效感染，因此也是本案中、小户型的重要客户群。(5)民营/私企业主：长春民营经济发展较快。这类客群消费能力惊人，社交范围广泛，占有欲强，多喜欢呼朋聚友，是支撑本案大户型消化的重要客群，也是本案实施小众传播的重要群体。定位定位 政企高管阶层 高级金领阶层 社会精英阶层 文化文化 高文化 中高文化 中低文化 收入收入 500010000 1000020000 20000 以上 作用作用 主要销售对象，注重居住环境主要销售对象，注重建筑风格和产重要销售对象，认同产品长春 44、XX 水岸春城项目后评估报告 优美，园区物业管理。收入稳定。品对生活质素的影响，认同社区文化是都市新生活方式的支持者。及其品质，易受形象包装影响，重复置业能力强。年龄年龄 40-50 30-40 30-45 从事行业从事行业 政府事业单位高级公务人员；企业高级管理人员。企业中高级管理人员，科、教文、卫知识分子；驻外代表、从事新技术产业；自由业者。私企/民营企业主，个体户 职业职业 吉林省、长春市政府人事、外贸、外事部门政府公务人员；工商、税务、检察法院系统公务员；长春汽车、机车、商业系统企业高级管理层。一汽配套厂管理人员、经开高新区制药、食品、电子设备企业高级管理人员；银行系统管理层；大学涵盖45、的中高级教师；医生及专业技术人员。长春本地涉及农工商企业董事长、总经理；一部分自由职业者。置业特点置业特点 二次置业 一、二次置业 多次置业 行为和心理行为和心理特征特征 性格沉稳，有文化层次，社交圈子划分层次，要求体面尊重，比较爱挑剔，对服务质量有较高标准。勇于接受新事物和新的生活方式，事业有一定基础，正处于上升阶段，有自信，对服务要求比较直接。好面子，置业目的不是很明确，经济上达到相当高消费水准。消费动机消费动机 常住 常住 常住、投资 家庭人口家庭人口 3-5 人 2-3 人 3 人 户型需求户型需求 2/3；2/4 1/2；2/3 2/4；2/5 比例比例 20%40%4%生活形态生活46、形态 1、注重家庭生活,更愿意和家人在一起,在空闲时间比较愿意在家中放松 2、积极向上,对于 的生活,希望能够更好,而且不断的追求自身的进步.3、有家庭轿车 4、比较重视时尚流行的东西,在生活中比较喜欢展示自己的个性及品位;5、家庭成员中有在国外生活、求学的成员。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 消费方式消费方式 1、休闲方式:喜欢运动、读书看报,不经常看电视；2、很多人出过国、甚至有在国外居住的经历，经常性地在国外旅游、购物。3、喜欢去距离单位或家较近且规模大、管理先进、商品质量好、品牌多的大型超市购买食品和日常生活用品 4、购买高档住宅一方面处于使用的居住需要，一方面为了体现由于财富的增47、加有被身份认同的需要。差异性差异性 1、居住地域差异（距离单位、学校或商业中心较远）2、收入差异 3、稳定就业环境差异 4、居住惯性差异（部分群体依然喜欢熟悉居住地）2.业主分析 从成交客户年龄来统计来看 31-50 岁之间比例大，分别是 38.95%和 30.83%，近70%。该部分客户群体收入来源稳定，相对具有较高的文化层次，对居住环境、社区人文有一定要求。以品牌消费为主，对价格不是非常敏感，为社会中坚人群，仍为二期目标客户群体。(1)从成交客户来自区域来看，朝阳区和南关区两大区域人群比例高，约占总比例的 50%，与到访客户所在区域成正比。(2)在统计中也可以看出外地客户来长春购房的客户占48、总体比例的 7.91%，比例相对有所提高。(3)市政府南迁带来实质性效益。(4)净月开发区的客户比例为 15.01%,大部分都是老业主重复购房。职 业 数量（人）比例（%）政府,事业单位 85 17.24 税务/警察/工商 27 5.48 记者/电台/电视台/报社 16 3.25 机械制造 5 1.01 电子/IT 7 1.42 建筑/工程/设计 43 8.72 私营业主/私企负责人 94 19.07 电信/通信/网通 16 3.25 航空 9 1.83 文化教育 54 10.95 财务/会计 14 2.84 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 银行/金融/证券/保险 18 3.65 外企 749、 1.42 商业/贸易 17 3.45 医疗/医疗卫生 15 3.04 房地产 12 2.43 餐饮/娱乐 5 1.01 交通/交通运输 4 0.81 退休/无业 11 2.23 自由职业者 18 3.65 法律/律师 3 0.61 林业/园林 2 0.41 广告/业务/文员 5 1.01 政府事业单位和私营业主所占比例较大，可达到 36%。高收入人群从事文化教育比例较高。由上表统计数据可知，馨都一期成交业主主要是社会中产阶级人群，收入相对稳定，有一定的经济条件，对生活品质要求相对较高，注重自己的社会地位及周边人群的消费习惯。购房时主要考虑因素为生活环境及人文环境，对物业等后期服务较为注重。三50、三、项目的销售策略项目的销售策略 (一)水岸春城 1.媒体推广策略 主要使用大众媒体例如报纸广告为主要推广方式。同时有电视和广播媒体辅助。营销推介战略要求所有媒介的选择与投放都要围绕这一要点展开，即任何一种推介方式都围绕核心价值展开，从报广、电台、电视台、车体、户外广告、海报及活动等任何与公众、消费者沟通的平台都以这一核心为前提，以避免各种推介只促进短线销售的现象产生。根据对“XX水岸春城”的目标客户群、同类竞品媒介选择以及本地媒介客观发展情况的分析，“XX水岸春城”营销推介以报纸广告为主要媒介，以电视、电台、户外广告、路灯杆、车体、网络及 DM 直投等方式为辅助媒介。2.广告策略 广告方面51、，以品牌先行、深化产品的主题作为推广策略，以和水岸春城在一起作为项目推广主题，以成熟社区、感受西班牙，体验水岸春城作为核心，在市场预热期间，采用高调入市策略。用品牌、用诚信、用实力说话。以品牌为主线，通过图文硬广形式吸引客户高度关注，引起市场反响。推广内容由品牌逐步转向产品，以诉求产品力和产品附加值为第一要素，通过园区配套、景观绿化、产品创新、物业服务等项目特有优势，将真切、现实的成熟向大众展示，以体现大盘所带来的各项优势，并将优势转化为消费者利益点。推广中将重点诉求中高楼项目的标准,用细节说话,细节决定品质、细节决定价值,长春 XX 水岸春城项目后评估报告 将细节放大是一种实力,更是一种自信52、。将 XX 的诚信务实和水岸春城独特的卖点相结合，用细节得以体现品质并以此树立标准在竞争激烈的市场环境中有效的区隔竞品，确定鲜明的中高档楼盘定位，以促进上市消售，提高性价比，并支撑后期的均价上涨。3.营销活动策略 营销推介具体分为导入期、推广期、强销期、持续期、调整期五个阶段。在不同的营销阶段，辅以不同的推介方案与策略。各推广阶段要点为：导入期以品牌及片区推介为主要内容；推广期以产品推介为主要内容；强销期以项目销售推介为主要内容；持续期以项目销售推介为主要内容；调整期对前期营销策划工作进行总结与分析。首先在长晚、长日、东亚进行“XX 之旅”系列报道，展示各地 XX 已建成的项目，透过图片及文字53、给予受众一定的直观印象。以报广为主要发布媒体，配合一定的电视专题片。强销售期通过举办大型的“物业管理的规范化与市场化运作”论坛活动，促进长春 XX 地产与业界的交流，强化 XX 物业管理的优势，深化 XX 品牌、经营理念及服务内容的业界影响力。持续销售期邀请省内著名手法家、画家举办一次笔会，作延展性应用，辅助一些媒体宣传，以增强“XX水岸春城”的文化底蕴。4.销售策略及形式 “XX水岸春城”引导新型生活方式，将项目所倡导的生活理念、核心价值与文化底蕴融入产品之中，提升产品的核心竞争力，引导消费者热衷于产品所赋予的文化，最终使项目的潜在价值发挥出来，在内部认购前期进行市场预热与客户积累，为内部认54、购作以伏笔，最终实现内部认购高潮。在吸取前期营销工作经验、巩固前期营销工作成绩的基础上，深刻挖掘“XX水岸春城”的卖点，切实准确把握客户需求，针对客户需求进行营销推介。在保证相对户型较好的销售基础上，通过 DM 直投、参加房交会、价格策略等手段，加强对滞销户型的宣传，增加滞销户型的吸引力，促进滞销户型销售。推广中仍然坚持对“XX水岸春城”的形象宣传，并告知项目的升值增长趋势，稳定已经购买“XX水岸春城”的购房者，以期达到客户带客户销售局面的产生。利用圣诞及元旦搞现场活动，吸引老业主介绍新业主，以及新客到现场成交。另外，通过媒体进行宣传及通过目标数据库投递“海都会”与业内的专业媒体进行后期推广。55、以少量广告吸引客户到现场购买，可再次发挥老业主资源，提高老业主介绍客户的奖励计划，可得 XX 现金代用券以支付会所费用、停车费、管理费用，并刺激业主转介的积极性。(二)莱茵东郡 1.媒体推广策略 采用大众传播渠道（报纸、电视、广播、杂志、户外广告、网站等）和小众传播渠道（sp 活动、短信等）相结合的营销策略，全方位、多层次、多角度地进行深度传播，形成推广合力；报纸杂志：科学规划报广排期，高效利用报广效用，选择合理媒体组合，节约营销费用。广播电视：合理利用，有效填补报广媒体的传播空白，在项目推广初期冬季时节运用。户外媒体：根据推广节奏，及时发布销售信息，使户外媒体报广化。长春 XX 水岸春城项目56、后评估报告 网络、直邮、楼宇媒体等：利用新兴传播渠道，锁定高端目标客户。辅助媒体如电视和广播电台仅考虑小批量投放。2.广告策略 突出 XX 地产“王者之风”的豪迈气魄，以雄厚的品牌底蕴强迫性的营销手段，高举高打，塑造高档楼盘形象。以“合纵连横”的手段打压西南高档住宅板块，形成区域独领风骚的历史高度；以“奇正相生”的组织以达到实际要求的营销效果，正兵出板块预热、产品概念、品牌之道、设计完美、工程进度、卖场及环境包装，“以道御之”与竟品展开短兵相接，以快制慢、以快制动；奇兵则以推卖点的和想法要出奇制胜，卖点有针对性的打压对手，刺激消费者，展示产品完美。以乱制乱，甚至引发市场争议，吸引社会注意力，最57、终起到纵横八荒、横扫六和的奇效。核心规划亮点、销售卖点的全景展示，对于高档豪宅予以明确的定位，深入规划、建筑设计、住宅平面设计、园林环境、物业管理方方面面，在常规推广的基础上进行建筑理论、文化的全面提升，项目卖点的强销与文化营销相结合。3.营销活动策略 本案作为长春市的一个新高档别墅类项目，为了提高其在广大市民心中的形象及认知度，项目推广前期通过案名征集、南部新城论坛、新品发布会等活动扩大影响力，借此宣传本案的形象，让项目具备高贵气质；结合赠送 VIP 白金卡、金卡等方式，提高市民的参与度。项目推广阶段充分借助 XX 会这一宣传平台，组织意向客户进行定向推介会，取得了良好效果，得到目标客户的一58、致认同。同时，配合重大工程节点（如卖场开放、样板间开放等）形成效果，以高端产品形象触动客群关注。此外，联合搜房网、房地产信息网，将 XX 开发高档精品项目进行联展，以彰显诚信地产的“过程精品”，开创“长春市泛富人居所”的旗帜，使其作为项目展销及宣传的有力助推器。4.销售策略及形式 莱茵东郡作为涵盖别墅、多层、小高层、高层等多个产品线的复合型高档项目，整体户型面积较大，总价压力较大，同时面临着较大的市场挑战，因此在整体推广思路上应从全局出发，主次分明，侧重销售速率，以别墅产品为主导，先行介入，通过成功树立高端的项目品牌，带动后期小高层、高层产品的销售及去化：通过持续地提高老业主的满意度，不间断地59、满足客户不断增长的需求，使之对 XX地产产生认同感及归属感，从而提升老业主的推荐成交率，对现有及潜在客户资源进行充分挖掘；深度挖掘项目产品自身优势，以不同方式推广不同产品，达到多种营销策略结合，迅速实现产品传播推广范围，提升项目的认知度，为完成项目销售任务奠定坚实基础。(三)水岸馨都 1.媒体推广策略 报纸杂志：科学规划报广排期，高效利用报广效用，选择合理媒体组合，节约营销费用。广播电视：合理利用，有效填补报广媒体的传播空白。户外媒体：根据推广节奏，及时发布销售信息，使户外媒体报广化。网络、直邮、楼宇媒体等：利用新兴传播渠道，锁定高端目标客户。2.广告策略 广告方面，以打造水岸春城升级版社区作60、为主要推广方向，以“水岸馨都”XX 再造一城作为项目推广主题，以水岸春城升级版的、纯水岸的、地 XX 风情小镇作为推长春 XX 水岸春城项目后评估报告 广核心，在市场预热期间，采用高调入市策略。用品牌、用诚信、用实力说话。以品牌为主线，通过图文硬广形式吸引客户高度关注，引起市场反响。推广内容由品牌逐步转向产品，以诉求产品力和产品附加值为第一要素，通过园区配套、景观绿化、产品创新、物业服务等项目特有优势，将真切、现实的成熟向大众展示，以体现大盘所带来的各项优势，并将优势转化为消费者利益点。推广中将重点诉求中高楼项目的标准,用细节说话,细节决定品质、细节决定价值,将细节放大是一种实力,更是一种自信61、。将 XX 的诚信务实与项目独特的卖点相结合，用细节得以体现品质并以此树立标准在竞争激烈的市场环境中有效的区隔竞品，确定鲜明的中高档楼盘定位，以促进上市消售，提高性价比，并支撑后期的均价上涨。3.营销活动策略 活动推广配合各个销售时期，主要分为导入期、推广期、强销期、持续期、调整期五个阶段。在不同的营销阶段，辅以不同的活动方案与策略。导入期主要借助临时卖场开放这一契机，以新品发布会为主要传播手段，向目标客户充分传递项目的价值信息，赢得了较大的市场关注度。项目推广期举办售楼处盛大开放活动，引起了极大的市场关注度。通过高尔夫、红酒品鉴等活动的举办，进一步接触目标客户，深化项目在圈层的品牌宣传。强销62、售期通过举办“爱丁堡国际艺术狂欢节”、“英式花园美食节”等活动，进一步提升了项目的市场影响力。持续销售期邀请省内著名手法家、画家举办一次笔会，作延展性应用，辅助一些媒体宣传，以增强“XX水岸馨都”的文化底蕴。4.销售策略及形式(1)提升项目认知：深度挖掘项目自身优势，迅速扩大传播推广范围，提升项目的认知度，为完成年度销售任务奠定坚实基础；(2)整合营销策略：采用大众传播渠道（报纸、电视、广播、杂志、户外广告、网站等）和分众传播渠道（楼宇媒体、直邮）相结合的营销策略，全方位、多层次、多角度地进行深度传播，形成推广合力；(3)关系营销策略：通过持续地提高老业主的满意度，不间断地满足客户不断增长的需63、求，使之对 XX 地产产生认同感及归属感，从而提升老业主的推荐成交率，对现有及潜在客户资源进行充分挖掘；(4)体验营销策略：利用销售现场、销售工具及营销事件，使消费者提前融入到未来的社区生活，并对此产生强烈的感性认同，以达到促进成交的目的。(5)创新营销策略：在全程推广过程中，充分考虑营销手段的创新性，继续引领长春房地产市场潮流。四、四、综合评述本项目市场定位营销工作综合评述本项目市场定位营销工作 本项目在同一地块分三个不同项目开发，在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则，根据地块自身特点和景观优势，分别规划了中端多层住宅产品、别墅产品、中高端多层产品与高层产品相结合，在不同阶段适应了市场的64、需要，同时提升了产品的利润空间，并快速占领市场。在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序，从2000 元/平方米到 14000 元/平方米，实现了价格的跨越。五、五、本项目营销管理可借鉴的经验本项目营销管理可借鉴的经验 本项目可借鉴的经验可以总结为以下几个方面:(一)对于大规模型开发项目摒弃传统的分期开发模式，采用分组团开发形式，规划差异性产品。在营销推广上制定不同的营销定位，根据产品特点寻找客户需求。在后续管理上，根据产品的档次不同，提供不同的管理和服务，体现出项目的特色和差异，赢得长春 XX 水岸春城项目后评估报告 更多人的认可。(二)营销节奏上，根据市场实际情况调整推售量及推售价格。在65、房地产市场不断升温的情况下，积极组织推售并在价格上不断拉升，并安排入市产品结构，确保产品线的充足。(三)销售管理方面，采用统一管理，分项目独立销售的模式，根据不同项目对销售人员进行调配，做到人尽其才，并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准，带动销售人员的积极性。(四)在推广方面，各项目以相互促进为基本原则，项目推广过程中避免自相竞争，重要推广节点交错进行，推广主题上相互促进和补充，做到事半功倍的作用。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 【项目进度、工程管理评估】【项目进度、工程管理评估】一、一、项目发展进度概况项目发展进度概况 水岸春城项目自 2003 年 5 月 12 日取得土地使用权，水66、岸春城一期工程 2003 年 5月 28 日开始施工，2003 年 12 月 6 日项目竣工备案，2004 年 6 月 28 日项目正式入伙。二期工程 2004 年 3 月 1 日项目正式开工，2005 年 7 月 20 日项目竣工备案，2004 年 12月 28 日项目正式入伙。三期工程 2005 年 3 月 10 日开始施工，2005 年 11 月 10 日项目竣工备案，2005 年 11 月 20 日项目正式入伙。四期工程 2006 年 3 月 15 日开始施工，2006 年 8 月 3 日项目竣工备案，2006 年 11 月 30 项目正式入伙。莱茵东郡项目自 2004 年 7 月 167、2 日取得土地使用权，莱茵东郡一期工程 2005 年 5月 1 日开始施工，2006 年 8 月 3 日项目竣工备案，2006 年 8 月 30 日项目正式入伙。二期工程 2006 年 3 月 1 日项目正式开工，2005 年 10 月 20 日项目竣工备案，2006 年11 月 30 日项目正式入伙。三期工程 2006 年 8 月 1 日开始施工，2007 年 10 月 20 日项目竣工备案，2007 年 12 月 30 日项目正式入伙。四期工程 2006 年 8 月 1 日开始施工，2007 年 10 月 20 日项目竣工备案，2007 年 12 月 30 日项目正式入伙。水岸馨都项目自 68、2005 年 2 月 4 日取得土地使用权，水岸馨都一期工程 2006 年 3 月5 日开始施工，2006 年 11 月 20 日项目竣工备案，2004 年 6 月 28 日项目正式入伙。二期工程 2006 年 9 月 15 日项目正式开工，2007 年 8 月 10 日项目竣工备案，2007 年 8月 30 日项目正式入伙。三期工程 200 年月日开始施工，2007 年 11 月 30 日项目竣工备案，2007 年 12 月 30 日项目正式入伙。二、二、项目发展模式的优劣势分析总结项目发展模式的优劣势分析总结 1.“甲方代表首接责任制”优劣势分析 优点：全面实行甲方代表首接责任制，统筹安排69、施工现场的组织协调工作、技术活动、计划的制定与调整、执行与监督工作、质量监控工作等，并做到责权明确，分工细致，提高了地盘人员的工作积极性与工作绩效，为项目后发展培养和储备了人才，更体现了公司人性化的管理方针。另外由甲方代表负责牵头进行设计、合约、发管等相关工作的沟通协调，促使公司个业务部门共同围绕项目发展目标开展工作，当甲方代表面临各业务部门间难以平衡的工作冲突而进行平级协调时，由地盘经理通过公司定期召开的部门调度会的方式来解决和推动项目发展事宜，是对甲方代表首接责任工作的必要补充和延伸，进而保证工作的及时性、连续性、完整性。缺点：本发展管理模式下地盘工程师工作范围较大而相应的职权较小，在协调70、有关设计、合约、对外协调等问题上还显薄弱，而且项目设计师、合约项目 QS、等公司职能部门人员并未纳入地盘的管理范畴，地盘经理没有对其进行半年或年度绩效考核的权利，日常各部门沟通业务链较长，信息反映速度缓慢；由于地盘与设计部、合约部、发管部等部门属于平级协调，项地盘对出图时间、分判时间及报建时间监控力度不足；当设计变更频繁时，如严格执行设计变更审批会签程序则流程过长、时间较慢，如不严格执行设计变更审批会签程序又不利于进度和成本控制。改进建议：项目设计师和合约 QS 工程师派驻地盘现场办公；各相关部门严格按项目计划要求执行，避免工作滞后而带来的大量沟通协调工作；公司建立科学的互评制度，各部门相互监71、督。2.“三位一体”施工管理模式优劣势分析 优点：长春 XX 水岸春城项目后评估报告 由于长春市监理人员素质普遍较低，我们采取自行监理的项目管理模式，淡化监理的概念，提高项目现场管理人员的责任心和技术水平。同时，不断加强对承建商的考查研究力度及深度，优化施工队伍。此外我们加大了对施工现场的监控力度，成立质量管理小组，完全负责质量管理工作。在整个施工过程中进行全程跟踪，同时质量管理小组对工程进展有否决权，即工程质量不过关决不许下道工序施工。通过监控来发现现场对实体的质量控制是否有缺陷，体系是否完善，从而做出相应的改变，最终使我们工程的实体质量达到预定的目标。此外，为确保工程质量，长春公司陆续实行72、了工程技术交底制、工程样板制、工程检查打分制、工程验收表格制。此外，长春公司严格执行了工程例会及工程月报问题，定期组织各项目部、施工单位召开工程例会，对工程进度、质量、人员配置等方面进行汇报总结，同时施工单位也可提出需帮助解决的问题，并对所涉及的问题形成工程月报，确保信息畅通、出现问题能得以及时有效地解决。缺点：由于地产工程管理人员除承担本职工作外还承担着监理工程师大部分工作任务，工作量较大，往往在与监理有工作交叉的工作面上，经常出现工作盲区，且长期大负荷的工作压力容易导致对工作的厌烦情绪，影响团队的建设和稳定，从而导致工作效率逐渐下滑，现场工程质量管理有所下降。建议：在监理工程师素质普遍低下73、的情况下可以结合实际情况适当把进度管理、成本管理、安全文明管理的部分监理只能纳入地盘的管理范畴，监理工程师主要履行质量的管理工作、旁站工作及工程资料的管理工作。当随着监理质素的不断提高可适当放松监理人员的职权范围。3.“大项目管理模式”优劣势分析 优点：根据公司的管理资源情况确定了部门的职责和定位，并完善了管理架构。部门的主要职责是从公司整体目标出发，确定项目的开发时间，编制总体发展计划并督促计划的实施；负责项目的营销定位工作以及发展期内的营销策划工作；协调项目的设计、前期、成本控制工作；负责项目开发期内工程管理工作。根据部门职责编制工作流程，制定工作程序表格。本部门在项目发展模式上进行了有益74、的探索，摸索出一套高效、有序、规范、科学的项目运做模式。同时，经过上半年的运做，培养了一些具有综合管理能力的员工，提高在房地产项目的设计、合约、工程和营销等方面的协调管理能力，为公司的发展储备了人才。缺点：员工队伍的规范化和职业化有待加强 大项目的管理模式对员工个体的质素要求较高，虽经过近三年的发展，公司员工队伍的本地化策略基本实现，员工队伍质素也在不断提升，但在规范化和职业化上略显不足，获取社会资源、整合社会资源、利用社会资源的能力还明显与项目发展的快速要求有一定差距，职能转化过程中出现有协调沟通不畅的问题，需要继续花力气去解决。建议：多项目同时运作的管理模式仍需进一步探索，莱茵东郡项目是公75、司多项目同时运作的第一年，同时也是职能式管理模式与矩阵式管理模式相结合的项目运作模式运作的第一年。经过一年的磨合，公司各部门、各方面资源基本得到了合理的分配，满足了项目发展的基本需求；但按照更高标准，更加合理、有效地配置各种资源上，仍然长春 XX 水岸春城项目后评估报告 有待加强，多项目同时运作的规范性、有效性仍需进一步探索。三、三、项目工程管理可借鉴的经验项目工程管理可借鉴的经验 (一)强化项目管理制度的执行力 1.在实际的工程管理中，我部根据施工现场的范围广，总包单位区域性较强，同时借见于前几年的管理经验，将项目分为几大区域，并根据地盘首接责任制的管理办法及各工程师的个性特点与管理方法的不76、同，分派到各个区域作为区域性的项目经理人，全面实行甲方代表首接责任制，统筹安排施工现场的组织协调工作、技术活动、计划的制定与调整、执行与监督工作、质量监控工作等，并做到责权明确，分工细致，提高了地盘人员的工作积极与工作绩效，更体现了公司人性化的管理方针。2.成立质量管理小组。工程质量小组负责地盘全面的质量管理工作、质量标准的制定工作，在整个施工过程中进行质量全程跟踪、监控，所发现的质量问题及时通报给各甲方代表监督各施工单位落实执行。质量管理小组组长由地盘经理担任，组员为各区域甲方代表及各专业工程师。质量小组的成立使地盘的质量管理工作及时高效、科学严谨、标准统一、质量控制平稳，达到了逾期效果，使77、今年的工程质量上了一个新台阶。3.专项质量严控制。防水专项工程做到 100%检查。并做详细记录；卫生间和屋面露台100%做闭水实验，并带水验收；塑钢窗发泡 100检查并对塑钢窗进行淋水试验以检查发泡密封情况。4.工程技术交底制。各分项工程施工前先制定工程技术交底卡清单，明确工艺做法和质量标准，由各区域甲方代表和各专业工程师组织施工单位各班组召开现场交底会，对工人进行面对面交底工作，落实到各班组长签字技术交底方能生效。此项工作是地盘工程师三位一体工作的具体表现，对提高工人素质有一定作用，也深得各施工单位的欢迎。5.工程样板制。各分项工程施工前应先做工程样板，甲方及监理完全按照质量交底卡的要求进行78、施工样板工程的检查，在施工样板验收后方可大面积开展施工。在竣工验收前，每个项目部做一套交楼样板间，并组织所有总包单位的项目经理、技术员、工长及各班组长对样板间进行观摩、交流，做到求同存异、统一标准，同时地盘组织物业、客服相关人员验收合格之后再进行全部房间的复制有效的预防了质量通病的发生，也使工程质量控制做到有法可依，违法必究。6.安全文明施工联合检查制。每两周联合发管部和全体施工单位进行安全生产、文明施工检查并进行打分，对各个区域的安全文明施工有了直接的比较。我们批评后进，鼓励先进，最终达到互进的目的，使三期、四期工程的现场管理水平有了长足的进步。7.工程例会制度。每周六联合监理公司给各总包单79、位、分包单位等按区域开工程例会，对本周的工程进度、质量、人员配置、各专业配合情况等方面进行汇报总结，及时发现和解决施工中存在的各种问题，并对下一周的工作提出要求和做出具体安排，对质量和进度进行有效的控制，协调好二者之间的平衡关系。为工程项目的正常开展施工活动保驾护航。8.工程情况月报制。地盘委派专人按月制订工程月报，对地盘每月工作情况汇报给公司，让公司对地盘的工作情况了如指掌，进而对地盘的工作进行及时的指导和调整。9.甲供材料专管制。地盘委派专人对甲供材料进行验收、发放，统筹管理，做到进场材料供应有计划、数量控制准确、质量控制有保障，分发及时，很好的保证了工程顺利施工。10.案例一：03 年监80、理公司的选用及在管理中存在的问题 03 年选用的监理公司主要有：建工学院监理公司、市政监理公司、恒基监理公司，长春 XX 水岸春城项目后评估报告 在工程管理中未能充分发挥其有效的作用，而且均存在不同程度的问题。分析原因：现场工程师与监理公司沟通技巧需提高，不能在主观上凌驾于他人之上。监理工程师工作热情不高、敬业精神不够、技术水平不足、责任心不强。建议：甲方与监理公司相处应建立融洽关系的基础上，对方才能有主观能动性、积极性。监理工作关键是责任心和工作态度。应对一期监理公司的监理人员业务能力、工作热情、工作责任心、职业道德方面进行综合评定，或是针对建设单位、监理公司、总包单位从管理和成本方面形成一81、个平衡点，有以下几种管理方式：监理公司买章，甲方投入更大的人员去管理，即“三位一体”的管理模式；施工单位可以选择一个素质很高的总承包施工队伍，协助建设单位去管理，可减少甲方与监理公司的投入；甲方、监理管理自身非常强，施工可直接选择优秀的项目部，不用大公司的名头、甲方、监理给予管理与技术方面的支持，这样可降低成本、容易管理，总包单位可增加利润点。11.案例二：03 年复合保温夹芯墙体砌筑 03 年我部将此分项工程做为重要质量控制点，多次进行联合检查的过程中发现：外墙构造柱处存在放置单层苯板现象；无错缝搭接，接搓不严；落地的第一块苯板不到位，没落到楼板上，以上几个问题，已严重影响水岸春城一期项目的82、质量，如：冷桥、长毛等质量通病，及为后续的整改工程中增加了巨大的工作量及难度。为此在今后的项目管理中我部不断的加强各项施工工艺施工作法的研究工作。(二)不断摸索和改进工程质量 经过水岸春城一期整改工程的教训，我们在不断的摸索与实践操作中，总结经验，接受由于各种盲目的、不合理的抢工所带来的一系列惨痛的教训。1.案例三：沉管灌注桩 一期工程基础形式为沉管灌注桩，此种基础形式成本相对较低，但施工速度慢、质量控制难，受地质因素影响多、受天气影响大。其中包括：地下水位、地质条件、操作手的技术水平及其责任心。一期工程 C7#、C9#灌注桩基础工程，就出现了严重的质量问题，两栋楼 525 根桩，选出 9 根83、桩做静载试验，无一根能满足设计承载力要求。分析原因：现场工程师、监理公司监管不到位，为抢进度忽视质量；地质情况复杂，有流塑态淤泥层，造成桩缩径现象，小应变测试结果证明：桩身完整性存在缺陷；基础分包单位的质量控制存在一定的问题：对于贯入度、拔管速度、桩身砼充盈系数等技术要点的控制。建议：由于伊通河两岸特殊的地质条件，宜使用预制桩。优点：质量易得到有效控制，风险相对较小；施工速度快。受天气制约相对较小，可有效的缩短施工工期。2.案例四：防水问题(1)屋面渗漏 原因分析：屋顶檐沟设计节点不合理，易存在积水。卷材施工时与基层粘结不牢固；卷材搭接不牢；避雷带及砼保护层构造钢筋施工时破坏防水层；节点部位卷84、材防水施工附加层施工漏项或存在缺陷。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 檐口处防水卷材施工不到位。存在卷材开口渗漏可能性。屋顶造型复杂，节点构造多样化，防水设计节点存在缺少的现象。解决方案及建议：通过施工前的专家图纸审查及各参建单位参加的图纸会审会议，改进不合理的设计节点、完善防水设计节点。分项工程施工前认真制订技术质量交底卡，并负责向有关人员进行技术交底。现场实施层层监督制，发现质量隐患坚决返工重做。(2)车库顶渗漏 原因分析：下水口收口处卷材处理不当。泛水高度不够，收口处渗漏。车库门上部雨棚设计没有防水，女儿墙根部易渗漏。变形缝处节点处理不当，造成车库内墙、棚渗漏。解决方案及建议：同屋面防85、水。(3)卫生间防水渗漏 原因分析 风道、下水管根部附加层处理不到位。基层处理不当，造成粘贴不牢。成品保护不够，后期破坏防水。处理方案及建议：分项工程施工前认真制订技术质量交底卡，并负责向有关人员进行技术交底。加强成品保护意识，合理安排施工顺序，避免相互干扰施工造成相互破坏成品质量。3.案例五：冷桥问题 潮湿、发霉、长毛 原因分析 部分节点墙体保温层厚度不足。窗洞口面积过大。砖混夹心墙保温节点过多。阳光房、飘窗墙体、砼板保温性能不够。阳光房未采暖。施工缺陷。如：砼不密实、防潮层破坏、砖灰缝不饱满、苯板断条等。墙体、砼楼板浸水，处于潮湿状态。如：主体施工过程中的雨水、装饰施工过程中的浇水湿润等。86、施工使用的材料不当。如：107 胶、纤维素等有机材料。室内潮湿度大。造成潮气遇冷结露，进而演变成霉变。解决方案及建议 继续采用夹心墙，优化设计节点，减少冷桥出现的概率与程度。改变外墙保温形式，采取相应技术措施确保外墙砖粘贴牢固。施工过程中严格控制质量，减少施工缺陷产生的可能性。限制有机材料的使用，减少霉变发生的几率。4.案例六：采暖问题 发生现象。卫星活接漏水、锁闭阀漏水、部分单体楼及部分房间室内供暖温度偏低。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 原因分析。活接、锁闭阀质量存在缺陷。室内散热器数量不足；散热器摆放位置不合理；采暖管径设计不合理；热力二次外网布置不合理；解决方案及建议。施工前专家评87、审施工图纸。控制材料的质量，包括该材料的实际应用情况信息反馈。(三)积累、沉淀，不断完善适合自身特点的模式 1.施工工艺标准的研究 实行精细化的施工管理模式，过程之中，我们重点关注的是细节，在实际的操作中我们将各个施工工艺如：室内与楼梯间地面、卫生间防水、屋面隔气层与防水、塑钢窗、外保温、内墙抹灰、外墙打底、煤矸石砌筑、外保温、铁艺栏杆、空调百页等十几项体现整体质量提升的部位，组织设计部专业技术人员、施工单位技术人员利用个人的休息时间进行研讨，将各个节点部位经常出现错误的地方作以修改，将体现我们产品精细化的部位重点突出强化，各技术人员将自身的工作经验与高超的专业技术，巧妙的结合在一起，将所有分88、项工程的施工工艺操作方案具体实施在样板单元中，以样板单元作为示范单位，在实际的施工过程中，我们又总结出了很多施工工艺的技巧与方法，并形成一整套完备的施工工艺操作方案，同时我部又制定了相关的施工工艺操作管理方案，为监督各施工单位在实际的施工过程中起到了监控管理的作用，制约着他们在每道工序完成后必须经过严格的自检、自测，经甲方代表现场确认合格后，才可进入下一道工序的施工，这套施工工艺管理方案是环环相扣的施工管理新模式，这是几年来的又一项重大突破，也是公司在前几年的发展历程中所沉淀出来的宝贵知识财富。2.样板单元的建立及意义 样板单元的完成，从施工角度来讲，带动、引领整个项目运作，为各施工单位提供了89、一个立体的、实际的、感观性的直接认识，它既不是在图纸上的线条与数字，也不是缩微的模型，却可以指导大面积施工的过程中得以借鉴，扬长补短，无论是在提高工程质量、还是工程进度都起到了推动的作用。其次，对于设计而言，它是以实际情况来论证图纸中的设计真的是否合理？是否人性化？是否达到了业主的使用标准？在这里它只是体现出错误的个例，在后续的施工中将杜绝类似的问题，但如果我部并没有建立样板先行制与实施，有些问题很可能成为整个项目的质量通病，这样的制度实施避免了大量的整改工作所耗费的人力、物力、财力。设计在过程中给予了大力的技术支持，及时的做好设计调整、修改、完善设计中的不足，而达到完美。再次，对于销售而言，90、样板单元可使众多买主提前领略项目的风采，迅速的提升买主心中的购买欲与占有欲，同时提高我们的成交率，虽说是管中窥豹，可见一斑，但对于非专业的人士来说，看到了实实在在的产品，触摸到了实实在在的墙壁、扶手、门窗，这要比枯燥无味的图纸来的生动、实际。除此之外，我部在样板单元设立了诸多节点模型，如屋面构造、外墙构造、塑钢窗安装节点展示、卫生间防水展示，生动的告诉每一位参观者，我们的品质是第一的，我们的产品优胜之处，让每位业主都买得放心、用着舒心。总体来讲，样板单元的实施推动了销售业绩的迅猛提升，为公司达成各项经济目标，它功不可没，这种制度值得在今后的项目发展中继续发展及推广。长春 XX 水岸春城项目后评91、估报告 3.加大战略合作伙伴的培养力度 今年我部致力于加大对各施工单位的培养与管理。在工程管理中，逐渐将 XX 要求质量“精品永恒”的理念渗透到日常的工程管理中，培养施工单位重视工程质量的思想意识。对于一些与 XX 有过良好合作关系的施工单位或者是正在合作的施工单位，我们在加强他们质量意识的基础上，在施工过程中采用了以合理化管理为主鼓励施工单位精品工程意识为辅的管理方式。整个施工过程中一改以往工程过程中罚款为主的铁腕手段，采用适当的经济奖励及精神鼓励来提高施工单位管理人员的工作积极性，极大的拉近了施工中甲乙方之间的合作关系，同时提高了沟通过程中的工作效率，从而使各个重要的施工节点更好的得到了保92、证。同时在施工过程中，甲方工程师与施工单位管理人员一起坚持工作施工在第一线，很大程度上激发了施工单位管理人员与 XX工程荣辱与共的工作热情，增强施工单位对 XX 的认同感，使这些施工单位正逐渐成为我们值得信赖的战略合作伙伴。4.部门间的团结协作 地盘的工作得以顺利开展，与其他兄弟部门的密切配合是分不开的。地盘是一个具体执行和履行管理的部门，地盘的工作集中体现了公司相关部门的集体智慧，我们认为还应该继续挖掘这种智慧，发挥每个人的潜能，因此地盘倡议成立现场工程指挥部，指挥部由地盘全体成员及各相关业务部们代表组成，共同决策、协调、解决地盘有关设计、合同履行、技术签证、物资供应等问题，统一指挥进度、质93、量和验收工作。5.关注细节，加强细节管理，实现关键部位节点质量工艺的突破 今年我部为公司品牌的提升，加大对工程中细节管理的重视，并针对几项重点项目，从更深层次去实施，如：屋面防水，侧重于“排、防”两方面并重，加大屋面坡度 3%，保证排水畅通；摒弃传统铸铁雨水孔，现场钢板焊制，并且加大尺寸；山花、女儿墙压顶均采用 300#炳纶加丝做防水；老虎窗立面与窗口周边均用防水包裹；调整屋面各工序，防水施工作为施工最后一道工序，完成后做好成品保护。外墙保温，将陶粒砼窗台板改为“L”型，这样既保证塑钢窗泄水孔畅通，又能保证苯板的厚度要求；窗口周边苯板均吃框 5MM，避免出现冷桥现象；取消塑钢窗上口用苯板制作鹰94、嘴的作法，在贴砖时利用砖做鹰嘴。屋面保温，苯板平、立面相交处的缝隙灌注聚氨脂发泡；增大了苯板的厚度，平屋面保温 170MM，坡屋面保温 190MM；调整苯板施工顺序，立面苯板先施工，然后再做平面苯板，保证苯板连续性及整体性。6.团队执行力的提升，建立学习型团队 随着公司项目的不断发展与建设，同时为加快我部人才培养的成长速度，与之迅速的适应公司全面发展趋势，为此我部今年主要注重于人才的专业技能与工程管理等方面的培养，总体是根据工程项目的实际要求，全面整合人力资源与合理的分工，即在工作的过程中，提高每个人的工作执行力，乃至于带动起整个团队的工作绩效，同时在项目管理中，不断加强各土建工程师区域性的管95、理、组织、协调能力等，从全方面整合人才综合素质的提升，并定期组织召开各项工艺研讨会及工程管理经验交流会等，大大的提高了员工们的学习进取心，使我们的这个团队无论是从思想上、能力上、交际上、综合素质上都得到良好的塑造，让我们的这个团队更加富于战斗力与挑战力。四、四、促进项目管理的创新建议促进项目管理的创新建议 (一)项目管理组织架构的想法 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 职务分工情况：土建工程师：根据工程平米决定，一般 1.5 万平米/人。配套工程师：一个水专业工程师，一个电专业工程师。造价工程师（QS）：一人。建筑、景观设计师：一人，负责设计对接及现场技术、效果管理。营销专员：负责与销售的对96、接及现场包装管理。客服专员：业主接待及维修管理。物业专员：物业的前期介入及项目的后勤服务保障。对外协调专员：各种政府手续的申请、报批、跟踪。(二)大盘规划生态景观的想法 目前，我们的生态景观建设基本上处于零散绿化及人工塑造的状态。由于建筑施工的特点，小盘规划生态景观有一定的难度，但对于大盘来说，规划生态景观是具有可操作性的，并会取得很大的成效。首先，人们往往喜欢依山傍水的居住环境，这是一种对于自然环境的向往与追求，因此在原生态环境的基础上，再规划整个小区的建筑风格、设计风格、使之融为一体、错落有致、和谐，并又充满情趣的原生态小区，可以增加产品的卖点，同时提高客户的认知度，在身临其境时又会给人以97、舒适的感觉。其次，将原有的环境进行彻底的改造与重建，既耗时、费力、浪费可利用资源，又在无形中破坏生态平衡与自然环境的发展规律，同时人工塑造的生态环境具有一定的脆弱性，而自然的生态环境群落抗干扰性能力较强，可提高其观赏性。建议:在园区中间保留一部分原始生态，加以现代景观的修饰,达到保留一点城市脉搏的原始生态园林。生活在原生态环境中可以给人一种有轻松、自然的感觉。(三)大盘应大量选用新材料、新技术、新工艺来提升产品的品质 对于在成熟性的地产公司，我们的产品已逐渐在房地产市场中形成独具特色的品位与风格，这对于行业内的发展起到的推动的作用，但与此同时我们还要在产品的创新上，提出新思想。项目经理项目经理98、 土建工程师土建工程师 水暖工程师水暖工程师 电气工程师电气工程师 建筑景观设计师建筑景观设计师 造价工程师造价工程师 物料物料/内业工程师内业工程师 营销专员营销专员 客服专员客服专员 物业专员物业专员 对外协调专员对外协调专员 长春 XX 水岸春城项目后评估报告 1.外墙砖钩缝剂：采用专用外墙砖钩缝剂不仅施工方便，而且深化质量，经过钩缝后的外墙砖粘接更加牢固、不开裂，并可以达到防水效果。2.外墙防水弹性涂料：涂刷后达到良好的防水效果，在外墙形成一层防水膜，并且具有一定的弹性变形能力，在外墙抹灰局部发生裂缝的情况下，仍能保证防水效果。3.楼板穿板管道根部采用硅质密实剂封填，根据经验表明，卫生99、间、厨房管道根部易存在漏水隐患，除了在此处增加柔性防水加强层，在基层施工时管根部留槽，并且灌注硅质密实剂。4.聚氨脂发泡保温，经实践证明发泡保温效果显著，而且施工方面，对于屋面保温、外墙外保温系统应大量采用，作为苯板的补充措施，例如：细部节点、苯板施工不方便容易留下缝隙，该处均可采用发泡。5.钢塑双玻节能保温隔音窗，是由上海研制，与实腹钢窗相比，不仅保温性能提高，也改善房屋的舒适性，此项目技术已经在上海广泛使用。6.地热采暖系统，建议采用地热采暖系统，无论是从节约能源的角度，还是从住宅的舒适性与使用性的角度，地热均是我们的最佳选择，但是地热也存在一定的问题，例如：维修困难，如果要采用这一工艺，100、我们必须对施工工艺、现场管理进行严格控制。(四)战略监理的应用 经过几年的项目发展历程，针对于项目监理方面我部设想能够培养一支能够适应XX 项目管理的监理合作伙伴，并在进入 XX 项目之前，进行总监及监理工程师做系统的培训工作。采用长期合作的监理模式，要求监理公司的人员由 XX 公司负责招聘和确定。这样的设想可以更充分的整合社会上有利资源，并有效的发挥其在项目监理上的作用。(五)在大盘开发前完善周边的环境绿化 建议在项目开发之前，首先将整个项目周边所覆盖的环境、绿化等公共设施进行全面的完善，这样可以体现品牌地产的精神风貌。(六)施工单位的管理 地盘应对各总包单位、分包单位及甲委工程施工队伍进行101、办公及生活区域整合，各项目部必须在地盘要求的指定地点内设置临时项目部办公区及生活区，加强项目规范化管理，同时也有利于甲方工作的展开与协调。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 【项目成本管理评估】【项目成本管理评估】公司成立之初，首次拓展北方地区项目开发运作，未有成功的经验得以借鉴，公司各部门都处于工作磨合状态，重组整合的人员，对于 XX 的企业管理模式尚未清晰，尤其是在各专业部门，如合约、设计、项目等体现得尤为突出些，图纸出图滞后，出图质量未能够达到设计标准及深度，图纸会审留于形式，招标漏项缺项，超常规的工期安排，以及各方面的协调、配合、沟通等工作未能够达到预期的顺畅，无形中导致成本的增加。以102、下为合约部对于建安成本控制及管理的情况说明。一、一、项目发展建安成本分析项目发展建安成本分析 (一)本项目为长春公司成立后的第一个项目，公司在项目发展的各期各阶段，根据具体情况及时提出了成本控制指标，用以控制工程成本。(二)项目按可售面积分析单位成本，每平米可售面积发展成本为 2642.00 元/平方米。(三)按建筑面积分析单位成本，每平米建筑面积的发展成本为 2,597.00 元/平方米。二、二、成本超支分析成本超支分析 项目成本项目成本 （万元）（万元）可研阶段预测可研阶段预测 集团批复值集团批复值 实施阶段实施阶段 节超额节超额 节超比例节超比例%1、土地费用 49,028.00 41,103、961.11 45,273.00 3,311.89 0.08 2、前期费用 3,977.00 9,622.26 8,804.92-817.34-0.08 3、建安费用 134,538.00 186,561.87 200,307.00 13,745.13 0.07 4、其他直接费 1,627.00 414.48 1,708.00 1,293.52 3.12 5、利息 9,472.00 5,605.39 7,355.00 1,749.61 0.31 6、公司管理费 3,977.00 7,945.44 6,066.00-1,879.44-0.24 7、销售费用 10,498.00 11,408.41104、 14,105.00 2,696.59 0.24 8、税金 29,786.00 45,711.61 63,809.00 18,097.39 0.40 合计 242,903.00 309,230.57 347,427.92 38,197.35 0.12 从上表分析可知，成本超支主要为土地费用超支比例为 8%、建安费用超支 7%、利息费用超支 31%、销售费用超支 24%、税金超支 40%，整体项目超支 12%。(一)营销费用超支 公司的筹建期都需花费大量的甚至超额营销费，对于品牌的树立和前期的宣传投入较多，这样，才能打开市场争夺市场。另外，由于公司初建期间管理不足而导致营销费用超支，监管体系不严105、引起费用流失，这些都是原因，但是，随着公司制度的不断完善，营销费用也在不断的得到了控制。(二)规划面积调整 根据项目整体营销策划安排，调整设计方案，增加建筑面积：G5#原设计为 2 层商业,设计改为 2 层底商基础上增加 7 层住宅公寓,层数由 2 层改为 9 层；原设计 2 层商业 6000m2，增加到 16133.28m2，增加面积 10133.28m2，其中包括：商业 5313.39m2，车库 2764.77m2，办公 1876.04m2，住宅 5912.72m2，管理用房266.46m2；C1#增加 1 个单元，住宅面积由 3116.2m2，增加至 4234,4m2，面积增加了 111106、8,2m2,车库面积由 401.71m2，增加至 462.27m2，面积增加了 60.56m2；A23#住宅面积由 6482.24m2增加到 7522.75m2,面积增加 1040.51m2,商业面积由1158.34m2,增加到 1310.05m2,面积增加 151.71m2；A25#增加 2 层用于食堂，增加面积 332.96m2。(三)跨年施工导致费用的增加 水岸春城项目三期主体续建工程，是采用费率招标模式，签订合同日期为 2005长春 XX 水岸春城项目后评估报告 年，竣工日期为 2007 年，在这过程中人工、材料、机械设备的费用的上涨，也是导致成本的增加的主要原因。(四)墙体保温形式的107、调整 水岸春城项目一期墙体保温工程为夹芯墙体,复合墙体保温的形式，此类技术在设计方面不够成熟,施工工艺复杂,不易控制质量,施工过程中，在细部节点的施工操作与处理方面很难达到设计的标准，南向主卧、客厅的外窗采用飘窗方案及阳光房立板造型，屋面保温层厚度不够，最终导致冷桥、长毛的问题很多，整体效果并非十分理想，经多方研究与探讨新的工艺，决定采用比较新型的工艺“外保温”，此种工艺增加网格布、抹灰、粘结剂等工序，按墙体面积计算大概增加 30 元/M2 的成本造价，但后期发生的质量问题较少，保温效果不错，综合而论，此种工艺的引进虽然增加了成本造价但却减少了工程返修的隐患，达到成本控制的目的。(五)基础形式108、的调整 水岸春城项目一期基础工程均采用沉管灌注桩的形式，此种形式工期比较长，耗费的人力、物力比较严重不利于成本控制，续建工程针对此种情况改用毛石基础，经实践证明毛石基础虽然造价低，但工期相对较长，且对施工人员的技术水平要求较高，结合目前市场的实际情况，具备毛石基础施工经验的人员较少，质量与工期的问题很难掌控，经历以上的经验积累与施工现场的地质情况，修改方案改为预制桩基础形式，预制桩采购形式为甲供，大大提高了施工效率，压缩工期，虽然表面上增加了成本造价，但最终按照项目发展计划、现场管理及后期的成本控制来看是非常值得的。C2、C3 基础加固处理增加费用 200 多万元。(六)设计缺欠 水岸春城一期109、半地下车库、屋面设计为覆土的屋面，但防水措施不够严密且泛水高度未考虑到业主装修后的变化，造成漏水现象较为普遍。景观硬铺装采用的米石及马赛克，不适合东北气候，造成质量问题较为普遍。为节约成本，会所泳池上空的墙面使用涂料，而未贴面砖，结果出现大面积长毛情况，反而增加了成本支出。车库标高设计不完善，导致雨季车库地面泛水，截水沟未能发挥其作用。(七)无图分判影响成本增加 无图分判造成暂定工程量不准确，出图质量较为粗糙的情况下，导致分判范围、责任划分模糊，分判缺项、漏项、丢项、各工种交界说明不明确的情况频频发生，在项目发展过程中，设计图纸的频繁变更，施工图设计时间较短，施工图尚未出图或者设计图纸质量不高110、，形成典型的“三边”工程，施工阶段发生的设计修改、变更、有些甚至是结构性、颠覆性的改动。如：主体工程 C6 接建一个单元、园建工程变更量较大，同时受北方地区的气候影响，大型水系工程及景石在后期维护工作中造成成本增加的情况较为严重。(八)气候影响成本的增加 为保证小区内的整体效果及营销整体策划安排，园区绿化工程从设计阶段的选苗、种植、保养、维护等工作，都是在精心的合理策划下进行的，但受北方地区气候的特殊性所影响，同时未有成熟的经验做支持，冬季过后，苗木存活率非常低，导致次年春天的绿化整体维护量较大，影响造价。(九)不合理的工期影响成本增加 为实现集团下达的任务指标，满足总体项目运营的各个时间节点111、，超常规的工期安排影响着建安成本的增幅情况，如增加的人工、周转材料、早强剂的使用、机械设备等，不合理的工期达到一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。而工期损失则不长春 XX 水岸春城项目后评估报告 然，综合工期成本的各种因素，找到一个工期成本为最低的理想点，是非常值得探讨的课题。三、三、合约管理与成本控制策划合约管理与成本控制策划 (一)合约分判模式 项目合约分判是采用不完全总承包模式，即“主承包+专业分包+甲供材（设备）”，对一些专业工程（例如：园建、绿化、铁艺、围墙、土方、塑窗制安、专业配套工程）进行分包，加强项目部对整个项目的全局控制，并采取对影响效果、进度等方面的主要材料进行甲供或甲控112、的管理手段，以紧跟项目进度、保证工程质量、降低成本为目的展开合约分判工作。(二)主承包工程分判 主承包工程招标均是在施工图纸尚未完善的情况下进行的，前期工程（水岸春城）因超常规工期、且无图分判、无成熟清单经验，而采用“费率”招标，暂定总价；后期工程（莱茵东郡、水岸馨都）采用模拟工程量招标，固定单价、暂定总价的主承包形式。(三)其他各专项分包工程 前期工程（水岸春城）项目多采用费率招标形式，后期工程（莱茵东郡、水岸馨都）在图纸具备条件的情况下，均采用工程量清单形式招标，合同为固定总价合同。(四)甲供、甲控材料（设备）策划 材料合同均为固定单价合同，设备合同均为总价包干合同。通过对市场材料的充分调113、研，结合长春建筑环境及本工程的实际情况，及时并有策略性的确定了“甲供材料+甲控材料”的采购策略并明确了采购范围，根据实际情况逐步调整修正了物资管理制度，使物资从计划采购运输进场封样等，一系列的管理流程取得较好的效果，有效地保证了工程质量及建安成本的控制情况，保证了后续工程的材料供应工作。1.甲供材材料包括：水泥、预制桩、屋面瓦、外墙面砖、开关、开关插座、阀门、景观灯具、散热器、抛光砖、涂料、烟道、信报箱、砼砖、管道井门、车库门、分户门、单元门、户内电表箱、感应灯、燃气报警器等。2.甲供设备包括：可视对讲、电梯、柴油发电机组、配电箱、电表、水表等设备。3.甲控材料主要包括：钢筋、苯板、电线、采暖114、给排水、电线管材、防水材料等。由于钢材市场价格浮动较大，合约部对各工地已经进场和使用的钢筋进行现场盘点及定价，并进行市场调查，最终捕捉到全年钢筋最低价格，进行了钢筋材料限价，仅此一项有效降低成本约 120 万元，对于过程中出现的问题，合约部在反复推敲、研究后，推出了三方协议，该协议对甲控材料的各方责任进行了约束，保证材料在供应后出现质量问题能够及时解决。总体看来，这样的合约分判模式保证了工期进度，在一定程度上兼顾了成本控制与项目进度要求及现场各专业分工配合，也符合当时公司成立之初所面临的建筑市场环境及自身状况及资源配置状况。(五)各分包标段划分策划 标段划分主要是根据施工场区内的合理布局、整115、体施工组织设计方案、各投标单位的承揽力以及项目整体安排及管理策划等情况，综合考虑合理的安排标段划分工作，便于项目管理及现场协调配合工作的开展。1.推行样板先行“样板先行”是实际的现场图纸会审工作。“样板先行”是直观的技术交底的好教材，更为有效的指导施工。长春 XX 水岸春城项目后评估报告 “样板先行”可起到事前控制的作用，避免合约分判的经济损失。“样板先行”对于项目部可以提高工程质量，对各工艺的施工流程表现得更为清晰；对于合约部可以更为准确的掌握施工的实际情况及对价格的判断与分析；对于设计部可以较为快捷的展示出设计的标准与合理性、功能使用性；对于营销部可以成为卖点及起到活广告的作用。2.工程结116、算安排 由于招标工作是采用“固定单价”的招标方式，因此结算工作的质量，会直接影响公司的利润情况，在结算过程中合约部所有结算人员都秉承严谨、认真、敬业的工作作风，本着为公司节余每一分钱就是利润的工作态度，总体来看结算工作取得了良好的成果，为公司节约了资金并大大降低了工程成本。在实际结算的过程中，按日汇总结算时发现的问题，共同探讨寻求最佳的解决方案。在保持内部思维统一的同时，经常与项目部、市定额站沟通，及时了解当时施工现场的真实情况和政策上的一些新规定，将主体的结算额降至最低，在成本控制上也取得了一定的成绩：水岸春城项目二期带车库主体工程造价比一期的造价降低了 100元/平方米（二期结算时遇到了政117、策性上调，上调价格达到 50 元/平方米），如果没有政策性调增，造价会降低 150 元左右。为了更好的做好结算成本控制工作,相继考察研究了几个大型的楼盘项目进行了成本调研工作，对周边的同档次的楼盘的开发成本做全面具体的剖析与分解,借鉴其中的经验及教训，结合其发展理念及施工队伍的管理等各种因素，分析成本提高(降低)的因素，不断的探求最低成本取得最大收益的方法，有效地应用到实际工作中。四、四、项目成本管理的经验与教训项目成本管理的经验与教训 通过对本项目的总结与分析，经历了从费率招标到模拟工程量招标再到总价包干招标三个阶段，其中需要汲取的经验与教训总结如下：(一)总承包工程分判：由于施工图纸不完善118、，采用模拟工程量清单招标，合同方式为固定单价、模拟工程量暂定合同总价的方式。由于长春公司地处北方，施工工期很短，因此该分判模式能够在较短的时间内确定施工单位，但是弊病是不利于成本控制，可能产生大量的后期返修工程，增加成本。(二)配套分包工程分判：图纸完备，严格按照集团招标工作程序的要求，采用工程量清单招标，合同方式为招标图纸范围内固定总价、变更洽商等按时结算的方式。此种分判模式能够有效控制成本，但要求熟读图纸，清单项目描述尽量清晰、详尽，对特殊项目的做法、材质等要说明准确、完整。(三)无图分判的经验及教训：在图纸不完善的情况下进行合约分判工作，虽然可以在最短的时间内确定中标单位，提前进场施工，119、缩短了项目开发周期，暂时满足项目发展周期紧迫的形势。但此种方式对于成本控制力度较小，控制难度较大，对成本的全过程分析较差，成本控制指标概念模糊，导致合约人员对成本的控制情况缺乏判断力，过程中将成本控制压力完全投入到结算环节中，这对成本控制工作是非常不利的，而且结算工作时经常会发生争议，耗费大量的时间、精力，也未必能取得更为理想的效果。但反思结算过程，对于合作伙伴造成了经济上的损失，企业良好发展是要双方在合理的利润范围内做到双赢，只有通过施工单位提升质量意识、不断的提高施工管理，才能有长期合作信誉好的施工单位进行合作，压制施工单位结算金额并不是公司良性的发展策略，因此“固定单价和费率”招标的模式120、应坚决避免采用。(四)超常规的工期安排：超常规的工期安排对成本控制的影响：由于受北方地区气候影响，前期规划方案频繁调整，为完成集团公司下达的经济指标，项目开发周期是在严重的超常规下进行的，从前期设计规划、方案调整、合约分判、现场施工节奏、迎合营销长春 XX 水岸春城项目后评估报告 最佳时点等都是对我们严峻的考验，在项目运作的过程中，无法避免“三边”工程带来的各种后遗症，只得用金钱换时间，在成本上做出牺牲。虽然从项目发展整体角度看，这种操作模式取得巨大成功，但从成本控制的层面看，暴露出一些缺欠，值得我们深入的反思和总结。因此制定一个合理的项目发展周期，保证合理的工程施工工期，对成本控制和项目管理121、是至关重要的。(五)机电安装方面的经验及教训 1.小区监控中心、换热站、给水泵房、开闭所设置：水岸春城、莱茵东郡项目设置在小区边缘地带，不方便物业管理并且管网的投资成本也不经济，在水岸馨都项目中将此部分均设置在小区中心地带解决了些问题，有效降低了工程成本。2.外网配套工程在项目发展初期因设计院不同或设计人不同，施工作法、材料标准等均不统一，而且大量混凝土检查井设置，对成本影响很大。因此合约部、设计部、项目部共同对设计图纸研究论证，并落实了外网配套工程方面的标准化设计，在降低工程造价的同时，提高了分判效率、降低了现场管理难度。3.垄断工程的招标：通过各种方式使原本垄断性质的给水外网工程、供热外网122、工程顺利进行了招标，虽然在施工单位选择上仍存在问题，但通过招标使我方站在有利方面，并最终通过多论议价有效的降低了此方面工程成本。(六)甲供材料及设备值得借鉴经验和教训（土建装饰材料、机电工程材料）1.通过组织新产品推介活动及市场的调研，对产品经济技术性分析，最终超静音排水管、电梯 IC 卡系统、无负压供水设备等新产品在项目中得以应用，提高了楼盘产品内在价值，在确保成本的前提下为营销丰富了卖点。2.应供量的控制：部分工程特别是主包工程分判时由于图纸原因导致无图分判，以致无法准确计算甲供材料应供量。物资采购招标时多数按经验数据进行招标、供货，导致过程成本难以有效控制，仅依靠结算时进行超供扣款。3.123、供货计划的控制以及供货的分配：由于承建单位的造价工作与现场施工材料管理未有效沟通，现场提报材料计划经常出现名称、规格型号、数量与合同不符，加之无应供量控制导致承建单位多报计划、漏报计划情况时有发生，给供货增加了难度。经常出现要求退货、换货情况。承建商领用甲供材料时未按合同分别执行，出现混领、混用情况，结算时出现账面显示超供情况。对于工程结算、物资结算均无形增加工作量、工作难度，更比利于成本控制，后期的成本分析。五、五、施工过程中的成本控制措施及手段施工过程中的成本控制措施及手段 (一)加强工程变更签证的管控 1.要求设计部必须严格执行限额设计的成本管理理念，严禁擅自提高设计标准及使用功能。对于124、原设计影响很小的变更项目，必须执行合约造价测算并经设计负责人、合约负责人、项目负责人确认后才可执行，对有可能引起造价较大的变更，如设计不适合使用要求、平面布局、建筑结构及装修标准有大的变动，需组织公司相关领导召开专题会议，从技术、经济、功能等方面进行论证商定后，达成一致意见后并形成书面文字纪要备案。2.严格设计变更审批程序。一般性变更由设计部拟定，并经部门负责人审批，大项变更，应先做合约测算，报相关主管领导批准后实施。同时要注重变更的合理性、及时性，对于不必要的变更坚决不予执行，对于某些不合理或保守设计，在满足使用功能要求的前提下，通过优化设计，可降低建安成本。3.加强对设计变更工程量及内容的125、审核监督工作。对于变更中的内容及工程量增减，就由项目部工程师及项目部 QS 人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性。4.制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，长春 XX 水岸春城项目后评估报告 同时变更要准确及时，以免发生返工费用，增加成本支出。(二)结算时严格设计变更的审查 除在施工过程中严把设计变更关外，在竣工结算时，结算人员需从专业角度对设计变更进行审查主要包括以下几个方面：1.审查设计变更内容是否符合规定。审核设计变更内容与原合同内所签定的范围及内容是否重复列项，即设计变更增加的成本费用是否包含在合同造价中，如有上述情况，应与项目部、施工单位做126、好沟通、审批工作，使其符合合约规定。2.审核手续是否符合制度要求。凡设计变更必须具备设计部或设计院签字、盖章，比较重要的设计变更还应有公司主管领导的签字及批示，方能生效，手续不全不予结算。3.审核内容是否清楚。设计变更应资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、变更数量，以及特殊情况的技术处理意见等。设计变更应满足做增减测算的要求。如有变更内容不清楚或过于简单，应核实具体内容情况，补充设计变更签证。4.审核变更签证是否准确。是否存在将不属于签证范畴的内容列入签证参与结算的情况，诸如像施工单位自身原因返工的项目，施工现场临时设施项目及施工单位现场用工等不予结算。5.审核工程量127、应根据合同规定，以施工过程中发生的设计变更、现场签证等进行审核，不能多算或不按规则计算，在要求施工单位报送相应的工程计算式和材料用量明细表的同时，合约部也要编制一份完整的结算书及材料用量明细，这样比照审核，才能做到客观、公正、合理、准确进行工程量审核，其次结算复审中，还应注意审核项目的单价，结算书中分项的正确性及程序的准确性，结合现场实际情况分析计算。(三)工程实施阶段的成本控制 1.实施工程量清单招标方式，加强招标管理(1)由于工程量清单明确和详细地反映了工程的实物消耗和有关费用。因此，这种计价模式易于结合工程的具体情况，有利于成本控制，也有利于承包商自主报价，不仅提高了投资效益，还促使承包128、商在施工中采用新技术、新工艺、新材料，努力降低成本、增加利润，在激烈的市场竞争中保持优势地位。(2)工程量清单招标的实施，提高了招投标工作的透明度，为承包商竞争提供了一个共同的起点。“量价分离、风险分担”，合理低价中标是在其他条件相同的前提下，选择所有投标人中报价最低但又不低于成本的报价，力求工程价格更加符合价值基础。在评标过程中，增加询标环节，通过综合单价、工料机价格分析，对投标报价进行全面的经济评价，以确保中标价是合理低价。(3)实施工程量清单招标可以充分发挥工程量清单中已有的工程量作用，避免了重复做预结算，节省了大量的人力物力，同时缩短了招标时间、提高了功效，克服了由于误差带来的负面影响129、，准确合理公正，便于实际操作。2.细化施工管理，控制成本支出(1)控制材料用量，合理确定材料价格。在建安成本控制中材料费的控制是主要的方面，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费的 70%，占直接费的 80%左右。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料应供量控制，从而有效地控制工程造价。在市场经济体制下，建筑材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，要求合约部造价管理人员应密切关注市场行情，随着工程进展深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为结算工作提供有力的依据。(2)严把变更关，将建安费用控制在测算内，在施工中引起变更的原因很多，如工程设计严重滞后，使工程实际与招标130、时提供的图纸不符；当前市场供应材料规格标准不符合长春 XX 水岸春城项目后评估报告 设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下浮动因素。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大施工规模，提高设计标准，增加施工内容等，为此项目部 QS 人员需常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。(3)严格现场签证管理，掌握工程造价变化。项目部要加强现场施工管理，督促施工单位按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场口头指令签证、额外用工及各种合约外费用，对必要的变更、应做尽量做到先测算，后执行，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握费用额度，避免签证积压成堆，对工程造131、价心中无数，督促施工单位做好各种记录，特别是隐蔽工程记记录和签证工作，减少结算时的扯皮现象。许多现场签证不严肃，给工程结算工作带来非常大的麻烦，导致相当大的经济损失，因此严格现场签证管理，是施工阶段控制建安成本的关键。(4)技术与经济结合，加强成本控制。切实有效的成本控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以必须加强现场管理人员以及公司各部门人员的“经济”观念、专业技术水平、培养实事求是的办事作风，协助施工单位搞好现场施工组织设计，合理安排人、财、物，加快施工进度，提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计部联系，选择既科学又经济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的资源浪费，充分重视节约成本的重要性，特别是项目部的工程师应与项目部 QS 人员相结合，从合约签订、交底、支付进度款至竣工结算、造价分析等实行全过程管理，严格控制工程造价。最后：基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。谢谢