1、中梁控股XXX区域集团XXX区域XXX项目现金流管控及收益率指标测算表请选择阶段版本（V1.3正式发布版）编制日期：2017/01/01项目负责人：XXX现金流管控及收益率指标测算表总说明一、填表说明1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回2、正（含开发贷）”“4-8-11”新项目摘牌后“4个月开工，8个月开盘预售，11个月项目现金流回正（含开发贷）”（参照，根据各地预售条件而不同）5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；10、如表单中统计口径存在差异，请备注说明，并将问题3、反馈至控股集团运营内控中心屠轶涛。二、填报职责分工及数据逻辑示意图序号工作表名称填写部门101 经营指标投资/运营/自动生成1.101-1 目标成本自动生成202 经济技术指标设计部门303 全景节点计划运营部门（计划）404 总货值及回款计划营销部门505 总成本及支付计划成本部门、财务部分5.105-1 成本汇总表成本部门606 融资计划财务部门707 盈利预测财务部门7.107-1 增值税及税后收入成本明细财务部门7.207-2 土增税测算财务部门808 现金流量表（含融资）财务部门8.108-1 全周期资金平衡表自动生成8.208-2 现金流量表（不含融资）自动生成8.308-3 现金4、流量表（含融资）中梁权益财务部门909 年度现金流自动生成1010 地价敏感性分析投资部门1111 成就共享计算表自动生成1212 修正说明财务部门备注：投前、投后阶段由投资部门组织测算表的填写、检查，其余阶段由运营部门负责。检查内容包括数据的完整性、规范性及数据关联，数据准确性由各业务部门负责把控。三、各阶段数据口径说明项目卡位标准测算表逻辑示意图03 全景节点计04 总货值及回款计02 经济技术指10 地价敏感性分01 经营指标09 年度现金11 成就共享计算07 盈利预测12 修正说明08 现金流量表（含融资08-1 全周期资金平衡表08-2现金流量表（不含融资07-1 增值税及税07-5、2 土增税测05 总成本及支付计05-1 成本汇总表06 融资计划数据逻辑顺序业务管理顺交叉核对08-3现金流量表（含融资）中梁权表01 经营指标1、项目基础信息类别序号项次内容备注基础信息1所在城市及板块项目所在的城市（省或直辖市/地级市/县级市）及所在的板块2城市属性（最低层级到县级市）分为三类：封闭市场、溢出市场、波段市场3地块分类根据项目卡位标准中的地块分类标准（A+、A、A-、B、B-、C、C-）4项目类别分为四类：高周转高利润、高周转低利润、低周转高利润、低周转低利润5项目规模根据项目卡位标准中的项目规模分类标准（小项目、中项目、大项目、特大项目）6开发周期（年）项目从拿地至全部交6、付的时间周期7销售周期（月）项目从开盘至全盘销售去化的时间周期8项目经营模式分为两类：操盘、对外参股合作9中梁方权益占比100%中梁方在项目投资的权益占比10合作方及权益占比项目如有合作方，合作方及权益占比2、项目关键指标级别序号指标名称指标值参考控制指标指标说明核心指标1项目总可售货值（万元）43,455.18-房源货值+车位货值2项目工程成本（万元）81,688.78-毛坯工程成本+批量精装工程成本3销售净利润率（%）-191.30%8%销售净利润额主营业务收入4销售净利润额（万元）-81,670.17-主营业务收入-项目总成本5现金流回正时间（含融资，月）4.212个月从第一笔支出到项目7、开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖6年自有资金投资回报率（%）-459.16%50%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）123、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明设计指标1建设用地面积107,077指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积2总建筑面积309,340地上总建筑面积+地下总建筑面积2.1地上总建筑面积268,100地上建筑面积合计，含地上计容、不计容面积2.2地下总建筑面积41,240地下建筑面积合计，含地8、下计容、不计容面积3总计容面积268,100地上总计容面积+地下总计容面积4总可售面积262,756可产生销售、收入对应的计算面积（面积计算应符合当地房地部门测绘规定，业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建），预售证阶段为房屋预测面积，交付阶段为房屋实测面积4.1毛坯可售面积262,756毛坯房源的可售面积合计4.1.1高层180,936高层（毛坯）可售面积4.1.2小高层25,920小高层（毛坯）可售面积4.1.3花园洋房19,440花园洋房（毛坯）可售面积4.1.4联排别墅11,218联排别墅（毛坯）可售面积4.1.5商业25,242商业（毛坯）可售面积4.1.6-4.1.7-49、.1.8-4.1.9-4.1.10-4.2批量精装可售面积-批量精装房源的可售面积合计4.2.1-4.2.2-4.2.3-4.2.4-4.2.5-4.2.6-4.2.7-4.2.8-4.2.9-4.2.10-5总车位数742个地上车位数+地下车位数6总可售车位665个可售车位合计6.1非人防可售车位665个非人防地库的可售车位合计6.2人防可售车位-个人防地库的可售车位合计7地下单车位面积58.91/车（地下总建筑面积-可售面积-高溢价可剔除计算的地下赠送面积）（36/车标准）地下车位总数8总赠送面积-含地上、地下赠送面积一级节点计划指标1取得规划方案/扩初批复 1900/2/16日期取得规划10、方案/扩初批复的时间2取得首期施工证1900/3/27日期取得首期施工证的时间3开工（首期）1900/3/28日期首期开工的时间4开放（首期景观、售楼处）1900/5/20日期开放（首期景观、售楼处）的时间5取得预售证（首期）1900/7/29日期取得预售证（首期）的时间6开盘（首期）1900/7/30日期首期开盘的时间7.0月拿地至首次开盘周期7主体结构封顶（仅浙江省）（首期）1900/12/20日期主体结构封顶（仅浙江省）（首期）的时间8竣备（首期）1901/12/22日期竣备（首期）的时间9交付（首期）1902/6/20日期交付（首期）的时间10批量精装交付（首期）日期批量精装交付（首期11、）的时间销售指标1项目总可售货值43,455.18万元房源货值+车位货值1.1房源货值（不含车位）40,662.18万元不含车位外的可售房源货值（业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建）1.1.1毛坯房源货值40,662.18万元毛坯房源的货值合计1.1.2批量精装房源货值-万元批量精装房源的货值合计1.2车位货值2,793.00万元可售车位货值合计2持有总资产-万元按成本价或市场价估算3项目销售均底价（含车位）1,654元/项目总可售货值总可售面积4项目销售均底价（不含车位）1,548元/房源货值（不含车位）总可售面积4.1毛坯销售均底价1,548元/毛坯房源货值毛坯可售面积4.112、.1高层7,700元/高层（毛坯）房源货值高层（毛坯）可售面积4.1.2小高层2,250元/小高层（毛坯）房源货值小高层（毛坯）可售面积4.1.3花园洋房元/花园洋房（毛坯）房源货值花园洋房（毛坯）可售面积4.1.4联排别墅元/联排别墅（毛坯）房源货值联排别墅（毛坯）可售面积4.1.5商业元/商业（毛坯）房源货值商业（毛坯）可售面积4.1.6元/4.1.7元/4.1.8元/4.1.9元/4.1.10元/4.1.11销售储藏间-元/储藏间货值（个数或面积）4.2批量精装销售均底价元/批量精装房源货值批量精装可售面积4.2.1元/4.2.2元/4.2.3元/4.2.4元/4.2.5元/4.2.6元13、/4.2.7元/3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明4.2.8元/4.2.9元/4.2.10元/5单位车位销售均底价42,000元/个车位货值可售车位数5.1单位车位销售均底价（非人防）70,000元/个非人防可售车位货值非人防可售车位数5.2单位车位销售均底价（人防）-元/个人防可售车位货值人防可售车位数成本指标1土地总成本39,821.31万元土地成本+契税+大市政配套费+其他1.1土地出让金35,748.35万元土地出让成交价格1.2契税1,090.32万元土地契税1.3大市政配套费2,982.64万元需缴纳的大市政配套费用1.4其他-万元其他土地相关支出费用2工程成本81,14、688.78万元毛坯工程成本+批量精装工程成本2.1毛坯工程成本81,688.78万元毛坯工程成本（不含批量精装的套内部分）2.2批量精装工程成本-万元批量精装套内部分的工程成本3可售单方成本4,624元/（土地总成本+工程成本）总可售面积3.1可售单方工程成本3,109元/工程成本总可售面积3.1.1可售单方毛坯工程成本3,109元/毛坯工程成本总可售面积3.1.2可售单方精装成本-元/精装修工程成本总可售面积3.2可售单方土地成本1,516元/土地总成本总可售面积4各产品类型可售单方工程成本4.1高层-元/高层可售单方工程成本4.2小高层-元/小高层可售单方工程成本4.3花园洋房-元/花园15、洋房可售单方工程成本4.4联排别墅-元/联排别墅可售单方工程成本4.5商业-元/商业可售单方工程成本4.6-元/4.7-元/4.8-元/4.9-元/4.10-元/5建面单方成本3,928元/（土地总成本+工程成本）总建筑面积5.1建面单方工程成本2,641元/工程成本总建筑面积5.1.1建面单方毛坯工程成本2,641元/毛坯工程成本总建筑面积5.1.2建面单方批量精装工程成本-元/批量精装工程成本总建筑面积5.2建面单方土地成本1,287元/土地总成本总建筑面积6批量精装标准元/批量精装工程成本精装套内面积7精装溢价率-批量精装增加总货值批量精装工程成本；精装溢价率1.47.1批量精装增加总货16、值-万元与原毛坯产品相比，精装产品产生的溢价空间融资指标1前端融资-万元前端融资合计2项目开发贷70,000.00万元开发贷合计财务成本指标1项目综合财务成本总额6,662.50万元前端融资财务成本+项目开发贷财务成本2前端融资财务成本-万元前端融资财务成本合计2.1前端融资融资利率10.00%前端融资的融资利率3项目开发贷财务成本6,662.50万元开发贷融资财务成本合计3.1项目开发贷融资利率6.50%开发贷融资的融资利率营销费用指标1营销费率1.90%营销费用项目总可售货值2营销费用824.91万元营销费用合计管理费用指标1管理费率%管理费用项目总可售货值3、项目指标库类别序号指标名称指17、标值单位指标说明2管理费用-万元管理费用合计税金指标1增值税891.83万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分2附加税107.14万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分3土地增值税445.91万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分4企业所得税1,545.41万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分净利润指标1主营业务收入42,691.44万元不包括持有资产（去增值税口径）2项目总成本124,361.61万元（土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所得税）去增值税口径3销售毛利润额-77,878.32万元（主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息）去增值税口径4销售18、毛利润率-182.42%销售毛利润额主营业务收入5销售净利润额-81,670.17万元主营业务收入-项目总成本6销售净利润率-191.30%销售净利润额主营业务收入7EVA值（经济增加值，含融资）#N/A万元销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息8ROE（净资产收益率）-733.68%销售净利润额（自有资金平均投入开发周期年）9IRR（内部收益率，含融资）-50.50%项目内部收益率（含融资）10IRR（内部收益率，不含融资）-67.27%项目内部收益率（不含融资）现金流量指标1自有资金投资峰值51,174.44万元项目总峰值-前端融资金额（若项目总峰值出现前归还前端，则视同无前端）19、2现金流回正时间（含融资）4.2月从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖3现金流回正时间（不含融资）8.3月自项目开始投入至累计现金流回正周期（不含融资）4年自有资金投资回报率-459.16%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）125项目整体自有资金投资回报率-159.59%销售净利润额自有资金投资峰值中梁收益指标1中梁股权占比100.00%中梁在项目中的投资权益占比2中梁权益后净利润-71,116.13万元中梁实际的净利润收益3中梁权益后净利率-166.520、8%中梁权益后净利润（主营业务收入中梁股权占比）4中梁IRR（内部收益率）-50.50%中梁实际的内部收益率5中梁资金峰值-51,174.44万元中梁实际投入资金峰值6中梁现金流回正时间4.2月自中梁开始投入至累计现金流回正周期7中梁年自有资金投资回报率399.83%中梁权益后净利润中梁资金峰值中梁现金流回正时间128中梁自有资金投资回报率138.97%中梁权益后净利润中梁资金峰值成就共享1资金利息192.50万元集团投入项目的资金计息2成就共享基数-万元销售净利润额-集团投入资金计息3成就共享比例%按成就共享制度中相应的比例规定4成就共享总金额万元考虑所得税后金额（不含奖罚），如为负值则在区21、域其他项目的成就共享金额中扣除5企业所得税（提取成就共享后实缴）万元提取成就共享后实缴的企业所得税6销售净利润额（提取成就共享后）万元提取成就共享后的实际净利润额7销售净利润率（提取成就共享后）%提取成就共享后的实际净利润率管理费用指标3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明总盈利指标主营业务收入42,691住宅营业利润-79,233减：安徒生投入-减：安徒生折旧-10%年折旧，2年覆盖后利润-79,233所得税-19,808.20覆盖后净利润-59,425销售净利率-139.2%资金峰值-51,174自有资金投资回报率116%年自有资金投资回报率334.1%备注：所得税不抵扣安徒生成22、本指标名称指标值（万元）建面单方（元/）可售单方（元/）指标说明税前项目总成本128,997.504,1704,909不含附加税、土增税、企业所得税土地成本39,821.311,2871,516工程成本81,688.782,6413,109资本化利息6,662.50215254开发贷及对应的财务费用计入资本化财务费用前端融资利息等计入财务费用管理费用营销费用824.912731土地成本单方可售占平均售价比例91.64%集团投入资金财务成本#N/A财务成本合计-1.3+1.4+3纳税总额预测（万元）其中：附加税（万元）其中：土地增值税（万元）其中：企业所得税（万元）不含增值税，不含持有资产2,023、98.17107.02445.901,545.26税负额度4.91%纳税总额预测/主营业务收入表02 项目经济技术指标附：项目总平图及分期1、项目用地基本指标指标名称指标值单位指标名称指标值单位其他规划条件说明总用地面积107,077建筑密度35%建设用地面积107,077绿化率30%代征用地面积建筑限高80m用地性质住宅容积率2.50-2、技术经济指标指标名称指标值单位指标名称指标值单位指标名称指标值（）总建筑面积309,340总可售面积262,756批量精装套内面积地上总建筑面积268,100地上总可售面积262,756地下单车位面积（36/车标准）地下总建筑面积41,240地下总可售面积24、可扣减地下面积可售比85%总赠送面积-面积计算基础41,240总计容面积268,100地上赠送面积单车位面积（/车）58.91总持有面积-地下赠送面积备注：地下赠送面积产生高溢价才可剔除运营分期/销售分批及业态总建筑面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）可售/持有面积（）户数/套数毛坯/精装（自销）运营分期/销售分批住宅237,514237,514-237,514-必填项1期1批高层180,936180,936180,936毛坯1期1批小高层25,92025,92025,920毛坯1期1批花园洋房19,44019,44019,440毛坯1期1批联排别墅11,21811,21811,218毛坯25、-运营分期/销售分批商业&办公25,24225,242-25,242-1期1批商业25,24225,24225,242毛坯-公建配套（地上）5,344其他说明物业用房5,344社区用房养老服务及其他幼托-地下面积（车库+其他）41,240总车位（个）742总可售车位（个）665销售储藏间地下非人防地库面积25,240地下普通车位700非人防可售车位665销售储藏间地下人防地库面积16,000地下机械车位-人防可售车位地下其他面积地上车位42其他可售车位计可售面积（）表03 全景节点计划验收标准：毛坯验收交付标准：毛坯交付序号类别级别任务名称运营分期（时间节点）完成标志1期2期3期4期5期所含业26、态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋分期供货面积262,756从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间1土地拓展二级项目获取签订土地成交确认书或合作协议8经营二级通过预备会71900/03/091900/03/1671900/01/07通过预备会评审决策9经营二级开放临展4027、1900/03/031900/04/12401900/03/031900/04/12得到营销中心认可，附照片14设计一级里程碑 取得规划方案/扩初批复401900/01/071900/02/16401900/01/071900/02/16取得政府书面批复意见28开发一级取得施工证181900/03/091900/03/2711900/12/211900/12/22取得建筑工程施工许可证29施工一级开工11900/03/271900/03/2811900/12/221900/12/23试桩报告完成，完成第一根正式桩，发出现场开工照片31施工二级桩基完成451900/03/031900/04/1728、451900/12/231901/02/06上报桩基照片32施工二级正负零完成501900/04/171900/06/06501901/02/061901/03/28上报现场照片35施工二级工程达预售条件501900/06/061900/07/26501901/03/281901/05/17该期所有可售单体达到进度形象，现场照片36经营一级取得预售证31900/07/261900/07/2911901/05/171901/05/18取得预售许可证37经营一级里程碑 开盘11900/07/291900/07/3011901/05/181901/05/19取得首批开盘客户签约成交单41施工一级里程29、碑 主体结构封顶（仅为浙江省）1471900/07/261900/12/201471901/05/191901/10/13发出所有楼栋均已封顶照片52施工一级竣备5101900/07/301901/12/225101901/05/191902/10/11取得竣工备案表55施工一级里程碑毛坯交付/精装交付1801901/12/221902/06/201801902/10/111903/04/09首批集中交付业主签署收楼文件76施工一级开放（景观、售楼处）1411900/05/20示范区对外开放78施工二级样板房开放1411900/05/20431901/02/271901/04/11样板房对外开30、放表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次2018年2019年Q4Q1Q2Q3Q41期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）27,140.4018,094平均单价（万元/）0.770.77销售签约金额（万元）20,898.1113,932签约回款金额（万元）8,359.245,573按揭回款金额（万元）12,539本期回款金额（万元）8,359.2418,112-1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）2,592.003,888平均单价（万元/）0.90.9销售签约金额（万元）2,332.803,499签约31、回款金额（万元）933.121,400按揭回款金额（万元）1,400本期回款金额（万元）9332,799-1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）-签约回款金额（万元）-按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）-可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）-平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）-本期回款金额（万元）-数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.1840,662.18持有总资产-车位货值2,793.00季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）23,23032、.9117,431.27-2020年2021年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-19,440-10010010099.757.007.007.007.00698698698.25698.25698698698.25698.25房源货值（自销）40,662.18房源货值（代建）-房源货值（政府有偿配建）-房源货值（销售储藏间）698.25698.25698.25698.25-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万33、元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）Q4-34、表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约35、个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）2022年2023年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-总可售面积262,756总持有面积-总面积（可售+持有）262,756总销售均价，包含车位（元/）-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万36、元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）Q4-37、1,654-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-7038、,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）2024年2025年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-总销售均价，不含车位（元/）1,548毛坯房源货值（万元）40,662.18批量精装房源货值（万元）-毛坯房源面积（）-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约39、回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,4540、5.18可签约金额（万元）Q4-262,756-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可41、售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）2026年2027年及以后合计Q1Q2Q3Q4/45,234.000.7734,830.1813,932.0712,538.86-26,470.9425,920.000.235,832.002,332.801,399.68-3,732.48-3997.002,793.002,793.00批量精装房源面积（）-毛坯销售均底价（元/42、）1,548精装销售均底价（元/）-43,455.18表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万43、元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18季度签约回款统计可签约合计（不含持有）43,455.18可签约金额（万元）可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）9,292.3620,911.05-导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.429,292.3620,911.05-年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.1817,431.272020年2,793.002021年-合计回款计划（不含44、持有，万元）32,996.4220,911.052,793.00-季度签约回款统计表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次2018年2019年Q4Q1Q2Q3Q4698.25698.25698.25698.25-698.25698.25698.25698.25-2022年-2023年-2024年-2025年-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计45、签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.422020年2021年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.42Q4-2026年-2027年及以后-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次46、可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.422022年2023年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.4247、Q4-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.422024年2025年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约48、回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.42Q4-32,996.42-32,996.42表04 总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次可回款合计（不含持有）32,996.42可回款金额（万元）导入现金流量表中，计销售回款（含持有）32,996.42年度签约回款统计合计签约计划（不含持有，万元）43,455.18合计回款计划（不含持有，万元）32,996.422026年2027年及以后合计Q1Q2Q3Q4/表05 总成本及支付计划序号指标名称跟老科目的应对关系标准要求（实际比例）目标成49、本其中持有资产成本建面单方可售单方2018年（万元）（万元）（元/）（元/）Q216税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）-128,998-4,1704,9092,5001土地成本-按实39,8211,2871,5162工程成本原28项，减资本化利息及行政管理费按目标成本测算81,6892,6413,109-3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）原28项内的资本化利息开发贷融资利率6.50%6,663215254-4财务费用（前端融资利息等计入财务费用）原财务费用科目减去原28项内的资本化利息前端融资利率10.00%-5管理费用-管理费率0.00%-2,3006营销费用-营销费率150、.90%8252731200Q3Q41,8003,338-1,138-1,1001,1007001,1002018年表05 总成本及支付计划序号指标名称16税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）1土地成本2工程成本3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）4财务费用（前端融资利息等计入财务费用）5管理费用6营销费用2019年2020年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42,21821,1647,21813,97410,649-3,5066,0816,00011,9467,0005,00012,0009,0007,0006,0006,0001,1381,1381,1388945695698151、-600600600600600-7,500480480480480480-3,575表05 总成本及支付计划序号指标名称16税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）1土地成本2工程成本3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）4财务费用（前端融资利息等计入财务费用）5管理费用6营销费用2021年2022年Q1Q2Q3Q4Q1Q24,5005,5003,0002,00014,689-4,5005,5003,0002,00014,689-表05 总成本及支付计划序号指标名称16税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）1土地成本2工程成本3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）4财务52、费用（前端融资利息等计入财务费用）5管理费用6营销费用表05 总成本及支付计划序号指标名称16税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）1土地成本2工程成本3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）4财务费用（前端融资利息等计入财务费用）5管理费用6营销费用表05 总成本及支付计划序号指标名称16税前项目总成本（不含土增税、企业所得税）1土地成本2工程成本3资本化利息（开发贷及对应的财务费用计入资本化）4财务费用（前端融资利息等计入财务费用）5管理费用6营销费用首页表05-1 成本汇总表序号成本项目估算数据总成本规划面积单位指标可售面积单位指标计量指标估算数量平均单价高层小高层花园洋房联排53、别墅商业合计高层小高层花园洋房联排别墅商业平均高层小高层花园洋房联排别墅商业平均1土地成本2开发前期准备费用报规建筑面积45,812,9112.1勘测丈量费报规建筑面积2.1.1交地宗地测绘占地面积2.1.2土地面积丈量测绘费占地面积2.1.3初堪占地面积2.1.4详堪钻孔数量2.1.5河床断面测量河床长度2.1.6施工定位放线费幢/点位2.1.7建筑面积测绘(内部设计用)报规建筑面积2.1.8建筑面积和容积率预测绘报规建筑面积2.1.9建筑面积和容积率实测绘报规建筑面积2.1.10人防面积实测人防面积2.1.11楼盘表搭建费项2.1.12综验绿化面积测量报规建筑面积2.1.13综验土地面积测54、绘报规建筑面积2.1.14综合竣工测量报规建筑面积2.1.15建筑物沉降和倾斜观测报规建筑面积2.1.16日照分析幢2.2规划设计费报规建筑面积2.2.1方案设计报规建筑面积2.2.2扩初、施工图设计报规建筑面积2.2.3景观方案设计景观面积2.2.4景观扩初、施工图设计景观面积2.2.5公共部位精装修设计费装修面积2.2.6红线内售楼处装修设计费装修面积2.2.7红线内样板房装修设计费装修面积2.2.8门窗设计费地上建筑面积2.2.9幕墙设计费地上建筑面积2.2.10钢结构设计费钢结构面积2.2.11基坑支护设计费基坑围护长度2.2.12结构优化咨询费报规建筑面积2.2.13户型优化费计容面55、积2.2.14泛光设计费项2.2.15燃气设计费计容面积2.2.16人防设计费人防面积2.2.17智能化设计费用报规建筑面积2.2.18供电设计费供电造价2.2.19绿色建筑咨询费报规建筑面积2.2.20驳坎设计费驳坎造价2.2.21桥梁设计费桥梁造价2.2.22晒图费报规建筑面积2.3图审费报规建筑面积2.3.1勘探文件审查费2.3.2人防施工图审查咨询费人防面积2.3.3消防审查费报规建筑面积2.3.4节能审查费2.3.5施工图设计图审费报规建筑面积2.4报批报建费报规建筑面积2.4.1可行性研究编制咨询费项2.4.2城市规划技术服务费报规建筑面积2.4.3人防使用费人防面积2.4.4人防56、易地建设费人防补建面积2.4.5人防平战功能转换方案编制费防护单元2.4.6地震安全评价报规建筑面积2.4.7地质灾害评估费报规建筑面积2.4.8交通评估费报规建筑面积2.4.9环境评估费用报规建筑面积2.4.10节能评估费用计容面积2.4.11雷击风险评估费报规建筑面积2.4.12水土保持方案费用报规建筑面积2.4.13水土保持设施补偿费占地面积2.4.14水域占用方案编制项2.4.15水域占用费占用面积2.4.16散装水泥保证金报规建筑面积2.4.17墙改费保证金报规建筑面积2.4.18招标代理费中标价2.4.19白蚁防治费报规建筑面积2.4.20垃圾处理费报规建筑面积2.4.21业主大会57、会议筹备经费项2.4.22通邮费单元数2.4.23工程档案保管费报规建筑面积2.4.24其他（人防检测）人防建筑面积2.5增容费报规建筑面积2.6红线外市政设施建设费项2.6.1代建绿地绿地面积2.6.2驳岸建设费驳岸长度2.6.3其他（代建市政道路）道路面积2.7三通一平费报规建筑面积2.7.1临时道路道路面积2.7.2临时污水占地面积2.7.3临时用水占地面积2.7.4临时用电占地面积2.7.5场地平整占地面积2.8临时设施费报规建筑面积2.8.1临时围墙围墙长度2.8.2临时办公室办公面积2.8.3临时场地占用费场地面积3主体建筑工程费实际建面446,390,9873.1地下主体地下建面58、3.1.1土方工程土方量3.1.2护壁护坡围护长度3.1.3围护桩围护长度3.1.4工程桩桩基区域面积3.1.5基础及地下室地下建面3.1.6地下夹层改造改造面积3.1.7地下隔墙改造改造面积3.1.8其它3.2地上主体实际建面3.2.1地上结构及粗装修实际建面3.2.2单元入口改造改造面积3.2.3屋面围合改造改造面积3.2.4挑空加板改造改造面积3.2.5阳台平台改造改造面积3.2.6空调搁板改造改造面积3.2.7赠送部分结构及粗装修实际建面3.3门窗工程实际建面3.3.1车库门樘数3.3.2地上单元门门面积3.3.3地下单元门门面积3.3.4入户门户数3.3.5斜屋顶天窗顶层户数3.3.59、6窗、阳台门门窗面积3.3.7百叶窗门窗面积3.3.8临时门窗门窗面积3.3.9防火门门面积3.4公共部位精装修实际建面3.4.1地上大堂精装修单元数3.4.2地下大堂精装修单元数3.4.3标准层电梯厅装修电梯厅数3.4.4电梯轿箱装修台3.4.5架空层装修装饰面积3.4.6地库地坪装修装饰面积3.4.7公区软装装饰面积3.5外立面装修实际建面3.5.1外墙涂料实际建面3.5.2外墙面砖实际建面3.5.3外墙装饰线条实际建面3.5.4外墙玻璃幕墙实际建面3.5.5外墙铝板幕墙实际建面3.5.6外墙石材幕墙实际建面3.5.7外墙外保温实际建面3.5.8地面保温实际建面3.6屋面实际建面3.6.160、屋面构架及雨棚顶层户数3.6.2单元入口雨蓬单元数3.6.3檐沟含落水3.6.4屋面瓦占地面积3.7栏杆实际建面3.7.1楼梯栏杆楼梯间数量3.7.2阳台栏杆户数3.7.3护窗栏杆户数3.7.4屋顶栏杆占地面积3.7.5空调板栏杆户数3.8室内精装修装饰面积3.8.1住宅户内硬装装饰面积3.8.2样板房户内硬装装饰面积3.8.3物业用房室内硬装装饰面积3.8.4教育用房室内硬装装饰面积3.8.5底商硬装装饰面积3.8.6会所硬装装饰面积3.8.7其他装饰面积4主体安装工程费实际建面73,577,1034.1室内水暖电实际建面4.1.1室内给排水实际建面4.1.2室内电气工程实际建面4.1.3太61、阳能热水系统实际建面4.1.4室内采暖系统费实际建面4.2泛光亮化实际建面4.3空调及其新风系统实施面积4.4电梯台4.4.1电梯供货台4.4.2电梯安装台4.4.3电梯梯控台4.5地源热泵设备及安装实施面积4.6光伏发电设备及安装实施面积4.7室内消防系统实际建面4.8人防工程4.8.1人防设备及安装人防面积4.8.2人防门人防面积4.9机械车位台4.10三网合一系统实际建面4.10.1电话计容建面/户数4.10.2宽带网户数4.10.3有线电视计容建面4.11室内智能化系统实际建面4.12其他户数5小区管网道路工程费报规建筑面积51,064,1455.1室外给水系统报规建筑面积5.1.1施62、工费用报规建筑面积5.1.2二次加压及维护费用报规建筑面积5.2室外消防水系统用地面积5.3雨污水系统报规建筑面积5.4室外道路工程道路面积5.5室外采暖系统费暂不考虑5.6室外燃气系统费项5.7室外电气及高低压报规建筑面积5.7.1高低压配电设备及安装报规建筑面积5.7.2低压电缆及管沟报规建筑面积5.7.3发电机及其安装费报规建筑面积5.8室外智能化系统报规建筑面积6园林环境工程费景观面积27,840,0206.1绿化建设费绿化面积6.1.1小区绿化绿化面积6.1.2屋顶绿化绿化面积6.1.3示范区绿化绿化面积6.2硬质景观建造费硬景面积6.2.1硬质铺装广场及人行道硬景面积6.2.2示范63、区硬景硬景面积6.2.3景观桥座6.2.4小区围墙围墙长度6.2.5庭院门扇6.2.6园区内回填土景观面积6.3景观水电安装景观面积6.4室外零星设施景观面积6.4.1楼幢门牌指示牌景观面积6.4.2采光井制作安装及入口顶棚工程项6.4.3水处理设备套6.4.4邮政信报箱户数6.4.5果壳箱、桌椅及阳伞项6.4.6健身体育设施项6.4.7儿童游乐设施项6.4.8交通标识系统及车位划线和设施车位数6.4.9电动伸缩门项6.4.10岗亭项6.4.11其他项7配套设施费建筑面积130,142,6527.1小区入口大堂建筑面积7.2业主会所建筑面积7.3物业用房建筑面积7.4社区用房建筑面积7.5市政64、公用建筑面积首页表05-1 成本汇总表序号成本项目估算数据总成本规划面积单位指标可售面积单位指标计量指标估算数量平均单价高层小高层花园洋房联排别墅商业合计高层小高层花园洋房联排别墅商业平均高层小高层花园洋房联排别墅商业平均7.6教育用房建筑面积7.7半地下车库建筑面积7.8全地下车库建筑面积7.8.1非人防地库建筑面积7.8.2人防地库建筑面积7.9塔楼下架空层建筑面积7.10地面车库建筑面积7.11运动场所建筑面积7.12其他建筑面积8开发间接费用报规建筑面积42,059,9568.1工程监理费报规建筑面积8.2造价咨询费报规建筑面积8.2.1全过程造价服务费报规建筑面积8.2.2预算编审费65、报规建筑面积8.2.3结算编审费报规建筑面积8.3检验试验费报规建筑面积8.3.1桩基检测费地下室面积8.3.2深基坑监测费地下室面积8.3.3燃气检测费报规建筑面积8.3.4水土检测费报规建筑面积8.3.5消防检测费报规建筑面积8.3.6防雷技术评价和检测服务费报规建筑面积8.3.7节能检测费报规建筑面积8.3.8智能化检测费报规建筑面积8.3.9室内空气检测费报规建筑面积8.3.10土壤中氡浓度检测检测点数8.3.11设计试桩项8.3.12其他项8.4其他间接费用报规建筑面积8.4.1工程竣工保洁费报规建筑面积8.4.2物业保修金(安置房）项8.4.3邻近建筑物损坏补偿费项8.5行政管理费66、（不填）报规建筑面积8.6资本利息化（不填）报规建筑面积8.7红线外营销设施建造费及红线内软装报规建筑面积8.7.1红线外设计费用设计面积8.7.2红线外主体建造费建造面积8.7.3红线外硬装费用硬装面积8.7.4红线外景观费用景观面积8.7.5红线外软装费用软装面积8.7.6红线内样板房软装软装面积8.7.7红线内底商及会所软装软装面积8.8前期物管费报规建筑面积8.9产证办理费报规建筑面积8.9.1房屋预告和抵押登记费户8.9.2房屋交易费报规建筑面积8.9.3房屋权属登记费项8.9.4公证费户8.10工程预备费建安成本8.10.1基本预备费27合计金额8.10.2涨价预备费37合计金额967、期间费用（不填）9.1管理费用项9.2销售费用项9.3财务费用项10合计其中:产品适配成本主体土建安装工程成本其它开发成本赠送及改造成本首页表05-1 成本汇总表序号成本项目估算数据总成本规划面积单位指标可售面积单位指标计量指标估算数量平均单价高层小高层花园洋房联排别墅商业合计高层小高层花园洋房联排别墅商业平均高层小高层花园洋房联排别墅商业平均安徒生土地款先支付50万/亩，共201亩-10050安徒生建安工程费用25000其中：住宅成本住宅比例住宅单方前期开发准备费15750000 前期开发准备费526770685%196.48建筑工程费126000000 主体建筑工程费 522777501568、1%1,949.93游乐设备费用126000000 主体安装工程费653438206%243.73室内装修及设备费用136500000 小区管网道路工程费246763782%92.04其他费用42000000 园林环境工程费499241805%186.21配套设施费26868408326%1,002.18开发间接费用508653635%189.7344625000044625000010349483931034948393100%100%3,860.313,860.31单方造价3,345.673,938.822Q3Q4Q1Q2Q住宅成本支付计划3,000.0013,000.0016,000.069、010,000.00安徒生成本支付计划5,325.003,750.007,950.007,950.00合计-8,325.008,325.0016,750.0016,750.0023,950.0023,950.0017,950.0017,950.00投入计划总成本68427068648777501191343820161176378919241802686840835086536314811983933Q4Q1Q12,422.3610,000.009,883.046,000.005,000.003,000.002,000.002,000.004,800.005,150.009,700.00-1770、,222.3617,222.3615,150.0015,150.0019,583.0419,583.046,000.006,000.005,000.005,000.003,000.003,000.002,000.002,000.002,000.002,000.002,000.00800.00800.007,589.44103,495-44,6252,000.002,000.00800.00800.00800.00800.007,589.447,589.44148,120表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）2018年2019年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q31融资总额70,000.00-70,71、000.00-1.1前端融资融资杠杆1:0-1.2项目开发贷70,000.0070,000.002融资归还70,000.00-15,000.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.0015,000.003财务费用6,662.50-1,137.501,137.501,137.501,137.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,662.501,137.501,137.501,137.501,137.502020年Q4Q1Q2Q3Q4-20,000.00-30,000.005,000.00-20,000.0030,000.005,072、00.00893.75568.75568.7581.25-893.75568.75568.7581.25表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）1融资总额70,000.001.1前端融资融资杠杆1:0-1.2项目开发贷70,000.002融资归还70,000.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.003财务费用6,662.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,662.502021年2022年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）1融资总额70,000.001.1前端融资融资杠杆1:0-1.273、项目开发贷70,000.002融资归还70,000.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.003财务费用6,662.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,662.502023年Q4Q1Q2Q3Q4-表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）1融资总额70,000.001.1前端融资融资杠杆1:0-1.2项目开发贷70,000.002融资归还70,000.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.003财务费用6,662.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,66274、.502024年2025年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）1融资总额70,000.001.1前端融资融资杠杆1:0-1.2项目开发贷70,000.002融资归还70,000.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.003财务费用6,662.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,662.502026年2027年及以后Q4Q1Q2Q3Q4/-表06 融资计划序号指标名称指标值（合计）1融资总额70,000.001.1前端融资融资杠杆1:0-1.2项目开发贷70,000.002融资归还70,0075、0.002.1前端融资-2.2项目开发贷70,000.003财务费用6,662.503.1前端融资财务成本融资利率10.00%-3.2项目开发贷财务成本融资利率6.50%6,662.50表07 盈利预测单位：万元序号指标名称计算公式指标值指标说明1主营业务收入（项目维度）表07-1取值42,691.44不包括持有资产2主营业务成本（项目维度）113,907.26不包括持有资产、二手地溢价3附加税+土地增值税3.1+3.2552.91不含持有资产3.1附加税（实缴）3.1.1+3.1.3107.023.1.1应缴纳附加税本表计算取值-3.1.2附加税率12.00%按地方规定填写，例12%3.1.76、3需补差的部分107.02预征大于清算且不可退税3.2土地增值税（实缴）3.2.1+3.2.2445.903.2.1应缴纳土地增值税本表计算取值-3.2.2需补差的部分445.90预征大于清算且不可退税4期间费用合计（项目维度）4.1+4.2+4.37,464.06不含持有资产4.1管理费用表07-1取值-4.2销售费用表07-1取值801.564.3财务费用表07-1取值6,662.505营业利润（项目维度）1-2-3-4-79,232.80不含持有资产6应缴纳企业所得税（项目维度）本表计算取值-不含持有资产6.1企业所得税率25.00%一般为25%,按地方规定填写7风险利润预留（项目维度）77、7.1+7.22,437.05预征大于清算且不可退税7.1增值税本表计算取值891.807.2企业所得税1,545.268持有资产盈利预测（项目维度）8.1+8.2+8.3-0.328.1持有资产货值表04取值-按成本价或市场价8.2土地成本+工程成本+费用表05取值-持有的分摊部分8.3税金8.3.1+8.3.2+8.3.3+8.3.40.328.3.1增值税本表录入3%如有持有资产需填写8.3.2附加税12%如有持有资产需填写8.3.3土地增值税1.52%如有持有资产需填写8.3.4企业所得税15%如有持有资产需填写9销售净利润额（项目维度）5-6-7+8-81,670.179.1销售净利78、润率91-191.30%10项目EVA10.1-10.2+10.3#N/A净利润扣除集团投入资金计息10.1项目实际净利润额表08取值-71,116.13现金流量表中统计10.1.1项目实际净利润率10.11-166.58%10.2集团投入资金计息表08取值255.00一般按15%计取，表08设置10.3贡献集团资金计息表08取值#N/A一般按8%计取，表08设置11项目不含任何财务成本的营业利润10.1+11.1-64,453.63不含财务成本的利润11.1项目前端融资、开发贷融资成本表06取值6,662.5011.2营业利润率111-150.98%12中梁股权占比表08-3取值100.0079、%12.1中梁权益后净利润-71,116.1312.2中梁权益后净利率-166.58%13成就共享总金额表11取值14企业所得税（提取成就共享后实缴）（5-13）6.1+7.2+8.3.415销售净利润额（提取成就共享后）10-13+136.116销售净利润率（提取成就共享后）151首页 表07 盈利预测序号指标名称计算公式指标值1主营业务收入（项目维度）表07-1取值42,691.442主营业务成本（项目维度）113,907.263附加税+土地增值税3.1+3.2552.913.1附加税（实缴）3.1.1+3.1.3107.023.1.1应缴纳附加税本表计算取值-3.1.2附加税率12.0080、%3.1.3需补差的部分107.023.2土地增值税（实缴）3.2.1+3.2.2445.903.2.1应缴纳土地增值税本表计算取值-3.2.2需补差的部分445.904期间费用合计（项目维度）4.1+4.2+4.37,464.064.1管理费用表07-1取值-4.2销售费用表07-1取值801.564.3财务费用表07-1取值6,662.505营业利润（项目维度）1-2-3-4-79,232.806应缴纳企业所得税（项目维度）本表计算取值-6.1企业所得税率25.00%7风险利润预留（项目维度）7.1+7.21,055.977.1增值税本表计算取值891.807.2企业所得税164.178持81、有资产盈利预测（项目维度）8.1+8.2+8.3-0.328.1持有资产货值表04取值-8.2土地成本+工程成本+费用表05取值-8.3税金8.3.1+8.3.2+8.3.3+8.3.40.328.3.1增值税本表录入3%8.3.2附加税12%8.3.3土地增值税1.52%8.3.4企业所得税15%9销售净利润额（项目维度）5-6-7+8-80,289.089.1销售净利润率91-188.07%10项目EVA10.1-10.2+10.3#N/A10.1项目实际净利润额表08取值-71,116.1310.1.1项目实际净利润率10.11-166.58%10.2集团投入资金计息表08取值255.082、010.3贡献集团资金计息表08取值#N/A11项目不含任何财务成本的营业利润10.1+11.1-64,453.6311.1项目前端融资、开发贷融资成本表06取值6,662.5011.2营业利润率111-150.98%12中梁股权占比表08-3取值100.00%12.1中梁权益后净利润-71,116.1312.2中梁权益后净利率-166.58%13成就共享总金额表11取值14企业所得税（提取成就共享后实缴）（5-13）6.1+7.2+8.3.415销售净利润额（提取成就共享后）10-13+136.116销售净利润率（提取成就共享后）151单位：万元预征系数序号预征科目实缴合计预征合计2018年83、指标说明Q1不包括持有资产1税金1,608.881,608.88-不包括持有资产、二手地溢价3.00%1.1增值税891.80891.80-不含持有资产12.00%1.2附加税107.02107.02-1.50%1.3土地增值税445.90445.90-15.00%1.4企业所得税164.17164.17-按地方规定填写，例12%备注：税金在最后一批交付时间后进行清算（03 全景节点计划中的交付时间为必填），持有业态的税金结算时间同前。土地增值税预征系数在表07-2中填写并自动生成。预征大于清算且不可退税0最后交付时间2018/1/11903/4/92018/3/31预征大于清算且不可退税税金84、退/补计算（不含持有资产）不含持有资产计税科目清算金额预征金额两者孰高增值税-891.80891.80附加税-107.02107.02土地增值税-445.90445.90不含持有资产企业所得税-164.17164.17不含持有资产一般为25%,按地方规定填写预征大于清算且不可退税按成本价或市场价持有的分摊部分如有持有资产需填写如有持有资产需填写如有持有资产需填写如有持有资产需填写净利润扣除集团投入资金计息现金流量表中统计一般按15%计取，表08设置一般按8%计取，表08设置不含财务成本的利润2019年2020年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-418.23972.57-30.57-251.1485、565.16-18.87-30.1467.82-2.26-125.57282.58-9.44-11.3857.01-000000002018/4/12018/7/12018/10/12019/1/12019/4/12019/7/12019/10/12020/1/12018/6/302018/9/302018/12/312019/3/312019/6/302019/9/302019/12/312020/3/31退税可行性评估利润表口径退税补缴不可退税-不可退税107.02-不可退税445.90-不可退税164.17-2018年备注：税金在最后一批交付时间后进行清算（03 全景节点计划中的交付时间86、为必填），持有业态的税金结算时间同前。土地增值税预征系数在表07-2中填写并自动生成。税金退/补计算（不含持有资产）2021年2022年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1119.7132.8634.93-18.8718.8718.87-2.262.262.26-9.449.449.44-89.142.294.36-000000002020/4/12020/7/12020/10/12021/1/12021/4/12021/7/12021/10/12022/1/12020/6/302020/9/302020/12/312021/3/312021/6/302021/9/302021/12/31202287、/3/312020年2023年2024年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-000000002022/4/12022/7/12022/10/12023/1/12023/4/12023/7/12023/10/12024/1/12022/6/302022/9/302022/12/312023/3/312023/6/302023/9/302023/12/312024/3/312022年2025年2026年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-000000002024/4/12024/7/12024/10/12025/1/12025/4/12025/7/12025/10/12026/1/12024/6/3088、2024/9/302024/12/312025/3/312025/6/302025/9/302025/12/312026/3/312024年2027年及以后Q2Q3Q4/-00002026/4/12026/7/12026/10/12027/1/12026/6/302026/9/302026/12/312027/12/312026年单位：万元指标名称（不含持有资产）收入成本金额（含税）增值税适用税率增值税收入成本（不含税金额）项目总可售货值43,455.18-土地出让金35,748.35-按一般计税方法下按11%计算的增值税销项税额-11%763.74-不含税收入总额（主营业务收入）-42,6989、1.44主营业务成本121,510.09-113,907.26取得土地使用权的成本39,821.3111%-39,821.31房地产开发成本（建安成本）81,688.78-74,085.95开发前期准备费 4,581.29-4,321.97其中：开发前期准备费预计未来可取得的进项税-6%259.32-主体建筑工程 44,639.10/-40,215.40其中：主体建筑工程预计未来可取得的进项税-11%4,423.69-主体安装工程 7,357.71-6,628.57其中：主体安装工程预计未来可取得的进项税-11%729.14-小区管网道路工程费5,106.41-4,600.37其中：小区管网道90、路工程预计未来可取得的进项税-11%506.04-园林环境工程费2,784.00-2,508.11其中：园林环境工程预计未来可取得的进项税-11%275.89-配套设施工程费13,014.27-11,724.56其中：配套设施工程预计未来可取得的进项税-11%1,289.70-开发间接费用4,206.00-4,086.96其中：开发间接费用预计可取得的进项税-6%119.04-期间费用合计7,487.41-7,464.06销售费用 824.91-801.56其中：销售费用预计未来可取得的进项税-6%23.35-管理费用-/-其中：管理费用预计未来可取得的进项税-6%-财务费用6,662.50-91、6,662.50进项税额合计-7,626.17-一般计税方法下的应缴增值税-应缴附加税-应缴土地增值税-利润总额（按应缴税金计算，不含持有盈利、二手地溢价、税金补差）-78,679.89应缴企业所得税-净利润（按应缴税金计算，不含持有盈利、二手地溢价、税金补差）-78,679.891）建筑施工成本：假设未来发生的成本可以取得按11%税率开具增值税专用发票；2）甲供材料、开发间接费用、工程监理、销售费用、管理费用中可以取得的进项税需根据项目整体预算、已发生的金额分析计算；3）特别是开发间接费用、销售费用、管理费用中的薪酬福利、交际应酬、差旅费用中的客票费用、娱乐费用需充分考虑。单位：万元指标名称92、（不含持有资产）普通住宅非普通住宅非住宅合计转让房地产收入总额136,827.06-136,827.06货币收入136,827.06-136,827.06实物收入及其他收入-扣除项目金额合计148,079.44-148,079.44取得土地使用权所支付的金额39,821.31-39,821.31房地产开发成本74,085.95-74,085.95土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施费-公共配套设施费-开发间接费用-房地产开发费用11,390.73-11,390.73利息支出5,695.36-5,695.36其他房地产开发费用5,695.36-5,695.36与转让房地产有93、关的税金等-营业税-城市维护建设税-教育费-地方教育-水利-其他税费-财政部规定的其他扣除项目（按20%扣除）22,781.45-22,781.45增值额（3=1-2）-11,252.38-增值额与扣除项目金额之比（）（4=32）-7.60%-适用税率（）-速算扣除系数（）-应缴土地增值税（735-26）-预征税额（8=各业态不含税收入8.1）1,999.27-1,999.27预征税率（按当地规定填写）1.50%2.00%2.00%1.50%应补（退）土地增值税（97-8）-1,999.27-1,999.27类型普通住宅非普通住宅（非住宅）非普通+普通+非住宅计算说明增值额与扣除项目之比适用税94、率适用税率速算扣除系数增值税计算公式20%30%50%30%30%=增值额*30%100%40%40%5%=增值额*40%-扣除项目金额*5%200%50%50%15%=增值额*50%-扣除项目金额*15%200%60%60%35%=增值额*60%-扣除项目金额*35%表08 现金流量表（含融资）序号指标名称合计（万元）2018年2019年2020年2021年2022年18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q41现金流入102,996.42-79,292.3620,911.0595、-698.25698.25698.25698.25-1.1销售回款（包含持有资产）32,996.42-9,292.3620,911.05-698.25698.25698.25698.25-1.2融资（前端融资及开发贷）70,000.00-70,000.00-2现金流出-174,112.55-2,500.00-1,800.00-3,782.28-3,703.14-21,163.89-22,217.50-33,973.75-10,679.32-27,415.64-11,134.75-6,053.50-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-14,688.78-2-196、税前项目总成本-101,122.58-2,500.00-1,800.00-3,337.50-2,217.50-21,163.89-7,217.50-13,973.75-10,648.753,506.34-6,081.25-6,000.00-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-14,688.78-2-1-1土地成本-11,946.39-11,946.39-2-1-2工程成本-81,688.78-7,000.00-5,000.00-12,000.00-9,000.00-7,000.00-6,000.00-6,000.00-4,500.00-5,500.00-3,97、000.00-2,000.00-14,688.78-2-1-3资本化利息-6,662.50-1,137.50-1,137.50-1,137.50-1,137.50-893.75-568.75-568.75-81.25-2-1-4财务费用（不计资本化利息）-2-1-5管理费用-2,300.00-1,100.00-1,100.00-600.00-600.00-600.00-600.00-600.007,500.00-2-1-6营销费用-824.91-200.00-700.00-1,100.00-480.00-480.00-480.00-480.00-480.003,575.09-2-2税金-2,998、89.97-444.78-1,485.64-30.57-921.98-53.50-53.50-2-3归还融资贷款-70,000.00-15,000.00-20,000.00-30,000.00-5,000.00-3净现金流量-71,116.13(2,500.00)(1,800.00)75,510.0817,207.92(21,163.89)(22,217.50)(33,973.75)(9,981.07)(26,717.39)(10,436.50)(5,355.25)(4,500.00)(5,500.00)(3,000.00)(2,000.00)(14,688.78)净现金流量（求IRR）-4399、,762.30#75,510.0817,207.924累计现金流量-71,116.13#N/A(2,500.00)(4,300.00)71,210.0888,418.0067,254.1145,036.6111,062.861,081.79(25,635.60)(36,072.10)(41,427.35)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)#N/A#N/A#N/A5实际可动用资金（必填）-71,116.13(2,500.00)(4,300.00)71,210.0888,418.0067,254.1145,036.6111100、,062.861,081.79(25,635.60)(36,072.10)(41,427.35)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)#N/A6NPV（季度R=0.025）-48,629.45(2,500.00)(1,756.10)71,871.5915,979.26(19,173.44)(19,637.03)(29,295.46)(8,396.73)(21,928.20)(8,356.80)(4,183.51)(3,429.65)(4,089.56)(2,176.26)(1,415.45)(10,142.09)NPV（累101、计）-48,629.45(2,500.00)(4,256.10)67,615.4983,594.7564,421.3144,784.2715,488.827,092.09(14,836.12)(23,192.92)(27,376.43)(30,806.08)(34,895.64)(37,071.90)(38,487.36)(48,629.45)7季度折现率2.50%123456789101112131415168IRR-50.50%综合融资成本（季度）2.50%自有资金投入峰值按实修正51,1749现金流回正时间（含融资）4.172.0110EVA#N/A集团资金占用成本计息（季度）3.75%102、集团资金贡献计息（季度）2.00%前端融资监管监管如修正，须在附表12中说如进行时间补差，须在附表12中说2023年2024年2025年2026年2027年及以后23Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027-#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A表08 现金流量表（含融资）序号指标名称合计（万元）1现金流入102,996.421.1销售回款（包含持有资产）32,996.421.2融资（前端融资及开发贷）70103、,000.002现金流出-174,112.552-1税前项目总成本-101,122.582-1-1土地成本-11,946.392-1-2工程成本-81,688.782-1-3资本化利息-6,662.502-1-4财务费用（不计资本化利息）-2-1-5管理费用-2-1-6营销费用-824.912-2税金-2,989.972-3归还融资贷款-70,000.003净现金流量-71,116.13净现金流量（求IRR）-43,762.304累计现金流量-71,116.135实际可动用资金（必填）-71,116.136NPV（季度R=0.025）-48,629.45NPV（累计）-48,629.457季度104、折现率2.50%8IRR-50.50%9现金流回正时间（含融资）4.1710EVA#N/A首页 表08 现金流量表（含融资）序号指标名称合计（万元）2018年18Q218Q318Q41现金流入102,996-79,2921.1销售回款（包含持有资产）32,996-9,2921.2融资（前端融资及开发贷）70,000-70,0002现金流出-172,731-2,500-1,800-3,7562-1税前项目总成本-101,123-2,500-1,800-3,3382-1-1土地成本-11,946-2-1-2工程成本-81,689-2-1-3资本化利息-6,663-1,1382-1-4财务费用（不计105、资本化利息）-2-1-5管理费用-2,300-1,100-1,1002-1-6营销费用-825-200-700-1,1002-2税金-1,609-4182-3归还融资贷款-70,000-3净现金流量-69,735-2,500-1,80075,537净现金流量（求IRR）-42,533-135,791-75,5374累计现金流量-69,735-2,500-4,30071,2375实际可动用资金（必填）-69,735-2,500-4,30071,2376NPV（季度R=0.025）-47,438-2,500-1,75671,897NPV（累计）-47,438-2,500-4,25667,6417季106、度折现率2.50%1238IRR-49.44%综合融资成本（季度）2.50%自有资金投入峰值按实修正9现金流回正时间（含融资）4.17110EVA#N/A集团资金占用成本计息（季度）3.75%集团资金贡献计息（季度）如进行时间补差，须在附表12中说(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q4107、21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q2108、22Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q4109、24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q420272019年2020年19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q420,911-69869869869820,911-698698698698-3,190-21,164-22,218-33,974-10,679-26,613-11,114-6,035-2,218-21,164-7,218-13,974-10,6493,506-6,081-6,000-11,946-7,000-5,000-12,000-9,000-7,000-6,000-6,000-1,138-1,138-1110、,138-894-569-569-81-600-600-600-600-6007,500-480-480-480-480-4803,575-973-31-120-33-35-15,000-20,000-30,000-5,000-17,721-21,164-22,218-33,974-9,981-25,915-10,416-5,33717,721-88,95867,79445,57611,6021,621-24,294-34,710-40,04688,95867,79445,57611,6021,621-24,294-34,710-40,04616,456-19,173-19,637-29,29111、5-8,397-21,270-8,340-4,16984,09664,92345,28615,9917,594-13,676-22,016-26,185456789101151,1742.00%前端融资监管监管如修正，须在附表12中说自有资金投入峰值按实修正集团资金贡献计息（季度）(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q112、420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q113、221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q114、423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q420272021年2022年21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q4-4,500-5,500-3,000-2,000-14,689-4,500-5,500-3,000-2,000-14,689-4,500-5,500-3,000-2,000-14,689-4,500-5,500-3,000-2,000-14,689-0.000.00-0.000.00-44,546-50,046-53,046-55,046-69,735#N/A#N/A#N/A115、-44,546-50,046-53,046-55,046-69,735#N/A-3,430-4,090-2,176-1,415-10,142-0.000.00-29,615-33,704-35,881-37,296-47,438-0.000.001213141516000(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q1116、20Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q3117、21Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027(2,500)(4,300)71,21088,41867,25445,03711,0631,082(25,636)(36,072)(41,427)(45,927)(51,427)(54,427)(56,427)(71,116)项目经营性现金流量表（含融资）18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1118、23Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q420272023年2024年23Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4-0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00000000002025年2026年25Q125Q225Q325Q119、426Q126Q226Q326Q4-0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00000000002027年及以后2027-0.000.00#N/A0.000.00000079,29220,911000698698698698000000000 0(2,500)(2,500)(1,800)(1,800)(3,782)(3,7120、82)(3,703)(3,703)(21,164)(21,164)(22,218)(22,218)(33,974)(33,974)(10,679)(10,679)(27,416)(27,416)(11,135)(11,135)(6,054)(6,054)(4,500)(4,500)(5,500)(5,500)(3,000)(3,000)(2,000)(2,000)(14,689)(14,689)0 00 00 00-2,500-1,80075,51017,208-21,164-22,218-33,974-9,981-26,717-10,437-5,355-4,500-5,500-3,000-2121、,000-14,689000-2,500-2,500-4,300-4,30071,21071,21088,41888,41867,25467,25445,03745,03711,06311,0631,0821,082-25,636-25,636-36,072-36,072-41,427-41,427-45,927-45,927-51,427-51,427-54,427-54,427-56,427-56,427-71,116-71,116本项目全周期收入-支出-当期净现金流量-累计现金流量平衡表18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q122、121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q4现金流入现金流出净现金流量累计现金流量表08-2 现金流量表（不含融资）序号指标名称合计（万元）2018年2019年2020年18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q41现金流入32,996.42-9,292.3620,911.05-698.25698.25698.25698.251.1销售回款（包含持有资产）32,996.42-9,292.3620,911.05-698.25698.25698.25698.252现金流出-104,112.55-2,500.00-1,800.00-3123、,782.28-3,703.14-21,163.89-7,217.50-13,973.75-10,679.322,584.36-6,134.75-6,053.502-1税前项目总成本-101,122.58-2,500.00-1,800.00-3,337.50-2,217.50-21,163.89-7,217.50-13,973.75-10,648.753,506.34-6,081.25-6,000.002-1-1土地成本-11,946.39-11,946.39-2-1-2工程成本-81,688.78-7,000.00-5,000.00-12,000.00-9,000.00-7,000.00-6124、,000.00-6,000.002-1-3资本化利息-6,662.50-1,137.50-1,137.50-1,137.50-1,137.50-893.75-568.75-568.75-81.25-2-1-4财务费用（不计资本化利息）-2-1-5管理费用-2,300.00-1,100.00-1,100.00-600.00-600.00-600.00-600.00-600.007,500.00-2-1-6营销费用-824.91-200.00-700.00-1,100.00-480.00-480.00-480.00-480.00-480.003,575.09-2-2税金-2,989.97-444.125、78-1,485.64-30.57-921.98-53.50-53.503净现金流量-71,116.13(2,500.00)(1,800.00)5,510.0817,207.92(21,163.89)(7,217.50)(13,973.75)(9,981.07)3,282.61(5,436.50)(5,355.25)净现金流量（求IRR）-54,044.09(80,044.70)5,510.0817,207.923,282.614累计现金流量-71,116.13#N/A(2,500.00)(4,300.00)1,210.0818,418.00(2,745.89)(9,963.39)(23,93126、7.14)(33,918.21)(30,635.60)(36,072.10)(41,427.35)5NPV（季度R=0.025）-56,126.67(2,500.00)(1,756.10)5,244.5815,979.26(19,173.44)(6,379.22)(12,049.52)(8,396.73)2,694.19(4,353.16)(4,183.51)6NPV（累计）-56,126.67(2,500.00)(4,256.10)988.4816,967.74(2,205.70)(8,584.92)(20,634.44)(29,031.17)(26,336.98)(30,690.14)(3127、4,873.65)季度折现率2.50%12345678910117IRR-67.27%综合融资成本（季度）2.50%8现金流回正时间（不含融资）8.3412021年2022年2023年2024年2025年21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q1-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-14,688.78-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-14,688.78-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-1128、4,688.78-(4,500.00)(5,500.00)(3,000.00)(2,000.00)(14,688.78)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A(3,429.65)(4,089.56)(2,176.26)(1,415.45)(10,142.09)(38,303.30)(42,392.86)(44,569.12)(45,984.57)(56,126.67)1213141516表08-2 现金流量表（不含融资）序号指标129、名称1现金流入1.1销售回款（包含持有资产）2现金流出2-1税前项目总成本2-1-1土地成本2-1-2工程成本2-1-3资本化利息2-1-4财务费用（不计资本化利息）2-1-5管理费用2-1-6营销费用2-2税金3净现金流量净现金流量（求IRR）4累计现金流量5NPV（季度R=0.025）6NPV（累计）季度折现率7IRR8现金流回正时间（不含融资）2026年2027年及以后25Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027-#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A2025年表08-2 现金流量表（不含融资）序号指标名称1现金流入1.1销售回款（包含持有资130、产）2现金流出2-1税前项目总成本2-1-1土地成本2-1-2工程成本2-1-3资本化利息2-1-4财务费用（不计资本化利息）2-1-5管理费用2-1-6营销费用2-2税金3净现金流量净现金流量（求IRR）4累计现金流量5NPV（季度R=0.025）6NPV（累计）季度折现率7IRR8现金流回正时间（不含融资）表08-3 现金流量表（含融资）中梁权益序号指标名称合计（万元）2018年2019年2020年2021年2022年18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q41现金流入10131、2,996.42-79,292.3620,911.05-698.25698.25698.25698.25-1.1销售回款（包含持有资产）32,996.42-9,292.3620,911.05-698.25698.25698.25698.25-1.2融资（前端融资及开发贷）70,000.00-70,000.00-2现金流出-174,112.55-2,500.00-1,800.00-3,782.28-3,703.14-21,163.89-22,217.50-33,973.75-10,679.32-27,415.64-11,134.75-6,053.50-4,500.00-5,500.00-3,00132、0.00-2,000.00-14,688.78-2-1税前项目总成本-101,122.58-2,500.00-1,800.00-3,337.50-2,217.50-21,163.89-7,217.50-13,973.75-10,648.753,506.34-6,081.25-6,000.00-4,500.00-5,500.00-3,000.00-2,000.00-14,688.78-2-2税金-2,989.97-444.78-1,485.64-30.57-921.98-53.50-53.50-2-3归还融资贷款-70,000.00-15,000.00-20,000.00-30,000.00-5133、,000.00-3净现金流量-71,116.13(2,500.00)(1,800.00)75,510.0817,207.92(21,163.89)(22,217.50)(33,973.75)(9,981.07)(26,717.39)(10,436.50)(5,355.25)(4,500.00)(5,500.00)(3,000.00)(2,000.00)(14,688.78)4累计现金流量-71,116.13#N/A(2,500.00)(4,300.00)71,210.0888,418.0067,254.1145,036.6111,062.861,081.79(25,635.60)(36,072134、.10)(41,427.35)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)#N/A#N/A#N/A5实际可动用资金-71,116.13(2,500.00)(4,300.00)71,210.0888,418.0067,254.1145,036.6111,062.861,081.79(25,635.60)(36,072.10)(41,427.35)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)6非同股同权资金投入/收回（中梁）-71,116.137股东净现金流量（中梁）135、-71,116.13(2,500.00)(1,800.00)75,510.0817,207.92(21,163.89)(22,217.50)(33,973.75)(9,981.07)(26,717.39)(10,436.50)(5,355.25)(4,500.00)(5,500.00)(3,000.00)(2,000.00)(14,688.78)8股东净现金流量（中梁）求IRR-43,762.30#75,510.0817,207.929股东累计现金流量（中梁）-71,116.13#N/A(2,500.00)(4,300.00)71,210.0888,418.0067,254.1145,036.136、6111,062.861,081.79(25,635.60)(36,072.10)(41,427.35)(45,927.35)(51,427.35)(54,427.35)(56,427.35)(71,116.13)#N/A#N/A#N/A10季度折现率2.50%1234567891011121314151611IRR-50.50%综合融资成本（季度）2.50%自有资金投入峰值按实修正-51,174修正说明12现金流回正时间（含融资）4.172.0113中梁权益占比100.00%集团资金占用成本计息（季度）3.75%2023年2024年2025年2026年2027年及以后23Q123Q223Q3137、23Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q226Q326Q42027-#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A#N/A表08-3 现金流量表（含融资）中梁权益序号指标名称合计（万元）1现金流入102,996.421.1销售回款（包含持有资产）32,996.421.2融资（前端融资及开发贷）70,000.002现金流出-174,11138、2.552-1税前项目总成本-101,122.582-2税金-2,989.972-3归还融资贷款-70,000.003净现金流量-71,116.134累计现金流量-71,116.135实际可动用资金-71,116.136非同股同权资金投入/收回（中梁）-71,116.137股东净现金流量（中梁）-71,116.138股东净现金流量（中梁）求IRR-43,762.309股东累计现金流量（中梁）-71,116.1310季度折现率2.50%11IRR-50.50%12现金流回正时间（含融资）4.1713中梁权益占比100.00%表09 年度现金流单位：万元序号指标名称2018年2019年2020年2139、021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年及以后合计1销售回款（包含持有）9,292.3620,911.052,793.00-32,996.422项目总成本-8,082.28-46,058.28-20,283.21-15,000.00-14,688.78-104,112.552.1土地成本-11,946.39-11,946.392.2工程成本-24,000.00-28,000.00-15,000.00-14,688.78-81,688.782.3资本化利息-1,137.50-4,306.25-1,218.75-6,662.502.4财务费用（不计资本化利息）-2.5管140、理费用-4,500.00-2,400.006,900.00-2.6营销费用-2,000.00-1,920.003,095.09-824.912.7税金-444.78-1,485.64-1,059.55-2,989.973净经营性现金流（3=1+2）1,210.08-25,147.23-17,490.21-15,000.00-14,688.78-71,116.134融资贷款流入70,000.00-70,000.005融资贷款还贷-35,000.00-35,000.00-70,000.006净融资性现金流（6=4+5）70,000.00-35,000.00-35,000.00-7期末累计现金流（8141、=3+6+7）71,210.0811,062.86-41,427.35-56,427.35-71,116.13-71,116.13-71,116.13-71,116.13-71,116.13-71,116.13-71,116.13自有资金投入最大值51,174.44可控制使用最大现金88,418.00项目经济指标一览地价敏感性分析一、经济技术指标楼面价（元/）土地总成本（万元）工程成本（万元）管理费用（万元）营销费用（万元）财务费用（万元）项目税前总成本（万元）收入合计-含持有部分（万元）税金（万元，不含企业所得税）税前销售利润（万元）税前销售利润率（%）销售净利润（万元）销售净利润率（%）I142、RR内部收益率（%，含融资）项目整体自有资金投资回报率（%）其他指标如需自行添加（公式对应）其他指标如需自行添加（公式对应）其他指标如需自行添加（公式对应）其他指标如需自行添加（公式对应）其他指标如需自行添加（公式对应）序号指标名称指标值单位指标说明1用地面积107,077转至表51,33339,82181,689-8256,663128,99843,455-5,418-80,125-187.68%-81,670-191.30%-50.50%-159.59%2总计容面积268,10013总建筑面积309,34023.1地上建筑面积268,10033.1.11期1批高层180,93643.1.2143、1期1批小高层25,92053.1.31期1批花园洋房19,44063.1.41期1批联排别墅11,21873.1.5-83.1.6-93.1.7-103.1.8-113.1.9-123.1.10-133.1.11-143.1.12-153.1.13-163.1.14-173.1.15-183.1.16-193.1.17-203.1.18-213.1.19-223.1.20-233.1.211期1批商业25,242243.1.22-253.1.23-263.1.24-273.1.25-283.1.26物业用房5,344293.1.27社区用房-303.1.28养老服务及其他-3.1.29幼托-144、3.1.30-3.2地下建筑面积41,240 二、收入统计（含持有业态）序号指标名称单价（元）总价（万元）指标说明1销售收入1,54840,662.181.11期1批高层7,70034,830.181.21期1批小高层2,2505,832.00 1.31期1批花园洋房-1.41期1批联排别墅-1.5-1.6-1.7-1.8-1.9-1.10-1.11-1.12-1.13-1.14-1.15-1.16-1.17-1.18-1.19-1.20-1.211期1批商业-1.22-1.23-1.24-1.25-2车位收入42,0002,793.003销售储藏间收入-合计43,455.181+2+34不含145、车位可售房源销售收入1,54840,662.18不含持有资产、可售车位5含车位可售房源销售收入1,65443,455.18不含持有资产三、营业支出统计（全口径）序号指标名称建面单方（元）总价（万元）指标说明1土地出让金1,33335,748.352土地契税-1,090.323市政配套费-2,982.644其他费用及二手地溢价-5工程成本2,64181,688.78 6管理费用-7营销费用27824.918财务费用2156,662.50 合计128,997.50 1+2+3+4+5+6+7+89建面单方4,170128,997.5010可售单方4,909128,997.50 四、收益测算（全口径146、）序号指标名称数量单位指标说明1收入合计43,455.18万元含持有业态2成本支出128,997.50万元土地成本+工程成本+三项费用3税金合计-5,417.56万元不含企业所得税4税前销售利润-80,124.76万元不含企业所得税5税前销售利润率-187.68%不含企业所得税6销售净利润-81,670.17万元7销售净利率-191.30%表11 成就共享计算表1、成就共享计算单位：万元序号指标名称指标数值指标说明1主营业务收入42,691.44不包括持有资产（去增值税口径）2销售净利润额-81,670.17主营业务收入-项目总成本3销售净利润率（%）-191.30%销售净利润额主营业务收入4147、集团投入资金计息192.50集团投入项目的资金计息5成就共享基数-销售净利润额-集团投入资金计息6成就共享比例（%）按成就共享制度中相应的比例规定7成就共享总金额考虑所得税后金额（不含奖罚），如为负值则在区域其他项目的成就共享金额中扣除备注：本表适用于操盘项目，合作项目按合作协议执行。计算公式说明如下：1）动态净利润-（成就共享+奖励-处罚）（100%-企业所得税税率）=预计净利润；2）成就共享=（预计净利润-集团投入资金计息）成就共享比例X+净利率超过20%部分对应净利润分成比例Y。表12 修正说明1、自有资金峰值修正说明序号指标名称2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2148、018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月1前端融资流入-70,000.002资金流出-2,500.00-600.00-600.00-600.00-733.33-733.33-13,058.89-2.1土地成本-11,946.392.2工程成本-2.3资本化利息-379.172.4财务费用（不计资本化利息）2.5管理费用-2,300.00-366.67-366.67-366.67-366.67-366.67-366.672.6营销费用-200.00-233.33-233.33-233.33-366.67-366.67-3149、66.672.7税金2.8前端融资归还自有资金峰值修正推算值51,174.44备注：自有资金峰值修正推算时，需在第一笔开发贷放款或首期开盘当月及之前月（两者取时间早者），将支出、前端融资流入按月进行分解后进行推算。若后期至现金流回正前期间，净现金流之和出现负值，则需将时间延长至净现金流之和的负值最大时间。2、回正期修正说明序号指标名称时间指标说明1回正期前端修正（月）2.0为08现金流量表（含融资）中起算季度首日与第一笔资金支出的时间差1.1第一笔资金支出时间自有资金投入金额自第一笔资金（任何形式）支付，可递延至摘牌日或过户日开始计算2回正期后端修正（月）为08现金流量表（含融资）中测算曲线得出的回正期时间与实际回正期差值，实际早于测算填正值，实际晚于测算填负值2.1实际的回正期时间预估的自有资金回笼时间（如需修正）3回正期修正合计（3=1+2）2.0备注说明