1、江西省新建城市综合体项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月109可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论51.1 项目概况51.2 可行性研究依据61.3 可行性研究范围61.4 可行性研究的结论7第二章 项目建设背景及必要性82.1 项目建设背景2、82.2 项目建设的必要性15第三章 选址及建设条件183.1 项目建设条件183.2 项目选址21第四章 项目市场分析234.1 项目SWOT分析234.2 项目开发价值的核心支撑25第五章 项目定位与规划315.1 xxxx新区的总体规划315.2 城市综合体项目定位365.3 项目用地规划指标395.4 建设内容和规模39第六章 工程设计方案436.1 指导思想436.2 道路交通方案436.3 建筑设计方案476.4 结构方案496.5 给排水方案516.6 给排水消防设计536.7 电气方案556.8 通风设计58第七章 节能与节水597.1 用能标准和规范597.2 能源消耗6073、.3 节能、节水措施60第八章 环境影响评价628.1 项目场址环境现状628.2 项目建设与运营对环境的影响628.3 环境影响分析及保护措施63第九章 项目组织实施管理669.1 项目组织机构669.2 项目建设管理66第十章 质量保证体系及工程招投标方案6810.1 质量保证体系6810.2 工程招投标方案68第十一章 项目实施进度7211.1 项目实施进度7211.2 项目实施管理72第十二章 投资估算与资金筹措7412.1 投资估算7412.2 资金筹措7712.3 分年投入计划77第十三章 财务评价7913.1 编制说明7913.2 总成本估算7913.3 收入估算7913.4 财4、务评价结果8013.5 敏感性分析8013.6 财务评价结论80第十四章 社会效益分析8114.1 社会影响分析8114.2 项目所在地区与适性分析8214.3 社会风险及对策分析83结 论84附 表85第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称xx县城市综合体建设项目1.1.2 项目承办单位概况单位名称：xx县城乡规划建设局项目负责人：xx联系电话：邮编编码：1.1.3 建设地址xx县xx新区1.1.4 建设性质新建1.1.5 建设期限2013年1月2015年12月，共3年时间1.1.6 建设规模及内容项目拟占地1480.516亩，建设xx县城市综合体项目。本项目建设有高档住宅、高层5、住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.7 投资估算及资金筹措（1）本项目总投资157659.50万元，其中固定资产投资为150144.54万元，流动资金为7514.96万元。（2）资金筹措：地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元，拟通过招商引资筹措余款97593.95万元。1.2 可行性研究依据（1）国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见；（2）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；（3）xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划6、纲要；（4）中华人民共和国城市规划法；（5）城市居住区规划设计规范（GB5018093）；（6）江西省城市规划管理技术导则；（7）xx县县城总体规划设计方案（19992020年）；（8）江西省xx县城市综合体建筑规划设计方案；（9）建设项目评价方法与参数；（10）赣州市城镇体系规划（20062020年）；（11）xx县城市总体规划（修编）（20042020年）；（12）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范；（13）建设单位提供的有关资料。1.3 可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、xx县相关发展规划，研究项目建设的必要性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出7、组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。1.4 可行性研究的结论开发建设xx县城市综合体项目可以达到下述目的：（1）符合xx县城市总体规划（修编）（20042020年），有利于xx县的城市发展，有利于整治和美化城市环境。（2）符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见文件精神，推动产业与城市协调发展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设。（4）本项目将建成xx县的城市综合体，为xx县城镇居民提供一处独特的生活居8、住、商业购物、文化娱乐综合场所。（5）盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展并有利于社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 xx县总体概况xx县地处赣州东部，总面积2893平方公里，辖9镇14乡352个行政村。xx地处赣州东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲”之称。赣龙铁路、323国道、319国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线赣州火车站及赣州黄金机场60公里，距京九线江口货运站（中型）28公里，拥有赣龙铁路xx货运站（中型），距广州、东莞、厦门9、深圳等港口城市和省会南昌均只需4小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一体现代大交通网络。一是人口大县，总人口104万，其中农业人口83.7万人，人口规模为江西第四、赣州第一，拥有富余劳动力45万人。二是千年古县，西汉高祖六年（公元前201年）置县，迄今有2212年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达27种150处，开采价值较高，开发前景广阔，是赣州市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔”。四是著名革命老区县，为中国革命胜利做出了历史性贡献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根10、据地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。1934年10月，中央机关、中革军委和中央红军主力共8.6万人集结xx，开始举世闻名的二万五千里长征。五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。六是建设中的经济强县，2011年，xx县全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。呈现出经济总量稳步攀升，经济结构不断优化的喜人局面。五年来，累计获得国家、省、市表彰606项，其中被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国11、公安“三基”工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业发展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐平安县；双拥工作实现全省“六连冠”，民生工程建设实现全市“四连冠”。2.1.2 xx在中央苏区的历史地位和重要贡献xx，是一块红色的土地。在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，是中央革命根据地的全红县和巩固后方，艰12、苦卓绝的中国南方三年游击战争也是从xx开始的。一是xx诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创建奠定了重要基础大革命时期xx就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926年1月就成立了中共xx支部，党员达到56名。大革命失败后，xx中心支部在党的八七会议精神指导下，于1928年元月成立了中共xx县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。同年2月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的xx里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。暴动失败后，xx党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开始着手革命武装的建立。1928年6月县委决13、定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会”成员，在xx兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的发展，揭开了赣南革命史上的新篇章。随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域发展到xx、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广大地区，成立了农民协会20多个，会员达数千人，在红色区域内基本实现了“一切权利归农会”。1928年8月成立了中共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。它的成立标志着以xx桥头为中心的于14、北革命根据地的正式形式，xx成为“赣南当时最红的地方”和“群众斗争的代表”陈毅关于赣南闽西、粤东江的报告（1929年9月11日），对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。土地革命初期，赣南各地暴发了许多次农民暴动，如南康潭口暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建立工农武装，更没有形成红色割据。xx的农民暴动在中共赣南特委和xx县委的领导下，走上了建立工农武装和在边区形成红色割据的道路，xx成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的榜样，中共赣南特委也一度迁入xx。桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域15、，随着革命形势的发展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相呼应，互相配合，成为1929年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建立奠定了十分重要的基础。二是xx是中央苏区的全红县和巩固后方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大贡献年2月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。同时，彭德怀领导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。紧接着红四团配合红五军攻占xx城，xx县城得到第一次解放。4月红四、红五军再占xx城，成立了赣南第一个县级苏维埃政16、权xx县工农革命委员会，同时建立了县赤卫大队。为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共xx县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。之后县赤卫大队转战xx、东、西、南乡，有力地打击了xx境内的反动势力，至1930年4月xx全县基本赤化，并成立了xx县苏维埃政府，从此以后，xx便成为中央苏区的全红县和巩固后方。xx县工农革命委员会成立后，朱毛在xx分兵直取兴国、宁都，建立了兴国、宁都工农革命委员会。三县工农革命委员会的建立标志着赣南革命根据地的初步形成。而xx县工农革命委员会作为赣南最早建立的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维埃政府的建设17、积累了宝贵的经验，为中央苏区的政权建设产生了积极影响。苏区时期，在现xx县范围内先后组建了红十五纵队、红二十二纵队、xx赤卫师、xx独立第三团、xx红卫警卫营、于北区独立团、独立第九团、红色特务团、xx模范师、少共国际师胜利团等大批地方工农武装，这些地方武装先后都加入了主力红军。在1932年中央苏区开始开展的“红五月”突击扩红运动中，xx、胜利两县每次都提前超额完成了扩红任务，被苏区中央政府授予“扩红先进县”光荣称号。据统计，整个土地革命战争时期，xx县共有6.8万人参加红军，占当时xx、胜利两县总人口的五分之一多。据当时的老红军解放后回忆，全县除老弱妇幼外几乎全部男性青壮年都参加了红军，从事18、生产的只有妇女、老人和身体有残疾者。xx人民为中央红军的壮大发展做出巨大牺牲，为根据地的军队建设做出了重大贡献。作为赣南最早建立苏维埃政权的地方，xx也是最早实行土地改革的苏区县。xx的贫雇农在土改中获得了他们世世代代梦昧以求的土地，从而大大激发了生产积极性，全县粮食总产比土改前翻了一番，不仅解决了自身温饱，而且有力地支援了红军反“围剿”斗争。中央政府分配给xx、胜利两县的筹粮筹款计划每次都提前超额完成，成为中央苏区的主要“粮仓”。为发展苏区经济，中央政府还在xx铁山垅镇成立了“中华钨砂公司”，大量的钨砂换回了苏区政府和红军必需的药品、食盐和武器弹药，为保障苏区物资供给起了十分重要的作用。xx19、当时的商业也很发达，全县各类合作社普遍建立且发展良好，被苏区中央政府授予“中央苏区第一县总社”和“模范合作社”称号，为繁荣苏区经济做出了贡献。三是xx是中央红军长征的集结出发地，xx人民为支援红军长征做出了巨大贡献和牺牲由于王明“左”倾机会主义的影响和军事教条主义的瞎指挥，中央苏区第五次反“围剿”遭受失败，中央红军不得不进行战略转移。1934年10月中旬，中央红军一、三、五、八、九军团和中央机关直属部队先后从反“围剿”战场和驻地到达xx河（xx）北岸集结，并分别进行了近一个星期的休整和粮食物资、武器弹药的补充。10月17日至20日，8.6万名红军将士分别从xx三门滩至会昌珠兰埠长达50余公里的20、xx北岸南渡贡水，开始了举世闻名的二万五千里长征。xx作为中央红军长征出发地而名闻天下。xx县各级党政组织和xx人民在支援和掩护主力红军出发长征的过程中，为中国革命的胜利做出了巨大贡献和牺牲，主要表现为：（1）踊跃参加红军。在长征前两次突击扩红运动中，一万余名xx儿女报名参加红军，先后组成了八个补充团，主力红军在xx集结休整期间补充的9700名红军新战士中就有7000余名xx籍战士。参加长征的xx籍红军将士达1.7万余人，其中1.3万人在长征中壮烈牺牲，四千余人在突破敌人第一、二、三道封锁线时被敌军打散回到原籍继续从事革命斗争，只有一千余人胜利到达陕北，全国解放后仅留下277人。上述数字表明在21、参加长征的8.6万余红军将士中，每五个人就有一个xx人。（2）筹集粮款物资。长征前夕，xx、胜利、登贤三县在中央苏区两次筹粮、借谷活动中，完成筹粮25万担，占全苏区的四分之一多。在购买公债活动中，xx县人民省吃俭用、倾其所有，完成购买公债50余万元。同时还筹集草鞋8400双、菜干150担、硝盐500余斤支援红军，多次受到苏区中央政府的表彰。（3）掩护主力红军突围转移。胜利县地方武装开赴兴国战场，配合其他红军部队阻敌南下。xx、登贤县的地方武装在南线监视粤军动向，肃清敌探，封锁消息，安置红军伤病员。（4）为红军休整提供便利。主力红军在xx集结休整期间，xx人民不仅把最好最干净的房子腾出来给红军做22、营房，而且组织慰问队，带着粮食、鸡蛋、猪肉、蔬菜、草鞋等物品慰问红军，组织妇女洗衣队为红军洗衣服。（5）组织运输队随军出征。为帮助红军运输大量的设备、物资进行转移，xx人民组织三千余名挑夫组成运输队随军出征。这些同志的一部分在突破敌人第二道封锁线后奉命离队回乡，少部分则加入到红军队伍中继续参加长征。xx挑夫占整个运输队人数的一半还多。（6）帮助红军征集器材、架设浮桥。赣南省、xx县苏维埃政府组织了800余条渔船用于红军搭浮桥和摆渡之用，xx群众把家中的门板、床板、店铺板全部贡献出来提供给红军架浮桥。xx县城一位年过古稀的曾大爷将家里的全部木材献出来后又亲自把自己的一副寿材搬到了架桥工地，周恩来23、同志感慨地说：“xx人民真好！”红军渡河期间，xx沿河群众真正做到了红军需要什么就无私奉献什么，每到傍晚有组织的群众就涌上架桥工地，有的点火把，有的直接参加架桥，有的送水送饭。为了避免敌机侦察，架桥不但要在下午五时后开始，又要在红军渡河后早晨六时前拆掉浮桥，如此重复进行，沿河六座浮桥共架设了约十五次。（7）安置和保护伤病员。红军反“围剿”战争中留下了一万余名重伤病员，红军突破第一道封锁线后又有一批伤病员送回到苏区。长征前后xx安置红军伤病员一万余名，占红军伤病员总数的一半以上。安置保护好这批伤病员是xx县苏区政府和人民群众的一项艰巨任务，县区派出专门干部，召开专门会议，把安置任务落实到村到户，24、几乎全县所有农户都安置了伤病员。苏维埃政府为每名伤病员发了150斤谷票、3斤食油和2斤盐，伤病员的膳宿照料均由群众负责，药品由医务所人员送到各户。xx群众对红军伤病员待如亲人，给予了无微不至的关怀照顾。中央根据地失守后，为了保护这批伤病员，不少xx群众还付出了生命代价，谱写了一曲曲拥军的悲壮之歌。四是xx是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争是从xx开始的。主力红军离开中央苏区后，根据中共中央政治局的决定，在中央苏区成立了中共中央苏区分局、苏区中央政府办事处和中央军区，项英任中央分局书记兼中央军区司令员，陈毅任中央政府办事处主任。1934年10月下旬分局机25、关从瑞金云石山迁入xx宽田的龙泉、石含，12月底迁xx黄麟的井塘，1935年2月再迁xx黎村的上坪直到突围，一直在xx范围内办公开展工作。为了适应变化了的新形势，中央分局先后在于东区设立瑞西县，在于西区设立于西县，在于北区设立兴胜县，包括长征前夕在于南区设立的登贤县，每个县都建立了游击大队，以同敌人开展广泛的游击战争。红军长征后，仅留下红二十四师一支红军主力部队，加上各省、县的地方武装，留下来的红军总兵力只有三万人左右，而且装备差，军事素质低。而国民党的“围剿”部队由于当时国民党最高当局开始未掌握红军转移的意图，所以参加“围剿”的国民党50万大军除西路军约10万人尾追红军主力外，其余40万敌军26、全部向中央苏区疯狂扑来，中央苏区的反“围剿”形势十分严峻，苏区斗争形势急剧恶化。至11月底中央苏区各县城和交通要道全部被敌占领，根据地被敌人分割成许多小块互不关联的游击区，红军和游击队不断被包围遭受损失。国民党军对xx人民实行惨无人道的三光政策，叫器“茅屋要过火，石头要过斩”，全县被国民党杀害的共产党员、革命干部群众达三千余人，在xx桥头山洞活埋的就有数百人，在沙心被杀绝的农户达37家，还烧毁房屋5000余幢，抢走耕牛1000余头，全县处于血雨腥风的白色恐怖之中。但是，xx军民没有被国民党的反动气焰所压倒，在苏区中央局的领导下，同敌人展开了广泛深入的游击战争，协助坚守中央苏区的最后一块根据地，27、直至1935年2月项英、陈毅仍率领红军坚守在xx南部的禾丰、上坪地区。遵义会议传达到中央苏区后，红军实现了斗争方式的转变，组织剩下的红军分九路向粤赣边、湘赣边、闽赣边、粤东、闽西南、东江、湘南等地突围，为党保存了一部分革命力量，拉开了南方三年游击战争的序幕。红军突围后，xx、于西、瑞西、兴胜、登贤县的游击队仍然继续同敌人周旋，领导群众坚持斗争，不断给敌人以打击，直至1935年5月才被迫停止活动。但xx人民始终心向共产党、心向红军，坚信党和红军一定能取得胜利。1949年8月13日，xx人民获得解放，从而走上了翻身做主人的康庄大道。2.1.3 xx县国民经济发展现状（1）经济总量突破百亿大关，跃上28、新台阶全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。GDP总量占全市比重为8.0%，GDP增速比上年增长11.6%，其中，第一产业增加值18.39亿元，增长4.3%；第二产业增加值55.28亿元，增长12.9%；第三产业增加值33.75亿元，增长13.9%。三次产业的比重为17.1：51.5：31.4。表2-1 “十一五”以来xxGDP净增量（单位：亿元）2006年2007年2008年2009年2010年2011年6.448.6112.529.9215.29、2217.9从三次产业的结构看，第一产业比重下降，第二产业比重上升，第三产业比重不变。2011年第一产业增加值占GDP比重同比下降1.8个百分点，对经济增长贡献率为7.0%，拉动经济增长0.8个百分点；第二产业比重同比上升1.8个百分点，对经济增长贡献率为55.2%，拉动经济增长6.4个百分点；第三产业对经济增长贡献率为37.8%，拉动经济增长4.4个百分点。表2-2 2011年三次产业对经济增长贡献（单位：%）贡献率拉动率GDP第一产业第二产业#工业 建筑业第三产业100.07.055.254.70.537.811.60.86.46.30.14.4（2）经济运行特点工业仍然是拉动经济增长的主30、要动力。2011年，实现工业增加值49.35亿元，同比增长14.5%，对GDP增长贡献率达54.7%，拉动GDP增长6.3个百分点。其中，全年规模以上工业增加值完成36.06亿元，同比增长14.9%。非公有制工业蓬勃发展，非公有制规模以上工业完成增加值33.02亿元，占全县规模以上工业91.6%，拉动规模以上工业增长13.8个百分点。企业效益大幅提升，规模以上工业企业主营业务收入首破140亿元，达140.44亿元，增长45.3%；实现利税13.3亿元，增长51.0%，其中，实现利润6.39亿元，同比增长51.0%，全县54家规模以上企业全部实现盈利。投资和消费双轮驱动，经济发展的动力进一步增强31、。2011年，xx县全社会固定资产投资持续保持较快增长势头，全社会固定资产投资突破70亿元，达72.9亿元，比上年增长24.3%。其中500万元以上固定资产投资67.7亿元，比上年增长23.4%。今年以来，xx县随着城乡居民收入较快增长，居民生活质量的不断提高，推动消费品市场持续繁荣活跃，全年实现社会消费品零售总额32.72亿元，增长17.4%，高于全市平均水平0.1个百分点。投资与消费双轮驱动，带动全县经济较快增长。外贸进出口呈现高位增长。2011年，全县进出口总额为6480万美元，比上年增长46.5%，其中，出口5155万美元，增长47.7%。新增出口业绩企业5家，新增备案登记企业10家。32、经济增长质量得到改善，财政收入占GDP比重大幅提高。2011年全县经济在保持稳步增长的同时，经济效益得到进一步改善，实现了总量、速度、结构和效益的协调发展。从财政收入看，2011年，全县财政总收入突破8亿，达8.11亿元，增长27.7%，同比提高12.3个百分点，财政收入占GDP比重由上年同期的7.1%提高到7.5%，提高了0.4个百分点。其中地方财政收入突破5亿，达5.65亿元，增长24.4%，同比提高0.9个百分点。财政总收入、地方财政收入接近3年翻一番。从城乡居民收入看，xx县民生投入继续增长，出台了一系列政策，城乡居民收入增速双双超过两位数，城乡居民收入得到提高。2011年，xx县农民33、人均纯收入3931元，增长10.03%；城镇居民人均可支配收入13481元，增长12.3%。由此可见，作为赣州市的人口、经济大县，随着xx县城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为城市开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来xx经济快速发展，居民可支配收入不断增加，消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的消费，观念上有了不断的更新，追求完善的建筑环境和更高格调的高档消费场所和高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。2.1.4 xx县房地产发展现状2012年13月，xx县共完成房地产开发投资1.434、6亿元，同比下降6.69%；房地产开发总量达68.09万平方米；其中商品房新开工面积20.08万平方米；商品房销售面积3.2万平方米（其中住宅销售面积2.15万平方米，非住宅销售面积1.05万平方米）；房屋销售额达13776万元。全县高层商品房销售均价为4256元/m2，小高层商品房销售均价为3486元/m2，多层商品房销售均价为3315元/m2。2.1.5 xx县相关发展规划解析2.1.5.1 xx县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要在xx县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要中提出，xx县城市发展按照“东拓、南进、西开发、北优化”的城市发展思路，围绕“三江六岸、六大片区”格局，搭建“35、一轴、两心、三片、六区”城市框架，以红古绿为底蕴，山水园林为基点，宜居宜业为追求，畅通八方为依托，祈福和谐为特色，将县城打造成经济活力强劲、人文特色明显、基础设施完备、城市功能完善、开明开放和谐，与建设赣州中心城区构建特大城市功能配套的大型城市。县城规模近期（2015年）达到30平方公里、30万人，中远期（2030年）扩展到50平方公里、50万人。重点建设xx新区、工业园区、古田新区、中心城区、跃洲新区和黄金拓展区等6大片区，进一步完善城市功能布局，提升城市品位。2.1.5.2 xx县城市总体规划（修编）（2004-2020年）2004年，xx县人民政府组织编制的xx县城市总体规划（修编）（236、004-2020年），确定了如下要点：（1）城市性质：赣州市域中部制造业基地，具有多元文化特色的重要新兴城市。（2）城市规模：2020年城区人口规模达到30万人，用地规模达到30平方公里。（3）城区发展策略：以建设重要城市为基点以积极竞争为支点以凸显个性特色为亮点以培育市场环境为契点以提升城市品位为焦点（4）规划结构：一江两岸双中心，多组团。利用xx，将城区一分为二。xx以北为老城区，xx以南为新城区。在xx南岸利用山体和沟谷的自然走向，将城南地区划分为若干个组团。江北片：主要职能以商贸服务、物流、金融通讯、行政办公、教育等三产业为主的综合区，居住人口为16万人。江南片：主要职能以工业、休闲度37、假为主的综合区，居住人口14万人。xx县城市总体规划（修编）（20042020年）明确了城市性质、城市空间发展结构，并确定了片区的功能及发展规模，也是xx县城市综合体规划的主要依据。2.1.5.3 赣州市城镇体系规划（20062020）2006年，赣州市人民政府组织编制了赣州市城镇体系规划纲要（20062020年），对xx确定了如下要点：（1）发展规模：位于东部经济发展片区，规划期末用地规模达到30平方公里，人口规模达到30万人。（2）发展策略：以道路交通建设为引导，以加快工业化步伐为主线，克服被边缘化的倾向，积极主动承接闽西南的辐射，打通通过广东东部的出海通道，加快农业产业化进程，发展红色旅38、游和生态旅游，以资源导向型工业化带动城市化，以旅游休闲凸现城市特色，成为产业特色明显、生态环境良好的区域。（3）产业发展政策性建议： 利用处于市区和东部片区中心之间的区位优势，发展与市区和瑞金互补的产业，如牛奶等食品工业； 建立银矿加工基地，加工兴国、宁都、瑞金、会昌采掘的银矿； 走农业产业化道路，利用自有的草场等资源优势，通过对企业的引进和对大型龙头企业的扶持，形成自己的品牌； 利用龙头企业（江铃汽车配件等）大力发展机械制造业； 积极推进劳务培训，形成东部地区的劳务培训中心。赣州市城镇体系规划（20062020年）明确了xx发展规模，并对xx的产业发展提出了发展策略，对本次规划有一定的指导意39、义。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见的发展需要2012年6月29日，国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见正式出台。若干意见指出要推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力，推进数字化城市建设。xx县城市综合体符合xx新区城市功能定位和产业布局，优化城镇化发展，促进城乡统筹发展的需要，符合国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见的文件精神。2.2.2 全面建设小康社会的需要小康住宅是全面建设小康社会40、的关键的组成部分，xx县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。城市综合体项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升xx县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全。xx县城市综合体位于xx新区，对xx新区乃至整个xx县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动xx县房地产开发的蓬勃健康发展。2.2.3 xx县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要“十五”、“十41、一五”期间，xx县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为xx县域经济的支柱产业之一。可是与赣州市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前xx县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅、高层、小高层住宅量较小；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。xx县城市综合体开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。2.2.4 城镇化发展的需要xx县共有9镇14乡，全县总人口104万，其中42、农业人口83.7万人。根据xx县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要规划，在“十二五”末期，xx以建设30万人口、30平方公里及以上大城市为城镇化发展目标，力争到2015年城镇化率达到60%，城区绿化覆盖率达到42%，城镇人均公共绿地达到12平方米，城镇人均住房面积达到31平方米。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的基础条件。第三章 选址及建设条件3.1 项目建设条件3.1.1 地形、地貌、地震情况xx地处赣州市东部，距赣州65公里，南昌422公里；东邻瑞金，南接安远，西连赣县，北毗兴国和宁都；位于东经1151111549，北纬25358262053之间；辖23个乡镇，352个行政村43、，总面积2893平方公里，南北长83.25公里，东西宽63.33公里；城区面积12平方公里；境内通行客家方言。xx属丘陵低山区，地势东、南、北三面较高，中、西较低，山地面积占74%。3.1.2 气象与气候xx县属典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温19.7。一月和七月平均气温分别是8.2和29.7，极端气温为39.9和-8，年均降水量1507毫米，45月降雨量约占全年的47%，年日照时数1621.9小时，年均无霜期305天。有寒潮、台风、高温干热和冰雹等灾害性天气影响。境内河流境内河流属赣江水系，总长度1283公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，江河水面约16.2万44、亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。土壤类型主要为红壤，占全县总面积的67.8%，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母质为各种母岩风化的残积或堆积物，地表一般具有枯枝落叶层和半腐解的有机质层，壤质至粘质，PH值5.76.2，有利于油茶的生长和生产。3.1.3 交通运输条件目前，xx县拥有各类公路里程2558.15公里，其中：昆厦高速公路贯穿大半个xx县，国道91.45（323线、319线），省道54.24公里（银于线、庄黄线），省养县道93.8公里（于盘线、利朱线、三门金沙线），县道377.984公里，乡道528.261公里，村道1505.725公里，有渡口32个，公路密度45、83公里/百平方公里。基本形成了以县城为中心，以国道323线、319线、省道于银线为主骨架，县道为支架，乡村道为延伸的公路运输网络。实现市至县通二级公里水泥路，21个乡镇机关所在地通水泥（油）路和372个行政村通公路及134个行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程为605.79公里，占通车里程的25%。2001年12月开工建设赣龙铁路58公里，于2005年4月正式通车。xx县境内航道2条，航线总里程123公里。有大型桥梁6座，即寒信大桥、水头大桥、红军大桥、长征大桥、三门大桥和新澄江大桥，总长2030.24米。随着交通设施的不断完善，未来xx县的交通将越来越便利。3.1.4 通讯条件邮电通信业保46、持快速发展。2010年完成业务总量22873万元，比上年增长26.4%。全县2010年年末固定电话用户133995户；移动电话用户达到260363户，比上年增加52163户，增长25.1%。移动电话普及率达到104部/百人，比上年增加10.5部。互联网上网用户达到3.3万户，增长37.6%。3.1.5 地质情况xx县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区。本工程项目所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积47、间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过4.75级。厂区地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。项目所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于项目建设及运营。3.1.6 电力与水源保证度本项目所在地水电供应充足。（1）供水情况xx县境内河流总长1283公里，江河水面约16.2万亩，水力蕴藏量38.7万千瓦，可开发装机容量22万千瓦。本项目所需的生产与生活用水由xx县自来水公司供应，因此实施本项目的供水条件是有充分保障的。（2）供电情况本项目用电由xx48、供电公司供给，全县城乡电网改造进展顺利，农网改造已基本完成，全县拥有220kV变电站1座，110kV变电站3座，35kV变电站11座，容量45830kVA，35kV线路15条，现已形成以千伏干线为主、小水电站为辅的电力网络。因此，项目用电能得到充分保证。3.1.7 建筑材料供应赣州市商品经济发达，流通渠道畅通，本项目对筑路材料没有特殊的要求，其来源比较丰富，当地建材工业分布较广，砂、石灰、水泥较为丰富，钢材、木材和沥青可从当地市场直接购买，供应方便。3.1.8 施工场地条件本项目周边均有较宽阔平坦的居住用地，可供施工时使用。项目所在地周边输变电设施较为齐备，施工阶段可根据需要，就近接电。3.249、 项目选址3.2.1 项目选址原则和考虑因素本项目严格遵循以下选址原则：（1）符合xx县总体规划要求；（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意环保；（4）节约和效力原则；（5）安全的原则；（6）实事求是的原则；（7）节约用地。本项目在遵循以上原则的基础上，充分考虑以下因素：（1）自然因素：包括自然资源和自然条件；（2）经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；（3）运输和地理位置因素；（4）社会政治因素和管理机构的素质。3.2.2 项目选址综上所述，本项目选址在xx县xx新区，渡江中路以南、长征南大道以东、水南大道以北、屏山大道以西的地50、块、面积1480.516亩。位置如图3-1、3-2所示。本项目场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。综上所述，本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本项目落户该地也将提供大力的支持，是项目的首选之地。图3-1 xx新区土地利用规划图图3-2 xx县城市综合体建设项目用地红线图第四章 项目市场分析4.1 项目SWOT分析4.1.1 优势分析（1）区位优势。xx新区与老城区隔江相望，距老城区仅1公里左51、右，与老城区的联系十分方便，便于初期建设时期的资源共享，利于规划区的分期建设、滚动发展。（2）交通优势。规划区现有323国道横穿而过，同时城区与厦蓉高速公路的连接线也将从规划区穿越，对外交通联系十分便捷。（3）资源优势。规划区内的山体连绵，而且西面、北面临江，临江岸线长达11.5公里，具有良好的山水自然生态资源；同时低廉的地价与劳动力资源亦给新区带来良好的投资环境，降低了商务成本。（4）人文优势。xx作为红军出发地，是红色旅游胜地，具有珍贵的红色文化。而且红军长征第一渡渡口也位于本次规划区范围内，将大大提升了规划区的文化底蕴。同时规划区南面也紧邻罗田岩省级森林公园，江对岸也有宝塔公园、中央红军52、出发纪念馆，这些都是规划区重要的背景资源。4.1.2 制约因素（1）规划区内地形起伏较大，山体、沟谷较多，加大了规划、建设难度，并使不良地段整治和基础设施费用增加。（2）基础设施建设成本高规划区内的基础设施严重不足，增加了今后建设工程量和建设投资成本。（3）新区已初具规模，引进了较多企业。但是产业集群尚不明显、基础设施不完善，而且已批租土地较多，制约了新区的进一步优化和发展。4.1.3 机遇分析（1）随着沿海城市的产业梯度转移，这给新区带来了很大的机遇，也是新区发展的大好时机。（2）随着国内居民日益增长的市场需求和出行半径的扩大，回归自然的生态旅游和体验式休闲旅游已经成为广大游客的新选择。另外53、，近年来红色旅游的热潮，本规划区坐拥优良的自然与人文资源，必将迎来广阔的旅游休闲市场。（3）连绵的山体虽然给开发建设带来了一定的困难，但丰富变化的地形地貌是珍贵资源，也是构成城市多维空间变化的自然基础,为创造丰富多样的城市景观提供了有利条件。4.1.4 挑战分析（1）就xx新区而言，如何引导产业，培育支柱产业，形成健康、有序的产业布局，让有限的土地资源发挥其最大的效益是工业园健康良好发展的关键，也是振兴xx经济的关键。（2）就红色文化、红色旅游来说，xx将面对瑞金、兴国的竞争。（3）面对连绵山体，处理得好，将大大提高本次规划区的景观品质，也可以大大节省投资成本，但同时也给规划区的开发建设活动提54、出了更高的要求。4.2 项目开发价值的核心支撑4.2.1 巨大的商业价值支撑项目位于xx新区的行政中心与经济中心的核心地带，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。项目定位于立足xx、带动瑞金、会昌、宁都、影响赣州、辐射江西乃至全国的集休闲、文化、娱乐、购物、旅游、体验、展览、服务八大功能为一体的城市综合商业群，项目自身具备的业态优势、功能优势、品味优势、特色优势、规模优势、服务优势、品牌优势、与先天等八大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：购物中心、写字楼、公寓、停车场、高档酒店、高端住宅、中心公园、博物馆、图书馆、商业街、歌剧院、休闲走廊、游乐场等诸多商业元素55、不仅自身能够产生不菲的商业价值外，通过相互关联与支持衍生难以想象的商业预期收益，更重要的是，如果运作得当、在品牌建设上做好文章，通过销售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的商业目的也因此得以实现。4.2.2 独特的文化价值支撑中国的商业地产开发有一个共同的通病，那就是开发前瘦身（对预定的规划做出不应有的裁减），经营时缺乏耐心（过于注重短期收益，或者受到资金压力时盲目调整运作手段，致使利益受损）,建设品牌缺乏专心，与人合作缺乏诚心（股东之间、经营者与产权人之间），对社会与消费者的承诺缺乏恒心。造成的结果是：开发周期长，56、市场成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，经济效益差，遗留问题多。究其原因，大致有以下几种因素：（1）开发商实力的欠缺，对项目缺乏应有的理解与把握，受到资金压力与其它制约，无法保证项目良好运行，致使长期利益受损或失去。（2）没有做好功课，促使项目盲目上马，缺乏应有的竞争支撑，导致项目最终溃败。（3）缺乏成熟的投资心态，违背产业经营与运行规律，致使项目长期在低谷运行，导致开发商、经营者、产权人多方利益受损，掐断了项目的活力与生机。（4）缺乏专业的操作水准，无法结合项目特性为项目设计符合自身发展的成长路线，无法达到预期的价值回报。（5）缺乏打造商业知名品牌的开发高度与经营思想，从而就无法保证项目的中长期57、健康发展与自身应有发展空间。xx综合体项目可以采用苏区红色文化的属性，通过苏区红色文化的传播优势不仅提升了品牌影响，同时通过文化嫁接，赋予商业项目应有的生命力与竞争力。文化的生命力是最为长久的，何况是共和国的诞生文化。此外，因此而产生的联动效应势必为项目带来良好的发展机遇，使项目得到独特的发展平台；因此文化价值是本项目商业价值产生的催化剂，是项目赖以生存的根本保证与强力支撑。4.2.3 项目的附加价值支撑作为复合地产模式的城市综合体项目，大多具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统，这些不仅为项目提供了更广阔的生存空间，使项目在开发伊始合理的规避了市场58、风险，同时使项目的盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好的联动与互补，促使项目的经济价值实现多渠道化。本项目作为城市综合体的一个代表，本身具有超大型商圈的固有属性与类同价值，但作为在开发上有独特定位文化、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就可以展现（统一规划，分级开发），有的在项目投入运营时方可体现，但客观上，在确定本项目开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。具体到本项目，它的附加价值主要体现为：（1）项目直接体现的自身商业价值；（2）项目自身的文化价值；（3）项目由文化衍生的其它商业价值；（4）项目的品牌价59、值；（5）项目功能互动而延伸的增加价值；（6）项目梯次、升级开发而带来的次生价值；（7）项目经营与运作过程中所带来的市场价值；（8）项目综合的社会人文价值。因此，保证了项目对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的发展方向，为项目的快速成长与成熟注入了强大内力。4.2.4 项目的品牌价值支撑品牌是一个项目的第二生命，它代表着项目的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了项目的中远期市场。商业地产的根本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产项目都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润发，好又多，万达等，再深层次研究，可以60、发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发项目，玩的是“借壳上市”，“壳”就是他的品牌，“市”就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业发展的初级阶段，需要通过项目的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。万达也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率达到了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所以它的项目有一定的生命力与竞争力，目前也61、走了生产线模式。由此，可以得到：作为一个有中长远追求的商业与复合地产缔造者，作为一个对自己负责、对社会负责、对项目自身负责的开发者与运营者都应首先注重品牌建设与推广的重要性，只有这样，项目开发才可以获得成功，才可以在行业做的持久，才可以追求大的成就。炎帝广场可以充分利用苏区红色文化的内涵，通过这种共和国源头的人文识别，通过与商业、旅游业等相关业态的互动，促成真正的商业集群效应。苏区红色文化是独一无二的，xx城市综合体也是独一无二的，这些为品牌的建立与传播找到了主线与方向，所以商业开发与运营就要在内涵、展示方式、体现手段、经营手法、品牌建设策略上下功夫，体现它应有的品牌价值，通过品牌建设、提升与62、完善最终树立一个带动整体综合效应、刺激相关产业的大发展、获得良好社会价值回报的知名品牌，因此，认定：苏区的品牌是独一无二的，它的影响力、传播力、辐射力、领导力、拉动力、竞争力也是独一无二的，同样，项目若成功开发并能够专业、高标准运营，它的品牌价值也是独一无二的。4.2.5 项目的其它价值支撑本项目的规模、品位、特色、业态、功能、运营在定位与操作诸单元上将达到一个新的高度，势必将项目整体优势与潜在影响力开发与挖掘出来，因此而呈现的价值链效应也是多重的，比如：由于项目本身的属性与特性而体现的人文与社会价值，本项目投入运营后将在交通上体现它应有的交通分流价值；由于本项目区位优势的独特性而对整个xx县63、城市形象与综合影响力的传播价值，此外，对于xx新区自身来讲，开发的过程不仅是印证的过程、追逐成功的过程，也是学习、探索、积累的过程。通过项目的开发不仅可以完善自身、增强实力、积累经验，同时也为xx新区在行业的推进与产业的持续投入带来借鉴与提升价值。第五章 项目定位与规划5.1 xxxx新区的总体规划5.1.1 规划原则（1）整体发展加强xx南区与xx北区的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，发挥规划区的综合功能。同时，加强规划区内部的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的个体之间关系，共同构成xx南区多元化、整体性的特点。（2）以人为本关注在规划区生活和工作的人们不断64、发展的需求，为市民创造良好的生活、工作、学习和休闲的环境。同时关注外来投资的各种需求，创造良好的投资环境，促进规划区不断向前发展。（3）可持续发展合理利用现有资源条件，特别是对现有良好的山水自然环境的开发与保护，促进规划区经济、人口、资源和环境的协调发展，创造出适合于二十一世纪的生活观念。（4）近远期结合结合规划区发展的不同阶段，兼顾本规划区近远期的发展，保证规划区发展和实施建设的连续性，并使规划有一定的弹性和灵活性，以适应时代不断向前发展的要求。5.1.2 规划思路与职能定位城市建设，规划先行。思想是行动的先导，规划是建设和发展的龙头，是城市发展的“风向标”。具有好的发展思路和科学合理的规划65、，发展的质量和速度才能又好又快，建设的成效才会明显，发展的潜力才能后劲十足，可持续发展之路才能越走越宽。 科学地做好xx南区开发建设的规划，首先要立足现实、着眼长远地确立xx南区开发建设的科学发展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、优势互补、充满活力的格局，根据这个原则，依照“科学规划、注重保护、产业支撑、合理布局、逐步推进”的发展思路和文化性、生态性、景观性、康益性、舒适性的发展理念，以此确立工业园区和规划区中、东部片区的城市发展布局，中、东部片区重点发展居住、文体、教育、旅游业，工业园区以现代工业为主，形成产业特色明显的工业园片区。xx南区开发的思路因此被确定为“以工业、居住、休66、闲度假、旅游和文化体育开发建设为主要内容，依山而筑、顺势而居，开发建设成组团式现代山地新城区”。依托工业园区现有的产业基础，依据xx南区依江而生、傍山而存的自然条件和地理位置，同时xx南区也是城区绝版的具有大面积良好山水环境的区域，本次规划在布局上将着力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心规划设计城市风格，体现亲水关系和山地特色。未来的xx南区，将会发展成为服务之城、休闲之城、创业之城和活力之城，xx也将会因为xx南区滨江山地新城区的建成而更加充满活力和魅力。xx南区的城市职能定位为：打造一个创业福地、休闲山城、人文之城，形成一个集工业、居住、休闲度假、职业教育培训、文化体育为一体67、的现代化新城区。“创业福地”：以xx工业园区为载体，打造“工业福地”，加强产业整合、产业优化，重点建设工业园区基础设施和公共配套设施，为工厂企业创造良好的外部条件，成为企业家的创业乐园；以xx为载体，以红色文化、风景林地为核心，打造“商业福地”。“休闲山城”：充分利用滨江、风景林地，采用不同的方式塑造多种休闲空间；利用规划区内丰富变化的地形地貌，塑造一个多维空间变化的山地城市，形成一个融山、水、城为一体的“半城青山半城楼”的山林城市风貌。即使在城市中心地区，虽楼宇参差，市井繁华，却仍见山林穿插、碧水中分。“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建设和发展过程中处处体现以人为本，实施人文关怀。就是68、要把以人为本的发展理念真正全面落实到xx南区经济、社会、文化发展的各个方面，关注人的全面发展，关注城市所有的人，处处体现城市的人文关怀。创造一个人与自然和谐发展的人居环境、实现资源的永续利用是打造人文城市的首要条件。文化乃城市发展之底蕴，作为红军长征出发地的xx，红色文化是一笔不可忽视的精神财富，规划将注重在优美的自然或人工环境中赋予浓厚的文化气息和人文气质。5.1.3 规划目标通过有效的规划与控制手段，协调城市空间发展的主导因素，发挥优势条件，安排各项资源，引导城市营造布局均衡，景观协调，风格和谐、新颖、独特的现代化气质。本次规划目标将从四个方面进行概述：（1）生态方面：应使城市风貌与整体生69、态环境相协调，并在客观上起到维护与支撑城市生态系统良性循环的作用。创造与自然山水共生、共荣、共乐的人居环境，体现“天人合一”的文化理念。（2）社会方面：树立富有特色的城市形象，延续与创造城市文化，提高市民综合素质，使xx南区整体城市品质得到提升。（3）经济方面：以优质、独特的城市环境，完善的配套设施，为工业园区的经济发展营造更为优越的投资环境，同时为旅游观光产业奠定坚实的物质基础。（4）空间方面：创造xx南区独特的城市建筑风格，突出时代特色，塑造一个富有活力、面向未来、空间丰富丰富、多元共存的“亲水型、生态化、人性化”城区。5.1.4 规划发展战略根据总体规划对城南区的总体定位下，强调各功能片70、区之间的有机联系，使各个功能组团的发展达到平衡与协调，主要体现在以下几个方面：（1）规划区为丘陵地带，区内山林水网密切融合，起伏多变的山形和自然景观区，造就了独特的山地自然风貌，规划将加强城市人工建设对自然环境的适应与协调。（2）开发建设与保护必须双轨并行，从生态环境的持续发展和文化资源的传承出发，在保护的前提下进行开发建设。规划将有选择地保留部分山体，尽量保留植物多样性的区域；规划还将结合规划区外围风景区、景点等，打通景观视廊，显山露水，建立外向景观构架。（3）多种功能并存，交融发展，形成集居住、工业、文体、教育、休闲度假、旅游为一体的多元格局，创造具有活力与魅力的多元化环境。5.1.5 规71、划结构根据xx南区现状自然地形（山体、沟谷、水域等）、城市经济、道路交通等一系列要素进行统筹综合后，形成四轴两带、三大功能片区、水网渗透、绿链环绕、多中心组团式的总体格局，规划力求建立一个完善的新城空间结构体系，使各个中心功能互相联系和相互渗透。“四轴”以贯穿东西的城市主干路作为城市发展主轴线，带动两侧城市功能片区的发展；还包括工业园区、综合片区、东片区与老城区形成便捷的三条发展轴线。“两带”以滨江绿化带以及规划区南面的城市防护绿带构成了规划区外围的两条休闲防护景观带。“三大功能片区”西片区将以工业为功能载体的工业园片区；中心片区将是集教育培训、文化体育、旅游接待、休闲度假、会议、行政办公等功72、能为一体的综合片区；东片区将以居住为主要开发建设内容, 依山而筑、顺势而居，开发建设成组团式现代山地居住片区。“水网渗透”溪流水系也是本次规划的主要要素之一，规划将保留溪流现状，并强调以水带绿、水绿结合，城市人工环境与水绿自然交织，并以水、绿网构成城市公共开放空间的主导框架。“绿链环绕”通过对规划区内生态环境的整理，将自然林地、河流、风景林地等构成统一的联系的自然风景链，塑造xx南区生态绿化的物质载体，促进城市生态因子的综合作用，提高城市空间景观质量，改善城市空气质量和气候质量。“多中心组团式”指的是依据自然山体、沟谷、功能分区、道路系统等将规划区分成多个组团，并形成相应的组团中心。5.2 城73、市综合体项目定位5.2.1 项目规划定位打造新xxxx城市客厅、城市名片。构建新中心xx市民休闲购物的第一选择、外地游客光顾xx不得不到的城市地标。项目整体定位：打造xx县地标级的城市综合体完善城市功能，跟随城市发展步伐发展的城市综合体项目增进了用地集约性，对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机；综合体项目集成多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力；综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础；满足项目区域及周边对商业、高档办公物业需求；促使片区产业多元发展。改变区域内商业商务形象，通过改74、造进一步提升区域的竞争力。本项目位于xx县xx新区，随着赣南苏区的的建设与发展，将会拥有“高密度聚集”的综合资源，因而具备“高强度抗衰”的特性，给城市的长远发展带来机会。综合体项目统一的管理，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。5.2.2 项目规划理念（1）提升城市公共空间质量歌剧院、展览馆、图书馆、城市文化广场、城市公园等公共设施与城市配套建设能够丰富城市生活公共空间，使之成为xx市民、外地游客的重要的活动场所。（2）塑造城市新的商业中心商业步行街、酒吧街、集群办75、公楼。以此丰富城市消费场所、提升城市消费档次，促成外流消费群的回归，同时为国内外大型企业进驻xx提供良好的办公场所。（3）苏区红色文化精神主要元素：长征广场、苏区红色文化体验园、苏区纪念馆等。项目以此表达、展现苏区红色文化，成为共和国诞生地文化教育的重要场所，借此扩大项目的影响力，吸引人们的关注。（4）建立都市绿色新生活城市绿色公园。本项目大面积的绿色公园开发，为城市带来一块“闹市中的净土”，提升城市生态居住环境。5.2.3 商业是城市综合体的核心驱动力城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合，能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规76、划和发展的重要形式。城市综合体中包括城市广场、商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成元素，它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。5.2.4 持有型物业与销售型物业关系持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统一管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可77、以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大的开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况的重要组成部分。同时，销售型物业借助持有型物业的高起点、高定位，销售型物业实现较高的销售价值。5.3 项目用地规划指标地块位于xx县xx新区核心地段，地块总用地面积为1480.516亩。表5-1 项目用地规划指标序号项目用地（亩）1居住用地128.6002商住用地446.9363停车场、加油站、公交停车场35.7074公共绿地487.7515文化娱乐用地73.1936行政办公用地27.2767商业及酒店用78、56.7908商业及金融用地33.9039道路用地190.360合计1480.5165.4 建设内容和规模5.4.1 居住（1）高档住宅基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，项目发展为此区域内高尚居住区，主要以底层洋房、联体别墅、独栋别墅为主。规划占地面积为38.580亩，建筑面积18004平方米，容积率0.7。项目的规划理念及目标应充分挖掘和利用土地优势，在规划设计中强调居住区与商业街区的互动，强调高尚居住环境和氛围，强调住区的个性特征与私密性，同时兼顾与商业街区的关联。（2）高层住宅建设高层住宅，沿文体一路和文体路建设，规划建设以1525层高层为主，每户型面积在8579、160平方米。规划占地面积90.02亩，建筑面积132030平方米，容积率2.2。5.4.2 文化娱乐文化娱乐以丰富xx人民文化精神生活，规划占地面积73.193亩。（1）歌剧院歌剧院作为提高xx人民生活水平，丰富娱乐生活，颂扬苏区文化为核心，规划占地面积24089平方米，同时配套建设停车场、管理中心等。5.4.3 广场建设长征广场、苏区红色文化体验园，占地面积373.873亩，其中广场占地面积241444平方米，城市综合体及广场管理中心占地面积7806平方米。5.4.4 商务建设xx新区的地标性建筑，其中集酒店、高档商场、餐饮、写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目80、将引入国际知名酒店和公寓品牌。规划占地面积为56.790亩，商务及酒店建设需要达到以下两个条件：（1）先进的硬件设施包括物业的外观、内外装修标准、自动化系统、通讯系统，保安系统、消防系统以及电梯、空调等方面。写字楼追求科技与创新，所使用的技术较酒店更先进，对建筑设计和建筑功能创新的要求更高。（2）高品质软件服务。一方面要有高效的物业管理，另一方面要有对入驻企业的专业化商务服务，例如卫星会议、活动策划、会展中心等服务。5.4.5 商业商业主要是打造xx城市级购物中心，是打造高档次的核心，街区式商业融合文化艺术娱乐休闲等功能，提升商业整体品质。商业规划占地面积480.8亩。商业分两期开发，第一期开81、发购物公园式街区商业；第二期开发城市级一站式购物中心。购物公园式街区商业，以环境打造和文化氛围为第一要务，是文化艺术娱乐休闲最佳结合的具有强烈商业创新的，采用混合业态发展，发展“泛商业”体系，以休闲娱乐为主导，注入特色餐饮功能、文化艺术展示功能、教育功能、娱乐功能。城市级一站式购物中心，是城市核心的、城市级的具有强烈都市商业印象的以高端消费为主的国际商业体验：以购物为主导，商品以高档为主，辅以中高档，囊括众多国际一线品牌，实现跨越式发展，回避市场中档中高档的发展主流。整体环境优雅不失时尚、品味不失商业。5.4.6 道路建设城市综合体道路主要包含渡江中路、屏山大道北段、水南大道西段、长征南大道北82、段、文体一路、文体路北段、文教一路、文教二路，占地总面积190.361亩。5.4.7 绿色景观绿色景观区是结合山水现状情况，保护规划区生态环境，以观赏与游憩相结合的生态绿化网络，构建“四季长青、山水相伴、天人合一”的生态新区，山水新区、园林新区。绿色景观占地面积125.587亩。5.4.8 停车场、加油站、公交停车场规划在城市综合体项目内建设两个大型停车场，一个加油站，一个公交车停车场，总占地面积为35.707亩。第六章 工程设计方案6.1 指导思想建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或大自然连在一起，人文主义的关怀体现在新生住户的交往需求上。压力大、节奏快的生活给现代人83、们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要改善邻里间的关系。项目处于xx县xx新区，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。因此本项目切实地从住户的居住要求出发，关注住户的生活习惯，照顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理念，给xx的房地产带来质的飞越。本项目定84、位为中高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建筑成一个别致、新颖、周到、精美的现代住宅社区。6.2 道路交通方案6.2.1 对外交通用地现状：规划区内现有323国道横穿而过，国道323线东起江西瑞金，西至云南临仓，323线从xx南岸经长征大桥，进入xx城区，后往西折，从城区西部穿过。规划区对外交通联系十分便捷。规划323国道将改道，从规划区南侧外围横穿而过，经三路作为城区与蓉厦高速公路的连接线，也是xx南区对外交通的重要部分。6.2.2 道路交通规划（1）交通组织道路系统的组织形式因地制宜，尽量结合山地地形，减少填挖土石方。同时保证外部交通与主干道的交通畅通性。城市综合体项目路网主要以方85、格网加环路的混合形式，综合片区、居住片区路网尽量结合地形以自由式加环路的混合形式。主干道的路网间距为800M1200M，规划主要通过纵向主干道与323国道xx南区和外部区域之间的交通联系。主干道红线宽度为30M50M。水南大道两侧可适当布置商业服务设施，设置较宽的人行道。在主干道之间设置次干道，红线宽度为24M30M。支路和街坊道路解决街区内部的交通联系，红线宽度为12M20M。表6-1 xx城市综合体道路表序号道路名称道路等级红线（m）长度1渡江中路主干道3011152屏山大道主干道308213水南大道主干道4012664长征南大道主干道408735文体一路次干道2412546文体路支路1886、8297文教一路支路92858文教二路支路18292（2）道路交叉口规划各道路交叉口主要采用平交形式，主干道与主干道、主干道与次干道相交处采用拓宽与渠化结合的原则。规划在各主要路口采用信号灯控制交通，在323国道与经三路设置完全互通式立交桥，以减少交通的穿插，增加交通的畅通性。在长征南大道与渡江南大道设置半互通式立交、在于河路与渡江南大道设置分离式立交。6.2.3 道路竖向规划（1）规划原则因地制宜，结合地势、地形特点；满足城市防洪规划的要求；满足地面雨、污水重力排放要求；满足道路纵坡、地块坡度的规范要求；与现状村镇、道路、铁路的现状标高相协调；尽量减少挖填方量及防护工程量。（2）道路最低标高87、的确定道路标高最低高程，应由防洪排涝规划最低竖向规划高程控制，由道路排水管出水口处的河道涝水位推算确定。本规划按以下公式拟定道路最低高程：道路上某路段最低的高程=路段雨水管出水口(河道规划涝水位)+该点沿雨水管走向至出水口的距离水力坡降+安全值。（3）竖向规划xx县xx南区属低山丘陵地形，地形高低起伏，山体较多，现状用地黄海高程在107.31M185.53M之间。沿xx南岸水南、新地局部地区地势相对较为平坦、地势也相对较低，规划区西部工业园区经过了一定的平整，地势相对平坦，规划区其它用地大部分为山体，地势较高，且坡度较陡，黄海高程在142.07M185.53M之间。竖向设计在满足排水要求的前提88、下，尽可能的依山就势，结合自然地形地貌，减少土石方。在工业园区，维持了原有城市道路的标高，避免了对道路两旁建筑物人流、车的出行、排水系统以及景观等造成大的影响。沿xx属冲积平原带，地势平坦且低洼，竖向设计时，在满足20年一遇防洪要求的前提下，尽量减少填方，部分道路的坡度设计为0.2%。为了达到20年一遇的排涝标准，不至形成内涝，规划建议在以后沿江地块填方时，应将地块标高填至20年一遇洪水位之上。此外，在综合片区和居住片区的多山区域，道路选线时基本沿山脚低洼地走线，这样就避免了对山体的破坏，但也造成这些路段的填方量增大，且由于周边用地会有一定的高差，这些地区在以后的详细设计中，就要尽可能的依山就89、势，减少土方。为保证主干道的行车顺畅，以及非机动车的行车要求，规划主干道的道路纵坡均控制在2%以内，但在支路上侧依山就势，对道路纵坡限制有所放宽。除现状道路外，设计道路坡度控制在0.2%6.0%之间。6.3 建筑设计方案6.3.1 设计依据（1）民用建筑设计通则（JGJ3798）；（2）住宅设计规范（GB500961999）（2003年版）；（3）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2001年版）；（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；（5）方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ5088）。6.3.2 立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑90、形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快又亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思想。6.3.3 节能设计（1）建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的91、节能设计标准。（2）在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温度较高的一侧。屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以200毫米左右为宜，可种植花卉等浓荫植物。西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物。夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时69次，可明显改善室内热92、环境。（3）有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。6.3.4 环保生态设计（1）住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风。（2）每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗，与开敞的生活阳台形成真正的穿堂风。（3）住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。（4）庭院绿化以树林为主（而不是观赏性的草地）提高空气质量、吸尘、降温、降噪。（5）庭院设置人工水面来进行蒸发降温，并通过人工瀑布和喷泉来提高蒸发降温的效果。（6）垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰93、。总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带来真正的低廉而高尚的生活方式。6.4 结构方案6.4.1 设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB500092001）；（2）混凝土结构设计规范（GB500102002）；（3）建筑地基基础设计规范（GB500072002）；（4）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）；（5）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）；（6）预应力混凝土管桩基础技术规程（GB501082001）；（7）人民防空地下室设计规范（GB500381994）；（8）工程建设标准94、强制性条文（2002年版、房屋部分）。6.4.2 本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限50年。6.4.3 荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷载规范取用：商业：3.5KN/m2，住宅：2.0KN/m2。风荷载：基本风压取值0.3KN/m2（50年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷载准永久值系数风分区。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062001），本项目区地震动峰值加速度0.9（5）变95、压器台数及容量 2800（KVA）6.7.4 供配电设计（1）本项目消防用电为二级负荷，其余用电均为三级负荷，10KV环网电源引自工业区开闭所，由YJV-8.7/10kv交联电缆埋地引至建筑物地下一层的变电所。（2）本工程设有一台应急柴油发电机组，当市电停电或火灾时，发电机组可在15秒内通过应急母线向一级负荷供电。（3）变电所内设有SCR9800KVA干式变压器2台。（4）高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用MCS组合式开关柜。（5）在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KV侧功率因数不小于0.9。（6）本工程除在10KV侧设置专用计度柜外，对每台变96、压器设置了计度装置，照明和动力分别计度；每户设置电度，每层集中抄表。6.7.5 电力设计（1）采用TN-S配电系统；配电电压380/220伏，干线采用三相五线制预分支电缆配电；电梯、风机、水泵等采用放射式配电。（2）配电箱位于各层的配电小间内，选用PX型明装配电箱。（3）消火栓泵、喷淋泵等大于37KW的电动机采用软起动，其它用电设备采用直接起动。（4）电梯、正压风机、排烟风机、消防控制室等一级负荷为双回路供电，末端切换。（5）水泵、风机配以相应的联动自动控制。（6）所有电缆均采用交联阻燃电缆。6.7.6 照明设计（1）照明标准：商场200Lx，设备50Lx，住宅100-200Lx。（2）灯具及97、光源：以节能型日光灯为主，白炽灯为铺。（3）配电线路：采用BV-500塑料铜芯线穿阻燃PVC管暗敷。6.7.7 防雷接地（1）按三类防雷建筑物设计，屋顶设避雷带，利用建筑物结构钢筋做防雷引下线及接地装置。（2）所有接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。6.7.8 弱电设计（1）在地下车库设置火灾自动报警及联动控制系统、消防电话和消防广播系统。（2）电缆电视：在各需要场所设电视插座，住户内设置一根线。（3）设置数据宽带网。（4）电话：设置市话直通式电话系统，每户设置两对线。电话交接箱设在大楼一层的电缆交接间，电话分线盒设在各层竖井内。（5）设置电视监控系统，监控器设在大楼一层的消防控制室；98、在大厅入口、电梯桥箱及主要通道设置电视摄像机。选用TF-TV-9492闭路监控系统。（6）设置防盗对讲系统。电力工程规划图如附图4所示。6.8 通风设计6.8.1 设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2001年版；（2）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；（3）土建专业条件图。6.8.2 设计范围本建筑物内地下车库设计通风、防排烟。6.8.3 通风系统（1）车库的通风换气次数为：送5次/h排6次/h。送风量：140000m3/h，排风量：168000m3/h。（2）地下车库设置机械送排风系统，排风按上部排1/3，下部排2/3设计。6.8.4 防、排99、烟地下车库设机械排烟系统，选用单速消防排烟风机，排风与排烟系统合用。第七章 节能与节水7.1 用能标准和规范本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定。（1）中华人民共和国节约能源法（2007修订）；（2）节约用电管理办法（国家发改委2002年8月8日发布）；（3）中华人民共和国电力法（1996）； （4）建筑节能规范（GB504112007）；（5）城市节约用水管理规定（1998建设部令第1号）；（6）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（7）绿色建筑评价标准（GB/T50378100、2006）；（8）外墙外保温工程技术规程（JGJ1442004）；（9）建筑照明设计标准（GB500342004）；（10）建筑采光设计标准（GB/T500332001）；（11）绿色建筑评价标准（GB/T503782006）；（12）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ2695）；（13）民用建筑热工设计规范（GB5017693）；（14）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB503642005）；（15）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342001）。7.2 能源消耗本项目主要能源消耗见表7-1。表7-1 主要能源（资源）消耗表序号能源名称单位年消耗量折算系数折算成101、标准煤（吨）1电万度7600.1229kgce/kwh(当量值)934.040.335kgce/kwh（等价值）25462水万吨760.0857kgce/t65.1323合计当量值999.172等价值2611.1327.3 节能xx城市综合体建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，提高节能效果。7.3.1 设备节能措施该项目公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。小区的道路照明应达到15-20LX。节能工程建设与技术要点：（1）室外公共照明宜采用绿色照明。（2）小区内宜用反光指标牌，反光道钉，反光门牌等，建立区内道路识别系统102、。（3）通过高、中、低，远、近，虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同的要求，合理配置路灯、庭院灯、草坪灯、地灯等，形成丰富多彩、温馨宜人的室外立体照明系统。（4）住区内不得采用霓虹灯或强烈灯光做广告，小区内居住建筑不宜采用玻璃幕墙。（5）住宅间的公共照明应使用声控开关或延时开关。（6）小区道路、停车场上的车灯应避免车灯直射室内，不可避免时，应采取挡光措施。7.3.2 建筑节能措施（1）建筑总平面布置利于通风、采光，避免东西向大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节小气候。项目所处气候分区：夏热冬冷地区。建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积比、透明屋顶面积等不满足规范要求103、时，应进行权衡计算。维护结构窗户：采用节能中空玻璃5+6+5，局部钢化。外墙：采用200厚空心砖墙体+30厚聚苯板或聚苯颗粒外保温隔热。屋面：采用40厚聚苯板或30厚挤塑板或聚苯颗粒做保温隔热层。外挑楼面：同屋面。（2）采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构的保温、隔热，建筑物外围护墙采用保温砂浆、塑钢窗，屋顶采用保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。（3）采用节能型电气产品，加强给水的重复利用及节水措施。（4）xx县气候较潮湿闷热，设计时注意建筑的开口，形成流动的穿堂风。（5）利用出挑的窗嵋遮阳。（6）入射的太阳辐射会因为地表的差异而被吸收、反射或者储存。地104、表材料的颜色和纹理决定其反射性能，颜色越深，外表越粗糙，反射性能越差。因此，设计时，注意大量种植树木和灌木，减少硬质铺地的面积。这样可以减少热量的反射，达到降温的目的。7.3.3 节电措施（1）根据负荷特点，在两个不同位置设配电房，使变电所尽量靠近用电负荷中心，减少了电能的传输损耗。（2）照明器具按建筑照明设计标准（GB500342004）要求功率密度限制安装，照明光源采用以高效节能灯为主。（3）除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具。（4）照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分，即应急照明灯均采用可控型，住宅楼梯间及其公共走道除应急灯外均采用触摸式为主。105、（5）气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电电缆截面，减少电能传输损耗。（6）在变电所采用低压无功功率自动补偿，使10KV高压侧功率因数达到0.9以上，减少10kV电缆传输能量的损耗。7.3.4 节水措施（1）加强宣传教育，提高节水意识，增强全社会的水资源忧患意识和节约意识，营造建设良好的节水氛围。（2）加强法制建设，严格依法行政。通过用水量跟踪、不定期抽查、用水量分析等综合措施，进一步加大节水稽查力度。（3）加强制度建设，强化节水管理。一是严格取水许可审批制度。二是建立节水管理“三同时”制度。三是完善用水计量与统计制度。（4）加强科技节水，推广节水器具。推广应用节水型器具、城市106、管网检漏防渗技术、公共建筑节水技术、市政环境节水技术等。（5）采用节水型卫生洁具，按用水种类不同分设水表。（6）有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。第八章 环境影响评价8.1 项目场址环境现状（1）自然环境xx县城市综合体开发建设项目位于xx县xx新区上，总用地面积约1480.516亩。地理位置显要，用地条件优越。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。（2）生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。（3）社会环境本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。（4）107、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。8.2 项目建设与运营对环境的影响（1）分析依据中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；中华人民共和国水土资源保护法； 建设项目环境保护管理条例（1998年4月）；污水综合排放标准（GB89782002）；环境空气质量标准（GB309596）及地方规定；城市区域环境噪声标准。（2）项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境108、，将能显著改善当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮水、油污和排放的油烟等。8.3 环境影响分析及保护措施8.3.1 环境影响分析（1）社会环境影响分析内容项目建设可能产生的经济和社会影响。项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响。（2）生态环境影响分析内容项目产生的废物可能对土壤层造成的损害。项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响。项目城市化进程使农业用地和其他用地减少109、而产生的影响。（3）环境空气影响分析内容项目会排放哪些有害人体的气体。项目排放的气体污染物对周围环境的影响。（4）环境噪声影响分析内容项目工程施工中是否引起噪声强度的增大。项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响。项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。8.3.2 环境保护措施（1）设计中环保地下室设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫部门统一处理。餐厅厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。地下蓄水池与污水池及管道间要求有10m以上的卫生防护带。水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。（2）施工中环保现场施工中，需要使用大量建筑材料，110、在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。施工中不产生超标准的空气污染。建筑垃圾及时清理、文明施工。尽量111、使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表。推广使用散装水泥或商品混凝土。（3）使用中的环保卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。第九章 项目组织实施管理9.1 项目组织机构（1）建立健全领导机构xx城市综合体建设项目是一个综合性的项目，其112、开发建设涉及到很多利益相关方，因此建议组建专门的领导小组，由xx县城乡规划建设局牵头，有国土资源局、水电局、环保部门等利益相关方的参与组成领导小组，负责该项目工程建设的组织、领导、管理和协调工作，保证项目的顺利开展。（2）建立健全项目日常管理机构xx城市综合体建设项目的前期建设主要是县政基础设施和公建设施的建设，其日常事务涉及面广，专业性强且任务繁杂，建议成立专门的日常事务管理机构，负责处理建设项目的日常事务、项目的施工管理、财务管理等。9.2 项目建设管理（1）实施项目招投标制度本项目属于政府组织，按现行规定，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动，必须依法进行招标。施113、工招标可分为拆迁、各市政专业、公共配套设施等大类，分别以专业工程为独立单元进行招标。为了加快进度，减少交叉也可以分段、整体统一打成几个包。由甲方拟定项目招标书，按公开、公平、公正的原则向社会招标，选择具有相应资质和信誉的勘察设计单位、材料设备供应厂家、施工队伍和工程监理单位。确定的中标单位应是报价低、信誉好的单位。（2）实行工程监理制度本项目属于政府组织，按照相关规定应实行项目监理制度。建设单位可委托具备相应资质的监理单位对工程项目质量、进度、投资进行管理，并签订监理合同。实行工程监理制度，是保证项目工程按质按量完成的最重要措施，建议通过招标选择相应资质的工程监理单位，由监理单位代表甲方，本着114、客观、公正、公平的原则，以相关的验收规范为标准，对项目的施工质量、工程进度、分项工程验收进行监理。（3）实行项目竣工验收制度项目完工后，先经施工单位进行内部验收，然后由建设单位组织施工单位、勘察设计单位、监理单位、市政工程建设管理、财政、审计监察部门、工程维护管理部门等参加。按照建设工程竣工验收程序，对照国家有关工程质量标准进行项目的竣工验收。工程通过验收后，项目承办部门负责根据工程维护管理部门的相关移交内容、要求，办理工程移交。从竣工验收证书签发之日起，工程维护管理部门接管维护管理工作。第十章 质量保证体系及工程招投标方案10.1 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府监督、社会115、监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及赣州市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工单位承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每116、道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。10.2 工程招投标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。10.2.1 招标工作依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；（3）七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。10.2.2 招标工作原则（1）招标方式按照江西省发展计划委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招117、标方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。（2）标段划分按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同暂分为3个合同标段，建筑2个标段，绿化1个标段。施工监理合同分为2个合同标段，建安工程为第一标段，绿化工程为第二标段。（3）招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑工程、安装工程、设备采购、工程监理、勘察设计等。（4）公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在江西省、赣州市招标网刊登。资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投票人进118、行资格预审；对邀请招标的设计、监理潜在投标人进行资格后审。（6）潜在投标人的要求邀请招标在全国范围内邀请有甲级建筑设计资质、有乙级监理资质的单位参加投标。公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。10.2.3 招标组织形式（1）招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。（2）评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。10.2.4 招标基本情况本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备采购活动，拟采用的招标组织形式、方119、式详见招标基本情况表：表10-1 招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察核准设计核准建筑工程核准核准核准安装工程核准核准核准监理核准核准核准主要设备核准核准核准重要原料核准核准核准其它核准备注：在空格中注明“核准”或者“不予核准”。第十一章 项目实施进度11.1 项目实施进度该项目施工期为三年，按照统一规划、分期实施、交叉建设、分期投产交付使用的滚动开发原则进行。施工期：2013年1月2015年12月。具体实施进度如下。（1）编制可研报告：2013年1月；（2）设计：2013年2月2013年3月；（3）招投标：201120、3年4月；（4）第一期建安施工：2013年5月2014年7月；（5）第二期建安施工：2014年8月2015年11月；（6）竣工验收：2015年12月。11.2 项目实施管理（1）根据国家产业政策及市场需求情况，筹划项目建设，组织调查研究，邀请咨询、研究单位对项目进行评估论证。委托设计研究单位编制项目可行性研究报告，进行工程设计，并按有关规定，逐级上报审批；（2）落实项目资本金、固定资产投资及相应流动资金。根据项目建设进度需要，保证自筹资金足额到位；（3）加强工程设计和施工管理，做到项目工程质量达到设计规范、验收评定标准的要求；（4）及时向有关部门报告项目实施进度安排，进展情况和存在主要问题，并121、按有关部门做出的决定予以落实；（5）项目达到设计要求，通过施工单位各项技术鉴定，及时组织验收，初步验收中发现的问题及时进行调整和纠正，并向有关部门提出竣工验收申请；（7）项目建成后，加强经营管理，提高经济效益，实现资产保值和增值，并确保按期偿还债务；（8）在项目建设管理中认真履行职责，对做出显著成绩的单位和个人要给予表彰奖励，对违反有关规定，在项目建设中造成经济损失的予以行政处分，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算依据（1）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。（2）建设项122、目可行性研究报告投资估算编制方法（1999年5月）。（3）建设单位及参加可研编写各有关专业提供的资料条件、图表、说明等。（4）价格通用设备及作标设备价参照现行生产制造厂家价和询价确定。建筑安装工程价格主要参照工程所在地价格及相同类工程价格估算。（5）费用固定资产投资估算中工程费用及预备费用估算主要参照建设项目概算编制办法计算；流动资金参照国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。12.1.2 投资估算编制说明 （1）本投资估算范围包括土地征地及整体费用、基础设施建设项目、配套公建项目的建筑安装工程费用及各项其他费用。 （2）建设内容见建设书相关123、章节。 （3）建设期3年。 （4）土地征地及整理的静态费用总计为59567.94万元。（5）建设单位管理费：按工程投资中第一部分工程费用的1%计算。 （6）工程勘察设计费：按计价格200210号文计算。（7）施工图审查费：按每平方米5.0元计算。（8）工程监理费：按工程投资中第一部分工程费用的1.5%计算。 （9）招标管理费：按工程投资中第一部分工程费用的0.3%计算。 （10）前期工作费：按工程投资中第一部分工程费用的0.4%计算。 （11）工程保险费：按工程投资中第一部分工程费用的的0.3%计算。 （12）施工图预算编制费：按照设计费的3%计算。 （13）预备费按工程费用及其他费用之和的8124、%测算。 12.1.3 投资估算本估算包括所列项目的全部建筑、给排水、供电、供气、运输、管道、电气等设备和安装、总图、土建工程以及其他费用的固定资产全部投资以及建设期的流动资金。本项目总投资估算157659.50万元，其中：固定资产投资估算为150144.54万元，流动资金估算为7514.96万元；建筑及安装工程费用为69548.77万元，其他费用为73886.39万元，预备费用为6709.38万元。项目建设总投资构成如表12-1所示。表12-1 项目总投资构成表（单位：万元）序号投资内容投资金额占项目总投资额（%）备注1项目总投资 157659.501001.1固定资产投资150144.54125、95.21.2流动资金7514.964.8项目建设投资估算如表12-2所示。表12-2 建设投资估算表（单位：万元）序号项目名称建筑安装工程其他费用预备费合计一土地征地及整理费用59567.9459567.94二基础设施建设项目40962.527643.613888.4952494.62三配套公建建设项目28586.256674.842820.8938081.98合计69548.7773886.396709.38150144.54详细估算数据见附表1附表12。12.2 资金筹措本工程总投资150144.54万元，资金来源包括项目资本金和债务资金两部分。（1）项目资本金本项目资本金52550.5126、9万元，占总投资35%，由地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元。（2）资金筹措 拟通过招商筹措余款97593.95万元，占总投资65%。12.3 分年投入计划根据项目具体情况，结合项目实施计划，资金投入计划为3年，建设投资的分年投资计划综合比例为70%，30%，其中土地征地及整理费用为第一年全部投入；基础设施建设项目两年投入，年投资比例为50%；配套公建建设项目两年投入，年投入比例分别为50%，50%。年贷款比例基本同建设投资比例。详见表12-3所示。表12-3 投资使用计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目名称合计第一年第二年一总投资150144.5104856.2127、45288.31建设投资(静态）150144.5104856.245288.31.1土地征地及整理费用59567.9459567.941.2基础设施建设项目52494.6226247.3126247.311.3社会保障建设项目38081.9719040.9919040.99二资金筹措150144.5105101.245043.361自有资金35%52550.5936785.4115765.181.1资本金52550.5936785.4115765.181.2资本溢价02招商97593.9568315.7629278.182.1招商97593.9568315.7629278.183其它0第十三章128、 财务评价13.1 编制说明（1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）现行的财务制度； （3）本报告的相关章节； （4）项目建设期3年，土地出让期为5年，项目总计算期7年（含建设期）； （5）本财务分析采取的基准收益率为12%；（6）本财务分析是xx城市综合体建设项目收支平衡分析，项目支出为土地征地及整理支出、基础设施建设费用、配套公建建设投资及财务费用，项目收入为项目区内土地出让收入及基础设施配套收入。13.2 总成本估算本项目的总成本包括两个部分，项目的总投资和经营期的财务成本。根据本章计算的数据，本项目总成本估算为154030.45万元。13.3 收入估算129、根据前面的章节、项目区内总建筑面积如下： 住宅建筑面积：15万平方米； 公共建筑面积：89.29万平方米。预测计算期总收入为441924.65万元，如政府放弃政府性收益，该项目的总收入468591.89万元。13.4 财务评价结果本项目税前NPV103162.72万元，大于0，税前IRR32.71%12%，税前回收期4.61年，资本金收益率124.56%，总投资收益率43.60%；税后NPV38866.03万元，大于0，税后IRR20.72%12%，税后回收期5.58年，资本金收益率81.97%，总投资收益率28.69%。相关数据见附表1附表14。13.5 敏感性分析由于项目存在不确定性，这些130、不确定性会影响到项目的销售收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图13-1及敏感性分析表13-1。表13-1 敏感性分析表-15%-10%-5%0%5%10%15%基本方案20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%20.72%营业收入9.80%12.53%17.99%20.72%23.45%26.18%28.91%建设投资28.92%26.87%22.77%20.72%18.67%16.62%14.57%经营成本32.04%29.21%23.55%20.72%17.89%15.06%12.23%131、图13-1 敏感性分析图根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。13.6 财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，能获得较大的利润，为国家增加一定的税、费，同时具备较强的抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目是合理的、可行的。第十四章 社会效益分析14.1 社会影响分析（1）项目的实施，可有效地提高土地利用价值，增加地方财政收入，改善当地的生态环境，提高xx城市化水平。通过项目的开发建设，提高当地的知名度，树立品牌形象，可极大地提升该区域的土地商业价值。项目基地自然环境优132、越，目前开发程度低，并基本处于无序开发状态。另外，项目通过低密度的商业地产开发，可提高xx城市化水平，提高xx城市形象和知名度。项目建成后投入运营，还可为当地政府提供稳定的税源，增加地方财政收入，回馈社会。（2）项目建成后，可为社会提供就业岗位，带动当地百姓致富。本项目属消费性服务行业的休闲商业地产开发项目，业态设置丰富，可提供相当数量的就业岗位，解决富余社会劳动人员的就业问题。同时，项目建成后，可有力带动周边商业的发展，增加了当地百姓投资创业的机会，提高生活水平。（3）xx城市综合体建设项目有利于使xx县城市土地实现集约高效利用，进一步改善xx县城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城133、市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。（4）xx城市综合体建设项目是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施，是完善城市功能的客观要求。实施城市综合体的建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。14.2 项目所在地区与适性分析该项目得到政府及各级领导部门的关心和重视。各有关方面领导出面参加建设单位与建设用地所在区域的调解工作。建筑施工单位也给予了大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。周围居民对该项目更是翘首企盼，希望项目134、能够尽快施工完成。（1）项目咨询专家组对项目建设周围可能受到环境影响的公众进行了民意调查，访问咨询了周边民众对建设该项目的意见。从调查资料看，大部分受访者对建设该项目持支持意见，少部分民众受访者认为无所谓。他们认为项目的建设能改善居民生活环境，带动城市基础设施建设，好处多于害处。（2）当地政府对项目建设是持积极支持态度的。积极协助施工单位做好各项前期工作，理由是本项目的建设将为当地居民带来丰富的收益，将可以改善当地社区环境条件，提高当地民众的生活质量。（3）加速xx县城市化建设的步伐，能促进城市建设，实现城市的融合发展，改善人民生活水平。项目用地所涉及的相关工作已基本办妥，本项目的建设可为xx135、县县城区居民提供优美居住环境，对提升现代化城市的综合发展水平、提升城市生活质量起到了积极的推动作用。14.3 社会风险及对策分析影响项目效益的不确定等风险因素可以归纳为以下内容：（1）拆迁风险规划区土地面积大、人口多、房屋面积大，如果不安置好，很容易照成上访或是影响以后社会经济的发展。拆迁腐败风险。拆迁公司的选择；拆迁公司运作程序；拆迁人员的行为。 村民安置问题。村民对拆迁安置期望较高，还建小区的规划、选择房屋层次及面积的要求都不一样，存在着一定的风险。（2）建设风险：建筑安装工程量、人工、材料价格、机械使用费及取费标准等；（3）融资风险：资金来源供应量与供应时间等；（4）建设工期风险：工期延136、长；（5）政策风险：xx县政府对城区基础设施改造建设投资力度、利率及通货膨胀。在工程实施过程中，工程材料、人工费涨价的可能性较大以及施工扰民现象。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面。针对以上存在的风险，本项目提出以下风险防范措施。（1） 针对拆迁工作，制定以下几个预防和化解风险的预案。成立领导小组及工作专班。为了做好拆迁工作，必须成立拆迁工作组，要考虑好拆迁的各个环节，明确每个成员的分工，做到分工明确，各负其责。加强宣传力度，让群众充分了解拆迁过程与政策。挨家挨户进行上门宣传，下发政策宣传册，还通过拉横幅、宣传车等方式解答村民群众关心的问题，做到家喻户晓。 制定得力措施，预防137、各类可能产生的风险。 要广泛征求拆迁户意见，结合实际出台拆迁安置补偿办法, 针对拆迁腐败风险，项目一是招投标挑选拆迁公司。聘请招投标公司专门进行阳光操作,从应标的拆迁公司中招标出口碑好、工作效率高的拆迁公司责拆迁工作并在群众中进行公示，接受群众对该公司的监督。二是，在拆迁的同时，聘请审计公司进行全程同步审计，只有审计的合同才能算是有效合同，避免了被拆迁户与拆迁公司的暗箱操作。（2）施工期合理安排工期，为保障项目的实施，提供一切外部条件。针对施工扰民现象只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，138、此风险也是可以避免的。综上所述，本项目不存在由其它潜在的负面影响而导致的社会风险，属于“小风险”范围。结 论通过对项目市场的全面分析，通过对项目投资价值与投资风险的深度论证，认为：xx城市综合体建设项目开发市场潜力巨大，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，具备一个成功商业地产投资的综合条件。因此，建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全国甚至世界知名的商业地产项目。附 表附表1 基础设施建设项目投资估算明细（单位：万元）序号项目名称建筑工139、程设备购置费安装工程其他费用合计第一部分 工程费用1道路工程13551.22 0.00 0.00 13551.22 2给水工程1970.68 0.00 0.00 1970.68 3雨水工程4502.39 254.80 182.00 4939.19 4污水工程2573.69 254.80 182.00 3010.49 5燃气工程593.25 0.00 0.00 593.25 6空调工程2914.70 1768.00 110.50 4793.20 7供电工程15.00 231.00 2634.00 2880.00 8照明工程0.00 414.00 1309.50 1723.50 9绿化景观工程75140、01.00 0.00 0.00 7501.00 10合计33621.92 2922.60 4418.00 40962.52 第二部分 其他费用1前期工作费0.4%163.85163.852环境评估费24.5824.583招投标费及代理费0.3%122.89122.894勘察设计费3%1228.881228.885施工图预算编制费10%1228.881228.886施工图审查费493.53493.537工程质量监督费0.1%7787788建设单位管理费1%8838839施工准备费1982.671982.6710工程监理费1.5%614.44614.4411工程保险费0.3%122.89122.8141、9合计7643.617643.61 第三部分 预备费8%3888.493888.49总计33621.92 2922.60 4418.00 11532.152494.62附表2 配套公建楼建设项目投资估算表（单位：万元）序号项目名称建筑工程设备购置费安装工程其他费用合计第一部分 工程费用1建安工程17151.758575.882858.6328586.252合计17151.758575.882858.6228586.25第二部分 其他费用1县政大配套费1943.81943.862电力设施建设费1286.381286.3813空调设施建设费1429.311429.314建设单位管理费1%285.8142、6285.865工程招投标管理费0.3%85.7585.75876前期工作费0.4%114.34114.347勘察设计费3%857.58857.588施工图审查报告0.1%28.5828.589工程质量监督费0.1%28.5828.5810工程监理费1.5%428.79428.7911工程保险费0.3%85.7685.7512环境评价费100100 小计0006674.846674.84三预备费8%2820.892820.88 合计17151.758575.882858.629495.7338081.98附表3 配套公建楼建设项目投资估算明细（单位：万元）序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工143、程设备及工器具购置安装工程合计单位数量单价（元）一文化设施1二行政管理1行政办公室6832.83416.41138.811388万M24.382,600三交通设施1公交首末车站10805401801800万M20.454,0002社会停车场库54027090900万M20.452,000四其他市政公用设施225011253753750万M21.52,500总计17151.758575.882858.6328586.25万M210.99附表4 道路工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）一主干道5543.665543.66M2144、157638.21车行道5543.665543.66M2157638.2351.672人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M20二次行道3292.493292.49M286644.5161车行道3292.493292.49M286644.5163802人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M20三支路4715.074715.07M2157168.841车行道4715.074715.07M2157168.843002人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M20合计13551.220.000.0013551.22M2401451.56附表5 145、给水工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN200（球墨铸铁）390.336390.34米102723802DN300（球墨铸铁）1040.821040.82米136957603DN400（球墨铸铁）539.52539.52米5620960合计1970.68001970.68米29587附表6 雨水工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN700（PE）839.52839.52米466418002DN1000钢筋砼管1037.31037.3米47146、1522003DN1350钢筋砼管289.8289.8米96630004DN1500钢筋砼管197.98197.98米52138005DN1650钢筋砼管238.56238.56米56842006DN1800钢筋砼管609.12609.12米1353.645007DN2000钢筋砼管683.55683.55米139549008DN2200钢筋砼管165.6165.6米27660009DN2400钢筋砼管149.76149.76米208720010雨水泵站291.2254.8182728座17280000合计4502.39254.81824939.19附表7 污水工程建设投资估算序号项目名称估算147、价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1D800（砼管）1113.321113.33米5859.6219002D900（砼管）1169.161169.16米5437.9621503污水泵291.2254.8182728座17280000合计2573.69254.81823010.49附表8 燃气工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN200中压干管81.2581.25米13006252DN150中压干管248248米62004003DN100中压支管82.582.5米300027148、54DN80中压支管67.567.5米30002255DN50中压支管114114米5000228合计593.2500593.25米附表9 空调工程建设投资估算序号项目名称 估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计(万元)单位数量单价（元）1DN50010101010km404025002DN450310.8310.8km168018503DN400480480km300016004DN350194.4194.4km144013505DN300588588km490012006管理站331.51768110.52210座131700000合计2914.71768110.5479149、3.2附表10 供电工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（万元）110KV电缆线路25802580KM8630210KV开闭所1523154300座2150合计1523126342880附表11 照明工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（万元）110KV电缆216KM7.2302低压电线990KM33303路灯36691.5457.5盏9150.54箱式变电站481260座320合计04141309.5517.5附表12 绿化景观工程建设投资估算序号项目名称估150、算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）公共绿地38763876万平方米19.38200防护绿地36253625万平方米36.25100合计7501007501万平方米55.63附表13 财务计划现金流量（单位：万元）序号项目合计20132014201520162017201820191经营活动净现金流量215375.5830123.0931229.7386375.4656017.1111630.191.1现金流入441924.6561053.0963706.90177309.99115692.7224161.961.1.1出让土地收入388591.89151、53053.1855706.99155976.88102359.5321495.321.1.2其他收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.641.2现金流出226549.0730930.0032477.1790934.5259675.6012531.771.2.1土地开发成本15543.682122.132228.286239.084094.38859.811.2.2营业税金及附加21372.552917.923063.888578.735629.771182.241.2.3增值税111914.4715279.3216043.6144921.3152、429479.546190.651.2.4其他流出77718.3810610.6411141.4031195.3820471.914299.062投资活动净现金流量-150144.5-104856.2-45288.32.1现金流入2.2现金流出150144.54104856.2445288.32.2.1建设投资150144.54104856.2445288.33筹资活动净现金流量140285.1398199.5942085.543.1现金流入150144.54105101.1845043.363.1.1项目资本金52550.5936785.4115765.183.1.2建设投资借款97593.153、9568315.7629278.183.2现金流出0003.2.1各种利息支出0004净现金流量215375.580.000.0030123.0931229.7386375.4656017.1111630.195累积盈余资金0.0030123.0961352.82147728.28203745.39215375.58附表14 项目投资现金流量（单位：万元）序号项目合计20132014201520162017201820191“增量”现金流入441924.650061053.0963706.9177309.99115692.7224161.961.1营业收入388591.8953053.1855154、706.99155976.88102359.5321495.321.2配套收入53332.767999.917999.9121333.113333.192666.642“增量”现金流出177201.36104856.2445288.35040.055292.1614817.89724.162042.062.1建设投资140285.13104856.2445288.32.2经营成本15543.682122.132228.286239.084094.38859.812.3营业税金及附加21372.552917.923063.888578.735629.771182.243“增量”净现金流量2647155、23.3-104856.2-45288.356013.0458414.74162492.18105968.5622119.94累计“增量”净现金流量-104856.2-150144.5-94131.5-35716.76126775.42232743.98254863.885土地增值税111914.4615279.3116043.6144921.3429479.546190.656税后净现金流量152808.83-104856.2-45288.340733.7242371.12117570.8476489.0215929.257税后累计净现金流量-104856.2-150144.5-109410.8-67039.750531.14127020.16142949.41评价指标税前NPV￥103,162.72税前IRR32.71%税前回收期4.61资本金收益率124.56%总投资收益率43.60%税后NPV￥38,866.03税后IRR20.72%税后回收期5.58资本金收益率81.97%总投资收益率28.69%