1、商业办公城市综合体房地产项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业办公城市综合体房地产项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论8一、项目概况81项目名称：xxx二期工程（xxx大厦）82性 质：新建83建设地址及范围84建设内容、规模、装修标准及配套2、设施8地下车库：智能管理系统115工程进度116项目主要经济技术指标11二、项目建设单位情况12第二章 项目建设背景及必要性14一、项目建设背景14二、项目建设必要性15（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置15（二） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求15（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象16第三章 市场分析17一、市场供需分析17（一）市场供给17（二）市场需求18二、市场价格19(一)、本项目周边的市场在售公建项目情况如下：19三、销售预测21（一）项目定位21（二）竞争项目分析21（三）区位优势22（四）交通优势23（五）政3、策优势23（六）销售预测24第四章 项目选址和建设条件25一、选址情况25(一)地址及地理位置25(二)土地权属及占地面积25(三)用地现状25二、建设条件26（一）地势地貌26（二）水文地质26（三）气候26（四）市政条件26（五）交通条件27第五章 项目建设规模和建设方案28一、建设规模28（一）建筑规划28（二）建设规模28二、规划建设方案28（一）设计要求28（二）总体规划设计29（三）交通规划与停车设计29（四）用地绿化与景观设计30（五）建筑节能设计30（六）结构设计说明30三、技术指标32四、辅助设施与公用设施32（一）给水排水设计32（二）采暖通风与空气调节34（三）电气专业34、7第六章 环境、交通影响分析43一、环境影响分析43（一）建址环境现状43（二）环境保护措施43（三）环境影响评价44二、交通影响分析44（一）项目周边交通现状44（二）项目交通预测45（三）项目交通组织45（四）交通影响评价46第七章 项目组织机构及实施计划48一、项目组织机构48二、工程建设进度安排48第八章 投资估算、资金筹措50一、投资估算50（一）编制范围50（二）编制依据50（三）编制说明50（四）建设投资估算51二、投资计划52三、资金筹措方案52第九章 财务分析53一、项目财务评价的有关问题说明531.项目初步拟定计算期共计3年533银行贷款利率取一至三年期银行贷款利率6.655、%。53二、财务评价基础数据与参数选取53（一）经营收入53（二）税（费）率54（三）项目计算期54三、成本费用估算54（一）销售收入估算55方案一：全部销售-经营税金及附加估算56方案二：部分销售，销售收入计算表58（三）成本费用估算60四、财务分析61（一）项目盈利能力分析61（二）清偿能力分析61（三）财务平衡分析61第十章 结 论62 第一章 总 论一、项目概况1项目名称：xxx二期工程（xxx大厦）2性 质：新建3建设地址及范围项目建设地点位于xxx区xxx路5号，xxx区苏州桥西北侧。其四至为：东临xxx河快速路西辅路，西至xxx东路（西侧为xxx一期），南至新建xxx路，北至空军6、干休所及xxx地区。4建设内容、规模、装修标准及配套设施(1)建设内容、规模项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积10353.206平方米，容积率：5.0，建筑控制高度：77.9米，建筑密度34%，绿地率30%，汽车位配套指标：不少于65辆/万平方米，自行车位配套指标：不少于200辆/万平方米。项目用地性质为商业、办公，定位为城市综合体，拟建A、B、C座三栋楼，使用功能为商业、写字楼、国际奢侈品专卖店、超市，餐饮、配套用房等，结构形式为框架剪力墙。项目总建筑面积167197.59平方米，其中，地上96097平方米，地下71100.57、9平方米，汽车位配套922辆，自行车位1922个，物资库人防面积8389.26平方米。A、B座地上20层、A、B座之间为一个6层18米高的连接体，C座地上16层。1-2层为商业，3-20层为写字楼；A、B、C座三栋楼整个地下部门连通，地下4层， -1层为超市，餐饮、配套用房等， -2到-4层为汽车位、人防、设备用房等。本建筑的使用性质是集标准办公、会议展览、餐饮、健身、商务服务、特色商业于一体的办公综合体，根据集团建制不同，可做合理布局，满足量身定制的集团办公需求。依据不同企业需求，可灵活设计为总裁办公室、高级会议室、产品展示中心、时尚发布中心等专属功能空间。用地的建筑布局分为一组建筑，多幢楼8、体构成和谐的商务建筑群，建筑单体相对独立，均拥有专署出入口及大堂，可自主冠名。商务大堂设计，强调由材料美学、色调艺术和光感效果等多种自然元素相互搭配。xxx大厦与中关村核心区仅咫尺之遥，尽享“硅谷”带来的天时、地利优势，在绿树水影当中就能体会“xxx大厦”的独特魅力，本建筑落成之后，以其时尚的外观，高档的选材，智能化的设计和独特的地理位置，将成为该地区的不可多得的地标性建筑。(2)装修标准外 墙：立面建筑材料以天然石材为主、金属装饰材料和高级玻璃幕墙等，力求立面效果高档、大气、时尚、现代，美化城市景观。首层大堂： 宽敞、舒适、双层挑空，天然石材地面/墙面，石膏板造型吊顶、配豪华吊灯、吸顶灯。电9、梯前室：大理石地面、墙面，石膏板造型吊顶、顶部石膏板造型或高级涂料，配声控灯。裙房楼梯：大理石台阶、大理石地面/墙面、不锈钢、钢化玻璃扶手。电 梯：原装进口三菱或迅达电梯，每部客梯服务面积不大于4000平方米，候梯时间不超过26秒； 公共区域（全部区域）：设有喷淋、烟感报警系统、消火栓系统。入 户 门：智能控制的、钢化玻璃旋转门、入口配置刷卡的身份识别系统。外 窗：采用高级双层LOW-E玻璃门窗，具有极高的采光、节能、阻隔噪声和紫外线的功能。办公区域内墙：高档精装修地 面：采用国际尖端综合布线技术的网络地板，预留10-15公分综合布线空间，隐藏式立体布线模式。公共卫 生 间： 高档精装修到位，10、安装国际一线品牌卫生洁具。空 调：配置中央空调、新风系统、满足户内恒温、恒湿，提高办公的舒适性。(3)、配套设施达到办公智能化，楼宇自动化、通讯传输智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”级写字楼智能化标准。通讯系统：中国网通、中国电信、国际、国内直拨和数字程控交换机，网络系统：宽带入户、网络地板、隐藏式立体布线模式，2MB以上专线，24小时在线。电视系统：进口闭路电视接收系统、卫星电视接收。安防系统：楼宇自动控制系统、闭路电视监控系统和24小时巡更系统等，消防喷临、红外烟感报警系统。供电系统：双路10KV供电，电压220V/380V，备用2台1000kW柴油发电机，IC卡式电表安装到位。供暖11、系统：中央空调燃气系统：市政管道天燃气、设有分户IC卡燃气表供水系统：市政供水地下车库：智能管理系统服务体系：专业物业服务，可识对讲系统、24小时全天侯监控系统，不留死角，更多安全、更多保障，尽在xxx大厦。5工程进度本项目建设周期为三年，计划2012年10月开工，其中，2012年10月到2013年9月完成正负零，2013年10月到2014年6月，完成主体工程封顶，2014年7月到2015年9月，完成项目装修、设备工程、室外工程等。6项目主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）19219.322总建筑面积（平方米）167197.59其中：地上96012、97 地下71100.593总建筑高度（米）77.94建筑密度34%5绿化率30. %6停车数量（辆）922其中：地上4 地下918表1-2 项目各楼座面积主要经济技术指标表楼座名称层数总面积A座（写字楼）2至20层33152.88B座（写字楼）2至20层33152.88C座（写字楼）3至16层23349.74写字楼小计89655.5 商业1至 2层6102 商业小计6102. 地上面积合计 96097 地下商业-1层 11146.8设备用房面积-1至-4层 7855.22 自行车库-1层夹层3465.01物管和库房-1层夹层；-2至-4层1372.10地下车库（含人防-4层8389.26）-13、2至-4层 47261.46 地下面积合计71100.59合计167197.59 注：A座B座连接体部分2层为写字楼二、项目建设单位情况1单位名称：北京xxx房地产开发有限公司2成立时间：l998年3注册地址：北京市xxx县工业开发区xxx38号4经营地址：北京市xxx区xxx路5号“xxx”5法定代表人：6注册资本：8300万元7执照注册号：8企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等10经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 北京xxx房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占62，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验14、和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为xxx（三厂）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。经政府研究，市运输公司三厂用地列入调整范围，由北京xxx房地产开发有限公司负责开发建设xxx小区项目。xxx15、项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于2003年竣工入住。同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字20011455号关于开发建设xxx二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。此外，2003年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函2003586号文关于xxx二期项目有关问题的复函同意京计投资字20011455号关于开发建设xxx二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至 2004年12月31日。2005年4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（2005规控审字0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的xxx（xxx大厦）控规调整，并重新确定了xxx二16、期工程规划设计条件及用地范围。由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，北京xxx房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。该项目是协议出让、“831”过关项目，2004年8月15日与市土地局签订出让合同，地价款已全部交清，于2006年已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证等，该项目于2006年10月已开工建设，建设过程中受到拆迁户的阻挠而暂停施工。 2009年下半年开始，市委书记刘淇和副市长陈刚多次召开“北京市关于城八17、区重要干道两侧遗留项目拆迁并整治工作专题会”，为解决遗留拆迁问题，市政府专题会决议，作为市政府的重点整治工程，政府对有困难的企业可以给予一些政策支持。xxx二期工程项目南侧的城市绿地，xxx区政府责成我公司负责拆迁，为城市建设作出一定贡献，导致我公司经济负担过重，xxx区政府承诺对该项目的控规可以进行调整，并向市政府呈送控规调整报告，2011年11月市政府、市规委批准该项目的控规调整。2012年1月，我公司取得控规调整后的规划意见书(规划条件)，规划用地面积：19219.32平方米，建筑控制高度：77.9米，容积率：5。二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化18、配置项目选址原为xxx（三厂），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力19、的高科技商务区。中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。 中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的20、力度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。本项目计划在2015年9月底完成，届时它将为北京城市景观增添亮丽的一笔。综上所述，该项目的建设是21、非常必要的。第三章 市场分析一、市场供需分析（一）市场供给据戴德梁行的统计显示，2010年北京甲级写字楼的供应量为42万平方米，而当年的净吸纳量则达到了77万平方米；2011年的新增供应量更是低至14万平方米，供需矛盾被进一步激化。我们从中不难看出，土地的稀少已经成为推动北京的房地产市场的主要动力。随着时间的推移，核心区域土地将越来越少，租金将会持续上扬。根据北京市土地储备中心数据，2009年、2010年、2011年北京市市场上“招拍挂”成交记录，以及目前正在交易的经营性用地和即将入市地块的信息，土地供应和成交地块大多在四环、五环以外或者卫星城、工业开发区内，四环内供应、成交地块的比重不到1022、%，因此，xxx大厦地块更具有稀缺性。据戴德梁行提供给第一财经日报的数据，2011年第一季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其环比涨幅再度攀高至12.64%。同比来看，2011年一季度，北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米187.35元。这也就意味着，今年一季度的数据同比去年，涨幅达到了48.16%。戴德梁行在新近发布的全球写字楼租用成本报告中表示，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位，涨幅可谓惊人。从以上的论述不难看出，北京写字楼市场是一只不折不扣的会下金蛋的母鸡。中国写字楼网认为23、在住宅一片哀声遍野之时，北京的写字楼市场以其投资回报率稳定，市场供不应求，调控力度小受到各方青睐，而且也打破了人们惯性思维中的商业地产一贯以资金投入大，资金回报慢的形象。随着中国市场化程度的越来越高，中国城市化进程的加快，重点城市的写字楼市场早已出现供不应求的现象。而北京作为中国的政治中心，其写字楼市场更有风向标的作用。（二）市场需求中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注24、。世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国财富杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。 据仲量联行分析指出，尽管全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调，但北京的写字楼市场需求依然强劲。一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张；另一方面，拥有充裕现金的国25、有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。今年前三季度，市场累计净吸纳量达到79万平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。从租赁需求来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租，这类情形在中关村、CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。写字楼市场的火爆，也使得越来越多的机构和个人加入写字楼为代表的商业地产投资。有调查结果显示，70%的投资人群把商业地产作为主要的资产配置渠道。 目前的写字楼买家中，有一大部分投资型客户，他们同是来自于山西、唐山、鄂尔26、多斯、陕西榆林的能源型客户。不难看出，由于住宅房产低迷而急于寻找出路的游离资金，已经找到了新的投资方向，在股市，住宅地产之后，商业地产正成为新的吸金通路。二、市场价格作为中国政治文化中心，北京得天独厚的硬性条件也使其租金日趋高昂。据高纬环球研究部的数据，北京顶级写字楼2012年3月有效净租金为704元人民币/平米/月，比三月前增长4.8%，比一年前增长49.5%。空置率仅为1.3%。甲级写字楼平均租金为525元人民币/平米/月，比三月前增长3.6%，比一年前增长63.0%，空置率为4.2%。数据可见，北京市写字楼租金增长幅度之快，不过高纬环球预测，未来活跃的市场需求及有限的优质供应仍将推动租金27、走高，但增长幅度会放缓。宏观调控政策的出台，调控坚持不松动，各种限购、限贷政策以及楼市价格的不稳定，让不少购房者产生了持续观望的态度。这样一来，住宅投资处于阶段性停滞阶段，投资资金必然要寻找新的出路，写字楼因此得益。该项目地理位置得天独厚，具有稀缺性，周围没有竞争性产品，市场前景好，商业金融立项，不受限购政策影响，经济价值较高。(一)、本项目周边的市场在售公建项目情况如下：（1）大钟寺中坤广场，位于xxx区大钟寺，写字楼价格约：60000元/平方米（2）光耀东方，位于xxx区西三环航天桥东北角，写字楼价格约56000元/平方米，商业价格一层12-15万，二三四层10万。（3）天作国际，位于xx28、x区中关村南大街乙12号（农科院西门），写字楼价格约57000元/平方米（4）丹棱soho，位于xxx区中关村西区丹棱街 写字楼价格约：56000元/平方米（5）中关村E世界财富中心：位于xxx区中关村，写字楼价格约73000元/平米（6）中关村科贸中心：位于中关村海龙大厦对面，商业价格1016万元/平米（7）西海国际：位于xxx区苏州桥动北角，写字楼价格约：65000元/平方米，商业价格一层10-15万。 (二)、写字楼租金价格：2012年5月16日-31日期间，北京市写字楼市场上各个区域均有面积招租金地中心，国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。西海国际中心，租金报价为1229、元每天每平米，可出租面积为800-2300平米。华茂中心 国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。万通中心正在招租，租金报价为470元/月/每平米。荷华国际大厦正在招租，租金报价为15元每天每平米招租，可出租面积为200-35000平米。财源国际中心正在招租，租金报价为600元/月/每平米，可出租面积为495-3500平米。庆安大厦正在招租，租金报价为8元每天每平米，可出租面积为126平米。通过上述项目市场价格比较可以看出，本项目保守预计办公销售均价55000元/平方米、商业首层价格：15万元/平方米、二层价格：10万元/平米、地下一层价格：5万元/平米、地下车位：28万/个，办30、公租金价格15元/平方米/天，地下车位租金价格1000元/个/月。以上定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。三、销售预测（一）项目定位项目的主要客户群将以高科技企业为主体。近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华京办公总部。本项目写字楼推广方式以出售、租赁为主。（二）竞争项目分析未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区31、域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。目前中关村地区项目均不具备良好的商务环境。项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设32、施、有益于其整体形象的维护：建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色办公”最自然、最直接的表现。项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。（三）区位优势项目宗地位于北京市xxx区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥33、东北为西海国际中心。通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣，加之周围有人大、理工大、外语学院、舞蹈学院等高校林立，以及xxx高端居住区，客户群比较高端。（四）交通优势项目位于xxx区苏州桥西北角，东临西北三环主动脉、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，与地铁12号和16号双地铁交汇点贯通，尽享交通、地利之优势。（五）政策优势2008年，商业地产市场随着金融海啸的袭来陷入冰点，直到2010年初仍未能恢复元气。随着“新国十条”的颁布，商业地产市场迎来了机遇。国家及地方政府针对中34、关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，xxx区北扩计划、中关村科技园区管理体制改革方案的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。据xxx区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，xxx区建立了外商投资绿色通道。对于世界500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组35、织开发企业赴香港、新加坡进行推介。在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。（六）销售预测截至2012年6月，随西海国际中心销售完毕，该地区没有新增写字楼供应。该项目地理位置得天独厚，定位为写字楼，周围没有新建的竞争性产品，市场前景好，该项目商业金融立项，不受国家限购政策影响，销售前景相当乐观，经济价值较高。综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔. 本项目保守预计办公销售均价5.5万元/平方米、商业首层价格：15万元/平方米、二层价格：10万元/平米、36、地下一层价格：5万元/平米、地下车位：28万元/个，办公租金价为15元每天每平米。该定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。第四章 项目选址和建设条件一、选址情况(一)地址及地理位置项目建设地点在xxx小区东侧，位于xxx区xxx路5号。该地块位于xxx区苏州桥西侧，东临xxx河快速路西辅路，西至xxx东路（西侧为xxx一期），南至新建xxx路，北至空军干休所及xxx地区。项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积10353.206平方米。(二)土地权属及占地面积根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字2004第108537、号），北京xxx房地产开发有限公司已协议出让方式获得xxx二期写字楼（宗地20018.67平方米）的使用权。该用地毛地价款xxx房地产公司已于2004年12月缴清，用地性质为商业和办公。由于总建设面积增长到122800平方米，于2007年9月18日与北京市国土资源局签订补充协议三，2007年9月24日按新增总建筑面积补交全部土地出让金及相关契税。本次调整控规后，建筑面积由122800平方米调增到167197.59平方米，地上建筑面积由78700平方米调增到96097平方米，需与北京市国土资源局签订补充协议，新增的建筑面积，需按照新的土地评估价，补交地价款，按照新的钉桩成果，重新发放国有土地使用38、权证。 (三)用地现状目前，项目代征用地范围内，北侧有居民楼一座，其中，居民楼共计59户，建筑面积约3000平方米，正在进行拆迁安置工作。二、建设条件（一）地势地貌xxx区地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地；东部和南部为海拔50米左右的平原。（二）水文地质北京市平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边39、水文地质的要求。工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。（三）气候xxx区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3 ，1月份平均气温-3.7 ，极端最低气温为-18.5 ，7月份平均气温为26.1 ，最高气温为40.3 。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的68月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。（四）市政条件1雨污水xxx小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北20米范围内污水排入南侧xxx路40、现状污水管线，小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。2上水沿xxx河西路敷设DN400上水管线，与南北现状上水管线连接。沿小区北侧区间路向东修建DN200管线与苏州街路现状管线沟通。3电力xxx住宅小区新建开闭站一座。开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入，本项目用电可从xxx住宅小区引入。4燃气目前，xxx住宅小区北红线外设有DN400的中压燃气管线，小区北侧区间路向东建有DN300的中压燃气管线，本项目可从xxx住宅小区引入。5电信沿xxx河西路敷设24孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为400米，沿小区北侧区间路修建l2孔电信管道，本项目电信管线可与苏州街原电41、信管道连通。（五）交通条件项目邻近xxx路公交车站、xxx庄公交车站、xxx庙公交车站及人民大学公交车站。有26条公共汽车线路经过项目所在地，城市轻轨12号线和16号线从本项目附近通过。多条交通线路为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。第五章 项目建设规模和建设方案一、建设规模（一）建筑规划根据1999年编制的北京市中心地区控制性详细规划，xxx二期（xxx大厦）项目主体用地性质为公建(C2)建筑用地编号为8754-05、8754-03两块用地。根据我公司于2011年6月24日取得第173号中心城控规动态维护工作会议纪要，2012年1月6日取得的编号为2012规条字042、006号的建设项目规划条件，2012年3月30日取得的2012规地字0014号建设用地规划许可证，2012年2月15日取得的2012拨地0047号钉桩成果书本项目总用地面积27917.958平方米，其中，总建设用地面积19219.32平方米，代征道路用地面积10353.206平方米。建筑物地上控制规模为96097平方米，高度不超过77.9米，绿地率不小于30%。（二）建设规模项目位于北京市xxx区西北三环苏州桥区的西北角。用地西接xxx一期住宅，南临xxx路，东连城市绿化景观用地并与H&DM事务所新近设计的TPT大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。项目总建筑面积167197.5943、平方米，其中地上总建筑面积96097平方米，地下总建筑面积71100.59平方米。二、规划建设方案（一）设计要求根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧1.5公里(世纪金源MALL)和在用地东侧1.5公里(双安、当代商场)位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。此外，xxx路沿线多为xxx区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。因此，我们将建筑的性质定义为办公综合体。即三栋5A级标准办公单元，拥有会展、商务、绿色中庭的裙楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。（二）总体规划设计根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城44、市景观的研究，用地的建筑布局，贴临xxx路的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。-1层商业设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新xxx一期住宅会所的功能。（三）交通规划与停车设计建筑用地结合xxx一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和xxx路共同形成用地的环行通道。在建筑总平面设计45、中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。首层临近建筑仅提供一条Vm车道，供贵宾车辆直达门厅。除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。（四）用地绿化与景观设计建筑的绿化设计主要考虑了西侧xxx一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续性和互补性。使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。（五）建筑节能设计2005年7月1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向(北向、西北向)和夏季日射46、朝向(西向)；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于0.7，且建筑总窗墙比不应大于0.7；甲类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的30%。项目的立面设计中特别考虑了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面70%窗墙比的指标。南区建筑综合窗墙面积比为70%，其中，南向为80%；东向为70%；北向为60%；西向为30%。北区建筑综合窗墙面积比为60%，其中，南向为70%；东向为60%；北向为50%；西向为15%。屋面透明47、玻璃比为10%。（六）结构设计说明结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。本工程地下室四层，A、B座地上主楼20层，A、B座之间的裙房6层，C座16层，主楼地下部分整个连通，形成多塔结构。基本柱网为90009000、84008400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理，地下车库的使用率比较高。1工程所在地区结构设计标准本工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇2梁、板48、校本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。3基础基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。4特殊部位的处理对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物49、，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。三、技术指标表5-1 项目主要技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）19219.322总建筑面积（平方米）167197.59其中：地上96097 地下71100.593总建筑高度（米）77.94建筑密度34%5绿化50、率30. %6停车数量（辆）922其中：地上4 地下918四、辅助设施与公用设施（一）给水排水设计1给水设计1) 本工程给水由市政给水管网供给。2) 用水量及耗热量估算：最高日用水量约为1892m3/d，生活热水热负荷为3296kW。3) 给水系统给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。高区系统为十二层至二十层，采用地下生活水池变频给水装置联合供水。4) 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量451、0升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统(中危险级U级)用水量22升秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统(发电机组)喷雾强度20升分钟平方米，持续喷雾时间1小时，喷头工作压力不小于0.35Mpa。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0。8MPa的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池消防主泵。高位消防水箱组成。为52、保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池水喷雾泵高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。5) 热水系统本工程为办公、餐厅、厨房、娱乐、会所等用房提供生活热水。生活热水热源由一期锅炉房供给，经热交换器与一次水热交换后，供应60热水。热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。6) 中水系统工程收集办公层洗手盆及会所游泳池淋浴洗浴废水作为中水水源，用于卫生间冲厕用水。中水设施处理能力约为18m3/h。中水处理方法采用生物接触氧化法。中水采用贮水池。中水泵屋顶水箱联合供水方式。2排水设计排水分生活污水和洗浴废水53、两系统。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。厨房含油污水经隔油处理后排向室外市政污水管网。洗浴废水作为中水水源，排入地下层中水处理站内废水调节池。屋面雨水采用内排水方式排至室外雨水管网。室外场地雨水采用雨水口汇集排至室外雨水管水管网。污水排水总量约为800m3/8。屋面雨水设计重现期按5年，降雨历时5分钟的降雨强度设计。室外场地设计重现期为2年。雨水量约为800L/S。3冷热水计量每栋办公楼总供水管上设总表，各层设分层水表。商业娱乐用水，厨房用水等按使用单元设分表。（二）采暖通风与空气调节 1主要房间空调采暖室内设计参数房间名称54、夏季冬季新风量m3/h人温度相对湿度%温度相对湿度%办公室2560223050会议中心2560223550娱乐用房2660203550游泳池27-287027-2870全新风直流带全换热器2空调冷负荷约为18000kW；空调通风采暖热负荷为21000kW。3空调及采暖热源由一期锅炉房供给，楼内设集中热交换站。通过水-水热交换器制取空调、及采暖热水，空调热水供回水温度为60/50，采暖热水供回水温度为85/60。4整个建筑物空气调节采用集中冷源。地下三层设冷冻机房，冷水机组总制冷量为18000kW，冷冻水供回水温度为85/60。冷却塔设于裙楼屋面，冷却水供回水温度为32/37。空调水系统系统为；55、个压力分区，采用两级泵、分区两管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。两级泵采用变频循环水泵按每栋办公塔楼及使用区域设置，便于物业管理及计量，同时降低能耗。5办公部分建议采用全空气变风量空气调节系统，可实现局部区域(房间)的灵活控制，充分满足各区域环境舒适度及室内空气品质要求，对二次装修时平面布局分割适应性更强，吊顶内无冷水管道，无滴水现象发生。裙房公共部分如娱乐及会议中心等采用双风机全空气空调系统，过渡季实现全新风运行。游泳池采用全新风直流空调系统，机组内设置全热交换器，回收排风的能量。6本工程设楼宇自动化(BAS)管理系统，热力，制冷设备和其他空调通风系统纳入56、楼宇自动化管理系统。设备、自控阀均要求就地手动和控制室自动控制。风机盘管室温控制；新风空调系统送风温湿度控制，办公各层机房空调箱与新风出口联锁控制，新风空调箱风机变频控制；定风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气焙值调节新、回、排风阀开度，过滤器阻力报警；变风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气治值调节新、回、排风阀开度及风机变频控制，过滤器阻力报警，送风量控制；冷水机组随负荷进行运行台数控制；水泵台数和变频控制；7通风系统简述地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气57、由排风机排出室外。厨房排风分为灶具排风和全面通风系统两部分，补风系统也相应设置，全面通风补风，夏季去湿冷却，冬季加热后送至室内，灶具排风补风仅冬季加热送至排烟罩。厨房灶具排油烟系统，先经排烟罩处理，达到环保要求，再由外置电机低噪声柜式离心风机排入大气。地下设备机房等房间，新风按需求加热式冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送入室内排除变压器散热，并由排风机排出，发电机房的废气由排风机通过直通室外的排风竖并排出。柴油发电机的排烟管满足排放标准后排入室外，并设消声装置。卫生间设排风系统。、8防烟、排烟系统1) 防烟系统不具备自然排烟条件的楼梯问，消防电梯前室及合用前室设正压送58、风系统，楼梯问采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口。2) 排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。面积超过100平方米的地上房间(无窗或固定窗房间)设排烟系统。面积超过50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离小于30米。排烟口(或排烟阀)设手动和自动开启装置，由消防控制室控制(或与防灾系统联控)并与排烟风机联锁。9其他1) 根据需要设置用户冷却水系统，可在主机停止运行期间，满足客户24小时空调要求。2) 全空气空调系统空气处理59、机组内设置中效过滤器，提高室内空气洁净度。3) 每栋办公楼设置冷、热量计量装置。分楼层、分使用区域设置冷、热量计量装置。（三）电气专业1强电部分（1）设计依据根据国家现行的民用建筑电气设计规范，并参考国际标准及各相关工艺对电气专业的要求设计。（2）供电负荷等级消防控制室、通讯机房(交换机房)、网络机房、计算机房、电视机房、监控室、变配电室、发电机房、配电间等的电力和事故照明，以及建筑所有安防消防设备，特定场所的应急照明用电为一级负荷，其余为二级负荷或三级负荷。其中一级负荷涉及计算机系统的电源和事故照明电源为特别重要负荷。（3）负荷估算变压器总装机容量为15000kVA，按90VA/m2计算，变60、压器装机容量预计为12000Kva（4）供电电源按业主管理及产权情况，可按两个高压用户申请电源。拟由市电引来双路10kV独立电源，供电局分界小室设在地下一层，变配电室设在地下室。为确保建筑内特别重要及消防等负荷的供电可靠性，需设置2台1000kW的柴油发电机组，并机运行。各弱电系统涉及计算机和控制的电源设备需配置UPS；应急照明需配置EPS，集中或分散式供电。（5）供配电系统双路10kV电源同时供电，单母线分段运行，母线之间设联络开关，双电源互为备用。变电所低压单母线分段运行，联络开关可自动、手动转换，对于一级负荷及特别重要负荷除两路市电同时供电外，由柴油发电机和UPS作为后备电源，末端互投切61、换。对于重要设备负荷采用放射式供电方式，一般负荷则采用放射式和树干式相结合的供电方式。（6）设备选型及特殊电气要求设备电源按要求电源质量供电，不能满足要求时做相应的稳压稳流滤波的处理。同时，考虑设备的EMC及噪声干扰问题。安装于建筑物内的供配电设备均选用干式不燃型，用于消防供电回路的线缆采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，视业主的需求选择智能化的配电设备。（7）防雷与安全保护接地：建筑根据规范要求按二类防雷建筑物设防，采用传统法拉第笼式防雷体系。高低压配电设备均按国标防雷规范设避雷器，全面采用整体防雷新概念，主要电气设备、信息系统供电回路及信号回路设置防雷击感应电磁脉冲装置SPD62、。所有电气设备、安全保护(低压配电系统接地型式采用TN名系统)及建筑物防雷的接地，采用共用接地装置，接地电阻小于1欧，且建筑物采用等电位联结，以减少电磁干扰的感应效应，改进电磁环境。（8）照明根据特定场所工艺要求及国家相关规范，确定各种机房、会所、商场、办公用房等的照明光源的显色指数、色温光效及照度标准，分别采用气体放电灯、白炽灯、荧光灯、节能灯等，在满足功能需求的前提下，尽可能多采用国家推广的绿色节能型光源灯具。建筑物立面采用气体放电灯投光与内透光相结合的形式实现夜景照明。同时，在建筑重要机房及公共场所设置应急照明、疏散指示灯，由两路市电、柴油发电机(或局部UPS)供电。此外，采用先进的灯光63、控制技术，如感光调光控制、感动灯光控制、红外无线遥控等，太空间及公共场所由灯控室集中管理。（9）航空障碍灯根据规范要求，对建筑高度超过45米以上建筑顶部宜设置中光强的航空障碍灯。2弱电部分弱电专业遵循系统的先进性(成熟性)、开放性(标准化及可扩展性)、安全性、服务需求与功能统一性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络(含InterneVIntranet)、楼宇管理集成网络等通用平台，以满足业主对建筑物高标准智能化的需求。其中涉及LAN、交换等由专业部门进行设计安装，弱电专业配合进行管线预留。（1）通信网络原则上充分利用64、公网建立建筑物的外部接入出，通过PSTN(公用电话交换网)、DDN(数字数据网)、PSPDN(X25分组交换公用数据网)等，采用FR(帧中继)、SDN、ADSL等方式，使用户能全面享受到上述公用网络提供的数据通信服务。不考虑设用户数字程控交换机，待报电信局批准。全部通过电信局提供通信服务，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、旧DN接入、可视电话、lP电话路由等的支持。项目预估初装电话4000门，远期6000门。同时，为便于国内国际学术文化交流活动的开展，可设会议系统包括：电话、电视、同声传译等多媒体智能化会议系统，可通过卫星、旧DN综合业务网以及Internet网实现内部或外部的65、会议系统的组织与管理。项目设微小区域无线对讲寻呼系统，可用于调度管理。同时，设无线手机信号增强覆盖系统，确保无线通信的畅通，无“盲区”。此外，视业主需要设置卫星通讯系统，以提高通信能力。（2）计算机网络建立内部高速有线和无线局域网，吞吐应满足业务需求量。实现自主轻松的办公自动化环境。同时，实现与Internet互联，确保网络互联的安全性。（3）有线电视网络设一有线电视网络中心，前端信号包括城市有线电视网信号、卫星电视信号、自办电视信号、视频点播(VOD)信号等。系统采用邻频双向传输设计(大于860MHz)，频段分割按北京有线电视网规定。（4）楼宇管理集成网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统66、进行分散控制，集中监视和管理，并将公共安全防范系统和火灾报警及联动系统纳入BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体化。建筑设备自动化系统可实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。IC卡管理系统增大采用IC卡的使用范围，扩及到身份识别、内部消费、门禁等，以便达到真正意义上的智能一卡通系统。（5）消防系统按规范设置火灾自动报警及联动控制系统、水及气体灭火系统、火灾紧急广播系统及事故照明系统等。消防中心设在首层。特定场所采用特殊型式的报警传感器，如网络机房、高大空间可采用空气采样报警器。重要线路敷设通道采用缆线型感温探测器。气体灭火型式与设备专业协调。消防系统采用集中的供电方式，电源按67、特别重要负荷提供。（6）安防系统设计原则：安防系统在合理加强管理基础上，以防盗报警系统为核心，采用电视监控、多种报警探测技术和计算机控制及网络通讯技术，将多个系统融为一体，形成相互支援，协同防范的综合体系，以有效保障设备的完好和人员的人身安全。安防系统功能及组成：报警、出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统，并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术实现门禁管理。辅助照明系统为现场视频监视提供必要的支持条件。同时，采用在线式或离线式巡更系统：提供辅助的人工检查巡逻管理的技术支持。电视监控及取证记录系统：重要的大信息容量的68、现场监视和取证手段，及重要的历史记录。声音复核系统：作为重要的但又是低成本的确认“险情报警”与“误报警”的辅助识别手段。安防通讯系统：建立以有线传输为主，无线传输为辅的报警信息传输系统，控制中心与所有通道出人口、重要机房建立有线对讲系统，提供安保人员方便快捷的应急通信手段。安防供电系统：采用集中与分散相结合的供电方式，电源按特别重要负荷考虑，为安防系统提供安全可靠的电力保证。安防中心设在首层，各区域设相应的安防值班室。（7）有线广播系统：设公共音响与扩声系统，平时播放背景音乐及日常通知，火灾时播放消防紧急广播。与消防中心合用机房。会议、报告厅、多功能厅、舞厅、餐厅、室内游泳池等处设独立的音响与69、扩声系统，消防可强制转切进入消防紧急广播，音响系统应与会议系统应协调一致，宜由专业公司设计。（8）综合布线系统：建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，布线可支持千兆网应用。同时，物理通道采用光缆、同轴电线和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。第六章 环境、交通影响分析一、环境影响分析（一）建址环境现状项目东邻xxx河快速路西辅路，西邻xxx住宅小区，南至长春路、北至xxx小区1号路，xxx南侧为武警总部，以北用地主要为空军干休所。项目周围主要是办公楼、住宅和城市道路，污染源主要来自大气污染、噪声污染、水污染、固体70、废弃物。（二）环境保护措施1大气污染治理项目地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算（晚上均减半）；自备柴油发电机烟气和餐厅厨房烟气均由屋顶各自的排烟口排出。2噪声污染治理项目噪音主要产生于制冷机组、空调设备、风机、水泵和冷却塔等。为了减少对环境的污染，设备均设置在单独房间内，对其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降低到规范允许的范围之内。为了减少负荷振动，设计中对冷水机组、风机和水泵基础采取减振、隔振措施。3水污染治理项目各卫生间的粪便污水经化粪池处理后排至市政污水管网；厨房洗涤污水经隔油器将油分离后再排入市政污水管网；雨水、污水分流，排入市政管网，集中71、处理。4固体废弃物治理项目生活垃圾、废弃包装材料和丢弃的各种废弃物，设专人负责集中到封闭式垃圾站，由环保部门运走处理。（三）环境影响评价入驻本项目写字楼的企业限制在高新科技企业，应主要从事各类高新科技的研究开发，在科技产品的开发、生产、制作和测试过程中不产生灰尘、废气、废水、废渣和噪声等污染物。由于入驻企业区别于一般性的工业企业，本身对环境要求很高，属清洁生产，故不会对环境造成污染。二、交通影响分析（一）项目周边交通现状1主要道路根据项目交通影响评价报告(交评单位)，项目周边主要道路有多条。快速路：西北三环路、xxx河路；主干路：xxx路、中关村大街、巴沟村北路、xxx南路、蓝靛厂南北路；次干72、路：双榆树北路、魏公村路、xxx东路、xxx小区西路、xxx小区中路、xxx庄路、xxx路；支路：人大北路、人大中路、人大南路、xxx小区2号路、xxx小区东路、xxx小区3号路、xxx小区4号路、彩和坊路、xxx镇中路、六郎庄东路支路。2公共交通组成近期主要为地面公交，包括普通公交、小公共汽车36条线路，交通运力充足。远期在中关村大街，知春路上设有轨道交通，包括地铁4号线、10号线、地铁12号线、16号线等，大容量快速公交等。该区域公交车较发达，有多路公交在项目周边经过。项目依靠公交出行极为便利。3存在问题经过对现况交通调查数据的分析，项目周边的北三环路、西三环路、中关村大街、知春路大街、苏73、州街等主要交通流量已经处于饱和状态，不可能再容纳更多的车流量。其它道路尚有利用的空间，如xxx路、蓝靛厂南北路，再有是xxx小区方向的周边道路，新建成或即将建成，有较大的利用空间。 （二）项目交通预测1交通方式预测按北京市建筑设计院提供的设计方案，以步行、自行车、汽车和出租车的出行比例如下表： 表61 交通结构表出行方式比 例出租车8%小汽车27%公共交通38%自行车、步行27%（自行车20%）2公交预测该区域现有公交线路36条，保守测算，按高峰期每5分钟发车间隔，高峰小时影响区域内公交的承载人数30240人次，而项目高峰小时依靠公交出行预测为1286人次，占公交总运量的4.3，因此该项目依靠74、公交出行的出行量，对整个影响区的公交影响不大，公交运力完全可以承受。 （三）项目交通组织1车辆交通组织本项目“xxx二期工程”在与期工程的分界处安排了一条交通通道，道路用地宽8米，xxx项目南侧紧邻xxx路，东侧紧邻xxx河快速路的辅路，北侧是一条规划支路，包含在项目工程中。以上几条道路在项目周边围合成条环路，机动车可通过邻xxx河快速路的辅路右转进入项目北侧规划支路进入停车场；可通过xxx路右转进入项目一、二期之间的支路进入停车场。由于项目北侧规划支路距离路口较近，为减轻路口交通压力，建议该道路和项目一、二期之间的支路为双向行驶，路口处右进右出；地下停车场在项目北侧规划支路上增设个入门，在项75、目一、二期之间的支路增设一个出口，便于车辆进出地下停车场，减轻道路上交通负荷。远期交通量增长到一定程度，为减轻路口交通压力，可考虑项目北侧规划支路东向西单向行驶，引导项目出行通过xxx小区规划路向西方向疏散，分散由于项目的建设对西北三环，特别是对苏州桥立交桥下路口产生的交通压力。2人行交通组织本项目建筑方案中将出入口均匀布置于项目四周，并设有广场和步行道，使得人流均匀分散，不过于集中，便于人流组织。考虑到商业和休闲人流对于本项目还是比较集中，为了方便行人过街，并减轻路口人流对车辆的干扰，建议在xxx路上修建座行人过街设施。（四）交通影响评价1结论项目所产生、吸引的交通量，在周边道路中所占的比重76、较小，符合北京市规划委员会相应指标的规定，相邻道路的负荷度增加量在0010.24之间，道路负荷度增量均可以接受，综上所述，可以认定，在交通影响的范围内，通过合理的交通组织和管理，该项目建设规模是可以接受的。2建议(1) 在项目的下一步方案设计中，深化地下停车场出入口的位置，落实自行车停车场。(2) 在苏州桥立交桥下平交路口进一步渠化，在xxx河快速路西辅路增加条右转车道，在xxx路北侧自行车道上，划出条机动车道。在路口西侧xxx路上增设一座人行过街设施。(3) 项目周边道路交叉口处应设置交叉口慢行标志，以保证交通安全。(4) 项目地下停车库设立交通标志，在出入口、转弯及停车区设置明显的交通标志77、，引导车辆顺利、安全的停车。项目内部地面交通系统设置交通诱导、指示标志、标线有利引导交通。(5) 由于现况xxx小区内部道路尚未完全按规划实施，建议周边路网尽决实施。(6) 西北三环、中关村大街、知春路等交通状况比较紧张，建议相关措施尽快实施，以减少整个中关村地区的交通压力。第七章 项目组织机构及实施计划一、项目组织机构项目开发公司设总经理一名，副总经理一名、总经理助理两名、总工程师名、财务总监一名及八个部门，分别为行政办公室、前期开发部、工程部、销售策划部、财务部、预算合约部、采购部和客户服务部。行政办公室负责公司内部行政管理工作；前期开发部负责新项目前期开发，与政府相关部门进行接洽，完成所78、有项目报批手续及各类证、照的办理工作；工程部负责工程进度和施工质量管理；销售策划部及客户服务部负责项目市场调研、销售、策划及客户关系维护；财务部主要负责财务核算、财务管理、融资等工作；预算合约部负责项目招标、概算、工程进度结算和工程决算等相关工作；采购部负责统一采购项目所需各类设备。各职能部门经理由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。公司的组织机构图如下：总经理总经理助理副总经理财务总监总工程师 客户服务部预算合约部财务部销售策划部工程部前期开发部办公室采购部二、工程建设进度安排本项目建设计划2015年9月底完工。项目建设进度具体安排如下表所示：表71 建设进度计划表序号项目时间备79、注1可行性研究及审批2012年10月1日前完成2初步设计及审批2012年10月1日前完成3施工图设计2012年10月1日前完成4结构工程施工201210.1-2014.6.305装修工程、设备安装、调试2014.6.1-2015.6.306竣工验收2015.7.1-2015.9.30第八章 投资估算、资金筹措根据规划设计方案，项目总占地面积27917.958平方米，总建筑面积167197.59平方米，其中地上建筑面积96097平方米，地下建筑面积71100.59万平方米。投资估算主要为满足建设项目的功能要求，合理确定投资规模。一、投资估算（一）编制范围1工程费用，包括土建结构及装修工程费用、设80、备费用、室外工程费用等。其中，设备费用包括给排水工程、通风空调工程程、采暖工程、强电工程、弱电工程、电梯工程等；室外工程包括室外管线、室外照明、道路及广场、绿化等。2工程建设其他费用：主要包括土地取得费用、建设基金、工程建设前期费用、工程建设费用、其他费用等。3建设期贷款利息。（二）编制依据估算依据本报告提出的各项技术参数、数据，根据北京市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照：1北京市建设工程概算定额；2北京市现行其他有关造价文件3北京市同类建筑工程技术经济指标4北京市近期的材料及设备价格信息（三）编制说明1工程费用工程建安造价采用类似工程指标法进行估算。（1）土建结构、装修81、工程、设备工程包括空调工程、给排水工程、强弱电工程、电梯工程、燃气工程、市政基础设施费用等工程，按9800元/平方米测算；2工程建设其他费用（1）土地取得费用1）房屋拆迁建设用地和代征城市道路、城市绿化用地上的拆迁、安置、补偿，动用拆迁资金约45127万元。2）毛地价本项目用地属商业金融用地性质，按于北京市国有资源局签订土地出让合同金额支付30224万元。（2）前期费用及建设费用预计350元/平方米，其中，l 工程建设监理费按工程费用的1%测算；l 竣工图编制费按1元/平方米建筑面积计测算；3建设期利息按13年商业银行贷款利率6.65%测算。（四）建设投资估算项目总投资273462万元，其中工82、程费用160960万元；预备费、期间费用11997万元，建设期利息16365万元。项目建设资金中，项目单位自筹46203万元，利用房屋建筑销售回款167259万元，申请银行贷款6亿元。二、投资计划项目建设总投资为273462万元，建设期为三年，各年的建设内容详见第七章“建设进度安排”。经测算，本项目建设2012年6月前已投资46203万元，2012年10-2013年12月投资90000万元，2014年投资105105.0万元，2015年投32154万元。 三、资金筹措方案项目总投资273462万元，其中工程费用160960万元；预备费、期间费用11997万元，建设期利息16365万元。项目建设83、资金中，项目单位自筹46203万元，利用房屋建筑销售回款167259万元，申请银行贷款6亿元。由施工单位垫资施工到结构封顶。第九章 财务分析财务评价参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。一、项目财务评价的有关问题说明1.项目初步拟定计算期共计3年2. 以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。3银行贷款利率取一至三年期银行贷款利率6.65%。二、财务评84、价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期等。（一）经营收入未来商业建筑和写字楼建筑将采取两种方案出售的方式进行，以便于尽快收回建设投资。1.商业销售收入本项目总建筑面积167197.59平方米，地上建筑面积96097平方米、地下建筑面积71100.59平方米。(1)方案一：全部销售办公用房和商业用房、汽车位按照全部实现销售测算，该项目商业建筑和汽车位分三年出售，各年销售比例为15%、50%、35%；办公建筑分三年出售，各年销售比85、例为20%、50%、30%。(2)方案二：部分销售，部分持有 商业用房按照全部实现销售测算，分三年出售，各年销售比例为15%、50%、35%；办公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽车位出售50%，分三年出售，各年销售比例为15%、50%、35%。根据对目前中关村地区和周边商业建筑出售的状况的分析，本项目保守预计办公销售均价55000元/平方米、商业首层价格：150000元/平方米、二层价格：100000元/平米、地下一层价格：50000元/平米，地下车位：280000元/个，租金价格15元/平方米/天，地下车位租金价格1000元/个/月。（二）税（费）率进行财务评价需计算的税费包括86、营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等。1）营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；2）城市维护建设税：以营业税为税基，税率取7%；3）教育费附加：以营业税为费基，费率取3%；4）所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。（三）项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期3年，横跨4个建设期第2年即对建筑进行预售，销售期3年。因此，项目计算期共3年。三、成本费用估算附表1 项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）备注一土地费用76679.6 1土地出让金 30224 2城市基础建设费 421.60 387、契税 907 4土地补偿费 45127 拆迁、补偿二前期工程、建设期其他费用 5852三通一平、设计、监理等三建安及市政基础设施费用160960 1建安工程1286011.1地基处理11911.2建筑工程421831.3装修工程752361.4门窗工程48221.5外墙装修51692安装工程248352.1强电工程36122.2弱电工程50162.3给排水工程25072.4通风空调工程100352.5消防工程21342.6电梯工程15313市政基础设施费7524四开发间接费用 1454 五管理费用3% 2415 六销售费用3% 7928 七其他费用 200 八不可预见费 1609 九建设期利息88、 16365 总 投 资273462 （一）销售收入估算一、办公合计2013年2014年2015年办公面积89655 M2销售率20%50%30%销售面积93241 M213986 M246621 M232634 M2销售单价5.5万元销售收入512823万元76923256413179487二、商业商业面积6103(首层3912二层2190)销售率15%、50%、35%销售单价首层15万元/ M2二层10万元销售面积634795230512344销售收入83803万元125704190229331三、-1层商业商业面积111147销售率15%、50%、35%销售单价5万元销售面积11593189、73957964058销售收入5796586942898320288四、汽车位918个销售率15%50%35%销售单价28万/个销售收入25704万元3856128528996累计销售收入680295万元102043340150238102 (1)方案一：全部销售： 办公用房和商业用房、汽车位按照全部实现销售测算分三年出售，商业和汽车位各年销售比例为15%、50%、35%；办公建筑，各年销售比例为20%、50%、30%。方案一：全部销售-经营税金及附加估算项目总金额（万元）备注销售收入总金额680295流转税（税率5.5%）37416营业税、城市维护建设税、教育费附加投资额2734621.2倍90、后 加计54692扣除项目总额365570增值额314726应交纳土地增值税107612增值额40-扣除项目金额5税前利润总额207114企业所得税51778税率25%税后总收益155336净投资收益率56.8%上缴国家税收196806万元(2)方案二：部分销售，部分持有商业用房按照全部实现销售测算，分三年出售，各年销售比例为15%、50%、35%；办公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽车位出售50%，分三年出售，各年销售比例为15%、50%、35%。合计2013年2014年2015年一、办公办公面积89655 M2销售率20%50%30%销售面积37296 M2/总93241 M91、2 7459 M218648 M211189M2销售单价5.5万元销售收入205128万元4102610256461538二、商业商业面积6103(首层3912二层2190)销售率15%、50%、35%销售单价首层15万元/ M2二层10万元销售面积634795230512344销售收入83803万元125704190229331三、-1层商业商业面积11147销售率15%、50%、35%销售单价5万元销售面积11593173957964058销售收入5796586942898320288四、汽车位918个-持有1/2销售率15%50%35%销售单价28万/个销售收入12852万元19286492、264498累计销售收入359748万元64218179875115655方案二：部分销售，销售收入计算表 方案二：部分销售经营税金估算项目总金额（万元）备注销售收入总金额359748流转税（税率5.5%）19786营业税、城市维护建设税、教育费附加投资额140433扣除未出售部分的成本，扣除项目总额1883051.2倍后 加计28087增值额171442应交纳土地增值税59162增值额40-扣除项目金额5税前利润总额112280企业所得税28070税率25%税后总收益84210净投资收益率59.96%上缴国家税收107018万元。另外，持有价值307697万元的资产，其中，持有办公用房面积为93、55945平方米，汽车位持有数量459个，每年的租金收益为31179万元。（三）成本费用估算依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。1. 销售费用商业建筑销售费用参照xxx（一期）销售费用按销售收入3%测算。2. 管理费用项目单位管理费用参照xxx（一期）管理费用按建安工程3%测算。4. 财务费用财务费用为项目在经营过程中发生的长期贷款利息及汇兑损失等，如附表4项目损益表所示。四、财务分析（一）项目盈利能力分析项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。如果选择方案一：全部销售，94、项目可以获得680295万元的现金流入，并且为国家贡献税金196806万元，税后总收益155336万元，投资利税率129%，净投资收益率56.8%，投资回收期2年如果选择方案二：部分销售，项目可以获得359748万元的现金流入，并且为国家贡献税金107018万元，税后总收益84210万元，投资利税率136%，净投资收益率59.96%，投资回收期2.5年；另外，持有价值307697万元的资产，其中，办公用房面积为55945平方米，汽车位持有数量459个，每年的租金收益约为31179万元。因此。该项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务95、平衡，以Ic=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值大于零，按目前测算分析，项目在财务上是可行的。（二）清偿能力分析本项目以销售房屋回款及未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率6.65%，借款偿还期3年。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期偿还借款本息。（三）财务平衡分析测算结果表明，本项目逐年在财务上是平衡的，每年有大量的现金流入，项目资金充足，财务情况良好。第十章 结 论1本项目的建设有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置，进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求，有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象，因此，该项目的建设是非常必要的。2该96、项目位于西北三环主动脉，与地铁12号和16号双地铁交汇点贯通，尽享交通、地利之优势。周围有人大、理工大、外语学院、舞蹈学院等高校林立，以及xxx高端居住区，客户群比较高端 ，目前，西北地区5环内缺少新建类项目，产品具有稀缺性。3、该项目地理位置得天独厚，定位为写字楼，周围没有新建的竞争性产品，市场前景好，经过市场调研，商业的市场价约10-15万元/平方米，写字楼的市场价约5-7万元/平方米，办公楼租金价格15元/平方米/天，地下车位租金价格1000元/个/月。该项目商业金融立项，不受国家限购政策影响，销售前景相当乐观，经济价值较高。4根据北京市土地储备中心数据，2009年、2010年、201197、年北京市市场上“招拍挂”成交记录，以及目前正在交易的经营性用地和即将入市地块的信息，土地供应和成交地块大多在四环、五环以外或者卫星城、工业开发区内，四环内供应、成交地块的比重不到10%，因此，xxx大厦项目更具有稀缺性。5、如果选择方案一：全部销售，项目可以获得680295万元的现金流入，并且为国家贡献税金196806万元，税后总收益155336万元，投资利税率129%，净投资收益率56.8%，投资回收期2年。6、如果选择方案二：部分销售，项目可以获得359748万元的现金流入，并且为国家贡献税金107018万元，税后总收益84210万元，投资利税率136%，净投资收益率59.96%，投资回收98、期2.5年；另外，持有价值307697万元的资产，其中，办公用房面积为55945平方米，汽车位持有数量459个，每年的租金收益约为31179万元。7、本项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值大于零，按目前测算分析，项目在财务上是可行的。8、目前，北京市土地整理和储备中心挂牌出让，xxx区xxx地区居住用地（六郎庄拆迁平衡资金用地项目），挂牌起始价18.66亿元，建筑控制规模7.77万平方米，楼面地价2.4万元/平方米；结合2011年丽泽商务区E-17、E-18商业金融地块的土地公开市场成交价，预计，北京xxx大厦周边的楼面地价水平在2万元以上，项目评估价款应当在20亿元以上。9、综上所述，北京xxx大厦的经济价值是可观的，投资回报是丰厚的，风险是可以防范和化解的，因此该项目的投资具有可行性。