1、住宅商业城市商业综合体项目市场调查及可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月住宅商业城市商业综合体项目市场调查及可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月204可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录附件一： 项目住宅市场深度研究报告提纲9第一部分：宏观市场环境分析9一、成都市宏观市场环境分析9（一）成都市宏观经济情况2、分析91、成都历年国内生产总值92、成都市历年人均国内生产总值情况103、成都市历年各产业结构情况114、成都市社会总体消费力情况12数据来源：成都市统计年鉴12（二）成都市相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析12关键词一：车位、车库应首先满足业主需要16（三）成都市城市规划发展分析181、各级规划与本项目关系研究182、成都市规划情况18成都市规划发展方向图20二、都江堰市宏观市场环境分析20（一）都江堰市概况20（二）都江堰市宏观经济情况分析21（二）都江堰市城市规划发展分析23三、宏观环境对我项目开发的影响26第二部分：针对性房地产市场特征26一、成都市房地产市场特征261、3、供应量分析262、供应价格分析283、供需走势分析314、需求产品分析31二、都江堰市房地产住宅市场特征351、房地产整体开发状况352、都江堰市住宅供应市场现状35三、都江堰房地产市场典型项目研究36（一）在售楼盘36一、二期开盘：年年底439、华夏广场44四、潜在土地竞争45第三部分 针对性需求特征研究53一、区域内住宅需求特征调查研究方式531、调查方法53二、现实客户需求特征调查（针对区域内已建成楼盘调查）531、现实客户背景533）受访者学历情况555）受访者现在家庭常住人口结构566）客户现居住状况567）客户现居住面积5710）客户主要交通工具582、区域认知情况591）对幸福大4、道及周边区域是否了解592）对该区域目前居住环境的总体评价593）客户对区域的认可因素分析60（4客户对该区域发展前景的看法603、现实客户的置业特征611）客户在该区域的居住年限612）客户置业用途613）购买主要因素624）当时获得房产信息的渠道627）受访者当时一次性付款比例648）客户现在按揭月供金额及比例644、项目测试651）受访者对该项目内容最感兴趣的一项652）受访者对本项目的总体印象653）受访者对本项目的总体印象664）受访者认为适合修建的户型665）修建商品房的档次676）针对本项目受访者打算购房的面积677）选择50以下面积所倾向的户型为688）装修标准6811）住房最5、高总价7012）建筑外观造型70三、潜在客户需求特征调查要点711、背景资料712、置业特征753、项目测试874、交叉因素分析935、多因素综合分析95四、需求特征总结1041）住宅需求特征总结1042）住宅需求特征对本项目开发住宅的影响及启示105五、未来需求预测105附件二：项目商业市场深度研究报告提纲106第一部分：宏观市场环境分析106略106第二部分：针对性房地产市场特征106一、成都市商业地产发展特征总体概况106（一）成都市人均GDP、可支配收入、社会消费品零售总额、年消费增长趋势106（二）成都市商业地产发展状况1072、成都市商业地产供需情况1083、成都主要商圈分布1096、3.1、分布1093.2、成都三大核心商圈1103.3、成都区域商圈概况111 商业类型：以大卖场为主，各个区域具有各自的特点111（三）成都市商业网点发展规划111 发展目标商业网点发展分三步走113（四）、成都商圈发展变化113（五）、未来发展趋势115 社区商业将是未来成都商业发展的主要方向116二、都江堰商业地产市场总体概况1161、都江堰市人均GDP、可支配收入、年消费增长趋势1162、都江堰商品零售总额1173、都江堰市商业地产发展状况117 蛰伏两年,都江堰市绘出商业蓝图117三、成都市可类比商圈研究119（一） 中华园商圈119（二）外双楠商圈127128128 外双楠餐饮类代7、表商家及经营面积131（三）中华园、外双楠两大商圈对比135 两大商圈商铺售价的变化情况136第三部分 商业需求特征研究136一、商业需求特征研究分析方式1371、调查方法137二、商业投资者需求特征分析137（一）消费者投资商业特征分析1371、闲钱安排方式1382、购买商业地产的意向1383、商铺区位选择1394、商铺类型选择1395、商铺类型选择1406、区域发展前景最能吸引人之处1407、区域适合修建物业形态1418、区域最适合修建物业形态1439、消费者希望有的商业项目14310、对商业内街式设计的评价14611、投资该项目商业地产的可能性14812、商业价格接受度14913、购买商8、业面积意向15014、商业投资额意向15115、期望最短投资回报期15216、期望投资回报率152（二）现实经营户投资商业特征分析153三、现实经营户需求特征（针对区域内在经营的商家调查）164（一）现实经营户背景164（二）现实经营户置业特征分析169四、消费者特征174（一）客户背景174（二）购物消费习惯情况175（三）区位认知178五、需求特征总结1811、商业需求特征总结1812、商业需求特征对本项目开发商业的影响及启示182六、未来需求预测182附件三：项目研究、可行性分析及方案评价183第一部分：地块周边环境分析183一、区域界定183二、地块周边居住环境分析1831、生活配套状9、况1832、配套设施分布（附分布图）1833、交通状况1844、未来居住环境预测分析（两年后）184三、地块周边商业环境分析1851、周边商业地产开发状况分析1852、商业配套状况分析1853、商业业态分布情况185四、地块周边环境对本项目的影响1851、有利影响1852、不利影响185第二部分：项目开发可行性分析186一、项目核心价值分析1861、地块基本情况1862、项目核心竞争力提炼186二、开发机会点和风险分析1871、高层住宅的开发机会及风险分析1872、商业的开发机会及风险分析187三、项目发展方向可行性总结188 住宅发展方向可行性总结188第三部分 设计方案评价及建议189一、10、项目总体规划设计合理性总体评价及建议1891、项目据总体规划设计合理性总体评价1892、项目总体规划设计建议190二、项目建筑风格建议1901、商业部分1902、住宅部分190华润翡翠城高层外立面192三、户型、面积配比建议193四、住宅设计合理性评价及建议1931、建筑外立面。1933、户型搭配194五、商业设计合理性评价及建议194（一）商业设计合理性评价194（二）商业设计建议195方案二 广场+停车场+店前区+卖场示意图198六、商业业态分布建议201（一）xx坚持只要一层二层，而不愿上到更高楼层情况下：201（二）xx愿意上到二楼、三楼的情况下。202附件一： 项目住宅市场深度研究报11、告提纲第一部分：宏观市场环境分析研究思路：通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因素。一、成都市宏观市场环境分析（一）成都市宏观经济情况分析1、成都历年国内生产总值年份国内生产总值（亿元）年均增长率1995年6471996年77219.32%1997年87513.34%1998年9629.94%1999年10458.63%2000年115710.72%2001年132214.26%2002年148912.63%2003年170514.51%2004年203119.12%2005年237116.74%2006年275015.98%数据来源：成都市统计年鉴从2000年，12、成都国内生产总值，一直保持较高的增长速度，其年平均增长率13.92%，2006年全市生产总值达到2750亿元，2003年到2006年，其年增长高达15%以上；国内生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空前的繁荣。2、成都市历年人均国内生产总值情况年份人均国内生产总值(元/人)年增长率(%)1995年67001996年791118.07%1997年888812.35%1998年96868.98%1999年104467.85%2000年114719.81%2001年1300413.36%2002年1453611.78%2003年1645413.19%2004年193013、717.34%2005年2213914.67%2006年2541514.8%数据来源：成都市统计年鉴成都的人均GDP由1995年的6700元/人增加到2006年的25415元/人，10年增长3倍以上。其年平均增长率达到12.74%，其中2000年后，人均GDP均保持2位数的增长。近年，成都人均国内生产总值增长速度远远高于其物价上涨速度，也反映出成都市居民收入不断增加，保证了其强劲的消费力。从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来消费者不断增加，成都房地产总体呈现“供不应求”的局面。3、成都市历年各产业结构情况（数据来源：成都市统计年鉴）2006年第一、二、14、三产业在地区生产总值中的比重分别为7.%、44.1%、48.9%，逐渐形成以旅游、服务、房地产等为主产业结构。第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低，目前成都第三产业总值次于北京、上海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。也从侧面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产开发提供良好的发展条件。4、成都市社会总体消费力情况指标社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）1999年500.170982000年554.276492001年627.583062002年709.589702003年776.0964.02004年880.8103942005年115、005.9113592006年1155312789数据来源：成都市统计年鉴 2006年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，在全国仅仅次于北京、上海、广州等发达城市，位居全国第七位； 其城市居民可支配性收入达到12789元，在全国主要大中城市中处于中游水平，全年消费性支出位于全国前列，反映成都市民有超前消费的习惯，整体消费需求依旧旺盛。 目前，成都整体消费市场旺盛，为其房地产市场稳定、快速、健康发展提供了良好基础。 （二）成都市相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析1、“国六条”政策研究1）关键词解读关键词一：套型建筑面积；90平方米；70%核心内容：凡新审批、新开工的商品住房建设16、，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。目前，该条款在成都市场实际实施过程中，对于近年拍卖获得的土地，该条款条件较为宽裕，对于非拍卖手段获得的土地，则单个项目按照“90平方米以内占70”的标准严格执行其拍卖全部成交，也从侧面反映出发展商的信心。关键词二：二手房；5年；5%核心内容：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入5%全额征收营业税；此政策无非是要打击投资行为的购房，避免房价上涨过快，同时对于二手房交易市场短期内产生了“持币观望”的影响，但由于成都二级市场的活跃度相对较高，目前看来其带来的不利影响正在逐步减弱。具体是17、由买方支付营业税，抗性不大。关键词三：项目资本金；3年；35%核心内容：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；房地产行业是资金密集型行业，资金实力雄厚，融资渠道顺畅的发展商，抗风险能力强，限定贷款的影响不会太大；而资金实力弱的企业，在失去银行贷款的主要融资渠道后，资金压力相对较大，但是他们会采取企业之间的合作、合并方式，规避该条款带来的风险。关键词四：首付；30%核心内容：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。目前，成都国有银行18、早在03年基本实现了个人住房按揭贷款首付款比例不低于的限制。目前在成都，少数银行民营银行可够办理首付款比例20的住房贷款。伴随成都市居民收入的不断增加、购房需求不断增大，其市场购买力旺盛，其提高到30%的首付，其实际购房门槛基本未变。关键词五：土地限价、别墅用地核心内容：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。年下半年，成都土地采取“招”“拍”“挂”的方式，土地“价高者得”，成都土地拍卖价格短期内快速增长，据我们对近期土地拍卖市场了解，目前在成都执行的主要为限套型拍卖，19、从近期限套项土地拍卖的情况看来，其土地全部成功拍卖，也从侧面反映出发展商对成都房地产市场的信心。关键词六：闲置用地；清理核心内容：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。2000年，成都市对于闲置土地进行清理，但在实际过程中，一方面政府执行力度较弱，加上发展商各种应对措施，收效甚微。目前，成都市各级政府有加强了该条款的执行力度。2）“国六条”对成都整体楼市的影响A、从市场供需面积20、方面目前市场仍然“基本持平”B、从成交套数上看整体市场“供不应求”从目前供应需求的情况上看，其市场整体呈现“供不应求”的局面，目前的金融、房地产政策对成都整体楼市影响不大。从侧面也反映出金融和房地产政策对成都消费者的信心影响较弱。C、从交易价格方面整体价格走势平稳从成都市今年17月住宅房价走势上看，新政前后，其整体房价走势平稳，未有出现较大起伏。2、土地增值税清算2006年12月28日，国家税务总局发出关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知，该文件要求从2007 年的2 月1 日起，对土地增值税进行清算。土地增值税是以四级超率累进税率对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得21、增值性收入 的单位和个人征收的一种税。如果本政策认真实施，将对房地产行业造成较大的影响，具体影响将有以下几点： 对房地产行业的影响：终结暴利时代土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。土地增值税的清算，将最终终结房地产的暴利时代。理论上，开发商的净利润将下降5%13%。土地增值税实行所谓的“超率累进税率”，增值幅度越大，税率也越高。因此，利润率高的公司受的影响更大。增值税前利润越高，向国家交纳部分越多，靠单个项目赚取超额利润的可能性被阻断了。开发商的利润也将回归平均水平。 对房价的影响：涨幅放缓如果增值税清算认真实施，对房价的影响是显而易见的。开发商将权衡价格收益与税金成本的关系，开发商就可能的22、放弃高价格高税金的战略，走薄利快销策略，则三方（开发商、购房者、政府主管部门）都有收益，房价仍可能上涨，但增速由此将大幅度放缓，同时不会影响整个行业的发展进程。 对开发商开发模式的影响：转变开发模式增值税的清缴对开发商的开发策略的影响将是长期而深远的。总体上，开发商将逐步放弃囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。但是，鉴于相关问题的复杂性、影响性与操作难度，和多方面因素考虑，目前增值税清算在四川省还未开始认真实行，因此对目前的成都市房地产市场基本没有影响。3、物权法通过对房地产发展的影响2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民共23、和国物权法草案。实施时间：2007年10月1日内容摘要：关键词一：车位、车库应首先满足业主需要物权法第六章 业主的建筑物区分所有权第七十四条明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此规定主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。物权法对小区车位及车库的规定，新政策对开发商的影响主要体现以下几点注意： 地下车库是为了满足业主停车所24、需而建造，因此，应优先出售或出租给小区业主； 地上停车位产权属小区业主共有，原则上不能出售、出租，如果后期业主有需要用此车位，则租金收入应属全体业主共有。关键词二：“阳光权”物权法第七章 相邻关系第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。这在一定程度上提高的建筑设计以及户型设计的要求，同时更多的是产品创新，这对开发商来讲是一个利好因素，可以使得自身户型更具有优势；关键词三：满70年后住在建设用地使用权自动续期物权法第十二章 建设用地使用权第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规25、定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 影响一：住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从宏观来看，有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。对于开发商而言，如果所拿到的地块为住宅用地，此规定则无妨，如果是利用工业用地或是综合用地所修建的住宅，这说明购房者的使用年限缩26、短且到期后无权属保障，这将使得购房者对这一类产品的接受度受到影响，从而使得开发难度加大，就有可能导致价格偏低； 影响二：小区公用部分的规定明晰了产权物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。 影响三：物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。总结：总的来说27、,物权法的通过，对房地产业发展是利好消息，同时对开发商行为有所规范，但短期影响不会很明显。（三）成都市城市规划发展分析1、各级规划与本项目关系研究关系示意图成都市整体规划1个特大型城市4个中等城市30个重点镇中心城核心区邛崃、崇州、都江堰、彭州向东（东部新城）向南（南部新城）向北（北部新城）青白江新都新城区洪河、十陵华阳2、成都市规划情况1）、成都市整体规划成都市总体规划图据成都市规划2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市区内中心城（五城区、高新区）和新都（项目所在区域）、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公28、里的“都市区”。届时未来的成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。成都市规划中规划按三个规划层次划分：第一层次为中心城，包括规划的外环路以内所涉及的区、县有关乡镇范围，面积为598平方公里；第二层次由中心城周边的2区、4县构成，包括青白江区、龙泉驿区、新都县、郫县、温江县的行政区范围，以及双流县的北部地区，总面积2662平方公里；第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南部地区，总面积为9130平方公里。2）、中心城核心区域发展方向向南向北向东成都市规划发29、展方向图中心城区核心发展方向：向东、南、北重点发展中心城区核心涉及区域：新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县。中心城区核心重点发展区域：重点发展东部新城、南部新城和北部新城（项目所在区域）。以上资料来自成都市城市总体规划(20032020)由于都江堰市属于第三圈层，而本次规划的重点是第一圈层，所以在此不会有太多详细的规划信息，具体的规划会在地方规划中体现，但都江堰的发展仍然是备受关注的；二、都江堰市宏观市场环境分析（一）都江堰市概况都江堰市位于成都平原西北边缘，东西宽54公里，南北长68公里，幅员面积1207.4平方公里，有耕地44.5万亩。辖12镇16乡和1个工业30、区，332个行政村，77个居委会，2420个村民小组。全市部约有58万人。该市地处处于九寨、黄龙四姑娘山都江堰、青城山乐山、峨嵋山黄旅游线枢纽，距特大中心城市成都54公里，是国家历史经济实力十强县（市）文化名城、国家级风景名胜区、四川省综合经济实力十强县（市），是全国最早的优秀旅游城市之一。都江堰市属四川盆地亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年平均气温15.2，最冷月平均气温4.6，最热月平均气温24.4。年平均降雨量1243.80mm，年平均日照1016.9小时，年平均最大相对湿度80，最小相对湿度75。全市地形地貌可概括为“六山一水三分田”，最高点海拔4582米，最低点海拔5931、2米。丘陵平缓，平均海拔750米左右，相对高差50100米。（二）都江堰市宏观经济情况分析1、都江堰市国民经济发展态势都江堰市主要社会经济指标历年发展情况表年份 人口（万人） 国内生产总值（万元） 工业生产总值（万元） 农业生产总值（万元）1998 58.49 434524 394537 1261891999 58.74 475543 430778 1283862000 59.44 538790 491936 1319332001 59.46 617967 568926 1391812002 59.46 698903 614358 1481462003 60.00 8011002004 93132、7002005 8402002006 965300 都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势，2006年，全市实现地区生产总值（GDP）96.53亿元，按可比价格计算增长（下同）13.1%； 全市按常住人口计算的人均GDP达15159元(按现行汇率折算达1956美元)比上年增长13.5%。都江堰市把工业作为强市支柱产业来抓，努力改善工业结构，提高现有工业质量，通过强化企业改制和招商引资；加快增加工业经济规模总量，真正使工业经济作为国民经济的重要支柱。实施项目带动战略成效显著，全市竣工和在建项目70个，总投资达25.3亿元，为发展壮大都江堰工业产业、增强市域经济实力奠定了坚实的基础。随着西部大开33、发脚步的加快，都江堰市经济必将达到一个跨越式、超常规的发展速度。都江堰市未来经济发展指导思想为“旅游兴市、工业强市、农业产业化富农村”。旅游业已成为都江堰市的支柱产业。目前都江堰市迎来了旅游业发展的辉煌时期，以旅游业为龙头的第三产业在国内生产总值的比重日益增加。2、都江堰市历年各产业结构情况产业结构发生新的变化“十五”期间是都江堰国民经济和社会发展比较好的时期，改革开放取得突破进展，经济持续、快速、健康发展，社会全面进步，开创了现代化建设的大好局面。全市产业结构调整步伐加快，交通、通信和能源等基础产业和基础设施加强，第三产业在旅游业的带动下发展迅速。 全市第一产业实现增加值12.55亿元，增长34、6.2%； 第二产业增加值35.11亿元，增长15.5%，其中工业增加值22.26亿元，增长17%； 第三产业增加值48.87亿元，增长13.2%。 三次产业结构为13.0：36.4：50.6，二三产业比重比上年提高0.7和0.2个百分点。财政收入占GDP的比重继续上升，由上年的12%提高到14.4%。该市围绕将都江堰建成国际休闲度假旅游区这一目标，着力推进旅游产业发展，旅游经济成效明显。全年以成都市创建中国最佳旅游城市和青城山-都江堰创建国家5A级旅游景区、虹口创建国家4A级旅游景区为重点，投入19902万元对青城山、都江堰、虹口的基础设施进行了一次大规模、高标准的景区整体打造，并对天和盛世35、商业步行街、杨柳河休闲街、南桥及内江闸群、夜啤酒长廊等进行打造和业态调整，城市中心休憩区已初具规模，完善了旅游功能和服务设施。全新推出“拜水都江堰、问道青城山”文化旅游品牌；我市作为四川省大熊猫栖息地的重要组成部分被列入世界自然遗产名录；成功举办了清明放水节、中国道教文化节、中国网络音乐节等大型节庆活动，2006年清明放水庆典通过央视向全球直播，产生了良好反响。年末全市三星级以上饭店7家，星级农家乐53家，旅行社8家。全年接待游客661.8万人次，增长24.9%，实现旅游综合收入19.83亿元，增长32.2%，景区门票收入1.38亿元，增长40.82%。3、都江堰市社会总体消费力情况2006年36、，该市实现地区生产总值（GDP）96.53亿元，按可比价格计算增长（下同）13.1%。全市按常住人口计算的人均GDP达15159元(按现行汇率折算达1956美元)比上年增长13.5%。1）城乡居民生活水平继续提高据抽样调查，2006年全年城镇居民人均可支配收入达10020万元，增长11.4%，人均消费支出为7888元，增长6.9%；平均每百户城市居民家庭拥有彩电148台，空调13台，电脑35台，汽车4辆，移动电话134部，摩托车6辆；农民人均纯收入4852元，增长8.7%；人均消费现金支出2873元。平均每百户农村居民家庭拥有彩电119台，电脑2台，汽车2辆，移动电话149部，摩托车77辆。237、）居民储蓄继续增加年末城乡居民储蓄存款余额为78.2亿元，增长17.3%；人均储蓄存款余额12307元，比上年增加1814元。城乡居民住房条件继续改善。年末城市居民人均居住建筑面积35.76平方米，农村居民人均居住建筑面积36.9平方米。（二）都江堰市城市规划发展分析1、体系空间布局与市政城市化水平1）体系总体布局以中心城市为核心，城镇依托交通干线与横向道路形成放射加环状的扇形网络式格局。放射主轴三条分别为：A、以成灌高速公路、G213、天府大道为依托的中部都江堰市崇义成都的高新技术生物医药工业发展走廊。B、S106线为依托的都江堰青城山大观旅游度假休闲观光带。C、以蒲阳路为依托的高新制造产业38、带。放射次轴两条分别为中兴石羊柳街、胥家天马。2）市域城市化水平2004年都江堰市户籍总人口64.45万人，城市非农业约20.08万人，城市化水平32.7，到2007年，城市化水平将达到42。2、用地布局规划发展目标与策略1）功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。国家级历史文化名城。全国著名风景旅游度假地，长江上游岷江流域生态保护屏障，西部重要休闲度假城市。四川旅游重要组成部分，五个精品旅游地之一，川西北能源、旅游开发的生活基地，成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护保障，水源涵养地、度假疗养基地、水利枢纽、休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中39、心城市卫星城。2）发展目标在规划期末，力争把都江堰建设成为：生态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、整体服务功能优质，以旅游度假和高新技术产业为指导、新型工业为基础、都市农业发达的国际著名现代中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。3、近期建设规划风貌景观总体意想规划以山为依衬，江为轴心，水为脉络，田为基底，路为骨架，林城一体，景城一体，山、水、城、田、林、堰相因相借，彼此映衬，构成“依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环绿树，田园诗画绕城廓”的城市风貌，构建具有川西山水田园诗画般的生态文化旅游现代城市。三、宏观环境对我40、项目开发的影响 成都市整体经济快速、平稳增长，以第三产业为主的产业结构不断优化，金融市场的大力支持，为房地产发展提供良好的环境。 近年不断出台有关房地产新政策，对房地产市场进行规范、调整，引导房地产市场良性方向发展，而一系列政策的出台也对开发商提出了更高的要求，不仅需要更雄厚的资金实力、良好的服务，还要在产品的创新上更下功夫。 成都市房地产市场整体发展良好，近两年投资快速增长，市场供应增加，也预示着本项目未来面临激烈的市场竞争。 都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势、各产业结构稳步增长、都江堰市社会总体消费力不断增加，城乡居民生活水平继续提高。居民储蓄继续增加等为项目开发提供了良好的开发环41、境；第二部分：针对性房地产市场特征研究思路：通过对成都市房地产市场和都江堰房地产市场发展现状及趋势的了解,为项目的开发寻找市场支撑。一、成都市房地产市场特征1、供应量分析1）供应总量分析自2004年以来，成都主城住宅供应量年年攀升，年均增长31.79%。2006年供应量较上年增长156.84万平方米，涨幅24.77%，略低于近三年的年均幅度。2）各区域供应分析2006年成都市住宅项目供应分布（数量）区域内环线内内一环一二环二三环三环以外合计城中7-7城东-1733950城南-4-161233城西-11411264城北-220-22合计7520110331752006年供应面积和项目数量较上年均42、有所增长。从环线看，2006年主城区住宅主要供应范围仍是以二环三环为主，体量达到466.5万平方米，占总量的59%。其中城西、城东区域供应量最大。而城中内环06年的供应量则大小于05年的供应。3）各建筑类型供应分析2006年成都主城住宅以小高层物业为主，供应量为406.64万平方米；其次为高层物业，供应面积322.87万平方米。小高层和高层建筑为06年的绝对主力，占总供应量的82%。这是在土地日益稀少的主城区未来发展的必然趋势。小高层作为主力产品供应市场的发展速度非常快。04年供应市场还以多层为主；至05年小高层建筑就占总供应量的50%；06年小高层继续巩固作为市场主力产品的地位，占06年供应43、总量的51%，较上年增长29%。2006年高层建筑的供应增量较大。06年高层建筑供应为322.87万平方米，较上年增长74%。而06年的另一明显变化是低层建筑和多层建筑较上年明显减少。2006年低层和多层建筑供应量较2005年减少71.88万平方米，降低了54.28%。可以说，未来随着主城区可开发土地的减少；人们居住习惯的日益改变；政府政策的引导，小高层和高层的供应量仍将继续增长。2、供应价格分析1）住宅价格水平自2004年以来，成都主城住宅均价逐年增长，年均增幅达16%，其中2006年较上年增长15%。土地价格的上涨是房价攀升的重要原因之一，但增幅的放缓说明了国家调控起到了有效的作用。根据成44、都房地产开发的水平，综合考虑国家的宏观调控、需求状况，预计在未来一两年内，成都主城住宅均价仍将保持稳中小幅增长的趋势。2） 价格涨幅分析综合05年以来成都住宅价格涨幅状况看，2005年成都住宅价格变化幅度较大；2006年住宅价格呈现小幅增长的势头，这与2006年密集的国家宏观调控不无关系。从价格涨幅线性图来看，未来成都住宅仍将保持上涨趋势，预计涨幅略有下降。3） 各区域供应价格纵观2005年以来成都主城区各区域价格，一直是唯城中价格独尊；其次为城南价格，第三为城西住宅价格。2006年价格涨幅最大的是城中区域，涨幅为32%；最小的是城北区域，涨幅为12.36%。由于城中可开发土地稀缺、各种配套完45、善、区域地位非同一般，使得该区域住宅价格一直高居榜首。城北区域由于目前交通不便、配套较差、环境较乱、房地产开发还处于缓慢的起步阶段，所以区域价格变化不大。4） 各环线价格2006年环线价格呈现不规则发展的趋势，不再由内环向外呈阶梯状递减发展。一环二环价格飞升，较上年增长22%。内环一环价格一直是成都价格最高的环线。2006年该环线住宅均价较2005年更是增加了1566元/平方米，涨幅达到33%。可以看出，内环一环在成都购房者心中不可替代的地位。2006年二三环的住宅均价同比增长了16.49%。由于二三环是目前房地产开发的热点区域，同时购房者的追捧也使得该环域的价格进一步上涨。与2005年的价格46、相比，三环外住宅均价增长了14.09%。随着大量高品质楼盘的供应，使得该区域住宅价格也突破了4000元/平方米的大关。3、供需走势分析 从2005年第一季度到2006年第一季度的趋势上来看，一环内的住宅供需情况较为正常，销售率整体较高。由于一环内住宅供应较少，又处于城市中心地段，撇开楼盘本身品质来看，各方面条件都极佳，因此一环内住宅一经推出就会立刻受到购房者的追捧。 一二环线内的住宅供需走向也趋于平稳。由于该环线建筑品质较高，配套设施较二环外完善；另一方面由于市民对环线的认同感极高，与一环内相比普遍性价比也更高，再加之该环域推出的物业较少，住宅物业自然热销。 与2005年相比，今年二三环有许多47、住宅集中放量，价格上涨程度得到了缓解，供销比都保持在0.5以下。由于二三环的住宅价格比一环内更有优势，而生活方便度也远远超于三环外，因此今年二三环间的住宅也保持着健康平衡的发展趋势。 目前三环外的住宅走势还较为偏向供大于求。一方面由于该区域开发量较大，市场消化度有限；另一方面也说明该环域各方面的配套完善程度和区域认同度有待提高。4、需求产品分析1）商品房住宅户型需求分析数据来源：2006年秋季房交会购房者问卷 通过对2006年秋季房交会购房需求调查结果显示，购房者在选择房屋面积时， 60-120平米的房屋仍然是主流，占到总体需求的近8成。这是因为这一面积的房屋大多是二房、三房的实用型户型，在新48、政规定下，此面积段物业供应更是大量增加，在价格上也更有竞争力，因此购房者更倾向于选择60-120平米的实用户型。 150平米以上的面积需求比例较春交会大幅下降，仅占总体需求的4%。由于成都不断攀升的房价，国六条的出台及一系列金融政策等对房地产的调控，使大面积户型需求抗性较大。2）商品房住宅室内空间需求分析 数据来源：2006年秋季房交会购房者问卷 根据对2006年秋交会购房者需求调查结果显示，绝大部分购房者在购房时会选择平层房屋，占购房者选择空间类型的72%，较春交会上涨了33.33%。 跃层和错层结构的房屋选择率均为11%。由于这两种结构的房屋户型设计偏大，总价较普通平层来看也相对较高，因此49、仅有少数购房者考虑。5、07年市场预测1）宏观政策将继续调控房地产市场 2006年国家出台大量宏观政策，以调节房地产市场居高不下的房价。06年国家房地产行业各方各面进行多层次、多手段的调控，对房地产市场起到一定积极作用。其中作用最大的是：金融手段和土地调控。2007年将是这些政策显现结果的一年，也是政府将严密监控房地产行业的一年。2）开发商竞争更激烈-外来开发商大举进入成都市场 2006年，首创置业、中信（深圳）集团、重庆华宇集团、香港华人置业、中国水电建设集团、香港爱美高、菲律宾顶峰公司等和早已进入成都的华润、中海、龙湖、万科、九龙仓、中泽等外来开发商共同成为今年成都市区土地市场的主角。外地50、企业获得06年成交量的66%，市场份额较去年有所增长，主要受深圳华侨城获得城西共计3055亩地块、九龙仓旗下协慧国际获得高新区南区123地块、重庆华宇物业(集团)有限公司取得花照村共计101亩地块，龙湖取得成华区二环路东二段五号82.63亩地块影响。这些大型外来企业的进入成都房地产市场，获得2006年大部分土地资源，未来几年外地企业将主导成都房地产市场。3）城东、二三环将成为2007年房地产开发热土 自2005年以来城东成交土地31块，成交面积2683.94亩，地块容积率均达到4以上。按照最低的容积率估算，未来城东区域将向市场提供716万平方米的面积。与其它区域相比，城东土地供应的一大特色在于51、：城东土地供应主要集中在二三环，总供应面积1976.33亩，约占区域土地总供应量的74%；相对于房地产开发成熟的城西、城南和城中区域来说，二三环正是土地匮乏的环线。城东三环外土地供应量仅占区域土地总供应量的15%。可以看出，城东区域目前正处于房地产开发的起步阶段，该区域未来仍会有大量可利用土地供应市场，不仅在2007年城东是主角，未来3-5年内城东仍会是成都房地产市场的重要角色。 结合考虑目前城东市场现状，未来一年内城东焦点片区在于建设路-万年场片区和成龙路片区。建设路-万年场片区06年土地成交700亩，且以首创、龙湖、万科为代表的外来品牌开发商夺地比例达50%。预计以上项目将在今年陆续推出，52、加之华润二十四城、阳光100项目等楼盘，该区域住宅供应量将达到近年来的新高，预不完全统计该片区供应量将达到200万平方米。成龙路片区聚集了华都美林湾、国嘉、万科魅力城、卓锦城等项目，未来该片区也将有近100万方物业进入市场。 自2005年来城南区域共有32块土地交易成功，单块土地面积较小，其开发的项目较多，极有可能在未来一年时间内大部分地块将变成项目流入房地产供应市场。未来城南供应热点片区在于：站华路-大源组团。近一年来，该片区陆续出现了和记黄埔、华润置业、中海集团、九龙仓、中信等到外来品牌开发商。该片区2006年供应土地800亩，外来工发商拿地占60%，未来一两年内，该区域将向市场供应16053、万方物业。 城西未来最大的亮点营门口-沙西线-迎宾大道片区。该片区土地基本为外来开发商垄断，华侨城甚至一举拿下三环外沙西线两侧上千亩土地，着力打造成都旅游地产典范；其它有香港爱美高、中国水电建设部集团，重庆华宇等外来开发商进驻。预计未来一两内该片区将有150万方物业供应市场。4）成都住宅房价将稳定小幅增涨 自2004年以来，成都住宅均价年均增幅达16%，其中2006年较上年增长15%。随着开发品质的逐渐升高、土地的日益稀缺等原因，明年成住宅价格将仍保持上涨趋势。 导致房价上涨的因素有：地价占40%、建筑材料价格占20%、建造成本占30%、税费占10%（其比例为我国房产开发成本普遍比率），土地成54、本所占份额最大。2007年土地出让金将翻倍、开发商取得土地门槛增加，必然导致住宅开发成本的增长；其次成都主城房地产开发（特别是城中、城南、城西区域）越来越依赖旧城改造置换出的土地，其拆迁必然导致土地出让价格的增长；而目前国家提倡使用环保建材，也必然使建筑材料成本上升；宏观税费调控使开发企业愈来愈难以利用税收政策漏洞，种种成本的升高，必然导致成都房价的增长。 同时，近年来成都主城区住宅供应市场和需市场越来越趋于平衡。2006年供需比在0.3-0.6左右，随着供应与需求和平衡，市场价格也将越来越平稳。5）2007年住宅产品以中小户型为主 住宅：随着国家国六条政策的实施，07年将是该政策显现成果的第55、一年，未来一年内，供应市场将以建筑面积90平方米以下的中小户型物业为主。随着成都不批别墅类项目土地，未来一两内别墅类低层建筑供应量将越来越少。 商业:随着成都禁止用地项目目录、限制用地项目目录的出台，未来成都机动车、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影城）、高尔夫球场，等市场供应将越来越少。 写字楼：2007年将成为甲级写字楼供应的高峰年，随着成都经济高速发展，将会吸引到大量的国际化企业进驻成都，高档写字楼市场风险与机遇并存。6）2007年土地供应情况从供应体量来看：初步预计的土地供应接近八千亩。随着二三环旧城改造的逐渐进行，可置换出大量土地供开发。城市化进程的加快，使56、郊区（特别是城乡结合二、都江堰市房地产住宅市场特征1、房地产整体开发状况都江堰老城区开发已接近尾声，目前已无太多的土地储备，整体开发物业形态多为多层以及低密度产品，均价在2800元/平方米左右；新的开发主要集中在三大片区；幸福大道、迎宾大道向东，青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流以及蒲阳路、玉带桥街、二环以内片区；2、都江堰市住宅供应市场现状1）供应总况 2006年都江堰市住宅投放总量为176.23万，其中新开工87.64万，空置5.42万。 2006年都江堰市土地供应量76.2万，其中住宅用地64.59万，成交量76.69万；2）供应特征A、幸福大道、迎宾大道向东发散区域间住宅市场特表现为57、： 都江堰核新城区，整体开发规模较大，开发水平较高，基本上顺应该城市的市场需求发展方向； 成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对距离较短； 核心区的商业、教育、医院等公共配套，优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区性商业配套相对完善； 该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅多类型及开发档次明显优于核心城区内地域； 户型面积以100130平方米的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140180平方米的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占6070%，整体销售状况较好； 建筑特征以川西民居为主调，广告宣传以生态、健康、自然、高尚、品位、规模为项58、目形象定位，以适应新城区的城市定位，能喜迎大量外地客户。B、“青城路-观景路-都江堰景区-岷江干流”围合区域住宅市场特征表现为： 核心城区，以多层开发为主，新开发楼盘量少、总体开发规模偏小， 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等； 依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，以及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善； 建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征C、蒲阳路、玉带桥街、二环以内区域住宅市场特征： 该区域配套及城市发展相对缓慢，住宅以多层经济适用房开发为主，并还有大量单位自建房，59、和农民集资建房在该地域内，该区域的新开发楼盘总体开发规模偏小； 该区域交通及周边商业不是很发达，但周边的田园风光及自然环境有一定挖掘潜力。 幸福大道、迎宾大道向东发散区域间住宅市场特征,该地域市场特征表现为：3）都江堰市房地产市场销售状况都江堰地区楼盘供应较少，且规模不大，月平均消化9-10万/平方米，目前都江堰整体市场销售最快的仍为多层，热销户型主要集中在80-120平方米区间内的套二及套三户型；其客户购买情况：都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川60、省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。根据以上分析，本项目的目标消费群构成与大多数楼盘的客户群构成差异不大，非本地消费群的购买能力不可小视。4）未来两年内供需市场发展趋势预测未来都江堰市场发展方向将是蒲阳路、玉带桥街、二环以内、幸福大道、迎宾大道向东以及二环路东南沿线(是市政项目搬迁及旧城安置等项目聚集地)，此三片区的主力土地供应量将达到832亩坐浴，预示着未来两年内三大区域竞争楼盘将不断集中推出，区域竞争力将趋于白热化；区域价值与城市配套都将会迅速提升与完善。三、都江堰房地产市场典型项目研究（一）在售楼盘1、幸福生活广场1）61、基本资料项目地址：都江堰区都江堰大道下段（法院东侧）销售电话：87117722开发商：都江堰佳业房地产开发公司投资商：四川三公实业公司代理商：四川中策房地产顾问公司占地面积：1.3万平方米总建筑面积：1.9万平方米物业形态：多层商住楼公摊率：20%容积率：1.46绿化率：30%建筑结构：框架楼层数：6F交房标准：清水房总户数：酒店式公寓191、商铺57车位数量：162个交房时间：07年年底层高：3米户型特点：小户型建筑风格及小区环境：川西风格优惠方式：按揭优惠1%，一次性优惠2%最高按揭比例及年限：7成20年目前销售形态：准备现房2）项目销售情况开盘时间：5月18日推出价格：2880-338062、元/平方米均价：2800元/平方米推出户数：110户销售率：80%营销主推卖点：小户型/大视野3）户型配比户型 面积 户数1*1*1 40-50平方米 190户2*1*1 70平方米 10户2*2*2 90平方米 5户4）商业商铺均价：一层7000元/平方米 二层4500元/平方米商铺面积区间：1001000平方米业态组合：休闲娱乐（餐饮）销售方式：直接销售优惠及折扣方式：一次性2%，按揭1%商业层数：2层2、紫坪丽景1）基本资料项目位置：都江堰幸福大道文荟路8号销售电话：89718999开发商：都江堰紫坪房地产开发公司营销代理：成都泰达房地产经纪咨询公司建筑设计单位：都江堰建筑勘查设计公司景63、观设计单位：雅构（纽约）国际设计顾问承建单位：紫坪建安公司物管公司：都江堰同心物管占地面积：44801.9平方米总建筑面积：51189.5平方米物业形态：多层、叠拼别墅住宅建筑面积：50679.3平方米公摊率：10%容积率：1.2绿化率：42%建筑结构：框架、混合楼层数：5+1交房标准：清水总户数：408车位比例：1：0.5整体均价：2900元/平方米层高：3米户型结构：三房户型区间：120-270平方米主力户型面积：120平方米最高按揭比例及年限：7成20年工程现状：部分封顶开发期数及规模：两期目前销售形态：预售楼盘周边环境及配套：住宅区、市政配套、学校建筑风格及小区环境：川西民居、园林式风64、格智能化系统：周界防范、可视系统2）项目销售情况一期：亮相时间：2006.1 推出均价：2850元/平方米推出户数：78主力户型面：140平方米销售量：98%二期：亮相时间：2007.63）户型配比户型 面积2*2*1 80平方米3*2*2 140平方米3、丽水青城1）基本资料项目位置：都江堰大道下段销售电话：87134567开发商：都江堰建川实业有限公司建筑设计单位：美国aid承建单位：成都勤信、成都七建、都江堰发展物管公司：建川勤信物管占地面积：240亩总建筑面积：10万平方米住宅建筑面积：9万5千平方米商业建筑面积：5千平方米物业形态：联排别墅、商铺公摊面积：7-13平方米绿化率：46%65、以上建筑结构：框架楼层数：3层交房标准：清水总户数：219+363层高：3米户型区间：80-120，147-222平方米主力户型面积：160平方米别墅户型特点：院落感优惠方式：一次性2%价格区间：4500元/平方米以上客户付款方式：一次性付款，按揭付款目前销售形态：预告楼盘，现房周边环境及配套：小区配备网球场建筑风格及小区环境：生态川西民居风格小区公建配套：健身设施2）项目销售情况一期（玫瑰苑）开盘时间：05.10均价：元平方米推出户数：219主力户型面积：160平方米销售率：96%其他：目前均价3700元/平方米3）营销主推卖点一期：自由天地、三重院落二期：城市、庭院、别墅4）商业商铺价格：66、8000-10000元/平方米商铺面积区间：50-600平方米4、上尚春天1）基本资料项目位置：都江堰岷江中路销售电话：87283333开发商：成都市龙双房地产开发有限公司物业形态：多层占地面积：56667平方米总建筑面积：61000平方米总户数：391户容积率：1.2绿化率：45%整体均价：2500元/平方米交房时间：2007.1周边环境及配套：较差5、山水邻居1）基本资料项目位置：都江堰区都江堰虹口景区销售电话：85073721/88087151开发商：四川宏泰置业有限公司建筑形态：普通住宅开盘时间：06年夏天户型：套一户型面积：50-60平方米价格：3700-4700元/平方米总户数：167、80多户楼层规划：一楼平层，二、三层为跃层。共三层销售率：89%6、青城青景苑1）基本资料项目位置：都江堰西区赵公山脚下销售电话：87181789/87187488开发商：都江堰三羊房产开发有限责任公司面积区间：80-130平方米主力面积：80、130平方米主力户型：套二、套三均价：3000元平方米总户数：450户开盘时间：销售率：100%2）客户构成成都市、省内二级城市、北京、上海、台湾等地为主，购房用途多为休闲、度假、养老。二级城市客户购买面积多在100平方米以上，有很强的购买力。本地客户购买小户型的较多。7、广场欣城1）基本资料项目位置：都江堰去紫东街销售电话：开发商：成都市欣发房地产有68、限公司物业类别：商住楼总户数：住宅户，商业户开盘时间：、蓝郡新界）基本资料项目位置：都江堰幸福大道中段岷江路销售电话：开发商：四川建兴房地产开发有限责任公司投资商：四川大成建设开发有限公司容积率：1.32绿化率：占地面积：平方米总建筑面积：平方米总户数：户）项目销售情况一、二期开盘：年年底推出户数：余套价格区间：1800-2300元/平方米三期开盘：07年2月推出户数：79套（余13套）销售率：80% 以上9、华夏广场1）基本资料项目位置：都江堰玉带桥街销售电话：开发商：都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司整合传播：四川春秋地产顾问有限公司总占地面积：65104.87平方米总建筑面积：88269、51.6平方米容积率：1.36绿地率：38.2%商品房住户：374户地面停车位：192个地下停车位：75个建筑风格：川西民居风格安防系统：可视对讲系统，红外线监控系统，摄像系统（二）已知潜在项目物业类型：小高层电梯公寓 多层花园洋房开发商：四川华炜投资开发有限公司项目位于都江堰走马河畔，总占地38068平方米，临河总长度约160米。本项目在设计上充分利用了走马河的自然资源，不仅沿河打造了亲水平台，更将河水引入小区，形成了内部的活水循环。生态湿地、水景广场等系列水景主题景观让水融入到人们的生活当中，将都江堰的水文化演绎得淋漓尽致。四、潜在土地竞争宗地号公告日期成交日期地块位置交易方式规划条件土地70、用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人JY-06-027市区二环路南段（天府大道节点）拍卖容积率：不大于1.1；建筑密度：不大于25%；绿地率：不小于35%建筑总高度不高于21米商业 40年住宅 70年15905.0平方米(合23.86亩)38万元/亩82万元/亩1956.52万元四川金沙阳光房地产开发有限责任公司JY-06-028市区翔凤大道南侧拍卖容积率：不大于1.1；建筑密度：不大于25%；绿地率：不小于35%；建筑总高度：不高于24米商业 40年住宅 70年17234.1平方米(合25.85亩)38万元/亩58万元/亩1499.3万元深圳市地博投资发展有限公司JY-06-03371、中兴镇旅游公路东侧拍卖容积率：不大于0.6；建筑密度：不大于30%绿地率：不小于40%；建筑总高度：不高于13米；商业 40年住宅 70年114111.4平方米(合171.17亩) 20万元/亩62万元/亩10612.54万元四川新锐实业投资有限公司JY-06-038青城山镇旅游公路东侧拍卖容积率：不大于0.5；建筑密度：不大于23%；绿地率；不小于45%；建筑总高度：不高于13米商业 40年住宅 70年63193.8平方米（合94.8亩）1380元/平方米1890元/平方米5971.833万元该宗地按楼面地价进行拍卖，规划建筑面积31597平方米。JY-06-039市区安轻路拍卖容积率：不大72、于1.1；建筑密度：不大于25%；绿地率：不小于35%；建筑总高度：不高于21米商业 40年住宅 70年59533.1平方米（合89.30亩）45万元/亩73万元/亩6518.9万元成都金盛房地产开发有限公司JY-06-040市区蒲阳路下段容积率：不大于1.2；建筑密度：不大于25%；绿地率：不小于35%；建筑总高度：不高于22米商业 40年住宅 70年49224.4平方米(合73.84亩)40万元/亩46万元/亩3396.64万元四川丛霖投资有限责任公司（该宗地与JY-06-041号宗地作整体拍卖）JY-06-041市区蒲阳路下段拍卖容积率：不大于1.2；建筑密度：不大于25%；绿地率：不小73、于35%；建筑总高度：不高于22米商业 40年住宅 70年4500平方米(合6.75亩)40万元/亩46万元/亩310.5万元四川丛霖投资有限责任公司(该宗地与JY-06-040号宗地作整体拍卖)JY-06-042中兴镇上元村拍卖容积率:A1-5区不大于0.3；A1-6区不大于0.5; 建筑密度: A1-5区不大于20%；A1-6区不大于40%;绿地率: A1-5区不小于50%;建筑总高度:不高于10米商业 40年住宅 70年14319平方米(合21.48亩)30万元/亩36万元/亩773.28万元成都市智业房地产开发有限公司(该宗地与JY-06-043号宗地作整体拍卖)JY-06-043中兴74、镇上元村拍卖容积率：A2-4区不大于0.3；A2-5区不大于0.5；建筑密度：A2-4区不大于20%；A2-5区不大于40%；绿地率：A2-4区不小于50%；建筑总高度：不高于10米商业 40年住宅 70年46507.2平方米（合69.76亩）30万元/亩36万元/亩251136万元成都市智业房地产开发有限公司（该宗地与JY-06-042号宗地作整体拍卖）JY-07-001二六年十二月十九日二七年一月十日上午十时市区天府大道东侧拍卖容积率：不大于1.1；建筑密度：不大于25%;绿地率 : 不小于35%;建筑总高度不高:于24米商业 40年住宅 70年24902.2平方米（合37.35亩）36万75、元/亩66万元/亩2465.1万元都江堰市银海房地产开发有限公司JY-07-004崇义镇义欣大道拍卖容积率: 不大于1.2; 建筑密度:不大于32%;绿地率:不小于35%;建筑总高度:不高于15米商业 40年住宅 70年21394.9平方米(合32.09亩)18万元/亩23万元/亩738.07万元胡延树JY-07-011都土让告字(2007)4号都地产转告（2007）1号200739日上午9时至3.19日 上午10时大观镇丽江村七组挂牌容积率不大于0.2，建筑高度不得超过10米。商业40年1553.7平方米（合2.33亩）￥23万元/亩￥23万元/亩￥53.59万元章兰芬JY-07-012都土76、让告字(2007)4号都地产转告（2007）1号200739日上午9时至3.19日 上午10时市区都江堰大道安康南路挂牌容积率不大于1.1，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。建筑高度不得超过22米。住宅 70年2509.1平方米（合3.76亩）￥240万元￥240万元￥240万元都江堰市畜牧兽医协会JY-07-014市区青城路走马河东侧拍卖容积率: 不大于1.6; 建筑密度:不大于25%;绿地率:不小于35%;建筑总高度不高于:32米商业 40年住宅 70年48366.7平方米（合72.55亩）900元/平方米1390元/平方米10756.7540万元上海丰华（集团）股份有限公司（规划77、建筑面积77387平方米（本宗地按楼面地价拍卖）JY-07-015城区二环路南段走马河西侧拍卖容积率：不大于2.0；建筑密度：不大于20%;绿地率:不小于35%;建筑总高度: 不高于40米商业 40年住宅 70年88289.8平方米(合132.43亩)成都皇城置业有限公司(合171.17亩)四川新锐实业投资有限公司500元/平方米810元/平方米14302.9476万元成都皇城置业有限公司（规划建筑面积176580平方米（本宗地按楼面地价拍卖）) 为2006年第6-12次以及2007年1-3次土地拍卖成交信息； 共成交土地15块，成交面积571544.4平方米，合857.32亩； 成交总额为178、063.7万元；平均为70.91万元/亩； 其中出现了两块上百亩的土地，分别为132.43亩，由成都皇城置业有限公司获得另一块为171.17亩，由四川新锐实业投资有限公司获得； 最高价为240万/亩，其次为126万/亩； 出现了以楼面地价为拍卖价格的土地出让方式；第三部分 针对性需求特征研究鉴于本项目已进入设计阶段，在此阶段进行需求调查，将对项目进行指向性研究，通过对区域内需求客户、房地产专业人士和成都市代表商家进行深入调查了解，探视本项目规划设计的合理性、需求者对价格的接受程度等，给予项目发展提供依据及指导。一、区域内住宅需求特征调查研究方式1、调查方法1）问卷调查调查对象：潜在客户对都江堰79、有意向需求的购买住宅的客户，以及竞争楼盘的意向需求者； 现实客户片区内已购买或已入住的住宅客户。调查方式：采用定点拦截式问卷访问形式样本量：现实客户调查数量预计为100份，潜在客户调查量预计为200份，合计300份。有效样本量：现实客户105份；潜在客户221份；2）深度访谈调查对象：成都市和都江堰二手中介机构营销专业人士（10份）；成都市和都江堰一手楼盘营销专业人士、房地产策划、营销高级管理人士（15份）；成都市和都江堰的投资性目标客户（20份）；调查方式：针对房地产专业人士进行点对点坐谈的方式二、现实客户需求特征调查（针对区域内已建成楼盘调查）1、现实客户背景1）年龄 受访者主要集中在2580、50岁，其中，3140岁较为集中，占总人数的34； 26岁到30岁，多为考虑婚房消费者，主要为首次置业； 31岁到40岁，多为两代同住的家庭，其中与子女同住的较多，首次置业与第二次置业均有； 4150岁，两代同住为主，部分三代同堂，现住房已经不能满足其要求，多为第二次置业；2）常住区域 本次调查中，常住在都江堰的受访者占到95，成都市区的占4，省内其他地区的只占1，可见现实客户中主要以当地人为主，项目开发过程中应注意考虑到当地居民的生活习惯和消费水平；3）受访者学历情况 从调查情况看来，受访者的学历以高中/中专为主，大学及大学以上学历仅占26.37； 从学历的分布情况看来，低学历低收入的人员较81、多，与当地实际购买力较低相符合；4）行业职位 从受访者工作行业和职位来看，主要以个体工商户和公司或事业单位一般职员为主，中高级管理和专业技术人员少； 此外，自由职业者和退休人员占一定比例，应突出本项目区域市政设施完备、人居环境优越的亮点，以吸引退休人员等外来定居者；5）受访者现在家庭常住人口结构 受访的常住人口，家庭构成主要以两代同住和三代同堂为主，其中，两代同住，主要为与子女同住； 部分受访者为两口之家和单身，比例占63%，三代同堂占23，由于家庭人口较多，多为考虑改善现有居住环境，单身人士多为考虑首次置业，置业多为过渡性居住，其面积要求较小；6）客户现居住状况 从调查的情况看来，受访者的居82、住情况以自有商品房为主，占3/4以上；且多数为一次置业； 单位提供住房和租房比例很小，也预示着打算置业的客户较少；本项目的目标客户群不能局限于此类人群；7）客户现居住面积 从调查的情况看来，受访者的居住面积主要集中在80-110，占52； 14.14的人居住面积为50-80，17的人居住面积为130以上； 居住面积在50以下和120-130之间的比例分别为3和6；8）置业次数 受访者中，以一次置业和未置业客户居多，占到整个比例的96%； 其中，已经一次置业的客户，由于具有一定的购买经验，购房主要为换房和投资，对于物业的品质和升值潜力比较关注； 首次置业客户，目前主要为满足居住需要，客户多为年轻83、客户，其较为关注价格、交通、配套设施等；9）家庭年收入水平 从受访者家庭年收来看，主要集中在25万元/年，其比例过7成，高收入人员比例小； 在实际访问中，客户对此问题较为敏感，调查数据与真实收入有一定误差；10）客户主要交通工具 据调查显示，受访者中拥有私家车的占到23%，单位配车的占4%； 采用公交车、自行车或电瓶车的占很大比例，这间接反映出当地居民的生活和消费水平不高；2、区域认知情况1）对幸福大道及周边区域是否了解 有52的受访者表示对幸福大道莲花社区及周边区域表示十分或比较了解； 48的受访者对该区域还不了解，开发商非常有必要注重和加强宣传，以便吸引同城或其他地区更多的客户；2）对该区84、域目前居住环境的总体评价 只有17的受访者表示目前该区域居住环境较好，有64的受访者表示一般； 除了2受访者对居住环境评价较差外，还有17的人不太清楚；3）客户对区域的认可因素分析 主要考虑因素由高到低排列分别为：交通、自然环境、未来发展潜力，其次考虑由高到低分别为：居住氛围、教育资源；次要考虑为生活配套设施以及市政配套设施； 通过以上分析，客户关注度最高的主要为：交通、自然环境和未来发展潜力，这三方面可以打造为项目楼盘的卖点；（4客户对该区域发展前景的看法 对于该区域的发展前景，有72%的客户表示非常或比较看好，有4%的客户认为未来发展前景较差； 这反映出客户对于幸福大道莲花社区区域的房地产85、市场的发展前景比较乐观；3、现实客户的置业特征1）客户在该区域的居住年限 受访者中大部分为当地常住居民，有58的客户在该区域居住三年以上，主要为在当地工作或以及经商等； 居住一年及半年以内的仅占22；2）客户置业用途 本次调查表明，由于该区域居住环境优越，消费者购房多为考虑自用，其比例高达9成； 虽然目前区域房价相对偏低，但随着新的城市规划方案的编制实施以及新的发展趋势影响，该区域物业具有较好的升值潜力，所以有5出于投资考虑；3）购买主要因素 调查表明，客户选择在幸福大道莲花社区及周边区域购房主要是考虑到该区域价格合理、交通、工作方便，以及家人住在本区域； 未来发展潜力大和区域景观和生态环境好86、也是客户选择该区域的主要因素；4）当时获得房产信息的渠道 从受访者获得信息的渠道来看，当时购房经朋友介绍为主要途径，平面媒体和户外广告得到的信息次之； 电视媒体和网络媒体亦有一定的宣传效果；5）住宅单价 从受访者当时购买住宅的单价来看，以低价位为主，1000元以下的价位占44，2300以上的价位仅占10； 以上现象反映的问题除当时物价低因素以外，与前些年相对于成都市其它周边市县都江堰当地经济水平落后、居民购买能力较低、楼市价位较低的事实相符合；6）住宅总价 受访者当时购买住宅的总价在10万以下的比例为38，10-20万的比例为41，20万以上的为21； 从以上调查结果可以得知，当地居民当时购置87、的住宅以中低价位为主，高价位住宅消费较少；7）受访者当时一次性付款比例 由于当时付款方式比较单一，客户一次性付款的比例较高，达到了73；8）客户现在按揭月供金额及比例 按揭月供金额在501-1300之间的客户较多，共占75，301-500占21，300以下和1300以上占较小比例；4、项目测试1）受访者对该项目内容最感兴趣的一项 调查结果显示，受访者对该项目最感兴趣的内容主要集中在“周边有完善市政配套”和“未来升值潜力巨大”两项；2）受访者对本项目的总体印象 调查结果表明，有10的受访者对本项目的印象非常好，77的受访者认为本项目比较好，另外13的客户对本项目印象一般； 总体来说，本项目给受访88、者的总体印象良好；3）受访者对本项目的总体印象 受访者倾向的商品房类型以普通多层和小高层电梯洋房为主； 高层电梯洋房类型接受程度较低，超高层电梯洋房房产市场接受程度很差；4）受访者认为适合修建的户型 调查结果表明，有45的受访者认为适合修建中等户型，42的受访者倾向于修建中大户型，以上两种倾向共占受访人数的87，为主要考虑户型； 大户型、中小及小户型的市场接受度较低，应注意户型设计；5）修建商品房的档次 49的受访者认为适合修建中档的商品房，44的受访者倾向于修建中高档次，以上两种倾向共占受访人数的93，占绝对多数，中低档和高档所占比例很小；6）针对本项目受访者打算购房的面积 修面积区间主要集89、中在80130，其中110119的所占比例最高，90-99的次之，100109、8089和120-129的面积也占相当高的比例；超过130和低于80的户型，客户接受度较低； 以上情况反映出目前此区域购房的客户主要还是以经济实用的户型为主；7）选择50以下面积所倾向的户型为 调查显示，如果让受访者选择购买50平方米以下的户型，他们更倾向一室一厅的户型结构，持有此种态度的人占60； 受访者倾向标准间的亦占有一定比例，为33；8）装修标准 装修标准中清水房、仅厨卫装修、简单装修和精装修比例相差不大，分别为28、23、20和20； 受当地生活和消费水平影响或出于其他考虑，客户对装修标准要求不高；9）对90、分户产权办理的态度 从调查显示，对分户产权办理的态度，43的客户比较接受，11的客户非常接受，21的客户表示不接受或不太接受； 有1/4的客户认为此问题无所谓；10）住房最高单价 从选择单价分布的情况看来，其客户所接受的购买单价主要集中在2400元/以下，2400-2699元/亦占有重要比例，整体来说，受访者承受的价位较低； 对于此问题，客户通常有所保守，此数据不能非常真实地反映出客户的最终心理价位； 据xx经验判断，其最终心理接受价格比实际选择的应在3200元/左右；11）住房最高总价 从调查显示，受访者表示所能承受的最高总价主要集中在20万42万之间，总价高于44万时客户数量锐减； 由于受91、客户保守心理的影响，xx推测，其客户接受总价略高于此区间，其总价实际情况比调查数据乐观；12）建筑外观造型 从调查显示，受访者中有10的人认为本建筑外观造型非常好，67的人表示本建筑外观造型比较好，19的受访者认为一般； 只有4的受访者认为本建筑外观造型较差或很差；三、潜在客户需求特征调查要点1、背景资料1）受访者年龄分布情况 受访者主要集中在20-50岁，其中31-40岁较为集中。2）受访者现居住区域情况 在本次调查中，受访者中居住在都江堰的占到了80%，成都地区的为13%。这一部分受访者的居住地址也将是本项目未来客群的主要分布区域。3）受访者职位分布 本次调查中，受访者多为管理人员、国家机92、关公务员以及专业技术人员，这部分人员普遍收入较高且稳定。其次个体工商户、自由职业以及与一般职业也占到近三分之一的比例。4）受访者目前家庭结构 在受访者中，两代同住的占到了58%，这与上面对三房需求大以及受访者年龄在31-40居多是相吻合的。其次两口之家占到了20%，单身占到17，三代同堂的仅5%。5）受访者目前居住状况 通过调查，居住在公房、租用房以及单位提供住房这一部分还未拥有自己房屋的受访者占到了53%，这一部分受访者将是本项目最潜在的客户群。6）受访者现居住面积 通过调查，受访者现在居住的面积主要集中在120平方米以下，其中80-100平方米最多。7）受访者对现居住地的满意度 通过调查，93、受访者中对现居住地不满意的占到了61%，其再次置业的可能性无疑很大，其将成为本项目的潜在客群。同时，通过分析，这部分客群购房的主要目的将是改善居住条件，提高生活舒适度。本项目居住条件较好，对这部分客群将有很大吸引力。 在此次调查中，对现居住地满意的仅占道22%。8）受访者对现居住地不满意的原因 通过调查，受访者对现居住地不满意的地方主要是面积过小、户型不合理和配套不完善。 通过分析，如果受访者再次置业，其看重的将是面积、户型和配套，其目的在于改善居住条件。9）受访者置业次数 通过调查，有52%的受访者属一次置业，其为改善居住条件而进行再次置业的可能性很大。10）受访者家庭年收入情况 通过调查，94、受访者的家庭年收入主要集中在3-6万，其比例超过五成。 但在实际访问中，客户对此问题较为敏感，对真实收入有一定隐瞒； 在调查中，受访者多为单月工资12，对于其它收入，并不计算在内，结合以上调查情况，预计其客户家庭年收入应该比以上乐观。11）受访者配车情况 通过调查，有近一半的受访者拥有一辆车，约43%的受访者没有车辆。 在受访者中，有明确购车数量的人数占到32%，看情况的为26%。与前面拥有车辆数结合分析，该客群中今后拥有车辆的人数将是很大的。对项目车位数的设计提出了要求。2、置业特征1）受访者物业形态选择 在受访者中，最有购买意向的物业形态为小高层，在价格合适的情况下，多层和电梯也是受访者考95、虑的物业形态。 通过分析，在多层日益减少的情况，通过合理的引导，越来越多的消费者会接受高层住宅。2）受访者置业用途 在本次调查中，受访者购房用途主要为长期自用，也有一部分为给家人用房以及为养老用房。由于目前房产向郊县发展，项目区域升值空间较大，加之该区域良好的风景和气候，所以也不乏缺少部分购来物业用作投资和休闲度假。 项目距离风景区较近，居住环境较好，因此购房用来居住者很多。3）选择该区域原因 交通方便、区域景观和生态环境好、交通和工作方便都是潜在客户选择该区域的主要原因。再次就是未来发展潜力和合适的价格。 通过以上分析，客户购买该区域主要考虑的还是生活和工作的便利性以及生活的舒适性。5） 购96、买层数选择 通过以上数据分析，受访者意向购买的楼层主要集中在3层和8层，其次为4、5、6层；这与上面分析的受访者打算购买物业形态以小高层和多层为主是相吻合的。5）套型选择 通过调查，受访者选择的套型以3-2-2和2-1-1最为集中。6）选择房间数量和面积区间 通过调查，客户主要的房间需求数量为二房和三房，再次为四房，这与上面对套型的分析是相吻合的。其中对三房的接收度最高，达到50%。 相对于市区套一户型的热销，郊县客户对套一的户型的接受度还不是很高。 客户对一房的需求面积主要在50平米以下，主要在于控制房屋总价，用途多为过渡性自住用房以及用来投资。 在二房的需求面积中，80-100平米较为集中97、，面积相对偏大，说明客户对二房的购买考虑了居住的舒适性。 客户对三房的需求面积主要为90-130，其中111-120最为集中。 在对四房的面积需求中，主要为170平米以下，其中130平米以下占到40%。通过分析可知，客户对四房的需求主要为紧凑型四房。 对五房的需求也主要为紧凑型的，面积集中在150平米以下。 跃层的需求面积集中在151-170平米，其次为191-200平米。 通过以上分析，客户在选择房屋的房间数和居住面积的时候主要考虑的是经济型的户型。但对二房则是考虑舒适性的居多。7）室内空间选择 通过调查，超过一半的客户对房间有空间层次方面的要求，对平层的需求度仅占到36%，另有22%的受访98、者对室内空间类型持无所谓态度。 通过分析，潜在客户全跃式和半跃式的接受度将会更高，可以达到64%。8）选择电梯住房类型 在受访者中，对一梯两户的认可度达到57%，说明居住户对居住环境及周边邻里的考虑较多。其次对一梯三户的认可度达到18%。 通过分析，从公摊和物管费用方面考虑，受访者对两部电梯的接受度不是很高，结合本项目，将以一部电梯为主。9）理想房间层高 在受访者中，高达74%的客户理想中的房间层高为3米。10）选择卫生间数量 通过调查，超过一半的受访者的卫生间需求为2个，占到55%。其次为一个卫生间，占到受访人数的40%。 通过分析，倾向住宅的舒适性和经济性的受访者比例相差不多。11）选择功99、能房类型 通过调查，受访者最看重的功能房按重要程度排序为: 书房、休闲厅、储藏室、老人房、保姆房、洗衣房、衣帽间。其次看重的功能房按重要程度排序为：休闲厅、书房、储藏室、老人房等。 通过以上分析，客户关注度最高的主要为书房、休闲厅、储藏室、衣帽间、老人房、洗衣房。说明该区域客户注重居住的品质。12）交房标准要求 在受访者中，希望交房标准为清水房的达到41%，其次为仅厨卫装修和简单装修。 通过分析，客户可能从房屋价格以及自己喜好方面去考虑而选择清水房或者简装房。13）选择物管费用 通过分析，受访者能够接受的物管费主要集中在1元/平方米/月；其次为0.5元/平方米/月，这对后期本项目物管收费标准提100、供了依据；14）能承受最高单价 通过调查，客户能承受的最高单价为2600元/平方米以下，但鉴于客户回答此问题时的保守心态，其能承受的最高单价大致应该在3000元/平方米左右。15）能承受最高总价 通过调查，客户能够接受的最高总价大致在32万元以下，但鉴于客户的保守心态，最高总价有一定的上升空间。 通过分析，30多万元的总价与上面3000元/平米的单价以及三房111-120平米占很大比例是相吻合的。16）建筑风格选择 通过调查，受访者最喜欢的建筑风格按喜好程度从高到低排列为：中式、现代大气、现在简约、现在朴实，再次为意大利、法式、美式、热带风景、地中海式。 通过以上分析，该区域客户对中式、现代派101、系列的建筑风格认可度较高，对异域风情式的建筑风格认可度相对较少。17）付款方式选择 通过调查，客户最倾向的付款方式为分期付款，其次为银行按揭，而一次性付款仅占到14%的比例。 通过以上分析，由于房屋总价以及银行利率的原因，更多的客户倾向于采取分期付款的方式。18）车位数量和形式选择 通过调查，有77%的受访者认为1个车位就足够了。有17%的客户认为2个车位够用。 在车位形式上，38%的受访者认可独立车库，但对于高层建筑来说，独立车库的可行性不够。在受访者中，仅有21%的受访者认可全地下式车库和半地下式车库。另有17%的受访者对车位形式持无所谓态度。对地上车库的认可度为13%。19）小区智能化要102、求 通过调查，受访者需求最高的小区智能化功能依次为宽带上网、家居自动报警、红外线监控、垃圾处理系统、可视对讲、一卡通。 通过以上分析，对宽带上网的高需求说明目前网络已经成为很多受访者生活中的一部分。受访者对其他智能化的需求主要集于对家居安全以及生活便利性上的考虑。20）购房决策因素分析 通过调查，受访者主要考虑因素一由高到低排序为：交通、地段、价格、楼盘自身条件，考虑因素二由高到低排序为：价格、地段、交通、周边环境及配套，考虑因素三由高到低排序为：小区绿化、交通、景观、价格、楼盘自身情况及地段等。 通过以上分析，受访者关注最高的主要为地段、交通、价格、小区绿化，其次为周边景观、配套、建筑质量、103、户型以及楼盘品质。 通过以上分析，客户首先关注的是生活的便利性，其次为价格，再次为小区绿化和配套等项目自身的条件。21）客户了解购房信息渠道 通过调查，客户了解购房信息的渠道主要为平面媒体、房产杂志、户外广告以及朋友介绍。其中，有近80%的受访者通过平面媒体了解过购房信息。 在主要平面媒体中，受访者阅读最多的为华西都市报和成都商报，二者比例和达到88%。 通过以上分析，在本项目的推广中主要以采用平面媒体、户外、房产杂志等方式来进行。其中平面媒体以华西都市报和成都商报为主。房产杂志中以居周刊和成都楼市为主。3、项目测试 1）对本项目最感兴趣的地方 通过调查，受访者对本项目最感兴趣的因素依次为未来104、升值潜力大；与城市中心区有一定距离，闹中取静，进可占有无限繁华，退可享受；其次为本项目的人文自然景观和气候；再次为完善的市政配套和地块区位价值以及地段。 通过分析，受访者对本项目看重的首要因素是升值潜力，然后是生活的便利性和舒适性。2）对本项目总体印象 通过调查，受访者对本项目持肯定态度的比例很大，认为本项目非常好和比较好的占到了82%。持否定态度的仅有1%。 通过分析，本项目的市场接受度是很高的。3）本项目适合商品房类型 通过调查，受访者认为该项目适合的商品房类型主要为小高层电梯洋房，其次为普通多层。对超高层的认可度不高，仅占到6%。 通过分析，高层和小高层有很大的相识性，通过一定的引导，更105、多的客户会接受高层电梯洋房。4）本项目适合户型面积 在受访者中，认为该项目适合修建中小户型的占到43%，小户型和中等户型分别占20%。 通过以上分析，该项目适合修建中小户型。5）本项目适合修建档次 通过调查，有57%的受访者认为该项目应该修建中高档的住宅，另有30%的受访者认为应该修建中档住宅。 通过分析，该区域由于良好的居住条件，很多客户购房都是用作居住的，所以该项目修建中高住宅是可行的。6）受访者是否会购买其建议的产品 在调查中，有51.6%的受访者不一定会购买本项目的产品，有34%的受访者可能会买。肯定不买的仅占到0.46%。本项目只能从不能确定和可能会买的客户中下手，让其转为项目的目标106、客户；7）受访者打算购买本项目的面积 在打算购买本项目的受访者中，打算购买面积主要为80-129平米，其中100-109最多，将主要集中在二房和三房。8）受访者打算购买50平米以下房屋时的户型结构 通过调查，在选择50平米以下户型时，受访者倾向于购买一室一厅的户型，其比例占到69%。其次是标准间，占到28%。说明客户对户型的选择还是以实用性为主要考虑因素；9）受访者倾向的装修标准 对于本项目，受访者倾向于清水房的占到41%，仅厨卫装修和简单装修工占到40%。 通过分析，对于本项目的装修标准不宜过高。10）分产权办理的接受度 通过调查，受访者对将大户型分为两套小户型办理产权的接受度还是比较高的，107、持完全不接受和不太接受的占比为35%。 通过分析，本项目在符合国家对小户型的比例控制的同时，能够更大限度的增加大户型的比例。11）能够承受的最高单价 通过调查，潜在客户对本项目能够承受的最高单价以2600元/平方米以下最多。 通过分析，鉴于客户回答此问题时的保守心态，本项目的最高单价还有一定的上升空间。12）受访者对本项目能够承受的最高总价 通过调查，大部分客户嫩购承受的总价在32万元以下，其中20-24万元最多。 通过分析，客户在回答此问题时往往持保守心态，所以其最高总价还有一定的上升空间。13）受访者对本项目建筑外观造型的影响 通过调查，受访者对本项目建筑外观造型的认可度很高，认为非常好和108、比较好的占到 95%。 通过分析，本项目的建筑外观造型的市场接受度是很高的。4、交叉因素分析1）接受单价与总价分析最高总价最高单价20-21.922-23.930-31.940-41.942-43.944-45.948-49.950-51.966-67.968-69.970以上Total2400以下3126812111712400-2499101817321512500-259931227111452600-26992613122700-27991241192800-28995272900-29993143000-3199321273200-329913263400-3599223600-37109、991124000以上11Total475874157175112218 通过交叉分析，受访者能够接受的价格范围主要集中在2800元/以下，总价42万元以下。 总价30-32万元这个范围的接受度是最高的，且单价跨度也最大，价格范围在2400-3299元/平方米之间，以2400-2600元/平方米最为集中。由此推算出的需求面积与上面分析的110-120为主是吻合的。2）受访者年龄与家庭年收入分析客户年收入客户年龄2万以下2-3万3-4万4-5万5-6万6-7万7-8万8-9万9-10万10-11万Total20-25岁391199222125026-30岁261312742445431-40岁6110、569134118256941-50岁1576353443850-60岁1112128Total1320363837142217715219 通过分析，受访者的年收入 以3-6万最多，年龄已20-40岁为主，其中31-40岁最多。 在年龄分布上，20-25岁的受访者的年收入主要在2-6万之间，以3-4万最多；26-30岁的受访者的年收入主要在3-5万之间；31-40岁的受访者的年收入在5-6万和7-8万居多，其次是4-5万和8-9万。 通过分析，在20-40岁这个年龄段上，受访者的年收入随着年龄的增加呈上升趋势。其中31-40岁的受访者是具有很强的购买力的，同时20-30岁的受访者的购买力也不111、容小视。3）承受单价与职务您的职位最高单价高级管理人员中层管理人员企业技术人员/工程师国家机关公务员/事业单位员工自由职业专业技术人员个体工商户家庭主妇/退休人员公司/企事业一般职员其它Total2400以下14779107141602400-249931178295164562500-259914221623302600-26991221392700-2799212141112800-289921472900-299912143000-31991111373200-33991112163400-35991234000以上11Total73720251736201265194 通过分析，各个职112、位的受访者能够承受的最高单价普遍不高，大部分能够承受的单价在2600元/平方米以下，只有部分管理人员能够承受3500元/平方米左右的价格。 在中层管理人员中，能够承受的最高单价以2400-2600元/平方米为主；专业技术人员能够承受的最高单价以2600元/平方米以下为主，也有部分能够承受3000-3300元/平方米的单价；有一部份个体工商户能够承受2700-2900元/平方米的单价。同时，一部分公务员和企事业员工能够承受2900-3400左右的单价。5、多因素综合分析1）潜在置业客户背景资料总结：以年龄为中轴年龄20-25岁26-30岁31-40岁41-50岁50-60岁常住地址本地客户为主，113、其次为少数成都地区客户本地客户为主，其次为少数成都地区客户及省内其他本地客户为主，其次为少数成都地区客户本地客户为主本地客户为主职位构成以中层管理人员、公司/企事业一般职员为主，其次为专业技术人员和企业技术人员以专业技术人员、中层管理人员、个体工商户为主，其次为自由职业、国家机关公务员/事业单位员工和企业技术人员/工程师以国家机关公务员/事业单位员工为主，其次为中层管理人员、专业技术人员和公司/企事业一般职员；主要为专业技术人员，其次为国家机关公务员/事业单位员工、中层管理人员和个体工商户专业技术人员为主常住人口主要以单身和两代同堂为主，两代同住多为与子女同住，其次是两口之家主要以两代同堂为主114、，两代同住多为与子女同住，其次为两口之家，再则为单身主要以两代同堂为主，两代同住多为与子女同住主要以两代同堂为主，两代同住多为与子女同住以两代同堂为主居住状况以租用为主，其次为单位提供住房和自有商品房以自有商品房为主，其次为租用，再则为单位提供住房以自有商品房为主，其次为单位提供住房以自有商品房为主自有商品房与单位提供住房比例相当居住面积主要集中在80以下，其次为80-100主要为80-100，其次为80以下主要为80-100，其次为80以下和100-120以80-100为主，其次80以下和100-120占等同比例100-120为主居住满意度对现居住满意度一般的占主要比例，其次为不满意对现居住115、满意度一般的占主要比例对现居住满意度一般的占主要比例，其次为满意对现居住满意度一般的占主要比例，其次为满意认为满意和一般的比例相当不满意原因主要认为目前居住的房屋面积过小，其次为周边配套不完善和户型不合理主要认为目前居住的房屋面积过小，其次为户型不合理和周边配套不完善户型不合理，其次为房屋面积过小户型不合理房屋面积小于周边配套不完善占等同比例购房次数多数为首次置业主要为首次置业，其次为二次置业主要为二次置业，其次为首次置业主要为二次置业一次和二次置业的比例等同家庭年收入主要集中在30001-40000元；其次为20001-30000元、40001-60000元主要集中在30001-50000元116、；其次为50001-60000元主要集中在50001-60000元和70001-80000元；其次为40001-50000元和80001-90000元主要集中在30001-60000元主要为50001-60000元和70001-80000元l 潜在客户多为本地客户；预示本项目未来客户群将以本项目为主；l 潜在客户多为两代同住，是与子女同住为主；说明未来本项目主力客户群所需求保守估计将是以套二或套三房型为主；l 需求的户型面积区间为：80以下以及80-120；80-120的需求仍为市场主力，主要将是本地客户消化；出现80以下的需求预示着未来客户对面积的需求有一定的缩小，这主要是因为其购买用途的变117、化而改变的，未来客户的购买用途，除了本地满足自住需求外，会有更多的投资客户以及养老渡江客户到此购买或投资，他们看中的主要因素就是低总价，所以选择的面积较小；l 年龄在31岁50岁的潜在客户多为二次置业者；此年龄阶段主要职业为管理层、个体工商户、中层管理人员等社会主要成员，有着较强的购买力；l 通过潜在客户对现居住环境不满的调查看来多数因为现居住面积过小，有了换房的欲望，所以本项目的中大户型则对应的是此类客群；l 31-40岁客户为区域购房的中坚力量，其家庭年收入为：5-6万以及7-8万；但是客户一般对自己的真实收入有所隐瞒，估计其真实收入应该略高于他所选择的。2）潜在客户置业特征总结：以年龄为118、中轴年龄20-25岁26-30岁31-40岁41-50岁50-60岁购房用途首要用途为长期自用，第二用途为给家人购买以及休闲度假，第三用途为投资和养老首要用途为长期自用，第二用途为给家人购买和投资，第三为养老首要用途为长期自用，第二用途为给家人购买和养老，第三用途为休闲度假首要用途为长期自用，第二用途为给家人购买，第三用途为养老首要用途为长期自用，第二用途为给家人购买和投资，第三为也为投资意向购买套型主要为2-1-1和3-2-2主要为2-1-1和3-2-2以3-2-2为主，其次为2-2-2及2-1-1以3- 2-2为主以3-2-2为主意向购买面积主要集中在90-99，其次为100-119主要集119、中在100-109，其次为90-99主要为110-119，其次为100-109和80-89主要为100-109，其次为120-12980-89选择50以下的期望的户型结构一室一厅为主，比较倾向于实用性户型，其次为标间一室一厅为主，比较倾向于实用性户型一室一厅为主，比较倾向于实用性户型，其次为标间一室一厅为主，比较倾向于实用性户型喜好的空间类型以平层为主，其次为半跃式以半跃式为主，其次为平层和无所谓以半跃式和平层为主，其次无所谓以平层为主，其次为半跃式平层为主理想的电梯住房以一梯两户为主，其次为一梯三户以一梯两户为主，其次为一梯三户以一梯两户为主，其次为一梯三户以一梯两户为主，其次为一梯三户以一120、梯多户为主，其次为一梯两户装修标准（对其他项目而言）以清水房为主，其次为仅厨卫装修和简单装修以清水房为主，其次为简单装修以清水房为主以清水房为主以简单装修为主装修标准（对本项目而言）偏好厨卫装修和清水房主要选择简单装修，其次为清水房以清水房为主清水房为主偏好厨卫装修和清水房是否考虑购买不能确定的占主要比例，其次为可能会买不能确定的占主要比例，其次为可能会买不能确定的占主要比例，其次为可能会买不能确定的占主要比例，其次为可能会买不能确定的占主要比例，其次为可能会买购买其他楼盘所能接受的最高单价主要为2400元以下，其次为2400-2599元之间主要为2400元以下，其次为2400-2499元，再121、则为2500-2599元以2400以下、2400-2599为主主要为2400元以下，其次为2400-2599元之间主要为2400元以下购买本项目所能接受的最高单价主要为2400元以下，其次为2400-2599元主要为2400-2499元，其次为2400元以下和2500-2599元主要为2400-2499元，其次为2400元以下和2500-2599元主要为2400元以下，其次为2400-2599元主要为2400元以下购买其他楼盘所能接受的最该总价以30-31.9万为主，其次为20-23.9万以20-21.9万和30-31.9万为主，其次为22-23.9万以30-31.9万为主，其次为22-23.122、9万以22-23.9万为主，其次为30-31.9万以20-21.9万为主，其次为30-31.9万购买本项目所能接受的最高总价以20-21.9万和24-25.9为主，其次是26-27.9万以22-23.9万为主，其次为20-21.9万和30-31.9万以22-23.9万为主，其次20-21.9和30-31.9万，再则为24-25.9万以22-25.9万为主，其次为20-21.9万以20-23.9万为主住宅分产权办理的接受度多数人觉得无所谓，因为是在不增加购房成本的前提下，少数人觉得不太接受多数人觉得无所谓，因为是在不增加购房成本的前提下，其次为不太接受多数人觉得无所谓，因为是在不增加购房成本的前123、提下，其次为比较接受多数人觉得无所谓，因为是在不增加购房成本的前提下，其次为比较接受比较接受和无所谓付款方式分期付款和银行按揭为主，且比例接近银行按揭为主，其次为分期付款分期付款为主，其次为银行按揭和一次性付款分期付款为主，其次为一次性付款和银行按揭分期付款为主车位形式以独立车库为主以独立车库为主以独立车库为主，其次为集中停车场或无所谓以地上车库为主，其次为独立车库和半地下室车库无所谓获取信息渠道主要为户外广告，其次为居周刊，再则为商报和华西都市报以户外广告为主，其次为朋友介绍和华西都市报，再则为商报和居周刊主要为户外广告，其次为朋友介绍、华西都市报和商报，再则为居周刊以朋友介绍为主，其次为户124、外广告、华西都市报和商报以朋友介绍为主，其次为路过l 潜在客户购房用途多为首先满足长期居住，其次才会用于给家人买、投资、养老和度假等用途；本项目户型面积较为多样，可供客户多项选择；l 偏好的套型为2-1-1、2-2-2和3- 2-2；这和本项目的产品配比较为吻合；l 需求的面积区间为80-120之间，分为80-89、99-100、100-119段；主要舒适型两房、经济型三房及舒适性三房；客户对户型面积的需求正可看出其对居住舒适度的追求以及购买力水平；l 对于选择购买50以下户型，均希望是一室一厅，对户型的实用性以及性价比的要求较高；l 所能接受的单价是2400-2599元/平方米，远远低于区域125、价格，这给后期定价造成了一定的影响；相信后期通过对客户合理的引导以及项目高端形象等树立，客户的接受价格会有所提高；l 所能接受的总价主要为20-25.9万、30-31.9万两个区间内；总价范围的区间可以看出其大致的户型面积需求，如果按照3000元/平方米的均价，户型面积为67-107平方米 或上浮10平方米；说明客户对较小户型面积的选择度有所提高；l 获取信息的渠道主要为户外广告和朋友介绍；这可作为本项目后期营销推广在媒体运用的借鉴；除了户外大牌的运用外，更多的要建立良好的客户关系，可以给老客户一些优惠，便于老客户与新客户之间形象口碑传播，这是最行之有效的营销策略；3）现实客户背景总结以家庭年126、收入为中轴家庭年收入常住地址学历职位常住人口居住状况居住面积购房次数交通工具20000及以下本地为主以高中/中专为主以自由职业者为主，其次为个体工商户和家庭主妇主要为两代同住，其次是两口之家和单身自有商品房为主，其次为单位提供住房50-80以及81-100为主一次和无购房为主以自行车/电动车为主，其次为公交车和步行20001-30000本地为主以高中/中专为主以个体工商户为主，其次为国家机关公务员/事业单位员工、自由职业者、家庭主妇/退休人员和公司/企事业一般职员两代同住为主，其次为三代同堂自有商品房81-100为主，其次是50-80一次和无自行车/电动车和公交车为主30001-40000本地127、为主以高中/中专为主以个体工商户为主，其次为专业技术人员两代同住为主自有商品房81-110为主一次为主，其次无购房次数自行车/电动车为主，其次为公交车和私家车40001-50000本地为主以大学为主，其次为高中/中专公司/企事业一般职员为主，其次为国家机关公务员/事业单位员工和个体工商户两代同住与三代同堂自有商品房131以上为主，其次为及81-100和101-110一次和无自行车/电动车为主，其次为公交车50001-60000本地为主以高中/中专为主个体工商户为主两代同住为主自有商品房和单位提供住房131以上及81-100无自行车/电动车为主，其次为私家轿车60001-70000本地为主以高中128、/中专为主个体工商户为主两代同住与三代同堂自有商品房81-110一次和无公交车及自行车/电动车70001-80000本地为主以高中/中专为主个体工商户为主两口之家与两代同住自有商品房81-110一次和无私家轿车及自行车/电动车80001-90000本地为主以高中/中专为主个体工商户和公司/企事业一般职员两代同住l自有商品房81-110一次私家轿车90001-100000本地为主大学为主个体工商户和公司/企事业一般职员两口之家与三代同堂自有商品房和租用131以上及81-100一次私家轿车100000以上本地为主以高中/中专为主和大学为主个体工商户为主两代同住为主，其次为两口之家以自有商品房为主1129、31以上主要购房次数为三次及以上私家轿车l 客户常驻地址均为都江堰本地；l 调查客户的学历主要为高中/中专，不算很高；针对此部分人，本项目营销推广可以更加直白的将项目的高附加值与性价比体现出来，吸引此类人群购买；l 其职位主要以个体工商户为主；说明其具有较强的购买力；l 多为两代同住与两口之家；说明本项目未来目标客户群年龄大概在25-40岁，需求的套型将主要以两房为主，其次为三房；l 现居住状况基本以自有商品房为主；说明绝大多数有一次购房经验；本项目想要吸引此类人群再次购房，则要找到更具说服力的亮点及高性价比的优势；l 现居住面积重要集中在81-100以及131以上；本项目除了让目前居住为81130、-100左右的客户产生换房的可能性外，对于居住面积在131以上的客户大概考虑此类客户投资本项目的可能性稍高；l 交通工具多以公交车及自行车/电动车为主，除了家庭年收入在80000元以上的为私家车；这说明目标客户群体将会以本地客户为主，满足工作居家的便捷性，多为在本地上班且工作稳定、居住在本地的客户，不会很多时间到处奔波；4）现实客户置业特征总结以年龄为中轴年龄20-25岁26-30岁31-40岁41-50岁50-60岁当初购房原因首要原因为家人住在本区域及工作方便，次要原因仍为工作方便；首要原因为价格合理和交通方便，其次为距离市中心较近以及未来发展潜力大首要原因为家人住在本区域及交通方便，其次131、为价格合理和工作方便首要原因为家人住在本区域，其次为工作便、价格合理及交通方便，再则认为子女教育环境好主要为交通方便，其次为价格合理主要考虑因素主要因素为户型，次要因素为小区绿化、物业管理主要因素为户型和价格合理，其次为建筑施工质量，再则为物业管理、小区绿化及建筑外观主要因素为户型，其次为价格合理、建筑施工质量和小区绿化，再则为物业管理主要因素为户型，其次为价格合理及小区绿化，再则为建筑外观主要因素为价格合理，其次为建筑施工质量认为本项目可修建物业档次认为修中高档为主，中档为辅认为修中高档为主，中档为辅认为修中档为主，中高档为辅认为修中档为主，中高档为辅中高档与中档的同比意向购买面积以80-8132、9为主，其次为90-119户型以100-109和120-129为主，其次为110-119、90-99以110-119和90-99为主，其次为100-109、130-139、140-149以110-119和90-99为主，其次为80-89、100-10980-89与120-129同比选择50以下的面积期望的套型主要购买意向为标准间主要以一室一厅为主，其次才为标准间主要以一室一厅为主，其次才为标准间一室一厅和标准间比例等同一室一厅装修标准清水房为主仅厨卫装修为主，其次为厨卫装修和简单装修清水房为主，其次为仅厨卫装修和简单装修清水房和简单装修为主清水、厨卫装修为主住宅分产权办理的接受度大多数比较接受133、，部分人认为无所谓，少数非常接受多数觉得无所谓和比较接受，其次为不太接受比较接受的人占主要比例，其次为不太接受和无所谓比较接受为主，其次为无所谓比较接受为主承受最高单价以2400元以下为主，其次为2500-2599元和2400-2499元以2400元以下为主，其次为2400-2499元和2500-2599元以2400元以下为主，其次为2500-2599元和2400-2499元以2400-2499元为主，其次为2400元以下及2500-2599元以2400元以下为主，其次为2400-2499元承受最高总价以20-21.9万为主以22-23.9万为主，其次为30-31.9万和20-21.9万主要为134、20-21.9万，其次为22-23.9万和30-31.9万元，极少40-41.9万主要为20-21.9万，其次为22-23.9万和30-31.9万元，极少40-41.9万主要为20-21.9万获取信息渠道主要渠道为平面媒体和朋友介绍主要为朋友介绍，其次为平面媒体和电视媒体主要为朋友介绍，其次为户外广告和平面媒体主要为朋友介绍，其次为户外广告和电视媒体主要渠道为平面媒体和朋友介绍l 购房原因多为就近原则，工作方便；l 购房考虑因素主要为户型、价格以及交通等；l 认为本项目适合修建中高档的产品；l 意向购买户型区间大致为：80-120；具体跨度为80-89、90-99、100-109、110-11135、9；l 选择的装修标准仍以清水房为主，简单装修和厨卫、简单装修；l 对于选择50以下户型的客户，多数则希望户型为一室一厅；这样项目自身户型设计不谋而合；l 至于所选择的能够承受得最高单价与总价，我们认为，客户在此问题上必定是要有所隐瞒其真实收入或能力的，因此具体的承受价格应由一定的上扬；l 获取信息的重要渠道外户外广告及朋友介绍，再为平面媒体，项目后期营销过程中如果把握好了与老客户的关系，有效利用口碑传播，宣传事半功倍；四、需求特征总结1）住宅需求特征总结 潜在客户购房用途多为首先满足长期居住，其次才会用于给家人买、投资、养老和度假等用途； 偏好的套型为2-1-1、2-2-2和3- 2-2； 136、需求的面积区间为80-120之间，分为80-89、99-100、100-119； 对于选择购买50以下户型，均希望是一室一厅，对户型的实用性以及性价比的要求较高； 所能接受的单价是2400-2599元/平方米，相信有一定的隐性收入，实际应高于此； 所能接受的总价主要为20-25.9万、30-31.9万两个区间内； 获取信息的渠道主要为户外广告和朋友介绍； 购房原因多为就近原则，工作方便； 购房考虑因素主要为户型、价格以及交通等； 选择的装修标准仍以清水房为主，简单装修和厨卫装修；2）住宅需求特征对本项目开发住宅的影响及启示 偏好的套型为2-1-1、2-2-2和3- 2-2；正好符合本项目的户型137、配比； 客户对价格的选择偏低，尚未达到区域目前的均价，这需要从后期对区域高尚居住区以及项目的高品质形象来提高购房者的心理价位； 对于50多平米，多数人都选择一房一厅，说明客户看中的是户型的实用性，由此可建议项目户型设计应主要考虑户型面积的合理利用；如能一房变两房，则可增加项目性价比，提高客户购买兴趣； 客户获取信息渠道多为户外和朋友介绍，针对此项目可以通过与客户建议良好的关系，形成很好的口碑传播，此种营销手段可谓事半功倍。五、未来需求预测随着都江堰城市化进程的加快，土地日趋减少，开发商拿地成本的增加，促使地块的经济技术指标改变，开发商以最大化的做足容积率来赢利；单价的提高，总的消费水平不变的情138、况下，惟有通过控制面积来实现；从而使得市场上整体供应的户型面积相对较少，根据目前本地客户的购房需求可以看出，其接受的户型面积有一定比例的缩小，为本项目80-90平方米的主力户型提供了市场依据。附件二：项目商业市场深度研究报告提纲第一部分：宏观市场环境分析略 第二部分：针对性房地产市场特征研究思路：通过对成都市房地产市场和都江堰房地产市场发展现状及趋势的了解,为项目的开发寻找市场支撑。一、成都市商业地产发展特征总体概况（一）成都市人均GDP、可支配收入、社会消费品零售总额、年消费增长趋势数据来源：成都市统计年鉴数据数据来源：成都市统计局 人均GDP2006年，成都市实现地区生产总值2750.0亿139、元，比上年增长13.8%，高于全国10%的增长水平。人均GDP达到25000元，比上年增长12.5。自1995年以来，成都经济保持高速增长。 人均可支配收入2004年人均可支配收入达到1000元，2005年人均可支配收入达到11000元，2006年人均可支配收入达到13000元，比05年增加18，增长势头明显加快。 社会消费品零售总额成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，2005年实现社会消费品零售总额999.2亿元，同比2004年增加了14.2%。2006年实现社会消费零售总额1155.3亿元。市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。 年消费140、增长趋势城市居民收入及消费力稳步增长，但增长势头放缓。近几年成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期的趋势来看，成都的整体消费力及购买力发展良好。（二）成都市商业地产发展状况1、成都市商业地产开发情况 2000开始，施工面积长期超出竣工面积，说明市场超前开发程度较高，未来供应巨大，销售压力巨大。 商业地产的供应保持了20以上的高增长，自2003年起，商业地产建设加速，市场进入供应的高峰期，说明市场处于快速发育阶段。 较高的销售增长率对应了较高的空置面积增长率，说明市场在需求旺盛的同时，供应的商业物业淘汰率较高，20002005年总体空置率达到49.7141、，商业物业市场存在供应结构的矛盾。 截止2005年，成都市人均商业面积为0.47平方米/人，人均有效商业面积为0.33/人，而对应的香港是约1.2/人，上海约0.8/人。成都市商业地产的有效供应仍然不足，优质商业物业具有广泛的市场前景。2、成都市商业地产供需情况 2003年前的商业增长比较平缓；2004年供应量激增约60万平米，因大型购物中心集中供应市场（熊猫城、天府汇城）；2005年也保持较高的增长（金沙国际商城、新城市广场、会展shoppingmall ）。 2006年1-11月增加商业面积约37万平米，主要是春熙路的西武百货、百佳超市（富林店）、沃尔玛交大店、SM广场和第一商业广场。 2142、000年到2003年成都商业空置率在10.65%9.87%，并逐年平稳下降；2004年的空置率激增到13.83%，由于04年的供应量激增所致，05年空置率基本维持04年的空置率水平，因供应量维持在较高的增长水平上，导致空置没有下降。 2006年1-11月空置率比2005年的空置率水平略有上升，主要因为2004年和2005年供应量大。 成都市商业市场上，目前投入经营的商业项目约85个，总建筑面积约195.5平方米 在建或者已建成而未开业的项目有15个（这些项目中的大部分将在2006年内开业），供给总量约为111.9万平方米，市场压力很大。 2005年，成都商业地产供应量约127.44万平方米，销143、售面积约81.38万平米，供销比为1.56，供大于求。商业用房空置率过高，处于严重饱和状态，销售面临较大困难。 成都的城市规划主要向东向南区域发展，城南将形成站南商业圈（宜家、欧尚）和城南副中心商圈（九龙仓城南项目、和记黄埔项目）；城东副中心商圈。地铁贯通对沿线商业促进，带来人流和物流，特别盐市口商圈、城南商圈和城南副中心商圈有较大的推动作用。3、成都主要商圈分布3.1、分布资料来源：CBRE荷花池商圈金沙光华商圈城南商圈双楠商圈南部副中心商圈城东商圈建设路商圈会展商圈五块石商圈城东副中心商圈 核心商圈 区域商圈 专业市场商圈 潜在商圈骡马市春熙路盐市口 三大核心商圈：即春熙路、盐市口和骡马市144、三大零售商圈 区域商圈：双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等为目前比较成熟的区域商圈；城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈3.2、成都三大核心商圈名称春熙路商圈盐市口骡马市商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠北新街、东接红星路三段以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，商家大小共300多家，其中品牌商家超过30家总面积220亩，营业面积约26万平方米，商家约400家总145、面积约860亩，营业面积13万平方米，商家约150家主要品牌 王府井、太平洋、伊藤洋华堂、 西武、 耐克、Adidas、劲浪、同仁堂、海盗船、美特斯邦威、良木缘、巴西烤肉、龙抄手等成都百货大楼、人民商场、北京华联、欧洲之星商场、好又多、九龙服装广场、泰华服装批发城、北京华联、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市等熊猫国际商城（铜锣湾百货）、永乐电器、创美家具、五星电器家乐福、太平洋主要消费群1640岁之间的本地都市人，其中1630左右的年轻人占大多数，另为10%左右的外地人1640岁之间的本地都市人，其中2540左右的占大多数；另加部份外地人，客源构成比春熙路复杂2040岁之间的本地都市146、人商圈范围辐射整个成都市，乃至整个大西南日人流量约30-50万人/天辐射整个成都，日均人流量为20万人/天辐射城西和骡马市范围日均人流量为10万人/天平均消费额50300元/人100250元/人50200元/人月租600-3,000元/平方米5002,000元/平方米2501,000元/平方米售价约3-10万/平方米之间（一层）26万元/之间（一层）24万之间（一层）3.3、成都区域商圈概况 商业体量：360万平方米 商业类型：以大卖场为主，各个区域具有各自的特点 商圈组成：金沙光华、双楠、城南、城东、建设路和会展商圈，以满足生活配套为主。荷花池、五块石小商品批发市场，高笋塘建材市场、红牌楼汽147、配市场等属于专业市场商圈 商业组合：超市、百货、餐饮。酒吧商业街、各类专业市场 市场范围：服务自身区域的周边居住人群，以及周边区域的人群 主要商家：家乐富、沃尔玛、人人乐、xx、创美家居、百安居、互惠超市等（三）成都市商业网点发展规划成都市商务局于2006年9月向媒体公布了成都市商业网点发展规划。按照规划，到2020年，成都商业网点将由1个中央商务区、6大组团中心、19个区域商业中心、100个左右的社区商业中心及街坊商业、专业街、中心镇商业和一般商业、农村商业构成，逐渐建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。 规划重点绕城高速路以内的中心城规划范围：中心148、城(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及高新区)及新都区、青白江区、龙泉驿区、温江区、双流县、郫县6个区县的行政区划范围组成的主城区，总面积为3681平方公里。规划重点：绕城高速路以内的中心城，面积约597平方公里。 规划调整三大变化商业网点分零售网点、批发网点及零批一体化综合网点，其中批发网点主要表现为批发市场和物流园区。根据规划，我市将调整现有零售商业网点布局，主要变化有：变化一 禁止低档次传统零售业态盲目发展在主要街道上，禁止破墙开店和容易产生脏、乱、差的商业网点营业，禁止低档次传统零售业态无序盲目发展；适度发展大型购物中心；积极发展连锁店、专业店和专卖店等。变化二 整合现有网点资源149、成都市中心城内除新区外，从网点扩容为主转向对现有资源的整合为主。变化三 二环路内不再批建任何市场各类批发市场应结合城市发展布局在城市边缘区及外围组团，其中二环路内不再批建任何市场，二环路及三环路之间严格控制新建批发市场，近期有关部门将对现有市场进行改造整合，积极引导其逐步向三环以外转移。物流园区将设置在交通条件较好的城市边缘及城市外围组团。 规划布局1619据了解，按照商业网点规划的布局原则，我市商业网点体系分为：市级商业中心区、外围组团商业中心、居住区商业中心、街坊商业、专业街、中心镇商业和一般镇商业、农村商业等几个层次。市中心城区商业网点总体布局结构由1个中央商务区、19个区域商业中心、1150、00个社区商业中心构成，主城区范围内则规划成6个组团中心。根据规划要求，商业网点内的大型综合超市设置在城乡结合部、住宅区及交通要道，按服务半径两公里左右布局；大型购物中心设置在中心商业区或城乡结合部的交通要道，与仓储式商场一样按服务半径4公里左右布局；便利店营业时间一般在16小时以上，终年无休日，居民徒步57分钟可达。 1个中央商务区市级商业中心区：位于中央商务区内，设置在盐市口春熙路大慈寺片区，以商业、服务和旅游功能为主导，是体现成都商贸中心功能的窗口。限制设置大型综合超市、仓储式超市、农贸市场。 6个组团中心外围组团商业中心：分别位于龙泉、华阳、东升、新都青白江、郫县、温江等地人流集中、交151、通便利的地段。限制设置农贸市场。19个区域商业中心片区商业中心：位于中心城区居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边。限制设置农贸市场。根据规划，将在中心城范围内培育19个片区商业中心(包括中心城和两个城市副中心)。成华区：建设路、青龙、龙潭、保和十陵四个片区商业中心锦江区：牛市口、东部副中心两个片区商业中心武侯区：跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑青羊区：骡马市西大街、清江、光华金牛区：茶店子、沙湾成都会展商务区、火车北站、洞子口高新区：南部副中心商业区 发展目标商业网点发展分三步走据了解，成都市商业网点的发展分三步走，近期目标是初步建设布局合理、总量适度的商品市场和商业网点体系，为实现商152、业现代化奠定基础；中期目标至2010年，基本实现商业现代化，形成与成都市经济发展和对外开放相适应，布局结构合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的商品市场和商业网点体系；远期目标至2020年，建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系，把成都建设成西部地区的商贸中心城市。（四）、成都商圈发展变化 成都市的市级商业中心是单一的中心，较早投资的外来零售企业都选择进入这一区域，但近年投资的零售企业逐渐远离了市级商业中心，进入社区，这些新零售企业的开设削弱了市级商业中心的地位。这些门店影响了成都市区的商业空间结构，造成社区商业与市级商业的共同繁荣。 老牌商圈春熙路商圈涵盖区域：春熙路、科甲巷东大街、总府路及红153、星路商圈特色：文化气质卖场构架：定位基本相同的流行百货发展态势：环行辐射自1924年，春熙开街，由“熙来攘往，如登春台”取名，就注定了承载着成都的独有人文气息和商业文化。1993年太平洋百货入驻，随后百盛、伊藤洋华堂、王府井、春熙新馆先后抢滩，2001年春熙路夜市拆除，春熙路焕发出更加繁华时尚的新形象。尤其随着市政改造工程的进一步加强，春熙路商圈进一步扩张至红星路步行街、东大街和大慈寺片区，使东大街以北，南新路、中新路、北新路以东，总府路沿线及其以南，红星路三段以西，总面积约300亩的区域都纳入了春熙路商圈势力范围。被冠以“西南第一商业步行街”的美名，与北京的王府井、上海的南京路等著名的商业街154、区齐名。这个商圈里三大主力卖场太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂，以比较接近的定位中高档流行百货，和在此基础上各自特色的经营模式，支撑并带动着春熙路商圈的发展，在2005年的成都商业零售界保持着比较稳固而坚挺的地位。春熙路商圈引领潮流的核心地位，不仅是凭借寸土寸金的黄金地理位置，更重要的是正在进一步发挥着的文化凝聚功能百年的悠久历史文化传承和现代都市文明的混合体是春熙路商圈强盛的背景。 老牌商圈盐市口商圈涵盖区域：天府广场、青年路、染房街、青石桥商圈特色：全结构多元化卖场构架：定位差异的卖场决定商圈的巨大容量发展态势：在档次高走的大势下立体发展盐市口商圈总面积约220亩，有百年商业氛围沉淀的盐155、市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，仁和春天百货、美美力诚百货、摩尔百盛、北京华联、人民商场、成都百货大楼等大型购物中心与商业历史悠久的染房街、青年路一道共同筑起盐市口商圈。不过，同样都处成都核心商业地段，同样拥有悠长的历史文化，但这里却因交通、规划等原因，使其在区域的总体建设上比春熙路略慢一拍。这是一个极具包容性的立体商圈。在2005年中，这个商圈焕发出极大活力，整体提升着。高端卖场仁和春天百货今年进一步扩大奢侈“地盘”，成功开设了“卡地亚西南精品店”，与有GUCCI、Salvatore、Ferragamo、DAKS等一大批顶级时尚品牌支撑的美美力诚一道，成为商圈当之无愧最璀璨的明珠，是成156、都零售业的潮流标杆。而中高定位的摩尔百盛、北京华联，于2005年对自身的品牌结构、卖场环境、服务水平进行了整改，表现出时尚大卖场的新气质。同时，针对工薪阶层的大众卖场成都百货大楼也经历了重装和调整，形象得到了实质性的提升。在主力卖场呈现日趋时尚高档的格局下，盐市口商圈依靠着从高端、中高端、大众、批发市场的全结构多元化立体发展，满足高、中、低端各种不同档次的消费者，被赞誉为成都“成长股”核心商圈。 老牌商圈骡马市商圈涵盖区域：八宝街、西大街、宁夏街商圈特色：市区SHOPPINGMALL卖场构架：主力卖场差异性强,差异性定位卖场发展态势：以线带面极具发展空间2005年，伴随着骡马市双向道行车的实现157、，骡马市商圈的商业氛围极速提升,成为成都零售界最活跃最有升值潜力的商业区。从东面八宝街的太平百货全兴店开始，家乐福、铂金城奥特莱斯、好又多，到西大街口刚刚开业的新城市广场、四川时尚百盛呈线型分布,辅以xx和骏的金色夏威夷、合力达骡马商贸大世界等新商业地产的动工兴建和重新布局，其商气人气和未来的发展潜力不容小觑。金融单位云集的骡马市商圈，是购买力爆棚的黄金地段。不久前，新开业的商业和住宅建筑规划分别达到近10万平方米的新城市广场、四川时尚百盛将SHOPPINGMALL概念和国际流行的休闲消费理念带入了商圈，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各种功能于一身的综合化经营成为其最大特色，而太平洋百货全兴店、家158、乐福早已凝聚的深厚市场基础与之遥相呼应，为骡马市商圈再添光彩。相信，这个正在兴起的商业巨舰将滞留并吸引更多的购买力，快速崛起，成为成都商业的新贵。玉林商圈 玉林商圈形成于90年代初，其发展的周期较长，玉林最早是一些省市机关宿舍的建设，后有开发商开发零散的地块，形成多条小街道，特点是街道窄，生活气息浓厚，商气浓，以临街商铺为主，遗憾的是开发前期没有整体考虑大型商业，商圈目前逐渐走向成熟期，玉林商圈的商铺租金增长幅度减缓。双楠商圈 90年代初置信公司首先在内双楠开发高档楼盘，双楠逐渐成为高档居住区，由于土地分割零散，使得内双楠商品房和拆迁房参半，项目规模普遍不到 100亩。同样在1999年由置信公159、司率先在外双楠开发逸都花园，掀起外双楠住宅楼盘的开发高潮。伊藤洋华堂入驻同辉购物中心，人人乐进驻内双楠，人气商气剧增。 外双楠目前在住宅开发初期，未来商圈人口将会有更多增长，预计外双楠商圈仍处于起步阶段，租金总体趋势在上涨。（五）、未来发展趋势根据成都市商业网点发展规划说明书的预测，到2010年为 1419.8亿元，而到2020年这个数字将增长到3065.2亿元。根据规划，未来市中心商业网点将按照“依托二轴”的思路布局。东西方向，为蜀都大道东大街老成渝路；从天府广场周边的仁和春天百货、摩尔百盛，到盐市口周围的人民商场、北京华联，再到春熙路周边的百盛、王府井百货、太平洋百货，以及东大街附近的伊藤160、洋华堂。 南北方向，为人民南路人民北路，两轴呈十字交叉形。从神仙树附近的家乐福大世界店、到人民南路上的仁和春天、美美力诚百货，再到天府广场南侧的百货大楼，骡马市周边的太平洋全兴店、家乐福，以及人民北路附近的荷花池等批发集散地。未来市中区商业网点将依托东西南北这个“黄金十字”分布。 社区商业将是未来成都商业发展的主要方向 西北面，以会展中心、汇龙湾商业广场为龙头的沙湾会展区域商业中心已现端倪；西面，金沙-光华片区则是启动了金沙国际商城摩尔项目（主力店为百安居和北京西单商场）；西、南面的同辉国际购物中心摩尔（主力店为日本华堂百货超市）、大世界商业广场摩尔（主力店为法国加乐福）、上海百联集团天府购物161、中心摩尔则抢先一步推向市场，区域商业中心的地位无可替代；东边超大规模的万平方米的菲律宾摩尔王投资建设的SM城市广场摩尔（主力店为高级百货公司和美国沃尔玛）更是蓄势待发，准备迎接沙河改造后的新建设路商圈。二、都江堰商业地产市场总体概况1、都江堰市人均GDP、可支配收入、年消费增长趋势年份 人均GDP（元） 可支配收入（元） 居民消费价格指数（% ） 价格水平涨幅（%）2000 9118 5754 100.4 2001 10395 6283 101.1 2002 11737 6848 97.8 -2.22003 13435 7200 102.7 2.72004 15587 8043 3.32005162、 13016 9403 2.92006 15159 10020 102.9 2.92005年，全年城镇居民人均可支配收入达9403元，增长16.9%；人均消费支出为7379元，增长14.1%；平均每百户城市居民家庭拥有彩电139台，空调10台，电脑24台，汽车4辆，移动电话117部，摩托车9辆。农民人均纯收入4466元，增长10.6%；人均消费现金支出3377元，增长12%。平均每百户农村居民家庭拥有彩电112台，电脑12台，汽车4辆，移动电话127部，摩托车69辆。居民储蓄继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额为66.7亿元，增长17.1%；人均储蓄存款余额10493元，比上年增加959元。城乡163、居民住房条件继续改善。年末城市居民人均居住面积33.2平方米；农村居民人均居住面积38.34平方米。2006年，城乡居民生活水平继续提高。据抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入达10020万元，增长11.4%，人均消费支出为7888元，增长6.9%；平均每百户城市居民家庭拥有彩电148台，空调13台，电脑35台，汽车4辆，移动电话134部，摩托车6辆；农民人均纯收入4852元，增长8.7%；人均消费现金支出2873元。平均每百户农村居民家庭拥有彩电119台，电脑2台，汽车2辆，移动电话149部，摩托车77辆。居民储蓄继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额为78.2亿元，增长17.3%；人均储蓄存款164、余额12307元，比上年增加1814元。城乡居民住房条件继续改善。年末城市居民人均居住建筑面积35.76平方米，农村居民人均居住建筑面积36.9平方米。2、都江堰商品零售总额2005年，都江堰市全年完成社会消费品零售总额41.04亿元，比上年增长14%，增幅比上年加快0.2个百分点。分行业看，批发零售贸易业实现零售额20.97亿元，同比增长16.3%；餐饮业10.85亿元，增长17.4%2006年，该市消费市场继续保持升温态势，消费品市场繁荣活跃。全年共实现社会消费品零售额43.5亿元，增长15.1%，从城乡销售增长情况看，城市高于农村。城市零售额26.9亿元，增长21%；农村零售额16.6亿165、元，增长6.5%。从行业情况看，住宿和餐饮业增幅较高。批发贸易业零售额32亿元，增长12.2%；餐饮业零售额11.5亿元，增长23.8%。3、都江堰市商业地产发展状况 政府发力,两年绘就大商机都江堰商业发展面临井喷，1000万人流量的商机无论对政府还是开发商而言都是一场历史的挑战和考验。都江堰市政府两年前就意识到商业配套滞后带来的发展困境，从2004年开始潜心低调的对城市功能配套设施进行大规模的投入，经过两年的蛰伏发展，都江堰市商业地产的基础性打造已初见成效。 蛰伏两年,都江堰市绘出商业蓝图随着城市的发展，都江堰市政府从2004年开始进行基础设施“填空”，以解决城市功能停留在小城市的困境。根据166、规划，都江堰市城市布局由老城区、青城山片区、聚源片区三个组团构成，这三个组团将形成相距12-13公里的三角布局，为解决整个城市规划发展中的交通瓶颈，都江堰市政府在岷江上新架三座大桥，明年全部建成，解决城市堵车问题，从而打通坝区到山区的交通瓶颈。为了保持都江堰的山水城市双遗古都的资源，都江堰政府投入大量资金对生态环境的改造和维护，同时增大都江堰的公共基础设施投入，在青城山建污水处理厂，城区污水管网系统，建设雨污分流系统，把环境和资源保护起来，避免因人口剧增而带来的对生态环境的破坏。都江堰对居住类型地产进行严格的开发限制，比如城区容积率控制在1.1，车位要达到一户一车位，一个小区绿地率达到40%；167、青城山片区根据山势地理位置关系，要求容积率在0.1至0.8不等。经过规划调整，都江堰市的居住建筑已形成良好的生态环境，多数市民对居住环境满意了，住宅地产已经发展到一定程度，但相关的配套设施却还没有完全跟上，这也为下一步发展商业地产和城市功能配套打下了坚实的基础。 资源稀缺,政府将大力支持商业地产都江堰市幅员1207平方公里，六山一水三分田，其中平坝用地仅有400多平方公里，所以资源极其紧缺。据悉，按照一般的城市功能布局，居住用地占据40%的土地资源，道路基础设施由于当地河网多约占据20%，绿化占据20%，商业服务设施仅有20%，因此都江堰商业地产要有质的发展，必须也要有科学的规划。由于都江堰住168、宅地产已经发展比较成熟，随着政府对地产市场重心的相对转移，商业配套的投入将越来越大，政府给房地产提供环境资源的就是商业地产，未来两年内都江堰商业地产将有强力发展。 青城山片区,道教圣地配套商业即将完善根据都江堰市三个组团的特点，将分别对有关配套设施进行完善和改进。在青城山片区，都江堰市政府将结合旅游，对休闲度假进行完善，近期正在完善青城白鹭洲项目，将在原定位的基础上进行政策扶持和投入，目前该项目的住宅部分已经完成，通过引进新的公司，投资完善原先没有完成的旅游项目如旱地滑雪场、游乐设施和配套的超市等功能设施，预计在明年就会有新的姿态亮相；此外，在青城山新山门处建立了游客中心，修建了占地20余亩的169、公共游园项目，已经形成了功能相对比较完善的道家文化体验之地；对在青城山沿线开建的项目都将按规划进行生活配套完善，两三年内将形成生活功能比较齐备的区域。同时这一区域还修建道教博物馆、道园，围绕道教养生馆等文化体验项目，着力完善该区域配套商业。 老城片区,打造城市中央核心商业对于城区的发展，将重点打造龙头项目岷江国际，因为其处的地理位置具有特殊的意义老城的心脏的位置，相当于都江堰的“天府广场”，这个地标位置集中体现水利工程思想：“一分为二，二分为四”的分水理念。所以该片区的发展将依托水文化广场打造城市中央商业圈，完善城市服务设施，通过资源整合和集中体现核心商业圈，打造成功能完善的城市设施，作为城市170、功能服务和旅游服务的复合型、旗舰级的商业服务基地。同时把临近的中国水街项目作为中等城市配套的商业服务区，和岷江国际一起既为城市服务又为旅游服务的中央商业核心圈。另外，天和盛世项目也将作为老城区改造的突破点，把老城打造成传统文化体验之地，按照中国古代城市格局，恢复传统建筑风貌。通过这几个项目的建设，在这几年内将把城市商业服务配套设施充分完善。三、成都市可类比商圈研究本项目处于都江堰二环内，属城市新兴发展区，政府规划为高尚住宅和商业服务区，这与成都二环路的中华园商圈和外双楠商圈类似，再此，对两大商圈做深入研究，以对本项目起到参考作用。（一） 中华园商圈桐 梓 林 中 路人 民 南 路 四 段二 环171、 路 南 三 段紫 荆 北 路桐 梓 东 路新 光 路桐 梓 林 路桐 梓 林 北 路桐 梓 林 南 路紫 竹 北 街紫 荆 东 路紫竹西街紫竹东街紫 竹 中 街神 仙 树 北 路中华园商圈主要区域 中华园商圈发展历史 中华园商圈准确讲应该是桐梓林商圈，但中华园作为一家中高档楼盘，以“中华园社区商业街”的销售为节点极大的带动了该商圈的发展成熟。其商铺又以每年超过10的速度的迅速增值，“中华园商业楼”的周边商铺现阶段售价最高，基本在30000 元平方米左右。因此，将该商圈也称为中华园商圈。 中华园商圈的形成以银都花园、中华园的开发为标志，进入了其快速发展阶段。银都花园和中华园均是前些年楼盘开发中172、品质相对较高的项目，入住业主的消费能力较强，消费层次较高。伴随着社区周边商业配套的不断完善和商家的陆续进驻，中华园商圈逐步显示出其高档社区商业的巨大的辐射能力以及极强的聚集能力。 中华园商圈现状 目前，中华园商圈内各种中高档次餐饮、休闲娱乐设施经营状况十分火爆，高档品牌服装的经营情况也非常好。由于社区内住宅较高的入住率和社区的高档次、大规模等因素，商圈内现有商业物业中，除置信开发“大世界广场”因产品的设计规划不合理，造成二层以上物业大量空置外，基本没有任何空置商业。临街在经营的商铺偶有转手，但尽管转让费用高的惊人但也通常会在一周左右的时间便脱手。 总体分析看来，该商圈目前已发展成为成都市区内，173、由社区商业带动形成的几大商圈中最为成熟的商圈之一。因此，对该商圈的研究的相关结论最具有代表性和参考价值。紫 荆 北 路神 仙 树 北 路二环路南三段桐 梓 林 东 路新 光 路桐 梓 林 路桐 梓 林 中 路桐 梓 林 南 路紫 竹 北 街 荆 东 路紫竹西街紫竹东街紫 竹 中 街人 民 南 路 四 段餐饮类休闲娱乐类商贸类（品牌服装）餐饮类银都花园中华园世纪锦园桐 梓 林 北 路中华园商圈商业业态分布种类 中华园商圈餐饮类商家分布特点 板块分布特征明显中华园商圈内的餐饮类商家主要集中分布在“大世界广场” 周边和神仙树北路沿线。大世界板块的餐饮类商家是以“大世界广场”为核心分布的，部分向紫竹中174、街和新光路延伸。大世界广场紫竹中路沿线快餐“故乡缘” 神仙树北路板块的餐饮类商家主要是沿神仙树北路一线纵向分布的，但主要以快餐类商家为主，经营面积多在5070平米之间，主要服务于周边的老社区的住户和临近的子弟学校。 沿线的十字路口的交叉口岸和停车较方便的地段，被较大型的餐饮品牌商家占据。 大型餐饮占据十字黄金口岸在踏勘过程中可以发现，具有代表性的大型餐饮类商家中有很多都占据了十字路口的口岸，主要原因在于十字口岸极强的形象昭示性和便利的交通条件，以及停车的便利性等因素，成为大型品牌餐饮商家入驻的必要条件。桐梓林东路十字路口神仙树北路十字路口 中华园餐饮类代表商家及经营面积 中华园共有各类大小餐饮175、单位95家，总营业面积51615平米,占商圈总商业面积的43.35%.其中经营面积在200平米以上的代表性餐饮商家有32家，按照经营面积排列为： 中华园休闲娱乐类商家分布特点 多数在二层经营由于一层铺面的租金相对较高，因此大部分休闲娱乐类商家在选择经营场所时更多的选择了二层或以上楼层，既保证了商家的经营利润，同时又迎合了客户在休闲娱乐时对私密性的特殊需求。部分实力经营商家在拥有二层大面积经营场所的同时，还租用了部分一层的商铺作接待大厅，使得商家整体形象更为完整、大气。花湖会所富桥保健渝富桥 中华园休闲娱乐类代表商家及经营面积中华园共有各类大小休闲娱乐商家114家，总营业面积26665平米,占商176、圈总商业面积的22.40%.其中经营面积在300平米以上的代表性休闲娱乐类商家有38家，按照经营面积排列为： 中华园服务类商家分布特点大型中高档美容美发鳞次栉比 相对于中华园商圈临街商铺100200元/平米的租金，普通档次业态很难在此长期生存，而更多的商家将注意力集中在中产阶层的女士身上。美容美发美体等业种，成为该商圈服务类的主要业种，但其分布较为分散。 仅次于服务类的业种是服装鞋帽箱包类，但经营普通的服装品牌由于利润较低，很难在好的口岸长期经营下去。中华园周边因居住人群消费能力强，而逐步演变成为品牌服装店林立的服装一条街。偶有其他业态也多为经营奢侈品（雪茄、洋酒）等商家。 商圈内服装鞋帽箱包177、类的商家数量共185家，占商圈总商业面积的6.29 中华园服务类代表商家及经营面积中华园共有服务单位199家，总营业面积13483平米,占商圈总商业面积的11.32%.其中经营面积在100类平米以上的代表性服务类商家有37家，按照经营面积排列为： 中华园业态构成及比例中华园商圈中，商业业态总面积所占比例分列前四位的是：餐饮（43.35）、休闲娱乐（22.40）、服务（11.32）和服装鞋帽箱包（6.29），合计所占总比例为83.36%。 可以看出餐饮、休闲娱乐、服务是本商圈的最主要的商业业态。77.07 中华园商圈主要街道租售水平桐梓林北路： 该条街只有半边商铺，商气相对不是很足，商铺面积是8178、0-140平米左右不等。 租金在130-160元/平米之间，位置较好的商铺（如路口）最多可高出内街商铺50左右。 2层租金约为一层的4060，因为二楼可利用的场地少，面积大的有2000平米，小的有380平米，在2楼经营的商家较少，售价在每平米1.3万左右。桐梓林东路： 对街商铺，租金价位普遍是80-110-130元/平米/月左右，售价在1.3万左右，面积是40-100之间的商铺，这两条街都无空铺，也无转让门面现象的。 这一带靠近大世界这些方位的商铺租金要稍贵，每平米贵30元左右，个别商铺的转让费高达10万左右，目前无出售的门面。桐梓林南路 在锦绣花园附近的商铺租金是50-70元/平米/月， 靠179、近新加坡花园的商铺租金较高，基本是70-120元/平米/月，转让费是5-6万左右，无可售的铺面，每平米售价约1.2万左右。 锦锈装饰城一带的门面面积有8平米，也有20左右，也有40平米不等，新加坡花园商铺中有40、80和100平米。 新光路 该街道商铺不多，仅有数家商铺，因为靠近大世界，口岸位置较好，租金是150元/平方米/月。 商铺售出价格在2万/平米以上，但目前无出售的商铺，面积有120平米、158平米和200平米。 紫荆东路 租金水平为85100元/平米，靠近新光路这边的商铺，租金较高 面积一般都是40、50、70平米之间，售价13000元/平米左右，转让费是3-4万，80平米以上是8万180、（转让费） 紫荆西路 该街道2楼分布有数家的茶楼及休闲健身场所，靠近神仙树街道，租金45元/平方米-60元/平方米米之间，售价每平方米10000，商铺面积以60-80平方米居多（2楼保健租金30元/平方米）； 神仙树北路 60平方米以上的租金是50元/平方米、40平米左右的是65元/平方米； 面积一般是40平米左右及60平米左右居多，售价1.1万左右，无出售商铺。 紫荆北路 租金是60-70元/平米不等，面积是家带店形式居多，约30平米左右。 售价在10000元/平米以上。 好莱坞商业广场 该项目位于城南二环路南三段银都花园和皇城老妈之间，好莱坞以电影生活商业为主题，构建了该片区全新的商业模式181、。 整个广场占地20余亩，建筑面积50000平方米，建筑外型比较时尚现代。 该商业广场一、二楼层为特色餐饮、旗舰KTV、精品店、酒吧、美食街和健身休闲等 综合性商业； 好莱坞商业广场的主力店紫荆电影城位于该商业广场的三、四楼，包括2个大厅和多个小厅共计1000余个座位； 四层以上近300套小户型电梯公寓已与两年前销售完毕并全部入住。 目前该项目内商家经营状况良好，一层商铺租金为60100元/平米，售价为1000016000元/平米；二层售价为40006000元/平米，租金30元/平米左右。 （二）外双楠商圈 外双楠商圈区域一（见下图）： 外双楠商圈区域二（见下图）： 外双楠商圈的发展历史位于城182、西与城南两大板块之交的双楠，早在10年前就形成了高档社区的概念。90年代初置信公司首先在内双楠开发高档楼盘，双楠逐渐成为高档居住区，由于土地分割零散，使得内双楠商品房和拆迁房参半，项目规模普遍不到 100亩。同样在1999年由置信公司率先在外双楠开发逸都花园，掀起外双楠住宅楼盘的开发高潮。近三、四年来，家乐福、伊藤洋华堂等大型零售巨头相继入驻外双楠片区。2001年，外双楠临街旺铺的租金每月不过30元/平方米，现在部分铺面租金已高达每月100元/平方米，而在大型零售业周边的物业租金则相对更高。 外双楠商圈的现状概况目前，该商圈经过几年的发展已由发展阶段逐步趋向成熟，早期入驻的餐饮商家的聚集经营，183、在该社区商业的迅速繁荣和快速发展方面起到了很大的带动作用。现在的商业业态都仍保留着以特色餐饮为主的特征。同时带动了休闲娱乐、美容、服装等相关业态的良好经营，随着家乐福、伊藤洋华堂等大型零售商的进驻，外双楠商圈的商业配套结构更为合理、功能更为完善。该商圈内楼盘入住率很高，随着鹭岛国际社区、丽都花园城、中海常青藤、龙湾半岛、花间集等高档楼盘相继亮相，楼盘档次也得到进一步提升。这些都将极大的提升该片区的消费力，同时也会对高档商业物业的需求正进一步加大。相信在未来35年内，随着现阶段周边开发楼盘的陆续交房，业主相继入驻后人口密度必将进一步增大，外双楠商圈将经历如同中华园商圈一样的蜕变而最终成为市区内最184、成熟的商圈之一。 外双楠商圈商业业态分布特点一（见下图）： 外双楠商圈商业业态分布特点二（见下图）： 外双楠餐饮类经营户分布特点带状分布特征明显 外双楠商圈内的餐饮类商家主要集中分布在大华路、龙华北路和置信路，其中以大华路沿线的餐饮档次最高，置信路次之，龙华北路则主要以快餐和冷淡杯为主，但商家数量较多。 武候大道沿线也分布有一定体量的餐饮业态。大华路龙华北路龙华北路（龙腾路口） 外双楠餐饮类代表商家及经营面积外双楠共有各类大小餐饮单位110家，总营业面积18125平米,占商圈总商业面积的20.04%其中经营面积在200平米以上的代表性餐饮商家有29家，按照经营面积排列为： 外双楠休闲娱乐类商家185、分布特点多数在二层经营 外双楠商圈的休闲娱乐商家因其相对中华园商圈偏低的租赁水平，有更多商家选择了在一层经营茶楼、酒吧、水吧等。 实力经营商家则在拥有一层和二层相同面积大型经营场所。 相对中华园商圈来看，在外双楠有更大比例的商家选择一层经营。茶楼酒吧保健 外双楠休闲娱乐类代表商家及经营面积外双楠共有休闲娱乐单位92家，总营业面积30196平米,占商圈总商业面积的33.39%.其中经营面积在200平米以上的代表性休闲娱乐类商家有31家，按照经营面积排列为： 外双楠服务类商家分布特点美容美体一条街背靠置信花园的这条路因车流量较小，环境相对更为幽静，因此自发的形成了以美容美体和休闲娱乐为主的商业街，186、时尚现代的装修风格和大面积的街边绿化，使这条街虽不及大华路的人流量，但也经营状况良好。品牌服装一天街背靠伊藤洋华堂的天乐路，成了很多周边业主前往伊藤洋华堂的必经之路。同时其更靠近二环路的区位使得该条街有着区域内无可比拟的商业价值，成为品牌服装商家竞相进驻的场所。 外双楠服务类代表商家及经营面积 外双楠共有服务类单位246家，总营业面积12455平米,占商圈总商业面积的13.77%.其中经营面积在100平米以上的代表性服务类商家有27家，按照经营面积排列为： 外双楠业态构成及比例 外双楠商圈中，主要商业业态分别为：休闲娱乐（33.39）、餐饮（20.04）、服务（13.77）和诊所药店（7.38187、），合计所占总比例为74.59%。 可以看出休闲娱乐、餐饮、服务是本商圈的最主要的商业业态。67.20 外双楠商圈主要街道租售水平龙祥路：租金30元/平米，面积40-60平米，商铺普遍开间窄，进深长位于龙祥路口的商铺，租金最高达到70元/平米，是10平米左右的小面积商业用房在龙祥路上，开间较宽，进深比较浅的商铺，租金是50元/平米商铺出售价格为800011000元/平米龙华北路靠近置信路口处商铺租金较高，40元/平米沿街商铺租金为30元/平米左右商铺出售价格为7000元/平米左右双安北（西）巷：进深较长的商铺，租金为30元/平米，进深较浅的商铺，租金为40元/平米左右双安东巷：普遍租金水平在，188、20-40元/平米，其中靠近西巷的商铺租金较高，达到40元/平米，靠近云霞路的商铺，租金为20元/平米。龙滕路：丽景华庭二期，1层商铺租金：80-100元/平米，靠近小区出口处租金100元/平米2层商铺租金：50元/平米，共有1200平米（不分离出租）。物管费：2元/平米，丽景华庭一期商铺，当初租价：20-30元/平米，目前租价：50元/平米龙腾中路最初售价为1万/平米，租金60元/平米龙腾东路靠近二环路口，租金40-50元/平米置信路二环路口远鸿议程式：7590元/平米，置信路靠近二环路口商铺，租金均为90元/平米商铺面积较大，多为114平米和130平米商铺出售价格为15000元/平米左右逸189、都路靠近双安北巷路口租金为45-50元/平米，逸都路口租金50元/平米商铺出售价格为8000元/平米左右天乐路租金50150元/平米/月，面积越小租金越高。商铺面积普遍在100-150平米之间。商铺出售价格为1000020000元/平米情融路靠近逸都路口商铺租金为80元/平米，相对宽开间的大门面，如开间4米，深3米，租金为100元/平米情融路口，靠近龙欣路的商铺租金为100元/平米。商铺出售价格为15000元/平米左右大华路租金3050元/平米，靠近二环路口租金较高，50元/平米；靠近龙安街租金较低，30元/平米；路中为40元/平米商铺出售价格为600010000元/平米左右（三）中华园、外双190、楠两大商圈对比 两大商圈商铺租金变化情况纵向看，中华园和外双楠商圈商铺租金锦有较大幅度增长。尤其是中华园，2006年较2005年有30%以上租金增长。横向看，2006年各商圈商铺的租金都接近于成都旺铺的正常市场水平。 两大商圈商铺售价的变化情况通过对比，可以发现虽然外双楠的售价稳步增长，但增长幅度明显低于中华园商圈商铺售价的增长。比较看出，2006年中华园商圈商铺价格在22000元/平米，高出外双楠7000元/平米，高出近50个百分点。 两大商圈主要消费人群特点和人均商业面积中华园主要消费人群：老板、企业经理、外籍人士、白领、自由职业者常住人口：约11万人商圈商业总面积：119065平米人均商191、业面积：1.08平方米外双楠主要消费人群：企业中高层管理人员、个体户、公务员、白领常住人口：约9万人商圈商业总面积：90435平米人均商业面积：1.00平方米第三部分 商业需求特征研究鉴于本项目已进入设计阶段，在此阶段进行需求调查，将对项目进行指向性研究，通过对区域内需求客户、房地产专业人士和成都市代表商家进行深入调查了解，探视本项目规划设计的合理性、需求者对价格的接受程度等，给予项目发展提供依据及指导。一、商业需求特征研究分析方式1、调查方法1）问卷调查调查对象：商业投资者有投资购买意向的潜在客户；（调查目的：寻求项目未来潜在客户）区域消费者都江堰商品消费者（调查目的：了解其消费习惯，为项目192、后期商业业态规划提供依据）现实经营户片区内在经营的商家。（调查目的：为项目后期的招商经营寻找价值商源的同时，为项目商业业态分布及规划提供依据）调查方式：采用定点拦截和沿街搜寻的方式样本量：商业投资者与区域消费者使用二合一问卷，计100份；现实经营户结合商业投资者使用二合一问卷，计100份，合计200份。有效样本量：现实经营客户107份 消费者调查96份2）深度访谈调查对象：成都市典型商业企业负责人（3-5份）、都江堰典型商业企业负责人（2-3份）、商业地产行业专家及商业地产行业中层操作人士（3-5份）；二、商业投资者需求特征分析（一）消费者投资商业特征分析1、闲钱安排方式 由于该区域属于中小县193、城，其居民的消费观念仍然比较保守，所以大部分消费者还是选择把闲钱存入银行，不愿意承担太大的风险； 随着市场经济的发展，居民的投资意识也越来越强，因此也有大部分居民愿意承担一定的风险而将闲钱用于生意投资； 由于本次调查中，20-29岁的年轻人居多，他们大都才参加工作或参加工作时间不长，储蓄不多，因此也没有多余的闲钱用于其它方面的安排。2、购买商业地产的意向 通过对该片区居民闲钱安排方式的调查得知该区域大部分居民的消费习惯都比较保守，而且又以年轻人居多，因此该区域并没有太多的居民有购买商业作为投资的打算。3、商铺区位选择 由于商铺位置对于商业的发展有非常重要的作用，因此大多数消费者都会选择成熟口岸194、的商铺来发展商业； 对于一些处于发展阶段的区域，随着区域市政、交通、配套设施的完善，其商铺的升值空间也较大，部分消费者表示也会对这些具有发展潜力的口岸的商铺进行考虑； 对于居住社区内的商铺，由于其能为社区居民提供一定的生活便利，因此也有部分消费者表示会考虑投资居住社区内的商铺。4、商铺类型选择 由于传统意义上的商业一般都选择沿街的位置，并且沿街商铺的可经营类型也比较多样化，因此大部分消费者都选择沿街商铺作为首选； 随着商业街、商业广场、步行街在现代建筑中的兴起，也有较大一部分消费者选择商业广场商铺和步行街商铺作为投资对象； 受区域规模以及经济发展的限制，选择在该片区投资公寓式写字楼以及商务公寓195、的消费者所占比例较小。5、商铺类型选择 由于该区域经济欠发达，居民收入水平不高，闲钱积累数额并不大，因此可能用于商业投资的额度主要集中在10-19万； 因为此次被访对象集中在20-29岁的年轻人，其储蓄额都相对较小，但他们又都具有较强的投资意识，因此选择在5万以下投资的消费者也较多。6、区域发展前景最能吸引人之处对于以下几点区域发展的前景：1）、项目周边常住群体经济水平高，该项目必将成为都江堰的未来的新型商业圈；2）、大型商业集合体为市场空白点，尤其是项目所在区域的市场空白；3）、项目地块区位价值优越，领踞幸福大道的黄金地段；4）、紧邻款80米长5公里的幸福大道，该道路横贯全城，项目交通条件优196、越；5）、该项目是政府重点打造、大力支持的城市形象工程，城市少有的地标性大型商业综合体；6）、品牌超市的入驻为项目的人流量提供了保障，极大的提升了产品的商业价值；消费的兴趣度如下图：消费者最能被打动的内容如下图： 交通作为区域发展的首要因素，随着幸福大道的建成，该区域的交通条件大大改善，项目地块的区位价值逐渐得以实现，因此大部分消费者对区域发展前景3和发展前景4表示出了较大的兴趣，这两点也是最能打动消费者的地方； 由于该区域购物档次不够高，品牌商店较少，不能满足年轻人的时尚购物需求，因此很多被访者对品牌超市的入驻也表示了较浓的兴趣，同时也比较能打动消费者。7、区域适合修建物业形态 由于区域所处197、城市规模较小，商业经济分散、缺乏现代化因素，但该项目周边常住群体经济水平较高，预计该项目将成为都江堰的未来的新型商业圈，所以大多数消费者觉得在该位置修建大型超市、时尚百货商场、品牌集群市场以及区域性商业购物中心为宜。 8、区域最适合修建物业形态 通过以上数据可以看出，时尚百货商场是大多数消费者认为最适合修建的物业形态，其次品牌集群市场也是被较多一部分消费者所认可的最适合修建的物业形态； 对于大型超市、区域性商业购物中心，专业市场这些物业形态，消费者的关注度也相对较高9、消费者希望有的商业项目1）餐饮类项目 通过调查可以看出，受收入水平的限制，大多数居民的餐饮消费要求都集中在特色餐饮、特色小吃以198、及餐饮休闲娱乐集中的特色一条街上； 部分中高收入家庭对于带有地方特色的特色火锅、特色中餐酒楼也有一定的要求。2）购物类 由于此次调查中，30-35岁的被访者占了较大比例，而这部分消费者的主要消费就集中在家庭购物消费上面，并且他们由于收入较高，且有部分积蓄，因此大型超市的需求占了相当大的部分； 对于品牌专卖集群店和时尚百货店，则更能满足占了很大一部分比例的年轻人的消费需求，因此选择这两种项目的人数也较多。3）休闲娱乐类项目 对于年轻人或者已婚者来说，休闲娱乐文化集中特色一条街以及茶楼能满足两种人群较为基本和简单的休闲需求，因此选择这两种商业项目的比例较大； 对于年轻人来说，时尚的休闲娱乐方式对他199、们的吸引更大，因此选择大型KTV、酒吧和咖啡厅的人也占了一定的比例。4）服务类项目 由上图可以看出，大多数消费者对便民医院、美容美发店以及鲜花水果店这些服务性商业项目的要求较多； 在满足基本生活需求的同时，也有一部分消费者提出了对碟片租赁和衣服干洗店的要求，以提高生活档次。10、对商业内街式设计的评价1）评价结果 由于该项目所在区域还暂时处于发展阶段，大多数消费者对它的商业评价都采取了比较保守的态度，因此认为该项目的商业价值一般； 但是随着该区域环境的不断完善，也有相当一部分消费者对它的商业价值的看待比较乐观，他们认为随着交通、市政配套等设施的改善，这个项目所在地块的升值空间是比较大的。 也有200、极少部分人认为该项目商业价值不太好或不好，主要原因有以下几点：A、 不美观B、 地段不好，人群不集中C、 空气不好D、 离城中心距离太远E、 人气不好F、 无整体性，无区域规划G、 影响交通他们对商业街设计给出的建议是：A、 修成十字形街B、 修地下停车场C、 修建大型有特色休闲项目11、投资该项目商业地产的可能性 由于该项目所在区域还处于发展阶段，因此大多数消费者选择了观望态度，都还暂时不能确定是否投资该项目商业； 当然，也有一部分消费者看到了区域发展前景，并且也愿意承担一部分风险，因此也有一部分消费者表示会考虑投资该项目商业； 通过上图，可以看出，有相当一部份消费者表示不可能投资该项目商业201、，主要原因有以下几点：1) 不会长久居住2) 不喜欢3) 地域条件，建地规模4) 发展在虹口5) 风险大，无资金6) 离市中心远7) 没计划、不了解情况8) 人流量不够9) 人气不够10) 未考虑11) 无打算12) 无计划13) 无资金12、商业价格接受度 受居民收入水平以及区域经济状况两个因素的制约，绝大多数消费者对于一层商业单价的可接受度在4000元/以下，二层商业单价可接受度在3000元/以下； 也有部分高收入者以及有一定储蓄的消费者可以承受一层商业4000-6999元/、二层商业3000-5999元/的价位； 对于一层商业8000元/、二层商业7000元/以上的高价位，只有极少数消费202、者能够承受。13、购买商业面积意向 受居民经济收入较低以及储蓄资金偏少的影响，大多数消费者只能够承受10-19的商业面积； 对于那部分有比较充裕的闲散资金的消费者来说，更乐意选择20-39的商业面积，这既在他们可承受范围内，又有比较可观的投资回报。14、商业投资额意向 由于大部分消费者对于商业单价的可接受价格在4000元/以下，并且也只能承受10-19的商业面积，因此他们能承受的商业投资额也比较低，仅在5-9.9万元； 对于一部分中高收入的投资者来说，根据他们对于商业面积的不同选择，他们的投资额度意向主要集中在10-29.9万之间。15、期望最短投资回报期 由于此次被访对象多为20-29岁的年203、轻人，他们由于港参加工作不久，储蓄资金不多，加上他们各方面的开支都比较大，因此他们大都希望能在短期之内能够有所回报，大都希望能在5年之内。16、期望投资回报率 对于大多数投资者来说，投资回报率当然是越高越好，所以大多数投资者在不考虑其他因素的情况下，都选择了最高投资回报率； 对于一些理性投资者来说，他们对于自己的投资分析较为全面，也能更加理性地判断他们的投资回报率，针对他们不同的投资额以及投资面积，他们的期望回报率主要集中在7.1%-9%之间； 对于那些小额投资者来说，他们的回报率也相对较低，主要集中在5.1%-7%之间（二）现实经营户投资商业特征分析1、投资意向调查 在96份有效调查问卷中，204、在未来2年内有购买商业地产的人数比例占到了69%，可见近七成的经营户有更换经营地点或者扩店建店的需求。2、受访者投资商业区位与类型选择 过半的经营户更愿意选择发展口岸的商铺，而选择成熟口岸商铺的只占30%，经营户在投资区位的选择上考虑的因素更多的是商铺的升值潜力，租金水平以及口岸的发展前景。 在投资商业类型调查中，沿街商铺、步行街和商业广场的铺面类型更能吸引投资者，其中沿街商铺和商业广场商铺需求比例相差不大，而出于对分割产权的不了解和不接受，大卖场的产权分割商铺对于当地经营者来说接受度并不高。3、商业出资调查 从上图可见，投资额的分段比例大致可以反映出当地的商业发展水平和商家组成结构比例。 投205、资额在5-19.9万的受访者最多，是因为更多的经营者是个体工商户，资本投入量多限制于此区间。 另有一部分经营户，经营规模和经营产品的类别决定其投资额。4、对项目所在区域认知调查 在调查中，56%的受访者表示对项目所在区域较为了解。 在存在的问题上，受访者的看法主要集中在位置偏远、人气不足、客源少和口岸不成熟等方面。 缺少的商贸设施主要的意见集中在大商场，超市和农贸市场三个方面。其中认为缺乏大商场的比例最大。5、经营户兴趣和被打动因素备注：因素一项目周边常住群体经济水平高，消费能力较强，为项目的商业消费提供了巨大的市场支撑因素二大型商业集合体为市场空白点，尤其是项目所在区域的市场空白；因素三幸福206、镇规划为新兴住宅区，未来居住人口密集，为项目提供了市场环境的支撑；因素四项目地块区位价值优越，领距幸福大道的黄金地段；因素五紧邻宽80米，长5公里的幸福大道，该道路横贯全城，项目交通条件优越；因素六该项目是政府重点打造、大力支持的城市形象工程，城市少有的地标性大型商业综合体；因素七品牌超（xx）的入驻为项目的人流量提供了保障，极大的提升了产品的商业价值； 者对有能够提升商业区价值的品牌商家入驻的商业区感兴趣。 经营者对地段，区域规划前景和补缺性商业较为关注。 在最能打动经营者的因素里面，有高消费人群聚集和有品牌商家的入驻的商业区仍然是经营者的首选。 项目地段交通状况和人口也是经营者考虑的重要因207、素。6、经营者对项目地块价值评价 在调查中，经营者对项目地块的评价接近七成的受访者持一般态度，23%的受访者表示比较高。大部分受访者对项目地块的商业价值并不看好。7、商业形态选择备注：1类时尚百货2类大型超市3类专业市场4类区域性购物中心5类品牌集群市场6类现代商业生活广场7类露天商业步行街8类特色餐饮9类特色休闲娱乐街10类餐饮休闲娱乐集中特色一条街11类集购物，餐饮，娱乐，品牌集群的商业中心12类特色文化风情商业街 调查结果显示，修建现代商业休闲广场，露天商业步行街，餐饮娱乐休闲一条街更适合当地居民生活购物方式。修建大型百货，超市的条件尚不成熟。8、经营种类选择分析 在调查中，经营者对百货208、商场、超市、服装和餐饮娱乐的兴趣较大，其中又以选择经营餐饮的受访者最多。 在调查中，餐饮行业在项目周边区域并不多，缺乏集聚效应，大的餐饮休闲商业街可能是市场的空白点。9、项目内街设计评价 调查结果显示，受访者对项目内街设计评价比较好的比例占42%，项目设计基本符合了经营者的要求。 此外，调查中经营者对设计的评判标准建议主要是在采光和设施配套方面。10、入驻经营可能性与方式分析 七成受访者表示有可能入驻，项目市场潜力较大。 受访者不会入驻的原因主要是资金不足，项目价格和对项目区位和对商业发展前景的不看好。 在入驻方式的选择上，84%的受访者选择租赁方式，这与其资金周转和经营信心，以及经营期长短209、有关。11、经营户入驻要求 面积：20，30，40，70，100大小的铺面。 楼层：1、2楼层的选择占绝大多数，3层以上基本没市场。 开间，层高：开间要求3-4m的占到了38%,4-5m 占到30%，其次6-8m的占15%左右，构成开间要求的主要区间值。 层高要求3-4m的占60%，要求4m以上的占25%左右，构成层高要求主要区间值。12、租金水平调查：月租金（元/月） 现实经营户所接受的月租金范围从300-4000元不等；主要集中在1000-1200元/月，其次为1500元/月；这和他所选择铺面的具体面积大小也有关。 现实客户所选择的单位月租金范围从15-400不等，主要集中100元以下的1210、5-20元/平方米/月；其次为25、50、30-60、400不等的租金范围，说明区域内商业的租金的范围较大。13、租赁年限 租赁时间较长的经营者如果入驻即使对项目发展前景的肯定比较乐观，对经营前景有信心，等待项目升值。 租1年的租户多是尝试的态度，时间的长短由项目发展好坏决定。14、投资意向调查 近半数受访者没有投资意向，剩余受访者多持观望态度，投资意向不时非常强烈。15、楼层销售价格分析 调查显示，经营者对项目一层商业价格最高接受价主要有3个区间，分别是4000以下，5000-5999，6000-6999。由下往上以1000元的层差递减。16、面积 经营户在面积选择上大致可以分为三个区间，2211、0-30的最受欢迎，选择30-40与40-50的比例基本相同。其次是60-70的，100以上的铺面也有部分比例。其它面积的选择基本一致且数量相对较少。17、投资回报期望 预期投资回报期段和回报率低是由于经营户普遍资金少，运作期短，急于期望再端起内收回成本的保守心理有关。18、经营管理形式分析 选择自己经营自己管理和选择由公司统一管理的受访者比例基本一致，两者的心理差别在于对经营管理公司的了解与信任程度。 选择自己经营由物管公司管理的经营者，占的比例相对较少，是出于想自己自由经营，但经营环境的维护相对信任物管公司。三、现实经营户需求特征（针对区域内在经营的商家调查）（一）现实经营户背景1、经营户212、性质 在此次调查对象中，个体工商经营户的比例占到了70%以上。在所调查的98份有效调查问卷中，个体户的数量就有72家。2、经营类别 受访者的经营类别以服装行业为主，在此次调查的98份有效调查问卷中，服装店的数量以23家占到了大多数，餐饮，饰品，以及小百货以7家，5家和4家分列其后。 都江堰的商业由于旅游人口较多，本地人口并不是很多，旅游季节的变化对其商业有一定的影响，故当地商业主要还是面向当地的居民客户，种类多，规模小的特征明显。3、经营场所面积 当地商业经营场所面积以25-40以及60-70左右大小为主，其中30左右大小的铺面占30%左右，40的占13%。60-70的占10%左右。4、经营场213、所使用形式 如图所示，在经营场所的使用形式上，92份有效调查问卷中，经营场所采用出租形式的比例达到了97%，仅有3%的比例是购买的。 从租赁和购买比例上的巨大反差可以估计当地经营户更愿意租赁经营的场所而不是购买。5、租户一次签约时间分析 从调查情况来看，受访者租赁铺面的签约时间一般不超过5年，其中签1年，3年和5年的较多。 签2年的受访者也有一定的数量，从签约时间长短的比例来看，租3年和5年的受访者一般前期成本投入较大，对经营期规划较为长远，比例在受访者中占25-27%；租1年的则前期成本投入较小。6、付款方式分析 据调查显示，受访者在付款方式的选择上，多为一次性付、1年付和季度付三种方式，半214、年付、现金月付以及分期付款较少；7、经营年限 从调查的情况来看，近45%的受访者经营年限不超过2年。1年，2年和半年的租户较多，其次为3年、5年；这说明商业发展时间较晚，否则就是商家更换较快；8、经营状况 55%的受访者表示经营状况一般，38%的表示经营状况比较好。 从经营状况来看，当地商业发展情况较为良好。此外，经营状况与商家经营的种类和业态也有一定关系。9、经营效益 对于大部分受访者来说，他们所经营的商业史盈利的，这和商家自身产品、档次、口岸与购物环境氛围与人口消费力支撑有很大关系。 对于大部分受访者来说，他们所从事的经营是盈利的，这和商家自身产品、档次、口岸、购物环境氛围和人口消费力支撑215、有很大关系同；时也说明市场态势良好。（二）现实经营户置业特征分析1、经营者对行业发展前景的预测 据调查结果显示，66%的受访者对所从事行业的发展前景持乐观态度，其中22%的受访者表示行业发展非常令人满意，3成的受访者表示行业发展情况一般。2、经营者信心以及原因 受访者经营信心多与其经营状况和收益状况相联系，对经营有信心的受访者比例和经营效益中盈利者比例接近，都在6成以上。 而其信心来源则是来自多方面的，因为口岸好，人流量大形成的巨大市场需求是主导因素，此外部分受访者对自己所经营产品有足够的信心；对行业的前景看好，对自己的经营能力的肯定也构成经营的信心。3、对经营环境评价和前景判断 接近44%的216、受访者对当前的经营环境表示满意，其中39%比较满意的为：地段，商业氛围，经营成本以及对所在区域商业发展前景是否看好是决定受访者对经营环境进行评判的关键因素。 从以上两图的比较直观地反应了受访者对当前经营环境的评判在一定程度上直接影响其对商业区发展前景的判断。4、分店情况 据调查结果显示，受访者分店大多数有2家分店和1家分店，主要分布在都江堰老城区建设路，幸福路以及浦阳路等商业发展成熟区域；普遍经营状况如下图所示; 由图可知，有19%比例分店经营状况良好，70%分店的经营状况也达到了盈利，说明都江堰商业市场较为稳定；有固定的消费群体；5、经营者扩建店可能性及选点方案 调查显示，六成比例的受访者表217、示会扩店或者建店，因此当地潜在投资客户具备一定数量。 调查显示，受访者扩店和建店的选址意向较为分散，其中以都江堰幸福路，建设路和市区较多，其余大部分受访者正在寻找地点，希望本项目后期宣传能将此部分客户引导至本项目；。5、经营者扩建店面周边业态分布要求 据调查结果显示，受访者对建店区域的行业集聚性和业态综合性要求较高。7、经营户建店选址详细标准 据图可知，区域，交通，人流，收入是经营户选点的主导因素。 经营者对选点区域人口的收入水平要求一般的占40%，要求高的占21%，中等的占14%。 绝大部分的受访者对人流量的要求较高。8、最高价值商业区分布 据调查结果显示，建设路、幸福路、天和盛世是经营者首218、选最高价值商业区，其次是南桥一带和德惠广场。而究其原因在于，大部分受访者认为主要还是所选地段是较为成熟的老商业区，知名度较高，人气旺，客源有保障。四、消费者特征（一）客户背景 1、年龄特征 受访者主要集中在2550岁，其中，2025岁较为集中； 20-25岁的年轻人为主要的休闲、娱乐的消费群体； 25-29岁的消费群体主要集中在刚结婚的两口之家； 30-34岁的消费能力主要集中在家庭购物的消费上面。2、职业特征 从调查的情况看来，受访者主要集中在个体经营者、私营企业主、公司员工、工人、服务人员以及专业技术人员、文教卫生工作人员、律师等； 从家庭年收入的情况看来，该类行业主要为国家垄断、政府机关219、事业单位和经商人士，该类人员收入较高，并且稳定，消费能力相对较强。3、家庭结构情况 受访者，家庭构成主要以两代同住为主，其中又以三口之家为主； 部分受访者为刚结婚的两口之家，娱乐消费以及购物消费能力也相对较强。（二）购物消费习惯情况1、影响购物因素 大多数被访者都比较看重购物地方的服务人员的态度好坏，他们认为服务人员的态度好坏对他们是否选择在此购物有较大影响； 商品质量是否可靠、价格是否便宜、品种是否齐全以及规模是否大也是部分被访者比较看重的因素。2、就餐区域选择 对于就餐区域的选择，大部分被访者都比较倾向餐饮休闲娱乐一条龙服务； 对于特色餐饮，大多数居民可能会选择偶尔的休闲，但大部分时间他们220、更青睐于服务功能齐全的餐饮娱乐休闲一条龙服务。3、休闲区域的选择 对于休闲区域的选择，居民都希望能够享受舒适、优美、设施齐全的休闲环境。4、对就餐、休闲娱乐场所的选择着重考虑因素 购物地方服务态度是否良好、环境是否舒适、价格是否便宜是影响消费者选择购物地方的主要因素 餐饮是否有特色、设施环境是否优美、产品质量是否普可靠以及购物地方的易达性也是消费者着重考虑的因素。5、购物功能需求 由于此次被访者以20-29岁年轻人居多，他们大多都乐于时尚购物，因此他们大多数人更希望能增设时尚百货店和品牌专卖集群店； 此外此次被访者中30-35岁的家庭主妇也较多，因此他们更希望能有便利的大型超市和大型卖场。 由221、于该区域商业过于分散，所以被访者对集中的区域性商业购物中心也比较青睐： 另外部分被访者还希望能增设规模书店和现代商业生活广场，增加该片区的文化气息和现代气息。（三）区位认知1、区域现有商业设施所存在的问题 区域现有商业设施规模偏小，并且缺乏时尚、现代的气息，陈旧、过时、落后的商业设施不能很好地为商业服务，吸纳人气； 过于分散的小商小贩以及大型集中的商业设施的缺乏、商业服务功能与类型不完全不利于居民的集中购物。 另外该区域的品牌专卖店较少，不能满足大部分年轻人的购物需求。2、区域缺少的高档休闲娱乐设施 从区域现有的发展状况来看，更多的居民希望能在该片区修建现代影城，提升居民休闲娱乐的档次； 随着222、现代休闲娱乐方式的改变，部分居民希望能在此配置大型歌城、健身中心、风情酒吧，满足他们时尚的娱乐休闲方式； 也有部分居民希望能在该片区修建具有民族风情的特色街，利用特色文化来吸纳人气。3、区域缺少餐饮设施类型 由于该区域的商业氛围较淡，未能形成具有区域特征的特色餐饮、特色小吃； 由于该区域的商业设施陈旧、落后，缺乏时代气息，海鲜酒楼以及西式快餐业跟不上消费者的需求 由于餐饮娱乐功能不齐全，其景观设施也不太吸引人，因此居民对于它的餐饮休闲娱乐一条龙的服务以及优美的风情景观要求也较高；五、需求特征总结1、商业需求特征总结 有26.27%的客户有投资意向； 他们所能用于投资商铺的资金以10-20为主；223、 期望的业态多为餐饮、娱乐、休闲类业态； 一层商业4000-6999元/、二层商业3000-5999元/的价位为合适的心理价位；对于一层商业8000元/、二层商业7000元/以上的高价位，只有极少数消费者能够承受。 经营者对选点区域人口的收入水平要求一般的占40%，要求高的占21%，中等的占14%。 期望能在5年之内收回成本； 六成比例的受访者表示会扩店或者建店； 受访者对建店区域的行业集聚性和业态综合性要求较高。 对电影城的选择较高，本项目可考虑； 认为本项目适合修建大型超市/大卖场；2、商业需求特征对本项目开发商业的影响及启示对于商业经营户来讲，要吸引他们到本项目购买/投资商铺，不仅要有稳224、定的收益，还要能在短期内收回成本，对投资回报时间的要求很高；同时他们所能接受的1层的价格就本项目定价而言相差较远，针对6成比例的客户有扩店或建店的需求，极有可能成为我们的目标客户群，未来本项目要让客户买单就只能先将xx营业，同时要给客户树立美好的商业蓝图，如理想业态规划、未来周边消费力支撑等因素。如果不行就只能以包租的形式招商，但是这样对开发商的经济实力要求很高；六、未来需求预测项目所处区域为都江堰市未来主要发展方向及政府重点打造的高尚居住区；未来规划居住人口将达到5万人，周边人口素质及消费力有一定的支撑；对于一个新兴区域来讲，最为重要的就是周边配套，由此看来，本项目所引进的世界500强企业x225、x正好起到了区域商业中心的作用；且项目规划为一站式购物的综合商业体；相信通过对未来美好蓝图的描绘，以及商业业态的合理定位，和对商家入住的一系列优惠政策，在达到一定的商家数量及形成了稳定的消费力支撑下，能够满足一定量的客户需求，但比目前都江堰市场的同类型商业吸引力要强得多，由此，后续的商家将会陆续入住；商气的逐渐形成，将会引领区域消费潮流，为项目实现一层销售，二三层出租的理想状态。附件三：项目研究、可行性分析及方案评价第一部分：地块周边环境分析一、区域界定 研究范围本项目地处幸福大道，靠近二环路，初步界定研究范围为：幸福大道一线以及二环路两侧，以幸福大道为中轴，两边辐射1公里范围内；二、地块周边226、居住环境分析1、生活配套状况目前该片区生活配套设施不完善。主要的生活、购物等主要依赖老城区的商业配套；2、配套设施分布（附分布图）市政配套：市政府、公安局、法院、地税局、交警大队、国家电网、体育中心等；教育配套：都江堰中学、北街外国语实验小学医疗：紧邻二环路有规划修建的人民医院交通配套：5、8、9路公交车可到达项目市政办公主要集中幸福大道一线。学校和医院主要分布在二环以外；3、交通状况幸福大道为都江堰市最为优势的道路，为双向6车道，路面状况极好；项目距离都江堰城区以及成灌高速均为5分钟车程；步行20分钟到达老城区；目前有三路公交车 经过项目地址，分别为5、8、9路公交车；4、未来居住环境预测分227、析（两年后） 项目所在区域被都江堰市政府规划为高档居住和商业服务区，现已基本开发完毕，但入住率不高，仅有65左右，生活配套尚不完善。预计两年后，该区域入住率将提高到90以上，居住氛围明显提升。二环路旁的都江堰中学、体育中学投入使用，集中商业和配套社区商业日渐繁荣，区域发展为成熟区域，成为代表都江堰居住水平的区域代表之一。三、地块周边商业环境分析1、周边商业地产开发状况分析 项目周边尚无大型集中商业地产开发； 绝大多数住宅项目临路部分开发了底层商铺； 底层商铺使用率不足40，大部分处于空置状态。2、商业配套状况分析 由于区域内住宅入住率不高，地块周边商业配套尚处于初级阶段，极不完善。主要是属于传228、统的、自发形成的社区商业，包括小超市、菜市场、小吃店等，满足区域内业主日常生活需要。更进一步的、更高层次的消费则需要到市中心解决。区域内居民迫切需要能就近消费的、更加丰富的、更高层次的商业配套。这也是区域商业发展的必经阶段和必然趋势。3、商业业态分布情况 区域内商业发展落后，处于初级阶段，商业业态种类极其稀少，主要有： 分布于各社区底层商铺，为居家生活服务的散点状日用小商品、小百货、食品等业态； 分布于幸福大道两侧的少量中档餐饮、KTV娱乐等业态；四、地块周边环境对本项目的影响1、有利影响 地块紧邻幸福大道，作为都江堰的主要城市交通干道，可以源源不断地带来人流与消费人群； 地块周边主要为大量已229、开发住宅和政府机关，作为政府规划的新兴高尚住宅区业主、机关职员都具有较高的消费层次和消费能力，对本项目商业起到支撑之称作用； 地块周边已开发住宅项目居民对更高层次、更加丰富、更多业态的商业，具有迫切的需要，为本项目提供了大量的真实需求； 地块周边没有其他大型的集中式商业开发项目，本项目的开发将处于无竞争的状态。2、不利影响地块周边环境对本项目不利影响不多，主要有以下两个方面： 周边住宅项目入住率不高，人气不足，对本项目商业价值造成不利影响。 除本项目外，区域内无其他大型集中商业，商业不能形成连片开发，整体商业氛围不浓，对区域之外的消费者吸引力不大。第二部分：项目开发可行性分析 一、项目核心价值230、分析1、地块基本情况项目地块位于都江堰市主干道之一的幸福大道以南、莲花南路以东。总占地约43亩，地块基本为长方形，地块临幸福大道部分（东西向）长约150米，临莲花南路部分（南北向）长约190米。地块所在的幸福片区规划为高尚居住区和商业区，现已基本成型，地块500米范围内包括都江堰市公安局、检察院、幸福镇政府等政府机构。同时，幸福大道规划为与在建的沙西线（沙湾路西沿线）相对接。因此，本地块具有较高的居住价值和商业价值。2、项目核心竞争力提炼通过市场调研和深度访谈，结合都江堰城市规划，可以确定，本项目核心竞争力在于以下几个方面： 地段吸引力这是本项目最大的优势。幸福片区，是政府着力打造的高尚居住区231、和商业区，是都江堰城市发展的方向和重点区域，片区内汇聚了大量高品质楼盘和政府机关。项目的居住价值和商业价值已经得到公认。 商业地标的吸引力都江堰的商业基本集中于老城区建设路、都江堰大道附近，融合购物、休闲、娱乐的商业综合体项目不多。已知的几大商业项目中，目前仅有天和盛世以仿古步行街的形式较为成功，其他如华夏广场、岷江国际都存在硬伤，中国水街项目尚处于停滞状态。按本项目的规划设计，将形成都江堰一个新的商业中心，地位举足轻重。商业地标的吸引力自不待言。 住宅地标的吸引力都江堰之前没有审批通过高层住宅的先例，之后也基本不会再审批大量的高层。本项目住宅开都江堰之先河，一次性达到26层、30层，成为都江232、堰的地标建筑和市场稀缺供应产品，具有垄断和唯一性。对于追求荣耀、追求品质生活的高端购房者来说，具有强烈的吸引力。 户型设计的科学性都江堰市场供应住宅户型集中在90150平米之间，普遍偏大。随着房价的逐步走高，消费者的购买力有所下降。本项目主要为中等户型，属于市场供应的空白点，竞争不大。总价低的优势，也降低了置业门槛，扩大了消费人群数量。概而言之，本项目属于领导性楼盘，基本不存在同类型产品的竞争压力。领导性楼盘无需跟随大众市场，需要做的是专注自身品质打造，演绎地标精品魅力，始终保持强大的市场关注度，和吸引力。二、开发机会点和风险分析1、高层住宅的开发机会及风险分析 受地价不断上涨的影响，高层住宅233、在国外和国内大城市成熟房地产市场，属于主流产品，在都江堰则属于新鲜事物，具备一定的开发机会和风险。现分析如下： 开发机会 高层和多层住宅相比，各有优势和劣势，各有接受人群。都江堰之前受规划限制，高层电梯住宅尚未出现，属于市场的空白点。同时，本项目的审批具有特例性质，今后都江堰也不会再大量审批高层电梯住宅。由此，本项目可用“空前绝后”来形容。本项目高层住宅的开发也就具有了抢占市场先机的优势，也有了无同类型产品竞争的销售态势。 开发风险毫无疑问，高层电梯住宅的开发也具有较大的风险，主要体现在：一是高层电梯住宅的接受程度有一个逐渐扩大的过程，传统的消费者几乎无一例外的偏好多层住宅，对于高层住宅缺乏接234、触、了解、感受的机会，对于其优劣也就只有想象。市场需要引导和培育，而不是像多层和电梯住宅一样，有现在的成熟市场接受度可用。在市场存在大量多层可以供消费者选择的情况下，要使大量消费者接受、选择高层，存在较大难度。二是高层电梯住宅开发成本高，资金投入量大，对开发商资金要求更高。三是都江堰市场无同类型产品可供参照，销售速度难以准确预估和控制。四是高层电梯住宅相比多层住宅确实存在公摊面积大、物管费用高的劣势，需要通过其他优势来弥补。2、商业的开发机会及风险分析 开发机会都江堰是世界文化遗产“青城山都江堰”所在地，是“中国最佳魅力城市”“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。235、通过市场调研可知，都江堰目前除天和盛世外，尚无高品质的商业综合体，这与都江堰的城市形象和地位是不相称的。幸福镇片区是都江堰城市向东拓张的必经之地，是政府着力打造的高尚住宅区和商业区，汇聚大量高品质楼盘和政府机关、学校、体育中心。区域由此聚集了高收入、高素质的消费人群，他们对于高品质的，汇聚购物、休闲、娱乐、餐饮的商业综合体具有迫切的需求和强大的购买力。由于区域内缺乏高品质商业，区域内消费者需要经过较长距离到老城区消费甚至到成都市消费。本项目的商业开发从宏观上说是顺应都江堰提升城市形象需要，符合政府规划，能获得政府大力支持；从区域配套来说，是填补区域高品质商业供应空白、与区域已有功能互补的举措；236、从市场需求来说，是片区消费者甚至整个都江堰消费者的迫切需求，是顺应市场的。 开发风险主要风险在两方面：一是目前片区内住宅入住率还不高，约65左右，项目周边范围内常住人口约3万人，消费人群不能得到最大限度的保证；二是部分规划业态与都江堰老城区可能存在重复的地方，存在同质化竞争，而都江堰老城区商业发展成熟，符合大量消费者长期形成的消费习惯，在竞争中处于优势。如果本项目不能聚集到足够的人流和商气，则后期销售和租赁将存在较大困难。三、项目发展方向可行性总结 住宅发展方向可行性总结高层电梯住宅的开发是开先河之举，机会与风险并存，利用机会、规避风险的关键点在于如何在与多层的竞争中取胜。解决之道在于：在产品237、设计与建设上狠下功夫，奠定开发成功的基础。控制不必要的建筑成本，采用成都市发展成熟的、已为市场所验证、为广大消费者所接受、取得较大成功的产品形态和开发模式。提升项目的综合品质和性价比，在与多层的比较中取得优势，从而提高市场接受度和销售速度。 在做好上述工作前提下，高层住宅的可行性勿庸置疑。 商业发展可行性总结 商业部分是本项目成功的关键，同样是机会与风险并存。商业地产需要符合商业经营特点和要求的建筑设计，需要科学的业态定位，需要招商和运营，其开发难度远远大于住宅。旺地不等于旺铺，商业地产项目不是单纯的商业地产，不能简单的套用住宅的开发模式。而应该是商业先行、租售并重、末端优先、赢在经营。 商业238、物业不管大小，其共同点是如何对消费者创造出高度的吸引力。物业的市场定位、企划力、商品力就是商品魅力，商品魅力加上服务力统称为经营力。“致命吸引力”表现在8方面。 1、地点，项目处于核心地段是最主要的要素。但一流的地区不等于有一流的业绩，地点只是基础。 2、市场定位，只有在行业里面占有领先地位，才能获得消费者的支持和青睐。 3、店铺力，就是硬件的吸引力。包括停车是否方便、店铺的装饰、和专柜的形象吸引力等。 4、企划能力，要有很强的商品布局能力。5、商品实力，就是差异化的商品组合。6、价格实力。7、服务能力。8、经营能力。以上8种因素和专业团队的整合，是确保项目成功的关键。在目前阶段，本项目已具备239、了最为关键的1、2点，具备了较大的可行性。其他的主要涉及到后期运营问题，此处不过多阐述。 总体来说，住宅和商业任何一项的失败都将导致本项目的失败，都存在很大的机会和风险，只要能按科学的方法开发出符合市场需求的产品，使风险得到有效的控制，项目的成功可以预见，具备较强的可行性。后文将从规划设计和业态定位两个方面作出建议，从而确保项目开发的可行性。第三部分 设计方案评价及建议一、项目总体规划设计合理性总体评价及建议1、项目据总体规划设计合理性总体评价项目总体设计分为前后两部分，前部分为商业，后部分为住宅。东侧设计为临街商业也是充分利用土地及该部分商业价值的做法，总体功能分布和建筑布局是合理的。从市场240、调查的结果来看，商家与消费者对于住宅与商业分开的做法表示认可，商业部业靠近城市主干道“幸福大道”，对接人流与车流，同时有效减少了对北侧住宅的噪音影响。住宅部分不受商业影响，具备了安静的居住空间，具备了纯居住概念。总体上项目住宅存在问题不大，主要问题与风险集中在商业部分。具体详见下文分析。2、项目总体规划设计建议 根据市场调查和深度访谈，结合业内专家意见，xx建议将住宅部分30层的电梯住宅放到最后端，26层住宅放到商业大卖场之后，从而在视觉效果上更加合理。整个项目将显得更加大气，视觉冲击力更强，建筑吸引力更好。二、项目建筑风格建议 1、商业部分总体上采用现代风格，简洁明快，挺拔俊朗。外墙建议采用241、全通透玻璃幕墙，从而增加商业内部展示面、营造商业氛围、传达更多商品及商业经营信息，从而增加商业对消费人群的吸引力。2、住宅部分通过市场调查和深度访谈，大多数人对于高层没有特别的偏好。由于都江堰之前并没有高层项目，市场对于其接受度还尚未可知。但一致认为，高层本身不是问题，关键在于做出品质，具备良好的性价比。对此，xx认为，在一个高层发展不成熟的市场上，为了最大限度的降低风险，增加市场接受度，应该采用已经发展成熟的、经过市场检验的、为广大消费者喜爱并已取得成功的产品类型，包括外立面和景观设计。xx建议采用新古典主义风格立面，类似颐和家园、中海国际社区、华润翡翠城、新里派克公馆高层建筑外立面。景观绿242、化方面，应结合景观小品，采用多层次绿化，保证各季节植物的合理搭配。从建设成本和维护成本角度考虑，建议少做或不做水景绿化。颐和家园高层外立面中海国际社区高层建筑外立面华润翡翠城高层外立面新里派克公馆外立面三、户型、面积配比建议 根据市场调查，客户对于户型面积需求主要集中在80120平米之间，对于50平米以下面积户型要求为一室一厅，因此本案户型面积配比是合适的。四、住宅设计合理性评价及建议总体上不存在致命性的问题。本报告仅对以下三方面作出一定评价与建议。 1、建筑外立面。 评价：总体上，立面元素过多，显得繁琐，消费者及专家反应为过时设计。从发展成熟的成都市场来看，各大小品牌开发商都已不再采用这种形243、式。 建议：采用简洁明快、俊朗挺拔的现代风格。2、270度圆弧玻璃窗。建议取消。原因有四：一是从成本上来看，该设计需采用较大面积的热弯钢化玻璃，成本较大；二是从实际利用来看，需从客厅、卧室出门才能观景；客厅直接采光面较小，影响客厅及餐厅采光效果。三是此部分圆弧玻璃窗，开口面小、少，导致通风效果差。无论是圆弧阳台本身还是客厅、餐厅通风效果都受到影响。封闭的空间，通常让人感觉压抑，不符合房地产发展的趋势。四是从以往同样设计的项目来看，销售前客户接受度不高，已购买客户实际使用过程中也很不满意。3、户型搭配A1、A2型，将大中小三种户型搭配在一起。从客户消费心理来说，住套三大户型的客户（经济实力强者）244、不希望与套一小户型（经济实力弱者）在同一层面上。建议：将大户型集中在一起，套一小户型集中在一起，分属不同的楼栋，可分别搭配套二中等户型。五、商业设计合理性评价及建议（一）商业设计合理性评价商业设计部分主要有以下几方面问题：问题1：卖场前端的拆零商铺不是必经之路，必然面临人气不足，商气也就相应不旺，商业价值受到致命影响。 成功的大型卖场，交通动线组织通常都是单方向前进，通过一条线将所有的商铺与卖场串接起来。比如家乐福或好又多，通常在某层仅有一个入口，然后进入卖场，到达卖场另一侧，通过自动扶梯上到二层，贯穿卖场后到达另一侧收银处，结帐后离开。成功大型卖场常规交通动线示意图xx本身不是项目直接利润的245、来源，而是作为吸引其他互补性商业的“磁场”而存在的。这就要求进入xx之前必须经过拆零的商铺，这部分商铺也就是通常的“店前区”。店前区是项目主要利润的来源。卖场内部的人流动线应该是单向的。到xx购物是目的性很强的消费。现设计方案在广场内侧设置了主入口，大量的消费者必将从此处进出，而没有必要经过左右两侧的拆零商铺，其经营必将出现困难。拆零商铺的商业价值直接关系到其租赁和销售，项目利润的来源也就得不到保证。问题2：一楼卖场设计了两个出入口。 如果顾客在一楼买到了所需的商品则必然从一楼另一个出入口离开，而没有必要上二楼消费,二楼的商业价值受到极大影响。问题3：xx卖场内的自动扶梯设置于卖场后端中间部位246、。 卖场另一侧的商业价值必然受到影响。问题4：拆零商铺面积过大。 拆零商铺净面积一般在50平米左右，加上公摊应在60平米以上。如果拆分为两个商铺，则进深过深。（二）商业设计建议购物作为一种休闲方式，已经深入人心。消费者关注的焦点已经不仅仅局限于商品的种类、价格，购物环境已经逐渐成为消费者的首要考虑因素。xx建议从以下几方面来指导商业建筑设计：1、多元化理念商业无论从模式、空间还是所提供的服务方面都是多元化的，一个商业空间最好是多种功能的综合体，这样可以有很好的聚集效应。并且，一定程度上功能的混合往往使空间更加有活力，在不同的时间段都会有人的聚集，严格的功能划分会导致时间段上人流的空缺，从而导致247、空间缺乏活力。经过设计的适度的混合可以弥补不同功能时间段上吸引点的缺乏，保持商业空间的活力。2、商业空间的符号化比较成功的商业，经常运用比较夸张的符号，给人非常强烈视觉的冲击力，也形成了强烈的地标性空间感。本项目据商业空间的风格比较传统，可以采用一些典雅、含蓄的符号。3、入口设计商业建筑的入口设计一定要显眼、醒目、吸引人。配合建筑的入口要有细致景观处理，同时加上后期的标识和灯光处理，应该把建筑入口打造成经典的景观空间。从设计范畴来说，应该更多引入自然的采光和绿化，在以前老的商业建筑设计中是比较少见的，因为作为寸土寸金的商业建筑，自然采光和绿化空间会造成经营空间的减少，但是适当加入一些室内的绿化248、空间，会形成商场内的人流吸引点，虽然损失了一些商业面积，但对利润有着积极的影响。商业建筑的室外入口空间环境与商业建筑的入口室内空间是一个过渡空间的整体，营造有活力的室外空间对商业气氛和人流聚集都有着积极作用。由室外到室内自然的过渡可以营造良好的购物氛围，也可以将人流自然的吸引到商业环境内部。4、鲜明的商业主题商业建筑必须要有鲜明的主题，例如本商业建筑是以现代风格为主，那么整体的建筑风格都需要以这个特点为发展延续。如果整个风格保持一致，又有很多细节的变化来补充风格的单一性，将会收到很到的效果，给人带来一种完整整齐中又不缺乏变化的体验。5、停车位设计充足、方便的停车设计对于大型的购物中心来说尤为重249、要，消费者可以很容易地找到停车位，对于商业吸引力地增加也又着重要的作用。6、步行的概念在购物的气氛中，人们基本上都是处于步行状态，步行街区气氛的创造非常重要，可以使人们感受到浓厚的商业氛围，也可以放松人们的心态，增加购物的几率。7、灯光与广告的设计灯光设计更多关系到室内空间的效果。商业的标识和广告需要在建筑设计中统筹考虑，广告设计原则是广告本身要醒目，吸引人，但是不要过于杂乱，需要在整个外立面设计的过程中进行有效的组织。8、景观的配合景观、步行街区、室内购物步行街以及广告都是一个有机的商业整体，应该作为统一的设计来完整的实现，而非将他们割裂开来。9、娱乐性与社交性商业对于人流的吸引并非完全在于250、购物，还有其丰富的娱乐活动和交往空间，如果在商业建筑设计中能够做到这一点，那么这个设计就是成功的。比如上海新天地，人们去那儿的目的中购物是次要的，大家更愿意去感受一下老建筑以及变化的街道、空间和老上海的情调，在不经意中就会形成消费，并且还会留下美好的记忆，形成二次消费的吸引点。都江堰本地的天和盛世在某种程度上具有了这种功能。受专业分工限制，xx仅提供以下两种粗略改进方案示意人流动线、交通组织和功能分布，供贵公司参考，具体设计还需同建筑设计单位沟通协商：方案一 广场+精品店+商街+店前区+卖场示意图此方案的优势在于：1、广场可作为休憩和活动空间，两侧的商铺形成四面临街的态势，商业价值被最大限度的251、挖掘出来，利于租赁和销售，且商业价值更高。2、商街两侧的商铺具有充分的临街面，商业价值极高，利于销售。3、店前区商铺在大卖场的必经之路上，人流和商气得到保证，利于销售。4、店前区通过自动扶梯组织交通，二层作为店前区，成为出口必经之地，人流和商气得到保证。5、三层、四层也可采用店前区的做法，或者与内侧联合起来，便于分割为休闲娱乐场地，利于经营。三层、四层由此被充分的利用起来。6、总体上，各个功能区相结合，具有互补性，形成一个整体的购物休闲娱乐区，每部分的商业价值得到保证，从而有利于租赁和销售，最终避免了商气死角和闲置浪费区的出现，为发展商创造最大的价值。方案二 广场+停车场+店前区+卖场示意图本252、方案优势在于： 1、越来越多的消费者倾向于选择交通便利、停车方便的购物休闲场所，以此使自己的消费行为更加愉快，甚至发展成为全家人欢度周末的一种方式。地面停车场的设置方便了业主购物，满足了众多消费者的心理需求和消费偏好，符合都江堰消费者的消费习惯。同时，适当的地面停车还减少了地下开挖面积，节约了建筑成本。 2、大面积的广场可散点布置休息设施和景观小品（如旱地喷泉、雕墅等），便于增加吸引力，聚集人气和商气。 3、店前区商气被充分激活，商业价值很高，利于销售。 4、其他优势同方案一。xx建议：建议一：在追求商业价值最大化和后期销售速度的前提下，建议采用第一种方案，此方案能最大化的利用土地价值，业态组253、合更加丰富，分区更加明确合理，在建筑吸引力、消费吸引力上更胜一筹。 建议二：在尽量保持原有设计方案的前提下，建议采用方案二。仅对局部进行调整，并对人流动线进行重新规划，使之更加科学，适合商业后期经营，最终在后期销售过程中实现快速的资金回笼。设计师原创手绘稿一:设计师原创手绘稿二:设计师原创手绘稿三:六、商业业态分布建议 住宅卖的是一种生活方式，商铺卖的是投资信心、经营信心。世界500强正大集团下属的xx的进驻为商业的成功奠定了一定基础，但仅有xx是不足以保证本项目成功的。xx可作为吸引其他互补业态的核心磁场，给予其他商铺投资者和经营者信心，引进次主力店，进一步增加信心是必要的。招“对”商比招“254、满”商更关键，科学的业态和品牌组合是商业后期运营和持续销售的关键。xx地产众多商业地产项目销售不错，后期难以经营，缺乏持续吸引力就是最好的例证。首先需要明确的是，xx经营业态为家庭日常生活用品，以品种繁多、价格便宜取胜，档次不会太高。xx作为主力店，可以吸引大量的消费者前来购物，带来大量人流，但是对于一个3万余平米的商业综合体来说，仅有xx是不够的。还需要其他有特色或有品牌号召力的次主力店来吸引人群前来休闲、消费。除xx之外的业态，必须与xx不相重复和冲突，具有互补性。xx建议分为两种情况考虑：（一）xx坚持只要一层二层，而不愿上到更高楼层情况下：xx建议：1、广场两侧的商铺和商街北侧店铺建议255、设置为精品店，如个性化的服装、首饰、烧烤店、快餐店等。2、店前区内12层店铺可设置为珠宝店、首饰店、化妆品店、咖啡馆、特色专卖店、快餐店等与xx不同经营业态的店。3、xx利用一层二层卖场部分。4、三层四层，可设置为专业电器大卖场（类似苏宁、国美、永乐）或大型餐饮娱乐场所。餐饮如美食广场（类似成都新城市广场）、孔亮火锅、娱乐如歌城（20004000平米，类似成都的ATT、都江堰的皇冠、蓝色音符等）、品牌酒吧（20003000平米，类似成都空瓶子、芭比等），休闲如电玩中心、网吧、洗浴中心（洗浴中心可综合洗浴、按摩、美容美发、网吧、电玩室、桌球室、棋牌室、自助餐饮等业态）。（二）xx愿意上到二楼、三楼的情况下。这也是成都等很多大城市商业综合体的通常做法。这种情况下：1、广场两侧的商铺和商街北侧的商铺业态定位同情况一。2、一楼整体可设置为专业电器大卖场如苏宁、国美、永乐。2、二楼三楼卖场部分为xx所利用。二楼三楼店前区部分设置同情况一。3、四楼部分设置为大型娱乐中心。如歌城、电玩中心、网吧、洗浴中心，这几种形式可单独设置，也可综合在一起。