1、陕西西安高端商业城市综合体建设项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月陕西西安高端商业城市综合体建设项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月161可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1 总论121.1项目概况12建设规模12建设内容121.2项目承办单位概况121.3编制范围131.4编制依据141.5土地2、资源利用151.6投资估算与资金筹措161.6.1投资估算161.6.2资金筹措161.6.3工期安排161.7财务分析161.8研究结论及建议171.8.1研究结论171.8.2建议182 市场调查与分析192.1经济概况192.1.1区域宏观经济环境192.1.2西安市经济环境212.2.西安市商业地产及市场分析232.2.1商业地产概况232.2.2西安商业地产及市场基本情况252.2.2西安商业格局分析262.2.3西安商业市场分析292.2.4西安商圈分析33 零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头强劲682.3.西安市写字楼市场分析702.3.1市场分析702.3.2市场前景7123、.3.3西安写字楼市场分析762.3.4个案分析821、都市之门822、绿地领海大厦853 项目定位863.1 城市规划863.1.1 城市性质定位863.1.2 城市规模863.1.3 城市功能863.2项目地块研究873.2.1项目所在区西咸新区下辖之*新城873.2.2 区域内配套设施873.2.3区域交通分析883.2.4项目地块研究小结883.3项目定位883.3.1定位依据883.3.2定位策略894 项目规划设计方案914.1.项目建设条件914.1.1项目建设自然条件914.1.2市政配套条件914.2.建筑设计指导思想与原则914.3.项目规划方案924.3.1 项目概述924、4.3.2工程介绍944.4.建筑方案说明954.4.1西安整体建筑风格954.4.2建筑方案描述954.5结构方案说明964.6给排水方案说明974.6.1设计依据的主要设计规范和规程974.6.2设计范围974.6.3给水系统974.6.4排水系统994.7电力电信方案说明1004.7.1设计依据的主要设计规范和规程1004.7.2设计范围及内容1014.7.3变配电系统设计：1014.7.4照明系统1024.7.5防雷保护与接地系统1034.7.6建筑物设备自动化系统1034.7.6消防电气系统1044.7.7综合布线系统设计1044.7.8保安闭路电视监控系统1044.7.9公共广播与5、背景音乐系统1054.7.10有线电视系统1054.8暖通专业方案说明1054.9天然气专业方案说明1064.10其他设计方案说明1065 项目建设方案1075.1 项目总体情况1075.2 项目管理情况1075.3 设计说明1075.4 主要用地指标1086 组织管理、人员编制以及项目实施进度1096.1 组织机构设置1091、项目部1092、财务部1093、市场部1094、保安部1096.2 劳动定员1106.3 员工培训110 公司内部课程110 公司外部课程111 进修学习111 外出考察1116.4 项目实施进度1117 营销策略1137.1商业部分1137.1.1总体定位1137.6、1.2经营模式概述1137.1.3营销策略1157.1.4企业竞争能力分析1167.2办公部分1197.2.1区域定位1197.2.2竞争性写字楼盘分析1217.2.3项目的SWOT分析1248 节能方案分析1278.1节能影响分析1278.1.1用能标准和节能规范1278.1.2能耗状况和能耗指标分析1278.2节能方案1278.3节能效果分析1309 环境保护1329.1编制依据1329.1.1法律法规1329.1.2环境保护标准1329.2环境保护原则及目标1339.2.1环境保护原则1339.2.1环境保护原则1339.3建设项目环境影响评价1339.3.1施工期环境影响分析1339.7、3.2运营期环境影响分析136 声环境环境影响分析1389.4环境保护措施方案1399.4.1施工期环境保护措施139 施工期生态保护措施1429.4.2运营期环境保护措施1429.5结论14410消防及劳动安全卫生14410.1 消防14410.1.1 设计依据14410.1.2 消防安全措施14510.2 劳动安全卫生14610.2.1 职业危害分析14610.2.2 职业危害防护14610.2.3 职工劳动安全卫生措施14711 投资估算与资金筹措14811.1投标概况14811.2招标范围14811.3招标方式14912 投资估算与资金筹措14912.1项目总投资估算的依据14912.8、2 项目总投资估算原则15012.3 项目总投资估算150（1）土地费用的确定151（2）前期费用151（3）报建费用152（4）建安工程费用153（5）室外配套项目工程费153（6）开发费用15412.4 资金筹措15513 财务评价15513.1 财务评价原则15513.2 建设投资155（1）基准收益率的确定155（2）计算期的确定156（3）销售税金及附加的确定15613.3 收入估算15613.4 投资进度15613.5 利润估算15613.6 财务评价指标计算1571 投资利润率1572销售利润率1573. 现金流量分析15713.7 财务评价结论15714风险分析15914.1 9、风险分析159 内部决策和管理风险16014.2 投资风险的控制16015 结论及建议16115.1 结论16115.2 建议1621 总论1.1项目概况 项目名称：*新城xx城市综合体 项目建设单位：*有限公司 项目地点：项目位于*新城xx新街，项目用地距西安市与xx市核心区直线距离均约11km，距xx国际机场约20分钟车程。建设项目规模和建设内容建设规模首期投资不低于1.5亿美元，总投资35亿人民币。建设内容商业一期包含一栋超高层写字楼、高层办公及配套零售商业，地上建筑面积 252771.2 m，地下建筑面积 160946 m。计划第1年第三季度动工，第4年第一季度开业。商业二期包含购物中10、心、两栋超高层写字楼及高层办公楼，地上建筑391802.7，地下建筑面积约251302平方米。计划第3年第一季度动工， 第6年第一季度开业。报告编制单位：陕西国建项目管理有限公司 1.2项目承办单位概况本项目投资方*有限公司是*控股公司，作为*西安xx项目唯一投资主体，将在西安设立*（西安）有限公司开发xx项目。截至2009年底，*有限公司总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。*以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活11、方式的改变。目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、绵阳、福州、常州、南通、南京、鞍山、青岛、郑州等中国内地25个城市践行着高品质的理想。并已形成橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线，持有物业发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为*持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，以其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、郑州登陆。在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面12、貌；*深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。*致力于通过内涵式的核心竞争力塑造和全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业中具竞争力和领导地位的公司。1.3编制范围按照本项目总体规划和建设方案要求，报告就本项目提出的背景及建设的必要性、市场需求、建设规模及内容、建设条件、建设方案、运行管理、施工管理及进度、投资估算及资金筹措、经济运行费用与效益、环境影响及社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。1.4编制依据 西安市国民经济和社会发展第十一个五年计划汇编；实施西部大开发西安市商贸业发展规划（2000年2010年）；西咸新区总体规13、划(2010-2020)； 国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版），2006年； 国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）； 国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002年； 全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）； 材料价格执行陕西工程造价管理信息2008年第1期（陕西省建筑经济办公室、陕西省建设工程造价管理协会联合发布）； 类似工程估算、概算指标； 委托方提供的有关其他资料； 有关建设项目经济评价的基本参数和指标； 不足部分材料价格参考市场价格。1.5土地资源利用本项目用地已由*有限公司通过土地出让方式获得，符14、合西咸新区土地总体利用规划和年度计划。项目土地利用属建设性用地，对照陕政办发200825号陕西省建设用地指标（2007年版）中“陕西省商业金融、旅馆用地控制指标”的有关规定：商业金融用地容积率1.2。本项目主要技术经济指标如下表所示：表1-1 主要技术经济指标表序号名称数据备注1用地面积210亩140124.762地上建筑面积644573.9其中一期252771.2二期391802.73地下建筑面积412248其中一期160946二期2513024建筑密度其中一期60%二期60%5容积率其中一期4.4二期4.746绿地率其中一期15%二期15%1.6投资估算与资金筹措1.6.1投资估算经估算，15、本项目总投资为351842万元。1.6.2资金筹措根据国发（1996）35号文国务院关于固定投资项目试行资本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。资金来源主要为：建设单位自筹资金及预售收入。1.6.3工期安排一期计划第1年第三季度动工，第4年第一季度开业。二期计划第3年第一季度动工，第6年第一季度开业。1.7财务分析内部收益率12.14%10%，财务净现值 19658万元0，静态投资回收期为5.05年，动态回收期8.37年（从一期投入运营算起）。因此本项目从财务分析角度是可行的。综上所述，本项目经济可行。表1-2 主要经济数据及评价指标表序号名称单位数值备注1投资总额万元3518422销售收16、入万元7793183总成本费用万元5028424销售税金及附加金额万元73535净利润万元1529096静态回收期年5.057动态回收期年8.378内部收益率%12.149财务净现值万元196581.8研究结论及建议1.8.1研究结论本项目的建设是落实国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和国务院关中-天水经济区发展规划、省政府西咸新区规划建设方案的文件精神，要大力发展西咸一体化战略，使得两个城市在资源配置、功能分区、产业布局等方面发挥强大的互补效应，共同推动两市经济跨越式发展，并充分发挥大西安的辐射和带动作用，促进关中经济区的快速发展。因此，17、本项目的建设是适应当前经济社会发展，促进西咸一体化发展的需要。经研究分析，项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。因此，本项目的建设是必要和可行的。1.8.2建议1、建设项目相关管理单位给予该项目有力的支持，尽快完成项目的立项、审批和资金的落实工作，保证项目的顺利实施，以便项目能按时发挥其功能作用。2、建设项目管理单位要在项目实施过程中加强管理，从成本管理、质量管理及时间管理上确保项目成为优质工程。2 市场调查与分析2.1经济概况 2.1.1区域宏观经济环境 据西安市统计局有关资料显示，2010年以来，全市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行18、节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。 固定资产投资高位运行，房地产市场理性回调2010年，全社会固定资产投资在2009年高增长的基础上，呈现高位运行、逐月稳增的走势。全年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价因素，实际增长25.2%。其中，城镇固定资产投资3101.06亿元，增长31.0%，回落1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长26.2%。分所有制看，城镇固定资产投资中，国有经济投资1329.86亿元，同比增长42.5%；集体经济投资233.54亿元，增长14.6%；非公有制经济投资1537.66亿元，增长24.9%19、。分产业看，城镇固定资产投资中，第一产业投资39.82亿元，同比增长62.8%；第二产业投资559.53亿元，增长16.0%，其中，工业投资501.78亿元，增长13.6%；第三产业投资2501.71亿元，增长34.4%。房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。 消费市场持续旺盛，汽车类商品销售活跃 “家电下乡”、“汽车下乡”及“以旧换新”等扩大内需20、刺激消费政策的深入推进，有效带动商品销售，保持了消费平稳增长。2010年社会消费品零售总额1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长15.8%。从销售地域看，城镇市场实现社会消费品零售额1390.50亿元，增长19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额61.01亿元，增长11.5%。从行业看，批发业实现零售额173.90亿元，增长26.9%；零售业实现零售额1116.48亿元，同比增长18.2%；住宿业实现零售额18.43亿元，增长21.0%；餐饮业实现零售额142.70亿元，增长13.7%。 城乡居民收入快速增长在稳增长、促就业、建立完善企业职工21、工资收入增长机制、加大社会保障力度等政策带动下，2010年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%，扣除物价因素，实际增长13.3%。农村居民收入在农村劳动力转移就业政策、政府补贴力度加大和粮食等主要农产品产量增加、价格上涨的共同作用下快速增长，全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素，实际增长18.0%。初步核算，全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.022、%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。总体来说，随着一系列宏观调控政策的实施和上年基数逐季抬高等影响，经济增长逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增长轨道。展望第1年，经济发展面临的内外环境仍较复杂，但稳健向好的趋势不会改变，新一轮西部大开发战略的实施、关中-天水经济区发展规划的加快推进、都将推动西安经济发展方式进一步转变、经济结构进一步优化、发展稳定性进一步增强，实现全市经济社会又好又快发展。2.1.2西安市经济环境进入21世纪以后，西安市GDP连续保持着超过13%的高增长率；固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。西安市作为西部大开发的桥头堡，起着承东启23、西、东连西进关中城市群的核心作用。西安市总体经济水平与其他省会城市相比处于相对落后的水平。与一线城市相比较，西安的经济总量仅为北京的五分之一、深圳的三分之一。西安城市居民人均可支配收入偏低，远低于一线城市。然而西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。根据西安市统计资料（见表2-1），2006年2010年西安市的地区生产总值（GDP）、社会消费品零售总额、城市居民可支配收入等经济指标都显示了西安经济发展的良好状态、消费市场的旺盛增长以及人民生活品质的不断提高，西安具有强大的消费潜力和实际购买力。表2-1 西安市主要经济指标统计一览表（224、006年-2010年）指标 年份2006年2007年2008年2009年2010年地区生产总值（GDP）（亿元）1473.351737.12190.042719.103241.49年增长率13.0%14.6%15.6%14.5%14.5%社会消费品零售总额（亿元）776.20921.581154.31381.121451.51年增长率27.7%18.7%25.3%19.7%18.8%城市居民人均可支配收入（元）1090512662152071896322244年增长率13.3%16.1%20.1%24.7%17.3%2.2.西安市商业地产及市场分析2.2.1商业地产概况 商业地产的形式多样，主25、要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。 商业地产模式：第一种模式是“只租不售”，这一类通常把物业建成26、以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是银行的抵押融资；第二次是基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短。 第二种模式是“出售”，这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开27、发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。 第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，把一楼留下来，二楼三楼卖出。 商业地产类别第一类称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，28、进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业。 第二类叫作百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是*，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式。 第三类是叫做精29、品店的模式。主要在少数高端的市场进行精品店的经营，走高端路线。2.2.2西安商业地产及市场基本情况 西安是中国西北地区的商贸中心，流通规模大，市场覆盖西北五省区及毗邻省区。截至2005年的统计结果中，西安市的消费市场规模不断扩大，全市商业网点已达14.59 万个，从业人员107 万人，每千人拥有网点数达到20.3 个；业态涵盖超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、能源、图书音像、拍卖、典当、再生资源回收加工等。2010年社会消费品零售总额实现1451.51亿元，比2009年增长18.8%，其中零售业1116.48亿30、元。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在中国西北部几大城市中（兰州、银川、西宁、呼和浩特、太原、乌鲁木齐）位居第一位，详见附图2-2。西安市5,000平方米以上的大型商场约100个，其中大型综合超市占到了40%左右；零售企业中年销售过亿元的商场有15 家；全市拥有各类交易市场514 个；其中年成交额超亿元的大型商场有16 个；西安有着悠久的饮食文化，从宫廷大菜到东西南北各地特色小吃，大多都云集西安，各具风采，特别是具有陕西地方特色的各类小吃，品种丰富，物美价廉。2010 年全市拥有餐饮业网点数万个，餐饮业零售额142.70亿元；购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、31、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。附图2-1 西北八大城市GDP及社会零售额比较2.2.2西安商业格局分析在承载着厚重久远文脉的古城西安，其土地、城市和建筑，作为历史发展的一面镜子，将抒写西安数代人的生活轨迹。商业氛围的形成，首先要有大量的人口流量、物流和场所等，这就需要人口密度、交通配套相对集中，且商圈的形成和不断积淀，还会随着经济的发展而扩张、浓缩、提升品位。 城内寸土寸金锦上添花 钟楼商圈：商家必争的黄金地段钟楼作为西安的核心，政治、文化、经济的聚集地，交通网络四通八达，其周边开元商城购物中心、世纪金花购物中心、上海浦东发展银行、中国工商银行、湘财证券、钟楼饭店32、新华书店、钟楼邮局、国美电器营造出浓厚的商业氛围。随着西安市北大街、西大街拓宽改造的完成，使原本就是商业集散地的钟楼商圈成为了西安最耀眼的区域。如今，漫步在宽阔的北大街上，已经很难找到以前陈旧的痕迹了，这里逐渐成为众商家必争之地。再看百米宽的迎宾大道直通西安xx国际机场，西安火车站近在咫尺，省、市政府隔路遥相辉映，西安的一条中央商务大道已经形成。改造后的西大街沿街总建筑面积约38万平方米， 5处广场，3处地面停车场，面积约7000平方米。以前集散的经营模式在一夜之间焕然一新，与现代都市的氛围有机融合，好又多大型购物超市、时代盛典商业旺铺、麦当劳等给拓宽后的西大街注入了鲜活的血液。以前的南大街33、，在西安人眼中就曾有着繁荣的景象。而今，中国建设银行、中国工商银行、招商银行等金融机构林立，肯德基、麦当劳、必胜客等国外餐饮巨鳄也为南大街增色不少，中大国际购物中心、海大春天购物中心等购物场所更是蜚声遐迩。南大街得天独厚的区位价值，铸就了永不衰落的商业神话。如今的东大街，随着一些国际品牌商品的不断涌入，其固有的商业价值一路飙升。1997年前后，有人提出将东大街的商业氛围东移100米，当时很少有人相信这样的“大话”。但随着百盛的成功运作，西安百货零售业的格局也因此被打破，而城区内商业地产的魅力也初现端倪。随着炭市街搬迁改造工程的启动，炭市街即将为东大街增添新的色彩。 城外东南西北各竞风流 西安东34、郊：长乐路商圈 总体来讲，西安东郊是个工业区。而以商业地产的角度来仔细打量城东区域板块，除了康复路、轻工业批发市场等一批早期自然形成的商业黄金地带以外，东方星座、亲亲宝贝城等在楼市中表现相当出众的热销楼盘，将城东板块真正推进到商业地产的开发潮流中。提起长乐路商圈，不得不想起康复路，康复路批发市场的名字和西安一系列名胜古迹一样，早就印在西安人的脑海里，它是东郊商业繁荣过程中的复合型商业地产代表之作。 西安西郊：土门商圈 土门商圈主要由以经营家电产品的国美电器、以经营百货的土门民生商厦、家世界购物中心、xx万家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，和一些临街小商铺、专营店组成，涵盖了专业35、卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。虽然说，目前在西安西郊的商业格局中，如国美电器、xx万家超市等商场的经营状况还是比较火爆，但从整体来讲还没有一个特别抢眼的亮点存在。换言之，西郊商业氛围的营造有很大的潜力，需要大量资本及人气的注入和烘托。 西安南郊：小寨商圈、高新区商圈小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周边居民和师生就近购物需要的中低档价位商品。以此定位的商业业态有：以经营综合百货的民生国贸购物中心、经营时尚服饰的飞炫购物中心、小寨服装城、军人服务社、百汇综合市场、嘉汇汉唐书城等大中型商场、超市36、，以及近百家临街商铺、专卖店等。高新区是值得特别关注的一个特殊区域。就高新区房地产目前已经形成的格局来看，在一期10平方公里的集中区域，商业地产项目占了半壁江山，这在沿高新路、科技路、二环路等局部区域已经形成高层林立的良好商业氛围，众多中小企业也都抢滩登陆。 西安北郊：张家堡商圈 由于过去“道北”、“草滩”等历史原因使得城北经济明显不如西安其它城区，没有工业基础，加上西安早期产业规划不合理，使城北经济发展成为自身商圈形成的桎梏。近几年，由于受到政府新规划的惠泽，这里出现了美不胜收的未央湖，有了张家堡广场，有了渭河营造的水岸文化，有了十数家世界500强企业汇集，有了西北首家出口加工区，有了农业经37、济旅游带当然更重要的是，它有着无限的城市扩张域土，这对于大西安发展来说至关重要。潜力、前景、机遇、空间永远是城北发展的主题词。2.2.3西安商业市场分析(1) 商业市场面临内外挑战随着西安商业市场的发展，百货商场垄断市场的格局已经不在，国内外知名连锁专业店、超市大卖场的进入使百货业市场的份额逐渐下滑。尽管如此，在西安市的商业业态份额中百货业态仍然占有非常重要的地位。此外在百货业内部之间的竞争也越来越激烈，不同百货之间通过不同的打折优惠活动已经成为吸引消费者的重要手段。(2) 商业市场正进行重新整合 美美百货、金鹰国际购物中心、百盛购物中心等外来百货零售商进入西安市场，促使西安百货业的重新整合。38、美美百货在长安大厦开出新店后，其高端的档次定位直接与原有的中大国际竞争，目前已经成为西安档次最高的商场之一。金鹰国际购物中心开出高新区店不到一年的时间后又重组合并西安民生国贸购物中心有限公司开出西安第二家店。而已经进入西安市场多年的百盛购物中心已在2007 年开出第四家分店。这些大的百货零售商的进入和新的开店计划对原有西安百货零售商构成一定冲击，现有百货零售商面临重新整合。(3) 商业市场逐步走出传统商圈从西安商业的分布看，传统以钟楼商圈为核心的格局已经打破。近两年来，新开的百货主要集中在南部区域和东部区域。如：高新区开出了世纪金花购物中心和金鹰国际购物中心，小寨商圈开出了金鹰国际购物中心和百39、盛购物中心，东部的立丰国际购物广场也入驻了百盛购物中心。这些百货的“出走”反映出西安传统商业格局的变化，以百货为中心的区域商业中心正在逐步形成中，南部的高新区已经发展成为西安的第三商圈。(4) 中高档百货提升西安百货品质近两年新开业的美美百货长安国际店、世纪金花购物中心高新店以及金鹰国际购物中心高新店在硬件环境和档次上都对西安百货市场有较大的提升。优良的硬件环境和百货的品牌吸引了众多国际品牌进入西安，加上已有的中大国际，大部分的国际一线品牌都已在西安落户。国际高端品牌的入驻反映了商家对西安消费市场前景的看好，也反映出西安高档消费市场的活跃。(5) 商业公司功能购物中心化从商业发展的趋势看，商业40、公司逐渐改变原有单一售卖商品的商业功能，增加餐饮、个人护理、休闲、展示等商业功能以满足消费者新的消费需求，物质和精神双重消费需求成为发展的趋势。西安百货公司的购物中心化趋势也愈加明显，如金鹰国际购物中心高新店引入了更多餐饮、休闲业态，使百货不仅成为消费者购物的场所还能成为消费者日常交流、约会的新天地。(6) 西安主要商业市场经营情况西安的商业零售商资源相比其他二线城市丰富得多，已经开业的百货包括了开元商城购物中心、百盛购物中心、民生百货、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、美美百货等等。从经营情况看中档次的大众消费百货的经营情况较好，如开元商城购物中心年营业额在18 亿元左右，新开业的中高档的41、世纪金花购物中心高新店以及金鹰国际购物中心、美美百货由于开业时间较短，还处在培养期，很难和本地传统百货相抗衡。但传统百货在硬件条件和品牌资源上相对落后，凭借着优良的硬件条件和环境，美美百货、金鹰国际购物中心等百货仍然吸引了不少国际知名品牌，在未来的经营中，各百货品牌之间的竞争也将更加激烈。具体见表2-2表2-2 西安主要商业市场情况一览表名称档次营业面积年营业额地址开业时间中大国际购物中心高档6000平米2.5亿元南大街30号2000年4月28日世纪金花购物中心钟楼店高档3.1万平米7亿元西大街1号钟鼓楼广场1998年世纪金花购物中心高新店高档3.1万平米5亿元科技路33号海大春天购物中心高档42、2.8万平米南大街8号长安美美百货高档3万平米长安北路南关正街88号金鹰国际购物中心高新店高档2.5万平米科技路37号西安民生百货股份有限公司中档7万平米12.3亿元解放路103号开元商城购物中心中档10.3万平米23.5亿元解放市场6号2001年8月30日银座广场 中档7000平米南大街96号 立丰百盛购物中心中档1.7万平米3.5亿元东大街119号大差市东50米xx万家购物中心中档6万平米10亿元莲湖区大庆路120号秋林百货公司 中档1.25万平米雁塔路北段58号民生百货兴正元店中档6.7万平方米10亿元骡马市2007年12月21日2.2.4西安商圈分析2.2.4.1西安主要商圈分布情况分43、析西安市主要包括三个商圈，分别为钟楼商圈、小寨商圈以及高新商圈。钟楼商圈是西安最繁荣的商圈，受区域商业街改造的影响，钟楼商圈的商业氛围也受到一定的影响，目前主要商业都集中在东大街和南大街上，西大街改造之后也呈现出欣欣向荣的景象。小寨商圈是最为活跃的商圈，其主要的消费力为周边的高校学生，年轻时尚是小寨商圈最大的特点。高新商圈是近几年来世纪金花百货和金鹰国际购物中心的入驻后才逐渐兴起的，发展时间较晚，其面向的消费者也主要以高新区的消费者为主，是区域型的商圈。具体西安市商场分布见附图2-3。总体来看，西安商业主要集中在老城内和南部城区。南部城区由于高新区和曲江新区的带动发展较快，加之周边高校群聚集促44、进了南城商业的发展。从目前的商业布局看，新兴的商业已经逐步脱离了传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带发展，形成多处区域型的商业中心，高新区商圈已逐步成为区域性商业中心的代表。未来这种区域商业中心的趋势会更加明显，特别是发展较快的南部城区和曲江新区未来有机会成为新的区域商业中心。附图2-2 西安市主要商场分布图2.2.4.2钟楼商圈的商业特征分析 (1) 西安商业最繁荣的商圈钟楼商圈位于西安明城墙以内，是西安城市中心地带。主要集中于以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城内商圈。钟楼商圈是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地，是西安市的商业黄金地段和西安零售服务网点的核心区域。45、(2) 市级商圈辐射范围广作为西安核心商圈，钟楼商圈传统百货和流行百货聚集，商圈辐射区域力极强，不但包括西安市区，甚至辐射周边市县。商圈吸引的顾客群较广，人流量超过50 万人，主要消费群体是西安市民、旅游顾客及西安都市圈周边地区消费者。其中西安中高档消费人群集中在此商圈消费，国内外游客消费所占的比例亦较大。(3) 购物为主的商圈在钟楼商业圈，集中了本地、外地诸多的知名商业企业，如开元商城购物中心、世纪金花购物广场、中大国际、海大春天百货、时代百盛购物中心、亿禾百货等大型百货商店；国美电器、迪讯通讯商城、捷讯通广场、迅捷专业通讯城等专业店。整个商圈是西安购物最为集中的商圈，不仅成为西安人日常生消46、费的核心商圈，也是旅游者到西安必去的商圈。(4) 商品同质化严重，竞争激烈钟楼商圈的百货店数量占据了西安百货店1/2以上，百盛购物中心、开元商城购物中心、世纪金花、海大春天百货等等。百货店的集中以及品牌资源的相似性造成了百货业态同质化严重，加上西大街的上海城百货和银泰百货，未来钟楼商圈的百货业竞争将更加激烈。(5) 业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏钟楼商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，整个商圈的服装比例较高，这主要是由于商圈内的商业都属于各个不同的业主没有统一的管理，而服装类的租金要明显高于餐饮、休闲类的租金水平，致使各业主在选择业态的情况下都青睐于承租能力较高的47、服装业态，相比之下，餐饮休闲业态则逐步被挤出传统的商圈。(6) 内部交通制约因素影响商圈发展西安城内钟楼商圈交通网络四通八达，公共交通网络辐射全市各区。但钟楼商圈道路交通受到城墙限制，市内交通时有不畅，一些主要交通路段如东大街、北大街等仍未得到明显缓解，市民和游客“出城难，进城也难”始终是一大难题。除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。(7) 商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后，使得商业的购物环境相对较差。而且很多的百货在原设计上没有预先留出餐饮的条件，致使在未来的改造48、上会出现很多的困难。现有商业硬件条件上的缺失影响了整个商圈的发展。(8) 商圈租金水平较高西安钟楼商圈各铺位及商家由于位置、承租面积和物业状况等因素租金差异较大。以钟楼为原点租金价值最高，四条大街向四方辐射，租金逐步降低。四条大街中东大街和南大街的街铺租金较高。租金水平依高而低依次是：南大街东大街北大街西大街，由于定位、商业密度不同产生租金水平的不同，及定位街区商品销售利润空间与租金的关系，这是出租型商铺依据定位、商业环境而定制租金的重要依据。而流水倒扣的方式是大中型百货商场普遍采用的经营方式，在收租方式上，普遍采用押金形式，具体有交二押一，交三押一等。表2-3 钟楼商圈各街道部分租金情况铺位49、地点铺位名称铺位面积（平米）经营品种租金（元/平米）交款办法其他费用备注东大街一得国际180不限32月付2个月押金电费自付王府精品8女性服饰1250月付押二交一包税骡马市步行街45000手袋1100月付押二交一新伊雅时尚购物中心27000不限南大街钟楼饭店街铺均价巴黎春天商业广场8000服饰8000月付独立产权上铺，十年包租，租金年年见涨中大国际6000不限西大街金泰丰写字间200月付北大街钟楼邮政36服饰500年付韩国城280-450年付表2-4 钟楼商圈主要商场和街铺情况街区商场名称面积（平方米）业务功能备注东大街开元商城购物中心103,000 百货服装立丰百盛购物中心17,000 主体性50、百货服装为主国美电器25,000 电器服装王府精品689 专业商场服装惠群时尚630 专业商场服装雅典娜流行街550 专业商场服装方汇百货1,800 专业商场服装家具南大街中大国际6,000 主体百货服装太平洋百货3,000 主体百货服装金花购物广场8,000 主体百货服装王府精品700 专业商场服装西大街国美电器4,000 电器电器金花购物广场31,000 主体性商场精品服装好又多5,300 超市百货美仑百货8,000 家居家居唐人街80,000 百货服装上海城30,000 百货服装北大街北大街商场6,000 主体性商场服装瑞奇服装城900 主体性商场服装时尚广场1,200 主体性商场服装国51、美电器10,000 主体性商场电器2.2.4.3小寨商圈的商业特征分析(1) 地理位置优越，承接多个重要区域小寨商圈是西安第二大商圈，小寨位于西安城南的教科文大区，以小寨十字为中心，北到南二环，南到电视塔，东连曲江新区，西接西高新，地处几个重要区位的核心。小寨附近有30 多所高等院校、科研机构以及多家大中型商场，具有良好的商业环境和旺盛的人气，被称为仅次于钟楼的“副中心”和“次商圈”。(2) 商圈定位面向年轻消费者小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成有着比较明显的倾向特征，满足周边居民和师生就近购物需要和中低档价位的时尚休闲类商品组合成为商52、圈的最大特点。其主要经营以服饰、手机等时尚类产品为主。(3) 十字人行环形天桥吸引人流小寨十字建设人行环形天桥，并向北延伸架设长达300 米的空中走廊，空中走廊北侧的人行天桥则直达小寨领秀城及好又多广场，将小寨十字八个方向的人流统统导向十字北侧的商业核心区域。如此一来，消费者可以通过天桥自由游逛在小寨的多个商业中，对周边商业起到了极大的带动作用。(4) 商业辐射力较强，以学生消费者为主作为西安新兴商圈，小寨商圈传统百货和流行百货聚集，商圈辐射区域力极强，除由于受到城内的交通限制对西安北部区域辐射力有限外，基本可以辐射西安市区，甚至辐射周边市县。但由于小寨处于城南，受交通等限制，小寨的人流是以年53、轻人为主，主要来自城南周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位，每天人流量达30万至50万人次，人流量中45是青年学生及科技人员等高素质人群。(5) 经营环境和商业配套欠佳由于小寨作为自然形成的商圈，是依靠学生经济形成、发展而成的商业区，主要消费目标为城南消费的学生和年轻人，经营环境和商业配套一直欠佳。经营档次以中低档为主，硬件配套落后。虽然目前小寨商圈商业环境和配套在逐步改善，但由于一直缺乏统一引导，业态一直在延续和复原有的商业业态和商业结构，局部商业改造未能促使商圈实现真正意义上的升级、换代，环境和商业配套也一直没有得到根本改善。一直存在的问题包括商业购物环境档次较低，部分经营混乱；硬件软54、件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱，停车设施严重不足等。(6) 核心区域租金水平较高小寨商圈除百货外，主要以租金及买断经营权方式经营，价位在每平米225 元/月550 元/月。各铺位及商家由于位置、承租面积、经营行业和物业状况等因素造成租金差异较大。基本以小寨好又多和百盛为中心，租金向四周逐步降低。表2-5 小寨主要商业租金情况一览表铺位地点铺位名称铺位面积（平米）经营品种租金（元/平米）交款办法其他费用长安路西侧飞旋购物广场12服饰375月付2个月押金长安路东侧好又多一楼10饰品320月付2个月押金长安路西侧百汇15服饰250季付3个月押金豪邦商城临门口6饰品600月付10000元押55、金豪邦商城内部14饰品380月付10000元押金小寨西路好美家36床上用品83表2-6 小寨商圈主要商场和街铺情况一览表主要商家类型面积（万平方米）金鹰百货百货2.6百盛百货3.1潮流街区（小寨开米广场）服装市场0.24飞旋时尚地下购物广场服装市场0.44军人服务社百货2雁塔文化新天地购物中心152.2.4.4高新商圈(1) 新兴的区域型商圈高新区已经过近10年的发展逐步成熟，该区域入住了众多的高新企业和世界500 强企业。高新区的房地产市场近几年也发展迅速，大盘云集、品牌众多，和记黄埔、上海绿地、金泰恒业、上海大华、福建融侨这些大型品牌地产在这里屯兵圈地，通过品牌打造和产品推广来争夺市场。这56、些楼盘的开发和入住使区域的人口快速增长，商业的缺乏现象日趋明显。主要零售商世纪金花购物中心高新店、金鹰国际购物中心高新店、易初莲花超市的入驻带动了高新区商业的发展，也促成了高新区新商圈的形成。(2) 产业经济催动商圈活力商业的发展不仅看人口数量，更要有产业的支持，高新区的快速发展正是基于高新区产业的支持，如英飞凌、霍尼韦尔、中石油等世界500 强企业的入住促进了区域价值的快速提升。区域价值的提升促进了房地产市场的发展，大批居民的进入又为商业的发展提供了机遇。高新区从产业到住宅到商业的发展模式使区域内部中形成了自身消费的循环，促成了区域商业中心的形成。(3) 购物环境相对较好，但硬件条件仍然有缺57、馅商圈中的金鹰和世纪金花百货开业时间不久，在商场的装修上和电梯、中庭等细节的处理上相对较好，购物环境要优于小寨和钟楼商圈的多数商场。但由于两个商场有很多部分为写字楼或酒店的裙楼，很多柱子和电梯核心筒给商业的布局造成了很大的难度。特别是金鹰国际购物中心高新店在很多细节的处理上都看出对现有硬件条件的无奈。(4) 交通便利，以区域消费者为主高新商圈主要集中在科技路和高新路的交界，属于高新区内部的核心地段，加之高新区的道路条件较好，在区域内部能够方便到达商圈。高新商圈建立的时间相对不长，其辐射的范围目前主要以高新区内部为主，但随着高新商圈的不断发展和完善，未来的辐射范围会进一步扩大。(5) 商业档次相58、对较高，面向中高档收入消费者由于高新区的消费者主要来自区域中的大中型企业和周边的居民，这部分消费者的收入水平相对较高，所以在商圈的定位上同小寨商圈相比会相对较高。表2-7 高新商圈主要商场情况一览表主要商家类型面积（万平方米）开业时间金鹰百货百货2.62006年世纪金花百货3.41998年易初莲花超市22004年2.2.4.5西安商业市场特点 零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头强劲西安作为中国西北部地区核心的经济中心商业发展较早，且人口较多，很早就有国内外的零售商进入西安市场发展，与国内同类二线城市相比其零售商资源更加丰富，这反映出了西安商业市场发展的繁荣。目前已经进入西安市场的零售商包括59、易初莲花、麦德龙、百安居、百盛购物中心、金鹰国际购物中心、xx万家超市、好又多超市、钱柜KTV、华纳影城等等，特别是最近1-2年间，更多的外来零售商开始关注西安，沃尔玛超市在西安已经开出多家新店，百盛购物中心在近2-3年间也开出了2家店，金鹰国际购物中心也在高新和小寨开出了2家店。此外宜家家居也在西安高新区选址，北京华联购物中心已经在西安确定位置开始筹建中，这些外来零售商的进入加大了现有西安商业市场的竞争，特别是本土的一些实力较弱的零售商面临的挑战将更加激烈，这种竞争将会促进西安商业市场的更快发展。表2-8 目前西安已进入的零售商情况名称店面数量开元商城购物中心1家金花购物中心2家美美百货1家60、百盛购物中心4家金鹰国际购物中心2家人人乐超市8家xx万家超市11家好又多超市2家易初莲花2家沃尔玛超市3家麦德龙1家 百货仍是居民消费的主要场所虽然百货业态一统天下的局面已经被打破，但百货业在营业额等方面同其他业态相比仍有着较高的优势，到百货购物仍然是消费者主要的消费方式。这主要由于同商业街和服装市场相比，百货公司对品牌和资源的整合能力较高，消费者可以在百货公司中满足自己大部分服装购物需求，避免要逛商业街中一间间专卖店的麻烦。同时百货中的购物环境同商业街的日晒雨淋相比更有优势，可以满足消费者的全天候购物需求。百货的品牌已经深入消费者内心，作为品质的保证可以让消费者放心。 购物中心成发展新趋势61、随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性。传统百货敞开式的卖场品牌种类较多、人流动线复杂，消费者在购物时容易疲劳，无法满足其愉悦心情。在购物中心，单品牌的店面相对较大，环境营造较好，款式更加丰富，加上购物中心通道规划简单宽敞，消费者购物时，更加青睐购物中心；与此同时，顾客更加注重享受型消费，购物中心相比传统百货而言，其业态丰富，能够容纳更多休闲、娱乐的业态，符合消费者一站式需求新趋势。从国外的经验以及在北京、上海等发达城市商业发展趋势看，购物中心已经成为商业发展的最新趋势。目前北京、上海等城市也已经出现许多购物中心，未来西安也将会出现更多的购物中心，以适应消费者新的消费需求。2.62、3.西安市写字楼市场分析2.3.1市场分析 一线城市市场：根据戴德梁行、中原地产等机构发布的市场报告，国内商业地产投资市场日趋活跃。北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为17%、2%、11%、19%、3%、4%。此外，受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011年上半年，深圳、广州、成都、杭州的甲级写字楼价格也全面上涨，每平方米价格均价分别为50161、25715、15819、37339元，半年的累63、计涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。本地市场：限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移。2011年2月25日西安限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移。2.3.2市场前景由于限购令的影响，住宅市场投资风险上升，大量的投资客户逐步关注办公物业市场，办公物业在2011年成交情64、况较好，西安写字楼成交价格逐年攀升，成交面积不断增长。从西安市2011年成交情况来看，西安办公物业成交量价均较2010年有所上升。从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右。1）西安高新区近年销售情况自2007年以来，写字楼成交面积基本呈上升趋势，除2009年外，近年来写字楼成交均价逐年攀升。2）近期成交情况分析近期办公类物业成交量为3.85万平米，环比下降38.89%，整个办公室场结束连续三个月的持续走高，同比去年下降33.79%。西安高新区依旧是办公室场的主力成交区，共成交1.67万平米65、。其中粤汉国际、锦业76、旗远锦樾三项目成交突出，共占据了区域成交83.53%，城北区域的办公成交量1.26万平方米，环比下降了 76.31%。以9月为例，西安市办公类物业成交均价为7964元平米，环比下降6.12%，主要由于本月办公物业的成交价位均处于相对不高的水平。以9月为例，依旧是高新区支撑着办公室场的成交，约占全市办公成交量43%，主力成交项目是粤汉国际，成交面积8330.63平米。其次为城北和城南，分别占全市办公室场成交量的33%和17%。与上月一样，本月的办公室场依然是由高新、城北、城南三区支撑。9月办公市场成交量方面，高新区为全市成交量第一，达到1.67万平米，占全市成交总量4366、.31%，环比下降33.35%；城北和城南分别成交1.26万平米和0.6万平米，环比下降23.69%和31.12%，主要是由于支撑各自城区成交量的仅有1-2个项目，因此成交量本月出现了下滑。成交均价方面，高新区以8722元平米的价格排名全市第一，但是价格环比上月下降13.52%，主要由于本月高新区成交主力粤汉国际成交均价仅为7318.15元平米；城南区以8038元平米的价格排名第二，与上月基本持平。城内本月零成交。3）办公、住宅物业对比根据2011年上半年办公、住宅成交面积对比可知，西安市整体上，办公物业成交量保持在较高水平；办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况67、下，办公物业成交面积有所下降。2.3.3西安写字楼市场分析 西安写字楼市场：过度的竞争和分布区域不均衡导致长期低迷；纵观西安市场上的写字楼类型，从综合写字楼到公寓写字楼，从独栋写字楼到商住楼，再到目前受到热捧的城市综合体，5A级智能化写字楼、公园式SOHO商务城等，都是八仙过海、各显神通，有说配套高的、有说地段好的、有说户型小的等，这些写字楼项目在实现自身品质提升的同时，非常注重项目品牌和品质的包装，出现了不少耐人寻味的概念，如“复合式写字楼”、“第三代写字楼”和“立即办公”等，以求引起市场关注。西安写字楼分布随着西安作为关中天水经济区中心城市的地位得到确定，写字楼物业也将得到大幅发展，而长期68、以高新为主的写字楼市场，也将面临格局的调整。作为未来城市新行政中心的城北区，随着市政府北迁，各项金融设施的完善，也将促使写字楼物业得到快速提升，2011年西安写字楼市场形成城北、高新相争的新格局。西安市场写字楼主要版块集中在：高新、城北、成南三个区域。高新：政策引导，经济发展活跃，需求量最大；占到整个西安写字楼市场的一半以上，这里已经成为西安写字楼市场的主战场。该区域高新路、科技路、唐延路等地段目前共有高科广场、高新国际商务中心、创业广场、旺座国际城等写字楼50多个。城北：近年来发展的重点，随着各项设施的成熟，西安北客站的投入使用、市政府的北迁，西安城市中心开始向北移动，城北成为迅速崛起的区域69、。城北写字楼物业开始崭露头角，彰显新行政中心的区域地位。城北的写字楼主要是沿未央大道分布有经发大厦、中登大厦、第五国际、凯鑫国际、新时代广场、MAX未来等近20多个写字楼。城南：便捷的交通和浓郁的商业氛围，成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地，但不管是从数量上，还是从规格上，都大大逊色于高新区和城北。城南写字楼项目：长安国际、广丰国际、老三届世纪星大厦等。以高新区为例，分析高新区写字楼市场随着城市规划标准的提高，企业的发展，更多的企业愿意构筑自己的写字楼，早期的点面结合写字楼已经不能满足企业发展需求，写字楼市场势必迎来更新换代；随着中国经济的发展，由原来加工业逐渐的更新，经济的转型，会逐渐70、进入楼宇经济，大量的服务类企业会出现，他们需要的是办公场所。现在正在租用写字楼的业主，将来也是购房的需求方。高新写字楼分布高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化，主要分布在以唐延路、科技路沿线。产品特征项目现状：市场情况：高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。租赁现状高新区写字楼体租金水平较低。相比成都、重庆等城市甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/月。高新区写字楼租金水平80元/月以上主要71、位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字楼50-70元/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本50元/月以下建成时间较早，硬件和服务相对落后2.3.4个案分析 1、都市之门都市之门概况都市之门户型配比：类别面积套数比例写字间12811270%3283220%6791610%2、绿地领海大厦项目介绍：项目位于高新区锦业路1号高新管委会西侧，由2栋写字楼构成。商务写字间3.9米层高；6部高速电梯；100:1车位配比；写字楼面积在76-258平米之间；公摊27%； 2011年10月10日开盘，150平米写字间销量较好，以私营企业购买租72、用为主，均价12000，销售量约70%。 3 项目定位3.1 城市规划3.1.1 城市性质定位近年来，西安的总体发展目标是“建设国际化大都市，重振汉唐雄风”，要实现这一伟大目标，就要以史为鉴，树立高瞻远瞩的眼光，树立开放包容的心态，以先进的制度为保证，在全球化格局中重新审视和制定城市的发展定位。国务院把经济区的核心和龙头城市西安的战略定位为建设“现代化国际大都市”。站在新的战略高度上，西安建设国际化大都市必将肩负起历史的使命。 建设国际化大都市要重点突破、有序推进，到“十二五”末，为建设国际化大都市打下坚实的基础。到2020年，西安要建成国际化大都市的雏形；到2030年，西安要建成有特色的专业73、性国际化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影响的国际化大都市；到22世纪初，将西安全面建设成为高度发达、高度文明，在世界上举足轻重的文化中心和经济中心。3.1.2 城市规模西安市辖10个区、4个县，辖区总面积11053平方公里，其中市区面积为3782平方公里，建城区面积约600平方公里。常住人口843.46万（截止2009年底），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万（截止2008年底）。 3.1.3 城市功能自1949年5月20日西安解放，经过60多年的建设与发展，西安已形成门类较为齐全的工业体系的城市服务体系，成为我国重要的科研、高等教育、国防科技74、工业和高新技术产业基地及辐射北方中西部地区的金融、科技、教育、旅游、商贸中心。3.2项目地块研究3.2.1项目所在区西咸新区下辖之*新城附图3-1建设项目地理位置图项目位于西安市西咸新区下辖之*新城，项目用地距西安市与xx市核心区直线距离均约11km，距xx国际机场约20分钟车程。地理位置优越，人流量充足，商业氛围浓，商业价值大。3.2.2 区域内配套设施目前，市场内除部分规模较大楼盘设会所、幼儿园等配套外，大多数楼盘均以市政公共配套为资源。项目所在地块紧邻西部最大的汽车专业市场西部车城，片区聚集人口达15万多，但是由于政府规划落后，除大型企业的配套外，自发形成了区域性质的小商业集散地。项目用75、地10分钟车程范围生活配套有内有武警医院、车辆厂医院、未央区第二医院、xx幼儿园、车辆厂小学及中学，并有数十个小型超市及各个银行的网店。第2年地铁1号线通车在地块内设置有出入口。3.2.3区域交通分析项目紧靠西安市三环路xx立交、后围寨立交、西咸世纪大道及城市快速干道，有数条公交线路可以快速到达xx市及西安其它区域；距离xx国际机场18公里；计划于第2年09月通车的地铁1号线出入口与项目商业一期地块接驳，交通条件十分便利。3.2.4项目地块研究小结项目所处地为*新城黄金地段，周边市政配套设施齐全，核心商圈已形成，项目的商业价值巨大，投资价值不菲。3.3项目定位3.3.1定位依据从公司对西安市相76、关市场的调研发现：西安市商业地产最近几年发展迅速，随着一些大型商业地产企业的不断涌入，大型、中高档商场的商业价值不断提升、发展前景更为乐观。本项目定位为集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体的高端综合性商业建筑群。3.3.2定位策略 确立第一名的市场地位和第一流的市场形象在店面设计方面，项目将采用大而亮丽并且舒适的公共设施，卖场具有明晰的动线安排，有充裕合理的空间规划及环境规划，为消费者提供最佳的旅游居住及购物环境。在服务方面，项目将贯彻顾客至上、服务第一观念。严格落实管理制度，加强各个环节的管理，营运方面不仅以消费者、顾客为第一，对合作商家、配合厂商、政府部门以及社会各阶层也以同等77、服务的心态对待，体现在各部门中必须作到正确、迅速、完全满足客户和顾客的服务要求，以此才能获得制胜法宝。在信誉方面，创立第一流的讲信誉守信用的形象地位。信用是严守顾客的承诺而产生，对协力厂商、配合厂商也同样如此，同时作好预防一切可能发生的投诉、危险等不利事件发生，完善应急处理机制，并妥善处理投诉，降低突发事件的发生机率。 成为西安市流行的创始者、领头羊项目在硬件上将呈现出最具现代感的建筑物，以优雅、明亮的空间来展示商品，提供服务，激发消费者的购物欲求。在商业品牌的引进、提供和展售方面，在面对顾客的投诉和提出的要求上，在宣传促销等活动的设计上，更多的以消费者为中心，做到“以人为本”，强调人性化服务78、，以满足消费者的不同层面的需求。 塑造明朗清新充满活力的商场形象项目将对公司全体员工进行严格培训，树立员工以身作则的责任感、使其具有现代化风格、轻快、活力、强烈的亲和力，以最佳的服务品质、和谐的团队合作精神投入工作，时常拥有新鲜感，尊重自己、以自觉为荣，追求工作的合理性，向可能性挑战，共同为实现目标而努力。 实施有效经营项目实行精兵组织营运，培养每个从业人员常以目的意识、成本意识、问题意识、时间意识去行动。培养人员自动自发的创意和行动，具备机智并有弹性的思维意识。一切以数值印证为基础与业务运行，简化办事手续、贯彻效率经营的理念。贯彻成本控制意识，实行预算控制管理，作到开源节流，因为有效的使用支79、出和有效的成本预算管理，会带来良好的经营绩效。 其它服务项目预与西安市各相关单位团体事业机关及政府部门和外资企业建立友好关系，满足大宗购物与团体购买的需求，作好全面周到的服务。4 项目规划设计方案4.1.项目建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。4.1.1项目建设自然条件 气温：年平均气温13.113.4摄氏度； 风：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风； 日照：年日照时数1412.7小时； 湿度：年平均相对湿度69.6%； 霜期：无霜期219-233天； 气压：平均气压970.4Pa； 降水：年降水量507.7-719.8毫米； 降雪：年80、平均降雪日13.8天。4.1.2市政配套条件建设用地市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。4.2.建筑设计指导思想与原则 根据项目用地的周边环境以及城市规划要求，本项目的规划设计将遵循以下几点指导思想与原则： 项目的规划必须符合现实宗地规划要求，充分利用地形地貌，合理布置空间组织； 项目建筑设计理念：茍日新、日日新、又日新。不只吸收文化的根源， 更要吸收新知识及新技术，呈现新风貌； 建筑设计风格：以现代手法表现西安古城区建筑特色； 项目的建成将成为西咸新区地标81、性建筑； 项目的功能将兼具百货公司、娱乐中心、行政办公多重功能； 节能、减碳、环保、可持续发展是本项目建筑的特色； 用现代的材料来表现时尚与传统的结合。4.3.项目规划方案4.3.1 项目概述项目位于西安市西咸新区下辖之*新城，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体的高端综合性商业建筑群。商业一期包含一栋超高层写字楼、高层办公及配套零售商业，地上建筑面积 252771.2 m，地下建筑面积 160946 m。计划第1年第三季度动工，第4年第一季度开业。商业二期包含购物中心、两栋超高层写字楼及高层办公楼，地上建筑391802.7 ，地下建筑面积约25万平方米。计划第3年第一季度动工， 82、第6年第一季度开业。主要经济指标见表4-1表4-1 经济技术指标一览表序号名称数据备注1用地面积210亩140124.762地上建筑面积644573.9其中一期252771.2二期391802.73地下建筑面积412248其中一期160946二期2513024建筑密度其中一期60%二期60%5容积率其中一期4.4二期4.746绿地率其中一期15%二期15%4.3.2工程介绍 方案设计依据项目业主的功能要求以及西咸新区管委会*新城规划局相关的管理规定及以下主要技术规范：民用建筑设计通则 (JGJ37-87)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95（2001版）)商店建筑设计规范 (JGJ483、8-88)汽车库建筑设计规范 (JGJ100-98)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB50067-97)城市道路和建筑无障碍设计规范(GJ50-2001/J114-2001)玻璃幕墙工程技术规范(JGJ102-96)人民防空地下室设计规范 (GB50038-94)人民防空工程设计防火规范(GB50098-98)饮食建筑设计规范 (JGJ64-89)旅馆建筑设计规范 (JGJ62-90) 本工程等级为一级，属一类建筑，耐火等级为一级。结构形式为钢筋混凝土框架结构。平面图见附图一。 建筑材料设计建筑外墙采用石材、金属及玻璃幕墙相结合的方式处理，配合外墙橱窗和广告以及夜间灯光的设置，突出整个84、建筑的商业氛围，展示其独具一格的商业形象。商场室内地面采用花岗石地面，主入口及中庭等重要部分设计有花岗石拼花地面，商场营业墙面、柱面及乘客电梯厅等重要部分采用大理石干挂墙面，其余墙面配合室内功能布置采用乳胶漆、木作等方式，使之形成统一的卖场风格。自动扶梯的两侧以防火玻璃作隔墙，以增加扶梯之间的视觉通透性。各种建筑设备均应选用符合建筑设计要求和国家标准的设备。4.4.建筑方案说明4.4.1西安整体建筑风格西安市是举世闻名的十三朝古都，本项目设计力求仿古，与西安市的城市特征相符。西安市街道随处可见现代建筑商的中式建筑斗拱屋顶，立面及街道家具充满着中式装饰元素，建筑外墙与城墙有着相同的灰色调。 4.85、4.2建筑方案描述项目的外立面采用中国花格窗意向玻璃幕墙、丝绸群雕意向幕墙以及飞檐意向造型的设计，配合西安市悠久的文化历史以及西安市的主规划风格及色调。项目外墙安装印刷玻璃，既宣传了产品，又美化了建筑物。并在转弯处设置灯盒效果的玻璃帷幕，以及LED灯光，点亮夜幕中的建筑物。4.5结构方案说明 设计依据的主要设计规范和规程： 建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001) 建筑结构荷载规范 (GB50009-2001) 建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002) 混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 建筑抗震设防分类标准 (GB50223-95) 高层建筑混凝土技术86、规程 (JGJ3-2002) 地下工程防水技术规范 (GB50108-2001)冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程 (JGJ95-2003)钢结构设计规范 (GBJ17-88)网架结构设计与施工规程 (JGJ7-91) 结构设计说明结构设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级，拟采用现浇钢筋混凝土框剪结构，楼面及屋面采用主次梁结构。 优良建筑基础的利用及施工技术国际化经查，因为西安市的地质环境多为湿陷性黄土，不利于建筑基础的承载力，应当充分考虑和注意。在施工难度上，本基础属西安市垂直开挖深度最大之建筑，基础施工难度亦是国内之最，鉴于此，建设方将不惜投入巨大资金引入国际化施工技术，以利未来施工87、顺利。4.6给排水方案说明4.6.1设计依据的主要设计规范和规程建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）室外给水设计规范 （GB50013-2006）室外排水设计规范 （GB50014-2006）建筑设计防火规范 （GB 50016-2006）自动喷水灭火系统设计规范 （GB 50084-200）建筑灭火器配置设计规范 （GB 50084-200） 国家现行有关的规范标准及相关设计资料、建设单位提供的有关资料、要求。4.6.2设计范围 建筑给水、排水、消防设计。4.6.3给水系统 用水量标准 商业用房用水量：商业建筑用水量按照8L/.d；绿化用水量按照2L/.d，每天浇洒1次； 未预88、见水量按照最高日用水量的10%计算； 水源给水水源为城市市政给水管网。 生活给水系统由市政给水管网引入进水管，各用水点由市政给水管网直接供给。 二次供水系统为保证其供水的水质卫生，根据二次供水设施卫生规范（GB17051-1997）和建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）有关规定，设计上采取下列措施： 生活用水与消防用水分开贮存。地下室的生活转输水箱设置在专用的不受污染的房间内，与地下室土建的墙、板隔离。 水箱采用不锈钢板水箱，并且设水箱水处理装置。 在水箱的通气管、溢流管上设置有防虫的隔网。 生活水箱容积的确定，在保证供水可靠的同时，也保证其卫生安全的贮水更换周期。 消防给水系统该89、规划区内最高的建筑为一类建筑，按规范要求，该楼设置室内、外消火栓系统,自动喷水灭火系统。室外消火栓用水量为：30L/s,采用低压制，由市政管网直接供给。室内消火栓用水量为：40L/s,火灾延续时间为3小时，其消防水存于地下室消防水池（1000m3），10min消防用水量存于屋顶消防水箱（18m3）。系统设置为临时高压消防系统，由消防水池、消火栓消防泵、屋顶水箱、环状消防管网、消火栓箱、消防水泵接合器等组成。同时在屋顶设置一套气压罐增压设备用以满足顶部消防水压要求。该工程按中危级级设自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统水量为：25L/s，火灾延续时间为1小时，其消防用水存于地下室消防水池（100090、m3）。 灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范的要求配备。 防倒流污染 水池和水箱的进水管道，保证有大于规范所规定的最小空气间隙；在受条件限制不能保证时，设置倒流防止器。 在生活给水系统，采用了安全卫生的管材、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等，以避免因管道、阀门对水质的污染。 在公共卫生间，设计上采用坐式及脚踏阀冲洗蹲便器、感应冲洗阀冲洗小便器和感应龙头洗手，避免使用者用手直接接触冲洗按钮和龙头 开关，提高了卫生标准。4.6.4排水系统 最高日污水排放量按最高日用水量的75%计算。 污水系统生活污水经化粪池，餐饮废水经隔油池处理后排入市政管网。 雨水系统屋面及地面雨水经雨水口收集后通过室外雨水管网（沟）91、排入市政雨水管网。4.7电力电信方案说明4.7.1设计依据的主要设计规范和规程 建设方提供的设计要求及设计条件。 建筑、给排水专业提供的条件。 主要设计规范：民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-2008)；10kV及以下变电所设计规范 (GB50053-94)；低压配电设计规范 (GB50054-95)；建筑照明设计标准 (GBJ50034-2004)；火灾自动报警系统设计规范 (GB50116-98)；综合布线系统工程设计规范 (GB50311-2007)；民用闭路监视电视系统工程技术规范 (GB50198-94)；建筑物防雷设计规范2000版 (GB50057-94)。4.7.2设计范92、围及内容 变配电系统设计； 照明系统设计； 防雷保护及接地系统设计； 消防电气系统设计； 综合布线系统设计； 安防监控系统设计；4.7.3变配电系统设计： 用电负荷等级： 消防用电设备为一级负荷供电，生活给水设备、商业的客梯及主要通道照明等二级负荷供电； 其余用电负荷均为三级负荷； 柴油发电机组作为二级负荷的备用电源。 负荷估算： 商业用房按单位指标法估算，取其用电指标为140W/； 室外照明按单位指标法估算，取其用电指标为2W/。 功率因数补偿方式：采用低压集中自动补偿方式，要求功率因数大于0.9。 供电电源：10kV电源引接点路径及敷设方式由甲方定，采用交联电力电缆至箱变。用电设备增设柴油93、发电机组，作为二级负荷的作为备用电源。消防控制室、消防水泵、消防电梯、消防排烟风机等供电应在最末一级配电箱处设置自动切换。对三级负荷则按规范采用单回路电源电缆供电。 配电系统照明动力负荷均采用380/220V三相四线制系统，配电系统接地形式采用TN-C- S。配电系统根据供电区域和负荷性质，采用放射式、树干式或混合式三种系统接线方式。供电主干线回路采用交联电力电缆供电。其它动力照明负荷则主要采用放射式、树干式接线方式，自配电室引至各负荷点附近动力、照明配电箱向其供电，各分支干线通过电缆桥架及钢管敷设。二级负荷，则引两路电源接至末端双电源切换箱向其供电。配电终端插座回路均设置剩余电流保护开关，以94、保障用电人身安全。 导线选择及线路敷设方式本工程动力照明主干线及分支干线采用交联聚乙烯铜芯电缆和聚氯乙烯铜芯线，敷设方式采用埋地或电缆桥架敷设。室内强电支线和部分干线采用阻燃型线路并采用阻燃PVC管、钢管敷设。4.7.4照明系统 照度、光源和灯具的选择照度取值：详见建筑照明设计标准GB50034-2004； 应急疏散、事故照明楼内楼梯间、电梯前室、走道、配电室、水泵房设应急灯，消防控制中心及各专业弱电设备机房、配电室由末级双电源切换箱供电。所有应急灯连续照明时间要求不低于30 min。走道、疏散口、楼梯间装设疏散应急诱导灯自带蓄电池，停电时自动切换，以保障正常的人员疏散秩序。4.7.5防雷保护95、与接地系统 防雷保护该建筑按防雷设计规程划属二类防雷建筑物，在屋面设置避雷带作接闪器防雷，通过建筑物柱内主筋作引下线与基础钢筋（作接地极）焊连，以满足设计规范要求。强弱电进线电缆均为地下敷设，配电系统部分重要照明、弱电机房配电箱分级装设防雷浪涌保护器，以防雷电波或高压电涌侵入,损坏电子设备。 接地保护系统本工程采用TN-C-S保护系统方式接地，接地系统采取工作接地、保护接地、防雷接地三者联合接地方式，接地电阻要求不大于1欧（工频）。楼内电气竖井、配电室、消控中心、动力设备机房、电梯机房专设接地扁钢或接地端子箱接地，并做局部等电位联接。配电室、建筑体内设总MEB箱，通过引出铜芯线（不小于25 m96、m2）及PE干线与其它专业进出金属管道、配电箱屏及各设备机房、电气竖井局部接地系统作总等电位联结。弱电箱外壳采用25x4扁钢与接地装置可靠连接。4.7.6建筑物设备自动化系统系统包括空调与冷热源系统监控子系统、给排水监控子系统、供配电监视子系统、升降（电梯和自动扶梯）监视子系统、照明监视子系统等5个子系统和中央站。4.7.6消防电气系统本建筑火灾报警及联动控制系统采用控制中心系统。采用全面保护方式，系统具有与建筑物设备自动化系统集成所需接口。4.7.7综合布线系统设计本工程考虑管理信息化、网络化的使用功能要求，采用综合布线系统，设计方案拟采用较为先进的超五类屏蔽系统线缆设备，其系统传输频率高达97、255M，具有一定的可靠性。并且设计选用光缆与广域网及电信网络联接，使该工程与外界网络能迅速地联络沟通，整个布线系统设计配置先进实用，并且干线和支线采用防火金属电缆桥架、钢管或阻燃PVC管敷设。在本楼一处综合布线设备间统一管理，管理区设110型电缆配线架、光纤配线架和必要的网络互连设备，干线采用多芯光缆和大对数电缆，至5类信息插座的水平电缆采用5类8芯UTP电缆，至光纤信息插座或多媒体信息插座采用光缆。4.7.8保安闭路电视监控系统本工程综合考虑保安监控先进性、发展性及经济实用性的要求，应在本建筑内独立设置保安闭路电视监控系统。采用数字式保安闭路电视监控系统设备，重点在楼内的主要通道、电梯前室98、门厅、室内外出入口等处装设数字式摄像机监视采集各出入口、通道人员流动的数字图像画面，消防监控系统对公共通道的火警情况进行准确实时的复核。4.7.9公共广播与背景音乐系统系统在建筑物内各公共场所设置公共广播与背景音乐系统，该系统与消防广播等系统共用一套装置。4.7.10有线电视系统有线电视系统设备能接收本地的电视节目、建筑物内自办的电视节目等。4.8暖通专业方案说明 设计内容包括地下使用通风、排烟系统；前室、合用前室、防烟楼梯间加压送风系统；公共卫生间排风系统及酒店房间新风系统。 中央空调系统本工程拟采用“电制冷、集中供热”方案，夏季采用中央空调提供制冷；冬季采用西咸新区*新城集中供热站热力管99、网提供，供、回水温度50-60。商场、办公等均采用全空气低速送风系统。设组合式空调机或柜式空调机，空气集中统一用风管送至空调区域。 机械送排风及排烟系统地下车库及设备用房，均设机械送排风系统，同时设有机械排烟系统，车库排烟系统与排风系统合用，设备房另设机械排烟系统。车库采用诱导通风系统。无外窗的公共卫生间，不能自然通风，则应设机械排风，每个卫生间设排风机，并设排风竖井，在排风竖井至屋面处设屋顶排风机，以排出卫生间内的污气。4.9天然气专业方案说明 天然气气源接自市政煤气管网。具体按燃气公司要求实施。4.10其他设计方案说明 本工程为常规民用建筑，没有特殊有害气体产生。 设备用房采用隔音门，减少100、对环境的噪声影响。 本工程设计采用的建筑材料及施工方式在建造和使用过程中均不会对人体或环境造成不良影响。 柴油发电机组设于地下层，除机组下设减振装置、排烟管上设消音器外，机房亦作消音、隔声处理，柴油机油烟通过排烟管排至屋面，进行高空稀释排放。 选用低噪声、高效率的机电设备，并采取积极的隔振降噪措施。水泵机组设置隔振基础、柔性街头，避免管道传声；在水泵的出水管道上设置微阻缓闭式止回阀，消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。 冷水机组、水泵、空调机、风机均设减振措施。 风机进出口设软接头，水泵进出口设橡胶减振接头，吊装式空调、通风设备及部分风管、水管吊架采用隔振吊架。 空调系统及通风系统101、均采用低噪声设备，噪声较大的设备均由设备机房隔离，并在系统进出口风管上设置消声器。 5 项目建设方案5.1 项目总体情况项目位于*新城xx新街，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体的高端综合性商业建筑群。商业一期包含一栋超高层写字楼、高层办公及配套零售商业，地上建筑面积 252771.2 m，地下建筑面积 160946 m。计划第1年第三季度动工，第4年第一季度开业。商业二期包含购物中心、两栋超高层写字楼及高层办公楼，地上建筑391802.7 ，地下建筑面积约25万平方米。计划第3年第一季度动工， 第6年第一季度开业。5.2 项目管理情况 公司专门成立了由公司总经理及副总经理分别担102、任项目部正、副项目经理，项目部下设工程部、合同预算部、开发部、经营销售部、招商部全力配合项目的实施。 由于有强有力的领导班子，加之各部门紧密配合及业主的支持，本项目目前工程、进度、费用控制均在计划之列。5.3 设计说明1. 结构特征：地基处理方式为大开挖，天然地基；基础采用钢筋砼筏板基础；抗震等级为抗震设防烈度8度；结构为钢筋混凝土框架结构。2. 装修标准：以最终进驻商家的实际要求为依据，结合相关部门的有关规定执行。3. 设备配置：设备房主要设在地下；水、电、暖、消防、空调通风、弱电工程等按要求各层也有布置，并对多平面划分了防火分区；交通组织设有观光电梯、客货电梯多部；供电为双回路10KV进线103、，容量满足各种需求。5.4 主要用地指标一期：容积率 4.4建筑密度 60%绿地率 15%二期:容积率 4.74建筑密度 60%绿地率 15%符合陕西省建设用地标准（2007年版）陕西省居住建筑建设用地标准规定的商业用地；容积率大于等于1.2的要求6 组织管理、人员编制以及项目实施进度6.1 组织机构设置该公司对本项目进行了前期考察论证工作，为该项目的投资主体，负责项目建设和运营。该公司设总经理一名，全面负责组织和领导公司日常工作；设项目总监一名，协助总经理工作。公司下设项目部，财务部、市场部、保安部。 1、项目部主要负责项目的前期准备工作，对项目建设进行布局规划；与市、县政府和有关部门的衔接104、，为工程的顺利开展创造必要的条件。负责工程实施。与进驻中心的商户签订协议。依照国家有关政策，负责人员的招聘和培训，研究制定各项劳动资源的管理方法，制定具体可行的管理措施。2、财务部统筹安排到位资金，做好资金预算，做好项目运营期间的财务工作。3、市场部完成市场招商引资工作，参与市场的正常运作，调查行业的发展情况，定期提供市场报告，为市场的进一步拓展提供相关依据。4、保安部负责中心的安全保卫，保证进入中心的所有员工的人身安全，协助当地公安部门维护中心社会秩序。6.2 劳动定员公司员工定员在200人，其中管理人员80人，工程技术人技术人员50人，服务人员70人。6.3 员工培训 公司管理层以职员提供105、可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以活的薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。 在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉的得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。 培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。 培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、106、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。 培训种类主要有以下几种： 公司内部课程作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能培训等。 公司外部课程作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时，进一步系统了解公司运作特点。 进修学习公司107、除举办各种培训班提高职员的素质之外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习，形式有脱产进修和也与进修。 外出考察为拓展视野、丰富学习经验，可组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。 培训信息公布和查询。人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可登录公司主页查询或咨询所在单位的人事专职人员。6.4 项目实施进度根据本工程建设的必要性、迫切性和重要性，建议本工程尽快实施，项目实施计划见表6-1。表6-1 项目实施计划序号时 间工程建设内容1第1年07月项目建议书完成2第1年08月至第1年11月环境影响评价、可行性108、研究报告完成3第1年12月初步设计完成3第2年01月施工图设计完成4第2年01月至第4年02月一期施工5第3年7月至第6年10月二期施工6第4年03月一期工程竣工验收及工程总结，正式营运7第6年11月二期工程竣工验收及工程总结，正式营运7 营销策略7.1商业部分7.1.1总体定位为突出创新性和差异性，本项目将充分发挥地理优势及其商业价值，采用国际经营管理模式，并结合附近商业圈的特色，以其创意的、新颖的、时尚的、超乎预期心理服务的经营理念，为顾客呈现具有中高档到高档档次的消费氛围，满足西安市民的全方位生活需求。7.1.2经营模式概述商业地产经营模式有很多种，归纳起来有三个类型： 全部出售优点：发109、展商一次性收回投资摆脱了风险。很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。缺点：投资者的风险增大了。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。商业的价值很难提升，还有可能成为死铺。主要原因是这种商铺产权全部出售后，管理公司很难在经营权上加以制约。全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。 全部出租优点：110、这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。缺点：发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径，一万平方米左右的商业广场，“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。 部分出售、部分出租或者出售包租这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证111、整体业态的统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。企业在选择哪些铺位宜出售，哪些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法：发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没起色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。出售包租方案：由发展商112、统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5%-6%，高的回报率是10%-12%。过高的回报率也是一种风险。还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获得收益。发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。本项目采取自地自建，由专业的设计113、公司规划设计，引进最先进的商场建筑施工队伍，配合百货商场经营需求予以建造。全部出租商铺。7.1.3营销策略营销综述营销策略研究一般应分析产品或服务的销售方式、销售渠道、销售网点、价格定位、宣传手段、结算方式、售后服务等，通过对目标市场、销售渠道、销售价格和促销方式及其组合的研究来明确营销策略。目的在于扩大产品销售份额和客户占有率。营销方案本项目商场定位为西安市中高档次商场，为将该商场打造成为西安市著名商场，对各楼层的设计和策划工作十分重要。商场计划拟引进HERMES 、GUCCI 、PRADA、Cartier、Tiffinny、Burberry、Aquascuton、DUNHILL、HUGO 114、BOSS、MaxMara、Max.co、PLEATS PLEASE、POLO RALPH LAUREN、TOMMY HILFIGER、BALLY、COACH、MONTBLANC、S.T. Dupont、FURLA等20多个世界一流精品品牌，将国际的最新流行资讯在第一时间呈现于西安消费者面前。7.1.4企业竞争能力分析7.1.4.1 SWOT分析优势(Strength)立地条件好：项目位于*新城xx新街，项目用地距西安市与xx市核心区直线距离均约11km，距xx国际机场约20分钟车程。商业氛围佳。为该地段最大型的商业地产。营业面积具有绝对优势及业种内容组合丰富。自有资产。现代化服务及管理。集团实115、力佳。招商资源丰富。政策支持。经营团队及集团内部公司支援佳。劣势(Weakness)与西安市其他成熟商圈相比，存在不足综合素质良好的中层管理人员不足机会(Opportunity)市场极需有品质的卖场及管理环境西安人力资源充沛，学习性强符合西安市“十二五”规划，符合西安市将建成现代化国际大都市的需求威胁(Threaten)批发市场与零售市场并存，部份客源重叠商圈内竞争者众多既有竞争者如中大国际、世纪金花等的抵制7.1.4.2应对方案通过对西安市场竞争力的分析，在商场的经营管理中充分挖掘企业自身潜力，利用企业优势并把握住市场的机遇，克服弱点，避免或弱化外在的威胁。具体应对方案有：（1）强化全系列商116、品结构、卖场精制化、以品牌大店形式表现。强化全系列商品结构，同时强化女性商品结构。西安市向来以女性消费者为主，故在楼层布局上将女性商品作到西安市第一大规模，从而将商品品牌强力组合成为品牌数第一、各大品牌在本店都以超级旗舰店的经营规模呈现在卖场，同时，商品种类最齐、商品品质第一，突显流行时尚的设计，以满足西安市消费者追求时尚的需求。（2）提升入店率、提袋率、平时和周末及节假日举行多种形式的促销活动。以有计划、有效率的各种宣传促销手段，将不同层次需求的人群引入店内以提升入店率，进而刺激消费，达到提袋率的提升。同时，结合休闲生活俱乐部的主题馆会员制的形式，来达到购物休闲餐饮+娱乐整合卡和礼品大宗购物117、团体购买的外商作业。（3）服务强调全力投入、精致化和差异化在与竞争对手竞争之际，销售同品质商品时更加强调服务的全身心投入，以精致化和差异化的周到服务，吸引商圈内现有的消费群体，并巩固和加强顾客对商场的信任度，成为市民接受和值得信赖的商场，使顾客群不至于流失而有一定的增长。（4）全员应战、全员销售、全员职能培训所有从业人员应直接或间接投入卖场管理和销售活动，提升每个工作人员的工作能力，培养、选用、提拔兼有第二专业或多方面能力的籍高层管理人员，强化全员多元化职能培训以提升工作效率及服务质量。（5）强化与地方团体单位的互动性为巩固商圈客源不致外流，除大众消费者外，对商圈内的单位及团体应力求强化互动，118、以万达广场为例，设于万达广场外西面室外广场及室内中间的走廊有较大空间，可以不定期的举办各种产品展示及促销活动，吸引顾客参与广场内活动，提高媒体的聚焦率以吸引人流带动人气，以增强广场的商业娱乐气氛。（6）外部竞争的对策在招商中，首度引入西安一定数量的国际国内著名品牌，并将部分专柜做成西安市的旗舰店。精准掌握情报，明确掌握同商圈内各商场的同结构类型和不同类型消费群的需求心理和需求信息，有计划有策略地研究分析掌握各主要竞争对手的商品及营销活动特点和趋势，包括其宣传活动的影响和成效，分析可能造成对本商场营销的负面影响，研究并灵活调整对策，策划出与其有差异的活动主题，避其强而攻其弱，在自己的强势方面做出119、特色，巩固优势地位，吸引更多消费人群。7.2办公部分7.2.1区域定位（1）西咸新区定位西咸新区将以坚持包容发展，打造新兴城市板块为主旨，以建设“西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城”为目标，依托大西安，服务大关中，面向大西北，以高新技术和会展业为主，重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化旅游、现代农业、房地产开发等产业，建设“区域统筹科技资源示范基地，高新技术研发和体育会展中心，大西安建设国际化大都市引领区，未来将建设成为具有东方人文特色的生态化国际新城”。（2）发展规划西咸新区规划控制范围882平方公里，规划建设用地272平方公里，涉及西安、xx两市7个县区的23个乡镇和120、街道办事处、89.3万人。其发展定位，一是西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城，二是引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区，三是彰显秦汉文明、推动国际文化交流的历史文化基地，四是统筹科技资源的新兴产业集聚区，五是城乡统筹发展的一体化建设示范区。 西咸新区在空间布局上，以大都市核心区为中心，规划了空港新城、*新城、秦汉新城、沣西新城、泾河新城，构成“一区五城”组团式的现代田园城市格局。产业发展，以错位布局、集群化发展为路径，西安、xx核心区和组团间互补，构建特色鲜明的现代产业体系。*新城规划范围 161 平方公里，其中遗址保护区面积13.3 公里，主体功能是建设西部地区统筹科技资121、源示范基地和体育会展中心，以高新技术为主，重点发展高新技术研发和孵化、体育、会展商务、文化旅游等产业。（3）区域配套目前，市区西郊板块完善的交通网络已经形成。本项目紧邻天台路和西宝高速，交通便利。本项目所处板块的基础设施要比较成熟。区域学校、医院、住宿、餐饮等为市民提供生活保障。各大银行也都在本板块开设有分行，中国移动营业网点、中国联通营业网点，市邮政局等为市民生活提供方便。公交线路通往市区各个地方。7.2.2竞争性写字楼盘分析 （1）大明宫中央广场项目名称大明宫中央广场项目地址北二环与太华路十字东南角开发商西安大明宫实业集团占地面积180000平方米建筑面积1000000平方米容积率5.00122、绿化率40%销售均价7300元/项目概况大明宫中央广场位于北二环与太华路十字交汇处，总占地近300亩，总建面100万平方米，是一个集住宅、商业和商务办公为一体的大型城市综合体。大明宫中央广场目前处于前期咨询阶段，一期产品即将面世，产品类别为写字楼和商务公寓，产权40年，户型面积总401300平不等，整层可自由分割。（2）西安大明宫万达广场项目名称西安大明宫万达广场项目地址城北北二环与太华北路交汇处向北200米开发商西安万达公司占地面积105000平方米建筑面积650000平方米容积率-绿化率-销售均价9200元/项目概况西安大明宫万达广场，是西安万达公司第1年重资筹建本是第五个项目，也是万达集123、团本年度的重点项目之一。总建筑面积65万平方米，体量是西安李家村万达广场和西安民乐园万达广场之和。它是万达西安产品升级版，是万达西部最大项目，集大型商业中心、城市商街、精装SOHO、国际影院等多重业态，还首度引进了万达TOP系列产品：城市豪宅和5A写字楼。真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合，成为西安新的发展引擎和城市芯片。（3）龙湖MOCO项目名称龙湖MOCO项目地址城西玉祥门向北1公里红庙坡十字西南角开发商西安龙湖润融置业有限公司占地面积24503平方米建筑面积190015平方米容积率6.50绿化率21%销售均价7500元/项目概况龙湖MOCO国际是全国地产十强龙湖地产登陆西124、安后，继曲江盛景纯别墅、紫都城高层电梯公寓、香醍国际社区花园洋房社区后倾力打造的4号作品，是龙湖在西安的商业地产首发之作，也是龙湖首次布局西安市二环内城墙边的城市核心区域。龙湖MOCO国际位于明城墙玉祥门向北1公里红庙坡十字西南角，西、北二环路黄金交接带以内，明城墙西北角的西安市大兴新区核心区域，更是第四个国家级新区西咸新区连接西安城市核心区的纽带。整个西安龙湖大兴新区项目预计总占地近400亩，将打造成一座总建面超过百万平米的大型城市综合体，业态涵盖花园洋房、高层住宅、精装公寓、写字楼，以及包括高端商场、大型超市、星级电影院、品牌餐饮及时尚娱乐等多种功能的龙湖商业旗舰“天街”系购物中心。龙湖M125、OCO国际项目一期MOCO国际位于红庙坡十字西南角，紧邻大兴广场，总建面约19万平米，将打造为高级全功能精装SOHO、写字楼、空中商业以及龙湖自持有运营的大型家居主题购物广场MOCO家居生活馆。MOCO国际区位优势明显，高新区、经开区、城内区三大醇熟区域环绕，交通更是极为便捷，由环线、城市主干道、地铁共同构建的3维立体交通网，保驾您 15分钟左右直达高新、钟楼，20余分钟通达经开核心区、新市政府，30余分钟直抵机场；16条公交线路途经项目地并在项目旁边设有站点，地铁1号、2号线站点距项目仅10分钟之遥，出行极为便利。龙湖MOCO国际全功能精装SOHO为40平米左右的全功能1房户型，布局方正，大126、面宽、落地窗视野开阔，国际品质精装，只需添置简单家具即可拎包入住，办公、自住、投资皆宜。MOCO国际作为大兴新区目前唯一的全功能精装SOHO，得天独厚的商业产权，成就新政下不可错过的淘金计划，居家、办公皆宜，成就龙湖顶级投资品。7.2.3项目的SWOT分析一、项目优势分析（1）开发商实力雄厚，管理科学高效本项目的开发商实力雄厚，信誉良好，公司聚集了一批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立了一套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备了成功开发本项目的软实力。（2）项目地理位置优越项目位于西安xx片区，该地区地处西安127、市有发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。（3）项目周边房地产竞争的带动西安市近几年来经济发展和市政建设步伐，使得该地区的房地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。二、项目劣势分析从目前来看，项目劣势主要体现在以下几个方面：（1）目前，西安市基础配套设施的建设还远落后于东部发达城市，城市面貌有待进一步改善；（2）项目开发成本比较高，对项目前期投资及现金流量要求较高。（3）项目周边商业氛围不足项目处于新的城市开发区，目前该区域正处于大规模开发建设阶段，周边人气不旺，商业氛围较差，建议开发商完善自身的商业配套设施。三、项目128、机会分析（1）宏观经济形势向好西安市乃至中国经济飞速发展，对房地产业的需求增加迅猛。近几年，西安市GDP总量都保持着较快的增长速度，固定投资增长迅速，居民可支配收入水平大幅提高，这些有利因素都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。此外，本项目重点开发中等价位住宅，符合国家促进住房制度改革，加快住房建设步伐的住房政策。（2）区域发展前景巨大该项目获得政府的支持，符合国家宏观经济战略目标，西部大开发及住房制度改革，这些为本项目提供了开发契机。四、项目威胁分析（1）消费水平威胁西安市目前消费力有限，整个市场消化量不大，势必影响项目的推盘周期。（2）国家政策威胁政府控制建设用地供应量，抑制房地产业发129、展的政策导向而且我国经济已经复苏，虽然存在着一定的不确定性，但由于房价过快上涨导致泡沫经济迹象明显，致使从2009年底开始，中央政府连续出台针对房地产产业的调控政策，把遏制房价快速上涨作为调控重点，这将直接影响到房地产市场的供给和销售状况，对项目的销售产生威胁。综合以上的SWOT分析，本项目拥有的优势和项目面临的劣势并存，但是总的来说优势大于劣势，但是也要充分考虑到项目的劣势，抓住机会，争取通过其它的内部环境的改善，克服配套设施的缺乏。8 节能方案分析 8.1节能影响分析8.1.1用能标准和节能规范节能中长期专项规划；节能减排综合性工作方案；中华人民共和国节约能源法；国务院关于加强节能工作的通130、知；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）；采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；陕西省用建筑热环境与节能设计标准（DB32/478-2001）；关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知（建科【2007】74号）；8.1.2能耗状况和能耗指标分析 夏热冬冷地区能耗包括照明、炊事、生活热水、家电、空调等，折合用电量小于10kwh/m2年，折合标准煤为3.33kg/ m2年。8.2节能方案建筑节能作为可持续发展战略的核131、心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本工程位于西安市，属夏热冬冷地区，本项目将严格按照国家相关规范要求，杜绝采用限值使用和限期淘汰的落后技术设备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施： 总体布置根据地势、环境和气候状况，在规划中注意朝阳避风，合理布置不同高度的建筑物与树木植被。在冬季，建筑物内部要有足够日照。在夏季，建筑内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。 墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效果，提高热阻；增加空调热惰性有132、利于建筑热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。 门窗窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，既能在夏季减少太阳辐射，又便于冬季日照。 屋面由于太阳辐射强烈引起顶层过热，本项目将增加隔热层。 材料按照国办发【1999】72号文件要求，从2006年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐候性号、使用寿命长的节能型双玻璃合金窗，提133、高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。 采光尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具。 电力系统本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。本项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，将建筑、热工等方面提出节能措施，这将对项目的整体形象和市场形势产生积极的影响。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。 供水系统项目全部采用节水设施，使用国家推荐的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能区设置适当数量的水表以控制用水。 暖通空调从设计上避免134、一味追求安全要求将指标定制多大造成能源浪费现象，严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量，保证吻合实际需求，杜绝“大马拉小车”现象。 其它节能尽可能的采用相关节能技术，如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。8.3节能效果分析 节能保温隔热本项目外立面采用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照，反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省2030%的能源消耗，预计总体单位面积节能约57%。 高强建材应用目前我国高强度钢筋、水泥等建筑材料应用正不断推广。据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%的钢材，替代135、HRB235则可以节省40%的钢材，而每吨钢材至少要消耗2吨煤。另外水泥与混凝土的应用中，建筑市场上65%的水泥石32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的355，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80kg。 节水型器具全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水型器具，预计可以使用水量减少20%，全年可节约大量用水。 绿色照明本项目户外公用部分拟采用绿色照明系统，用紧凑型荧光灯替代白炽灯，节能约70%。综上分析，若采用上述节能措施能够充分发挥作用，那么本项目通136、过选择建筑材料，项目投入运营后，通风、空调等用电量减少，每年节约大量电能；通过节水型产品的推广使用，每年用水量大幅减少。可见，通过采用以上措施并达到预期效果，本项目的节能效果较为明显，可减少运营耗能，并降低项目运营成本。9 环境保护 9.1编制依据9.1.1法律法规中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；中华人民共和国水污染防治法（2008年6月）；中华人民共和国城市规划法（1990年4月）；中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997年3月）；中华人民共和国固体废弃物污染防治法（2005年4月）；建设项目环境保护管理条例（1998年11月）；中华人民共和国节约能源法（2008年4月）；中137、华人民共和国土地管理法（1999年1月）；中华人民共和国大气污染防治法（2000年9月）。9.1.2环境保护标准环境空气质量标准（GB3095-1996）中二级标准；渭河水系(陕西段)污水综合排放标准（DB61/224-2006）及污水综合排放标准（GB8978-1996）中三级标准；社会生活环境噪声排放标准（GB223372008）中二类区标准；建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；西安市2009年扬尘污染防治工作方案及进一步加强扬尘污染控制工作实施方案中相关规定（2005年4月）；9.2环境保护原则及目标9.2.1环境保护原则 坚持“三同时”原则； 坚持服从“统筹规划、把项目环境保138、护、治理与区域环境综合治理同步进行”原则； 坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。9.2.1环境保护原则根据城市发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市规划相融合。9.3建设项目环境影响评价9.3.1施工期环境影响分析施工期环境影响主要体现在施工扬尘、废气影响，施工机械、运输物料车辆噪声影响，施工废水影响和施工固体废物堆放影响，同时场地平整、施工营地和施工便道修建过程中将对局部生态环境产生不利影响。 环境空气污染源分析施工期环境空气污染源主要有施工扬尘、施工机械及车辆废气、建筑装修油漆废139、气。施工扬尘主要来自土方挖掘扬尘及现场堆放扬尘，建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）现场搬运及堆放扬尘，施工垃圾的清理及堆放扬尘，人来车往造成的道路扬尘，属无组织排放。不利气象条件下，如大风风速3.0m/s时，上述颗粒物就会扬起进入大气环境中，对周围环境空气质量造成影响。施工机械废气和各种运输车辆排放的汽车尾气，主要污染物为NOx、CO及THC等。项目建成竣工阶段住宅、公共建筑装修将产生油漆废气。 废水污染源分析施工期的废水主要为生产废水和生活污水。生产废水主要包括土石方阶段排水，结构阶段混凝土养护排水，及各种车辆冲洗水。生产废水产生量较小，主要污染物为pH、COD、SS、石油类等。施工人140、员生活用水量按每人每天40L计，污水排放系数0.8，施工人员高峰时按每日用工150人计算，则生活污水量约4.8m3/d，主要污染物有COD、BOD5、SS、动植物油、氨氮等。施工场地设环保厕所。 噪声污染源分析施工期噪声源主要是施工机械设备噪声和运输车辆运行噪声。施工过程一般分为土方阶段、基础阶段、结构阶段和装修阶段。各个施工阶段使用的主要机械设备噪声源强见表9-1。施工期运输车辆噪声类型及声级见表9-2。表9-1 施工期主要机械设备噪声源强表 单位：dB(A)施工阶段设备名称声级dB(A)距声源距离(m)施工阶段设备名称声级dB(A)距声源距离(m)土石方翻斗机83893基础施工打桩机901141、0515吊车7315推土机905工程钻机6315风镐981装载机865移动式空压机 923挖掘机855平地机8515 结构施工振捣棒1001装修安装升降机781切割机881吊车7315室内磨光机1001151锯1051电锯1031电钻1001151木工刨901001表9-2 施工期运输车辆声级车辆类型运输内容声级/ dB（A）大型载重机土方外运90混凝土罐车、载重机钢筋、商品混凝土8085轻型载重卡车各种装修材料及必要的设备75 固体废物施工期固体废弃物主要来自施工期的建筑垃圾和生活垃圾。建筑垃圾包括基础开挖及土建工程产生的砖瓦石块、渣土、泥土、废弃的混凝土、水泥、砂浆和废弃的各种建筑装修材料142、等，建筑垃圾成分以无机物为主。装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的废物，以及残余物的废弃包装物等属于危险废物HW12（染料涂料废物）类。9.3.2运营期环境影响分析 环境空气影响分析地下车库汽车尾气汽车尾气主要指汽车进出停车库及在车库行驶时，怠速及慢速（5km/h）状态下汽车尾气排放量大，主要包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子有CO、NO2和THC。表9-3 机动车消耗单位燃料大气污染物排放系数 单位：g/L车 种污染物NO2COHC化合物轿车（用汽油）22.319124.1停车场的汽车尾气排放量与汽车在停车场内的运行时间和车流量有关。一般汽车出143、入停车场的行驶速度要求不大于5km/h，出入口到泊位的平均距离如按照50m计算，汽车从出入口到泊位的时间的运行时间为36s；从汽车停在泊位至关闭发动机一般在1s3s；而汽车从泊位启动至出车一般在3s3min，平均约1min，故汽车出入停车场与在停车场内的运行时间为100s。根据调查，车辆进出停车场的平均耗油速率为0.20L/km，则每辆汽车进出停车场产生的废气污染物的量可由下式计算： g=fM 其中：M=mt式中：f大气污染物排放系数（g/L汽油），具体见表9-4； M每辆汽车进出停车场耗油量（L）；t汽车出入停车场与在停车场内的运行时间总和，有上述分析可知，约为100s；m车辆进出停车场的平144、均耗油速率，约为0.20L/km，按照车速5km/h计算，可得到2.7810-4L/s.由上式计算可知每辆汽车进出停车场一次耗油量为0.0278L（出入口到泊位的平均距离以50m计），每辆汽车进出停车场产生的废气污染物CO、HC、NO2的量分别为5.310g、0.670g、0.620g。本项目地下车库必需设置排气口，排气口个数应同时满足地下车库废气排放及防火排烟的要求。且排气口位置应远离进气口，设在主导风向的下风向，尽量分散设置，避开人群经常活动的地方。并对排气口作适当的美化处理。 餐饮油烟本项目餐饮燃料为天然气，烹饪过程中会产生餐饮油烟。要求企业设置油烟处理装置，处理效率不低于85%，其排放145、油烟浓度能够达到饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）表2中标准，对周围环境的影响较小。 水环境影响分析项目废水主要为生活污水和餐饮废水，所产生的生活污水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理，处理后达到黄河流域(陕西段)污水综合排放标准二级标准及污水综合排放标准中三级标准限值，排入市政管网，对环境影响小。 声环境环境影响分析根据西安市声环境功能区划该区域应该执行声环境质量标准（GB 30962008）中的2类及4a类标准。油烟净化设备的源强在7075dB(A)，组合式风机的源强在65-75dB(A)，组合式风机经消声器降噪后噪声达到社会生活环境噪声排放标准（GB 223372008）的2146、类及4类标准。 固废环境影响分析该项目产生的主要垃圾为餐饮垃圾（厨房垃圾和顾客消费时所产生的食物残渣）和员工所产生的生活垃圾。餐饮垃圾主要为废油脂，应采用专用容器盛放，并交由西安市环保局认可有处理资质的单位统一回收处置，不得擅自倾倒或者排入下水管道。生活垃圾采用袋装、垃圾桶分类收集、固定地点堆放，由环卫部门定期运往指定垃圾填埋场处置，对周围环境影响较小。餐饮隔油池产生的废油脂应当按照西安市环保局市环发200691号文要求进行妥善处置，对废油脂污染采用专用容器盛放，并交由西安市环保局认可有处理资质的单位统一回收处置，不得擅自倾倒或者排入下水管道。9.4环境保护措施方案9.4.1施工期环境保护措施147、 施工期废气污染控制要求根据西安市人民政府办公厅关于印发进一步加强扬尘污染控制工作实施方案的通知（市政办发字200872号），房屋拆迁和各类建设施工活动，必须对施工区域实行封闭，设置有1.8m以上的硬质围档，禁止现场搅拌混凝土；所有建设施工工地出入口必须进行净化处理，并配备专门的清洗设备和人员，负责清除驶出工地运输车辆车体和车轮的泥土，车体和车轮不能带泥土驶出工地；遇到可造成扬尘污染的4级以上风力的，应停止土方施工，并采取防尘措施；严禁从高层建筑物和正在建设的建筑物上向外抛散、倾倒各类废弃物；在建成区范围内，所有运输沙石、水泥、土方、垃圾等易产生扬尘的车辆，必须符合规定的要求，封闭严密，不许撒148、漏。沙、渣土、灰土等易产生扬尘的物料，必须采取覆盖等防尘措施，不得露天堆放；禁止城市建成区裸露黄土，裸露黄土的，土地使用者应当采取绿化、硬化、覆盖等防尘措施。加强建设开发过程中的环境保护工作，禁止使用散装白灰，推行使用商品混凝土等一系列有效的行政措施，降低地面尘和二次扬尘污染。室内空气污染物甲醛、总挥发性有机物（TVOC）、放射性等污染物超标，对人体的健康会造成严重危害，因此，在装修时，应尽量购买环保型板材、瓷砖、石材、油漆等装修装饰材料，杜绝假冒伪劣产品，同时，装修结束后应先通风1-2个月后，经有资质证的监测机构监测合格后再入住，同时加强室内通风，每日应通风2-5次，每次不低于30min，以149、降低室内污染物浓度，减少室内装修污染物排放量。 施工期废污水污染防治措施根据环保主管部门的要求，施工现场应设污水收集和简易处理设施。由于城市污水管网未铺设到位，所有施工废水经沉淀池处理、生活污水经化粪池和沉淀池处理后全部回用于现施工现场洒水降尘和施工过程，不经处理不得直接排放；施工现场临时食堂排放的生活污水可设置油水分离器处置，工地可设移动环保厕所。 施工期噪声防治措施为严格执行国家环境噪声污染防治法，切实解决建筑施工噪声扰民问题，给居民创造良好的生活环境。项目建设过程中，施工单位和建设单位将依法做好施工工地的噪声防治工作，停止夜间（22时至次日6时）进行产生环境噪声污染的施工作业。若确实需要150、夜间施工的，施工单位将提前2日按照统一格式向当地环保部门申请。在施工中尽量采用低噪声机械（如限制钢板桩作业），必须在夜间作业而可能影响到周围居民的施工，应采取隔声降噪措施。在施工安排上，如大规模土石方开挖和频繁的运输作业，对周围环境影响较大，应尽量把这些作业安排在冬春比较寒冷的闭窗季节。为了有效地控制施工噪声影响，除落实有关的控制措施外，还必须加强施工环境管理，由环保部门实施统一的监督管理，施工单位在工程承包时，应将环境保护内容列入承包合同，设专人负责，落实各项施工噪声的控制措施和有关主管部门的要求。 施工期固废处置措施要求 项目涉及建、构筑物拆除，主要产生砖瓦石块、渣土、泥土、废弃的混凝土、151、水泥、砂浆和各种建筑装修材料等，建筑垃圾成分以无机物为主。根据城建、环卫部门要求，该部分建筑垃圾须运往建筑垃圾填埋处理厂集中处置。此外，地基处理、开挖产生的土石方及其它建筑类垃圾，要尽可能回填于场地内地基处理和低洼处，多余部分也须按要求运往建筑垃圾填埋处理厂集中处置； 鉴于施工场地及临建办公区施工人员较多，要求分别设置生活垃圾箱（桶），固定地点堆放，分类收集，定期由当地环卫部门运往指定垃圾场卫生填埋处理； 施工期建筑垃圾与生活垃圾应分类堆放、分别处置，禁止乱堆乱倒； 设置临时弃土渣场，强化运输和存放过程环境保护与环境监理； 对装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的危险废物应规范收集、贮存，按危险152、废物特性选择安全的包装材料进行分类包装。送到环保部门规定的陕西省危险废物处置中心安全处置，不得与生活垃圾和建筑垃圾混杂、堆放或填埋。运输车辆必须持有交通部门核发的从事危险废物运输的道路运输证及公安部门核发的危险废物准运证明，禁止将危险废物与其他货物在同一运输工具上载运。 施工期生态保护措施项目建设对生态环境的影响主要是施工期地基开挖、修建构筑物、道路等对地表土壤和植被的破坏及水土流失，从而影响到区域生态系统的变化或引发相关环境问题。为将这些负面影响降到最小程度，实现开发建设与生态保护协调发展，在工程实施全过程中，采取一定的环保对策与措施，是工程设计中必不可少的工作。为此提出以下要求：强化生态环153、境保护意识，严格控制施工作业区，不得随意扩大范围，必须减少对附近植被和道路的破坏；物料、弃土渣应就近选择平坦地段集中堆放，要设土工布围栏、截排水沟等；对临时占地开挖土方实行分层堆放，全部表土都应分开堆放并标注清楚，至少地表0.3m厚的土层应被视作表土。填埋时，也应分层回填，尽可能保持原有地表植被的生长环境、土壤肥力，以便于今后开展环境绿化。9.4.2运营期环境保护措施 大气污染物 餐饮业严格按照饮食业环境保护规范（HJ554-2010）有关规定设计执行。油烟必须经油烟净化设备净化后从屋顶上空排放，净化设备的油烟去除效率达到标准要求。油烟设备最好能安置在厨房的夹层中，位置要便于清理、维修； 烟道154、排气筒应高于厨房所在建筑物楼顶1.5m，且周围10m范围内有建筑物时，排气筒应高于周围最高建筑物1.5m； 停车场汽车尾气排放加强管理，做好交通疏通避免堵塞，减少机动车尾气排放，且地下车库换气次数不小于6次； 水污染物排水均采用雨污分流，生活污水经过化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理，处理后达到渭河水系(陕西段)污水综合排放标准及污水综合排放标准中三级标准限值，经排入市政管网排入城市污水处理厂处理。 噪声风机、水泵等设备布置在地下室内，利用建筑墙体隔声，内墙面拉毛或用吸声材料处理，同时设置防振基础，安装隔振垫和消声器等措施。 固体废物 建立完善的管理制度，明确责任，定时清扫，定时收集； 袋装收集155、分类回收，送往垃圾中转站； 餐饮垃圾及隔油池产生的废油脂由专门容器盛放，收集后交由西安市环保局认可的有资质的单位处理。生产废料全部由废品回收公司回收。9.5结论本项目建设期、营运期不可避免的会对当地自然生态环境、大气环境、声学环境带来一定程度的不利影响，评价认为采取必要的污染防治、生态保护措施后，污染物排放均可达到排放标准要求，对环境的影响是可以接受的。从环境保护角度分析，本项目建设是可行的。10消防及劳动安全卫生10.1 消防10.1.1 设计依据中华人民共和国消防条例；建筑物防雷设计规范(GB50057-94)；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑灭火器配置设计规范（GB5156、0140-2005）；高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)。10.1.2 消防安全措施 贯彻“预防为主、防消结合”的方针，完善和保障各项消防措施。 各建筑物周围设环形消防车道。室内应按照建筑设计防火规范（GB50016-2006）要求设置安全出口。 室外按建筑设计防火规范（GB50016-2006）要求设置室外消火栓，并与其他相邻的建筑物有足够的防火间距。 室内按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的相关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，其水量、水压满足建筑物灭火的需要。 建筑室内装修材料和建筑构件均采用难燃烧体材料。 电器设备安装采取相应接157、地、防爆措施，建筑物采取防雷、防爆措施。 电缆采用阻燃型。 设置有消火栓消防系统。 在建筑物及各层通道按规范配置一定数量的灭火器。在易燃物集中地点按要求配置手提式干式灭火器。 在较明显的位置设置一定数量的严禁烟火标志，对一些有易燃物的场所设“当心火灾，当心操作”等消防标志。具体均按消防安全标志设置要求（GB15630-95）进行设置。 在人员集中处及通道主要部位设疏散指示照明。 项目投入使用后，要建立相应的消防安全管理责任制，责任明确到人，常抓共管，随时保持高度的警惕性。10.2 劳动安全卫生安全生产是项目建设期间施工工作能够顺利进行的保证，也是保证为来职工安全适用的重要前提。为贯彻“安全第一158、，预防为主”的安全生产方针，保障劳动者和使用者在生产和使用过程中的安全和健康，设计及运行管理严格遵循劳动安全卫生相关规定。10.2.1 职业危害分析本项目属室内外工程项目建设，施工机械体积大，数量多；所使用的建筑材料数量多，重量大。因此生产过程中存在机器伤害、电气事故、火灾、粉尘、噪音污染等不安全因素以及地震等自然灾害。如不采取措施，将会对人身安全造成一定危险。工程竣工并投入使用后的主要安全因素包括：用电安全、消防安全、疏散安全、食品安全等问题。10.2.2 职业危害防护10.2.2.1设计及施工工艺和设备选择中的职业危害卫生防护措施 设计严格执行各种设计规范和标准所确定的技术措施，认真设计，159、严格把关，满足相关规范、条例要求。 项目中的各种供配电设施、装置、电气装置的保护接地以及建筑物的防雷接地、项目的消防系统等设计，严格按有关标准规范执行。 对通道、楼梯、各出入口及有关的防护设施在设计过程中要严格把关，对人流集中区域的输送要科学、合理，严格按规范要求执行。 所选择的施工工艺和设备必须符合国家相关要求。10.2.2.2施工过程中的职业危害防护措施 施工过程中，操作人员应严格按操作规程生产操作，严格执行操作纪律和劳动纪律；建立健全安全管理规章制度和安全检查制度。 对施工机械应注意严格管理，施工材料注意妥善存放。 制定特殊危险事件及突发事件的应急机制。 做好施工安全管理和人员安全教育培160、训工作。10.2.2.3工程使用过程中的职业危害防护措施 工程投入使用后，应建立完善的用电安全管理、消防管理制度、卫生检查和保障制度，专人负责，并严格遵守有关的设备设施操作、使用规定。 经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的起动可靠有效。 使用中，安全疏散标识、标志设置要严格按设计安放设置，并有专人负责，保证其运行、使用的可靠性。 配备适当数量的环卫人员，负责公共场所、宿舍的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的小区环境。10.2.3 职工劳动安全卫生措施 按国家有关规定，为现场作业人员配备必要的个体劳动防护用品。 设计中选用低噪声设备，并采取必要的隔声、消音措施。 对特殊的有害场所设161、置安全防护标志，提醒人员注意。 室外管线工程和道路工程施工时，应设置标志，避免事故。 建筑物除满足工艺流程的要求外，应考虑防火、通风、采光、日照等距离需要。 做好饮用自来水管隔离，谨防生活用水被污染。 各设备的设计布置应留有足够的安全操作距离。 对施工人员进行安全教育，必须遵守安全操作规程，对可能发生的事故因素提高警惕。 上岗人员须经培训考核合格后再上岗操作，严格执行操作规程。 根据国家和行业的有关规定进行设计，创造良好的劳动卫生环境，保护人员身体健康。11 投资估算与资金筹措11.1投标概况在工程项目建设的执行阶段以招标方式选择承包人，是保证项目按市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项162、目法人与承包人签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。11.2招标范围本项目资金全部由建设单位自筹，根据中华人民共和国投标法规定及建设单位管理规定，拟采用公开招标。根据国家计委9号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，将对本项目的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理等采用全部或部分招标的方式。11.3招标方式项目工程内容采用的招标方式，详见表11.1表11-1 工程招标方式一览表序号项目名称招标方式公开招标邀请招标议标直接委托1勘察、设计2施工监理3建筑工程4安装工程5设备及重要材料采购12 投资估算与资金筹措12.1项目总投资估算的依据163、（1）国家发改委颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（2011）；（3）陕西省建筑工程其它费用定额；（4）本项目总体规划设计方案；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）西安市建设委员会关于印发实施细则的通知；（7）陕西省发改委编制的陕西省建设工程其它费用定额；（8）国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格【2007】670号）；（9）类似工程的相关造价费用水平；（10）其它的有关房屋开发建设的相关收费标准。12.2 项目总投资估算原则（1）项目总投资估算尽可164、能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或市场变化导致投资增加的项目在预备费中考虑。12.3 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、建设费用、施工成本及配套及其它等费用（包括电梯、供水、供电、网络、采暖、室外工程及政策性费用等）（1）土地费用的确定土地征用及拆迁费用为：260万元/亩（包含了拆迁补偿费、安置费用和搬迁过渡费）。本项目总用地面积210亩，合计土地费用为：54600万元。（2）前期费用前期工程费包括前期咨询费、水文地质勘察费、环境评估费、规划设计费、园林景观设计费、图纸审查费、定桩放线等测绘费、招投标交易及代理服务费、预165、决算编制费、沉降观测费、临电、临水费等方面，前期工程费用具体如表12-1所示。表12-1 前期工程费用表序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）1前期咨询费元/41056821.9建筑面积422.732水文、地质勘察费元/51056821.9建筑面积528.413环境评估费元/41056821.9建筑面积422.734工程设计费元/301056821.9建筑面积3170.475园林景观设计费元/101056821.9建筑面积1056.826图纸审查费元/51056821.9建筑面积528.417定桩放线等测绘费元/41056821.9建筑面积422.738招投标交易及代理服务费0.1166、0%224255.86建安造价224.269预、决算编制费元/5449367.91建筑面积528.411O沉降观测费元/4449367.91建筑面积422.7311临电、临水费元/4449367.91建筑面积422.7312合计8150.43开发用地前期工程费合计为8150.43万元。（3）报建费用根据城建费用统一征收标准，估算项目开发用地报建费用为23330.45万元，费用具体如表12-2所示。表12-2 报建费用表序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）备注l市政公用设施配套费元/401056821.9建筑面积4227.282供配电设施建设费元/1001056821.9建筑面积10167、568.223劳保统筹基金3.55%224255.86建安造价7161.084新型墙体材料专项费用元/81056821.9建筑面积845.465散装水泥专项资金元/51056821.9建筑面积528.416合计23330.45（4）建安工程费用按照项目的规划方案，本项目的建安工程费主要由住宅部分、商业部分和地下车库及地下室组成。根据相关指标，结合市场调查和当地类似工程的实际造价，估算如表12-3所示：表12-3 建安工程费用表项目建筑面积（m2）估算值表（元/m2）小计（万元）地上建筑面积644573.902200141806.26地下建筑面积412248200082449.6合计105682168、1.9224255.86建安工程费用合计109183.4万元。（5）室外配套项目工程费具体的费用如表12-4所示。表12-4 室外配套项目工程费表室外配套项目工程费单位单价取费基数取费基础费用（万元）小区内配套设施、道路、室外管网元/200140124.76用地面积2802.50独特景观设计3000合计5802.5（6）开发费用开发费用主要包括监理费用、管理费用、不可预见费、销售推广费等。具体如表12-5所示。表12-5 开发费用表序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）备注开发费用1 监理费用元/101056821.9建筑面积1056.822 管理费用2%316139.2415合计6169、322.783 不可预见费用2%316139.2415合计6322.784合计13702.38注：表中计价单位列所说15合计是指下列费用合计: 土地费用、前期费用、报建费用 、建安费用、室外配套项目工程费。下同。开发费用合计为13702.38万元。（7）流动资金：22000万元（8）项目全寿命周期所需总资金：（以上17项费用之和）总计：351842万元，详见附表1。12.4 资金筹措本项目总投资351842万元，全部企业自筹。13 财务评价项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。13.1 财务评价原则（1）效益与费用计算口径对应一致170、的原则；（2）收益与风险权衡的原则；（3）定量分析与定性分析相结合，以地量分析为主的原则；（4）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。13.2 建设投资（1）基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为10%。（2）计算期的确定本项目计算期为13年，即从第1年前期工作开始，到2024年一期投入运营满十年结束。（3）销售税金及附加的确定本项目评价涉及的税费主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加税、土地增值税、所得税。营业税按销售收入的5%提取，城市维护建设税和教育费附加分别按营171、业税的7%和3%提取，土地增值税采用四级超率累进税率进行计算。所得税税率为25% 。13.3 收入估算本项目实施完成后销售收入见附表3。13.4 投资进度根据项目建设进度安排各年度资金，各年度投资计划及资金筹措见附表2投资计划与资金筹措表。第一年需要进行前期准备（调查、策划、可研等）、拆迁方案、拆迁安置、项目设计（概念、方案、施工图）。利用资本金进行项目前期和征地等工作。以后随着建设进度，尽量做到均衡安排资金。第4年开始将销售净收入投入项目中。13.5 利润估算本项目利润测算详见附表4。13.6 财务评价指标计算1 投资利润率累计利润总额/总投入资金100%=152909/351842=43.172、46% 2销售利润率累计利润总额/总销售收入100% =152909/779318=19.62%3. 现金流量分析根据财务现金流量表（附表5）可知财务指标如下：内部收益率12.14%10%，财务净现值 19658万元0，静态投资回收期为5.05年，动态回收期8.37年（从一期投入运营算起）。可知本项目在经济上是可行的。13.7 财务评价结论（1）内部收益率12.14%10%，财务净现值 19658万元0，静态投资回收期为5.05年，动态回收期8.37年（从一期投入运营算起）。因此本项目从财务分析角度是可行的。（2）资金及时到位及销售收益的按期实现是各项财务指标的基本保证。（3）综上所述，本项目173、财务可行，建议资金到位应尽快落实。14风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。14.1 风险分析 自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，从而对经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火宅风险、风暴风险、雪灾风险、气温风险等。 政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化給经营者带来各种不同形式的经济损失。政策风险因素又可分为一下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险174、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。 经济风险经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。 技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动給经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的、建筑设计变动或计算失误的风险、风险故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。 社会风险、社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而給从事经营的投资者带来损失的可能性。社会风险175、因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、客户干预风险、治安风险。 内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择，人、财、物的组织管理。14.2 投资风险的控制及早的发现或预测到这些风险并能及时采取有效措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。该项目投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理，主要包含三项措施： 通过加快进度来回避风险针对该项目，我们采取法律手段、签订有效合同来保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应单位签订施工材料供应合同，这样极有可能避免不必要的影响因素。 通过市场176、调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时间的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好的控制投资过程中的风险。 通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证，从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。15 结论及建议15.1 结论 本项目通过对市场预测分析，具有较好的社会效益和经济效益。 该项目位于*新城，项目有良好的交通条件，现177、场建设条件具备，具有较强的可操作性。项目设计布置合理，符合规范要求。 项目注重环保、建立相关处理设施和措施，做到对污染物的科学处理与处置，对周围环境影响小。 项目注重安全卫生和消防，消防符合国家有关规定，能最大限度减少意外事故造成的经济损失和环境污染。资金筹措方式：项目总投资：351842万元内部收益率12.14%10%，财务净现值 19658万元0，静态投资回收期为5.05年，动态回收期8.37年（从一期投入运营算起）。过上述分析，该项目符合政策导向，能为西安市的发展发挥积极的作用，具有巨大的市场潜力；经济上又具有投资回报率高，风险低，故财务、经济、环境、社会评价均可行。15.2 建议（1）控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（2）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发及经营全过程策划。（3）重视营销方案的设计。销售收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议开发商以灵活多样的经营方式，招八方客源。（4）加快投资进度，加强各部门之间的协作关系，确定合理的工期，既抓住商机，又能降低企业的财务成本，提高投资效益。