1、建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理一、住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。二、非住宅房地产1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限土地出让合同约定无偿收回建筑根据房地产估价规范中采用收益法测算相关规定“建筑2、物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。经查阅估价对象所在宗地国有建设用地使用权出让合同，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。土地出让合同未约定无偿收回建筑根据房地产估价规范中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。经3、查阅估价对象所在宗地国有建设用地使用权出让合同,合同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价（1+建筑物价指数）收益期年限建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率1-（1-R）t/N100%R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命（设定商业用房，在价值时点建4、筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年）=3500（1+2.0%）30（1-38/50）/（1+7.5%）30=35001.81140.24/8.7550=173.79元/平方米估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知（苏住建房20156号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为2.0%。建筑5、报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求得资本化率为6.75%-7.75%，本次评估确定建筑报酬率为7.5%。不能提供土地出让合同且无法查证相关资料由于估价委托人未能提供土地出让合同，且估价人员在现有条件下无法查证土地出让资料中关于土地出让期届满后的相关约定。根据房地产估价规范中6、抵押评估谨慎原则，考虑估价对象未来的不确定性，本次评估取土地剩余使用年限为收益年限，不考虑建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限根据房地产估价规范中采用收益法测算相关规定“对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值”。因此，本次评估收益期为建筑物剩余经济寿命，收益价值为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。计算公式为：收益期结束时土地使用权剩余价值=土地价值（1-土地年限修正系数）其中土地年限修正系数7、=式中：m评估收益期；n价值时点时估价对象土地使用权剩余年限；r-土地还原利率（设定在价值时点建筑经济寿命40年，已使用18年，剩余22年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年；房地产单价15000元/平米）=1500040%1-1/1.0622/ 1-1/1.0630=6000(1-0.7275/0.8259)=60000.1191=714.86元/平方米根据估价对象特点及估价人员对该区域同类物业相关统计分析，土地价值占房地产价值的比例约为40%（或根据该区域基准地价楼面单价确定；或单独评估土地价格），本次评估以此计算确定估价对象价值中的土地价值。土地还原利率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险的资本投资收益率。选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款利率2.75%作为安全利率。由于土地投资存在一定的风险，综合分析该区域土地市场状况对土地投资的影响，确定风险调整值为3-4%，由此得出的土地还原利率为5.75-6.75%，本次评估取土地还原利率6.0%。附：房地产估价规范相关要求土地估价规程相关要求资产评估准则相关要求 5