1、物业公司住宅小区工程部工作制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 工程部主管岗位职责一、 在副总经理的直接领导下，负责工程维修部的日常综合管理工作。二、 负责公共设施、设备的运行、保养、维修及安全检查工作的安排与落实。三、 负责制定房屋维修养护工作手册、机电设备管理工作手册，负责本部门年度、季度、月度工作计划的制定，并组织实施。四、 参与物业的前期介入管理，从物业管理的角度和物业的使用功能考虑，对小区布局、建筑造型、建材的选用、室外的环境、居住安全、生活方便和工程质量等方面发表意见，提出建议或改造方案。五、 负责物业的2、接管验收，组织对接管的物业进行认真的检验，提出其配套设施、设备完善工作，协调解决接管物业的工程遗留问题，办理好接管验收、移交手续。六、 负责业主房屋装修申请的审批，组织对装修施工过程的检查、监督和装修完毕后的验收等监督管理工作。七、 定期检查各种设备、设施的使用情况，分析存在问题，提出维修解决办法和制定维修方案，编制维修养护计划报总经理审批后组织实施。八、 负责所辖各种设施、设备的正常使用，积极开展技术改造，节约成本，控制维修费用开支。对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行，每月进行一次全面检查。九、 执行政府有关部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，并监督实3、施，防止发生安全事故。十、 负责所管辖物业的各类工程图纸、机电设备技术资料的使用、更新、整理归档工作。十一、 负责整理编制设备、设施的台账、标识工作。对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查记录，保证各项记录的准确完整性。十二、 负责组织本部门员工安全操作、专业技能、质量意识和服务意识的培训，不断提高机电维修人员和土建维修工的专业技能和服务水平。十三、 负责维修工上门对业主、住户、租户室内的设施、设备提供有偿维修服务，并对维修项目收费的审核以及做好完工回访工作。十四、 依照物管部下达的维修工作单，按时、按质、按量完成各项维修项目。房屋及其附属设施、设备，如发生突发事件时，工程部必4、须全力以赴，立即组织力量投入抢修，直至恢复运行正常使用为止。十五、 负责公司工程项目的拟定方案和做好工程预算，报总经理审核，再呈报集团领导批准后组织实施。十六、 每月按时向公司领导汇报工作，完成上级领导交办的其它工作任务。编制： 审核： 批准： 日期： 工程部机电领班岗位职责根据相关技术规范，落实设施、设备的维修、保养工作，确保设备完好及正常运行：一、 每天具体安排班内员工的工作，监督检查技工班工作的完 成情况及工作质量，做到三干净、四不漏、五良好：二、 负责整理维修保养记录，指导并检查技工的各项工作：三、 接受客户请修流程单要求，及时组织修复并填写记录：四、 在部门主管指挥下，带领技工处理小5、区种类突发事故、实施抢修：五、 协助主管监督、控制工程材料、工具的使用，定期向主管反 馈材料工具的质量以及使用情况：六、 组织本班员工的培训工作，努力提高思想素质和专业技能：七、 指导本班技工按工作规范开展工作，及时纠正不合格服务：八、 根据实际情况，对设备设施的运行及改造提出合理化建议：九、 收集整理好各项运行检修记录及技术资料，定期交工程部主管审阅；十、 按时向部门主管汇报各项工作，完成主管交办的其它任务.编制： 审核： 批准： 日期：工程部泥水领班岗位职责根据相关技术规范，落实土建、给排水管道、维修、保养部份工作，确保小区土建及管道系统完好及正常使用：一、 每天具体安排班内员工的工作，监6、督检查班内技工工作的完成情况以及工作质量，对所属设施做到三干净、四不漏、五良好：二、 负责整理维修保养记录，指导并检查技工的各项工作：三、 接受客户请修流程单要求，及时组织修复并做好相关记录：四、 在部门主管指挥下，带领技工处理小区各种突发事故、实施抢修：五、 协助主管监督、控制工程材料、工具的使用，定期向主管反馈材料工具的质量以及使用情况：六、 组织本班员工的培训工作，努力提高思想素质和专业技能：七、 指导技工按相关规范开展工作，及时纠正不合格服务：八、 根据实际情况，对所管辖设施的运行及改造提出合理化建议：九、 收集整理好各项工作记录和技术档案，定期交主管审阅；十、 按时向部门主管汇报各项7、工作，完成主管交办的其它任务.编制： 审核： 批准： 日期：工程部高压进网电工岗位职责一、 遵守公司各项规章制度，按规定着装力求礼貌待人，树立良 好形象：二、 服从领班日常管理，坚守岗位，监控小区各类强电设备的运行状况，认真接待处理业主请修，按规定作好相关记录：三、 按规定对所属设施、设备进行巡视及做好维修保养工作，发现异常情况及时向班长汇报并处理；四、熟悉小区的高低压供电线路及各供电系统的概况，并根据高低压配电柜内各器件和仪表、继电器的组成的作用及各种参数监视及判断故障原因。五、 积极参加物业公司组织的种类培训，努力提高思想素质和实际技 术水平：六、 爱护工具、节约各类工程维修材料，积极主动8、提出合理化建议：七、 积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序：八、 服从班长工作调度、安排：认真完成班长及部门主管分配的工作 任务.九、 完成上级交办的其它各项工作任务. 编制： 审核： 批准： 日期：工程部弱电维修技工岗位职责一、 遵守公司各项规章制度，按规定着装力求礼貌待人，树立良 好形象：二、 服从领班日常管理，坚守岗位，监控小区各类智能化弱电设备的运行状况，认真接待处理业主请修，按规定作好相关记录：三、按规定对种类公共设施、设备进行巡视及维修保养，作好工作记录，发现异常情况及时向班长汇报并处理；四、负责实施本系统设备保养计划。五、熟悉小区弱电系统各种设备、设施的基本原9、理和功能，掌握各设备、设施的操作程序，并能按时作好相关记录。六、 积极参加物业公司组织的种类培训，努力提高思想素质和实际技 术水平：七、 爱护工具、节约各类工程维修材料，积极主动提出合理化建议：八、 积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序：九、 服从领班工作调度、安排，认真完成班长及部门主管分配的工作任务.十、 完成上级交办的其它各项工作任务.编制： 审核： 批准： 日期：工程部运行值班技工岗位职责一、 遵守公司各项规章制度，按规定着装力求礼貌待人，树立良好形象：二、 熟悉小区设施、设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，确保设备安全经济运行。经常巡视检查小区内机电设备10、运行参数及、声音、温度是否正常。三、 熟悉所辖供电、供水系统的工作性能、认真分析水、电日消耗量和日、月负荷等运行参数、发现异常情况及时汇报，并及时采取相应措施。四、 设备运行中出现问题，除要采取应措施急处理外，应保护好现场，及时向上级领导汇报，并协同处理。五、 服从领班日常管理，坚守岗位，监控小区各类机电设备的运行状况，认真接待处理业主请修，按规定作好相关记录：六、 积极参加物业公司组织的种类培训，努力提高思想素质和实际技术水平：七、 爱护工具、节约各类工程维修材料，积极主动提出合理化建议：八、 积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序：九、 完成上级交办的其它各项工作任务.编11、制： 审核： 批准： 日期：工程部泥水维修工岗位职责一、 遵守公司各项规章制度，按规定着装力求礼貌待人，树立良好 形象：二、 服从领班日常管理，坚守岗位，监控巡查各类公共给排水设施、设备的运行状况，认真接待处理业主请修，按规定作好相关记录：三、 按规定对各类公共设施、进行巡视及实施日常维修保养，并做好工作记录，发现异常情况及时向班长汇报并协助处理；四、 积极参加物业公司组织的种类培训，努力提高思想素质和实际技术水平：五、 爱护工具、节约各类工程维修材料，积极主动提出合理化建议：六、 积极参加各种故障抢修工作，遵守安全操作规程及维修技术程序：七、 服从班长工作调度、安排：认真完成班长及部门主管分12、配的各项工作任务.八、 完成上级交办的其它各项工作任务. 编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司高压配电房管理规定1.0 目的 规范供配电设备设施管理，确保供配电设备设施正常运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施。3.0 内容 3.1每周对高压室及高压柜进行一次清洁除尘，高压室内不得堆放杂物；3.2保证机房通风良好，并采取措施防止小动物进入；3.3保证机房照明良好，并配备应急灯；3.4高压室必须配置相应灭火器材并挂于显眼处；3.5机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人出入；3.6各种警示牌应清晰、明确并挂于显眼处；3.7按维保计划对机房内所有设施设13、备进行维修保养；3.8严格执行国家及部门制定的相关设备操作规程；3.9按规定每周对机房内设施、设备进行巡视检查并做好巡查记录，发现达不到规定要求的及时处理，个人处理不了的及时上报并做好相关记录。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司低压配电房管理规定1.0 目的 规范配电设备设施管理，确保设备设施正常供电。2.0 适用范围小区内所有供配电设施。3.0 内容3.1每周对低压配电室进行一次清洁，保证配电室和其它设施表面无尘配电室及通道内不得住人、堆放杂物；3.2保证配电室通风良好，通风口有防雨防鼠措施，配电室内挂温度计，配电室温度不得超过40；3.3保证机房照明良好，并配有应急灯；314、.4配电室须配备相应灭火器材，并挂显眼处；3.5配电室应做好防雨、防潮工作；3.6配电室门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施防止小动物进入 ；3.7各种警示标识应清晰明确；3.8按规定、定期对配电房内设施和设备进行维修保养工作；3.9每天按时对配室进行巡视，发现问题及时处理，不能及时处理的问题要及时上报并做好记录。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司发电机房管理规定1.0 目的 规范机电设备设施管理，在市停电时确保二级负荷仍然能正常供电。2.0 适用范围物业公司所属后备发电机3. 内容3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在15、值班人员的陪同下方可进入机房。3.2值班技工必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应经常巡视检查所有议器仪表指示情况是否正常；3.3值班技工应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位、电瓶电压是否符合要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时以上油量。3.4发电机每半个月负载试运行一次，运行时间不超过15分钟，并作好运行记录，平时发电机应置于自动状态。3.5发电机一旦自动、启动运行，值班技工应立即前往机房检查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。3.6定期清洁发电机及机房，确保机房所有设备始终处于良好的清洁壮态，发现漏油，漏水现象及时处理。3.7加强防火和消防管理16、意识，确保发电机房消防设施始终处于完好壮态。3.8严格执行发电机定期保养及巡查制度，做好发电机运行记录及保养记录。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司电梯机房管理规定1.0 目 的 保证电梯的正常使用，确保电梯的安全高效运行。2.0 适用范围公司范围内所有电梯。3.0 内 容3.1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房各设备表面及地面无明显灰尘，机房内不得堆放杂物。3.2检查机房通风情况，门窗是否完好，风口有无采取防雨措施，机房内温度有无超标；3.3保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车轮及释放杆挂于显眼处。3.4严禁在电梯机房内吸烟。3.5毗邻水箱的机房应做好防水、防潮17、工作。3.6机房门窗应完好，机房钥匙由专人保管，未经部门领导允许，任何无关人员禁止进入，并注意采取措施，防止小动物进入。3.7电梯困人求援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。3.8按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。3.9每周巡视机房，检查设备的运行情况，发现问题及时处理，确保设备运行正常。3.10做好机房的检查、维修保养记录。编制： 审核： 批准 ： 日期：东莞市物业管理有限公司 水泵房运行管理制度1.0 目的规范二次供水管理工作，确保二次供水正常进行。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内二次供水设备管理。3.0 内容3.1水泵房为小区生活、消防供水控制中心，其设备工作是否18、正常，直接关系到小区业户的生活及安全问题，运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位。水泵的运行操作：运行前应检查水泵的阀门是否打开，泵的转动部分是否灵活等。运转时，水泵若发生不正常声响，应立即查出原因，及时排除故障。水泵的盘根接合部份允许有少量的滴水（1020分钟/滴），如发现大量漏水，应做出调整处理。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。供水时应经常注意水箱水位，严禁漏水跑水。水泵及其它设备的巡视检查每月不少于两次，应做好记录。3.3泵房卫生：小区内各水箱、水池间每周应打扫一次卫生，管道、阀门及水泵周围不允许有蜘蛛网积尘。水箱、水池内应保持清洁，人离开时，房门必须上锁。污水管19、池盖应盖好。若机房内的电器部分出现故障，应报领班或主管，并及时修理，值班人员不得随意乱动。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司消防设备维修保养制度1.0 目的 规范消防设施管理工作，确保消防系统始终处于正常待机壮态2.0 适用范围小区内所有消防设施3.0 内容3.1消防设备管理要求小区内所有走火通道指示牌必须保持良好状态，停电后仍能正常工作。小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应马上维修并记录。机房内所有消防设备必须，应每月检查一次。消防系统警铃应每月测试一次，如有故障应马上维修并记录。消防水泵应始终处于待机状态，阀门不能被人误关及消防水箱水位正常。3.2消防系统/设20、备维修保养制度火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判给具备专业资质的公司进行维护保养，由工程部负责跟踪，对各种消防报警控制系统做好定期的检查、试验和维修保养工作。每月应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定填写运行记录表，发现故障及时排除。每一年应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写年度登记表。采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。试验火灾警报装置的声光显示。试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。用自动或手动检查下列消防设备的功能：.1防排烟设备（可1年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、21、防火卷帘等设备。.1室内消火栓、自动喷水灭火系统。.1水喷雾灭火系统。.1火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。强制消防电梯停于首层试验。消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。检查所有转换开关。强制切断非消防电源功能试验。开启消防泵、喷淋泵试运转、检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。3.3每年一次试验火灾事故广播设备的功能，每年一次全面检查所有灭火器，按不同类型做好灭火器更换或灭火液体等工作。3.4探测器投入运行2年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阀值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司配22、电房设备运行管理制度1.0 目的 规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施处于良好运行壮态。2.0 适用范围 适用于小区供配电设备设施的运行管理。3.0 职责3.1 工程部主管负责配电设备设施运行的实施情况。3.2 领班负责供配电设施设施运行管理工作。3.3 值班技工负责供配电设备设施的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 变配电室值班技工每两天对高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱，进行一次巡视工作。4.1.2 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在配电房巡查记录表上。4.1.3 巡视内容：a) 变压器运行温度是否超23、出正常温度；b) 有无异常响声或异味；c) 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d) 单相、三相电压是否在额定值的5%范围以内，是否超载运行；e) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f) 防小动物设施是否完好；g) 接地线有无锈蚀或松动；h) 各种临时用电接驳情况；i) 各种标示牌、标示物是否完好；j) 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值配电室值班电工应及时采取整改措施，处理不了的问题应及时向领班或主管汇报，在领班或主管的协同下处理。整改时应严格遵守安全管理操作制度的相关规定。4.2 异常情况处置4.2.1 触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工24、应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b) 用绝缘棒或干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d) 防止触电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；g) 如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对25、其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a) 判断跳闸原因（短路或过载）；b) 查清楚负载种类及分布情况；c) 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班/主管，请求支援解决；d) 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；f) 26、确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。4.3 “市电”停时，当值变配电室值班电工应按柴油发电机操作规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟。4.4 变配电室管理4.4.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电维修部主管，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.4.3 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.4.4 27、机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.5 当值配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在配电房巡查记录表表内。工程领班在每13日和26日将半个月内的记录整理成册后交工程部主管存档，保存期为一年。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司配电房倒闸作业管理制度1.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施2.0 适用范围小区内所有配供电设备3.0 内容3.1倒闸操作必28、须根据值班调度或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令人使用电话或对讲机发布命令之前，应先和受令人报姓名，发令过程和听令报告时必须填写倒闸操作票。3.2倒闸操作由操作人填写操作票。并在“监护人”签名处填入发令人的名字。每张操作票只能填写一个操作任务。3.3停电拉闸操作必须按照开关顺序依次操作；送电的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压，送电时先送高压，后送低压。3.4下列项目应填入操作票内：应拉合的开关。检查开关的位置。检查接地刀闸是否断开。检查负荷。安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器。切换保29、护回路和检验是否确无电压等。3.5操作票应用钢笔或签字笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改，操作人和监护人应根据模拟图板或线图核对所填写的操作项目，并分别签字。然后经值班负责人审核签字，再由工程部主管作最后的审核签字。3.6操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制，必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。3.7倒闸操作必须由两人执行，其中一人（对设备较为熟悉者）作监护。特别重要和复杂的倒闸操作，由熟练的值班员操作。3.8操作中如发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向领班或工程部主管报告，弄清楚后再进行操作。3.9电气30、设备停电后，即使是事故停电，在未断开开关做好安全措施以前不得触及设备，以防突然来电。3.10在发生人身触电事故时，为了解救触电者，可以不经允可，即行断开有关设备的电源，但事故后必须立即报告上级。3.11下列各项工作可以不用操作票：处理事故。拉合开关单一操作。拉开接地刀闸或拆除配电室仅有的一组接地线，但上述操作均应记入操作记录薄内。3.12操作票应先编号，按照编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，操作的要注明已执行字样，上述操作票保存至少三个月。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司工程部交接班制度1.0 目的 明确工程部值班技工交接班程序，确保设备设施正常运行2.0 适用31、范围适用于物业公司所有工程维修技工3.0 内容3.1值班人员应按排班表的班次上班，不迟到、不早退、不无故缺勤、不私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续才能请假。3.2交接班双方人员必须提前做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录，介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交班时、双方在值班日志上签字。3.3在下列情况不得交接班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；领班或由主管指定替代领班的人未到时；接班人员有酒醉现象或其它神志不32、清情况而未找到顶班人时。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司公共设施巡查制度1.0目的： 确保小区内种类公共设施的完好率，延长公共设施的使用寿命。2.0适用范围：物业公司所有设施设备3.0内容：3.1公共设施由工程维修部巡视检查。3.2每天对小区内各类公共设施巡查一遍，巡查人认真填写技工巡查记录。3.3发现公共设施损坏，应如实记录，并填写报技工领班或工程部主管。安排技工进行修复。3.4重大问题（如管道、阀门跑水漏水或公共设施被盗等），巡查人立即报告工程主管及公司领导，以便及时采取措施。3.5公共设施完好率应保证在85%以上。3.6巡查时如发现有人违反管理规定破坏小区内公共设施时33、，应及时劝阻进行教育，情节恶劣者给予相应处罚。4.0支持性文件： 技工巡查记录表编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司工程部设备管理报告制度1.0 目的 为规范工程部工作程序，能够更加快速、准确处理各项工作事物2.0 适用范围物业公司工程部所有员工3.0 内容有下列情况必须报告领班：主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换及修理；维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；运行人员暂时离岗；对外班组及上级联系。有下列情况，必须报告工程部主管：重点设备的正常操作的启停、调整及其他异常情况；改变设备的运行负荷及方式；区内重要设备发生故障或停机抢修；34、设备出现系统性故障及存在安全隐患；设备重要零部件更换及修理，加工及改造；设备、设施被人为破坏及被盗时：系统或设备的增改工程及外委施工；工具、备件、公共维修材料领用；技工加班、调班、补休、请假；因检修及其它原因需要停水、停电、停气等情况；与上级及对外协调联系。有下列情况之一的，工程主管必须报告物业总经理：重要设备发生故障需要出资修理；如发设备故障会影响小区业户的正常生活；在施工中发生了工伤事故；重要设备主要零部件更换；重要设备在原来的基础上实施技术改造；设备的增改工程及需要外请专业公司实施的工程；技术骨干、领班人员因工作调整及班组架构调整；跨公司的对外协作联系。编制： 审核： 批准： 日期：东莞35、市物业管理有限公司工程部安全作业管理制度1.0 目的 为保证安全作业，避免发生安全事故2.0 适用范围物业公司工程部所有技工3.0 内容3.1电工安全操作制度电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，校对检验日期，如发现有裂纹或漏气，不得使用。绝缘鞋不准裸足穿用。在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（36、即先供电点后用电点）。尽可能不要带电作业，如必须带电作业时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备。在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员主要负责，接班人员协助。电工必须熟悉掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。手持电动工37、具使用，性能必须安全可靠，电源侧必须有合格漏电开关保护，防止触电和机械伤人。焊工安全操作制度焊工（含电焊、气焊、下同）工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电。3.2.2焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆联接是否牢固、可靠，焊把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其它导体连接，以防短路或触电。电焊机需改变触点导板38、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其它对象遮眼，以防弧光伤眼。在通风不良的条件进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取排风扇排风等措施，保证通风良好，并有专人在外监护。焊接时如采用行灯照明，一般情况下，应采用24伏的行灯。凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业。如果必须施焊，应先排空管道、容器内的压力，彻底清洗易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊焊接用电缆线接头处必须接触良好，绑扎牢固，做到焊接时接头处“不冒烟”。焊接电缆的截面积应根据焊接电流和所露电缆长度选用，39、防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。焊工敲焊缝焊皮时，必须戴好防护眼镜，防止焊渣溅伤眼。停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。气割大型工件时，应将工件放稳、垫牢，防止滚动、翻倒。焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节焊枪，再关闭乙炔调节焊枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节焊枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火。氧一乙炔胶管与胶管接头处，氧一乙炔胶管与氧一乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离应不小于10米。暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器40、或管道内，防止焊炬、割炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊机或氧焊乙炔瓶阀。管道维修安全操作制度熟悉管道工的安全操作规定及各种管道的走向，阀门作用。对压力表、水表、安全阀、水位表、排污阀是否处于完好状态。对公共场所、地面开挖、开槽、井下作业时应做好围护和明显标志，夜间应有障碍指示。高空作业和登高作业，应系安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋或拖鞋作业，地面应有围护防止高空坠落物伤及他人。手持电动工具性能应安全可靠，并有漏电开关保护。使用机械作业时设备应稳定，传动部位应有防护罩接地，接零可靠。木工、泥工安全操作制度木工机械41、安全装置有效可靠，防护装置齐全。高空作业和登高作业应系安全带，穿好防滑软底鞋，严禁穿高跟鞋及拖鞋作业，地面应有围护，防止高空坠落物伤及他人。手持电动工具，性能应安全可靠并有漏电开关保护。玻璃作业时应注意划伤，搬运应注意滑落或伤及身体。泥工在公共场所地面作业应有围护并有明显标志。高空作业安全操作制度凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间性、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。从事高空作业的工作，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其它不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。凡遇下列情况之一者，应停止露天高空作业：.1打雷、暴42、雨；.2三级以上台风；.3管上雨水未干；.4高空作业可能发生危险的其它情况。.5当上述情况过后，必须经工程主任检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。凡经常进行高空作业的工作，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。电焊工在两米以上高43、空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无处挂安全带，又无其它方法解决挂安全带时，则应做好其它防护措施，确保安全操作。进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故。电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随用随取。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下。高空作业人员不准从高空往地面抛物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊蓝、高架车或吊车等传递物件。特殊情况下，如果必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。高空作业所有小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、铁丝44、捆绑牢固。站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。应尽量避免上、下层同时进行作业，如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其它隔离设施，上层不准堆放工具和物品。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其它杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。严禁在高空作业时嬉戏打闹，和在高空作业区睡觉。编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司业主请修工作制度1.0 目的 为工程部技工请修工作准则，确保为业户提供优质服务。2.0 适用范围物业公45、司工程部技工为业户实施请修工作3.0 内容3.1 技工接到维修主管或维修领班所发客户请修流程单后，必须在指定时间内到达指定工作地点：3.2进行维修前，必须事先使用对讲系统，表明身份并使用礼貌用语通知业主.3.3 在进入业主门前，应使用门钤或敲门，但不得大声喧哗：3.4进行维修前，必须使用保洁用品，以保证业主房内清洁卫生：3.5维修过程中不得收受业主馈赠物品及小费，不得向业主索要香烟及饮料：3.6不得私自接受业主托请的非指定性工作任务，或自作主张擅自更改维修项目及内容：3.7在维修内容与业主请修情况不一致时，应向业主声明，并将情况及时向维修领班或主管汇报：3.8维修工作必须在指定时间内完成，确因46、工作难度大或其它原因造成时间延迟，必须通知维修主管，否则按公司有关条例处罚；3.9工作完成后必须将工作场地清理干净，不得以任何借口推辞清理工作；3.10场地清理完毕，所维修项目经业主确定完成后，应用礼貌用语，请业主核签字确认客户请修流程单；3.11将客户请修流程单上交领班或工程部主管，由主管签字后完成.编制： 审核： 批准： 日期：东莞市物业管理有限公司工程部员工服务形象制度1.0 目的为工程部员工提供行为准则，确保文明礼貌、优质服务于业户。2.0 适用范围适用于物业管理公司工程部员工的服务工作。3.0 职责3.1 工程部主管负责工程部员工服务技能的培训及服务效果的抽查、考核工作。3.2 工程47、部领班负责服务工作日常监督和检查。4.0 程序要点4.1 工程部主管每周至少巡视一次部门员工仪表仪容情况；工程部领班每 天不定时巡视本班技工的文明服务情况，发现不规范行为立即予以纠正。4.2 仪表要求4.2.1 上班时间穿统一的工作服，将工牌挂于胸前（特殊性作业时除外）；4.2.2 工作服应整洁、纽扣全部扣好；鞋子干净、鞋带系好。不得敞开外衣，卷起裤管；4.2.3 头发应梳理整齐，不得有头皮悄显露；不留长发、大鬓角和长胡须；4.2.4 不得看见耳垢，不得有眼屎；4.2.5 上班时间不准穿短裤、背心、拖鞋，不准带有色眼镜，不准打赤 脚；4.3 举止要求4.3.1 站立要求.1挺胸抬头，不要弯腰驼48、背，肩膀不要向一侧倾斜；.2姿态端正，双手自然下垂，不要叉腰抱胸，不要将手放在兜内；.3不准背靠它物或趴在桌面（台面）上。4.3.2 行走要求.1行走时要轻自然大方；.2行走时不要将手放入兜内，也不要双手抱胸或背手；.3快速行走时不要发出踏地的咚咚响声；.4如多人同行时，不要用手勾肩搭腰，不要边走边嘻笑、边打闹；.5与住户同行时，不要突然抢道而行，在允许的情况下给住户一定的示意后方能越行。4.3.3 目光要求.1与住户交谈时眼睛要平视住户；.2切忌瞥视、斜视、窥视住户。4.3.4 行为要求.1服务动作要轻、快、稳；.2在住户面前不应吃东西、掏鼻孔、搔痒、脱鞋、卷裤管、挽衣袖、伸懒腰、哼小调、打49、哈欠；.3不要随地吐痰、乱扔果皮、纸屑；.4坐着时身体应端正，不准跷二郎腿或把脚伸到台面上。4.3.5 手势要求.1手势要正规、得体、适度；.2谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。4.4 个人方面4.4.1 每天刷牙、保持口腔清洁，上班时不得吃有异味的食物，保持说话时口无异味，不准在住户家抽烟。4.4.2 要做到勤洗手、勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。4.4.3 工作服要勤洗勤换、保持整洁。4.4.4 皮鞋要擦油、保持光亮；布鞋和袜子要保持干净；4.4.5 不准在住户面前掏耳、抠鼻、修指甲。4.5 语言要求4.5.1 语调亲切，音量适度，尽量讲国/粤语。4.5.2 适时运用“你好”、“请”、“谢谢”50、“对不起”、“打挠了”、“别客气”、“请稍候”、“明白了”等礼貌用语。4.5.3 称呼要得当，如称呼“先生”、“小姐”、“太太”等，不要用“哎”、“喂”等不礼貌的用语招呼住户。4.5.4 同住户讲话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听，不要东张西望，左顾右盼。不要与住户靠得太近，应保持一定的距离。4.5.5 不准粗言粗语，大声喊叫。语言应简洁、明确、充满热情；不能嗡声嗡气，发泄个人情绪。4.5.6 对住户的要求无法满足时，应说“对不起”表示抱歉。4.6 电话接听要求4.6.1 务必在铃响三声之内接听，接听电话应先说：“您好，管理处”,语气平和。4.6.2 接听电话如听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您讲普通话/粤语，好吗？”。4.6.3 中途若遇急事需暂中断与对方通话时，应先征得牟方的同意，并表示感谢；恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致谢。4.6.4 通话完毕，应说：“谢谢，再见”，然后轻轻放下电话。编制： 审核： 批准： 日期：