1、叠拼户型一批次户型优化封装手册OF OVERLAY VILLAS TYPE DESIGNTHE FIRST OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装文本THE FIRST OPTIMIZATION MANUAL OF OVERLAY VILLAS TYPE DESIGN2021.03叠拼户型一批次户型优化封装OPTIMIZATION MANUAL 目录 01020304前期分析1.1 客群调研1.2 市场结论1.3“家”的极限1.4 新生代客群诉求1.5 封装逻辑2.1 原型分析2.2 户型尺度分析2.3 功能需求分析2.4 三面宽叠拼优化方案2.5 三面宽叠拼优化升级2、3.1 原型分析3.2 户型尺度分析3.3 功能需求分析3.4 两面宽叠拼优化方案3.5 两面宽叠拼优化升级4.1“L”型叠拼三面宽叠拼两面宽叠拼其他类型叠拼叠拼优化OVERLAY VILLAS TYPE DESIGNOPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股1.1 客群研究1-前期分析-1.2 市场结论 目前叠拼主力户型成交面积为160-170，极少量的会出现200+，随着未来房价高涨带来的总价天花板，对140左右的面积段有一定的需求。从对叠拼的世代组成、未来变化趋势和不同时代家庭对户型需求的调查分析结果可以看出：叠拼户型的目标多为三代同堂或二3、代同堂 多数客户希望一步到位，延长房屋的使用年限，对住房需求集中在三房/四房户型 从面积需求来看，两代同堂更偏向于3+1房，有较大可变空间的需求；三代同堂更偏向于四房，且对老人房表现较强需求。三房两厅三卫130-140165-175家庭组成户型需求面积需求二代同堂三代同堂四房两厅三卫四房三厅三卫130-140165-1751.3 “家”的极限家是温暖的港湾.生活工作娱乐会议健身网课朋友隔代亲亲子收纳情感04 丨 05 OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股1.4 新生代客群的诉求生活方式生活空间（主动）环境条件生活空间（被动）外卖当道社交厨房4、 双11超强收纳 体验式社交LDK 一体化 家庭办公客厅空间变异 作息习惯主卧空间 收藏展示艺术空间系统 雾霾通风 网络办公/网课书房OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股1.5 封装逻辑叠拼优化设计原则采用十二大空间系统1.独立玄关系统3.LDK 一体化系统5.功能收纳系统4.卫生间干湿分离6.套内多功能可变系统2.独立归家流线600-800玄关柜，家人的鞋子、常穿的衣服、雨伞等收纳系统，还能满足快递、冬季大件外套、婴儿车、行李箱的收纳。开阔大气效果好，增加家人之间的互动与交流，忙碌了一天的爸爸妈妈，下班后和孩子一起吃个饭，享受轻松快乐的氛5、围。半开放厨房让客厅餐厅连为一体，让空间视觉效果更开阔。好的收纳系统养成好的生活习惯功能收纳，将收纳空间按照房间功能分区，衣橱、鞋柜、卫生洁具、锅碗瓢盆、书籍杂物等。时尚品质生活，卫生间功能性分区，确保各功能可同时使用，收纳空间充足拓展性、功能不单一。留出一个房间，用推拉门隔开，来客时可用作客房，平时可做家政间，孩子和大人的书房，一家人下班放学后都可以聚集在套内的公共空间，家庭对话更多。归家流线不交叉、下叠南向花园归家，上叠北向花园归家，地下后期加卷帘门，尊享私家车位，独立归家。7.南向双主卧系统9.超级主卧系统11.阳光权最大化8.南向观景双阳台10.专属个性“情景空间”打造12.全生命周期6、功能拓展需求卫生间豪华五件套，步入式衣帽间，主卧套书房的可变空间边套设置转角飘窗、南向采光面最大化、与庭院景观互动最大化，通风最大化。可根据家庭人口结构，完成两口之家，一家三口，二胎时代，三代同堂的无缝切换。X 空间的可变性，增强了套内的丰富感。儿童天地、手办专区、居家办公.可根据业主喜好去专属打造对大户型采用南向双主卧空间，既能满足卧室充足的阳光，又可以产生另外一种生活方式的可能性。加强户型与景观的互动，增加景观视野，将阳台作为户外和室内连接的空间。08 丨 09OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股2-三面宽叠拼-2.1 原型分析张家港新7、珑湾项目下叠地下一层平面一层平面四层平面三层平面上叠1122335599111.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：上叠：8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室夹层13.南北向花园8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.露台屋顶层平面二层平面671410 丨 11 1214131211131368、71414OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股太仓老兴达项目下叠地下一层平面一层平面上叠四层平面三层平面22331110109999二层平面闷顶层平面71012 丨 13 1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：上叠：8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.南向花园8.观景双阳台9.功能收纳系9、统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.闷顶1313127914OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股下叠地下一层平面一层平面上叠四层平面三层平面太仓大学城项目883355221010119999二层平面闷顶层平面88101099776614 丨 15 1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：上叠：8.观景双10、阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.南向花园8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.闷顶1214OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股下叠地下一层平面一层平面上叠四层平面三层平面常州璞樾春秋项目3992111117二层平面闷顶层平面87616 丨 171.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 11、X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：上叠：8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.南向花园8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.闷顶13121214399278861OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股2.2 户型尺度分析2.3 功能需求分析我们对四个项目的叠拼产品的尺度进行了梳理，如下表：方厅与横厅户型各有优势，故将户型轮廓统一，将套内空间做方厅和横厅两种布局，可根据影响需求随意切换通过对目标客户的调研，我们发现在三面宽叠拼的各功12、能区域中，目标客户更关注的是客餐厅的联系性，其次是卧室，对赠送价值也关注度较高。对户型舒适度，豪华感比关注度高。目前的户型住户重点关注的功能区间都已经较好的满足了住户的需求，而一些小功能区间在设计上则未受到重视。18 丨 191张家港新珑湾项目下叠163/上叠1363.3/3.03.05*1.5 6.85*3.73.5*2.83.65*1.82.1*1.82.05*1.83.6*1.81.12太仓老兴达项目下叠158/上叠1583.21.7*2.33.6*4.73.0*4.72.7*2.51.9*2.51.9*2.53.0*1.51.33太仓大学城项目下叠176/上叠1763.21.65*1.13、8 6.65*3.63.9*2.53.9*1.82.65*1.82.65*1.86.5*1.51.74常州璞樾春秋项目下叠211/上叠2083.1/3.02.0*2.74.6*5.43.2*5.43.6*2.72.05*3.42.05*3.47.8*1.81.6卧室卫生间衣帽间1张家港新珑湾项目下叠163/上叠1363.6*3.72.2*2.73.05*1.9 3.15*3.7 2.95*3.7 3.05*3.72.6*2.72太仓老兴达项目下叠158/上叠1583.6*3.32.7*2.52.7*1.43.0*3.33.0*3.3-3.0*3.33太仓大学城项目下叠176/上叠1763.5514、*42.65*42.95*43.05*3.53.2*3.4-3.05*3.54常州璞樾春秋项目下叠211/上叠2084.0*3.75 2.2*4.353.4*2.73.4*5.43.4*5.43.8*3.75-序号项目名称建筑面积/项目名称序号次卧1次卧2建筑面积/公区空间（m）私区空间（m）层高/m书房玄关客厅餐厅厨房公卫1阳台公共走道主卧次卧3公卫2下叠下叠地下一层平面地下一层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股2.4 三面宽叠拼户型优化方案方厅方案编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊15、系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫137.624.88172.382上叠4房2厅3卫137.624.88172.382570.00689.5282.67%17.33%119.52172.42182.17182.17152.76张家港新珑湾、太仓老兴达、太仓大学城项目优化方案 得房率：82.67%横厅方案111199999991313131320 丨 211.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.南向花园13.地下室夹层下16、叠一层平面下叠一层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股方厅方案编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫137.624.88172.382上叠4房2厅3卫137.624.88172.382570.00689.5282.67%17.33%119.52172.42182.17182.17152.76横厅方案377221111551010999999999121212121.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离517、.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.南向花园13.地下室夹层22 丨 23二层平面方案一方案一（南向三卧室）（主卧套书房）（南向两卧室）（主卧豪华衣帽间）方案二方案二二层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股下叠方厅方案编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫137.624.88172.382上叠4房2厅3卫137.624.88172.382570.0018、689.5282.67%17.33%119.52172.42182.17182.17152.76下叠横厅方案6666777778888101010109999995999999999991.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.南向花园13.地下室夹层24 丨 25上叠三层平面方厅方案上叠三层平面横厅方案OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面19、积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫137.624.88172.382上叠4房2厅3卫137.624.88172.382570.00689.5282.67%17.33%119.52172.42182.17182.17152.76372155109998372110899926 丨 271.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.北向花园13.闷顶/屋顶露台上叠四层平面方厅方案上叠四层平面横厅方案20、方案一（南向三卧室）（南向两卧室）方案二方案一（主卧套书房）（主卧豪华衣帽间）方案二OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫137.624.88172.382上叠4房2厅3卫137.624.88172.382570.00689.5282.67%17.33%119.52172.42182.17182.17152.7666778810109999999999667778810109999995928 丨 221、91.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.北向花园13.闷顶/屋顶露台闷顶层平面闷顶层平面露台层平面露台层平面上叠上叠方厅方案横厅方案OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股1313131330 丨 31OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股开敞楼梯客厅上空北侧生活阳台/设备平台屋顶露台闷顶（有老虎窗）下沉庭院考虑到各个地区的规划要求不同，面积22、计算规则不同及不同地区产品溢价点也不同，现对各种类型的溢价点所对应的可减少面积方式做以下梳理：（不计容）（计一半面积/不计容）（不计容）（不计容）（不计容）（结构外计一半面积）32 丨 33下叠地下一层平面下叠一层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股3.4 三面宽叠拼户型优化升级优化升级方案（以常州璞樾春秋方案为原型）得房率：85.39%11121237421199999991513111134 丨 351.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳23、台9.功能收纳系统10.私享停车位11.南北向花园12.地下室夹层13.中西厨14.双套房15.私享电梯编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫176.407.29215.132上叠4房2厅3卫176.407.29215.132734.76860.5185.39%14.61%125.75下叠二层平面上叠三层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面24、积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫176.407.29215.132上叠4房2厅3卫176.407.29215.132734.76860.5185.39%14.61%125.75861479999151327493836 丨 371.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.私享停车位11.北向花园12.闷顶/屋顶露台13.中西厨14.双套房15.私享电梯下叠四层平面上叠闷顶层平面露台层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 25、丨 新城控股编号户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积下叠4房2厅3卫176.407.29215.132上叠4房2厅3卫176.407.29215.132734.76860.5185.39%14.61%125.7586144712121.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧8.观景双阳台9.功能收纳系统10.私享停车位11.北向花园12.闷顶/屋顶露台13.中西厨14.双套房15.私享电梯38 丨 39OPTIMIZATION 26、MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股3-两面宽叠拼-3.1 原型分析浙江建德项目下叠一层平面管井上下叠穿套内空间二层平面399992176上叠三层平面四层平面五层平面1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：上叠：8.观景单阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.南向花园8.观景单阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停27、车位12.地下室13.北向花园14.露台12399991414146740 丨 41OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股浙江临平项目下叠中叠一层平面三层平面二层平面四层平面39999821763887699921管井上下叠穿套内空间上叠五层平面六层平面七层平面1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK28、 一体化设计4.公卫干湿分离5.多功能 X 空间6.豪华主卧套7.南向双/三主卧下叠：中叠：上叠：8.观景单阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.南向花园8.观景单阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.露台8.观景单阳台9.功能收纳系统10.边套转角飘窗11.私享停车位12.地下室13.北向花园14.露台3779998141486992142 丨 43OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股3.2 户型尺度分析3.3 功能需求分析我们对两个项目的叠拼产品的尺度进行29、了梳理，如下表：临平，建德项目户型整体布局一致，各开间尺寸临平更舒适，故以临平项目为原型进行封装通过对目标客户的调研，我们发现在两面宽叠拼的各功能区域中，目标客户更关注的是客餐厅的联系性，其次是卧室，对赠送价值也关注度较高。对户型舒适度，豪华感比关注度高。目前的户型住户重点关注的功能区间都已经较好的满足了住户的需求，而一些小功能区间在设计上则未受到重视。1浙江建德项目下叠157/上叠1443.15/3.0 1.5*1.253.7*3.83.3*3.82.8*2.11.75*1.81.65*2.73.8*1.51.22浙江临平项目下叠161/中叠149/上叠1573.15/3.01.5*1.7330、.7*4.43.3*4.42.8*2.6 2.05*1.951.75*3.153.8*1.51.1卧室卫生间衣帽间1浙江建德项目下叠157/上叠1443.8*3.352.8*2.92.8*1.353.2*3.83.1*3.33.1*3.2-2浙江临平项目下叠161/中叠149/上叠157 3.6*3.82.8*2.92.8*1.83.4*3.8 3.05*2.75-2.85*2.15序号项目名称建筑面积/序号项目名称建筑面积/餐厅厨房私区空间（m）次卧3书房次卧2主卧次卧1层高/m公区空间（m）公卫1公卫2阳台公共走道玄关客厅44 丨 45下叠地下一层平面下叠一层平面OPTIMIZATION 31、MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股3.4 两面宽叠拼户型优化方案浙江建德、浙江临平项目优化方案 得房率：82.23%10两面宽叠拼产品户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积五层面积六层面积七层面积下叠4房2厅3卫123.472.63153.342中叠4房2厅3卫125.305.25158.752下叠4房2厅3卫138.252.63171.312795.06966.8282.23%17.77%171.761232198888111146 丨 471.独立归家流线2.独立玄关设计3.32、LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9.边套转角窗10.私享停车位11.南向花园12.地下室下叠二层平面三层平面中叠三层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股57496888两面宽叠拼产品户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积五层面积六层面积七层面积下叠4房2厅3卫123.472.63153.342中叠4房2厅3卫125.305.25158.752下叠4房2厅3卫138.252.63171.3133、2795.06966.8282.23%17.77%171.7632198888748 丨 491.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9.边套转角窗10.私享停车位11.北向花园12.地下室中叠四层平面上叠五层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股57496888两面宽叠拼产品户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积五层面积六层面积七层面积下叠4房2厅3卫123.434、72.63153.342中叠4房2厅3卫125.305.25158.752下叠4房2厅3卫138.252.63171.312795.06966.8282.23%17.77%171.7632198888750 丨 511.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9.边套转角窗10.私享停车位11.北向花园12.露台上叠六层平面上叠七层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股6688两面宽叠拼产品户型类别套内面积阳台半面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑35、面积得房系数K公摊系数公摊面积一层面积二层面积三层面积四层面积五层面积六层面积七层面积下叠4房2厅3卫123.472.63153.342中叠4房2厅3卫125.305.25158.752下叠4房2厅3卫138.252.63171.312795.06966.8282.23%17.77%171.7691212581252 丨 531.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9.边套转角窗10.私享停车位11.北向花园12.露台下叠地下一层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEA36、ZEN 丨 新城控股开敞楼梯客厅上空北侧生活阳台/设备平台屋顶露台闷顶（有老虎窗）下沉庭院考虑到各个地区的规划要求不同，面积计算规则不同及不同地区产品溢价点也不同，现对各种类型的溢价点所对应的可减少面积方式做以下梳理：3.4 两面宽叠拼户型优化升级优化升级方案 得房率：82.28%叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅3卫123.363.24152.712中叠4+1房2厅3卫128.407.20163.572上叠5+1房3厅3卫152.473.96188.692837.261009.9382.90%17.10%1737、2.679111154 丨 55（不计容）（计一半面积/不计容）（不计容）（不计容）（不计容）（结构外计一半面积）9下叠一层平面下叠二层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股1010388882110叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅3卫123.363.24152.712中叠4+1房2厅3卫128.407.20163.572上叠5+1房3厅3卫152.473.96188.692837.261009.9382.90%17.10%172.6756788856 38、丨 571.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9 .私享停车位10.南向花园11.地下室中叠三层平面方案一（平层方案）（167）方案二中叠四层平面方案一（平层方案）（167）方案二OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股331112223888888888888888887775566叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅3卫123.363.24152.712中叠4+1房239、厅3卫128.407.20163.572上叠5+1房3厅3卫152.473.96188.692837.261009.9382.90%17.10%172.671.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9 .私享停车位10.北向花园11.地下室56788858 丨 59上叠五层平面上叠六层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股12388811叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房40、2厅3卫123.363.24152.712中叠4+1房2厅3卫128.407.20163.572上叠5+1房3厅3卫152.473.96188.692837.261009.9382.90%17.10%172.676688111160 丨 611.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景单阳台8.功能收纳系统9 .私享停车位10.北向花园11.露台上叠七层平面方案一（上叠：163）方案二OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股111158叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型41、建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅3卫123.363.24152.712中叠4+1房2厅3卫128.407.20163.572上叠5+1房3厅3卫152.473.96188.692837.261009.9382.90%17.10%172.6762 丨 63地下一层平面叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅5卫207.165.94236.462上叠3房3厅4卫197.285.94225.502120832.64923.9290.12%9.88%91.28一层平面下叠下叠OPTI42、MIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股4-其他类型叠拼-60 丨 614.1 L 型叠拼1.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景双阳台8.功能收纳系统9 .私享停车位10.南向花园11.地下室10102388886119911164 丨 65下叠上叠二层平面三层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅5卫207.43、165.94236.462上叠3房3厅4卫197.285.94225.502120832.64923.9290.12%9.88%91.281.独立归家流线2.独立玄关设计3.LDK 一体化设计4.公卫干湿分离5.豪华主卧套6.南向双/三主卧7.观景双阳台8.功能收纳系统9 .私享停车位10.北向花园11.地下室12.露台3218 888876576688866 丨 67上叠上叠屋顶层平面四层平面OPTIMIZATION MANUAL叠拼户型一批次户型优化封装SEAZEN 丨 新城控股叠拼户型类别套内面积（不含阳台）阳台面积套型建筑面积套数套内总面积单元总建筑面积得房系数K公摊系数公摊面积下叠4房2厅5卫207.165.94236.462上叠3房3厅4卫197.285.94225.502120832.64923.9290.12%9.88%91.28658881212121268 丨 69