1、辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告辽宁辽宁XXXX新区新区XXXX1帆船游艇俱乐部帆船游艇俱乐部可行性研究报告项目主体单位：辽宁XX新区XXXX体育运动俱乐部有限公司报告编制单位：辽宁XX新区XX信息咨询有限公司2015 年 6 月辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告2目录第一章第一章 游艇俱乐部概要游艇俱乐部概要.1 11 244游艇俱乐部地理位置.游艇俱乐部建设规模.4第二章世界游艇概况和我国游艇俱乐部现状第二章世界游艇概况和我国游艇俱乐部现状.52 1市场现状调查.2 1 1 世界游艇市场概况.2 1 2 我国游艇俱乐部现状.2 22 35578国内已建成运营的较大型的2、游艇俱乐部.游艇消费供需预测.8231 社会需求.12232 市场需求.13第第三三章章 区位分析及定位区位分析及定位.1531区位分析.15311 地理环境.15312 总体社会经济环境.16313 旅游环境.1632项目的定位.18321 主题定位.18322 目标定位.19323 市场定位.20第第四四章章 项目规划设计建议项目规划设计建议.214142规划策略的理念.21规划布局建议.22第第五五章章 游艇的定量分析和发展建议游艇的定量分析和发展建议.23515.25.3适合的游艇数量.23适合的游艇种类、尺寸.23游艇发展规划的建议.24第第六六章章 俱乐部功能与建设要点俱乐部功能与3、建设要点.2561游艇俱乐部功能分析.25611 运动娱乐型游艇俱乐部.25612 休闲型游艇俱乐部.25613 商务型游艇俱乐部.2562俱乐部功能布置.26621 会所功能区.26622 游艇配套功能区.27623 游艇码头配套功能区.276364建筑风格.28游艇码头结构的建议.29641 铝合金结构浮桥.29622 钢结构浮桥.30633 混凝土浮桥.3164防波堤的建设.32辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告第第七七章游艇俱乐部管理组织架构章游艇俱乐部管理组织架构.334717273游艇俱乐部组织架构.34游艇俱乐部人员编制架构.35俱乐部部门设置.36731 游艇部.364、732 市场部.36733 客户服务部.36734 游艇会所.36第第八八章投资规模和财务预算章投资规模和财务预算.37818283游艇规模.37游艇俱乐部成本估算.37经营收入.38831 营运收入预测.38832 营运成本预算.3984投资效益及风险分析.39第第九九章游艇俱乐部经营模式章游艇俱乐部经营模式.409192俱乐部经营多元化.40会籍经营多元化.40第十章第十章 俱乐部的建设意义和目标俱乐部的建设意义和目标.42101俱乐部在大连开发区项目建设的意义.42第十第十一一章章 总结总结.43第十第十二二章章 附录附录.44附件一：环境保护措施附件一：环境保护措施.44附件二：劳动安5、全卫生与消防.44附件三：游艇俱乐部建设报批流程.44辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告4第一章游艇俱乐部概要第一章游艇俱乐部概要1 11 1 游艇俱乐部地理位置游艇俱乐部地理位置在辽宁XX新区的该码头地块规划中 约 35 万平方米中，针对规划中该区域的地形特点、以及建筑物的分布特点，帆船游艇码头拟建在本项目的上部靠海岸位置（如图一所示位置）。从环境和景观因素考虑，俱乐部拟建在帆船游艇码头港区的东南侧位置（如图一所示）。（图一）帆船游艇码头和帆船游艇俱乐部位置示意图1 12 2 游艇俱乐部建设规模游艇俱乐部建设规模帆船游艇码头计划建设 400 个泊位，第一期 70 个泊位，购置 9 6、艘游艇，其中商务、会议型功能艇 1 艘；垂钓功能艇 2 艘；娱乐快艇 4 艘；摩托艇 2 艘；高速艇 1 艘（兼水上救护功能）01【帆船游艇泊位】(16.8 万平米)约 252 亩02【帆船游艇泊位】(11.2 万平米)约 168 亩03【帆船游艇缓冲区】（3.4 万平米）约 51 亩04【帆船游艇维修服务中心】【游艇上下水设备】（3000 平米）约 4.5 亩05【房车营地】（5000 平米）约 7.5 亩06【俱乐部】（3000 平米)约 4.5 亩07【公众下水斜坡】(2000 平米)约 3 亩08【大型路上干仓】（13000 平米）约 19.5 亩09【主题酒店与商业店铺】（5000 7、平米）约 7.5 亩辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告第二章第二章5世界游艇概况和我国游艇俱乐部现状世界游艇概况和我国游艇俱乐部现状游艇俱乐部兴起于 18 世纪的英国，早期是为达官显贵中的船舶爱好者提供的一个船只停泊、修缮、补给的小船坞。随着社会的发展，逐渐演变成为社会上层人士的聚集地。随着人员的不断加入，原有的简单功能已经不能满足他们日益增长的娱乐、社交、商务等多方面的需要，于是，一个集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的游艇俱乐部雏形应运而生。游艇俱乐部于二战后在西方发达国家蓬勃发展起来。游艇在现代社会中无论是东方或者说西方，它的角色则从单一8、的享乐场所发展到多元化角色。在生意场上，它是另类的谈判桌。对于成功的商人、政客，利用游艇的聚会，可能促成一单生意和化解矛盾。而对于文化人，游艇的隐秘性，则给予了他们思考的空间。在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力。随着游艇休闲的兴起，我国各地也纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用游艇码头和基础配套设施也迫在眉睫。2 21 1 市场现状调查市场现状调查2 21 11 1 世界游艇市场概况世界游艇市场概况辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告游艇作为满足人们精神需要或享受需要的高级消费品，其需求随着经济的发展和购买力的提高必然呈不断上升的趋势。国际游艇市场供给向高速、豪华和6大型化方向发展9、，需求仍以中、低档次居多。世界游艇工业的发展历程：自 60 年代西方游艇工业体系日臻完善，70 年代亚太部分国家和地区的游艇进入国际市场后，游艇工业基本呈不断上升的趋势。特别是在发达国家和高收入的国家（如石油输出国）游艇需求旺盛，游艇工业具有广阔的发展前景。据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，目前世界旅游船艇年消费额高达 400 亿美元，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过 500 亿美元。世界游艇的需求结构和供给结构在悄然变化。从需求结构来看，一方面游艇消费不断向较高档次游艇推进，因为游艇像时装、汽车、高尔夫球等高档消费品一样，随着收入水平提高，消10、费者会不断更新换代这些产品；另一方面，游艇消费仍是以中、低档次的游艇占绝大比例，消费群体的不断扩大和消费多元化，游艇消费市场总量在不断增加，因为消费者的范围从白领阶层到蓝领阶层，从年轻人到不同年龄段在不断扩大，然而能消费得起高档豪华游艇的贵族、巨富毕竟是少数。通过多年的发展，发达国家的游艇已经相当普及，游艇消费已较为普遍，随着全球经济进一步发展，人们生活水平的不断提高以及消费观念的改进，“游艇经济”将会成为沿海国家的国民经济的主要亮点。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告2 2、2 27我国游艇俱乐部现状我国游艇俱乐部现状中国改革开放二十几年，始终坚持对外开放基本国策，近十几年国内经济11、发生翻天覆地的改变，人们生活水平也发生了质的改变，经济特区的经济发展水平基本达到发达国家的水平，沿海地区经济后来者居上，消费观念、生活方式也逐渐发生变化，追求闲情逸致的生活质量。当前，在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力，拥有私家游艇就是财富的象征，资料显示，为了满足“贵族”阶层的需求，目前全国各地成立了多个游艇俱乐部，上规模、档次仅有 15 家左右，而且大多集中在东南部沿海和长三角地区。游艇俱乐部一般采用会员制，收取会费，向会员提供游艇租售、维修养护、驾驶培训、领航及休闲娱乐等服务。以华东地区目前颇有影响的太湖水星俱乐部为例，会员分为个人会员及公司会员两种，交纳年费后就可享受俱乐部的全套服务12、。会员也可购买俱乐部游艇，并使用内部泊位，由俱乐部专人负责保养，也可向俱乐部租赁游艇使用。随着游艇休闲消费的兴起，各地已纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头。如：上海市按照规划，将在黄浦江上建 10 座游艇码头，预计 2016 年之后，上海的游艇产业将逐步带来每年 200 亿元的销售产值和 2 万多个就业机会。随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、水上高速客运、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，这些必然会促进游艇业的发展。中辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告国的富人在消费奢侈品方面正在展开一13、场“大跃进”运动，他们在短短三年的时间里迅速地形成一条不断往上走的消费曲线。记得在 2014 年 4 月的上海游艇展会上，全球最大的游艇集团法拉帝的亚太区执行总裁 Alessandro Diomedi曾告诉记者，中国将在未来五到十年迎来游艇的热潮。他的理由是，中国的富人阶层现在已经有一个群体能够消费得起游艇。限制当前游艇消费的最大问题是中国目前的基础设施尚不完善，玩游艇的风气也还没有兴起。而这些都能够在未8来五到十年内解决，现在的游艇商都在为这个时刻作准备。公主国际游艇公司销售总裁 David Pyle 则用香港的例子来佐证这股潮流的兴起。香港富人开始大规模购买游艇的时间也正好是香港的高尔夫球14、热刚刚兴起的时候。考虑到高尔夫球目前在中国内地炙手可热的现状，富人很快会去寻找游艇这个新的“富人玩具”。根据以往消费结构与经济发展水平适应性，可以预测，中国船艇需求的高潮将很快到来。“中国人游艇梦已被点燃”已成现实！2 22 21 1 国内已建成运营的较大型的游艇俱乐部国内已建成运营的较大型的游艇俱乐部、苏州水星（美国）游艇俱乐部、苏州水星（美国）游艇俱乐部位于太湖湖畔，俱乐部是由美国七大老牌公司之一、名列世界 500 强的宾士域集团，于 1999 年出资 1500 万美元建立的。这里的会员可以享受到国内独家具有国际水准的专业一体化的服务，俱乐部的多功能性也吸引了一批国内赫赫有名的企业家、富豪15、，他们经常在周末闲暇时，携家人一同驱车来到这片宁静的乐土尽享天伦之乐。水星游艇俱乐部属于高档的私人会所，这里共有 144 个游艇泊位，目前拥有中外会员 600 多人。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告、深圳浪骑游艇会、深圳浪骑游艇会坐落在深圳东部海岸，占地、占海面积 16 万平方米，建筑物有会所大楼、全封闭的会员公寓、274 个游艇泊位、400 个干船舱和游艇维修车间及设施等。会所大楼建筑面积 13700 平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和9系统化海上模拟训练仪等设施。、青岛银海俱乐部、青岛银海俱乐部俱乐部拥有陆域面积 7516、000 平方米，水域面积87000 平方米，项目总投资三亿元人民币。俱乐部码头按照国际标准建设，设有366 个专业游艇泊位，全部码头设施采用国际第三代产品，由西班牙 AISTER 公司制造安装。目前一期 130 个泊位已经于 2005 年 6 月底展现在世人面前。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告、深圳大梅沙国际游艇俱乐部、深圳大梅沙国际游艇俱乐部拥有陆域面积 25000 平方米，水域使用面积 50000 平方米，防波堤总长 600 米,设计游艇码头泊位 180 个，预计项目总投资约 510亿人民币。、蛇口港粤游艇会蛇口港粤游艇会预计总投资 2 亿人民币，规划中俱乐部主会所占地 2017、00 平方米，建筑面积 8000 平方米，海域使用面积 18 万平方米，浮式游艇码头泊位 260 个，防波堤总长 500M(含邮轮码头)。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告星海湾国际游艇俱乐部星海湾国际游艇俱乐部拥有东北地区第一个国际化标准游艇港星海湾游艇港，现建有 396 米长的 3 个重力式码头，79 个国际标准浮动游艇泊位，近 2000 平方米俱乐部会馆等设施。港区陆域占地面积 7 万平方米，水域面积 8.5 万平方米，平均水深-6 米。规划将建成 270 个大小不同的游艇泊11位。日照市日照市 国际帆船比赛基地国际帆船比赛基地日照市投资将近 4 亿元人民币，用 11个月的时间18、建成了目前亚洲最大的水上运动基地。总面积 106 公顷，其中陆域面积 65 公顷，水域面积 41 公顷，浮动码头 6 条，已建成 320 个大小不同的游艇泊位。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告2 23 312游艇消费供需预测游艇消费供需预测2 23 31 1 社会需求社会需求辽宁XX新区地处环渤海经济区的核心位置，京-津-冀-辽-鲁渤海城际圆心（距离北京 298 公里，距沈阳 300 公里）。“1 空，3 路，1 轨，1 高速，1 海”的海陆空立体交通网络，2 小时交通便达，覆盖首都经济圈-华北经济圈-东北经济圈。距天下第一关山海关 5 公里，1 空：离秦皇岛国际机场 12 公里，19、3 路：102 国道、渤海大道、滨海大道，1 轨：北京至沈阳的动车轨道，途经山海关站。北京至山海关全程 2 小时 15 分钟，未来规划高铁 1 小时达北京，1 高速：京沈高速，从京沈高速万家出口直行仅 1500 米即可到达本项目，1 海：秦皇岛港直达大连、青岛，“北纬 37海岸，拥有最适宜人类居住的气候条件。当一个国家人均 GDP 超过 3000 美元时，休闲消费就进人大众化阶段；超过5000 美元时，休闲消费将进入快速增长期。近年来，中国经济持续快速发展，人均 GDP 已超过 4000 美元，部分省份人均 GDP 超过 6000 美元。根据统计虽然国内整体经济形势进入调整转型期，但 201420、 年出炉的2014 年中国主要城市 GDP排行榜 中全国已经有八个省份人均 GDP 突破 1 万美元，包括北京、天津、上海、浙江、江苏、内蒙古、广东、福建。而本项目的临近省河北，受产能过剩和大气治理拖累，该省 2014 年一季度 GDP 增长率仅为 4.2%，全国 31 个省（区、市）排名倒数第二，距离 8%的年初预设增长目标还有近一半。但是随着搭上京津冀一体化的快车，经济增长也是逐季加快，上半年达到 5.8%，前三季度增长 6.2%，全年 6.5%。即便 GDP 排名靠后，河北省 2014 年人均 GDP 排名依旧达到 6570.30美元。如下（图 1）所示，截取了 2014 年中国主要城市21、 GDP 排行榜前 30 名城市，其中，北京、天津、大连、沈阳、唐山、石家庄等城市均属本地区直接快速连接区域。其中排名第 2 位的北京与排名第 5 位的天津更是以 2151.6 万人与 1516.81万人的巨大人口市场潜在需求，和 16278 美元与 17073 美元的人均 GDP 与本项目地区直接 2 小时对接。巨大的休闲度假市场潜力与帆船游艇消费需求不言而喻。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告13图 1海事界专家认为，帆船游艇航海运动是继汽车、高乐夫球运动之后的更为高层次的时尚体育休闲运动，是航海者必须具备良好的综合素质方能参与的运动。科学航海涉及天文、地理、历史、人文、气象、海22、洋、水文、空气、动力、体能、运动医学、电子设备及新科技材料和技术应用等广泛知识领域，因此，被称为“聪明人的运动”。同时，帆船游艇科技含量高，价值大，也是一种昂贵的航海运动。目前，在我国经济水平已基本达到的情况下，帆船游艇运动也已经逐步开始向大众化普及。相信在未来几年里，帆船航海运动会有更很大的市场需求，一定会有一个大的发展，前景是非常好的。经济界专家认为，帆船航海运动在中国是一项朝阳产业，蕴藏着巨大的潜力与商机，已成为海洋经济发展中的一个新的经济增长点，前途光明。体育界专家认为，今后的帆船航海及水上运动的发展趋势是从专业竞技体育运动向业余休闲娱乐运动转变，进而走向民间，普及大众。但业余航海还存23、在一个向专业化、职业化发展的问题，业余航海在国际上很流行、很时尚，但业余航海者必须要具备专业的航海知识和能力，才能胜任科学航海，航海的最高要求是安全。只有这样，我国的户外休闲体育运动，才能真正从陆地、天空走向海洋。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告14目前，我国的帆船游艇航海运动已经处于起步阶段。20 世纪是汽车文明，当汽车进入普通家庭时，帆船游艇完全有可能成为我国继住房、汽车之后的下一个消费制高点 据官方调查显示，仅用北京、天津两座城市统计，北京，拥有汽车总量 537.1 万辆，到 2012 年末全市汽车保有量 495.7 万辆，仅 2013 年一年增加将近 40 万辆；其中私人汽24、车 407.5 万辆，私人汽车中轿车 298.2 万辆。天津，拥有汽车总量 258.9 万辆 全市民用汽车拥有量 258.9 万辆，增长 13.3%；其中，轿车拥有量 185.64 万辆，增长 18.4%。民用私人汽车拥有量 196.17 万辆，增长 15.9%；其中，轿车拥有量 129.14 万辆，增长 20.9%。当年新注册民用汽车 34.70 万辆，增长 4.5%；其中，新注册轿车 23.17万辆，增长 2.8%。如果我们假设每一辆私家车背后都站着一个“中产阶级”，那么仅北京、天津市场内。就有至少 600 多万户家庭是帆船游艇活动潜在消费对象，未来 3到 5 年按照私家车拥有量 20%的25、比例来计算，随着海洋消费意识的深入，购买帆船游艇等愿望家庭人群。预计有 120 万人左右，因此帆船游艇在这区域的发展潜力十分巨大。目前与上述大型城市临近 2 小时直通区域内，并无比较有规模的帆船游艇俱乐部，已建成比较有规模只有大连星海湾国际游艇俱乐部可供游艇停泊的 第一期 138 个泊位，据介绍目前已经停泊有 120 艘多游艇，且预定人数已超过其第一期承载力，远远不能满足游艇市场发展的需求。市场迫切需要游艇码头配套设施齐全以及有能力举办大型帆船赛事的国际性游艇俱乐部来带动游艇事业发展。中国海军第一支帆船队(中国海军大连舰艇学院帆船队)辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告2 23 32 26、215、市场需求、市场需求随着人们的休闲意识增强，特别是北京、天津等一线城市地区的消费人群急剧扩大，购买力提高，部分个人和集体已具备帆船游艇消费能力。目前国内帆船游艇的企业消费对象主要是：房地产开发商、证券商、大型外向型企业、外企中国公司、跨国公司、高科技企业、基金投资公司；个人消费主要的对象是：成功的企业家、知名人士、投资顾问、来华工作的高级管理者等。现阶段国内消费为高端客户层，根据国内外的发展经历，最终会走向多元化，各个阶层。因为随着帆船游艇消费环境成熟，各种价位的游艇投入市场，国产价格的普及，其中包括 20100 万元的帆船与游艇大量投入市场，特别是年青时尚消费群体的启动，市场会迅速扩大27、和多元化消费。内需市场的优势：欧、美、澳、新等帆船游艇发达地区，拥有帆船游艇的人约为十几分之一到几十分之一，而在中国大陆估计真正拥有私家游艇的人约在千万分之一，这里差距在百万倍。如果提高到万分之一，那就意味着国内帆船游艇销售量提高到 100 倍，这是国内外都看好的巨大市场；去年 12 月 14 日的法国 回声报 有一个关于中国游艇的文章，其中有两个观点：一个是“中国人不大喜欢游泳和晒太阳”另一个是“买游艇来显示身份”从这里可以看到我们国内私家游艇初期的客户群体有很大的挖掘潜力有房有车后还有很多有钱的人。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告作为市场发展的阶段性产物，市场对帆船游艇的需求日28、益突出，从相近的沿海城市的发展历程看，目前仅长江三角地区拥有私人游艇的人数就有 300500人。邻近城市大连从 1996 年第一艘豪华游艇进入开始，截至目前，已有 50 多家企业涉足游艇制造等相关产业，进口游艇数量近 260 艘，在全国名列前茅。国内从北到南的海岸线上，大型港口城市基本都成立了游艇俱乐部。在如今的长江三角和珠江三角、环渤海地区的一些地方，看一个成功人士有没有品位，靓车别墅已经不再成为标志，是否拥有自己的一艘游艇才是最重要的指标。周末驾驶自己的游艇全家出游，或邀请客人到自己的游艇上度假，正在逐渐成为最前卫和体面的商务活动。2014 年，在全球奢侈品市场，中国内地消费者的奢侈品消费29、上涨 9%，达到 3800 亿元，约占全球奢侈品市场 30%的份额上。相比 2013 年虽有 1%的小幅回落，但依旧表现出强劲的消费能力。国内的富商在向“世界级水平”靠拢的同时，其在奢侈品的消费上也有与国际接轨的趋势。目前我国的陆地旅游资源日渐稀缺，对其开发已到饱和状态，海洋与湖泊景观资源的开发必将成为中国旅游开发的一个新亮点。游艇业必将会发展成为中国极具潜力的新兴产16业。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告第第三三17章区位分析及定位章区位分析及定位3 31 1 区位分析区位分析3 31 11 1、地理环境、地理环境辽宁XX新区地处环渤海经济区的核心位置，京-津-冀-辽-鲁渤海城际30、圆心（距离北京 298 公里，距沈阳 300 公里）。“1 空，3 路，1 轨，1 高速，1 海”的海陆空立体交通网络，2 小时交通便达，覆盖首都经济圈-华北经济圈-东北经济圈。距天下第一关山海关 5 公里，1 空：离秦皇岛国际机场 12 公里，3路：102 国道、渤海大道、滨海大道，1 轨：北京至沈阳的动车轨道，途经山海关站。北京至山海关全程 2 小时 15 分钟，未来规划高铁 1 小时达北京，1 高速：京沈高速，从京沈高速万家出口直行仅 1500 米即可到达本项目，1 海：秦皇岛港直达大连、青岛，“北纬 37海岸，拥有最适宜人类居住的气候条件。XX新区未来蓝图辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部31、可行性研究报告312 总体社会经济环境312 总体社会经济环境1）辽宁XX18新区周边重点市场城市省份经济环境汇总京津冀鲁辽2014 年 GDP 21330.8(亿元)，2014 年增速 7.3%，人均 GDP16278.0 美元2014 年 GDP 15722.4(亿元)，2014 年增速 10.0%，人均 GDP17073.0 美元2014 年 GDP 29421.2(亿元)，2014 年增速 6.5%，人均 GDP 6570.3 美元2014 年 GDP 59426.6(亿元)，2014 年增速 8.7%，人均 GDP10471.5 美元2014 年 GDP 28626.5(亿元)，2032、14 年增速 5.8%，人均 GDP10505.1 美元3 31 13 3、旅游环境、旅游环境XX是近年来新兴的旅游胜地，夏无酷暑、冬无严寒，依山傍海，环境优美，气候宜人，城市功能完善，文景观丰富，紧邻风景名胜区天下第一关-山海关，碣石秦汉遗址群享誉海内外。2010 年至 2014 年，止锚湾度假海滨更是成为国内火热的北方必须休闲度假胜地，游客接待总量逐年增加。止锚湾未来蓝图辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告19XX新区内兴建的诸多地产项目，虽近年来遭遇地产调整期。房屋长期入住率并不高，但是从已经销售的房产结构数据可以看出，该地区房产项目的业主多为北京、天津、辽宁、河北等一线城市居民33、。而该消费阶层居民的主要消费增长潜力与旅游休闲需求更倾向于，有主题的休闲度假方式。而帆船游艇式的海上休闲度假娱乐模式，也必将对该阶层消费者形成强有力的消费吸引力。而而XXXX新区已经形成的既有居民格局-即已经在新区已经形成的既有居民格局-即已经在XXXX购买房产的一线城市居购买房产的一线城市居民和他们的亲友圈。已经成为民和他们的亲友圈。已经成为XXXX新区最大的旅游环境资源与潜在消费群。新区最大的旅游环境资源与潜在消费群。XX新区滨海效果图辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告3 3.2.2 项目的定位项目的定位20区域定位：区域定位：华北与东北地区（北京市、天津市、河北省、山西省、辽宁34、省、华北与东北地区（北京市、天津市、河北省、山西省、辽宁省、吉林省吉林省、黑龙江省黑龙江省、内蒙古自治区内蒙古自治区）最大的最大的“俱乐部式帆船游艇综合服务区俱乐部式帆船游艇综合服务区”。用户群定位用户群定位：参考国内游艇会建设经验参考国内游艇会建设经验，但本项目用户群定位应学习但本项目用户群定位应学习“千帆之千帆之城奥克兰城奥克兰”，港口具备中高端私人游艇接待与维修维护能力，但重点发展规划，港口具备中高端私人游艇接待与维修维护能力，但重点发展规划客户群应定位为，中产阶级、白领、大众消费群、家庭单位消费者，尽可能扩客户群应定位为，中产阶级、白领、大众消费群、家庭单位消费者，尽可能扩大受众群体。35、完善产业链和港口保障能力。依托用户量实现产业良性发展。大受众群体。完善产业链和港口保障能力。依托用户量实现产业良性发展。3 32 21 1 主题定位主题定位以以帆船帆船游艇为主题元素，游艇为主题元素，通过核心通过核心帆船帆船游艇俱乐部的建设游艇俱乐部的建设，配合已经完，配合已经完成的本地区中成的本地区中高档居住社区的开发高档居住社区的开发，进一步升级和增强本地区的旅游、居住吸，进一步升级和增强本地区的旅游、居住吸引力。引力。同时引进高标准的生活配套设施，结合帆船游艇这种新型的休闲生活方式，以帆船游艇俱乐部为核心形成XX乃至面向全国甚至全球的海上精英的理想栖居地，引领XX地区未来的新型健康生活方36、式，辅助XX新区建设，使本地区逐步成为高端客户的终极生活区，力争打造成如“千帆之城奥克兰”“美国长岛”、“香港浅水湾”、“地中海摩纳哥”般的社会精英名流聚集地地中海摩纳哥辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告21新西兰 千帆之城奥克兰3 32 22 2 目标定位目标定位打造华北与东北地区（北京市、天津市、河北省、山西省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、内蒙古自治区）最大的“俱乐部式帆船游艇综合服务区”。集运动、休闲、商务、停泊、维修、保障为一体国际性帆船游艇俱乐部。打造中国第一个以帆船游艇俱乐部为中心，集商业、酒店、维修、交易、展览、会议等为一体的“帆船游艇港口新城”。以帆船游艇产业链的开发，37、以帆船游艇俱乐部的服务为手段，以纵深开发中国海洋旅游经济从而带动帆船游艇产业的国际化为目标。以实现人与自然的和谐统一，注重环保,营造独特的城市风景,实现顶级国际帆船游艇俱乐部的价值目标。辽宁XX新区XX帆船游艇俱乐部可行性研究报告22地中海摩纳哥3 32 23 3 市场定位市场定位1）中产阶级、一线城市白领精英、经商人士、金融业者为主；（最具有消费能力的一族，也是最理智的消费群）2）周边城市区域的外资企业主和高层管理人员；3）企事业单位、国家机关团体、商务考察团；金融机构和高科技企业；4）观光旅游的旅客；（观光艇）5）商务会议与会者；（豪华的商务游艇是他们进行商务会谈的最佳场所）6）中国北方地38、区追求游艇时尚生活的人群；（时尚、休闲的帆船游艇最受他们的青睐）7）水上运动项目和赛事的举办。辽宁XX新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3 32 24 423消费动机消费动机帆船游艇，因为能在河、湖、大海中行驶，活动范围非常广。尤其是在大海中行驶，它能让您感觉到大海的宽广，也能体验大海汹涌的波涛，时而风平浪静，一时就是大浪滔天。帆船游艇活动是一种休闲方式，也是一种生活体验，一个成功的商人只有自己驾驶着帆船游艇，行驶在大海中，他才有自己在商场中“纵横捭阖”体验。这就是世界上众多大富豪为什么对帆船游艇运动情有独钟的缘故。所以说“帆船游艇运动是最显身份、实力的东西”，也是世界上大多数富豪十分喜39、爱的休闲方式。许多成功的商人和政客都喜欢利用游艇来谈生意或化解矛盾。中国的经济经过几十年的发展，取得了举世瞩目的成果，伴随着经济的发展，我国涌现出众多的富人。但是帆船游艇作为世界顶级休闲的娱乐方式，在中国仅处于萌芽阶段，几乎是空白。驾驭帆船游艇是一种新的生活方式，为繁忙的生活增添更丰富的色彩，体现个人成熟，是身份和财富的象征。相对人口众多的中产阶级家庭，一线城市居民、白领精英、经商人士、金融业者、IT 人士等中端消费人群。虽个体购买力不及富人阶层强大，但是人数巨大，综合消费潜力甚至数倍与富人阶层。且拥有更为广泛的人口带动力，当广泛的人口带动力结合适当的海上休闲主题-“帆船、游艇海上休闲方式”并40、植根在该消费阶层可承受的消费能力中时，必将结出丰硕的市场认同的果实！因此，最大的消费动机就是“一条买的起的船+一片蔚蓝的海+一群快乐的人”而这些正是我们对本项目区的定位。新西兰 千帆之城奥克兰辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告24第四章项目规划设计建议第四章项目规划设计建议4.1 规划策略的理念4.1 规划策略的理念以专业的眼光.打造一个集帆船游艇停泊、俱乐部会所和帆船游艇概念地产的可复制的资产经营实体。依托帆船游艇俱乐部为核心；展现以帆船游艇销售、帆船游艇消费带动现代水上运动、水岸休闲活动和商务、旅游、生态居住的生活方式。为了充分发挥水资源的优势,帆船游艇码头在规划上与商铺地41、产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。规划游艇码头的各项硬件及软件设施满足引进国际的美洲杯帆船赛以及其他各类水上竞技体育赛事和水上休闲运动，通过举办世界顶级、全国顶级的体育赛事，打造一座以帆船游艇为标志的国际顶级生活平台。地中海摩纳哥辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告2542 规划布局建议42 规划布局建议首先帆船游艇码头并不是一个帆船游艇俱乐部的专属范围，应该还和别的环境有更好的融合。对帆船游艇俱乐部项目来讲，不仅是简单的一个帆船游艇俱乐部，还应该有一些附属的运动项目，包括一些附属的商业项目，并且和城市周边的环境密切相关。帆船42、游艇码头是一种非常稀缺和特殊的人造资源，它的成本高、门槛高，能得到它、享受它的人更少。在这种情况下，游艇概念地产只有深度的结合的才能促进地块的发展和促进地块的利用价值基于建成后游艇港口有着优美的环境，在规划布局上以帆船游艇码头作为房产的景观设计资源，一方面考虑本地区的地产项目，公寓、酒店与帆船游艇码头紧密结合，让每一个阳台都可以遥望帆船游艇码头的水岸景观风貌。另外在整个地产概念中增设航海学校，游艇展览区、帆船赛事活动区、帆船会等，让真正的帆船游艇文化融入国际生活社区这正是游艇地产的价值所在。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告26第五章游艇的定量分析和发展建议第五章游艇的定量分析43、和发展建议51 适合的帆船游艇数量51 适合的帆船游艇数量根据国际惯例，当地区人均 GDP 达到 3000 美元时，游艇经济就开始萌芽，美国的游艇发展历程正说明了这点。事实证明：经济发展到一定程度，必然会启动游艇产业的发展。目前本地区临近省事在 2014 年人均 GDP 超过了 6000 美元,除河北外其余省份均超过了 10000 美元，预示着游艇生活即将成为汽车生活后，又强劲的增长趋势。据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，全球发达国家象挪威、新西兰等地按家庭户拥有率游艇高达 81，美国为 141。考虑到在中国游艇发展处在初级状态，如果将家庭拥有游艇比率提高为 100:1 计算44、。仅北京一座城市计算，2014 年北京市常驻人口 2151.6 万人，北京市户籍人口 1333.4 万。我们按照最保守统计，1333.4 万户籍人口中有 10%为中产阶级。仅北京市就有 133.4万帆船游艇的潜在消费群。因此，本项目规划应在现有条件下尽量多规划游艇泊位。6.2 适合的帆船、游艇的种类与尺寸6.2 适合的帆船、游艇的种类与尺寸游艇在发达国家一般分小型游艇、中型游艇和大型游艇三大类，借鉴国内外的成功经验并结合本地区的周边市场消费结构，大致初期适合的游艇种类、尺寸参考比例为：（根据市场前期销售情况作适当调整）辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告276.3 游艇发展规划的45、建议6.3 游艇发展规划的建议游艇俱乐部按照长远的眼光来规划游艇事业的发展，规划水上 400 个游艇泊位，室内外干仓存放 280 艘游艇，共计 680 个游艇泊位。游艇发展应根据市场发展分二到三期滚动开发，预留水上 100 泊位的发展空间。成为目前环渤海地区最大的游艇俱乐部。在前期游艇市场培育阶段，每年计划与国际游艇展览合作举办东戴河国际帆船游艇展，让越来越多高尚人士参于展览并且了解帆船游艇文化。俱乐部每年都会举行大型帆船赛事及水上运动，吸引了众多经济界、娱乐界、文化界的精英关注。俱乐部还可举办特别的特色游艇婚宴。大海、帆船、游艇让您的婚礼终生难忘。同中国青少年科技校外活动基地相结合，发展青少46、年航海俱乐部。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告28第六章 俱乐部功能与建设要点第六章 俱乐部功能与建设要点61帆船游艇俱乐部功能分析61帆船游艇俱乐部功能分析俱乐部在功能设计上有三个方面的特殊化：首先要强调它的运动化，并不能简单地移植复制，需要跟游艇帆船运动相契合；其次是休闲化，它作为一个度假场所，业主可以一边运动一边度假，所以度假的特色要强；第三是商务化，业主通过与商务伙伴的运动来达成交流、沟通、聚会，甚至小型商务活动的功能。从某种意义而言，游艇俱乐部是高端企业会所的功能延展和提炼。根据当今世界各地游艇俱乐部的经营状况，其俱乐部功能类型大概有以下几种6.1.1 运动娱乐型游47、艇俱乐部6.1.1 运动娱乐型游艇俱乐部此类俱乐部的游艇多为小型游艇也可说是快艇，设计时一般以速度作为卖点，而且价格较低，所以在年青人中间非常有市场。运营方式以包租较为常见，如台湾许多的俱乐部以吸引会员加入组织度假、娱乐休闲服务活动开展业务。提供的活动包括：水上训练活动、游艇驾照培训、结婚周年、fashion show、同学餐会、生日 party、套装旅游、朋友聚会等。6.1.2休闲型游艇俱乐部6.1.2休闲型游艇俱乐部面向家庭市场，为家庭度假、垂钓休闲等提供服务。在海域、海岸线条件优越的英国、意大利、法国、美国等欧美国家的这类俱乐部较为普遍。游艇一般以30 英尺到 45 英尺左右的为主,俱乐48、部以烘托家庭氛围为卖点。由于许多家庭拥有自己的游艇，所以其服务模式以提供配套服务作为主要内容，如泊车服务、代为管办理游艇泊位、加油、海面救援、办理船舶证照、游艇翻新和修理等。6.1.3 商务型游艇俱乐部6.1.3 商务型游艇俱乐部主要为公司法人、高层白领、社会显贵阶层服务，一般提供综合性较强的娱乐休闲设施，包括豪华酒店、会议包租、高尔夫球场、温泉等。绝大多数的豪华游艇俱乐部只对本部会员开放，而要想成为会员，需要先缴纳会费。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告29提供专业船长、日常保养、高档餐饮、娱乐等服务。这类游艇一般都是大尺寸的游艇，艇内装璜豪华、设施考究、服务精细，属于豪华档49、次游艇，一般被大型企业集团法人、老总们购买或租用，大多被用于商务会议、公司聚会、小型 Party。62 俱乐部功能布置62 俱乐部功能布置辽宁东戴河时间兵团帆船游艇俱乐部是集运动、休闲、商务主题为一体的国际型游艇俱乐部，按照国内外成功经验俱乐部功能布置分会所功能区、游艇配套功能区、游艇码头功能区共三大区域。根据市场发展需要可另设大型帆船帆板赛事活动基地。62.1 会所功能区62.1 会所功能区1)商务设施：商务中心、宴会、活动厅、会议厅、阅读室2)环球美食：大型中式餐厅、西餐、茶座式餐厅3)运动设施：健身室、网球场、室内外游泳池、室内高尔夫、桌球室4)娱乐设施：洒吧、卡拉、棋牌室5)儿童天地：50、儿童游乐室、托儿室奥克兰 岸上立体停泊区辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3062.2 游艇配套功能区62.2 游艇配套功能区1）船艇展示厅、销售中心、船艇驾驶培训中心、航海商店2）维修中心、游艇吊车、加油站；3）游艇冲洗区、临时周转区、污水排放装置；62.2 游艇码头配套功能区62.2 游艇码头配套功能区1)游艇码头设施：浮桥、引桥、消防装置、水电装置2)岸上干仓、室内干仓3)下水坡道、防浪堤、导航灯塔；辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3163 建筑风格63 建筑风格俱乐部的整体平面规划是以长远的发展的理念为基础，会所及配套项目处处能眺望游艇码头的优美景色。51、设计风格为西班牙欧式建筑中融入了阳光和活力，采取得更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。如卡梅尔的建筑立面是以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬。造型优美：浅墙、红瓦，还有屋面瓦的起伏，造成非常优美的变化曲线。用红筒瓦、弧型墙及铁艺窗等营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情：通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板。其节奏、比例、尺度符合数学美。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3264 游艇码头结构的建议6 41 铝合金结构浮桥64 游艇码头结构的建议6 41 铝合金结构浮52、桥铝合金铝合金框架结构浮桥主要特点是经久耐用、功能多样、典雅高贵。铝合金型材构造，专为海洋环境设计。铺板由坚固的进口木狭板制成，以 316L 不锈钢螺丝及螺帽加固。浮箱由混凝土或滚塑制成，并填充高密度聚苯乙烯泡沫。浮桥组件之间通过一个由氯丁橡胶减震装置组成的“减震”系统以及不锈钢螺丝螺帽相连接。因主型材的特殊设计及各元件的组合性，浮桥和其他系船设备（如系缆桩、支桥等）的连接颇具灵活性。此外，浮桥两侧各有一条管道，供管线及电缆铺设之用。管道由铝板覆盖，可轻易打开，便于维修保养或安装新设施。防撞条由坚固的进口木材或复合木材制造。可加抗紫外线塑料防撞条。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究53、报告336 22 钢结构浮桥6 22 钢结构浮桥钢结构浮桥的主要特点是坚固耐用、组合性强、质优价廉。钢结构型材构造，专为海洋环境设计。结构由电焊热浸镀锌钢型材所制。浮筒由混凝土或滚塑制造，内部填充高密度聚苯乙烯泡沫。铺板由坚固的进口木狭板制成，以 316L 不锈钢螺丝及螺帽加固。浮桥组件之间通过一个由氯丁橡胶减震装置组成的“减震”系统以及不锈钢螺丝螺帽相连接。此外，浮桥有两条侧管道，供管线及电缆铺设之用。管道由铝板覆盖，可轻易打开，便于维修保养或安装新设施。浮桥桁架上的小孔成规则性分布，每两个小孔间距离一致，这样，就可在任意位置连接系船设备（如系缆桩、支桥等）位于连接区的盖板特别为此种型号的浮54、桥设计，甚为稳固，可抗高于标准产品的耐疲劳性。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告346 33 混凝土浮桥6 33 混凝土浮桥该浮桥的整个结构由钢筋混凝土所制，内充高密度聚苯乙烯泡沫以增加其浮力。因重量极重，此种浮桥稳定性超群，可与固定式码头相媲美。3 米宽的铺板由混凝土所制，并经特殊防滑处理。浮桥组件之间通过一个由氯丁橡胶减震装置组成的“减震”系统以及不锈钢螺丝螺帽相连接。此外，浮桥有两条侧管道，供管线及电缆铺设之用。管道由铝板或坚固的进口木板覆盖，可轻易打开，便于维修保养或安装新设施。若用鹅卵石铺覆甲板，将更为美观。针对大连地区多台风的特点，考虑国内游艇市场刚开始发展浮桥成本55、不易过高，建议使用钢结构浮桥坚固耐用、组合性强、质优价廉辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3564 防波堤的建设64 防波堤的建设防波堤主要功能是防御外海波浪对整个港区的侵袭，保证港区内水域建（构）筑物的安全及泊稳条件的要求；防波堤的布置主要考虑治导线要求、进出港内游艇的风、浪、流等条件要求及港址泥沙淤积因素综合确定的防波堤方案一：防波堤结构形式采用斜坡式结构，其中，港内坡度为 1:1.5，港外坡度为 1:1.5。防波堤堤心采用 10100kg 块石进行推填，护面采用抛条石结构，下方铺设 600mm 厚的 40100kg 块石垫层。防波堤方案二：防波堤结构形式采用沉箱结构，其墙56、身结构采用钢筋混凝土沉箱，上部结构采用现浇，外形为直立面。经以上比较，护岸结构为方案一、二的结合为最佳推荐方案，结构形式外侧采用斜坡式结构，内侧采用沉箱重力式结构。同时，主防波堤内侧直立岸壁码头可停靠各种型号游艇。根据一年验潮资料统计（石后理论深度基准面起算）设计高水位：4.05m设计低水位：0.44 m对允许少量越浪的斜坡堤，宜定在设计高水位以上不小于 0.60.7 倍设计波高值处。防波堤堤顶标高（石后理论深度基准面起算）：5.0m.护岸顶标高（石后理论深度基准面起算）：5.5m.辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告36641641 在设计中应重点考虑台风问题，避免台风对码头的57、损坏，建议设置防波堤来解决上述问题。642642 在浮码头设计中，考虑供水系统、供电系统、供油系统的设计及日常防护问题。643643 在供油系统设计中，重点考虑浮码头的安全问题。故而其应与浮码头相隔一定的距离，使之相互之间不受影响，以符合国家消防规范。644644 设计游艇码头时，应满足各类游艇对水深的要求，一般以最大吃水深度来设计。目前意向中所购游艇类型规格见第七项游艇规格，建议根据艇的分类设计船艇停放位置，以便划分浅水区和深水区（减少工程开挖量）。645645 应重点考虑全部港池内水的深度和游艇吃水需求量。游艇俱乐部总体上以休闲艇为主。船艇吃水深至少在 1.5-2 米，港池内浅水区在最低水58、位时水深不少于 1.5 米，建议航线含盖全部港池面。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3734第七章 游艇俱乐部管理组织架构第七章 游艇俱乐部管理组织架构71 游艇俱乐部组织架构71 游艇俱乐部组织架构辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3872 帆船、游艇俱乐部人员编制架构72 帆船、游艇俱乐部人员编制架构辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告3973 俱乐部部门设置731 帆船、游艇部73 俱乐部部门设置731 帆船、游艇部帆船、游艇部提供游艇娱乐服务，销售、船艇出租、泊位出租和销售、码头管理、船舶维护等服务。732 市场部732 市场部市场部主要59、是开辟周边地区的游艇俱乐部市场推广、宣传、策划等工作。733 客户服务部733 客户服务部客户服务部主要进行会员会籍管理工作，定期组织客户活动，处理客户投诉意见，管理俱乐部网站，编制会刊等。734 游艇会所734 游艇会所考虑投入资金回笼，同时“酒店”的营运功能与地理位置都符合游艇会所的需求，前期酒店可为会员们提供客房住宿、餐饮娱乐、商务会谈等服务，使会员享受五星级酒店的标准服务。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告40第八章 投资规模和财务预算第八章 投资规模和财务预算81 游艇规模81 游艇规模建设规模为 600 个游艇泊位，初步建设 70 个泊位，购买 9 艘游艇，预留1060、0 可建设泊位，随着项目的发展可分批分期建设。初步计划购买的游艇数量及具体尺寸 15 米以上艇 1 艘（长 12 米至 18 米，宽 4 至 5 米，吃水量 08 米至 1 米）；8 米艇 2 艘（长 8 米至 10 米，宽 3 至 4 米，吃水量 06 米）；娱乐艇 5 米以上 4 艘（长 5 米至 8 米，宽 2 至 3 米，吃水量 03 至 04 米）；摩托艇 2 艘、拖车 3 辆，共计 9艘。82 游艇俱乐部成本估算82 游艇俱乐部成本估算项 目项 目数量数量单位单位单价（万元）单价（万元）合计（万元）合计（万元）一、码头建设一、码头建设1、防波堤766米968942、固定桩费用80根61、21603、浮码头面积50000平方米0.420000合 计合 计2705427054项 目项 目数量数量单位单位单价（万元）单价（万元）合计（万元）合计（万元）二、码头岸上设施二、码头岸上设施1、燃料库及燃料泊位1项4054052、维修中心费用3000平0.082403、游艇吊车1项2002004、室内干仓费用9000平0.087205、维修设备费用1套75756、下水斜坡道1项30307、200 条船的陆上泊位1项3003008、拖车3台27519、300 车位立体停车库1项2.6780合 计合 计2436.52436.5三、船只预算三、船只预算1、大型游艇费用5艘32716382、中型游62、艇费用2艘1673343、娱乐游艇费用4艘602404、摩托游艇费用10艘151505、豪华游艇费用3艘370011100合 计合 计1346213462项 目项 目数量数量单位单位单价（万元）单价（万元）合计（万元）合计（万元）1、游艇会所费用110000.666002、辅助设施22000.459003、其它费用350辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告41合 计合 计78507850项目总计项目总计50802.550802.583 经营收入831 营运收入预测（价位类均为估价）83 经营收入831 营运收入预测（价位类均为估价）序号项目营运方式价位计算方法第一年（万元）第五年63、（万元）备注1会员加入俱乐部会费（暂定时限 30年）15 万元/人预计五年底入会人员达到 450 人。15 万元/人90 人/年13506750苏州水星游艇俱乐部入会费 10-18万元/人，年费 4800元/人；浪骑游艇会入会费12-39万元/人，年费 3600元/人。加入俱乐部年费3500元/人/年3500 元/人/年90 人1年31515752泊位泊位销售（暂定时限 30年）40 万元/个预计五年内销售泊位 500个40 万元/个100 个/年400020000浪骑游艇会水泊位销售价为88-108万元/个泊位出租3000元/月/个3000 元/月/个6 个月20 个/年361803娱乐大型64、游艇1000元/小时1000 元/小时2 小时/每天10 天/月8 月/年1 艘艇168009 年收入等同 08 年10 年收入为 08 的15 倍4中型游艇600 元/小时600 元/小时2 小时/每天15 天/月8 月/年22881445娱乐游艇400 元/小时400 元/小时4 小时/每天15 天/月8 月/年4 艘艇768384辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告425摩托游艇200 元/小时200 元/小时4 小时/每天20 天/月8 月/年2 艘艇2561287总计5564727823.5832 未统计帆船、游艇维修与维护 和 帆船、游艇销售收入。833 营运成本预算65、832 未统计帆船、游艇维修与维护 和 帆船、游艇销售收入。833 营运成本预算序号项 目计 算 方 法年合计（万元）1人员工资及福利项目定员 22 人，月平均工资 3200 元，3200 元/人22人12 月84.482维修费每年约13.5 万元13.53燃油、水、电费每年约 50 万元504材料和低值易耗品费每年按 45 万元105其它费用按每年 37 万206总计：177.9884 投资效益及风险估算分析84 投资效益及风险估算分析游艇俱乐部总投资：50802.5 万元俱乐部年投资利税 55647 万元*6%*1 年=333882 万元俱乐部年营运收入 55647 万元177.98 万元66、333882 万元=5052838 元预计五年内营运收入 25264.19年投资回报约 18%投资成本回报期约 8-10 年风险分析风险分析项目前期投资金额大，回报周期长，风险较大。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告43第九章游艇俱乐部经营模式第九章游艇俱乐部经营模式91 俱乐部经营多元化91 俱乐部经营多元化帆船游艇俱乐部首先面向东戴河新区的社区业主，为其提供相关服务。业主可以享受赠送会籍的权利（在达到我们的条件之下），使社区业主免费成为游艇俱乐部的会员并享受俱乐部会章所给予的会员权利。其次是开拓外围市场，通过网路营销、微信营销等方式、配合地面推广营销、与健身俱乐部合作等诸多67、方式。专门针对周边一线城市市场，重点面向北京、天津、沈阳等城市 CBD 商圈，精准投放广告与会籍服务专员相结合的方式，通过会员制，实施客户忠诚计划战略，让部份高消费群体进入帆船游艇俱乐部这个“圈子”，充分满足中产及高端中产阶层的休闲娱乐需求，并满足该阶层的对社会的尊贵、品位及时尚的追求。911911 第一年内游艇俱乐部采用开放式经营模式，主要活动形式是除个人会员和团体会员之外，向社会个人提供摩托艇娱乐、高速游艇娱乐、观光游艇娱乐、划艇娱乐等带有刺激性的水上项目，吸引媒体和公众的注意力。912912 针对帆船游艇、东戴河新区房地产项目销售的市场特点，在本地区等周边市场，建立“买房送帆船、游艇、买68、房送游艇泊位”（有一定的条件）销售服务网络。913913 与大型旅游公司接洽，可以将帆船、游艇码头俱乐部作为娱乐的一个站点。根据不同的特点，可以设计相应的娱乐项目，并且与度假酒店和海边餐厅结合起来，增加更多的休闲项目。914914 适量设置电动环保游艇，适应家庭、大众客户游览、乘坐和观光。9292 会籍经营多元化会籍经营具体可采取分时制。考虑到目前国内游艇消费还是新鲜事物，人们在观念上还有一个认识的过程，因此把游艇俱乐部会籍时间分为三年期、五年期、长期等几种形式。而会籍的种类可分为个人会籍、公司会籍、合伙人会籍等不同方式。分时制在有效期内同样享受会员的权利和服务。921921 终身会籍，售价 69、40 万元（钻石卡）会籍权限：会籍权限：送价值 5 万元的人身意外保险送泊位（前 15 年）入住酒店时，温泉洗浴、客房享受 65%折扣辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告44每年免费入住酒店客房 15 天（前 3 年）可一次性赠送价值 10 万元的消费卡，同时在渡假酒店内消费时不再享受酒店项目的相应优惠。922922 年卡会员，依年限不同售价 8 万元以上（金卡）会籍权限：会籍权限：1 年卡当中 1 年内免费享受 50 小时驾艇娱乐的时间，2 年卡中 2 年可享受 120 小时游艇娱乐的时间，依次类推，据实际情况而定。免费入住酒店 10 天入住酒店时，温泉洗浴、客房享受 75%折70、扣送意外伤害险923923 一年卡会员，售价 5 万元（银卡）会籍权限：会籍权限：可驾艇出游 30 小时，只限摩托艇。入住酒店时，温泉洗浴、客房享受 85%折扣青海银海游艇俱乐部会费参考：苏州水星（美国）游艇俱乐部会费参考：辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告45第十章 俱乐部 建设 的意义和目标第十章 俱乐部 建设 的意义和目标101 帆船游艇俱乐部在东戴河新区项目建设的意义101 帆船游艇俱乐部在东戴河新区项目建设的意义随着经济社会发展到一定水平，帆船、游艇经济已成为休闲产业的新兴内容，在符合总体规划的前提下，适度发展游艇经济是社会发展的需要，有利于促进水上旅游业和体育产业的71、发展，加快形成新的经济增长点，扩大对外开放，提高城市品位，创造良好的投资环境。建设高标准、高起点集运动、休闲、商务主题为一体的国际型游艇俱乐部，带动东戴河游艇事业发展抢占市场先机有着非常的意义。它建成将完善东戴河新区休闲度假产品，满足部分中高端客户对游艇消费的需求，彰显业主的社会地位和经济地位，以及吸引华北、东北及周边地区的高档人士来东戴河新区旅游度假等。吸引关注，提升本地区整体价值，同时可带动相关产业发展，提供大量就业机会。拟建的游艇码头和俱乐部将是一个新的卖点，创造不同的消费热点，吸引不同的消费群体，来促进本地区整体发展。同时好的游艇码头景观环境与周边的美丽景色协调起来，都将极大地提高东戴72、河新区的整体形象和美学效果，给以休闲度假者心灵的放松；并且在游艇码头区附近建配套商业区以带旺这个版块的人气；同时，随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费、能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、帆船运动中心、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，游艇正是满足人们精神需要和享受需要的高档消费品，而游艇俱乐部将为此类需求提供完善的水上设施和高档的服务会所，使之成为一个高层次人士休闲聚会，商务活动的高档场所。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告46第十一章 总结第十一章 总结根据辽宁东戴河新区旅游发展的速度和目前的社会经济、文化、环境和综合实73、力，东戴河新区将进入一个新的城市发展阶段。无论从近期需要和长远发展要求来看，在新区项目中建设一处高水平的游艇俱乐部是适时和必要的。但鉴于目前国内游艇市场与发达国家相比还不够成熟，其原因主要是初期购买游艇和码头基础设施的投资成本较高，后期的维护投入较小。目前真正喜爱游艇休闲和定期参与的人数还很多，短期内游艇俱乐部的经营不能产生较大的盈利。因此需要政府各部门在政策、项目报批等方面和环节给予相应的鼓励和扶持，以坚定投资商信心。辽宁东戴河新区项目时间兵团帆船游艇俱乐部前期的产品建设中，要把握好当前游艇俱乐部的市场状况，在满足游艇俱乐部正常功能性营运的情况下，着眼长远、立足当前，高起点规划、分期开发、预74、留发展空间，多在产品形式上做文章。相信，游艇俱乐部的建成将在一定程度上改变辽宁东戴河新区人民的生活休闲娱乐方式，为构筑和谐社会起到积极作用。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告4744第十二章 附录第十二章 附录附件一：环境保护措施附件二：劳动安全卫生与消防附件三：游艇俱乐部建设报批流程附件一：环境保护措施附件二：劳动安全卫生与消防附件三：游艇俱乐部建设报批流程辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告48附件一环境保护措施附件一环境保护措施本项目严格按中华人民共和国海洋环境保护法的有关要求执行，船舶按规定配备相应的防污染措施，采用国外先进的设备、器材。游艇备有以防止油污75、装置，详尽的油类记录、采取船上油污应急措施，配备船舶垃圾管理计划、垃圾记录簿，设置油水分离器、残油舱；15 总吨以上的游艇设置与生活污水产生量相适应的处理装置或者贮存容器。游艇的污染物排放都严格按照国际公约的要求进行。本项目按国家规定将污染物、废弃物和压载水、船舶垃圾及其他有害物质均做相应的排弃排污处理。增创人居环境新优势。把环境指标置于与经济增长同等重要的位置，走高科技、高产出、低消耗、低排放的新型工业化道路，从源头上减少环境的压力。全面实施“蓝天、碧水、绿色、安宁、洁净”生态工程，创建生态社区，建设生态型城市。完善各类生活服务体系，创造温馨和谐、安全舒适的生活环境。辽宁东戴河新区时间兵团帆76、船游艇俱乐部可行性研究报告49附件二附件二：劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防（一）劳动安全卫生1、危害因素和危害程度分析在本拟建游艇建设和经营作业过程中，投资者充分考虑保障劳动者的劳动安全和消费者的卫生防范均要做必要的措施，与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。生产、经营场所的建筑物、构筑物讲究布局合理，坚固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通风调温、降噪等安全卫生标准，通道和紧急疏散出口必须保持畅通。坚决禁止在生产、仓储场所内混设宿舍。电气设备和电气线路，严格按电气安全规范对间距、屏护、绝缘、安全电压、保护接地、保护接零、漏电保护、电气防爆、临时用电等的安全防护要求。2、安全措77、施方案针对不同危险性因素的场所、范围和危害程度，我们提出相应的安全措施方案，主要有：（1）与经营范围、规模相适应的组织机构和管理人员、值勤员；（2）有固定的办公场所和经营设施；（3）有业务章程和管理制度。(4)依照有关法律、法规和交通部有关港口安全作业的规定，加强安全生产管理，完善安全生产条件，建立健全安全生产责任制等规章制度，确保安全生产。制定本单位的危险货物事故应急预案、重大生产安全事故的旅客紧急疏散和救援预案以及预防自然灾害预案，并保障组织实施。辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告50附件三：附件三：码头建设报批流程建游艇俱乐部的主要工作包括：市场调查，项目工程可行性论证，方案设计，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，专家论证，项目报建手续办理，征地及办理土地出让合同和土地使用证，部门审批等等根据政府有关职能部门的相关规定，码头建设的通常报批流程如下：（1）先做工程可行性研究报告，由发改委组织召开工可论证会，邀请有关部门和专家参加，出初步意见。（2）码头报批主要有水利、航道、港务和海事批文，有这四个批文后，到发改委核准。（3）水利报批程序：（4）港务报批程序：（5）航道报批程序：辽宁东戴河新区时间兵团帆船游艇俱乐部可行性研究报告51（6）海事局报批程序：（7）发改委报批程序：（8）消防报批程序：（9）安全报批程序：