1、义乌老城区有机更新规划设计2018.01义乌市规划局深圳市城市规划设计研究院有限公司1982-19911992-20012002-2015义乌城市空间结构变迁陆港服务中心国际文化中心国际商贸城万达城中路稠州路义东路工人路规划范围：东至江滨路，西至国贸大道，北至宾王路，南至香山路、城中西路。总面积约5.78平方公里。总体情况S5.78km2中心地位中心地位交通枢纽交通枢纽多重功能多重功能旺盛人气旺盛人气城市名片城市名片工作进展工作亮点形态重塑业态更迭文态传承生态引领社态繁荣2月下旬项目启动3月29日初步沟通4月19日部门沟通5月9日过程沟通5月13日部门联审5月31日书记办公会6月20日部门联审2、6月28日政协常委会7月8日专家评审会8月4日技术委员会9月18日提交初步成果10月10日修改完善11月21日深化城市设计2017年1月4日城市设计汇报2017年2月27日市长工作会1老城区有机更新背景2老城区有机更新体系构建3老城区有机更新主要内容4老城区有机更新实践老城区有机更新背景单向输出全球义乌商品企业客户传统商贸模式双向链接全球义乌管理者资金流信息流人才流批发商新兴商贸模式更新背景老城区更新是义乌践行新时代城市发展的战略计划新模式建设更加符合人性发展需求的现代化、国际化高品质城市环境条件已经成为提升城市竞争力，促进城市经济社会可持续发展的关键。全球小商品贸易中心；国际陆港城市；国际贸3、易综合改革试点全球内陆地区具有港口服务功能的现代物流中心，新丝绸之路战略支点国家带动产业转型升级的重要基地，电子商务创业基地,小商品制造创意基地省域浙中地区区域中心城市，金-义都市区的重要组成部分都市区活力和谐、开放包容的国际化城市、宜商宜居宜游的幸福义乌义乌新起点更新背景老城区更新是义乌践行中央“城市双修”工作的行动方案城市双修改善人居环境推动供给侧结构性改革补足城市短板转变城市发展方式政府主导，市场社会多方参与共同推进绝非“穿衣戴帽”而是城市服务的优化、完善和提升多专业多部门统筹协同明确的实施路径“双修”目的义乌老城区指导意义更新背景老城区更新是义乌建设“世界小商品之都”的实施路径评价指标4、单位老城区初级（国际标准）相对指数人均GDP（常住人口）美元1457750002.91人均可支配收入（城镇常住居民）美元798450001.60第三产业产值占GDP比重%88.96601.48人均住房面积m2/人12.38300.41建成区人均拥有道路面积m2/人7.14120.59公共交通分担率%10500.25人均公园绿地面积m2/人2.43150.16建成区绿化覆盖率%7.75500.16密集低效的建成环境混乱无序的地面交通现状老城区与国际化城市相关对比老城区城市综合服务功能商品之都的文化及城市内涵在建设“世界小商品之都”目标下，老城区现状发展水平与国际标准还有一定差距，城市建设水平较低5、人居环境较差、城市形象模糊，亟待改善环境、提升品质。因此，提升老城区城市形象和世界商都的城市内涵也是有机更新的任务。总规城市定性质及城市职能上位规划老城区定位城市生活服务的核心区，提供多样化住区，改善滨河绿化、慢行体系环境，建设配套均衡、品质服务、社区宜居、环境宜人的综合性城区。按居住用地规模换算，居住人口规模宜控制在10万人左右。老城区是义乌综合服务中心及特色风貌展示区义乌市域总体规划2013-2030义乌市总体城市设计义乌市稠城分区（老城区）控规以商业商贸、商务金融、行政办公、文化娱乐、旅游休闲、医疗教育、居住及综合配套等功能为一体的城市核心区。商城核 魅力区 品质城总体城市设计划定老城6、区为江南风韵与异域风情街区，重点梳理开放空间、建筑界面、公共空间节点，打造江南风韵、异域风情与国际风尚相结合的风貌区。落实四风 扇面控制地区服务特征性不足生产性业态亟需转型第三产业规模集聚不足功能更替组织低效功能性老化地区分布图针织市场篁园市场宾王市场图书市场现状商业性空间分布图 专业市场唱主角，城市级综合商业中心未形成 传统商铺为主导业态，并偏向于生产服务功能 新兴商业业态尚未发育 衰落用地基本处于自组织更替状态；产业转移后的周边地区自组织功能更替呈现低端化趋势 更新后空间依然延续既有路径地区特征 老城区生活氛围强，人气兴旺。生产性商业空间随着大市场的外迁，商业活动逐步下降。30%空间资源承7、载了74.5%的商业活动现状道路系统图机动化程度持续增高，城市不堪重负前大路 路网密度低现状路网密度约为8.77公里/平方公里，略高于规范要求。其中，次干道与支路密度缺口较大。内部连通性弱易与过境潮汐性交通发生叠加，加剧交通矛盾。设施供给不足现状停车和场站均存在一定缺口。全局可达性低交通资源分配不合理。较多的异形交叉口加剧了交通的混乱交通结构存在明显短板地区特征市区级设施短缺义驾山村香东小区义乌香港城义化小区孝子祠大都国际名苑和安公寓糖厂宿舍区仓后新村通惠门小区中央公馆新马路公寓建设新村绣湖居民区胜利二区胜利一区世纪公寓西门街现代公寓凤凰山小区乐园小居四园小区盐埠头篁园方台小区下车门居住社区杨8、树塘小区石古金丁店村朝阳公寓前大路沪江路小区向阳居住社区桥西居住区块篁园市场居住区绣湖公寓宾王商贸区图 例二类居住用地三类居住用地商住混合用地现状居住空间分布图胜利社区湖大塘公共配套服务能力偏低小稠城第三小学义乌市民大学义乌市公安局博义乌市博物馆+义乌市东方医院+义乌市中医院稠城街道社会服务管理中心浙江师大夜大职职义乌市实验幼儿园幼小义驾山小学稠城中心幼儿园幼小稠城第一小学小朝阳小学义乌市政府小绣湖小学中义乌四中图书大厦义乌市卫生进修学校职体义乌市体育馆小香山小学幼市机关第二幼儿园幼快乐智慧树早教园中稠州中学幼机关幼儿园老老年活动中心小江滨小学+义乌市血站义 乌 市 妇 幼 保健院小保联小学文9、青义乌市婺剧团义乌市青少年宫幼青青凤凰幼儿园寺义乌清真大寺福义乌市社会福利院特义乌市特殊教育指导中心现状公益性设施分布图车站社区6.58/人孝子祠社区3.01/人宾王社区3.16/人向阳社区2.45/人通惠社区2.50/人绣湖社区18.73/人下车门社区2.03/人江滨社区2.47/人凤凰社区15.67/人胜利社区0.83/人市场社区1.54/人设施布局总体欠佳，多数规模等级有待提高；文体娱乐设施相对缺乏，市民公共活动设施不足；教育设施多为中小学，科研用地缺乏；医疗卫生设施相对缺乏。现状公共管理与公共服务设施总用地56.97公顷，人均用地面积约为3.2/人，未满足5.5/人的国家标准。各社区中10、仅车站社区、绣湖社区、凤凰社区达标；文体设施人均不到0.12 /人，远低于国家最低标准1.3/人；医疗设施人均0.31/人，基本满足国家人均指标，然而规划区内缺乏大型综合医院，民营专科医院偏多，基本医疗服务水平得不到保障。VS自配套面临压力设施规模规划区内共10所中小学，用地面积18.22公顷，总量足但各学校发展不均衡，超过5所小学面积低于1公顷，参考发达城市标准，学校规模应达到24公顷，缺口达5.78公顷；文化、体育设施严重不足，规划区内仅4处文体设施，且规模很小，根据国家标准，规划区内现状人口量级下应至少配置13公顷以上文体设施用地，缺口至少11.16公顷。现状公共设施分布图标准对比文化用11、地 体育用地教育及科研用地医疗用地现状用地规模（ha）1.840.3822.865.6规范要求用地规模（ha）8.515.134.036.81用地规模缺口（ha）6.674.7211.171.21现状人均用地面积（m2/人）0.10.021.270.31规范人均用地面积（m2/人）0.8-1.00.5-0.83.6-4.80.9-1.1注：以现状人口18万为统计口径；参考规范为城市公共服务设施规划规范地区特征人口密度高，人均居住面积远远低于国家标准配建标准低：除新建小区外，多数住区年代已较为久远，小区设施和开放空间较为缺乏，更缺乏电梯、车库等舒适性配置。绣湖新村五岔口西北侧区块平均建筑密度5012、%凤凰山小区仓后村部分城市旧住宅区或城中村建筑密度达到66%，公共空间严重缺乏，环境品质较低。部分城中村和老住宅建筑已有40年楼龄，由于结构和设计因素已严重影响居住品质。仓后下车门建筑密度高达60%2000年以后80年代以前现状建筑年代及质量分布图8090年代0%25%25%50%50%75%75%100%图 例现状建筑密度分布绣湖新村五岔口西北侧区块平均建筑密度50%仓后下车门建筑密度高达60%城市人居环境品质欠佳地区特征江城关系割裂：3.8公里长的滨江界面，仅有两处开放空间和两条次干道与滨江公园联系，难以形成有效渗透；沿线界面多为一层皮方式，难以保证活动连续性。城市体验忽视：历史文化遗存未13、得到妥善利用，商城文化记忆逐步消解；骆宾王公园在主要城市道路上没有开口，稠城公园为封闭运营、孝子祠公园和绣湖公园开口明显不足，公园使用效率低。作为城南河未得到有效利用街道生活缺失：城区道路特色不鲜明，城市环境设施缺乏。难以得到连续舒适的步行体验，沿线缺乏有吸引力的活动。透视点：建设大楼顶层沿滨江北路一侧的城市建设比较完善，建筑质量和形态均较好，但属于“一层皮”现象，沿街后方城市建设、空间质量均不高。义乌江的美景未得到充分利用。4新马路市场记忆（第二代市场）宾王路市场记忆（第四代市场）城中路市场记忆（第三代市场）胡清门市场记忆（第一代市场）春秋战国水井朝阳门黄大宗祠篁园路市场记忆（第四代市场）下14、车门八角井怡园颜子墓戚家祠生态环境资源体验性缺失地区特征地区特征区位优势城市功能核心和交通枢纽建设优势起步早，基础好商业优势人气旺，商业氛围好文化优势2000多年历史+异国风情老城区控制性规划城市生活核心区，现代化都市的商业核心区绿道专项规划绿色生活圈新常态：培育消费推动城市发展新模式：支撑城市转型的重要保障新格局：引领中心城区服务升级更新背景新趋势：促进主城区品质营造十三五规划推动有机更新，综合服务中心轨道交通专项规划交通与开发的整合，实现土地集约化利用更新目标义乌市域总体规划强化生活服务功能，推进更新改造老城区更新，助推义乌实现蝶变的主要抓手老城区更新的核心使命是破解发展动力不足、助推产业15、结构升级转型老城区有机更新体系构建有机更新体系构建有机更新体系构建从老城区现实发展困境出发，依据老城区更新分区的划分，将有机更新核心内容分为三个阶段。第一是提出城区更新计划，重点对老城区土地使用、空间结构以及各支撑系统进行优化梳理，落实到城区层面。第二是明确片区更新重点，针对老城区重点片区面临的重点城市问题，以形态重塑、业态更迭、文态传承、生态引领和社态繁荣为抓手，形成五位一体、五态更新的有机更新核心策略。第三是更新实施建设，重点结合近期建设片区，对城市空间进行特色塑造、精细设计及控制引导，落实到地块层面，形成土地使用及城市空间两大控制导则；同时配合老城区有机更新政策支持，形成七项导控指导老城16、区有机更新的推进。最终以更新目标出发，确定更新原则，划定更新分区，；提出城区计划（六大计划）；明确更新策略（五态更新）；落实建设实施（多元导控)，形成一整套义乌有机更新规划体系。片区五态更新行动计划控制导则城区六大计划实施指引更新目标更新理念更新原则更新策略更新识别更新结构更新目标发展定位：综合服务城区都市消费核心体验区城市风貌核心展示区规划目标：以多元复合、人本营城理念为导向，把老城区打造成为更多元、更高效、更活力、更绿色的都市化先导区。更新理念价值更新绿色更新结构更新不局限于物质形态更新，更着眼于对更新资源的全面统筹，借助城市更新带动环境、社会和经济领域的系统转型。避免简单拆建，更注重于采17、用渐进式适应性更新，延续地区文脉，保护人文特质。不仅是扩大增量、完备功能，更在于城市发展系统结构的优化，促进城市功能的良好互动。更新原则以增进城区整体的公共利益为老城区更新的首要目标，以保障相关利益主体的合法权益为前提，在城市更新过程中力求公平公正。城市更新规划是城市更新多方合作的平台，是争取更新共识，协调利益矛盾的重要途径，是全社会协力更新的第一步。城市更新最终目的是改善城市生活，满足人的发展需求。因此，在更新建设过程中必须更加注重人的尺度和人的需求，以人为本。综合运用“环境整治”、“功能置换”和“拆除重建”等方式，谨慎保护城市文脉，延续城市历史，振兴城市文化。老城区有机更新规划公益优先尊重18、产权规划引导协力更新以人为本改善生活有机更新传承历史内生动力的再发掘基础性服务的再优化城市形象的再塑造城市复兴的行动计划 需要以公共利益为原则、考虑片区经济、环境等多种要素对片区进行再开发的潜力评价，形成未来发展的可建设地块。需要通过城市片区更新，对即有城市系统进行再梳理、再提升的过程，需要解决城市内生发展、民生问题。需要形成新的城市空间形象，一方面是对原有空间肌理的识别，另一方面是对空间内涵的再理解。需要以行动导向对城区的复兴计划进行转译，形成能够指导具体建设的规划管理语言。更新重点更新分区以公共利益优先为原则，依据二次开发潜力划定三类分区通过可行性、必要性与特殊因子修正的叠加分析，评估老城19、区二次开发潜力，筛选城市更新对象。据此，划定拆除重建、功能改造、现状保留三类策略分区。其中：拆除重建区244.3公顷，现状容积率1.47。物质空间质量评价土地使用能效评价道路交通影响评价可行性分析公共服务设施影响评价高程分析水安全格局评价必要性分析特殊因子修正+拆除重建范围：功能改造范围：现状保留范围：用地面积244.3ha总建筑量358.6万m2毛容积率1.47用地面积43.1ha总建筑量107.4万m2毛容积率2.49用地面积291.0ha总建筑量332.8万m2毛容积率1.14“两心”：都市时尚消费中心+文化创意消费中心“三区”：上城文化创意消费体验区中城都市时尚消费体验区下城城市乐活居20、住区街区城脉以绣湖为核心的都市时尚消费中心以孝子祠为核心的文化创意消费中心“一脉”：整合原有空间要素，引导老城区功能提升，构建一条主题式街区城脉。“一环”：联通义乌江与老城区，通过公共开敞空间，打造江城绿环。更新结构整合地区空间要素搭建空间优化框架老城区有机更新主要内容六大计划六大计划落实老城区五态有机更新2.绿脉计划3.风貌计划4.交通畅达计划5.街道美化计划6.社区营造计划1.城脉计划 目前，老城区用于商业服务规模总量充裕，近100万可用于商业性质的服务。以有机更新对未来人口规模预测来看：西门老街占地面积近75亩总建筑量近20万业态形式传统古街义乌之心、银泰百货、第一百货占地面积近90亩总21、建筑量近24万业态形式综合商业篁园市场占地面积117亩总建筑量42万业态形式专业服装市场宾王市场占地面积209亩总建筑量32万业态形式综合市场国际商贸城占地面积近2060亩总建筑量400余万业态形式综合式市场为减少老城区配套服务压力人口规模将会大大减低。大规模商业设施、大体量商业已经不适用于老城区的需求。深度挖掘现有街坊价值，推动产业转型。老城区应当从“都”的定义回应“世界小商品之都”的命题。老城区的职能定位和整体发展需要回归城市，突出城市服务功能，同时结合商贸历史、印记等空间要素发展，划区分坊，塑街活巷形成商都的新面貌。城脉计划街区城脉文化创意街区异域风情街区欢享娱乐街区风情餐饮街区时尚消费22、街区手工集市街区亲子休闲街区营造两大主题消费商圈提升服务能级规划土地平衡表用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)大类中类R居住用地213.18 37.01 R2二类居住用地132.51 23.00 RB商住混合用地80.67 14.00 A公共管理与公共服务设施用地58.08 10.08 A1行政办公用地18.96 3.29 A2文化设施用地2.96 0.51 A3教育科研用地27.65 4.80 A4体育用地3.12 0.54 A5医疗卫生用地3.99 0.69 A7文物古迹用地0.07 0.01 A9宗教用地1.34 0.23 B商业服务业设施用地86.77 15.06B23、0文化创意产业用地12.91 2.24 B1商业用地66.28 11.51 B2商务用地5.35 0.93 B3娱乐用地1.36 0.24 B4公用设施营业网点用地0.87 0.15 S道路与交通设施用地151.73 26.34S1城市道路用地146.73 25.47 S4交通场站用地5.01 0.87 U公用设施用地3.93 0.68 G绿地与广场用地60.93 10.58 G1公园绿地36.42 6.32 G2防护绿地8.30 1.44 G3广场用地16.21 2.81 H11城市建设用地576.04100.00 E非建设用地2.36-E1水域2.36-城乡用地578.4-土地使用规划各类24、用地构成情况详见附表一“规划用地平衡表”，各地块土地利用性质详见“用地规划图”。土地使用规划图土地利用布局城脉计划132456789101112131917181516142012345绣湖中心绣湖轻轨站西门老街湖大塘片区商坊水街6789稠州公园县前街南延段商业街区绿带公园篁园市场骆宾王公园仓后片区向阳片区前大路片区老火车站创意文化园化工路美食一条街101112131415孝子祠公园-宾王广场异国风情区1617宾王市场滨江公园义乌乐园181920总体城市设计通过对老城区空间要素的梳理、空间格局的构建，明确老城区商坊街巷和山水绣城两大空间特征。一方面明确老城区内七大特色空间街巷，优化功能配置及业25、态组织，推进老城区内特色城脉的形成。另一方面突出绣湖、孝子祠宾王两大城市中心，明确城江空间通廊，保证临江界面空间形象及核心扇面内建筑高度、建筑风格等。总体城市设计平面图总体平面设计城脉计划七种主题鲜明的特色街坊西门古坊西门老街历史风貌街区城南水坊湖大塘-城南河特色商业街区朝阳商坊篁园-后河商坊街区宾王异国商坊宾王市场异国风情街区向阳居坊向阳国际化居住街区车站文坊车站路文化创意街区南门居坊江滨核心扇面街区（丁店、仓里、篁园新村）大厂房+工作室+LOFT+美食街商业水街+时尚居住+城市公园古韵新貌+历史街区+特色文化异国商坊+异域餐饮+休闲娱乐滨江景观节点滨江景观节点滨江景观节点滨江景观节点滨江景26、观节点滨江景观节点江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道孝子祠公园骆宾王公园绣湖公园增加临街绿色界面增加过街天桥及入口联系西门街片区结合商业，打开临街界面，增加可达性滨水休闲型活力绿脉时尚商业型公共绿脉文创设计型特色绿脉品质休闲型生活绿脉加强江城联系6个景观节点(新增3个)，9条活力通道(新增3条）增进江城联系。改善局部节点扩建骆宾王公园，在城中路增设入口；改造稠州公园；改善孝子祠公园和绣湖公园的开放性。连通公园体系丰富江滨路的沿街界面，优化各进入节点及活力场地的退让关系，是绿脉进入城区，达到江城一体。绿地系统规划绿脉计划图 例0建筑高度2424建27、筑高度3636建筑高度6060建筑高度8080建筑高度90机场路五路口位置考虑仓后、向阳上片区更新改造及快速路入口展示作用，以及机场限高控制，建筑高度控制在60-90米之间。成为老城区一个高层簇点。核心扇面区遵循总体城市设计要求，严格控制高度，大部分控制在24米。建筑高度控制风貌计划图 例01.01.02.02.03.03.04.04.05.05.0开发强度控制分区规模控制：规划确定老城区建设规模总量为930万。拆除重建范围内规划建筑总量为490万，毛容积率为2.0。（原毛容积率为1.47）。保护老城空间形态格局，挖掘老城区文化内涵44321新马路市场记忆（第二代市场）宾王路市场记忆（第四代市28、场）篁园路市场记忆（第四代市场）城中路市场记忆（第三代市场）胡清门市场记忆（第一代市场）异国风情区西门街历史街区咸宅里大安寺塔下车门八角井朝阳门春秋水井黄大宗祠颜子墓文创体验园二十个文化地标：串联老城区内三大文化主题（传统+商贸+创意）的二十个文化地标。文化地标活化：以文化为触媒、特色植入、复合开发的文化活化模式。三条文化体验步道：通过空间尺度及街道肌理的变化，构建不同主题的文化体验步道，将文脉注入生活。传统文化游线商贸印记游线商贸体验游线图例借助交通、文化资源进行复合式开发+轨道站点+文创工厂文创综合体+文创工厂整体保留，最大化尊重历史古迹形成特色历史风貌街区+西门街北京798艺术区旧工业区29、创意改造的先河厂房空置，宽敞空间、低租金吸引艺术家进入，自发改造集艺术品展示交易、文化交流、高端旅游为一体SOHO式艺术聚落，LOFT生活方式近200家涉及文化艺术机构入驻展览工业研发画廊培训办公剧院艺术品零售咖啡画廊艺术中心北京前门大街历史文化融合现代功能文化庆典传统街市特色街区风貌计划挖掘文化要素，丰富地区体验大安寺塔黄大宗祠春秋战国水井怡园下车门八角井图 例快速路立交主干道次干道支路轨道站点快速路密度 主干路密度 次干路密度 支路网密度（km/km）（km/km）（km/km）（km/km）0.51.6 2.3 4.90.792.09 3.62 6.9规划现状道路网级配比38 13 2630、大力改善城市运营效率交通畅达计划完善社区计划补全城市配套服务短板公共服务设施系统图新增市区级设施9处市消防站市环卫一市环卫二市体育馆医院二片区体育中心二片区体育中心一文化活动中心一文化活动中心二医院一市区级设施补全市青少年宫扩建市区级设施2处保留市区级设施6处市妇幼保健院邮政支局市燃气站变电站文化活动中心三垃圾转运站社区公共设施强化街道美化计划塑造老城区空间品质与细节街道美化计划“+”：慢行空间做加法“-”：交通组织做减法“”：街道界面做除法“”：沿街功能做乘法增加慢行步道和开放空间，营造活力街道生活优化道路断面，推行窄街道密路网小半径的组织方式，打造安全、绿色出行方式对行道树、建筑立面，广告31、标识进行统一管控，形成风格统一的延续界面鼓励街道街区复合开发，形成水平与垂直功能混合已完成片区拆迁及相关规划条件仓后片区向阳片区湖大塘片区向阳-市场片区湖大塘片区西门街片区车站片区仓后片区孝子祠片区北方联片区南门街片区国贸大道沿线片区城南河片区拆除重建为主：明确拆除范围，梳理现状用地及拆除建筑量。确定重建区主导功能及开发建设总量，测算拆建比、公益性用地及建筑量贡献，提出片区补偿计划及新业态引入政策等，提升项目可操作性。拆除重建+功能改造：明确拆除范围、功能改造范围，梳理现状用地及拆除建筑量。确定功能改造方向，引入新业态的优惠政策及培育计划，研究新业态与原有业态之间的协调关系，适当向功能改造区域32、进行政策倾斜。拆除重建+综合整治：明确拆除范围，综合整治范围，梳理现状用地及拆除建筑量。确定综合整治的内容，对象及原则手段，协调整治区域与重建区域的整体风貌关系、空间肌理等。差异化对待各有机更新片区、明确实施计划核心内容根据老城区5.78平方公里内拟拆除重建的范围约为2.44平方公里，建筑总量约359万平方米。结合更新策略分区明确十个主要的更新统筹片区。2016年已启动仓后、向阳上片、湖大塘三个区块的征迁工作，三区块征迁范围38.18公顷，规划建设用地面积约26.98公顷，涉及拆迁户1945户。重点片区五态更新形态重塑业态更迭生态引领文态传承社态繁荣重点建设地区以坊成街，因绿成园；一街四坊，亦33、城亦景绣湖热点，城市名片；朝阳商坊，商都新貌功能混合，人气汇聚；公共出行，城趣漫享尊重义乌商贸内涵及四层半特征肌理，传承浙派建筑“以坊成街、因绿成园”的空间特征，最大限度发掘老城区多元功能、开放街区及商坊街巷的商都本质，打造主题明确，亦城亦景的商坊街区。以优化地面的慢行交通系统为主，注重行人的步行安全与街道活力，保障公共利益优先，借助地下空间开发和BRT及二层步架系统将人群有序导入各主题街坊，形成立体、复合化的城市走廊。作为老城区的核心区，朝阳商坊的建设不仅成为老城区未来的热点区域。同时，结合浙派建筑、开放居区、商坊街巷等更代表义乌世界小商品之都的新面貌。发展定位一街四坊城趣漫享商都新貌向阳市34、场片区朝阳商坊世界小商品之都新容貌及热点地区城市活力热点地区、商贸特色及文化展示区、世界小商品贸易体验基地。形态重塑本次的向阳市场片区的空间形态主要由四部分组成，分别是土地使用规划、总体平面设计、地下空间开发、整体风貌控制，依据三大理念，形成了朝阳商坊空间形态的指导原则。以坊成街，因绿成园；一街四坊，亦城亦景。尊重义乌商贸内涵及四层半特征肌理，传承浙派建筑“以坊成街、因绿成园”的空间特征，最大限度发掘老城区多元功能、开放街区及商坊街巷的商都本质，打造主题明确，亦城亦景的商坊街区。功能混合，人气汇聚；公共出行，城趣漫享。以优化地面的慢行交通系统为主，注重行人的步行安全与街道活力，保障公共利益优先35、，借助地下空间开发和BRT及步行系统将人群有序导入各主题街坊，形成立体、复合化的城市走廊。绣湖热点，城市名片；朝阳商坊，商都新貌。作为老城区的核心区，朝阳商坊的建设不仅成为老城区未来的热点区域。同时，结合浙派建筑、开放居区、商坊街巷等更代表义乌世界小商品之都的新面貌。五态更新用地代码用地名称用地面积（ha）占城市建设用地比例（%）A公共管理与公共服务设施用地6.328.16其中A33中小学用地6.328.16B商业服务业设施用地18.0623.31其中B1商业用地17.7422.90B2商务用地0.320.41R居住用地25.9333.47其中RB商住用地22.8129.44R22服务设施用地36、3.124.03G绿地与广场用地4.475.77其中G1公园绿地2.443.15G2防护绿地2.032.62S道路与交通设施用地22.729.30其中S1城市道路用地22.729.30H11城市建设用地77.48100.00中小学用地（A33）+3.19绿地与广场用地（G）+3.72城市道路用地（S1）+9.24商业用地（B）+2.79居住用地（R）-13.99用地增减情况土地使用规划图片区规划用地平衡表形态重塑土地使用土地使用规划改造三类居住用地，增加公益性用地及商业用地结合朝阳商坊的发展定位，将原有用地进行调节，通过改造三类居住用地，增加公益性及商业服务业设施用地等。五态更新110112337、4576891314151216171810下沉广场11江滨文化园12邻里中心13望江公园14下沉广场15机场路沿线公园161718开放住区规划小学证券大厦1商业里坊2望江楼3专业里坊4篁园市场5商城宾馆6稠城一小7幼儿园8主题式居住一坊9主题式居住二坊总体平面设计图形态重塑总体平面设计总体平面设计朝阳商坊，商都新貌五态更新街坊住宅总建筑量（万方）配套设施总建筑量（万方）片区新建总建筑量（万方）片区建设面积（ha）片区容积率 片区限高街坊一16.1316.139.451.724街坊二8.008.003.89224街坊三12.192.2814.476.292.350街坊四13.762.9316.38、695.962.870街坊五24.953.1528.109.403.290街坊六5.715.713.691.624总计50.938.289.138.682.4街坊一街坊五街坊三街坊四街坊二街坊六片区新建总开发量：89.1万方(拆建比为1：0.83)旧改后片区总建筑量约为140万方 总开发容量分配片区规划新建总建筑量：89.1万方。片区拆除建筑量：108.24万方。形态重塑开发控制五态更新控制项目主线长度环路设计时速地下总停车位地面出入口车道安排控制指标2.2km20km/h9739个5对主线单向3车道土地环路开发指导原则1.考虑地下环路与地下道路衔接环路出入口与地道相连，可减少地面出入口，避免39、对区域交通的干扰 部分交通由地下道路进入环路，减少环路周边交通量，缓解环路所在核心区交通压力。2.优先环路与综合管廊一体化建设避免二次开挖、减少投资成本；节约集约地下空间3.协调环路出入口与周边地面道路的关系出入口需考虑地面红线宽度，提前做好控制预留；环路敞开段与地面交叉口需保持一定距离，以更好服务转向交通。形态重塑地下空间指引五态更新公共空间整体开发公共空间整体开发：整合周边建筑，地下公共空间与地块商业建筑积极联通；将人流更好的引入建筑内部空间，整合区域商业资源，与地面建筑商业联动开发实现共赢；县前街南延段道路地下空间与绿地公园 下 空间整体开发，作为地下公共空间；商住地块地下停车可局部开发40、。地下步行体系：通过慢行系统连接周边的文化教育、绿地、商业、住宅设施，增强区域不同属性地块之间的联系和互动，激发城市活力；对现有地下商业设施及公共绿地广场进行改建升级地下广场节点：结合下沉广场，将光与风引入地下，与景观轴一体化设计，打造高品质地下空间。形态重塑地下空间指引业态更迭产业发展是一个地区发展的内生动力。为让“义乌老城区有机更新”在拥有已经焕然一新的形态的同时，拥有其实现迅速转型升级的“产业内核”，主要有如下几方面业态调整：整体业态：老城区重点打造“一城四区”，即国际文化交流区，文化创意区，特色体验区，风情生活区，营造国际化城市综合服务中心氛围。片区业态：向阳-市场片区未来的业态发展将41、围绕篁园市场为核心，设置“三横三纵”特色旅游购物街区，引导街道商业业态升级，成为项目升级商贸业后的全新城市标识。重点开发项目业态：将篁园市场及其周边重点区域打造打造成承载产业、商业、旅游、文化于一体的并且服务全球游客的大型国际旅游服务综合中心。经济新业态下城市经济持续增长的核心内容是业态的更迭，一个地方要富民要发展，经济是命脉。五态更新一城四区老城区重点打造“一城四区”，营造国际化城市综合服务中心氛围。片区名称发展定位业态优化主要功能“最义乌”风情生活区义乌当代市井文化体验及高品质国际花园社区义乌特色小吃和店铺、高端国际花园社区体验义乌老城生活的最佳片区“乌伤风韵”特色体验区义乌传统文化体验及42、当代城市文化体验古玩、曲艺、非遗、养生休闲、文旅配套展现当代义乌与时俱进的城市文化体验“最潮尚”文化创意区年轻潮尚活力街区国际时尚、特色定制、主题餐饮、创意体验潮流时尚活力区&创新创业产融服务平台“一带一路”国际文化交流区24 小时地球村文化之旅异国风情街、商务会所、跨境购物、知名酒店24小时国际文化交流区业态更迭“一城四区”引领老城区产业转型五态更新打造“三横三纵”的片区业态结构围绕篁园市场为核心，设置“三横三纵”特色旅游购物街区，引导街道商业业态升级，成为项目升级商贸业后的全新城市标识。道路名称发展定位业态优化主要功能县前街南段后河艺术大街工艺品、油画、创意家居、工作室体验世界各国手艺人的43、“匠心”工人北路金义健康大道进口保健品及药材、SPA水疗、健身瑜伽满足都市人的养身需求工人西路义乌科技大街最先进科技体验潮流电子产品集中地稠州路稠州时尚丽人大道高档化妆品、精品服饰、医美整形、美容美体等金义时尚风尚标江滨北路江滨品质生活大道红酒、烟草、进口食品会所、酒吧、咖啡厅江滨休闲购物带业态更迭“一城四区”引领老城区产业转型五态更新重点开发项目-篁园市场改造集聚时尚产业服务及文化交流、综合性商业体验、跨境商品购物以及综合性旅游服务于一体，形成产业与商业互相融合的产商旅综合体，打造服务全球游客的大型国际旅游服务综合中心。项目定位：国际文化客厅金义“国际旅游服务综合中心”、篁园产商旅时尚综合体44、新标杆。建议布置区域篁园市场业态更迭“一城四区”引领老城区产业转型文态传承具有历史文化传承的城市，才是有底蕴的城市。向阳-市场片区将继续按照延续“文化传承”的思路，点化城市气质，唤醒老城区记忆。义乌记忆不仅只是乌商文化，更是由不同年代的历史建筑、街区的历史记忆线索构成的。所以，义乌老城区有机更新一切工作的出发点与落脚点都是“保护”。本次的历史文化遗迹保护研究通过对片区周边历史要素的梳理，以讲故事的思路，着手对遗留建筑进行评估、确定其保护的方式，努力使整个片区的风貌、韵味、尺度、肌理、能被传承下来，还义乌人原汁原味的生活场景，让老百姓生活其中，安逸幸福。五态更新黄大宗祠大安寺塔春秋战国水井怡园下45、车门八角井老城区历史文化资源老城区历史文化资源丰富，有一个省级、五个市级文保单位；三处古民居；十一处现代标志性建筑。文保单位周边地区应控制必要的公共活动聚集场地。类型名称保护级别所在位置与城市更新结合的保护及利用方向文保单位大安寺塔省级绣湖公园保护和建设与社区公共开放空间和社区公共服务中心建设相结合；增加介绍历史遗存的标识牌；历史遗存周边地区应控制必要的公共活动聚集场地；鼓励居民参与历史建筑保护修缮怡 园市级徐陋巷27号春秋水井遗址市级市民广场黄大宗祠市级县前街朝阳门驿堪巷下车门八角井市级城中路147号戚家祠市级西门街古民居西门街古民居群未定西门街原址保护，进行保护性修缮，与社区开放空间和社区46、公共服务中心相结合，进行活化利用。岭头古民居未定岭头村石古金古民居未定下车门石古金现代标志建筑红楼宾馆未定稠州路与沪江路交叉口原址保留，进行建筑立面整治，恢复原貌望江楼未定城中路天成大厦未定工人西路路口华丰酒店未定五岔口远洋宾馆未定五岔口车站路老厂房未定站前路原址保护，进行建筑改造，注入新功能，活化利用新马路市场未定新马路针织市场未定篁园路宾王市场未定宾王璐漓江街专业街未定篁园路西侧黄山街专业街未定篁园路西侧文态传承激活文化资源要素，注入城市功能五态更新图 例异域风情 示范区异域风情 协调区江南风韵 核心区江南风韵 示范区江南风韵 协调区示范区协调区协调区示范区示范区示范区示范区核心区江南风韵47、+国际风情明确江南风韵和国际风情两大风貌分区，并在此基础上划定示范区、核心区和协调区，确定后续工作重点。示范区：政府主导，设计示范。核心区：资本开发，导则管控。协调区：多元发展，适当引导。新民国风江南风韵传统婺派江南风韵新中式江南风韵异域风国际风情工业风国际风情商都+山水：显山露水，荟萃风华山水绣城商都+时代：承旧启新，熔铸繁华时代商都商都+生活：营城为人，营造宜人生活之城千年之前，义乌依“山水”而建，筑城生活；1982年以来，义乌因“商”而兴，各国商户纷至沓来；今天，义乌新一轮的“更新营城”运动将聚焦于城市中心，以老城区更新为引子，聚集国际商都服务功能，荟萃彰显山水城市文化资源，创造义乌小商48、品之都的都市典范区。文态传承落实总设要求，塑造城市风貌五态更新景观大道林荫大道活力主街区域宏观：疏密有致的整体机理；中观：划区分坊，主题鲜明；微观：营造5分钟步行领域圈。街道宏观：角色鲜明的街道网络；中观：分区分段，塑街活巷；微观：活动有序的街巷空间。节点宏观：风貌互补的节点体系；中观：由点及面，触媒引领；微观：打造可识别的邻里中心。绣湖鸟瞰-绿地、广场等公共开放空间篁园市场向东鸟瞰高密度商住混合区文态传承落实总设要求，塑造城市风貌生态引领城市形象的提升离不开生态。向阳市场片区在推进旧城更新的工作中，一直不忘打造生态环境。生态，引领生活方式，本次方案主要是以生态界面作为基底，以街道为骨架，设置49、开敞空间引出场景，由此引领公共出行的生态出行方式。慢行系统，构建一套完整的高密度步行系统，倡导生态公共交通，构筑生态活力街坊。以优化地面的慢行交通系统为主，注重行人的步行安全与街道活力，保障公共利益优先，借助地下空间开发和BRT及步行系统将人群有序导入各主题街坊，形成立体、复合化的城市走廊。活力街道，街道空间注重功能需求，明确街道类型，结合街道美化计划，划分片区五类不同功能街道。开敞空间，形成连贯的公共空间系统和公园街块，保障每一处开发地块获观景界面，保障用地的均好性，提升土地的价值，提升区域生态价值。五态更新生态引领改善城市生态和开放空间网络设施类型设施数目地块编号总数规划新增城市公园94050、1-16、02-37、02-39、03-04、03-09、03-23、04-32、04-33、05-02、05-08、05-09、05-10、05-11、05-33、社区公园4401-03、02-01、02-19、04-45街头公园及零星绿地5206-03、06-04、06-11、07-10、07-16、08-36总计1810绿地及广场规划：规划新增各类绿地公园共10处，新增用地3.57ha；新增两条快速路两侧防护绿地7.78ha;新增广场2处，新增用地4.79ha。规划绿地公园一览表五态更新老城区通过大数据识别、现状调研及空间句法分析，将老城区的17条主要街道及原特色专业街分为五种类型，即景51、观大道、林荫大道、活力主街、活力次街、特色小巷。2条景观大道3条林荫大道6条活力主街9条活力次街4片特色街巷图例景观大道林荫大道活力主街活力次街特色街巷2+3+6+9街道骨架宾王路、丹溪路城中西路-城中路、篁园路江滨路工人西路、工人北路稠州路、县前街国贸大道、机场路香山路、南门街、新马路北门街、三挺路、义东路桂林街、漓江街、黄山街景观大道林荫大道活力主街活力次街特色街巷快速路2条主干道2条次干道1条生活性主干道3条次干道3条次干道5条生态引导城市活力街道的构建五态更新街道类型内涵景观大道林荫大道活力主街活力次街特色街巷 作用：展示城市（老城区）面貌门户通道，同时兼顾快速通行作用 景观：以车行景52、观界面为主 控制：道路天际轮廓及第一展示界面 作用：展示老城区特色风貌，串联景观节点地区，构建公共开敞空间 景观：以步行、车行、滨水景观界面为主 控制：街道绿视率、绿色界面、慢行空间等 作用：展示城市（老城区）主要商业活力服务及公共活动界面 景观：以步行及车行景观界面为主 控制：道路商业界面、D/H比、公共开敞界面、慢行交通等 作用：展示城市主要生活居住等基础性商业服务界面 景观：以步行及车行景观界面为主 控制：道路商业界面、D/H比、停车建议等 作用：展示义乌特色文化历史街巷：原专业街、异国街区、历史文化及文化创意街区 景观：以步行景观界面为主 控制：街巷立面、公共空间及节点等生态引导城市活53、力街道的构建社态繁荣社会生态不平衡的现象和问题主要体现在：城市过度集中，承载了过多的功能，城市的过度发展，过大发展，最终是城市无法承载那些本不应该是他应该承载的内容，出现很多的城市综合病：空气污染，人口拥挤，交通拥堵，人与人之间的矛盾因此而加剧。城市地区之间的差异、收入的区别，教育资源的不同、政府投入的差异是需要政府部门从宏观角度进行协调把控的。一个城市能否稳定发展，地区之间的和谐地发展是关键。本次的社态研究如下：一、疏解过度集中的人口；二、均衡配套公共服务设施。三、推进城市管理体系转型。四、建立移动互联社交环境五态更新西门老街占地面积近75亩总建筑量近20万业态形式传统古街义乌之心、银泰百货54、第一百货占地面积近90亩总建筑量近24万业态形式综合商业篁园市场占地面积117亩总建筑量42万业态形式专业服装市场宾王市场占地面积209亩总建筑量32万业态形式综合市场国际商贸城占地面积近2060亩总建筑量400余万业态形式综合式市场现状：近18万人规划：12万人人口核算目前，老城区用于商业服务规模总量充裕，近100万可用于商业性质的服务。以有机更新对未来人口规模预测来看：老城区未来规划人口约为12万人。社态繁荣老城区人口逐步疏解五态更新公共服务设施系统图市消防站市环卫一市环卫二市体育馆医院二片区体育中心二片区体育中心一文化活动中心一文化活动中心二医院一市青少年宫市妇幼保健院邮政支局市燃气站55、变电站文化活动中心三垃圾转运站新增市区级设施9处扩建市区级设施2处保留市区级设施6处配套公共服务设施完善社区重组：建立规模合理邻里组团。规划划分为8大居住社区，每个社区服务1-2万人，以社区为单位建立邻里中心，依托邻里中心构建公共服务体系，基本实现800米居住用地全覆盖。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摒弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。社态繁荣公共服务设施配套完善五态更新义56、乌市血站义乌市妇幼保健院义乌市青少年宫义乌剧院义乌体育馆规划邻里中心一规划邻里中心三规划邻里中心四规划邻里中心七规划邻里中心二规划邻里中心五规划邻里中心六扩建0.39ha现状0.45ha义乌剧院规划用地：0.84ha扩建0.19ha现状0.33ha义乌体育馆规划用地：0.52ha扩建0.44ha现状0.46ha义乌青少年宫规 划 用 地：0.9ha用地性质项目名称规划用地(ha)新增规模（ha）改造方式A22文化活动用地义乌市青少年宫0.90.44扩建义乌剧院0.840.39扩建义乌博物馆0.7-保留规划邻里中心一0.450.45新建规划邻里中心三0.590.59新建规划邻里中心四0.680.57、68新建合计4.163.25A4体育用地义乌市体育馆0.52 0.19扩建规划邻里中心四0.320.32新建规划邻里中心七0.660.66新建合计1.51.17A5医疗用地规划邻里中心一0.660.66新建规划邻里中心七1.241.24新建义乌市妇幼保健院1.27-保留义乌市血站0.15-保留合计3.321.9配套公共服务设施完善以邻里中心为单位落实“文体卫”等相关公共服务设施。除原址保留、扩建的设施外，规划以邻里中心为单位，500米服务半径内提供居住区级公共服务。另三个社区邻里中心通过附设的形式提供公共服务，包括规划邻里中心二、五、六。社态繁荣公共服务设施配套完善五态更新社态繁荣推进城市管理58、体系转型1、重视用法规支撑，建立城市更新的规划体系制定和颁布义乌市城市更新办法 及相关细则，明确城市更新目标、原则与策略；明确城市更新规划与计划编制要求；明确城市更新模式、对象和条件等，使城市更新工作有据可依。2、重视分类政策与差异化改造城市更新情况复杂，针对各种情况应有分类政策，并在更新过程中注重差异化改造。在具体实践中，城市更新面临的困境不断，资金不足、风貌保护的缺位和社会公平的质疑，让政府提及城市更新就头疼。市场参与则往往需要承受更新开发周期长、风险大、拆迁难等诸多问题。对于区内的原权利人，一方面期待改造，另一方面又担心改造过程中利益被侵害。主体之间呈现互不信任、合作困难的局面，影响着义59、乌城市更新的推进。这就要求我们针对更新政策与方式的制定，需要提高原利益主体的积极性，可通过多主体、全过程、分层次的参与制度，构建协调的利益分配机制，通过制度的完善控制结果的可行。3、规划、土地、财税等制度创新以规划、土地政策创新推进城市更新。规划和土地管理率先结合更新需求，针对不同地区、不同情形，制订适度的规划土地鼓励政策，激发市场动力，切实保证项目操作落地。同时，建立土地确权，在规划过程同步开展市场评价和经济预评估，让各利益主体了解自身获益和责任，明确土地二次开发模式。针对不同更新对象明确土地多元化运作方式，建立二次开发土地增值收益分配机制等。五态更新社态繁荣建立移动互联社交环境以社区基础地60、理信息数据为底图，将社区监控、社区党建、社区业务、社区人口等数据与地图挂接，借助PC系统、手机APP等信息终端实现数据共享，建立老城区智慧社区综合信息管理平台。平台将“互联网+”与地理信息技术、社区资源进行有效结合，以智慧党建、物业管理、社区商圈、健康养老等项目为重点，通过一张地图实现以图管安保、以图管房屋、以房管人、以房管党建，从而改善传统社区管理服务方式，大大提高社区管理和社区服务的智慧化水平。老城区有机更新实施用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)大类中类R居住用地213.18 37.01 R2二类居住用地132.51 23.00 RB商住混合用地80.67 14.0061、 A公共管理与公共服务设施用地58.08 10.08 A1行政办公用地18.96 3.29 A2文化设施用地2.96 0.51 A3教育科研用地27.65 4.80 A4体育用地3.12 0.54 A5医疗卫生用地3.99 0.69 A7文物古迹用地0.07 0.01 A9宗教用地1.34 0.23 B商业服务业设施用地86.77 15.06B0文化创意产业用地12.91 2.24 B1商业用地66.28 11.51 B2商务用地5.35 0.93 B3娱乐用地1.36 0.24 B4公用设施营业网点用地0.87 0.15 S道路与交通设施用地151.73 26.34S1城市道路用地146.762、3 25.47 S4交通场站用地5.01 0.87 U公用设施用地3.93 0.68 G绿地与广场用地60.93 10.58 G1公园绿地36.42 6.32 G2防护绿地8.30 1.44 G3广场用地16.21 2.81 H11城市建设用地576.04100.00 E非建设用地2.36-E1水域2.36-城乡用地578.4-土地使用规划老城区更新实施情况2016年征收区块：仓后区块（东至城中中路，西至通惠门路，北至机场路，南至工人西路）向阳上片区块（东至义东路，西至城中中路，北至五叉路口，南至工人西路）湖大塘区块（东至城南河，西至香山路，北至城中西路(不含现代公寓及沿街店面)，南至稠州西路63、）2017年征收区块：向阳下片区块（东至稠州中路，西至城中中路（不含稠城一小及稠城中心幼儿园），北至工人西路，南至篁园路）市场社区区块（东至江滨路，西至稠州中路，北至化工路，南至篁园市场）通惠社区区块（剧院区块范围：东至车站路，西至国贸大道，北至机场路，南至新马路;岭头区块范围：东至义乌四中，西至丹溪北路，北至国贸大道，南至工人西路）湖大塘区块通惠社区区块仓后区块向阳上片区块向阳下片区块市场社区区块2016年征收区块1、仓后区块四至范围：东至城中中路，西至通惠门路，北至机场路，南至工人西路。征收面积：约108202.55m（162亩）已征收户数：960户工人西路骆宾王公园仓后区块规划方案区位图64、2016年征收区块2、湖大塘区块四至范围：东至城南河，西至香山路，北至城中西路(不含现代公寓及沿街店面)，南至稠州西路征收面积：约183542.22m（275亩）已征收户数：220户规划方案湖大塘01地块（已规划）用地面积1.4公顷(21亩)容积率2.31建筑密度30%（建筑15层）住宅户数：214套湖大塘02地块（已规划）用地面积1.52公顷(22.8亩)容积率2.22建筑密度34%（建筑9-14层）住宅户数：214套湖大塘消防站地块（已规划）用地面积1.1公顷(16.5亩)容积率1.0建筑密度30%湖大塘区块规划方案区位图湖大塘01地块湖大塘02地块湖大塘01/02地块规划方案湖大塘消防站65、地块湖大塘区块规划方案2016年征收区块3、向阳上区块四至范围：东至义东路，西至城中中路，北至五叉路口，南至工人西路征收面积：约86435.32m（129.7亩）已征收户数：713户向阳上片区块规划方案区位图2017年征收区块1、向阳下区块四至范围：东至稠州中路，西至城中中路（不含稠城一小及稠城中心幼儿园），北至工人西路，南至篁园路征收面积：约306526.69（459.79亩）已征收户数：2537户2017年征收区块2、市场社区区块（正在征收）四至范围：东至江滨路，西至稠州中路，北至化工路，南至篁园市场征收面积：约199827.33（299.74亩）征收户数：1215户。2017年征收区块3、通惠社区区块（正在征收）四至范围：剧院区块范围：东至车站路，西至国贸大道，北至机场路，南至新马路;岭头区块范围：东至义乌四中，西至丹溪北路，北至国贸大道，南至工人西路。征收面积：约63196.19（94.79亩）征收户数：363户