1、宝安区沙浦工业片区更新单元规划54目录CATALOG01 背景概况.011 1 项目概况021.1 项目概况021.2 建设背景031.3 建设项目意义.05规划依据与技术路线1.4 规划依据与技术路线0802 发展条件及意愿.092 1 区位条件102.1 区位条件.102.2 周边环境.112.3 上位规划.122 4 现状建设132.4 现状建设.132.5 发展意愿.142.6 综合评价.1603改造策略与框架1703 改造策略与框架.173.1 案例借鉴.183.2 改造策略.203.2 改造策略.2004 规划方案.314.1 规划目标.324.2 总平面布局示意.334.3 空间2、形态示意.344.4 土地利用规划364.5 开发强度控制374.6 建筑功能.384.7 道路交通规划39道路交通规划4.8 建筑高度控制424.9 市政公用设施规划.434.10 节点指引.494.10 节点指引.494.11 日照分析.544.12 环境设计指引.554 13 地块控制指标一览表564.13 地块控制指标览表.5605 实施建议.575.1 分期开发建议.585.1 分期开发建议.585.2 建设实施建议.59宝安区沙浦工业片区更新单元规划1 1背景概况宝安区沙浦工业片区更新单元规划1沙浦工业片区更新单元沙浦工业片区更新单元Project Background1.1 项目3、概况沙浦工业片区城市更新单元位于深圳市宝安区松岗中心北区，扼守深圳市西部工业组团的北部门户东界107国道北界松福大道规划范围面积西部工业组团的北部门户，东界107国道，北界松福大道，规划范围面积45.4公顷。现状实际使用功能主要为工业厂区，及部分废弃建筑，建设容量较低，建筑质量普遍较差，规划范围内用地共涉及47宗，主要为沙浦一村、二村，沙浦经济发展公司，沙浦村民委员会，及部分企业所有。深圳市城市更新办法于2009年12月正式颁布实施，为特区内外工业区升级改造提供了政策保障与实施路径。本项目已列入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划，成为深圳首批88个城市更新试点项目，并成为松岗街道首个城市4、更新项目，对松岗地区的发展具有重大的带动与示范作用。在此背景下，为有效推进项目的运作，深圳市沙浦投资合作股份有限公司于2010年5月启动单元相关发展研究工作，先后联合综合开发研究院（中国 深圳）开展了“沙浦工业区城市更新规划项目产业规划研究”以及国 深圳）开展了沙浦工业区城市更新规划项目产业规划研究，以及联合戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司完成了“沙浦工业区升级改造项目市场研究”、并委托深圳市城市规划设计研究院有限公司完成了“沙浦工业片区用地更新改造可行性研究”等前期工作，在此基础上，进一步浦片用地更新改造可行性研究等前期作，在础，进步委托本院进行单元更新规划工作。北环大道北环大道宝安区沙浦5、工业片区更新单元规划2ProjectBackground现代服务业的发展需求为片区转型提供了新机会1.2 建设背景Project Background现代服务的发展需求为片区转型提供了新机会广东省委广东省人民政府关于加快建设现代产业体系的决定明确了广东省现代产业体系建设的重点载体：建设“珠江三角洲现代产业核心区”，加持续繁荣稳定的外部经济条件为片区的改造提供了新环境快建设高新技术产业带和世界先进制造业基地，共同打造以广州、深圳为中心的现代服务业集聚区、现代流通大商圈，打造港、澳、深、穗、佛金融合作圈，建设“珠江两岸文化创意产业圈“。深圳市现代产业体系总体规划（2009-2015）提出了坚持以高6、新技术产业和先进制造业为基础，高端服务业为方向，形成二三产业相互协调发展的现代产业结构打造高端化为方向的现代服务业基地是以高端服务业为重点大力发展现代金融现代物流现代商贸科技服务商务会展服务持续繁荣稳定的外部经济条件为片区的改造提供了新环境近年来，深圳一直处于经济发展快车道，经济增长率保持在两位数，人均可支配收入绝对数在全国名的现代产业结构。打造高端化为方向的现代服务业基地是以高端服务业为重点，大力发展现代金融、现代物流、现代商贸、科技服务、商务会展、服务外包、文化创意、信息服务、专门专业、总部经济等现代服务业，加快形成与国际化城市相配套的集生产、消费、公共服务三位一体的城市服务功能体系，全面7、打造具有国际影响力的服务业基地。到2015年，现代服务业增加值占第三产业的比重达到60%以上。深圳市2007年以来重点推动高端服务业发展，发布了深圳市人民政府关于加快我市高端服务业发展的若干意见。意见明确指出，深圳市发展列前茅。宏观经济环境为本案创造较为稳定的外部经济环境；同时，受宏观经济调控影响，深圳市固定资产投资有所减缓，生产型企业外迁趋势不可逆转，扩大内需、刺激消费将成为拉动经济增长的主要动力，本案作为产业升级与城市更新项目将面临良好的宏观发展机遇。1G连续高速增长人均水平居全国之首深圳市2007年以来重点推动高端服务业发展，发布了深圳市人民政府关于加快我市高端服务业发展的若干意见。意见8、明确指出，深圳市发展高端服务业主要基于互联网、基于服务外包、基于创意、基于深港合作等战略层面，重点发展包括创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、品牌会展、创意设计、高端旅游等服务领域。意见还为推进深港合作发展高端服务业指明了方向：以科技合作为核心，整合各类创新要素，全面推进和加强深港两地科技、经济、教育、卫生、商贸等领域的广泛合作，形成创新资源集中、创新活动活跃的区域合作共同体。1）GDP连续高速增长，人均水平居全国之首。2009年地区生产总值8201.23亿元，比上年增长10.7%。第一、第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0.1%、46.7%和53.2%。根据年平均常住人口计9、算的人均生产总值为92771元，比上年增长8 9%按中国人民银行公布的平均汇率计算人均生产总值为13581美元仍居全国大中城深圳市宝安区现代产业体系规划（2009-2020）（送审稿）提出宝安区建设现代产业体系集中体现为高端、服务和绿色，以工业结构优化升级为核心内容，以生产性服务业发展为突破口，紧紧围绕先进制造业与现代服务业“双轮驱动”，打造全球电子信息产业基地、亚太地区有重大影响的供应链管理中心和华南区域创新中心。规划提出要壮大五大服务业集群：以生产性服务业为突破口，振兴壮大现代物流、文化创意、金融服务、商业商务、上年增长8.9%，按中国人民银行公布的平均汇率计算，人均生产总值为13581美10、元，仍居全国大中城市之首。2）城镇居民人均可支配收入稳步增长，可支配收入绝对数在全国名列前茅。2009年居民人均可支配收入29244.52元，比上年增长9.4%，扣除物价因素，实际增长10.8%。居民信息服务等五大服务业集群。区域宏观产业发展需求为地区未来职能转变指明了方向，产业研发、文化创意、商贸流通等为代表的现代服务业的大发展趋势，为项目地块更新改造提供新的发展机会。年居民人均可支配收元，年增长，扣除物价因素，实际增长。居民人均消费性支出21526.10元，增长8.8%，实际增长10.2%。恩格尔系数为35.0%。3）对外经济受外围经济环境影响，总量大幅回落，但仍居全国榜首。2009年外贸11、进出口总额2701.55亿美元，比上年下降10.4%。其中，出口总额1619.79亿美元，下降10.6%，占全国出口总额的13.5%，占全省出口总额的45.1%；进口总额1081.76亿美元，下降10.1%。深圳外贸出口总额连续十七年位居全国大中城市榜首。4）固定资产投资增长较为平稳，更新改造投资增速明显。年完成社定资产资亿比年增长其中基本建资亿2009年完成全社会固定资产投资1709.15亿元，比上年增长16.5%。其中，基本建设投资1043.63亿元，增长26.1%；房地产开发投资437.46亿元，下降0.7%；更新改造投资166.96亿元，增长7.1%；其他投资61.11亿元，增长40.12、7%。5）社会消费品零售总额保持较快增长高于同期GDP增长水平5）社会消费品零售总额保持较快增长，高于同期GDP增长水平。2009年社会消费品零售总额2598.68亿元，比上年增长15.4%。其中，批发零售贸易业零售额2251.77亿元，增长14.2%，住宿餐饮业零售额346.91亿元，增长24.0%。在批发零售贸易业零售额中，限额以上商业零售额1060.08亿元，增长5.7%；限额以下和个体户零售额1191.69亿元，增长中，限额以上商业零售额亿元，增长；限额以下和个体户零售额亿元，增长23.0%。宝安区沙浦工业片区更新单元规划3ProjectBackground1.2 建设背景Projec13、t Background1.2 建设背景城市发展模式的转变为片区价值挖掘提供了新路径近年来深圳西部工业组团发展迅速，制造业带动城市经济高速增长的同时，城市既有的经济增长模式、空间拓展方式、城市建设方式等方面却面临严峻的挑战：第一，以“三来一补”为主导的传统制造业发展遭遇瓶颈，需要通过自主创新实现产业转型，原有工第，以三来补为主导的传统制造业发展遭遇瓶颈，需要通过自主创新实现产业转型，原有工业区的产业升级成为地区转变经济增长模式的必然选择。第二，既往“以土地换效益”的粗放的空间拓展方式难以为继，需要对现有的土地资源进行存量优化，对占地广阔、集约度低的老旧工业区进行更新改造成为挖掘地区空间潜力的突14、破口。高效土地集约化利用示意图粗放式开发现状照片第三，长期以来“重产轻城”的城市建设方式致使地区功能结构失衡，带来公共服务匮乏、城市设施短缺、景观形象不佳、生活品质下降等诸多问题，直接导致地区活力的丧失与竞争力的下降，亟需从地区整体功能协调角度出发，转变部分老旧工业区职能，提供更多的城市公共服务与高品质生活场所。城市基础设施的不断完善为片区升级改造提供了新契机城市基础设施的不断完善为片区升级改造提供了新契机根据深圳市轨道交通发展规划，到2020年深圳轨道交通将逐渐完善，能够辐射到全市。到2030年，深圳市轨道交通将连通周边城市轨道交通总长度达到585公里到2011年深圳轨道交通将形成网络圳市轨15、道交通将连通周边城市，轨道交通总长度达到585公里。到2011年，深圳轨道交通将形成网络，共有五条地铁线路，轨道总长度为194.2，目前这些线路都在紧张施工中，届时将基本连通特区内外的主要交通节点。伴随着轨道交通的快速推进地铁沿线成为城市建设的重点地区10号11号和6号线从片区周边经伴随着轨道交通的快速推进，地铁沿线成为城市建设的重点地区。10号、11号和6号线从片区周边经过，使得松岗北成为城际与市内轨道接驳的枢纽地区。轨道交通的引入必将大大改善地区的交通环境，带来更多的商业机会，同时也对地区的功能升级和环境改善提出了更为迫切的要求，是片区发展的重大契机。深圳市轨道网近期建设线路站点命名图宝安16、区沙浦工业片区更新单元规划4Project Background项目与城市谋求高端化发展战略目标完全契合1 项目是对城市文化产业发展要求的努力践行1.3 项目建设意义项目与宏观区域发展方向高度一致珠江角洲地区改革发展规划纲要2008 2020指出1.项目是对城市文化产业发展要求的努力践行深圳市城市总体规划2007-2020提出：“结合城市总体结构优化，打造一批空间布局合理、产业关联度大、辐射带动能力强的文化产业集群。规划期末，深圳文化产业增加值达到本地GDP的11%左右，成为国内一流、亚洲领先、全球知名的文化产业先锋城市”的文化产业发展目标，并提出以数字产业（创意设计、动漫游戏、数字视听及新媒17、体产业等）为主攻方向，调整完善文化制造珠江三角洲地区改革发展规划纲要2008-2020指出：在产业发展方面，要“优先发展现代服务业”，重点发展“金融业、会展业、物流业、信息服务业、科技服务业、商务服务业、外包服务业、文化创意产业、总部经济和旅游业，全面提升服务业发展水平。培育一批创意产业集群，大力发展总部经济到2020年现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过60%”（）业（现代印刷、演艺娱乐、文化旅游业及高端工艺美术等）上下游产业链，促进文化产业集群式发展。结合现有旧工业区城市更新进行改造升级和功能置换，为文化产业发展提供空间。宝安区以建设成为全市休闲旅游和生态观光旅游基地、现代印刷业中心为18、目标，重点发展现代印刷业、创意设计业和文化旅游业。大力发展总部经济，到2020年，现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过60%。在空间发展方面，要“优化珠江口东岸地区功能布局”，具体举措为：以深圳市为核心，优化人口结构，提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向世界大力推进国际化，面向全国以服务创造发展的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力。大力发展金融、商务会展、物流、科技服务、文化本项目产业发展目标契合城市文化产业发展思路与要求，是对创意设计及文化旅游业发展要求的具体落实，是对建设“国内一流、亚洲领先、全球知名的文化产业先锋城市”的具体践行，19、以项目目标影响力看，也是实现城市西部发展轴高端化职能的重要抓手。2.项目是对城市空间发展策略的具体落实从城市发展的现状来看深圳将面临空间资源日益紧缺的挑战据统计过去1 年深圳平均每年消耗的建设用地总量是3 平方公以务，核和动务会流技务创意等现代服务业，推进产业结构优化升级，构建区域服务和创新中心。在对外经济合作方面，要“创新对外贸易发展方式”，包括“增强设计研发能力和品牌营销能力，大力发展金融、软件、文化等服务贸易，服务贸易占进出口总额的比重2012年达20，到2020年达40以上。“从城市发展的现状来看，深圳将面临空间资源日益紧缺的挑战，据统计，过去15年，深圳平均每年消耗的建设用地总量是320、5平方公里，而未来510年，仍将保持旺盛的需求态势，如果继续保持外延式经济增长和土地消耗方式，不到10年，全市的建设用地就会消耗殆尽。因此，未来必须走集约化建设道路，注重土地二次开发改造，将建设重心由土地增加转向存量优化，才是实现可持续发展的重要途径项目所在莞深交界地区位于粤港走廊重要位置，是珠江东岸发展节点，应以践行区域发展要求为基本指向，项目拟定以艺展品牌为依托，以空间饰品交易及其商务服务、设计转换为主要内涵，打造国际顶级空间饰品创意产业小镇的发展方向。与这一地区“优先发展会展业、商务服务业、文化创意产业，培育创意产业集群”的发展要求高度吻合。时建设模式与功能构成符合提高土地利效率提升城市21、综合务水大力推进化以务创造发展的重要途径。在这样的背景下，深圳市城市总体规划2007-2020提出内涵式发展的空间策略，包括：“改点增心”和“加密提升”等措施。即由点突破，在城市发展矛盾突出的旧工业区和城中村率先进行示范性城市更新改造；建设具有区域价值的战略性节点地区，增加发展极核，建设多个城市高端服务职能集聚点，推动空间结构由单中心向多中心发展。以及适度提高适宜地区的开发强度，节约集同时，项目建设模式与功能构成符合“提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，大力推进国际化，以服务创造发展的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力，构建区域服务和创新中心“的宏观发展要求。综上所述项目整体定位发展目标22、产业内涵及功能构成等基本内容与珠江东岸地区优先发展包括文化创意在内发展极核，建设多个城市高端服务职能集聚点，推动间结构由单中向多中发展。以及适度提高适的开发强度，节集约利用土地，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力；以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。作为松岗片区最大的旧工业区更新项目，项目所拟定的发展功能与建设目标，是对“改点增心”、“加密提升”发展策略的积极落综上所述，项目整体定位、发展目标，产业内涵及功能构成等基本内容，与珠江东岸地区优先发展包括文化创意在内的现代服务业，城市职能高端化，辐射指向国际化的基本方向高度一致。实，并有23、望发展成为具有“区域价值的战略性节点”，对于“强化城市特色、提升城市服务功能和空间环境质量”均具有积极促进作用。综上所述城市发对地提出较高战略求沙井松岗公地以高端化能定位载域赋的责任综上所述，城市发展对西北地区提出了较高战略要求，沙井松岗公明地区需要以高端化职能定位，承载区域赋予的责任。项目发展目标契合城市发展要求，是实现西北高端化职能的重要抓手.1小时交通圈宝安区沙浦工业片区更新单元规划5Project Background项目是对城市一系列旧改政策的贯彻和落实2007年3月深圳市政府出台了关于工业区升级改造的若干意见政策文件12月市政府确定了11个工业区升级改造试点单位1.3 项目建设意义24、项目对松岗地区产业升级和空间重构具有带动和示范意义1 通过项目更新发展商贸及文化创意产业将促进地区遭遇发展瓶颈的制造业向研发与展销环节延伸促进地区产2007年3月深圳市政府出台了关于工业区升级改造的若干意见政策文件，12月，市政府确定了11个工业区升级改造试点单位。针对试点项目实施情况，2008年初，深圳市政府又出台了关于推进我市工业区升级改造试点项目有关问题的意见。2008年9月，深圳市政府常务会议审议通过深圳市工业区升级改造总体规划纲要（20072020）以及加快推进我市工业区升级改造的工作方案、深圳市工业楼宇转让暂行办法、关于进一步完善我市产业用地出让工作的意见等旨在解决企业发展用地难的25、问题1.通过项目更新，发展商贸及文化创意产业，将促进地区遭遇发展瓶颈的制造业向研发与展销环节延伸，促进地区产业升级。从松岗地区现实状况看，传统制造业发展遭遇瓶颈，需要通过自主创新实现产业转型，从产业发展效益看，松岗片区长期落后于宝安区其他街道与长安相比松岗也存在明显差距总体而言松岗是区域发展的洼地的一系列政策文件和工作方案，从加快新增土地出让和城市空间二次开发入手，加快全市旧工业区的升级改造。根据市政府常务会议通过的关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案，提出分三阶段推进改造的步骤：第一阶段：加快启动12个试点项目升级改造工作，并开设绿色通道，简化办事程序，加快推进，其中5个项目2008年26、底前开工，其他项目2009年上长期落后于宝安区其他街道，与长安相比，松岗也存在明显差距，总体而言，松岗是区域发展的洼地。通过本项目，将实现空间饰品展销业对相关制造业的直接带动，推动地区产业链向“微笑曲线”两端延伸。促进相关产业形成聚集效应，带动周边产业发展。推动松岗地区乃至宝安区产业结构优化与升级。2.项目更新可使松岗地区公共服务及生活居住功能需求得到有效释放，促进片区持续繁荣发展。半年开工。第二阶段：推出第二批升级改造旧工业区。于2008第三季度提出30个左右第二批需要改造的具体项目，2009年初全面启动改造工作。第三阶段：2008年底前，对全市其他工业区进行全面调查摸底，按照有关规划和产业27、发展要求，提出分类处理的具体意见。深圳市政府成立由常务副市长为组长的市业升级改造领导小组与此同时深圳市城市更新办法2009年12月式颁布随着城市经济的持续发展，城市发展战略的要求，松岗地区作为深圳市西北门户，所承担的职能也不断提升，客观上对其服务水平和服务能力均提出更高的要求。与此相对应的却是，松岗地区城市建设长期以来“以土地换效益”的粗放拓展方式难以为继，“重产轻城”致使地区深圳市政府成立了由常务副市长为组长的市工业区升级改造领导小组。与此同时，深圳市城市更新办法于2009年12月正式颁布实施，为特区内外工业区升级改造提供了政策保障与实施路径。本项目已列入2010年深圳市城市更新单元规划制定28、计划，成为深圳首批88个城市更新试点项目，并成为松岗街道首个城市更新项目单元更新规划的启动正是对系列城市更新政策的积极响应和努力推动功能结构失衡，公共服务匮乏、城市设施短缺、生活品质下降等诸多问题。亟需通过功能置换与更新，实现城市职能的完善与提升。然而，经过多年的开发建设，松岗地区可供功能性更新的空间存量已经十分有限，需要走全面更新的道路。本项目更新正是通过拆除原有效益率低下的工业建筑站在城市需求角度谋求更高端的发展积极引入符合片区发展趋势的商项目，单元更新规划的启动正是对系列城市更新政策的积极响应和努力推动。综上所述，本项目为“年度实施计划”确定的城市近期重点更新区域，单元更新规划的启动正是29、对系列城市更新政策的积极响应和努力推动。新正是通过拆除原有效益率低下的工业建筑，站在城市需求角度谋求更高端的发展，积极引入符合片区发展趋势的商贸、商业、文化等复合型功能，是释放空间需求，注入新鲜功能，激发城市活力的重要抓手，对于推动松岗片区跨越式发展具有重大意义。努力推动。综上所述，作为列入近期计划、规模可观的更新项目，沙埔地块对于推动松岗片区跨越式发展具有重大意义。是释放空间需求，注入新鲜功能，激发城市活力的重要抓手。长安镇(2008年)松岗（2009年）长安镇(年)松岗（年）母市行政区面积（平方公里）24651953面积（平方公里）83.464行政区面积占比3.38%3.28%3.38%330、.28%户籍人口（人）4.121.9暂住人口（人）69.0160规上企业数（个）364工业总产值（亿元）473.16349.2固定资产投资（亿元）49.9822.93项目地块现状建设情况社会消费品零售总额（亿元）35.6735.31注册工商企业数（个）46654#个体户37091总用电量（亿度）5027总供水量（亿吨）1 440 68总供水量（亿吨）1.440.68法人单位数（个）4201产业活动单位数（个）4735地均税收（万元/平方公里）36533008支柱产业电子信息、机械五金模具、塑料制品、电器机械及器材宝安区沙浦工业片区更新单元规划6支柱产业电子信息、机械五金模具、塑胶玩具、制鞋制衣31、塑料制品、电器机械及器材制造业、通信设备制造Project Background1.3 项目建设意义项目是解决区域功能、交通、景观等问题的理想发力点项目是破解相关企业发展瓶颈的重大机遇首先，随着松岗地区区位价值的不断提升，多年来城市空间自发式的增长带来诸多问题，片区空间资源缺乏梳理整合，面临着巨大的城市职能提升需求压力，产业功能升级缺乏空间保障。通过本更新单元规划，将有效缓解区域功能与空间的矛盾实现区域资源优化配置本项目拟发展的主体功能“艺展专业市场”，是对深圳艺展中心专业市场相关功能的延伸。深圳市艺展中心坐落于深圳笋岗片区，建筑面积约8万平方米，分为1号馆和2号馆，艺展中心专业市场经过多年发32、展，无论是知名度和影响力，还是销售额和客流量，已经成为深圳市工艺礼品、家居饰品行业的中坚力量，年成交额内贸逾 26亿元，出口额达1.2亿美间的矛盾，实现区域资源优化配置。松岗地区长期以来以制造业基地为主要职能的单一发展方式，使得片区对外交通干路较为完善，但内部联系道路不成系统，次干路缺失、支路布局混杂、多断头路，制约未来功能升级与职能完善。通过更新单元规划，将落实相关道路建设，打通内部联系通道，对于优化街坊交通，改善微循环起到重要作用。和影响力，还是销售额和客流量，已经成为深圳市工艺礼品、家居饰品行业的中坚力量，年成交额内贸逾亿元，出口额达亿美元。从第二届深圳文博会开始，艺展中心便成为第一批分33、会场，先后荣获“文化产业示范基地”、“深圳市文化产业示范基地”以及“深圳市重点文化企业”等荣誉称号。经过十几年的发展和前4届文博会的成功举办，艺展中心已成为华南地区最成熟、最具人气的大型家饰礼品专业市场，也是行业人士专业采购的首选之地和跨国采购的重要基地。建设，打通内部联系通道，对于优化街坊交通，改善微循环起到重要作用。再者，项目位于城市西北门户位置，应承担形态塑造职能，对城市形态、景观环境、公共空间等均提出较高要求。然而，与同是门户区位的毗邻长安镇相比，松岗片区存在城市景观特色缺失，环境质量不高，公共设施老旧等问题。借助项目改造，通过对城市界面、天际轮廓线的塑造以及建设标志性建筑，塑造城市西34、北门户及松岗片区景观亮点，有近年来，随着华南地区家居饰品产业的不断发展，深圳艺展中心知名度的提高，现有艺展商铺空间已不能满足日益增长的市场需要，调研发现，商铺已经饱和，而求租铺面的商家仍络绎不绝。商铺供给不足与市场需求旺盛之间的矛盾已经成为艺展中心发展面临的重要问题。效提升区域形象，提供更多的公共空间和公共设施，缓解地区的空间拓展压力。综上分析，项目更新改造对提升城市功能、优化片区环境质量、提高土地利用效益等多方面均具有重要的现实意义。此外，从周边发展情况看，道路交通基础设施成为制约艺展中心进一步发展的重要障碍。一是由于笋岗片区道路网密度较低，现状支路网体系路网密度仅为2.2千米/平方千米。致35、使艺展中心周边城市干路交通压力较大，桃园路、展艺路等经常拥塞；二是停车设施的缺乏，导致车辆占道停放的现象普遍，步行商业环境大打折扣，也制约了艺展中心整体服务品质的提升。鉴于上述情况，本项目的成功建设，是破解艺展中心上述发展瓶颈的一次重大机遇，对于进一步促进整个行业的健康繁荣，推动我市文化产业的持续发展具有重要意义。综合判断，宝安区沙浦工业片区城市更新单元项目建设对提升城市功能、优化片区环境质量、提高土地利用效益等多方面均具有重要的现实意义。地利用效益等多方面均具有重要的现实意义。宝安区沙浦工业片区更新单元规划7ProjectBackground1.4 规划依据与技术路线Project Back36、ground技术路线规划依据文件技术路线规划依据文件（1）国家计委、建设部联合制定的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；项目背景（）项数（）（2）计划委员会“计办投资200215号关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知”；（3）计划委员会投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）深圳市现代产业体系总体规划（2009-2015）；项目建设意义前期研究结论（5）中华人民共和国建筑设计防火规范；（6）深圳市城市更新办法（试行）草案；（7）深圳市城市总体规划（20072020）；深圳市人民政府关加快我市高端务业发的若意见现状解析（8）深圳市人民政府关于加快我市高端服务业发展的若干意见；（9）深37、圳市宝安区现代产业体系规划（2009-2020）；（10）深圳市现代服务业发展规划；（11）关于工业区升级改造的若干意见（2007年）；存在的问题具备的潜力（11）关于工业区升级改造的若干意见（2007年）；（12）关于推进我市工业区升级改造试点项目有关问题的意见（2008年）；（13）宝安沙浦工业区城市更新规划项目产业规划研究报告（2010年12月）；（14）深圳市宝安区沙浦工业区升级改造项目市场研究和项目定位报告（2010年12月）。规划目标（）深圳市安沙浦升级改造项目市场研究和项目定位报告（年月）。规划原则设计构思根据对上层次规划要求和用地现状的分析，综合开发业主单位及相关规划主管部门的38、意见，用地更新将遵循以下原则：整体性原则在限定建设容量确定用地功能和内外交通组织方面注重与片区结构的协调确保片区规划的整体性道路交通公共空间功能结构城市景观在限定建设容量、确定用地功能和内外交通组织方面，注重与片区结构的协调，确保片区规划的整体性。合理性原则从功能协调和经济运作的角度出发，整合土地资源，在功能划分、土地开发容量和内外交通组织方面加以合理化控制。标志性原则规划方案用地地处西北门户地带，城市形象非常重要，应注重其自身特色的创造，考虑建筑形态对城市空间界定和引导作用，加强对各景观节点的控制。弹性原则土地利用规划整体形态规划道路交通规划开发强度指引市政设施规划用地的规划建设应留有足够的39、弹性，反映在开发建设上就是要留有余地，反映在规划编制中就是要在用地组织、路网设置、地块划分、开发控制等方面充分考虑到随分期开发建设进行弹性调整的可能性。实施建议宝安区沙浦工业片区更新单元规划82 2发展条件及意愿宝安区沙浦工业片区更新单元规划9LtiLocation2 1 区位条件地理区位2.1 区位条件项目位于深圳西北、莞深交界之松岗片区，该地区是粤港经济走廊重要节点，战略意义突出。从区域发展要求来看，“高端化职能，区域辐射指向”应是这一地区未来发展的主要方向。职能区位从边界地区发展的态势看，随着轨道及城市道路交通体系的完善，长安-松岗-沙井-公明地区将逐渐发展成为远离主城、相对独立、联系紧40、密的城市化片区。从政府发展规划来看，未来莞深交界地区，仍然以产业发展为主要方向，同时商贸服务、居住生活、旅游休闲职能将逐渐完善，逐步发展为容纳250万人生活工作的城市。在上述边界地区的空间演化格局中，松岗中心片区将成为周边组团功能联系与转换的重要节点，位于松岗中心北翼、扼守城市门户的沙浦地块，在莞深交界地区空间格局演化体系中，其重要性将日益突出。交通区位随着区域交通设施的对接与完善，莞深交界地区联系愈加紧密，整体联动态势日显。在区域轨道交通版图中，沙浦地块距离莞深两城轨道换乘枢纽松岗站900米，距离深圳城市轨道6号线溪头站650米。在两城道路交通格局中，沙浦地块位于纵横两大交通干路G107和松41、福大道交叉口。总体而言，沙浦地块具有便利的交通条件，与周边城市组团乃至区域枢纽联系紧密，具有发展高端职能的良好基础。综上所述，从区位条件来看，沙浦城市更新单元区位条件优越，区位价值日益凸显，应以高端化职能为指向谋求地块资源价值的最大化应以高端化职能为指向，谋求地块资源价值的最大化。宝安区沙浦工业片区更新单元规划10功能布局Location2 2 周边环境功能布局从项目所在松岗北片区以及长安镇南部区域政府近期发展规划来看，未来这一地区将形成南北以城市生活、服务为主，中部以生产、制造职能为主的整体发展格局。区域公共务将能沿和宝安大道延展形成带动莞深交界地主要的发展廊道根2.2 周边环境公共服务职将42、能沿G107和宝安大道延展，形成带动莞深交界地区主要的发展廊道，根据规划，项目周边地区未来将集聚约5060万城市人口。从未来区域环境大背景中的角色来看，项目位于松岗北生活服务区与产业发展区结合部紧邻公共服务发展主轴G107在未来城市职能发展指向上以公共服务产业及部，紧邻公共服务发展主轴G107，在未来城市职能发展指向上，以公共服务、产业及生活服务等业态发展，将与周边地区的功能格局取得较好协调。交通联系交通联系从周边道路交通条件来看，随着东莞与深圳在这一地区相关规划的落实，公共交通基础设施如轨道站点等的建设，区域道路交通条件良好，有利于发挥项目产业职能的对外辐射效应此外随着轨道溪头站的建设项目将43、处于轨道站500米影响半径的边外辐射效应。此外，随着轨道溪头站的建设，项目将处于轨道站500米影响半径的边缘地带，对于本案与前海中心区、福田中心区及城市其他重要功能区的联系更加便捷，基地区域可达性将在现状基础上大为改善，对项目发展提供良好支撑。公共服务设施从周边规划条件来看，未来主要公共服务设施将集中于基地南侧。从教育资源来看，高速公路未来邻近的九年义务制学校、高中的服务半径范围基本能覆盖本规划区，但周边小学服务半径尚不能覆盖本地块。片区医疗设施分布较完善，项目东南角有松岗人民医院等片区级医疗设施。规划区南部规划有体育活动场地居委会等政府办公设施也主要分布于规划区南部其他社区项目周边规划功能及44、规划轨道交通图项目周边规划道路交通图高速公路框架干路主干路次干路项目周边规划生活服务设施布局示意部规划有体育活动场地。居委会等政府办公设施也主要分布于规划区南部。其他社区服务机构分布较为均匀，规划区内需要落实社区服务中心等设施。总体而言，周边规划生活配套设施较为完善，对于项目地块发展生活居住职能具有良好支撑。项目周边规划功能及规划轨道交通图项目周边规划道路交通图项目周边规划生活服务设施布局示意好支撑。市政设施从相关规划来看，项目周边将分布变电站、220kv高压输电线、邮政、垃圾、殡葬等设施，市政基础设施配备较为齐全，同时对地块开发基本无限制要求。放空间开放空间项目所在松岗北片区东部为城市基本生45、态线，分布有松岗公园、光尾山公园、松山公园等片区主要开放空间，距项目地块不足500米，处于步行可达范围，此外，在项目西侧广深高速与松兴路交界处规划有一居住区级山体公园，距本地块约1.2公里。从开放空间规划布局来看，松兴路将是未来东西向联系多个公共绿地的轴线，将极有可能发展成为片区步行活动的重要载体。综上分析从目地条件看地块拆迁成本低地适宜性好具备整体拆除重建综上分析，从项目用地条件看，地块拆迁成本低，用地适宜性好，具备整体拆除重建，发展多种功能的基本条件。从片区环境来看，周边交通、基础设施配套条件好，限制少，对未来开发提供了良好保障。因此本项目改造潜力较大开发条件良好项目周边规划教育设施布局示46、意项目周边规划市政公用设施布局示意项目周边规划公共开放空间分布示意宝安区沙浦工业片区更新单元规划11因此，本项目改造潜力较大，开发条件良好。项目周边规划教育设施布局示意项目周边规划市政公用设施布局示意项目周边规划公共开放空间分布示意On Level Plan Explanation2 3 上位规划深圳市宝安203 04&05片区松岗中心地区北片法定图则2.3 上位规划深圳市宝安203-04&05片区松岗中心地区北片法定图则主导功能：松岗组团中心的重要组成部分，以完善公共服务职能为主的综合片区。发展目标：利用中心区的区位优势，以西北门户建设为契机，通过用地功能改造与产业提升，建成设施布局合理，生47、产、生活和谐，交通顺畅，环境优美的综合服务区。发展规模：总用地规模510公顷，建设量770万平米。规划居住人口规模8.5万，总人口规模10万。规划范围属于法定图则规定的GX01更新单元属旧工业区专项改造范围共包括27个地块除独立规划范围属于法定图则规定的GX01更新单元，属旧工业区专项改造范围，共包括27个地块，除独立占地配套设施外，建筑总量控制在26.0万平方米左右（其中，居住建筑总量约1.7万平米，工业建筑24.3万平米。）独立占地配套设施：行政办公，社会停车场，邮政支局。从法定图则草案来看，沙浦工业片区更新单元以产业职能为主，大部分地块功能保留现状。一方面，从土地资源价值挖掘角度而言，并48、未充分体现城市发展面临“四个难以为继”现状之要求；另一方面，从城市“西北门户”建设战略的需求而言，处于显耀区域位置的沙浦地块作为有限，难以对地区未来功能提升及形象创新起到应有贡献。因此，上述规划条件应予以检讨与修正。宝安区沙浦工业片区更新单元规划12Present Situation土地利用状况2.4 现状建设土地利用状况沙浦工业片区更新单元现状用地功能以工业及其配套为主，工业仓储用地约32公顷，占总用地80%左右；居住用地1公顷，占2%；道路广场约4.3公顷，占11，公共绿地约3公共服务设施用地占2现状建设用地39公顷约6公顷未利用地中除地约3，公共服务设施用地占2。现状建设用地39公顷，约49、6公顷未利用地中，除1.6公顷林地外，尚有4.7公顷储备用地用于城市道路建设。作为列入年度更新计划的旧工业区，大量工业用地为项目提供了有力的资源保障。现状用地权属项目基地内部总共涉及47宗地其中34宗为沙浦村二村沙浦股份合作公司沙项目基地内部总共涉及47宗地，其中34宗为沙浦一村、二村，沙浦股份合作公司，沙浦村民委员会所有，面积约23.4公顷，占规划面积52%。溪头村民委员会拥有土地3宗，占地0.4公顷，不足规划面积1%。松岗镇罗田林场拥有1宗面积为0.7公顷的土地。深圳光大木材有限公司，香港利德文具制品有限公司等企业所有土地4宗，面积6.9公顷，圳光大木材有限公司，香港利德文具制品有限公司等50、企业所有土地4宗，面积6.9公顷，占规划面积15%，此外，约10%用地为政府储备用地，主要用于道路建设。到目前为止，规划范围内约30公顷用地范围已明确由本项目建设主体进行统一开发。包括沙浦村及沙浦股份合作公司所有的全部用地约23公顷，以及香港利德文具及溪头村等单位所属用地。其他零星单位用地如光大木材厂等，正与本项目主体商洽合作开发事宜。土地利用现状图现状地籍图现状建筑状况规划用地范围内建筑多为厂房，建筑质量不高，建筑较为低矮，4层以下居多。总建筑面积约34万平方米，毛容积率0.75。建筑较为老旧，拆迁成本较低，发展潜力较大。面积约万平方米，毛容积率。建筑较为老旧，拆迁成本较低，发展潜力较大。现51、状交通状况现状基地外部道路系统较为完善东为107国道（广深公路）西为干线性主干道宝现状基地外部道路系统较为完善，东为107国道（广深公路），西为干线性主干道宝安大道，南为沙江路，北有施工中的松福大道。内部主要道路为广进路、沙滨路、沙浦一路等城市支路。现状主干路建设完善，对外交通联系便捷，而支路凌乱、多断头路次干路缺失使得地区内部微循环不畅与周边邻近地区的联系不甚便捷路，次干路缺失，使得地区内部微循环不畅，与周边邻近地区的联系不甚便捷。综上，从项目用地条件看，地块拆迁成本低，用地适宜性好，周边主干路完善，启动条件好，具备整体拆除重建，发展多种功能的良好开发基础。用地代码用地性质用地面积（公顷）百52、分比（%）RR3 三类居住用地0.792.02 CR3+C1 商住混合用地0.130.33 C1商业用地0 741 89现状用地汇总表CC1 商业用地0.741.89 C3 服务业用地0.190.49 SS1 道路用地4.1710.65 S3 社会停车场用地0.160.41 MM2 工业用地29.8176.14 WW1 仓储用地1.654.21 GG1公共绿地1 193 04现状建筑高度图现状交通组织图GG1 公共绿地1.193.04 UU5 环境卫生设施用地0.320.82 建设用地39.15100.00 EE4林地1.55E9发展备用地4.72合计45 42宝安区沙浦工业片区更新单元规划153、3现状建筑高度图现状交通组织图合计45.42DevelopmentProspectDevelopment Prospect2.5 发展意愿项目产业选择逻辑总体发展定位序号维度发展选择高新技术产业、服务业建设高端产业载体项目产业选择逻辑立足珠三角，世界级空间饰品展示设计之都具体内涵：第一维度地区发展诉求建设高端产业载体高端产业进入为引入大项目创造条件扶持边界地区发展产业方面：以艺展品牌为依托，以MALL式空间饰品交易中心为核心，以空间饰品总部基地和设计转换中心为支撑，建设世界一流空间饰品产业园，成为宝安区产业转型升级、松岗建设深圳西北门户的龙头带动项目。形象方面：打造国际顶级空间饰品创意产业街区54、。扶持边界地区发展产业升级带动城市建设将门户建设落到项目上产业发展选择序号维度发展重点未来5年“好、快、特、新、干”原则四大支柱产业、高端服务业、总部经济根据宝安沙浦工业区城市更新规划项目产业规划研究报告，本项目产业发展方向建议如下：以艺展中心品牌为依托发挥深港设计业和大珠三角空间饰品业优势将沙浦工业区更新单元改造为以MALL式空间第二维度区域政策条件珠三角要建成世界先进制造业和现代服务业基地优先发展金融业、会展业、物流业等现代服务业珠江口东岸地区以深圳为核心，大力发展金融、商务会展、物流、文化创意等现代服务业以艺展中心品牌为依托，发挥深港设计业和大珠三角空间饰品业优势，将沙浦工业区更新单元改55、造为以MALL式空间饰品交易中心为核心，以空间饰品总部基地和设计转换中心为支撑，集展览展销、设计研发、总部商务办公和高尚居住于一体的，世界一流的国际艺展城；成为宝安区产业转型、深圳建设西北门户的龙头示范带动项目。第二维度区域政策条件建设全球性物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心深港合作，创新商业模式，打造具有商业贸易、展示推广、旅游休闲等功能的国际商贸中心以功能性组团错位发展为原则，发展西部生产性服务功能区项目产业发展主要内容：1、空间饰品展览展销业：本项目的主导产业。项目改造后将在艺展中心运营模式基础上，从国际化、高端化、产业链拓展的角度出发，打造具有全国市场影响力的空间饰品展览业56、。重点引进空间饰品上下游企业，包括：空间饰品制以工业结构优化升级为核心内容，以生产性服务业为突破口积极推进旧工业区升级改造和产业集聚基地建设，大力发展高端服务业和总部经济序号维度发展策略造业企业、空间饰品流通类企业。2、空间饰品研发设计创意产业：主要是通过引进国内外在空间饰品研发设计环节有较高知名度的企业和设计大师，在空间饰品展览展销和设计转换中心的平台上，以及利用空间饰品企业总部集聚基地的集聚效应，营造研发设计的创新氛围提升深圳空间饰品市场研发设计创意水平引进的研发设计类企业/机构主要包括空间饰品专业研发设计第三维度实施条件做大做强饰品专业市场，向上游创意设计、下游总部经济等产业链延伸规避单57、纯的高新技术产业园区开发规避单纯的CBD商务区、总部经济新氛围，提升深圳空间饰品市场研发设计创意水平。引进的研发设计类企业/机构主要包括：空间饰品专业研发设计企业、空间饰品制造业企业的设计总部、空间饰品创意设计师独立设计机构、空间饰品行业技术公共平台、空间饰品行业培训。3配套服务业：项目配套服务业的重点是发展与空间饰品专业市场直接配套的相关服务业完善空间饰品交易市场序号维度支撑条件广东是我国最大的空间饰品产业制造基地深圳空间饰品业约占广东一半，产值相当于京沪苏总和3、配套服务业：项目配套服务业的重点是发展与空间饰品专业市场直接配套的相关服务业，完善空间饰品交易市场上下游产业链功能。具体的配套服58、务产业包括：空间饰品物流配送、酒店服务业、中介服务业、饰品公寓。4、旅游购物休闲产业：发展旅游购物休闲产业就是在发展空间饰品展览展销业、培育空间饰品专业市场的区域品牌基础上进一步延伸产业链。包括：商务旅游、购物、休闲、餐饮。第四维度产业支撑我国是美国空间饰品市场的最大输出国中国空间饰品产出约占全球一半具有广阔的发展前景空间饰品产业是传统制造业中的中高端产业我国专业市场处于快速健康发展时期表格来源：综合开发研究院（中国深圳）宝安区沙浦工业区城市更新项目产业规划研究报告宝安区沙浦工业片区更新单元规划14表格来源：综合开发研究院（中国 深圳）宝安区沙浦工业区城市更新项目产业规划研究报告Develop59、mentProspectDevelopment Prospect2.5 发展意愿功能发展构成根据深圳市宝安区沙浦工业区升级改造项目市场研究和项目定位报告，项目功能配置集中于国际空间饰品展示、精英创意、文化旅游、生态栖居四大功能体系。并利用项目各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系从而使它能够适应全天不同时段的城市多样化生活通过多种功能空间建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应全天不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。本项目主要有四种功能物业，具体包括如下内容：空间饰品展示MALL：主要指以空间饰品展览，及其配套仓储。实体形式主要以大型单体Mall空间饰品展示主要60、指以空间饰品展览，及其配套仓储。实体形式主要以大型单体为主，并通过彰显项目形象的建筑设计，塑造与其他项目较大的差异，是项目活力的核心。空间饰品产业研发办公楼：主要指满足项目内部自主产业研发、办公需求为主的办公楼宇，包括空间饰品、工艺品设计和艺术创作相关产业的研发办公需求。其实体建议发展“高层建筑+生态写字楼+LOFT”形式，作为价值标杆，可树立项目高端形象。产业配套酒店：指作为本项目产业发展进行配套的酒店，即为满足项目产业开发所需内部及区域商务住宿和会议的需求而配建，建议以五星级酒店为标杆进行建设。实体形式建议以主塔楼形式出现，作为项目标志性物业之一，可定义项目整体档次。序号级功能二级功能建筑61、面积（万平方米）比率（%）项目物业发展规模需求一览饰品公寓/住宅：饰品公寓主要指满足商务人群的居住需求配套的高端公寓，住宅主要指满足由产业升级、轨道交通、城市更新和人口置换所带来的居住需求配套的住宅功能。前者实体形式建议建议采用高层建筑（或+LOFT）形式，后者实体形式建议引入绿色、低碳、生态和环保的概念，用序号一级功能二级功能建筑面积（万平方米）比率（%）一主导产业空间饰品展示28.021 空间饰品产业研发40.029 小计68 050建议采用高层建筑（或 LOFT）形式，后者实体形式建议引入绿色、低碳、生态和环保的概念，用于保证项目开发现金流来源，同时满足长期居住者需求。此外，为满足社区日62、常生活需求，住宅开发同时捆绑社区商业，主要实体形式以商业裙楼形式为主。小计68.050 二产业配套空间饰品配套酒店2.52 空间饰品配套仓储2.01 饰品公寓3 53项目未来建设应达到如下目标：空间饰品展示航母：30万m2全球最大空间饰品展示MALL，领航中国空间饰品产业；国际创意天堂：既是剧场又是永不落幕舞台，艺术家/设计师聚集交流中心；饰品公寓3.53 小计8.06 产业部分合计76.054.88配套居住57 042完善服务平台：提升深圳城市文化创意平台，打造“文化+产业”基地。三生活服务配套居住57.042 配套社区商业3.02 小计60.044 总建筑面积136 0100 00总计总建63、筑面积136.0 100.00毛容积率3.0数据来源：戴德梁行深圳市宝安区沙浦工业区升级改造项目市场研究和项目定位报告宝安区沙浦工业片区更新单元规划15数据来源：戴德梁行深圳市宝安区沙浦工业区升级改造项目市场研究和项目定位报告QualitySyntheticEvaluation面临的主要问题Quality Synthetic Evaluation如何协调复合的使用功能。2.6 综合评价发展的主要优势新形势要求片区建设走综合开发的道路，本项目功能定位要求打造国际空间饰品展示、创意设计、文化旅游、生态栖居四大功能体系，空间饰品展示MALL，创意研发办公、酒店、饰品公寓、配套商业和居住等多种功能复合64、构成。且规划区位于深圳西北部门户位置，如何协调周边用地进行复合化的功能布局，是本次规划的难点。市场环境日臻成熟市城市总体规划提结城市总体结构优化造批空间布产关联度大辐射如何梳理复杂的交通流线。多功能的混合使高度的发对片的交通载力是个峻的考验此要通过合的流线组织增加内部交通的系深圳市城市总体规划2007-2020提出：“结合城市总体结构优化，打造一批空间布局合理、产业关联度大、辐射带动能力强的文化产业集群。规划期末，深圳文化产业增加值达到本地GDP的11%左右，成为国内一流、亚洲领先、全球知名的文化产业先锋城市”的文化产业发展目标，并提出以数字产业（创意设计、动漫游戏、数字视听及新媒体产业等）为65、主攻方向调整完善文化制造业（现代印刷演艺娱乐文化旅游业及高端工艺美术等）上下游产业链多功能的混合使用，高强度的开发对片区的交通承载力是一个严峻的考验。因此，需要通过合理的流线组织，增加内部交通网的系统性，协调好项目的各功能区，以及项目与周边城市道路网的接驳关系。如何塑造区域景观的亮点产业等）为主攻方向，调整完善文化制造业（现代印刷、演艺娱乐、文化旅游业及高端工艺美术等）上下游产业链，促进文化产业集群式发展。结合现有旧工业区城市更新进行改造升级和功能置换，为文化产业发展提供空间。宝安区以建设成为全市休闲旅游和生态观光旅游基地、现代印刷业中心为目标，重点发展现代印刷业、创意设计业和文化旅游业。地区66、的自发更新需要引入符合片区发展趋势的产业、商贸、文化等复合型功能以提升片区综合服务能力，为本如何塑造区域景观的亮点。片区目前缺乏一个统一的形象，而规划区独特的区域位置决定了其将作为片区重要的景观节点，塑造什么样的标志性景观，才能够体现片区应有的景观特质，运用什么样的造景手法，吸引更多的人气与眼球，这将是对本项目的一个重大挑战。游业。地区的自发更新需要引入符合片区发展趋势的产业、商贸、文化等复合型功能以提升片区综合服务能力，为本项目建设创造了不可多得的发展机遇。区位优势明显体现片应有的景观特质，运用什么样的造景手法，吸引更多的人气与眼球，这将是对本项目的个重大挑战。如何改善公共空间体系。项目所在67、莞深交界地区位于粤港走廊重要位置，战略意义突出，是践行区域发展要求的重要节点，项目拟定的发展目标与这一地区“高端化职能，区域辐射指向”的区域发展方向一致。同时项目所在片区拥有良好的区域交通基础，随目前，片区内部的开放空间较为零碎，且相互之间缺乏有机的联系，尚未形成有序的开放空间体系。如何打通地块内部的主要联系通道，并通过人行步道将规划区内的绿地、广场等主要开放空间与周边的街头绿地、城市广场等开放空间联系起来，构筑片区和谐有序的开放空间体系,也是我们这次规划的重要任务。着区域交通设施的对接与完善，项目地块与莞、深、穗、港及珠三角其他城市联系更加便捷，与区域相关产业集聚地的产业联系将更加紧密，对拓68、展区域辐射影响力具有良好支撑。此外，项目所在松岗片区是未来莞深交界地区长安、沙井、公明三大组团功能联系的枢纽，在发展高端、复合城市职能方面具有潜在巨大市场需求，为项目发展提供了强大动力大动力。建设成本较低首先，规划区现状土地开发强度较低，现状建筑质量普遍较差，存在大量的老旧建筑与残旧厂房建筑，有效降低了拆迁成本；其次，现状用地功能以工业及其配套为主，为项目提供了有力的资源保障；再者，规划范围具有一致开发意愿的地块集中，约30公顷产权用地范围已明确由本项目建设主体进行统一开发，为项目建设提供了良好的可操作性保障。业主改造意愿强烈本项目拟发展的主体功能“空间饰品展示”，是对深圳艺展中心专业市场相关69、功能的延伸，艺展中心专业市场经过多年发展，无论是知名度和影响力，还是销售额和客流量，已经成为深圳市工艺礼品、家居饰品行业的中坚力量，华南地区最成熟最具人气的大型家饰礼品专业市场也是行业人士专业采购的首选之地和跨国采购的重要基地但现有地区最成熟、最具人气的大型家饰礼品专业市场，也是行业人士专业采购的首选之地和跨国采购的重要基地。但现有艺展空间已不能满足日益增长的市场需要，物业空间供给不足与市场需求旺盛之间的矛盾已经成为艺展中心发展面临的重要问题。此外，相关基础设施滞后也成为制约艺展中心进一步发展的重要障碍。鉴于上述情况，本项目的成功建设，是破解相关企业发展瓶颈的重大机遇，业主改造意愿十分强烈。宝70、安区沙浦工业片区更新单元规划16设，是破解相关企业发展瓶颈的重大机遇，业主改造意愿十分强烈。3 3改造策略与框架宝安区沙浦工业片区更新单元规划17PreliminaryConclusionReviewPreliminary Conclusion Review3.1 案例借鉴家居饰品专业展场顺德乐从罗浮宫家居饰品专业展场顺德乐从罗浮宫项目概况：项目位于佛山市乐从镇罗浮宫专业市场的入市以乐从镇家具产业升级为契机带领乐从家具产业从低层次的产业发项目位于佛山市乐从镇，罗浮宫专业市场的入市以乐从镇家具产业升级为契机，带领乐从家具产业从低层次的产业发展模式转向品牌运营化的发展阶段，是集家居采购、展览、物流71、办公、家具研发、酒店、餐饮于一体的家具产业平台.随着正在建设的“罗浮宫家居总部大厦”建成，将进一步提升乐从镇家具产业平台。顺德罗浮宫在产业特征、交通条件、周边环境等方面与本项目具有一定可比性。条件、周边环境等方面与本项目具有定可比性。借鉴经验：?摒除区位劣势罗浮宫依托乐从镇作为全球性的知名家具专业市场这一产业基础，利用专业市场辐射范围广，客观上避免遭受地理位置偏僻、周边市场消费水平低的商业困境。?运作模式运用高规格Mall的概念运作专业市场和品牌化经营，从而达到引领市场的行业地位。?规模优势?规模优势罗浮宫是全国单体面积最大的家具博览馆，展出1000多个世界家具知名品牌，经营范围涵盖了所有的72、家具类型，基本能满足不同文化背景、审美情趣的各种客户的需要，也因此吸引了国内外消费者的云集，同时易于形成大规模化的市场影响力。场影响力。?配套完善罗浮宫一期除了家具采购、展览、货运功能外，还配套有餐饮、网络、休息区、免费翻译等功能，而在建的二期工程罗浮宫家居总部大厦弥补了一期酒店、办公、娱乐业态上配套的不足，使得罗浮宫的总体定位更加完整，真正成为一站式的家居产业链。?服务质量罗浮宫首创的一站式导购服务、售后统一货运服务使得乐从市场进入品牌化运营的发展阶段，乐从各大家具商场的服务能力迅速提高，使得更多国内外知名的家具企业来此销售产品宝安区沙浦工业片区更新单元规划18Preliminary Con73、clusion Reviewy3.1 案例借鉴创意文化小镇上海松江泰晤士小镇项目概况：泰晤士小镇坐落在上海闻名远近的“花园区县”松江区，从徐家汇驱车30分钟到达，现在，泰晤士小镇已被打造成国际艺术区。泰晤士小镇利用“英伦生活”特色，发展三大文化创意支柱产业：婚庆服务业、情景会展业、艺术创意产业，为形成大规模就业（外来）人口，增加置业需求提供动力，同时在此基础上，配置适当的餐饮娱乐休闲业，以盘活商业人气。主要经验：赋予项目文化艺术气息，针对艺术创意类客户，打造“高空间大尺度的”创作、研发和办公空间；发和办公空间；初期引进具有市场号召力的“大师级”艺术家或核心商户，形成艺术家聚集的天堂；完善的项目74、服务配套，规避远离城市核心区的劣势；举办具有国际影响力的赛事和丰富多彩的庆典活动，成功打造项目区域人气，同时举办具有国际影响力的赛事和丰富多彩的庆典活动，成功打造项目区域人气，同时丰富项目经营性物业的消费人流.宝安区沙浦工业片区更新单元规划19Redevelopment Strategies改造模式3.2 改造策略改造模式项目规划采取“整体拆建”的改造模式，通过更新改造打造一个崭新的满足空间饰品展示、创意设计孵化、文化旅游、生态栖居复合功能的城市综合地块。内外影响因素分析外部影响因素外部影响因素从项目地块外部道路交通条件看，基地北、东两侧临城市骨架干路，是区域性交通流线的主要进入方向，也是对外75、形象展示的重要界面。南侧和西侧是城市次干路，是生活性交通流线的主要进入界面，从与相邻地块的流线组织来看，西侧与南侧也是主要步行人流的主要来向。从功能衔接来看，项目基地北、西侧为产业职能，南侧为生活性职能，地西侧与南侧也是主要步行人流的主要来向。从功能衔接来看，项目基地北、西侧为产业职能，南侧为生活性职能，地区公共服务设施如小学、医院等均分布在项目地块南侧。因此，从外部影响因素来看，项目对外服务型、产业性职能，适宜布置在北、东临城市骨架道路两侧，以方便对外交通的联络与形象展示，对内服务型、生活性职能适宜布置在西、南临主要生活干路一侧，与周边地块及公共服务设施等具有较为紧密的联系。对外服务职能内部76、影响因素从项目内部条件来看，现状建设陈旧，整体建筑质量较低，没有保留或需要保护的对象，建设限制条件少，整体拆除重建的条件较为成熟。法定图则城市道路落实后，项目基地主要开发地块集中在松瑞路以东，其南部改造诉求较为强对内服务职能烈，启动条件较为成熟，可望从南往北进行更新单元改造建设。主要人流路径公园/绿地溪头站公园/绿地松岗站宝安区沙浦工业片区更新单元规划20项目外部影响要素分析图项目内部影响要素分析图Redevelopment Strategies3.2 改造策略Redevelopment Strategies改造策略空间资源分配鉴于项目开发规模大，本着集约发展的原则，在功能布局上采用平面和立体77、混合布局策略，通过整鉴于项目开发规模大，本着集约发展的原则，在功能布局上采用平面和立体混合布局策略，通过整合与分离，使各种功能面积在建筑形体中找到合适的位置，达到利益最大化。结合项目物业发展特征，根据功能板块相互关系，建议关联度高的功能捆绑开发，形成功能模块，提高土地集约利用程度，如下：建筑功能混合开发概念图空间饰品展示和研发办公捆绑，形成项目主导产业功能板块。空间饰品配套仓储、酒店、公寓等捆绑，形成产业配套功能板块。配套居住和社区商业捆绑，形成项目生活配套功能板块。产业部分生活部分上述功能板块中，空间饰品展示、配套仓储、社区商业等以裙房形式建设，研发办公、酒店、公寓、住宅等以塔楼形式建设，形78、成立体复合的建筑形态。空间饰品研发办公配套酒店空间饰品研发办公配套公寓办公住宅住宅住宅酒店办公研发办公研发办公公寓配套仓储仓储板块空间饰品展示配套商业空间饰品配套配套商业办公办公办公研发配套商业饰品展示板块配套仓储仓储板块塔楼形配套商业配套商业停车停车停车配套商业饰品展示餐饮休闲酒店综合体形式裙楼形式6-7ha4-5ha12ha1-2ha7.57.52.53.5-5.2餐饮休闲配套酒店饰品公寓公寓板块生活服务空间资源分配示意图开发占地控制25ha,总规模136万平米。配套居住饰品公寓生活服务项目建筑功能混合及板块组合示意图宝安区沙浦工业片区更新单元规划21项目建筑功能混合及板块组合示意图Red79、evelopment Strategies3.2 改造策略Redevelopment Strategies仓功能组织酒店综合体仓储创意办模式一：北业南居，由西向东开发该模式将产业职能沿着地块北部布局，居住生活职能布综合体公该模式将产职能沿着块北部布局，居住活职能布置在南侧沿松兴路一带。其优点在于：产业职能临对外交通性干路，有利于区域职能发挥，配套居住与周边学校、体育、医疗等公共设施联系紧密，利于生活职能的空间发展模式一发展时序示意开展。从开发周期的角度，可利用现状广进路、松福路等基础设施可尽快启动首期空间饰品展示（以下简称“艺展”）板块，并由此从西向东推进整个项目开发，首期启动条件成熟首期启动80、条件成熟。该模式不足在于，项目主体功能“空间饰品展示”远离城市主要活动轴线对外景观界面G107，使得区域交通流到达项目主体功能区不甚直接也未充分利用G107流到达项目主体功能区不甚直接，也未充分利用G107对项目形象及品牌的展示与宣传效应。宝安区沙浦工业片区更新单元规划22空间发展模式一启动期布局模式图空间发展模式一完善期模式图Redevelopment Strategies3.2 改造策略Redevelopment Strategies仓功能组织仓储模式二：北业南居，由东向西开发模式二将空间饰品展示功能布置于沿G107一侧，项目主体功能位于进入城市的主要对外功能联络通道便于创意主体功能位于进81、入城市的主要对外功能联络通道，便于在开发初期就树立起项目整体品牌形象。同时，酒店、仓储等产业配套功能紧随沿松福路布局，形成北部产业，南部配套生活之格局利用G107广进路等现状路网空间发展模式二发展时序示意办公南部配套生活之格局。利用G107、广进路等现状路网基础，以空间饰品（艺展）板块启动整个项目，并配合带动商住板块的开发，形成第一阶段职住平衡的功能结构，在此基础上，以酒店等产业配套板块，结合公寓等空间发展模式二发展时序示意配套职能形成第二阶段的开发内容。宝安区沙浦工业片区更新单元规划23空间发展模式二启动期布局模式图空间发展模式二完善期模式图Redevelopment Strategies382、.2 改造策略Redevelopment Strategies仓储功能组织仓储模式三：东业西居，由北向南开发相较于模式一及模式二将产业布局于松福路沿线的方式不同模式三将产业板块布局在沿G107侧强化沿创意办不同，模式三将产业板块布局在沿G107一侧，强化沿G107景观标志，树立西北门户形象。公寓、居住等生活型职能在西，与松瑞路商业界面形成联动。采用该模式项目第一阶段的产业及配套生活职能开发可完全空间发展模式三发展时序示意公式，项目第阶段的产业及配套生活职能开发，可完全利用现有的G107、松福路、广进路进行，初期基础设施投入成本较低。宝安区沙浦工业片区更新单元规划24空间发展模式三启动期布局模式83、图空间发展模式三完善期模式图Redevelopment Strategies3.2 改造策略Redevelopment Strategies仓功能组织酒店综合体仓储公共服创意模式四：东业西居，由南向北开发模式四充分考虑到基地南部改造意愿较为强烈的诉求，从南部启动项目建设具体而言以空间饰品板块带动综合体公共服务创意办公从南部启动项目建设。具体而言，以空间饰品板块带动，结合商住板块，沿松兴路与G107完成启动期的开发，在此基础上，以酒店、公寓等配套功能在北部完成整个项目的建设最终形成产业职能在东配套居住生活服空间发展模式四发展时序示意项目的建设。最终形成产业职能在东，配套居住生活服务职能沿西侧松瑞84、路布置的空间格局。综合比较，“东业西居”（模式三、四）模式较“北业南居”（模式一、二）模式，充分利用了G107城市功能轴线对项目开发的利好条件，对于项目产业职能对外辐射，形成城市西北门户形象方面具有明显优势。其中，模式四布局结构更与地块既有改造诉求及条件较为吻合，建议在此结构基础上发展项目功能布局与空间开发方案。宝安区沙浦工业片区更新单元规划25空间发展模式四启动期布局模式图空间发展模式四完善期模式图Redevelopment Strategies3.2 改造策略在上述建议下，对项目内部道路网组织进行方案比较，如下：交通组织路网方案一以松兴路、松瑞路为参照，形成纵横垂直相交棋盘式路网，东部临G85、107地块较大，可用于产业开发，中部及西部地块划分较小，适用于较为灵活的开发需要。道路交叉口均为正交，有利于交通组织，中部改善了广进路横穿基地的现状，对于组织步行活动较为有根据沙浦工业片区用地更新改造可行性研究报告对未来交通支撑条件的评估，周边规划道路网络可以满足项目目标开发容量对交通组织的需要，并在充分尊重上层次规划确定的路网体系的基础上，对项目地块道路交通建议如下：（1）建议地块内部行成十字形支路，利于项目交通疏散；（2）建议在条件许可情况下改变溪头路线性使其顺直提高通行能力分流部分交通缓解松兴路交通压力利。路网组织较为理想。不足在于，该路网与项目宗地边界出入较大，在开发过程中的可操作性难86、度较大。路网方案二（2）建议在条件许可情况下，改变溪头路线性，使其顺直，提高通行能力，分流部分交通，缓解松兴路交通压力；（3）建议项目周边的公交网络规划考虑与地铁接驳，配合周边道路建设完善公交站点及行人交通设施，引导居民利用公交出行；（4）项目停车场配置标准应按照深圳市城市规划标准与准则执行本项目中空间饰品展示MALL及其创意研发办改善方案一的不足，充分照顾既有地块产权边界，尤其是北部大宗地块的权属情况，尽量保留现有路网基础，可节省开发过程中交通基础设施投入，可操作性较好。不足在于，内部道路与周边城市干路交叉口锐角较多，不利于交通组织，此外，内部横向交通道路穿越基地中央，对中央公共活动及步行组87、织具有一定的消极影响。（4）项目停车场配置标准应按照深圳市城市规划标准与准则执行，本项目中空间饰品展示MALL及其创意研发办公、居住商业混合地块开发，停车场配建指标建议取高值，并宜设在地下，采用单循环交通组织且可以互相连通的流线模式。（5）本项目规划确定后，应当把本项目作为既有条件，分析路网剩余容量，以确定其他用地的开发强度，确保路网路网方案三综合上述两个方案优缺点，方案三一方面兼顾了内部地块权属情况，主要是东北部大型宗地边界，使未来开发具有良好操作性，另一方面使纵横两个方向道路尽量正交有利于未来车流交通组织同时改善广进路穿越基地的状况有利于项目中部地块开发公共运行的顺畅。方面使纵横两个方向道88、路尽量正交，有利于未来车流交通组织，同时改善广进路穿越基地的状况，有利于项目中部地块开发公共性职能，形成基地内部活动核心与形象亮点。宝安区沙浦工业片区更新单元规划26路网方案一路网方案二路网方案三Redevelopment Strategies给水量预测表（最高日，更新改造后）3.2 改造策略建筑类型建筑面积（万平方米）用水量标准（升/平方米 日）最高日用水量（立方米/日）饰品展示28.0155700开发强度为了科学地确定项目的建设规模本次规划从市场需求设施保障政策因素等几方面入手综合确定本项目的开发产业研发40.0126514配套酒店2.515510配套仓储2.03.595配套居住2.5（万89、人）2408142为了科学地确定项目的建设规模，本次规划从市场需求、设施保障、政策因素等几方面入手，综合确定本项目的开发强度。基于市场需求的物业规模预测配套居住2.5（万人）2408142配套商业4.615936用水量合计21895基于市场需求的物业规模预测通过戴德梁行宝安区沙浦工业区城市更新项目市场定位研究报告，基于市场需求的项目物业发展规模为136万平方米。以单元规划范围45.4公顷计算。单元毛容积率3.0。以居住物业规模估测，未来容纳2.0-2.5万人。建筑类型计算用水量（立方米/日）污水折减系数平均日污水量（立方米/日）污水量预测表（最高日，更新改造后）基于市政基础设施支撑测算的开发规90、模根据沙浦工业片区用地更新改造可行性研究报告，城市道路交通、给排水、电力电信、燃气热力等基础设施条件可以支撑项目上述目标规模的建设。其结论如下：（立方米/日）（立方米/日）饰品展示420014641产业研发480015304配套酒店375414配套仓储700 9574给水设施：“沙浦更新单元”区块主要由松岗水厂与五指耙水厂联合供水。依据深圳市宝安区给水系统专项规划，松岗水厂（规划规模：11万立方米/日）；五指耙水厂（规划规模：24万立方米/日），“沙浦更新单元”改造后用水量为21895立方米/日从区域未来供水能力看约占周边水厂规划日供水能力的6 2%对水厂供水产生配套仓储700.9574配套居91、住600016630配套商业690762污水量合计17826造后用水量为21895立方米/日。从区域未来供水能力看，约占周边水厂规划日供水能力的6.2%，对水厂供水产生一定影响，但水厂仍可满足“沙浦更新单元”区块更新后的供水需求。排水设施：沙浦更新单元”区块内污水全部排往燕川污水处理厂集中处理依据深圳市排水管网规划-茅洲河单位建筑面积电力负荷指标一览表排水设施：沙浦更新单元区块内污水全部排往燕川污水处理厂集中处理，依据深圳市排水管网规划-茅洲河流域燕川污水处理厂（2020年规划规模30万立方米/日）。“沙浦更新单元”改造后污水量为17826立方米/日。从区域未来污水处理能力看，约占燕川污水处理92、厂规划规模的5.9，对污水处理厂产生一定影响，但污水厂仍可以满足“沙浦更新单元”区块更新后的污水排放要求。建筑类型建筑面积（万平米）用电指标（瓦/）同时系数饰品展示28.0800.6研发办公40.0800.6配套酒店2.5800.6电力设施：根据深圳“十二五”电网规划和深圳电网2010年度运行方式，规划区属于奋进网分区供电片区。2010年220kV奋进站主变重载运行，负载率达72，110kV松北站负载率为80%，220kV奋进站和110kV松配套酒店2.5配套仓储2.0300.4饰品公寓3.5500.5配套居住57.0500.6100北站已均不满足N-1准则。根据深圳市黄线规划，在片区外东侧约93、1.9公里处规划新建110kV科裕站，主变容量350MVA，如果取容载比2.1，则可提供负荷15/2.1=7.1万千瓦，该站投产运行后,本区10千伏电源由现状220千伏奋进站、现状110千伏松北站和规划110千伏科裕站提供，可满足本区电力发展负荷需求。管网方面，规划区内及周边市政道路均规划电缆沟本片内地块以将市政道路的电缆沟作为10千伏电源的引入通道社区商业3.01000.6边市政道路均规划电缆沟，本片区内地块可以将市政道路的电缆沟作为10千伏电源的引入通道。结论：规划区周边的电力设施完全可以满足本项目改造的负荷需求。电信设施：由于通信局址未来向少局址大容量的趋势发展随着软交换技术逐步商用化通94、信机楼的容量进一建筑类型建筑面积（万平米）市话指标（/线）饰品展示28.06040 030单位建筑面积市话指标一览表电信设施：由于通信局址未来向少局址、大容量的趋势发展，随着软交换技术逐步商用化，通信机楼的容量进步扩大，因此规划区周边的大型通信设施完全可以满足本片区的通信发展需求。规划区可通过规划邮政所、预留综合通信机房并在其内设置电信和有线电视光节点来满足改造后新增的用电、邮政、市话及有线电视等的需求，移动通信业务需求可由附近的基站解决。研发办公40.030配套酒店2.550配套仓储2.0200饰品公寓3.570市话及有线视等的需求，移动通信务需求可由附的站解决。燃气设施：规划区由规划沙井调95、压站和松岗调压站联合供气。其中沙井调压站的供气规模为1.6万立方米/小时，松岗调压站的供气规模为1万立方米/小时。本次改造天然气增量占沙井和松岗调压站供气规模的3%，因此在设施方配套居住57.070社区商业3.0100宝安区沙浦工业片区更新单元规划27面能满足需求。Redevelopment Strategies3.2 改造策略开发强度基于政策因素的容量分析依据深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)，本项目属于法定图则中的城市更新单元，地块发论容率包含以个方地块开发理论容积率包含以下几个方面：1）根据法定图则一般指引规定，在“密度分区基准容积率”基础上根据微观区位修正得出的“基础容积率”96、；2）在满足公共服务及市政设施支撑基础上依据相关政策或城市设计要求等给予适当提高；2）在满足公共服务及市政设施支撑基础上，依据相关政策，或城市设计要求等给予适当提高；3）提供公共服务，依据其土地贡献率给予相应奖励。基础容积率基础容积率“基础容积率”依据深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)相关规定，在“基准容积率”基础上考量地块微观区位条件，计算得出的容积率。其公式为：FAR基础=FAR基准（1+A1）（1+A2）A-1其中，FAR基准为地块对应密度分区的基本容积率，A1为地块规模修正系数，A2为地块交通修正系数。混合地块，依据各单一功能分别测算容量之后，以各功能建筑面积所占比例计算混合97、地块容积率。其公式为：FAR混合=FAR1K1+FAR2K2城市总体密度分确定的密度住能基准容率为商A 1D-3E-2项目地处深圳城市总体规划密度分区规划所确定的“密度IV区”，居住功能基准容积率为2.2，商业功能基准容积率为3.2，工业功能 基准容积率为4.0，同时，工业功能不需要考虑微观区位修正。根据上述计算方法，计算结果如下表所示，项目总建筑量可达85.5万平方米，开发地块基础容积率为3 3B-1B-2F-1为3.3。C-1G-1基于法定图则容量测算标准的地块开发规模理论值基础容积率地块名称功能地块面积（公顷）混合地块居住建筑面积比例 基准容积率1居住/工业修正系数（地块）修正系数（交通98、）修正容积率1混合地块商业建筑比例基准容积率2商业修正系数（地块）修正系数（交通）修正容积率2地块混合容积率建筑量（万平方米）A-1商住混合6.470.922.20.851.302.40.083.20.801.303.32.516.19B 1工业2 554 04 04 010 20B-1工业2.554.04.04.010.20B-2工业1.804.04.04.07.20C-1商住混合4.970.922.20.951.302.70.083.20.851.303.52.813.83D-3工业1.914.04.04.07.64E 2工业2 674 04 04 010 68E-2工业2.674.04.99、04.010.68F-1工业4.354.04.04.017.40G-1商住混合0.890.922.20.971.202.60.083.21.001.203.82.72.37合计25.6185.51宝安区沙浦工业片区更新单元规划28Redevelopment Strategies产权地块36.23ha开发地块25.61ha3.2 改造策略Redevelopment Strategies开发强度开发强度基于政策因素的容量分析提高部分“修正容积率”指在深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)确定的基础容积率框架下，考虑改造地块对于城市产业升级、片区功能提升、景观环境塑造等方面的贡献程度，对“基础100、容积率”进行适当修正。本项目的建设，在城市产业升级方面具有重大意义，对松岗北片区功能提升具有实质推动，对城市西北门户景观形象树立具有显著贡献，因此，参考国内外相关研究，建议本项目在产业倾斜，区位修正，景观修正三方面分别给予5-8%强度奖励合计控制上限24%8%强度奖励，合计控制上限24%。奖励部分城市更新单元，提供非仅服务于本单元的道路、设施、绿地等，依据土地贡献率给予相应容积奖励。城市更新单元，提供非仅服务于本单元的道路、设施、绿地等，依据土地贡献率给予相应容积奖励。本项目产权用地面积为36.23公顷，方案开发面积为25.6公顷，贡献10.62公顷用于城市支路、绿地、小学建设，公共服务贡献率101、约30%。因此，应给予30%容量奖励。综上，地块规划容积率=基础容积率1.241.30，由此计算得出地块理论容积率，理论上，项目总开发规模 控制在137万平方米之内为宜。综合市场需求、设施支撑、政策因素等几方面测算结论，项目总开发规模应控制在137万平方米之内，地块平均净容积率控制在5.4以内。4.06.4地块规划容积率一览表6 46 46.4地块名称功能地块面积（公顷）地块基础容积率提高部分奖励部分地块规划容积率建筑量（万平方米）A-1商住混合6.472.54.025.886.46.46.4商住混合24%30%B-1工业2.554.06.416.32B-2工业1.804.06.411.52C102、-1商住混合4.972.84.522.37D-3工业1.914.06.412.224.04.0E-2工业2.674.06.417.09F-1工业4.354.06.427.84G-1商住混合0.892.74.43.92合计25 61137 16宝安区沙浦工业片区更新单元规划29合计25.61137.16景观界面组织Redevelopment Strategies景观界面组织项目地块位于城市西北门户，东侧G107、北侧松福路等城市主干路是地区未来功能发展的主要轴线，也是主要景观展示界面。尤其3.2 改造策略Redevelopment Strategies开放空间组织G107，北联东莞、广州，南连深103、圳前海直达香港，因此，东临G107一侧面应是本项目对外形象展示主要界面，北临松福路是次要展示面，应将标志性建筑群，或标志性建筑主要立面重点落实于沿G107 一线。项目地块所在松岗北片区，未来将规划多个不同类型社区公园及街头绿地，项目南侧松兴路将扮演串接多个开敞空间的纽带角色，成为片区主要步行活动廊道，为从西、侧为项目地块带来大量步行人流。因此，项目内部开放空间位置应考虑与上述两个主要步行流线来向有直接联系，布局在西侧、南侧主要人流来向之交汇点。松岗公园沙埔公园500m服务半径联系开放空间的步行人流项目与周边公共开放空间衔接示意图广州、东莞来向龙华、光明来向项目周边规划建设高度模拟建议内部开放空104、间布局区域山顶视线香港、深圳来向宝安区沙浦工业片区更新单元规划30项目内部开放空间布局区域建议项目主要景观展示面分析4 4规划方案宝安区沙浦工业片区更新单元规划31PlanGoalPlan Goal4.1 规划目标总目标4.1 规划目标城市环境协调：城市门户景观标志内部空间构建多元活动融汇场所控制元素选择表内部空间构建：多元活动融汇场所形态风貌特征：创意文化精神气质通过规划一个集城市的门户景观标志、多元活动场所、创意文化精神气质为一体的综合地块，使用地既能容纳艺展商业、办公、购物、休闲、酒店和居住等综合功能的使用需要，又能与周边环境协调，提升城市空间环境品质，通过内部空间的构建与形态风貌的协调105、，增加城市经济活力，激发地区发展潜力。为城市规划管理提供科学、合理的技术依据。子目标功能布局：明确功能定位和结构，合理组织用地内各种功能，以达到效益的最大化。建设容量：确定适当的建设容量，合理控制用地开发强度和建设规模。交通组织：建立清晰的内外交通流线和方向系统，进行客、货流线组织和出入口选择，分流车辆以疏减周边城市干道的交通压力。景观环境：尊重城市整体环境的控制要求，塑造城市门户形象。控制元素体系依据深圳市详细蓝图编织技术规定相关要求，控制内容详见控制元素选择表。宝安区沙浦工业片区更新单元规划32GeneralPlanGeneral Plan4.2 总平面布局示意空间布局方案设计在前期功能布106、局研究的基础上展开，设计过程中充分考虑到片区城市形象的塑造和交通组织的梳理，经过多方案比选与审慎的推敲而形成。东侧空间饰品展示板块，从南至北包含三个地块南部两个地块以空间饰品展示MALL及其块，南部两个地块以空间饰品展示MALL及其上空间饰品研发、总部办公塔楼，构成空间饰品展示综合体。北侧地块裙房部分以饰品展示及配套仓储为主，塔楼部分为配套酒店及公寓及配套仓储为主，塔楼部分为配套酒店及公寓综合体，构成服务主导产业发展的配套产业功能。中部空间饰品创意研发板块，包括两个地块，以一条空中步行廊道串接各功能建筑，包括创意设计院落、艺术家工作坊、设计展示发布中心等，并辅以购物休闲、餐饮娱乐等服务建筑，共107、同打造彰显创意文化气质的“创意文化村”。西北与西南三个居住地块，以高层住宅+裙房商业模式，构筑低密度高强度的物业形态。宝安区沙浦工业片区更新单元规划33Townscape4.3 空间形态示意东南角鸟瞰东南角鸟瞰宝安区沙浦工业片区更新单元规划34TownscapeTownscape4.3 空间形态示意东北角鸟瞰宝安区沙浦工业片区更新单元规划35L dULand Use土地利用规划4.4 土地利用规划土地使用规划规划对在街坊的土地使进行梳调整整备后地功能包括规划对项目所在街坊的土地使用进行梳理和调整，整备后用地功能包括一类工业用地、二类居住用地+商业用地、小学用地、公共绿地。项目规划范围面积45.108、43公顷，除9.2公顷用地为政府储备及城市道路之外开发主体拥有产权地块面积36 23公顷外，开发主体拥有产权地块面积36.23公顷。本项目拟将产权用地70%约25公顷用于主体功能（空间饰品展示、创意研发设计、配套生活服务）开发，同时将产权用地30%约11公顷用于城市公共服务设施建设（城市道路、小学、幼儿园、公共绿地等）。经营市公共服务设施建设（城市道路、小学、幼儿园、公共绿地等）。经营性开发用地中52%约13公顷用于产业职能开发，48%约12公顷用于配套生活服务职能建设（详见规划用地平衡表）。类别名称用地名称面积比例大类小类（公顷）（%）规划用地平衡表大类小类（公顷）（%）RR2+C1二类居住109、用地+商业用地12.3327.14 GICGIC54小学用地1.503.30 MM1 一类工业用地13.2829.23 类用GG1公共绿地2.926.43 SS1道路用地15.40 33.90 合计45.43100.00 产权地块36.23ha开发地块25.61ha宝安区沙浦工业片区更新单元规划36LandUseIntensityControl4 5 开发强度控制Land Use Intensity Control4.5 开发强度控制开发强度控制综合考量市场需求、设施保障、理论测算、财务平衡等多方面因素，项目开发规模在总量控制137万平方米前提下，形成如下强度控制特征：1）产业部分，保持总量情110、况下，提高沿G107沿线产业地块的强度，有利于形成对外形象展示，同时控制内部产业职能地块开发规模，以形成内部环境良好的公共活动空间。综合而言，产业部分形成8.0，7.5，5.0,2.5四个强度等级。2）居住及配套商业混合部分，控制开发容量5.0。宝安区沙浦工业片区更新单元规划37BuildingFunctionBuilding Function4.6 建筑功能建筑功能建筑功能项目建设实体包括七类功能建筑：产业综合体部分产业综合体部分1）以高层塔楼形式建设的研发办公楼宇；2）以裙房形式建设的展示MALL及其配套仓储；3）以塔楼形式建设的酒店/公寓混合体；4）以多层办公楼宇建设的创意街区。生活服务111、部分1）以塔楼形式建设的住宅；2）以裙房形式建设的社区商业。总建筑面积约136万平方米，其中，产业开发75万平方米，占55%；生活服务62万平方米占45%开发地块净容积率5 4规划范围毛容积率服务62万平方米，占45%，开发地块净容积率5.4，规划范围毛容积率3.0（详见经济技术指标表）。序号一级功能二级功能建筑面积（万平方米）比率（%）技术经济指标表一主导产业空间饰品展示27.7420.25空间饰品产业研发39.4628.81小计67 1949 06小计67.1949.06二产业配套空间饰品配套酒店2.541.85空间饰品配套仓储2.001.46饰品公寓3.432.51小计7.975.82产112、业部分合计75.1654.88配套居住57 2341 78三生活服务配套居住57.2341.78配套社区商业4.573.34小计61.8045.12总计总建筑面积136.96 100.00总计毛容积率3.0宝安区沙浦工业片区更新单元规划38对外交通衔接：出入口控制Traffic Plan4 7 道路交通规划项目北侧及东侧为城市骨架干路，为保证项目内部路网设置不对其交通流量造成不良影响，对项目未来出入口及交通流向控制提出如下建议：1）项目基地的主出入口为松兴路松瑞路交叉口，次出入口为松兴路-107国道、松瑞路松福路，布置于G107及松福路出入口几个出入口出入功能最弱；2）项目北东侧出入口设置于G113、107和松福大道辅道根据预测松福路右转107国道高峰小时交通量为130pcu右转交通流量不大松4.7 道路交通规划2）项目北、东侧出入口设置于G107和松福大道辅道，根据预测，松福路右转107国道高峰小时交通量为130pcu，右转交通流量不大，松福路和107国道辅道承受压力较小，并对主线交通不构成影响；3）出入口布置满足关于立交匝道出入口变速车道长度要求及城市道路交通规划设计规范关于公交、人行交通设计要求等。4）进行合理的交通渠化和交通组织，提高道路通行效率，使区域交通及地块出入交通高效运行，见右图图示：4）进行合理的交通渠化和交通组织，提高道路通行效率，使区域交通及地块出入交通高效运行，见右114、图图示：1该路口进行拓宽渠化，减少开口对辅道交通的影响；2考虑人行交通，该右转匝道应为上跨形式，匝道下设人行涵道；3主线进口道拓宽，考虑公交进站及地块车辆出入；空中连廊步行流线4考虑到两路口距离较小（约100米），北侧路口设置为单向进口，南侧路口设置为单向出口。也可结合考虑这两条路（在松瑞路和广深路之间）实行单向交通。内部交通组织：立体交通网络内部交通采取立体交通手段，尽量将人-车、动态-静态交通在空间上进行分离，提高运行效率，具体措施如下：1）地面道路主要服务机动车，地面步行活动尽量引入地块内部，尽量避免主要步行与车行流线重合；2）开辟空中步行连廊，使步行活动与车行流线完全分离；3）静态交通115、全部引入地下空间地面人行流线3）静态交通全部引入地下空间。松福大道右转专用辅道该路口进行拓宽渠化，减少开口对辅道交通运行的影响次出入口功能最弱出入口地面车行流线考虑人行交通，该右转匝道应为上跨形式，匝道下设置人行涵洞。主线进口道拓宽，考虑公交进站及地块车辆进入。两路口距离较小（约100米），北侧路口设置为单向进口，南侧路口为单向出口。也可结合考虑功能最弱出入口地下车库停车范围这两条路（在松瑞路和107国道之间）实现单向交通组织。功能最弱出入口立体交通体系规划示意图次出入口宝安区沙浦工业片区更新单元规划39立体交通体系规划示意图出入口及流向控制说明主出入口TrafficPlanTraffic P116、lan4.7 道路交通规划道路功能划分：前门正街、服务后巷道路功能划分前门正街、服务后巷基地内部道路均为城市支路，为合理组织各个地块后勤服务交通与营业、工作交通，规划将内部道路职能区分为“前门正街”与“服务后巷”。前门正街：广进路与多华路，沿线建筑主要入口面向其进行设置，该两条道路服务于建筑办公、顾客等交通流，形成基地内部两条主要的街道。服务后巷：主要为地块内部车行道送货地下停车等主要由此道路承担此外溪头路是项目基地内最空中步行连廊示意图地面步行流线示意图服务后巷：主要为地块内部车行道，送货、地下停车等主要由此道路承担。此外，溪头路是项目基地内最主要的机动车服务通道，沿线地块车行入口或后勤出入117、口均沿其布设。此外，居住区内部道路主要服务于步行，其车行交通于入口处即分流到地下停车场。步行网络组织项目内部步行交通包括地面层与空中步行连廊。地面步行系统：创意文化街区与中心绿化广场为项目最主要公共活动场所，其次，空间饰品展示MALL内部，参与展示展销活动的人流也构成项目另一重要步行流线，最后，居住区内部人流构成具有私密特性的步行活动总体而言地面步行尽量限定在地块内部避免与机动车争夺道路空间造成道路拥挤与安全隐患活动。总体而言，地面步行尽量限定在地块内部，避免与机动车争夺道路空间，造成道路拥挤与安全隐患。空中步行系统：利用屋顶廊道、不同标高空中连廊将项目公共活动区域：创意街区与展示街区联系起来118、，构成贯穿项目产业功能区的连续活动场所。城市干路生活职能道路前门正街交通职能道路服务后巷居住区内部道路宝安区沙浦工业片区更新单元规划40“前门正街、服务后巷”道路职能划分图居住区内部道路Traffic Plan4.7 道路交通规划静态交通规划静态交通规划规划全部采取地下车库方式解决停车需求。本项目停车共12441个。02-0202-06其中，01-02为地下二层车库，共停车286个；02-02为地下二层车库，共停车2737个；02-06为地下二层车库，共停车772个；02-07为地下一层车库，共停车526个；02-08为地下一层车库，停车位365个；02-10为地下三层车库，共停车1478个；119、02-12为地下二层车库，共停车2086个；02-13为地下三层车库，共停车2733个。02-1002-0702-0802-1302-1201-02地下车库规划示意图宝安区沙浦工业片区更新单元规划41地下车库规划示意图HighofBuildings4.8 建筑高度控制High of Buildings建筑高度控制分为6个等级：第一等级：住宅配套商业裙房、创意办公限、展示配套及小学等建筑限高24米高24米；第二等级：空间饰品展示MALL、小高层住宅限高36米；第三等级：产业研发办公区中心塔楼限高56米，以相对于周边塔楼的“洼地”形成局部围合之势构成研发办公塔楼区公共中心；洼地形成局部围合之势，构120、成研发办公塔楼区公共中心；第四等级：产业配套酒店/公寓混合体，以及松兴路-G107交叉口门户塔楼限高75米；第五等级：高层住宅，及围合研发办公区公共中心的塔楼，限高100米；第六等级：沿松兴路标志塔楼，限高150米；第七等级：项目标志建筑综合研发办公，限高200米，形成项目标志形象。宝安区沙浦工业片区更新单元规划42Th U b F iliti PlThe Urban Facilities Plan市政设施划给4.9 市政公用设施规划给水工程（一）给水工程现状供水水源由松岗水厂（现状规模：11万m3/d）与五指耙水厂（现状规模：16万m3/d）联合供给规划区周边道路给水管道主要有广深公路双侧敷121、设有DN600现状给水管给。规划区周边道路给水管道，主要有：广深公路双侧敷设有DN600现状给水管。（二）规划依据深圳市城市规划标准与准则深圳市宝安区给水系统专项规划(2005-2020)深圳市宝安区给水系统专项规划(2005 2020)城市给水工程规划规范GB50282-98室外给水设计规范GB50013-2006（三）规划原则1）规划区内供水管道呈环状布置，以提高供水的安全性和可靠性。2）管道沿规划道路敷设，给水宜布置在道路的东侧或南侧。3）尽量利用现状供水管道。（四）给水工程规划用水量标准确定根据深圳市城市规划标准与准则，确定本次规划用水量指标表如下：序号用地项目用水标准1居住按人口标准122、计算：240（L/人.d）2商业服务按建筑面积计算：15（L/m2.d）注：绿地及道路场地用地用水量以用地面积计算，其余用地用水量以建筑面积计算2商业服务按建筑面积计算：15（L/m.d）3行政办公按建筑面积计算：12（L/m2.d）4浇洒绿地及道路广场按用地面积计算：2.5（L/m2.d）用水量预测1）预测规划区最高日用水量为2.35万m3/d，日变化系数Kd取1.18，时变化系数Kh取1.29，最高日用水量包括15%的未预见及渗漏水量。2）消防用水量：按最大建筑物的室外消火栓用水量计算，同一时间内的火灾次数按1次计算，一次消防用水量为30L/s。给水工程规划给水工程规划1）规划区将由松岗水123、厂及五指耙水厂联合供水；松岗水厂现状规模11万m3/d，五指耙水厂现状规模16万m3/d。2）生活消防合用一个供水系统城市供水应满足最不利点压力0 32MPa消防采用低压供水2）生活消防合用个供水系统，城市供水应满足最不利点压力0.32MPa，消防采用低压供水，消防时管网最不利点压力应不低于0.1MPa。3）给水管网按最高日最大时流量计算管径,按最高日最大时流量加消防用水量或事故用水量（为设计水量的70%）校核管径。（）4）沿规划区道路布置DN200DN400的给水管道，并与市政给水管网相互成环，以保证安全供水。宝安区沙浦工业片区更新单元规划43给水工程规划图TheUrbanFacilitie124、sPlanThe Urban Facilities Plan4 9 市政公用设施规划污水工程4.9 市政公用设施规划污水工程（一）污水工程现状域内污水经收集排往燕川污水处状规模集中处区域内污水经收集排往燕川污水处理厂（现状规模：15万m3/d）集中处理。（二）规划依据深圳市城市规划标准与准则深圳市排水管网规划茅洲河流域深圳市市政设计研究院 2007年12月深圳市排水管网规划茅洲河流域深圳市市政设计研究院 2007年12月城市排水工程规划规范GB50318-2000室外排水设计规范GB50014-2006（三）规划原则（）规划原则1）严格采用雨、污分流排水体制。2）管网布置尽量沿路顺坡布置，污水125、管道宜布置在道路西或北侧。（四）污水工程规划1）污水量预测生活性污水量按平均日用水量的100%计算，工业污水量取用水量的95%,绿地及道路场地不计算污水量。预测规划区平均日污水量为：1.8万m3/d，总变化系数取KZ=1.50。2）污水系统规划沿规划区周边道路敷设d400800污水规划干管。沿规划区道路敷d400污水规划管道分别接入周边污水规划干管沿规划区道路敷d400污水规划管道，分别接入周边污水规划干管。规划区污水最终排入燕川污水处理厂，远期规划规模30万m3/d。污水工程规划图宝安区沙浦工业片区更新单元规划44污水工程规划图TheUrbanFacilitiesPlanThe Urban 126、Facilities Plan4.9 市政公用设施规划雨水工程（一）雨水工程现状规划区内雨水排入规划区东侧广深公路d400A7.5X2.2雨水现状管渠，雨水经收集排入茅洲河。（二）规划依据深圳市城市规划标准与准则深圳市人民政府 2004年3月深圳市排水管网规划茅洲河流域深圳市市政设计研究院 2007年12月城市排水工程规划规范GB50318-2000室外排水设计规范GB50014-2006（三）规划原则1）严格采用雨污分流排水体制1）严格采用雨、污分流排水体制。2）管网布置尽量沿路顺坡布置，雨水管道宜布置在道路东或南侧。3）尽量利用现状排水管道。（四）雨水工程规划（四）雨水工程规划1）雨水及洪127、水计算规划雨水流量按下式计算：Q=qFQ q式中：Q规划雨水流量（L/s）q暴雨强度（L/s.hm2）F汇水面积（hm2）综合径流系数，取0.65。2）本次规划设计雨水管渠设计重现期应根据汇水地区性质及地形特点等因素确定，现状管网按重现期1年复核新规划管网重现期采用2年2年遇暴雨强度公式如重现期1年复核，新规划管网重现期采用2年。2年一遇暴雨强度公式如下：式中：q设计暴雨强度（升/秒公顷）t降雨历时（分钟）t降雨历时（分钟）t=t1+mt2t1地面集水时间（分钟），取值515分钟，按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定。和地面铺盖情况取定。m折减系数，暗管折减系数m=1.22，明渠折减系数m=128、1.2。t2管内雨水流行时间（分钟）地面综合径流系数，取值0.65，公园或绿地径流系数取0.15。2、雨水系统规划规划区保留广深公路d400A7.5X2.2现状雨水管渠。沿规划区内部道路敷设d800A1.8X1.5规划雨水管渠。道路集终宝安区沙浦工业片区更新单元规划45雨水工程规划图沿规划区周边道路敷设d1000A7.5X3.5规划雨水管渠，雨水经收集最终排往茅洲河。The Urban Facilities Plan4.9 市政公用设施规划电力工程（一）现状概况本片区现状电源由片区外东侧约1.0公里处的现状110千伏松北变提供，其主变容量为350兆伏安。片区内10千伏线路均为架空线敷设，无现状129、电缆沟。（二）规划依据或基础资料深圳市城市规划标准与准则（SZB01-2004）城市电力规划规范（GB50293-1999）10千伏及以下变电所设计规范（GB50053-1994）深圳市电力管网专项规划(2004-2010)宝安区电力管网专项规划(2007-2010)规划确定的各地块用地性质用地面积及其它专业的相关资料规划确定的各地块用地性质、用地面积及其它专业的相关资料。（三）规划原则1）采用中、低压深入负荷中心的供电方式。2）中低压系统采用环网供电方式以确保供电的安全性可靠性2）中、低压系统采用环网供电方式，以确保供电的安全性、可靠性。3）变电站设置应满足安全、经济的要求。（四）负荷预测1130、）预测指标：采用负荷密度法估算，各类型建筑用电指标如下表：序号建筑性质用电指标（W/）需要系数备 用1商业600.5按建筑面积计2居住400.4按建筑面积计3研发办公700.5按建筑面积计4酒店600.5按建筑面积计5公寓400.4按建筑面积计2）按上述预测指标计算出本片区总用电负荷约为2.59万千瓦。（五）10千伏系统规划1）10千伏电源远期由片区外东侧约1 0公里处的现状110千伏松北变和片区外西侧约1 9公里处1）10千伏电源远期由片区外东侧约1.0公里处的现状110千伏松北变和片区外西侧约1.9公里处的规划110千伏科裕变联合提供。2）10千伏系统采用环网供电，平时开环运行，每回可供电131、力负荷为30005000千瓦。3）片区内规划的9座10千伏变电站，装机容量均为3x1250千伏安，附设于图纸相应的建筑物内，）需预留建筑面积约200平方米。（六）电力线路规划1）片区内的室外中、低压线路均采用电力电缆穿管埋地方式敷设，也可采用铠装电力电缆直埋地敷设方式。2）片区内设有地下室的建筑物，中、低压线路可采用电缆桥架在地下室内敷设。（七）道路照明规划片内的道路照明电源由就近规划的千伏变电站提供1）片区内的道路照明电源由就近规划的10千伏变电站提供。2）照明灯具采用高压钠灯或庭院灯，喷塑钢杆，照明干线截面一般采用25平方毫米电缆穿50塑料管埋地敷设，过路处穿70镀锌水煤气管埋地敷设。3）132、照明灯具的控制方式采用光控时控和手控三种控制方式宝安区沙浦工业片区更新单元规划463）照明灯具的控制方式采用光控、时控和手控三种控制方式。电力工程规划图TheUrbanFacilitiesPlanThe Urban Facilities Plan4.9 市政公用设施规划通信工程（一）现状概况在片区外东南侧约1.3公里处有现状东方电信局，在本片区东侧的广深公路、西侧的松裕路和北侧的海滨大道上均有现状通信管道，其规格分别为24+8、16+8和12+8。（二）规划依据或基础资料深圳市城市规划标准与准则（SZB01-2004）深圳市信息管道及机楼十一五发展规划(2006-2010)宝安区通信管网专项规133、划(2006-2010)规划所确定的各地块用地性质、用地面积及其它专业的相关资料。（三）规划原则1）通信线路全部采用地下管道化原则1）通信线路全部采用地下管道化原则。2）结合本片区的实际情况，与上层次规划相协调一致的原则。（四）电信业务量预测1）市话容量预测：市话容量按建筑面积估算，各类型建筑电话主线指标如下表：1）市话容量预测：市话容量按建筑面积估算，各类型建筑电话主线指标如下表：序号建筑性质固话指标（/线）备 用1产业100按建筑面积计2居住70按建筑面积计3研发办公50按建筑面积计4酒店60按建筑面积计5公寓80按建筑面积计根据上述市话指标计算出片区内总电话主线为1.35万线，各地块的市134、话需求量如通信工程规划图中所示。2）宽带用户预测：本片区规划居住人口约为2.5万人，按照人口普及率40计算，预测本区宽带数据用户约为1.0万户。3）移动电话用户预测：根据规划区内规划的居住人口和就业人口，按普及率100%计算并考虑流动人口本区预测移动通信用户约2 5万户4）有线电视用户预测：预测规划区内有线电视用户数约为0 71万户再口，本区预测移动通信用户约2.5万户。4）有线电视用户预测：预测规划区内有线电视用户数约为0.71万户，再加上商业和办公10的备用量，预测有线电视总用户数约为0.79万户。（五）电信工程规划片区内规划6个电信光节点，附设于规划的小型综合接入网机房内，需预留建筑面积135、2040平方米，每个电信光片区内规划6个电信光节点，附设于规划的小型综合接入网机房内，需预留建筑面积2040平方米，每个电信光节点所带电话主线数以不超过2000线为宜，服务半径一般不超过500米。本片区通信业务由片区外东南侧约1.3公里处有现状东方电信局提供。（六）移动通信工程规划本区移动通信业务需求由基站解决，各基站服务用户约为3000-4000户，服务半径为200-400米；规划新建基站一般设置于公共建筑上，中高层及以上建筑内宜设置室内分布系统，新建宏基站不宜在医院、幼儿园、小学、中学地块红线内设置基站。（七）有线电视工程规划有线电视预测用户0.79万户，本片区规划6个有线电视光节点，附设136、于规划的小型综合接入网机房内，需建筑面积10-20平方米。本片区有线电视业务由区外南侧约4.0公里处的规划沙井有线电视核心机楼提供。（八）综合接入网机房规划（八）综合接入网机房规划根据规划区的改造更新方案和特点，本区内共规划6处小型综合接入网机房，作为本区电信固定网、移动通信网、有线电视等信息设施之用，每处面积6080平方米。（九）通信管道规划（九）通信管道规划1）片区发展的市话线路、有线电视线路及其它各类通信线路等全部采用管道方式敷设，管道容量按各类通信网络远期发展的需求来确定。2）片区内的室外通信线路采用穿管埋地方式敷设。3）片区内设有地下室的建筑物，通信线路可采用桥架在地下室内敷设。4）137、通信管道采用114塑料管，一般在道路西、北侧的人行道或绿化带宝安区沙浦工业片区更新单元规划47下布置。通信工程规划图Th U b F iliti PlThe Urban Facilities Plan4 9 市政公用设施规划燃气工程（一）燃气工程现状4.9 市政公用设施规划燃气工程（）燃气工程现状片区内用户使用燃气为瓶装液化石油气，由区外的液化石油气瓶装供应站供给。无任何管道燃气设施。（二）规划依据及参考资料深圳市城市规划标准与准则(2004)深圳市燃气系统布局规划（2006-2020）（三）规划原则以深圳市燃气系统布局规划（2006-2020）确定的供气原则，气源选择、用气量指标、高峰系数，138、输配系统压力级制及其在本区范围内的管网布置等为基础，结合本规划人口规模、用地性质及现状管网进行本区燃气工程规划。（四）气源规划（四）气源规划依据深圳市燃气系统布局规划（2006-2020），本片区规划燃气气种为天然气，天然气由区外的松岗区域调压站供应。（五）规划基础参数（五）规划基础参数1）燃气热力参数天然气低热值：39.67 兆焦/标准立方米2）用气指标（按天然气计）（）居民：65.54标准立方米/人年3）居民及商业用气高峰系数：K月=1.40,K日=1.17,K时=2.024）管道气化率1005）未可预见量按总用气量的5%计算（六）用气量预测规划供气对象为片区内的居民及商业用户，均使用管道139、天然气。居民用气量按居住人口计算，商业气量按居民气量的计片内居民商业然气年总气量标准立方米高商业用气量按居民用气量的20%计。片区内居民及商业天然气年总用气量135万标准立方米，高峰小时用气510标准立方米。（七）燃气管网规划1）管网布置1）管网布置本规划区采用中压（0.3兆帕）一级配气系统，燃气管道接自广深公路上DN250的上层次规划中压干管，沿区内沙埔路等敷设。燃气管道管材为燃气专用PE管，直埋敷设于道路的西、北侧人行道下或绿地下。本区内规划市政中压燃气管道管径为DN150。行道下或绿地下。本内规划市政中压燃气管道管径为。2）供气方式居民用户经调压计量后低压进户使用；商业用户供气方式根据用140、户需要，采用中中压或中低压调压计量后进户使用。项目分类年用气量（Nm3）高峰小时（Nm3）百分比（%）居民及商业天然气用气量平衡表分类（Nm）小时（Nm）居民用户1071617 405 79 商业用户214323 81 16 不可预见用户64297 24 5 宝安区沙浦工业片区更新单元规划48燃气工程规划图合计1350238 510 100 MainBlocksDesignMain Blocks Design4.10 节点指引空间饰品展示区空间饰品展示区由研发办公塔楼及展示MALL组成综合体，力图营造一个全天候活力场所，主要设计概念包括：1）通过内街组织展示功能，形成良好步行展示环境，并可形成141、丰富活动场所，营造多样场所体验。2）通过裙房层层退台形成不同标高屋顶花园，形成垂直方向层次丰富的半室外活动场所。3）通过不同空中连廊将不同地块展示活动联系起来，构筑全步行空中交通网络，并有利于消防疏散。4）将巨大开发体量的产业板块化整为零，形成彼此分隔 的开发单元，有利分期实施有利分期实施。宝安区沙浦工业片区更新单元规划49Main Blocks Design4.10 节点指引空间饰品展示区建筑环境意向C-公共空间C-公共空间A 空中连廊A-空中连廊E 研发办公E-研发办公B-板块组合D-退台绿化C-公共空间D 退台绿化D-退台绿化E-研发办公A-空中连廊B 板块组合宝安区沙浦工业片区更新单元142、规划50A 空中连廊B-板块组合MainBlocksDesignMain Blocks Design4.10 节点指引创意文化村创意文化村包括如下三大功能4.10 节点指引创意文化村创意文化村包括如下三大功能：1）创意设计板块包括艺术家工作坊、以院落组织的创意设计办公区，是整个创意文化街区核心职能所在。2）创意辅助板块包括创意产品发布中心艺术沙龙名品典藏馆等是创意设计活动不可2）创意辅助板块包括创意产品发布中心、艺术沙龙、名品典藏馆等，是创意设计活动不可或缺的重要辅助载体。3）配套餐饮娱乐、购物休闲一方面服务创意设计办公人群，另一方面是创意街区成为城市公共活动乃至旅游目的地的重要支撑功能，可通143、过引入著名品牌、特色精品名店等方式，确立开发的档次与形象，与创意功能主导板块共同构成活力四溢的城市街区。在建筑空间方面，通过屋顶廊道构筑空中艺术走廊，形成贯通整个创意街区，并与饰品展示功能区联通的公共活动纽带；同时两个地块内部形成广场、街巷、院落等形态丰富的公共空间，引导多元化街区生活。宝安区沙浦工业片区更新单元规划51MainBlocksDesignMain Blocks Design4.10 节点指引创意文化村4.10 节点指引创意文化村建筑环境意向B-个性建筑A-空中连廊A-空中连廊B-个性建筑B-个性建筑宝安区沙浦工业片区更新单元规划52MainBlocksDesignMain Blo144、cks Design4.10 节点指引配套居住区4.10 节点指引配套居住区建筑环境意向建筑环境意向A-1商业界面A-2商住组合A-3时尚居住风貌A区居住B区居住B 1舒适型居住风貌B-1舒适型居住风貌B-2主题公共活动庭院宝安区沙浦工业片区更新单元规划53SunlightAnalysisSunlight Analysis 4.11 日照分析日照结果显示，所有住宅及小学，大寒日日照均可满足3小时以上。具有良好的日照环境。日照分析采用天正建筑7.0软件，结果取自大寒日。宝安区沙浦工业片区更新单元规划54LandscapeGuidlinesLandscape Guidlines4.12 环境设计指145、引主要针对建设过程中的休息设施、卫生设施、雕塑与环境小品、地面铺装等环境构成要素进行布置指引。等环境构成要素进行布置指引。1）休息设施：在步行道，室外广场，中心绿地设置坐椅或长凳，坐椅的设计与周围环境协调，造型简捷，可结合环境小品、花坛、室外台阶、树池等进行设计、其设计的方位、疏密、形式应与环境及人的活动相配合，营造步行范围。1）休息设施2）卫生设施：规划区内垃圾桶应统一设计和独立设置，按人流休息，滞留时间不同相应配置，设于人流相集中区域，样式宜轻巧，可采用悬挂式，支杆式等方式，为体现生态环保，宜按回收利用的程度不同设不同回收口。应使规划区内的公共厕所与环境相互协调外观应配合环境的格调与基地应146、使规划区内的公共厕所与环境相互协调，外观应配合环境的格调与基地特点。3）雕塑与环境小品：在中心广场绿地主要步行区等空间结合环境3）雕塑与环境小品：在中心广场，绿地，主要步行区等空间，结合环境的具体情况和要求，设置装饰性景观雕塑和环境小品，作为街道空间重要构成要素，丰富环境特色，造型因地制宜，或现代或富有趣味性。4）地面铺装：地面铺装是城市景观空间的根本，建设过程中应注意规划区内不同“地”体现不同空间的使用性，使“地”作为一个独特而必要的空间存在，合理选择铺地的色彩、质感、图案纹理、尺度、及光影效果。2）卫生设施3）雕塑与环境小品4）地面铺装4）地面铺装宝安区沙浦工业片区更新单元规划55Cont147、rolofLandDevelopmentControl of Land Development4.13 地块控制指标一览表街坊编号地块编号用地代码用地性质用地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)绿地率（%）建筑密度（%）限高(米)配建车位配套设施项目名称备注街坊编号地块编号用地代码用地性质(平方米)容积率(平方米)绿地率（%）建筑密度（%）限高(米)配建车位配套设施项目名称备注0101-01G1公共绿地5217.27-80-01-02R2+C1二类居住用地+商业用地8886.635.0448683540100286-0202 01G1公共绿地5217 27800202-01G1公共绿地521148、7.27-80-02-02R2+C1二类居住用地+商业用地64700.985.032667135401002737配置幼儿园、居住小区级文化室、社区健康服务中心-02-03G1公共绿地5489.96-80-02 04GIC54小学用地14975 0640小学02-04GIC54小学用地14975.06-40-小学-02-05G1公共绿地5937.78-80-02-06M1一类工业工地19075.485.095120304575772-02-07M1一类工业工地25519 362 563525304524526-02-07M1类工业工地25519.362.563525304524526-02-0149、8M1一类工业工地18005.502.544835304524365-02-09G1公共绿地3451.55-80-02-10M1一类工业工地26670.377.519908430451001478-02 10M1类工业工地26670.377.51990843045100147802-11G1公共绿地1266.98-80-02-12R2+C1二类居住用地+商业用地49672.995.024713235401002086配置社区居委会、社区服务站、社区警务室、邮政支局-02-13M1一类工业工地43535.728.034907030452002733-02-14G1公共绿地2516.11-80-0150、303-01G1公共绿地1160.32-80-0404-01G1公共绿地3189.97-80-宝安区沙浦工业片区更新单元规划565 5实施建议宝安区沙浦工业片区更新单元规划57TheOperationSuggestedThe Operation Suggested5.1 分期开发建议项目开发与策略分期计划本项目占地45.4公顷，拟建设规模逾136万平方米，并且涉及多种功能物业和产业，开发周期长、开发运营程序复杂，因此本项目开发必须采取分步实施、重点规划的思路，制定科学合理的开发运营策略，根据项目目前状况和进度，建议采用分期开发策略。初步假定本项目将于2011年启动开发，项目分四期开发建设，开发151、周期为20112020年，共历时10年。一期开发周期开发年限开发地块第一期20112013年02-10、02-12第二期20142016年02-13、02-08、02-12、01-02第三期2016 2018年02 0602 0202 07二期三期四期第三期20162018年02-06、02-02、02-07第四期20182020年02-02宝安区沙浦工业片区更新单元规划58分期开发地块示意图TheOperationSuggestedThe Operation Suggested5.2 建设实施建议5.2 建设实施建议城市更新是一个复杂的系统工程，一方面需要因应市场的需求作出适当的选择，另一方152、面必须根据整体性原则，合理把握局部与整体的关系、单方效益与综合效益的关系，以契合城市发展的总体要求。争取政府支持，整合资源，创造一流的软硬基础条件本项目是深圳市2010年首批88个城市更新项目中最大的项目，对城市产业升级、片区功能提升、城市门户建设等诸方面的重大意义。同时，本项目开发需要较为完善的市政基础设施和公共服务设施系统支撑需要整合各方面的资源方能实现成功的开发仅靠项目运作主体方己之力务设施系统支撑，需要整合各方面的资源方能实现成功的开发，仅靠项目运作主体方一己之力难以企及，建议争取政府对本项目的大力支持，本项目的资源整合给予以下扶持：（1）以一定产业运作模式为先导，优先引入一批龙头饰品153、企业和检测研发等机构入驻，以此带动本项目招商引资。（2）为保障项目各期的建设顺利进行，应在政府协调下，在其他利益方与本项目建设商引资。（）为保障项目各期的建设顺利进行，应在政府协调下，在其他利益方与本项目建设方之间达成一定的共识，建立本项目运作主体与其它相关利益方的运营协调机制。（3）在产业政策、资金筹措、城市规划等方面的支持，在项目相关报批过程中，简化审批环节，建立绿色通道。因应国际化特色，精心打造项目品牌形象精心打造项目品牌形象本项目定位为“国际空间饰品创意产业之都“，在饰品专业展览和总部聚集基地方面具有创新性。本项目建设单位应在既有艺展中心品牌及运营经验基础上进一步提升，依托深港便利的国154、际营商环境，将本项目发展成为华南地区乃至我国是最大的空间饰品产业高地。从我国空间饰品制造业的国际竞争力，以及深圳艺展中心和顺德罗浮宫等运营经验来看，项目将会吸引国际国内空间饰品供应商入驻，将会具有高度的国际化特征。鉴于此本项目的空间开发及建筑设计要立足长远以国际化高端化先进理念和视野围绕鉴于此，本项目的空间开发及建筑设计要立足长远，以国际化、高端化先进理念和视野，围绕产业和市场业务的发展，集约利用土地资源，打造区域内标志性空间形态，未来耸立在深圳西北门户地区的国际空间饰品产业城将是一组高标准、高品质、具有极高审美价值的建筑群。此外还应以高标准制定项目品牌开发建设计划在项目的经营和管理过程中突出空间饰品此外，还应以高标准制定项目品牌开发建设计划。在项目的经营和管理过程中，突出空间饰品、创意设计和国际化主题，多引进国外和国内知名饰品企业进入，严格把好展示中心饰品安全和质量关，项目运营企业要整合多方资源，积极开展项目品牌的策划、宣传、推广和保护工作，将空间饰品展示中心打造为深圳市的一张产业名片。宝安区沙浦工业片区更新单元规划59