1、目录 CONTENT CHAPTER 6 规划调整和落实 20 1 宗地贡献率 47 2 综合影响评价 47 3 规划调整和落实 47 CHAPTER 7 功能控制 7.1 地块性质和划分 21 7.2 开发强度和容量研究 22 7.3 开发强度控制 28 7.4 公益性设施规划 29 7.5 道路交通规划 30 7.6 地下空间规划 33 7.7 市政工程设施规划 34 CHAPTER 8 空间控制 CHAPTER 10 经济可行性研究 46 CHAPTER 12 附件 50 技术图纸 CHAPTER 1 前言 1 CHAPTER 2 更新范围 2.1 区域位置 2 2.2 拆除范围 3 C2、HAPTER 3 现状概况与分析 3.1 区位分析 4 3.2 周边环境分析 6 3.3 现状地籍核查 9 3.4 现状建设情况分析 10 3.5 现状综合评价 12 CHAPTER 4 规划依据与原则 4.1 依据文件 13 4.2 规划原则 14 4.3 上层次和相关规划要求 154.4 规划意愿 18 5.1 功能定位 19 5.2 功能构成 19 5.3 更新方式 19 CHAPTER 5 更新目标和方式 规划专项研究 8.1 总平面布局示意 41 8.2 空间控制图则 42 8.3 慢行系统规划 43 8.4 公共开发空间系统规划 43 9.1 拆除责任 44 9.2 土地移交责任 3、44 9.3 建设责任 44 9.4 分期实施 45 CHAPTER 9 实施措施 CHAPTER 11 规划综述 1 规划功能专项研究 50 2 公共服务设施专项研究 60 3 市政工程设施专项研究 61 4 城市设计专项研究 77 1 1 前言 编制背景编制背景 回望30年的发展历程，位于深圳市中部的福田区，凭借得天独厚的地理位置，不断发展成为深圳市的中心城区。福田区是深圳的行政、文化、信息、国际展览、商务和金融中心，同时也是深圳市委、市政府所在地。随着大空港和前海中心规划相继出台，深圳市的发展中心西移，福田亟需强化极核地位，通过内涵式的增长，实现有质量的稳定增长，可持续的全面发展。 车公4、庙作为福田的西部门户、“中心西区”，是福田区实现内涵式增长的重要抓手。从1985年车公庙工业区成立至今，车公庙片区共经历了三个发展阶段和两次跨越提升，1997年，在深圳工业结构的转型的大背景下，天安工业开发有限公司借鉴香港科技园的做法，引进科技产业大厦的概念，以吸引科技企业、发展高新技术产业作为园区发展的基本理念，开启了车公庙产业升级的序幕。2006年，车公庙工业区改造规划出台，新一轮转型升级拉开帷幕，工业区面临从沿深南大道“一层皮”发展到全面转型的发展阶段。 本次城市更新单元规划总用地面积1.78公顷，地处车公庙片区西南部，毗邻城市快速路滨河大道及轨道9号线下沙站，是车公庙对外联系的“重要窗5、口”，地理区位十分重要，现状用地主要以一类工业用地为主，更新单元内现状建筑质量差，整体环境质量一般，亟须通过拆除重建，支撑自身及周边的产业转型和城市形象提升。因此，大汉王置业有限公司委托我院编制该地块更新单元规划，通过功能布局、产业发展、城市设计、交通组织等系统性的规划研究，支撑高新技术企业总部及研发基地的构筑，使其作为车公庙片区未来发展的标杆，助推片区滨河大道沿线发展轴的内涵式增长和智慧型发展，进而引领车公庙片区的再一次腾飞。 编制过程编制过程 2012年11月，本更新单元列入2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划。 2012年12月，项目通过深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局初审6、，获初审意见复函（深规土一局函20121864号），并根据意见进行修改完善。 2013年2月，项目获深圳市经济贸易和信息化委员会产业规划复函（深经贸信息规划字20133号）。项目定位为：三网融合硬件设备制造企业总部研发基地。 2013年3月，项目报送深圳市规划和国土资源委员会审查，并根据各处室意见进行修改完善。 2013年4月，项目经深圳市规划和国土资源委员会2013年第5次技术会议审议并获原则性通过。 2013年5月7日，根据委技术会意见修改完善后项目进行了为期30个自然日的公示，公示无意见。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 前言 1 1 2013年7月23日7、，收到福田区城中村（旧村）改造办公室关于建议调整车公庙B107-0009地块公共配套设施用房规模的函（深福城改函201317号），并根据意见进行修改完善。 2013年8月，项目按照相关意见修改完善后报建环委审批。 2 2 更新范围 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 更新范围 2 2.1 2.1 区域位置区域位置 车公庙片区B107-0009地块更新单元位于深圳市福田区车公庙片区南部，北靠泰然八路，东接泰然七路，南临滨河大道，紧邻地铁9号线下沙站，交通区位优越。 本单元毗邻福田区快速路滨河大道，沿滨河大道东达罗湖区，西至南山区，交通便利，区位十分重要。 2 单元交通8、区位图 单元区位图 更新单元位置 项目 数量 拆除用地面积（） 17793.1 开发建设用地面积（） 13787.8 其他建设用地面积（） 4005.3 其中 道路用地 2865.8 公园绿地 1139.5 土地贡献率 22.5% 2.2.1 2.2.1 更新单元规划计划阶段的拆除范围更新单元规划计划阶段的拆除范围 拟拆除重建用地面积为17793.1。 2.2.2 2.2.2 与更新计划的衔接与更新计划的衔接 经第一直属管理局土地核查，本次更新单元拆除用地范围为17793.1平方米，与申报计划一致，现状建筑面积6337.9平方米（复函见附件）。 2.2.3 2.2.3 划定各类用地范围划定各类9、用地范围 更新单元拆除用地范围面积17793.1平方米， 独立占地的城市道路用地2865.8平方米，公园绿地1139.5平方米， 开发建设用地面积为开发建设用地面积为13787.8平平方米方米。 拆除与开发建设用地面积指标一览表 拆除与开发建设用地范围图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 更新范围 2 2.2 2.2 拆除范围拆除范围 3 3 3 现状概况与分析 3.1.1 3.1.1 交通区位交通区位 更新单元外围交通条件优越。更新单元所在车公庙片区西侧为广深高速公路，南侧为城市快速路滨河大道，北侧深南大道和东侧香蜜湖路均为城市主干道。规划区规划区对外对外车行交10、通车行交通快捷便利快捷便利。 片区周边轨道交通非常发达，分别有轨道1号线、7号线（在建）、9号线（在建）和11号线（在建）贯穿片区周边，为更新单元提供了便捷的公共交通设施。同时便捷的对外交通设施提升了片区的交通区位优越性同时便捷的对外交通设施提升了片区的交通区位优越性和可达性和可达性, ,是城市更新的重要基础设施保证。是城市更新的重要基础设施保证。 规划交通区位 4 下沙站下沙站 下沙站下沙站 SITE 车公庙站车公庙站 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.1 3.1 区位区位分析分析 3 3.1.2 3.1.2 功能区位功能区位 更新单元所在的11、车公庙片区是深圳市横向发展轴和环更新单元所在的车公庙片区是深圳市横向发展轴和环CBDCBD产业发展圈层上的重要组产业发展圈层上的重要组成部分。成部分。 在城市中心西移的发展趋势下，福田亟需通过内涵式增长提升能级，强化辐射效应。福田区亟需强化极核地位，通过内涵式的增长，实现有质量的稳定增长，可持续的全面发展。 车公庙作为福田的西部门户、“中心西区”，是福田实现内涵式增长的重要抓手。车公庙作为福田的西部门户、“中心西区”，是福田实现内涵式增长的重要抓手。 规划区功能区位 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.1 3.1 区位区位分析分析 3 5 城市中12、心西移 福田罗湖中心 城市综合服务区 重点发展：市级行政、文化、商业、商务等 前海中心 现代服务业集聚区 重点发展：区域性生产服务业 车公庙 科技园 大空港 临空经济圈 重点发展：现代服务业、临空高端制造产业、高端生产型服务业 - 罗湖 - - 福田 - - 前海 - 车公庙 3km 12 km 环CBD圈层 上步片区 高端服务为主、特色的都市产业集聚区 八卦岭片区 综合型产业集聚区 科技广场片区 新技术、创意文化产业集聚区 福强南 以高新技术产业为主、以文化产业为辅、以深港创新合作为特色的综合型产业集聚区 福田保税区 高新技术、高端服务产业集聚区 彩田北片区 先进制造产业和科技创业服务集聚区13、 香蜜湖片区 福田区金融业延伸区、高品质城市片区 车公庙片区 高新技术产业集聚区 梅林片区 先进制造业集聚区 资料来源：福田区环 CBD高端产业带建设和发展“十二五”规划 3.2.1 3.2.1 周边建设环境周边建设环境 本更新单元东、西、北侧分别为杜邦、好富顿和安华工业区，现状建筑功能以工业厂房为主，环境与建设品质均一般。 车公庙片区北侧沿深南大道两侧高层建筑群、西部金谷工业区建筑群和滨河大道南侧部分建筑现状建筑环境较好，建筑品质较高；其余多为上世纪80年代建设的工业建筑群体，环境较差。 周边缺少城市公共空间，绿地以沿路周边缺少城市公共空间，绿地以沿路带状带状绿地为主。绿地为主。 福田区沙头14、街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.2 3.2 周边环境分析周边环境分析 3 6 片区内部及周边主要建筑分布情况 现状周边自然情况 现状更新单元周边景观界面 （6）京基滨河时代 （5）周边高层住宅 （1）深南大道北侧高层建筑群 （4）杜邦厂区 （2）深南大道南侧高层建筑群 （3）天地源盛唐大厦 路名 等级 车道数 滨河大道 快速路 双8（辅道双4） 深南大道 主干道 双6（辅道双4） 香蜜湖路 主干道 双8 泰然九路 次干道 双4 泰然四路 次干道 双4 3.2.2 3.2.2 周边交通状况周边交通状况 现状道路等级现状道路等级 更新单元外围干道骨架已经完15、成，更新单元外围干道骨架已经完成，主要由快速路（滨河大道）、主干道（香蜜湖路、深南大道）和广深高速公路辅道围合。 内部道路由于泰然九路西侧地块发展凌乱，支路系统不成体系，出现多处断头路，有待进一步完善。有待进一步完善。 公共交通状况公共交通状况 据现场调查，车公庙片区公交出行极其方便车公庙片区公交出行极其方便，片区周边主要公交站点多达5处，公交站点300米覆盖率达85%以上。经停公交线路68条，其中深南大道21条、香蜜湖路15条、滨河大道32条，能够满足片区公交出行需求。公交线路的满载率约为55%，高峰时段，发车间隔为3至5分钟。 公共交通现状图 现状道路断面一览表 福田区沙头街道车公庙片区B16、107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.2 3.2 周边环境分析周边环境分析 3 7 现状道路分析图 3.2.3 3.2.3 周边公共服务设施情况周边公共服务设施情况 规划区周边800米范围内，现状公共服务设施整体上较为齐全。 现状商业总建筑面积约16万平方米（含地下），多为沿街底商形式，业态以餐饮、零售为主，整体偏中低端。 与本单元隔滨河大道相望的京基滨河时代建成后，将对本单元周边片区的商业业态提升及文化娱乐设施的丰富起到一定的支撑作用。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.2 3.2 周边环境分析周边环境分析 3 8 区域公17、共服务设施现状图 现状800米范围内配套设施一览表 配套设施名称 数量 幼儿园 1 门诊部 1 文化室 3 游泳池 1 社区体育活动场地 2 社区居委会及管理机构 4 社区警务室 1 肉菜市场 1 邮政所 3 垃圾转运站 2 居住小区级活动中心 2 社区警务室 1 车公庙片区B107-0009地块更新单元用地权属清晰。（土地权属核查复函见附件） 用地权属单位为：深圳市大汉王置业有限公司； 权属性质为：国有已出让用地，宗地号为B107-0009； 宗地 序号 宗地 编号 用地 单位 宗地 面积 (m2) 用地属性 权属状态 1 B107-0009 深圳市大汉王置业有限公司 17793.14 工业18、 用地 国有已出让用地 土地核查后的地籍信息一览表 土地核查成果图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.3 3.3 土地核查结论土地核查结论 3 9 3.4.1 3.4.1 现状土地利用现状土地利用 车公庙片区B107-0009地块更新单元现状土地使用功能以一类工业用地为主，用地面积17793.1平方米，土地利用效率过低，土地利用效率过低，与其优越的区位之间存在较大的价值落差。 现状土地利用图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.4 3.4 现状建设情况分析现状建设情况分析 3 土地利用性质 用地面19、积（m2） 百分比（%） 工业用地 一类工业用地 M1 17793.1 100% 合计 17793.1 100% 10 现状用地平衡表 3.4.2 3.4.2 现状开发强度现状开发强度 现状建筑建成于上世纪90年代，均为工业厂房。建筑质量较差，建筑密度低，开发强度低。 现状总建筑面积约现状总建筑面积约6338平方米，拆除范围内部的平均容积率为平方米，拆除范围内部的平均容积率为0.36。 3.4.3 3.4.3 拆除范围内的建筑情况拆除范围内的建筑情况 建筑功能建筑功能 更新单元内部的建筑均为工业建筑，使用功能单一。 建筑层数建筑层数 全部为低层建筑，高度为3层以下。 建筑质量建筑质量 拆除用地20、范围内建筑质量总体较差。根据民用建筑设计通则更新单元内建筑属二类建筑，即：易于替换结构构件的建筑。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.4 3.4 现状建设情况分析现状建设情况分析 3 11 现状开发强度示意图 容积率：0.36 建设量：6338平方米 现状建筑功能图 2F 1F 3.5.1 3.5.1 发展的主要优势发展的主要优势 区位优势日益凸现区位优势日益凸现 规划区位于车公庙南区，滨河大道车公庙段的核心位置，随着城市发展及轨道线9号线的开发建设，地块的区位优势日益凸现。 良好的区域交通基础，巨大的市场需求，是单元更新升级的巨大优势。良好的21、区域交通基础，巨大的市场需求，是单元更新升级的巨大优势。 用地权属简单清晰用地权属简单清晰 经过核实整理后的用地权属情况清晰，主体单一，有利于项目的整体开发及顺利推行。有利于项目的整体开发及顺利推行。 土地利用性质不能适应片区发展需求，土地利用效率低下土地利用性质不能适应片区发展需求，土地利用效率低下 周边公共配套设施基本完善周边公共配套设施基本完善 3.5.2 3.5.2 面临的主要问题面临的主要问题 如何如何确定合适的产业与功能定位？确定合适的产业与功能定位？ 如何确定合适的产业与功能定位确定合适的产业与功能定位，与深圳城市产业发展及车公庙片区未来的发展趋势相适应与深圳城市产业发展及车公庙22、片区未来的发展趋势相适应，从而充分实现地块的经济价值和社会价值，提升生产与生活活力，是本次更新面临的首要问题。 如何梳理复杂的交通如何梳理复杂的交通系统？系统？ 如何梳理、组织车行交通、轨道等公共交通，以及慢行交通之间的联系；搭建便捷、可达性高、体验良好与片区整体融合的步行系统，从而引导人群最大程度的利用公共交通，也是规划的重要任务。 如何塑造区域如何塑造区域城市意象城市意象的亮点的亮点？ 如何从片区整体空间形态、城市干道沿线空间形态与界面等角度入手。通过建筑空间体量组合，塑造车公庙片区新的亮点与名片，从而支撑车公庙滨河大道发展轴的构筑，也是规划面临的三个主要问题之一。 福田区沙头街道车公庙片23、区B107-0009地块城市更新单元规划 现状概况与分析 3.5 3.5 综合评价综合评价 3 12 4 4 规划依据和原则 4.1.14.1.1规划依据文件规划依据文件 （1）深圳市城市规划标准与准则 （2）深圳市城市更新办法（2009） （3）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行） （4）深圳市城市总体规划（2010-2020） （5）深圳市福田区分区规划（1996-2010） （6）深圳市福田04-02&03片区车公庙地区法定图则（2007） （7）福田区环 CBD高端产业带建设和发展“十二五”规划 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划依据和原则 4.24、1 4.1 规划依据文件规划依据文件 4 13 4 4. .2 2. .2 2 技术路线技术路线 现状解析 设计构思 道路交通 公共空间 项目背景 规划目标 实施建议 功能结构 城市景观 4.2.1 4.2.1 规划原则规划原则 城市更新是一个系统工程，需要从功能、空间、环境和社会等多方面入手，确定规划原则： 合理性原则合理性原则 与城市功能紧密结合，在环境承载力允许的范围内，确定合理的土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效用。 集约化原则集约化原则 对土地资源集约化利用，注重社会效益和经济效益，改善城市环境，增加配套设施，使之与城市空间和外部环境相协调。 可操作性原则可操作性原25、则 在深入了解规划用地现状特征和改造市场条件的基础上，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理和特色鲜明的改造方案。 可持续发展原则可持续发展原则 积极利用多种技术手段，建设生态协调的节约型街区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标，促进城市可持续发展。 项目建设意义 前期研究结论 存在的问题 具备的潜力 土地利用规划 整体形态规划 道路交通规划 开发强度指引 市政设施规划 规划方案 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划依据和原则 4.2 4.2 规划原则规划原则 4 14 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规26、划 规划依据和原则 4.3 4.3 上层次和相关规划要求上层次和相关规划要求 4 4.3.1 4.3.1 深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划（20102010- -2020) 2020) 功能定位功能定位 依托西、中、东三条城市发展轴，逐步形成“一核心、九片区、五十二园”的工业布局结构。将福田定位为以高新技术产业研发、设计、高端生产及企业总部为主，以无污染的服装、钟表、黄金珠宝、工艺礼品等都市型工业为辅，形成区域的研发总部中心。 车公庙片区属以全面改造为主的工业区。主要集中在车公庙南侧，通过对车公庙旧工业区改造吸引为金融机构提供空间。 15 更新单元位置 4.3.2 4.3.2 深圳市福田区27、分区规划（深圳市福田区分区规划（19981998- -20102010） 分区规划提出：市中心区的周边地区，尤其是工业区应是安排大量技术服务和技术贸易的理想场所，车公庙工业区应结合新时期的产业发展要求打造成为福田区主要的高新技术研发型企业集聚区之一。 深圳市城市总体规划（2010-2020) 土地利用规划图 深圳市福田区分区规划（1998-2010）土地利用规划图 更新单元位置 拆除用地范围 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划依据和原则 4.3 4.3 上层次和相关规划要求上层次和相关规划要求 4 4.3.34.3.3福田区环福田区环 CBDCBD高端产业带建28、设和发展高端产业带建设和发展“十二五十二五”规划规划 福田区环 CBD高端产业带建设和发展“十二五”规划提出“通过环CBD的9大产业片区的打造，形成环CBD的高端产业发展带。”环CBD高端产业带整体功能布局为“一心三区”，车公庙属于高端产业聚集区、地处环CBD高端产业带的核心圈层。 车公庙产业导向：重点发展以移动通信、嵌入式软件开发、光机电一体化、集成电路设计为主的电子信息产业，带动科技创新、服务外包、金融、高端专业服务等配套产业发展。 16 福田区环CBD高端产业带建设和发展“十二五”规划 4.3.44.3.4深圳市福田深圳市福田0404- -02&0302&03片区片区 车公庙地区车公庙地29、区 法定图则法定图则(2007)(2007) 深圳市福田04-02&03片区车公庙地区法定图则对更新单元的目标定位、土地利用、交通组织、开发控制和公共服务设施配套作出了明确的要求。 发展目标发展目标 本片区的城市发展总目标是：提升城市形象，促进产业结构的调整，使之成为深圳市高新技术产业提升城市形象，促进产业结构的调整，使之成为深圳市高新技术产业基地。基地。 功能定位功能定位 本片区的功能定位是：规划期内保留工业功能，近期控制深圳高尔夫俱乐部红线内的开发建设，远期发展成为高新技术产业及配套基地。 地块控制和土地利用地块控制和土地利用 拆除范围位于法定图则的04-02-2地块内，用地性质为一类工业30、用地，地块编号：04-02-2；用地性质：一类工业用地；用地面积：1.45公顷；容积率：2.5；绿地率：25%，备注：规划。 深圳市福田04-02&03片区车公庙地区法定图则土地利用规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划依据和原则 4.3 4.3 上层次和相关规划要求上层次和相关规划要求 4 17 开发强度示意图 法定图则界定地块开发容量法定图则界定地块开发容量 04-02-02地块的容积率为2.5，对应更新单元的总体开发容量为3.63万平方米，总体毛容积率为2.04。 法定图则 FAR=2.04 3.63万m2 福田区沙头街道车公庙片区B107-000931、地块城市更新单元规划 规划依据和原则 4 18 4.4 4.4 相关更新政策要求相关更新政策要求 4.4.1 4.4.1 深圳城市更新办法（深圳城市更新办法（20092009） 深圳城市更新办法（2009）规定，更新单元用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。 4.4.2 4.4.2 深圳经济特区物业管理条例深圳经济特区物业管理条例 （深圳市人民代表大会常务委员会（深圳市人民代表大会常务委员会公告第公告第5757号）号） 根据深圳经济特区物业管理条例 （深圳市人民代表大会常务委员会公告第57号）第五十二条规定，物业服务32、办公用房面积按照下列标准提供： （一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供； （二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。 业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。 5 5 更新目标和方式 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 更新目标和方式 5.1 5.1 功能定位功能定位 5 本次规划研究依据上层次规划要求、区域发展需求及更新单元的具体条件，综合考虑通33、过本更新单元的全面改造带动片区功能的持续提升发展，支撑车公庙片区打造高新产业科技研发总部基地，增强车公庙片区企业吸引力并提升片区整体形象，打造区域标杆。由此确定本次更新单元规划的更新目标是： 滨河大道车公庙段形象提升、意向强化的重要触媒 环福田 CBD 圈层内高新技术产业集聚的旗舰平台 中心西区三网融合及其配套产业研发的示范基地 5.2 5.2 功能构成功能构成 服务完善、特色鲜明、活力充沛，具备科技竞争力和环境吸引力，功能齐全，配套设施完善的高新技术产业总部和研发基地。 5.3 5.3 更新方式更新方式 根据上层次规划要求、企业自身发展诉求和更新单元现状建设状况综合判断，确定车公庙片区B1034、7-0009地块更新单元采取“拆除重建”的更新改造模式。 19 6 6 规划调整和落实 深圳市福田04-02&03片区车公庙地区法定图则于2007年颁布，但容积率的计算方式、土地利用和片区整体发展趋势之间存在差距，对轨道交通对城市建设的推动作用认识亦有不足。 本次更新单元规划将依据深圳市城市规划标准与准则，综合考虑车公庙片区的整体发展趋势以及单元周边的具体情况对法定图则的相关内容进行调整和优化。 对法定图则的布局调整，主要从用地性质和开发强度和周边路网三用地性质和开发强度和周边路网三方面进行研究落实。 用地性质用地性质 整体延续法定图则确定的高新技术产业区的整体定位，并结合深圳城市及车公庙片区35、产业发展趋势和需求将地块01-01对法定图则规定的用地性质由M1调整至M0。 开发强度开发强度 地块容积率由2.5调整至11.5，调整说明见后文7.2章节。 周边路网周边路网 根据深圳市规划与国土资源委员会直属一局及相关处室意见，依据车公庙综合交通改善规划（2013）的最新道路网规划方案，于地块西侧国有未出让用地内规划一条南北向城市支路向北贯穿至泰然八路。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划调整和落实 6 6 规划调整和落实规划调整和落实 6 20 土地利用规划图 法定图则土地利用规划图 拆除用地范围 泰然工业区 第一更新单元 7 7 功能控制 地块编号 用地36、代码 用地性质 用地面积（） 容积率 计算容积率建筑面积（） 地下商业建筑面积（） 建筑覆盖率 （%） 绿化覆盖率 （%） 建筑限高 （m） 公共配套设施内容 停车位 （个） 备注 产业研发用房 产业配套用房 公共配套设施 合计 01-01 M0 新型产业用地 13787.8 11.5 133370（含创新型产业用房6670） 25080（全部为小型商业设施） 100 158550 7500 50% 25% 260 社区警务室100m2 450 拆除重建 01-02 G1 公园绿地 1139.5 地块划分和控制规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 737、.1 7.1 地块性质和划分地块性质和划分 7 根据深圳市城市规划标准与准则的相关规定，考虑基地未来产业发展、空间形象等诸多需求，拆除用地范围内地块相关控制指标具体如下： 0101- -0101地块：地块： 新型产业用地，地块面积13787.8平方米。本地块容积率11.5，建筑覆盖率50%，绿化覆率为25%，建筑限高260米。 0101- -0202地块：地块： 公园绿地，地块面积1139.5平方米。 地块控制指标一览表 21 7.2.1 7.2.1 法定图则确定的开发容量法定图则确定的开发容量 法定图则确定更新单元的开发总容量为3.633.63万平方米。万平方米。04-02-2:地块净容积率38、为2.5。更新更新单元的整体毛容积率为单元的整体毛容积率为2.042.04。 考虑到城市转型和片区转型发展的迫切性，以及轨道交通不断发展完善所带来的机遇等因素，原有规划容量已经逐渐难以满足片区及城市的发展需求，因此本次规划对地区的开发容量进行重新测算。 本次规划从政策因素、产业发展需求、政策因素、产业发展需求、TODTOD梯度开发梯度开发等几方面入手，综合确定本项目的开发强度。最后通过经济可行性、交通、市政工程设施等方面校核论证开发强度的合理性。 22 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7.2 7.2 地块开发强度和容量研究地块开发强度和容量研究 7 F39、AR=2.04 3.63万m2 7.2.2 7.2.2 基于基于深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划标准与准则的容量分析的容量分析 本单元用地性质由一类工业用地(M1）升级为新型产业用地(M0)，考虑到本单元位于车公庙城市重点更新片区，紧邻地铁枢纽，交通条件优越，在容积率计算过程中参照深圳市城市规划标准与准则中商业服务业标准进行计算。即以密度分区对应的基准容积率为基础，进而按地块规模修正系数、周边道路修正系数和地铁站点修正系数进行修正，综合考虑城市更新政策、深圳市城市规划标准与准则中容积率奖励的相关内容计算出容积率为11.9。 23 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元40、规划 功能控制 7.2 7.2 地块开发强度和容量研究地块开发强度和容量研究 7 7 7. .2 2. .3 3 基于产业发展需求的容量分析基于产业发展需求的容量分析 本项目改造定位为三网融合硬件设备制造企业总部研发基地，为形成产业的集聚效应和规模效应，预计预计总开发量总开发量1616万平方米左右万平方米左右，容积率容积率1111. .5 5左右左右。 7 7. .2 2. .4 4 基于政策因素的更新容量研究基于政策因素的更新容量研究 深圳城市经过30年发展，在城市建设取得巨大成就的同时，也面临“四个难以为继”的问题，其中可建设用地首当其冲可建设用地使用量的增加与有限土地存量之间的矛盾已成为41、深圳市城市发展的主要矛盾。 为克服城市未来发展动力和后劲不足的用地瓶颈，探索可持续发展之道路，深圳市委明确提出要实现从“速度深圳”到“效益深圳”的历史性跨越，从粗放型扩张向集约型发展转变，提高土地使用效率，向单位用地要效益。宏观上，“可持续发展”、“高效集约利用资源”等发展理念提出对土地开发强度进行反思，城市土地开发强度总体趋高发展。具体的相关政策有： 深圳市人民政府深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约节约用地的意见关于进一步加强土地管理推进节约节约用地的意见 通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，鼓励使用存量土地，促进节约集约用地。 深42、圳市人民政府深圳市人民政府 20072007 7575号号关于工业区升级改造的若干意见关于工业区升级改造的若干意见 与促进土地节约集约利用，提高工业用地产出效益相结合，鼓励适度提高工业用地建筑容积率。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7.2 7.2 地块开发强度和容量研究地块开发强度和容量研究 7 2006现状建设用地结构 2020规划建设用地结构 24 7 7. .2 2. .5 5 基于基于TODTOD梯度开发的发展要求梯度开发的发展要求 轨道站点高强度开发是城市集约建设轨道站点高强度开发是城市集约建设、高效运行的保障高效运行的保障 集中式高强度的43、开发模式有利于降低城市运作成本，提高城市经济效益。 轨道交通是公交战略的核心，其带来的是更多的人流而非车流，不会导致城市道路网络面状拥挤。 轨道沿线形成“珠链式”的梯度开发的土地利用模式是实现土地利用与地铁运营良性互动的理想模式，其要求实现站点周边用地高强度综合开发。 根据国内外经验，轨道沿线各功能地块的容积率比其他地区同类功能区块高0.51.5(30150)。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7.2 7.2 地块开发强度和容量研究地块开发强度和容量研究 7 轨道沿线用地空间“珠链式”布局模式示意 “TOD”梯度开发模式示意图 25 福田区沙头街道车公44、庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7.2 7.2 地块开发强度和容量研究地块开发强度和容量研究 7 综合考虑以上容积率影响因素，得出本项目适宜容积率为11.5左右。 7.2.7 7.2.7 拆建比拆建比 现状建筑量为6338平方米，本项目规划开发总量为158550平方米，拆建比为1：25。 7.2.8 7.2.8 经济可行性校核经济可行性校核 主要经济指标主要经济指标 用地面积：13787.8 计容积率建筑面积：158550 （其中，产业研发建筑面积133370 ，小型商业设施建筑面积25080，公共配套设施100） 容积率：11.5 地价地价 研发用地楼面地价1813元45、 商业用地楼面地价3027元 土地成本：31142万元 建安成本建安成本 建安成本136353万元 开发费用开发费用 财务费用与管理费用按其他成本的3%计算 总开发成本总开发成本 136353万元 + 31142万元 +（136353万元 + 31142万元）*3%=172520万元 租售条件租售条件 研发建筑面积133370，平均租金为70元/，平均出租率80%。配套商业建筑面积25080，平均租金为120元/，平均出租率80%。则项目年平均收入约为11851万元。 项目回收期项目回收期 第N年平均收入额 - 总开发成本0。 经过计算，可以推算出本项目的静态投资回收期年限约为15年，按照规划46、开发容量基本能够满足经济可行性。 26 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7.3 7.3 开发强度控制开发强度控制 7 综合考虑政策因素、产业发展需求、TOD梯度开发、类似案例比较等因素的影响，通过经济可行性校核，建议本更新单元规划容积率为11.5。 01-01 容积率11.5 用地面积13787.8平方米 建筑面积158550平方米 27 现状公共服务设施配套 R=400 R=1000 7.4 7.4 公益性设施规划公益性设施规划 7 7.4.1 7.4.1 公共服务配套设施公共服务配套设施 法定图则对规划地块未作公共配套设施要求，本次规划结合片区现状47、公共配套设施状况并按照关于建议调整车公庙B107-0009地块公共配套设施用房规模的函和深圳市城市规划标准与准则的要求，设置本项目公共服务配套设施如下： 社区警务室1处，建筑面积100平方米； 此外距离规划区外北侧及东侧，现状已有2座生活垃圾转运站（法定图则亦予保留），根据深圳城市城市规划标准与准则对垃圾转运站的服务半径要求（400米-1000米），其服务半径均可辐射至本单元，且转运能力可满足本次规划需求，故本项目不设置垃圾转运站。 公共服务设施规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 28 名称名称 用地面积（用地面积（m m2 2） 建筑面积（建筑面48、积（m m2 2） 备注备注 社区警务室 - 100 附设 公共服务设施一览表 单元周边垃圾转运站分布示意 7.5 7.5 道路交通系统规划道路交通系统规划 7 7.5.1 7.5.1 项目周边道路等级规划方案项目周边道路等级规划方案 根据本规划区所处片区的法定图则，更新单元周边的主要道路等级如下： 城市快速路：滨河大道，红线宽度78米，双向八车道（不包括辅道）； 城市支路：泰然七路，双向两车道；规划支路，双向两车道；泰然八路，双向四车道。 本片区道路交通网络已基本形成，本规划根据现状道路和用地条件，结合拆除改造工作，充分组织人、车交通流线，并考虑了停车场及其出入口位置等。 7.5.2 7.549、.2 车行交通组织与竖向设计车行交通组织与竖向设计 本项目在泰然八路上开设两个机动车出入口，其中西侧出入口为近期开设，待地块西侧规划支路打通后，将此出入口移至规划支路一侧。 主要机动车出入口在泰然八路与规划支路上开设，地块内车行道宽6米，紧急时可作为消防通道。 周边城市道路建设完备，规划周边道路高程点保持现状不变，排水方向设计可顺利将雨水排至周边道路。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 29 区域道路系统等级图 泰然七路 泰然八路 滨河大道 规划支路 项目机动车交通组织图（远期） 7.5 7.5 道路交通系统规划道路交通系统规划 7 7.5.3 7.5.50、3 项目周边交通组织项目周边交通组织 为了确保片区内部道路交通微循环畅顺，泰然七路、泰然八路等机动车道为双4断面的城市支路宜通过设置中央分隔带进行交通管理，泰然八路西行方向入场车流须在泰然九路泰然八路交叉口掉头进入泰然八路东行方向入场。 近远期车行交通组织方面： 近期，在泰然八路上设置两处车行出入口，其中东侧车行出入口距离泰然七路、泰然八路交叉口距离70米以上，满足相关规范要求。 远期，于项目与更新单元西侧用地间的国有未出让用地内开设一条城市支路，红线宽度12米，单向2车道。将近期西北侧车行出入口调整至该支路上。此外，为减少支路驶出车辆对滨河大道辅道交通的影响，该支路设置为北向单行道。车辆采用51、右进右出的方式进出车库。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 30 片区机动车交通组织图 项目机动车交通组织图（近期） 7 7. .5 5. .4 4 停车设施规划停车设施规划 相关规范相关规范 1）机动车停车场的出入口应有良好的视野。出入口距离交叉路口须大于80米。 2）机动车停车场车位指标大于500个时，出入口不得少于3个。出入口之间的净距须大于10米，出入口宽度不得小于7米。 3）机动车停车场内的主要通道宽度不得小于6米。停车场应有良好的通视条件，即以出口中心线向交叉口中心线左或者右作60度角内无障碍。最小坡度为0.3%，与通道平行方向的最大纵坡度为52、1%,与通道垂直最大为3%。 车位安排车位安排 项目临近轨道站点，属于停车策略控制区，需要严格控制停车位配备。此外项目所处的福田车公庙片区属于公交系统发达区，为鼓励公交出行，建议停车位按标准范围的下限取值，并进行一定程度的折减。 借鉴深圳市城市规划标准与准则对“轨道站点500米半径范围内的住宅宜减少15%的停车供应”的规定，本项目配建车位按标准低限（532个）再折减15%配给后取450个车位。 7.5 7.5 道路交通系统规划道路交通系统规划 7 停车设施配建指标 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 31 性质 建筑面积 （平方米） 标准 （车位/百平方米53、） 停车位 （车位/百平方米） 研发 133370 0.3-0.5 400-667 产业配套 25080 前2000平方米，2车位/百平方米；2000平方米以上部分，按0.4-0.6车位/百平方米 132-230 合计 532-897 7 7.6 7.6 地下空间规划地下空间规划 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 功能控制 7 7. .6 6. .1 1 地下空间功能设计地下空间功能设计 本单元地下空间采取整体开发方式，为保证地下车库与商业协调布局，其中地下一层可局部设置车库，地下二层可局部设置商业，地下商业建筑面积不超过7500平方米。 7.6.2 7.6.2 54、地下空间衔接地下空间衔接 本项目地下空间应预留与西侧地块地下空间相链接的步行通道接口，以实现与轨道9号线下沙站的无缝衔接。 32 地下空间衔接图 接驳地铁9号线下沙站 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.1 7.7.1 给水工程规划给水工程规划 现状概况：现状概况： 规划区现状供水来自梅林水厂，水厂位于规划区外北侧约2.5公里处，现状规模为60万立方米/日。 规划区周边现状给水管网较为完善，滨河大道两侧敷设有DN600现状给水管，泰然八路敷设有DN200现状给水管，泰然九路敷设有DN300、DN200现状给水管，泰然七路敷设有DN200现状给水管。 规划依据：规划依据： （155、）深圳市给水系统布局规划修编(2011-2020)（深圳市规划国土发展研究中心 2011.11） （2）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） （3）深圳市城市规划标准与准则 （4）室外给水设计规范（GB 50013-2006） （5）城市给水工程规划规范（GB50282-98） （6）建筑设计防火规范（GB 50016-2006） 规划原则：规划原则： （1）利用现状：结合现状给水厂站和给水管道进行规划，充分利用现有给水设施，节约工程投资。 （2）适度超前：给水厂站及管道规划应适度超前，为城市的发展留有一定的发展空间。 （3）区域协调：与上层次规划、专项规划相协调56、，给水设施与周边相邻区域合理衔接，并协调一致。 （4）给水管道沿路网敷设，尽量布置于道路东侧或南侧的人行道（绿化带）下,当路幅宽度大于40m时，道路两侧均布置给水管。 水量预测：水量预测： 预测规划区最高日用水量为1886立方米/日，日变化系数采用1.20，时变化系数采用1.30。 室外消防用水量：同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量为15升/秒。 给水工程规划：给水工程规划： 规划区水源来自梅林水厂，现状规模为60万立方米/日，规划规模为80万立方米/日。 充分利用现状管道，市政给水管网维持不变。 消防给水管道及室外消火栓应沿道路设置，消火栓间距不应超过120米。 给水工程规划图 3357、 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.27.7.2 污水工程规划污水工程规划 现状概况：现状概况： 规划区现状污水通过滨河大道的污水干管收集后，排入南山污水处理厂处理。南山污水处理厂现状规模56万立方米/日。 规划区周边现状污水管网较为完善，滨河大道南侧敷设有d1950现状污水主干管，滨河大道北侧敷设有d300d500现状污水管，泰然八路敷设有d400d500现状污水管，泰然九路敷设有d1000、 d400d600现状污水管，泰然七路敷设有d400现状污水管。 规划依据：规划依据： （1）深圳市市政排水58、管渠改造完善实施规划（深圳市城市规划设计研究院 2012.03） （2）深圳市污水系统布局规划修编（2011-2020）（深圳市规划国土发展研究中心 2011.11） （3）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） （4）深圳市城市规划标准与准则 （5）城市排水工程规划规范（GB50318-2000） （6）室外排水设计规范（GB500142006） 规划原则：规划原则： （1）利用现状：结合现状污水处理厂站和污水管道进行规划，充分利用现有污水设施，节约工程投资。 （2）适度超前：污水处理厂站及管道规划应适度超前，为城市的发展留有一定的发展空间。 水量预测：水量预测：59、 根据深圳市城市规划标准与准则，工业性污水量取用水量的95%，道路及绿地不计污水量。 预测规划区平均日污水量为1493立方米/日，总变化系数取1.98 。 污水工程规划：污水工程规划： 规划区排水体制采用雨污分流制。根据深圳市污水系统布局规划修编（2011-2020），近期规划区污水近期排入南山污水处理厂，远期通过滨河大道的规划截流污水干管收集后，排入规划的福田污水处理厂处理。福田污水处理厂2030年规划规模60万立方米/日，控制规模80万立方米/日；南山污水处理厂2030年规划规模80.6万立方米/日，控制规模85.6万立方米/日。 规划区污水管网规划情况：将滨河大道d300d500现状污水60、管改造为d2000d2200的污水管，将污水截至污水排向福田污水厂，其它管网维持现状。 污水工程规划图 34 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.37.7.3 雨水工程规划雨水工程规划 现状概况：现状概况： 规划区雨水排往规划区西侧2A7.04.0的雨水暗渠。 规划区周边现状雨水管网较为完善；滨河大道南侧敷设d2400现状雨水主干管、滨河大道北侧敷设有d1800现状雨水主干管、泰然八路现状有A1.61.0的雨水暗渠、泰然九路东侧现状有2A6.54.0雨水暗渠、泰然七路敷设有d600d800现状雨水管。 61、规划依据：规划依据： （1）深圳市市政排水管渠改造完善实施规划（深圳市城市规划设计研究院 2012.03） （2）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） （3）深圳市城市规划标准与准则 （4）城市排水工程规划规范（GB50318-2000） （5）室外排水设计规范（GB500142006） 规划原则：规划原则： （1）规划区排水体制采用雨污分流制。 （2）利用现状：结合现状雨水泵站和雨水管道进行规划，充分利用现有雨水设施，节约工程投资。 （3）就近排放：雨水就近排入水体的原则，减小雨水设施规模和减少雨水工程建设资金。 （4）高水高排：雨水应“高水高排，低水低排”, 62、减小雨水泵站规模和减少泵站建设资金和运行费用。 （5）区域协调：与上层次规划、专项规划相协调，雨水管道与相邻地块相互衔接，协调一致。 计算公式：计算公式： 重现期P=2年。暴雨强度计算公式为： 式中：q设计暴雨强度（L/shm2）、t降雨历时（min）、t=t1+t2、t1地面集水时间（min），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定。采用1015分钟， t2管内雨水流行时间（min） 雨水流量计算公式为： 式中：Q规划雨水流量（L/s），q暴雨强度（L/shm2），F汇水面积（hm2）， 径流系数，地面径流系数除大片绿地采用0.15外，其余采用综合径流系数 =0.70。 雨水工程规划：雨水工63、程规划： 充分利用现状管渠，将滨河大道现状d1800的雨水管扩建为A3.41.5雨水暗渠，其他雨水管网维持不变。 雨水工程规划图 35 0.5181455.259(4.097)qtQq F福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.47.7.4 电力工程规划电力工程规划 现状概况：现状概况： 规划区内无大型电力设施，10kV电源由规划区外东南侧约750米处的110kV车公庙站提供，现状主变容量为350MVA，占地面积约10058平方米。 规划区周边道路已建设电缆沟，位于道路东（南）侧人行道下，断面规格主要为0.64、8m0.8m和1.4m1.6m。 规划依据：规划依据： (1）城市电力规划规范（GB/50293-1999） (2）城市电力网规划设计导则（Q/GDW156-2006) (3）深圳市城市规划标准与准则 (4）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） (5）深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编 规划原则：规划原则： (1）适度超前：以预测用电负荷为依据，适度超前规划变配电、电力通道等基础设施。 (2）集约紧凑：采取先进技术和设备集约布置变配电设施，中压线路采用电缆方式集中敷设在地下电力通道内。 (3）区域协调：与上层次规划、专项规划相协调，变配电设施、电力通道与周边相邻65、区域合理衔接，并协调一致。 负荷预测：负荷预测： 采用单位建筑面积负荷密度法进行负荷预测，具体指标选取深圳市城市规划标准与准则用电指标的中上限值，各类建筑面积用电指标如下表。 根据上述用电指标，考虑同时系数为0.8，计算负荷约为9038千瓦，按可建设用地面积核算，片区的负荷密度约为60.5万千瓦/平方公里。 变配电设施：变配电设施： 本规划区现状10kV电源主要由区外东南侧约750米处的110kV车公庙站提供，其主变容量为350MVA；根据深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编，在规划区外西北侧约745米处规划新建1座110kV变电站，为110kV车西站，规划主变容量为363MVA，该站建成投产66、后，将与110kV车公庙站共同为本区提供用电。 本规划范围内共设附设式10千伏变电所4座，宜附设在公共建筑内，每座变电所需建筑面积约150-200平方米。 电力通道：电力通道： 规划的10千伏电缆沟原则上布置在道路东侧或南侧的人行道或绿化带下。 本规划区周边道路均规划新建电缆沟，泰然七路南段规划电缆沟的规格为1.0m1.0m，并将泰然九路的电缆沟扩建至1.2m1.2m。 道路照明：道路照明： 市政道路照明电源由路灯专用10千伏箱式变电站提供，小区路灯照明电源由邻近的10千伏变电站提供。 电力工程规划图 36 建筑性质 负荷指标 新型产业用地 70120瓦/平方米 公共绿地 1015千瓦/公顷 67、福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.57.7.5 通信工程规划通信工程规划 现状概况：现状概况： 规划区内无现状邮政设施，其相关业务由区外东北侧约220米处的车公庙邮政支局提供；规划区电信业务由位于区外东南侧约1270米处的沙尾电信一般机楼提供，其现状容量为3.9万门；规划区内现状移动通信业务主要由周边若干基站等接入设施提供服务；规划区有线电视业务由位于区外东侧约2100米处的车公庙有线电视分中心提供。 规划区周边主要道路已建有通信管道，泰然九路西侧建有16孔通信管道，滨海大道北侧建有18孔通信管道、南68、侧建有13孔通信管道。 规划依据：规划依据： (1）通信管道与通信工程设计规范（GB50373-2006） (2）深圳市城市规划标准与准则 (3）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） (4）深圳市信息管道及机楼十一五发展规划 规划原则：规划原则： (1）适度超前：选取合适指标预测通信业务，以广泛使用的光纤为主导传输介质，适度超前地规划通信管道容量。 (2）共建共享：针对多家通信企业平等竞争的独特格局，所有单独占地的通信设施均需兼顾其它通信企业的需求，所有附设式通信接入网及管道等设施均需共建共享。 (3）线路入地敷设：所有通信线路均需入地敷设，集中敷设在地下公共通信69、管道内，统一规划并统一建设网状通信管道系统，满足各种城域网的使用要求。 业务预测：业务预测： （1）电话主线 规划采用单位建筑面积电话主线指标法进行预测，指标标准参考深圳市城市规划标准与准则中规定指标的中上限值，各类建筑面积的预测指标如下表。 根据上述电话主线指标，预测规划区电话主线约2931线。 （2）宽带数据用户 本规划区内的宽带数据用户按固话用户的65%核算，预测规划区内宽带用户约1905户。 （3）移动通信用户 根据规划区内规划的总人口，按普及率110%计算并考虑流动人口，本区预测移动通信用户约6050户。 （4）有线电视用户 规划区主要为工业用地，有线电视用户按150平方米/户计算，70、预测有线电视用户约1057户。 局所设施：局所设施： （1）邮政设施 规划区外东北侧约220米处的车公庙邮政支局能满足规划区发展的用邮需求，规划保留，区内不另新增邮政设施。 （2）通信机房 通信机房以满足通信接入网为目标要求，分为片区汇聚机房、小区总机房和单体建筑机房，以附建为主，机房所需面积均为建筑面积。 规划1座小区总机房，需建筑面积80100平方米。 超高层建筑按每20层配置1个40平方米的单体建筑机房。 （3）移动通信基站 规划1处移动通信宏基站站址，供各运营商共址建设，所需机房面积由规划通信机房提供。优先考虑设置在非居住建筑物上，同时符合国家环保总局颁布电磁辐射防护规定（国标GB7071、2-88）和卫生部颁布环境电磁波卫生标准（国标GB9175-88）。 本区所有高层或超高层建筑、功能重要建筑、公共建筑等建筑单体均设置室内分布系统，设备宜设置于所在建筑的通信机房内。 37 建筑性质 市话指标 新型产业用地 25线/百平方米 公共绿地 510线/公顷 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 通信管道：通信管道： 通信管道原则上布置在市政道路西侧或北侧的人行道或绿化带下，管道容量应满足远期所有公共通信网络及信息专网需求。 本次规划在所有城市支路及以上道路均敷设通信管道，泰然七路和泰然八路规划管道容量为72、12孔，并将泰然九路和滨河大道的现状通信管道容量扩容12孔。新建管道采用塑料管，管孔规格为 110mm，或者采用梅花管、栅格管代替 110mm塑料管。 基于通信管道的方便管理及有利于各营运商的公平竞争，建议通信管道统一建设，统一管理、统一维护，实现城市道路各类管线协调发展。 38 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 通信工程规划图 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 7 7.7.67.7.6 燃气工程规划燃气工程规划 现状概况：现状概况： 规划区现状燃气气源为液化石油气，供气方式为瓶装气供气。瓶装气气源来自区外的瓶装气供应站。规划区南侧滨河大道路上有73、现状市政燃气中压管道，设计压力为0.3兆帕，管径为DN300。 规划依据：规划依据： （1）城镇燃气设计规范（GB50028-2006） （2）深圳市燃气系统布局规划 (2006-2020年)（以下简称“燃专规”） （3）深圳市福田04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） 规划原则：规划原则： （1）深化落实：参考结合专项规划及上层次规划，明确燃气气源、落实燃气重要管道。 （2）区域协调：与周边燃气设施、供气管网进行衔接，既能保障本区用气供应，又能保证周边用气供应。 气源规划气源规划 依据“燃专规”，本片区规划燃气气源为管道天然气，接自泰然八路上的规划DN150燃气中压管，天然气由74、区外的现状安托山区域调压站供气。 用气量预测用气量预测 （1）规划基础参数 天然气热力参数： 低热值： 39.67兆焦/标准立方米； 居民及商业用户用气高峰系数：K月=1.40, K日=1.17, K时=2.02 气化率：管道气化率为100 未可预见按总用气量的5计算。 （2）用气量预测 预测天然气年总用气量约为22万标准立方米，高峰小时用气量约为84标准立方米。 燃气管网规划燃气管网规划 （1）管网布置 区内规划燃气中压管道接自泰然八路上的规划DN150燃气中压管道。燃气中压管网设计压力为0.3兆帕，管道直埋敷设于道路的西侧人行道下，管材采用燃气专用PE管。规划区市政中压燃气管道管径为DN175、50。 （2）供气方式 居民用户供气方式采用调压计量后低压进户使用；商业用户根据需要采用中中压或中低压调压计量后进户使用。 燃气工程规划图 39 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 7.7.7 7.7.7 环卫工程环卫工程 现状概况：现状概况： 规划区内现状无垃圾转运站、公共厕所等环卫设施，规划区周边有两座与公厕合建的垃圾转运站，分别位于规划区外北侧的香蜜湖路与泰然六路交汇处西北角、东侧的香蜜湖路与泰然八路交汇处东南角。目前，规划区产生的生活垃圾送往现状垃圾转运站进行压缩后，统一送至清水河环境园进行卫生填埋处置。 规划依据：规划依据： （1）深圳市环境卫生76、设施系统布局规划（2006-2020） （2）深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020） （3）深圳市黄线规划（2006-2020） （4）城市环境卫生设施规划规范（GB50337-2003） （5）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则（2007） （6）深圳市附建式垃圾转运站规划与建设指引 规划原则：规划原则： （1）遵循上层次规划原则，以上层次规划确定的指标、参数等为基础。 （2）因废制宜处理原则，积极发展分类收集、分类运输与分类处理系统。 （3）集约用地原则，尽可能利用现有环卫设施，节约投资。 垃圾产生量预测垃圾产生量预测 ： 根据深圳市环境卫生设施系统布局规划77、（2006-2020），结合本片区的实际生活垃圾产生量情况,本次规划取日人均生活垃圾产生量1.2千克/人日的标准进行垃圾产生量预测 规划预测生活垃圾产生总量 18吨/日，共6570吨/年。 环卫工程规划：环卫工程规划： （1）垃圾转运与处理 规划区规划总人口约为15000人，规划生活垃圾产生量约18t/d。而生活垃圾产生量与人口基数及生活水平直接相关，随着人们生活水平的不断提高，根据发到国家或地区的经验，生活垃圾产生量将呈现下降趋势，因此在该规划区随着人口疏解的进行及城市化水平的提升，垃圾产生量将维持在现状水平或略趋下降。依据深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则，该法定图则内78、现状有2座生活垃圾转运站，距离规划区外北侧及东侧约300米处，分别位于图则内03-08,06-01地块内。规划区均属于该现状2座垃圾转运站的服务半径内，因此，研究认为规划区内不新建垃圾转运站。 （2）废物箱 在道路两侧及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等的出入口设置废物箱。废物箱的设置应便于废物的分类收集，分类废物箱应有明显标识并易于识别。 7 7.7 7.7 市政设施规划市政设施规划 40 规划人口 （人） 日人均生活垃圾产生量 （kg/人d） 生活垃圾产生量（t/d） 生活垃圾产生总量（t/a） 15000 1.2 18 6570 规划区生活垃圾产生量预测 福田区沙头街道车公庙79、片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划报告 8 8 空间控制 8.1 8.1 总平面布局示意总平面布局示意 8 总平面布局在前期功能布局研究的基础上进行。设计过程中充分考虑到片区城市形象的塑造和交通组织的梳理，经过多方案比选与审慎的推敲而形成。规划设计集合产业研发、产业配套（小型商业服务设施）及相关公共配套设施等多种功能的高新技术研发总部；此外，为了塑造片区场所精神，激发创新氛围与街区活力，本方案同时设置了大面积的底层架空层、屋顶绿化及广场，力求为市民提供一个舒适宜人的步行体验环境， 总平面示意图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 空间控制 41 建筑首80、层平面图 项目 指标 开发建设用地面积 13787.8 容积率 11.5 计容积率建筑面积 158550 其中 产业研发用房建筑面积 133370（含创新型产业用房6670） 产业配套用房建筑面积 25080（全部为小型商业设施） 公共配套设施 100 其中 社区警务室 100 地下商业建筑面积 7500 建筑覆盖率 50% 建筑限高 260m 绿化覆盖率 25% 停车位 450个 备注：物业管理用房按照深圳经济特区物业管理条例（2007年）相关规定分别配置，不纳入公共配套设施。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 空间控制 8.2 8.2 空间控制图则空间控制图则81、 8 空间控制图则从以下4个方面对总体空间和建筑形态进行控制： 建筑高度控制：建筑高度控制： 更新单元建筑高度控制在260米以内。 建筑退线：建筑退线： 规划建筑退线应满足深圳市城市规划标准与准则控制要求，沿滨河大道和用地西侧，高层建筑后退开发建设用地范围线不应小于12m，多层建筑后退开发建设用地范围线不应小于6m；沿泰然七路、泰然八路两侧，高层建筑后退道路红线不应小于12m，多层建筑后退道路红线不得小于6m。同时建筑退线还应满足地铁安全防护距离的相关要求。 地块出入口：地块出入口： 地块东南西北四周均设置人行出入口。 本项目主要机动车出入口在泰然八路与规划支路上开设。近期在泰然八路上开设两处82、机动车出入口，其中西北侧机动车出入口为近期使用，待地块西侧规划支路开通后应将此出入口移至规划支路一侧。 公共空间：公共空间： （1）公共开放空间面积应大于1000平方米，具体形式与边界可由下阶段建筑方案进一步研究确定，但面积不得减少。 （2）裙楼底层架空面积不应小于裙楼基底面积的35%,且宜集中布置于用地西部，具体边界可由下阶段建筑方案进一步研究确定。 建设用地空间控制图 42 慢行系统规划图 步行网络组织步行网络组织 更新单元步行交通系统分地下步行系统、地面步行系统与空中步行系统三类系统进行组织。 地面步行系统地面步行系统 结合裙房架空层形成用地西侧的南北向地面步行通道，裙楼北、东、南三侧均83、需设置高4.5米、宽3米的沿街骑楼，构建环绕开发建设用地并与周边主要慢行系统相衔接的连续性地面慢行系统。 地下步行系统地下步行系统 地下一层预留与西侧地块地下空间相连接的步行通道接口，以实现与轨道9号线下沙站的无缝衔接。 空中步行系统空中步行系统 单元西部应充分考虑并预留与西侧地块共设二层连廊的空间，将由商业所吸引的周边社区人行交通分离至空中，与地面、地下步行系统共同构成立体化的步行网络。 8.3 8.3 慢行系统规划慢行系统规划 8 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 空间控制 8 43 8.4 8.4 公共开放空间系统规划公共开放空间系统规划 本次规划中公共开放84、空间系统划分为地面公共空间和屋顶平台公共空间两部分。 地面公共空间地面公共空间 以广场和裙楼架空层为主要地面公共开放空间，结合地块北、东、南三侧的沿街骑楼，构建丰富的地面公共空间系统。 裙房屋顶平台公共空间裙房屋顶平台公共空间 以屋顶绿化和空中花园为空间载体，构建立体化公共空间体系。 9 9 实施措施 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 实施措施 9.1 9.1 拆除责任拆除责任 9 项目开发主体负责项目拆除范围内的全部建筑物、构筑物的拆除工作， 9.2 9.2 土地移交责任土地移交责任 规定将拆除用地面积的22.5%，折合4005.3平方米用地无偿移交政府，用于道85、路、绿地等城市公共利益项目建设。 9.3 9.3 建设责任建设责任 项目开发主体除负责项目主体功能建设外，还应负责建设相关配套设施，包括： 建筑面积共6670平方米的创新型产业用房。 社区警务室1处，建筑面积100平方米。 改造完成后，上述配套设施的产权管理和移交要求按照政府相关规定执行，市政道路权属归政府。 44 规划用地规模较小，项目产品基本属于同一产业链条，故实施一期整体开发。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 实施措施 9.4 9.4 分期实施分期实施 9 45 分期实施规划图 10 10 经济可行性研究 主要经济指标主要经济指标 用地面积：13787.886、 计容积率建筑面积：158550 （其中，产业研发建筑面积133370 ，小型商业设施建筑面积25080 ，公共配套设施100 ） 容积率：11.5 地价地价 研发用地楼面地价1813元 商业用地楼面地价3027元 土地成本：31142万元 建安成本建安成本 建安成本136353万元 开发费用开发费用 财务费用与管理费用按其他成本的3%计算。 总开发成本总开发成本 136353万元 + 31142万元 +（136353万元 + 31142万元）*3%=172520万元 租售条件租售条件 研发建筑面积133370，平均租金为70元/，平均出租率80%。配套商业建筑面积25080，平均租金为12087、元/，平均出租率80%。则项目年平均收入约为11851万元。 项目回收期项目回收期 第N年平均收入额 - 总开发成本0。 经过计算，可以推算出本项目的静态投资回收期年限约为15年，按照规划开发容量基本能够满足经济可行性。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 经济可行性研究 1010 经济可行性专项研究经济可行性专项研究 46 10 11 11 规划综述 单元产权范围面积为17793.1平方米，规划开发建设用地面积为13787.8平方米，其中市政道路用地2865.8平方米，公园绿地1139.5平方米。更新单元贡献用地4005.3平方米，总用地贡献率22.5%。 提供公88、共服务设施100平方米，创新型产业用房6670平方米。 提供不小于1000平方米的公共开放空间，同时裙楼底层提供不小于裙楼基底面积35%的架空层，织补片区公共空间系统，激发创新氛围与街区活力。 经交通专题研究，市政、公共设施等专项研究论证，均能满足规划项目需求。 11.1 11.1 综合影响评价综合影响评价 11.1.1 11.1.1 经济社会效益经济社会效益 总部基地和业务创新基地实现年销售收入约50亿元；创造就业岗位5000余个；年贡献税收约4亿元。 11.1.2 11.1.2 促进促进车公庙车公庙产业结构调整转型产业结构调整转型 本项目将通过城市更新集聚三网融合硬件设备研发等高新技术产业89、，并作为触媒示范，为车公庙片区向高新技术产业园区的转型升级提供助推力。 本项目将建成为车公庙地区先进的产业升级类更新项目，以高新技术产业研发为主导的产业功能导入将助推车公庙片区向高新技术产业园区的转型升级。 11.1.3 11.1.3 提升车公庙片区景观环境品质提升车公庙片区景观环境品质 一方面，通过城市更新，提升车公庙片区滨河大道沿线的空间景观环境；另一方面，通过广场、骑楼、底层架空空间的置入，完善车公庙片区公共开放空间及慢行交通系统，丰富步行体验，强化片区整体空间意象与场所精神。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划综述 1111规划综述规划综述 11 4790、 11.2 11.2 规划调整和落实规划调整和落实 11.2.1 11.2.1 调整内容调整内容 用地性质由M1调整为M0；开发强度由2.5调整至11.5；远期于用地西侧增设一条城市支路。 11.2.2 11.2.2 调整原因调整原因 用地性质调整用地性质调整 （1）响应深圳城市及车公庙地区的发展趋势与需求，明确新的产业发展目标与定位。 应深圳城市及车公庙地区产业创新及转型提升的趋势与需求，综合分析车公庙地区的产业发展特征与优势，提出本更新单元产业发展的定位为三网融合硬件设备制造企业总部研发基地。 （2）进一步提升车公庙片区产业与配套服务水平 。 1）通过将现状低端产业功能提升为高新技术研发功91、能，提升车公庙整体产业水平。 2）通过项目更新，置入产品展示等高端产业配套功能以及高端商业配套功能，提高车公庙片区的综合配套服务水平。 开发强度调整开发强度调整 规划确定本项目建设量为158550平方米，本次规划研究确定开发建设用地容积率在11.5的情况下，项目能够满足产业与空间集聚发展的需求，并具有较强的经济可行性。具体理由如下： （1）产业规模集聚与链条延展的需求 作为三网融合硬件设备制造企业总部研发基地，本项目改造定位为三网融合硬件设备制造企业总部研发基地，为形成产业的集聚效应和规模效应，预计总开发量16万平方米左右，容积率11.5左右。 （2）滨河大道沿线车公庙片区空间形象提升需求 车92、公庙片区亟需通过地标建筑的打造，与滨河大道南侧京基下沙综合体共同强化滨河大道车公庙段的城市意象。 （3）TOD开发需求 位于轨道9号线下沙站200米以内，土地具备高强度开发条件。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 规划综述 11.2 11.2 规划调整和落实规划调整和落实 11 （4）用地贡献 本次更新单元拆迁用地面积为17793.1平方米，其中开发建设用地面积为13787.8平方米， 贡献用地面积4005.3平方米（其中，城市公园绿地1139.5平方米，城市道路用地2842.2平方米），土地贡献率约为22.5%。 （5）提供创新型产业用房 提供了6670平方米的93、创新型产业用房，占产业研发用房建筑面积的5%。 （6）经济可行性分析 按本次单元规划确定的地块容积率核算，以出租理想状态计，项目的投资回收期年限约为15年。满足本项目的市场可行性。 周边路网调整周边路网调整 依据车公庙综合交通改善规划（2013）的最新道路网规划方案，于地块西侧国有未出让用地内规划一条南北向城市支路向北贯穿至泰然八路。 48 12 12 附件 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 49 50 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新94、单元规划 附件 附件附件 12 51 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 52 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 53 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 54 55 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 附件 附件附件 12 56 13 13 规划专项研究 1.1 1.1 背景研究背景研究 1.1.1 1.1.1 深圳市创新发展深圳95、市创新发展 产业转型要求持续性的产业创新与高品质的产业服务。车公庙片区的整体转型与升级正是在这样一个背景下展开和进行的。多重优势让车公庙化蛹而出。借助城市重心西移和片区功能调整的契机，以及实现从“深圳加工”向 “深圳创造”的转变的发展背景，车公庙需要从传统的工业厂区转变成深圳目前最活跃的高新技术产业园区。 1.1.21.1.2 车公庙片区的第三次转型车公庙片区的第三次转型发展发展 车公庙片区的产业转型大概经历了三个阶段，两次转型。 1985，基于当时的城市产业发展阶段和水平，车公庙地区定位为工业区，成为福田区六大工业区之一 。 1997年，在深圳工业结构的转型的大背景下，天安工业开发有限公司借96、鉴香港科技园的做法，引进科技产业大厦的概念，以吸引科技企业、发展高新技术产业作为园区发展的基本理念，开启了车公庙产业升级的过程。 2006年，车公庙工业区改造规划出台，新一轮转型升级拉开帷幕，工业区面临从沿深南大道“一层皮”的发展模式到全面转型的发展阶段。 1.21.2 相关规划解读相关规划解读 1.2.11.2.1深圳市福田区分区规划（深圳市福田区分区规划（19981998- -20102010） 分区规划提出：市中心区的周边地区，尤其是工业区应是安排大量技术服务和技术贸易的理想场所，车公庙工业区应结合新时期的产业发展要求打造成为福田区主要的高新技术研发型企业集聚区之一。 1.2.21.2.97、2深圳市福田深圳市福田0404- -02&0302&03号片区号片区 车公庙地区车公庙地区 法定图则法定图则（20072007） 本片区的城市发展总目标是：提升城市形象，促进产业结构的调整，使之成为深圳市高新技术产业基地。 本片区的功能定位是：规划期内保留工业功能，近期控制深圳高尔夫俱乐部红线内的开发建设，远期发展成为高新技术产业及配套基地。 综上所述，深圳市福田04-02&03号片区车公庙地区法定图则对整个片区的功能定位主要仍以工业为基础，以发展高新技术及其配套产业为目标。 1.3 1.3 本底发展条件本底发展条件 从车公庙片区现状功能发展来看主要分为南北两个功能区，北片区主要是沿深南大道“98、一层皮”发展模式形成的商务办公区。而南区则保留了车公庙的传统产业功能，且南侧沿滨河大道发展带亦初具态势，但片区内部主要仍为上世纪80-90年代建设的工业厂房。在新的发展阶段下，车公庙亟需顺应产业结构优化调整的趋势，通过存量用地的潜力释放，以城市更新为途径，集聚创新研发产业，植入现代服务产业，打造创新产业总部平台。 车工公庙片区现状产权归属可分为泰然科技园、天安数码城、皇冠工业区、安华工业区、独立厂区（包括杜邦、大汉王、捷荣创富）。现已列入更新计划的地块只有泰然工业区、大汉王及捷荣创富厂区。作为未来以高新技术为导向的产业园区，车工庙片区亟须以现有更新项目为触媒重点打造高新技术产业总部平台及高新技99、术产业配套功能平台，为今后整个片区的整体转型升级打下良好基础。 57 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 1 1 规划功能专项研究规划功能专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 1 1 规划功能专项研究规划功能专项研究 进一步集聚中小企业总部进一步集聚中小企业总部 中小企业规模小，办公场地需求小，租金在成本支出中份额不大，同时位于市区，接近消费和服务市场，其它方面的运营成本相对较低，并且中小企业必须依赖城市完善的配套服务，因此与特区外或城市边缘相比，车公庙这样位于市区内的工业成为最佳的选择。与特区内其它工100、业区相比，车公庙地区的品牌优势使该地区具备很强的吸引力。 总体而言，目前中小企业依然是车公庙工业区的生力军。据统计，园区内50人以下的企业占园区企业总数的84%， 50-100人的企业占10%，100-200人的企业占3%，200人以上的企业仅3%。 9.3%9.3%44.6%44.6%7.2%7.2%38.9%38.9%6.7%6.7%61.2%61.2%29.8%29.8%25.0%25.0%2.5%2.5%3.8%3.8%21.0%21.0%50.2%50.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%一般批发零售高新技术产品销售传统制造业高新技术产品101、制造从业人员总收入企业数量4.8%4.8%17.4%17.4%21.9%21.9%56.0%56.0%0.3%0.3%13.4%13.4%74.6%74.6%1.8%1.8%24.4%24.4%48.7%48.7%11.7%11.7%25.1%25.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%其他服务业现代服务业传统产业高新技术产业从业人员总收入企业数量注：高新技术产业高新技术产品制造、高新技术产品销售、信息服务、软件业 现代服务业科技服务、商务服务、物流产业、金融业 传统产业 传统制造业、一般批发零售业、建筑业、房地产业、娱乐餐饮业 50人一下102、51-100人101-200人200人以上车公庙片区企业规模比例分析图 58 1.1.4 4 片区片区发展趋势研判发展趋势研判 进一步集聚高新技术产业进一步集聚高新技术产业 通过分析，可以看出园区产业主要可分为制造业和销售服务业两类，这两类产业中，高新技术产业均占有明显优势。总体上，高新技术产业相关的企业数量占74.6%，收入占48.7%，从业人员占56%。 截至2005年底，福田区共有深圳市经认定的高新技术企业341家（占全市1144家的29.8%），其中，落户车公庙工业区的就有110家，占全区的32.3%，占全市的9.6%。车公庙工业区高新技术产品产值约140亿余元，占全区高新技术产品产值103、（950亿元）的14.7%。 1.1.5 5 结论结论 综上，本更新单元的规划功能定位为三网融合硬件设备制造企业总部研发基地，其核心功能构成包括：产业研发、中小企业总部办公、高端产业链配套服务等。 1 1 规划功能专项研究规划功能专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 59 现状公共服务设施配套 R=400 R=1000 2.1 2.1 规划原则规划原则 可实施性原则：可实施性原则：充分考虑地区发展需求，对片区发展亟需的公共服务设施予以重点考虑和优先贡献，从而尽快的推进城市更新和周边片区的整体升级。 区域协调原则：区域协调原则：更新单元进行公共服104、务设施调整应当充分考虑周边地区的公共服务设施现状和规划情况，并注重与周边的衔接和协调发展。 高效集约原则：高效集约原则：在保证片区长远需求的情况下，对公共服务设施进行区域统筹考虑，促进其高效集约利用。 2.2 2.2 公共配套设施规划公共配套设施规划 法定图则对规划地块未作公共配套设施要求，本次规划结合片区现状公共配套设施状况并按照关于建议调整车公庙B107-0009地块公共配套设施用房规模的函和深圳市城市规划标准与准则的要求，设置项目公共服务配套设施如下： 社区警务室1处，建筑面积100平方米； 距离规划区外北侧及东侧，现状已有2座生活垃圾转运站（法定图则亦予保留），根据深圳城市城市规划标准105、与准则对垃圾转运站的服务半径要求（400米-1000米），其服务半径均可辐射至本单元，且转运能力可满足本次规划需求，故本项目不设置垃圾转运站。 2 2 公共服务设施专项研究公共服务设施专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 60 公共配套设施一览表 名称 用地面积（m2） 建筑面积（m2） 备注 社区警务室 - 100 附设 单元周边垃圾转运站分布示意 3.1 3.1 总则总则 编制任务：编制任务： 评价现状水、电、气、环卫等市政工程设施的供给条件；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相106、应的改善措施；明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。 编制依据：编制依据： （1）深圳市黄线规划（2006-2020） （2）深圳市给水系统布局规划修编(2011-2020) （3）深圳市污水系统布局规划修编(2011-2020) （4）深圳市市政排水管渠改造完善实施规划 （5）深圳市排水管网规划（2007-2020） （6）深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编 （7）深圳市信息管道及机楼十一五发展规划 （8）深圳市燃气系统布局规划 (2006-2020年) （9）深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-2020） （10）深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020）107、 （11）深圳市附建式垃圾转运站规划与建设指引 （12）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则 （13）深圳市城市规划标准与准则 （14）城市给水工程规划规范（GB50282-98） （15）室外给水设计规范（GB50013-2006） （16）城市排水工程规划规范（GB50318-2000） （17）室外排水设计规范（GB50014-2006） （18）城市电力规划规范（GB/502931999） （19）通信管道与通信工程设计规范（GB50373-2006） （20）城镇燃气设计规范（GB50028-2006） （21）城市环境卫生设施规划规范（GB50337-2003） 108、编制目的：编制目的： 充分研究规划方案对区域市政基础设施系统的影响后果，分析市政基础设施系统对规划方案的制约因素，控制和引导规划区土地开发强度和土地利用形式，为优化调整规划方案提供重要依据。 编制原则：编制原则： （1）公正客观原则 必须科学、客观、公正，综合考虑规划实施后对市政设施系统可能造成的影响，为规划方案提供科学依据。 （2）早期介入原则 市政设施支撑能力分析应在规划草案形成之前介入，通过早期介入，可以及早地将相关影响因素纳入到综合决策之中，以保证规划方案的可实施性。 （3）系统安全性原则 市政设施最大的特点是具有系统性，市政设施支撑能力分析应从系统性出发，在保障系统安全的前提下，对规109、划方案进行科学合理的评估。 （4）可操作原则 应结合现状实际情况，选择科学、合理和可行的分析方法，分析结论应具有可操作性。 3 3 市政基础设施专题研究市政基础设施专题研究 61 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.2 3.2 规划概述规划概述 规划范围：规划范围： 本规划研究范围东依泰然七路，南靠滨河大道，北邻泰然八路，位于福田区车公庙片区西部产业区南部，紧挨轨道七号线车公庙南站，规划设计范围用地面积约为1.8公顷。扩展研究范围约为17.6公顷。 规划现状：规划现状： （1）现状自然条件 车公庙片区北侧沿深南大道两侧高层建筑群、西南部滨河大道沿线110、建筑群、东部天安组团现状建筑环境较好，建筑品质较高；其余多为上世纪80年代建设的工业建筑群体，环境较差。 规划区周边现状主要管（渠）：泰然八路现状有A1.61.0的雨水暗渠、泰然九路东侧现状有A6.54.0雨水暗渠。 （2）规划区周边主要市政设施现状 给水：梅林水厂现状规模为60万立方米/日。 排水：南山污水处理厂现状规模56万立方米/日。 电力：规划区外东南侧有一座现状110千伏车公庙站，现状主变容量350兆伏安；规划区外西北侧规划1座110千伏车西站（363兆伏安）和1座220千伏庙西站（4240兆伏安）。 通信：规划区外东北侧有1座车公庙邮政支局，规划区外东南侧有1座沙尾电信一般机楼，规111、划区外东侧有一个车公庙有线电视分中心。 燃气：规划区周边有天然气区域调压站2座。其中安托山调压站（与安托山门站合建）的设计规模为3.4万标准立方米/小时，占地14000平方米。中心公园天然气调压站的设计规模为3万标准立方米/小时，占地1000平方米。 环卫：规划区内现状无垃圾转运站、公共厕所等环卫设施，规划区周边有两座与公厕合建的垃圾转运站，分别位于规划区外北侧的香蜜湖路与泰然六路交汇处西北角、东侧的香蜜湖路与泰然八路交汇处东南角。目前，规划区产生的生活垃圾送往现状垃圾转运站进行压缩后，统一送至清水河环境园进行卫生填埋处置。 3 3 市政基础设施专题研究市政基础设施专题研究 62 福田区沙头街112、道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.3 3.3 供水设施影响评价供水设施影响评价 现状分析：现状分析： 规划区现状供水用水来自梅林水厂，水厂位于规划区外北侧约2.5公里处，现状规模为60万立方米/日，2030年规划规模为80万立方米/日。 周边现状给水管网较为完善：滨河大道两侧敷设有DN600现状给水管、泰然八路敷设有DN200现状给水管、泰然九路敷设有DN300、DN200现状给水管、泰然七路敷设有DN200现状给水管。 水量预测：水量预测： 预测规划区最高日用水量为1886立方米/日， 日变化系数采用1.20，时变化系数采用1.30。 室外消防用水量：同一113、时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量为15升/秒。 相关规划解读：相关规划解读： （1）深圳市给水系统布局规划修编(2011-2020) 根据深圳市给水系统布局规划修编(2011-2020)，规划区水源来自深圳梅林水厂，梅林水厂现状规模为60万立方米/日，规划规模为80万立方米/日。 依据修编，福田区总建筑面积远期为9558万平方米，最高日用水量为84.6万立方米/日，日变化系数采用1.18，平均日用水量为71.7万立方米/日；则预测规划区平均日用水量为1711立方米/日，最高日用水量为2019立方米/日。 3 3 市政基础设施专题研究市政基础设施专题研究 63 （2）深圳市福田FT04-0114、2&03号片区车公庙地区法定图则 根据深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则，规划区水源来自深圳梅林水厂，梅林水厂现状规模为60万立方米/日，规划规模为80万立方米/日。 根据图则，规划区内用地性质主要为一类工业用地，平均日用水指标标准工业厂房采用8升/平方米 日，预测规划区平均日用水量为576立方米/日，日变化系数采用1.30，最高日用水量为749立方米/日。 图则中泰然八路规划DN200给水管。 规划区 图3-1 给水系统布局规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 （3）综合以上规划，取两个规划预测最高日用水量平均值，预测规划区115、最高日用水量为1384立方米/日。 供水设施影响评价及改善措施：供水设施影响评价及改善措施： 规划区水源来自梅林水厂，规划区最高日用水量为1886立方米/日，用水增量为502立方米/日，占梅林水厂2030年规划规模的0.06%；规划区距离梅林水厂仅2.5公里，规划区处于水厂的供水初端，这将对规划区的发展提供有的用水保障；仅考虑本片区用水量，能够满足供水能力支撑。 供水管网影响评价及改善措施：供水管网影响评价及改善措施： 规划区最高日最高时总设计流量为28升/秒， DN600的给水管上限流量为355升/秒， DN300的给水管上限流量为68升/秒，DN200的给水管最高日最高时上限流量为28.5116、升/秒，；仅考虑本片区用水量，能满足供水要求。 结论：结论： 仅考虑本片区的用水增加量，经核算对水厂及周边主要给水管影响不大，均能满足规划方案供水能力支撑，为节约水资源，本片区应大力推广污水再生水利用，用作喷洒路面、灌溉绿地、城市杂用水等；建议考虑相应的节水措施及利用雨水、再生水等多渠道开源，以减小水厂供水负担，以减小供水负担。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 64 图3-2 法定图则给水规划图 3.3 3.3 供水设施影响评价供水设施影响评价 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.4 3.4 排污设施影响评价排污设施影响评价 现状117、分析：现状分析： （1）污水工程现状 规划区现状污水规划区污水通过滨河大道的污水干管收集后，排入南山污水处理厂处理。南山污水处理厂现状规模56万立方米/日，2030年规划规模80.6万立方米/日，控制规模85.6万立方米/日。 规划区周边现状管网：滨河大道南侧敷设有d1950现状污水主干管、滨河大道北侧敷设有d300d500现状污水管、泰然八路敷设有d400d500现状污水管、泰然九路敷设有d1000、 d400d600现状污水管、泰然七路敷设有d400现状污水管。 （2）现状存在问题分析 规划区污水管需进一步完善。 污水量预测：污水量预测： 根据深圳市城市规划标准与准则，工业性污水量取用水量118、的95%，道路及绿地不计污水量。 预测规划区平均日污水量为1493立方米/日，总变化系数取1.98。 相关规划解读：相关规划解读： （1）深圳市污水系统布局规划修编(2011-2020) 根据深圳市污水系统布局规划修编(2011-2020)，污水近期排入南山污水处理厂，远期排入福田污水处理厂，福田污水厂近期规划规模为40万立方米/日，远期60万立方米/日。 根据修编，将滨河大道d300d500现状污水管改造为d2000d2200的污水管。 规划预测本片区污水量约为1625立方米/日。 （2）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则 根据深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地119、区法定图则，污水近期排入南山污水处理厂，远期排入福田污水处理厂，福田污水厂近期规划规模为40万立方米/日，远期60万立方米/日。 根据图则，滨河大道规划新增一根d1500污水管。 根据用水量预测，工业性污水量取用水量的95%，规划区平均日污水量为547立方米/日。 （3）综合以上规划，取两个规划预测最高日用水量平均值，预测规划区平均日污水量为1086立方米/日。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 65 图3-3 规划修编污水管网规划图 图3-4 规划修编污水管网规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 污水设施影响评价及改善措施：污水120、设施影响评价及改善措施： 根据深圳市污水系统布局规划修编(2011-2020)，污水近期排入南山污水处理厂，远期排入福田污水处理厂。福田污水处理厂2020年规划规模55万立方米/日，2030年规划规模60万立方米/日。规划区平均日污水量为1493立方米/日，污水增量为407立方米/日，占污水厂规划规模的0.07%，仅考虑本片区污水量，可满足规划区的排放要求。 污水管网影响评价及改善措施：污水管网影响评价及改善措施： 规划区总设计流量为34升/秒，将滨河大道d300d500现状污水管改造为d2000d2200的污水管，污水分散排入周边市政管网。d2000污水管按最大充满度0.65和最小设计坡度0121、.0006计算其管道输水能力为2619升/秒，d1950污水管按最大充满度0.65和最小设计坡度0.0006计算其管道输水能力为2448升/秒，d1000污水管按最大充满度0.65和最小设计坡度0.0008计算其管道输水能力为476升/秒， d500污水管按最大充满度0.6和设计坡度0.005计算其管道输水能力为166升/秒，d400污水管按最大充满度0.55和最小设计坡度0.002计算其管道输水能力为51升/秒。仅考虑本片区污水量，能满足污水排放要求。 结论：结论： 项目区规模调整后污水增量对污水处理厂及现状污水主干管冲击较小，可满足规划区排污要求。 为控制水体污染、改善水环境质量、保护本片122、区的生态环境，规划要求工业及特种废水需经处理达到污水排入城市下水道水质标准后方可排入城市污水系统。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 66 3.4 3.4 排污设施影响评价排污设施影响评价 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.5 3.5 排雨设施影响评价排雨设施影响评价 现状分析：现状分析： （1）雨水工程现状 规划区雨水排往规划区西侧2A7.04.0的雨水暗渠。 规划区周边现状雨水管网较为完善；滨河大道南侧敷设d2400现状雨水主干管、滨河大道北侧敷设有d1800现状雨水主干管、泰然八路现状有A1.61.0的雨水暗渠、泰然九路东侧123、现状有2A6.54.0雨水暗渠、泰然七路敷设有d600d800现状雨水管。 （2）现状存在问题分析 规划区雨水管需进一步完善。 规划标准：规划标准： 雨水标准及计算 （1）雨水管渠设计重现期及防洪标准 设计暴雨重现期：根据深圳市排水管网规划，设计暴雨重现期一般地区采用2年，低洼地区采用3年。 防潮标准：采用深圳市防洪（潮）规划（20022020）的规划成果。防潮标准采用200年一遇。 （2）暴雨强度计算公式 P=2年，暴雨强度计算公式为： 式中：q设计暴雨强度（L/shm2）、t降雨历时（min）、t=t1+t2、t1地面集水时间（min），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定。采用1015124、分钟， t2管内雨水流行时间（min） （3）雨水量计算公式 雨水流量计算公式为： 式中：Q规划雨水流量（L/s），q暴雨强度（L/s hm2），F汇水面积（hm2），径流系数，地面径流系数除大片绿地采用0.15外，其余采用综合径流系数=0.70。 相关规划解读：相关规划解读： （1）深圳市市政排水管渠改造完善实施规划 根据深圳市排水管网规划，设计暴雨重现期一般地区采用2年，低洼地区采用3年。防潮标准采用深圳市防洪（潮）规划（20022020）的规划成果，防潮标准采用200年一遇。 将滨河大道现状d1800的雨水管扩建为A3.41.5雨水暗渠。 （2）深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙125、地区法定图则 规划区新设计雨水管按设计重现期取2年进行计算。现状雨水管按设计重现期1年进行复核。雨水管道按地形坡度、分散建设，就近排入水体。 将滨河大道现状d1800的雨水管扩建为A3.41.5雨水暗渠。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 67 0.5181455.259(4.097)qtQq F图3-5 排水管渠雨水管网规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 雨水管网影响评价及改善措施：雨水管网影响评价及改善措施： 将滨河大道现状d1800的雨水管扩建为A3.41.5雨水暗渠，规划调整后规划区设计暴雨量和规划区面积没有发生改变，仅126、地面下垫面发生变化，导致径流系数发生变化，但是总体对于排雨主干渠道来说影响较小。 结论：结论： 项目区建成后，面积不变，径流系数变大，雨量增多，但是该区雨水排放量相对主干渠道的排雨量所占比例较小，因此规划区排雨能力较强，可满足项目区排雨要求。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 68 图3-6 法定图则雨水管网规划图 3.5 3.5 排雨设施影响评价排雨设施影响评价 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.6 3.6 供电设施影响评价供电设施影响评价 现状分析：现状分析： （1）电力工程现状 规划区内无大型电力设施，10kV电源由规划区外127、东南侧约750米处的110kV车公庙站提供，现状主变容量为350MVA，占地面积约10058平方米。 规划区周边道路已建设电缆沟，位于道路东（南）侧人行道下，断面规格主要为0.8m0.8m和1.4m1.6m。 （2）现状存在问题分析 随着开发的推进，相应电力需求将迅速增加，供电设施的可靠性、美观性需极大提升。市政基础配套设施建设务必先行，完善电力设施设备、电网及配套通道。 电力负荷预测：电力负荷预测： 采用单位建筑面积负荷密度法进行负荷预测，具体指标选取深圳市城市规划标准与准则用电指标的中上限值，各类建筑面积用电指标如下表。 根据上述用电指标，考虑同时系数为0.8，计算负荷约为9038千瓦，按128、可建设用地面积核算，片区的负荷密度约为60.5万千瓦/平方公里。 相关规划解读：相关规划解读： 深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编 （1）电源 规划区现状10kV电源主要由区外东南侧约750米处的110kV车公庙站提供，其主变容量为350MVA；根据深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编，在规划区外西北侧约745米处规划新建1座110kV变电站，为110kV车西站，规划主变容量为363MVA，该站建成投产后，将与110kV车公庙站共同为本区提供用电。 （2）电力通道 规划将泰然九路的电缆沟扩建至1.2m1.2m，其他道路电缆沟维持现状不变。 供电设施影响评价及改善措施供电设施影响评价及改善措施129、： 本次规划用地调整后，预测用电负荷约9038千瓦，本区现状10kV电源由110kV车公庙站提供。根据深圳电网2012年度运行报告，110kV车公庙站容量为150MVA，实际供电能力为13.5万千瓦，目前该站已负载8.8万千瓦，尚可提供负荷4.7万千瓦，能支持规划区电力负荷，但在N-1情况下难以确保区内的用电需求；根据深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编，在规划区外西北侧约745米处规划新建1座110kV变电站，为110kV车西站，规划主变容量为363MVA，该站建成投产后，将与110kV车公庙站共同为本区提供用电，用电需求可以得到充分的保障。 电力管网影响评价及改善措施电力管网影响评价及改善130、措施： 根据深圳市电力设施及高压走廊专项规划修编，规划区周边道路均已建设电缆沟，位于道路东（南）侧人行道下，断面规格主要为0.8m0.8m和1.4m1.6m，规划将泰然九路的电缆沟扩建至1.2m1.2m。其现状及规划电缆沟能满足规划区的发展需求。 结论：结论： 规划区周边电源及电力管网规划能满足区内的发展需求。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 69 图3-7 电力设施及管沟规划图 建筑性质 负荷指标 新型产业用地 70120瓦/平方米 公共绿地 1015千瓦/公顷 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.7 3.7 通信设施影响评价通131、信设施影响评价 现状分析：现状分析： （1）通信工程现状 规划区内无现状邮政设施，其相关业务由区外东北侧约220米处的车公庙邮政支局提供；规划区电信业务由位于区外东南侧约1270米处的沙尾电信一般机楼提供，其现状容量为3.9万门；规划区内现状移动通信业务主要由周边若干基站等接入设施提供服务；规划区有线电视业务由位于区外东侧约2100米处的车公庙有线电视分中心提供。 规划区周边主要道路已建有通信管道，泰然九路西侧建有16孔通信管道，滨海大道北侧建有18孔通信管道、南侧建有13孔通信管道。 （2）现状存在问题分析 随着本区开发的推进，相应通信需求将迅速增加，市政基础配套设施建设务必先行，适度超前的132、建设通信设施及地下管道系统，满足本区未来通信业务需求。 通信业务预测：通信业务预测： （1）电话主线 规划采用单位建筑面积电话主线指标法进行预测，指标标准参考深圳市城市规划标准与准则中规定指标的中上限值，各类建筑面积的预测指标如下表。 根据上述电话主线指标，预测规划区电话主线约2931线。 （2）宽带数据用户 本规划区内的宽带数据用户按固话用户的65%核算，预测规划区内宽带用户约1905户。 （3）移动通信用户 根据规划区内规划的总人口，按普及率110%计算并考虑流动人口，本区预测移动通信用户约6050户。 （4）有线电视用户 规划区主要为工业用地，有线电视用户按150平方米/户计算，预测有线133、电视用户约1057户。 相关规划解读：相关规划解读： 深圳市信息管道及机楼十一五发展规划 （1）通信设施 规划区电信业务由位于区外东南侧约1270米处的沙尾电信一般机楼提供，其现状容量为3.9万门，规划保留。 （2）通信管网 规划区周边主要道路已建有通信管道，泰然九路西侧建有16孔通信管道，滨海大道北侧建有18孔通信管道、南侧建有13孔通信管道。规划将泰然九路和滨河大道的现状通信管道容量扩容12孔；泰然七路和泰然八路规划新建通信管道，管道容量为12孔。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 70 建筑性质 市话指标 新型产业用地 25线/百平方米 公共绿地 510线/公顷 图3-8134、 通信设施及管道规划图 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.7 3.7 通信设施影响评价通信设施影响评价 通信设施影响评价及改善措施通信设施影响评价及改善措施 随着通信技术和电子集成技术发展，通信设备所需建筑面积逐步减小，设备容量采用积木方式可方便扩容，一座机楼覆盖电话用户可达2030万。本次规划用地调整后增加的通信量对通信机楼格局不会产生影响，其交换容量可以满足本片区的发展需求。本区只需配套建设接入网机房，其内设置光节点和移动通信基站室内分布系统，实现用户接入通信网络，即可获得优质的通信服务。 通信通信管网影响评价及改善措施管网影响评价及改善措施135、 光纤是已广泛使用的传输介质，与铜质电缆相比，传输容量已大大提高。未来随着技术的发展光纤的传输容量将会更大，对管道的需求会逐步减少。约需12根光缆即可满足各类型通信和各运营商需求，本区周边市政道路规划通信管道容量能满足未来发展通信业务传输需求。 结论结论 由于本区通信业务需求量不大，周边通信设施服务能力充足，且通信局所可扩容性良好，因此通信能力能满足远期发展需求。 本区内及周边规划通信管道容量能满足未来发展通信业务传输需求。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 71 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.8. 3.8. 燃气工程研究燃气136、工程研究 现状概况：现状概况： 规划区周边已实施管道供气，区内南侧滨海大道上已敷设现状市政燃气中压管道，设计压力为0.3兆帕，管径为DN300。由于区内无燃气用户，所以区内尚未敷设天然气支管。 现状存在问题分析现状存在问题分析 区内尚未实现管道供气，随着本区发展应积极普及天然气的使用，提高管道气化率，以保障本区未来的发展。 基础参数基础参数 天然气低热值：39.67兆焦/标准立方米； 用气量指标： 普通工业： 1.7标准立方米/平方米年； 用气高峰系数：月高峰系数为1.4，日高峰系数为1.17，时高峰系数为2.02； 气化率、管道气化率100%； 未可预见用气量：按照总用气量的5计算。 用气量137、预测用气量预测 供气对象为普通工业用户，用气量根据分类建筑面积天然气年用气指标预测。规划区预测天然气年总用气量约为22万标准立方米，高峰小时用气量为84标准立方米。 相关规划解读相关规划解读 （1）深圳市燃气系统布局规划（2006-2020年）（以下简称“燃专规”） 1）气源 根据“燃专规”规划，本片区天然气由区外西北侧的安托山区域调压站供给，该站的设计供气规模为3.4万标准立方米/小时。 2）管网 原特区内中压管道形成“三横十五纵”的管网框架。“三横”指北环大道、深南大道、滨海和滨河大道为东西方向贯穿市区的主干管道，管径为DN200-DN400； 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项138、研究 72 “十五纵”指以月亮湾大道、南油大道、沙河西路、侨城东路、香蜜湖路、新洲路、彩田路、红岭路和沿河北路为南北方向的主干管道，管径为DN200-DN300。规划区位于“三横十五纵”的管网框架中的“深南大道侨城东路香蜜湖路滨海大道”主干环网内。安托山区域调压站DN300供气干管沿侨城东路、滨海大道敷设，并接至本区南侧为本区提供气源。 3）分析 “燃专规”的燃气场站的布置及规模，可以满足规划区未来用气的发展。安托山调压站已经实施投产，规划区内及周边的现状燃气管道较为完善，为规划区的供气提供良好的基础，天然气设施及主干管网布局能够满足未来发展需求，但规划区内燃气支管尚属空白，有待建设落实。 图139、3-9 深圳市燃气系统布局规划（20062020年）中压干管规划图(中心组团-福田) 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.8. 3.8. 燃气工程研究燃气工程研究 （2）深圳市福田04-02&03号片区车公庙地区法定图则（以下简称“法定图则”） 1）气源 规划燃气气源为天然气，供气方式为管道供气，由区外西侧的安托山区域调压站供气。 2）管网 “法定图则”中规划中压主干管采取环状布置，安托山区域调压站现状DN300中压管道沿深南大道、香蜜湖路、新洲路及滨河大道敷设，构成环状主干管网。 3）分析 该“法定图则”是对“燃专规”的深化，在天然气设施布局及主140、干管布局方面，“法定图则”与“燃专规”一致，管网布局能够满足规划区未来发展需求。“法定图则”中，泰然八路上的规划DN150燃气支管，可为规划区直接供气，为规划区的供气提供了保障。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 73 燃气管网影响评价及改善措施燃气管网影响评价及改善措施 根据“法定图则”的分析，区内泰然八路上的规划DN150燃气中压管道可为本区服务供气，从该规划燃气中压管道上为本区引入燃气支管，即可为区内提供管道天然气。经核算，区内燃气负荷仅占泰然八路上的规划DN150燃气管道最大流量的6.6，该燃气管道可为规划区直接供气。因此“法定图则”中的规划燃气管道可以满足规划区块未来141、的发展需要。 结论结论 本区燃气需求对周边管网及安托山区域调压站的影响较小，因此天然气的供应对本规划区发展不构成制约性影响，规划区燃气供应能够满足需求。 图3-10深圳市福田04-02&03号片区车公庙地区法定图则燃气工程规划图 燃气设施影响评价及改善措施燃气设施影响评价及改善措施 根据“燃专规”与“法定图则”的分析，规划区在“燃专规”及“法定图则”中属于安托山调压站供气范围内。安托山区域调压站设计规模为3.4万标准立方米/小时；区内预测用气量仅占安托山区域调压站设计规模的0.2%，可支撑本片区发展。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.9 3.9142、 环卫设施影响评价环卫设施影响评价 现状分析：现状分析： 规划区内现状无垃圾转运站、公共厕所等环卫设施，规划区周边有两座与公厕合建的垃圾转运站，分别位于规划区外北侧的香蜜湖路与泰然六路交汇处西北角、东侧的香蜜湖路与泰然八路交汇处东南角。目前，规划区产生的生活垃圾送往现状垃圾转运站进行压缩后，统一送至清水河环境园进行卫生填埋处置。 垃圾产生量预测：垃圾产生量预测： 根据深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-2020），结合本片区的实际生活垃圾产生量情况,本次规划取日人均生活垃圾产生量1.2kg/人d的标准进行垃圾产生量预测，预测结果如下表所示： 相关规划解读：相关规划解读： （1）深圳市环境143、卫生设施系统布局规划（2006-2020） 深圳市环境卫生设施系统布局规划（2006-2020）确定了生活垃圾以焚烧发电为主、填埋为辅的处理方式，并规划在全市共设置4座环境园，分别为清水河环境园、老虎坑环境园、白鸽湖环境园和坪山环境园，布局情况如下图所示，环境园内集中布局焚烧发电、卫生填埋、生物处理、综合利用等多类垃圾处理处置设施。 （2）深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020） 深圳市生活垃圾转运站布局规划（2006-2020）确定全市以小型压缩式生活垃圾转运站为主，建议福田区垃圾转运站的服务半径宜为0.71.0公里，转运规模根据一厢型或两厢型宜为30t/d或60t/d。 （3）深144、圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则 深圳市福田FT04-02&03号片区车公庙地区法定图则在该图则内有现状2座公共厕所和2座垃圾转运站分别位于图则内03-08,06-01地块内，规划予以保留。 （4）综合以上，未来片区内产生的生活垃圾主要送往现状垃圾转运站。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 74 图3-11排水管渠雨水管网规划图 规划区周边垃圾转运站情况 规划区生活垃圾产生量预测 转运站名称 转运规模（t/d） 占地面积（m2） 与规划区中心距离（m） 公厕垃圾转运站1 60 1002 350 公厕垃圾转运站2 60 982 390 规划人口 （万人） 日人145、均生活垃圾产生量 （kg/人d） 生活垃圾产生总量（t/d） 生活垃圾产生总量（t/a） 15000 1.2 18 6570 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 环卫设施影响评价及改善措施：环卫设施影响评价及改善措施： （1）垃圾转运与处理 规划区规划总人口约为15000人，规划生活垃圾产生量约18t/d。而生活垃圾产生量与人口基数及生活水平直接相关，随着人们生活水平的不断提高，根据发到国家或地区的经验，生活垃圾产生量将呈现下降趋势，因此在该规划区随着人口疏解的进行及城市化水平的提升，垃圾产生量将维持在现状水平或略趋下降。依据深圳市福田FT04-02&146、03号片区车公庙地区法定图则，该法定图则内现状有2座生活垃圾转运站，距离规划区外北侧及东侧约300米处，分别位于图则内03-08、06-01地块内。规划区均属于该现状2座垃圾转运站的服务半径内，因此，研究认为规划区内不新建垃圾转运站。 （2）废物箱 在道路两侧及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等的出入口设置废物箱。废物箱的设置应便于废物的分类收集，分类废物箱应有明显标识并易于识别。 废物箱的设置间隔宜符合下列规定： a）步行街等人流活动频繁路段：1025 米； b）商业街、金融业街道：2550 米； c）一般道路设置间隔50100 米。 结论：结论： 规划区生活垃圾产生量预计为18147、t/d，经核算现状垃圾转运站的转运能力及垃圾处理设施的运行情况，可满足本规划方案下的生活垃圾收运与处理需求，为实现垃圾的减量化、资源化处理，本片区应大力推广垃圾的分类收集与分类处理，实现资源的回收利用，以减轻垃圾处理带来的环境压力。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 75 3.9 3.9 环卫设施影响评价环卫设施影响评价 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 3.10 3.10 结论与建议结论与建议 结论与建议结论与建议 仅考虑本片区的市政增量，对周边市政设施影响较小，可以满足本片区的市政需求。建议在项目设计时按照深圳市建设项目用水节水管148、理办法考虑相应的节水措施，大力推广污水再生水利用，从源头减少用水量及污水排放量；建立完善的屋顶蓄水和由入渗池、井、草地、透水组成的地面回灌系统，收集雨水用于冲厕所、洗车、浇庭院、造景观、洗衣服和回灌地下水。加强宣传，提高认识，转变观念，把城市雨水利用与城市建设、水资源优化配置、生态建设统一考虑，把集水、蓄水、处理、回用、入渗地下、排水等纳入城市规划、建设之中。 3 3 市政基础设施专项研究市政基础设施专项研究 76 市政基础设施一览表 设施类别 项目名称 设施数量 总量 规划增加 现状保留 电力设施 10kV变电所 4 4 0 通信设施 小型集中接入网机房 1 1 0 移动通信宏基站 1 1 149、0 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 本片区地处车公庙工业区南侧，毗邻滨河大道和轨道9号线下沙站，依据深圳市总体规划(2007-2020)要求,将车公庙工业区进一步转型发展升级成为福田区内主要的高新技术研发型企业集聚区之一，加强对片区内传统工业区的改造，实现土地效益的最大化，最终确定本更新单元更新后的积率在11.5左右。因此，本单元更新后，其所处片区的城市空间形态将出现相应的变化，有必要对本单元更新后的空间结构和慢行系统等方面从城市设计的角度进行研究，提出相关导控策略。 4.1 4.1 影响因素分析影响因素分150、析 4.1.1 4.1.1 设计理念设计理念 通过本单元的城市更新，引领车公庙滨河大道产业提升发展轴空间意向与创新触媒的双重构。 重构空间意象重构空间意象 顺应地区功能与空间发展趋势，提升片区整体空间意向，未来车公庙片区将通过“双轴+多心”的空间发展模式打造自身的空间意向，这就需要车公庙沿滨河大道发展轴一侧以城市更新为抓手，更新重塑空间意象，引领滨河大道产业提升发展轴的意象强化。 重构创新触媒重构创新触媒 通过城市更新，打造滨河大道沿线的“科技客厅”，凝聚场所精神，激发创新氛围与街区活力。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 77 4.2 4.2 设计151、原则设计原则 整整体性原则体性原则 将规划编制区纳入其所处城市区域，从整体上确定规划编制区内的各城市设计要素，并对其进行定位和组织，如与相邻用地协同考虑建筑风貌、空间布局、场地竖向关系以及交通出入口位置等。 个性化原则个性化原则 在整体性原则的基础上，应着力营造本规划编制区自身的特征性，有助于提升片区的识别性，强化片区的门户地位。 复合集约原则复合集约原则 在有限的城市用地中高度集中多种城市功能，通过加强引导，创造积极的环境秩序，促使各功能在复合的过程中相互促进和激发，产生“集聚效应”，提高土地资源的利用效率。 4.34.3土地开发指引土地开发指引 建设方式建设方式 规划编制区内各城市设计要素152、的确定需结合基地及周边整体建设现状，并与相邻用地协同考虑建筑风貌、公共空间布局、场地竖向关系和人、车行交通出入口的位置等。整体空间布局应尽量与现状环境特点协调。 建筑后退红线要求建筑后退红线要求 规划建筑退线应满足深圳市城市规划标准与准则控制要求，沿滨河大道和用地西侧，高层建筑后退开发建设用地范围线不应小于12m，多层建筑后退开发建设用地范围线不应小于6m；沿泰然七路、泰然八路两侧，高层建筑后退道路红线不应小于12m，多层后退道路红线不得小于6m。同时，同时建筑退线还应满足地铁安全防护距离的相关要求。 公共空间公共空间 裙楼底层架空面积不应小于裙楼基底面积的35%，且应集中布置于用地西部。 集153、中式公共开放空间面积应大于1000平方米（含广场及裙楼底层架空范围），具体边界可由下阶段建筑方案进一步研究确定，但面积不得改变。 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 4.4 4.4 功能组织研究功能组织研究 4.4.1 4.4.1 功能定位研究功能定位研究 片区西北侧沿深南路功能已发展成熟，形成以招商大厦、东海商务中心为核心的商务产业区，片区东侧形成了以深圳高尔夫球场为核心的运动休闲产业区，片区南侧则是以居住为主的生活区。 规划结合片区周边用地功能，同时顺应整个车公庙片区尤其沿滨河大道一侧需要尽快整合优化的需求，在片区内布局研发和商业服务功能，构建与周边用地功能综合互补、品味高端的创智中154、心，成为引领车公庙片区现代服务产业集聚的新引擎。 4 4.4.2.4.2 功能布局研究功能布局研究 规划本着集约发展的原则，在功能布局上采用平面和立体混合布局策略，通过整合不分离，使各种功能面积在建筑形体中找到合适的位置。并且结合项目物业发展特征，根据功能板块相互关系，建议关联度高的功能捆绑开发，形成功能模块，提高土地集约利用程度，具体内容如下：企业总部和科技研发捆绑，形成项目主导产业功能区，主功能配套服务区和商业服务配套区捆绑，形成产业配套功能区。在上述功能板块中，商业服务以裙房形式建设，科技研发则以塔楼形式建设，形成立体复合的建筑形态。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更155、新单元规划 专项研究报告 78 周边用地功能布局图 地块功能定位图 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 4.5 4.5 空间形态研究空间形态研究 4.5.1 4.5.1 高度控制研究高度控制研究 为避免本项目建筑高度对红树林保护区鸟类迁徙活动的影响，参考关于控制福田红树林北侧新建项目高度的建议，依据现有高层建筑的遮挡效应和鸟类视觉成像原理，确定出与红树林保护区南边线距离相对应的建筑控制高度建议值，依据国务院关于调整广东内伶仃岛福田国家级自然保护区红线范围有关问题的批复中红树林鸟类自然保护区具体范围。本单元距离红树林保护区南边线距离为1900米，参考关于控制福田红树林北侧新建项目高度的建议156、中的高度控制方法，确定本更新单元的建筑高度控制在340米以内即不会对红树林鸟类迁徙活动造成影响。 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 建筑物与保护区南边线距离L（m） 鸟眼球直径D（cm） 鸟眼网像高度H（cm） 建筑控制高度H（ m） 550 1.0 0.18 100 700 1.0 0.18 126 800 1.0 0.18 144 900 1.0 0.18 162 1000 1.0 0.18 180 1200 1.0 0.18 216 1500 1.0 0.18 270 1700 1.0 0.18 300 1900 1.0 0.18 340 福田157、红树林保护区北侧高层建筑控制高度参考值 79 金域兰湾 金域兰湾 碧海红树园 京基下沙综合体 本案 广深高速 滨海大道 500M 鸟类飞行净空面 红树林保护区南边线 1900M 1700M 700M 红树林保护区南边界 京基下沙综合体 红树林保护区鸟类飞行路径与红树林北侧建筑高度控制关系示意图 红树林鸟类自然保护区范围 1900M 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 4.5 4.5 空间形态研究空间形态研究 4.5.1 4.5.1 高度控制研究高度控制研究 规划片区南侧紧邻城市主干道滨河大道，是滨河大道沿线重要158、的商务、科技产业功能板块；同时也是深圳湾进入福田中心区的门户地区，门户地位尤为突出。但是，目前片区呈现出的传统产业区空间形态，与其所处的门户地位有较大的差距。项目从滨河大道沿线建筑界面及片区周边建筑形态出发，建立国际化的都市地标，突显地块标识性的同时，强调与周边建筑形态相和谐。 同时规划从更新单元所处车公庙片区主要沿线道路滨河大道沿线界面的天际轮廓线入手，研究片区适宜建设的高度。在满足片区开发强度的前提下，形成具有韵律感的道路景观界面，最终确定片区建筑高度为260米，采用高低双塔布置形式。 80 滨河大道北立面 4.5.3 4.5.3 空间验证研究空间验证研究 打造都市地标，建立具有地段特征的159、门户空间，提升车公庙片区沿滨河路的整体形象，强化滨河路发展带的引领作用，逐步完善车公庙片区“双轴并举、板块联动”的发展结构。 4.5.2 4.5.2 建筑形态控制研究建筑形态控制研究 综合考虑地块周边建筑空间形态、片区景观视觉效果以及人对道路空间的感受，较高塔楼（260m)宜布局在基地内部，留出适当的开敞空间，而将较矮塔楼（130m)临滨河大道布局，避免造成过于压抑的空间感受的同时与南侧京基下沙综合体相呼应构成滨河大道车公庙区段的门户形象。 塔楼位置布局分析图 打破均质沿街界面，同时形成具有一定韵律感的公共空间。 沿街界面均质，视觉通透性不强。 方案推演塔楼位置布置图 130m 260m 13160、0m 260m 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 81 2-广深高速东看视线效果 1-深南大道南看视线效果 2 1 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 4.6.4.6.整体空间方案整体空间方案 总平面布局总平面布局 82 总平面示意图 建筑首层平面图 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 4.6 4.6 整体空间方案整体空间方案 剖面图剖面图 8161、3 剖面图-1 剖面图-2 剖面图-3 滨 河 大 道 4 4 城市设计专项研究城市设计专项研究 福田区沙头街道车公庙片区B107-0009地块城市更新单元规划 专项研究报告 4.7 4.7 车行系统车行系统 本项目主要机动车出入口在泰然八路与规划支路上开设。近期在泰然八路上开设两处机动车出入口，其中西北侧机动车出入口为近期使用出入口，待地块西侧规划支路开通后，应将此出入口调整至该规划支路一侧。 84 4.8 4.8 慢行系统慢行系统 城市慢行系统是城市人性化出行的基本保证，合理的慢行系统可以将人们从地块周边繁忙的机动交通造成的紧张状态中脱离出来。本次规划中，充分考虑建立与周边区域慢行系统相连接的立体化慢行系统，主要策略如下。 （1）打通用地西侧的南北向地面步行通道，裙楼北、东、南三侧均需设置高4.5米、宽3米的沿街骑楼，构建环绕开发建设用地并与周边主要慢行系统衔接的连续性地面慢行系统。 （2）单元西部应充分考虑并预留与西侧地块共设二层连廊的空间。 （3）地下一层应预留与西侧地块共设地下通道的空间。 片区慢行系统示意图 图例 项目机动车交通组织图（近期） 项目机动车交通组织图（远期） 公共空间范围 1212 技术图纸