1、义乌老城区有机更新规划设计深圳市城市规划设计研究院有限公司2016年7月评审稿目标统筹明确片区明确片区使命结构统筹整合空间要素过程统筹指导更新推进总体情况工作进展工作重点2 2月下旬月下旬项目项目启动启动3 3月月2929日日初步沟通初步沟通4 4月月1919日日部门沟通部门沟通5 5月月9 9日日过程沟通过程沟通5 5月月1313日日部门联审部门联审5 5月月3131日日书记办公会书记办公会6 6月月2020日日部门联审部门联审6 6月月2828日日政协常委会政协常委会7 7月月8 8日日专家评审会专家评审会1982-19911992-20012002-2015义乌城市空间结构变迁城市原点义2、乌之中高铁门户陆港服务中心国际文化中心国际商贸城万达城中路稠州路义东路工人路规划范围：东至江滨路，西至国贸大道，北至宾王路，南至香山路、城中西路。总面积约5.78平方公里。总体情况S5.78km2中心地位中心地位交通枢纽交通枢纽多重功能多重功能旺盛人气旺盛人气城市名片城市名片单向输出全球义乌商品企业客户传统商贸模式双向链接全球义乌管理者资金流信息流人才流批发商新兴商贸模式更新背景老城区更新是践行城市战略发展目标的重要保障新模式建设更加符合人性发展需求的现代化、国际化高品质城市环境条件已经成为提升城市竞争力，促进城市经济社会可持续发展的关键。全球小商品贸易中心；国际陆港城市；国际贸易综合改革试点3、全球内陆地区具有港口服务功能的现代物流中心，新丝绸之路战略支点国家带动产业转型升级的重要基地，电子商务创业基地,小商品制造创意基地省域浙中地区区域中心城市，金-义都市区的重要组成部分都市区活力和谐、开放包容的国际化城市、宜商宜居宜游的幸福义乌义乌新起点区域协同两廊两轴更新背景老城区更新是稳定城市空间发展框架的关键支撑新格局新使命老城区是义乌城市生活服务的核心载体区的重要组成部分。通过对老城的有机更新，优化学校、社区服务、社区医院的均衡布局，完善时尚购物、特色街区、文化设施、体育中心、三甲医院等功能，提供为普通市民、打工者、企业精英、国际人士居住的多样化住区，改善滨河绿化、慢行体系环境，建设配套4、均衡、品质服务、社区宜居、环境宜人的综合性城区。一核三区增量空间少利用效率低功能性老化规划落地难 现存增量空间仅11.24公顷，其中2.36公顷为水域，实际未利用土地仅8.88公顷。不足2%。现状建设用地地块平均开发容积率(净地块)为2.0左右，其中行政办公1.44、旧村1.63、工业1.02、仓储1.02，这些低效用地总量118.96公顷，占总用地20%。现状建设强度分布篁园市场周边区域平均容积率3.0篁园市场周边区域平均容积率3.0行政中心北新建区块平均容积率3.0 区内既有开发多为4层半，受建筑设计和体量制约，功能适应性较差，很难适应新兴业态发展需要。现状建设对相关规划落地的制约主要表现5、在三方面：一是机场路建设涉及大量拆迁，二是现状道路红线不满足规划要求，三是规划绿道难以落实。2000年以后8090年代80年代以前现状建筑年代及质量分布图更新背景老城区更新是破解空间资源紧约束难题的主要抓手优化资源配置，强化中心能级用地结构不合理第三产业规模集聚不足功能更替组织低效功能性老化地区分布图针织市场篁园市场宾王市场图书市场现状商业性空间分布图 专业市场唱主角，城市级综合商业中心未形成 传统商铺为主导业态，并偏向于生产服务功能 新兴商业业态尚未发育 衰落用地基本处于自组织更替状态；产业转移后的周边地区自组织功能更替呈现低端化趋势 更新后空间依然延续既有路径 公共服务用地占比接近20%，6、国外城市中心一般达到25%以上，存在较大缺口；居住用地占比高达44%，国内中心区一般不超过35%；绿化广场用地比例偏低，仅占7%，曼哈顿为14%。现状用地构成呈现居住区特征更新重点市区级设施短缺义驾山村香东小区义乌香港城义化小区孝子祠大都国际名苑和安公寓糖厂宿舍区仓后新村通惠门小区中央公馆新马路公寓建设新村绣湖居民区胜利二区胜利一区世纪公寓西门街现代公寓凤凰山小区乐园小居四园小区盐埠头篁园方台小区下车门居住社区杨树塘小区石古金丁店村朝阳公寓前大路沪江路小区向阳居住社区桥西居住区块篁园市场居住区绣湖公寓宾王商贸区图 例二类居住用地三类居住用地商住混合用地现状居住空间分布图胜利社区湖大塘更新重点完7、善设施配套，提升服务水平小稠城第三小学义乌市民大学义乌市公安局博义乌市博物馆+义乌市东方医院+义乌市中医院稠城街道社会服务管理中心浙江师大夜大职职义乌市实验幼儿园幼小义驾山小学稠城中心幼儿园幼小稠城第一小学小朝阳小学义乌市政府小绣湖小学中义乌四中图书大厦义乌市卫生进修学校职体义乌市体育馆小香山小学幼市机关第二幼儿园幼快乐智慧树早教园中稠州中学幼机关幼儿园老老年活动中心小江滨小学+义乌市血站义乌市妇幼保健院小保联小学文青义乌市婺剧团义乌市青少年宫幼青青凤凰幼儿园寺义乌清真大寺福义乌市社会福利院特义乌市特殊教育指导中心现状公益性设施分布图车站社区6.58/人孝子祠社区3.01/人宾王社区3.16/8、人向阳社区2.45/人通惠社区2.50/人绣湖社区18.73/人下车门社区2.03/人江滨社区2.47/人凤凰社区15.67/人胜利社区0.83/人市场社区1.54/人设施布局总体欠佳，多数规模等级有待提高；文体娱乐设施相对缺乏，市民公共活动设施不足；教育设施多为中小学，科研用地缺乏；医疗卫生设施相对缺乏。现状公共管理与公共服务设施总用地56.97公顷，人均用地面积约为3.2/人，未满足5.5/人的国家标准。各社区中仅车站社区、绣湖社区、凤凰社区达标；文体设施人均不到0.12 /人，远低于国家最低标准1.3/人；医疗设施人均0.31/人，基本满足国家人均指标，然而规划区内缺乏大型综合医院，民营9、专科医院偏多，基本医疗服务水平得不到保障。VS自配套面临压力设施规模不足规划区内共10所中小学，用地面积18.22公顷，总量足但各学校发展不均衡，超过5所小学面积低于1公顷，参考发达城市标准，学校规模应达到24公顷，缺口达5.78公顷；文化、体育设施严重不足，规划区内仅4处文体设施，且规模很小，根据国家标准，规划区内现状人口量级下应至少配置13公顷以上文体设施用地，缺口至少11.16公顷。现状公共设施分布图标准对比文化用地 体育用地教育及科研用地医疗用地现状用地规模（ha）1.840.3822.865.6规范要求用地规模（ha）8.515.134.036.81用地规模缺口（ha）6.674.710、211.171.21现状人均用地面积（m2/人）0.10.021.270.31规范人均用地面积（m2/人）0.8-1.00.5-0.83.6-4.80.9-1.1注：以现状人口18万为统计口径；参考规范为城市公共服务设施规划规范现状道路系统图更新重点机动化程度持续增高，城市不堪重负前大路 路网密度低现状路网密度约为8.77公里/平方公里，略高于规范要求。（国外中心区路网密度通常在14公里/平方公里以上。）其中，次干道与支路密度缺口较大。内部连通性弱易与过境潮汐性交通发生叠加，加剧交通矛盾。设施供给不足现状停车和场站均存在一定缺口。较多的异形交叉口加剧了交通的混乱加强交通供给，补全结构短板居住品11、质不高人口密度高，人均居住面积远远低于国家标准配建标准低：除新建小区外，多数住区年代已较为久远，小区设施和开放空间较为缺乏，更缺乏电梯、车库等舒适性配置。更新重点绣湖新村五岔口西北侧区块平均建筑密度50%凤凰山小区仓后村部分城市旧住宅区或城中村建筑密度达到66%，公共空间严重缺乏，环境品质较低。部分城中村和老住宅建筑已有40年楼龄，由于结构和设计因素已严重影响居住品质。仓后下车门建筑密度高达60%2000年以后80年代以前现状建筑年代及质量分布图8090年代0%25%25%50%50%75%75%100%图 例现状建筑密度分布绣湖新村五岔口西北侧区块平均建筑密度50%仓后下车门建筑密度高达6012、%更新建设环境，改善生活品质公共空间重“物”轻“人”江城关系割裂：3.8公里长的滨江界面，仅有两处开放空间和两条次干道与滨江公园联系，难以形成有效渗透；沿线界面多为一层皮方式，难以保证活动连续性。城市体验不足：历史文化遗存未得到妥善利用，商城文化记忆逐步消解；骆宾王公园在主要城市道路上没有开口，稠城公园为封闭运营、孝子祠公园和绣湖公园开口明显不足，公园使用效率低。作为城南河未得到有效利用 街道生活缺失：城区道路特色不鲜明，城市环境设施缺乏。难以得到连续舒适的步行体验，沿线缺乏有吸引力的活动。透视点：建设大楼顶层沿滨江北路一侧的城市建设比较完善，建筑质量和形态均较好，但属于“一层皮”现象，沿街后13、方城市建设、空间质量均不高。义乌江的美景未得到充分利用。4新马路市场记忆（第二代市场）宾王路市场记忆（第四代市场）城中路市场记忆（第三代市场）胡清门市场记忆（第一代市场）春秋战国水井朝阳门黄大宗祠篁园路市场记忆（第四代市场）下车门八角井怡园颜子墓戚家祠更新建设环境，改善生活品质更新重点更新理念价值更新绿色更新结构更新不局限于物质形态更新，更着眼于对更新资源的全面统筹，借助城市更新带动环境、社会和经济领域的系统转型。避免简单拆建，更注重于采用渐进式适应性更新，延续地区文脉，保护人文特质。不仅是扩大增量、完备功能，更在于城市发展系统结构的优化，促进城市功能的良好互动。更新目标综合服务城区都市消费核14、心体验区城市风貌核心展示区以多元复合、人本营城理念为导向，把老城区打造成为更多元、更高效、更活力、更绿色的都市化先导区更新原则以增进城区整体的公共利益为老城区更新的首要目标，以保障相关利益主体的合法权益为前提，在城市更新过程中力求公平公正。城市更新规划是城市更新多方合作的平台，是争取更新共识，协调利益矛盾的重要途径，是全社会协力更新的第一步。城市更新最终目的是改善城市生活，满足人的发展需求。因此，在更新建设过程中必须更加注重人的尺度和人的需求，以人为本。综合运用“环境整治”、“功能置换”和“拆除重建”等方式，谨慎保护城市文脉，延续城市历史，振兴城市文化。老城区有机更新规划公益优先尊重产权规划引15、导协力更新以人为本改善生活有机更新传承历史延续稠州路城市功能发展轴带，构筑衔接大区域的空间结构；加强区域设施的共享和协调，对接国际商贸城与经济开发区发展服务职能。缝合区域功能围绕日用时尚消费产业集群，构筑低成本、便利化、全要素的开放式创业平台，加快培育电子商务、创意设计、品牌传播、数字传媒等创新载体。提升产业内涵建立多层次互动，高效耦合的交通与土地利用协同机制；整合土地存量，挖掘空间潜力，集约利用资源，为新兴产业的进驻提供空间保障。整合空间资源有机疏散城市人口，合理组织城市功能，落实各项用地，形成设施齐全、高标准的公共配套体系；建立多层次、顺畅交通体系和高标准市政基础设施体系，保障城市运行的高16、效。完善城市服务塑造公共服务及活动核心区，并打造公共活动通道，连接各公共活动节点；营造舒适宜人的空间环境；提升城市活力。优化城市环境延续城市空间形态，保护历史文物，将城市更新与社区建设及文化建设结合起来，建设物质空间环境、生活方式、社会阶层和谐共生的融合社区。延续地区文脉更新策略缝合、提升、整合、完善、优化、延续更新分区依据二次开发潜力划定三类分区确立资源整合基础通过可行性、必要性与特殊因子修正的叠加分析，评估老城区二次开发潜力，筛选城市更新对象。据此，划定拆除重建、功能改造、现状保留三类策略分区。其中：拆除重建区244.3公顷，现状容积率1.47。物质空间质量评价土地使用能效评价道路交通影响17、评价可行性分析公共服务设施影响评价高程分析水安全格局评价必要性分析特殊因子修正+拆除重建范围：功能改造范围：现状保留范围：用地面积244.3ha总建筑量358.6万m2毛容积率1.47用地面积43.1ha总建筑量107.4万m2毛容积率2.49用地面积291.0ha总建筑量332.8万m2毛容积率1.14“两心”：都市时尚消费中心+文化创意消费中心“三区”：上城文化创意消费体验区中城都市时尚消费体验区下城城市乐活居住区街区城脉以绣湖为核心的都市时尚消费中心以孝子祠为核心的文化创意消费中心“一脉”：整合原有空间要素，引导老城区功能提升，构建一条主题式街区城脉。“一环”：联通义乌江与老城区，通过公18、共开敞空间，打造江城绿环。更新结构整合地区空间要素搭建空间优化框架街区城脉文化创意街区异域风情街区欢享娱乐街区风情餐饮街区时尚消费街区手工集市街区亲子休闲街区本土风貌街区都市乐活街区行政办公街区六大计划街区城脉计划营造两大主题消费商圈提升服务能级文化创意街区手工集市街区传统体验创意文化挖掘场地文脉，利用空间改造的方式，空间灵活布局打造文化创意街区。聚集传统手工业，形成以体验为主的生产模式。街区空间呈现新中式风格。六大计划街区城脉计划营造两大主题消费商圈提升服务能级用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)大类 中类R居住用地257.7245.44R2二类居住用地109.2119.19、26R3三类居住用地80.1214.13RB商住混合用地68.3912.06A公共管理与公共服务设施用地56.9710.05A1行政办公用地23.774.19A2文化设施用地1.840.32A3教育科研用地22.864.03A4体育用地0.380.07A5医疗卫生用地5.60.99A6社会福利用地0.920.16A7文物古迹用地0.090.02A9宗教用地1.500.26B商业服务业设施用地63.2311.15B0文化创意产业用地3.750.66B1商业用地50.428.89B2商务用地5.370.95B3娱乐用地2.420.43B4公用设施营业网点用地0.610.11M工业用地8.651.520、3M1一类工业用地5.160.91M2二类工业用地3.490.62W物流仓储用地1.610.28W1一类物流仓储用地1.610.28S道路与交通设施用地132.6923.4S1城市道路用地118.620.91S3交通枢纽用地3.070.54S4交通场站用地11.021.94U公用设施用地3.110.55U1供应设施用地2.230.39U2环境设施用地0.210.04U3安全设施用地0.670.12G绿地与广场用地43.167.61G1公园绿地31.515.56G2防护绿地0.230.04G3广场用地11.421.9H11城市建设用地567.14100.00 E非建设用地11.26-E1水域2.21、36-E2农林用地6.43-E3闲置用地2.47城乡用地578.4-现状土地利用平衡表规划土地利用平衡表更新前后用地平衡表比较用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)大类中类R居住用地220.1238.21R2二类居住用地149.125.88RB商住混合用地71.0212.33A公共管理与公共服务设施用地56.379.79A1行政办公用地17.883.10A2文化设施用地2.960.52A3教育科研用地27.244.73A4体育用地2.630.46A5医疗卫生用地4.250.74A7文物古迹用地0.070.01A9宗教用地1.340.23B商业服务业设施用地88.6215.3822、B0文化创意产业用地12.912.24B1商业用地67.3111.68B2商务用地6.151.07B3娱乐用地1.370.24B4公用设施营业网点用地0.870.15S道路与交通设施用地149.525.95S1城市道路用地143.6724.94S4交通场站用地5.841.01U公用设施用地1.890.33G绿地与广场用地59.5410.34G1公园绿地35.326.14G2防护绿地8.011.39G3广场用地16.212.81H11城市建设用地576.02100.00 E非建设用地2.38-E1水域2.38-城乡用地578.4-商业、公共服务用地、绿地和道路交通用地均实现较大幅度增长。滨江景观23、节点滨江景观节点滨江景观节点滨江景观节点滨江景观节点滨江景观节点江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道江城活力通道孝子祠公园骆宾王公园绣湖公园增加临街绿色界面增加过街天桥及入口联系西门街片区结合商业，打开临街界面，增加可达性滨水休闲型活力绿脉时尚商业型公共绿脉文创设计型特色绿脉品质休闲型生活绿脉六大计划绿脉营城计划改善城市生态和开放空间网络加强江城联系6个景观节点(新增3个)，9条活力通道(新增3条）增进江城联系。改善局部节点扩建骆宾王公园，在城中路增设入口；改造稠州公园；改善孝子祠公园和绣湖公园的开放性。连通公园体系丰富江滨路的沿街界面，优化各进入节点及活力24、场地的退让关系，是绿脉进入城区，达到江城一体。六大计划绿脉营城计划改善城市生态和开放空间网络六大计划绿脉营城计划改善城市生态和开放空间网络绿地系统规划六大计划风貌保全计划传承城市文脉，塑造特色风貌县衙核心扇面区大安寺塔绣湖落实总体城市要求，保护老城空间形态格局图 例0建筑高度2424建筑高度3636建筑高度6060建筑高度8080建筑高度90机场路五路口位置考虑仓后、向阳上片区更新改造及快速路入口展示作用，以及机场限高控制，建筑高度控制在60-90米之间。成为老城区一个高层簇点。核心扇面区遵循总体城市设计要求，严格控制高度，大部分控制在24米。湖大塘及丁店片区在遵循总设的基础上，对需要更新的地25、块建筑高度进行局部优化，控制高度突破到湖大塘60米左右，丁店36米左右。建筑高度控制六大计划风貌保全计划传承城市文脉，塑造特色风貌开发强度分区图 例01.01.02.02.03.03.04.04.05.05.0六大计划风貌保全计划传承城市文脉，塑造特色风貌44321新马路市场记忆（第二代市场）宾王路市场记忆（第四代市场）篁园路市场记忆（第四代市场）城中路市场记忆（第三代市场）胡清门市场记忆（第一代市场）异国风情区西门街历史街区咸宅里大安寺塔下车门八角井朝阳门春秋水井黄大宗祠颜子墓文创体验园二十个文化地标：串联老城区内三大文化主题（传统+商贸+创意）的二十个文化地标。文化地标活化：以文化为触媒、26、特色植入、复合开发的文化活化模式。三条文化体验步道：通过空间尺度及街道肌理的变化，构建不同主题的文化体验步道，将文脉注入生活。传统文化游线商贸印记游线商贸体验游线图例借助交通、文化资源进行复合式开发+轨道站点+文创工厂文创综合体+文创工厂整体保留，最大化尊重历史古迹形成特色历史风貌街区+西门街北京798艺术区旧工业区创意改造的先河厂房空置，宽敞空间、低租金吸引艺术家进入，自发改造集艺术品展示交易、文化交流、高端旅游为一体SOHO式艺术聚落，LOFT生活方式近200家涉及文化艺术机构入驻展览工业研发画廊培训办公剧院艺术品零售咖啡画廊艺术中心北京前门大街历史文化融合现代功能文化庆典传统街市特色街区27、六大计划风貌保全计划传承城市文脉，塑造特色风貌挖掘文化要素，丰富地区体验历史文化保护规划图六大计划风貌保全计划传承城市文脉，塑造特色风貌戚宅里古街风貌协调区西门街历史保护街区大安寺塔黄大宗祠春秋战国水井怡园下车门八角井机场路新马路丹溪北路县前街贝村路城中西路宾王路国道大道高架上跨宾王路地面路与宾王路平交国道大道与机场路高架互通国道大道高架上跨新马路规划上下行匝道国道大道高架上跨丹溪路规划双向上下行匝道国道大道上跨县前街城中路西路上跨国贸大道国贸大道与各道路衔接方式国道大道上跨贝村路落实机场路建设优化国贸大道与老城区道路的衔接六大计划交通畅达计划提升城市运营效率城中路（西路-中路-北路段）篁园路28、丹溪路宾王路稠州路新增城中路、篁园路2条生活性主干道，形成“两横三纵”主干道体系解决中阻问题，将道路红线宽度拓宽至40米（控规要求）40米32米解决中阻问题，拓宽道路红线宽度至36米36米30米老城区内BRT线总长4308米设置BRT站点7个有效提升老城区公交通行能力湖大塘片区丁店片区前大路片区北方联片区下车门片区拓宽城中路、稠州路部分路段，落实稠州路BRT公交线六大计划交通畅达计划提升城市运营效率三挺路化工路北门街-站前路新马路工人西路县前街工人北路-保联街香山路江滨路次干道新增支路原有支路优化连接疏通调整1：将原工人路进行调整，工人西路与铁东路、工人北路与保联街进行连接。调整2：调整原绣湖29、西路线性与县前街连接。支路疏通：打通原有断头路连接：增加连通性支路优化：补全优化原有支路网络六大计划交通畅达计划提升城市运营效率图 例新建干道拓宽干道保留干道新建6.39Km拓宽10.67Km保留20.39Km六大计划交通畅达计划提升城市运营效率图 例快速路立交主干道次干道支路轨道站点快速路密度 主干路密度 次干路密度 支路网密度（km/km）（km/km）（km/km）（km/km）0.51.6 2.3 4.90.792.09 3.62 6.9规划现状道路网级配比38 13 26六大计划交通畅达计划提升城市运营效率路网系统完善提升可达性，有助于优化整体空间结构现状街道拓扑半径1000米规划街30、道拓扑半径1000米规划街道拓扑半径1000米（含人流路径）相关系数为0.67相关系数为0.70相关系数为0.72空间整体与局部的关联性空间整体与局部的关联性空间整体与局部的关联性六大计划交通畅达计划提升城市运营效率用地性质项目名称规划用地(ha)现状用地(ha)改造方式A22文化活动用地文化活动中心三0.710.70 博物馆改建义乌市青少年宫0.910.46扩建文化活动中心一0.63新增文化活动中心二0.71新增A4体育用地义乌体育馆1.620.3扩建片区体育中心一0.35新增片区体育中心二0.67新增A5医疗用地义乌市妇幼保健院1.451.42保留规划医院一1.14新增规划医院二1.58新31、增U市政公用设施义乌变电站0.250.25保留义乌燃气站0.110.11保留邮政支局0.410.41保留垃圾转运站0.170.17保留消防站0.67新增环卫设施一0.23新增环卫设施二0.1新增新增市区级设施9处市消防站市环卫一市环卫二市体育馆医院二片区体育中心二片区体育中心一文化活动中心一文化活动中心二医院一市区级设施补全市青少年宫扩建市区级设施2处保留市区级设施6处市妇幼保健院邮政支局市燃气站变电站文化活动中心三垃圾转运站教育设施重点保障稠州中学中小江滨小学小小小小小中义乌四中保联小学香山小学绣湖小学稠城第一小学稠城第三小学规划小学小义乌四中规划用地：4.2ha香山小学规划用地：2.31h32、a稠州中学规划用地：4.84ha稠城一小规划用地：3.79ha江滨小学规划用地：0.92ha保联小学规划用地：1.3ha稠城三小规划用地：2.5ha规划小学原朝阳小学与义驾山小学合并迁建后规划用地：2.34ha，增加1.29ha扩建1.57ha现状0.99ha扩建1.04ha现状2.75ha扩建0.39ha现状0.91ha扩建0.17ha现状0.76ha扩建1.1ha现状1.22ha扩建0.11ha现状4.09ha现状0.91ha现状0.34ha保联小学小稠州中学现状3.61ha现状0.68ha特殊教 育学校迁建后 规划用地：1.92ha特特殊教育学校扩建1.23ha社区公共设施强化规划划分为33、7大居住社区，每个社区服务1-2万人，以社区为单位建立邻里中心，依托邻里中心构建公共服务体系，实现公共服务设施高度复合化，集合社区文化室、社康中心、社区管理用房等可附设的公共设施组合设置。邻里中心邻里中心邻里中心邻里中心邻里中心邻里中心邻里中心六大计划完整社区计划提升城市配套服务六大计划完整社区计划提升城市配套服务公共服务设施一览表设施类别设施类别项目名称项目名称数量数量所在地块号所在地块号总量总量规划规划现状保留现状保留规划规划增加增加教育设施幼儿园17801-09,01-11，02-26,03-01,04-03,04-17,04-39,05-23,08-0902-07,03-21,03-434、1,05-13,05-24,06-21,07-11,08-35小学7101-21,03-38,04-24,04-30,05-24,06-0908-06中学203-26,04-02特殊教育学校102-35医疗卫生设施公立医院3204-2301-24,07-06文化娱乐设施文化中心1107-17青少年活动中心104-15老年人活动站1104-18影剧院104-28体育设施区级体育中心101-22综合体育活动中心2204-29,07-14消防设施消防站1102-10商业设施社区邻里中心7701-04,02-08，03-37,04-51,05-20,07-13,08-35邮政设施邮政支局103-21燃35、气设施燃气站103-47供电设施变电站103-02环卫设施垃圾转运站2104-3102-20排水设施污水泵站1101-28六大计划完整社区计划提升城市配套服务公共服务设施系统图景观大道可以看的城市活力街巷可以逛的义乌六大计划街道美化计划让老城区城市体验更有细节“2+3+4”2条景观大道，3条林荫大道，4条活力主街城市景观大道林荫大道活力主街景观大道活力主街林荫大道街道植物选择郁闭度高的植物为行道树重视景观绿化与亮化工作街道上增加公共艺术与公共设施拓宽人行道宽度，重视步行环境建设建筑统一退线，形成连续沿街界面街道界面风格统一，建筑高度具有序列感由机动车道、非机动车道、步行道组成景观设计体现特色空36、间与人文精神活力主街为商业、文化、公共服务的界面适宜的D/H比沿街界面具有连续且独立的步行环境 丰富的文化节点六大计划街道美化计划让老城区城市体验更有细节六大计划街道美化计划让老城区城市体验更有细节街道美化计划“+”：慢行空间做加法“-”：交通组织做减法“”：街道界面做除法“”：沿街功能做乘法增加慢行步道和开放空间，营造活力街道生活优化道路断面，推行窄街道密路网小半径的组织方式，打造安全、绿色出行方式对行道树、建筑立面，广告标识进行统一管控，形成风格统一的延续界面鼓励街道街区复合开发，形成水平与垂直功能混合街区城脉计划近期实施中远期实施建设内容建设地区完善提升具有基础的特色街区1绿脉营城计划结37、合拆除重建项目，形成新的城市亮点23结合拆除重建项目，形成新的城市亮点1完善异国风情街区，香港街2推动漓江路、黄山街综合整治3启动向阳社区改造围绕已有主题街区延展形成新的主题街区1建设内容建设地区1先行启动西门街历史文化旅游街区和站前路创意文化街区改造2建设下车门、前大路特色街区增加江城的联系通道1激活内部绿色生态节点（公园、广场）2活化道路绿带3部分贯通区域绿道及社区生活绿道41改善宾王路、机场路、丹溪路、篁园路与滨江绿带接口2改善城南河滨水绿带3优化骆宾王公园城市界面4增加城中路、丹溪路道路绿化连续度5联通绣湖公园（广场）与西门街、骆宾王公园的绿化联系通道借助城市更新，持续增加江城联系通道38、1全面贯通城市内部绿道23提升生态绿地周边空间价值1实施县前街-前大路-桥西码头通江廊道2连通骆宾王公园-孝子祠公园城市绿道3连通绣湖新村轨道站-西门街-城南河绿道4推动凤凰社区、江滨社区更新改造风貌保全计划保护文化地标1启动部分文化地标活化21确定文化地标保护名录，划定保护范围2启动宾王市场、站前工业区功能改造3对桂林街漓江街等专业街进行环境整治，注入新功能，打造特色街区全面保护利用文化地标1建设文化体验路径21西门街历史文化街区改造2绣湖广场-东大路-桥西码头；绣湖广场-西门街-城南河；绣湖广场-下车门-盐埠头历史线路重塑行动方案围绕六大计划制定更新行动实施方案交通通达计划近期实施中远期实39、施建设内容建设地区道路快速化改造1道路节点改造23局部道路延展拓宽1机场路贯通2五岔口、沪江路-稠州路交叉口改造3增设江滨路步行过街通道完善内部路网1建设内容建设地区1打通工人北路与保联街，打通县前街和绣湖西路，打通工人西路和铁东路2结合更新完善城市支路体系结合BRT建设，优化站点区交通设施结合轨道交通优化交通组织，持续增加江城联系通道2站点地区优化计划33落实绣湖新村、站前广场站点周边场站建设道4结合轨道站点建设推动绣湖新村、建设新村、站前小区城市城市更新完整社区计划保护文化地标1启动部分文化地标活化21推动少年宫等设施用房整合2合并朝阳小学和义驾山小学，选址北方联建设，将原党校用地划归稠城40、三小3推动义驾山邻里中心、湖大塘邻里中心，桥西邻里中心建设推广邻里中心的建设1结合城市更新，扩建公共服务设施，全面服务能力21建设完成绣湖新村等其他邻里中心2香山小学等教育设施全面扩容45增设停车场站BRT建设4延展化工路至站前路5保联街西段拓宽，稠州路局部拓宽6落实原卫校停车楼的建设7结合仓后、向阳、丁店、湖大塘改造落实局部支路建设8保护文化地标3启动部分文化地标活化44启动车站社区、市场社区、江滨社区、下车门社区、孝子祠社区等社区综合整治工作3老体育馆改造行动方案围绕六大计划制定更新行动实施方案街道美化计划近期实施中远期实施建设内容建设地区增加慢行交通空间1优化道路交叉口通行能力23精品街41、道子计划1优化城中路、工人北路、工人西路、篁园路人行道系统2整治江滨路、丹溪路沿街立面徒步老城计划1建设内容建设地区1打造三条精品徒步线路：绣湖湖大塘义乌江；绣湖骆宾王宾王；绣湖前大路义乌江行动方案围绕六大计划制定更新行动实施方案2000年以后8090年代80年代以前现状建筑年代及质量湖大塘片区建筑普遍建成于90年代以前，建筑质量较差。25%以下25%-50%50%-75%75%以上图 例0.5以下0.5-1.01.0-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-3.53.5-4.04.0以上图 例现状建筑密度现状建筑强度片区建筑密度集中在50%以下，个别地块密度较大。现状建筑强度42、普遍偏低，个别地块容积率较高，达到2.7。湖大塘地区结合城南河河道东侧绿地体系建设统一改造，拆迁范围面积18.4公顷，拆除建筑总量13.7万平米，现状毛容积率为0.85，整体现状开发强度较低。现状土地利用二类工业用地二类居住用地三类居住用地公共交通场站用地城市道路用地交通枢纽用地商住用地行政办公用地公用设施用地四个试点用地代码用地名称用地面积（ha）A1行政办公用地3.21R2二类居住用地0.62R3三类居住用地4.79RB商住用地1.84M2二类工业用地3.49U公用设施用地0.76S3交通枢纽用地3.06S41公共交通场站用地1.6S1城市道路用地1.19合计20.56行政办公用地15%二43、类居住用地3%三类居住用地23%商住用地9%二类工业用地17%公用设施用地4%交通枢纽用地15%公共交通场城市道路用地6%湖大塘片区湖大塘片区四个试点 规划新增邻里中心地块，整合社区公共服务，构建均等化公共服务体系。依托城南河景观，延续绣湖片区商业、休闲功能结构，打造滨水活力商业新中心。配套5000标准消防站。结合香山路以西形成社区级商业中心，集聚商业、办公、酒店、餐饮等功能于一体的社区商业综合体。开放空间购物体育健身慢行交通餐饮公共交通四个试点特色商业水街营造特色商业空间，打造功能复合的活力社区。引入绿色环境：以河道公园为核心，通过廊道向社区引入绿色。特色商业水街：联通西门街，延续人流活动路44、径，依靠滨河景观，打造水商街区，创造丰富空间体验。湖大塘片区2000年以后8090年代80年代以前现状建筑年代及质量丁店地区建筑普遍建成于90年代以前，建筑质量较差。25%以下25%-50%50%-75%75%以上图 例0.5以下0.5-1.01.0-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-3.53.5-4.04.0以上图 例现状建筑密度现状建筑强度片区建筑密度集中在25%以下。现状建筑强度比其他地区较高，毛容积率达到1.3。丁店地区结合稠州中学扩建统一改造，拆迁范围面积2.66公顷，需拆除建筑总量3.3万平米，现状毛容积率为1.24。现状土地利用丁店片区四个试点公园绿地商住用45、地三类居住用地城市道路用地中小学用地中小学三类居住商住用地21%公园绿地13%城市道用地代码用地名称用地面积（ha）A33中小学用地0.06R3三类居住用地1.36RB商住用地0.56G1公园绿地0.35S1城市道路用地0.33合计2.66丁店片区四个试点 由于稠州中学扩建需要，建设400米标准跑道西侧需要拆迁，北侧随保联街拓宽同步拆迁，则可用于学校扩建用地1.23公顷（约18亩），扩建后学校总用地面积为5.08公顷。利用稠州中学作为市级重点中学的优秀资源，除返迁住宅及商品房开发外，底层商业业态集聚教育培训、教学工具、书城等功能。发挥区位优势，营造教育配套生活社区。连续商业界面：结合BRT站点46、，引入商业、生活配套服务功能，打造环绕社区的连续商业界面。对接教育功能：裙楼商业业态对接教育功能，与学校形成互动。营造地下空间：增设地下停车出入口，以稠州中学操场为地下停车主空间，解决停车难问题。四个试点丁店片区稠州路正门标准400米操场南门街东门BRT站点仓后片区用地代码用地名称用地面积(ha)A1行政办公用地1.52A32中等专业学校用地0.38RB商住用地0.07R21二类住宅用地1.52R22幼儿园用地0.42R3三类居住用地5.01B1商业用地0.21B2商务用地0.78G1公园绿地0.24W1一类物流仓储用地0.14S42社会停车场用地0.01S1城市道路用地1.07合计11.3747、现状建筑年代及质量2000年以后8090年代80年代以前仓后地区建筑普遍建成于2000年以前。现状建筑密度现状建筑强度25%以下25%-50%50%-75%75%以上图 例片区建筑密度集中在50%以下。0.5以下0.5-1.01.0-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-3.53.5-4.04.0以上图 例现状建筑强度比其他地区较高。仓后片区结合机场路建设，拆除范围面积为11.37ha,其中现状毛容积率达1.48，需拆除建筑总建16.82万平米，拆迁安置压力较大。现状土地利用商务用地社会停车场用地城市道路用地一类物流仓储用地行政办公用地二类居住用地三类居住用地中等专业学校用地48、商业用地幼儿园用地商住用地行政办公用地13%中等专业商住用地1%二类住宅用地13%幼儿园用地4%三类居住用地44%商业用地2%商务用地7%公园绿地2%一类物流仓社会停车城市道路用地10%四个试点仓后片区 增加绿带连通骆宾王公园，打通公园与社区的联系，使公园生态资源最大化。规划新增居住用地，以解决仓后片区拆迁安置难题，平衡整体改造经济条件。规划新增停车场库地块，建设立体停车场，解决社区及周边停车不足问题。调整道路线位，以扩大北侧居住安置地块面积，便于下一层次拆迁安置工作。规划附设邻里中心，提供片区的基本公共服务。四个试点四个试点仓后片区利用公园景观资源，打造都市乐活社区。联通文脉，构建都市绿栖节49、点：打造老城区文化景观示范片区，建立都市绿栖系统，构建生态慢行体系。营造休闲街道生活模式：通过对街道尺度与功能的控制，打造承载社区生活的街道。体育健身立体停车社区商业餐饮公园绿地文化节点都市绿栖现状建筑年代及质量2000年以后8090年代80年代以前向阳上片区建筑普遍建成于80-90年代，建筑质量较差。现状建筑密度25%以下25%-50%50%-75%75%以上图 例片区建筑密度集中在50%以下，个别地块密度较大。0.5以下0.5-1.01.0-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-3.53.5-4.04.0以上图 例现状建筑强度普遍偏低。向阳上片区结合机场路建设进行改造，拆50、除范围面积为15.35ha,现状毛容积 率 达1.42，需 拆 除 建 筑 总 建21.86万平米，拆迁安置压力较大。现状土地利用商务用地社会停车场用地城市道路用地公园绿地行政办公用地二类居住用地三类居住用地商住用地中小学用地商业用地幼儿园用地行政办公用地3%高等院校用地4%医院用地10%二类居住用地13%三类居住用地36%商住用地7%商务用地4%环境设施用地0%社会停车城市道路用地11%商业用地2%用地代码用地名称用地面积(ha)A1行政办公用地0.47A31高等院校用地0.61A51医院用地1.45R2二类居住用地2.05R3三类居住用地5.47RB商住用地1.08B1商业用地0.37B251、商务用地0.65U2环境设施用地0.02S42社会停车场用地1.46S1城市道路用地1.72合计15.35向阳片区现状建筑强度四个试点向阳片区规划用地图方案一向阳片区 结合北侧地块共同建设综合医院，完善市区级医疗服务设施配套。邻近骆宾王公园，延续仓后片区建设有规模的开放式优质住宅片区，顺延公园出口，建设连续、成体系的慢行系统。改建工人西路，完善次干道路网，连通东西向主要交通。四个试点向阳片区四个试点活力街道空间，构建开放式复合体验街区。营造街道步行空间：结合开放街区的宏观思路，控制街道尺度，增加商业、娱乐设施，形成聚集人气的街道空间。引入特色商业：鼓励特色商业的引入，形成具有义乌特色商业步行街52、区。商业内街街头广场商业会所老城区综合服务城区都市消费核心体验区城市风貌核心展示区更新策略微更新功能活化环境引领更新结构一脉一环两圈三区六大计划功能城脉计划绿脉营城计划风貌保全计划交通畅达计划完整社区计划街道美化计划四个试点湖大塘片区丁店片区仓后片区向阳片区汇报结束，谢谢聆听！备查资料系列更新项目正在筹划相关更新项目总用地面积为344.93公顷（已实施项目54.72公顷，筹划项目290.21公顷）。更新背景发展态势对老城区系统整合提供了新要求义乌之心市民广场改造老车站1970天工之城老城中心区一级辐射圈二级辐射圈从功能区位看，老城区是不同板块的功能服务核心老城区区位优势突出，是义乌城市功能核心53、和交通枢纽从交通区位看，老城区是城市交通出行汇聚的主要目的地和转换节点基地特征功能门类齐现状建设用地功能使用基本涵盖建设用地分类。生活属性强现状建设基本围绕生活功能展开，现状街区中80%街区以居住功能为主导。生产性功能已逐步退出，现状工业仓储用地10.2公顷，占总用地比例不足2%。总用地578.4公顷城市建设用地569.7公顷老城区开发历史悠久，是义乌最成熟的建成区基地特征小稠城第三小学义乌市民大学义乌市公安局博义乌市博物馆+义乌市东方医院+义乌市中医院稠城街道社会服务管理中心浙江师大夜大职职义乌市实验幼儿园幼小义驾山小学稠城中心幼儿园幼小稠城第一小学小朝阳小学义乌市政府小绣湖小学中义乌四中图54、书大厦义乌市卫生进修学校职体义乌市体育馆小香山小学幼市机关第二幼儿园幼快乐智慧树早教园中稠州中学幼机关幼儿园老老年活动中心小江滨小学+义乌市血站义乌市妇幼保健院小保联小学文青义乌市婺剧团义乌市青少年宫幼青青凤凰幼儿园寺义乌清真大寺福义乌市社会福利院特义乌市特殊教育指导中心现状公益性设施分布图车站社区6.58/人孝子祠社区3.01/人宾王社区3.16/人向阳社区2.45/人通惠社区2.50/人绣湖社区18.73/人下车门社区2.03/人江滨社区2.47/人凤凰社区15.67/人胜利社区0.83/人市场社区1.54/人老城区集中了义乌最齐备的商业服务功能，餐饮、住宿、娱乐等功能分布最为集中和广泛。55、老城区服务基础完善，是义乌传统城市中心老城区内分布政府机关及事业单位共47处，占总量到55%。涉及主要的行政职能部门。老城区集中了相当数量的优质公共资源。尤其是教育资源方面，老城区拥有绝对比较优势。商业氛围好行政职能全优质资源多基地特征江滨公园绣湖广场稠城公园颜子墓孝子祠公园骆宾王公园怡园八角井大安寺塔西门街老城区历史记忆丰富，是义乌文化传承的核心载体历史遗存与商贸印记共存本土特色与异国风情辉映城中路市场（第三代市场）工业遗产异国风情街宾王路市场（第四代市场）篁园路市场（第四代市场）新马路市场（第二代市场）西门街传统民居基地特征现状人口密度分布263人/公顷266人/公顷100人/公顷503人56、/公顷443人/公顷230人/公顷626人/公顷86人/公顷589人/公顷329人/公顷125人/公顷老城区人口集聚度高，是义乌消费需求最旺盛的区域三经普岗位分布2015年1%抽样人口分布手机信令拟合人口分布手机信令拟合岗位分布11个社区，18万人。人口密度达到31141人/平方公里。以全市建成区5.6%面积，容纳了全市9%的人口，是全市平均水平的1.6倍。现状人口密度高于香港2014年建成区平均水平（27109人/平方公里），接近深圳罗湖区建成区平均水平。基地特征总用地578.4公顷城市建设用地569.7公顷现状分析基础好，能级小用地结构不合理公共服务用地占比接近20%，国外城市中心一般达到57、25%以上，存在较大缺口；居住用地占比高达44%，国内中心区一般不超过35%；绿化广场用地比例偏低，仅占7%，曼哈顿为14%。现状商业服务业设施分布图绣湖公园区域篁园市场区域宾王市场区域五叉口区域四大区域：以篁园市场、宾王市场（已搬迁）为主体的市场及配套的公建集中区域；围绕绣湖公园和五叉口形成的以义乌市政府、酒店、商业等城市服务为主的服务公建集中区域。现状分析基础好，能级小商业用地碎片化难以形成集聚效应专业市场唱主角，城市级综合商业中心未形成传统商铺为主导业态，并偏向于生产服务功能新兴商业业态尚未发育义乌绣湖公园周边五叉口周边义乌宾王市场义乌篁园市场交通结构存在明显短板，呈现出街区化聚集，全局58、可达性偏低快速路密度 主干路密度 次干路密度 支路网密度（km/km）（km/km）（km/km）（km/km）0.51.6 2.3 4.9现状道路网级配比1:3 :4.5 :93:6 :7 :16上海中心城区异国风貌街区基于DEPTHMAP 的total segment length R564 metric 计算得出红色区域可达性较高下车门及篁园市场街区基于DEPTHMAP 的total segment length R564 metric 计算得出红色区域可达性较高图 例快速路主干道次干道支路全局可达性偏低，交通通行状况存在明显潮汐式拥堵基于DEPTHMAP 的Ing(R1000metri59、c)计算得出依据百度地图高峰时段道路通行情况现状分析基础好，能级小前大路机动化持续增高，停车问题日益愈发严峻，亟需供给与管理双向强化红线宽度明显不足支路沿街乱停乱放货车占道人行道支路因停车通行空间不畅 停车设施过于单一，现有地面集中式停车场利用率不高。临时通过型路边停车现象严重，且周转率很低。大型公共建筑缺少配建停车场，立体停车方式过少。例如：主要商业街道周边集中式停车场总量缺乏，篁园路、化工路、工人路边停车车流与商业街人流矛盾较突出，且影响商业界面的展示。较多的异形交叉口加剧了交通的混乱现状分析基础好，能级小市区级设施短缺义驾山村香东小区义乌香港城义化小区孝子祠大都国际名苑和安公寓糖厂宿舍区60、仓后新村通惠门小区中央公馆新马路公寓建设新村绣湖居民区胜利二区胜利一区世纪公寓西门街现代公寓凤凰山小区乐园小居四园小区盐埠头篁园方台小区下车门居住社区杨树塘小区石古金丁店村朝阳公寓前大路沪江路小区向阳居住社区桥西居住区块篁园市场居住区绣湖公寓宾王商贸区图 例二类居住用地三类居住用地商住混合用地现状居住空间分布图胜利社区湖大塘小稠城第三小学义乌市民大学义乌市公安局博义乌市博物馆+义乌市东方医院+义乌市中医院稠城街道社会服务管理中心浙江师大夜大职职义乌市实验幼儿园幼小义驾山小学稠城中心幼儿园幼小稠城第一小学小朝阳小学义乌市政府小绣湖小学中义乌四中图书大厦义乌市卫生进修学校职体义乌市体育馆小香山小学61、幼市机关第二幼儿园幼快乐智慧树早教园中稠州中学幼机关幼儿园老老年活动中心小江滨小学+义乌市血站义乌市妇幼保健院小保联小学文青义乌市婺剧团义乌市青少年宫幼青青凤凰幼儿园寺义乌清真大寺福义乌市社会福利院特义乌市特殊教育指导中心现状公益性设施分布图车站社区6.58/人孝子祠社区3.01/人宾王社区3.16/人向阳社区2.45/人通惠社区2.50/人绣湖社区18.73/人下车门社区2.03/人江滨社区2.47/人凤凰社区15.67/人胜利社区0.83/人市场社区1.54/人设施布局总体欠佳，多数规模等级有待提高；文体娱乐设施相对缺乏，市民公共活动设施不足；教育设施多为中小学，科研用地缺乏；医疗卫生设施62、相对缺乏。现状公共管理与公共服务设施总用地56.97公顷，人均用地面积约为3.2/人，未满足5.5/人的国家标准。各社区中仅车站社区、绣湖社区、凤凰社区达标；文体设施人均不到0.12 /人，远低于国家最低标准1.3/人；医疗设施人均0.31/人，基本满足国家人均指标，然而规划区内缺乏大型综合医院，民营专科医院偏多，基本医疗服务水平得不到保障。VS自配套面临压力设施规模规划区内共10所中小学，用地面积18.22公顷，总量足但各学校发展不均衡，超过5所小学面积低于1公顷，参考发达城市标准，学校规模应达到24公顷，缺口达5.78公顷；文化、体育设施严重不足，规划区内仅4处文体设施，且规模很小，根据国63、家标准，规划区内现状人口量级下应至少配置13公顷以上文体设施用地，缺口至少11.16公顷。现状公共设施分布图标准对比文化用地 体育用地教育及科研用地医疗用地现状用地规模（ha）1.840.3822.865.6规范要求用地规模（ha）8.515.134.036.81用地规模缺口（ha）6.674.7211.171.21现状人均用地面积（m2/人）0.10.021.270.31规范人均用地面积（m2/人）0.8-1.00.5-0.83.6-4.80.9-1.1注：以现状人口18万为统计口径；参考规范为城市公共服务设施规划规范现状分析基础好，能级小设施门类齐全难掩规模布局短板活力有，品质低现状分析老64、城区内商业活动呈现线性离散的分布规律，生活性商业活动占主导25.4%生产性商业活动占老城区商业活动的74.6%生活性商业活动占老城区商业活动的37%生活性商业活动占老城区道路空间23%生产性商业活动占老城区道路空间活力有，品质低现状分析生活性商业业态符合老城区空间需求，生产性商业业态亟需转型发展2.93.22.400.511.522.533.5020406080100120140160180200B类商业及商务用地B12市场类用地B11/B13餐饮休闲用地各类商业活动现状用地能效对比各类商业活动现状用地能效对比用地面积现状建筑总量平均容积率40%40%30%30%30%30%不同商业活动类型现65、状用地比例不同商业活动类型现状用地比例B12B12市场类用地市场类用地B11/B13B11/B13餐饮休闲用地餐饮休闲用地B14B14旅馆类用地旅馆类用地44%44%25%25%31%31%不同商业活动类型现状建筑量比例不同商业活动类型现状建筑量比例B12B12市场类用地市场类用地B11/B13B11/B13餐饮休闲用地餐饮休闲用地B14B14旅馆类用地旅馆类用地 单位空间资源内，生活性商业空间能够汇聚更多人气，承担更多商业活动。说明老城区生活氛围强，人气兴旺。生产性商业空间随着大市场的外迁，商业活动逐步下降，空间上呈现出一定程度的低效发展。30%空间资源承载了74.5%的商业活动空间低效使用66、商业氛围消失生产性商业用地总量及开发强度均高于生活性商业功能性老化地区分布图针织器材厂运输公司义乌市精源印刷厂针织市场宾王市场篁园市场活力有，品质低现状分析自组织功能更替难以实现产业转型升级除了工业、仓储等用地用途发生转变外，老火车站区域、宾王市场区域、针织市场-篁园市场区域和老仓储区域功能均呈现明显的功能老化现象。现有的自组织更替呈现低端化趋势。精源印刷厂针织器材厂针织市场宾王市场篁园市场2000年以后80年代以前8090年代现状建筑年代及质量分布图活力有，品质低现状分析年代主要分布区域建筑质量2000年以后绣湖社区、篁园市场、通惠社区北门街一带、宾王社区东北角 大部分为A类建筑，外观较新、67、形象较好8090年代车站社区、孝子祠社区、宾王社区、通惠社区东片、向阳社区工人路以北、篁园社区、江滨社区胜利社区香山路以西 宾王社区建筑质量普遍较好；其余片区大部分为B类，建筑外观完整、但形象一般；稠州路以南的部分社区为C类，建筑外观破败严重、形象较差。80年代以前向阳社区、下车门社区胜利社区香江路以东国贸大道沿线除少量零星建筑外，大部分建筑为B、C类建筑。现状建筑年代及质量分布一览表现状建筑功能性老化区内既有开发多为4层半，受建筑设计和体量制约，功能适应性较差，很难适应新兴业态发展需要。优越自然资源利用程度偏低，临江界面感知度偏弱 江城关系割裂：3.8公里长的滨江界面，仅有两处开放空间和两条68、次干道与滨江公园联系，难以形成有效渗透；沿线界面多为一层皮方式，难以保证活动连续性。城市体验忽视：历史文化遗存未得到妥善利用，商城文化记忆逐步消解；骆宾王公园在主要城市道路上没有开口，稠城公园为封闭运营、孝子祠公园和绣湖公园开口明显不足，公园使用效率低。作为城南河未得到有效利用 街道生活缺失：城区道路特色不鲜明，城市环境设施缺乏。难以得到连续舒适的步行体验，沿线缺乏有吸引力的活动。透视点：建设大楼顶层沿滨江北路一侧的城市建设比较完善，建筑质量和形态均较好，但属于“一层皮”现象，沿街后方城市建设、空间质量均不高。义乌江的美景未得到充分利用。4新马路市场记忆（第二代市场）宾王路市场记忆（第四代市场69、）城中路市场记忆（第三代市场）胡清门市场记忆（第一代市场）春秋战国水井朝阳门黄大宗祠篁园路市场记忆（第四代市场）下车门八角井怡园颜子墓戚家祠禀赋优，利用弱现状分析现状分析潜力大，限制多空间潜力未充分激活 现状建设用地地块平均开发容积率(净地块)为2.0左右，其中行政办公1.44、旧村1.63、工业1.02、仓储1.02，这些低效用地总量118.96公顷，占总用地20%。现状开发强度分布篁园市场周边区域平均容积率3.0宾王市场周边区域平均容积率3.0行政中心北新建区块平均容积率3.0现状建筑密度分布篁园市场周边区域平均建筑密度50%五岔口西北侧区块平均建筑密度50%宾王市场建筑密度50%潜力大，70、限制多现状分析 机场限高影响严重，高强度开发面临相当的制约。亮点有，秩序缺现状分析规划区空间形态特征呈现两极化特征，缺乏中间过渡层次，天际轮廓线略显单调，缺乏变化。多数建筑在4层左右，少量公共建筑层数略高。高层建筑主要集中在基地内部。整体形态松散国贸大道沿线天际轮廓线义乌江沿线天际轮廓线亮点有，秩序缺现状分析空间秩序不明晰透视点：从伊美酒店看绣湖公园方向透视点：从伊美酒店看义乌江方向世纪公寓锦绣家园胜利社区新马路公寓绣湖公园篁园市场工商银行中信银行商城宾馆下车门社区篁园香江公寓稠州公园盐埠头微更新提升现状保留区环境品质公共管理与公共服务设施用地33.12ha商业服务业用地30.71ha居住用地71、89.88ha公用设施用地0.95ha道路交通用地96.34ha绿地与广场用地37.66ha非建设用地2.34ha合计291.0ha立面整治环境治理街道美化社区杂乱街道无序立面破旧分区对策传统街巷雕塑小品墙面涂鸦艺术展览餐饮商业服务业用地18.91ha居住用地16.98ha工业用地3.29ha物流仓储用地0.8ha道路与交通设施用地3.12ha合计43.1ha商住用地16.23ha商业服务业用地17.08ha文化创意产业用地5.82ha绿地与广场用地0.22ha道路与交通设施用地3.75ha合计43.1ha分区对策功能活化激发改造提升区城市活力拆除重建区内现状用地情况拆除重建区内规划用地情况以72、环境营造为核心，强化商业、公共服务功能，提高道路交通配置，疏解居住功能，淘汰工业、仓储等低效用地。公共管理与公共服务设施用地24.28ha商业服务业用地14.35ha居住用地150.89ha工业用地5.36ha公用设施用地1.86ha道路与交通设施用地32.67ha物流仓储用地0.81ha绿地与广场用地5.58ha非建设用地8.5ha合计244.3ha分区对策环境引领重塑拆除重建区空间价值公共管理与公共服务设施用地23.19ha商业服务业用地35.01ha居住用地114.52ha公用设施用地0.94ha道路与交通设施用地48.95ha绿地与广场用地21.65ha水域0.04ha合计244.3ha