1、（局办公会）深圳市宝安区共和第三工业区及周边城市更新片区规划研究司2021.01项目区位凤凰山森林公园铁岗-石岩水源自然保护区前海中心宝安中心宝安机场大空港石岩水库南沙珠江口立新水库长流陂水库地理位置位于宝安区沙井街道，西望大空港、长安新区，与东莞长安镇一河之隔。交通区位外环高速（在建）横穿片区在松福大道设出入口，距离穗莞深城际铁路海上田园站2公里。该片区距大空港和长安新区约2公里，距宝安机场约10公里沙井街道长安新区深南大道滨海大道南坪快速留仙大道外环高速（在建）海上田园湿地公园松岗公园siteSITE0.89平方公里规划范围规划研究范围依据图则及现状权属划定，由松福大道、沙井西环路、帝堂路2、和德和街围合而成，规划面积约0.89平方公里。范围内建成度高，以工业园区为主，东侧和北侧主要为城中村，西接茅洲河，衙边涌从片区中部穿过，景观资源优越。衙边涌茅洲河共和村上下围创业工业园蚝一村共和第三工业区城市更新单元项目编制原则 原则一：以法定图则为编制基础，与相关规划充分衔接 原则二：反映意向更新项目的合法合理诉求，科学划定范围 原则三：将社会责任与开发利益捆绑，统筹平衡各方诉求有据务实平衡 原则四：在同一更新单元内，通过腾挪置换优化用地布局优化工作重点产业优化城市升级更新策略实施指引优化产业空间完善产业服务空间布局优化城市服务升级明确更新潜力确定规模配套划定更新单元明确捆绑责任以加快产业转3、型、促进城市升级为导向，以城市更新为抓手，探索产业片区更新统筹的方法和路径，本次规划工作重点为：汇报内容01 现状分析02 发展定位03 规划方案04 实施指引01现状分析1.1 现状空间条件1.2 现状产业条件1.3 更新潜力分析1.1 现状空间条件土地利用现状片区以普通工业用地为主，沙井西环路两侧有少量公共服务设施用地、商业用地，现状土地利用效益低下。规划总用地89.22公顷，其中普通工业用地为52公顷。约占总用地面积的58.28%。图例现状用地统计表用地类型面积(ha)占研究范围用地面积比例（）商业用地（C1）0.63 0.71公共管理与服务设施用地（GIC）3.84 4.30其中医疗卫4、生用地（GIC4)0.13 0.15教育设施用地（GIC5)3.71 4.15普通工业用地(M1)52.00 58.28城市道路用地(S2)15.3917.25供应设施用地(U1)0.03 0.03公园绿地(G1)3.894.36其它用地(E)13.4415.06其中水域（E1)4.44.93发展备用地（E9)9.0410.13合计89.22100.00 1.1 现状空间条件用地权属现状片区内用地以两规用地为主，合法权属占研究范围比例为41.37%规划范围内共有17宗产权用地，其中两规用地14宗，非农建设用地2宗，行政划拨1宗。图例两规非农A325-0001宗地编号行政划拨规划范围类别名称面积5、（ha)占研究范围用地面积比例（）两规用地26.8730.12非农用地9.2910.42行政划拨0.750.84总计36.9141.37注：以上用地权属信息为初步核查结果，具体以规划国土部门核查为准。1.1 现状空间条件地块开发强度安佳工业区容积率最大在1.5-1.9之间，乐丰集团容积率最小低于0.5，其余土地开发强度大部分在1.0-1.5，土地更新潜力较大。片区内土地开发强度多在1.0-1.5之间，整体开发强度偏低，更新潜力较大安佳工业区乐丰集团乐丰集团安佳工业区1.1 现状空间条件现状建筑功能现状建筑以工业生产类建筑和配套居住为主，商业设施、公共配套服务设施缺乏。建筑功能统计表建筑功能建筑6、基地面积（万平方米）占建筑基地面积比例（%）厂房17.0278.27居住2.9413.52商业0.713.27公配1.074.94合计21.75100.00研究范围内以厂房建筑和配套居住为主，厂房建筑面积占总建筑基地面积78.27%。厂房明德外语实验学校厂房78.27%公配4.94%商业3.27%居住13.52%1.1 现状空间条件现状建筑层数片区内建筑以低层为主，占建筑总面积比例79.68%，有利于更新开发。研究范围内建筑功能以工业为主，建筑高度多为7层以下，7层及以上建筑较少，为工业区厂房和宿舍及明德外语学校学校宿舍。建筑层数统计表建筑层数建筑面积（万平方米）占建筑总面积比例（%）1-3层7、21.6179.684-6层5.2719.437-11层0.240.89合计27.12100.004-6层1-3层79.68%4-6层19.43%7-11层0.89%7层建筑1.1 现状空间条件现状建筑质量一般良好较差整体质量一般，好差建筑占比少通过建筑的结构、材质、功能、风貌等对建筑质量进行综合评价，划分为一类、二类、三类建筑，比重分别为6.02%、81.72%、12.25%。建筑质量统计表建筑质量分类建筑面积（万平方米）占建筑总面积比例（%）一类建筑1.306.02二类建筑17.6781.72三类建筑2.6512.25合计21.62100.00一般良好较差一般81.72%较差12.25%良8、好6.02%建筑质量较差注：一类建筑质量较好，二类建筑质量一般，三类建筑质量较差。1.1 现状空间条件建筑风貌现状以老旧的生产性工业厂房为主，空间环境品质参差不齐，整体风貌一般明德外语实验学校飞耀纸业有限公司沙四东宝工业区沙三上下围第二工业区沙三上下围第一工业区1.1 现状空间条件城市空间片区内现状建筑呈扁平化工业厂房式布局形式，布局规整，整体建筑质量一般，铁皮房厂区和零散工业区建筑质量较差。飞耀纸业有限公司乐丰集团1.1 现状空间条件公共设施公办学位供给缺口较大，其他设施分布零散、档次低公共配套设施现状图教育配套：包括深圳市冠群实验学校(64班)，蚝业小学（18班），宝安明德实验学校（初中部9、24班，小学40班）和数个幼儿园等。该片区以民办学校为主，公办学位供需矛盾突出，公办学位供给紧张市政设施：衙边涌泵站、共和村泵站、110KV帝堂变电站等其他配套：共和、沙三、沙四社区居委会、共和、沙四社区警务室、沙四社康中心、沙四体育公园。用地代码类别名称数量GIC1管理用地9GIC2文体设施用地5GIC4医疗卫生用地2GIC5教育设施用地11U1供应设施用地1U5环境卫生设施用地3深圳市明德外语实验学校门诊部共和社区居委会明德第二幼儿园沙四社区居委会深圳市粤文幼儿园分园蚝四居委会沙三社区人民调解委员会沙三社区警务室蚝业小学蚝沙幼儿园深圳市求进幼儿园冠群实验学校衙边幼儿园步涌图书馆步涌社区居委10、会消防办沙井医院步涌社康中心沙一村民幼儿园沙井蚝文化博物馆沙一社区居委会深圳市学府幼儿园九初小小共和垃圾转运站公共厕所沙四体育公园110KV帝堂变电站共和村泵站衙边涌泵站1.1 现状空间条件防洪排涝地势低洼，防洪排涝设施较多排洪河渠：1条排涝河、2条排洪渠，衙边涌排涝河，以及共和村排洪渠和衙边涌排洪渠。排水泵站：5个排水泵站衙边涌泵站（2010年建成，深圳最大，排水能力最强，服务范围3.25平方公里）、共和村雨水泵站；共和大涌泵站；共和第三泵站；共和第六泵站。防洪排涝现状图共和村排洪渠衙边涌泵站共和村雨水泵站茅洲河共和大涌泵站共和第三泵站共和第六泵站1.1 现状空间条件道路交通高速公路外环高速11、沿江高速、广深高速城市干道福松大道、宝安大道、沙井北环路、福和路，沙井路、建安路轨道交通穗莞深城际铁路海上田园站、地铁11号线对外交通便捷后亭站沙井站松岗站马鞍山站高速公路主干路次干路轨道交通高速交互口SITE海上田园站1.1 现状空间条件道路交通骨架路网成型，内部路网不成体系福和路帝堂路图例高速公路城市主干道城市次干道城市支路园路高速公路：规划北环高速城市干路：松福大道、福和路、沙井北环路城市支路：园和路、帝堂路、共和工业大道衙边涌割裂园区内部纵向联系，微循环差衙边涌及支流南北东西分割成3个片区，纵向联系依赖外围干道，支路网断头路多。1.1 现状空间条件现状开敞空间水资源丰富，河道主要作防12、洪排涝功能，滨水可达性差，利用不足。社区体育活动场地沙四体育公园衙边涌茅洲河沙井河本研究范围内有衙边涌穿过，东北侧紧邻步涌体育公园，东南侧有四村公园，西南有海上田园。两公里内景观资源可达性良好，周边自然生态环境较SITE 1.1 现状空间条件周边景观资源四村公园步涌体育公园衙边涌1.1 现状空间条件周边概况SITE共和村共和工业区码头建材市场海港工业区污水处理厂沙四高新科技园马安山蓝天科技园共和第一工业区工业区上善居阳光小城耗一村新苑雅筑耗三丰泽园基地周边东侧和北侧为生活区、西侧和南侧为产业区，2公里范围内可到达海上田园。海上田园旧村（共和村）冠群实验学校1.2 现状产业条件产业布局现状图共和13、第三工业区沙三上下围第二、三工业区飞耀纸业有限公司精英塑胶制品厂创隆实业有限公司誉铭塑胶厂沙四东宝工业区达可五金制品厂衙边涌晟龙五金有限公司逸顺五金有限公司得利塑胶五金厂深圳市永发科技有限公司慧翔工艺厂24ha8ha15ha深圳市开元电线公司深圳市灵酷龙家电公司深圳市富高彩印公司深圳市万泰制衣厂深圳市宏大电力加工厂沙井安佳工业园深圳市华祥仑装厂恒源塑胶模具有限公司高丰电子有限公司深圳市兆昌实业有限公司恒昌荣科技工业园大可电池有限公司康铭兴业电子塑胶制品厂厂音之音电子厂一竹化工厂神源制衣厂勤盛电线厂顺兴电子有限公司金美家电子有限公司维格科技公司尚洪电子公司金恒立信实业有限公司东宝工艺厂晟山工艺制14、品厂金洋电子有限公司茂科电子科技有限公司上永电子科技有限公司慧翔工艺厂奥创微电子有限公司深圳市旭软厂松林数控设备有限公司新时代长盈电子科技有限公司崧贺电线制品有限公司宏科精密制品有限公司万福塑胶有限公司崧贺电线制品厂志沛科技有限公司品琦配电厂联生五金厂乐丰精密五金有限公司伟盛扣具制品有限公司荣华联合生物科技有限公司润景金属制品有限公司英发精密制模厂震田橡胶（深圳）有限公司铭佑实业制品厂共和第三工业区沙四达兴创业工业园沙四东宝工业区沙三上下围第二工业区沙三上下围第一工业区2ha4个工业园区，产业集中成片共和第三工业区、沙四东宝工业区、沙三上下围第一、二、三工业区。共和第三工业区：运营状况较好，厂15、区13公顷沙四东宝工业区：一栋一厂，厂区0.31.0公顷沙三上下围第一工业区：运营状况一般，厂区0.51.0公顷。沙三上下围第二、三工业区：运营状况一般，厂区0.42.0公顷。南区产业空间较差，分割租赁企业规模片区内产业基础较好，规上和国高企业较多；规上企业8家、国家高新技术企业10家，其中产值过亿企业5家。产值过亿企业（5个）通用设备制造业深圳市麦凯莱科技有限公司计算机、通信和其他电子设备制造业阿米斯科自动化元件(深圳)有限公司造纸和纸制品业深圳市飞耀纸业有限公司橡胶和塑料制品制造业共和精英塑胶五金制品（深圳）有限公司其他制造业创隆实业(深圳)有限公司国高企业产值过亿企业规模以上企业其他中小16、企业1.2 现状产业条件编号所在社区企业名称主营业务是否规上企业是否国高企业2017年产值（千元）地址1共和社区深圳市飞耀纸业有限公司销售纸箱、纸盒、纸板；销售纸张、包装材料是541152共和第三工业区E区2栋一层2共和社区创隆实业（深圳）有限公司表壳、表带、首饰、眼镜框、眼镜、工艺品及其它日用五金制品的电镀和加工是222935沙井共和第三工业区F区2栋3共和社区深圳市德惠模具有限公司模具、塑胶制品、电子产品、五金的加工是广东省深圳市宝安区沙井街道共和第三工业区D区第1栋1楼A、2楼A4共和社区阿米斯科自动化元件（深圳）有限公司耐高温电磁阀线圈、电磁阀、低功率气动阀是是122069深圳市宝安区17、沙井街道共和第三工业区D区第4栋1楼5共和社区精英塑胶五金制品（深圳）有限公司塑胶制品、塑胶模具、家用电器外壳是342626共和第三工业区H区第一栋6共和社区深圳市环泰电器有限公司直发器、卷发器、直发梳、吹风筒、剃须刀、电推子、剃毛刀、其他美发小电器的生产及销售；电子产品的技术开发、销售；是是47669深圳市宝安区沙井街道共和第三工业区G区2栋7共和社区深圳市麦凯莱科技有限公司电子产品及周边配件、智能终端产品的主机、移动电源是是329944深圳市宝安区沙井街道共和第三工业区G区E栋8共和社区恒达精密制造（深圳）有限公司模具、精密零件、塑胶制品、五金制品、非金属制品模具设计与制造是深圳市宝安区沙18、井街道共和第三工业区G区2、4、5栋(4栋1楼)9共和社区深圳市奥莱仕电子有限公司精典网络播放器是52084沙井共和第三工业区G区14栋第三、四层10共和社区创彰科技（深圳）有限公司研发、生产经营眼镜框、眼镜、首饰、工艺品、日用五金制品、眼镜相关生产设备，从事货物及技术进出口业务是58536广东省深圳市宝安区沙井街道共和第三工业区F区1栋一、二层11沙四社区深圳市迅捷兴电路技术有限公司PCB快板和中小批量板是深圳市宝安区沙井街道沙四东宝工业区第H栋12沙四社区深圳市平洋电子有限公司电子产品销售；货物及技术进出口；国内贸易是宝安区沙井街道沙四东宝工业区FG幢13沙四社区深圳市恒达友创网印设备有限19、公司机械设备、网印设备、线路板设备的销售；国内贸易；货物及技术进出口是深圳市宝安区沙井街道沙四东宝工业区O栋14沙四社区深圳市晶鼎源光电科技有限公司SMDLED灯的生产及销售；LED光电产品、电子器件的技术开发与销售；货物及技术进出口是宝安区沙井街道沙四东宝工业区A栋15沙三社区深圳市盈鹏光电有限公司光学产品、塑胶产品、LED灯具配件、LED灯具产品是深圳市宝安区沙井街道沙三上下围第二工业区第四行第一栋现状问题总结现状开发强度低，土地低效利用衙边涌割裂南北产业园区内部联系、支路不足水系资源丰富，滨水可达性较差缺乏高品质的生产和生活配套空间扁平，整体风貌一般产业参差不齐，亟待转型升级总结：1.320、 更新潜力分析共和第三工业区单元面积：6.62公顷东宝工业区单元面积：9.65公顷沙三上下围第一、第二工业区单元面积：10.61公顷已列入计划更新单元项目意向更新项目更新项目：5个，其中1个已列入计划项目,4个意向更新项目。更新意愿空间分布图上下围第三工业区单元面积：11.63公顷共和第三工业区G区单元面积：2.86公顷更新情况汇总表更新情况汇总表序号项目名称拆除范围面积改造意象项目进程1共和第三工业区6.62工业已列入计划2共和第三工业区G区2.86工业有更新意向3沙三上下围第三工业区11.63工业有更新意向4东宝工业区9.65工业有更新意向5沙三上下围第一、第二工业区10.61工业、商业有21、更新意向外环高速土地整备项目范围土地整备利益统筹范围留用地范围茅洲河整治工程项目研究范围资料来源：深圳市宝安区土地整备局（轨道办）其他项目情况：涉及外环高速土地整备、利益统筹、河道整治等多个项目。外环高速土地整备：与外环高速公路项目房屋征收项目重叠面积约14.15公顷(含沙四利益统筹重叠范围)。沙四社区利益统筹项目：与沙四社区土地整备利益统筹项目重叠面积约5.98公顷。茅洲河整治工程项目：与茅洲河流域水环境综合整治工程-排涝河截污工程项目重叠，重叠面积约5.52公顷。1.3 更新潜力分析1.3 更新潜力分析现状用地更新潜力评估模式及模式判断空间评价产业评价用地权属更新意愿规划影响生态影响1.322、 更新潜力分析片区更新用地面积：55.5ha用地类型面积（ha）比例（%）更新潜力小8.09.0更新潜力一般18.921.2更新潜力大28.632.1无更新潜力用地33.737.7总计89.2100.00更新潜力大更新潜力一般更新潜力小无更新潜力用地更新用地类型及改造方式 更新潜力小：空间、产业均好综合整治或现状保留；更新潜力一般：产业/空间差、规划要求结合实际情况拆除重建；更新潜力大：产业、空间均差，规划要求，企业意愿拆除重建 无更新潜力：空地、产业、空间均差，规划要求，企业意愿拆除重建共和第三工业区东宝工业区沙三上下围第一、第二工业区上下围第三工业区飞耀纸业明德实验学校02发展定位2.1 23、价值研判2.2 规划要求2.3 规划定位2.1 价值研判-湾区层面项目位置广深科技创新走廊-2017年12月广深科技创新走廊规划正式印发-依托复合型交通体系，连成产业联动、空间联结、功能贯穿、开放共享的创新经济带-强化广州、深圳中心城市的创新引领作用，把广深科技创新走廊打造成“中国硅谷”-宝安已提前谋划广深沿线科技创新产业布局（国家自主创新示范区、两城、战略新兴产业集聚区），为抢占创新制高点，发挥引擎带动作用奠定基础。项目位置地处走廊中心位置，紧邻核心创新平台，依托平台带动提升片区科技创新能力2.1 价值研判-宝安层面两带之间，莞深交界中部黄金发展带：引领区域产业转型升级的高地和宝安区重要的经24、济增长引擎。西部活力海岸带：国际化物流枢纽中心，生产、生活与生态功能平衡发展的综合性活力海岸带先进制造城中心国家新型工业化示范区、广东省智能制造引领区，深圳先进制造核心区科技创新城先进制造城引领广东省智能制造产业发展和承载深圳先进制造业核心区功能2.1 价值研判-沙井层面sitesite区域交通便捷的滨水产业园区沙井街道重要的产业基地衙边涌从片区中部穿过，滨水景观资源优越。沙井街道区域交通便捷的滨水产业园区沙井蚝文化小镇大空港海上田园松岗-沙井西先进制造业产业园机荷高速公路外环高速路光明新区石岩长安宝安国际机场深茂高铁项目位置宝安前海中心大空港2.1 价值研判-资源禀赋交通便捷空港综合枢纽：宝25、安国际机场、深茂高铁立体交通网高速公路：在建外环高速横穿片区，紧靠高速出入口轨道交通便利：穗莞深城际铁路海上田园站约2公里。海上田园东莞长安镇松岗公园茅洲河衙边涌沙井河松岗河亲水拥海亲水：河流茅洲河、衙边涌、沙井河等。拥海：紧靠珠江口东岸总体定位：深圳市重要的制造业基地、重点建设沙井西部沿江地区，世界先进水平的高端制造业园区规划用地功能：主要为工业用地，少部分道路、绿地等；规划指引：城总规确定重点建设地区，依托良好的区位条件和产业基础重点发展先进制造业。2.2 规划指引-深圳市城市总体规划（2010-2020）site位于西部滨海分区，重点发展先进制造业项目位置总体定位：深圳市西部中心、共同打26、造粤港澳大湾区的环湾重要服务节点；规划用地功能：主要为创新及配套用地和居住及配套用地；规划指引：重点培育国际商贸、会议会展、信息服务和科技创新功能，加强对外交通枢纽与城市功能的整合，重点承担服务全国及区域的高端生产性服务功能。西部中心重要组成部分、联动海湾新区发展、重点发展高端服务业项目位置site2.2 规划指引-深圳市城市总体规划（2016-2035）在编2.2 规划指引-宝安综合发展规划（2013-2020）位于松岗-沙井西先进制造业园内，重点发展高端装备制造业项目位置site 总体定位：松岗沙井西先进制造业产业园 规划指引：重点发展航空航天装备、航空电子、轨道交通装备、海洋装备、海洋电27、子设备、游艇制造等高端装备制造业，鼓励发展总部、研发、中试等功能。机场南机场北会展商贸区高端制造区立新湖科创区凤凰山文化创意区高技术创新区高技术创新区生活服务区远期发展区生活服务区高端制造区机场飞行区机场东交椅沙2.2 规划指引-大空港综合规划位于高端制造区内，依托空港优势发展与临空经济相关联的产业项目位置总体定位：毗邻空港新城，高端制造区内规划指引：重点发展科技服务与高端制造产业群。产业引导重点主要形态主要载体发展目标航空服务业和高端物流产业集群航空服务外溢发展航空总部航站楼航空总部基地高端物流改造提升供应链管理空港物流园区区域供应链管理中心商务会展和创意服务产业集群商务会展承接转移大型会展28、第二会展中心国内重要会展承接地创意服务创意设计工业设计创意产业集聚区都市群创意创想发源地科技服务和高端制造产业集群科技服务战略植入研发设计企业研发机构、大学及科研院所珠三角转型发展支撑点高端制造高时效性、高科技含量、高附加价值新兴园区区域高端制造高地site深圳市宝安区城市更新“十三五”规划城市更新分区指引：衙边涌以南整体位于拆除重建空间范围。深圳市工业区块线（2018）管控要求：严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地，单个区块线内的工业用地面积和以工业为主导方向的发展备用地的面积原则上不低于该区块总用地面积的60%。严控区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M129、改M0的工业用地面积总量控制在20%以内。整体位于工业区块线内，更新应注重产业保护一级工业区块线一级工业区块线内用地86.8ha/97.2%2.2 规划指引-宝安区城市更新十三五规划&深圳市工业区块线深圳市宝安区沙井街道发展规划(20172035)以松福大道为轴线，打造沙井街道的高新产业发展带。重点发展新一代信息技术产业和智能制造产业 宝安区街道产业发展中期规划暨三年行动方案（2018-2020）沙井街道 重点发展新一代信息技术产业和智能制造产业2.2 规划指引沙井发展规划&沙井产业中期规划暨三年行动方案sitesite 重点发展新一代信息技术产业和智能制造产业研究范围2.2 规划指引-海上田30、园东地区&沙井共和地区法定图则先进制造业园区,主导功能为工业发展目标：海上田园东地区：打造环境优美，拥有高品质配套服务设施，宜居宜工，现代化、多功能、高效率的综合服务区。沙井共和地区：结合城市更新，完善城市配套设施，实现产业升级，交通便捷的先进制造业园区和生活服务区。规划功能：工业为主、兼有部分商业、配套功能。规划指引：先进制造业园区,主导功能为工业规划名称发展指引深圳市城市总体规划（2010-2020）深圳市重要的制造业基地，限高154米宝安综合发展规划（2013-2020）先进制造城地理中心，国家新型工业化示范区、广东省智能制造引领区，深圳先进制造核心区宝安区大空港综合规划高端制造区，重点31、发展科技服务与高端制造产业群。深圳市工业区块管理办法整体位于一级工业区块线，更新应注重产业保护。深圳市宝安区城市更新十三五规划已列入计划项目共1个，衙边涌以南主要为拆除重建的更新方式。深圳市宝安区沙井街道发展规划(20172035)新一代信息技术和智能制造产业区 宝安区街道产业发展中期规划暨三年行动方案（2018-2020）沙井街道新一代信息技术和智能制造产业区宝安 海上田园东地区&沙井共和地区法定图则先进制造业园区，主导功能为工业。广东省智能制造引领区深圳市重要的制造业基地宝安先进制造城重要组成部分沙井新一代信息技术和智能制造产业区先进制造业园区总结：2.2 规划指引以”活力、生态、共享“为32、核心理念，以”城市更新“为抓手，努力构建产业创新交通便捷、环境优美、配套完善的2.3 目标定位-湾区智能制造产业基地-深圳西部滨水活力产业社区-先进制造城产业升级示范区湾区水岸智园03规划方案3.1 规划策略3.2 规划结构3.3 用地方案3.4 规模预测3.5 公共设施3.6 道路交通3.7 公共空间3.8 产业提升3.9 海绵城市3.10 城市设计依托衙边涌现状河道，打造滨水活力景观带衙边涌及沿河绿地作为片区重要的开放空间，通过河道整治，打造活力景观带,激发衙边涌水岸活力。依托内部城市绿带，打造园区亲水公共空间活力轴园区内部沿规划道路增加绿化通廊，形成纵向贯穿园区，共享的亲水公共空间活力轴33、，加强园区南北的联系。策略一：构建十字型公共空间结构配套生活区配套生活区策略二：以河为界构建四个特色功能区共和社区产城共享服务区新一代信息技术产业区智能制造产业区产城共享服务区以河道为界，结合规划设置两个特色鲜明的产业园区依托现有产业基础，结合相关规划，衙边涌以北构建以专用设备、精密设备、智能装备制造等为主的智能制造产业园。衙边涌以南构建以电子信息、光电科技、数字设备、集成电路等新一代信息技术产业区。产城交界处设置两处产城共享服务区，为园区提供配套服务以衙边涌为界，结合商业、公共设施现状，沿沙井西环路两侧产城交界处南、北两个分别规划配套产业服务区，为产业区提供商业、商务、酒店、教育、医疗等综合34、配套服务。策略三：建立多元、共享的配套服务体系产业服务公共服务管理服务酒店服务会议服务商业服务公共服务产业服务公共服务管理服务酒店服务会议服务商业服务公共服务产城交界处设置两处产城共享服务核心，为片区提供高品质综合服务。利用现状用地和配套设施基础，结合规划沿沙井西环路产城交界处分别设置两处产业服务核心。南北产业园区分别设置产业服务节点，为园区提供基础的产业服务。优先安排在近期开展的更新单元内设置2处产业服务节点，依据图则和实际需求捆绑附建满足园区基础生产服务的配套设施。现状高速路规划高速路现状快速路规划快速路现状主干道规划主干道现状次干道规划次干道研究范围策略四：构建立体便捷、滨水特色景观路网35、优化道路结构，加强区域联系与沙井地区交通专项规划等上位规划衔接，提升沙井北环路为城市快速路、提升沙井西环路为城市主干道，加强与周边区域联系。穗莞深城际铁路（在建）茅洲轨道线高速公路快速路主干路次干路支路高速出入口策略四：构建立体便捷、滨水特色景观路网打造复合立体交通网络过境交通与城市交通分离、人车分流的复合立体交通网络；高速、轨道高架，高速和松福大道实现互通；通过二层连廊建立南北园区连续的慢行系统。外环高速外环高速公路沙井北环路松福大道穗莞深城际铁路河松福大穗莞深城际铁路道沙井北环路河策略四：构建立体便捷、滨水特色景观路网设置多条直达茅洲河、衙边涌等水系的道路，增加滨水可达性。纵向布局松福大道36、穗莞深城际铁路等12条垂直衙边涌、茅洲河等水系的城市道路，增加滨水可达性。沿河道、水系走向布局路网，打造滨水景观道路。沿衙边涌、排洪渠等水系设置外环高速、沙井北环路、衙涌路、宅潘路4条滨水景观道路。穗莞深城际铁路（在建）穗莞深城际铁路（在建）轨道线高速公路快速路主干路次干路支路高速出入口法定图则规划路网本次规划路网方案茅洲河海上田园沙 井 河海上田园站四村公园蚝文化小镇沙四体育公园衙涌公园社区公园策略四：构建立体便捷、滨水特色景观路网横向依托现状河道，打造滨水特色活力慢行路径沿河衙边涌、排洪渠等现有河道，打造滨水特色体验的慢行路径，融入区域慢行系统。纵向依托道路绿带打造联系“产、城、景”慢行37、路径纵向通过道路绿带，连通多条横向水系、加强南北产业区、生活区和衙涌公园联系打造产城景互动的慢行路径。茅洲河综合公园（衙涌公园）社区公园（沙四体育公园）300m社区公园构建多层次活力绿网，打通生态景观廊道利用衙边涌景观资源，结合滨水绿地布置带型滨水公园；通过排洪渠等水系、道路绿化带，渗透到园区内部，形成活力绿网；按照300m500m服务半径布局社区公园，保证园区各个角落步行5-10分钟均可达。策略五：构建多层次网络化的景观体系officeoffice衙涌公园空中连廊外环高速整治河道、激发活力以衙边涌河道整治为契机，在满足防洪排涝基础上软化河道岸线，增加滨水步道、亲水平台、滨水提高可达性、激发活38、力。活化场所、集约空间外环高速桥下灰空间作为停车、体育设施等复合利用，活化高架桥下空间、减少分割、提升公共空间。设置连廊、整体互动规划南北向内部结合绿带设置二层连廊，地面沙井北环路（快速路）和衙边涌分割，园区内部缺乏联系，加强南北园区的联系与互动。策略六：降低外部交通影响,打造整体园区活化场所、集约空间整治河道、激发活力植入公园、促进交流设置连廊、整体互动3.2 规划结构一带、一轴、两节点、四板块、一带：滨水活力景观带一轴：公共空间活力轴；两节点：两个产城共享服务核心四板块：两个产业区、两个产城共享服务区；共和社区产城共享服务区产城共享服务核心社区公园新一代信息技术产业区智能制造产业区社区公园39、综合公园产城共享服务区产城共享服务核心3.3 用地方案公园绿地环境卫生设施用地其他公用设施用地水域商业用地普通工业用地教育设施用地U1供应设施用地规划用地一览表用地代码用地性质用地面积（公顷）占研究范围用地比例（%）C商业服务业设施用地3.574.00其中C1商业用地3.574.00GIC公共管理与服务设施3.113.49其中GIC5教育设施用地3.113.49M工业用地35.5839.88其中M1/M0普通/新型产业用地用地35.5839.88S道路广场用地27.8431.20其中S1道路用地27.8431.20U市政公用设施用地0.941.05其中U1供应设施用地0.280.31U5环境卫40、生设施用地0.140.16U9其他公用设施用地0.520.58G绿地13.5315.16其中G1公园绿地13.5315.16E水域4.605.16其中E1水域4.605.16合计89.22 100穗莞深城际铁路（在建）幼儿园小学九年一贯制学校社区健康服务中心社区老年人日间照料中心公交首末站邮政所垃圾转运站公共厕所变电站普通消防站社区管理用房社区警务室便民服务站社区体育活动场地再生资源回收站门诊部社区健康服务中心环卫工人作息房文化活动室食堂社会公共停车场食P P幼小九初老厕3.3 用地方案与图则对比规划用地图则用地结合现状及发展需求，优化支路网。为满足相应的发展要求公共管理与服务设施用地3.1141、ha，市政公用设施用地0.94ha，增加绿地2.01ha。用地对比用地代码用地性质用地面积（公顷）占研究范围用地比例（%）C商业服务业设施用地3.574.00GIC公共管理与服务设施用地3.113.49M工业用地35.5839.88S道路广场用地27.8431.20E水域4.605.16G绿地13.5315.16U市政公用设施用地0.941.05合计89.22100.00 用地代码用地性质用地面积（公顷）占研究范围用地比例（%）C商业服务业设施用地3.183.56GIC公共管理与服务设施用地1.741.95M工业用地43.9249.23S道路广场用地24.1927.11E水域4.645.20G42、绿地11.5212.91U市政公用设施用地0.030.03合计89.22100.00将片区总规模分为综合整治规模和拆除重建规模两部分。片区总规模综合整治规模拆除重建规模补偿规模（转移+奖励）基础规模（深标测算）深标密度分区测算，拆建比校核，综合确定开发规模综合整治拆除重建3.4 规模预测开发规模片区规划建筑总规模=综合整治规模+拆除重建规模=7.3+148.3155.6万平方米（注：片区建筑总规模仅为M、C类用地的总建筑量）拆除重建规模148.3万综合整治规模7.3万拆建比法考虑片区区位和功能特性差异，规划拆建比设定在2.5-3.0较为合适；片区规划建筑总规模=综合整治规模+拆除重建规模（拆建43、比2.5-3.0）=7.3+(124.5149.4）131.8156.7万（注：片区建筑总规模仅为M、C类用地的总建筑量）深标密度分区法3.4 规模预测开发规模两种计算方法结果对比校核，以深标计算的155.6万作为片区更新总量的较优值。综合确定片区发展规模总量拆建比深标测算155.6万131.8156.7万3.4 规模预测开发规模人口测算总居住人口：约1.10万人其中：工业区配套宿舍/人才公寓按照25/人计算，综合整治单元容纳人口约0.08万人，拆除重建单元可容纳人口约1.02万人。总就业人口：约3.50万人按30/人估算，其中：综合整治单元0.11万人，拆除重建单元3.39万人。关于宿舍配建44、的说明人口结构及住房需求：规划范围内人口主要为产业工人，产业工人以25-45岁中青年为主，配套宿舍以35-65平小户型以为主。根据中共深圳市委深圳市人民政府印发关于完善人才住房制度的若干措施（深发201613号）的通知“第十四条”利用产业园区适量配套建设人才住房规定“十三五”期间，新建或扩建的各类产业园区，应当就地配建或就近集中建设不少于总建筑面积25%的人才公寓或宿舍。政策要求：产业园区规划建筑量101.6万，按照该“措施”计算本地区宿舍及人才住房面积应不小于25.4万本区所配：提供宿舍/人才公寓建筑量（工业总建筑量的25%）=25.4万3.4 规模预测人口规模本片区为工业园区，周边公办学位45、紧张，本次规划侧重缓解片区现状公办学校的招生压力。中小学：保留现状1所24初中（深圳市明德实验学校初中部），新增1所30班小学。改善措施衙边涌以北小一、初一公办学位供给率均为30以上，衙边涌以南初一公办学位供给率约为35，小一学位由蚝业小学提供，蚝业小学小一计划招生150人，报名人数为912人，学位供给率16.4%，本次规划新增30班小学，可提供小一学位225个，提升衙边涌以南小一公办学位供给率至40以上，大幅缓解蚝业小学学位供求压力。教育设施设施人口公共设施按照总居住人口1.10万人进行配套。初现状24班初中（深圳市明德实验学校初中部）小500m新增30班小学幼儿园小学初中小幼初小现状18班46、小学（深圳市明德实验学校小学部）幼300m现状18班幼儿园扩建为34班幼儿园（已获得批复）3.5 公共设施衙边涌管理服务设施新增社区管理用房2处；新增社区警务室2处；新增便民服务站2处；新增食堂6处。社会福利设施新增日间老年人照料中心2处；3.5 公共设施幼儿园小学九年一贯制学校社区健康服务中心社区老年人日间照料中心公交首末站邮政所垃圾转运站公共厕所变电站普通消防站社区管理用房社区警务室便民服务站社区菜市场社区体育活动场地再生资源回收站门诊部社区健康服务中心环卫工人作息房文化活动室食堂社会公共停车场菜食P P幼小九初老厕食食食老食食食老社区老年人日间照料中心社区老年人日间照料中心文化设施新增文47、化活动室2处。体育设施规划社区体育活动场地2处，其中现状保留沙四体育公园，新增1处。医疗设施落实图则规划1处门诊部，新增1处社区健康服务中心。3.5 公共设施门诊部社区健康服务中心幼儿园小学九年一贯制学校社区健康服务中心社区老年人日间照料中心公交首末站邮政所垃圾转运站公共厕所变电站普通消防站社区管理用房社区警务室便民服务站社区菜市场社区体育活动场地再生资源回收站门诊部社区健康服务中心环卫工人作息房文化活动室食堂社会公共停车场菜食P P幼小九初老厕道路交通设施新增6处公交首末站，新增3处社会公共停车场。减灾防灾设施根据已批共和第三工业区城市更新计划要求，新增1处普通消防站。3.5 公共设施PPP48、普通消防站幼儿园小学九年一贯制学校社区健康服务中心社区老年人日间照料中心公交首末站邮政所垃圾转运站公共厕所变电站普通消防站社区管理用房社区警务室便民服务站社区菜市场社区体育活动场地再生资源回收站门诊部社区健康服务中心环卫工人作息房文化活动室食堂社会公共停车场菜食P P幼小九初老厕市政公用设施电力负荷预测：电力负荷预测：单位建筑面积负荷密度预测注：本次统计新建项目（拆除重建更新项目）电力负荷指标，其他公共设施等用地暂不计入。电力设施：现状帝堂110KV变电站供电，规划新增2处110KV变电站,建议东侧靠近居民区采用附设方式，西侧规划变电站建议独立占地；环卫设施：落实图则1处垃圾转运站，新增1处垃49、圾转运站；落实图则2处公共厕所，新增3处公共厕所；新增2处环卫工人作息房；新增2处再生资源回收站；其他市政设施：保留现状1处瓶装气供应站；新增2处邮政所。序号用地类别建筑面积（）负荷预测指标（瓦/）用电负荷（KW）01普通工业用地/新型产业用地M1/M01016129909145202商业用地C15547365360603合计107160295057根据深标规定：新建项目电力负荷达到4万千瓦时，原则上应配建110千伏变电站。现状帝堂110KV变电站新增110KV变电站（独立占地）厕厕厕500m小型垃圾转运站小型垃圾转运站3.5 公共设施新增110KV变电站（附设）市政公用设施排水设施排洪河渠：50、排洪河渠：1 1条排涝河、条排涝河、2 2条排洪渠条排洪渠衙边涌排涝河（整治），以及共和村排洪渠和衙边涌排洪渠。排水泵站：排水泵站：5 5个排水泵站个排水泵站衙边涌泵站;共和村雨水泵站；共和大涌泵站；共和第六泵站。本次规划新增1处排水泵站（预留）3.5 公共设施茅洲河共和村雨水泵站衙边涌泵站共和村排洪渠新增排水泵站（预留）共和第六泵站共和大涌泵站配置公共服务设施49项，现状保留2项，落实图则6项，本次规划新增41项。3.5 公共设施厕厕食食P厕老初序号序号类别类别项目名称项目名称深标规定一般规模深标规定一般规模（m2/m2/处）处）数量数量配套标准配套标准建筑面积建筑面积用地面积用地面积总总量51、量本次本次增加增加落实落实图则图则现状保现状保留留1管理服务设施社区管理用房30022 2按照深标要求进行配套便民服务站40022 2按照深标要求进行配套社区警务室5022 2按照深标要求进行配套食堂66 6参考相关研究要求进行配套2教育设施小学1150511 1按照深标要求进行配套初中2291611现状保留3文化娱乐设施文化活动室1000-200022 2按照深标要求进行配套4体育设施社区体育活动场地300022按照深标及法定图则要求进行配套5医疗卫生设施门诊部344211按照法定图则要求进行配套社区健康服务中心140011 1按照深标要求进行配套6社会福利设施日间老年人照料中心10852252、 2按照深标要求进行配套7道路交通设施社会停车场库-33 3参考相关研究要求进行配套公交首末站250066 6参考相关研究要求进行配套8市政设施110KV变电站2500-3500 2800-350022 2按照深标要求进行配套排水泵站-11 1参考相关研究要求进行配套邮政所100-15022 2按照深标要求进行配套瓶装气供应站11现状保留公共厕所60-12053 32按照深标及法定图则要求进行配套垃圾转运站49221 11按照法定图则要求进行配套环卫工人作息房7-20203022 2按照深标要求进行配套再生资源回收站60-10022 2按照深标要求进行配套9防灾减灾设施普通消防站2700-4053、00526211 1按照已批计划要求进行配套厕食食食P老小幼儿园小学九年一贯制学校社区健康服务中心社区老年人日间照料中心公交首末站邮政所垃圾转运站公共厕所变电站普通消防站排水泵站社区管理用房社区警务室便民服务站社区体育活动场地再生资源回收站门诊部社区健康服务中心环卫工人作息房文化活动室食堂社会公共停车场食P P幼小九初老厕P厕食现状路网图则路网3.6 道路交通首首穗莞深城际铁路（在建）规划轨道12号线）P首P茅洲河轨道线高速公路快速路主干路次干路支路高速出入口公交首末站社会公共停车场首P优化道路等级加强区域交通联系1、加快落实外环高速、穗莞深城际铁路，结合沙井地区交通专项规划提升沙井北环路为快54、速路，沙井西环路为主干道加强片区与区域交通联系。落实图则“三横两纵”的主次干路结构1、图则规划的三横两纵均为现状道路“三横”：嘉和路、沙井北环路/外环高速、帝堂路；“两纵”：松福大道、沙井西环路优化支路，加强园区内部与周边的联系1、北侧基本按图则落实，打通和泰路；2、南部结合更新优化宅潘路，锦鹏路；群祥路北延至沙井北环路，加强园区与周边联系。设置交通设施9项新增6处公交首末站、3处社会公共停车场。首首P首3.7 公共空间形成“一带三园多廊”的公共空间结构结合衙边涌打造滨水活力景观带，并南北向延伸多条亲水产业园区内部的景观廊道和东西延伸多条亲海景观廊道。设置3处休闲公园结合衙边涌和滨水绿地，打造55、园区共享的综合公园。保留现状沙四体育公园，结合更新新增1处社区公园，按照300m500m服务半径布局公园，保证园区各个角落步行5-10分钟均可达。构建多层次全覆盖的绿化网络本次规划公园绿地面积13.5公顷，较图则增加公共绿地面积2.0公顷。结合水系、道路绿地在南北向和东西向增加多条带状绿地，延伸至园区内部，通往衙边涌和茅洲河,打造成生态环境优美的产业园区。茅洲河综合公园（衙涌公园）社区公园（沙四体育公园）300m社区公园德惠模具迅捷兴电路平洋电子恒达友创鼎源光电银德光电飞耀纸业精英塑胶创隆实业创彰科技就地安置（近期）就地安置/异地安置（中期）就地安置/异地安置（远期）3.8 产业提升挽留重点企56、业挽留国高/规模以上企业，促进总部落地或专业化发展，鼓励产业导向外的现状产业对接市场，主动转型。导入新兴产业依托大型企业招商，导入新资源，提升产业能级。差异化引导产业升级主导产业：新一代信息技术产业和智能制造产业灵活有序安置，确保不迁出本片区企业回迁方式：承租力较高的企业市场化方式回迁，承租能力较低的企业以较低企业租金成本承接。初步安置建议：优先本园区、本社区安置近期：先行启动重点企业较少的沙井共和第三工业区、东宝工业区、上下围第一、第二工业区更新，就地安置。中期：启动上下围第三工业区、恒昌荣科技园更新，本单元内安置/安置在首期建设好的产业园区。远期：启动安佳工业区更新，就地安置/异地安置园区57、内。重点产业安置建议环泰电器麦凯莱科技恒达精密澳莱仕电子阿米斯科3.8 产业提升2个产业社区+2个服务核产业社区：智能制造产业社区、新一代信息技术产业社区。配套服务：2个配套产业服务区，2个服务核。更新激活，产业空间倍增：52万增加到102万，增加50万。提供高品质、低成本的创新空间”建议研发用房沿衙边涌和产业创新活力轴布局，重点引导新一代信息技术和智能制造等创新产业集聚，培养产业活力。主导产业：新一代信息技术产业和智能制造产业环泰电器麦凯莱科技恒达精密澳莱仕电子德惠模具阿米斯科迅捷兴电路平洋电子恒达友创鼎源光电银德光电新一代信息技术产业区电子信息、光电科技、数字设备、集成电路等产业服务区商业58、商务、会议、酒店、教育产业服务区商业、商务、会议、酒店、教育、医疗产业服务核产业服务核飞耀纸业精英塑胶创隆实业创彰科技智能制造产业区专用设备、精密设备、智能装备制造等产业空间优化海绵生态安全格局图3.9 海绵城市宝安海绵城市生态格局构建山水融城，六核七廊，蓝绿海绵的生态安全格局。水生态：排涝河岸线软化修复，衙边涌河岸生态整治；水安全：河道防洪标准：排涝河50年，衙边涌20年；工业仓储类指标控制：为实现低影响开发，对新建地块进行开发控制。其中年径流总量控制率为控制性指标，其余指标为建议性指标。总控制目标年径流总量控制率，壤土67%，软土57%；污染物控制SS 削减率50%；设施控制目标绿地下沉59、比例60%；绿色屋顶比例50%；人行道、停车场、广场透水铺装比例90%；不透水下垫面径流控制比例75%。3）适宜采用的设施透水下垫面、绿色屋顶、植生滞留槽、生态树池、植被草沟、下凹式绿地、滞留（流）设施、收集回用设施。水绿融园治理河道激发茅洲河、衙边涌等水系活力，结合道路绿带设置多条水系向园区渗透的绿廊，打造滨水活力生态园区。整体园区最大化降低外环高速、沙井北环路等外部交通对片区的影响，通过二层连廊等方式加强南北园区联系与互动，打造一体化的整体园区形象。立体都市立体空间利用：鼓励工业上楼向空中发展、加强地下空间利用，地面释放更多公共开放空间提升园区品质。立体交通：过境交通与城市交通，车行交通与60、人行交通分离宜人街区设计中尺度考虑产业园区特点和人的使用需求，重视人的步行体验，产业街区控制25公顷，打造宜人尺度的活力街区。定位|营造疏密有致空间布局和具有层次感的滨水生态创智园区整体形象3.10城市设计设计理念 尊重自然本底 编织滨水路网 构建绿化通廊 植入休闲公园16150214050304100711242112011706223.10城市设计设计方案设计生成|基于自然本底组织交通、构建通廊和植入绿化节点重塑园区空间格局13080918衙涌公园05人才公寓06标准厂房0708茅洲河01衙边涌02外环高速公路03穗莞深城际铁路04商务办公/酒店13商业/会议中心14空中连廊15沙四体育公61、园1617科创交流中心18专业化总部基地小型垃圾转运站110KV变电站09专业化总部基地10普通消防站11深圳明德实验学校121920人才公寓专家楼21标准厂房商务公寓2324休闲商业30班小学22192320结合衙边涌及沿河绿地，打造滨水活力景观带；园区内部沿路设置公共空间活力轴，加强片区慢行空间与衙边涌的联系，并对接茅洲河和海上田园片区慢行网；优化衙边涌滨水景观通廊，松福大道、沙井西环路、宅潘路和鸿兴路亲水景观通廊；空间组织结构十字型公共空间轴四条景观通廊三个开放空间节点茅洲河3.10城市设计整体空间组织officeofficeofficeofficebusiness沙四体育公园衙涌公园社62、区公园空中连廊活化场所、集约空间外环高速桥下灰空间作为停车、体育设施等复合利用，活化高架桥下空间、减少分割、提升公共空间。软化衙边涌河道岸线，增加滨水步道、亲水平台、二层连廊等设施，提高可达性、激发活力。整治河道、激发活力植入公园、促进交流园区植入社区休闲公园，为产业人员提供游憩、交流互动的场所。3.10城市设计公共空间引导 公共空间轴线布局：结合衙边涌和沿河绿地，布局大型带型滨水公园，形成山海相连的格局。沿群祥路设置贯穿园区南北的公共空间廊道，沿道路单侧设置25m宽绿带。公共空间节点设置：按照300m-500m服务半径结合廊道布局3000-5000社区公园，保证园区各个角落步行5-10分钟均63、可达，为产业人员提供休憩交流的场所。轴线布局与节点设置（高端人才游憩和交流互动的良好场所高端人才游憩和交流互动的良好场所）衙涌公园设计意向3.9城市设计公共空间引导拓展地面和屋顶绿化公共空间（增加开放共享公共空间供给（增加开放共享公共空间供给）设置口袋公园:工业园区内部绿地进行精细化建设成口袋公园，打造园区共享的小微型开放式绿地空间。屋顶绿化:本次规划产业、商业建筑裙楼等多底层建筑顶楼设置共享开放的绿化公园，确保绿色屋顶比例50%，落实海绵城市建设相关要求，同时增加公共空间供给。建筑风貌一般引导区建筑风貌重点引导区建筑风貌次级引导区3.9城市设计整体风貌设计 建筑风貌重点引导区：沿主要外环高速64、/沙井北环路两侧，衙边涌滨水活力景观带沿线区域。是对外展示形象窗口和人行尺度下居民活动的主要集中区，主要从建筑形式、色彩、材质等方面加以引导，强化对沿街退线空间组织与底层建筑风貌的引导。建筑风貌次级引导区：主要松福大道和沙井西环路城市干道沿线区域，主要从建筑风格、色彩等方面加以引导，体现整体感，对外展示片区形象。建筑风貌一般引导区：主要位于非干道周边区域，结合自身特点，以现代简约风格为主。风貌控制引导区 建筑形式：裙房应体现立面风格整体感整体感、层次感和空间流动感层次感和空间流动感，高层塔楼建筑形式以方形体量为主，应体现整体感和韵律。建筑色彩：“冷色调冷色调、低彩度低彩度”是园区的主流色彩，突65、出科技现代、先进园区企业的色彩印象。统一采用现代简约色彩风格，裙房宜采用低明度、适度采用鲜艳色彩。塔楼宜采用灰蓝、灰白系等现代色彩。为塑造商业氛围，商业适度采用中色调、中明度。建筑材质：裙房应采用统一协调的材质，大面积实墙面宜采用石材、非抛光金属板等有质感的建材。塔楼如需设置玻璃幕墙，应采用低反射玻璃，并满足相关规范。建筑意向重点控制引导区3.9城市设计整体风貌设计公寓办公公寓办公基调色基调色中明度、低彩度配合色配合色兼备基调色低明度色彩研发办公研发办公/标准厂房标准厂房基调色基调色低彩度、冷色系配合色配合色1.兼备基调色低明度色彩2.低彩度的不醒目色彩建议色彩建议色彩酒店酒店基调色基调色中明66、度、低彩度配合色配合色与基调色同色系的色彩商业商业基调色基调色低彩度、中色调配合色配合色与基调色类似、同色系的色彩地标Land mark3.9城市设计建筑高度控制 观水方向阶梯式降低：以茅洲河和衙边涌等水系为重要景观节点，为保障良好的观景视线，南北向整体沿衙边涌方向建筑高度阶梯式递减；东西向整体由西向茅洲河方向建筑高度阶梯式递减。建筑群地标：片区地标建筑宜以建筑群形式体现地标特性，与周边建筑相融合，不必要通过建筑高度体现其地标特性，选择重要通廊交叉焦点。考虑滨水等因素3.9城市设计整体街道设计街道定位：通过对交通需求和沿街活动统筹考虑，并重视街道服务于街区的作用合理确定4类街道定位。交通性街道67、：强调道路沿线城市景观连续性、观赏性，突出空间的韵律感和节奏感。综合性街道：兼有两种以上类型街道。生活型街道：重视街道空间比例、减少高层建筑压抑感，突出骑楼、铺装、绿植、设施等手段的综合运用，营造街道活力。景观性街道：沿线以城市线性公园为主，加强绿化设计，形成有优美的绿色空间。街道空间分类设计穗莞深城际铁路（在建）茅洲轨道线交通性街道景观性街道生活型街道综合型街道河分类组织街道空间，提升街道空间品质街道空间设计导引交通型街道强调道路沿线城市景观连续性、观赏性，突出空间的韵律感和节奏感，引导沿线建筑统一退线，设置道路绿带，打造城市景观大道。包括街道：松福大道、外环高速公路、沙井北环路。综合型街道68、强调道路沿线城市景观连续性、观赏性，突出空间的韵律感和节奏感。引导沿线建筑增加退线，向城市提供活力开敞空间。包括街道：沙井西环路、帝堂路、嘉和路。3.9城市设计整体街道设计空间意向交通型街道综合型街道分类组织街道空间，提升街道空间品质街道空间设计导引景观型街道沿线以城市线性公园为主，加强绿化设计，形成有优美的绿色开放空间。包括街道：衙涌路、鸿兴路、群祥路、宅潘路。生活型街道重视街道空间比例、减少高层建筑压抑感，突出骑楼、铺装、绿植、设施等手段的综合运用，营造街道活力。包括街道：新泰路、祥泰路、衙涌二路、衙涌路、锦鹏路、地园路。3.9城市设计整体街道设计空间意向景观型街道生活型街道04实施指引469、.1 单元划分4.2 单元总量4.3 开发时序4.1 单元划分工作思路2：利益平衡将开发利益与社会责任捆绑捆绑开发，合理分配公共利益，促进城市服务升级。1：规模适度基于可行性的前提下，考虑落实大型独立占地公共设施等，更新单元规模以510公顷为宜，鼓励连片改造。3：面向实施合法用地比例满足60更新政策要求或者有具体解决方案；有更新意愿；条件相对成熟。4：特色营造通过更新优化用地布局，统筹安排开放空间，构建服务核心及特色公共空间，打造活力绿轴，提升片区形象。4.1 单元划分拆除重建部分划分为6个单元，总面积约为46.1公顷；综合整治部分划分为2个单元，总面积约为8.5公顷。拆除重建单元规模45.970、ha综合整治单元规模8.5ha现状建筑质量较差；现状产业与规划目标有一定出入；土地利用率低，更新潜力巨大；企业更新意愿强。现状部分建筑功能运作较好；企业更新意愿一般注：综合整治单元待条件成熟后，可进行拆除重建方式更新。拆除重建单元026.3ha拆除重建单元016.6ha综合整治02单元5.1ha拆除重建单元036.3ha拆除重建单元049.7ha拆除重建单元0610.6ha拆除重建单元056.6ha综合整治01单元3.4ha拆除重建单元信息汇总表拆除重建单元规模拆除重建单元面积（万平方米）拆除重建面积（万平方米）开发建设用地面积（万平方米）公共利益性用地（万平方米）土地移交率开发规模（万平方米71、）容积率46.139.933.113.120.5148.34.24.2 单元总量片区规划建筑总规模=(依据深标计算的拆除重建规模+补偿规模）=148.3万注：按深圳市城市规划标准与准则局部修订(第4章密度分区与容积率)条文草案测算单元编号更新单元名称单元面积（ha）主导用地性质合法用地比例土地移交率开发建设用地面积（）道路、绿地及独立占地公共设施主要问题合法权属具体解决方案01沙井共和第三工业片区6.62M1/M091%21.3%49502 道路用地4256，绿地6505,环境卫生设施用地671,其它公用设施用地5241。-02恒昌荣科技工业园6.30M1/M09820.0%42662道路用地72、11362 ，绿地6036，供应设施用地2819。未列入区十三五拆除重建空间范围。-03安佳工业区6.32M1/M0C170%18.2%48996 道路用地11552，绿地2138。未列入区十三五拆除重建空间范围；更新意愿一般-04东宝工业区9.65M1/M098%22.2%73298 道路用地18625 ，绿地4911。-05上下围第三工业区6.63 M1/M020%21.0%31255道路用地33221 ，绿地1122、垃圾转运站750。未列入区十三五拆除重建空间范围。与范围外南侧上下围创业工业园合并申报，满足60比例要求06上下围第一、第二工业区10.61 M1/M0C153%20.1%73、84816 道路用地4953，绿地1192、30班小学14000。意向更新方向居住、商业。简易处理合计-46.14-20.5330529-拆除重建单元信息一览表注：合法权属仅为权属清晰的用地（未计入手续不完善的用地）4.2 单元指引拆除重建单元指引拆除重建单元规模分配4.2 单元总量拆除重建01单元更新单元范围：6.62公顷改造方向：M1/M0普通工业用地规划公共配套：1处社区管理用房、1处便民服务站、1处社区警卫室、1处公交首末站、1处文化活动室、1处社区健康服务中心、1处邮政所、1处食堂。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：新建1条和泰路绿地：合约6505。独立占地公共服务设施：174、处垃圾转运站（约671，含公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息房）；1处普通消防站（约5241）拆除重建01单元拆除重建单元规模分配4.2 单元总量拆除重建02单元更新单元范围：6.30公顷改造方向：M1/M0普通工业用地规划公共配套：1处110KV变电站、1处食堂、1处公交首末站。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：新建1条衙涌路、打通1条新泰路。绿地：合约6036。独立占地公共服务设施：1处110KV变电站（约2819）拆除重建02单元拆除重建单元规模分配4.2 单元总量拆除重建03单元更新单元范围：6.32公顷改造方向：M1/M0普通工业用地、C1商业用地规划公共配套：1处社会75、公共停车场、1处公交首末站、1处日间老年人照料中心、1处公共厕所、1处食堂。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：打通1条衙涌路。绿地：合约2138。独立占地公共服务设施：无。拆除重建03单元拆除重建单元规模分配4.2 单元总量拆除重建04单元更新单元范围：9.65公顷改造方向：M1/M0普通工业用地规划公共配套：1处社区管理用房、1处便民服务站、1处社区警务室、1处文化活动室、1处公交首末站、1处邮政所、1处食堂、1处110KV变电站（附设）。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：新建3条宅潘路、锦鹏路和群祥路。绿地：合约4911。独立占地公共服务设施：无。拆除重建04单元拆除重76、建单元规模分配拆除重建05单元更新单元范围：6.63公顷改造方向：M1/M0普通工业用地规划公共配套：1处食堂、1处公交首末站、1处小型垃圾转运站、1处公共厕所、1处环卫工人作息房、1处再生资源回收站。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：新建1条群祥路。绿地：合约1122。独立占地公共服务设施：1处垃圾转运站（约750，含公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息房）。4.2 单元总量拆除重建05单元上下围创业工业园拆除重建单元规模分配拆除重建06单元更新单元范围：10.61公顷改造方向：M1/M0普通工业用地、C1商业用地规划公共配套：1处食堂、1处公交首末站、1处公共厕所、1处社会公共77、停车场、1处门诊部、1处日间老年人照料中心。单元内道路、绿地和独立占地的公配说明：道路：新建1条锦鹏路；提升2条：沙四南路、地园路。绿地：合约1192。独立占地公共服务设施：1处30班小学（14000）。4.2 单元总量拆除重建06单元拆除重建单元05拆除重建单元04拆除重建单元02拆除重建单元03拆除重建单元01（共和第三工业区）拆除重建单元06近期开展的更新单元：拆除重建04单元、拆除重建06单元拆除重建04、06单元产业/空间较差，更新意愿强烈，区十三五拆除重建空间范围，条件成熟。中期开展的更新单元：拆除重建02单元、拆除重建05单元（产业/空间一般、更新意愿较强）远期开展的更新单元：拆78、除重建03单元产业/空间较好，更新意愿一般。已批计划更新单元：拆除重建01单元（沙井共和第三工业区已批计划）单元更新时序建议4.3 更新时序近期开展更新单元中期开展更新单元远期开展更新单元已批计划更新单元近期捆绑单元同步实施的道路：结合拆除重建01、04和06单元重点完善衙边涌以南的支路网，改善南区交通微循环。新建道路：宅潘路、锦鹏路、群祥路北段。中期捆绑单元同步实施的道路：结合拆除重建02单元、拆除重建05单元打通群祥路与跨河路加强沙井北环路与南北园区联系，新建沿河景观道路。新建道路：群祥路中段、衙涌路远期捆绑单元同步实施的道路：结合拆除重建03单元完善北区滨水道路新建道路：衙涌路穗莞深城际79、铁路茅洲轨道线已建/在建道路近期实施道路中期实施道路远期实施道路河道路分期实施建议4.3 更新时序规划说明：1、本规划研究结合现状及片区发展需求、依据图则编制，对片区内更新专项规划和图则修编有参考意义，但不具有法律效益。2、片区建设规模预测均为建议值，在深标允许条件下，可适当提高。3、规划独立占地公共设施均为建议选址，其位置可根据时序腾挪。4、本片区规划研究的单元划分、开发强度、公共配套设施、改造时序等均为建议规划，具体情况在专项规划阶段结合现状与相关规划确定。各局办、相关单位意见初步处理说明宝安区城市更新局组织编制宝安区共和第三工业区及周边更新片区规划研究（征求意见稿），于2020年12月征80、求了宝安区19个局办、相关单位意见，共收集、汇总、整理形成41条书面意见/建议。规划编制单位根据相关政策、规划要求结合更新主管部门意见提出分类处理建议，其中采纳24条，解释说明17条，下阶段根据处理意见修改完善成果。附件：各局办、相关单位意见处理说明各局办、相关单位意见处理对作出解释意见的说明1深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局共16条意见1、建议进一步核实规划范围内权属情况，涉及“两规”宗地建议向区或街道“两规”处理部门进一步核实处理情况。2、交通方面建议因来文未提供 cad 图件，无法准确核查。根据整体范围，并经目测，该更新单元涉及与外环高速公路红线冲突。目前外环高速用地已上报省国土厅。81、因外环高速为高架路段，相关设施（如跨河桥梁）的竖向需与之衔接。3、根据我局编制的沙井地区交通专项规划（已于 2017 年底通过策略委审批），拟将沙井北环路进行快速化改造。据了解，市交委也开展了沙井北环快速化改造的相关研究工作。更新片区中和泰路与群安路的联通需进一步论证相关可行性。4、建议确定土地利用规划后，结合深标规定，按照大型建筑公交场站配建指引复核公交场站配建规模。5、建议进一步论证该项目的交通量及路网结构。6、建议根据区域开发体量，综合统筹考虑地块出入口的设置。根据最新轨道规划，地铁 12 号线未从该区域穿过，穗莞深城际线从该区域西侧穿过，建议修改相关规划示意图。7、公共配套建议进一步完82、善补充公共设施专题，合理分析周边现状、规划、未来需求的公共设施规模和服务半径，结合未来分析的人口数量分布，提供足够的数据表格分析，明确更新规划的公共设施可以满足服务半径中现状和未来增长的人口需求。8、相应公配设施需征求行业主管部门意见。9、市政设施请结合最新专项规划和法定图则进一步补充周边市政管线承载。10、经核报送的研究草案，该项目电力负荷预测合计 79083 千瓦，根据深标规定，新建项目电力负荷达到 4 万千瓦时，应配建 110 千伏变电站。为利于变电站后续建设的顺利推进，建议对站址的合理布局及建设模式（独立占地或嵌入式附建）进一步研究并体现在研究成果中，同时建议与供电部门就场站选址方案、83、建设模式等做好前期衔接工作。11、该范围内有规划及现状高压走廊，建议结合项目的整体方案结构对既有架空输电线路设施的处置措施进行研究。12、根据深圳市工业区块线管理办法，区块线内工业用地面积原则上不低于该区块总用地面积的 60%，建议修改相关表述。13、用地布局、城市设计方面：幼儿园占地空间显得较为急促，建议取消位于和泰路上、靠近幼儿园处的空中走廊末端连接部分；14、消防站距离幼儿园较近，建议适当分开设置，并在有条件的情况下适当增加幼儿园的室外活动场地；15、规划的垃圾站是否已落实，如已落实，垃圾站应远离幼儿园设置。16、建议进一步扩大空中连廊通达范围。各个主要景观节点较有秩序，建议将各个主要景84、观节点也通过空中连廊连接起来，增强各更新单元之间的可达性，同时建议将空中连廊进行绿化设计，营造更加舒适的环境。第1、2、3、4、6、8、10、11、12、16条意见采纳；第5、7、9、13、14、15、条意见作出解释。5、本片区道路交通规划在法定图则基础上，与沙井地区交通专项规划等上位规划衔接优化道路结构，同时根据发展需要局部优化和增加支路网。7、公共配套规划在满足研究范围内需求基础上，还能缓解周边教育等设施供给需求。9、本片区开发规模为建议值，建议研究范围内更新项目在专项规划阶段根据周边市政管线承载力合理确定开发规模。13、14、15、工业区无学位需求，本次不设置幼儿园。附件：各局办、相关单85、位意见处理说明各局办、相关单位意见处理对作出解释意见的说明2深圳市宝安区土地整备（轨道办）共1条意见根据来文提供的用地范围,总用地面积约892215.93平方米,经与2012年6月我局成立后开展的土地整备(房屋征收)项目进行初步对比核查,截止目前,该范围与已纳入深圳市2018年土地整备计划的外环高速公路项目重叠面积约141453.41平方米(含沙四利益统筹重叠范围),与沙四社区土地整备利益统筹项目重叠约59759.03平方米,与茅洲河流域水环境综合整治工程-排涝河截污工程项目重叠约55203.89平方米。另地块涉及历年征(转)地情况以规土部门意见为准。意见采纳。3深圳市宝安区科技创新局共1条意86、见建议妥善安置片区内企业，防止企业向区外外迁，并同步制定片区内企业安置预案。解释说明。1、本次规划重点是对项目范围内用地展开研究,具体企业安置方案预案建议在下一步产业专项规划及更新单元专项规划中落实确定。4深圳市宝安区宝安区教育局共1条意见从 2018 年秋季招生情况看，宝安区共和第三工业区及周边更新片区公办学位现状供不应求。该片区城市更新规划配建的教育设施不仅要能够满足更新片区新增人口的学位需求，还要能缓解片区现状公办学校的招生压力。因此，我局建议宝安区共和第三工业区及周边更新片区规划规划新增小学按 36 班小学进行规划，按照深圳市城市规划标准及准则相关标准的中上限，以学校（幼儿园）的办学规87、模为依据，相应规划教育设施的用地面积。解释说明。1、本片区为工业园区，无学位需求，在更新项目可行和公平前提下，为缓解片区周边现状公办学校的招生压力，本次规划新增1所30班小学，可为周边提供225个小一公办学位，有效缓解蚝业小学招生压力。5深圳市交通运输委员会宝安交通运输局共3条意见1、该片区被外环高速、衙边涌割裂,南北向交通联系不畅,建议从土地利用、开发强度等方面测算南北片区交通联系的需求,分析规划路网能否满足南北向的交通需求。2、片区更新规划应与外环高速、穗莞深堿际线、沙井北环路快速化改造做好空间预留。3、南片区西部缺少支路覆盖,建议完善支路网。意见采纳。6深圳市宝安区文体旅游局共1条意见为88、更好地发挥城市更新社会效益,建议按照深圳市宝安区人民政府办公室印发关于加快城市更新工作若干措施的通知(深宝府办201810号)要求的“按深标规定的中高限配置”和“加大配套文体、食堂等公共配套设施力度”,提高配套文体设施建设标准。意见采纳。7深圳市宝安区民政共1条意见在宝安区共和第三工业区及周边更新片区规划研究(草案)第56页中新增规划2处社 意见采纳。附件：各局办、相关单位意见处理说明各局办、相关单位意见处理对作出解释意见的说明8深圳市宝安区人民政府法制办公室无意见9深圳市宝安区环境保护和水务局共4条意见1、根据规划环境影响评价条例，规划编制机关在报送审批综合性规划草案和专项规划中的指导性规划89、草案时，应当将环境影响篇章或者说明作为规划草案的组成部分一并报送规划审批机关。因此，该片区规划研究须补充完善环境影响篇章或者说明。2、根据深圳推进海绵城市建设工作实施方案及宝安区海绵城市建设专项规划，城市更新改造、缐合整治等建设项目，必须严格按照海绵城市要求进行规划、设计和建设。建议该规划硏究与宝安区海绵城市建设专项规划充分衔接，并将海绵相关指标纳入其中。3、若片区规划更新范围内有电镀、线路板等重污染企业按照原环保部关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知(环办(2004)47号)，“所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变原土地使用性质90、时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析。”因此，对利用污染场地进行旧改开发的项目，应对场地的地下水和土壤进行检测，以调查场地的污染程度，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。4、建设项目须办理环评、水保、排水等相关行政许可手续，最终以我局的行政许可意见为准。第2条意见采纳；第1、3、4条意见作出解释。本次规划属于片区更新规划前期初步研究，是控规深度的非法定规划，建议环境影响评价、土壤功能修复实施方案、建设项目环评及水保等内容在下一步更新单元专项规划中予以落实确定。10宝安区土地规划监察局无意见11深圳市宝安区发展和改革局无意见附件：各局办、相关单位意见处理91、说明各局办、相关单位意见处理对作出解释意见的说明12深圳市宝安区公共物业管理局无意见13深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队无意见14深圳市宝安区住房和建设局无意见15深圳市宝安区经济促进局共4条意见1、据了解，该片区总占地89.22公顷，现状工业用地58.28公顷。经核对市规土宝安局划定的宝安区工业控制线范围，该片区约有86.8公顷用地在我区工业控制线红线范围内。草案内容中，规划工业用地为37.6公倾，占工业控制线内用地面积的43.3%，不符合深圳市宝安区工业控制线管理办法(试行)中“工业控制线内工业用地比例不低于60%”的相关规定。请贵局督促设计单位重新进行修改。2、草案内容中，该片区范围92、内有规上、国高企业共18家，合计年产值约15亿。按照区主要领导关于“妥善做好规上、国高等优质企业安置工作”的指示，请贵局督促该片区各更新单元实施主体，在列入计划前妥善做好更新单元范围内规上、国高等优质企业安置工作，确保不迁出我区。3、草案内容中，该片区主导产业为电子科技、智能电器、智能设备等产业。在宝安区沙井街道产业发展中期规划暨三年行动方案中，该片区规划为新一代信息技术 产业集聚区。建议该片区工业城市更新项目应结合我区正在开展的“多规合一”编制和宝安区沙井街道产业发展中期规划暨三年行动方案的相关内容,确定项目的产业发展方向。4、草案内容中,对该片区范围内规上、国高等优质企业情况进行了梳理,但93、未对该片区更新后总产值(营收和地均产出效率提出的预期目标,因上述预期目标是签订产业监管协议的重要依据,建议予以补充完善。第2、3条意见采纳；第1、4条意见作出解释。1、据统计研究范围内法定图则规划工业用地占研究范围工业区块线比例约为50，本次规划基于法定图则编制，难以满足深圳市宝安区工业控制线管理办法(试行)中“工业控制线内工业用地比例不低于60%”的相关规定。4、本次规划属于片区更新规划前期初步研究，研究深度不具备指导产业监管协议的签订，建议对更新后产值（营收）、地均产业效率等内容在下一步更新单元专项规划中予以落实。附件：各局办、相关单位意见处理说明各局办、相关单位意见处理对作出解释意见的说94、明16深圳市宝安区城市管理局共3条意见1、所规划公共厕建议根据深圳市高品质公共厕所建设与管理标准（试行）和深圳市公共厕所新建及升级改造设计指引要求进行规划。2、所规划垃圾转运站建议参照深圳市城市规划标准与准则、深圳市生活垃圾转运站升级改造工程技术指引标准规划进行规划。3、建议更新地块的拆除部分增加资源回收利用规划，新建公共建筑增加屋顶绿化规划。意见采纳。17深圳市宝安区卫生与计划生育局无意见18深圳市宝安区供电局无意见19深圳市宝安区沙井街道办事处共6条意见1、建议结合沙三股份合作公司拟开展的项目扩大片规研究范围，并且根据沙三、共和股份合作公司更新意愿调整片规内更新单元的划分，以便有效指导下一95、步城市更新工作2、片规内沙三上下围第一、二工业区更新项目西环路以西地块已调入非农建设用地指标覆盖，且通过了区集体资产办的备案，建议考虑相关诉求。3、建议在充分调研周边配套设施前提下对片区内公共配套做进一步研究。尤其对工改工项目内配套教育设施、肉菜市场等生活服务设施的必要性进行研究。4、为整合资源，有利于建筑整体布局，建议将街头绿地设置为带状。5、建议片规对东宝工业园的地块切割进行调整，以保证足够规模利于高端制造企业入驻。6、鉴于共和片区规划研究涉及的3个社区股份合作公司均提出意见，现恳请贵局组织设计单位来我街道就片规与股份合作公司开展现场协调。第3条意见采纳；第1、2、4、5、6条意见作出解释。1、本次研究范围结合现状、规划全区统筹划定;单元划分结合更新意愿的基础上规模宜大于5公顷，鼓励连片开发。2、本片区规划公共服务设施均为建议选址，其位置可在专项规划阶段结合实际情况在单元内调整。4、结合片区规划研究优化绿地布局。5、本片区道路规划基于图则道路及片区发展需求编制，满足交通出行的前提下尽可能方便地块开发。6、本规划研究结合各局办和3个社区股份合作公司意见修改完善。汇报结束请领导指正！