1、深圳市宝安区康大工业区及周边城市更新片区规划研究深圳市城市规划设计研究院2017.08（第一次汇报初步分析）地理位置本项目位于深圳市宝安区新桥街道，地处广深高速东侧，属于宝安生态休闲带临近区域，东临近长流陂水库，南望凤凰山。交通条件基地紧靠广深高速，内设有高速出口。该片区距离大空港和深圳宝安机场约8公里，距离宝安中心和前海中心约17公里。对外交通便利，区位条件较好。项目区位深南大道滨海大道南坪快速留仙大道凤凰山森林公园羊台山森林公园铁岗-石岩水源自然保护区前海中心宝安中心深圳机场大空港海上田园湿地公园立新水库长流陂水库石岩水库site南沙珠江口新桥街道规划范围SITE1.12平方公里新沙路凤岩2、水库长流陂水库黄埔社区火山黄埔润和工业园北方永发第二工业区规划研究范围依据图则划定，为新沙路、横芳路、广深高速辅道和甘霖路围合区域，规划面积约1.12平方公里。范围内以工业园区为主，南部分布有少量住区。东侧接火山，步行可达凤岩水库和长流陂水库，周边景观资源条件优越。荔枝园南浦花园洪田新村洪田村康大工业基地城市更新单元项目工作重点产业优化城市升级更新策略实施导控优化产业空间完善产业服务城市空间梳理城市服务升级明确更新潜力确定规模配套制定导控总纲划定导控单元以产业转型升级为导向、以城市更新为抓手，探索工业园区更新统筹的方法和路径，打造具有示范效应和引领作用的产城升级项目，本次规划工作重点为：汇报内3、容01 发展定位02 现状分析03 规划方案01发展定位1.1 价值分析1.2 规划要求1.3 规划定位1.1 价值分析宝安格局层面空港新城片区大空港片区前海深港合作区宝安中心片区石岩片区先进制造产业城科技创新产业城松岗片区沙井-福永北片区site两带之间，凭山望海中部黄金发展带：引领区域产业转型升级的高地和宝安区重要的经济增长引擎。东部生态休闲带：珠三角区域绿道的重要组成部分，宝安区和谐共融的城市绿脉。战略性新兴产业集聚发展区沙井福永北片区，宝安总规确定重点发展新一代信息技术、新能源、装备制造、超材料、节能环保、电子商务、文化创意等产业。科技创新产业城之内国家自主创新示范引领区、珠三角循环经4、济产业集聚区、深圳创业创新生态绿谷，重点发展装备制造、电子信息、新能源新材料、生物产业。沙井-福永北片区光明新区空港新城总部集聚区立新湖战略性新兴产业集聚区凤凰山沙井中心site深圳国际会展中心1.1价值分析沙井-福永北片区层面松岗中心宝安低碳新兴产业园沙井西部新兴产业园沙井新能源产业园宝安海洋产业园宝安创业园周边新兴产业园区崛起立新湖战略性新兴产业集聚区宝安低碳新兴产业园和沙井中心107时尚商务带沙井段定位：水城商务走廊、生活休闲、城市服务中心宝安北部生态最佳地区具有比立新湖更丰富的生态资源1.1价值分析项目周边层面大学科研片区生态文创片区综合产业片区科创轴大学片区综合服务核科技园综合服务核5、生态核心ECOLOGY CENTER生态核心ECOLOGY CENTER科技园科技园科技园大学片区科学村绿色生态社区板块产业支撑板块滨湖休闲板块古村活化板块凤凰古村传统文化核心艺术文化创新核心site大学小镇：未来产业孵化园全球青年创业园区湾区创新试验平台岭南山水印象小镇对标世界一流的大学发展地区，强化产学研创新生态系统建构凤凰古村：文旅科创小镇宝安创新产业名城新动力深圳生态文化旅游新名片中国复合式城市更新范本对接周边创新资源联动发展带动片区城市更新升级大学小镇：未来产业孵化园全球青年创业园区湾区创新试验平台岭南山水印象小镇对标世界一流的大学发展地区，强化产学研创新生态系统建构1.1价值分析项6、目周边层面四位一体的大交通带动邻近西部“陆海空轨”枢纽，交通带动片区参与粤港澳湾区发展广深高速+T4+规划两条东西干道+轨道线广州深圳北香港机场前海宝安机场T4高铁站东莞南沙中山江门site18宝安中心前海空港新城宝安机场石岩光明长安市域对外交通图区域对外交通图1.1价值分析湾区交通优势site1.1价值分析生态禀赋凤凰山大头岗望天山长流陂水库立新湖水库周边生态资源分布图山水资源丰富南依火山，东邻水库，稀缺的山水宝地火山凤岩水库巫山水库site七沥水库山水围合：基地周边由南至北被凤凰山、火山、望天山、大头岗等山体和巫山水库、七沥水库、凤岩水库、长流陂水库等水体围绕，生态景观条件优越。1.1价值7、分析市场关注度较高site平安集团大学+科技园中交建康大集团更新项目启迪协信中国人民大学创新智慧港大学小镇1.2 规划要求科创城定位：国家自主创新示范引领区；珠三角循环经济产业集聚区；深圳创业创新生态绿谷；空间评价：产业好空间差居多；发展策略：中、远期发展片区。规划为制造产业片区，创新示范地区。规划定位：图则规划为工业保留发展地区；轨道影响：规划18号线；更新计划：规划一个更新单元。规划定位：先进制造产业园，不属于战略新兴产业园；更新计划：紧邻低碳新兴产业园和立新湖战略新兴产业集聚区。规划轨道线规划更新单元宝安综合规划法定图则拼合图科技创新城总体规划研究sitesitesiteGX01产学研互8、动大学知识转化平台面向新产业湾区创新经济载体塑生态品质山水印象人才小镇大湾区山水生态智慧产业谷1.3 项目目标02现状分析2.1 现状空间条件2.2 现状产业条件2.3 相关规划要求2.4 更新潜力分析2.1 现状空间条件土地利用现状片区以普通工业用地为主，西南部分布少量乡村居住自留地。规划总用地111.87公顷；现状工业用地约80.20公顷，其中普通工业用地为77.37公顷，约占总用地面积的69%。榕树路康大工业基地城市更新单元项目现状用地统计表用地类型地块面积（公顷）占城乡用地的比例（%）居住用地（R）6.885.56其中二类居住用地（R2）1.781.44四类居住用地（R4）5.14.19、2商住混合用地（R+C）0.270.22商业用地（C1）3.222.6公共管理与服务设施用地（GIC）0.580.47其中行政管理用地（GIC1）0.410.33文体设施用地（GIC2）0.130.12文化遗产用地（GIC8）0.040.01工业用地（M）91.5973.97其中普通工业用地（M1）88.7671.68新型产业用地（M0）2.832.29城市道路用地（S2）12.8510.38绿地与广场用地4.943.99其中公园绿地（G1）0.330.27防护绿地（G2）4.613.72环境卫生设施用地（U5）0.190.15其他用地（E）3.32.67其中水域（E1）0.50.4耕地（E210、）2.261.83农林和其他用地（E6）0.540.44合计123.821002.1 现状空间条件用地权属现状片区内用地以国有已出让用地和两规用地为主，合法权属约为50%类型合法非法国有两规数量14宗101宗占地面积（公顷）63.3460.48占比51.15%48.85%规划范围内共有132宗产权用地，其中国有已出让用地14宗，两规处理用地101宗，非农建设用地以外用地17宗。片区内以工业用地为主，产权主要为国有出让和两规处理用地。图例国有已出让土地两规已处理土地A325-0001宗地编号非农以外的建设用地2.1 现状空间条件土地使用年限规划区内土地使用年限分为使用年限清晰区和待定区。土地使用11、年限清晰区按剩余使用年限分为1-20年、21-30、31-40、41-50年四类。土地使用年限统计表序号土地剩余使用年限（年）面积（ha）比例（%）11-200.210.32221-3017.8227.12331-4042.0163.94441-500.280.435待定区5.388.196合计65.70100.00片区内土地剩余使用年限以31-40年为主，占比63.81%41-50年21-30年31-40年1-20年待定区已到期41-50年21-30年31-40年1-20年待定区宗地号土地用途名称土地用途编码用地面积建筑面积用地位置到期日期有效期起始时间合同类型所有权类型LAM_NOA32412、-0135仓储用地12697.92宝安区沙井街道2015/5/24 0:0052010/5/25 0:00临时国有A324-0138公共加油加气站用地U242050.25宝安区沙井街道2031/1/20 0:00202011/1/21 0:00挂牌国有A324-0122工业用地M4703.798086.72宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0143工业用地M9058.28宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0083工业用地M33437.0147192.09宝安区沙井街道黄埔13、社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00集体所有两规A324-0080工业用地M40663.553322.49宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0077工业用地M16090.5419770.3深圳市宝安区沙井街道新二社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0078工业用地M9882.3812695.49宝安区沙井街道新二社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0103工业用地M14969.8917090.16宝安区沙井街道黄埔社区204914、/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0126工业用地M8353.0610986.07宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有A324-0131工业用地M628.57930.69宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00两规两规A324-0129交通设施用地U22752.61宝安区沙井街道2059/12/27 0:00502009/12/28 0:00协议国有A324-0121工业用地M14284.3821899.15宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 015、:00两规两规A324-0082工业用地M13911.115177.32宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00两规两规A324-0105工业用地M10273.05深圳市宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0092工业用地M13855.9415690.71宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0085工业用地38450.19宝安区沙井街道上南东路2043/12/24 0:00501993/12/25 0:00协议国有A324-0136工业用16、地M6984.5宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0097工业用地M13385.9813390.62049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A324-0096工业用地M14548.7517769.27宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-0005工业用地M21029.9沙井镇黄埔南洞自然村2043/12/24 0:00501993/12/25 0:00国有A325-0006其它M117556.30沙井镇黄埔金桥工业城2042/1/27 0:005019917、2/1/28 0:00协议国有A325-0183工业用地M130003.09宝安区沙井街道上南东路2055/12/29 0:00502005/12/30 0:00协议国有A324-0128工业用地M11359.6216453.92宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有A325-0195工业用地M12464.6519192.05宝安区沙井街道黄埔社区2049/3/4 0:0050国有两规A325-0031乡村自留工商业用地M599877991集体所有A325-0039乡村自留工商业用地M58114.9沙井镇黄埔村集体所有A325-0106乡村居住自留用18、地R51282.171927.54宝安区沙井街道黄埔社区洪田路集体所有两规A325-0095乡村居住自留用地R51266.681358.62宝安区沙井镇黄埔村祠堂路集体所有A325-0100乡村居住自留用地R51120.7838.26集体所有A325-0092乡村居住自留用地R5289.6177.78A325-0093乡村居住自留用地R53121.14482.37宝安区沙井街道黄埔社区祠堂路38号A325-0099乡村居住自留用地R51120.62276.77集体所有A325-0098乡村居住自留用地R51120.282.98集体所有A325-0108乡村居住自留用地R51120.35267.19、42宝安区沙井街道黄埔社区集体所有两规A325-0112乡村居住自留用地R51120.18180.33宝安区沙井镇黄埔村洪田路206号集体所有两规A325-0094乡村居住自留用地R5181.64279.45宝安区沙井镇黄埔村祠堂路32号集体所有A325-0181乡村居住自留用地R5171165.51宝安区沙井镇黄埔村祠堂路23号A325-0096乡村居住自留用地R5152.27118.14集体所有A325-0091乡村居住自留用地R51120.48354.93集体所有A325-0107乡村居住自留用地R51363.982376.8宝安区沙井镇黄埔村祠堂路2号集体所有A325-0097乡村居住20、自留用地R51171.371129.44宝安区沙井镇黄埔村祠堂路集体所有A325-0089乡村居住自留用地R516144.83424.9沙井镇黄埔（村民委员会）集体所有A325-0186乡村居住自留用地R51178.91946.3宝安区沙井街道黄埔社区洪田村A325-0179工业用地M43200.16宝安区沙井街道黄埔社区洪田村2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-0008厂房宿舍M126516宝安区沙井街道黄埔社区洪田村2041/12/31501992/1/1协议国有A325-0012厂房宿舍M13968宝安区沙井街道黄埔社区洪田村2043/2/2850121、993/3/1协议国有A325-0211工业用地M3079.1宝安区沙井街道黄埔社区洪田工业区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-0185工业用地M53281.146456.932049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-212工业用地M23774.23宝安区沙井街道黄埔社区洪田小山工业区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-0210工业用地M28111.88宝安区沙井街道黄埔社区洪田小山工业区2049/3/4 0:00501999/3/5 0:00国有两规A325-0001工业用地M21422、53.2宝安区沙井街道洪田路2041/12/31501992/1/1协议国有A325-0002工业用地M147130.45311.3宝安区沙井街道洪田路2041/12/31501992/1/1协议国有A325-0003 工业用地M2013.7宝安区沙井街道洪田路2041/12/31501992/1/1协议A325-0194工业用地M9356.3宝安区沙井街道黄埔社区2024/3/4251999/3/5两规A325-0207居住用地R151.1583.47宝安区沙井街道黄埔社区洪田村洪田路200号2069/3/4701999/3/5国有A325-0111乡村居住自留用地R51120.37391.23、29宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷13号集体所有两规A325-0151乡村居住自留用地R51121.67472.61宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷12号集体所有两规A325-0123乡村居住自留用地R51120.16401.39宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷10号集体所有两规A325-0122乡村居住自留用地R51120.73347.8宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷9号集体所有两规A325-150乡村居住自留用地R51119.97240.81宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷8号集体所有两规A325-0115乡村居住自留用地R51120.48369.51宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷724、号集体所有两规A325-0148乡村居住自留用地R51112.81434.58宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷6号集体所有两规A325-0149乡村居住自留用地R51120.76467.98宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷5号集体所有两规A325-0160乡村居住自留用地R51133.03800.21宝安区沙井街道黄埔社区洪田村集体所有两规A325-0102乡村居住自留用地R51124.21738.21宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷2号集体所有两规A325-0153乡村居住自留用地R51153.44952.94宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘二巷1号集体所有两规宗地号土地用途名称土地用途编码 用25、地面积建筑面积用地位置到期日期有效期起始时间合同类型所有权类型LAM_NOA325-0139乡村居住自留用地R51187.14263.97宝安区沙井镇黄埔村洪田村坑尾塘二路9号集体所有A325-0159乡村居住自留用地R51264.881487.53宝安区沙井镇黄埔村洪田村集体所有两规A325-0138乡村居住自留用地R51184212.33宝安区沙井镇黄埔社区洪田村坑尾塘二路8号两规A325-0119乡村居住自留用地R51324.21228.03宝安区沙井镇黄埔社区洪田村坑尾塘二路7号集体所有两规A325-0161乡村居住自留用地R51120.16728.99宝安区沙井镇黄埔社区洪田村两规A26、325-0152乡村居住自留用地R51137.17530.48宝安区沙井镇黄埔社区洪田村坑尾塘二路6号国有两规A325-0140乡村居住自留用地R5183.25468.77宝安区沙井镇黄埔社区洪田村坑尾塘二路6号两规A325-0162乡村居住自留用地R51119.23163.15宝安区沙井镇黄埔村洪田村坑尾塘二巷5号集体所有两规A325-0156乡村居住自留用地R51302.2345.29宝安区沙井镇黄埔村洪田村坑尾塘二巷3号集体所有两规A325-0147乡村居住自留用地R51288.771953.62宝安区沙井街道黄埔社区洪田村集体所有两规A325-0105乡村居住自留用地R51120.4327、243.05宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘二路2号集体所有两规A325-0104乡村居住自留用地R51119.98443.74宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘二路2巷两规A325-0117乡村居住自留用地R51120.73316.74宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘二路1号集体所有两规A325-0146乡村居住自留用地R51357.25267.45宝安区沙井镇黄埔村洪田村坑尾塘一巷13号集体所有两规A325-0110乡村居住自留用地R51120.56226.36宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷12号集体所有两规A325-0178乡村居住自留用地R51118.85232.26宝安区沙井镇28、黄埔村洪田村坑尾塘一巷11号集体所有两规A325-0118乡村居住自留用地R51120.48202.31集体所有两规A325-0142乡村居住自留用地R51190.341285.41宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷10号集体所有两规A325-0126乡村居住自留用地R51120.21180.37宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷7号集体所有两规A325-0145乡村居住自留用地R51120.36311.89宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷3号集体所有两规A325-0125乡村居住自留用地R51144.31461.47宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷2号两规A325-0159乡村居住自29、留用地R51150.581080.26宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷8号集体所有两规A325-0109乡村居住自留用地R51120.26177.81集体所有两规A325-0120乡村居住自留用地R51120.35278.41宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷4号集体所有两规A325-0187乡村居住自留用地R51119.99323.79宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷1号两规A325-0137乡村居住自留用地R51154.13801.97宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷两规A325-0113乡村居住自留用地R51120.45175.75宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷5号集体30、所有两规A325-0163乡村居住自留用地R51360.352301.64宝安区沙井镇黄埔村洪田村洪田路188号集体所有两规A325-0190乡村居住自留用地R51122.98729.82宝安区沙井街道黄埔社区洪田路176号A两规A325-0168乡村居住自留用地R51214.731447.04宝安区沙井街道黄埔社区洪田村洪田路176号两规A325-0135乡村居住自留用地R51150.47643.42宝安区沙井街道黄埔社区洪田路184号国有两规A325-0144乡村居住自留用地R51186.231083.57宝安区沙井街道黄埔社区洪田村洪田路178号两规A325-0136乡村居住自留用地R531、1224.18272.66宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘一巷14号两规A325-0121乡村居住自留用地R51120.2263.52宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷15号集体所有两规A325-0116乡村居住自留用地R51120.34177.1宝安区沙井街道黄埔社区坑尾塘一巷16号两规A325-0143乡村居住自留用地R51131.54601.36宝安区沙井街道黄埔社区洪田村洪田路168号两规A325-0173乡村居住自留用地R51132.71514.67宝安区沙井街道黄埔社区洪田村两规A325-0174乡村居住自留用地R51136.23712.87宝安区沙井街道黄埔社区洪田村两规A32532、-0172乡村居住自留用地R51135.861013.76宝安区沙井街道黄埔社区洪田村集体所有两规A325-0101乡村居住自留用地R51136.25671.81宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘两规A325-01124乡村居住自留用地R51135.3765.14宝安区沙井街道黄埔社区集体所有两规A325-0103乡村居住自留用地R51133.15822.2宝安区沙井街道黄埔社区洪田村坑尾塘集体所有两规A325-0171乡村居住自留用地R51133.72646.91宝安区沙井镇黄埔村洪田村集体所有两规A325-0186乡村居住自留用地R51178.91946.3宝安区沙井街道黄埔社区洪田村两规33、A325-0158乡村居住自留用地R51124.24347.04宝安区沙井街道黄埔社区洪田村集体所有两规A325-0191乡村居住自留用地R51119.94386.58宝安区沙井街道黄埔社区洪田村两规A325-0129乡村居住自留用地R51120.02203.85宝安区沙井镇黄埔村洪田路102号集体所有两规A325-0192乡村居住自留用地R511504.74宝安区沙井街道黄埔社区洪田路100号两规A325-0131乡村居住自留用地R51119.89253.63宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村八巷1号两规A325-0170乡村居住自留用地R51120207.56宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村八巷34、2号两规A325-0155乡村居住自留用地R51120.05207.1宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村八巷3号集体所有两规A325-0130乡村居住自留用地R51119.79205.11宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村八巷4号两规A325-0208乡村居住自留用地R5188.21208.45宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村八巷5号集体所有两规A325-0189乡村居住自留用地R51160.45914.99宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村四巷1号两规A325-0193乡村居住自留用地R51236.11361.07宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村五巷1号集体所有两规A325-0188乡村居住自留用地R51135、19.98272.58宝安区沙井街道黄埔社区洪田村集体所有两规A325-0206居住用地R167.941079.71宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村国有两规A325-0167乡村居住自留用地R51120.02175.86宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村七巷2号两规A325-0128乡村居住自留用地R51119.72206宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村七巷3号两规A325-0175乡村居住自留用地R51119.97184.17宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村六巷2号两规A325-0166乡村居住自留用地R51120.05207.94宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村六巷3号集体所有两规A325-0127乡36、村居住自留用地R51120.06176.59宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村五巷3号两规A325-0177乡村居住自留用地R51120.08207.77宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村五巷4号两规A325-0154乡村居住自留用地R51150.06154.07宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷6号集体所有两规A325-0134乡村居住自留用地R51176.221192.63宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷7号集体所有两规A325-0141乡村居住自留用地R51120.1185.74宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷8号集体所有两规A325-0209乡村居住自留用地R51185.621235.1337、宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷9号集体所有两规A325-0133乡村居住自留用地R51120.08196.39宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷3号集体所有两规A325-0176乡村居住自留用地R51120.03203.63宝安区沙井街道黄埔社区洪田新村一巷2号集体所有两规A325-0132乡村居住自留用地R51120.45637.2集体所有两规A325-0040乡村自留工商业用地M53487.03沙井镇黄埔集体所有2.1 现状空间条件地块开发强度除创新智慧港地块容积率达到了3.0以上，大部分土地开发强度低于2.0，工业厂区多位于1.0-2.0之间，土地更新潜力巨大。片区内土地开发强度多在38、1.0-2.0之间，整体开发强度偏低，更新潜力巨大2.1 现状空间条件现状建筑功能现状建筑以工业生产类建筑和宿舍为主，办公及商业配套设施分布零散建筑功能统计表建筑功能建筑基地面积（万平方米）占建筑基地面积比例（%）厂房25.269.00办公楼0.250.68宿舍5.214.24私人自建房2.366.46住宅0.772.11文化遗产0.040.11旅馆业件建筑0.110.30其他2.597.09合计36.52100.00厂房及宿舍建筑占地面积占总建筑占地面积的83.24%。厂房办公楼宿舍私人自建房住宅旅馆文化遗产其他村民自建房厂房2.1 现状空间条件现状建筑层数片区内建筑以低层为主，新建建筑较高39、因研究范围内建筑功能以工业为主，建筑高度多为7层以下，部分宿舍建筑和村民自建房高度为7-9层，新建工业园区和住宅均超过10层。建筑层数统计表建筑层数建筑面积（万平方米）占建筑总面积比例（%）1-3层50.238.124-6层49.137.287-9层12.69.5710层以上19.815.03合计131.7100.004-6层1-3层10层以上7-9层现状建筑高度概况2.1 现状空间条件现状建筑质量一般良好较差建筑质量较差片区整体建筑质量一般，好差建筑混布通过建筑的结构、高度、功能、风貌等对建筑质量进行综合评价，划分为良好、一般、较差三类，比重分别为34.98%、54.04%、10.98%。一40、般良好较差建筑质量统计表建筑质量分类建筑面积（万平方米）占建筑总面积比例（%）良好40.6334.98一般62.7654.04较差12.7410.98合计116.13100.002.1 现状空间条件建筑风貌现状以老旧的生产性工业厂房为主，空间环境品质较差，整体风貌不佳2.1 现状空间条件城市空间片区内建筑呈扁平化工业厂房式布局形式，部分建筑布局零散、空间秩序较差，缺乏公共开放空间和生活休闲场所。2.1 现状空间条件现状空间质量评价片区整体空间质量一般，城中村及老旧园区空间质量较差现状建成区典型风貌建筑质量评价统计表质量分类占地面积（ha）比例（%）良好9.068.82一般55.3153.84较41、差38.3637.34合计102.73100通过现状用地、现状建筑、现状风貌等对建成区建设质量进行综合评价，划分为良好、一般、较差三类，比重分别为8.82%、53.84%、37.3%。8.82%53.84%37.34%一般一般较差较差良好良好2.1 现状空间条件服务设施设施零散、档次低，量缺质差新桥派出所新二庄村警务室上南第二幼儿园沙井人民医院庄村社区医疗站宝安区环境保护水务局宝安区长流陂水库管理站黄埔村治安联防分队洪田新村社区居委会小神童第三幼儿园沙井人民洪田医院洪田村治安综合楼派出所黄埔小学格林威顿幼儿园城市管理办公室环境卫生管理处冼氏祠堂规划范围内公共服务设施共有4处，为环境卫生管理处、42、洪田村治安管理处、冼氏祠堂、洪田新村社区委员会；商业设施4处，片区内无文化、教育和医疗设施。周边设施分布：教育设施：2所幼儿园，分别为上南第二幼儿园和小神童第三幼儿园，1所小学，黄埔小学。管理设施：5处；分别为派出所、新二庄村警务室、环境保护水务局、长流陂水库管理站、黄埔村治安联防分队。医疗设施：2处，为沙井人民医院庄村社区医疗站、沙井人民洪田医院。万众购物广场金置丰商业广场天源隆商场万众百货2.1 现状空间条件道路交通沙井站马安山塘尾高速公路主干路次干路轨道交通高速交互口沙井收费站高速公路京港澳高速、南光高速城市干道广深公路（107国道）、沙井东环路、新沙路、新玉路、凤塘大道轨道交通轨道1143、号线、规划轨道26号线、18号线宝安航空港对外交通便捷SITE2.1 现状空间条件道路交通高速公路城市主干道城市次干道城市支路园路收费站榕树路内部路网不成体系，道路通行能力低高速公路：京港澳高速城市次干路：东环路、上南东路、洪田路城市支路：洪康路、荔枝仔路、坑尾三路、洪田小山一路等京港澳高速出口（沙井收费站）片区现状交通量较小，除上南东路跨高速路段晚高峰会轻微拥堵外，一般路况较好现状路网密度5.3km/km2生态资源依山近水，景观条件良好，生态敏感度高原水输配管渠道从片区南部穿过，蓝线范围用地2公顷，东部少量用地（2公顷）处于基本生态控制线范围内。蓝、绿线内建设受控。基本农田二级水源保护区基本44、生态控制线蓝线一级水源保护区长流陂水库屋山水库七沥水库凤岩水库火山大石头山屋山凤凰山site2.1 现状空间条件空间整体风貌火山凤岩水库南望凤凰山2.2 现状产业条件区域产业环境街道经济增速快，工业实力强 沙井街道概况经济发展情况:2016年地区生产总值首次突破500亿大关，达516.1亿元。宝安区各街道规模以上工业增加值排名第二。企业现状：现有注册登记企业1500多家，规模以上工业企业402家(占宝安区23.3%)，其中上市企业5家、新三板挂板企业21家、五类百强企业33家、产值亿元以上企业215家。产业发展现状:产业结构：工业主导，三产比重偏低；主要产业类型：电子、五金、塑胶、机械制造等产45、业为主。516.1site宝安低碳新兴产业园凤凰山沙井中心空港新城总部集聚区西乡金岗山生物产业园福永电子商务产业园立新湖战略性新兴产业集聚区光明新区石岩生命健康服务集聚区先进制造产业城科技创新产业城沙井街道沙井福永东先进制造产业园区域产业环境周边产业环境丰富，创新基础良好 产业区位先进制造产业园，科技创新产业城 产业集聚企业集聚密度高，片区周边以通信计算机、通用设备制造、橡胶和塑料制品、金属制品等行业为主。空地通信计算机行业通用设备制造业橡胶和塑料制品业专用设备制造业金属制品业化学原料和化学制品制造业交通运输设备制造业造纸和纸制品业印刷和记录媒介复制业食品制造业纺织、服装、鞋、帽制造业家具制造46、业文教体育用品制造业医药制造业仪器仪表及文化办公用机械制造业商业其他制造业site2.2 现状产业条件更新片区企业分布行业类型多样，产业集聚程度低片区内企业约97家，行业类型多样，以橡胶和塑料制品制造、金属制品制造和其他制造业为主。其中电器机械和器材制造业、造纸和纸制品业产值较高，主要由沙彼高仪器（深圳）有限公司、锦胜包装（深圳）有限公司两家企业带动；金属制品业企业效益相对偏低。通信计算机行业电器机械和器材制造业通用设备制造业橡胶和塑料制造业专用设备制造业金属制造业交通运输设备制造业造纸和纸制品业印刷和记录媒介复制业食品制造业纺织、服装、鞋、帽制造业商业其他制造业金属制品业橡胶和塑料制造业其他47、制造业造纸和纸制品业金属制品业通用设备制造业电器机械和器材制造业专用设备制造业橡胶和塑料制造业金属制品业通用设备制造业交通运输设备制造业电器机械和器材制造业其他制造业纺织、服装、鞋、帽制造业2.2 现状产业条件企业数量营业额编号企业名称厂房情况厂房面积（平方米）其中办公面积（平方米）宿舍面积（平方米）员工人数（人）注册登记类型上年度纳税（万元）上年度营业额（万元）是否五类百强企业是否规模以上企业是否国家高新技术企业经营范围主要产品1深圳市金源印制电路有限公司租赁250003002880400港澳台资13.3693.64线路板2深圳市华科硬质合金实业有限公司租赁20002001200128民营钟48、表配件3深圳华远微电子科技有限公司租赁764730501500120民营126.8377.35是滤镜器生产及销售，电子配件的技术开发及销售滤镜器，谐振器，晶片4深圳市中悦光电科技有限公司租赁108036014040民营充电数据线、车载充电器充电数据线5深圳市卡酷尚硅胶电子有限公司租赁250005080民营硅胶制品，电子产品，塑胶产品电子产品，五金产品6深圳市鹏成模具有限公司租赁410032民营4.5150模具加工模具7深圳利丰宝运动用品有限公司自有4000875.74676港澳台资21114091是头盔制造及配件头盔8深圳市八百通机电科技有限公司租赁1018210001200100民营6.1349、2162.81是五金产品五金外壳9深圳市蓝天洗水厂租赁15001500130民营12.6266服装清洗服装清洗10深圳市金霆科技有限公司租赁18000500113民营705000机箱、机柜机箱、机柜11深圳市新联汽车用品有限公司租赁99001000240030民营10300汽车用品头枕包、座垫12深圳市盛华晖金属技术有限公司租赁1000010013民营10460模具、五金模具加工13深圳市深红亿科技有限公司租赁3000800600110民营161100模具加工、五金制品电子产品14深圳市嘉跃机械有限公司租赁80020民营3100五金配件加工五金配件15宝华电器（深圳）有限公司租赁979596450、01000外资9717181是塑胶五金制品16深圳市汇想联通科技有限公司租赁45005001500300民营手机组装、销售手机17深圳市新味美食品有限公司租赁450015090060民营301500食品加工糕点18深圳市方亮电子有限公司租赁40020020030民营13557扬声器扬声器19深圳市信惠锡业有限公司租赁4001005民营6.8700锡业金属品加工、焊接20深圳市新瑞升精密科技有限公司租赁12328020民营0.790金属品加工手机保护套21深圳市大泉科技有限公司租赁123290150022民营25280五金制品、模具开发铝框架22深圳市创达科自动化设备有限公司租赁1232906民51、营3.18299SMT、电子配件SMT周边设备23深圳市仁威富塑胶模具有限公司租赁752502民营320塑胶制品塑胶制品24沙彼高仪器（深圳）有限公司租赁980025002013港澳台资657.460683.7出口百强是生产经营电子害虫专用诱捕器空气清新器25深圳市品胜电路有限公司租赁2325010民营0.320电子26深圳市盈实科技有限公司租赁390722030民营56239427深圳市淳正模具五金电子有限公司租赁130212民营2200五金模具、五金配件五金配件28深圳市协和工业产品设计有限公司租赁165230050028民营2.5100手板模型、模具29国泰塑胶五金制品厂租赁13021552、07民营注塑加工塑胶30深圳市国方包装有限公司租赁135012010014民营彩合、礼盒、画册31乃兴车料（深圳）有限公司租赁2250320130港澳台资1622290是五金制造自行车配件32深圳市巨锐精密模具有限公司租赁300606民营0-20精密模具模具33深圳市兴天艺模型技术有限公司租赁50020010010民营20100加工塑胶34深圳市金堂至鑫五金有限公司租赁5001005013民营180五金制品加工螺母，35深圳市星耀五金科技公司租赁4000350200080民营191300五金配件、手机外壳手板手机外壳36深圳市帝邦服装有限公司租赁103980055民营151000服装生产服装353、7原业电子（深圳）有限公司租赁10398021港澳台资765536是铜线、跳线铜线、跳线38深圳市锐翼致诚有机玻璃用品租赁1076.810010民营1150有机玻璃玻璃39深圳市新速度科技有限公司租赁515855民营12360电子元器件电感、线圈40深圳市金桥物业管理有限公司自有20021民营17300物业管理物业管理41深圳市亚宗电器有限公司租赁4129.710010民营7.2220电器设备开发销售轴芯、蜗杆42深圳市精斯盾机械设备有限公司租赁432030050民营11300机械零配件机械零配件43深圳市中远航科技有限公司租赁300029民营501200是移动数码产品移动硬盘44好威电子（深54、圳）有限公司租赁68007002800220港澳台资109358是LCD液晶显示屏显示屏45深圳市捷恩电气设备有限公司租赁6100837140050民营201500充气柜、配电柜充气柜46深圳美达科数码科技有限公司租赁609615243000121外资282170电子调谐器、元件充电器47协庆精密科技（深圳）有限公司租赁6120250175港澳台资4852是塑胶电器，手机外壳48深圳市富优驰科技有限公司租赁560019501500600民营1003300粉沫冶金卡托49勤昌电子科技（深圳）有限公司租赁560050050060外资15.6384是电源供应器电源供应器编号企业名称厂房情况厂房面积（55、平方米）其中办公面积（平方米）宿舍面积（平方米）员工人数（人）注册登记类型 上年度纳税（万元）上年度营业额（万元）是否五类百强企业是否规模以上企业是否国家高新技术企业经营范围主要产品50港泉精密制品（深圳）有限公司租赁340000800外资73528.838是电须刨、电须刀头等小家电电须刨、电动牙刷51深圳市沃普特科技有限公司租赁1000400100025港澳台资3.8625.7液晶电视、液晶显示器的技术开发、生产、销售液晶电视52深圳市琛宝五金制品有限公司租赁704015080040民营16500五机产品加工轴芯53北欧电子制品（深圳）有限公司租赁2400200675108港澳台资1.31456、94电话机、控制板等电话机、控制板等54深圳市德鑫林电子科技有限公司租赁120050050015民营32900电脑连接器、精密接插件连接器55康大电业（深圳）有限公司自有9000239港澳台资9012749.3是小家电制造业油泵56卓懿高塑胶五金（深圳）有限公司租赁717610000240港澳台资16910326是塑胶电子配件、模具模具、塑胶配件57大佳电子科技（深圳）有限公司租赁40006800180外资51000来料加工转厂变压器、充电器58深圳市爱尚视科技电子有限公司租赁15005000110民营250汽车用品汽车用品59长冈精密科技（深圳）有限公司租赁7300800050外资1903757、43是生产经营新型平枝显示器及零配件、数字电视机及零配件、进出口相关配套业务等汽车零配件加工60深圳茂特电源科技有限公司租赁43002000102民营17.682772开关电源、电源适配器开关电源、电源适配器61深圳市耐明光电有限公司租赁320030050065民营14.51355护栏管发光及应用产品，电子屏、射灯的生产销售、国内17物资供销业务护栏管、电源、二极管62深圳市苏源科技有限公司租赁2720720025民营线材产品耳机线63深圳市蜀星光实业有限公司租赁3000200056民营652000是覆铜箔层压板、电缆连接线、国内17覆铜箔层压板64东兴和制罐（深圳）有限公司租赁300038558、0045外资29.041336.3加工、生产经营铁罐五金制品铁罐65锦胜包装（深圳）有限公司租赁3500002920510外资173841431是纸板、纸箱纸板、纸箱66深圳市宁旺达双色塑胶模具租赁30000010民营1100塑胶加工手机壳67深圳市圳洋发科技有限公司租赁2850100206民营860塑胶外壳塑胶外壳68深圳市泓志鑫科技有限公司租赁30000010民营5300塑胶加工塑胶模具、加工69深圳市兴辉达织带有限公司租赁2800007民营生产织带织带70深圳市兴能利五金制品有限公司租赁300000120民营704040是微电机配件微电机配件71深圳市丰隆塑胶有限公司租赁3000001159、民营415塑胶产品塑胶产品72深圳市泰新达包装有限公司租赁10000020民营46280彩盒、包装，印刷彩盒、包装，印刷73深圳市森发塑胶五金厂租赁500005民营15塑胶件外壳74深圳市三和广科技租赁500006民营2.515.9134塑胶件塑胶件75深圳市森昌春电子五金有限公司租赁1000008民营70100螺丝、五金冲压件螺丝76深圳市兴威达五金有限公司租赁1000008民营1080五金零件五金零件77深圳市坤林电机租赁10000020民营530电机制品电机78深圳市春发电子实业有限公司租赁24000086民营5LED灯路灯、射灯79三懿五金电子（深圳）有限公司租赁500500280港澳60、台资178.54870.3759是塑胶、电子产品灯头、开头80深圳市美德模具有限公司租赁30000072民营6600塑胶模具塑胶模具81深圳市天鸿达塑胶制品有限公司租赁3000900035民营770塑胶模具塑胶模具82深圳市泰裕丰五金制品有限公司租赁28703006民营430电子产品电子产品83深圳市贝加电子材料有限公司租赁27000036民营是是集成电路材料，1000A、1000B84蓝海五金（深圳）有限公司租赁54002000150港澳台资964000是打印机，复印机类轴芯轴心85深圳市创鑫达塑胶制品有限公司租赁30000030民营19.3966.9塑胶制品塑胶制品86深圳市资嘉科技有限公61、司租赁300000160民营173.530817063.0396新型电子元器件、电脑配件电子零配件加工87深圳市时代精密塑胶模具有限公司租赁3040.910060民营3.221.6塑胶模具塑胶88深圳市雷明电子科技有限公司租赁30000040民营13533.3注塑加工塑胶壳、电源壳89科丰五金厂租赁3000008民营1.29.8五金零件五金零件90深圳市众泰紧固件制品厂租赁30000012民营1.278381.3螺丝、螺母螺丝、螺母91鑫东晟金属科技（深圳）有限公司租赁500000150外资152400金属产品散热片、电脑配件92深圳市盛铭精密模具制品厂租赁2700007民营839生产加工五金62、配件93深圳市鑫晟塑胶五金制品有限公司租赁30000030民营50600五金配件电机配套支架94深圳市鸿豪五金电子发展有限公司租赁4324010民营五金配件组装五金配件95深圳市富源隆五金电子有限公司租赁8005033民营10600五金配件组装五金配件96深圳市亿丰光电有限公司租赁4005050民营手机盖批发手机盖97深圳市着实科技有限公司租赁4808050020民营6200电子产品电子烟更新片区企业规模片区内大部分为中小企业，产值较低；规上企业21家占比22%、国家高新技术企业5家，五类百强企业1家。产值过亿企业（7个）电器机械制造业沙彼高仪器（深圳）有限公司造纸和纸制品业锦胜包装（深圳）有63、限公司橡胶和塑料制品制造业宝华电器（深圳）有限公司其他制造业深圳市资嘉科技有限公司、深圳利丰宝运动用品有限公司、康大电业（深圳）有限公司、卓懿高塑胶五金（深圳）有限公司国高企业五类百强企业规模以上企业其他中小企业2.2 现状产业条件更新片区产值分析大型企业所在地产值较高，片区整体效益偏低，且差异较大44亿元亿元66亿元亿元22亿元亿元 各地块产值情况产值过亿地块8个，一个产值过6亿元地块为五类百强企业沙彼高仪器（深圳）有限公司。单位建筑面积营业额片区平均单位建筑面积营业额约7000元，单位产值过3万地块3个。单位建筑面积纳税额平均单位建筑面积纳税额160元，单位建筑面积纳税额过500元地块4个64、。99万元万元/平方米平方米33万元万元/平方米平方米33万元万元/平方米平方米35003500元元/平方米平方米500500元元/平方米平方米500500元元/平方米平方米500500元元/平方米平方米沙彼高仪器（深圳）有限公司锦胜包装（深圳）有限公司深圳市资嘉科技有限公司宝华电器（深圳）有限公司深圳利丰宝运动用品有限公司三懿五金电子（深圳）有限公司沙彼高仪器（深圳）有限公司沙彼高仪器（深圳）有限公司深圳利丰宝运动用品有限公司三懿五金电子（深圳）有限公司锦胜包装（深圳）有限公司港泉精密制品（深圳）有限公司2.2 现状产业条件民营港澳台资外资其他租赁自有从业人员少更新片区物业持有状况企业物业以65、租赁为主，民营企业居多、港澳台资和外资企业较强 物业持有形式大部分企业物业为租赁，占97%。资金一般在15-30元/平方米之间。企业主体民营企业居多，占81%，但港澳台企业、外企产值较高。从业人员分布片区内就业人员合计约1.2万人。30003000人人10001000人人900900人人900900人人多2.2 现状产业条件更新片区产业质量评价产业综合评价，形成优、良、中、差四个等级结果初步判定51分以上优36-50分良21-35分中20分以下差综合重点企业（是否五类百强/是否国高/是否上规模）、企业纳税、企业营业额等各类子因子评分后进行权重叠加，分析得出产业发展潜力评价。产业综合发展评判=五66、类百强X20%+国家高新企业x15%+规模以上一起X15%+企业纳税X25%+企业营业额X25%优良中差深圳利丰宝运动用品有限公司沙彼高仪器（深圳）有限公司宝华电器（深圳）有限公司港泉精密仪器（深圳）有限公司康大电业（深圳）有限公司长岗精密科技（深圳）有限公司锦胜包装（深圳）有限公司三懿五金电子（深圳）有限公司深圳市资嘉科技有限公司卓懿高塑五金（深圳）有限公司永吉祥手袋（深圳）有限公司深圳市春发光电科技有限公司2.2 现状产业条件2.3 相关规划要求深圳市城市总体规划（20102020）工业用地为主，东部少量用地位于生态控制区。2.3 相关规划要求宝安综合规划（20132020）产业功能区为主67、，基本生态控制线外。产业功能区公共管理与服务设施用地基本生态控制线规划范围规划公共管理与服务设施用地现为村民自建小区2.3 相关规划要求深圳市宝安202-12号片区沙井长流陂水库西地区 法定图则以现状保留为主，规划利用现状未建设用地新增公共服务设施，少量用地性质变更。2.3 相关规划要求深圳市宝安202-12号片区沙井长流陂水库西地区 法定图则规划新增配套设施：治安联防队1处、综合体育活动中心1处、公交首末站1处、液化石油气瓶装供应站1处、加油站2处、公交修理厂1处、消防站1处、货运停车场1处。其中综合体育活动中心地块现状为新建的小区；消防站、货车停车场、公交首末站涉及到老旧厂房的改造。根据本68、片区及周边图则，片区内教育、医疗设施缺乏。长流陂水厂凤凰水厂汽车客运站水厂变电站小学医院小学小学货车停车场加油站消防站加油站公交修理厂液化石油气瓶装供应站公交首末站长流陂综合体育活动中心治安联防队2.3 相关规划要求深圳市工业红线一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%。一级工业区块线内用地108.65ha/97%深圳市工业区块线现状问题总结1、片区工业用地开发强度偏低，土地未有效利用；整69、体建成环境和空间品质较差；2、受广深高速分隔影响较大，缺乏与周边道路联系；内部道路系统性差，公共道路与园路混淆，通行能力低；3、缺少高品质的生活及生产配套服务设施和公共活动空间；4、片区以传统制造业为主，整体效益较低，多数企业迫切需要转型升级。2.4 更新潜力分析现状用地更新潜力评估模式及模式判断基本农田二级水源保护区基本生态控制线蓝线一级水源保护区长流陂水库屋山水库七沥水库凤岩水库火山大石头山屋山凤凰山site拆除重建类综合整治类现状保留更新用地改造方式更新潜力用地空间评价产业评价用地权属生态影响规划影响叠加分析2.3 更新潜力分析更新用地类型及改造方式 更新潜力小：空间、产业均好综合整治或70、现状保留；更新潜力一般：空间好产业差、产业好空间差，规划要求结合实际情况拆除重建或综合整治；更新潜力大：产业、空间均差，规划要求，企业意愿拆除重建更新潜力大更新潜力一般更新潜力小现状未建设用地用地类型面积（ha）比例（%）更新潜力小9.288.36更新潜力一般42.3438.16更新潜力大51.3246.24现状未建设用地8.037.24总计110.97100片区更新用地面积：94ha03规划方案3.1 规划策略3.2 规划结构3.3 用地方案3.4 开发规模3.5 公共配套设施3.6 路网优化3.7 更新单元划分京港澳防护绿廊依托景观廊道、城市干道形成十字型公共服务核心框架构建公共开放空间的71、复合体系重塑整个片区的空间格局望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPI RESERVOIR七沥水库QILI RESERVOIR屋山水库WUSHAN RESERVOIR策略一：构建十字型公共服务核心框架凤岩水库FENGYAN RESERVOIR107商务带沙井段服务核片区服务核服务节点拟建大学服务节点GX01更新单元公共服务节点黄埔社区服务核心策略二：构建生态活力绿网，融入区域山水格局串联两山一水打通生态景观廊道按照300m-500m服务半径布局社区公园；间隔300-500m布置带型绿地，将火山公园、水库等景观渗入片区；构建生态活力绿72、网，5-10min步行可达。望天山WANGTIAN MOUTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPO RESERVOIR社区公园COMMUNITY PARK社区公园COMMUNITY PARK社区公园COMMUNITY PARK长流陂综合体育中心Comprehensive sports center上南公园SHANGNAN PARK丰泽公园FENGZE PARK黄埔社区公园HUANGPU COMMUNITY PARK社区公园COMMUNITY PARK至丰路接新桥排洪渠至巫山水库策略三：整合创新资源，打造十字型门户形象整合创新资源重点开发依托片区内轨道站点、城市干道73、景观廊道等地块重点开发建设；在创新资源丰富地块，布置M0（新型产业用地）；沿京港澳高速等资源洼地沿线布置M1（普通工业用地）M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0M0望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPO RESERVOIRM0C1C1C1C1C1新型产业用地商业用地图例云轨站点拟建大学策略四：构建五大职能社区三大社区类型：产业邻里社区居住邻里社区产居社区构建产业邻里、高端制造、科研创新、产居融合、居住邻里五大社区0102030504高端制造产业邻里社区依据现有企业发展集聚制造组团产业邻里社区保留现状产业科研创新产74、业邻里社区以M0用地为主居住邻里社区以居住商业服务为主产居社区以产业用地为主，部分居住用地为辅望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPO RESERVOIR依托本地制造等产业，构建以智能家电、健康医疗、可穿戴设备为主的智能设备高地。智能电器：发展以智能电视、盒子、智能灯泡等为主的智能家电产业。健康医疗设备：发展以血压仪、睡眠监测仪等与人健康相关的智能健康医疗设备。可穿戴设备：主要发展以手表、手环、眼睛、头盔等为主的智能可穿戴设备。策略五：空间引导，资源整合，打造文化廊道依托现有T字型景观廊道，构建文化通廊；在文化廊道两侧建设活力界面，75、建筑高度分别向东西两侧逐渐跌落。在重要节点核心布置三处地标，优化城市天际线。低高建筑高度活力界面图例标志性建筑望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPO RESERVOIR轨道综合体商业综合体标志性产业大厦山城绿谷策略六：建构匹配创新的交通网络体系铺设云轨连接18号线和30号线在公共核心、重要节点空间布置云轨站点充分结合长流陂水库、七沥水库、屋山水库、立新水利等开敞空间布置生态慢性自行车道，构建慢性交通网络体系云轨自行车道图例望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPO RES76、ERVOIR大头岗DATOUGANG凤凰山森林公园PHOENIX MOUNTAIN FOREST PARK七沥水库QILI RESERVOIR屋山水库WUSHAN RESERVOIR立新水库LIXIN RESERVOIR沙井站塘尾站3.2 规划结构一核、两轴、五板块、多节点一核：片区综合服务核；两轴：产业创新活力轴、城市公共服务轴；五板块：科创板块、先进制造板块、公共服务板块、两个产业升级板块；多节点：形成多个公共服务节点和空间景观节点。片区服务核望天山WANGTIAN MOUNTAIN火山公园HUOSHAN PARK长流陂水库CHANGLIUPI RESERVOIR凤岩水库FENGYAN R77、ESERVOIR服务节点先进制造板块产业升级板块产业升级板块科创板块公共服务板块景观节点3.3 用地方案规划用地一览表新沙路恒骏路恒达路用地代码用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例（%）R居住用地8.917.2R2二类居住用地1.220.99R3三类居住用地2.071.67R4四类居住用地5.624.54C商业服务业设施用地1.821.47其中C1商业用地1.821.47GIC政府社团用地5.14.12其中GIC1行政办公用地0.820.66GIC2文化设施用地0.320.26G1C3体育用地1.881.52GIC5教育科研用地2.081.68M工业用地56.2445.42其中M0新型产业用78、地15.1412.23M1一类工业用地41.133.19S道路广场用地31.9225.77其中S1道路用地31.7125.61U市政公用设施用地2.532.05其中U1供应设施用地0.10.08U2交通设施用地2.361.91U5环境卫生设施用地0.070.06G绿地17.313.97其中G1公共绿地14.9512.07G2防护绿地2.351.9合计123.821003.3用地方案与图则对比用地代码用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例（%）R居住用地8.91 7.20 C商业服务业设施用地1.82 1.47GIC政府社团用地5.10 4.12 M工业用地56.24 45.42 S道路广场用地79、31.92 25.77U市政公用设施用地2.53 2.04 G绿地17.30 13.97 W物流仓储用地00合计123.82 100.00 用地代码用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例（%）R居住用地7.145.77 C商业服务业设施用地0.73 0.59 GIC政府社团用地2.65 2.14 M工业用地62.0950.15 S道路广场用地33.51 27.06 U市政公用设施用地2.91 1.69G绿地12.40 10.01 W物流仓储用地2.391.93合计123.82100北部物流仓储用地、货运停车场用地结合站点改为商业用地和一类工业用地为满足相应的发展要求增加：道路用地2.74ha，80、公共设施用地2.64ha，绿地3.94ha，商业用地5.22ha。结合改造部分一类工业用地更改为新型产业用地（27.45ha）。规划用地图则用地用地对比3.4开发规模对标类似产业发展地区片区规划范围（km2）路网密度（km/km2）毛容积率路网密度比值类比康大工业区及周边片区容积率立新湖大洋工业区0.8414.563.81.16：13.28 高新区北区1.7813.8941.10：13.64 八卦岭片区115.53.71.23：13.01 上步片区1.8516.84.11.33：13.08 康大工业区及周边片区1.1212.63.0-3.5考虑片区区位和功能特性差异，综合本片区与其他片区的路网81、密度的比值进行推算，本次规划毛容积率设定在3.0-3.5较为合适；3.4 开发规模片区总规模现状保留规模综合整治规模拆除重建规模用地面积13.17ha18.21ha80.49ha现状建筑质量较差；现状产业与规划目标有一定出入；土地利用率低、更新潜力大；企业更新意愿强。对标类似产业发展地区片区规划建筑总规模=现状保留规模+综合整治规模+拆除重建规模（类似地区比较）=23.51+24.75+（239278）287327万平方米综合整治现状保留现状保留现状保留综合整治综合整治拆除重建3.4 开发规模深标框定片区发展规模总量将片区总规模分为现状保留规模、综合整治规模以及拆除重建规模三部分，分别依据同地82、同权保障原则、公共贡献平衡原则和城市利益奖励原则进行综合统筹；片区总规模现状保留规模综合整治规模拆除重建规模调配规模（转移+奖励+调剂）基础规模（深标测算）1、同地同权保障原则在深标基础上计算地块平均最大容积率2、公共贡献平衡原则设置贡献用地基准值，多超多奖；设置公共绿地配比基准率，多超多奖.3、城市利益奖励原则M0用地配建创新型产业用房奖励；公共配套设施奖励；3.4 开发规模深标计算片区发展规模总量拆除重建基础规模：依据深标计算拆除重建基础量产业地块更新容积率确定规则：普通工业用地地块设定容积率上限为4.0；新型产业用地地块设定容积率上限为6.0。商业地块更新容积率确定规则：商业地块建设容积83、率按照深标容积率计算规则确定，综合基准容积率、地块大小、周边道路及地铁服务情况进行计算，确定容积率上限。综合整治规模：旧工业区15%增量依据深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知深府办201638 号，旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施，不需列入综合整治类城市更新单元计划，由主管部门直接组织实施。调配规模：转移建筑面积+奖励建筑面积（1）贡献率奖励：设定基准贡献率30%，多超多奖；（2）配套设施奖励：包括公共配建创新型产业用房、落实公服及市政设施；（3）公共绿地调剂：提供84、公共绿地获得的奖励建筑面积；上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的30%。本片区现状保留规模：23.51万平方米本片区综合整治规模：24.75万平方米本片区拆除重建规模：247.22万平方米其中基础规模：161.03万平方米转移规模：62.04万平方米奖励规模：24.15万平方米片区规划建筑总规模=现状保留规模+综合整治规模+依据深标计算的拆除重建基础规模+调配规模=23.51+24.75+247.22295万平方米3.4 开发规模深标框定片区发展规模总量拆除重建基础规模：依据深标计算拆除重建基础量产业地块更新容积率确定规则：普通工业用地地块设定容积率上限为4.0；新型产业用地地块设定容积率85、上限为6.0。商业地块更新容积率确定规则：商业地块建设容积率按照深标容积率计算规则确定，综合基准容积率、地块大小、周边道路及地铁服务情况进行计算，确定容积率上限。综合整治规模：旧工业区15%增量依据深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知深府办201638 号，旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施，不需列入综合整治类城市更新单元计划，由主管部门直接组织实施。调配规模：转移建筑面积+奖励建筑面积（1）贡献率奖励：设定基准贡献率30%，多超多奖；（2）配套设施奖励：包括公共配建创86、新型产业用房、落实公服及市政设施；（3）公共绿地调剂：提供公共绿地获得的奖励建筑面积；上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的30%。本片区拆除重建规模：230.42万平方米本片区现状保留规模：23.51万平方米本片区综合整治规模：24.75万平方米片区规划建筑总规模=现状保留规模+综合整治规模+依据深标计算的拆除重建规模（上限）=23.51+24.75+230.42279万平方米根据规划方案，工业用地按上限计算，商业用地、商住用地按照基础规模+奖励规模计算。3.4 开发规模计算方案结果对比校核综合考虑类似地区发展水平、片区自身特点，紧跟深圳政策标准，项目以深标计算的295万作为片区更新总量的87、较优值框定片区发展规模总量类似地区比较287-327万深标计算295万深标计算（上限）279万当片区取较优值295万时，总更新量比现状建筑总量多179万，拆除重建地块容积率经测算为5.6就业人口按照30/人测算，总规划就业人口约为8.4万人；配套宿舍按0.5系数折减成居住建筑面积，按照3.2人/100测算，片区总居住人口约为1.8万人，其中本次规划居住人口1.2万人，现状保留0.6万人。3.5 公共配套设施本次规划居住人口1.8万人，依据修订深标，需落实图则规划1处9班幼儿园，规划新增2处幼儿园，新增1所45班九年一贯制学校。教育设施学位校核初中学位校核：本次规划人口1.8万人，依据修订深标，88、需求学位630个，共计12.6班；建议配建15班中学。小学学位校核：本次规划人口1.8万人，依据修订深标，需求学位1440个，28.8班；建议配建30班小学。幼儿园学位校核：本次规划人口1.8万人，依据修订深标，需求学位720个，24班。则保留图则规划9班幼儿园的同时，建议增配9班幼儿园2处。教育设施配套规模九幼幼幼幼儿园九年制学校九幼3.5 公共配套设施文化设施配套规模居住人口文化设施按照深圳市城市规划标准与准则配置，就业人口按照0.5的系数折减配套文化设施。落实图则规划文化活动室1处，新增文化活动室5处。体育设施配套规模落实图则规划长流陂综合体育活动中心，保留现状社区体育活动场地1处，落实89、图则规划社区体育活动场地2处，新增社区体育活动场地4处。医疗设施配套规模图则规划医疗设施配套按照深标要求能够满足片区需求，保留图则规划社区健康服务中心1处。文文文文文文体体体体体体体康文体体康文化活动室综合体育活动中心社区体育活动场地社区健康服务中心3.5 公共配套设施配置公共服务设施40项，本次规划新增16项序号序号类别类别项目名称项目名称深标规定一般规模深标规定一般规模（m2/m2/处）处）数量数量配套标准配套标准建筑面积建筑面积用地面积用地面积总总量量本次本次增加增加落实落实图则图则现状现状保留保留1行政管理与社区服务设施社区居委会30011按照法定图则要求进行配套治安巡逻队30080090、11现状保留治安联防队2000360011按照法定图则要求进行配套治安办公室10011现状保留社区服务站30011按照法定图则要求进行配套社区老年人日间照料中心75011 1按照深标及法定图则要求进行配套肉菜市场211按照法定图则要求进行配套2教育设施幼儿园2400-32002700-320032 21按照深标及法定图则要求进行配套九年一贯制学校20400-3200011 1按照深标及法定图则要求进行配套3文娱设施文化活动室1000-200065 51按照深标及法定图则要求进行配套4体育设施综合体育活动中心10000-1500011按照法定图则要求进行配套社区体育活动场地300064 42按照91、深标及法定图则要求进行配套5道路交通设施社会停车场库63 33按照深标及法定图则要求进行配套公交首末站2100-250011参考相关研究要求进行配套公交修理厂1744511按照法定图则要求进行配套加油加气站206411按照法定图则要求进行配套6邮政设施邮政所100-15011现状保留7燃气设施液化石油气瓶装供应站95111按照法定图则要求进行配套8环卫设施公共厕所60-12090-17011按照法定图则要求进行配套再生资源回收点60-10011按照法定图则要求进行配套垃圾转运站150-480500-80011按照法定图则要求进行配套9防灾减灾设施消防站2700-4000378011按照法定图则92、要求进行配套3.6 路网优化新沙路恒骏路恒达路规划轨道18号线规划轨道高速公里主干路次干路支路主次干路落实图则控制要求，重点打通支路，提高路网密度。1、长流陂以北支路网建议结合项目更新理顺。2、恒发路、丰泽路对接康大旧改项目调整。3、部分建议性支路划为市政道路，提高路网密度，提升通行能力。11.6KM/KM212.6KM/KM23.7 更新单元划分工作思路1、保障利益平衡将开发收益与社会责任进行绑定，本着科学合理、公平的理念分配到各开发单元，促进产业发展的同时，有效落实公共服务与基础设施。2、规模适宜基于开发可行性，保障公共服务设施落实的考虑，更新单元规模控制在10-20公顷。3、可实施性根据93、不同单元实际情况，制定灵活、科学、适应性强的增量分配机制、政策奖励与救济机制，保证开发。并保证每个更新单元权属达到60%，满足政策门槛。4、特色空间营造通过统筹安排各单元的贡献用地，布局服务核心及特色公共空间，打造中央活力绿廊，提升园区形象与品质。3.7 更新单元划分拆除重建部分划分为6个单元，总面积约为80.49公顷；综合整治部分划分为3个单元，总面积约为18.21公顷。拆除重建单元规模80.49ha综合整治单元规模18.21ha现状建筑质量较差；现状产业与规划目标有一定出入；土地利用率低，更新潜力巨大；企业更新意愿强。现状部分建筑功能运作较好；空间落实部分市政道路建设；拆除重建单元0123.7ha拆除重建单元028.1ha拆除重建单元0516.3ha拆除重建单元0611.8ha综合整治单元01综合整治单元02综合整治单元03拆除重建单元047.5ha拆除重建单元0312.8ha汇报结束，谢谢！