1、2019 年 09 月佳兆业博罗龙溪镇康茂旧改项目方案设计南向鸟瞰图南向人视图东南向人视图小区主入口人视图营销中心人视图住宅出入口人视图1.1 设计依据1.2 地理区位1.3 土地利用规划图1.4 道路与交通1.5 周边环境1.6 场地现状1.7 规划对比1.8 调整目标和原因1.9 调整后对比2.1 总平面图 2.2 规划结构分析图2.3 商业结构分析图2.4 停车分析 2.5 景观分析 2.6 竖向分析 2.7 消防分析 2.8 交通分析 2.9 日照分析3.1 西南向鸟瞰图3.2 西向人视图3.3 东南向人视图3.4 小区主入口人视图3.5 营销入口人视图3.6 住宅出入口人视图4.1 2、总平面图 4.2 1#平立剖面图 4.3 2#平立剖面图 4.4 3#平立剖面图4.5 4#平立剖面图 4.6 5#平立剖面图4.7 6#平立剖面图 4.8 底商平立剖面图4.9 地下室平面图A 项目概况B 方案设计C 效果展示D 技术图纸目录项目概况A设计依据单位数值备注（设计条件）1704217392101395788927826474746250020542350421居家养老服务中心100门诊部41文化活动站180垃圾收集站90门卫102313122503负二层，人防面积4411628%35%30-4.5个794个15920%占比个639个532个107不计容建筑面积地下车库面积首层架3、空面积机动车停车位绿地率容积率建筑密度其中高层住宅经济技术指标表地上建筑面积商业配套用房其中计容建筑面积物业管理用房消防控制中心配电房其中其中计算指标用地面积总建筑面积机动车地下停车位项目其中机动车地下停车位（有产权)人防停车位（无产权）其中机动车地面停车位总用地面积其中地理区位地理区位:龙溪镇中国 广东省 惠州市 博罗县 龙溪镇隶属于广东省惠州市博罗县，地处珠江三角洲东端，东江中下游，南与东莞桥头镇、惠城区潼湖隔江相望，北靠太平山，溪从大山出，形似龙舞，是一块藏龙纳福的宝地。历来是个富庶、繁茂之地，为珠江三角洲重点工业卫星镇。项目位于广东省惠州市博罗县龙溪镇中心区，博罗与东莞交界地带，区域位4、置优越。项目基地上位规划分析根据博罗县龙溪镇总体规划，本规划项目用地性质为二类居住用地。项目地块道路与交通 项目位于博罗与东莞交界地带，西南紧临龙苏路，距离城市主干道龙桥大道750米，距离龙溪高速入口5分钟车程；距离东莞桥头镇12公里，车程 20 分钟；东江新城 18 公里，车程 30 分钟。周边环境教育资源：基地 3KM 范围有幼儿园、小学和中学。自然资源：基地南侧有东江支流水系贯穿。周边配套：项目片区属于城市快速发展阶段，3KM 范围区域内配套有学校、卫生室、酒店、商业、通讯。场地现状项目地块位于博罗县东江高铁新城重点发展区，北邻博龙路，西靠龙苏路，东南侧为农田；基地道路平缓，起伏小，高差5、小。ABCDEFGABCDEFG规划对比分析修改前总图规划对比分析修改后总图PP1、南面和西面布置沿街商业，形成商业区。3、分散布局缓解周边交通压力，形成片区交通微循环。2、设置商业广场，结合沿街商业，产生强大的人流聚集效应。4、改善居住建筑日照通风等舒适性。调整目标 为契合龙溪镇打造现代产业集聚区的远景目标，结合项目所处区域周边的现实条件，均为新建居住小区，环境较好，居住氛围成熟，将部分商业指标转化为住宅指标，更好的将本项目打造成龙溪镇高端住宅项目，提升项目的居住品质，带动周边土地价值的提升。博龙路龙苏路项目地块龙溪中心市场万润城购物中心调整原因 1：打造龙溪精品住宅 龙溪镇已入选全国千强镇6、，GDP 常年稳居博罗县前列，随着龙溪向着生态智慧的产业升级，必将带来居住要求的升级。为更好的契合这种需求，通过户型及楼形的梳理优化，最大化的释放园林空间，提升住宅的居住体验及整体的城市形象。为龙溪镇的发展注入新的活力，并提升周边的土地价值。调整原因 2：原规划弊端原方案商业部分缺点1、商业形态零散，无法形成良好的商业氛围2、商业沿街面不连续；城市界面差；3、商业布局不合理，利用率低。调整原因 3：原规划弊端原方案住宅部分缺点1、住宅布局栋数多，较拥挤，居住体验差；2、住宅采用点式住宅，前后视线遮挡严重；3、朝向，日照和采光通风不佳。调整前后对比原方案商业部分缺点：现方案商业部分优点：1、商业7、形态零散，无法形成良好的商业氛围；1、沿街商业，界面连续，形成良好的商业氛围；2、商业沿街面不连续，城市界面差；2、商业在主要街道城市，缓解了周边的交通压力；3、商业布局不合理，利用率低。3、售楼中心的进深小，有利于扩大园林空间。调整前后对比 原方案住宅部分缺点现方案住宅部分优点：1、住宅布局栋数多，较拥挤，居住体验差；1、住宅采用板式布局；2、住宅采用点式住宅，前后视线遮挡严重；2、社区中央景观开阔，舒适性好；3、朝向、日照、采光通风不佳。3、朝向、日照、采光通风条件良好。方案设计B总平面图景观花园景观花园图例：规划主轴线沿街商业住宅公共配套景观节点规划结构分析景观花园商业结构分析商业结构分8、析图例：商业广场沿街商业停车分析停车分析地上停车位：159 个惠州博罗县 44132214545（“三旧”改造项目）地块车位配比按照住宅 1 车位/户，商业 1 车位/100 来配建停车位，机动车位所需 793 辆，其中地上停车 20%共 159 辆，地下停车位：634 辆，满足配建指标。地下停车位：634 个图例：地上停车地下停车停车分析地下室范围地面停车 惠州博罗县44132214545(“三旧”改造项目)地块车位配比按照 住宅1车位/户,商业1 车位/100m 来配建停车位，机动车位所需 794辆，其中地上停车 20%共 159 辆，地下停车位：638辆，满足配建指标。惠州博罗县44139、2214545(“三旧”改造项目)地块停车配比表项目户数/面积机动车系数机动车位商业25021 车位/100 平方米25住宅746991 车位/户768总计793景观分析景观分析儿童活动区儿童活动区银杏桥银杏桥沐光草坪沐光草坪悦溪长廊悦溪长廊优享花园优享花园景观空间结构：景观设计手法：景观空间结构景观设计手法景观亮点及视觉焦点：住宅花园营销中心入口大门图例：规划主轴线景观节点沐光草坪优享花园优享花园景观分析图例：绿地范围主次出入口大门意向图：景观分析小区主入口小区主入口意向图图例：小区主入口竖向分析PPP图例：地下车库出入口机动车出入口消防车出入口小区人行主入口车行流线商业人行流线人行流线市政10、道路交通分析消防分析图例：消防登高面消防车流线消防回车场消防登高操作场地市政道路日照分析效果展示C西南向鸟瞰图南向人视图东南向人视图小区主入口人视图营销中心人视图住宅出入口人视图技术图纸D总平面图1#住宅楼一层平面图1#住宅楼二层平面图1#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2196.0223.76%13232117B15.1482.3814.7089.73117.7023.76%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.2123.76%1323290C-215.5062.9611.5568.7490.1623.76%13232楼栋总户数128户11、型总户数层数户数/层公摊系数(%)本栋公摊后建筑面积(m)套内建筑面积(m)阳台面积(m)户内面积(m)分栋编号户型编号阳台比例(%)1号楼东立面图1#住宅楼立面图南立面图1#住宅楼立面图西立面图1#住宅楼立面图北立面图1#住宅楼立面图1-1 剖面图1#住宅楼剖面图2#住宅楼一层平面图2#住宅楼二层平面图2#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2197.2624.73%2326490B15.4963.0011.5568.7891.3724.73%23264楼栋总户数128户型总户数层数户数/层公摊系数(%)本栋公摊后建筑面积(m)套内建筑面积(m)阳台面积(m)户内面积12、(m)户型编号2号楼分栋编号阳台比例(%)东立面图2#住宅楼立面图南立面图2#住宅楼立面图西立面图2#住宅楼立面图北立面图2#住宅楼立面图1-1 剖面图2#住宅楼剖面图3#住宅楼一层平面图3#住宅楼二层平面图3#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2195.9223.68%13232117B15.1482.3814.7089.73117.5723.68%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.1223.68%1323290C-218.3462.9611.5568.7490.0623.68%13232楼栋总户数128户型总户数层数户数/层公摊系数13、(%)本栋公摊后建筑面积(m)套内建筑面积(m)阳台面积(m)户内面积(m)户型编号分栋编号3号楼阳台比例(%)东立面图3#住宅楼立面图南立面图3#住宅楼立面图西立面图3#住宅楼立面图北立面图3#住宅楼立面图1-1 剖面图3#住宅楼剖面图4#住宅楼一层平面图4#住宅楼二层平面图4#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2195.8223.60%13232117B15.1482.3814.7089.73117.4523.60%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.0223.60%1323290C-215.5062.9611.5568.7489.914、723.60%13232楼栋总户数128户型总户数层数户数/层公摊系数(%)本栋公摊后建筑面积(m)套内建筑面积(m)阳台面积(m)户内面积(m)阳台比例(%)分栋编号户型编号4号楼东立面图4#住宅楼立面图南立面图4#住宅楼立面图西立面图4#住宅楼立面图北立面图4#住宅楼立面图1-1 剖面图4#住宅楼剖面图5#住宅楼一层平面图5#住宅楼二层平面图5#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2195.8223.60%13232117B15.1482.3814.7089.73117.4423.60%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.0223.6015、%1323290C-215.5062.9611.5568.7489.9623.60%13232分栋编号楼栋总户数128户型总户数层数户数/层公摊系数(%)本栋公摊后建筑面积(m)套内建筑面积(m)阳台面积(m)户内面积(m)阳台比例(%)户型编号5号楼东立面图5#住宅楼立面图南立面图5#住宅楼立面图西立面图5#住宅楼立面图北立面图5#住宅楼立面图1-1 剖面图5#住宅楼剖面图6#住宅楼一层平面图6#住宅楼二层平面图6#住宅楼标准层平面图97A18.1765.8914.6373.2197.1524.65%2326490B15.4963.0011.5568.7891.2724.65%23264户型总户数户数/层层数本栋公摊后建筑面积(m)公摊系数(%)套内建筑面积(m)户内面积(m)阳台面积(m)分栋编号户型编号6号楼阳台比例(%)楼栋总户数128东立面图6#住宅楼立面图南立面图6#住宅楼立面图西立面图6#住宅楼立面图北立面图6#住宅楼立面图1-1 剖面图6#住宅楼剖面图底商平面图商业立面图底商立面图商业剖面图底商剖面图地下一层平面图地下二层平面图