1、中洲智邦产业园（暂定名）28区宝安外贸工业区升级改造设计方案I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02中洲智邦产业园|28区宝安外贸工业区升级改造项目I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02项目区位（1）位于宝安区新安街道东部高新科技产学聚集区，毗邻尖岗山战略新兴产业区；（2）项目周边产业氛围浓厚，产业升级、聚集效应明显；（3）周边商业、学校、医院等生活配套相对完善；（4）周边3公里常住人口112.7万人，年龄25-59岁占比84.9%。物业现况位于新安三路一巷51号，现状由2栋5层高厂房和12、栋6层高宿舍楼组成。占地面积8460.54平方米，总建面近3万平方米。交通状况距离洪浪北地铁站仅500米，与京港澳高速仅一路之隔，30分钟内可达宝安中心、南山科技园、前海、宝安国际机场、深圳北站等核心商务区和重要交通枢纽。28区宝安外贸工业区简介Introduction 项目背景Benchmarking 项目定位项目定位结合区域高新科技产学集聚区发展战略规划，本项目定位中高端，主要吸引战略性新兴产业、高端制造业、研发机构、文化创意等产业。项目投入依托中洲强大的资本及运营实力，结合本项目定位，预计共投入4000万元，努力建成现代智能产业创新服务体系，打造“产业+人才公寓+社区配套服务”为一体的生3、态园区。打造愿景区域创新产业集聚地，园区转型升级标杆社区公共服务创新设置约3000平方米的社区共享花园，既能增加片区的停车位供应、缓解交通压力，又能提供行业交流、项目对接、产品发布、党建活动、便民服务、休闲娱乐等为一体的社区公共服务平台。人才结构优化通过打造“产业+人才公寓+社区配套服务”的园区生态，吸引优秀人才进驻，带动企业创新与发展。产业结构升级由原先低效、低产能的低端加工业，转换成战略性新兴产业、研发机构、高端制造、文化创意等高效、高产能以及人才吸引力强的产业，以此带动片区产业链条发展、优质企业聚集。Social Value 项目社会效益物业形象升级由原先老旧工业区形象提升为时尚、创意的4、现代产业园形象，树立形象标杆，引领并带动区域形象提升。城 市 综 合 运 营 商深圳中洲集团有限公司Shenzhen Centralcon Group Co.,Ltd.金融与投资0303城市物业运营与管理02020101城市综合开发Developer 项目投资建设方背景中洲集团创立于1993年，经过二十余载的开拓进取，从一家城市地产开发商发展成为精耕于国内主流发达经济区域的城市综合运营商。集团控股的上市公司中洲控股（000042）2016年被评为上市房企发展速度5强及地产上市公司综合实力50强。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪城市综合开发/城市更新1、福田5、上沙中洲湾项目占地面积9.8万，总建筑面积126万。集办公、居住、购物、休闲、娱乐一体。2、罗湖笋岗项目深圳市首批十大城市更新项目之一占地面积5.9万，总建筑面积51.8万，由地标商务、影视/服装设计主题文创产业及商业构成，每年将贡献超100亿人民币的生产总值，解决将近25000个生产岗位。3、宝城26区项目占地面积20万，将打造集超甲级写字楼、高端商务酒店、公寓、高尚居住社区、商业综合体为一体的超100万都市综合体。4、龙华商业中心项目占地面积约40万，项目将打造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。6、5、福田香蜜湖龙溪花园项目占地面积4.9万，总建筑面积22.5万。6、广州南沙中心占地面积1.9万，总建面22.6万。项目位于广州南沙核心区域，定位为集办公和商业于一体的城市综合体项目。7、中洲城市广场深圳第一个城市更新项目。2002年9月28日开业，深圳第一家大型城市中心MALL，也是全国最早一批城市综合体项目。项目位于深圳市委对面占地面积5.1万，总建筑面积18万，集办公、购物、餐饮、休闲于一体，是深圳标志性建筑之一。02Developer 项目投资建设方经典项目010306040507城市物业运营与管理/写字楼&商业&酒店深圳中洲控股中心深圳中洲大厦成都南熙里商业东莞长城世家商业深圳百花7、片区商业深圳长盛大厦/长兴大厦深圳中洲mall购物中心Developer 项目投资建设方经典项目（众创空间平台）聚焦创新创业项目和团队，整合产业资源及创投资源，打造全方位服务体系共驱产业孵化与升级。创服公社产业发展业务/业务结构中洲专注经营中洲智邦产业园和WE SHOW创服公社众创空间两项产业发展业务。（产业园区品牌）为满足城市核心区产业升级的需求，以国际商务门户的高端物业标准和强大的软实力体系，打造总部综合体，凸显城市中心的产业高度。总部综合体顺应城市功能拓展区产业集聚的需求，结合片区整体产业规划导向，聚焦产业链上下游资源，整合打造主题鲜明的特色产业园区。主题产业园依托产城新区的产业转移和升8、级，实现各类资源的生态融合，打造满足居住、购物、教育、医疗等综合配套完善的产业新社区。产业社区Developer 项目投资建设方产业发展业务产业发展业务/运营经验Developer 项目投资建设方产业发展业务Problems&Limits 现状问题与限制分析项目1992年竣工，工业建筑设计，建筑陈旧破烂，无法发挥物业价值Problems&Limits 现状问题与限制分析封闭庭院/两个沿街展示面庭院三重功能相互冲突停车/车流/消防通道人行空间/入口空间社区景观绿化?需要创意的规划策略整合组织庭院多种功能为产业社区创造标志性空间Renovation Strategy 建筑改造策略分析主入口十字路口9、标志侧面入口外墙策略：标志与功能结合图标：水晶盒子穿孔板入口大门十字路口装置图标：景观连廊共享空间内院策略：景观连廊/景观花园规划策略架空社区花园规划方案61 个停车位节省造价一个空间三种功能共赢人车分流拥有完整连贯的社区公共空间Masterplan Strategy 规划策略分析图标：入口大堂社区公共空间停车场车流线1层停车场2层架空社区花园顶视图Renovation Policy 改造政策分析Addition 非经营性加建策略分析增加非生产经营性建筑面积（计容）功能面积/电梯及大厅连廊180 文化活动室(公寓)70 门厅60 楼梯（屋面疏散）50总计360增加非生产经营性面积（非计容）功能10、面积/架空社区花园1600因为改造所需，本项目总共需要增加面积1960平方米，占总建筑面积比例约8.8%增加非经营性建筑面积（计容积率）=360平米增加非经营性面积（非计容积率）=1600平米Masterplan 规划总平面1栋2栋3栋（人才公寓）Circulation 流线分析1层人行流线2层人行流线停车场流线消防流线/架空平台2F1F3-5FProgram功能布局图标：入口大堂众创空间产业空间园区配套商业园区人才公寓休闲区电梯交通空间1层平面Plan 平面图2层平面Plan 平面图屋顶共享花园屋顶共享花园屋顶共享花园3层平面Plan 平面图4层平面5层平面屋顶平面234567789101111、1112345678910111层共享大堂及众创空间区特色众创空间共享会议室多层次众创空间众创空间设计意向路演空间11234567823456787Renovation 改造后效果-3#楼（园区人才公寓）Apartment Inside Facade 公寓楼剖面123456入口大堂加建文化/健身/活动室加建电梯庭院花园屋顶晾晒/活动花园园区人才公寓12356624666666666Apartment courtyard 公寓楼庭院改造效果123456入口大堂加建文化/健身/活动室加建电梯庭院花园屋顶晾晒/活动花园园区人才公寓2345新安路立面Renovation 改造后效果拆除部分墙体更换铝合12、金窗镜面不锈钢百叶空调机位新加观景电梯新加平台花园新加台阶镜面不锈钢发光凹缝(LED灯带）凹凸镜面不锈钢盒子Renovation 改造后效果新安路立面新安路及创业路交接处Renovation 改造后效果Renovation 改造后效果新安路及创业路交接处发光灯带铝板发光标识LOGO镜面不锈钢板Renovation 改造后效果新安路及创业路交接处拆除部分墙体更换铝合金窗镜面不锈钢板镜面不锈钢空调百叶凹凸镜面不锈钢盒子镜面招牌位/空调位发光标识LOGO镜面不锈钢压边条Renovation 改造后效果1#楼Renovation 改造后效果-1栋白色穿孔铝板新做玻璃窗拆除原墙体新做玻璃栏杆拆除墙体新做玻璃栏杆新加玻璃盒子Renovation 改造后效果-1栋Renovation 改造后效果-1栋+2栋1栋2栋Renovation 改造后效果-2栋+3栋（人才公寓）2栋3栋白色穿孔铝板更换铝合金窗户拆除栏杆/新做玻璃栏杆外墙涂料标识浅灰色外墙涂料外墙涂料Renovation 改造后效果-3栋（人才公寓）