1、罗罗湖区莲塘街道港莲路工业区湖区莲塘街道港莲路工业区 城市更新单元规划城市更新单元规划 二一九年六月 Chapter 01 现状概况与分析现状概况与分析 1 1 1.1.1 区域位置区域位置 紧邻城市主干路，区域交通便捷。规划用地位于深圳市罗湖区莲塘片区东南部。用地北临罗沙路（城市主干路），南至深圳河。项目临近盐坝高速，方便与惠阳以及中心区的联系。距离轨道8号线梧桐山站约600m范围，将项目与罗湖区、中心区和深圳市其他区域紧密联系。东湖水库 梧桐山 罗沙路 惠深沿海高速 国威路 仙湖路 鹏兴路 香港 更新单元范围3.66HA 莲塘站 梧桐山站 500m 仙湖站 2 1 1.2 1.2 周边环境2、分析周边环境分析 周边以居住区为主，生态环境良好。GX02更新单元位于罗沙路以南，紧邻深圳河，周边高层及多层居住建筑为主。更新单元位于深圳罗沙路以南港莲路工业片区内，周边相邻用地主要为物流仓储用地，整体建设较为杂乱，配套设施缺乏。北侧罗沙路以北为莲塘片区，主要以生活居住及公共服务配套设施为主，建设环境良好，学校、银行、社区商业等配套设施相对完善，但整个区域内缺乏一个高品质的综合性生活服务中心。桐景花园 港莲二村 港莲一村 明骏豪园 鹏兴花园五期 莲南小学 莲城学校 莲泉阁小区 振华苑 鹏兴花园六期 鹏兴花园三期 聚宝华府 仙桐实验小学 聚宝综合楼 聚福花园 聚宝花园 天越翔园 桂圆单身公寓 景3、福花园 莲塘村 华景园 畔山花园 合正锦园 公安局罗湖分局 东方风雅台景 深圳巴士集团 王雅居 长岭村 3 1 1.3 1.3 现状建设特征现状建设特征 拆除范围内以多层建筑为主，除一栋2层办公，一栋1层厂房建筑外，其余建筑均为5-7层。拆除范围总量为57997.7平方米，容积率为1.8；拆除重建区整体容积率较低。现状开发强度 现状开发强度分析图 现状建筑高度分析图 5F 7F 2F 7F 6F 6F 6F 6F 7F 7F 4F 1F 1F 0FAR1 1FAR4 FAR2.3 FAR3.2 FAR2.0 FAR2.3 FAR2.7 FAR0.2 4 1 1.4 1.4 现状交通现状交通 项4、目地块对外通道少，由项目地块前往城市西侧及由城市东侧到达项目便捷性较差 项目北部罗沙路是城市主干路，双向八车道（含辅路），现状罗沙路是莲塘片区唯一对外联系通道，罗沙路交通压力较大。项目地块对外通道少，车辆由城市西侧到达项目及由项目前往城市东侧较为便利，而前往城市西侧及由城市东侧到达项目便捷性较差，均要通过现状畔山路跨线桥，已接近饱和。项目周边干道系统慢行交通设施建设较为完善，干道均建有慢行道，社区内部道路慢行道宽度较窄。项目周边支路与次干道部分路段路内占道停车现象严重，部分路段的人行道存在违章停车现象，影响了道路的正常使用。罗沙路 港莲路 畔 山 路 港罗路 现状路网分析图 现状交通流线分析图5、 5 1000m1000m 500500m m 1 1 1.6.6 现状配套设施现状配套设施 现状周边区域为成熟住区，配套较为完善；更新项目内部配套设施需进一步完善 项目周边区域主要以生活区为主，配套设施较为完善。项目内部现状公共服务设施服务匮乏，水平较差，需进一步加强完善。结合片区周边的公共配套设施状况，未来片区更新应完善公共服务设施类型，提升公共配套设施质量。现状配套设施分布一览表 设施类别 项目名称 500m范围内 1000m范围内 总量 管理服务设施 派出所 0 1 1 社区居委会 1 1 2 社区管理用房 1 0 1 社区警务室 1 0 1 菜市场 0 1 1 体育设施 社区体育活动6、场地 0 1 1 医疗卫生设施 社区健康服务中心 1 2 3 门诊部 0 1 1 综合医院 0 1 1 市政设施 邮政支局 0 1 1 邮政所 0 1 1 公共厕所 0 1 1 教育设施 幼儿园 3 6 9 小学 1 1 2 初中 0 1 1 SITE 罗沙路城市主干道 莲塘房地产幼儿园 莲南小学 罗湖区莲花社区健康服务中心 莲花社区居委会 莲塘莱恩幼儿园 莲花社区警务室 莲塘学校 中国邮政 长岭社区居委会 长岭幼儿园 罗湖区长岭社区健康服务中心 长岭肉菜市场 公共厕所 罗湖区中医院莲塘门诊部 莲塘邮政支局 新世纪幼儿园 仙桐实验小学 罗湖区莲塘社区健康服务中心 罗湖外语学校初中部 华育幼儿园7、 卓能莲塘幼儿园 华景园-网球场 合正中英文幼儿园 罗湖区中医院 深圳市公安局罗湖分局 佳佳幼儿园 现状公共服务设施分析图 6 彩虹屋幼儿园 1 1 1.7.7 综合分析综合分析 发展优势 区位优势日益凸显 莲塘片区作为深圳市发改委认定的互联网产业集聚区（2013），是罗湖区打造“国际消费中心和服务业基地、总部基地”、实现传统产业升级突围目标下，“互联网+”产业发展的主平台。规划用地位于莲塘创谷互联网研发与应用中心，随着城市不断发展，规划区的区域优势日益凸显。环境优势明显 莲塘片区生态环境良好，规划区周边群山环绕，如仙桐体育公园、仙湖植物园、梧桐山等围绕在莲塘片区周边；片区内部分布如仙湖社区公8、园及莲花社区公园等街头绿地。相较于其他片区，莲塘片区环境优势明显。用地权属清晰 规划区用地权属清晰明确，便于单元更新的统筹推进。规划区用地开发强度较低，现状建筑以厂房、办公为主，质量普遍较差，便于拆除重建，有利于项目顺利推进进行。项目应结合莲塘片区规划产业转型及罗湖区罗湖区打造“国际互联网+产业示范区”的发展契机，融入城市转型发展战略目标，促进地区产业升级和空间重构，并改善区域功能、交通、环境等问题，提升片区环境品质与城市形象，使之符合城市发展趋势。面临的主要问题 如何明确合理的更新目标及方向 结合新的区域发展态势尤其是莲塘“创谷”的建设，明确合理的更新目标及方向。如何塑造罗湖东门户城市发展新9、形象 建筑布局打破周边较为平和的建筑趋势，同时可以与北部高层建筑与山体轮廓形成呼应，使为整个片区内最具有标志性效果的城市节点。如何对接城市自然山水景观环境 项目北近梧桐山，南临深圳河，具有“山水相拥”的自然景观环境，是城市绿色走廊的重要空间节点，如何通过景观、休闲、公共空间的建设对接城市山水景观资源，是本次规划面临的主要问题之一。7 Chapter 02 更新范围更新范围 2 2 2.1.1 用地整理方案用地整理方案 根据深圳市城市更新办法实施细则第十四条：未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过30010、0平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。本项目拆除范围与法定图则用地红线（道路红线）之间有两块国有未出让用地，分别2325.1、64.6，结合现状土地权属和法定图则规划要求（依据法定图则，零星用地规划用地功能为商业+二类居住用地），秉承土地集约、高效利用的原则对单元内用地进行整理，将项目拆除范围与法定图则规划用地间存在两处边角用地2325.1、64.6（国有未出让用地），现状为建筑，符合零星用地的纳入条件，直接纳入更新范围。纳入零星用地面积：2389.7。用地整理数据一览表11、 项目 数量 更新单元用地面积（）36570.5 拆除范围用地面积（）32325.0 外部移交用地面积（）0 开发建设用地面积（）16067.3 其中 划入零星用地面积（）2389.7 清退用地面积（）0 腾挪用地面积（）0 单元土地移交率（%）57.7 用地整理图 将2325.1平方米国有未出让零星用地纳入本次开发建设用地范围内 将64.6平方米国有未出让零星用地纳入本次开发建设用地范围内 零星用地 国有未出让用地 9 独立占地的公益性设施分布图（2）移交道路用地5634.2(蓝色部分）开发建设用地16067.3(红色部分）（1）移交教育设施用地12844.7(橙色部分）（3）移交特殊用地112、68.6(黑色部分）Chapter 03 更新目标和方式更新目标和方式 3 3 3.1.1 更新目标更新目标 发展方向 城市更新单元规划旨在促进本单元社会、经济、文化等多重价值体系重构，兼顾政府、业主、市民等多方利益的互惠式发展，提升城市空间环境品质，增加城市经济活力，激发地区发展潜力，并为本地区后续单元的更新建设发展提供重要的经验积累和参考借鉴。因此，本次更新规划立足于“建设深圳智慧城市、发展国家战略性新兴都市产业”的新高度，依托国际双口岸优势，领军发展国际“互联网+”行业应用，成为罗湖互联网产业智慧特区，打造深港国际互联网产业基地，提升罗湖东门户城市形象。更新目标 本次项目的更新总目标为：13、以区域交通及口岸优势为依托，把握罗湖区域互联网产业发展大趋势，最大化实现项目发展价值，实现罗湖互联网产业聚集型扩容基地，建设成为激发整个莲塘片区实现产业升级转型的重要激活点与城市标杆。11 3 3 3.2.2 功能定位功能定位 立足于“建设深圳智慧城市、发展国家战略性新兴都市产业”的新高度，依托国际双口岸优势，领军发展国际“互联网+”行业应用，成为 融合互联网+产业、居住、商业等功能为一体的 复合型深港国际互联网产业基地。【1.天安智谷：湾区企业总部项目】主导功能：互联网+为主导产业经济助推平台，兼居住生活及商业休闲服务【2.智慧社区标杆项目】社区特征：营造有活力、凝聚力及安全感的智慧社区 活14、力 凝聚力 安全感 增加交流媒介，社区管理公众参与，激发社区活动 营造良好的步行环境与公共活动空间 运用互联网及云计算技术，实现社区信息化建设 品质居住中心 休闲生活中心 互联网产业中心 完善片区商业购物设施及休闲场所空间 完善莲塘“创谷”居住服务职能，确保职住平衡 打造企业总部、企业服务平台及科技服务平台 12 3 3 3.3.3 更新方式更新方式 本项目城市更新单元现状用地及建设状况符合深圳市城市更新办法关于拆除重建类城市更新单元拟定的基本条件，本单元拟采用“整体拆建”的改造模式，改造方式为市场主体单独实施，更新实施主体为深圳市俊领投资发展有限公司。改造前 改造后 13 Chapter 015、4 功能控制功能控制 4 4 4.1.1 地块划分地块划分 地块划分图 按照深圳市城市更新办法、罗湖06-01号片区莲塘地区法定图则 NO.LH06-01/02(2010)和深圳市城市规划标准与准则（2014）的相关要求进行用地划分，并研究确定地块的各项控制指标。扣除道路、教育设施用地、特殊用地等公共利益用地后，本次地块划分共2个地块，分别为C1+R2和 R2地块，布局商业、办公、居住等。基于拆除用地范围、开发建设用地范围的确定，结合用地布局方案，最终确定更新单元各类用地范围线：更新单元用地面积36570.5平方米；拆除用地面积32325.0平方米；开发建设用地面积16067.3平方米；独立占16、地的公共服务设施及其移交政府独立用地面积18647.5平方米；实际土地移交率57.7%。更新单元用地数据一览表 项目 数量 更新单元用地面积（m2）36570.5 拆除用地面积（m2）32325.0 开发建设用地面积（m2）16067.3 其中 划入零星用地面积（m2）2389.7 15 4 4 4.2.2 用地性质用地性质 法定图则功能布局 罗湖06-01号片区莲塘地区法定图则 NO.LH06-01/02(2010)于2010年审批。图则规划用地功能包括商业用地+二类居住用地（C1+R2）、二类居住用地（R2）、教育设施用地（GIC5）、边境缓冲带特殊用地（D）。更新单元规划 规划功能布局 17、本次规划延续图则规划思路，并对具体用地进行重新考虑。具体开发功能布局如下：港莲路北侧01规划为C1+R2居住用地，用地面积12475.0；港莲路南侧02规划为R2居住用地，用地面积3592.3；03地块规划为GIC5教育设施用地，用地面积12844.7，建设一所27班九年一贯制学校；04地块规划为D特殊用地，用地面积168.6。街坊编号 地块编号 用地代码 用地性质 用地面积 容积率 配套设施项目名称 备注 7 7-11 C1+R2 商业用地+二类居住用地 13021-社区服务站、居住小区级文化室、老年人活动站 1、GX02城市更新单元共包含07-1118等8个地块，其中07-11、07-1318、07-14、07-15、07-16、07-17、07-18地块为“规划、拆除重建”,07-12地块为“现状保留”。2、本更新单元中独立占地的配套设施有现状保留的加油加气站（07-12），规划的30班小学(07-16)、垃圾转运站（07-14）、社会停车场（库）（07-17）。3、本更新单元内除独立占地配套设施外的“规划改造”类地块的规划建筑总量约为20万平方米(其中居住建筑量约为17万平方米)。7-12 U24 公共加油加气站用地 2269-加油站 7-13 R2 二类居住用地 17781-幼儿园（6班）7-14 U52 垃圾处理用地 104-垃圾转运站、再生资源回收点 7-15 G11 公19、园 6977-社区体育活动场地、公共厕所 7-16 GIC54 小学用地 12890-小学（30班）7-17 S3 社会停车场库用地 3236-社会停车场（库）7-18 R2 二类居住用地 12646-社区健康服务中心、邮政所 深圳市罗湖06-01号片区莲塘地区法定图则NO.LH06-01/02(2010）07街坊部分地块指标一览表 法定图则 16 4 4 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 基于既有政策与技术指引的政策容量分析 按照深圳市城市更新单元规划容积率审查规定第三条规定，规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。根据现行深标，计算地块开发容量。地块容积率其计算公式为：FAR20、规划=FAR基准（1+A1）（1+A2）.式中：FAR基准密度分区地块基准容积率；A1、A2 微观区位影响条件修正系数，如地块规模系数、周边道路修正系数、地铁站点修正系数等。商业用地，周边道路修正系数与地铁站点修正系数可重复修正；居住用地选取其中最大值修正；项目地处深圳城市总体规划密度分区规划所确定的“密度三区”，商业服务业基准容积率为4.0；居住用地基准容积率为3.0（容积率上限为5.5）01 明确基准容积率 02 地块规模因子修正 03 道路因子修正 04 地铁站点因子修正 规划容积 基础容积=+转移容积+奖励容积 SITE 深圳城市建设用地密度分区图 用地规模 基准用地规模 修正系数 居21、住用地 2 1、地块面积小于等于基准用地规模时，地块规模修正系数为 0。2、地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按超出基准用地规模每 0.1 公顷计 0.005 并累加计算，不足 0.1 公顷按 0.1 公顷修正，最大取值小于等于 0.3。商业服务用地 1 普通工业用地 3 新型产业用地 1 仓储用地 5 物流用地 2 周边道路修正系数 用地规模ha 一边临路 两边临路 三边临路 周边临路 修正系数 0+0.1+0.2+0.3 区位情况 距离站点（米）车站类型 多线车站 单线车站 修正系数 0-200+0.7+0.5 200-500+0.5+0.3 同一车站的地铁站点修正系数表 地块规模修22、正系数 a1 a2 b1 b2 a1+0.7+0.7+0.7+0.7 a2+0.7+0.5+0.5+0.5 b1+0.7+0.5+0.5+0.5 b2+0.7+0.5+0.5+0.3 不同车站重叠覆盖的地铁站点修正系数表 分级 密度分区 基准容积率 1 密度一区 5.4 2 密度二区 4.5 3 密度三区 4.0 4 密度四区 2,.5 5 密度五区 2.0 分级 密度分区 基准容积率 容积率上限 1 密度一、二区 3.2 6.0 2 密度三区 3.0 5.5 3 密度四区 2.5 4.0 4 密度五区 1,.0 2.5 商业用地（C）地块容积率指引 居住用地（R）地块容积率指引 17 4 423、 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 基于既有政策与技术指引的政策容量分析 基础容积：基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。经计算，01地块与02地块测算容积率分别为4.6与3.6，01、02地块的基础容积分别为56780、12932，本项目基础容积率为4.3，基础容积为69713。18 01地块用地功能为“商业用地+二类居住”（C1+R2，其中商业服务业功能占地块基础容积的60%，居住功能占地块基础容积的40%），地块位于密度三区，用地面积12475m2，周边临路，地块不位于地铁占地500m范围内，相关条件整理如下表：02地块用地功能为“二类居住”（R2，其中居住功能占100%），地24、块位于密度三区，用地面积3592.3m2，三边临路，地块不位于地铁占地500m范围内，FA基础=FAR基准（1+A1）（1+A2）（1+A3）S=3.0 （1+0）（1+0.2）（1+0）3592.3m2=12932.28m2 基础容积=56780.5+12932.28=69712.78m2 基础容积率=基础容积开发建设用地面积=69712.7816067.3=4.34 FA基础1 FA基础2 混合功能 商业服务业 居住 各功能占基础容积的比例 60%40%基准容积率（FAR基准）4.0 3.0 地块规模修正系数（A1)-0.015 0 周边道路修正系数（A2）+0.3+0.2 地铁站点修正系25、数（A3)0 0 第一步：分别计算商业、居住地块基础容积 FA基础=FAR基准（1+A1）（1+A2）（1+A3）S FA基础1=4.0（1-0.015）（1+0.3）（1+0）12475m2=63896.95m2 FA基础2=3.0（1+0）（1+0.3）（1+0）12475m2=37425m2 第二步：求解地块基础容积混合修正权重 FA基础1 K1 60%FA基础2 K2 40%K1+K2=1 第三步：计算地块混合基础容积 FAR基础混合=FA基础1 K1+FA基础2 K2=63896.950.53+37425 0.47=56780.5m2 K1=0.53 K2=0.47=转移容积：转移容26、积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积，包括一般转移容积、增加转移容积、外部转移容积。一般转移容积：城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。一般转移容积=【（S1+S2 80%）】-（S3-S4）-S5 FA基础 式中：S1:拆除范围内视为权属清晰用地的面积 S2：未完善征转手续用地的面积 S3：开发建设用地 S4：纳入的零星用地；S5：基准土地移交面积（拆除范围用地面积大于等于20000平方米的，基准土地移交用27、地面积按拆除范围内各权属清晰用地面积之和的15%取值。）FAR基础：基础容积率 一般转移容积=（32325.0+0 80%）-（16067.3-2389.7）-32325.0 15%FA基础=32325.0-13677.6-4848.75 4.34=13798.65 4.34=59870m2 增加转移容积：移交用地具有以下情形之一的，再增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积：1、在符合国家、广东省及深圳市相关设计标准规范的前提下，在法定规划的基础上额外落实或扩大片区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地的，移交用地面积按照额外落实的或扩大的用地面积确定。如法定规划28、仅规定学校班数而未明确用地面积的，则学校用地面积基数按深标规定的中间值核算;2、落实高中、综合医院用地的，移交用地面积按照高中、综合医院用地面积确定;3、在法定规划基础上额外落实占地面积不小于3000平方米的文化设施用地的，移交用地面积按照文化设施用地面积确定;4、保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区、历史建筑名录或市主管部门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑，且实施主体承担修缮、整治费用及责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的。规划申报主体应当根据经批准的更新单元规划历史文化保护与利用专项研究要求制订历史风貌区或历史建筑修缮及整治实施方案报辖区政府（含新区管委会）审定，并由辖29、区政府（含新区管委会）指定具体部门接收完成修缮整治后的相关产权。增加转移容积=0 4 4 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 基于既有政策与技术指引的政策容量分析 19 外部转移容积：根据深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定可转移至城市更新单元开发建设用地范围内的建筑面积作为城市更新单元拆除用地范围外的转移容积进行核算。外部转移容积=0 转移容积=一般转移容积+增加转移容积+外部转移容积=59870m2 奖励容积：奖励容积是指为保障公共利益目的的实现，依据深圳拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定给予奖励的容积。政策性住房：开发建设用地中，依据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行30、措施、深圳市城市更新项目保障性住房配建规定和深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定等规定配建的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房，除明确规定计入基础容积的，其余建筑面积计入奖励容积。在上述规定外增配的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房，其建筑面积不作为奖励容积。保障性住房的配置【配置方案】住宅总量：项目共建设73026平方米的住宅（含保障性住房），配建方式：集中布置 配建面积：配建保障性住房20373平方米，占到总住宅面积的27.9%。项目在深圳市拆除重建类城市更新项目保障性住房配建比例一、二、三类地区空间范围图中位于二类地区。依据31、深圳市城市更新项目保障性住房配件比例暂行规定，二类地区保障性住房配建比例为10；属于工业区或仓储区改造为住宅的，保障性住房配建比例除按第四条规定确定外，按批准住宅建筑面积增加8；土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3%。核增基数 新标准 老标准 15%8%开发建设用地 16067.3 权属清晰用地 32325.0 城中村用地 0.0 旧屋村用地 0.0 城市基础设施用地 0.0 公共服务设施用地 0.0 历史处置后用地 0.0 国有已出让工业用地 27796.3 “两规”工业用地 0.0 其他权属清晰用地 32325.0 工改核增比例 12.90%6.88%r :指根据旧工业区（仓储32、区）或城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅的面积确定的核增比例。R :指因存在旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅而产生的核增基数。S ：指拆除范围内城中村、旧屋村用地面积。S ：指拆除范围内国有已出让（划拔）的工业（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施用地。S ：指拆除范围内除城中村、旧屋村用地外的其他权属清晰的用地（含历史用地处置后的用地）。S：指开发建设用地，包含按规定纳入的国有未出让零星用地面积。x x 城中村、旧屋村用地 x 其他权属清晰用地 20%18%15%4 4 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 基于既有政策与技术指引的政策容量分析 20 依据深33、圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办【2016】38号）。拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具体比例依据深圳市城市更新项目保障性住房配建规定进行核增、核减后确定，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。基准比例 新标准 老标准 18.0%10.0%移交率核减比例 3.0%城中村核减比例 0.0%地铁核增比例 0.0%工改核增比例 12.90%6.88%新旧配建比例 27.9%13.9%保障性住房配建34、比例 27.9%经计算，本拆除重建区保障性住房配建比例为27.9%。依据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施，本拆除重建区保障性住房奖励比例为13.9%+（27.9%-13.9%）/2=20.9%。配建保障性住房面积为20373。规划保障性住房奖励面积为：7302520.9%=15254。4 4 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 基于既有政策与技术指引的政策容量分析 地块及设计条件输入 经济指标 技术参数 地块编号 用地性质 用地面积 所在密度分区 周边道路情况 住宅容积率校核 地块容积率 总容积 住宅 商业 公共配套设施 平均基础容积率 其中 基础容积 转移容积 奖励容积 其中 住宅35、 商业办公及酒店 地铁站点修正系数 周边道路修正系数 基准容积率 用地规模修正系数 混合地块比例控制 功能比例规划 公配等奖励容积 保障房奖励容积 居住 商业 居住 商业 分项容积率 混合修正系数K 基础混合比例 居住 商业 居住 商业 居住 商业 居住 商业 01 C1+R2 12475 密度三区 周边临路 4.3 10.2 126829 53268 73561 0 4.6 1.0 1.3 3.0 4.0 1.0 0.985 3.9 5.1 0.47 0.53 40.0%60.0%42.0%58.0%56780 58922 11127 0 11127 02 R2 3592.3 密度三区 三边36、临路 5.5 6.9 24907 19757 0 5150 3.6 1.0 1.2 3.0 1.0 12932 948 11027 6900 4127 合计 16067.3 9.4 151736 73025 73561 5150 4.3 69713 59870 22154 6900 15254 21 附建式公共服务交通及市政设施：开发建设用地中，按法定规划及深标、暂行措施等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施，其建筑面积计入奖励容积。其中，社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心，按其建筑面积的2倍计入奖励容积；垃圾转运站（含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所）和变电站，按其37、建筑面积的3倍计入奖励容积。项目配建400 社区服务中心、1000社区健康服务中心、750社区老年人日间照料中心、2000文化活动室、1000增配公配各一处，其中，社区健康服务中心和老年人日间照料中心按其建筑面积的2倍计入奖励容积。规划公共服务设施奖励面积为400+1000 2+750 2+2000+1000=6900。历史建筑：城市更新单元拆除用地范围内，保留已纳入市政府公布的深圳市历史建筑名录或市主管部门认定有保留价值的历史建筑但不按照第五条第二款第一项要求移交用地的，按保留建筑的建筑面积的1.5倍及保留构筑物的投影面积的1.5倍计入奖励容积。规划申报主体应同时制订历史建筑修缮及整治实施方38、案报辖区政府（含新区管委会）审定，并由实施主体承担保留建、构筑物的活化和综合整治责任及费用。本项目范围内不涉及历史建筑。市政府规定的其他奖励情形：奖励容积为，15254+6900=22154，符合深圳拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第六条“奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制”。公共开放空间、公共通道：城市更新单元内为连通城市公交场站、轨道站点或重要的城市公共空间，经核准设置24小时无条件对所有市民开放的地面通道、地下通道、架空连廊，并由实施主体承担建设责任及费用的，按其对应的投影面积计入39、奖励容积。本项目未设置公共开放空间、公共通道。=69712.78m2+59870m2+22154=151736.78 ，取151736 。规划容积 基础容积=+转移容积+奖励容积 4 4 4.3.3 开发强度控制开发强度控制 开发规模校核 二，交通设施校核 道路交通评估：评价范围内罗沙路是莲塘片区唯一对外联系通道，项目紧邻城市主干路罗沙路，主骨架路网已形成，同时，项目周边规划港莲路一条次干路，并建有较为发达的支路系统，车辆由市区到达项目较便利，但由项目前往市区和盐田到达项目需绕行掉头，便捷性较差。轨道交通评估：根据交通需求预测，本项目评价年将产生轨道交通出行量约773人次/高峰小时。项目周边规40、划设有轨道2号线莲塘站、轨道8号线梧桐山站，与项目距离均超过500m（实际距离600m）。评价时段轨道交通剩余载客容量5760人。而项目轨道交通出行需求776人，远小于剩余载客容量。因此可以判断，项目建设对评价范围内轨道交通系统没有显著影响。常规公共交通评估：本项目将产生常规公交出行量约705人次/h。项目300m范围内设有3公交站，分别是莲塘总站、罗湖公安局、畔山花园站路27条。公交线路剩余载客容量约2901人次，项目产生常规公交出行量为705人次，项目周边剩余载客容量大于本项目常规公交出行量。因此，可以判定本项目建设对周边常规公交系统无显著影响。慢行交通评估：据预测，本项目评价年新增高峰小41、时慢行出行量为1229人次/h。项目周边道路系统建设成熟，各级道路均有路侧慢行带，慢行通道连续，慢行道宽度合适，过街设施完善，可以满足项目慢行出行需求。因此，项目建设不会对周边慢行交通设施系统产生显著影响。静态交通评估：根据深圳市城市规划标准与准则，本项目需要配建小汽车停车位957-1457个。评价范围内规划有2处公共停车设施，分别为04-08、07-17，分别位于仙湖路-罗沙路交叉口东北角、莲南路东侧，均为独立占地停车场。其中，04-08占地面积为2326平方米，07-17占地面积为3236平方米。07-17停车场距离项目不到100m，未来项目停车条件较好。通过一系列改善措施，项目建设对周边42、道路交通系统无显著影响，项目建设可行。三，市政设施校核 供水设施影响评价：区域内现状管道给水能力难以满足远期需求；预测规划区最高日用水量为1422 立方米/日。保留规划区北侧罗沙路2DN300现状给水管道，并沿规划区周边道路敷设DN300规划给水管道，并相互成环，以满足供水需求。污水设施影响评价：规划区更新后对罗芳污水处理厂影响不大，罗芳污水处理厂可满足污水排放要求，片区未来发展新增污水需收集进行统一处理。雨水设施影响评价：规划区周边现状雨水管网较为完善，但考虑市政设施为规划区域及其周边发展提供更好地服务，本次规划将莲南路d400及港莲路d500现状雨水管分别扩建至d800及d1000。供电设43、施影响评价：适度超前规划变配电、电力通道等基础设施，规划区电源满足未来发展需求，规划将现状两处电缆沟规模 扩建至1.4m1.7m。通信设施影响评价：适度超前地规划通信管道容量，本区规划1座片区汇聚机房、1座小区总机房、2座附设式宏基站站址，规划通信管道的容量能满足远期所有公用通信及信息专网需求。燃气设施影响评价：区内缺乏配气支管，规划扩建罗沙路和畔山路两处燃气中压管道。结合本次更新改造规划一处DN150的燃气中压管道。环卫设施影响评价：预计规划区生活垃圾产生量为7.2吨/日，经核算周边区域垃圾转运站的转运能力，能满足本规划方案下的生活垃圾收运与处理需求。一，公共配套校核 按照居住人口配置相关公44、共服务设施。假设规划新建的二类住宅建筑按照100平方米/户，每户3.2人的标准进行计算；计算可得居住人口为2337人，规划公共配套在满足自身居住配套需求及相关规划要求，同时考虑为周边地区提供配套服务。具体包括：公共服务设施5150，保障性住房20373。四，经济可行性校核 结论性意见：本项目净利润为5.35亿，税后成本利润率为6.10%，项目经济效益处于行业正常水平，项目在财务上可行。22 序号 1 项 目 合计 1 结算面积（m2）190,987 2 营业收入（万元）877,356 3 增值税预收（万元）50,536 4 销售成本(万元）660,751 5 项目利润（万元）166,069 645、 补缴土地增值税和增值税（万元）38,403 7 期间费用（万元）56,334 8 税前利润（万元）71,332 9 税收返还 0 10 所得税 17,833 11 税后利润（万元）53,499 12 溢价分摊 0 13 分摊后净利 53,499 14 单位毛利(元/m2)6685 15 单位净利(元/m2)2801 16 销售毛利率%14.55%17 销售净利率%6.10%18 溢价分摊后销售净利率%6.1%4 4 4.4.4 功能配比功能配比 1.规划研究范围面积为85540.3，更新单元面积36570.5，拆除范围面积为32325.0，规划开发建设用地面积16067.3，2.实际移交用地46、面积18647.5 ，实际土地移交率为57.7%，其中移交道路用地5634.2 ，移交教育设施用地12844.7 ，移交特殊用地面积168.6 ；3.规划开发量151736平方米，容积率9.4。规划开发建设地块共有2块：01地块规划为商业用地+二类居住用地，容积率控制为10.2；02地块规划为二类居住用地，容积率控制为6.9；4.规划公共服务设施建筑面积5150平方米、保障新住房20373平方米。地块划分与指标控制图 地块划分与指标控制一览表 地块编号 性质代码 用地性质 用地面积（m2）规划容积率 规划容积（m2）公共配套设施内容（含地下，m2)裙房建筑覆盖率（%）塔楼建筑覆盖率（%）绿化覆47、盖率（%）透水率（%）年径流总量控制率（%）建筑限高（m)停车位（个）备注 住宅 商业、办公及旅馆业建筑 商务公寓 公共配套设施（含地下）地下商业 合计 01 C1+R2 商业用地+二类居住用地 12475.0 10.2 53268（含人才住房和保障性住房20373）73561 0 0 0 126829 社区体育活动场地（占地面积200）50 35 30 10 70 300 817（含社会停车场库82个）拆除重建 02 R2 二类居住用地 3592.3 6.9 19757 0 0 5150 0 24907 社区服务中心（400），社区健康服务中心（1000），社区老年人日间照料中心（750），48、文化活动室（2000），增配公共服务设施（1000）50 30 40 10 70 180 140（含社会停车位14个）拆除重建 03 GIC5 教育设施用地 12844.7-0 0-拆除重建 04 D 特殊用地 168.6-0-拆除重建 合计-29080.6-73025 73561 0 5150 0 151736-23 4 4 4.5.5 公共服务设施规划公共服务设施规划 非独立占地公益性设施建筑面积：5150 按照居住人口配置相关公共服务设施。假设规划新建的二类住宅建筑按照100平方米/户，每户3.2人的标准进行计算；可得居住人口为2337人，根据深圳市城市规划标准与准则（2014）要求相关49、配套如下：非独立占地公共服务设施一览表 独立占地公益性设施建筑面积：占地面积18647.5 （1）移交教育设施用地12844.7。（2）移交道路用地5634.2。（3）移交给特殊用地168.6 合计（1）+(2)+（3）=18647.5。独立占地的公益性设施分布图（2）移交道路用地5634.2(蓝色部分）开发建设用地16067.3(红色部分）（1）移交教育设施用地12844.7(橙色部分）（3）移交特殊用地168.6(黑色部分）设施类别 项目名称 所在地块 数量（处）规划增加 总规模 规划增加 现状保留 行政管理与社区服务 社区服务中心 1 400 400 02 社区级公共配套用房 1 10050、0 1000 02 文化娱乐设施 文化活动室 1 2000 2000 02 体育设施 社区体育活动场地 1 占地200 占地200 01 医疗卫生设施 社区健康服务中心 1 1000 1000 02 社会福利设施 社区老年人日间照料中心 1 750 750 02 24 Chapter 05 城市设计城市设计 5 3.1 规划目标 打造罗湖互联网研发与应用中心 营造山水之间具有活力的城市公共场所 重塑罗湖东门户形象 城市设计专项研究 26 5 5.1 规划方案（总平面）城市设计专项研究 27 5 5.1 规划方案（首层平面图）城市设计专项研究 28 5 5.1 规划方案（鸟瞰图）城市设计专项研究51、 29 5 5.1 规划方案（鸟瞰图）城市设计专项研究 30 5 5.1 规划方案（鸟瞰图）城市设计专项研究 31 5 5.1 规划方案（天际线）城市设计专项研究 32 250M 100M 120M 130M 住宅 办公 商业 学校 保障性住房 5 5.1 规划方案（功能分析）城市设计专项研究 33 5 5.2 慢行系统与公共开放空间 城市设计专项研究 项目北侧为梧桐山公园，慢行系统结合公园步行出入口，沿人行道连接项目地块，引导人行流线。同时结合广场绿地设立步行路径，在步行网络上点缀各类公共空间节点，丰富步行感受，激发地区活力；并通过步行系统分离车行与人行，减低地区的交通干扰，增强交通承载能力52、。慢行系统规划图 图例:主要景观轴线 线性景观空间 公共景观节点 34 5 5.3 交通流线组织车行出入口布局 城市设计专项研究 车行出入口位置示意图 车行出入口宽度示意图 出入口交通组织示意图 35 5 5.3 交通流线组织进出项目流线 进入项目流线组织 离开项目流线组织 城市设计专项研究 36 5 5.4 消防组织 城市设计专项研究 消防环道 消防登高场地 37 项目难点一项目难点一 幼儿园的布置 根据法定图则，GX02单元更新后需配置一个幼儿园。在GX02单元三个项目中，我司项目贡献最大，贡献率达57.7%，包括移交的九年一贯制学校用地及道路用地共18647.3。同时还贡献了小区级公配共5150、保障房20373.3。第七工业区规划已批复，且贡献了市政公园，因此由冠深地块配建幼儿园是合理的。我司项目用地狭小，且分成两块独立用地，无法合理的排布幼儿园。项目难点二项目难点二 公交首末站的布置 根据交通承载力设计要求及现状实际情况（在冠深地块已有一个公交首末站），GX02单元更新后需配置一个公交首末站。我司项目北侧为罗沙路辅路、南侧和西侧有高架桥环绕，东侧濒临加油站，且道路长度只有50m，根据建设项目机动车出入口开设技术指引，我司项目不具备开设公交首末站出入口的条件，无法布置公交首末站。