1、深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划规划研究报告专项研究技术图纸2017-06（初审稿）空间效果图空间效果图空间效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen三、市政工程设施专项研究目录 ContentCHAPTER 1 前言6CHAPTER 4 土地核查244.1 土地核查结论CHAPTER 5 更新范围265.1 更新范围、拆除范围和开发建设用地范围CHAPTER 2 现2、状概况与分析82.1 区域位置2.2 区域发展背景2.3 周边建设环境2.4 现状建设情况2.5 现状及周边设施概况2.6 交通概况2.7 综合评价CHAPTER 3 规划依据与原则183.1 规划依据3.2 规划原则3.3 上层次相关规划要求CHAPTER 6 更新目标与更新方式286.1 项目定位6.2 更新任务6.3 更新目标6.4 产业发展方向6.5 更新方式CHAPTER 7 功能控制7.1 地块划分7.2 用地性质7.3 开发强度控制7.4 地块指标控制7.5 公共服务设施7.6 道路交通系统7.7 地下空间CHAPTER 9 利益平衡559.1 利益平衡9.2 实施措施9.3 更3、新时序CHAPTER 11 附件11.1 经济可行性分析6033CHAPTER 10 规划综述5810.1 法定图则的调整与落实1.1 编制背景1.2 编制过程CHAPTER 8 城市设计8.1 总平面布局8.2 空间控制8.3 慢行系统8.4 公共开放空间8.5 景观设计指引50一、规划功能专项研究6499二、交通影响评价专项研究67四、公共服务设施专项研究103技术图纸134专项研究五、城市设计专项研究106前言011.1 编制背景1.2 编制过程P 6深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng 4、Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen前言1.1 编制背景2009年，深圳市政府四届一四六次常务会议审议通过了深圳市城市更新办法，并于2009年12月1日起实施。深圳市城市更新办法的出台，为城市更新改造计划的实施提供了政策依据，同时也明确了改造办法和政策要求。深圳市湖北宝丰实业有限公司（以下简称宝丰公司）作为湖北省驻深圳市的窗口企业已有50年历史。1989年宝丰公司在罗湖区深南东路和宝安南路交汇处投资兴建了湖北宝丰大厦，为片区标志性建筑，为服务深圳城市建设发挥了积极作用，是特区改革开放伟大成就的历史见证，也是特区高速发展5、卓越成果的时代缩影。目前，宝丰大厦所在区域已成为深圳最具活力最时尚的国际消费金三角，但因建设年代较久，与片区形象极不协调，大厦还存在一定的消防和结构安全隐患。根据湖北省政府的要求和企业自身发展需要，宝丰公司拟对湖北宝丰大厦进行更新改造。作为具有代表意义的旧商业区改造的城市重点更新项目，本项目对罗湖商业中心区提升、转型，拓展产业发展空间，打造罗湖区新的经济增长点，具有重要意义。更新单元规划制定计划确定“深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划”的申报主体和实施主体均为深圳市湖北宝丰实业有限公司。为加快推进项目城市更新单元规划的编制工作，2014年9月，宝丰公司委托深圳市城市规划设计研究院6、开展更新单元规划编制工作。1.2 编制过程2014年9月，正式接受委托，启动更新规划的编制工作；2014年10月，完成现状调研基础数据统计分析工作；2015年6月，提出多项改造方案草案，与业主进行沟通汇报；2017年6月，经过与业主、相关部门多次讨论与协调后，确定更新改造推荐方案，并形成专项规划的初步成果。P 7现状概况与分析022.1 区域位置2.2 区域发展背景2.3 周边建设环境2.4 现状建设情况2.5 现状及周边设施概况2.6 交通概况2.7 综合评价P 8深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Bao7、feng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.1 区域位置湖北宝丰大厦更新单元位于位于罗湖“金三角”内，紧邻万象城、地王大厦与布吉河；南邻河南外贸大院；北靠深南东路；东近布吉河；西临宝安南路；项目位于地铁大剧院站500米辐射范围内。区域周边1000米范围内，共有地铁站点为5个。图2.1-2 区域位置P 9现状概况与分析图2.1-1 区域位置地王大厦华润大厦万象城深圳书城世金中心深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng B8、uilding in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.2 区域发展背景2.2.1 功能定位从更新单元所在的罗湖金三角金融商业核心区及周边地区的发展态势看，城市片区功能转换趋势明显：从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”(中央活力区)。持续跨越的深圳需要持续成长、更加卓越的中心。中央活力区(CAZ)：城市活动(金融、商务、旅游、零售、办公、休闲、教育等)高度集中的区域，服务对象多元化、覆盖面广阔(服务行业、高利润产业的工作人员、旅游者等)。城市发展方向将从单一功能分区转向多功能混合使用，从重视建筑等物质环境转向强调生活品质与品位，从强调9、总量增长转向提升生活质量。现状概况与分析P 10图2.2.1-2 深圳“轴带-组团”空间结构图2.2.1-1 罗湖区城市定位深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.3 周边建设环境更新单元周边建成度高，以大型商业和办公建筑为主，兼有部分高层住宅区。本项目隔路相望的地王大厦，为该片区主要的地标建筑之一。现状概况与分析P 11图2.3-1 周边建设概况图2.3-2 周边建设概况深圳市罗湖10、商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.4 现状建设情况2.4.1 现状自然条件项目用地内部地势平坦，东侧部分用地位于规划蓝线控制范围内。2.4.2 土地使用现状湖北宝丰大厦更新单元现状用地功能为商业用地。拆除范围面积约为4542.3平方米，现状容积率约 3.9。图2.4.2 土地使用现状2.4.3 现状建筑功能更新单元内现状建筑为商业建筑，现状建筑面积约17900平方米。现状概况与分析图2.11、4.3 现状建筑P 12深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.4.5 现状建筑质量项目用地内建筑建于上世纪80年代，目前整体建筑质量较差。图2.4.5 现状建筑质量2.4.4 现状建筑层数现状建筑为“塔楼+裙房” 结构，其中裙房2层，建筑面积为2370平方米，塔楼17层，建筑面积为15530平方米。图2.4.4 现状建筑层高现状概况与分析P 13深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市12、更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.5 现状及周边设施概况2.5.1 现状及周边商业服务设施项目用地位于罗湖商业中心区，处于深圳市最具金融活力的商业街区。现状建筑为商业及办公设施为主，周边主要业态形式为金融证券、大型商场、商业街区、餐饮、市场及酒店等。图2.5.2 周边公共配套服务设施2.5.2 周边公共配套服务设施更新单元周边现状公共服务设施整体上较为齐全，为本地块更新规划提供良好的配套支撑。现状概况与分析图2.13、5.1 周边商业服务设施P 14深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.6 交通概况2.6.1 周边道路交通项目用地北紧邻城市主干道深南中路，西侧紧靠宝安南路，对外交通发达。但所处片区内部支路网体系不够完善。2.6.2 周边公共交通现状轨道交通项目用地临近罗宝线与蛇口线两条轨道线，500米范围内有1个地铁站点，为大剧院站，为轨道枢纽站。本更新单元位于大剧院站200米-500米的辐射圈14、层范围内。图2.6.1 周边道路分析图2.6.2-1 周边轨道交通现状概况与分析P 15深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.6.3 现状交通概况由于项目用地开发较早，且处于商业中心区老城区，其内部及周边停车现状均以地面停车为主。单元内部现状停车位已远不能满足项目用地自身停车的需求。公交线路项目周边500米范围内共有11个公交站点，周边公交网络基本成型，出行便捷。图2.6.2-2 15、周边公交站点现状概况与分析图2.6.3-1 地块西侧停车概况图2.6.3-2 地块北侧停车概况P 16深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen2.7 综合评价1.区位优势明显；2.用地权属明确；3.更新意愿强烈。4.地块无法适应片区和企业发展需求，土地利用效率低下；5.建筑质量差、规模小，与企业形象和发展目标不相匹配；6.周边道路的饱和度较高，公交网络基本成型，缺乏静态交通设施。现状概况16、与分析P 17深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen规划依据与原则033.1 规划依据3.2 规划原则3.3 上层次相关规划要求P 18深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen317、.2 规划原则城市更新是一个系统工程，需要从功能、空间、环境和社会等多方面入手，确定规划原则：合理性原则与城市功能紧密结合，在环境承载力允许的范围内，确定合理的土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效用。集约化原则对土地资源集约化利用，注重社会效益和经济效益，改善城市环境，增加配套设施，使之与城市空间和外部环境相协调。可操作性原则在深入了解规划用地现状特征和改造市场条件的基础上，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理和特色鲜明的改造方案。统筹规划原则统筹安排单元内所有参与更新改造的建设项目，通过合理安排各个项目的建设时序、建筑实体、步行通道、公共空间、竖向设计18、色彩风格和高度体量等方面控制要求，实现空间资源有效整合。可持续发展原则积极利用多种技术手段，建设生态协调的节约型街区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标，促进城市可持续发展。3.1 规划依据1.中华人民共和国城乡规划法(2008)2.城市规划编制办法(2005)3.深圳市城市规划标准与准则(2014)4.深圳市城市更新办法(2009)5.深圳市城市更新办法实施细则(2012)6.深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)7.关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施(2014)8.深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)9.深圳市蓝线规划规划依据与原则P 119、9深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen3.3 上层次相关规划要求3.3.1 深圳市城市总体规划(2010-2020)规划确定深圳城市性质为“创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际大都会”，明确“国家高新技术产业基地和文化产业基地”是五项城市职能中的重要一环。规划提出的城市更新目标为“以空间形态更新改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点。逐步改善城20、市人居环境，提升居民生活质量，调整城市功能结构，提高土地利用效益，促进产业的优化升级，实现城市基础设施和公共服务设施的均衡供给”,并指出应以推动工业发展模式和增长方式的根本转变为核心、以提高土地的利用效益为举措，合理引导侨城东等片区内的旧工业区的功能置换。规划强调本更新单元所处的罗湖商业中心区为深圳最早最具有活力的商圈，规划定义本单元所处的罗湖区为城市更新的重点片区，更新模式以全面改造为主。图3.3.1 深圳市城市总体规划(2010-2020) 规划结构图3.3.2 深圳市城市更新“十三五”规划总体目标：以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以加快建成宜居宜业的现代化国际化创新型城市为目标，以21、提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，结合强区放权工作要求，合理有序推进城市更新工作。积极鼓励各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础支撑能力与城市案例保障能力，实现城市有机更新，促进城市有质量、有秩序、可持续发展。提倡有机更新，规划期内力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。本项目处于城市中心区核心区、深南大道南重22、点风貌区，在多条轨道站影响范围，且拥有重点产业引进项目（长江证券等）。图3.3.2 深圳市城市更新“十三五”规划城市更新分区指引图规划依据与原则P 20深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen3.3 上层次相关规划要求3.3.3 深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)发展目标：强化原商业核心地区的城市商业中心区地位，重振该地区的商业繁荣；提升口岸/火车站地区的23、城市门户形象，大幅度提高该地区城市公共空间的环境品质，增强地区活力；塑造一个具有地域特色及历史文脉的、卓越的国际化商业中心区；提供舒适、安静、优美和配套齐全的宜住环境。功能定位：集商业、金融、贸易、信息、交通中心、客运口岸及城市门户于一体的国际化商业中心区。规划用地功能为商业用地。备注现状保留，现状容积率为2.5。在城市设计上项目用地位于沿深南东路的超高层建筑引导区。 宝安南路沿线集中发展商业、酒店、餐饮、办公、居住等功能，体现现代化与国际化氛围，为图则地区的现代商贸景观轴。图3.3.3-1 深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)城市设计要求城市设计目标：打造体现都24、市文化、承载都市精英休闲游憩活动的高品质城区，使图则地区成为城市休闲的必到之地，交流和聚会服务的高品质场所。公共空间的系统化：结合轨道站点建设，以现有“中心绿核”区地下商业及停车设施为基础，组织地下环状全天候步行通道，连接国贸大厦、金融中心大厦、国商大厦、深房广场、万象城等大型商业设施，将行人、地下商业、地下停车等功能与周边商业设施有机组合，将人行流线导入主要大型商业设施的内部，形成完整高效的区域商业设施系统。景观结构：打造以万象城和国贸-金光华为代表的城市现代商贸景观核心，是图则地区重点塑造的城市核心形象。通过建筑前广场的建设，突出国贸大厦、金光华广场、万象城及其周边建筑群作为深圳特区城市空25、间形态的标志地位，强化国际化商业中心区“绿核”的城市地标作用。图3.3.3-2 深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)土地利用规划图规划依据与原则P 21深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen3.3.4 罗湖金三角地区地下空间资源开发利用综合规划罗湖金三角地区由东门、人民南和宝安南三大商圈组成，总面积约6.3平方公里。然而，随着深圳城市中心的西移，金三角地区26、竞争优势逐渐下降，开始出现楼宇闲置、租金下跌、商业客源流失等问题。作为深圳历史最悠久的老城区，金三角地区地面建成度较高，地下空间开发成为空间资源紧约束条件下金三角地区乃至罗湖整合与拓展空间资源、优化系统功能配置、提升空间品质与活力的重要途径之一。随着轨道交通的快速建设、一系列城市更新及环境整治等项目的开展，为建成度较高的该地区的地下空间开发创造了机遇，深圳市地下空间开发利用暂行办法的出台为地下开发奠定了法规基础，金三角地下空间开发的时机日趋成熟。规划目的：服务于罗湖转型和金三角地区振兴战略的重要举措；制定地下空间集约化发展框架，指导地下空间开发建设。规划构想：强化连接构筑地下系统框架，加强商圈27、连接；立体化交通全天候的步行系统、人和车立体分行；多元化开发地上地下功能关联、多元、一体化；安全舒适遵循人防、消防要求，室外化设计；分期开发依托轨道建设和城市更新，情景预演。规划涉及本更新单元北侧绿地地下空间开发策略，规划建议北侧绿地地下空间采用“地下商业+错层绿化”的功能布局，打造集聚人气的下沉式公共开放空间，对于本项目而言是激发商业活力、吸引消费人群的一大亮点。规划依据与原则P 22本项目位置开发功能：（-1F）绿地、广场、商业（-2F）餐饮、娱乐图3.3.4-1 深南大道与宝安南交叉口地区地下空间开发分图指引深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Un28、it Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen规划依据与原则P 23图3.3.4-3 宝安南（大剧院）地下空间详细规划图3.3.4-2 宝安南（大剧院）地下空间详细规划土地核查044.1 土地核查结论P 24深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen4.1 土地核查结29、论更新单元内包含一处国有已出让用地，权属单位为深圳市湖北宝丰实业有限公司，房产证用地面积4542.3平方米。依据城市更新政策条例，更新单元内还包含一处国有未出让用地，地块面积454.2平方米。权属地块信息： 01用地权属单位为深圳市湖北宝丰实业有限公司，宗地号为H102-0010，占地面积4542.3平方米； 02用地为国有未出让用地，占地面积454.2平方米。图4.1-1 现状权属图土地核查P 25表4.1-1 现状权属情况一览表更新范围055.1 更新范围、拆除范围和开发建设用地范围P 26深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Plannin30、g of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen5.1 更新范围、拆除范围和开发建设用地范围更新范围内包含权属用地4542.3平方米以及依据城市更新政策纳入454.2平方米国有未出让用地，共计4996.5平方米。拆除范围面积与权属用地一致，为4542.3平方米。开发建设用地范围为4996.5平方米。图5.1 更新单元范围更新范围P 27项 目数 量更新单元用地面积（）4996.5拆除用地面积（）4542.3开发建设用地面积（）4996.5其中划入零星用地面积（）454.2清退土地面积（）0表531、.1 更新单元用地数据一览表更新目标与更新方式066.1 项目定位6.2 更新任务6.3 更新目标6.4 产业发展方向6.5 更新方式P 28深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen罗湖商业中心区CBD需要提升现代服务业，为外围产业发展提供支撑。1.提升现代服务业空间容量，促进CBD结构性提升；2.打造差异化休闲消费中心，保障CBD持续性活力。6.1 项目定位本单元通过转型升级改造后，将32、作为集招商服务中心、企业国际营运中心、区域金融科技创新合作示范基地为一体的示范项目，成为集研发型中小企业总部、高端产业链配套服务中心等核心功能为一体的创新研发及现代生产性服务总部综合体。 基于城市发展需求的发展目标判断趋势：从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”(中央活力区)，持续跨越的深圳需要持续成长、更加卓越的中心。路径：依托既有基础，发挥比较优势，寻找适宜的区域，树立面向未来的城市地标，引领CBD向CAZ跨越。CAZ较CBD城市功能更混合，多样的城市活动，人性化的公共空间，完善的服务配套；比肩世界级中心，罗湖CBD功能结构，向罗湖CAZ时代升级优化。图6.1-1 CAZ功能模式图6.1-33、2 典型都市CBD功能配比对照更新目标与更新方式P 29深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen3.文化时尚与消费中心罗湖CBD是深圳商务氛围最成熟、需求最稳定的城市中心区。未来几年商务办公建筑面积供应量较少，市场需求潜力大。优势：1.罗湖中心区城市轨道与公共交通发达2.高端办公资源集中，发挥“集聚效应”图6.1-3 罗湖中心区现状交通图6.1-4 罗湖CBD高端办公资源分布情况图6.134、-5 罗湖CBD高端办公建筑图6.1-6 罗湖CBD商业建筑更新目标与更新方式P 30深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen 基于深鄂两地合作的发展目标判断湖北省是国家“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀”经济区三大战略中心，“长江经济带”的龙头和核心区域，新建湖北宝丰大厦将是湖北省乃至长江经济带对外开放的窗口和平台，也是连接深港澳大湾区经济圈的纽带。大厦的新建有助于促进深圳与湖北两35、地政府、企业、研究机构展开全面合作打破行政区划的限制，发挥各自的比较优势促进区域内资金、技术、信息、人才等各种要素资源的自由流动，集聚创新资源，提高创新能力最终实现两地资源的最优配置，促进合作各方的经济发展。图6.1-7 深圳“外溢发展”与湖北省“走出去、引进来”更新目标与更新方式P 31 产业发展定位本单元通过拆除重建改造后，将产业发展定位为：1.长江经济带”总部国际化窗口，作为国内中部地区产业向沿海拓展的展示窗口，成为中部企业在深圳重要的多功能承载平台；2.罗湖金融服务业聚集的新空间，助力罗湖区实现产业优化和升级，优化产业结构，做强支柱产业，促使优势产业聚集；深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大36、厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 326.2 更新任务本单元通过重建湖北宝丰大厦，促进深圳与湖北两地政府、企业、研究机构展开全面合作，打破行政区划限制，发挥各自比较优势，促进区域内资金、技术、信息、人才等各种要素资源自由流动，集聚创新资源，提高创新能力，最终实现两地资源的最优配置，促进合作各方的经济发展。6.3 更新目标本单元通过改造升级后，将作为集招商服务中心、企业国际营运中心、区域金融科技创新合作示范基37、地为一体的示范项目，成为集研发型中小企业总部、高端产业链配套服务中心等核心功能为一体的创新研发及现代生产性服务总部综合体。6.4 产业发展方向“集聚”招商中心以及湖北省企业国际营运中心“外溢”深圳企业实现外溢发展的重要平台“示范”区域金融科技创新合作示范基地6.5 更新方式本单元为以“拆除重建”方式实施的城市提升项目。3.新型办公形态的深圳典范，体现罗湖区城市更新下物业品质的新提升，树立甲级写字楼新标杆，开启蔡屋围商务新篇章，提升罗湖商务价值高度。更新目标与更新方式功能控制077.1 地块划分7.2 用地性质7.3 开发强度控制7.4 地块指标控制7.5 公共服务设施7.6 道路交通系统7.738、 地下空间P 33深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.1 地块划分规划用地布局基本延续法定图则地块划分思路，规划项目开发建设用地为1个地块。01-01商业用地，用地面积4996.5。图7.1 规划地块划分7.2 用地性质 法定图则规划功能图则规划用地功能为商业用地(C1)。图7.2 法定图则用地规划图功能控制P 34深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Re39、newal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 法定图则控制要求法定图则规划控制为现状保留，现状容积率约为3.9。 本次更新单元规划申报开发规模综合更新政策，鉴于本项目所处交通区位极佳、开发条件优越，兼参考城市设计、社会利益、经济分析可行等因素，在市政交通满足支撑条件的基础上，本次更新单元规划申报规模为75000，申报容积率为15.0。本单元计容积率建筑面积为75000平方米，其中商业用房10000平方米，办公用房63500平方米，公共40、配套设施用房1500平方米（含文化活动室1370平方米、公共厕所80平方米、垃圾收集点50平方米）。 开发规模测算根据依据深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则的控制要求，本更新单元规划功能为“商业” 。根据深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）规定，城市更新单元规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。1. 基础建筑面积根据深标，地块容积率计算规则为FAR规划 = FAR基准 (1+A1) (1+A2) (1+A3)。式中，FAR基准为密度分区地块基准容积率；A1、A2、A3为微观区位影响条件修正系数，具体规范如图所示。P 35功能控制深圳市罗湖商41、业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制地块01-01，商业用地，4996.5 平方米依照上述规则标准，各修正系数取值如下：基准容积率：更新范围属密度一区，基准容积率取值： 5.4；地块规模修正系数：用地面积4996.5平方米，取值： -0.06；周边道路修正系数：地块北侧、西侧、南侧三边临路，取值：+0.20；地铁站点修正系数：地块处于地铁大剧院站200500米距离范围内，大剧42、院站为1号、2号、9号线三条轨道线交汇，属枢纽站，取值+0.40；则：基础容积率为 5.4 X（1-0.06）X 1.2 X 1.4 = 8.528基础开发建设量： 4996.5 X 8.528 = 42610 平方米2.项目转移建筑面积转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。本项目由于不存在土地移交情况，所以项目转移建筑面积为 0。P 363.奖励建筑面积根据深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引和关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施深府办201638号。对于本项目，可奖励建筑面积的部分包括配建公共服务设施、提供公共开放空间、重点更43、新项目核增、历史用地问题补偿等部分。1）公共配套设施提供公共服务设施 1500 平方米。包含文化活动室1370平方米、公共厕所80平方米、垃圾收集点50平方米。另公共厕所、垃圾收集点属法定图则规划基础上新增设施，再奖励130平方米建筑面积。2）公共开放空间提供非建筑首层公共开放空间 1000 平方米，对应奖励 1000 平方米建筑面积。3）重点更新项目核增本项目为区重点项目，依据政策，产业类项目的基础建设量可核增 15%。商业核增建筑量 = 商业基础建筑面积 重大项目核增系数= 42610 15% = 6390 平方米4）历史用地问题补偿面积根据1992年深规土字（1992）44号文，为解决宝44、丰公司历史用地的问题，作为补偿，要求深圳市物业发展（集团）股份公司（以下简称物业集团）安排宝丰公司办公用房。物业集团与宝丰公司签署了协议，同意为宝丰公司安排4000平方米的办公用房。但因各种原因，宝丰公司至今未得到任何补偿。为解决本历史问题，本次更新规划要应得该补偿建筑面积 4000 平方米。经综合测算，建设总量为： 42610 + 1500 + 130 + 1000 + 6390 + 4000 = 55630 平方米开发容积率为 55630 4996.5 = 11.13功能控制深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hub45、ei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen图7.3-2 “十三五”期间蔡屋围片区的城市更新项目蔡屋围更新统筹规划湖北宝丰大厦市中医院职工宿舍区布吉河景观休闲带城建集团改造P 377.3 开发强度控制 城市设计评估-宝丰大厦的历史及现状本项目位于罗湖“金三角”区域，是深圳的城市核心商业办公区之一。建成于1989年的宝丰大厦，与周边的高层建筑一同构成了深圳罗湖最早的商业中心区意向；现今，年代感强烈、高层建筑包围中的湖北宝丰大厦，与地标建筑地王大厦隔街相望，这是市民对宝丰大厦的直观印象，也是外界对此处街区的主46、要形象认知之一。图7.3-1 20世纪末的宝丰大厦功能控制 城市设计评估-罗湖区城市更新背景“十三五”期间，以城市更新审批管理权限下放为契机，城市更新成为了罗湖区发展首要任务。作为具有代表意义的旧商业区改造的城市重点更新项目，本项目对罗湖商业中心区提升、转型，拓展产业发展空间，打造罗湖区新的经济增长点，具有重要意义。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen300米500米200米100米47、400米600米700米蔡屋围塔楼群国贸广场塔楼群湖贝塔楼群深南-文锦塔楼群深南-沿河塔楼群P 38功能控制7.3 开发强度控制 城市设计评估-城市设计通过本项目的城市更新可以提升罗湖金融中心片区的门户形象，优化深南大道和宝安南路段天机轮廓线的节奏和层次感。通过对“十三五”期间罗湖区深南大道城市立面的意向研究，本项目的建筑高度宜控制在250米左右，既能更好地强化深南大道城市风貌及空间意向，且能与蔡屋围塔楼群构成更加和谐的城市立面，有助于塑造更加完整的建筑天际线。图7.3-3 “十三五”期间深南大道罗湖段城市立面研究宝丰大厦湖北大厦大厦深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban 48、Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 39功能控制7.3 开发强度控制 城市设计评估-城市设计依据建设用地空间控制，参考建筑概念设计，经初步测算，本项目开发建设总量宜控制在7500085000平方米左右，才能足够保证建筑高度控制要求。图7.3-4 宝丰大厦建筑设计方案图7.3-5 宝丰大厦建筑设计效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng B49、uilding in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 40深南大道南立面滨河大道北立面解放西路南立面红岭路东立面深南大道自东向西视线效果整体鸟瞰效果（西南向）功能控制7.3 开发强度控制图7.3-7 宝丰大厦-城市鸟瞰效果图图7.3-6 宝丰大厦建筑-城市立面深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 产业发展50、评估罗湖区写字楼市场基本情况罗湖区作为商务发展最早的区域，三产贡献率高，但甲级写字楼的供应已落后于关内其他区域。随着产业升级，三产发展，未来区域内核心甲级写字楼将逐渐显出供应不足。P 41功能控制罗湖区产业概况罗湖以金融、商贸、商务服务产业占据了产值的护腰部分。由三大重点产业构成的第三产业产值占据罗湖区GDP达81.3%，支柱效应明显，随着产业结构不断优化以及政府以做大做强重点产业为产业重要的发展目标，未来三大重点产业对经济贡献将保持强大，企业数量逐步增加，预期将对优质写字楼物业产生大量需求。目前，金融、商贸物流、商务服务业三大重点产业已初具规模，成为罗湖经济发展的重要基础和后劲所在，随罗湖区51、三大重点产业对罗湖区经济增长的贡献进一步增强，罗湖区将乘势而上，不断壮大实力提升结构，未来推动三大重点产业释放更多能量。罗湖区主导产业分析-金融业金融业作为罗湖重要的支柱产业之一，近年虽被福田分流，但凭借多年积累仍具先发优势。罗湖区金融业发展速度趋于成熟，同时由于深交所的机构设施的搬移，增速有所减缓，相比于福田区，近几年增长放缓。虽然增长有所放缓，但目前罗湖仍然是银行总部，保险机构的核心聚集区域。银行方面，目前罗湖的大型商业银行主要集中在金三角片区。福田凭借其全市中心的优势成为金融机构的集聚地；前海因其政策的开放创新，将吸引更多外资、港资银行进入；因而银行业不是本项目的机会点。证券业方面，随着52、深交所迁移至福田，证券业逐渐聚集在深交所周边，罗湖区证券行业规模逐渐下降。罗湖区内及周边部分中小型证券公司因效益较优，近期依然积极寻求更优的写字楼进行形象升级，如果罗湖区出现优质项目，其关注点会从西部转移回来。保险业方面，保险类企业单纯保险业务整体利润较低，新兴的总公司或分公司对高端写字楼存在一定需求，但选址偏向核心商务区。保险业受利润有限影响，对租金较为敏感，而罗湖蔡屋围作为传统金融中心，是全市的租金洼地，其中的甲级写字楼依然受到企业欢迎。财富管理方面，理财、私募类公司针对高端客户及企业，注重企业门面，倾向选择高端住宅区、中高端消费场所周边办公。罗湖作为深圳早期的商业、商务区，聚集大量私企老53、板，他们具有较深的罗湖情节，因此具备吸引理财公司的条件。基于对罗湖区金融业主要细分行业及项目周边主要聚集行业的分析，预计未来本项目客户将以保险业、财富管理及新型金融服务机构客户为主。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 产业发展评估罗湖区主导产业分析-商贸业商贸流通业是罗湖的优势产业，并且依然保持相当的增值。从地理分布来看，核心区域背部为物流中心，南部则为贸易中心54、。从产业细分上看，商贸业主要分为物流业、批发、零售业和住宿餐饮企业。罗湖有大量的商贸市场为基础，催生了大量的贸易和贸易服务企业。从产业现状及发展情况看，部分物流企业和互联网贸易企业对甲级写字楼存在一定需求。P 42功能控制罗湖区主导产业分析-商务服务业罗湖区商务服务业主要有企业总部管理、投资与资产管理、咨询与调查等。本项目周边办公物业以商务服务与保险理财类为主。罗湖区作为深圳最早的金融重镇，商务配套服务行业发展早，行业氛围和基础好，办公面积需求大。部分企业因现有物业软硬件无法满足要求，有一定的搬迁意向，但由于罗湖区的政策、税收优惠等原因仍有留下的意愿。高端商务服务业可以作为本项目的主要目标，而55、其他各类型商务服务业中较为领先，注重形象，支付能力较强的企业也适宜本项目。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 产业发展评估本项目主体深圳市湖北宝丰实业有限公司（以下简称宝丰公司）作为湖北省驻深圳市的窗口企业已有50年历史，与湖北省国资委及下属企业保持着良好关系，拥有良好的示范性作用和客户资源，过来、现在与未来都是湖北向深圳拓展的重要载体。目前，宝丰公司已与长江证56、券明确了合作意向，长江证券拟以华南区总部进驻本项目，并以此为战略基点，发展投行和资管业务，使深圳成为长江证券公司未来增长的战略中心。已有意向进驻本项目的核心企业有：三环集团、大治有色集团、湖北省长江产业投资集团、玖融网等；以及湖北省国资委下属的武汉光谷联合产权交易所、宠泰国有资产经营有限公司、湖北中经中小企业有限公司、湖北农发投资有限公司等十几家中大型企业。另外，还有合众人寿、楚金所、卓尔控股、福星集团、湖北稻花香集团等几十家企业有意向进驻本项目。核心意向企业：长江证券长江证券是湖北核心的证券服务商，是国内第六家上市券商，目前在全国券商中排名12，控制900亿以上的总资产，市值超过600亿。企57、业计划将华南区总部引入深圳，并作为战略重点，发展公司的投行，资管等方面的业务。除了基础的核心办公职能之外，长江证券将华南总部打造为具备企业形象展示，高端资管客户接待，新型办公合作等多元化的总部基地。P 43功能控制核心意向企业：长江证券关联企业长江产业基金由湖北省政府发起，鼓励湖北企业“走出去，引进来”，作为其基金保管人的长江证券进入深圳将为更多层次的资本合作创造机会。核心意向企业：大冶有色企业在深圳设有贵金属交易办事部门，未来准备进一步扩大该部分功能和国际并购交易等方面的业务功能。核心意向企业：三环集团三环集团作为重要的制造业企业，目前着重做强装配制造，希望通过国际并购和产能合作，达到提升生58、产能力和水平的目的。核心意向企业：湖北长江产业投资集团作为大型省属投资平台，湖北长江投资的中心仍然在省内，但扩张资金和产能合作部门是其需要着重考虑的方向。核心意向企业：玖融网作为高水准的互联网平台，玖融网以武汉起家，业务主要集中在二三线城市，但随着其规模与发展，业务空间开始向一线扩张。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 产业发展评估其他意向进驻的湖北优质企业与市59、场政策及产业氛围关联较为紧密的金融行业和高新技术企业需要倚赖更优惠的产业政策和更广大的市场需求，而深圳优质的金融和科技环境有希望吸引企业进驻该类型的部门机构，预计有3-5家企业有望进驻战略管理部门、业务中心或企业总部，每家面积需求在300-2000。基于深圳良好的资本市场环境和多元化的市场机会，致力于扩张公司业务范围，进驻深圳会成为公司良好的选择，基于地缘关系的定向招商与引导，预计有机会引入2-3家总部和3-6家战略拓展部门，每家面积需求在2,000-6,000和300-1,000 。与国际关联较为紧密的制造业部门需要更好的贸易和交易平台，而深圳优质的贸易和营商环境有希望吸引企业进驻该类型的部60、门机构，预计有3-5家企业有望进驻贸易和交易机构，每家面积需求在500-2000。与国际关联较为紧密的加工制造业部门需要更好的贸易和交易平台，而深圳优质的贸易和营商环境有希望吸引企业进驻该类型的部门机构，预计有3-5家企业有望进驻贸易和交易机构，每家面积需求在300-2000。由于湖北优质的基础设施建设及工程咨询类企业基本为国企或事业单位，属地特性较强，进驻其他城市进行办公的几率较小，但部分企业有能力和意向输出国际产能的企业仍然对作为一带一路桥头堡的深圳抱有进驻意愿。P 44功能控制深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of H61、ubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.3 开发强度控制 产业发展评估未来，进驻本项目的企业将包括大型企业总部、湖北企业的深圳公司或业务中心，以及金融类、商务服务、商务贸易类关联企业。经过主导产业和企业资源分析，依据进驻企业空间需求，本项目需要约85000平方米的建筑面积，能够满足产业发展需求。P 45 开发规模校核1.交通设施校核经过对项目周边路段交叉口分析、停车场规模分析、项目地块出入口分析、公共交通系统分析和慢行系统分析等五个系统的综合分析，得出结论如下： 项目新增交通需求为发生量为 162、36pcu/h，吸引量为 80pcu/h，建成后部分路段及交叉口的饱和度有所增加，但服务水平没有受到显著影响运； 目标年项目晚高峰新增的常规公交需求为：发生 262 人次/小时、吸引154 人次/小时。现状项目周边线路单向剩余载客容量为 887 人次/小时。因此，项目公共交通影响不显著；目标年晚高峰项目的轨道交通出行需求为：发生 345人次/小时、吸引 216 人次/小时，现状轨道交通能提供 1488 人次/小时的单向剩余载客容量，轨道交通影响不显著。 项目通过拆除地块内北部、西部，并结合公共开敞空间和下沉广场，与周边主要慢行系统衔接，慢行环境良好。 建议项目于宝安南路设置对外车行出入口 1 63、处，出入口位置满足规范要求，且运行状况良好； 项目共计机动车停车位需求为 208-314 个， 非机动车泊位 230 个以及4 个装卸货泊位， 建议在具体设计方案中落实。 开发强度控制小结结合开发空量测算，综合考虑本项目区位优势、城市设计分析、产业发展等重要评估因子，为进一步提高土地使用效益，充分发挥本项目在片区更新中的引领作用，我们建议本着“宝地宝用”的原则，将本次更新规划申请开发建设总量确定为 75000 平方米。功能控制深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Cent64、ral Business District of Luohu, Shenzhen2.市政设施校核 给水工程规划用水量预测：预测规划区平均日用水量为732.92立方米/日，日变化系数采用1.2。水源及水厂：规划区供水由东湖水厂供水。东湖水厂现状规模为35万立方米/日。给水分析：给水管道尽量沿城市道路西、南侧人行道或绿化带布置，充分利用现状管道，给水管网维持不变。本工程可利用深南东路南侧DN800现状给水管；宝安南路西侧DN400给水管供水。 污水工程规划污水量预测：预测规划区平均日污水量为632.81立方米/日。污水系统：规划区污水污水排入滨河污水处理厂。滨河污水处理厂现状规模为30万立方米/日65、。管道规划：市政道路上污水管管径不宜小于400毫米。污水管道沿道路人行道、绿化带、非机动车道或机动车道西侧、北侧布置。保留宝安南路西侧d300现状污水管，在宝安南路东侧规划一根d400的污水管，用于收集本地块污水。 雨水工程规划设计暴雨重现期：设计暴雨重现期采用5年。雨水工程规划：雨水管管径（有预留口时）不宜小于600毫米。雨水管道沿城市道路人行道、绿化带、非机动车道或机动车道东侧、南侧布置。道路宽度大于等于40米时，雨水管道应采用双侧布管。规划区内雨水收集后就近排向宝安南路东侧一根现状d500雨水管。 电力工程规划负荷预测：预测用电负荷约为2398千瓦。变配电设施：本规划地块10kV电源主要66、由地块外南侧约500米的220千伏经贸变电站提供。电力通道：规划地块及周边道路电缆沟均维持现状，包括深南中路、宝安南路和书城路上的现状电缆沟。 通信工程规划业务预测：预测电话主线约600线，宽带用户约480户。局所设施：本次城市更新地块规划用地和人口规模均较小，通信容量的增加对现状或规划通信局所的影响较小，现状或规划通信局所的布置能满足本地块及整个地区的通信需求，因此本次规划不再增加新的通信局所。通信管道：地块周边道路现状通信管道非常完整，深南中路和宝安南路均有现状通信管道，其规格为24110和36110，书城路道路两侧均布置通信管道，其规格为13110和 4110，本次规划均予以保留。 燃气67、工程规划本规划燃气供应以天然气为主，液化石油气为辅。规划区内年总用气量为156864标准立方米，高峰小时用气量36.17标准立方米。规划管网根据用气量分布情况呈环枝状结合布置，管道直埋敷设于道路的西侧、北侧人行道下或绿地下，管材为燃气专用PE管，本片区中压燃气管管径为DN150。中压管道管径大于等于DN160时，采用PE100,SDR17.6管材;小于DN160时, 采用PE80,SDR11的管材。 环卫工程规划垃圾量预测：预测规划区生活垃圾产生量为2吨/日。垃圾转运与处理：要求在规划区建筑主体建设时附设建设垃圾收集点一处，建筑面积50平方米，未来片区内产生的生活垃圾主要送往现状的垃圾转运站，68、经压缩后统一处理。P 46功能控制深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.4 地块指标控制本单元拆除范围用地面积为4542.3平方米，开发建设用地面积为4996.5平方米（其中454.2平方米用地按照城市更新办法及实施细则一并出让给项目实施主体）。备注：1、在满足投资收益平衡的前提下，商业用房类全部为自持。2、本项目无商务公寓用房。地块编号用地代码用地性质用地面积(m2)容积率计容积69、率建筑面积(m2)地下商业建筑面积(m2)裙房建筑覆盖率（%）塔楼建筑覆盖率（%）绿化覆盖率(%)透水率(%)年径流总量控制率(%)建筑限高（m）停车位（个）备注商业用房办公用房公共配套设施合计文化活动室公共厕所垃圾收集点合计01-01C1商业用地4996.515.010000635001370805015007500020001535303070250220拆除重建7.5 公共服务设施落实1500平方米的公共服务设施，包括：文化活动室1处，建筑面积1370平方米。公共厕所1处，建筑面积80平方米。垃圾收集点1处，建筑面积50平方米。产权按政府相关规定移交和管理。表7.4 地块控制指标一览表P70、 47功能控制深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen7.6 道路交通系统【交通改善目标】本单元将打造内部步行空间宜人、对外交通便捷的道路交通体系。增加地块范围内道路，便于项目出入交通组织，改善片区交通微循环，改善内外交通衔接；提倡公共交通出行，完善周边慢行系统，打造舒适的慢行环境。【交通改善措施】根据本单元的发展条件与地区的发展构想，规划采取依托规划交通网络，合理组织单元内部道路的交通71、对策。【出入口设置】本项目共开设2处机动车出入口和2处人行出入口。【静态交通】依据深圳市城规划标准与则低限核定配建停车场（库）的停车位指标。地下车库设置在裙楼建筑地下，于地块东侧设置2处地下车库出入口。【备注】本规划范围内南侧公共通道，是由于历史原因现状一直承担着河南外贸用地、供电南苑与嘉宾花园小区的对外联系功能。本次规划兼顾历史和现状，继续保留实际的公共通道功能，用地权属仍属于宝丰大厦用地。P 48功能控制图7.6 建设用地空间控制图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in72、 Central Business District of Luohu, Shenzhen图7.7-2 建筑功能结构图P 49功能控制7.7 地下空间本单元地下空间采取整体开发方式，地下一层以商业为主，二、三、四层用作停车和设备用房，为保证地下车库与商业协调布局，其中地下一层可局部设置车库，地下二层局部可设置商业，地下商业建筑面积不超过2000平方米。图7.7-1 地下商业效果图图7.7-3 建筑功能结构图图7.7-4 地下一层平面图城市设计088.1 总平面布局8.2 空间控制8.3 慢行系统8.4 公共开放空间8.5 景观设计指引P 43深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Ur73、ban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen8.1 总平面布局表8.1 项目规划技术经济指标图8.1 总平面图技术经济指标一览表项目指标开发建设用地面积（）4996.5计容积率建筑面积（）75000其中办公（）63500商业（）10000公共配套设施（）1500其中文化活动室1370公共厕所80垃圾收集点50容积率15.0地下商业建筑面积2000建筑限高（米）250建筑密度50%绿化覆盖率30%停车位220城市设计P 51深圳市罗湖商业中心区74、湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen8.2 空间控制 建筑退线控制要素规划建筑退线充分结合用地功能和区位特征，地块东侧塔裙共面，建筑后退开发建设范围线不应小于12m；南侧的高层和多层建筑后退距离为15m和12m，西侧的为9m和6m；北侧塔裙共面，建筑退线不应小于6m。 公共空间控制要素1.规划的公共空间包括室内型和室外型，总面积不小于1000平方米，其中室内型公共空间面积不小于400平方米。2.在不影响75、公共空间连续性、开敞性的前提下，室内型公共空间内可设置立柱与结构承重墙体。3.室内公共空间应充分考虑与用地北侧和西侧人行系统的衔接。图8.2-1 建设用地空间控制图P 52城市设计 地下空间与下沉开放空间控制要素1.地下商业步行系统应与公共绿地下沉广场、地面公共空间保持连通性。2.北侧公共绿地下沉广场设计可统筹考虑现有过街通道，但应保障过街通道的连续性。3.在不影响市政地下管线、河道暗渠及城市轨道地下管线的前提下，可利用北侧公共绿地地下部分与项目用地一同设置地下停车场。图8.2-2 地下公共步行通道示意图图8.2-3 下沉商业广场示意图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban76、 Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen8.3 慢行系统慢行系统设计：拆除重建地块内采取步行系统和消防车行系统相结合的设计方式。织补周边主要慢行系统，构建环绕开发建设用地的步行系统，并打通与深南中路-宝安南路地下通道的连接，其宽度不小于6m。图8.3 慢行系统示意图8.4 公共开放空间图8.4 公共空间设计意向P 53城市设计深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei77、 Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen8.5 景观设计指引1.景观环境设计应以简明、现代的设计风格为主。2.沿深南大道、宝安南路应分别设置企业记忆、创意文化及社区休闲主题的公共绿地，街角处应布置街区广场，形成外部公共空间节点。3.合理选择并布置行道树，沿深南大道行道树种植应较为密集，在美化城市街景的同时起到降噪功用。4.地面铺装是城市景观空间的根本，规划注意更新单元内不同“地”体现不同空间的使用性，合理选择铺地的色彩、质感、图案纹理、尺度、及光影效果。消防通道应做铺装处理，以图案形成标示，并确保畅通。578、.建筑立面上的任何广告及标识设置均应符合深圳市户外广告设置指引的规定。6.建筑照明可选用中调、暖色、柔和的泛光照明。灯具必须结合建筑设计适当遮蔽、隐藏，不能干扰人车活动。7.在步行道，室外广场，中心绿化、商业区设置坐椅或长凳，坐椅的设计与周围环境协调，造型简捷，可结合环境小品、花坛、室外台阶、树池等进行设计、其设计方位、疏密、形式应与环境及人的活动相配合，营造步行范围。图8.5 景观环境及小品意向P 54城市设计利益平衡099.1 利益平衡9.2 实施措施9.3 更新时序P 48深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hub79、ei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen利益平衡9.1 利益平衡 空间增量单元现状建筑量共17900，规划建筑量共75000，空间增量为57100。 公共设施更新单元须建设和移交总建筑规模达1500平方米的公共配套设施。文化活动室1处，建筑面积1370平方米。公共厕所1处，建筑面积80平方米。垃圾收集点1处，建筑面积50平方米。P 56深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Cen80、tral Business District of Luohu, Shenzhen9.2 实施措施 实施责任（1）拆除清理责任需落实整个拆除范围内现状建（构）筑物及其他附着的清理责任。（2）配套建设责任需落实1500平方米的公共服务设施，包括：文化活动室1处，建筑面积1370平方米。公共厕所1处，建筑面积80平方米。垃圾收集点1处，建筑面积50平方米。产权按政府相关规定移交和管理。9.3 更新时序本更新单元的拆除改造不涉及分期实施，相关配套设施和配建建筑的建设工作必须与拆除改造建设用地的商业性办公建筑建设同期完成。P 57图9.3 建设时序图利益平衡规划综述1010.1 法定图则的调整与落实P81、 51深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen10.1 法定图则的调整与落实法定图则规划用地为现状保留，现状容积率为3.9。本次更新单元采取“拆除重建” 方式进行城市更新。更新单元范围为4996.5平方米，拆除范围用地面积为4542.3平方米，规划开发建设用地面积为4996.5平方米。本单元计容积率建筑面积为75000平方米，开发建设容积率为15.0。其中办公用房63500平方米；商业用82、房10000平方米；公共配套设施用房1500平方米（含文化活动室1370平方米、公共厕所80平方米、垃圾收集点50平方米）。综合相关更新政策，项目的交通区位和开发条件极为优越，在满足市政交通要求的基础上，本次更新单元规划申报规模为75000。经市政、交通专题研究，公共设施专项研究，均能满足规划项目需求。规划综述P 59项 目数 量更新单元用地面积（）4996.5拆除用地面积（）4542.3开发建设用地面积（）4996.5其中划入零星用地面积（）454.2清退土地面积（）0表10.1-1 更新单元用地数据汇总表表10.1-2 开发建设用地技术经济指标一览表项 目指 标开发建设用地面积（）499683、.5容积率15.0计容积率建筑面积（）75000其中商业10000办公63500公共配套设施1500其中文化活动室1370公共厕所80垃圾收集点50地下商业建筑面积（）2000备注：物业服务用房按照深圳经济特区物业管理条例予以核定，不纳入公共配套设施。1111.1 经济可行性分析P 53附件深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen11.1 经济可行性分析11.1.1 测算指标项目开发建设84、用地面积4996.5平方米，计容总建筑面积为75000平方米，包含商务办公、商务服务业、公共配套等功能。11.1.2 补地价成本根据深圳市有关规定补交项目土地地价。统一按照2013年深圳市规土委公布的基准地价缴交地价，其中商业用途基准地价为8796元/平方米，商业办公用途基准地价为4718元/平方米。 测算应缴交地价总额约为6亿元人民币，具体缴交数额以深圳市政府相关部门计算为准。11.1.3 拆迁补偿成本该项目的拆迁内容湖北宝丰大厦，拆迁总量为18000平方米，依据保守原则，该项目补偿方案制定如下：依据深府161号文深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法以及市场调查制定货币补偿标准，永久性85、建筑与临时性建筑考虑拆除费、过渡安置费、物业补偿费以及停业损失费的补偿。表11.1.1 经济技术指标表P 61附件经济技术指标表序号项目指标1用地面积4996.52容积率15.03计容积率总建筑面积750003.1商务办公635003.2商业100003.3地下建筑商业20003.4公共配套1500补偿明细补偿单价（元/平方米）补偿总价（万元）拆除费500900搬迁补助费500900停业损失费4000万/年16000合计17800表11.1.3 拆迁安置表深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng B86、uilding in Central Business District of Luohu, Shenzhen11.1 经济可行性分析11.1.4 投资估算该项目的投资估算不包括销售税费。经测算，项目预计总投资为16.5亿元，投资单价约为22000元/平方米。11.1.5 收益估算为保障项目财务目标和项目发展的整体实现，项目计划销售3万平方米写字楼，自留3.35万平米写字楼、1万平米商业用于出租。 销售收入：销售税金及附加：按规定，深圳市房地产开发主要税费为土地增值税、增值税，教育费附加，城市建筑维护税，印花税，初步预计为销售额的6.7%。根据深圳房地产开发项目的正常销售情况及本项目的实际情况87、，预计销售进度，计算各时期的销售收入金额项目。根据项目设计指标及市场分析，预计销售净收入为15亿元。 租金收入：根据目前项目所在地区，甲级办公楼和商铺的租金收入情况，预计项目办公楼月租金为180元，商场月租金为250元，每年租金收入达到1亿元。P 62附件说明项目（元）拆迁补偿成本土地现有建筑物的拆迁补偿费用1.78亿补地价成本本项目的土地需交纳的地价6亿前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类房地产开发项目实际情况，项目邀请国际一流合作团队，此处按总建筑面积200元/平方米计。1500万建安工程费包括基础、主体、水电安装88、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。根据深圳建设工程价格信息中相关指标核算。8000元/平方米（无税价、计容面积）6亿管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发展的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。按深圳市同类房地产项目管理费按前述土地成本、前期工程费、建安工程费之和的3%计算。2000万不可预见费不可预见费按前述建安工程费之和的3%计较为合理。2000万财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。1.8亿销售费用包括广告及代理费，参考目前深圳市房地产开发项目的标准和同类中高档房89、地产项目的具体情况，取销售费用为销售额的3%。3000万总投资16.5亿总投资单价2.2万/平表11.1.4 投资估算说明表类别标准单位销售价格估算依据：办公：50000元/平方米（无税价）写字楼销售额150000万元表11.1.5 销售收益测算标准表（净收入）深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen11.1 经济可行性分析11.1.6 综合效益评价项目在现有指标下的收益为24亿元，成本90、（含土地增值税、销售税金及附加）为18.1亿元，营业净利润为3.93亿元，税后成本利润率为21.7%。11.1.7 主要结论A .按照深圳市目前的拆迁补偿政策，湖北宝丰公司自有物业湖北宝丰大厦现存18000平方米。物业拆除费用500元/平方米，计900万元；搬迁补偿费用500元/平方米，计900万元；大厦拆除后，公司每年减少租金收入4000万元，应分年度给予补偿，计4年，共16000万元。拆迁安置成本合计17800万元。B. 考虑补缴地价成本（6亿元）、拆迁补偿成本以及开发成本 （含前期工程费、 建安工程费、管理费用、其它及不可预计费用、销售费用、财务费用），该项目的投资估算不包含销售税费， 91、测算后项目总投资为16.5亿元，投资单价为22000元/平方米。C. 为保障项目财务目标和产业发展目标的整体实现，项目拟销售3万平米写字楼，其余3.35万平米写字楼、1万平米商业用于自持出租。销售价格参考深南路沿线甲级物业价格标准，写字楼按50000 元/（无税价）计销售收入。写字楼租金按180元/平方米月，商业租金按250元/平方米月（无税价）。自持物业按投资单价结转收入。D. 根据以上标准，项目在现有指标下的收入为24亿元，成本（含土地增值税、增值税金及附加）为18.1亿万，营业净利润为3.93亿元，税后成本利润率为21.7%。E. 综上分析得出结论，项目除持有物业之外，营业净利润为3.992、3亿元，税后成本利润率为21.7% 。该项目的净盈利水平良好。开发单位的经济效益除通过本项目销售利润实现外，自持有33500平方米写字楼和10000平方米商业物业作为公司经营场所和出租，以实现投资的持续收益。P 63附件表11.1.6 综合效益评价表（单位：万元）一、收益测算2400001销售收入1500002结转自留收租物业收入90000二、成本测算1810003开发成本1420004管理费用20005销售费用30006销售税金及附加160007财务费用180008不可预见费和其他6700三、效益评价10税前利润5230011利润总额5230012所得税1310013净利润3930014税前93、成本利润率28.9%15税后成本利润率21.7%专项研究一、规划功能专项研究P 57深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen一规划功能专项研究顺应需求，构筑三大主导功能1、集聚现代服务业、高端商业办公，支撑“文化时尚消费中心”崛起，提升罗湖CBD；2、打造精品型消费与体验目的地，强化罗湖CBD优质商业服务的辐射需求；3、引导高端商务，着力打造金融经济总部平台。现代高端商务办公集聚中心高度94、聚合、紧凑的商务办公、现代服务、创意新兴产业空间引入金融类业内知名企业进驻，联动周边既有京基100、地王大厦、金融中心、华润中心、国内外银行、基金企业形成金融类为主的总部集群；同时，培育中小企业成长平台，打造罗湖CBD标志性现代服务和高端商务办公集聚中心，推动深圳商务产业创新发展，提升深圳在国际产业中的竞争力。生机勃勃的公共空间、为企业、人才的互动、交流创造机会和场所建筑综合体在迎合城市高密度发展的同时，使其公共空间结合城市空间，为企业与人才多样性活动提供了环境场所，使高效、集约、复合、繁荣的城市中心区形象背后，不乏生机勃勃的人文生活；不仅拥有吸引力强的就业机遇，更注重人际交往，构建一个充满活95、力、富有生气、多功能复合化的“浓缩小社会”。规划功能专项研究P 65深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen精品型文化时尚消费目的地主题式体验情景破解深圳各地区商业竞争中的差异化，设置独有的主题式购物体验与商业氛围，形成长久的品牌优势，从而推动商业的持续兴旺。汇集品牌展示、高端定制、文化活动、餐饮美食等不同领域业态，凭借创新独特的设计、零售概念、优越的地理位置，使消费者在购物中休闲和玩乐96、在游玩的愉悦中购物，营造罗湖CBD划时代的文化时尚潮流。特色型休闲娱乐服务地为城市休闲娱乐活动提供多元化、混合型的空间平台跨界经营逐渐成为文化休闲的新方式：例如“城市客厅+咖啡馆+茶室”、“餐饮+酒吧”等；注重中高端人群精神层次方面的消费，例如书吧、画廊等也将成为娱乐休闲多元化发展的新趋势。P 66规划功能专项研究二、交通影响评价专项研究P 60专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shen97、zhenP 68交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 694996.5m2，75000m2，6350015004996.515.06350015007500063500150075000交通影响评价专项研究10000m2，1000010000深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei 98、Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 70交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 71交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Ce99、ntral Business District of Luohu, ShenzhenP 72交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 73交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business Distric100、t of Luohu, ShenzhenP 74交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 75交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 101、76交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 77交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 78交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区102、湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 79635001500m2。75000m2交通影响评价专项研究10000m2深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 80交通影响评价专项研究深圳市罗湖商103、业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 81交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 82交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urba104、n Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 83交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 84交通影响评价专项研究10000m2，深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit105、 Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 8563500m2，63500交通影响评价专项研究10000深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 86交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Pla106、nning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 87交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 88交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng107、 Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 89交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 90交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central B108、usiness District of Luohu, ShenzhenP 91交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 92交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Lu109、ohu, ShenzhenP 936350073500交通影响评价专项研究10000635007350010000深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 94交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business Distri110、ct of Luohu, ShenzhenP 95交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 96交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP111、 97交通影响评价专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 98交通影响评价专项研究三、市政工程设施专项研究P 92专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 1112、00图3-1 给水工程规划图三、市政专项研究 给水工程规划根据深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)，本规划区规划区供水由东湖水厂供水。东湖水厂现状规模为35万立方米/日。本工程可利用深南东路南侧DN800现状给水管；宝安南路西侧DN400给水管供水。 消防给水管道及室外消火栓应沿道路设置，消火栓间距不应超过120米。原规划的管道容量能满足旧改规划的用水需求。 污水工程规划规划区排水体制采用雨污分流制。根据深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)，保留宝安南路西侧d300现状污水管，在宝安南路东侧规划一根d400的污水管，用于收集本地块污水113、。规划区污水排入滨河污水处理厂。滨河污水处理厂现状规模为30万立方米/日。d400污水管按最大充满度0.55和最小设计坡度0.002计算其管道输水能力为51升/秒，完全能满足规划调整污水需求。图3-2 污水工程规划图市政工程设施专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen 雨水工程规划参考深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)。规划区内雨水收集后就近排向宝114、安南路东侧一根现状d500雨水管。规划调整后规划区设计暴雨量和规划区面积没有发生改变，仅地面下垫面发生变化，导致径流系数发生变化，但是总体对于排雨主干渠道来说影响较小。本次经复核现状雨水管满足规划后新增雨水量，所以保留现状雨水管。无需新建雨水管。P 101图3-3 雨水工程规划图 电力工程规划根据深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)-电力工程规划，规划区周边道路现状电力通道较为完整，深南中路和宝安南路均有现状电缆沟，其规格为1.4X1.4+1.4X1.0 和2X1.2X1.2，本次规划均予以保留。书城路规划新建1.0X1.0电缆沟，并与相邻的宝安南路现状电缆沟接通115、，新建电缆沟采用隐蔽式，布置于道路东南侧人行道下。本次地块更新容积率变化较大，预测用电负荷较现状有较大增加，预测用电负荷为2398KW(考虑总同时系数0.8)。鉴于本次地块更新用地面积很小，用电负荷有所增加，但对本区域供电系统影响很小；规划区南侧约500米处有现状220kV经贸站，其容量为3*180MVA，规划区处于该供电电源中心地带，规划区内10KV电源可以得到有效保障。图3-4 电力工程规划图市政工程设施专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central B116、usiness District of Luohu, Shenzhen 通信工程规划根据深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则(2013)-通信工程规划，规划区周边道路现状通信管道非常完整，深南中路和宝安南路均有现状通信管道，其规格为24110和 36110，书城路道路两侧均布置通信管道，其规格为13110和4110，本次规划均予以保留,。本次地块更新容积率变化较大，预测市话总线较现状有较大增加，预测总线数量为600线。鉴于本次地块更新用地面积很小，预测市话总线有所增加，但对本区域通信系统影响很小；规划区东北侧约500米处有现状通信机楼，规划区处于通信系统中心地带，规划区内市话117、通信可以得到有效保障。P 102图3-5 通信工程规划图 燃气工程规划本规划燃气供应以天然气为主，液化石油气为辅。规划区内年总用气量为156864标准立方米，高峰小时用气量36.17标准立方米。道直埋敷设于道路的西侧、北侧人行道下或绿地下，管材为燃气专用PE管，本片区中压燃气管管径为DN150。中压管道管径大于等于DN160时，采用PE100,SDR17.6管材;小于DN160时, 采用PE80,SDR11的管材。本区燃气需求对周边管网的影响较小，因此天然气的供应对本规划区发展不构成制约性影响，规划区燃气供应能够满足需求。图3-6 燃气工程规划图市政工程设施专项研究专项研究四、公共服务设施专项118、研究P 96深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen四、公共服务设施专项研究 现状及周边公共配套设施本更新单元周边现状公共服务设施整体上较为齐全，为本地块更新规划提供良好的配套支撑。P 104公共服务设施专项研究图4-1 周边公共配套服务设施 法定图则中的公共配套设施规划深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则中将本更新单元用地性质定为商业性办公用地+服务业用地，备注现状保119、留，未要求配套公共服务设施。图4-2 深圳市罗湖01-01&02号片区罗湖商业中心区法定图则深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 105 更新单元公共配套设施规划本次规划依据深圳市城市规划标准与准则对公共配套设施的基本要求，并综合权衡周边用地公共配套设施的类型和数量后，规划设置公共厕所、垃圾收集点、社区级文化活动室等公共服务设施。综合考虑完善单元的公共配套服务职能，结合建设设置公共120、厕所、垃圾收集点各一处（附设），建筑面积分别为80和50 。综合考虑周边建设情况及需求，完善单元的公共配套服务职能，结合建设设置社区级文化活动室一处（附设），建筑面积为1370。规划为进一步完善周边慢行交通体系，建立与周边公共交通更便捷的交通联系，结合地下商业空间和停车场设置，并建设指引明确的标识系统和交通路径。 公共服务设施更新影响评价根据法定图则和更新诉求下的用地性质，将不会对单元周边产生公共配套方面的压力，相对而言，通过本单元的更新，能够为罗湖商业中心区和深南大道、宝安南路沿线提供公共服务设施方面的积极支撑。图4-3 公共配套设施规划图公共服务设施专项研究专项研究五、城市设计专项研究P 121、99深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 107设计目标面向未来，充满机遇与活力的国际化高端商务综合体 接轨区域、创造机遇的商务办公集聚地 体验丰富、活力充沛的时尚消费休闲目的地城市设计专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Busine122、ss District of Luohu, ShenzhenP 108中城区华尔街区中城区：商务、商业功能高度复合，形成世界著名的活力街区。华尔街：单一的商务办公功能，非工作时间形同空城。二、城市设计专项研究研究案例纽约曼哈顿岛 中城区曼哈顿中城是美国最繁忙的商业区。纽约市内大多数的摩天大楼、高级饭店及豪宅都位于中城区内。有超过300万人在本区的办公室、酒店和零售店铺工作。部分地区如时报广场和第五大道，更集结着大量的零售商店。华尔街地区为著名的金融贸易区，白天的时候人们都在城里工作，晚上的时候人们都回到郊区的家中，导致商业区人口稀少，成为“空心城”。城市设计专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰123、大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 109环境舒适，宜人宜驻的公共活动空间时尚休闲、有独特氛围的文化场所二、城市设计专项研究研究案例东京都 六本木之丘城市设计专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenz124、hen“十三五”期间蔡屋围片区的城市更新项目蔡屋围更新统筹规划湖北宝丰大厦市中医院职工宿舍区布吉河景观休闲带城建集团改造P 110功能控制二、城市设计专项研究罗湖区城市更新背景“十三五”期间，以城市更新审批管理权限下放为契机，城市更新成为了罗湖区发展首要任务。作为具有代表意义的旧商业区改造的城市重点更新项目，本项目对罗湖商业中心区提升、转型，拓展产业发展空间，打造罗湖区新的经济增长点，具有重要意义。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business D125、istrict of Luohu, ShenzhenP 111功能控制图7.3-5 蔡屋围片区城市空间构想图7.3-6 蔡屋围片区城市总平面图湖北宝丰大厦湖北宝丰大厦二、城市设计专项研究城市设计问题：片区层面上，蔡屋围作为融合24时多元活力的金融商务中心，宝丰大厦如何安身立命？贯通联系“荔枝公园-布吉河”的东西向轴线，实现”商务-文化-生态-休闲”中心互通互动。宝丰大厦正位于轴线的关键节点，势必通过打造片区的城市更新的标杆来支撑起蔡屋围整体空间构想。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Buil126、ding in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 112如何处理好本项目与周边建筑的空间关系，引领深南大道与宝安南路城市发展轴门户意象与场所精神的双重构建？二、城市设计专项研究规划聚焦城市设计专项研究深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 113城市设计专项研究如何处理好本项目与周边公共开放空间的衔接，构建连贯丰富的创新活力街127、区？二、城市设计专项研究规划聚焦深圳市公共开放空间规划建议图(局部)荔枝公园本项目宝安南（大剧院）地下空间详细规划本项目深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 114城市设计专项研究如何处理好建筑在城市核心区中的空间意向，打造具有生长性、催化性和标杆性的门户地标与创新触媒？二、城市设计专项研究规划聚焦万象城华润大厦地王大厦金丰城金沙大厦深圳书城深业中心深交所平安银行大厦供电南苑河南外128、贸大院嘉宾花园鼎丰大厦都市名园蔡屋围新八九坊帝廷峰君悦酒店幸福里地王公寓华安国际酒店乐家公寓深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 115项目规划技术经济指标总平面图城市设计专项研究二、城市设计专项研究规划方案总平面布局本项目位于深南东路和宝安南路的交叉口处，紧邻万象城和地王大厦。所处区位是罗湖“金三角”区域，是深圳的城市核心商业办公区之一。规划紧紧围绕“面向未来，充满机遇与活力的国129、际化高端商务综合体”的目标，树立片区城市门户意向，打造以商务办公、休闲购物，文化娱乐等多功能的超高层综合体，形成空间灵活、内涵丰富的城市活力核心街区。技术经济指标一览表项目指标开发建设用地面积（）4996.5计容积率建筑面积（）75000其中办公（）63500商业（）10000公共配套设施（）1500其中文化活动室1370公共厕所80垃圾收集点50容积率15.0地下商业建筑面积2000建筑限高（米）250建筑密度50%绿化覆盖率30%停车位220深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Buildi130、ng in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 116城市设计专项研究二、城市设计专项研究规划方案效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 117城市设计专项研究二、城市设计专项研究规划方案效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baof131、eng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 118城市设计专项研究二、城市设计专项研究规划方案效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 119城市设计专项研究二、城市设计专项研究规划方案效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of 132、Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 120城市设计专项研究二、城市设计专项研究方案构思与功能组织深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 121城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色基地解读与早期的高层及超高层建筑一同构成了深圳最早的商业中心区意向；年代感较强、高层及超高层133、建筑包围中的湖北宝丰大厦，与斜对角的地标建筑地王大厦隔街相望，是外界对此处街区的主要形象认知之一，是市民对宝丰大厦的直观印象。万象城华润大厦地王大厦金丰城供电南苑河南外贸大院嘉宾花园地王公寓华安国际酒店乐家公寓鼎丰大厦深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 122城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦临街商业界面案例借鉴广州 太古汇综合体广州太古汇综合体包括办公楼、酒店134、百货商场、绿化屋顶和地面广场等。建筑师将绿化面积最大化，并创造性地进行布局。绿化屋顶和广场为大厦使用者甚至是周围社区提供了极具美学性的公共设施。建筑的设计涵盖了健康、环境和经济可行性三大可持续元素。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 123城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦北侧下沉广场下沉广场景观参考意向深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urba135、n Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 124城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦城市界面1整体鸟瞰效果图深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 125城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦城市界面136、深南大道自东向西视线效果2深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 126城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦城市界面宝安南路自北向南视线效果3深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luoh137、u, ShenzhenP 127城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦城市界面宝安南路自南向北视线效果4深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen300米500米200米100米400米600米700米蔡屋围塔楼群国贸广场塔楼群湖贝塔楼群深南-文锦塔楼群深南-沿河塔楼群P 128功能控制图7.3-3 “十三五”期间深南大道罗湖段城市立面研究宝丰大厦二、城市设计专项研究空间特色138、设计聚焦城市天际线通过本项目的城市更新可以提升罗湖金融中心片区的门户形象，优化深南大道和宝安南路段天机轮廓线的节奏和层次感。通过对“十三五”期间罗湖区深南大道城市立面的意向研究，本项目的建筑高度宜控制在250米左右，既能更好地强化深南大道城市风貌及空间意向，且能与蔡屋围塔楼群构成更加和谐的城市立面，有助于塑造更加完整的建筑天际线。深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 129城市设计139、专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦建筑高度控制滨河大道北立面200米442米384米 建筑高度约200米 建筑高度约250米 建筑高度约300米250米442米384米300米442米384米深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, ShenzhenP 130城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦建筑高度控制 建筑高度约200米 建筑高度约250米 建筑高度约300米红岭路东立面2140、00米442米384米250米442米384米300米442米384米深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦建筑高度控制 建筑高度约200米 建筑高度约250米 建筑高度约300米P 131城市设计专项研究和平路西立面200米442米384米250米442米384米300米442米384米深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban R141、enewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Business District of Luohu, Shenzhen二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦建筑高度控制P 132城市设计专项研究 建筑高度约200米 建筑高度约250米 建筑高度约300米解放西路南立面200米442米384米250米442米384米300米442米384米深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Building in Central Busines142、s District of Luohu, ShenzhenP 133城市设计专项研究二、城市设计专项研究空间特色设计聚焦城市界面和天际线该项目的更新可以提升罗湖金融中心片区的门户形象，优化深南大道和宝安南路段天际轮廓线的节奏和层次感，建议本项目的建筑高度增加至250米左右，在超高层建筑群中突出、强化本项目的空间意向。深南大道立面宝安南路自北向南150m视线效果宝安南路自南向北300m视线效果深南大道自西向东300m视线效果250米技术图纸P 124深圳市罗湖商业中心区湖北宝丰大厦城市更新单元规划Urban Renewal Unit Planning of Hubei Baofeng Build143、ing in Central Business District of Luohu, Shenzhen图集目录1.区域位置图2.现状分析图3.土地与建筑物核查成果图4.上层次规划图5.拆除与建设用地范围图6.地块划分与指标控制图7.总平面布局图8.建筑群体关系分析图9.慢行系统示意图10. 建设用地空间控制图11. 道路交通规划图12. 给水工程规划图13. 污水工程规划图14. 雨水工程规划图15. 电力工程规划图16. 通信工程规划图17. 燃气工程规划图18. 分期实施规划图19. 日照分析图P 135技术图纸P 136P 137P 138P 139P 140P 141P 142P 143P 144P 145P 146P 147P 148P 149P 150P 151P 152P 153P 154