1、图片来源：戴德梁行服务项目世界自然遗产 丽江老君山培育成就1编委会成员67313161720242933374345505759616465第一章:“特色小镇”背景介绍、现况第二章 国外“特色小镇”案例研究第三章 国内“特色小镇”案例研究第四章“特色小镇”建设的成功要素第五章：“特色小镇”融资方式简析结语1.1 特色小镇发展背景前言1.2 特色小镇发展路径及趋势2.1 国内外特色小镇发展比较2.2 国外特色小镇发展背景2.3 法国格拉斯特色小镇（Grasse）2.4 硅谷特色小镇集群：以帕罗奥多（Palo Alto）为例2.5 英国剑桥特色小镇（Cambridge）3.2 成都华侨城安仁古镇 2、世界文博小镇3.3 上海吴泾科技时尚小镇 中国科技时尚小镇依据5.1 特色小镇的主要融资模式5.2 特色小镇的主要融资工具5.3 特色小镇的融资规划特色小镇培育全链接综合服务内容特色小镇+产业 平台自1993年戴德梁行进入中国市场以来，与中国城市化的进程同呼吸、共命运，不仅见证了改革开放以来的国家繁荣、社会进步与日益扩大的世界影响力，更经历了不同区域各阶段的崛起繁荣、变迁转型、更新再造与发展方式转变。2015年开始，我们通过每年的新型城镇化白皮书与市场分享洞见，从解析“睡城的复苏”，到构建“产城人融合”，我们看到随着长距离交通工具的普及和高科技的进步与应用，东、中、西部地区不同地域特征的文旅、3、体育、农业、工业、非遗文化、贸易、高科技等特色小镇正孕育新的生机。如今，培育特色小镇和小城镇已成为中国经济转型与新型城镇化建设的重要举措，通过市场配置资源的力量推动小镇的特色成为可持续发展的产业动力，创造劳动力配置与产业优势之间动态的协调与均衡，进而更科学的促进城市群协作的微观分工。戴德梁行正在积极响应和推动政府、企业与机构，依托小镇特色实现转型，进行“以人为本”的产业塑造和城市营运，共同探索先进的商业模式与创新机制。本报告由戴德梁行独家发布，通过国际比较、经验总结、数据统计分析、行业专家和企业访谈展开调查研究，旨在与各方共同建立携手培育特色小镇的信心和讨论多赢的商业模式。前言34第1章“特色4、小镇”背景介绍、现况风口下的特色小镇：新机遇 新路径 新实践“未来特色小镇发展趋势，首先是营建特色主导产业，在差异定位和领域细分中构建小城镇大产业格局；其次依托“特色产业”，纵向从产业生产到应用和服务延伸，横向产业间跨界融合发展”51.1特色小镇发展背景 (1)“城市病”日益加剧，成为中国城镇化和经济发展必须解决的问题根据国务院发展研究中心和世界银行研究预测，到2030年我国城镇化率将达到70%左右，约有10亿人生活在城市。快速发展的城镇化过程在带来城市用地不断向外扩张、人口不断向大城市集中等现象的同时，也必然伴随着环境恶化、用地紧张、交通拥堵、房价高企、生活成本增加等“城市病”的日益加剧。疏5、解大城市人口、环境和交通压力，已成为未来中国城镇化和社会经济持续发展所必须解决的重大问题。(2)优化土地利用，加快产业升级成为建设“新型城镇化”的必然路径传统城镇化所带来的经济拉动主要通过在空间上形成规模经济和集聚经济效应。借助于这种城市经济效应，经过之前高速的城镇化发展，国内主要城市纷纷在短期内完成了产业集群构建，形成了持续繁荣的经济增长格局。然而，客观经济规律已经证明，城镇化所带来的规模经济和集聚经济在超过一定程度后会转变为“规模不经济”和“集聚不经济”。“城市病”，正是这种“不经济”现象的具体表现，它所引发的一系列社会和环境问题正不断削弱城市对社会经济发展的正向带动作用，加之中国经济现在6、正处于转型阶段，水、电、土地等生产资料成本和人工成本都在持续上涨，传统产业优势正逐渐降低，产业升级的现实要求在不断加剧。提高中心城市土地利用率，加快产业升级，进而有序引导相关产业和人口向周边中小城镇转移成为建设“新型城镇化”的必然路径。(3)作为“新型城镇化”重要载体，特色小镇以燎原之势在各界开展作为推进中国“新型城镇化”和产业升级的重要载体、构建中国城市新格局的重要组成，“特色小镇”的概念及其实际建设已引起政府、学界和企业的高度重视和大量讨论。在主要发达国家，特色小镇已经成为其产业竞争力的重要载体，典型代表包括美国格林尼治的对冲基金小镇、英国教育和科技创新中心剑桥镇、以及德国汽车制造小镇英戈7、尔斯塔特等。反观目前中国的现实状况，高端产业和高端人才依旧不断的向大中城市集中，却鲜有向小城镇集中流动。不过，中国各省市政府与企业正在寻求机会，希望通过产业建镇来推进“新型城镇化”的建设以及产业结构的升级。随着中国各地区一批产业推动的特色小镇已经建成或正在建设，这种产业和人才仅在大城市集聚的空间格局有望发生改变。(4)特色小镇在东西部区域所承担功能及建设路径不同考虑到中国各区域现实的巨大差异性，东部与中西部经济与产业结构状况所处的不同发展阶段，特色小镇在不同地区所承担的功能及其建设路径也应有所不同。在东部地区，如浙江的梦想小镇、云栖小镇等，特色小镇主要用于承接大城市产业和吸纳大城市人口，优化城8、镇环境、提升城镇品质是这类特色小镇建设的主要内容，其目的则在于通过产业转型升级推动城镇整体的转型升级；而中西部特色小镇则主要承担“城乡一体化”的任务，通过位于城乡结合部特色小镇的发展，以带动周边农村基础设施建设和公共服务发展，进而创造和吸纳农村劳动力就业，促进一、二、三产业的融合发展，推动城市文明迅速向农村扩展，实现城乡协调发展。特色小镇背景介绍、现况6特色小镇背景介绍、现况1.2特色小镇发展路径及趋势1.2.1 特色小镇内涵特色小镇与特色小城镇具有不同内涵。在发改委2016年10月发布的 国家发展改革委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见 中对特色小（城）镇有明确的概念定义和区分，意见 9、提出：特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。而就目前住建部发布的第一批以及第二批特色小镇名单看，国家级特色小镇评选是基于建制镇而非创新创业平台。为便于分析，本文中所提特色小镇包括创新创业平台和传统建制镇两种形态。1.2.2 特色小镇基本政策梳理特色小镇兴起于浙江，壮大于长三角，在住建部发布 关于开展特色小镇培育工作的通知 后，特色小镇正以迅猛之势在全国范围内快速发展。有关特色小镇相关政策发布时间轴如下图1：重要政策10、一览2015年4月2016年2月浙江省浙江省浙江省省长李强参观“云栖小镇”，首次公开提及“特色小镇”2016年7月国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见2017年3月发改委关于加快美丽特色小(城）镇建设的指导意见住建部关于公布第一批中国特色小镇名单的通知住建部住房城乡建设部关于拟公布第二批特色小镇名单的公示浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见2016年10月住建部、发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知2017年7月住建部住房城乡建设部关于做好第二批全国特色小镇的通知特色小镇背景介绍、现况71.2.3 第一批全国特色小镇产业及特征分析若按照国家和浙江关于特色小镇的产业分类11、标准，基于其主导产业可将特色小镇分为旅游业、农业、历史经典、工业、文创、商贸等功能类型，其中的历史经典又还包括制酒、陶瓷、文房等传统产业类型。在国家住建部公布的首批127个特色小镇产业分布中，以旅游为主导产业的特色小镇占比为57%，其中历史文化类旅游占36%，生态休闲类旅游占21%；以农业为主导产业的特色小镇占比为13%；之后为历史经典和工业作为主导类型，占比均达到10%；其余产业类型的占比则都小于5%（见图2）。因此，首批特色小镇还是主要以旅游类为主，对特色小镇在疏解大城市人口和产业方面的意义体现尚不充分，对现有小镇的产业特色性和产业带动性方面的挖掘也还不够深入。1.2.4 第二批全国特色小12、镇产业及特征分析基于首批特色小镇问题，住房城乡建设部关于做好第二批全国特色小镇的通知 特别强调特色小镇应实施并储备一批质量高、带动性强的产业项目，并明确以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。54%13%10%10%4%3%3%1%1%1%1%旅游产业农业工业历史经典历史文化商贸文创林业牧业渔业信息经济特色小镇背景介绍、现况8100%80%60%40%20%0%28%旅游产业19%农业18%工业8%历史经典7%历史文化7%商贸3%康养2%文创 2%渔业1%民族聚居1%体育1%教育1%林业1%信息经济100%80%60%40%20%0%图2 住建部第一批127个特色小镇的产业分布图313、 住建部第二批276个特色小镇的产业分布特色小镇背景介绍、现况2017年7月，住建部公布第二批特色小镇名单，第二批特色小镇数量增加至276个，相比于第一批数量有明显提升。对比第一批特色小镇的产业分布，第二批产业分布主要呈现以下特征：（1）受国家政策引导，以旅游产业为主导的特色小镇占比下降至28%，未超过1/3；（2）以农业、工业为主导的特色小镇占比均有明显上升；（3）支柱产业呈现多元化，出现体育小镇、乐商小镇、田园小镇等特色小镇，产业分布更为均衡，更具特色性和多元化。1.2.5 国家级特色小镇政府引导方向演变（1）弱旅游、强产业。国家政策方面，对旅游文化类特色小镇数量进行一定限制，强调产业的多14、元性和特色性；地方实践方面，如作为特色小镇建设的典型地区，浙江省的第一批和第二批特色小镇3年或5年各产业拟投资额已经显示：高端装备制造产业高居榜首，达1304亿元。故从国家政策到地方实践都开始强调，特色小镇后续发展中将弱化旅游文化类特色小镇，进一步聚焦产业多元化和带动性，推进特色产业从“微笑曲线”的低端向高端发展。（2）强调文化IP。在第二批特色小镇公示名单中，有历史沉淀的小镇文化IP特色明显。如河池市宜州刘三姐镇（名人IP），黔南州瓮安县猴场镇（红色文化IP）,四川省甘孜州稻城县香格里拉镇（旅游IP）等。1.2.6 未来特色小镇的发展趋势研判 （1）精准定位，产业立镇。在弱旅游强产业的政特色15、小镇背景介绍、现况策导向下，特色小镇产业特色性愈趋明显，并呈现多元化。立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业聚集等特色，构建特色优势主导产业，在差异定位和领域细分中构建小城镇大产业的格局，或成为特色小镇未来发展趋势之一。（2）纵向延伸，跨界融合。依托“特色产业”，纵向从产业生产到产业应用和产业服务延伸，横向三产和二产的融合发展，亦是未来特色小镇发展趋势之一。另在产业融合发展的大背景下，跨界融合已经成为产业发展的新常态。如湖北洈水镇“核心景区+汽车营地+体育运动休闲”、苏州市七都镇“国学音乐”、茂名市沙琅镇“有机龟养殖+生物科技产业+物联网产业”等的特色发展模式。（3）生态田园，创意农业。将农业16、与生态休闲结合起来，打造集农业、文创、旅游、生态休闲为一体的田园综合体和绿色经济产业链，或将成为未来以“农业”为主导的特色小镇发展趋势之一。如上海崇明东平镇“光明食品农创崇明生态森林农垦风情风貌”的特色小镇定位，湖北仙桃市彭场镇以“田园文化”为主题建设的“田园小镇”，“农业文创生态旅游”的田园综合体发展模式。（4）智能制造，战略新兴。在工业4.0大背景以及国家政策引导下，特色小镇作为传统产业转型升级的重要载体之一，其承载的产业将趋于向高端制造、生物、科技、信息经济等战略性新兴产业发展。9对比第一、二批特色小镇主导产业我们发现：国家级特色小镇政府引导向“弱旅游、强产业”以及“强调文化IP”方向演17、变。在政策引导下，预测未来特色小镇发展趋势如下：（1）构建特色主导产业，在差异定位和领域细分中构建小城镇大产业格局；（2）依托“特色产业”，纵向从产业生产到应用和服务延伸，横向产业间跨界融合发展；（3）战略性新兴产业以及田园综合体或将成为未来产业趋势。10“其自身地域资源优势都十分显著，并有相当雄厚的产业基础，成功绝非偶然，是纯粹的市场行为，是依托产业龙头企业的影响力和凝聚力的产物：小镇内在注重产业和周边地区的联动发展，周边区域为产业提供一系列的配套，互相作用共同壮大，而非一个产业孤岛。”第2章国外“特色小镇”案例研究1112国外特色小镇案例研究小镇经济是国外发达国家经济的重要组成部分，小镇生18、活也成为当地居民的重要生活方式之一，研究国外特色小镇的发展之路，总结国外特色小镇的发展经验，可以为中国特色小镇建设提供宝贵的借鉴。本章分别在不同产业领域选取具有代表性的三个国外特色小镇案例，旨在小镇资源利用、产业升级与发展、企业引进与培育和政府支持与多方合作等方面为中国特色小镇建设提供思路和建议。“”国外特色小镇案例研究”2.1.1中外特色小镇概念差异从国内政府与企业工作实践来看，“特色小镇”相关名词早有提及，直到2014年杭州云栖小镇被作为市场典范，并于2015年在浙江省相关文件首次赋予特色小镇独特含义，即“非镇非区的多功能创新空间”，进而2016年上升为住建部、发改委、财政部三部委力推的国19、家战略，强调“特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务和充满活力的体制机制”，其所指行政单元的建制特色小城镇也简化称为“特色小镇”。与国内特色小镇概念相比，国外“特色小镇”内涵略有不同。国外特色小镇主要是市场行为，由于地方资源的优势或者行业领军企业的进驻，从而吸引了一系列企业驻扎于当地，通过多年的发展，逐渐成为一个具有相当影响力的产业特色小镇。国外的特色小镇在政策优惠、政府扶持方面并不显著，同时政府干预较弱，产业的集聚主要是企业行为。因此，在融资和经营管理方面，国内外的特色小镇也存在着显著的不同。2.1.2国外特色小镇分类国外特色小镇依据不同的维度可以有不20、同的分类划分，本文分别以区位分布和产业类型为划分依据，对国外特色小镇进行分类研究。根据国外特色小镇的区位分布特点，可以将其分为卫星城式、集群式和孤点式三种类型。卫星城式特色小镇以大城市为依托，位于大城市1-2小时交通圈内，作为承接大城市外溢产业和人才的基础，同时也须具备适于产业、人才发展的良好自然、社会环境，如美国的格林尼治小镇、法国的维特雷小镇等。本文所研究的国外特色小镇，是指因产业具有一定特色而闻名世界，并且在规模上与国内特色小镇具备可比性，能够为国内特色小镇建设提供参考和借鉴的小城镇。2.1国内外特色小镇发展比较国外特色小镇案例研究13国外特色小镇国内特色小镇地方产业资源主导，无明显的政21、府干预。多数由当地优势产业与行业领军企业所带动，逐年发展而成的。通常为40-70平方公里的自然镇通常为综合片区开发项目，面积在几平方公里至几十平方公里不等小型特色小镇：50-60亿中大型特色小镇：百亿以上为企业自主的市场行为，无统一的投资额主要为旅游、农业、工业、科技、商贸高新科技产业、传统制造产业、金融业、旅游度假PPP为主要模式为企业自主的市场行为，不存在统一开发2-20万人，规模较小，密度较低发展驱动力小镇类型开发运营模式面积人口开发运营投资额20-100万人，规模较大，密度较高为政府主导，在现有产业资源的基础上，给予一定的政策优惠与扶持，将产能和影响力发展壮大。规模车程：2小时距离：322、15.7公里巴黎2小时、省会雷恩半小时车程承接巴黎产业外溢需求房价水平低环境优美巴黎雷恩维特雷小镇车程：37分钟距离：39.2公里法国维特雷小镇区位图集群式特色小镇位于交通发达的节点型城市，具有良好的历史、自然基础，产业及旅游发展较为均衡，通常通过统一规划和资金支持等措施打造高度专业化产业集聚地，从而成为“小而精”的小镇集群，如以高新技术产业集聚而闻名的美国硅谷，除圣何塞外都是小城镇的集群。孤点式小镇大多地处偏僻，但因具备得天独厚的资源禀赋和强大运营能力，足以抵消区位不利影响。孤点式小镇大致分为两类，第一类具有强势的自然、产业、人文等资源禀赋，并发展相关产业链，形成以旅游业和服务业为主的特色小23、镇，如奥地利瓦腾斯小镇、瑞士达沃斯小镇；另一类以强大的IP运营能力，导入书籍、壁画、电影、动漫等文化要素，从无到有打造文旅类小镇，如英国海伊小镇、西班牙胡斯卡小镇、日本柯南小镇、澳大利亚谢菲尔德壁画小镇、马耳他大力水手镇等。14国外特色小镇案例研究纽约格林尼洽小镇车程：40分钟距离：42.4公里毗邻全球金融中心距海底光缆近，网速快税收优惠政策风景优美国外特色小镇案例研究硅谷城镇群分布圣何塞森尼维尔圣克拉拉库比蒂诺山景城帕罗奥多门罗帕克9513.110.25.87.45.93.1342961.447.728.331.766.445.1城市人口/万面积/平方公里硅谷主要城市人口及面积统计美国格林尼24、治基金小镇区位图门罗帕克帕罗奥多山景城库比蒂诺圣克拉拉森尼维尔国外特色小镇案例研究15优势资源挖掘型文化要素导入型自然资源德国加米施-帕滕基兴产业资源奥地利瓦腾斯小镇人文资源韩国河回民俗村法国戛纳小镇英国海伊二手书小镇澳大利亚谢菲尔德壁画小镇西班牙胡斯卡小镇总体来看，卫星城式和集群式的特色小镇更依托于产业发展，而孤点式特色小镇多以文旅为特色资源。产业一定是小镇能否成功的最强基因，区位条件是产业培育的先发因素，运营能力是产业发展的后发因素。从产业类型的维度，可以大致把特色小镇分为四大类：高科技产业特色小镇，传统产业特色小镇，金融业特色小镇、旅游度假特色小镇。高科技产业特色小镇以世界知名院校为依托25、，作为其科研和人才的基础，典型代表是“硅谷”，一个人口300万，面积4000平方公里的地方，成为全球创客云集、技术创新的高地。传统产业小镇往往有着气候地理因素、长年的工艺传承和产业积累等诸多因素的综合影响，主要代表有现代香水的发端地法国格拉斯、全球纺织品企业总部中心瑞士朗根塔尔等。金融业小镇的要素更多，包括国家的经济实力、金融发达程度、在世界上的经济地位、地理位置、人才、税费、交通、环境、信息技术等，其独特性、难以复制性更强，美国格林威治对冲基金小镇，集中了超过500家的对冲基金公司，其基金规模占全美三分之一，是典型的金融特色小镇。旅游度假小镇，除了当地得天独厚的风光资源外，四季皆宜的游玩期，26、良好的设施和服务也都是必要的条件，代表如瑞士的达沃斯、意大利的波托菲诺等。国外特色小镇案例研究2.2.1国外特色小镇产生原因特色小镇是发达国家城市化进程发展到一定阶段的产物。19世纪60年代，工业化和城镇化的高速发展导致大城市人口过度集聚、拥堵不堪，但乡村却出现空心化，为分流大城市人口，发达国家启动小城镇建设。其中，英、美、日三国启动小城镇建设时的城镇化率均达到70%，而韩国起步时间较晚，城镇化率在40%-50%之间，与我国较为接近。截至目前，英美韩日等经济发达体均已经完成了对小城镇的开发培育工作，小城镇已成为这些国家经济、人口和产业的主要发展载体。2.2.2国外特色小镇驱动机制国外特色小镇的27、发展主要源自经济、社会发展到一定水平后的自然驱动，具有源发性的特点。首先，发达国家城乡之间有规模与风貌的差异，但没有实质发展阶段的差异，城乡之间在路水电等基础物质条件上都是均等的，这为高端企业的进入提供了基础条件。其次，城市化后期“城市病”的出现，促使人们反思，于是出现了“逆城市化”现象，人们转而追求乡村小镇的自然生态环境、低地价、以及某些独特人文环境。最后，全球化条件下城市体系从“水平分工”走向“垂直分工”，不同城市侧重不同产业环节，而小城镇往往更适合“科技研发”、“总部办公”、“旅游休闲”等环节。除了源发性的自然驱动外，国外特色小镇的发展同时也受到了主动规划的影响。首先，面对大城市发展带来28、的一系列问题，欧美发达国家都制定了专门的小城镇或新城镇发展规划，建设和鼓励发展小城镇，实现了产业和人口向小城镇的转移。其次，通过合理的城镇建设规划，将小城镇建设为布局合理、环境优美、宜居宜游，实现生产、生活、生态“三生融合”的特色小镇。除城市化进程的推动外，文化传承是欧美国家小镇发达的历史原因。欧美国家是以小镇为单元的国度，“特色小镇”是他们的主流生活场所。相对于大都市的灯火繁华、高楼林立、人群熙攘，欧美国家的人从骨子里更喜欢居住在小镇里，很多小镇都有几百年的历史传承，留下了一代又一代人的印迹，无论是建筑肌理、人文风情、商业形态还是生活习惯、传统工艺，都代表着一种文化传承和精神象征。这种历史和29、文化传承以及人们的小镇生活习惯是西方特色小镇形成的重要原因，这些国家天生就是由一个个的小镇构成的。2.2国外特色小镇发展背景16英国新城运动美国示范城市计划78.9%194619501964 19661972 1973 1974197719821988 19901993 20032012 201677.8%韩国城市发展计划日本村镇综合建设示范工程第一阶段第二阶段第三阶段72.3%43.7%82.1%93.5%77.3%73.6%支持大都市更新发展中小城市和小城镇小城市培育事业缩小城乡差距建设特色农村定居社会居民利用并参与管理利用地区资源挖掘潜力建立特色区域小城镇培育事业小城镇开发事业小城镇综合30、培育事业城镇化率城镇化率城镇化率城镇化率国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究172.3法国格拉斯特色小镇（Grasse）成功因素项目特色格拉斯是法国香水的重要产地和原料供应地，80%的香水都在这里制造,被誉为“香水之都”、全球最香的小镇，法国香水的摇篮。该镇生产了法国2/3的天然芳香，诞生了香奈儿5号等世界知名香水，每年香水业为小镇创造超过6亿欧元的财富。项目概况格拉斯小镇位于法国南部普罗旺斯区域内，是尼斯和戛纳之间的一个山区小城，面对地中海、背靠阿尔卑斯山。距离地中海20公里，距离尼斯机场40分钟车程，距离戛纳需要20分钟车程。小镇是全球最著名的香水生产地，其面积为44.44平方公里，人31、口约25.3万。格拉斯小镇是卫星城式特色小镇的代表，是利用当地气候和农业地资源优势，实现传统产业转型升级的典型案例。（1）区位价值具备适宜花卉生长的生态环境是格拉斯香水产业成功的基础：格拉斯海拔350米，阿尔卑斯山下的地下水加上充足的阳光，山坡又使各种花卉均找到了适宜生长的海拔高度，使格拉斯成为花草优生地带，每年在这个地区采集的花朵有700万公斤之多。(2)产业发展路径格拉斯原本支柱产业是皮革业，因环境污染较严重，于是结合当地气候优势，通过三次产业转型升级，建立了以绿色农业为基础（鲜花）、新型工业为主导（香水）、现代服务业（旅游）为支持的经济发展模式。小镇在发展过程中不断提升现有产业，并进行持32、续的产业升级，这是其保持国际竞争力的重要因素。18国外特色小镇案例研究于中世纪时期，小镇最初以皮革业为主要产业，主要出产到意大利比萨及热那亚,后来因生产过程的污染和难闻的气味，转而着手研究和生产香味皮手套香味皮手套的成功让小镇转向更有社会需求和更高效收益的香精和香水产业。由于积极地抓住市场机遇,实现了产业的升级转形，小镇重点发展香水业，实现产业的生产原料与当地资源相结合第二次转形的主要影响是产品设计和原料采购相对比重下降,当地开始转向国际化市场，向外国采购原料代替采用当地鲜花,再利用当地加工技术和品牌力量让格拉斯小镇转而融入全球产业链分工的小镇。格拉斯小镇的第二次转型升级使它成功进入全球市场转33、向旅游设施的发展以及标志性的香水小镇规划方向设立香水博物馆和香水工场保留中世纪特色，同时也保留了当地鲜花用以作为地区特色，将格拉斯小镇打造为古色古香的香水胜地带来更高效的旅游业收益同时发展也更加全面融入全球化产业链，通过低成本进口高质量原材料，集中制作研发产品初期阶段皮革制造业第二次产业转形国际性香水企业第三产业转型发展香水特色旅游业第一次产业转形香水香精制造业（3）香水产业链搭建小镇原住民培训机制目前当地约有10，000人间接地受雇于香水企业，小镇开创了专业的培训学校，针对香水产业链进行人才培训，不断地为当地企业输送人才，保证人才的充足供应。这也是小镇能长期保持高生产力的重要因素。制定行业标34、准制定一系列香水行业标准，成为行业内认证的权威机构，进一步完善现有产业链。（4）延伸产业发展方向产业+旅游小镇集中发展一个产业，将整个产业链的上下游资源汇聚在一起，将发展从农业资源延伸到农业加工，旅游和休闲等多个领域。突破香水产业的限制，重点开拓旅游市场，提升旅游整体配套，将小镇打造成一个集鲜花、风景、旅游为一体的综合小镇。国外特色小镇案例研究19使法国成为世界香水之都，香奈儿5号等受全世界女性追捧的香水品牌都是在这里诞生，小镇在行业中的地位可谓是领先全球；制定了香水标准及认证体系，成为行业标杆，也是企业品牌的认可与保质保证；小镇现阶段朝着旅游及新兴产业发展，发展方向集中转向第三产业，把当地打35、造成为度假天堂，也是国际游客热门的休闲旅游目的地。影响总结天然资源成功因素商业资源可持续发展资源基础大企业片区产业集聚发展旅游及新兴产业国外特色小镇案例研究总结法国格拉斯小镇的成功，特色小镇建设需要以地区独有资源发展产业，及后逐渐融入国际市场产业链，实现全球分工化，引入外资及适当地规划配置土地，为原居民创造机会，带动整个地区经济。而在拥有技术和条件的情况下，小镇成功的关键是利用本土丰富资源，配合商业资源，让格拉斯融入全球产业链分工的小镇，通过在全球范围内低成本进口原材料资源，再利用自身品牌力量和制作技术令香水小镇闻名于世。此外加上不断的维持和改良发展，创造其他产业的可能性，也为原居民带来更多商36、机和就业机会，达到可持续的长远发展。2.4硅谷特色小镇集群：以帕罗奥多为例（Palo Alto）国外特色小镇案例研究20国外特色小镇案例研究帕罗奥多位于美国旧金山湾区南部的圣克拉拉县境内门洛帕克市与芒廷维尤市中间，距离旧金山50公里左右，距离圣何塞约25公里。其面积66.4平方公里，人口约6.2万。集群式特色小镇典型，以周边院校为人才和技术依托，配合良好的产业生产和基础设施的配套建设，成为全球创客云集、技术创新的高地。硅谷是当今全世界电子工业和计算机业的中心，尽管世界各地都在不断探索和仿效硅谷的成功经验，但硅谷仍然是高科技技术创新和发展的领军者，该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。几37、十年间，硅谷从农田和果园发展成集聚了惠普、英特尔、苹果公司、谷歌、雅虎等高新科技企业总部。如今的硅谷不但是繁华的大都市，也是诞生亿万富翁的摇篮。（1）地域优势二战结束后，年轻人纷纷重回大学校园，斯坦福夫妇出资在加州的一片果园中建立了一所大学，全球一流学府斯坦福大学就此诞生。斯坦福每年向外输送大量国际顶尖毕业生，为硅谷的发展奠定了坚实的基础，也为众多科技企业源源不断地提供优质人才，是硅谷早期发展过程中最核心的因素。项目概况项目特色成功因素硅谷利用早期的政府国防工程订单，迅速完成原始积累。紧接着从集成电路和个人电脑这些硬件，慢慢转移至软件和互联网。如今在各项产业都较为成熟的阶段，开始探索新兴创新产38、业。硅谷一路发展过来都是极具有行业示范效应，不是跟着科技的发展而进步，而是创造科技发展新方向。斯坦福大学具有相当的经济头脑，早在上世纪50年代就建立产业园并通过租金来聘请一流的教授，这些教授带领着其培养出来的优质毕业生，反过来又投身至产业园内企业的发展中去，形成了良性循环和双赢模式。正是这种模式，使得硅谷在上世纪中后期产生出巨大的产能，引领了一次又一次的科技技术革命。从早期的半导体，一步一步走进个人电脑时代和互联网时代。硅谷是科技潮流的创始者，也是推动者。国外特色小镇案例研究1887年5月，斯坦福在帕罗奥多小镇，捐资约2000万美元，买下5万公顷牧场，建立起斯坦福大学。斯坦福大学副校长弗雷德里39、克鼓励学生创建自己的电子公司。1933年，斯坦福学生体力特和帕卡德在家里的车库创业，成立了惠普公司，意味着硅谷正式诞生。20年代初期，为了使大学的土地产生效益，以用这些收入聘请一些一流的教授，提升学校学术声望，斯坦福大学管理层觉得在校园里划出一块地皮作为工业园区租给高科技企业，此举得到实业界踊跃的响应。后来，园区向附近的圣地克拉拉谷拓展。1976年初，乔布斯在硅谷的车库中创立了“苹果”电脑公司；1977年4月，苹果2号样机问世；1978年8000台，1979年达到3.5万台，销售额高达4700万美元。“苹果”成为个人电脑的代名词。1987年，IBM采用了英特尔8088微处理器，设计出IBM个人40、电脑，进而带动了整个相关产业链的发展（硬盘、软盘、光盘、记忆芯片、主机模板,键盘、电脑屏幕、鼠标）。互联网苹果谷歌网景雅虎思科.初期阶段：1887年至20世纪50年代个人电脑时代：70年代中期至90年代互联网时代：90年代至今半导体及集成电路时代：20世纪50年代至70年代（2）产业发展路径集成电路纵向一体化的公司通讯、软件标准操作化系统Windows无线通讯技术国防工业洛杉矶军工技术外溢个人电脑全球垂直化分工体系，集成电路向日本和台湾转移互联网互联网新媒体、电子商务、搜索技术创新服务数字内容与好莱坞融合、信息医疗技术、生物技术、环保新能源、移动互联网20世纪50年代20世纪70年代90年代中41、期20世纪60年代80年代末期至90年代初期21世纪21顾客辅助者五角大楼、国防工业大规模向硅谷企业订购技术和产品大量的政府订单带来了巨额的投资，硅谷完成了初期的原始积累与私人机构合作，研究基础设施、区域环境等规划问题，为高科技企业提供快速完善的服务解决硅谷快速膨胀带来的诸多问题，提供硅谷企业、员工良好的发展与生活环境国外特色小镇案例研究22（3）合作机制(以斯坦福大学为例)高校人才合作模式允许教师和研究人员到企业兼职，从事开发和经营活动；教师在学校获得的科技成果，由发明者本人负责向企业转移，学校与其签署合同，所获得的知识产权收益，学校只提取10%-15%；效果：提高科技人员积极性的同时保持创42、业者与学校的联系。大学与企业间的合作模式产业结构与学科结构动态协调，保持一致；学校培养人才的方向主要是面向企业，着重培养创新、创业、合作精神；企业与大学互相从对方获得资金和技术；大学承担科技企业的“孵化”功能；通过大学和企业互动合作，逐渐集聚生成一个能使技术创新活动可持续进行的生态系统。政府角色硅谷不是政府的产物，政府对硅谷的支持是间接的，角色从最早期的顾客身份逐渐转变为辅助者的身份。（4）融资模式 风险资本对硅谷的投资美国现有约600家风险投资公司，约有一半以上在硅谷；从1997-2001年，大约有55亿美元的风险资本注入到硅谷的技术开发，占美国全部信息技术投资的37%。政府支持美国国防部在43、50年代将军需市场全部半导体产品的70%放在在硅谷进行生产，而国防部和宇航局都为最具创新性的技术付出了高价，即进行了风险投资，它们对硅谷公司的研究与开发带来了金融支持；早期大量的订单来自政府，这些政府订单带来了巨额投资，帮助硅谷完成初期的原始积累。国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究技术资源和商业资源的有效利用和相互融合，是硅谷最大的亮点。在拥有技术资源和条件的情况下，如何实现突破并将其提升为成功的特色小镇，关键取决于是否能获取商业资源，例如政府支持、大企业入驻、核心商业订单等等。如何寻找这些商业资源并成功引入至项目内，需要具体国际多方位资源的第三方的协助。23苹果、谷歌、雅虎、Faceb44、ook等科技巨头的出现，给当今世界带来了重大的影响，也是这些企业，促使着互联网行业不断更新与进步。硅谷正用着自身的能力逐渐改变全世界的游戏规则和全人类的生活方式，也是当之无愧的世界科技摇篮。AB技术资源商业资源影响总结2.5英国剑桥特色小镇（Cambridge）国外特色小镇案例研究剑桥镇位于英格兰东部，伦敦北部的一个小镇，距离英国首都伦敦不到100公里。剑桥往返于英国各地的火车车次频繁，可直达伦敦、伊普斯威奇、伯明瀚等地，也可经彼德堡前往北部地区。往来于各地的高速运输网络也四通八达，公路交通十分便捷。小镇面积为40.7平方公里，人口约10万。选址策略剑桥镇历史悠久，但直到剑桥大学成立后，这个城45、镇的名字才渐为人所知。剑桥大学成立于1209年，是英国也是全世界最顶尖的大学之一。（2）产业发展策略教育是剑桥第一大基础产业，高科技产业是剑桥主导产业，旅游目前是辅助产业。70年代剑桥大学建成第一个科学园区，周围形成了高科技产业群，被称为“剑桥现象”。剑桥一带高技术产业中占主导地位的门类是计算机软件和硬件，其他一些高技术活动则广泛分布在电子、生物技术、仪器制造、研发与培训等门类。随着剑桥大学的知名度不断提高，高科技产业不断创新，前来参观的游客络绎不绝，因此逐渐发展成旅游副业。成功因素依托于剑桥大学的发展，通过合理的产业及商贸规划，成为英国教育和科技创新中心。除了每年为英国贡献大量的财政收入外，46、也是游客络绎不绝前来参观学习的地方。教育产业基础产业剑桥大学科技企业支柱产业融资支持辅助产业高科技产业旅游业人才技术支持提升知名度银行房地产公司24国外特色小镇案例研究项目概况项目特色国外特色小镇案例研究剑桥大学雄厚的科研实力直接促成了剑桥现象的产生以及剑桥科学园的创建。在剑桥发展的早期，许多公司都是由实验室的研究人员创办的。此外，剑桥地区高技术公司的员工中，有1/3为本地大学生，雇员70%来自剑桥大学。一半以上高技术公司与剑桥大学保持紧密联系，而其中90%与剑桥大学各院系直接挂钩。剑桥科技园区成为世界重要的科研中心，剑桥区域为英国贡献了约16%的GDP，剑桥科技园区累计为英国创造税收550亿47、英镑，出口总值达到280亿英镑。每年来到剑桥小镇和剑桥大学旅游的人数为数百万人，每年收入为数亿英镑。其为英国乃至全球做出的科技贡献是相当可观的，也因此奠定了其全球科技地位。依托于大学的科技小镇发展要点建立大学和周边镇区发展协作机制小镇规划需要充分考虑为大学服务，为大学科技园区发展提供便利。大学在科技成果转化方面，需要考虑带动小镇就业，为小镇居民进修学习提供便利，提高周边小镇的人口素质。形成教育产业和旅游业的协同发展发挥大学和镇区的各自优势，形成协同发展的新局面。一流的学校可以作为旅游吸引物，通过教育和旅游产业结合，共同带动城镇化的发展与进步。以合理的产业规划和政府支持推动中小企业发展剑桥小镇中48、小企业的发展之路也为中国特色小镇的建设提供了宝贵经验，要保证中小企业的健康发展，形成特色产业集群，就需要当地政府制定统一合理的产业发展规划并对中小企业提供必要的发展支持。通过对国际成功特色小镇的研究和分析，我们做出如下总结：一、国外特色小镇自身地域资源优势十分显著，有相当雄厚的产业基础，其成功绝非偶然；二、国外特色小镇为纯粹的市场行为，政府行政干预较弱，主要为产业龙头企业的影响力和凝聚力的产物；三、小镇注重产业和周边地区的联动发展，周边区域为产业提供一系列的配套，二者共同进步与壮大，而非一个产业孤岛，这样的发展模式可以保证特色小镇能长远地走下去。同时，我们认为上述结论对国内特色小镇建设有两点重49、要启示：第一，龙头企业的引领带动和配套服务的完善，推动了特色小镇生产与生活的有机融合；第二，对接国际资源、融入全球产业链，是保持特色小镇有生命力与活力的重要路径。25影响总结第3章国内“特色小镇”案例研究“基于小镇先天优势资源与基础传承的选址是前提；搭建产业发展要素平台，建立多元完善的产业链条是骨架；构建政府、社会资本与相关参与方的科学分工、低成本融资与多赢商业模式是造血功能；着眼长期可持续性的小镇专业运营是活力的源泉。”27“”特色小镇的发展从概念提出至今，全国各地特色小镇建设如火如荼，如何避免同质化、产业如何聚集，成为发展的首要问题。戴德梁行策略发展顾问部迄今深度参与了国内40多个特色小镇50、的顾问服务，其中包括很多国家级、省级的特色小镇项目，为各类型的项目提供了不同阶段专业的解决方案，下面三个戴德梁行服务过的案例将从项目的特点、成功因素及开发策略等方面，讲述如何打造成功的特色小镇项目。国内特色小镇案例研究28国内“特色小镇”案例研究”3.1 浙江余杭艺尚小镇 中国时尚艺术小镇艺尚小镇总体规划面积约3平方公里，形成“一心三街”的空间格局，打造“产城人文融合发展”的时尚艺术特色小镇。国内特色小镇案例研究余杭艺尚小镇位于浙江省杭州市余杭区临平新城，长三角核心位置，是浙江首批省级特色小镇项目，也是我国第一家以纺织服装创意产业为主题的综合性都市小镇项目。小镇总体规划约3平方公里，规划建筑面51、积约185万m2。戴德梁行服务于新加坡凯华投资集团，为其提供小镇建设开发的市场研究及产品定位顾问服务。29环东湖文化艺术中心时尚文化传播国际时尚发布创意博览展示时尚文化中心高端设计师创意街区地时尚历史街区时尚产业服务平台时尚艺术街区（中国艺尚中心）世界级时尚产业总部集群小镇范围：3平方公里项目概况项目特色30国内“特色小镇”案例研究(1)区位价值区位交通便捷：长三角核心位置，轨道交通和双高速交汇，小镇成为杭州对接上海的桥头堡，并与上海形成国际时尚中心的同城效应。产业基础完善，形成产业聚集效应：杭州周边遍布国家服装产业链资源带，余杭区尤其是乔司、九堡区域集聚大量服装企业，且区域商业配套基础良好。52、(2)产业发展策略 时尚产业链搭建艺尚小镇立足于扎实的产业基础，在深度上延伸产业服务，打造创新型时尚全产业链；在广度上融合周边产业，使之与时尚进行积极互动，最终形成产业链条的良性循环。深度产业链构建：从设计咨询到产品销售的全产业链服务国内特色小镇案例研究设计咨询生产服务商务展示产品销售服装配套设计研发、咨询、培训教育集检测中心、物流、生产外包于一体跨 境 电 商、线 下 展厅、大数据、云服务模特、策划公司、展示公司、酒店配套秀场、展示区、市场发布会齐全010203环东湖文化艺术中心以大剧院和艺术中心建筑群为主体，涵盖市民广场、剧院、展览中心、文化馆、艺术馆及商业配套。作为艺尚小镇环东湖时尚产业53、中心。形成小镇时尚文化融合空间，提供产业可持续内生动力。时尚历史街区继承杭州丝绸制造文明的优质基因，转型为时尚产业服务平台，为时尚产业企业提供品牌战略、专利战略、创意技术支持等多门类、全方位的可持续运营解决方案。时尚艺术街区引进中国艺尚中心项目（+86VOG）为核心引擎，以时尚产业为核心，集合九大产业集群，是融合创意、产业服务、购物、文化、游乐、居住于一体的世界级时尚产业总部集群。时尚文化街区自然景观与步行街区融合的高端设计师创意街区，提供多层次可分割的创意展示设计与商务办公体验，汇聚国际时尚产业研发精英与创意人才，创新时尚全产业链。成功因素31广度产业链搭建：时尚与科技、影视、音乐、互联网、54、教育及设计的结合与互动 政策争取余杭区政府作为艺尚小镇建设发展的主导方，为各参与各方提供了全方位的政策支持：国内特色小镇案例研究开发方政策入驻企业政策人才吸引政策为凯华集团提供定向拿地政策，且在相关的规划审批过程中享有优先权；对凯华集团招商的企业提供三免二减半的税费优惠补贴政策，提高招商成功率。为入驻企业提供租金补助：入驻前三年租金按0.5元/天补助（最高1000）；对优质时尚产业企业提供融资、担保、申请低息贷款等支持；为优质的跨境电商企业提供产业投资基金，基金投资最高达2000万元，减少融资难度。提供人才购房优惠政策，分为A、B、C、D四类，其中D类购房补贴标准是20万元；对引进高级人才的企55、业实行人才激励补贴。时尚科技设计互联网影视教育音乐国内特色小镇案例研究中国服装协会中国服装设计师协会法国时尚学院50余家国内知名品牌11家设计师平台12家企业总部中国十佳设计师8名，新锐设计师30余人凯华集团3年中投资50亿元用于项目建设政府建设区块采取PPP模式进行融资导入产业企业的税费收入商业及办公物业的租金收入住宅销售收入物业增值中国艺尚中心（时尚艺术街区）时尚文化街区时尚历史街区环东湖文化艺术中心由凯华集团投资建设并负责招商运营，政府提供专项政策支持政府负责建设，凯华集团负责招商运营余杭区政府与城建集团和工商银行合作的PPP项目 高端产业资源导入32国内“特色小镇”案例研究通过提供满足56、企业需求的全产业链增值服务，满足企业转型升级的需求，加之极具吸引力的优惠政策，艺尚小镇已成功吸引了行业权威机构，大量品牌企业以及优秀设计师入驻：未来艺尚小镇将持续引入高端行业资源，与小镇自身以及中国时尚产业的发展形成良性互动。（3）合作机制艺尚小镇采取政企合作的模式余杭区政府主导开发建设，凯华集团享受政策红利，双方合作成立资产经营管理公司，对后期开发进行经营管理，共享小镇收益分成。小镇各区块的合作机制分别为：（4）融资与盈利模式融资模式：盈利模式：政府配建为小镇物业增值：除中国艺尚中心由凯华集团投资建设并负责招商运营外，周边大剧院及各类商业配套均由政府负责建设，提升小镇内各物业的价值。艺尚小镇57、的建成将促进余杭地区传统服装产业的转型升级，助力大杭州铸就“国际时尚之城”，进而推动中国时尚产业复兴，并且成为中国时尚产业走向世界的最佳路径。工业特色小镇发展的要点：交通通达度与便利性是工业小镇选址的基本要素；良好的产业基础有助于产业链的横向拓展与纵向延伸，从而打造创新型全产业链；积极的产业政策对于聚集高端产业资源，减轻企业融资难度，加快产业升级转型具有重要作用；政府和企业之间紧密且多元的合作模式灵活性强，适用于小镇内不同产业功能模块的需求。影响总结国内特色小镇案例研究3.2 成都华侨城安仁古镇 世界文博小镇华侨城安仁古镇是首批国家级特色小镇项目，位于四川省成都市西部大邑县，距成都41公里，规58、划范围面积约为18.29平方公里。戴德梁行服务于华侨城集团，进行安仁产业体系升级规划实施，文创产业重点项目落位以及国际教育产业资源引进。安仁古镇由一个核心区、多个次中心驱动，构建“文化+旅游+新型城镇化”的新型发展模式，打造世界知名文博小镇。由一个核心区、多个次中心（一心、四海、六区）驱动，安仁古镇构建起“文化+旅游+新型城镇化”的新型发展模式：一 心四 海六 区文博旅游核美食/公馆故事会庄园故事会酒店故事会建川故事会影视产业区培训教育区健康养老区林盘庄园生态农业园场镇提升区33项目概况项目特色国内特色小镇案例研究一心四海：六区：34国内“特色小镇”案例研究场镇提升区健康养老区林盘庄园影视产业59、区教育培训区文博旅游核生态农业园2.庄园故事会3.建川故事会1.公馆/美食故事会4.酒店故事会文博旅游核由刘文彩庄园、安慧里、刘汶慧公馆、庄园新天地等构成。以公馆参观、场景演出、古玩鉴赏等形式再现当年地主家庭的兴衰。民国风情街将老公馆改造为主题特色博物馆。涵盖文博创意街（主要业态为文博商品展销。艺术商品拍卖及销售、区域特色商品市集）、特色美食长廊、精品名宿等。旅游服务配套高端酒店建川博物馆群落，通过文物参观，历史讲解。教育观影、历史体验以及演讲和歌唱比赛发扬爱国教育。文博旅游核安仁中心：拥有安仁最美景观迎宾大道和安仁坝子，由博物馆、创展中心及演艺中心共同构建全新的馆展、展示于会议的文博核心。（60、1）区位价值项目原有的博物馆资源是安仁古镇选址的主导因素，厚重的历史积淀、丰富的人文和景观资源赋予了小镇进行旅游开发的先天优势。安仁古镇拥有27座民国老公馆、25座现代博物馆、国内规模最大的近代地主庄园刘氏庄园以及不计其数的泛博物馆和各类收藏展示，以及最大的博物馆聚落建川博物馆，是中国唯一的博物馆主体小镇。（2）产业发展策略立足于“文博+特色产业融合发展”的产业定位，以主导产业为核心向外围进行产业布局。从文博产业链搭建和特色产业延伸两方面入手，使安仁镇的产业体系从扁平变为立体，从单一变为多元。文博产业链搭建小镇核心区文博资源的新旧结合：围绕文物数字化、鉴定、收藏交易、出版印刷包装、艺术设计、文61、创商品研发以及文物拍卖（利用成都自贸区平台，建立文化艺术品保税仓库），构建完整的博物馆产业链。国内特色小镇案例研究博物馆产业链 小镇核心区文博资源的新旧结合，围绕多方面内容构建完整产业链。文物数字化文物鉴定艺术设计文创商品研发出版印刷包装收藏交易文物拍卖ABCDEFG健康养生联动效应生态农业影视文创高端教育生态居住35 特色产业延伸小镇外围利用自然资源优势发展健康养生、高端教育、影视文创、生态农业以及生态居住五大特色产业，各产业分区明显但内在关联性较强，易于对产业体系的整体发展与客群吸引产生联动效应。成功因素国内特色小镇案例研究123会议论坛资源博物馆资源人才资源依托于强势会议组织者及优质的会62、议资源，推升安仁知名度及城市品牌。携手“中华文化促进会非国有博物馆协作体”导入国内外具有影响力的民间博物馆资源，全面展示中华文化。搭建安仁研究院、并设立博士后流动站，吸引文化人才进驻安仁。36国内“特色小镇”案例研究 高端产业资源导入 合作机制安仁小镇采取政企合作的模式华侨城集团与大邑县人民政府、成都文化旅游发展集团有限责任公司签署“安仁项目”合作协议，后项目成立“成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司”进行统一开发管理。融资与盈利模式融资模式：华侨城为投资主体，出资打造部分项目与第三方运营商合作，打造产业平台盈利模式：项目前期主要为重资产投入，进行配套基础设施建设后期通过自持经营性物业的运营收益63、租金收益以及住宅销售收入获得盈利安仁古镇活化自身优势资源条件，打造文博产业核心，并逐步向外拓展特色产业，形成“旅游+产业+新型城镇化”的新型发展模式，为中国新型城镇化建设提供了范例，同时也提升了“世界文博小镇”的国际知名度。基于小镇先天自然优势或人文资源，引进文化创意产业，实现新旧结合，激活文旅小镇的生命力；文旅小镇产业的多元化与产业特色是小镇品牌塑造的重要组成部分，产业体系构建需注重各产业之间的内在联系，以产生推动小镇建设与区域发展的联动效应；项目经营者专业的运营能力是文旅小镇取得成功的重要条件。影响总结 文旅特色小镇发展的要点（1）上海紫竹高新技术产业开发区2001年，政府、高校和企业共64、同投资建立紫竹园区。紫竹高新区自成一体，以研发为主，对产业升级和对产业升级和优化有很强的带动能力。（2）吴泾工业基地转型中的工业区，原驻老牌电力、化工企业正逐步外迁，在完成土地腾退、收储、修复后，将建设成科技创新区、时尚创意展示区、生态休闲宜居区。3.3 上海吴泾科技时尚小镇 中国科技时尚小镇国内特色小镇案例研究大学校区研发基地紫竹半岛六大主导产业：信息软件、数字视听、生命科学、航空电子、新能源与新材料、智能制造企业类型：地区总部、研发中心、风险投资公司及高科技研发入驻企业：美国微软、印孚瑟斯、台湾联邦科技、国家纳米工程研发中心.核心：上海交通大学、华东师范大学紫竹国际教育园区：占地约800亩65、目前已有5所学院入驻 文化创意产业学院、亚欧商学院、技术研究院、北影上海国际学院、紫竹国际教育学院。生活配套区吴泾科技时尚小镇是第二批国家级特色小镇项目，位于上海市闵行区东南部，东、南两侧沿黄浦江为界，占地37.15平方公里。戴德梁行先后服务于吴泾镇政府、上海吴泾经济发展有限公司以及燎申集团，分别提供吴泾镇发展策略研究、吴泾老工业区策划以及新吴泾工业园区改造研究等服务。吴泾小镇主打“科技+时尚”产业特色，逐步实现从老工业区向科技、时尚、生态小镇的华丽转型。37项目概况项目特色（3）向阳工业区以生物医药为重点产业发展方向，打造疫苗、基因药物等生物制品的研发中心和生产基地，同时引进配套企业，形成完66、整的产业链；同时发展信息电子、教育科研、先进制造业以及生产型服务业。国内特色小镇案例研究生物医药装备制造企业生物医药技术及产品检测、认定中心医药产品配送、物流机构PLUS信息电子教育科研先进制造业楼宇经济等生产型服务业（4）生产性服务业区块莲花功能区以总集成总承包、科技研发、总部物流、航空配套等产业群体梦谷上海文化创意产业园园区集电子商务、文化创意、艺术设计、汽车改装、汽车影院、餐饮酒吧，健身休闲、办公、展示、仓储、配送、员工公寓、客户接待、培训交流为一体，形成融汇开放的“产业生态圈”吴泾科技园规划为总部基地，已启动城市再生项目（1）区位价值区位优势明显：吴泾镇地处黄浦江东流北折处，滨江资源及67、生态优势为小镇转型提供有力支持。产业基础与科创资源优势突出：紫竹科学园区坐落区内，为小镇的建设提供了丰富的科研资源。（2）产业发展策略 产业结构调整与升级依托服装产业基础，吴泾镇从支持研发和引导跨界两方面积极推动服装制造企业转型，促进“制造”向“智造”升级、“制造”向“服务”延伸，形成价值链不断向高端环节延伸的时尚产业集群。积极的政策引导2017年上海市第十一次党代会报告中提到要大力推进吴泾等重点调整区域经济转型升级，让吴泾得到了很高的关注度，也让科技时尚特色小镇的建设加快步伐。2017年上半年，吴泾镇制定了 吴泾科技时尚特色小镇发展规划，提出特色小镇产业优化升级及产业链延伸战略，成为推动小镇68、建设的有力支撑。38国内“特色小镇”案例研究成功因素国内特色小镇案例研究 资源导入与品牌建设通过导入高端行业资源，吴泾镇将形成一批特色小镇建设的标志性品牌，有效扩大科技时尚小镇的影响力：举办上海时装周对接上海服装服饰行业协会，引入其品牌发布活动与华东师大合作开展多场森林诵读活动“森马杯”健康跑活动探索举办上海汽车文化音乐节打造特色小镇的展示空间与科技与时尚产业品牌的展示平台（3）合作机制吴泾镇各区块合作机制灵活，政企、校企合作紧密。园区就科创产业与高校合作，科研成果转化高效，最终实现产学研一体化发展。吴泾科技时尚小镇的建设对于带动区域经济发展，提高就业水平，改善区域环境具有重要作用。同时，吴泾69、小镇的成功转型为我国诸多处于产业转型期的地区提供了借鉴意义。区域自有的科创资源优势对于小镇企业向上游产业链延伸具有重要作用，产学研一体化能够有效提高小镇转型的效率与成功率；通过引入高端产业资源塑造小镇品牌，提升小镇综合影响力，是以资源吸引资源，促进高端产业聚集的有效手段。透过目前国内典型成熟特色小镇的分析，我们总结了开发运营成功的四个必要条件：首先，基于小镇先天优势资源与基础传承的选址是前提；其次，搭建产业发展要素平台，建立多元完善的产业链条是骨架；再次，构建政府、社会资本与相关参与方的科学分工、低成本融资与多赢商业模式是造血功能；最后，着眼长期可持续性的小镇专业运营是活力的源泉。39影响总结70、 科技时尚小镇发展的要点40第4章“特色小镇”建设的成功要素“从产业特色、城镇化、区域资源、城市经济、房地产经济及地方政府支持六大维度为选址提供依据；以产业链搭建、政策争取及相关机构引进作为策略指导；通过吸引多元投资主体、保障各投资主体的利益及完善合作及退出机制，保障小镇市场化运作和可持续发展。”41“”产业导入小镇选址完善开发运营体系特色小镇成功要素特色小镇建设的成功要素42“特色小镇”建设的成功要素”根据戴德梁行对国内近110个培育特色小镇的社会意向参与方决策层的访谈，从选址的角度绝大多数意向标的位于交通条件便利的一线城市与省会城市周边及二线城市新区，且需具有浓厚文化底蕴，或拥有山河湖海等71、自然景观的地区。基于社会资本投资者角度，戴德梁行初步构建了一个在特色小镇建设初期阶段的投资选址模型：通过从产业特色维度、城镇化维度、区域资源维度、城市经济维度、房地产经济维度及地方政府支持维度等六大维度对选址区域进行全面的分析和研究，从而为小镇选址提供充分的选址依据。目前阶段被访的决策者们对“地方政府支持维度”是集中度最高的关注点。特色小镇建设的成功要素4.1小镇选址 综合六大维度提供选址依据特色小镇选址评价产业特色维度城市经济维度城镇化维度房地产经济维度区域资源维度地方政府支持维度4344“特色小镇”建设的成功要素特色小镇建设的成功要素主要维度研究及分析内容产业特色维度城镇化维度城市经济维度72、区域资源维度房地产经济维度地方政府支持维度产业基础产业成长性产业影响性产业带动性城市能级对外交通通达性对内交通便捷性人口导入能力劳动力水平城市消费水平产业增长率文化底蕴生态基础旅游资源旅游潜力主导产业（一二三产）、区域支柱产业、规划重点发展产业战略新兴产业、主要产业发展趋势在区域、全国、全球等不同范围的影响力对当地税收、就业、扶贫、相关产业发展的带动力特大城市、超大城市、大城市、中城市、小城市机场、高铁、城轨、高速公路等对外交通通达程度公共汽车、地铁、轻轨、公共自行车等城市公共交通配套水平城市产业结构、规上企业数量、就业机会、薪资水平、城市配套成熟度等人口增长幅度，人口结构，外来人口比重人均收73、入水平、一般性娱乐消费水平、综合物价指数、意外消费估算产业年均增长率历史文化、人文特色、城市文明程度山脉、森林、草原、湖泊、河流、农田风景名胜区、主题旅游、休闲度假旅游游客增长率、酒店入住增长率土地市场活跃度市场价格情况物业市场供需交易结构风险性地方财政收入财政支出水平政府信用（债务）政策支持力度及灵活性45特色小镇作为集聚特色产业，融合文化、旅游、社区等功能的创新创业发展平台，其中最核心的要素就是特色产业集群和特色产业融合。浙江省从2015年提出发展“特色小镇”至今已三年，2017年8月首次命名两个“浙江省特色小镇”，其中玉皇山南基金小镇年均税收超10亿元，而梦想小镇更是年税收超百亿。戴德梁74、行服务至今的余杭艺尚小镇也在每年的小镇考核中连续被评为优秀。三大小镇成功发展的核心均为“特”而“强”的产业导入。通过对委托戴德梁行进行咨询服务的特色小镇以及在全国范围推介的10个特色小镇样板进行研究分析：对投资者而言，特色小镇的产业导入主要包含产业链搭建，政策争取及相关机构引进三大策略。特色小镇建设的成功要素4.2 产业导入 三大策略指导产业导入确定主导产业：依据国家战略产业规划、地方产业发展规划、区域产业转型升级需求、企业自身资源导入等层面进行筛选确定深度及广度产业链与产业集群架构：主导产业链延伸：主导产业+产业应用及服务+相关延伸产业+产业配套创新产业价值链提升：特色IP打造、文化运营及高75、科技运用政策争取类型：产业政策、金融财税政策、土地建设和住房政策针对主体：开发方政策、入驻企业政策、服务中介政策、人才政策相关机构：行业协会、相关高校、服务机构、专业产业运营平台产业链搭建政策争取相关机构引进4.2.1 产业链搭建：（1）确定主导产业：对小镇进行产业导入时，可参考国家战略产业规划和地方产业发展规划，并充分考虑区域产业转型升级的需求以及开发企业自身资源条件，从而进行小镇产业的筛选及主导产业的确定。（2）深度及广度产业链与产业集群架构：确定主导产业后，结合产业应用及服务、相关延伸产业、产业配套的打造，形成完整的泛产业生态链结构，同时利用特色IP打造、文化运营、高科技运用三大创新模式76、，提升小镇产业的价值链。特色小镇建设的成功要素国家战略产业规划：符合国家战略性新兴产业发展规划根据国务院印发的 “十三五”国家战略性新兴产业发展规划 提出到2020年，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱。地方产业发展规划：符合各个地区小镇产业发展规划如：根据 浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见，浙江将重点培育100个特色小镇，在产业上聚焦信息、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备制造等七大产业，兼顾茶叶、丝绸、黄酒、中药、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等历史经典产业。区域产业转型升级需求：推动区域产业的特色化转型升级通过对区域77、产业发展现状及发展趋势进行分析研究，并结合区域规划对现状产业进行筛选，同时结合或导入创新型产业最终确定小镇的主导产业，满足区域产业转型升级需求。开发企业自身资源条件：保障主导产业落地开发企业可通过整合企业自身相关资源（如教育科研机构、金融机构、行业协会及企业孵化机构等）形成小镇产业发展核心战略联盟，为小镇产业顺利发展搭建主导产业资源平台。产业筛选四大维度国家战略产业规划产业转型升级需求地方产业发展规划企业自身资源条件通过产业筛选，确定主导产业打造“特色产业”46“特色小镇”建设的成功要素主导产业链延伸：打造“主导产业+产业应用及服务+相关延伸产业+产业配套”的泛产业生态链结构。创新并提升产业价78、值链：通过特色IP打造、文化运营、高科技运用等创新手段，提升主导产业的价值链。特色小镇建设的成功要素通过产业筛选，确定小镇的主导产业，包括科研、设计、生产制造、生产性服务等各个产业环节。以主导产业的各种具体应用及 服 务 为 主：如 教 育 培 训、休 闲 体 验、会议 服 务、交 易服务等。主导产业可以与一二三产进行跨界融合，不断延伸主导产业链，寻找多点盈 利。如 与 旅游、影视、文化等领域结合，可打造主题乐园、影视基地、博物馆等。主要为主导产业及延伸产业链发展服务的行 政 办 公、学校、医院、商业、居住等城市服务配套。主导产业相关延伸产业产业应用及服务产业配套特色IP打造文化运营高科技运用79、在特色小镇的打造中，通过导入各种创新IP（如文旅IP、健康IP等）并进行有效梳理，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。在传统文化发源地，积极挖掘传统文化与现代时尚的关系，通过资本运作包装、运营和推广传统文化，同时充分调动原住民的积极性，共同推动小镇发展（如乌镇）。引 导 B I M（建 筑 信 息 管理）、3D打印、VR/AR等技术广与传统行业广泛结合，营造创新的小镇体验和小镇业态。47特色小镇建设的成功要素4.2.2 政策争取为实现小镇的产业导入，政府针对开发方、入驻企业、服务中介、高端人才均会提供80、相关奖励，但开发方也可着重在产业、金融、土地三方面争取更多的政策红利，为不断引入和集聚高端行业龙头企业以及高端人才，推动小镇产业的可持续发展提供充足的政策保障。产品政策金融财税政策土地、建设和住房政策产业准入政策（需要特殊牌照的产业，如金融等）产业奖励政策（技术奖励、人才奖励等）产业补贴政策（创业补贴、孵化器建设和运营补贴等）税收地方留成部分的返还（主要是企业所得税和个人所得税）金融支持（共同出资设立产业基金、行业贴息贷款等）土地打包出让并确定价格土地指标的确保产业用地上建筑的分割权和预售政策报批报建绿色通道对于人才的住房补贴等48“特色小镇”建设的成功要素特色小镇建设的成功要素4.2.3 相81、关机构引进在小镇产业导入的过程中，政府可与开发方及运营机构进行股权合作，采取共同开发、共同收益的机制，从而吸引并集聚更多高端产业运营方及服务机构的进驻，不断完善和壮大小镇产业资源平台，为小镇产业的创新发展及吸引高端人才提供充足的产业合作资源。政府机构优惠政策共同开发开发方（企业）核心战略发展联盟成员高等院校医疗机构行业协会创业平台运营商金融机构提供产业与生活配套、轻资产运营收益分红、利益共享合作开发49特色小镇建设的成功要素特色小镇的建设是以政府为主导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。对开发方及投资者而言，小镇建设面临资金投入大、回收周期长的巨大挑战，如何完善开发运营体系将成为82、保证小镇建设顺利推进的关键要素。戴德梁行对众多服务至今的特色小镇进行合作模式的总结后认为，吸引多元投资主体、保障各投资主体的利益、完善合作及退出机制是保障小镇市场化运营和成功建设的三大方面。（1）吸引多元投资主体：建立利益共同体，实现特色小镇开发价值的最大化4.3 完善开发运营体系 保障小镇市场化运营特色小镇前期基础设施建设投入大，绝大多数的土地资源又集中在村集体手中，因此小镇建设必须平衡政府、企业、村集体和村民之间的利益关系，从而吸引更多的小镇建设投资，获取小镇开发所需的战略资源。而在小镇建设的过程中，需要不断吸引多元投资主体，构建小镇建设的利益共同体，采取共同开发、共同收益，最终实现合作共83、赢。多元投资主体政府投融资平台国资公司房企开发商村镇股份制企业具有产业导入及运营经验的企业或机构村镇股份制企业开发/运营企业专业投资机构小镇或村集体经济组织牵头主体以政府公信力，增强社会投资者对小镇建设的信心核心主体拥有强大的产业发展资源及地产开发实力，具备丰富产业运营经验和强大市场号召力，能够吸引高端要素入驻资源主体拥有特色资源，理解乡村规则，充分调动当地积极性资本主体以股权形式介入并参与项目建设全过程，增强民间投资者的信任50“特色小镇”建设的成功要素利益共同体特色小镇建设的成功要素部分省市参考案例：据戴德梁行研究发现，政府在推动小镇市场化运营的过程中，保障自身利益成为各投资主体最为关注的84、要点，因此具有利益共享、风险公担、长期伙伴关系、保障投资者利益等特点的PPP模式已成为小镇合作开发的首选模式。此外，为避免政府主导和小镇建设的盲目上马和房地产化，当前浙江省及部分省市已开始逐步完善特色小镇相应的考核及退出机制，坚持实绩为王，优胜劣汰，打造以市场化机制为主导的特色小镇开发运营体系，吸引真正服务于产业发展目标的各投资主体，并充分保护各投资主体的开发利益。采用“宽进严定”的创建方式，进行年度考核，实施优胜劣汰的动态管理。小镇3年后完成既定目标的验收命名。实行年度考核，连续两年未完成年度目标考核任务实行退出机制，下一年度起不再享受相关扶持政策。建设期满后进行验收命名。实行季度通报、年度85、综合评估。对连续两年未完成年度目标任务和未达到建设要求的特色小镇，实行退出机制。建设期满完成目标的进行验收命名。实行年度评估，对连续2年未完成年度目标任务的实行退出机制，不再享受相关扶持政策。创建培育期满实现既定目标的验收命名。浙江省福建省南京市青岛市（2）保障各投资主体的利益：坚持市场主导，完善政府监管机制，避免小镇建设的量化和房地产化，保护各投资主体的开发利益。51 融资模式：特色小镇根据不同开发时序为开发方提供相应的融资方式特色小镇建设的成功要素政府与企业在合作过程中最大的难点在于，如何平衡土地整理、基础设施建设、公共服务及小镇开发运营等层面的商业计划。特色小镇建设虽以政府公信力为依托，86、但政企之间的合作运营模式能否吸引到更多社会资本的参与，其核心诉求还在于合作及退出机制的保障。通过完善合作及退出机制是保障小镇成功建设的关键，这其中包括融资模式及盈利模式两部分。（3）完善合作及退出机制：提供多元化融资和盈利方式，吸引更多社会资本参与项目启动阶段政府投融资平台投入为主项目建设阶段多种融资方式并举项目运营阶段资产证券化为主政府投融资平台资本产业投资基金政府引导基金股权投资基金并购投资基金城市发展基金政策性（商业性）银行（银团）专项政策贴息、低息贷款、债券融资租赁银行理财资金信托公司信托计划券商资管、保险资管、基金管理、工程保理、PPP融资、股权众筹地方政府投资资金股权融资短期融资券87、中期票据、非公开定向工具等债务融资工具入园凭证资产证券化52“特色小镇”建设的成功要素本章从小镇全生命周期的建设过程阐述小镇建设三大成功要素：“小镇选址”从产业特色、城镇化、区域资源、城市经济、房地产经济及地方政府支持六大维度提供选址依据；“产业导入”以产业链搭建、政策争取及相关机构引进作为策略指导；“完善开发运营体系”通过吸引多元投资主体、保障各投资主体的利益及完善合作及退出机制三方面保障小镇市场化运作和可持续发展。盈利模式：政府、开发商及金融机构在特色小镇的合作开发建设中均能获取各自的盈利点，实现共赢，推动小镇快速、有序及可持续发展。特色小镇建设的成功要素政府开发商金融机构税收收入政策性88、 收益基础建设收益项目经营收益地产 收益产业循环收益消费信托收益土地 溢价无形 收益小镇以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业，将给政府带来巨大的税收收益和就业人口，并带动地方的发展。政策性资金补贴和土地优惠政策降低企业的前期投入成本，同时企业在招商时可获得政府招商奖励补贴包括土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如对小镇范围内的土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿并进行适量市政配套设施建设，等毛地为熟地后，通过政府回购获得盈利门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的89、产业开发支出，长短相济金融机构通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等，互利互惠，共同获得溢价价值消费信托产品出售，通过预付方式，形成由大量小额预付金构成的资金池，并获得其固定年限内的无偿使用权，再利用资金池进行投资获得收益城市环境优化、民生改善、城市影响力提升、产业生态圈形成、就业增加、高素质人才聚集小镇发展成熟后必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入5354第5章“特色小镇”融资方式简析“从资源、政策、商业模式梳理着手进行融资规划，对小镇开发、运营、及投资回报进行测算以了解具体资金需求，并为不同项目有针对性地匹配适合的融资模式与工具，同时尽可能地开拓各种融资渠道，以90、系统性地满足特色小镇融资需求”。55“”特色小镇建设对于我国经济转型升级以及新型城镇化建设有着重大意义。由于特色小镇的投资建设主要涉及土地开发、基础设施建设、及房产开发等项目，所需要的资金量大，项目开发周期长，一般超过十年，导致资金占用时间长，为取得项目建设必须的融资带来巨大的挑战。另一方面，特色小镇建设中政府主导色彩强烈，政府对特色小镇建设往往会提供大量政策及资金方面的支持，包括政策引导基金、城市发展基金的投入以及运用财政性资金提供回购等方面的支持等，也为特色小镇融资打下了扎实的基础。然而，在如今政府逐步减少对土地财政的依赖，且其债务负担不断加大的情况下，主要依靠政府资金支持特色小镇的开发并91、不现实。积极利用政府支持、引入社会资本、并打通金融渠道，多方面通力合作才能解决特色小镇的融资课题。根据我们对特色小镇融资模式的研究并借鉴我们参与特色小镇项目的实践经验，我们在本章中对特色小镇可以运用的主要融资模式及融资工具进行梳理，并就特色小镇融资规划进行讨论。特色小镇融资方式简析56“特色小镇”融资方式简析”特色小镇融资方式简析特色小镇建设的主要融资需求来自于一级土地开发、二级房产开发、基础设施建设、产业开发建设等建设期资金需求以及后期小镇运营所产生的资金需求。除了商业房地产开发以及产业开发等市场化的开发项目可以依赖项目自身产生的现金流获取融资以外,基础设施建设等需要政府支持的项目融资主要采92、用BT、BOT、TOT、TBT、PPP等模式。5.1.1 BT（建设-移交）模式：BT模式指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。5.1.2 BOT（建造-运营-移交）模式：在这种模式下，首先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司并负责进行项目的融资、建设、和运营，在特许期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金，并取得合理的利润。特许期结束后，将项目无偿地移交给政府。5.1.3 TOT（转让-经营-93、转让）模式：在这种模式下，首先企业购买某项资产的全部或部分产权或经营权，然后，购买者对项目进行开发和建设，在约定的时间内通过对项目经营收回全部投资并取得合理的回报，特许期结束后，将所得到的产权或经营权无偿移交给原所有人。5.1.4 TBT模式：TBT是将TOT与BOT融资方式组合起来，以BOT为主的一种融资模式。在TBT模式下，政府通过招标将已经运营一段时间的项目和未来若干年的经营权无偿转让给投资人，投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目，项目建成开始经营后，政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益。按照TOT和BOT协议，投资人相继将项目经营权归还给政府。实质上，是政府将一个已建项94、目和一个待建项目打包处理，获得一个逐年增加的协议收入（来自待建项目），最终收回待建项目的所有权益。5.1.5 PPP模式：该模式是指政府与私人部门就具体项目合作组成项目公司，引入社会资本及金融资本，共同设计开发，共同承担风险，全过程合作的公共服务开发运营模式。广义的PPP模式包括BOT等多种公私合作投融资模式。5.1 特色小镇的主要融资模式57以上融资模式的核心在于政府与社会资本的分工合作，政府主要提供特许经营权、产业政策、以及财政等方面的支持，社会资本则负责投资、建设、运营、及提供相关技术等，两者各展所长，各取所需，能够有效提升基础设施等公共产品供给的效率。PPP融资模式示例特色小镇融资方式95、简析社会资本政府部门金融机构PPP项目公司资金投入利润分配资金投入/监管资金投入特许经营权利润分配利润分配贷款还本付息建设运营投入建设成本补偿特许经营收入土地整理基础配套设施公共服务设施安居保障工程能源项目环保项目.58“特色小镇”融资方式简析特色小镇融资方式简析选定融资模式后，需要对接具体的融资工具获得融资资金。融资工具就其本质而言，主要分为股权和债权两类。特色小镇开发可以从各类金融机构，包括银行、信托、租赁、保险、基金、资管等处获得融资，也可以通过资本市场发行股票、债券、以及资产证券化产品等筹集资金，满足特色小镇建设、运营等各阶段的资金需求。另外，建议积极优先对接国家和地方培育特色小镇的专96、项资金，如政策性专项基金以及政策性贷款等，此类资金在资金成本以及期限方面与市场化的资金比较一般具有明显优势。具体而言，特色小镇开发可以运用的融资工具包括：5.2.1 建设阶段主要融资工具基金融资：特色小镇投资可以利用的基金包括：城市发展基金、政府引导基金、PPP引导基金等政策性基金，以及产业投资基金、私募股权基金、PPP产业基金等市场型基金。基金融资的主要作用是作为项目的基础资金进行投入，并可撬动更大规模的债权类资金支持项目建设；2016至2017年期间，住建部先后与多个部委、政策性银行签署合作协议及声明，鼓励特色小镇探索新的投融资模式并为特色小镇开发建设提供政策性金融支持。其中，2016年197、0月下发的 关于开展特色小镇培育工作的通知 明确指出支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，并且中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励（具体奖励政策有待出台）。地方政府层面，广东、浙江、江苏、海南等省份则先后成立了特色小镇建设专项基金，由财政部门牵头搭建投资平台，撬动社会资金对特色小镇建设工作定向支持和培育，为工程提供持续稳定的现金流。采用这一模式的好处在于，除了资金成本更低之外，还可满足股权、债权、PPP等多元化融资需求。银行贷款：特色小镇建设可以运用的银行贷款包括政策性银行向基础设施等非盈利项目提供的中长期、低成本的政策性资金以及商业银行向小镇内特色产业及商业性开发等盈利项98、目提供的商业贷款支持。信托计划：特色小镇项目公司也可以委托信托公司通过发行信托计划募集信托资金，然后投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等用于支付信托受益人的本金及投资收益等。融资租赁：融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。通过融资租赁方式可以解决购置高成本大型设备的融资难题，缓解特色小镇建设期的资金压力；也可以在特色小镇运营阶段，通过向租赁公司出售可产生稳定收益的设施资产并回租的方式盘活存量资产，改善企业财务状况。5.2.2 运营阶段主要融资工具资产证券化：资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基99、础上发行资产支持证券的过程。为支持传统基础设施项目建设，发改委、证监会于2016年底发文，推进政府和社会资本合作（PPP）项目的资产证券化。在此模式下，特色小镇的开发主体可根据PPP项目基础资产的不同回报机制，即使用者付费模式下的收费收益权，政府付费模式下的财政补贴，及可行性缺口补助模式下的收费收益权和财政补贴来设计相应的产品结构，发行资产证券化产品支持特色小镇的可持续发展。债券发行：根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以发行企业债券支持特色小镇相关建设，也可以联系特定项目发行项目收益债券，其募集资金用于特定项目的投资与建设。债权的本息偿还资5.2 特色小镇的主要融资工具59金主要来源于100、项目建成后的运营收益。另外，特色小镇的项目公司也可以根据国家发改委的最新指引，发行专项债券或集合债券，支持用于健康、养老、教育培训、文化、体育、旅游等产业的相关设施建设的投资。IPO及股票增发：特色小镇的项目开发主体如果满足上市条件或拥有现成的上市平台，即可在公开市场上通过IPO或股份增发等方式募集股权资金，支持特色小镇项目开发的资金需求。通过上市公司平台进行融资还能为项目开发企业带来一定的宣传效应，可以帮助其在与政府、金融机构、及其他企业的谈判中争取较为优惠的条款与条件。特色小镇融资方式简析建设阶段主要融资工具基金融资银行贷款信托计划融资租赁经营阶段主要融资工具资产证券化债券发行股票融资60101、“特色小镇”融资方式简析特色小镇从规划到建设到运营是一项复杂的系统工程。如何利用各种融资模式及融资工具最有效地配合发展特色小镇每个阶段的资金需求，保证资金的可获得性以及可持续性是融资规划主要关注的课题。由于特色小镇开发需要的资金量大，期限长，而且特色小镇开发过程中的具体项目，如土地开发、基础设施建设、房产开发、产业开发等的商业模式不同，回报模式相异，因此具体对应的融资模式和融资工具都需要针对不同项目的特性进行专门设计。另外，随着我国资本市场的不断发展，资产证券化等创新金融工具能够为特色小镇的运营阶段提供长期稳定的资金供给，也为特色小镇建设期的融资提供了有效的退出渠道。在此，我们总结了特色小镇融102、资规划中的若干要点如下：要点一：对小镇资源、政府支持、及小镇商业模式进行梳理进行融资规划之前，应该对小镇的自有资源进行系统的梳理，了解小镇资源的优势与不足；并与政府进行沟通，了解政府能够提供的财政及政策支持；同时构想小镇未来的运营及商业模式，作为预测小镇投资收益的基础。要点二：对小镇开发进行整体财务预算确定总投资及分期投资规模，落实政府直接与间接扶持资金额度，并对小镇未来的收入情况进行预测。对特色小镇的投资及回报进行测算的目的是为了了解小镇开发的资金缺口，为接下来进一步调整小镇开发的资金平衡方案，并确定开发的融资模式及对接社会投资方进行准备。要点三：为不同项目匹配合适的融资模式及工具小镇开发中103、不同项目的项目特点及资金需求各有不同，应有针对性地确定融资模式，匹配不同类型的资本机构及融资工具。除房地产开发等可以完全进行商业化运作的项目，其他如基础设施等公共服务相关设5.3 特色小镇的融资规划本章针对特色小镇开发周期长，所需资金量大，以及政府支持力度强等特点，梳理了包括PPP在内的若干融资模式以及建设、运营阶段分别适用的各种融资工具，提出应该从资源、政策、商业模式梳理着手进行融资规划，对小镇开发、运营、及投资回报进行测算以了解具体资金需求，并为不同项目有针对性地匹配适合的融资模式与工具，同时尽可能地开拓各种融资渠道，以系统性地满足特色小镇融资需求。特色小镇融资方式简析特色小镇融资规划施项104、目的融资，需要对项目的回报机制，即使用者付费、可行性缺口补贴与政府购买服务三种方式进行区分，并有效落实财政补贴、政府购买承诺等相关政府支持政策，从而满足社会资本及金融机构投资的前提条件，以便顺利获得小镇开发所需的资金供应。要点四：积极探索各类融资渠道，有机结合各类融资模式及融资工具，系统解决小镇发展的资金需求小镇开发过程中，同一个项目可能需要运用多种融资工具，如股权融资，债权融资，甚至夹层融资等。而同一个项目发展的不同阶段，如建设和运营阶段，需要的融资工具也有不同，如建设阶段需要利用银行开发贷款等开发性融资，而运营阶段则可以通过经营性贷款以及资产证券化等方式替换建设阶段的融资。因此，根据不同机105、构的收益与风险偏好，灵活运用各类融资工具，有效匹配小镇开发项目各层级、各阶段的资金需求也是特色小镇融资规划的关键所在。资源、模式梳理整体财务测算融资模式、工具匹配多方面拓展融资渠道616263从早年的卫星城开发、行政中心搬迁、大学城与开发区、各级新区建设、到发展自由贸易试验园区等开放型经济功能区百花齐放，再到目前培育特色小镇，以戴德梁行观察到的新型城镇化策略，正在向由量变到质变的可持续性聚焦。已批复的403个国家级特色小镇覆盖了中国大陆地区所有省区，加之数以千计的省、市级特色小镇，发展势头显而易见。这些小镇都有着不同基础与特色，参与其中让我们也见证了供需市场旺盛与集中的场景。PPP或将成为主流106、的商业模式，但热情集中于一二线城市与省会城市群，集中于基础设施和有政府财政兜底条件的小镇项目，初期的市场正在利用压缩风险来摸索商业模式。戴德梁行深知特色小镇的关键在于“培育”，解决当前矛盾仍需各参与方共同努力。建立具有盈利能力市场化的商业模型，为不同阶段设计具有针对性融资策略，规划机制公平科学的PPP资产包，这些顶层设计在立项之初就非常重要。中国进入了特色社会主义新时代，特色小镇被喻为是新型城镇化的“新空间”，并“大有可为”。每一个特色小镇都是一块绝世美玉，地方政府与社会资本，将共同倾注心血，附以灵魂；我们与双方创新的合作机制将不止PPP模式下的政府购买服务、使用者付费或可行性缺口补贴，更体现107、在着眼长期并适应不同发展阶段的特色小镇PPP资产包规划，以及引导低成本资金构建持久支持小镇发展的金融保障策略。戴德梁行为此创建了特色小镇培育的全链接综合服务平台，充分整合全球智慧一往无前的助力国家新型城镇化发展，利用特色小镇的平台化专业服务，亦将深耕经营并与各界协同创新！结语特色小镇培育全链接综合服务内容为政府方与社会资本投身于特色小镇的“培育”，戴德梁行整合公司优势资源，组建专家团队，构建了特色小镇培育全链接综合服务。服务内容如下：申报顾问战略规划PPP资产包设计PPP项目咨询顾问投资者引进顾问项目执行与移交顾问政策研究战略定位模式设计项目发起招采技术顾问融资顾问策略顾问产业功能与土地规划资108、产包规划物有所值评价市场推广项目管理顾问文件编制发展策略市场测试财务承受力评价投资推介绩效评价申报统筹培育模式项目识别实施方案谈判顾问资产交割顾问戴德梁行特色小镇培育全链接综合服务平台64培育特色成就小镇如今，培育特色小镇和小城镇已成为中国经济转型与新型城镇化建设重要举措，发展也由唤醒“睡城”演进到“产城人融合”，随着中国的城镇化进程迈入特色小镇新阶段，近三年，戴德梁行服务了超过40个特色小镇类项目，其中两个国家级：柳州鹿寨县中渡古镇及四川成都安仁古镇。特色小镇+产业 平台公共服务设施道路/能源等基础设施生态/环保治理综合性交通综合管廊海绵城市战略性新兴产业、高新技术产业、O2O运营商、现代农业、主题公园、制造企业、未来产业-政策性/商业银行-产业（引导）基金-相关机构投资者-国际学校-酒店管理公司-医疗与养老机构-文旅体育休闲/古镇-大健康现代农业-高科技-商贸特色小镇+产业政府部门政府部门小镇培育总体开发运营商小镇培育总体开发运营商城镇配套投资/运营商金融支持单位基础与公共设施投资（运营）商产业投资商专业运营商社会资本社会资本为促进特色小镇的供需对称，戴德梁行将发挥全球平台化服务优势，利用特色小镇及产业 平台，为特色小镇引进适合的总包PPP开发运营商，基础与公共设施投资运营商、产业投资商、金融支持机构、专业运营商、城镇配套投资运营商，具体如下图所示：65