1、1 花都区花都区3宗地块市场调研报告宗地块市场调研报告 广州销售策划部广州销售策划部 2013.6.172013.6.17 2 二二. .地块分析地块分析 1.花都区概况 2.花都区房地产市场分析 3.区域代表楼盘分析 4.市场总结 一一. .市场研究市场研究 1. 新华街宝华路43号地块分析 2. 珠宝交易中心地块分析 3. 迎宾大道南地块分析 3 一一. .市场研究市场研究 1.1.花都概况花都概况 花都是“中国皮具之都”。花都是“中国皮具之都”。 花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠 广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。距广州市中心城区22公里 ，地处珠江三角洲通往2、全国的咽喉要道。管辖面积968平方公里。总人 口约94万人。2012年GDP为800亿,排名广州第八位。 水陆空立体交通体系水陆空立体交通体系 花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络：中国三大枢纽机场之一 的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处；广州火车 北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国 道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公 路越境而过；有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。 区辖区辖1街街7镇镇 花都区辖1街7镇：1个街道：新华、7个镇：梯面、花山、炭步、 赤坭、狮岭、花东、雅瑶。区政府位于新华街。 花都经3、济以工业为主花都经济以工业为主 花都区工业经过多年的发展，已具备一定的工业经济规模。汽车、 皮革皮具、金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业，空港物流业 也得以快速发展，同时在电子、建材、制衣、纺织等行业具有良好的工 业基础。 花都市貌花都市貌 花花都区政府都区政府 公园公园 4 5 1.1 1.1 花都区参数指标花都区参数指标 城市 花都 南沙 从化 增城 GDP（亿元） 800 606 256 850 人口（万） 94 26 59 103 人均收入（元） 32,112 32,090 16,170 30,766 20122012年花都区及周边行政区域指标年花都区及周边行政区域指标 数据来源4、：当地政府年报 1.2 1.2 花都空港经济区规划花都空港经济区规划 空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区， 共分为四个区共分为四个区：起步区、核心二区、核心三区、核心起步区、核心二区、核心三区、核心 四区四区。 起步区：起步区：规划形成“规划形成“一带、双核一带、双核”空间结构。”空间结构。括串联括串联 南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务 服务功能的核心区。服务功能的核心区。 核心二区：核心二区：打造“打造“一心、两轴、五片一心、两轴、五片”的生长型功能”的生长型功能 结构结构 。一5、心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服 务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能 拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、 仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区 。 核心三区：核心三区：构建构建保税物流区保税物流区和和保税加工区保税加工区两大核心。两大核心。 核心四区：核心四区：形成“形成“一核、两廊、三区一核、两廊、三区”的空间结构。”的空间结构。 一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心6、一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心 区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩 公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和 生活居住区。生活居住区。 广州空港经济区核心区规划草案示意图广州空港经济区核心区规划草案示意图 6 驾车路线：驾车路线：1.1.内环路内环路 机场高速机场高速 大广高速大广高速 大成出口大成出口 花都区花都区水陆水陆空空交通便利交通便利：花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络。空运：新白云国际机场；陆运：广州火车北 站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、17、06、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、 广州北二环等五条高速公路越境而过；水运：国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。 1.3 1.3 交通网络交通网络 花花都港口都港口 7 20122012年花都区及周边区域房地产市场相关指标年花都区及周边区域房地产市场相关指标 数据来源：易居CRIC 类别类别/ /城市城市 花都 南沙 从化 增城 商品房供应量商品房供应量 （万（万） 170 95 76 243 商品房成交面积商品房成交面积 （万（万） 205 115 60 265 商品房成交金额商品房成交金额 （亿元）（亿元） 171 99 42 209 成交均价成交均价 8、（元（元/ /） 8,310 8,646 7,023 7,908 2 2 花都区房地产市场花都区房地产市场 8 排名排名 项目名称项目名称 板块板块 成交金额（万元）成交金额（万元） 成交面积（）成交面积（） 成交套数成交套数 成交均价（元成交均价（元/ /） 1 花都雅居乐花园 区政府板块 123,992 152,422 1,717 8,135 2 富力金港城 花东镇板块 117,423 170,262 1,926 6,897 3 保利花城 区政府板块 112,850 124,872 955 9,037 4 碧桂园假日半岛 狮岭板块 110,194 59,441 248 18,538 5 保9、利水晶城 汽车城板块 79,186 90,935 721 8,708 6 深航花园 区政府板块 58,852 51,765 743 11,369 7 狮岭奕翠园 狮岭板块 47,285 64,889 635 7,287 8 镜湖翠宇 雅瑶镇板块 46,176 56,469 479 8,177 9 雅宝新城 狮岭板块 46,026 62,326 493 7,385 10 天马河公馆 汽车城板块 41,265 56,864 582 7,257 20122012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名 数据来源：易居CRIC 9 排名排名 项目名称项目名称 板块板块 成交10、金额（万元）成交金额（万元） 成交面积（）成交面积（） 成交套数成交套数 成交均价（元成交均价（元/ /） 1 保利花城 区政府板块 50,653 46,896 372 10,801 2 保利水晶城 汽车城板块 39,189 39,008 343 10,046 3 富力金港城 花东镇板块 38,162 47,842 492 7,977 4 云峰花园 客运站板块 34,746 37,087 366 9,369 5 镜湖翠宇 雅瑶镇板块 33,972 39,093 300 8,690 6 锦尚蓬莱苑 区政府板块 31,446 19,968 180 15,748 7 锦东花园 区政府板块 31,0211、3 23,028 216 13,472 8 雅宝新城 狮岭板块 30,868 37,970 261 8,130 9 合和新城 客运站板块 29,306 32,408 273 9,043 10 天马河壹号 汽车城板块 26,687 35,293 367 7,562 20132013年年1 1- -5 5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名 数据来源：易居CRIC 10 排名排名 项目名称项目名称 区域区域 成交金额（万元）成交金额（万元） 成交面积（）成交面积（） 成交套数成交套数 成交均价（元成交均价（元/ /） 1 鼎信四季花园 花都区 8,419 2,012、97 30 40,146 2 豪骏名苑 花都区 7,577 5,053 94 14,994 3 花都雅居乐花园 花都区 6,915 3,657 58 18,910 4 万虹花园 花都区 5,798 4,215 62 13,755 5 富力金港城 花都区 5,480 2,918 61 18,778 6 狮岭皮革交易中心 花都区 4,471 10,170 63 4,396 7 中房观湖国际 花都区 4,296 5,054 15 8,500 8 美力盈彩花苑 花都区 4,024 4,705 12 8,552 9 百合雅居 花都区 3,799 3,122 20 12,167 10 宝铼雅居 花都区 313、,728 6,523 44 5,715 20122012年花都区商业成交金额前十位楼盘排名年花都区商业成交金额前十位楼盘排名 数据来源：易居CRIC 11 20132013年年1 1- -5 5月份花都区地块成交明细月份花都区地块成交明细 土地名称土地名称 区域区域 板块板块 总用地面积总用地面积( () ) 总建面积总建面积( () ) 容积率容积率 土地属性土地属性 成交总价成交总价( (万元万元) ) 楼板价楼板价( (元元/ /) ) 每亩地价每亩地价( (元元/ /亩亩) ) 2013挂-0328（花都区G09-KGW01 （穗国房花挂出告字20131号） 花都区 机场板块 146,14、606 293,212 2 工业 9,932 339 451,644 2013挂-0328（花都区G08-HD01 （穗国房花挂出告字20131号） 花都区 机场板块 104,632 119,752 2 工业 4,907 410 546,354 2013挂-0328（花都区G07-CN01-9 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 74,054 148,108 2 工业 3,310 304 405,378 2013挂-0328（花都区G09-KGW05G （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 花东镇板块 45,998 75,994 2 工业 2,580 340 452,67015、 2013挂-0328（花都区G07-CN01-7 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 45,210 68,172 2 工业 2,072 304 405,251 2013挂-0328（花都区G07-CN01-8 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 42,129 69,188 2 工业 2,103 304 405,275 2013挂-0328（花都区G09-SL01 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 狮岭板块 39,917 64,298 2 工业 1,814 282 376,167 2013挂-0328（花都区G07-CN01-2 （穗国房花挂出告字20116、32号） 花都区 赤坭板块 39,593 63,744 2 工业 1,938 304 405,374 2013挂-0328（花都区G07-CN01-5 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 24,432 37,382 2 工业 1,136 304 405,188 2013挂-0328（花都区G07-CN01-6 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 23,115 29,006 2 工业 882 304 405,435 2013挂-0328（花都区G07-CN01-3 （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 赤坭板块 21,916 35,472 2 工业 1,07817、 304 405,204 2013挂-0328（花都区G09-KGW03F （穗国房花挂出告字20132号） 花都区 花东镇板块 16,182 23,662 2 工业 804 340 453,049 2013挂-0328（花都区G09-TB03- 1(B)（穗国房花挂出告字20132 号） 花都区 炭步板块 16,008 21,307 1 工业 865 406 360,238 2013挂-0328（花都区G08- QCC(25-2)（穗国房挂出告字 201313号） 花都区 区政府板块 5,202 4,941 1 公建配套 4,266 8,634 5,755,949 2013拍-0322（花都18、区新华镇工业 区内） 花都区 区政府板块 6,648 6,648 1 工业 1,467 2,207 1,471,084 2013年1-5月份，花都区仅出让15幅工业用地，无住宅和商业地块成交。 12 2.1 2.1 花都住宅市场供求状况分析花都住宅市场供求状况分析 花都区住宅市场供应量波动较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰。成交量在近三 季度相对平稳。 2012年至2013年第一季度花都区新增住宅预售面积为220万，成交面积为248万。 2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为1.23。 市场平均成交金额为 13.7亿元/月 数据来源：易居CRIC 单位： 13 2.19、1 2.1 花都商业市场供求状况分析花都商业市场供求状况分析 花都区商业市场供应量在2012年第三季供应较大，并在随后两个季度逐步得以消化。 2012年至2013年第一季度花都区新增商业预售面积为6.4万，成交面积为13.6万。 2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为2.1。 市场平均成交金额为 0.9亿元/月 数据来源：易居 单位： 14 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月，花都区住宅均价月，花都区住宅均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。 从从20122012年年7 7月份的月份的8,3698,20、369元元/ /，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的9,2229,222元元/ /，上涨幅度达，上涨幅度达10.2%10.2%。 2.2 2.2 花都住宅市场成交价格分析花都住宅市场成交价格分析 数据来源：易居 15 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月，花都区商业均价月，花都区商业均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。 从从20122012年年7 7月份的月份的9,4689,468元元/ /，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的11,82211,822元元/ /，上涨幅度达，上涨幅21、度达24.7%24.7%。 2.2 2.2 花都商业市场成交价格分析花都商业市场成交价格分析 数据来源：易居 16 花都区住宅洋房价格区间在花都区住宅洋房价格区间在5,0005,000- -17,00017,000元元/ /之间。之间。 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月花都区一手住宅价格主要集中在月花都区一手住宅价格主要集中在6,0006,000- -9,0009,000元元/ /之间之间，其，其 中中6,0006,000- -7,0007,000元元/ /占比占比17%17%，7,0007,000- -8,0008,000元元/ /占比占比23%23%，8,022、008,000- -9,0009,000元元/ /占比占比 18%18%。 数据来源：易居 单位：元 2.3 2.3 花都市场住宅价格区段分析花都市场住宅价格区段分析 17 数据来源：易居 2.4 2.4 花都区市场住宅面积区段分析花都区市场住宅面积区段分析 花都区住宅面积以花都区住宅面积以9090- -140140最受欢迎，以刚需为主。最受欢迎，以刚需为主。 数据显示，数据显示，20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月月，花都花都区区住宅成交住宅成交面积以面积以9090- -140140为主为主，占占 6 61 1% %，其次是其次是9090- -100100占比占比23、23%23%，100100- -120120占比占比23%23%，120120- -140140占比占比15%15%。 单位： 18 19 地块地块1 深航花园（在售）深航花园（在售） 15,00015,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年销售年销售:5.9:5.9亿元亿元 成交均价成交均价:11,369:11,369元元/ / 天马河壹号（在售）天马河壹号（在售） 9,0009,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年销售年销售:1.9:1.9亿元亿元 成交均价成交均价:7,871:7,871元元/ / 保利花城（在售）保利花城（在售） 12,00012,000元24、元/ /（带装修）（带装修） 20122012年销售年销售:11.3:11.3亿元亿元 成交均价成交均价:9,037:9,037元元/ / 锦尚蓬莱苑（在售）锦尚蓬莱苑（在售） 16,00016,000元元/ /（带装修）（带装修） 20122012年销售年销售:3.5:3.5亿元亿元 成交均价成交均价:14,417:14,417元元/ / 泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售） 13,00013,000元元/ /( (毛坯毛坯) ) 20122012年销售年销售:0.77:0.77亿元亿元 成交均价成交均价:12,531:12,531元元/ / 地块地块3 云峰花园四期（在售）云峰花园四期（在售）25、 12,00012,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20132013年成交：年成交： 2.92.9亿元亿元 成交均价成交均价: : 8,7008,700元元/ / 勤天勤天SOLOSOLO公寓（商业）公寓（商业） 11,00011,000元元/ /（带装修（带装修) ) 20132013年成交：年成交： 1.41.4亿元亿元 成交均价成交均价: : 11,26311,263元元/ / 地块地块2 城央御景尚品城央御景尚品（在售）（在售） 8,5008,500元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年销售年销售:1.3:1.3亿元亿元 成交均价成交均价:6,628:6,628元元/ / 合26、和新城四期（洋房）合和新城四期（洋房） 9,4009,400元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年销售年销售:2.1:2.1亿元亿元 成交均价成交均价:8,617:8,617元元/ / 3.3.区域代表楼盘分析区域代表楼盘分析 20 发展商：发展商：广州市合和(花都)置业发展有限公司 项目位置：项目位置：花都区迎宾大道3号 项目规模：项目规模：占地：60万,总建面：129万 容积率：容积率：2.1 物业管理物业管理费：费：2.2元/月/平米 产品：产品：洋房：洋房： 一房：40-60 二房：60-100 三房：80-180 四房：200-240 别墅：别墅：双拼：300-350 联排：27、280-300 开盘时间：开盘时间：2005年10月1日 成交情况：成交情况： 2012年成交： 2.1亿 8,617元/(毛坯) 累计成交： 16.5亿 8,062元/(毛坯) 商铺情况：商铺情况：只租不售,租金40元/平米/月 核心资源：大规模社区、交通便利核心资源：大规模社区、交通便利 合和新城合和新城 地块地块1 合和新城合和新城 地块地块3 地块地块2 21 发展商：发展商：广州市信升房地产开发有限公司 项目位置：项目位置：花都区新华风神大道与荔红南路交汇 项目规模：项目规模：占地：9,372,总建面：5.8万 容积率：容积率：6 物业管理物业管理费：费：1.8元/月/平米 产品：产28、品：洋房：洋房：二房：60-100 三房：80-140 四房：140-200 开盘时间：开盘时间：2011年5月1日 成交情况：成交情况： 2012年成交： 1.9亿 7,871元/(毛坯) 累计成交： 6.8亿 7,610元/(毛坯) 销售情况：销售情况：在售四期的新组团“幸福畔”，主推50- 75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯售价 8600-9500元/平米。 核心资源：天马河公园、一线河景核心资源：天马河公园、一线河景 天马河壹号天马河壹号 地块地块1 天马河壹号天马河壹号 地块地块3 地块地块2 22 发展商：发展商：广州保利置业有限公司 项目位置：项目位置：花都广清29、高速公路以东、三东大道西以北 项目规模：项目规模：占地：25.4万,总建面：49.5万 容积率：容积率：2.5 物业管理物业管理费：费：2.5元/月/平米 产品：产品：洋房：洋房： 二房：80-100 三房：100-140 四房：120-200 开盘时间：开盘时间：2011年12月10日 成交情况：成交情况： 2012年成交： 11.3亿 9,037元/(毛坯) 累计成交： 18.3亿 9,432元/(毛坯) 销售情况：销售情况：在售全新二期“牡丹廷”，户型为82-175 2-4房，均价12,000元/,带2,000元/ 精装修。 核心资源：大规模楼盘、开发商知名品牌核心资源：大规模楼盘、开发30、商知名品牌 保利花城保利花城 地块地块1 保利花城保利花城 地块地块3 地块地块2 23 发展商：发展商：广州高宜投资置业有限公司 项目位置：项目位置：花都新华街凤凰北路8号 项目规模：项目规模：占地：6.59万,总建面：19.9万 容积率：容积率：2.5 物业管理物业管理费：费：2.8元/月/平米 产品：产品： 洋房：洋房： 80-120 两房 90-140 三房 120-240 四房至六房 开盘时间：开盘时间：2011年01月16日 成交情况：成交情况： 2012年成交： 3.5亿 14,417元/(带装修) 累计成交： 12亿 14,231元/(带装修) 销售情况：销售情况： 在售8-A31、8-B、10号楼，主力产品100- 120三房，均价16,000元/。 核心资源：马鞍山公园景观、小区园林设计核心资源：马鞍山公园景观、小区园林设计 锦尚蓬莱苑锦尚蓬莱苑 地块地块1 锦尚蓬莱苑锦尚蓬莱苑 地块地块3 2.5公里公里 地块地块2 24 发展商：发展商：广州深航置业有限公司 项目位置：项目位置：花都新华街曙光大道与迎宾大道交汇处 项目规模：项目规模：占地：4.5万,总建面：15.6万 容积率：容积率：2.8 物业管理物业管理费：费：2.3元/月/平米 产品：产品： 洋房：洋房： 20-40 一房 80-100 两房 80-140 三房 120-280 四房至七房 开盘时间：开盘32、时间：2012年07月07日 成交情况：成交情况： 2012年成交： 5.9亿 11,369元/(毛坯) 累计成交： 7.8亿 11,769元/(毛坯) 销售情况：销售情况：主推97-1583-5房单位，楼王均价 16,000元/ ，购房享98折。 商铺情况：商铺情况：只租不售,租金100元/平米/月 核心资源：产品丰富、开发商知名度、紧靠区政府核心资源：产品丰富、开发商知名度、紧靠区政府 深航御花园深航御花园 地块地块1 深航御花园深航御花园 地块地块3 地块地块2 25 发展商：发展商：勤天集团 项目位置：项目位置：花都区迎宾大道中段(清布中学旁) 项目规模：项目规模：占地：8,000,总33、建面：2.58万 容积率：容积率：6.3 物业管理物业管理费：费： 产品：产品： 公寓：公寓： 44-46 单间 58-61 一房 85-88 两房 开盘时间：开盘时间：2013年01月01日 成交情况：成交情况： 2013年成交： 1.4亿 11,263元/(带装修) 累计成交： 1.4亿 11,263元/(带装修) 销售情况：销售情况：在售户型44-88的公寓产品，均价 11,000元/ ，带2800元/装修，拎包即可入住。 核心资源：空港商务城、不限购不限贷、可注册办公核心资源：空港商务城、不限购不限贷、可注册办公 勤天勤天SOLOSOLO公寓公寓 地块地块1 勤天勤天SOLOSOLO公34、寓公寓 地块地块3 地块地块2 花都区位于广州的中北部，东连从化、南靠广州白云区，西邻佛山三水，北接清远 ，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，广州新白云国际机场发达的水、陆、空立体交通网络，广州新白云国际机场位于花都区。房地产 市场起步较晚，随着政府对空港商务城的规划空港商务城的规划，近两年发展较快。 近两年住宅市场供应量较大近两年住宅市场供应量较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰。成交量在 近三季度相对平稳；商业市场近两年供求量有限商业市场近两年供求量有限，商业市场平均成交金额为 0.9亿 元/月，随着商业地块不断出让，未来供应量将有所增加未来供应量将有所增加。 客源方面，主打花都35、刚需客和广州白云区改善型客户主打花都刚需客和广州白云区改善型客户，借助居住环境和价格的优势 ，以及地铁地铁9 9号线号线的规划交通利好，加上政府对整个花都空港商务城的打造，还能吸能吸 引广州中心城区的投资客户引广州中心城区的投资客户。 随着政府对空港商务城打造和地铁交通的规划，将不断推动房地产业较快的发展， 市场供应成交也将上涨明显，开发成交势头较好，前景可观。开发成交势头较好，前景可观。 4.4.市场小结市场小结 26 二二. .地块分析地块分析 27 1.1.新华街宝华路新华街宝华路4343号地块分析号地块分析 1.1 地块位置 1.2 用地参数 1.3 地块现状 1.4 周边配套 1.536、 项目SWOT分析 1.6 地块小结 28 新华街宝华路新华街宝华路4343号地块占地面积号地块占地面积99,86999,869平方米（平方米（149.8149.8亩）亩） 1.1 1.1 地块位置（区位图）地块位置（区位图） 珠江新城珠江新城 地块地块 29 地块位置图地块位置图 花果山公园花果山公园 该地块位于花都区新华街宝华路，属于花都中心城区，距离该地块位于花都区新华街宝华路，属于花都中心城区，距离花都区政府花都区政府1.51.5公里公里。 花都广场花都广场 地铁站地铁站 花果山公花果山公 园站园站 花都区政府花都区政府 30 占地面积占地面积： 99,86999,869 规划建筑面积37、：规划建筑面积： 228,850228,850 地块位置地块位置：花都区新华街宝华路43号 限制要求：限制要求： 1. 容积率 2.5 2. 使用年限为70年，二类居住用地。 1.2 1.2 用用地参数地参数 地块现状地块现状 地块地块 深航花园（在售）深航花园（在售） 15,00015,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 天马河壹号（在售）天马河壹号（在售） 9,0009,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 保利花城（在售）保利花城（在售） 10,00010,000- -13,00013,000元元/ /（带装修）（带装修） 锦尚蓬莱苑（在售）锦尚蓬莱苑（在售） 16,00016,000元元/ 38、/（带装修）（带装修） 泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售） 13,00013,000元元/ /( (毛坯毛坯) ) 31 1.3 1.3 地块现状地块现状 北北 西西 南南 东东 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 32 地块实景图地块实景图 该地块为原花都利丰工业区，由于城市改造原工厂全部迁移，政府正式挂牌出让为该地块为原花都利丰工业区，由于城市改造原工厂全部迁移，政府正式挂牌出让为居住居住 用地用地，目前该地块主要以厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。北面是，目前该地块主要以厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。北面是相对相对 比较破旧的居民区比较破39、旧的居民区，东面是，东面是茶园路茶园路，南面是，南面是宝华路，宝华路，马路对面是马路对面是花都水利局。花都水利局。 33 1.4 1.4 周边配套周边配套 该地块位于花都新华街中心区，周边商场、学校、医院、地铁等配套齐全。该地块位于花都新华街中心区，周边商场、学校、医院、地铁等配套齐全。 1 2 3 4 5 1、苏豪新天地（商场） 2、花果山公园站（修建中） 3、二九三医院 4、花都第五小学 5、南华肉菜市场 6、花果山公园 7、恒泰俱乐部 8、花都体育中心 6 7 8 34 S-优势优势 1.品牌：品牌：利用富力品牌的影响力，占据花都城区市场发展的机遇。利用富力品牌的影响力，占据花都城区市场40、发展的机遇。 2.环境：环境：靠近花果山公园，高层直望公园景观。靠近花果山公园，高层直望公园景观。 3.地段：地段： 地块处于花都区市中心位置，周边交通便利、生活配套成熟。地块处于花都区市中心位置，周边交通便利、生活配套成熟。 T-威胁威胁 O-机会机会 W-劣势劣势 1.现状：现状：该地块目前并未全部拆迁，由于是原工业区，地块内部吵杂。该地块目前并未全部拆迁，由于是原工业区，地块内部吵杂。 2.环境：环境：地块西北面目前主要为低矮的居民楼，影响项目整体档次打造。地块西北面目前主要为低矮的居民楼，影响项目整体档次打造。 1.规划：规划：借助花都城区地铁借助花都城区地铁9号线的规划建设，宣传项目41、的未来价值。号线的规划建设，宣传项目的未来价值。 2.配套：配套：利用花都城区中心成熟教育、医疗、生活配套等，吸引刚需和高利用花都城区中心成熟教育、医疗、生活配套等，吸引刚需和高 端改善性客户。端改善性客户。 1.竞争：竞争：由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，竞争较激烈。由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，竞争较激烈。 1.5 1.5 项目项目SWOTSWOT分析分析 35 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 O机会 W劣势 T T威胁 未来供应量较大，竞争较激 烈。 旧工业厂改造，地块内部吵杂，西 北环境受影响 地铁规划利42、好 成熟的生活配套 富力品牌，占据市场先机 地段较好，周边配套完善 部分公园景观 项目核心竞争力： 花都城区成熟配套 地段价值、交通便利 富力品牌效应 S优势 花都规划前景 竞争 现状、环境 地段配套、品牌、景观 36 1.6 1.6 地块地块小结小结 该地块位于花都区中心城区花都区中心城区，距离花都区政府花都区政府1.5公里公里，距离广州珠珠 江新城约江新城约40分钟车程分钟车程。 地块周边道路通畅，交通便利道路通畅，交通便利，旁边为六车道的宝华路和茶园路，靠 近地铁地铁9号线花果山公园站号线花果山公园站，周边有多条公交线路。 地块所处区域配套成熟，配套成熟，有商场、学校、医院、餐饮、银行等43、，生活 非常便利。 该地块为原花都利丰工业区利丰工业区，政府正式挂牌出让为居住用地居住用地，目前该 地块主要以厂房和办公楼厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。属于市 区较大规模用地，周边配套成熟，建议打造为市区高档居住区。建议打造为市区高档居住区。 37 2.2.珠宝交易中心地块分析珠宝交易中心地块分析 2.1 地块位置 2.2 用地参数 2.3 地块现状 2.4 周边配套 2.5 项目SWOT分析 2.6 地块小结 38 2.1 2.1 地块位置（区位图）地块位置（区位图） 花都区政府花都区政府 白云机场白云机场 地块地块 约约5.6公里公里 该地块位于该地块位于迎宾大道东侧，毗邻新44、街河迎宾大道东侧，毗邻新街河。距离。距离花都区政府花都区政府3.43.4公里公里，距离，距离白云机场白云机场5.65.6公里公里。 39 地块位置图地块位置图 地块地块 珠江新城珠江新城 西朗地西朗地 铁站铁站 莲塘村屋莲塘村屋 珠宝交易中心地块目前周边珠宝交易中心地块目前周边基本处于未开发状态基本处于未开发状态，地块，地块北面北面是是莲塘村屋莲塘村屋， 南面南面是是正在改造的新街河正在改造的新街河，西面西面是是迎宾大道迎宾大道和正在施工的和正在施工的莲塘地铁站莲塘地铁站，地，地 块块东面东面是是待开发地块。待开发地块。 待开发待开发 地块地块 40 占地面积占地面积： 101,528平方米,45、约123亩。 规划建筑面积：规划建筑面积：197,043平方米 地块位置地块位置：迎宾大道以东，新街河以北 限制要求：限制要求： 1. 容积率：子地块一3.5 子地块二2.8 2. 使用年限为40年，商业用地性质。 2.2 2.2 用地参数用地参数 地块现状地块现状 41 2.3 2.3 地块现状地块现状 北北 西西 南南 东东 待开发待开发 地块地块 42 地块实景图地块实景图 该地块为广州珠宝交易中心地块，属于该地块为广州珠宝交易中心地块，属于商业用地性质商业用地性质，目前该地块主要，目前该地块主要以荒废以荒废 的土地为主的土地为主，地块西面为鱼塘，比较规整。但地块，地块西面为鱼塘，比较规46、整。但地块南面有高压线南面有高压线。 43 S-优势优势 1.品牌：品牌：利用富力品牌的影响力，占据空港经济商务圈的先机。利用富力品牌的影响力，占据空港经济商务圈的先机。 2.环境：环境：南面毗邻新街河，景观相对较好。南面毗邻新街河，景观相对较好。 3.位置：位置：地块规整，可随时开发。地块规整，可随时开发。 T-威胁威胁 O-机会机会 W-劣势劣势 1.现状：现状：目前该地块周边环境较杂乱，南面有高压线。目前该地块周边环境较杂乱，南面有高压线。 2.配套：配套：该周边目前商业氛围处于起步阶段，配套不成熟。该周边目前商业氛围处于起步阶段，配套不成熟。 1.规划：规划：充分利用政府对空港经济圈发47、展规划利好，宣传项目的未来价值。充分利用政府对空港经济圈发展规划利好，宣传项目的未来价值。 2.市场：市场：目前空港经济圈尚无高端写字楼，可抢先推出占领市场。目前空港经济圈尚无高端写字楼，可抢先推出占领市场。 1.规划：规划：政府规划的空港经济圈面积巨大，市场接受度目前仍未知，空港经政府规划的空港经济圈面积巨大，市场接受度目前仍未知，空港经 济圈目前处于起步阶段，存在一定的风险。济圈目前处于起步阶段，存在一定的风险。 2.竞争：未来该地块周边区域将有大量的商业项目推出，竞争激烈。竞争：未来该地块周边区域将有大量的商业项目推出，竞争激烈。 2.5 2.5 项目项目SWOTSWOT分析分析 44 48、发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 O机会 W劣势 T T威胁 规划能否成功的风险 未来供应较大，竞争较激烈 环境杂乱，有高压线 配套不成熟 规划利好 市场相对真空 富力品牌，占据市场先机 新街河景 项目核心竞争力： 空港经济圈规划利好 富力品牌效应 临近新街河 S优势 空港经济圈发展前景 风险、竞争 环境、配套 景观、品牌 45 2.6 2.6 地块总结地块总结 地块区位：地块区位：该项目地块位于花都迎宾大道东侧，临近新街河，距离花都 区政府3.4公里，距离白云机场5.6公里，10分钟车程。 交通状况：交通状况：地块位于迎宾大道东侧，可连接大广高速49、和机场高速。地铁 9号线莲塘站位于地块旁边，预计2016年通车，交通较为便利。 景观配套：景观配套：地块南面为新街河，通往花都湖水系，目前正在改造，未来 景观较佳。周边配套目前只有一两家酒店，还有待进一步完善。 商业市场：商业市场：地块属于商业性质，且商业不限购。且目前周边商业市场基 本真空，若抢先推出市场，能占领较好的空港经济圈规划先机。 产品建议：产品建议：由于空港经济圈目前尚处于起步阶段，客户群体还较为分散 ，大客户较少。建议产品以散售为主，配以多套小户型可以打通的灵活 设计，来吻合市场的需求。 46 3.3.迎宾大道南地块分析迎宾大道南地块分析 3.1 地块位置 3.2 用地参数 3.50、3 地块现状 3.4 周边配套 3.5 项目SWOT分析 3.6 地块小结 47 花都迎宾大道南地块总占地面积花都迎宾大道南地块总占地面积10,706510,7065平方米平方米 ( (由由3 3幅相连地块组成幅相连地块组成) ) 3.1 3.1 地块位置（区位图）地块位置（区位图） 珠江新城珠江新城 地块地块 48 地块位置图地块位置图 地块地块 地块地块 机场高速入口机场高速入口 该地块位于该地块位于花都区迎宾大道南花都区迎宾大道南。距离。距离花都区政府花都区政府5.55.5公里公里，距离机场高速入口，距离机场高速入口3 3公里公里。 花都区政府花都区政府 49 地块位置图地块位置图 地处