1、1花都区花都区3宗地块市场调研报告宗地块市场调研报告广州销售策划部广州销售策划部2013.6.172013.6.172二二.地块分析地块分析1.花都区概况2.花都区房地产市场分析3.区域代表楼盘分析4.市场总结一一.市场研究市场研究1.新华街宝华路43号地块分析2.珠宝交易中心地块分析3.迎宾大道南地块分析3一一.市场研究市场研究1.1.花都概况花都概况p花都是花都是“中国皮具之都中国皮具之都”。花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。管辖面积968平方公里。总人口约94万人。202、12年GDP为800亿,排名广州第八位。p水陆空立体交通体系水陆空立体交通体系 花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络：中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处；广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。p区辖区辖1街街7镇镇 花都区辖1街7镇：1个街道：新华、7个镇：梯面、花山、炭步、赤坭、狮岭、花东、雅瑶。区政府位于新华街。p花都经济以工业为主花都经济以工业为主 花都区工业经过多年的发展，已具备一定的工业3、经济规模。汽车、皮革皮具、金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业，空港物流业也得以快速发展，同时在电子、建材、制衣、纺织等行业具有良好的工业基础。花都市貌花都市貌花都区政府花都区政府公园公园451.1 1.1 花都区参数指标花都区参数指标城市花都南沙从化增城GDP（亿元）800606256850人口（万）942659103人均收入（元）32,11232,09016,17030,76620122012年花都区及周边行政区域指标年花都区及周边行政区域指标 数据来源：当地政府年报1.2 1.2 花都空港经济区规划花都空港经济区规划p空港经济区核心区，规划范围涉及花都区和白云区空港经济区核心区，规划4、范围涉及花都区和白云区，共分为四个区共分为四个区：起步区、核心二区、核心三区、核心起步区、核心二区、核心三区、核心四区四区。p起步区：起步区：规划形成规划形成“一带、双核一带、双核”空间结构。空间结构。括串联括串联南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务服务功能的核心区。服务功能的核心区。p核心二区：核心二区：打造打造“一心、两轴、五片一心、两轴、五片”的生长型功能的生长型功能结构结构 。一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服一心为集行政办公、商业服务、公寓等综合服务功能的核心区，两轴则紧密联系机场的南北向功能务功能的核心区，两轴则紧密联系5、机场的南北向功能拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、拓展轴和东西向功能拓展轴，五片包括综合保税区、仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区。仓储物流区、商贸物流区、加工制造区、生态农业区。p核心三区：核心三区：构建构建保税物流区保税物流区和和保税加工区保税加工区两大核心。两大核心。p核心四区：核心四区：形成形成“一核、两廊、三区一核、两廊、三区”的空间结构。的空间结构。一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心一核是指集中商务、行政办公等综合服务功能的核心区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩区，两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩公共空间廊道，三区则是保税加6、工区、保税物流区和公共空间廊道，三区则是保税加工区、保税物流区和生活居住区。生活居住区。广州空港经济区核心区规划草案示意图广州空港经济区核心区规划草案示意图 6p驾车路线：驾车路线：1.1.内环路内环路 机场高速机场高速 大广高速大广高速 大成出口大成出口p花都区花都区水陆水陆空空交通便利交通便利：花都拥有发达的水、陆、空立体交通网络。空运：新白云国际机场；陆运：广州火车北站设在花都，京广铁路从此经过，区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过；水运：国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门。广清高速广清高速环城高速环城高7、速1.3 1.3 交通网络交通网络地块地块位置位置大大广广高高速速花都港口花都港口机机场场高高速速720122012年花都区及周边区域房地产市场相关指标年花都区及周边区域房地产市场相关指标 数据来源：易居CRIC类别类别/城市城市花都南沙从化增城商品房供应量商品房供应量（万（万）17095 76243商品房成交面积商品房成交面积（万（万）20511560265商品房成交金额商品房成交金额（亿元）（亿元）1719942209成交均价成交均价（元（元/）8,3108,646 7,0237,9082 2 花都区房地产市场花都区房地产市场8排名排名项目名称项目名称板块板块成交金额（万元）成交金额（万元8、）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1花都雅居乐花园区政府板块123,992152,4221,7178,1352富力金港城花东镇板块117,423170,2621,9266,8973保利花城区政府板块112,850124,8729559,0374碧桂园假日半岛狮岭板块110,19459,44124818,5385保利水晶城汽车城板块79,18690,9357218,7086深航花园区政府板块58,85251,76574311,3697狮岭奕翠园狮岭板块47,28564,8896357,2878镜湖翠宇雅瑶镇板块46,17656,4694798,1779雅宝新城9、狮岭板块46,02662,3264937,38510天马河公馆汽车城板块41,26556,8645827,257 20122012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC9排名排名项目名称项目名称板块板块成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1保利花城区政府板块50,653 46,896 372 10,801 2保利水晶城汽车城板块39,189 39,008 343 10,046 3富力金港城花东镇板块38,162 47,842 492 7,977 4云峰花园客运站板块34,746 10、37,087 366 9,369 5镜湖翠宇雅瑶镇板块33,972 39,093 300 8,690 6锦尚蓬莱苑区政府板块31,446 19,968 180 15,748 7锦东花园区政府板块31,023 23,028 216 13,472 8雅宝新城狮岭板块30,868 37,970 261 8,130 9合和新城客运站板块29,306 32,408 273 9,043 10天马河壹号汽车城板块26,687 35,293 367 7,562 20132013年年1-51-5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC10排名排名项目名称项目11、名称区域区域成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（）成交面积（）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）1鼎信四季花园花都区8,4192,0973040,1462豪骏名苑花都区7,5775,0539414,9943花都雅居乐花园花都区6,9153,6575818,9104万虹花园花都区5,7984,2156213,7555富力金港城花都区5,4802,9186118,7786狮岭皮革交易中心花都区4,47110,170634,3967中房观湖国际花都区4,2965,054158,5008美力盈彩花苑花都区4,0244,705128,5529百合雅居花都区3,7993,1222012,112、6710宝铼雅居花都区3,7286,523445,715 20122012年花都区商业成交金额前十位楼盘排名年花都区商业成交金额前十位楼盘排名数据来源：易居CRIC11 2013 2013年年1-51-5月份花都区地块成交明细月份花都区地块成交明细土地名称土地名称区域区域板块板块总用地面积总用地面积()总建面积总建面积()容积率容积率土地属性土地属性成交总价成交总价(万元万元)楼板价楼板价(元元/)每亩地价每亩地价(元元/亩亩)2013挂-0328（花都区G09-KGW01（穗国房花挂出告字20131号）花都区机场板块146,606 293,212 2工业&物流仓储;9,932 339 45113、,644 2013挂-0328（花都区G08-HD01（穗国房花挂出告字20131号）花都区机场板块104,632 119,752 2工业&物流仓储;4,907 410 546,354 2013挂-0328（花都区G07-CN01-9（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块74,054 148,108 2工业&物流仓储;3,310 304 405,378 2013挂-0328（花都区G09-KGW05G（穗国房花挂出告字20132号）花都区花东镇板块45,998 75,994 2工业&物流仓储;2,580 340 452,670 2013挂-0328（花都区G07-CN01-7（穗国房花14、挂出告字20132号）花都区赤坭板块45,210 68,172 2工业&物流仓储;2,072 304 405,251 2013挂-0328（花都区G07-CN01-8（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块42,129 69,188 2工业&物流仓储;2,103 304 405,275 2013挂-0328（花都区G09-SL01（穗国房花挂出告字20132号）花都区狮岭板块39,917 64,298 2工业&物流仓储;1,814 282 376,167 2013挂-0328（花都区G07-CN01-2（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块39,593 63,744 2工业&物流15、仓储;1,938 304 405,374 2013挂-0328（花都区G07-CN01-5（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块24,432 37,382 2工业&物流仓储;1,136 304 405,188 2013挂-0328（花都区G07-CN01-6（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块23,115 29,006 2工业&物流仓储;882 304 405,435 2013挂-0328（花都区G07-CN01-3（穗国房花挂出告字20132号）花都区赤坭板块21,916 35,472 2工业&物流仓储;1,078 304 405,204 2013挂-0328（花都区G0916、-KGW03F（穗国房花挂出告字20132号）花都区花东镇板块16,182 23,662 2工业&物流仓储;804 340 453,049 2013挂-0328（花都区G09-TB03-1(B)（穗国房花挂出告字20132号）花都区炭步板块16,008 21,307 1工业&物流仓储;865 406 360,238 2013挂-0328（花都区G08-QCC(25-2)（穗国房挂出告字201313号）花都区区政府板块5,202 4,941 1公建配套&其他;4,266 8,634 5,755,949 2013拍-0322（花都区新华镇工业区内）花都区区政府板块6,648 6,648 1工业&物17、流仓储;1,467 2,207 1,471,084 2013年1-5月份，花都区仅出让15幅工业用地，无住宅和商业地块成交。12 2.1 2.1 花都住宅市场供求状况分析花都住宅市场供求状况分析p花都区住宅市场供应量波动较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰。成交量在近三季度相对平稳。2012年至2013年第一季度花都区新增住宅预售面积为220万，成交面积为248万。2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为1.23。市场平均成交金额为 13.7亿元/月数据来源：易居CRIC单位：13 2.1 2.1 花都商业市场供求状况分析花都商业市场供求状况分析p花都区商业市场供应量在18、2012年第三季供应较大，并在随后两个季度逐步得以消化。2012年至2013年第一季度花都区新增商业预售面积为6.4万，成交面积为13.6万。2012年至2013年第一季度，花都区整体住宅吸纳率为2.1。市场平均成交金额为 0.9亿元/月数据来源：易居单位：14p20122012年年6 6月月-2013-2013年年5 5月，花都区住宅均价月，花都区住宅均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。从从20122012年年7 7月份的月份的8,3698,369元元/，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的9,2229,222元元/，上涨幅19、度达，上涨幅度达10.2%10.2%。2.2 2.2 花都住宅市场成交价格分析花都住宅市场成交价格分析数据来源：易居15p20122012年年6 6月月-2013-2013年年5 5月，花都区商业均价月，花都区商业均价受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。受个盘成交影响有所波动，但整体呈上升趋势。从从20122012年年7 7月份的月份的9,4689,468元元/，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的11,82211,822元元/，上涨幅度达，上涨幅度达24.7%24.7%。2.2 2.2 花都商业市场成交价格分析花都商业市场成交价格分析数据来源：易居16p花都区住宅洋房价20、格区间在花都区住宅洋房价格区间在5,000-17,0005,000-17,000元元/之间。之间。p20122012年年6 6月月-2013-2013年年5 5月花都区一手住宅价格主要集中在月花都区一手住宅价格主要集中在6,000-9,0006,000-9,000元元/之间之间，其中，其中6,000-7,0006,000-7,000元元/占比占比17%17%，7,000-8,0007,000-8,000元元/占比占比23%23%，8,000-9,0008,000-9,000元元/占比占比18%18%。数据来源：易居单位：元2.3 2.3 花都市场住宅价格区段分析花都市场住宅价格区段分析17数据21、来源：易居2.4 2.4 花都区市场住宅面积区段分析花都区市场住宅面积区段分析p花都区住宅面积以花都区住宅面积以90-14090-140最受欢迎，以刚需为主。最受欢迎，以刚需为主。p数据显示，数据显示，20122012年年6 6月月-2013-2013年年5 5月月，花都花都区区住宅成交住宅成交面积以面积以90-14090-140为主为主，占占6 61 1%，其次是其次是90-10090-100占比占比23%23%，100-120100-120占比占比23%23%，120-140120-140占比占比15%15%。单位：1819地块地块1深航花园（在售）深航花园（在售）15,00015,00022、元元/（毛坯）（毛坯）20122012年销售年销售:5.9:5.9亿元亿元成交均价成交均价:11,369:11,369元元/天马河壹号（在售）天马河壹号（在售）9,0009,000元元/（毛坯）（毛坯）20122012年销售年销售:1.9:1.9亿元亿元成交均价成交均价:7,871:7,871元元/保利花城（在售）保利花城（在售）12,00012,000元元/（带装修）（带装修）20122012年销售年销售:11.3:11.3亿元亿元成交均价成交均价:9,037:9,037元元/锦尚蓬莱苑（在售）锦尚蓬莱苑（在售）16,00016,000元元/（带装修）（带装修）20122012年销售年销售:23、3.5:3.5亿元亿元成交均价成交均价:14,417:14,417元元/泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售）13,00013,000元元/(毛坯毛坯)20122012年销售年销售:0.77:0.77亿元亿元成交均价成交均价:12,531:12,531元元/地块地块3云峰花园四期（在售）云峰花园四期（在售）12,00012,000元元/（毛坯）（毛坯）20132013年成交：年成交：2.92.9亿元亿元 成交均价成交均价:8,7008,700元元/勤天勤天SOLOSOLO公寓（商业）公寓（商业）11,00011,000元元/（带装修（带装修)20132013年成交：年成交：1.41.4亿元亿元 成交24、均价成交均价:11,26311,263元元/地块地块2城央御景尚品城央御景尚品（在售）（在售）8,5008,500元元/（毛坯）（毛坯）20122012年销售年销售:1.3:1.3亿元亿元成交均价成交均价:6,628:6,628元元/合和新城四期（洋房）合和新城四期（洋房）9,4009,400元元/（毛坯）（毛坯）20122012年销售年销售:2.1:2.1亿元亿元成交均价成交均价:8,617:8,617元元/3.3.区域代表楼盘分析区域代表楼盘分析20p发展商：发展商：广州市合和(花都)置业发展有限公司p项目位置：项目位置：花都区迎宾大道3号p项目规模：项目规模：占地：60万,总建面：12925、万p容积率：容积率：2.1p物业管理费：物业管理费：2.2元/月/平米p产品：洋房：产品：洋房：一房：40-60 二房：60-100 三房：80-180 四房：200-240 别墅：别墅：双拼：300-350 联排：280-300p开盘时间：开盘时间：2005年10月1日p成交情况：成交情况：2012年成交：2.1亿 8,617元/(毛坯)累计成交：16.5亿 8,062元/(毛坯)p商铺情况：商铺情况：只租不售,租金40元/平米/月p核心资源：大规模社区、交通便利核心资源：大规模社区、交通便利合和新城合和新城地块地块1合和新城合和新城地块地块3200米米4.5公里公里地块地块21.5公里公里26、21p发展商：发展商：广州市信升房地产开发有限公司p项目位置：项目位置：花都区新华风神大道与荔红南路交汇p项目规模：项目规模：占地：9,372,总建面：5.8万p容积率：容积率：6p物业管理费：物业管理费：1.8元/月/平米p产品：洋房：产品：洋房：二房：60-100 三房：80-140 四房：140-200 p开盘时间：开盘时间：2011年5月1日p成交情况：成交情况：2012年成交：1.9亿 7,871元/(毛坯)累计成交：6.8亿 7,610元/(毛坯)p销售情况：销售情况：在售四期的新组团“幸福畔”，主推50-75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯售价8600-9500元27、/平米。p核心资源：天马河公园、一线河景核心资源：天马河公园、一线河景天马河壹号天马河壹号地块地块1天马河壹号天马河壹号地块地块38公里公里3.5公里公里地块地块26.5公里公里22p发展商：发展商：广州保利置业有限公司p项目位置：项目位置：花都广清高速公路以东、三东大道西以北p项目规模：项目规模：占地：25.4万,总建面：49.5万p容积率：容积率：2.5p物业管理费：物业管理费：2.5元/月/平米p产品：洋房：产品：洋房：二房：80-100 三房：100-140 四房：120-200 p开盘时间：开盘时间：2011年12月10日p成交情况：成交情况：2012年成交：11.3亿 9,037元28、/(毛坯)累计成交：18.3亿 9,432元/(毛坯)p销售情况：销售情况：在售全新二期“牡丹廷”，户型为82-1752-4房，均价12,000元/,带2,000元/精装修。p核心资源：大规模楼盘、开发商知名品牌核心资源：大规模楼盘、开发商知名品牌保利花城保利花城地块地块1保利花城保利花城地块地块38公里公里3.5公里公里地块地块26.公里公里23p发展商：发展商：广州高宜投资置业有限公司p项目位置：项目位置：花都新华街凤凰北路8号p项目规模：项目规模：占地：6.59万,总建面：19.9万p容积率：容积率：2.5p物业管理费：物业管理费：2.8元/月/平米p产品：产品：洋房：洋房：80-12029、 两房 90-140 三房 120-240 四房至六房p开盘时间：开盘时间：2011年01月16日p成交情况：成交情况：2012年成交：3.5亿 14,417元/(带装修)累计成交：12亿 14,231元/(带装修)p销售情况：销售情况：在售8-A、8-B、10号楼，主力产品100-120三房，均价16,000元/。p核心资源：马鞍山公园景观、小区园林设计核心资源：马鞍山公园景观、小区园林设计锦尚蓬莱苑锦尚蓬莱苑地块地块1锦尚蓬莱苑锦尚蓬莱苑地块地块31.2公里公里2.5公里公里地块地块23.5公里公里24p发展商：发展商：广州深航置业有限公司p项目位置：项目位置：花都新华街曙光大道与迎宾大道30、交汇处p项目规模：项目规模：占地：4.5万,总建面：15.6万p容积率：容积率：2.8p物业管理费：物业管理费：2.3元/月/平米p产品：产品：洋房：洋房：20-40 一房 80-100 两房 80-140 三房 120-280 四房至七房p开盘时间：开盘时间：2012年07月07日p成交情况：成交情况：2012年成交：5.9亿 11,369元/(毛坯)累计成交：7.8亿 11,769元/(毛坯)p销售情况：销售情况：主推97-1583-5房单位，楼王均价16,000元/，购房享98折。p商铺情况：商铺情况：只租不售,租金100元/平米/月p核心资源：产品丰富、开发商知名度、紧靠区政府核心资源31、：产品丰富、开发商知名度、紧靠区政府深航御花园深航御花园地块地块1深航御花园深航御花园地块地块32.5公里公里2公里公里地块地块25公里公里25p发展商：发展商：勤天集团p项目位置：项目位置：花都区迎宾大道中段(清布中学旁)p项目规模：项目规模：占地：8,000,总建面：2.58万p容积率：容积率：6.3p物业管理费：物业管理费：p产品：产品：公寓：公寓：44-46 单间 58-61 一房 85-88 两房p开盘时间：开盘时间：2013年01月01日p成交情况：成交情况：2013年成交：1.4亿 11,263元/(带装修)累计成交：1.4亿 11,263元/(带装修)p销售情况：销售情况：在售32、户型44-88的公寓产品，均价11,000元/，带2800元/装修，拎包即可入住。p核心资源：空港商务城、不限购不限贷、可注册办公核心资源：空港商务城、不限购不限贷、可注册办公勤天勤天SOLOSOLO公寓公寓地块地块1勤天勤天SOLOSOLO公寓公寓地块地块3100米米3.5公里公里地块地块22公里公里p花都区位于广州的中北部，东连从化、南靠广州白云区，西邻佛山三水，北接清远，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，广州新白云国际机场发达的水、陆、空立体交通网络，广州新白云国际机场位于花都区。房地产市场起步较晚，随着政府对空港商务城的规划空港商务城的规划，近两年发展较快。p近两年住宅市场供应量较大近33、两年住宅市场供应量较大，在2012年第三季度增长明显，并达到高峰。成交量在近三季度相对平稳；商业市场近两年供求量有限商业市场近两年供求量有限，商业市场平均成交金额为 0.9亿元/月，随着商业地块不断出让，未来供应量将有所增加未来供应量将有所增加。p客源方面，主打花都刚需客和广州白云区改善型客户主打花都刚需客和广州白云区改善型客户，借助居住环境和价格的优势，以及地铁地铁9 9号线号线的规划交通利好，加上政府对整个花都空港商务城的打造，还能吸引能吸引广州中心城区的投资客户广州中心城区的投资客户。p随着政府对空港商务城打造和地铁交通的规划，将不断推动房地产业较快的发展，市场供应成交也将上涨明显，开发34、成交势头较好，前景可观。开发成交势头较好，前景可观。4.4.市场小结市场小结26二二.地块分析地块分析271.1.新华街宝华路新华街宝华路4343号地块分析号地块分析1.1 地块位置1.2 用地参数1.3 地块现状1.4 周边配套1.5 项目SWOT分析1.6 地块小结28约约32公里公里p新华街宝华路新华街宝华路4343号地块占地面积号地块占地面积99,86999,869平方米（平方米（149.8149.8亩）亩）1.1 1.1 地块位置（区位图）地块位置（区位图）珠江新城珠江新城地块地块29 地块位置图地块位置图花果山公园花果山公园p该地块位于花都区新华街宝华路，属于花都中心城区，距离该地35、块位于花都区新华街宝华路，属于花都中心城区，距离花都区政府花都区政府1.51.5公里公里。宝华路宝华路茶茶园园路路第五小学第五小学花都广场花都广场地铁站地铁站地块花果山公花果山公园站园站约约1.5公里公里花都区政府花都区政府居民区居民区居民区居民区30p占地面积占地面积：99,86999,869p规划建筑面积：规划建筑面积：228,850228,850p地块位置地块位置：花都区新华街宝华路43号p限制要求：限制要求：1.容积率 2.5 2.使用年限为70年，二类居住用地。1.2 1.2 用地参数用地参数地块现状地块现状地块地块深航花园（在售）深航花园（在售）15,00015,000元元/（毛坯36、）（毛坯）天马河壹号（在售）天马河壹号（在售）9,0009,000元元/（毛坯）（毛坯）保利花城（在售）保利花城（在售）10,000-13,00010,000-13,000元元/（带装修）（带装修）锦尚蓬莱苑（在售）锦尚蓬莱苑（在售）16,00016,000元元/（带装修）（带装修）泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售）13,00013,000元元/(毛坯毛坯)311.3 1.3 地块现状地块现状北北北北西西西西南南南南东东东东地块居民区居民区宝华路宝华路茶茶园园路路居民区居民区32地块实景图地块实景图p该地块为原花都利丰工业区，由于城市改造原工厂全部迁移，政府正式挂牌出让为该地块为原花都利丰工业区37、，由于城市改造原工厂全部迁移，政府正式挂牌出让为居住用居住用地地，目前该地块主要以厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。北面是，目前该地块主要以厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。北面是相对比较相对比较破旧的居民区破旧的居民区，东面是，东面是茶园路茶园路，南面是，南面是宝华路，宝华路，马路对面是马路对面是花都水利局。花都水利局。331.4 1.4 周边配套周边配套p该地块位于花都新华街中心区，周边商场、学校、医院、地铁等配套齐全。该地块位于花都新华街中心区，周边商场、学校、医院、地铁等配套齐全。宝华路宝华路茶茶园园路路地块1、苏豪新天地（商场）2、花果山公园站（修建中）3、二九三38、医院4、花都第五小学5、南华肉菜市场6、花果山公园7、恒泰俱乐部8、花都体育中心34S-优势优势1.品牌：品牌：利用富力品牌的影响力，占据花都城区市场发展的机遇。利用富力品牌的影响力，占据花都城区市场发展的机遇。2.环境：环境：靠近花果山公园，高层直望公园景观。靠近花果山公园，高层直望公园景观。3.地段：地段：地块处于花都区市中心位置，周边交通便利、生活配套成熟。地块处于花都区市中心位置，周边交通便利、生活配套成熟。T-威胁威胁O-机会机会W-劣势劣势1.现状：现状：该地块目前并未全部拆迁，由于是原工业区，地块内部吵杂。该地块目前并未全部拆迁，由于是原工业区，地块内部吵杂。2.环境：环境：地块39、西北面目前主要为低矮的居民楼，影响项目整体档次打造。地块西北面目前主要为低矮的居民楼，影响项目整体档次打造。1.规划：规划：借助花都城区地铁借助花都城区地铁9号线的规划建设，宣传项目的未来价值。号线的规划建设，宣传项目的未来价值。2.配套：配套：利用花都城区中心成熟教育、医疗、生活配套等，吸引刚需和高利用花都城区中心成熟教育、医疗、生活配套等，吸引刚需和高 端改善性客户。端改善性客户。1.竞争：竞争：由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，竞争较激烈。由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，竞争较激烈。1.5 1.5 项目项目SWOTSWOT分析分析35发挥优势，抢占机会发挥优40、势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁O机会W劣势T T威胁l未来供应量较大，竞争较激烈。l旧工业厂改造，地块内部吵杂，西北环境受影响l地铁规划利好l成熟的生活配套l富力品牌，占据市场先机l地段较好，周边配套完善l部分公园景观项目核心竞争力：项目核心竞争力：花都城区成熟配套地段价值、交通便利富力品牌效应S优势花都规划前景竞争现状、环境地段配套、品牌、景观361.6 1.6 地块小结地块小结p该地块位于花都区中心城区花都区中心城区，距离花都区政府花都区政府1.5公里公里，距离广州珠珠江新城约江新城约40分钟车程分钟车程。p地块周边道路通畅，交通便利道路通畅，交通便利，旁边为六车道的宝华41、路和茶园路，靠近地铁地铁9号线花果山公园站号线花果山公园站，周边有多条公交线路。p地块所处区域配套成熟，配套成熟，有商场、学校、医院、餐饮、银行等，生活非常便利。p该地块为原花都利丰工业区利丰工业区，政府正式挂牌出让为居住用地居住用地，目前该地块主要以厂房和办公楼厂房和办公楼为主，楼体大部较矮且外立面陈旧。属于市区较大规模用地，周边配套成熟，建议打造为市区高档居住区。建议打造为市区高档居住区。372.2.珠宝交易中心地块分析珠宝交易中心地块分析2.1 地块位置2.2 用地参数2.3 地块现状2.4 周边配套2.5 项目SWOT分析2.6 地块小结38约约3.4公里公里2.1 2.1 地块位置（42、区位图）地块位置（区位图）花都区政府花都区政府白云机场白云机场地块地块约约5.6公里公里p该地块位于该地块位于迎宾大道东侧，毗邻新街河迎宾大道东侧，毗邻新街河。距离。距离花都区政府花都区政府3.43.4公里公里，距离，距离白云机场白云机场5.65.6公里公里。39 地块位置图地块位置图地块地块珠江新城珠江新城31公里公里新街河新街河迎迎宾宾大大道道西朗地西朗地铁站铁站莲塘村屋莲塘村屋地块p珠宝交易中心地块目前周边珠宝交易中心地块目前周边基本处于未开发状态基本处于未开发状态，地块，地块北面北面是是莲塘村屋莲塘村屋，南面南面是是正在改造的新街河正在改造的新街河，西面西面是是迎宾大道迎宾大道和正在施43、工的和正在施工的莲塘地铁站莲塘地铁站，地，地块块东面东面是是待开发地块。待开发地块。待开发待开发地块地块40p占地面积占地面积：101,528平方米,约123亩。p规划建筑面积：规划建筑面积：197,043平方米p地块位置地块位置：迎宾大道以东，新街河以北p限制要求：限制要求：1.容积率：子地块一3.5 子地块二2.8 2.使用年限为40年，商业用地性质。2.2 2.2 用地参数用地参数地块现状地块现状412.3 2.3 地块现状地块现状莲塘村屋莲塘村屋北北北北西西西西南南南南东东东东新街河新街河迎宾大道迎宾大道地块地块待开发待开发地块地块42地块实景图地块实景图p该地块为广州珠宝交易中心地块44、，属于该地块为广州珠宝交易中心地块，属于商业用地性质商业用地性质，目前该地块主要，目前该地块主要以荒废的以荒废的土地为主土地为主，地块西面为鱼塘，比较规整。但地块，地块西面为鱼塘，比较规整。但地块南面有高压线南面有高压线。43S-优势优势1.品牌：品牌：利用富力品牌的影响力，占据空港经济商务圈的先机。利用富力品牌的影响力，占据空港经济商务圈的先机。2.环境：环境：南面毗邻新街河，景观相对较好。南面毗邻新街河，景观相对较好。3.位置：位置：地块规整，可随时开发。地块规整，可随时开发。T-威胁威胁O-机会机会W-劣势劣势1.现状：现状：目前该地块周边环境较杂乱，南面有高压线。目前该地块周边环境较杂45、乱，南面有高压线。2.配套：配套：该周边目前商业氛围处于起步阶段，配套不成熟。该周边目前商业氛围处于起步阶段，配套不成熟。1.规划：规划：充分利用政府对空港经济圈发展规划利好，宣传项目的未来价值。充分利用政府对空港经济圈发展规划利好，宣传项目的未来价值。2.市场：市场：目前空港经济圈尚无高端写字楼，可抢先推出占领市场。目前空港经济圈尚无高端写字楼，可抢先推出占领市场。1.规划：规划：政府规划的空港经济圈面积巨大，市场接受度目前仍未知，空港经政府规划的空港经济圈面积巨大，市场接受度目前仍未知，空港经济圈目前处于起步阶段，存在一定的风险。济圈目前处于起步阶段，存在一定的风险。2.竞争：未来该地块周46、边区域将有大量的商业项目推出，竞争激烈。竞争：未来该地块周边区域将有大量的商业项目推出，竞争激烈。2.5 2.5 项目项目SWOTSWOT分析分析44发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁O机会W劣势T T威胁l规划能否成功的风险l未来供应较大，竞争较激烈l环境杂乱，有高压线l配套不成熟l规划利好l市场相对真空l富力品牌，占据市场先机l新街河景项目核心竞争力：项目核心竞争力：空港经济圈规划利好富力品牌效应临近新街河S优势空港经济圈发展前景 风险、竞争环境、配套景观、品牌452.6 2.6 地块总结地块总结p地块区位：地块区位：该项目地块位于花都迎宾大道东侧，临47、近新街河，距离花都区政府3.4公里，距离白云机场5.6公里，10分钟车程。p交通状况：交通状况：地块位于迎宾大道东侧，可连接大广高速和机场高速。地铁9号线莲塘站位于地块旁边，预计2016年通车，交通较为便利。p景观配套：景观配套：地块南面为新街河，通往花都湖水系，目前正在改造，未来景观较佳。周边配套目前只有一两家酒店，还有待进一步完善。p商业市场：商业市场：地块属于商业性质，且商业不限购。且目前周边商业市场基本真空，若抢先推出市场，能占领较好的空港经济圈规划先机。p产品建议：产品建议：由于空港经济圈目前尚处于起步阶段，客户群体还较为分散，大客户较少。建议产品以散售为主，配以多套小户型可以打通的48、灵活设计，来吻合市场的需求。463.3.迎宾大道南地块分析迎宾大道南地块分析3.1 地块位置3.2 用地参数3.3 地块现状3.4 周边配套3.5 项目SWOT分析3.6 地块小结47p花都迎宾大道南地块总占地面积花都迎宾大道南地块总占地面积10,706510,7065平方米平方米 (由由3 3幅相连地块组成幅相连地块组成)3.1 3.1 地块位置（区位图）地块位置（区位图）约约30公里公里珠江新城珠江新城地块地块48 地块位置图地块位置图地块地块地块地块机场高速入口机场高速入口3公里公里p该地块位于该地块位于花都区迎宾大道南花都区迎宾大道南。距离。距离花都区政府花都区政府5.55.5公里公里49、，距离机场高速入口，距离机场高速入口3 3公里公里。5.5公里公里花都区政府花都区政府106106国道国道黄冈中学黄冈中学地块地块居住区居住区迎宾大道南迎宾大道南五星级酒店五星级酒店49 地块位置图地块位置图地块地块p地处花都区空港商务城核心区，未来政府重点打造商业区域。地处花都区空港商务城核心区，未来政府重点打造商业区域。花都花都ABDABD（空港商务城）（空港商务城）5051p占地面积占地面积：107,065平方米p计容建筑面积：计容建筑面积：177,822平方米p地块位置地块位置：新106国道以西、迎宾大道南，空港经济核心规划区内。p限制要求：限制要求：1.容积率2.8 2.使用年限为450、0年，商务用地。3.2 3.2 用地参数用地参数地块现状地块现状地块地块云峰花园四期（洋房）云峰花园四期（洋房）12,00012,000元元/（毛坯）（毛坯）勤天勤天SOLOSOLO公寓（商业）公寓（商业）11,00011,000元元/（带装修）（带装修）云峰商务大厦云峰商务大厦租金租金:60:60元元/月月锦尚蓬莱苑（在售洋房）锦尚蓬莱苑（在售洋房）16,00016,000元元/（带装修）（带装修）3.3 3.3 地块现状地块现状北北北北西西西西南南南南东东东东106106国道国道黄冈中学黄冈中学地块地块居住区居住区迎宾大道南迎宾大道南52地块实景图地块实景图p该地块位于花都空港商务城核心区51、，属于该地块位于花都空港商务城核心区，属于商业性质，商业性质，目前该地块正处于平整阶段。北面是目前该地块正处于平整阶段。北面是迎宾大道迎宾大道，8 8车道的主干线，马路对面则是两栋办公写字楼；西面为车道的主干线，马路对面则是两栋办公写字楼；西面为合和新城居住区合和新城居住区，小区规模较大，规划居，小区规模较大，规划居住人数较多，南面正对住人数较多，南面正对黄冈中学校园黄冈中学校园。533.4 3.4 周边配套周边配套p该地块位于花都空港商务城，地块周边酒店、商业办公楼、学校等配套齐全。该地块位于花都空港商务城，地块周边酒店、商业办公楼、学校等配套齐全。1、黄冈中学广州学校（省一级）2、合和新城52、居住社区3、君悦酒店（五星级）4、新东豪酒店（五星级）5、皇冠假日酒店（五星级）6、红谷皮具有限公司7、大润发超市8、华盛超市地块地块54p重点配套特写重点配套特写新东豪酒店新东豪酒店皇冠假日酒店皇冠假日酒店公交站牌公交站牌黄冈中学广州学校黄冈中学广州学校合和新城合和新城红谷皮具办公楼红谷皮具办公楼55S-优势优势1.品牌：品牌：利用富力品牌的影响力，拥有打造商业地产优势。利用富力品牌的影响力，拥有打造商业地产优势。2.环境：环境：地处花都空港商务城核心区域，规划重点商业圈。地处花都空港商务城核心区域，规划重点商业圈。3.交通：交通：紧邻迎宾大道主干道，靠近大广高速和机场高速，交通较便利。紧邻53、迎宾大道主干道，靠近大广高速和机场高速，交通较便利。T-威胁威胁O-机会机会W-劣势劣势1.现状：现状：该地块目前处于平整期，周围范围集中居民屋较多。该地块目前处于平整期，周围范围集中居民屋较多。2.环境：环境：周边暂时商业氛围缺乏，有待于后续的不断开发建设。周边暂时商业氛围缺乏，有待于后续的不断开发建设。1.规划：规划：利用花都空港商务城规划利好，吸引办公及投资客户利用花都空港商务城规划利好，吸引办公及投资客户。2.配套：配套：借助花都城区地铁借助花都城区地铁9号线交通配套，宣传项目的未来价值。号线交通配套，宣传项目的未来价值。1.竞争：竞争：由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，54、竞争较激烈。由于近期区域土地供应量较大，未来市场供货量较大，竞争较激烈。3.5 3.5 项目项目SWOTSWOT分析分析56发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁O机会W劣势T T威胁l未来供应量较大，竞争较激烈。l地块周边居民楼居多l暂时商业氛围相对缺乏l空港商务城打造l地铁修建交通配套l富力品牌，打造商业地产优势l地段好，地处空港商务城核心区l交通便利项目核心竞争力：项目核心竞争力：花都空港商务城地段价值、交通便利富力品牌效应S优势花都规划前景竞争环境、商业氛围地段区域、品牌、交通573.6 3.6 地块小结地块小结p该地块位于花都空港商务城核心区花都空港55、商务城核心区，距离花都区政府花都区政府5.5公里公里，距离机场高速入口机场高速入口3公里公里。p地块周边道路通畅，交通便利道路通畅，交通便利，旁边为八车道的迎宾大道，周边有多条公交线路。p花都空港商务城核心区空港商务城核心区，未来政府重点打造商业圈，地块周边星级酒店、商业办公楼、学校等配套齐全。p该地块为商业性质商业性质，目前该地块正处于平整阶段，紧邻迎宾大道南，8车道的主干线，交通便利交通便利；地处空港商务城核心区空港商务城核心区，借助政府空港商务城的规划利好，建议打造为商圈内核心的综合商业体。建议打造为商圈内核心的综合商业体。58ENDThanks for your timeThanks for your time！谢谢！谢谢！59