1、莞深区域精装修管理分享 2017年8月3日 C CONTENTSONTENTS 目录目录 0 01 1工程技术部装修管理架构 0 02 2精装修质量管控流程 0303相关管理制度及措施 0404部分做法分享 区域副总裁 （分管工程） 工 程 督 导 一 队 工 程 督 导 二 队 常 态 化 管 理 组 一、工程技术部装修管理架构 督导一队主要装修管理职责：展示区装修督导、帮扶。包 括：参与审图、组织展示区装修策划答辩、督导策划落实纠偏、 组织展示区联合验收、装修后评估及亮点推广等。 督导二队主要装修管理职责：项目交付前装修工作督导、 组织所有货量区的联合验收。包括：组织货量区装修策划答辩、 2、督导策划落实纠偏、组织货量区联合验收、交付装修后评估及 亮点推广等。 常态化管理组主要装修管理职责：区域装修相关制度标准 的制定、培训宣贯、参与图纸内审及会审、组织货量区装修策 划答辩、交付样板联合验收、督导策划落实纠偏、常态化督导 巡查、参与区域月度巡检及考核评比等。 巡 检 组 工 程 技 术 部 莞深区域精装修质量管控流程图莞深区域精装修质量管控流程图 施工单位 进场 图纸管理场地移交样板引路货量施工 分户验收 （项目部 组织） 精装修 策划 承接查验 （客关部 组织） 精装修策划 书 图纸内审、精 装策划会 开工令、施 工方案、技 术交底文件、 材料确认会 签单等 资格考察 进场答辩 3、策划交底 图纸会审纪 要及后续变 更文件 图纸会审 设计变更 施工场地移 交确认单等 移交计划 移交标准 场地移交 装修交楼标准 样板间验收记 录表 工法样板 交付样板 技术交底记录、 工序、分项工 程检查验收单 及附表、巡检 整改记录、日 常会议纪要、 客户见面会答 辩会纪要等 样板交底、材料管 控、工序验收（举 牌）、成品保护、 工完场清、客户见 面会 各分户验收 表格、工程 检查验收单、 装饰装修分 部工程验收 资料审查表 分批逐户验收 承接查验验 收单及问题 销项单 一户一档 销项整改 管理制度 技术标准 管控环节 规定动作 管控记录 成果文件 交楼联合 验收 业主开放 日及后续 整改4、 交楼及快 修 交付联合验收 确认表 承接查验整改率 核实、移交物业 资料排查、交付 风险排查、 验收单及整 改销项单 实施策划 问题整改 验收单及整 改销项单、 总裁巡盘纪 要、交付后 评估文件 快修队管理、 整改销项、 成品保护、交 付前总裁巡盘、 交付后评估 标段划分、移交 分批，重难点工 序控制要要求、 成品保护方案、 整改开荒交付安 排、安全文明管 理、 考察投标单位、 审核施工方案、 制度宣贯技术 交底、进场答 辩、材料样板 确认 组织参建施工、 设计等单位参 加，落实相关 设计变更申请 审核并确定场地 移交计划。资料 上墙并保持施工 全过程、严格按 标准移交并限定 时限 及时协调5、处理样 板施工中不合理 之处、组织验收 确保样板完整并 符合设计及交楼 标准 材料进场验收、隐 蔽验收、工序交接 管理、实测实量管 理、安全文明管理、 成品保护、集团和 区域检查及重点帮 扶、装修例会 整改销项、 成品保护、 垃圾管理、 钥匙管理 整改销项、 成品保护、 垃圾管理、 钥匙管理 主要管控 内容 工程技术部组织 相关部门进行联 合验收 开荒保洁、整 改销项、成品 保护 快修队管理、整 改销项、 成品保护、总裁 巡盘提出问题的 整改、组织后评 估会议 莞深区域全周 期答辩及后评估 管理制度、 莞深区域建筑 模具一体化深化 设计评审要求 施工单位 全过程管理 工作指引 工程管理工 作规6、划要求 图纸会审 指引 土建总包与专 业公司施工场地 交接验收制度 2017年土建、 装修场地移交专 项行动方案 莞深区域样板 引路管理办法、 莞深区域客户 工地见面会标准 做法 住宅装修工程施工工艺和质量标准（试行）、工程成品保 护制度和保护要求、 工程质量管理检查评分表（2017 版）、关于加强工程质量红线管理的通知、碧桂园集团 施工现场安全与文明施工标准（2016版）、 施工重点工序 专项验收制度（试行）、 工程质量月度强制排名奖罚制度、 集团各季度工程质量专项行动、莞深区域质量安全文明环保底 线（2017版）、莞深区域精装修总包管理实施细则（2016 版）、莞深区域项目进度、爆点关闭、7、工序验收总控表 碧桂园集团交楼联合验收管理办法、碧桂园 集团工程维修管理办法、莞深区域交楼及交付 管理制度（2017版） 事前管控事中管控事后管控 二、精装修质量管控流程 三、相关制度及措施（全周期答辩及后评估） 落实集团“七前三后”要求，形成莞深区域全周期策划答辩服务平台（区域大运 营组），协助组织部门做好策划及后评估答辩标准化，制定策划及后评估答辩标 准，完善汇报资料内容要求，并制定落实保障制度 客户 关系部 工程 技术部 运营 管理部 工程类 客关类 运营类 & 后评估 答辩组织部门互动互补，横向协同 （一）设置答辩组织部门，由答辩组织部门负责人统筹答辩过程，对答辩结果进行严格把关， 对8、答辩内容实施有效监控。 （二）每个答辩应有方案答辩和结果验收或落实跟进，整个答辩管理过程形成管理闭环。 全周期答辩前，区域运营管理部需检查项目策划答辩前置条件，审核答辩汇报PPT后，汇报答 辩负责人确认答辩时间并拟定会议卡，会议卡经项目总或答辩负责人签字下发。 摘牌 正负零 开放 开盘 交付 运营及经营策划 答辩 区域总裁/区域常 务副总裁 项目总汇报 基础及主体工程 策划答辩 区域副总裁/工程 技术部负责人 项目工程总/总包/ 监理汇报 展示区工程策划 答辩 区域副总裁/工程 技术部负责人 项目总汇报/ 装修单位汇报 精装修暨全穿插 策划答辩 区域副总裁/工程 技术部负责人 项目工程总/ 精9、装修总包汇报 开放开盘前策划 答辩 区域副总裁/客户 关系部负责人 项目总/客关汇报 开盘后评估 区域常务副总裁 项目/设计/工程/ 运营/开发/ 客关汇报 业主开放日策划 答辩 区域副总裁/客户 关系部负责人 项目总汇报 交付前策划答辩 区域副总裁/客户 关系部负责人 项目总/客关汇报 交付后评估 区域副总裁/客户 关系部负责人 项目/客关/工程/ 成本/设计/ 运营汇报 不晚于摘牌 后7天内 基础施工图 及总包单位 确定后15天 内，不晚于 现场实际动 工 展示区场地 移交总包后 7天内 新体系项 目地下室底 板完成前； 旧体系项 目正负零后 15天内/ 不晚于主体 至5层 不晚于开盘 后10、7天 不晚于业主 开放日前7 天 不晚于交付 后25天 不晚于主要 结算后30天 全周期后评估 区域常务副总裁 项目汇报 不晚于开放 前4天 不晚于集中 交付开始前 7天 前置工作工程前期开放开盘交楼交付结算 组织部门：客户关系部组织部门：工程技术部组织部门：运营管理部 开发/设计/成本/工 程/投资/财务/客关 /区域物业/区域营 销中心/商管/品质 组/项目（各职能） 运营/设计/ 成本（合约）/ 项目（工程/成本） 运营/设计/ 成本（合约）/ 项目（工程/物业/ 营销/成本） 运营/设计/成本/ 客关/开发/品质组 /项目（工程/物业 /成本） 工程/运营/设计/ 财务/区域办 /营销11、管理/区域物 业/品质组/法务组 /项目（各职能） 区域各部门/ 未来领袖/项目（各 职能） 工程/运营/ 区域物业/区域办/ 法务组/品质组/ 项目（工程/营销/ 物业） 工程/运营/ 区域物业/区域办/ 法务组/品质组/ 项目（工程/营销/ 物业） 工程/设计/成本/运 营/区域物业/区域 办/商管/法务组 /品质组/项目（工 程/营销/物业） 区域各部门/ 未来领袖/项目（各 职能） 答辩 类型 答辩 负责人 答辩 汇报人 答辩协 助部门 答辩 时间 莞深区域全周期答辩管理要求（2017年） 三、相关制度及措施（全周期答辩及后评估） 答辩前置条件 展示区策划答辩 （1）完成展示区全套施工12、图（含硬装、 软装）图纸会审； （2）装修、园建、铝合金、消防单位确 定； （3）工规证获取； （4）展示区基础场地移交总包完成。 答辩要点 （1）展示区方案（范围，看楼动线）、经营 思路及关键节点； （2）展示区进度、质量管理； （3）展示区施工单位管理； （4）展示区施工策划（平面布置、主体、装 修、室外工程）。 （5）客户见面会方案（安全文明展示、工法 样板区、楼层样板区方案）。 答辩后管理 （1）答辩后7天内，展示区策 划交底会及责任状签订（每月 考核）、展示区装修专项方案 交底会、展示区工程验收。 （2）客户见面会方案交底及见 面会验收。 （3）每月策划落实情况纠偏。 （4）后评估经13、验及亮点推广 答辩前置条件 货量精装修暨全穿插策划答辩 （1）完成货量区装修、园建图纸及图纸 会审； （2）装修、家居、园建单位确定； （3）装修施工计划，验收计划（各方签 认）。 答辩要点 （1）全穿插施工管理（含样板间验收或工序 验收计划）； （2）施工进度、质量管理； （3）精装总包及分包管理； （4）交付前置工作管理； （5）验收管理。 （6）创标杆（A3，A4节点）方案。 答辩后管理 （1）答辩后30天内，装修策划 交底会及责任状签订（每月考 核） 、装修样板间验收、工序 验收、首批场地移交装修验收 （2）每月策划落实情况抽查纠 偏。 （4）后评估经验及亮点推广 三、相关制度及措施（14、全周期答辩及后评估） 建筑模具一体化深化设计是指各专业施工图与深化图的内审工作同步进行，通过全方位的 “穿插设计”，整合各专业板块最优方案，提高图纸内审和深化工作的质量和效率，最终实现 “零”变更。 ； 组织部门：设计管理部深化组 参与部门：设计管理部、工程技术部、设计院、项目部、相关施工单位 审图模式 以全方位联合审图模式展开，根据模具一体化成型深化设计标准做法为基础，整合各专业 工程最优方案进行倒推方式深化。 评审范围 （1）展示区/货量区正负零以上楼层全套施工图（如建筑、结构、装修、机电、给排水、人防、 园建绿化等）和相关深化图。 （2）建筑模具一体化深化设计标准化中深化资料清单包含的图15、纸/方案。 （3）BIM 深化设计。 完成时间：基础施工完成前评审完成（含修改） 三、相关制度及措施（建筑模具一体化深化设计） 为落实集团实行“精装修总包”的管理要求，提升精装品质，实现完美交楼,根据集团文件 精装修总包管理指引,特编制该实施细则。用于规范精装修总包单位管理，明确其管理职责 和权限，确保项目精装修工程施工的顺利进行。本实施细则作为招标条件并入招标文件中。 1.精装总包单位管理职责（其中条款：派驻的管理人员必须无条件接受甲方考核，不合格的予 以更换。负责交付前的开荒清洁工作，达到交付开荒清洁标准）； 2.工作面划分及场地交接管理（其中附件1：装修总包和土建总包单位施工界面的划分规16、定。 附件2：装修总包与甲方装修分包单位及甲供材单位施工界面划分）； 3.精装修质量管控要求（样板引路、工序质量管理、成品保护。其中附件：精装修工程成品保 护标准做法）； 4.工程现场管理制度； 5.质量检查及奖罚规定（附集团和区域相关制度标准）； 6.交付及维修管理要求。 三、相关制度及措施（莞深区域精装修总包管理实施细则） 三、相关制度及措施（装修质量/安全/文明环保底线） 促进合作方及时对爆点缺陷进行整改关闭，鼓励一次成优，每月工程款支付与质量挂钩 三、相关制度及措施（隐蔽工序举牌验收） 沉箱盖板前验收沉箱盖板后验收天花穿线验收天花龙骨验收 三、相关制度及措施（总控表：进度、工序验收、爆17、点关闭） 三、相关制度及措施（工程信息化管理APP） 展示区装修区域内提前亮灯优点：提前排查线路；创造照明条件；减少安全隐患；节省工期； 节约成本。 四、部分做法分享 四、部分做法分享 软装照明线管在土建阶段预埋优点：减 少后期开槽；节省工期； 节约成本。 不锈钢拼接采用高低位平接密缝、自然留缝的优点：减少拼接处不平整性；免打胶；不增加成本。 自然留缝 四、部分做法分享 采用成品铝合金条替代天花凹槽优点：可保证凹槽大小均匀、顺直；节省人工；节约成本。 四、部分做法分享 踢脚线、开关面板、门套线自然留缝在货量装修中批量实现 四、部分做法分享 带压施工的压力不同于管道试压，不必超过0.6Mpa。建议所带压力0.3Mpa。带压施工周期为给 水管安装完成至龙头、角阀等开始安装前。 四、部分做法分享 坐便器坑距并非只是排水口中心至水箱背面的水平距离，还包含了一部分安装调节距离（说明书上 不一定显示具体尺寸）。这一部分距离要根据实物进行验证，再指导排水立管准确定位。 四、部分做法分享 感谢聆听！