1、商业地产基础知识众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。1.1.行业介绍行业介绍1.11.1零售业的演变史零售业的演变史从零售业的发展史看，商业零售业态主要受2、到消费需从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的此时的流通业只是流通业只是“桥梁桥梁 和和“渠道渠道 作用。然而在买方市场下作用。然而在买方市场下,尤其尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情供给日愈过剩的情况下况下,虽然虽然“供给决定需求供给决定需求 仍具意义仍具意义,但消费者已成为主宰市但消费者已成为主宰市场的绝对力量场的绝对3、力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是时的零售业已不仅仅是“桥梁桥梁 和和“渠道渠道,而是起着先导作用而是起着先导作用，即一方面开发需求，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有这是我们认识当今零售业必须具有的概念。的概念。同时同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费目照搬。不同的国家和地区有着不同的生4、产力发展水平、消费习惯和心理习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须必须与当地的地情相结合。而且与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用为我所用,才是明智的抉才是明智的抉择择。机构类型机构类型快速成长期快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间从出现发展到成熟所经历的时间（年）（年）目前处于期生命周期中的阶目前处于期生命周期中5、的阶段段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？成长后期大型商厦1986、5-？成长期仓储式销售俱乐部1985-？成长后期美式大型超级市场1986-？成长期电子化购物1990-？成长期1.21.2零售业的发展趋势零售业的发展趋势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业过适当的方式到达目标人群的手中，商业这一行业作为连接生这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不7、断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，年代，零售业界采取综观世界零售业总的历史发展趋势来看，年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；年代，综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等8、业态相继发展；进入年代，大型购物中心自助家庭用品中心等业态相继发展；进入年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而年代末则朝经营业态细等在世界商业发达国家范围内兴起；而年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：翻天覆地的变化，9、主要体现在以下几方面：国际零售业发展趋势国际零售业发展趋势趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势一：零售业市场高度集中化、规模化从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标额计算的市场绝对集中度指标CRnCRn已经处于一个相当高度。已经处于一个相当高度。19971997年香港10、地区前年香港地区前5 5名零售商销售额名零售商销售额(CR5)(CR5)已经达到总销售额的已经达到总销售额的70%70%，同期新加坡和台湾的同期新加坡和台湾的CR5CR5都超过都超过35%35%，这种情况有可能与地区的区，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这域面积有关，但从这3 3个国家和地区零售业的发展水平来看，零个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标平均每间零平均每间零售店覆盖的消费者数目：售店覆盖的消费11、者数目：19961996年日本的单店覆盖人数高居亚太地年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到区各国首位，达到15601560人，基本上是同时期中国覆盖量人，基本上是同时期中国覆盖量250250人的人的6 6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展式蓬勃发展 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地12、位，传统零售店数量全部超过当地零售店总仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的数的50%50%。19961996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例数量的相应比例最高，为最高，为99.8%99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%68%。其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从以自动超市、便利店为代表的新兴零售13、店正在兴起。从19961996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，19921992年到年到19961996年超市、便利店分别增长了年超市、便利店分别增长了25%25%和和26%,26%,同期同期的传统食杂店比原来减少了的传统食杂店比原来减少了1919个百分点。可以看出，传统个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。商业地产商业地产基础知识培训基础知识培训趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加猛增加 近年来，亚洲各国14、及地区大型、超大型量贩店和近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到19971997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3 3位，其位，其中台湾及泰国为中台湾及泰国为6969家，韩国为家，韩国为6060家。以台湾为例，家。以台湾为例，从从19761976年的年的1 1家到家到19971997年的年的6969家，平均每年就有六家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当七家大型量贩店、货仓商15、店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛迅猛”来形容。来形容。趋势四：跨国企业的拓展趋势四：跨国企业的拓展 2020世纪世纪9090年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，16、规定凡是投建大型零售商店面积超过店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超过300300平方平方米（上限为米（上限为10001000平方米）的大型零售商店，都要经过由平方米）的大型零售商店，都要经过由7 7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由19951995年的年的1212家锐减为家锐减为19961996年的年的7 7家、家、19971997年的年的6 6家，家，19981998年年甚至甚至1 1家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，销17、售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开拓并抓住广阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国开拓并抓住广阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。零售企业拓展亚太市场的目的所在。国内零售业发展趋势国内零售业发展趋势 中国作为亚太地区的重要组成部分，其零中国作为亚太地区的重要组成部分，其零售业与其他国家和地区有着一定的差距，售业与其他国家和地区有着一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中国零售但由于地域上相同的人文背景，中国零售业的发展方向不会背离整个亚太地区的总业的发展方向不会背离整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国的一些前沿城市，体趋势。事实上，中国的一18、些前沿城市，已经在零售商业的形式方面积极创新，努已经在零售商业的形式方面积极创新，努力求变力求变。零售业业态革命已露端倪零售业业态革命已露端倪零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店百货店)一一统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不发达地区的城市，也有些商家将带领业战场，既使在地处中西部19、内陆不发达地区的城市，也有些商家将带领其新型部队投入零售业的战斗。其新型部队投入零售业的战斗。传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态百货店自身已一改百货店自身已一改往昔往昔“购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次”的无市场细分、的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现布已一改往昔城市中心20、的状态，而出现“边缘崛起边缘崛起”、区域性零售分中、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区设点的迹象。邻近居民集中居住区设点的迹象。营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社21、会经济环境顺天应势的反映。映。未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。前面说过，夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。前面说过，基于种种理由，国内众多资本十分看好购物中心、超基于种种理由，国内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。而国外资本面对这个对此块阵地大争夺的战况。而国外资本面对这个96O96O万万平方公里的神秘待开发国22、土、占世界人口近平方公里的神秘待开发国土、占世界人口近 l l4 4的广的广阔市场空间，相信，随着国内市场与国际市场的对接，阔市场空间，相信，随着国内市场与国际市场的对接，外资进入我国零售业新兴业态发展的势头将更加凶猛。外资进入我国零售业新兴业态发展的势头将更加凶猛。凭着他们的财大势壮，尤其是颇为丰富的实战经验，凭着他们的财大势壮，尤其是颇为丰富的实战经验，必将形成对国内竞争者的强大威胁。有理由相信，未必将形成对国内竞争者的强大威胁。有理由相信，未来新兴业态的竞争将更加激烈。来新兴业态的竞争将更加激烈。基于对现实的认知，依据对事物发展规律分基于对现实的认知，依据对事物发展规律分析与展望，我们可23、以清晰地预期到：析与展望，我们可以清晰地预期到：又一新兴业态又一新兴业态购物中心将会迅猛发展。今天购物购物中心将会迅猛发展。今天购物中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的重要组成部分。重要组成部分。我们认为，未来在我国经济成长壮大我们认为，未来在我国经济成长壮大的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居民消费水24、平的提高，休闲与购物相结合的民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点一站终点”的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入产商及具有25、相当管理水平的专业商业经营公司的介入是难以想象的。是难以想象的。传统百货店的生存将更加艰难。从全球视角看，百货店在历经其几十年的辉煌后，已开始进入它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的成长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力与营运效率的新型零售业态的兴起、发展，我们相信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产生强大的威胁；三超”趋势 大批量的一次性购买和小批量的频繁购买对于现代中国家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化26、正好迎合了这一需求的变化。现在，上海外资大型零售商店已有80余家，年销售额占上海商业年销售总额的8%，且有继续增加的趋势。这些欧洲零售商在上海开设大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趋势。A.超大 从全国各地区近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积超过5000平方米、结构为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。包括华联、联华和农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是不变的。B.超全 其一，商品品类的齐全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用电器，在如今的大卖场中都有提供。其二，品类摆放的科学性。商品种类27、的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，单是“分区分块”对于消费者在面积庞大的卖场中迅速找到所需商品是远远不够的。科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成部分。其三，各类相关的服务。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮娱乐休闲服务，给消费者的购物行为带来了相当的便利。C.超值 大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的同质性，价格上的优势又不足以区别于同一市场上的其他企业。在目前竞争激烈的上海零售业市场，怎样使附加的各种服务超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至于28、固定的免费班车接送，各种各样的超值化服务在使自己的企业覆盖更大的地理面积的同时，也覆盖了更为重要、更为广阔的消费者的心理面积。专业性零售商业的特色化与连锁化专业性零售商业的特色化与连锁化 随着生活水平的提高，为了满足不断细分的消费者需随着生活水平的提高，为了满足不断细分的消费者需求，零售行业中出现专门从事某一类产品零售的商店求，零售行业中出现专门从事某一类产品零售的商店是不可避免的。上海地区的专业零售商业正走着一条是不可避免的。上海地区的专业零售商业正走着一条专业化、特色化、服务连锁化发展的道路。专业化、特色化、服务连锁化发展的道路。以眼镜配制行业为例，日资以眼镜配制行业为例，日资“巴黎三城巴29、黎三城”凭着自己的凭着自己的专业性，美资专业性，美资“美式眼镜城美式眼镜城”凭借其快速便捷的特色凭借其快速便捷的特色化服务成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资化服务成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资零售商几乎都以连锁店的形式覆盖了上海地区相当大零售商几乎都以连锁店的形式覆盖了上海地区相当大的范围。的范围。针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在积极开材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在积极开拓一条连锁特色化经营的道路。吴良材公司在保持公拓一条连锁特色化经营的道路。吴良材公司在保持公司司“以卖带修以卖带修”30、的专业特色服务的同时，发展连锁经的专业特色服务的同时，发展连锁经营形式。目前吴良材公司在上海拥有营形式。目前吴良材公司在上海拥有1414家连锁分店，家连锁分店，这一数量还将不断增加，其连锁特色化经营也已取得这一数量还将不断增加，其连锁特色化经营也已取得了一定的成果。了一定的成果。主题化商圈的建立主题化商圈的建立 如今，中国各地区传统的零售商业形式如今，中国各地区传统的零售商业形式百货商店百货商店正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的冲击。单正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的冲击。单个百货商店很难在这样的环境下谋求发展。个百货商店很难在这样的环境下谋求发展。相应的，如果将地处相同街道相近相连31、的几家百货商相应的，如果将地处相同街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化氛围，店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化氛围，形成形成“商业圈商业圈”，做到商业街道的品牌化，其连带效，做到商业街道的品牌化，其连带效应对上海地区的零售商业无疑是积极有效的。例如，应对上海地区的零售商业无疑是积极有效的。例如，南京路步行街是以南京路步行街是以“中华商业第一街中华商业第一街”为主题，配以为主题，配以良好的购物环境，以旅游功能为主，带动了整个圈内良好的购物环境，以旅游功能为主，带动了整个圈内的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理区的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理32、区域内的专业特色店进行串联，形成专业特色一条街，域内的专业特色店进行串联，形成专业特色一条街，把价格优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商把价格优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。一选择。2 2 商圈介绍商圈介绍2 2.1 1商圈含义商圈含义商圈商圈，是指商店以其所在地点为中心是指商店以其所在地点为中心，沿着一沿着一定的方向和距离扩展定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围吸引顾客的辐射范围，简单地说简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范也就是来店顾客所居住的区域范围围。无论大商场还是小商店33、无论大商场还是小商店，它们的销售总它们的销售总是有一定的地理范围是有一定的地理范围。这个地理范围就是以这个地理范围就是以商场为中心商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点消费者所居住的地点。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营在很34、大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。并不是一成不变的，商圈规模时大时小。商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场在选址时，首先要明确重要的基础工作。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。2.2 商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈 主圈即主要商圈，也称第一35、商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。次圈 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.36、5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。边圈 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。边圈237、.3 2.3 商圈分析商圈分析 商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。商圈分析的必要性商圈分析的必要性商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的基础工作商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的基础工作 商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确38、商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提 在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百货商店在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善商店形象，进行企业形象设计与策划，完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得39、顾客信赖，也即赢得竞争优势。商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件 一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段 百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境40、的变化而变化，当商圈规模缩小时，而百货商店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素 人口数量及特点人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建设状况建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。社会因素社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。商业发展潜力商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状41、况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。影响商圈大小的因素影响商圈大小的因素 百货商店的自身的特点百货商店的自身的特点 百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相42、应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。百货商店的经营规模百货商店的经营规模 百货商店因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说，商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。百货商店的经营商品种类百货商店的经营商品种类 百货商店的商圈在小因其经营的商品种类而异即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下，以经营日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，43、而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。交通运输情况交通运输情况 交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的各人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群。竞争对手的地理位置竞争对手的地理位置 相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。44、如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究，两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是激烈的，两家商店的商圈都会缩小，只有少部分的共同商圈。两家同类型的百货商店距离婚公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈。百货商店的促销情况百货商店的促销情况 百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约，但它决不是固定不变的，百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化，如百45、货商店通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然扩张。消费者的流动性消费者的流动性 随着消费者流动性的增长，光顾商店的顾客来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模3 3 零售业态的介绍零售业态的介绍3 3.1 1业态概念业态概念零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基从事零售活动的基本单位和具体场所是商店本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式而商店依据销售形式不同又区分出不46、同的经营形态不同又区分出不同的经营形态，即零售业态即零售业态。近近年来年来，受国际商业发展趋势的影响受国际商业发展趋势的影响，零售商店的零售商店的业态形式发生了很大的变革业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和并且出现多样化和细分化趋势细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为但通常认为，业业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态务的具体形态，业态是零售活动的具体形式业态是零售活动的具体形式。通通俗理解俗理解，业态就是指零售店卖给谁业态就是指47、零售店卖给谁、卖什么和如卖什么和如何卖的具体经营形式何卖的具体经营形式。目前，我国理论界对零售业态的研究滞后于现实，不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧，而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论，实际上，各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲，超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋，对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店（独立商店）构成强大冲击之势。1998年，政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计，作为试行表，考虑到目前各种业态的发育程度，以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见，按照科学性与可操作性相结合的原则48、，我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。3.23.2业态分类业态分类 国际上零售业态的一般分类国际上零售业态的一般分类 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国49、基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更为具体的业态形式，比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际规范和标准，因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的，可以进行多国间的比较和沟通。我国零售业态的统计分类我国零售业态的统计分类尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时，主要考虑了两方面的因素：一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年50、代中期开始的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡，在引进和发展上不同步，比如上海在1991年组建了“联华”超市公司，出现了中小型超级市场新业态；1994年出现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市（大卖场），而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地区出现；当上海的便利店已发展到1998年的2000家左右时，中西部地区对此业态还相当陌生。二是统计上的51、可操作性。现行零售贸易统计是对零售行为主体进行统计，而一些新兴业态尚不具备这一条件，如邮购零售业务，在我国已有年的发展历史，主要集中在服饰制造行业，通过邮寄方式出售其产品，统计操作就十分困难，无论是统计出售方还是购买方均不易实施，因此，统计归类时要考虑大部分地区的业态发育情况和统计实践性。按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他。百货商店百货商店 是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：商品结构以经营服装、纺织品、52、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货零售业”，而是指经营多品种、多门类的综合性商店，包括大中小型综合经营的商店。超级市场超级市场 是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态，其基本特征为：商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价；结算设在出口处统一进行。这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主，种类繁多。统计时将各种类型的超级市53、场、仓储式商场和会员式超市列入该类专业（专卖）店专业（专卖）店 是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。其基本特征为：商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务；采取定价销售和开架面售方式。将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。其他业态54、其他业态指上述未包括的其他业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、指上述未包括的其他业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等）。关于连锁店和购物中心问题邮购商店等）。关于连锁店和购物中心问题需要说明的是，在零售业态分类中，我们排除了连锁店和购物中需要说明的是，在零售业态分类中，我们排除了连锁店和购物中心这两种形式，这是因为：心这两种形式，这是因为：连锁店是西方国家零售商业普遍采用的一种有效的组织经营方式。连锁店是西方国家零售商业普遍采用的一种有效的组织经营方式。一个多世纪以来先后出现的百货店、超级市场、方便店、折扣商一个多世纪以来先后出现的百货店、超级市场、方便店、折扣商店等都是独立于其55、他类型的零售业态，而连锁店则不同，既有便店等都是独立于其他类型的零售业态，而连锁店则不同，既有便利店连锁，也有超市连锁，专业店连锁等。随着市场细分化趋势利店连锁，也有超市连锁，专业店连锁等。随着市场细分化趋势的加剧，不仅在零售商业，在餐饮业、服务业也都广泛存在着连的加剧，不仅在零售商业，在餐饮业、服务业也都广泛存在着连锁经营的形式，如我国目前发展较快的超级市场和品牌专卖店，锁经营的形式，如我国目前发展较快的超级市场和品牌专卖店，一般都采取连锁经营方式；又如台湾除在上述行业实行连锁之外，一般都采取连锁经营方式；又如台湾除在上述行业实行连锁之外，还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行56、连锁还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行连锁经营。一般而言，连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由经营。一般而言，连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由众多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零售企业，通过众多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零售企业，通过规范化经营，以实现规模效益的经济联合组织形式。连锁商店应规范化经营，以实现规模效益的经济联合组织形式。连锁商店应由若干个分店组成，其特征是：经营同类商品；使用统一商由若干个分店组成，其特征是：经营同类商品；使用统一商号；统一采购配送，采购与销售相分离。号；统一采购配送，采购与销售相分离。3.33.3购物中心也不能作57、为独立的零售业态。购物中心也不能作为独立的零售业态。购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖店、美容美发店、彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、店、美容美发店、彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、小影视厅、画廊等，集购物、休闲、娱乐、美食和其小影视厅、画廊等，集购物、休闲、娱乐、美食和其他服务功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达他服务功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达1010-5050万平方米，与商业街和我国大型商品交易市场类万平方米，与商业街和我国大型58、商品交易市场类似，属于商业集聚组织形态。其特点是：众多业主似，属于商业集聚组织形态。其特点是：众多业主共同组成一个市场或商场；自主经营，自由定价，共同组成一个市场或商场；自主经营，自由定价，不受购物中心制约；购物中心的管理机构大多为物不受购物中心制约；购物中心的管理机构大多为物业管理，自营商业部分很少。业管理，自营商业部分很少。连锁店和购物中心不作为零售业态分组，并不意味着连锁店和购物中心不作为零售业态分组，并不意味着对它们不进行统计。实际上，大多数新型业态店都选对它们不进行统计。实际上，大多数新型业态店都选择连锁经营方式以降低成本、增强竞争力，故把连锁择连锁经营方式以降低成本、增强竞争力，故59、把连锁作为一种经营方式单独列入统计报表中；而对购物中作为一种经营方式单独列入统计报表中；而对购物中心，目前的统计方式是将其视为商品交易市场，由购心，目前的统计方式是将其视为商品交易市场，由购物中心的管理机构或工商所负责统计上报物中心的管理机构或工商所负责统计上报。3.4业态特点 百货店百货店概念概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。展各自的进货、管理、运营的零售业态。特点特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经60、营男、商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道。选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在商店规模大，在50005000平方米以平方米以 商店设施豪华，店堂典雅、明快。商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。目标顾客为61、中高档消费者和追求时尚的年轻人。超级市场概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在5000平方米以上 目标顾客以居民为主。大型综合超市概念 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣62、商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。便利店(方便店)概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统进行，可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机63、关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。专业店概念 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多64、样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。专卖店概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。购物中心概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。特点 由发起65、者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。仓储商店概念在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特66、征的、采取自选方式销售的零售业态。特点选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为57万人。商店营业面积大，一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设67、有一定规模的停车场。家居中心 概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。4 商业店铺 专卖店开店决策与店型选择（一）开店决策 当今社会，越来越多的企业家和个人都有开店的欲望，专卖商店是一个理想的选择。因为专卖商店规模小、投入资金少，又68、可以展现开店人的风格。事实上，目前世界上的许多零售业巨子都是从小专卖店起家的。但是，开专卖店并非一定成功的，现实生活中失败者屡见不鲜。因此，在决定设立专卖商店时，一定要了解专卖商店经营的难处。能克服这些困难，才是办好专卖商店的基础；如果无力克服这些困难，最好放弃开办专卖商店。1 1）专卖商店竞争激烈。专卖商店无论规模大小都会）专卖商店竞争激烈。专卖商店无论规模大小都会有成功的机会，并且能施展经营者的才能，实有成功的机会，并且能施展经营者的才能，实现自我价值。因此，开办专卖商店的企业和个现自我价值。因此，开办专卖商店的企业和个人为数众多。专卖店与其他种类商店之间的竞人为数众多。专卖店与其他种类商69、店之间的竞争十分激烈，寻求新的机会很不容易，所以按争十分激烈，寻求新的机会很不容易，所以按照自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要照自己的理念去经营很可能会碰壁，这就需要创办人的心理承受力强，驾驭市场的能力超凡。创办人的心理承受力强，驾驭市场的能力超凡。专卖商店发展的弹性很大，最热门的商店可能专卖商店发展的弹性很大，最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。假如你设立一家专卖商店，就要抱定背水一战假如你设立一家专卖商店，就要抱定背水一战的信念，只能前进，不能后退。幻想轻轻松松的信念，只能前进，不能后退。幻想轻轻松松地经营它，绝对不会成功70、。若试图也辞掉公职，地经营它，绝对不会成功。若试图也辞掉公职，办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能办个商店，以享受自由的心情来经营，只可能众失败。众失败。2 2）经营者需要专业知识。专卖商店的特色是专）经营者需要专业知识。专卖商店的特色是专业性强，因此经营者必须对所经营的商品有业性强，因此经营者必须对所经营的商品有丰富的了解。这不仅能保证所买进的货物品丰富的了解。这不仅能保证所买进的货物品质优良，而且能向顾客提供高层次和周到的质优良，而且能向顾客提供高层次和周到的服务。纵观世界上一些成功的专卖商店，经服务。纵观世界上一些成功的专卖商店，经营者都是专家。在巴黎，书店的经营者是饱营者都是专家。71、在巴黎，书店的经营者是饱读读书的学者，古董店的老板大多是古董鉴读读书的学者，古董店的老板大多是古董鉴赏家，服装店经理是服装设计师，集邮社的赏家，服装店经理是服装设计师，集邮社的创办人常是集邮家。有人说：专卖商店能否创办人常是集邮家。有人说：专卖商店能否办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业知识。这是有一好，关键在于经营者的专业知识。这是有一定的道理的。定的道理的。3 3）资金要有保障。开店需要钱，开办何种）资金要有保障。开店需要钱，开办何种专卖店，需要多少钱，须事先知晓。例专卖店，需要多少钱，须事先知晓。例如在北京开办一家美容院至少72、要投资如在北京开办一家美容院至少要投资万元；开办一家服装店至少要投资万元；开办一家服装店至少要投资万元。当然，地域不同，规模不同，商万元。当然，地域不同，规模不同，商品等级不同，会需要不同资金的投入。品等级不同，会需要不同资金的投入。例如：在日本开设一家平方米大的例如：在日本开设一家平方米大的茶艺馆，必须准备保证金万日元，茶艺馆，必须准备保证金万日元，内部装潢费万日元，开店预备资内部装潢费万日元，开店预备资金万日元，合计为万日金万日元，合计为万日元。元。如果创办者能独立负担全部资金投入最如果创办者能独立负担全部资金投入最为理想；如果资金不足，就要考虑借款。为理想；如果资金不足，就要考虑借款。借73、到与否、风险大小与自己的承受风险借到与否、风险大小与自己的承受风险实力如何，都要有所估算。有人常因为实力如何，都要有所估算。有人常因为资金不足，致使开店的理想成为泡影，资金不足，致使开店的理想成为泡影，或只好缩小专卖商店的规模。或只好缩小专卖商店的规模。在决定是否开办专卖商店时，对以上的在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊得失要进行具体分析，不可瞻前顾利弊得失要进行具体分析，不可瞻前顾后，也切勿草率行事。后，也切勿草率行事。（二）店型选择（二）店型选择 当人们决定要开个专卖店后，马上就面临着开什当人们决定要开个专卖店后，马上就面临着开什么类型专卖店的问题。虽然各种专卖商店有着共么类型专卖店的74、问题。虽然各种专卖商店有着共同的特性，但也有差异，有时差异会对专卖店的同的特性，但也有差异，有时差异会对专卖店的发展有重要的影响，因此企业或个人都应根据具发展有重要的影响，因此企业或个人都应根据具体情况进行选择。体情况进行选择。店型选择的影响因素店型选择的影响因素 专卖商店种类繁多，特点各异，选择时就考虑以专卖商店种类繁多，特点各异，选择时就考虑以下影响因素。下影响因素。（1）资金。资金数目是店型选择的重要影响因素，资金雄厚的企业和个人，可选择高档路线的专卖商店。如服装店、化妆品店、电器店、首饰店等。这些商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，当然利润也较大。如果仅是小本经营，可选择较大众化的专75、卖商店，如食品店、冷饮店、花店、咖啡店等。（）竞争。竞争源于市场的供需状况，在选择专卖商店店型时，应避免进入竞争异常激烈的领域，开辟新市场更利于生存和发展。目前服装店、食品店、家具店都是市场竞争激烈区域，而化妆品店、花店、洗衣店等还有很大的市场潜力。单品经营和独家风格，是躲避过度竞争的理想选择。日本有一家玻璃器皿商店，经营各种类型、大小不等、用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家专门销售各种瓶塞的商店，独一无二的商品组合使其取得了市场竞争的优势。（）专业知识。专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店主有较高的专业知识水准，因为到专卖商店购买的顾客常常需要得到科学性的购买建议。如果没有相应的专业76、知识，就应放弃经营该种店型。试想：作为一个服装店经营者，如果缺乏对服装潮流的敏感，审美观不强，他能将这家服装专卖店经营好吗？（）市场潜力。随着社会的发展，人们的消费观变化迅速，在选择店型时，应看准那些市场潜力较大的行业。服装业发展忽高忽低，市场潜力大，但风险也大；食品业难有高潮，但人人得吃饭，故市场平稳，市场潜力较大；保健用品、休闲用品等行业有不可估量的市场潜力。店型选择的过程店型选择的过程 店型选择的过程，实际上是对店型特征分析和对影响店型选择的过程，实际上是对店型特征分析和对影响因素研究的过程。但在实际生活中，不少人却忽视了因素研究的过程。但在实际生活中，不少人却忽视了这些，他们在决定开店77、时直接想的就是开个服装店、这些，他们在决定开店时直接想的就是开个服装店、鞋店或食品店等，尔后再进行可行性研究，这是不科鞋店或食品店等，尔后再进行可行性研究，这是不科学的。学的。开店人之所以有开店的愿望，大多已具备了一定数量开店人之所以有开店的愿望，大多已具备了一定数量的资金。在资金角保障的前提下，店型选择应从市场的资金。在资金角保障的前提下，店型选择应从市场调查入手，看看消费需求有何新变化，就可以考虑这调查入手，看看消费需求有何新变化，就可以考虑这一店型，接下来再进行自身的可行性分析。包括：能一店型，接下来再进行自身的可行性分析。包括：能否有足够的资金支撑；能否购到较高级的舶来品；能否有足够的78、资金支撑；能否购到较高级的舶来品；能否聘请到通晓该类商品经营与使用的专家；在顾客能否聘请到通晓该类商品经营与使用的专家；在顾客能接受的价格范围内能否获得理想的利润。如果得出肯接受的价格范围内能否获得理想的利润。如果得出肯定的结论，就可以确定选择开专卖店。定的结论，就可以确定选择开专卖店。（三）服装店（三）服装店 服装店概述服装店概述 顾名思义，服装店是专营服装的商店。它有两种形式：顾名思义，服装店是专营服装的商店。它有两种形式：一是汇集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经营一个一是汇集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经营一个品牌的时装，大多是产销合一的方式。时装与普通成衣品牌的时装，大多是产销合79、一的方式。时装与普通成衣不同。它具有流行、时髦的特征，无论是款式还是价格，不同。它具有流行、时髦的特征，无论是款式还是价格，都高于普通成衣。都高于普通成衣。过去，服装的主要目的是为了保暧，服装颜色较单一，过去，服装的主要目的是为了保暧，服装颜色较单一，款式较少变化，一般服装店即时可满足人们对穿着的需款式较少变化，一般服装店即时可满足人们对穿着的需求。求。这些年来，随着生活水淮的提高和自我意识的加强，人这些年来，随着生活水淮的提高和自我意识的加强，人们对服装日益讲究起来。服装店和服装厂商应运而生，们对服装日益讲究起来。服装店和服装厂商应运而生，目前名牌服装店已在城市中独领风骚。目前名牌服装店已在80、城市中独领风骚。服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新潮商品汇集的街区；经营的品牌注重流行趋势和较高格潮商品汇集的街区；经营的品牌注重流行趋势和较高格调；利润有可能达到调；利润有可能达到，甚至更高，价，甚至更高，价格寻求较高价位；经营中应及时处理过季和过时的服装，格寻求较高价位；经营中应及时处理过季和过时的服装，否则会使商品陷入困境。否则会使商品陷入困境。市场机会分析市场机会分析 近几年，大城市服装店发展也很快，一引起海外品牌捷足近几年，大城市服装店发展也很快，一引起海外品牌捷足先登。尽管这些专卖店的服装款式新颖，名气不凡，外部先登。尽81、管这些专卖店的服装款式新颖，名气不凡，外部装饰也各具特色，但由于价格昂贵，问津者不多，富丽堂装饰也各具特色，但由于价格昂贵，问津者不多，富丽堂皇的店内显得冷冷清清，一些较大的名牌服装店也在盛名皇的店内显得冷冷清清，一些较大的名牌服装店也在盛名之下微利经营，甚至面临着困境。之下微利经营，甚至面临着困境。尽管如此，服装专卖店仍是越来越多，竞争日趋激烈，假尽管如此，服装专卖店仍是越来越多，竞争日趋激烈，假如不吸引若干名牌忠诚度较高难度顾客，盲目开办单一品如不吸引若干名牌忠诚度较高难度顾客，盲目开办单一品牌的专卖店则凶多吉少。近些年来，人们的收水准提高很牌的专卖店则凶多吉少。近些年来，人们的收水准提高82、很快，但物价上涨幅度也高。年轻女士是服装店的主要顾客，快，但物价上涨幅度也高。年轻女士是服装店的主要顾客，她们虽然有追求时尚的欲望，却缺乏坚强的后盾，加上新她们虽然有追求时尚的欲望，却缺乏坚强的后盾，加上新兴的高级百货商场大多汇集名牌时装，从声势和选择范围兴的高级百货商场大多汇集名牌时装，从声势和选择范围上都强于单一品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实属上都强于单一品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实属情理之中。情理之中。服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装为核心，形成特有的消费层，诸如表少年服饰、自己的服装为核心，形成83、特有的消费层，诸如表少年服饰、少女服饰等等；二是跳出经营单一品牌的模式，汇集多种少女服饰等等；二是跳出经营单一品牌的模式，汇集多种品牌。当然，服装店也可以向大众化方向发展。品牌。当然，服装店也可以向大众化方向发展。（四）鞋店（四）鞋店、鞋店概述、鞋店概述 鞋店是专门卖鞋的商店，它有综合鞋店和专营鞋店等形鞋店是专门卖鞋的商店，它有综合鞋店和专营鞋店等形式。人类的进化带动了足下革命，从赤脚到穿鞋，从草式。人类的进化带动了足下革命，从赤脚到穿鞋，从草鞋到布鞋，从布鞋到皮鞋，从单一款式到变幻无穷的款鞋到布鞋，从布鞋到皮鞋，从单一款式到变幻无穷的款式，多种多样的变化与需求，为鞋店的发展提供了广阔式，多种84、多样的变化与需求，为鞋店的发展提供了广阔的空间。的空间。在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，经营特征与服装店也很相似。此外，消费者对鞋子样式经营特征与服装店也很相似。此外，消费者对鞋子样式的需要是千变万化的，选择流行样式对鞋店来说是非常的需要是千变万化的，选择流行样式对鞋店来说是非常重要的。因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店重要的。因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店的流行讯息；鞋店要设在繁华、热闹的商业区，最好与的流行讯息；鞋店要设在繁华、热闹的商业区，最好与服装相邻；店面设计要典雅、清新；商品陈列要因店而服装相邻；店面设85、计要典雅、清新；商品陈列要因店而异，但要有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等异，但要有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等级的重要标志；鞋店不论大小，大致要有一半的空间作级的重要标志；鞋店不论大小，大致要有一半的空间作为储藏之用；过时的鞋子和样品要及时削价出售。为储藏之用；过时的鞋子和样品要及时削价出售。市场机会分析 当今消费者越来越重视鞋的消费了，据统计调查数据显示，鞋店消费额增长速度异常迅速，并呈现出多样的趋势。究其原因，随着人们生活水准的提高和全球讯息的流通，城市中已，崛起一个新的阶层新新消费者。他们多数为年青人，存款意识淡薄，追求全身穿着的高雅与各谐。鞋子是全身搭配的重要部分，正86、如一位在外企工作的小姐说：“大概是由于含蓄的传统性格所致，人们见面时常常不自觉地看对方穿什么鞋，样式老旧或档次太低，都会让人轻视，服装有进可随意，但鞋一点都不能马虎。因此，我在鞋上花的钱并不比花在服装上的少。”这不是个别现象，而是代表一个庞大的消费言族群。专卖流行鞋种比卖一般实用鞋获利机会大，但要承担的风险也大，同时要求经营水准更高，市场嗅觉更灵敏。一般实用目前有被忽视的倾向，实际上一般实用鞋价格便宜，中老年人对它有一定的偏好，是一个销售稳定的种类。（五）食品店（五）食品店 食品店概述食品店概述 自从店铺诞生后，就有了各式各样的食品店，如自从店铺诞生后，就有了各式各样的食品店，如米店、肉铺、面87、包店、水果店和蔬菜店等。食品米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是历史上最悠久的专卖商店。店是历史上最悠久的专卖商店。开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区。经营何种等级的食品要依是人口密集的住宅区。经营何种等级的食品要依据所在地居民总体消费水准进行选择，开办食品据所在地居民总体消费水准进行选择，开办食品异常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。异常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。食品具有易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常食品具有88、易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常需要配备冷藏设施。需要配备冷藏设施。市场机会分析市场机会分析食品店的最大特点是小而多，竞争比较激烈。尽管人们不能不吃，食品店的最大特点是小而多，竞争比较激烈。尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。从消费结构上看，吃占消费支出的比例有逐年但吃也是有限度的。从消费结构上看，吃占消费支出的比例有逐年下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目标。标。目前，从总体上看，食品店持平发展，但某些食品却有较大的市场目前，从总体上看，食品店持平发展，但某些食品却有较大的市场潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食89、品等。潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食品等。（）保健食品。随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越（）保健食品。随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越来越重视身体保健。此外，随着工业文明而出现的新型疾病对人体来越重视身体保健。此外，随着工业文明而出现的新型疾病对人体危害很大，迫使人们不得不自我保护。因此，保健食品有较大的发危害很大，迫使人们不得不自我保护。因此，保健食品有较大的发展空间，竞争也会日渐激烈。展空间，竞争也会日渐激烈。（）冷冻食品。冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏，（）冷冻食品。冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏，并通过食品店送到消费者手中。许多家庭也备有冷藏90、设施，这就构并通过食品店送到消费者手中。许多家庭也备有冷藏设施，这就构成了一个完备的冷藏链。它适应了人们方便、快捷、保鲜的三种要成了一个完备的冷藏链。它适应了人们方便、快捷、保鲜的三种要求。西方冷冻食品连锁店发展异常迅速，在我国未来也将会有一个求。西方冷冻食品连锁店发展异常迅速，在我国未来也将会有一个较大的发展。较大的发展。（）儿童食品。儿童食品是一个热门行业，有人类就有儿童，并（）儿童食品。儿童食品是一个热门行业，有人类就有儿童，并且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支出已占家庭总支出的出已占家庭总支出的，其中儿童91、食品占相当大的比，其中儿童食品占相当大的比例，特别与儿童健康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着例，特别与儿童健康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着社会环境和风尚的变化，必然会带来一些更新的市场机会。企业及社会环境和风尚的变化，必然会带来一些更新的市场机会。企业及个人需要具备敏锐的感知力，以便及早发现。个人需要具备敏锐的感知力，以便及早发现。（六）电器店（六）电器店 电器店概述电器店概述 电器专卖商店是专营各类家用电器的商店，它可电器专卖商店是专营各类家用电器的商店，它可以是综合电器商店，也可以是单项电器商店。音以是综合电器商店，也可以是单项电器商店。音响器材专卖店、照相器材专卖店都92、属于后者。响器材专卖店、照相器材专卖店都属于后者。电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因此电器商店需要较大的店面陈列商品，资金投入此电器商店需要较大的店面陈列商品，资金投入较大。同时许多电器店对温度和湿度要求较为严较大。同时许多电器店对温度和湿度要求较为严格，设施投资要占一定数额。电器商店经营弹性格，设施投资要占一定数额。电器商店经营弹性较大，产品适应潮流会出现经营高峰，不适应就较大，产品适应潮流会出现经营高峰，不适应就会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器商店者必须有会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器商店者必须有较丰富的专业知识，为顾客提供技术及使用上的较丰93、富的专业知识，为顾客提供技术及使用上的指导。经营大件电器的商店，最好提供送货及安指导。经营大件电器的商店，最好提供送货及安装服务。装服务。市场机会分析市场机会分析 现代家用电器的产生与发展，激发了消费者的新需求。现代家用电器的产生与发展，激发了消费者的新需求。电子装置在家用电器上的广泛应用，使产品更新换代速电子装置在家用电器上的广泛应用，使产品更新换代速度加快，不断形成家用电器新换的消费潮流。目前的家度加快，不断形成家用电器新换的消费潮流。目前的家用电器市场很大，对于大型家用电器来说，在城市中正用电器市场很大，对于大型家用电器来说，在城市中正处于一个更新换代时期，而在乡村正牌一个发展时期。处于94、一个更新换代时期，而在乡村正牌一个发展时期。对于新型家用电器来说，城市和乡村都处于持续时期，对于新型家用电器来说，城市和乡村都处于持续时期，未来发展潜力很大。未来发展潜力很大。据调查，欧美等先进国家，平均以上的日常工作，据调查，欧美等先进国家，平均以上的日常工作，要靠电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息的主要要靠电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息的主要来源之一，人们对它的依赖越来越大。来源之一，人们对它的依赖越来越大。以音响器材商店来说，音乐发烧友已构成了一个强大的以音响器材商店来说，音乐发烧友已构成了一个强大的消费族群，他们以年轻人为主。这些人对喜爱的歌手如消费族群，他们以年轻人为主。95、这些人对喜爱的歌手如痴如醉，形成了追星族。痴如醉，形成了追星族。另外，钟表专卖店、自行车专卖店、摩托车行等都具有另外，钟表专卖店、自行车专卖店、摩托车行等都具有不同程度的发展潜力。不同程度的发展潜力。（七）珠宝店（七）珠宝店 珠宝店概述珠宝店概述 珠宝店是一个高利润行业，历史已相当悠久。早在店铺出珠宝店是一个高利润行业，历史已相当悠久。早在店铺出现以前，长途贩运的行商们就重点经营珠宝首饰，为那些现以前，长途贩运的行商们就重点经营珠宝首饰，为那些达官贵族们服务。尔后逐渐演化，在出产地和行销地的城达官贵族们服务。尔后逐渐演化，在出产地和行销地的城市开成珠宝街。诸如，在意大利古城佛罗伦萨有著名的首市96、开成珠宝街。诸如，在意大利古城佛罗伦萨有著名的首饰街，在钻石之城饰街，在钻石之城比利时的安特卫普也有钻石街。比利时的安特卫普也有钻石街。珠宝店的成功重在信誉。经营者必须保证珠宝的品质，因珠宝店的成功重在信誉。经营者必须保证珠宝的品质，因此专业知识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是珠宝鉴此专业知识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是珠宝鉴赏家。另外珠宝具有体积小、价值高的特点，这一方面可赏家。另外珠宝具有体积小、价值高的特点，这一方面可以节省店面面积，但另一方面又会招致窃贼。在世界各国，以节省店面面积，但另一方面又会招致窃贼。在世界各国，珠宝店被窃案件屡有发生，所以商店安全十分重要。虽然珠宝店被窃97、案件屡有发生，所以商店安全十分重要。虽然珠宝店不需要大的面积，却需要好的营业场所，最好位于珠宝店不需要大的面积，却需要好的营业场所，最好位于市场中心较为繁华的地段，但租金会相当昂贵。为安全起市场中心较为繁华的地段，但租金会相当昂贵。为安全起见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营方式保守和传统。见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营方式保守和传统。市场机会分析市场机会分析 生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费内容。珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费内容。珠宝物小价昂的特征，深受投资者喜爱，既便珠宝物小价昂的特征，深受投资者98、喜爱，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。于收藏，又可以在一定程度上保值。现在人们的消费呈多样化发展，玉石、钻石、现在人们的消费呈多样化发展，玉石、钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。有些红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。有些消费者以珠宝来显示自己的地位、身份和财富，消费者以珠宝来显示自己的地位、身份和财富，而商人可借此大发其财。而商人可借此大发其财。专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自己专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自己的实力和市场状况，店型选择成功与否，对未的实力和市场状况，店型选择成功与否，对未来经营成败有重要影响。来经营成败有重要影响。实际上，任何一类商品都可以构成专卖99、商店的实际上，任何一类商品都可以构成专卖商店的内容，因篇幅所限，这里不一一列举，经营者内容，因篇幅所限，这里不一一列举，经营者可自己进行组合与选择可自己进行组合与选择店铺开设地点选择与步骤第一步 分析交通条件交通条件是影响店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。1.1.从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面：要有以下两个方面：(1)(1)在开设地点或附近是否有足够的停车场在开设地点或附近是否有足够的停车场所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的停车场所与售货100、场所的一般比率为停车场所与售货场所的一般比率为4 4：1 1。如。如果不是购物中心地点，对停车场所的要求可果不是购物中心地点，对停车场所的要求可以降低，店铺可以根据自己的要求做出决策。以降低，店铺可以根据自己的要求做出决策。(2)(2)商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能否适应货运量的要求，商店利用的运输动脉能否适应货运量的要求，并便于装卸，否则货运费用的明显上升，会并便于装卸，否则货运费用的明显上升，会直接影响到商店的经济效益。另外，商店提直接影响到商店的经济效益。另外，商店提供售后服务时，需要送货上门，如果交通不供售后服务时，需要送货101、上门，如果交通不便，直接影响商店的竞争力。便，直接影响商店的竞争力。2.2.为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，对交通条件要做如下具体分析。对交通条件要做如下具体分析。(1)(1)设在边沿区商业中心的商店，要分析与车设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般，距离越近，客站、码头的距离和方向。一般，距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主，选在邻近市场公共车站下车、船的客流为主，选在102、邻近市场公共车站位置的，则以上车的客流为主。位置的，则以上车的客流为主。(2)(2)设在市内公共汽车站附近的商店，要分析设在市内公共汽车站附近的商店，要分析车站的性质，客流量，是中途站还是终点站，车站的性质，客流量，是中途站还是终点站，是主要车站还是一般车站。一般来说，主要停是主要车站还是一般车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。(3)(3)要分析交通管理状况引起的有利与不利条要分析交通管理状况引起的有利与不利条件。如单行街道、禁止车辆通行街道，及与人件。如单行街道、禁止车辆通行街道，及与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程103、度上行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。的减少。第二步 分析客流规律 客流量大小是一个店铺成功与否的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在客流最多，最集中的地点，以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不一定带来商店的兴隆，应作具体分析。1.1.分析客流类型分析客流类型一般商店客流分为三种类型：一般商店客流分为三种类型：(1)(1)自身的客流。是指那些专门为购买某种商品而来店购买的顾客自身的客流。是指那些专门为购买某种商品而来店购买的顾客形成的客流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。形成的客流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。因104、此，新设商店选址时，应着眼评估本身客流的大小规模及发展趋因此，新设商店选址时，应着眼评估本身客流的大小规模及发展趋势。势。(2)(2)分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种客流往往产生于经营相互补充类商品的商店之间，或大商店与这种客流往往产生于经营相互补充类商品的商店之间，或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了主小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了主商品之后，就会附带到邻近补充商品的商店购买相应的补充商品，商品之后，就会附带到邻近补充商品的商店购买相应的补充商品，以实现完整105、的消费；又如邻近大型商店的小商店，会吸引一部分专以实现完整的消费；又如邻近大型商店的小商店，会吸引一部分专程到大商店购物的顾客，顺便到毗邻的小商店来。不少小商店依大程到大商店购物的顾客，顺便到毗邻的小商店来。不少小商店依大店而设，就是利用这种分享客流。店而设，就是利用这种分享客流。(3)(3)派生客流。是那些顺路进店购物的顾客形成的客流，这些顾客派生客流。是那些顺路进店购物的顾客形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。的商店主要利用的就是派生客流。2.2.分析客流目的，106、流速和滞留时间分析客流目的，流速和滞留时间不同地区的客流规模虽有可能相同，但其不同地区的客流规模虽有可能相同，但其目的、流速、滞留时间会有所不同，要做目的、流速、滞留时间会有所不同，要做具体分析，再作出最佳选择。如在一些公具体分析，再作出最佳选择。如在一些公共场所、车辆通行干道，客流规模很大，共场所、车辆通行干道，客流规模很大，虽然也会顺便或临时购买一些商品，但客虽然也会顺便或临时购买一些商品，但客流的主要目的不是为了购物，同时客流速流的主要目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间短。度快，滞留时间短。3.3.分析街道两侧的客流规模分析街道两侧的客流规模同样一条街道，两侧的客流规模在很多同样107、一条街道，两侧的客流规模在很多的情况下，由于交通条件、光照条件、的情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施的影响，存在很大差异。公共场所设施的影响，存在很大差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车均靠另外，人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往往习惯光顾行驶方向一侧的商右行，往往习惯光顾行驶方向一侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。客流较多的街道一侧。4.4.分析街道特点分析街道特点选择商店的开设地点还要分析街道特点选择商店的开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，与客流规模的关系。交叉路口客流集中，可见度高，是最佳的108、开设地点；有些街可见度高，是最佳的开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或基础文化道由于两端的交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，客流娱乐设施不同或通向的地区不同，客流主要集中在街道的一端，表现为一端客主要集中在街道的一端，表现为一端客流最多，纵深处逐渐减少的特征，这时流最多，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客流集中的一端；还有些候店址宜选在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址选择在街道中间就能更多地应地，店址选择在街道中间就能更多地得到客流。得到客流。第三步 分析竞争对手 商店周围的竞争情况对店铺经营的成109、败产生巨大影响，因此在商店选择开设地点时，必须要分析竞争对手。一般来说，开设地点附近如果竞争对手众多，且商品结构、服务水准等相类似，则新店很难获得巨大成功，但若新店经营独具特色，竞争力强，也能吸引大量客流，促进销售增大，增强店誉。当然，作为店铺的选址地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤其如此。另外，当店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了自己的销售。集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，应善于权衡把握这种关系。第四步 分析开设位置的物质特征 一个位置的物110、质特征决定商店的建筑的类型。物质特征包括位置周围建筑环境、停车场、能见度、顾客进出的方便性以及地形的特点等因素。建筑环境新建商店要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格，从而影响开设成本等一系列问题。比如，在豪华建筑群中，仓库或裸墙商店难以存在。停车场停车场的数量、面积及方便性也是位置物质特征的一个重要方面，大多数购物中心提供充分的免费停车场。而在商业中心地区，停车场是一个主要问题。因为商业中心地区商家云集，地面空间狭小，难于开辟空地建成停车场，有的商店腾出一小块地作为停车场，但由于地价昂贵，便要收取停车场地费。不过地下停车场及立体式停车场的建立有可能缓解这一矛盾。能见度和顾客进111、出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能见度和易接近性，但是这样的地点对于开发和发展却是不利的。零售商必须在此开发道路、商店、停车场、甚至提供运输交通工具、其投资规模和成本很大。如果在一个有效的地点，且已有建筑物，零售商必须考虑现有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毁。另外，若一个潜在的开设地点位于购物中心末端而只有狭小部分临街，或者位于街道一侧只有狭小的一部分，其能见度远远低于位于购物中心入口处或主要街道。虽然有时候可以通过建筑物的一个大的、清晰可见的标志指引顾客但还是会丢失一些顾客。地形特点通常十字路口的易接近性高。那里拥有较大的客流量。许多零售商也愿意支付较高的租金以获得这样的112、位置。路口拐角处同时也提供较大的橱窗陈列的机会，并可多设出人口，增强了能见度与易接近性。但是，有立交桥或将要建立公路立交桥的路口不是好的地点，交通管理的障碍也影响着顾客的可接近性。第五步 分析城市规划 在商店开设地点选择时，要考虑城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划，有的地点从当前分析是最佳位置，但是随着城市的改造和发展，将会出现新的变化而不适合开店。反之，有些地点从当前来看，不是理想的地点，但从规划前景看，会成为有发展前景的新的商业中心区。因此，零售经营者必须从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或其他建设项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。113、第六步 评估未来商店的效益主要包括平均每天经过的人数、来店光顾的人数比例、光顾的顾客中购物者的比例、每笔交易的平均购买量等。第七步 做出选址决策综合考虑上述各方面的评价，做出科学、理智的决策。5 零售业种介绍 概念：依商品的功能、款式以及适合的年龄所做的分类5.1 业种分类从使用目的上分类：消费品、再生产品从购买习惯上分类：日常用品、选购品、专用品5.2 业种特点特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小5.3 品牌介绍 品牌的概念 品牌名：品牌中可以读出的部分114、词语、字母、数字或词组等的组合。如海尔、红双喜1999、TCL等。品牌标志：品牌中不可以发声的部分包括符号、图案或明显的色彩或字体。如耐克的一勾造型，小天鹅的天鹅造型，IBM的字体和深蓝色的标准色等。品牌角色；是用人或拟人化的标识来代表品牌的方式，如海尔兄弟、麦克唐纳、米老鼠、康师傅等。商标：受到法律保护的整个品牌、品牌标志、品牌角色或者各要素的组合。当商标使用时，要用“R或“注”明示，意指注册商标。品牌在市场营销中的作用与意义 品牌的首要功能是在于可以方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程。选择知名的品牌，对于消费者而言无疑是一种省事、可靠又减少风险的方法。造就强势品牌能使企业享有115、较高的利润空间。在传统的市场竞争中，当消费者形成鲜明的品牌概念后，价格差异就会显得次要。当给不同品牌赋予特殊的个性时，这种情况就更为明显。品牌可以超越产品的生命周期，是一种无形资产。由于需求的变更和竞争的推动，除了少数产品，极大多数产品不会长久地被消费者接受。一般而言，产品都有一个生命周期，会经历从投放市场到被淘汰退出市场的整个过程，包括投入、成长、成熟和衰退四个阶段。6 商业客户介绍零售客户客户类型直接厂商：商品生产者，直接进行销售业务。一般只会选择在一级城市。经销商：生产厂商把产品拿给某个公司，使之具有某个地域的垄断权，但必须拿钱 给厂商进货，可能会在经营过程中经常断货，相对压力较大。代理116、商：具有大范围地区的经营垄断权，与直接厂商关系好，可以不拿钱进货，厂商铺底后，再现款进货，也可以向直接厂商交押金，货品不需要付款，经营情况会优于经销商。厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好的地方或者在城市发展潜力较好的地方，要求厂商或公司一定是法人，具备开增值税发票的资格。客户及品牌调查 广告宣传：了解厂商在各大商场，各种媒体上的广告促销。厂商资料了解 业种调查。业态：A、形象柜B、专柜C、自营 厂商希望销售的楼层、展示面积。厂商的性质（个体、国营），代理商的性质。厂商的资料（电话、传真、联系人）。商品属于什么流行趋势。商品的价格（平均价格）、价格带、商品档次化分。商品的生产方式（自产、代理117、加工、进口）。商品的业绩状况，厂商合作意愿。厂商希望合作的条件。商场与客户的基本合作方式 合作条件 联营方式 抽成：23%-30%销售额倒扣/租金 包底：厂商最低销售额，做不到保底则要赔保底 厂商费用：装璜费（自装、代装付费）、员工薪资（专柜、自营）、促销费用、其他：广告橱窗 租赁方式 租金：根据商场具体情况和当地市场决定。按金：即是押金，一般相当于三个月的租金。上期：一般相当于一个月租金。合作方式 联营：商场不需要拿钱进货，联营、月结，主要用于百货店、超市、专业店等业态；经营成本较低。直营：要拿钱进货的商品（大家电、超市），较好的品牌，抽成较高。租赁：主要存在于购物中心，百货店中的金店、高档118、钟表、咖啡店、婚纱。引进厂商和品牌的原则 符合商场规划和定位 符合商场经营需要 商场还未引进的品牌 品牌知名度在国内外有一定地位 品牌具有市场适销能力和较强的竞争力 以大中型企业、“三资”企业、贸易公司、总代理（总经销）以及批发部为主要对象，小型、集体企业、民营企业为次要对象。坚持“择优、择近、少环节、低成本”，尽量做到“零”环节。具有良好资信和具备法人资格的供应商，其产品必须在合法经营范围内，通过对品牌的评介，结合商场品牌引进原则，确定需要引进的品牌。7 商业项目市场调查分析7.1生活结构调查人口结构人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀的速度等方面的情况119、，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理，以便进一步的深入分析。家庭户数构成家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。收入水平 收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况，以此来分析消费者消费的可能性，了解家庭收入水平，并将这些资料与其他都市、其他地域相比较，进行分析对比，作为是否开设商店的主要依据。消费水平 消费水平调查，主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形，并针对消费内容依商品类120、别进行划分，掌握不同商品类别的消费支出比重。以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况。为确定百货商店的店型提供参考。购买行为 购买行为调查，主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况，研究消费者购买行为的目的，一是可以得悉消费者的购物活动区域，二是可以知悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助7.2城市结构调查都市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查，具体要调查中心地带及周围区域都市的结构机能，以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况，并了解将来的城市发展规划，以便选取最具商121、业价值的地域开设百货商店。地势结构 地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查，尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况，因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。交通情况 一般而言，百货商店的位置应位于交通要道两侧，因为交通网密布的地方，往往人口容易集中或流量特别大，自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点，有时对于停车空间也有调查的必要。地段的调查 在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的，但其地价及租金较高，因此投资成本提高的情况下，如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设店的考虑要素122、。各项机能的调查 一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方，则整个都市机能易于发挥出来，诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能，自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为调查上应予以明了的事项。城市规划调查 除了都市结构的现状外，有关将来发展的方向，城市的发展规划，诸葛亮如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等，均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素，因为这些因素直接影响着商圈的变动，必须对此进行相应的调查。7.3 零售业结构调查 城市商圈的调查 零售业态的调查 零售业种的调查7.4 消费者123、的调查 购买习惯的调查 这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析，以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样调查的方法，调查时可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以直接入户调查。其调查项目一般包括：居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是：居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。购买能力的调查 该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查，或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下，对调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以十分124、钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。该项调查费用较低，但较为困难，对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。购买量的调查 该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况（分不同日期及同一天的不同时间段）进行研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。7.5 竞争对手的调查 场所调查 这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行，针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查，以便共同研讨。商品构成调查 该项调查是对前项调查的继续，主要是对于商品组成的细目进行调查，以此作为确查125、。在调查方法上，可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查，着重进行主力商品量的调查。人流调查 该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行，以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数，尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。8 商业物业的开发8.1商业物业的开发理念入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷126、纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体商业房地产提供难得的发展机遇。在本世纪在本世纪8080年代末与年代末与9090年代初兴起的购物年代初兴起的购物中心（中心（ShoppingShoppingCenter/MallCenter/Mall），由于），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设127、施，其在建设地段的规划、开发、所有设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。施。购物中心是商业房地产的一种形态。商业物业的特点是：投资方需要整合房地商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有“统一管理、分散经营128、”的特点；营具有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，商业物业项目的开发理念须到以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况 调查目标地129、块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势 调查目标城市近、远期城市规划和商业规划 调查目标地块的商业价值和机会点 调查商铺置业者投资购买力、投资心理项目定位须有差异性。项目定位须有差异性。项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。建筑规模建筑规模覆盖商圈覆盖商圈市级购物中市级购物中心心3 3万平方米以上万平方米以上覆盖整个城市，服务人口覆盖整个城市，服务人口3030万以上万以上地区购物中地区购物中心心1 13 3万平方米万平方米覆盖城市局部，服务人口覆盖城市局部，服务人口10103030万万人人居住区购物130、居住区购物中心中心300030001000010000平平方米方米覆盖城市的一个居住区，服务人口覆盖城市的一个居住区，服务人口1 15 5万人万人邻里型购物邻里型购物中心中心30003000平方米以下平方米以下服务人口服务人口1 1万人以下。万人以下。项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。为项目的定位提供了创新的思路。项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。131、项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合北京新东方广场，与传统老字号店组合北京新东方广场，与传统老字号店组合北京北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。同。规划设计坚持创造高质量的商业空间商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。符合城市的总体规划的商业布局规132、划。城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。商业项目要求易达性商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。商业项目要求合理的空间形式。商业项目要求合理的空间形式。商业物业可以采用以下四种空间形式：商业物业可以采用以下四种空间形式：室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；回廊式步行街。步行街的两133、侧或一侧为回廊，步行街回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局局部遮盖；部遮盖；室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率积率K K（实际134、使用面积（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的外步行街购物中心的K K能达到能达到757580%80%，室内购物中心，室内购物中心K K要要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不同而不同，一般在同而不同，一般在45%45%65%65%之间。在建筑设计时，实际使之间。在建筑设计时，实际使用面积率用面积率K K是很重要的评价空间形式合理性的指标。是很重要的评价空间形式合理性的指标。购物中心内部动线组织要求引导性。动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租135、户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；以局部的造景、中厅引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。建筑细节中溶入标志和136、图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。商业项目讲求无障碍设计。商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。商业项目讲求内部绿化景观。丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。商业项目讲求商业灯光照明。商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如137、突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。商业业态分布规划也会影响局部规划设计 商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。8.2 8.2 商业物业的招商租赁商业物业的招138、商租赁购物中心的决算购物中心的决算 商业物业的开发必须预测开业之后的收入，商业物业的开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据目标，并以此作为店面出租的依据。招商和承租户选择招商和承租户选择 在招商过程中，有必要对每一个承租139、户进行评价，预测它们在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。的经营前景，作为店面出租的指导。1 1、承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租、承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期140、高回报是有矛盾指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是141、选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一然信誉一般，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心很强，有时候却只能得到较低租金的位置。142、因此，购物中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。2 2、需要保证商场商品种类的完整性。购物、需要保证商场商品种类的完整性。购物者对购物中心中只有一家商店出售某种者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，商品覆盖范围，方便购物者进行比较，143、提供与城市商业区一样的竞争性和便利提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造性，创造“购物气氛购物气氛”。承租户租金承租户租金 店面租金与商场的规模有关，一般大型购物中店面租金与商场的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。到较好的店面位置。由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收144、取的租金一般租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。额以一定的比例抽取，称为百分比租金。百货商店是商业物业的核心，常常能够获百货商店是商业物业的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着面积增加而递减。小型百货商加，并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租店常常作为大型购物中心的次级核心承租户，在中型购物中心中可能成为145、核心承租户，在中型购物中心中可能成为核心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品经营范围和百货商店大致相同。间，其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对购物中心也很重要，因为小型百货商店对购物中心也很重要，所以它可以通过谈判获得较低的租金，但所以它可以通过谈判获得较低的租金，但不会低于百货商店。不会低于百货商店。超级市场是商业物业的重要补充，多数情况下是超级市场是商业物业的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购信誉，能够缴纳足够146、的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的地位更重要，所以租金更低。物中心和邻里中心的地位更重要，所以租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不在比较购物方面，但研究表明，购物者的兴趣不在比较购物方面，但研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，面积从熟食店、肉店、鱼店等食品商店147、，面积从5050一一200mz200mz，井有较好的销售额。，井有较好的销售额。综合商店一般占整个区域商业物业营业面综合商店一般占整个区域商业物业营业面积的积的4 49 9，单位面积的销售额非常低，单位面积的销售额非常低，但它是购物中心必不可少的组成。它们常但它是购物中心必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们对于小型购物中心可能非常重要，因此们对于小型购物中心可能非常重要，因此收取的租金较低。收取的租金较低。服装店要尽量创造比较购物环境。大的服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。女装店和男装店是购物中心的148、重要成员。具有地方特色的服装商店数量很少，而具有地方特色的服装商店数量很少，而且多数对购物中心不感兴趣。因此，它且多数对购物中心不感兴趣。因此，它们在谈判中占据主动，能够获得比小服们在谈判中占据主动，能够获得比小服装店更低的租金，虽然它们不是全国性装店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是多数信誉好。商店规模的连锁店，但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素，一般小商店是影响租金的另一个因素，一般小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。支付的租金高，全国性连锁店的租金低。家具店对位置的要求不高，但是由于这种家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位商149、店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。示空间。购物中心的餐饮设施分为三类，即快餐、购物中心的餐饮设施分为三类，即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。时又不能脱离主要步行人流。礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品礼品店、珠宝店、收藏品商店、运150、动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营，也可能包括一店通常由地方承租户经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加购物中心的吸引力，其销售收有效地增加购物中心的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。入也很高，收取的租金也相对高一些。服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在购物中心中占的比修鞋和修理店等等，在购物中心中占的比例很小，不超过例很小，不超过2 2，但却是购物中心的必，但却是购物中心的必备成员。由于面积151、小，故抵押保证金比较备成员。由于面积小，故抵押保证金比较低。低。8.3 8.3 商业物业的管理理念商业物业的管理理念 对于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但对于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不中心的管理更为重要。152、如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式购物中心是一种通用的模式。具有“统一管理，分散经营”的特点 商业物业的商铺是有计划的聚集,对商场进行“统一管理,分散经营”是商业物业区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，153、是商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。1 1、“统一招商管理统一招商管理”要求招商的品牌审核管要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。理和完善的租约管理。所谓所谓“品牌审核管理品牌审核管理”是指：招商对象需是指：招商对象需经品154、牌审核后才能进入。经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理完善的租约管理”租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可费的收取等，还有其他比较关键的155、租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（以借鉴国际购物中心协会（ICSCICSC）的标准格式），比）的标准格式），比如：如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务156、；为整个购物中心促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；制；投保范围事宜；投保范围事宜；是否统一的收银。是否统一的收银。购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对商业物业来说，其一，连锁商业企业作。因为对商业物业来说，其一，连锁157、商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物158、中心的管理来说，是相当省心和放心的。中心的管理来说，是相当省心和放心的。另外对连锁商业企业来说，选择商业价值另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段；其二，购物中心采气找到经营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连159、锁商业企业也规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻商业物业。希望入驻商业物业。“统一的营销管理统一的营销管理”有助于维护和提高经营有助于维护和提高经营者的共同利益。者的共同利益。由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好顾。管理公司应该为购物中心策划好1 1年年365365天的天天营销计划，所谓天的天天营销计划，所谓“大节大过、大节大过、小节小过、无节造节过小节小过、无节造节过”，组织策划相关，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主的促销活动，所160、发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。好地执行按销售额分摊费用。“统一的服务监督统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见161、的方式有：物中心的高效运转。常见的方式有：指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；合作；服务项目：行政事务管理；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消等部门的管理。卫生、消等部门的管理。“统一的物业管理统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保购物中心的物162、业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。管理、绿化养护、意外事故处理等。从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风险也最大。益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只163、有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。9 购物中心的各种模式和特点9.1按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类物业型购物中心物业型购物广场一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。物业型摩尔购物中心物业型摩尔购物中心MALLMALL 又称普通摩尔购物中心又称普通摩尔购物中心MALLMALL，普通摩尔的164、物业所，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和的品牌形象和经营风格。这种购物165、场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心中心MALLMALL由大房地产商按由大房地产商按MALLMALL的要求设计开发建的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在1515至至3030万平方米左右；业态业种的复合度高度齐万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。全，一般为全业态全业种经营。物业166、型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，发展的很多，其代表有：香港时代广场、海其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城、莱港城、太古广场、又一城，新加坡义安城、莱佛士城、威士马广场先得坊，菲律宾马尼拉和佛士城、威士马广场先得坊，菲律宾马尼拉和香格里拉广场，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心、香格里拉广场，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心、燕美购物中心、乐天购物中心，泰国曼谷世界燕美购物中心、乐天购物中心，泰国曼谷世界贸易中心、暹罗广场，台湾的京华城、中华城、贸易中心、暹罗广场，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门台茂购物中心、厦门SM167、SM城市广场城市广场。一般都只。一般都只租不售，租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。和管理力度。国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。百货公司型购物中心 由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻168、的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心-新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。百货公司型购物中心比纯物业型购物中心百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信有一定的优裕性。体现在百货169、公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义心和台北信义2 2馆、东京高岛屋百货、汉馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光胜崇光SOGOSOGO百货、上海第一八佰伴商厦、百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。武汉广场等。连锁摩尔购物中心MALL 由专业的连锁购物中心集170、团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物171、中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。9.2按购物中心的商场面积规模分类 巨型/超级购物中心SUPERMALL/CITYMALL 面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场SeaconSquare、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香港海港城、马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall购物中心。大型购172、物中心 面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。摩尔就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。中型购物中心 面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。小型购物中心 面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。9.39.3按购物中心的定位档次分类按购物中心的定位档次分类 真正的真正的 173、摩尔摩尔 由于面积巨大，故定位于家由于面积巨大，故定位于家庭（全家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。站式休闲享受。故商品高中低档必须齐故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高高3 3中中5 5低低2 2。当然由于所处商圈不同，。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。各购物中心的高中低档比例可以有所调整。以高档商品为主 如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商174、品，则这个购物中心一般最大只能作到10万。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）以中高档商品为主 即高中低档比例协调（在高3中5低2左右）。如广州天河城、马尼拉SMMEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大广场。以中低档商品为主 如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。9.4按购物中心的选址地点分类 都会型购物中心 东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8175、至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香港时代广场。地区型购物中心 位于市区非传统商圈，但交通便捷 城郊型购物中心 欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SMMALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心：如马尼拉24万的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的17万的176、莘庄购物中心。社区购物中心 位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。9.59.5依据国际购物中心协会的分类依据国际购物中心协会的分类 按商圈辐射范围分类：按商圈辐射范围分类：1 1邻里型购物中心、邻里型购物中心、2 2社区型购物社区型购物中心、中心、3 3区域型购物中心、区域型购物中心、4 4超区域型购物中心（业态复超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的合度最高，是真正的“摩尔摩尔”）按入驻商家的主要业态和行业分类：按入驻商家的主要业态和行业分类：5 5时装精品购物中时装精品购物中心、心、6 6大型量贩购物中心、大型量贩购物中心、7 7主题与节庆购物中心主题与节庆购物中心8 8工工厂177、直销购物中心。厂直销购物中心。这是这是19941994年年ICSCICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（购物区（MallMall）通常是购物中心的主体，采用密封式设）通常178、是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。舒适的购物环境。9.6按购物中心的业态复合度的程度分类业态复合程度极高，如面积又超过12万，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场（SeaconSquare）、菲律宾马尼拉SMMEGAMALL等。业态复合程度较低,（如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城）就称不上摩尔购物中心MALL。9.79179、.7按摩尔购物中心的外观分类按摩尔购物中心的外观分类美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾律宾SMSMMEGAMALLMEGAMALL、厦门厦门SMSM城市广场、美国城市广场、美国MALLMALLOFOFAMERICAAMERICA。童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾菲律宾ROBINSONS ROBINSONS 豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾场、台北京华城、菲律宾180、ROBINSONSROBINSONSPLACEPLACE、菲律宾、菲律宾SMSMASIAASIA-MALLMALL、菲律宾香格里拉菲律宾香格里拉MALL MALL 分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾菲律宾TUTUBANTUTUBANCENTRECENTRE、菲律宾、菲律宾FILVESTFILVESTSUPERMALLSUPERMALL、宁波天一广场宁波天一广场购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTELOTTE摩尔（乐天百货集团投资）摩尔（乐天百货集团投资）交通综合枢纽交通综合枢纽-换乘式综合摩尔购物中心，换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特具有内地特色的购物中心色的购物中心美国式的小型购物中心：如青岛佳世客美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO JUSCO 附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心谢谢