1、写字楼概述商业楼宇项目部概 念办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。起 源历史上办公室起源于产业革命时期办公室只是随着工厂而出现的附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在成为社会生产的基础。随着，经济、社会状况的激烈变化，特别是近几年办公室在形态和功能逐步多样化。写字楼发展趋势向高层发展当前世界上最热门的话题向智能化发展写字楼产品的重点向综合性发展向灵活性发展发展趋势向高层发展根据1994年的统计：世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世2、界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。著名案例（已建、筹建）美国帝国大厦 世界贸易中心 西尔斯大厦 马来西亚双塔 中国上海金茂大厦 北京国贸三期发展趋势向高层发展帝国大厦：位于纽约，建于1931年，高102层（实际85层），建设周期仅19个月，该记录保持了约40年发展趋势向高层发展世界贸易中心位于美国纽约建于1972年高412米由两座同样高达的110层的大厦组成2001年9月11日,遇到恐怖袭击被毁发展趋势向高层发展西尔斯大厦：位于芝加哥建于1974年高442米，共109是当时世界最高建筑 发展趋势向高层发展发展趋势向智能化发展智能化写字楼的概念：“使其用户发挥最高效率，同3、时又以最低的保养成本，最有效地管理其本身资源的建筑”，智能化写字楼应提供“反应快、效率高和有支持力的环境，使机构能达到其业务目标”欧洲智能建筑集团The European Intelligent Building Group “通过对建筑物的四个要素，即结构、系统、服务、管理，及其相互关系的最优考虑，为用户提供一个高效率的和有经济效益的环境”美国智能建筑学会 America Intelligent Building Institute发展趋势向智能化发展早期的写字楼 项目 世界第一幢智能化大楼：1984年，由美国联合技术公司一家子公司联合技术建筑系统公司，在康涅狄格州哈特福德市建设的City 4、Place(都市办公大楼)，被誉为世界上最早的智能型大楼日本：日本东京三井新二号馆，建于1985年2月；建于1985年8月的东京本田青山大楼评价：美国、日本较早的智能型大楼的这些特点为此后兴起的智能建筑勾划了基本特征。发展趋势向智能化发展美国：美国一直处于智能化大厦建设的领先地位。特别是90年代以来，美国开始实施信息高速公路计划，继续保持了技术领先的势头。美国经济的衰退，制约了智能化大厦的建设。日本：日本智能化大楼的建设中政府起了举足轻重的作用。日本制定了四个层次的发展计划：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能设备。日本大企业对智能化写字楼的建设异常积极。日本的智能化大楼，多用于企业自用或部分自5、用的办公楼。发展趋势向智能化发展智能化大楼的内容：办公自动化（Office Automation,OA）建筑自动化（BA,Building Automation）系统，包括：环境能源管理系统：安保管理系统；物业管理系统先进的通讯系统（Communication Automation,CA）智能建筑管理系统（IBMS），是利用国际上最先进的分布式控制理论而设计的集散系统综合布线系统PDS（Premises Distribution System）来实现的，如此复杂的系统网络布线发展趋势向综合性发展向综合性发展，是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲6、餐饮等多方面的功能产生的原因：1.需求的因素：由于在单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，如写字楼承担单一功能，就无法很好地解决工作人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等综合性要求。2.建筑物所有者经济效益最大化的考虑发展趋势向综合性发展同一栋建筑的功能分配案例：美国芝加哥的汉考克大厦位于商业和旅馆区，占地1.4万平方米建筑面积260000平方米是一栋逐渐向上缩小的近百层的矩形塔楼功能分配：可容纳1200辆车的车库在6-12层；6层以下、44-45层的“高空门厅”为商店和游泳池、台球房；12-41层为办公室46-92层为700个单元的公寓93-97层为餐厅发展趋势向综合性发展建筑综合体概念的提出7、定义：是将城市中商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互存在，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率而统一的综合体；优势：1.各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；2.各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益。发展趋势向综合性发展基本特征：1.空间尺度大，空间形式处理丰富2.交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间3.应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观于环境设计4.高科技、高智能设施的使用5.全天候服务周期设计6.协调互补的功能设计，满足城市生活多功能的交叠功能构成：办公、酒店、商业、居住、交通发展趋势向灵活性发展产生原因伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户；自用型、投资型；客户在使用时的空间、设备的各种变化：办公空间的变化、人员的增减、设备的调整解决方案空间方面（隔断/半隔断）采用大空间灵活平面布局，采用隔断或半隔断设备方面：将室内地墙与吊顶平面按一定的模数与尺度划分成为网格