1、中国海外发展有限公司精装修工程管理办法 第一章 总则 第一章 总则 第一条 第一条 为提高项目精装修精标准化管理水平，规范精装修管理工作，特制定本管理办法。第二条 第二条 本管理办法适用于发展在内地全额投资、控股项目或由发展负责工程管理的房地产住宅开发项目室内精装修工程。第三条第三条 地区项目工程团队为精装修管理工作的实施主体，负责实施、协调项目现场所有精装修管理工作。设计管理部精装修设计师在销售样板、工序样板、交付样板施工期间，应常驻现场，与项目精装修工程师共同参与管理。第四条第四条 监理单位、查验单位都是重要的第三方管理单位。精装修管理中的监理公司根据项目竣工形态，可以是有资质的监理公司，2、也可以是外聘第三方精装修管理公司，甚至也可以两者共存。用好第三方管理单位是精装修管理的重要工作。第二章 精装修管理体系及职责 第二章 精装修管理体系及职责 第一条 架构 第一条 架构 2 第二条 职责 第二条 职责 一、总部工程管理部 总部工程管理部主要负责精装修管理制度建立，明确集团各级职能部门管理动作及管理工作内容；制定质量、进度、安全管理目标；建立并完善第三方评估体系，对各地区精装修项目进行评估，并将评估成绩应用于精装修单位及地区工程线相关责任人的考核工作。二、区域运营管理部 区域运营管理部主要负责精装修管理制度落地；针对区域特点制定精装修管理标准化做法；针对区域特点制定精装修质量通病防3、治措施；过程巡检，提高区域精装修施工质量及管理水平。三、地区公司职责（一）工程管理部职责 1、负责建立和完善地区精装修管理流程、制度与标准，并监督、3 检查各项目的落实情况，组织精装修管理人员培训及人员调配；2、参与设计方案的讨论，对图纸设计进度进行跟踪，对精装修施工图深化设计进行审核；3、参加精装修施工单位、供货单位考察，参与对合作单位进行履约评价；4、参加图纸会审、设计交底及材料和部品的选样、定样工作；5、建立巡检制度，对项目精装修质量、进度、安全进行监督管理。监督各项目的精装修隐蔽工程验收，参加施工样板验收并提出验收意见；6、负责指导、配合对重大质量事故或重大客户投诉的处理工作。（二）项4、目工程团队职责 1、参加精装修单位考察工作，并对入围单位的专业能力、管理能力负责；2、参加各类设计样板、施工样板、工序样板评审、验收工作；3、负责精装修施工全过程质量、进度、安全管理工作；4、参加招标阶段对投标单位的约谈、答疑工作，负责技术标评标工作；5、参加精装修各阶段图纸会审工作，并根据现场实际情况提出图纸修改、优化意见；6、负责编制招标技术要求及技术规范；7、负责审核施工组织计划，并提出修改意见；8、招标前负责编制精装修总进度计划、物料供货计划，精装修 4 单位进场后，负责审核精装修单位上报的总进度计划、物料供货计划，协调各供货单位、配合单位按计划实施；9、负责组织各相关单位按进度要求完5、成工作面移交；10、负责现场施工技术交底工作；11、负责现场样板封存管理；12、负责组织所有材料进场验收工作，并按要求组织完成相关材料抽样送检工作；13、负责组织内部查验工作，并组织施工单位按要求完成整改、销项工作；14、负责现场材料加工管理；15、负责现场安全文明施工管理；16、参与监理单位招标工作。负责对监理单位的日常管理和考核。（三）设计管理部职责 1、负责跟进精装修出图工作；2、负责组织精装修图纸会审，包括方案评审、样板房及销售中心图纸会审、精装修施工图会审；3、参加精装修施工过程巡查，提出设计修改意见；4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房验收，提出修改意见，并配合其它部门完6、善设计图纸。参加精装修工序样板、工艺样板验收工作；5、组织精装修物料样板评审工作，并完成样板会签，移交合约部和项目工程团队；5 6、参加精装修招标阶段设计答疑和交底工作；7、负责对项目、施工单位的设计交底工作。（四）合约管理部职责 1、负责组织精装修施工单位考察、招标工作；2、负责精装修甲供物资合同签订工作；3、参加物料样板评审工作，并提出意见；4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房、工序样板、验收工作；5、参与现场进度核实、现场变更确认工作，负责进度款、变更签证、变更价款确认、竣工结算等工作；6、负责组织对精装修单位、甲供材单位的履约评价工作;7、负责对项目工程团队、精装修单位的合约7、交底工作。（五）客户服务部职责 1、参加物料样板评审工作并提出相关意见；2、参与销售样板房、现场工艺样板、工序样板、交付样板验收工作，并提出验收意见；3、跟进内部查验、销项工作，并提出相关要求；4、针对地区特点，提供客户投诉痛点及精装修质量通病相关数据，提出精装修设计、施工优化建议；5、参加精装修各阶段图纸会审，包括方案评审、样板房、精装修施工图会审工作，并提出优化、修改建议。（六）营销管理部职责 6 1、参与精装修方案设计阶段产品定位、材料使用、装修效果讨论并提供建议；2、参与销售样板房、示范区方案设计讨论，参与销售样板房、示范区验收与开放后的管理工作。3、参加交付样板验收。四、监理职责 18、编制工程建设监理规划 现场监理应根据工程的规模、特点、监理合同、法律、法规和有关规定、现行工程验收规范和质量检验评定标准、施工图纸等，在监理大纲的基础上有针对性地编写监理规划并报项目工程团队审批。项目工程团队应对规划中所述监理工作范围、内容、机构组织、人员配备情况予以特别审核。现场监理严格按项目工程团队审批的监理规划开展监理工作。2、编制工程建设监理实施细则 现场监理应按工程建设进度、根据工程实际特点，特别是根据住宅工程质量通病的防治，分专业编制各施工阶段的监理实施细则（避免公式化、格式化，具有可操作性）并报项目工程团队审批。现场监理应严格按照项目工程团队批准的监理细则开展监理工作。3、组织9、项目施工图纸审查 现场监理须参加精装修设计图纸审查工作，并提供优化建议和审查意见。在各施工单位投标过程中、开工前、施工过程中现场监理应对各专业的全部施工图纸进行全面细致的审查，要求形成定期审图机 7 制，施工过程中由监理定期组织施工单位开展图审会，项目工程团队参与，监理定期汇总图审意见并编制书面的图纸审查报告及减少投资和功能优化的修改设计建议。4、施工组织设计、施工方案审批 (1)施工单位进场后，监理应要求其将工程重点部位、关键工序、特殊工序施工方法和质量保证措施以及施工组织设计方案上报，总监理工程师（下文简称总监）对方案进行审核，提出具体审核意见并应附上监理措施，报项目工程团队同意后批复施工10、单位，施工单位在施工中应严格按经审批的方案进行实施。(2)重要施工组织设计和施工方案，由总监组织召开审定会，邀请项目工程团队、设计部及设计单位参加，必要时可通知相关单位并组织专家组参加，对重要施工技术方案的选用进行评审。5、组织召开监理周例会及专题会议。(1)现场监理应每周定期召开监理例会，会议由总监主持,由项目工程团队、监理、总包、各分包等主要人员参加，会议应对上周生产情况进行检讨、协调并解决施工单位待解决问题、布置下周生产任务等，会后须形成监理例会纪要，由总监及项目工程团队负责人审核、签发，由现场监理监督执行。(2)按项目发展需要组织召开专题会议，会议应解决特定的进度、质量、安全问题，并形11、成会议纪要；(3)监理应在会议前做充分的沟通、策划和准备，有序主持会议流程，维护正常会议纪律,并力争达成会议目的。8 6、组织施工材料及设备验收 （1）监理单位应对照施工合同的材料备选清单、根据相关的法律法规及全过程工程管控指引等要求，验收甲供、甲指乙供、乙供物资等所有涉及现场施工所采购的材料，并监督、见证材料现场取样、送检工作。材料分批进场的，每批均必须验收，项目工程团队及监理应根据各类材料特性及验收要点编制有效的图表投入验收使用，发现质量不符合合同规定或国家、地方标准的，应责令施工单位在两天内将材料运离现场，同时将不合格事项书面通知项目工程团队，不得隐瞒。(2)项目工程团队应参加全部重要材12、料和设备的验收（含所有集采物资）。对其它一般性材料，项目工程团队必须参加首次验收，后续抽查验收的参加次数不得少于30%。7、组织工序验收 分部分项工程施工完成后，应组织工序验收，合格后方能进行工作面移交或进入下一道工序施工。现场监理对施工单位的工序验收应根据项目工程团队编制的工程策划分期、分段流水思路开展；工序验收质量标准应严格遵守相关施工及验收规范，并对工作面移交隐患问题进行重点排查，验收中须对照监理通知单等过程监管文件对问题部位进行重点验收。验收后监理除做验收记录外，应针对遗留问题发出整改通知单并监督整改。8、组织隐蔽验收 (1)隐蔽工程须由监理单位组织隐蔽验收，依据设计图纸、规程 9 规13、范确认工程质量符合要求签认后，施工单位才可对工程隐蔽或进行下一工序施工，并隐蔽验收记录资料进行备案。(2)未经监理验收，擅自隐蔽或进行下一道工序，监理可对此部分工程不予验收或要求无条件返工，费用由责任单位承担，同时给予严厉处罚。(3)项目工程团队工程师须参加所有重要和关键工序的隐蔽验收，如卫生间盖板施工、瓷砖或石材铺贴、木地板铺装等；一般工序的隐蔽验收项目工程团队抽检数量不得少于30%，如精装修龙骨或挂件、水电管线等。若项目工程团队在隐蔽工程验收或随机抽查中发现监理验收结果与现场实际不符、隐蔽工程资料伪造等情况，应根据相关建筑法规及合同条款按情节轻重对责任方处以重罚。9、进行安全文明施工管理 14、(1)督促、检查施工单位安全员的工作,对特种作业人员持证上岗、施工单位安全教育、劳动保护、平安卡的情况以及购买意外伤害保险情况等所有涉及安全文明施工管理方面的资料进行定期检查、记录、跟踪，并发整改通知书监督责任方尽快整改甚至停工整改。(2)督促检查施工单位各工种安全操作规程是否齐全,各种设备、安全设施、施工用电情况以及现场安全标志牌悬挂情况，工人现场规范操作情况；对施工单位的违章指挥及违章作业等行为应及时制止、向施工单位发文并监督整改。(3)组织每周现场安全、文明施工联合检查，并按需组织专项检查，须做好安全、文明施工检查记录，并书面记录检查结果和事故隐 10 患整改情况。10、组织项目周评估 15、(1)现场监理进场后应及时组织进行 发展质量安全综合评估体系之周评估操作手册的学习与交底，配置测量仪器，配专人开展项目周评估工作，负责周评估的抽查和记录以及周评估专题会议纪要整理。按操作手册及相关规定对工程材料、工程实体进行实测实量，并对测量结果负责，项目工程团队对实测数据进行抽查，如发现未测或者造假应严肃处理。(2)所有记录整理后监理公司下发整改通知书并跟进整改直至闭合。(3)现场监理应每周一之前向项目工程团队提交其负责监理项目上一周的项目质量安全检查周报（详见附表三十四）。11、配合项目工程团队开展进度管理工作 (1)监理应参与项目工程团队工程进度计划的编制和落实。(2)进度管理由项目工程16、团队主导，监理须配合项目工程团队工作部署和项目发展思路，执行交予的具体进度任务，准确完成进度检查、信息反馈、辅助约谈等管理行为，为项目工程团队管理提供依据。12、参与或组织政府相关专项检查、巡检、验收 监理参与工程全过程管理，是五方责任主体的重要部分，对于政府所要求的专项验收行为，如质量安全监督站安全检查、结构验收、节能验收、分户验收、质检/综合验收、人防结构验收、人防验收、消防验收等所有涉及现场施工安全、质量、材料等内容的验收和检查，11 监理都应按政府要求出席或主持，监督施工单位做好资料准备，并承担相应管理责任。13、参与项目入伙及质量整改 (1)监理参与工程全过程管理，参照建筑工程五方责17、任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法（建质2014124号文），其对项目交付期间产品质量及后续质量问题处理负有重要管理责任。项目入伙前监理公司应协助项目工程团队监督施工单位完成质量整改，入伙期间应协助项目工程团队与施工单位共同面对房屋质量投诉，并有义务监督施工单位完成投诉质量问题整改。(2)在入伙期间及入伙后，若项目发生重大质量（如涉及结构安全、普遍漏水等）问题及投诉，不论监理服务期是否到期，均需无条件返回项目共同处理。14、提交工程建设监理档案资料 建设监理业务完成后，现场监理应按照监理合同约定的时间和内容向项目工程团队提交工程建设监理档案资料，详见第四章“内业管理”。15、内业管理 现18、场监理须填写监理日志，详细记录日常工作。要求监理日志必须认真记录、存档，尤其对质量、安全、进度等关键事件必须进行记录，监理日志作为有效的法律文件，必须具备真实性、可追溯性。项目工程团队应不定期对监理日志进行抽查。（1）监理办公场所应保持整洁，监理规划和实施细则要点、工 12 程形象进度表、现场平面布置图等资料要求上墙。监理应配备一套现行最新版工程规范（纸质、电子版均可）、一套实测实量工具。（2）施工单位报给监理单位要求审核、审批的技术资料、粮单、签证等，监理的审核、审批期限原则上不得超过七天。超过七天而无合理理由的，施工单位有权利向项目工程团队反映。（3）监理须设专人跟踪检查施工单位技术资料，19、以使技术资料的整理与工程进度同步。工程竣工后，应督促施工单位提交技术资料，经审核后，由施工单位向相关部门移交。（4）监理单位积极组织图纸会审、施工技术交底，参加我公司组织合约交底会议，对图纸设计和施工工艺中存在的问题及时提交意见和建议。（5）监理须组织专业监理工程师对施工单位的施工组织设计（或专项施工技术方案）进行审查，并将审查意见书面报给项目工程团队。（6）监理须参加单位工程竣工验收，按照建设局竣工验收及备案工作的有关规定，填写质量保证资料审查记录表、工程质量评估报告、工程竣工施工安全管理资料审查记录、单位工程观感质量评分表等。（7）专业监理工程师及监理员须每周一向项目工程团队报送上周监理工20、程师工作周报表（详见附表三十五）。（8）监理须每月5日前向项目工程团队报送上月 监理工作月报（详见附表三十六）。（9）监理应重视竣工验收资料管理，加强资料的日常收集和整 13 理，定期对施工单位过程存档资料进行检查，确保资料的真实性、规范性；在竣工备案前应及时完成监理应移交资料，并监督施工单位按时完成竣工资料、档案馆存档资料的整理和移交。所有最终资料（含监理、施工单位部分，至少三套）须在项目竣工备案后完整的移交项目工程团队、物业公司、地产公司资料室存档。第三条 流程 第三条 流程 精装修管理流程方案设计销售样板房设计销售样板房验收材料样板图纸深化投标单位考察投标样板审批精装修施工单位监理客户服21、务部合约管理部工程管理部项目工程团队营销管理部设计管理部组织方案评审会参与参与参与参与参与组织方案评审会参与参与参与参与参与提供材料样板审核审核审核提供完整图纸审核审核审核修改、完善图纸组织验收参与参与参与参与参与完成整改移交接收并管理修改、完善图纸参与参与组织考察编制考察报告发起入库审批审核审核收集样板组织审批审核审核审核确定样板确定精装修方案确定销售样板房精装修方案审批出图确认 14 精装修管理流程合约交底（定标前）开工前审批场地移交图纸二次深化交付样板管理材料验收客户服务部营销管理部项目工程团队工程管理部合约管理部设计管理部监理单位精装修施工单位组织交底会参加参加参加形成交底文件施工单位22、管理人员资质审核审批施工组织设计审核审批安排检查并提出整改要求组织移交安排整改接收并做保护合格检查验收不合格协调、推动完成图纸深化组织施工审批确认发出确认后的图纸签收并下发审核参与审核参与审核签收图纸签收图纸按图施工监督管理自检并报验组织验收参加参加参加参加参加参加完成验收表签批修改、完善图纸配合完成相关变更流程安排整改落实整改自检并报验组织验收参与验收投入使用材料退场材料验收表合格审批不合格 15 精装修管理流程工序样板管理工序验收成品保护管理客户服务部营销管理部项目工程团队工程管理部合约管理部设计管理部监理单位精装修施工单位安排工序样板施工施工监督施工自检并报验组织验收参加参加参加参加参加23、完成验收表签批完成整改自检并报验组织验收参加验收落实整改不合格签批验收表合格审批不合格落实整改合格组织验收签批验收表审批参加自检并报验 16 第四条 授权 第四条 授权 施工单位 监理单位 设计管理部 合约管理部 工程管理部 项目工程团队 营销管理部 客户服务部 方案设计 主导 协同 销售样板房设计 主导 协同 销售样板房验收 协同 主导 协同 材料样板定板 主导 设计图纸深化 主导 协同 投标单位考察 主导 投标样板审批 协同 主导 合约交底 主导 开工前审批 主导 协同 场地移交 主导 协同 施工图纸深化 协同 主导 工序样板验收 主导 17 交付样板收 主导 材料验收 主导 协同 工序验24、收 主导 协同 成品保护 主导 协同 内部查验 协同 主导 协同 第三章 销售样板房管理 第三章 销售样板房管理 第一条 责任部门 第一条 责任部门 1、销售样板房建设阶段管理责任部门为项目工程团队；2、样板房完工验收后，项目工程团队要编制移交单，将样板房及所有展示物资、部品移交给营销管理部，移交后的销售样板房管理责任部门为营销管理部，维修工作仍由项目工程团队负责；3、对于楼栋内的实体销售样板房，因开放时间长短不一，折旧、损耗程度各不相同，在保证使用功能齐全和正常的情况下，原则上都以现状销售和交付，项目总监应协调营销管理部在销售合同中明确相关保修免责条款。第二条 重点管理内容 第二条 重点管理25、内容 销售样板房分创意样板房和交楼标准样板房，其中交楼样板房装修标准就代表大货装修标准。若在销售样板施工阶段没有充分考虑，18 大货精装阶段就会出现各种变更，很多业主群诉事件因此产生。要避免这种情况出现，项目工程团队要提前介入，在样板房设计阶段就参与管理。一、材料定样 销售样板房启动时间较早，销售样板房材料定样往往代表了大货精装修样板定样，所以项目工程团队在销售样板材料定样时要重点跟进，详见第四章第二条。二、图纸审核 为满足销售需要，部分地区要用到临时（异地）销售样板房，因很多构造细节无法在临时样板房施工过程中体现，所以销售样板房审图工作尤为重要。审图内容包括不限于以下内容。销售样板房审图内容26、 序号 内容 1 标高控制，审核样板房图纸与建筑、结构图的标高关系是否一致：电梯厅客厅阳台厨房卫生间卧室标高关系是否一致；厨房、卫生间天花与门头之间的关系；卫生间天花与结构沉箱之间的尺寸关系；新风机、管线对天花标高的影响;入户门、户内门高度与地面、天花标高关系。2 结构尺寸：不同楼层结构变截面对空间的影响；是否存在突出墙面的结构梁，对装修有何影响；卫生间沉箱边结构梁对地面贴砖的影响。19 3 二次结构：复核所有门窗垛是否在建筑图中能够一一对应；是否存在两个门套距离很近，不便于施工的情况；是否存在门垛厚度不一致的情况。4 门、窗开启：是否所有门扇都能开启到 90 度，是否有门碰无法安装的情况；是27、否存在窗户打开与阳台门相碰的情况。5 外墙排气口：外墙进气口与排气口、热水器排风口的位置关系，是否满足相关规范及立面效果要求。6 空调设备：空调洞口标高、位置是否满足安装要求及美观要求，对应外墙是否有主机位；空调排水管是否与外墙立管冲突；空调安装空间是否合理，是否影响散热。7 卫生间包管尺寸：核对包管尺寸与建筑图是否一致 8 施工难度：核对样板房图纸是否存在复杂线条：如天花造型、厨卫等小范围内的波打线等施工难度较大的设计方案。图纸审核评审表见附表二。第三条 展示区安全管理 第三条 展示区安全管理 关于精装修施工阶段的安全管理，第六章第十条有较详细的阐述。销售展示区的安全管理与大货精装修施工阶段28、安全管理有较大区别。展示区施工时间一般都处于整个项目开发前期，且大部分展示区是临时展示区，后期将会拆除，所以在施工阶段容易忽视消防设施预留预埋工作，存在较大安全隐患。项目在安全管理工作中应对该区域高度重视。一、消防安全设施 20 1、消火栓 展示区在设计阶阶要按消防要求设置消火栓，且要设置临时水箱，满足消火栓用水要求。2、灭火器 展示区内要按公共场所消防要求配置灭火器。3、消防疏散通道 展示区内所有消防疏散通道宽度要能满足消防要求，疏散门能正常开启，且宽度满足要求。通道中不能堆放任何影响通行的物体或杂物。4、消防指示标识 展示区内要按消防要求安装消防指示标识。二、消防演练 展示区开放后，项目总29、监要组织工程、营销、物业工作人员进行模拟消防演练，对消防设施使用、人群疏散要点、疏散通道及疏散门的位置进行交底，并对日常使用注意事项进行详细说明。三、安全检查 项目例行安全检查中，要将展示区纳入检查范围，检查内容主要包括用水用电安全、消防设施有效性、消防疏散通道是否通畅、疏散指示是否清楚等。四、展示区拆除阶段安全管理 展示区拆除一般都在项目建设后期。施工单位往往存在安全管理 21 意识淡薄、安全措施不完善的情况，容易引发安全事故，项目应高度关注，确保安全。1、施工资质 展示区拆除工程量不大，但存在较多安全隐患，因此施工单位必须具备相应施工资质，项目在招标期间应充分考虑。2、施工组织设计 在拆除30、施工开始前，施工单位要编制完善的施工组织设计，交监理、甲方进行审核，审核通过后，严格按照方案实施。3、特种作业 拆除过程中，若存在高空作业、动火作业等特种作业工作，相应作业人员必须持有相关有效资格证。4、安全交底 拆除施工前，施工单位要进行安全交底，项目工程团队、监理要监督落实。5、安全巡查 拆除施工过程中，施工单位要配置安全管理人员，对施工过程安全进行管理，甲方、监理定时进行安全检查。第四章 精装修设计管理 第四章 精装修设计管理 第一条 设计出图管理 第一条 设计出图管理 一、出图时间管理 精装修出图时间越早，项目工程团队可以越早进行图纸复核，设计可以在前期完成大量图纸修改和完善工作，大大31、提高土建和精装修 22 图纸质量，也可以大大减少后期改造、返工工程量，节省时间和成本，同时也可以提升合约招标分判的准确性。对于使用铝模的项目，过程更改难度更高，要预留充足时间进行图纸优化。因此，精装修出图时间管理是前期重要工作，项目总监要重点跟进协调。土建施工图（结构施工图、建筑施工图）出图后，设计要第一时间安排完成精装修施工图出图工作，精装修图纸出图时间最晚不能晚于第一批次结构正负零施工完成时间。二、图纸清单（包含不限于以下内容）精装修图纸清单 序号 图纸 1 设计说明 2 材料表 3 平面布置图 4 天花布置图 5 灯位图 6 空调、新风风口布置图 7 开关、插座定位及控制图 8 地面布置32、图 9 给排水、地漏定位图 10 立面图 11 户内门尺寸表 23 12 柜体定位、尺寸图（橱柜、衣柜、鞋柜、收纳柜、镜柜等）13 节点大样 第二条 材料样板管理 第二条 材料样板管理 一、责任部门 材料样板定板、评审主要责任部门为设计管理部，工程管理部、合约管理部、营销管理部、客户服务部、项目工程团队参与样板评审工作。二、评审原则 精装修材料样板定板是精装修管理的重要节点，其评审依据、评审流程参照中国海外发展有限公司样板评审指引执行。在评审过程中，各职能线关注点差异较大，项目工程团队作为实施主体，对于材料应用后最终的观感效果和使用效果有直接或间接责任，所以在评审中提出的意见具有重要参考意义。33、项目工程团队在评审中应遵循以下原则：1、工程经理全过程参与；2、弱化实体质量缺陷原则。如直纹、拼花、对纹墙纸容易在阴阳角、收头处体现出墙体垂直度、方正度缺陷，且施工难度较高，不应在大货精装修中采用；3、便于生产、加工原则。在精装修管理过程中，材料供货是一项重要管理工作，为了减少供货管理压力，增加潜在供货渠道，要尽量使用市面上常见的材料，避免大量使用异形、特制材料，只有极少厂家能生产、加工的材料也尽可能避免采用；24 4、弱化施工质量瑕疵原则。如高光木饰面（定制柜体面板除外）、镜钢饰面都不适用于大货精装修，应尽量避免。5、减少质量通病原则。项目工程团队在评审材料时，应回顾以往项目发生的质量通病，34、结合质量缺陷库以及本地的气候特点，避免使用容易产生质量通病的材料。如南方应尽可能避免使用 PVC 墙纸等；6、弱化材料本身缺陷原则。如容易反锈、变黄的石材不宜用在地面，硬度较低且带有通透性纹路的石材不宜用在卫生间地面等等；7、保证石材大货效果原则。石材定板前，设计师跟项目工程团队要充分调研该石材的产地、市场供货能力、材料本身质量缺陷等信息，确保大货施工效果满足设计要求。8、便于维修原则。三、材料样板清单 按照中国海外发展有限公司样板评审指引要求，精装阶段需封样的主要材料包含但不限于以下项目:序号序号 管控 级别 名称 样品项目 评审 负责人 评审参加人员或部门 管控 级别 名称 样品项目 评审35、 负责人 评审参加人员或部门 1 B 级(跨职能)墙地砖 不同类型的主材、粘结剂、干挂配件等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 25 2 B 级(跨职能)乳胶漆 不同类型的主材或辅材、包括一遍腻子、二遍腻子、底漆、中间漆、面漆等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 3 B 级(跨职能)墙地面石材 不同类型主材或辅材、含粘结剂、勾缝剂或干挂配件等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 4 B 级(跨职能)墙纸墙布 不同类型的主材、粘结剂等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客36、服、营销职能经理，专业工程师 5 B 级(跨职能)吊顶 成品吊顶、轻钢龙骨、吊杆、石膏板及其扣件等辅材。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 6 B 级(跨职能)卫生间隔断 玻璃、执手、合页、紧固件等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 7 B 级(跨职能)橱柜衣柜 柜体基材、门板、台面板、合页、导轨、执手、踢脚板等辅材。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 8 B 级(跨职能)室内木门 型材断面、门套线、门锁、锁扣、合页、铰链、紧固件、导轨、滑轮、执手、门碰等辅材。设计 经理 工程管37、理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 26 9 B 级(跨职能)木地板 主材、防潮层、安装辅材等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 10 B 级(跨职能)木饰面 材料规格、效果、质量、防腐、涂饰、五金件等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 11 B 级(跨职能)灯具、开关、插座 灯泡、底座等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 12 B 级(跨职能)洁具龙头 龙头、花洒、马桶、厨房水槽等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师38、 13 B 级(跨职能)给水管道、地漏 断面型材、弯头、三通等。设计 经理 工程管理中心，项目工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 四、封样管理 材料样板评审完成后，各评审部门按要求填写 材料样板确认单（附表一），设计管理部将材料样板确认单贴于样板面上并封样留存，招标完成后移交给项目工程团队，由项目工程团队保存在项目样板间，材料封样所需文件包括进场合格证、主要或必要材料的检验报告（需送样方签章），每种材料或半成品的标识牌。各种陈列在样板间中的材料如有变更（如厂家更换，相应的产品质量也会不同），必须展示新的变更材料样板，旧有材料样板不得撤销，以方便材料比 27 对和资料留存，直至工程结束后39、，相应材料样板自然失效。（详见第五章第四条）第三条 图纸深化管理 第三条 图纸深化管理 一、责任部门 设计阶段图纸深化责任部门为设计管理部，项目工程团队为主要参与部门。项目工程经理要安排专人负责，提出专业深化意见。二、深化内容 图纸深化是一个持续过程，图纸深化程度越高，在施工质量、进度、成本管理中体现的优势越大。按照项目开发进度，精装修图纸深化分为三个阶段，第一阶段为首批次土建结构首个标准层施工以前，第二阶段为首个标准层结构拆模至首个标准层砌筑完成，第三阶段为精装修定标后。前两个阶段由设计管理部负责深化，项目工程团队全程参与。第三阶段由项目工程团队组织，精装修单位负责深化，设计管理部负责审核确40、认。第三阶段图纸深化内容详见第五章第三条。（一）第一阶段深化内容 本阶段精装修处在图纸阶段，主要是用精装修图纸与建筑施工图进行对比，核对精装修图纸与建筑施工图之间在功能区域、门窗洞口尺寸、地面标高等方面是否存在差异或冲突，同时考虑精装修质量和效果，对建筑施工图进行优化，减少二次结构施工。阶段 深化内容 参加 阶段 成果 阶段 深化内容 参加 阶段 成果 第一阶段（精装修出图至首个标准层结构施工前）1、审查施工图纸有无前后不对应的情况 审查精装修图纸与建筑蓝图在结构方面有无冲突之处；审查平面布置图、天花布置图同立面图及节点详图之间反映的内容是否完全对应。审查装修图纸中的开关、插座、可视对讲、灯具41、洁具、龙头等的布置与水电施工图纸是否相吻合；审查消防喷淋头、烟感、温感等设施是否影响精装修天花布置，是否能与天花灯具直线排列。2、核对图纸标高 核对结构图主次梁尺寸及标高对精装修天花标高的影响；核对结构图入户门、厨房、卫生间、阳台高差关系与精装修完成面是否存在冲突。3、核对门窗、洞口尺寸 核对建筑图门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合，尤其是设计管理部、项目工程团队 一阶段精装修图纸深化记录表（附表二）29 对外的不可变动的门窗。核查门顶标高、门垛、窗顶标高、窗垛尺寸，优化结构施工图，减少二次结构数量。4、核对功能区域 核对建筑施工图与精装修图纸功能区是否一致，特别是注意功能布42、置是否存在方向相反的情况；核对厨房动线是否一致，预留水、电位置是否准确；核对精装修图纸中入户门开启方向是否与建筑图一致，是否影响鞋柜或收纳柜摆放。5、审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理 厨房、卫生间等潮湿部位不可使用容易吸水变形、受潮发霉的材料。高大空间的石材装饰墙面不可采用湿贴做法，必须采用干挂法。墙面贴壁纸时，一定要将在立面上的梁、不同标高的吊顶等反映出来，否则极易出现壁纸收口在阳角或同一墙面的现象。对于全屋吊顶的精装修项目，在结构施工阶段可以减少楼板内管线预埋数量。6、审查图纸与销售样析房是否存在差异，交楼标准是否统一；7、审查是否存在使用不方便、设计不合理、容易引起业主投诉的因43、素，如视线遮挡、淋浴空间小、空调管外露等等。30 （二）第二阶段深化内容 该阶段也即阶段性施工样板评审阶段，主要是在第一个标准层拆模后、第一个标准层砌筑完成后，由项目工程团队组织对现场进行核对，核对内容既包括土建施工相关内容，也包括精装修相关内容，具体内容详见中国海外发展有限公司样板评审指引相关要求。其中需要核对、深化的精装修相关内容详见下表。阶段 深化内容 参加 阶段成果 阶段 深化内容 参加 阶段成果 第二阶段（第一个标准层拆模后）1、对照“预留预埋深化图”、“安装深化图”检查预留孔洞位置尺寸；2、室内部分：管线是否影响装修（特别是雨污排水、燃气立管，室内是否现梁现柱、空调位位置尺寸与精装44、修图纸冲突情况；3、上翻梁与降板区域是否与精装修标高关系一致，是否符合使用功能要求。外墙构件（空调板、飘窗板等）是否与精装修图纸一致；4、空调洞的留设位置是否满足精装修要求；5、现场已经施工完成的建筑结构是否满足精装修设计要求，特别是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及标高对天花平面设计的影响比较大，柱子的出墙位置及尺寸会影响到平面布置和立面造型的实现。6、检查现有门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合，尤其是对外设计管理部、项目工程团队 二阶段精装修图纸深化记录表（附表三）31 的不可变动的门窗。7、审查给水管、排水管位置及尺寸能否满足吊顶造型及标高的要求，如卫生间及厨房的给排水45、管道位置及标高。8、消防管道、消防箱、喷淋及各种探测器的位置、标高能否满足天花设计效果。9、智能化的管线、设备安装的位置及标高是否满足精装修设计效果。10、核对结构图入户门、厨房、卫生间、阳台高差关系与精装修完成面是否存在冲突 第二阶段（第一个标准层砌筑完成后）1、天花 是否存在突出墙面的梁，是否与精装修图纸冲突；管线预埋点是否与精装修图纸相符；给水管、空调管线布置是否影响精装修；消防管道、喷淋、烟感等设施是否影响精装修，是否与天花灯位均匀、有序布置；空调、新风等设施安装尺寸是否满足要求，是否与精装修冲突；2、墙面 预埋管线、给水点位是否与精装修相符；开关插座预埋位置是否与精装修相符；门窗洞口46、位置是否与精装修一致，门窗垛尺寸是否与精装修冲突；柜体安装墙面是否有构造加强措施；是否存在后期加改建，加改建对精装修是否产生影响；强设计管理部、项目工程团队 32 弱电箱处有无收纳柜，定位与精装是否相符；卫生间墙面有无收纳空间，是否砌筑预留；3、地面 地面标高关系是否准确；地暖集、分水器是否安装在湿区，是否存在地面渗水风险，有无防范措施；铝合金门窗框宽度与地面、墙面的关系，能否合理收口。4、其它 空调管出外墙与精装修是否冲突；门窗开启是否存在碰撞；易渗水部位是否有防水措施；是否有防开裂措施；其它功能性问题；质量缺陷库中存在的其它问题。5、审查图纸与销售样析房是否存在差异，交楼标准是否统一。6、47、审查是否存在使用不方便、设计不合理、容易引起业主投诉的因素，如视线遮挡、淋浴空间小、空调管外露等等。三、深化成果 图纸深化完成后，设计管理部负责组织图纸会审，确认相关更改、完善信息，并将相关建筑、结构修改或优化意见同步落实。图纸优化完成后，由设计管理部确认并发正式图给合约管理部、项目工程团队，作为招标图纸依据。第五章 精装修招标管理 第五章 精装修招标管理 第一条 施工单位考察 第一条 施工单位考察 施工单位考察工作由合约管理部主导进行。项目工程团队、工程管理部为重要配合部门，考察完成后应提出专业意见作为招标依据。项目工程团队和工程管理部重点考察施工单位近期施工项目现状、同行或监理评价、项目经48、理素质、劳务来源、劳务数量及承接项目的第三方评估数据等内容，具体要求参照合约相关制度执行。第二条 投标样板管理 第二条 投标样板管理 一、责任部门 投标样板评审由合约管理部负责完成。设计管理部为重要参与部门。二、评审原则 1、设计管理部全程参与并最终确认；2、更改材料必须通知所有投标单位；3、投标样板合格的单位才具备投标资格；4、合格投标样板必须有投标单位签字盖章确认；5、中标单位提供的样板将作为最终施工选材的依据，移交给项目工程团队封存，并及时替换原设计材料样板。三、特殊材料 部分天然材料或异形材料受产地、厂商影响较大，在确定投标样板前应充分了解材料是否具备批量供货并保持质量标准的能力。（一49、）石材 石材定板前，不能仅看样板的效果，必须让投标单位提供大板效果，并明确描述该材料存在的天然瑕疵或质量缺陷供设计管理部参考。34 同时，要清楚了解该石材的产地、市场供货能力等情况。一方面要让投标单位充分了解甲方的质量标准，另一方面，甲方也要充分了解产品可能存在的风险。石材选用在设计样板阶段就要充分调研。（二）木饰面 不同批次出厂的木饰面在纹路、颜色等方面都会略有差异。原木的产地、大小对纹路的影响也非常大，投标样板确认前应充分沟通，明确质量标准，并将相关质量要求写入招标要求。（三）非标材料 非标材料通常指异形、加厚、加长（宽）的需要定制的材料，必须要求投标单位按设计要求送板，并充分了解其产地、50、厂商供货能力及可能存在的风险。第三条 项目交底 第三条 项目交底 一、招标技术要求 项目工程团队负责编制招标工程规范、承包范围相关技术资料。招标技术资料是项目施工质量、进度、安全目标的完整体现，项目工程团队应高度重视。资料编制、审核由项目工程经全程跟进安排。具体文件资料参见合约管理部相关标准文本。招标技术文件编制完成后，项目工程团队要在招标阶段给投标单位做详细交底，交底工作与合约交底同时间进行。二、交底内容 招标技术资料中，体现项目差异化要求的部分是项目重点交底内容。针对这一部分内容，项目工程团队要在定标前给投标单位进行充分交底（与合约交底同步进行）。项目交底内容包括不限于以下内容：（一）项目51、质量、进度、安全管理目标及管理人员配置；（二）综合评估、交付评估、材料飞检、安全飞检、项目维修、35 客户满意度评估体系及相应目标要求，以及相关处罚措施；（三）场地封闭管理要求及具体措施；（四）材料卸货、转运责任及堆放要求，材料集中加工管理要求，材料验收及送检要求；（五）水电使用管理措施；（六）场地接收及工序交接相关要求；（七）样板施工及验收要求（含工序样板、交付样板）；（八）保修期及保修责任交底；（九）部分节点工艺及构造做法交底；（十）质量通病防治措施；（十一）查验销项要求；（十二）文明施工要求，如临时卫生间设置（不允许在楼上设置）、垃圾堆场及清理；（十三）保洁次数及要求，精保洁标准；（十四52、）其它差异化管理要求及施工措施交底。第四条 合约交底 第四条 合约交底 一、参与交底人员（一）招标方参与人员：项目总监、项目工程经理、项目合约经理、项目设计经理、其他职能经理视情况参加。（二）投标方参与人员：决策人、拟派项目经理、拟派技术负责人、拟派安全负责人、商务经理。二、交底时间 投标单位回标前完成合约交底（包括项目交底），并给投标单位留充足时间回标。三、交底内容 36 （一）对本工程进行简单的项目概况、招标制度及模式、合同价格模式、付款模式、承包范围（施工界面划分，详见本章第五条）、项目特点、工程量清单计算原则、甲供材或甲指乙供材料、工程指令管理等进行交底；（二）特别注意工程量清单计算规53、则部分，需要着重介绍，避免后期造成误解；对可能产生合约纠纷、以及以前已经发生合约被动的情况进行详细描述并明确合约责任；总价包干原则，单价不调整原则（调差除外），项目计税方式和合同模式（二方合同、三方合同），招标计划的安排、踏勘现场等也应清晰交底。（三）强调工程量清单各项须合理均衡报价，我司后期有权合理平衡且拟中标单位不得提出任何索赔或者其他要求。目的是督促各投标单位均衡报价，若拟中标单位施工过程中不同意无偿调整，将作为履约评价的重要参照事件。（四）明确我司过程结算的要求，明确过程中的价款变更必须有对应的正式工程指令，而工程指令仅项目工程团队对接施工单位，设计部及合约部或项目工程团队提出的非正式54、工程指令要求即使施工完成也将不能获得任何费用补偿。（五）强调须杜绝算数误差、上报资料内容格式及严肃截标时间等事项。（六）合约需对中标原则进行强调；明确投标样板（若有）要求、送样时间及联系人。（七）关于经济标回标要求以及可能需要投标单位辅助合约部编制的部分表格要求，建议合约部单独约谈投标单位商务人员，说清楚我司的各项要求以减少回标过程中发生的各项商务问题。第五条 精装修界面划分管理 第五条 精装修界面划分管理 37 一、责任部门 精装修界面划分责任部门为合约管理部，项目工程团队为主要配合部门，设计管理部、工程管理部参与配合。合约管理部根据精装修图纸及清单内容组织专题会议，项目总监及项目管理团队参55、会。对界面划分进行充分讨论，确保界面分割合理、无遗漏清单。二、界面划分原则（一）责任清晰原则 精装修界面划分主要是责任划分，应以责任清晰为首要原则。应在合同文件中明确场地接收标准，明确场地移交流程。若涉及精装修单位拆改、打凿的工程，要将其对前道工序、周边成品可能产生破坏的风险以及产生破坏后的恢复责任在合同文件中清晰描述；（二）精装修总包管理制原则 项目进入精装修阶段后，精装修单位要承担总包管理职责，对现场安全、质量承担管理责任（精装修竣工备案项目管理主体仍是土建总包）。（三）方便管理原则 项目进入精装修阶段后，在非必要情况下，尽量避免土建总包、各类分包在同一工作面穿插施工的局面，分判时应遵循主56、体责任清晰、管理线路短的原则。方便现场甲方、监理实施管理。（四）利于品质提升原则 对于部分土建总包和精装修单位都可以施工的工程，在不影响项目进展和竣工验收的情况下，尽可能分判给精装修施工单位，以提高项目观感质量。如消防楼梯间天花、墙面的腻子、油漆工程，生活阳台和景观阳台天花腻子、油漆工程等等。38 第六章 精装修施工管理 第六章 精装修施工管理 第一条 开工前审查 第一条 开工前审查 精装修开工前审查责任部门为项目工程团队，具体审查工作由监理单位负责完成，审查内容包含但不限于以下内容。39 阶段管理阶段管理 工作内容 重点说明 备注：组织工作内容 重点说明 备注：组织 参加 阶段 成果 参加 57、阶段 成果 开工前的审查 中标单位进场后各管理人员的资格审查 施工单位各主要施工管理、技术负责人的任职资格是否真实，各管理人员是否与投标审查时所承诺的人员一致，是否持证上岗。若存在任职资格不真实或者与投标承诺时的人员不同时，应对施工单位按合同予以处罚；若施工单位因某种原因确实无法委派与原投标时承诺人员时，则施工单位应以书面申请人员变更，提供符合要求的具有真实任职资格的拟变更人员并由甲方批准。监理单位 监理单位（审批）、项目工程团队 精装修施工组织设计 40 精装修施工组织设计的审批 施工组织设计对保证工程质量和安全（防火、触电、高空坠落等）应有可靠的技术和组织措施；结合工程的具体情况，要求施工58、单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件；要求施工单位提交质量预控措施；要求提供详实可行的成品保护措施；要求编制施工总平面布置图和施工进度计划。需要强调说明的是，精装修单位进场后，项目工程团队要要求精装修单位上报一份完整的精装修策划，包含场地平面策划、精装修施工进度、材料供货计划、安全文明施工措施等相关内容。第二条 场地移交管理 第二条 场地移交管理 一、土建总包与精装修单位之间的场地移交（一）责任部门 41 土建与精装修的场地移交责任部门为项目工程团队，监理公司为主要执行、监督单位。（二）移交原则 1、分批次移交原则 场地移交以满足精装修单位施工流水段为最小移交批次，可按现场实际情况按楼层分59、批次移交。2、分部位接收原则 按照精装修施工工序，在无法整层或整套移交的情况下，可以分部位移交，如有吊顶的天花部分、地面一般存在整改的情况较少，可先移交给精装修单位，吊顶工作和地面找平工作可第一时间进行。3、卫生间单独移交原则 所有卫生间必须全部闭水，逐个移交。监理要全程见证，满足移交条件后要针对每个卫生间签移交单，并附影像资料。卫生间移交单详见附表四；4、管道、线路试验移交原则 闭水试验：阳台、入户花园、厨房、卫生间闭水试验，单独形成检查、移交记录。排水试验：阳台、卫生间地面采用实心圆球检查排水坡度，地漏、排水立管采用橡胶球进行排水通球试验。给水试压：冷热给水管道进行打压、试压验收，打压检查60、压力冷水管不小于 1.0MPa、热水管不小于 1.2MPa，装修湿作业全过程给水管须带压作业。通电试验：照明、开关、插座进行通电和试亮检查。5、限期移交原则 在规定的移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划分批办 42 理移交，土建总包须积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则甲方项目工程团队可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；6、精装修单位提前介入原则 精装修单位要尽可能提前进场，对土建场地进行踏勘、检查，发现有不符合移交标准的情况要及时反馈，尽早建立统一的移交标准。（项目应充分策划，让精装修单位能尽早进场进行公区精装修施工，同时对土建室内抹灰、房间方正度、天花地面平61、整度、标高等关键指标进行检查，提前介入场地管理，为大货装修创造良好条件）。（三）移交标准 1、墙面平整度 墙面垂直度 阴阳角 顶棚水平度 净高 房间开间/进深偏差 0,4mm 0,4mm 0,4mm 0，10 mm 10，10mm-10,10mm 窗框内侧与墙面内侧大小头偏差 户内门洞尺寸偏差 房间方正度 空鼓 裂缝 地面表面平整度 地面水平度 0,5mm 高、宽为10，10mm；厚度 5,5mm 10mm 无空鼓 无裂缝 砂浆找平层4mm、细石混凝土5mm 10mm 2、结构、砌筑、抹灰、地坪等分项工程已按设计要求施工完毕；43 3、房间开间、尺寸、方正度、墙地面平整度、垂直度符合集团综合评62、估要求；4、门窗框安装完毕，垂直度、进出位符合综合评估要求；5、窗边塞缝及收口已完成，并完成外墙淋水，无渗漏方可移交；6、厨卫间防水试水完毕；相应标高线已完成；建筑垃圾已清理；7、相关水电安装已完成，满足设计及规范要求；二、内部工序移交 内部工序移交主要指精装修各工序之间的移交及精装修单位与其它分包单位（如燃气、户内门、木地板、洁具、五金等）之间的场地移交。通过内部工序移交，明确管理责任，规范各分包单位内部管理。（一）责任部门 内部工序移交由精装修监理组织实施，项目工程团队监督执行。（二）移交内容 内部工序移交主要是下一道工序对上一道工序完成后的工作面进行接收，以工作面满足本道工序施工要求为标63、准进行的移交，同时是对成品保护、工完场清责任的移交。精装修后期部品安装阶段，所有入户门应锁门，场地移交以钥匙管理作为核心内容，精装修单位负责管理所有入户门、户内门钥匙，其它分包进场施工前，找精装修单位借取钥匙，精装修单位做好钥匙借还记录。分包商归还钥匙时，精装修单位必须对相应房号进行检查。需要进行场地移交工序如下：1、煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装；2、甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装；3、镜子安装；44 4、卫生间、厨房五金安装；5、木地板单位正式进场，木地板安装，踢脚线安装；6、撕门、窗保护膜；7、最后一遍乳胶漆施工、墙纸施工；8、橱柜进场安装；9、其它非精装修单位施工工序。三、工作64、面交接单 现场满足移交要求后，监理单位须组织各相关单位签工作面交接单，详见附表五。第三条 施工图纸深化管理 第三条 施工图纸深化管理 一、责任部门 精装修单位进场后的图纸深化工作责任部门为项目工程团队，具体深化工作由精装修单位负责完成。二、图纸深化完成时间 精装修进场后 15 天内完成精装修图纸深化，并报监理、甲方审核。三、图纸深化内容 精装修进场后的图纸深化（第三阶段）不同于设计阶段的图纸深化，本次深化是将图纸转换成现场实物的中间过程，即将设计语言转换成施工语言，施工班组可以根据深化后的图纸进行下料、施工。现场放样排版是图纸深化必不可少的过程。（一）现场放样排版 精装修接收一个完整的工作面后65、，要根据精装修图纸，对所有户型进行放样排版（该工作为本章第四条作准备）。将天、地、墙三面的定位控制线、完成线、分界线全部上墙，然后根据实际尺寸深化图 45 纸标注尺寸、排版方式、节点大样等。46 阶段管理阶段管理 工作内容工作内容 重点说明 备注：组织 参加 重点说明 备注：组织 参加 现场放样排版 标准层实际放样 根据图纸将所有控制线、定位线、部品部件定点、排版图在墙、顶、地面上进行标示。1、项目工程团队组织精装修施工单位，根据设计图纸，进行现场的放样排版。监 理公司负责监督施工。2、精装修施工单位须将复核无误的引至楼层的标高线交底给各个与精装有关的分包单位；精装修施工单位有义务配合所有相关66、分包单位在天花、墙面、地面弹出相关定位线，各分包单位也必须在无疑义的情况下严格按照此定位进行施工、安装。项目工程团队 精装修单位、监理公司 弹线的内容 在地面弹出隔墙、橱柜位置、门位置、饰面、吊顶等造型完成面线，弹出吊顶上灯具、空调的出、回风口、检修孔的投影位置线，在墙面弹出饰面材料的分隔线，吊顶的标高线、洁具的中心线等，在顶面墙角弹出吊顶的龙骨的预排线，在顶面弹出丝杆固定点。47 差异反馈 将现场实际与设计图纸有矛盾的部位反馈到项目工程团队，进行合理的调整，并在深化图中体现 现场施工交底 根据已经弹好的线，以及已经发现和反馈的问题对现场施工人员交底，为交付样板施工做准备。（二）图纸深化重点 67、48 阶段管理阶段管理 工作内容 重点说明 备注 组织 参加 工作内容 重点说明 备注 组织 参加 施工图深化设计管理 精装移交面的放样、测量工作 精装修单位根据蓝图在不同的移交工作面上将所有线、点位、排版标注在墙地面上，验证蓝图的可行性并记录实际测量的尺寸，汇总经综合考量后作为深化图纸的标准尺寸。1、各精装修施工单位需安排专职有经验的深化设计人员驻场办公，并承诺其深化设计图纸能满足现场施工的深度要求，另需提供图纸清单、出图进度计划及深化设计人员数量、名单及联系方式给监理单位、项目工程团队进行审核，随进度进行的设计减员必须经由项目公司批准项目工程团队 精装修施工单位、项目工程团队、监理公司、设68、计管理部 天花龙骨、吊顶的排版图 根据现场实测后确定的深化图尺寸，出具顶面的布置图、灯具定位图、空调风口定位图等，并考虑吊筋、龙骨间距，洞口加强，转角抗裂，收边节点，灯具及空调布置冲突等。石材墙地面的排版图 尺寸、缝宽，开槽角度、开槽方式，对缝方式，拼花样式，与其他专业外露设备（消防箱、开关面板、电梯面板等）的收口方式等，强弱电管线的定位点，给排水管、地漏的定位图，保证视线关注处规则整齐。49 面砖及木地板的排版图 尺寸、缝宽，小尺寸木地板、面砖的规避等，在窗口、阳角、台面、棚线等处应该尽量排整砖，保证视线关注处规则整齐。方可。2、根据项目工程团队、设计管理部对施工图纸、深化排版相关原则要求、69、深化部位及图纸类型等书面交底后，精装修施工单位依据交底和原设计要求按出图计划进行出图并提交项目工程团队，各参加单位提前自审和熟悉图纸后将初步意见汇总到项目工程团队后再由项目立面综合图深化 室内立面，室内房间或公用空间各方向的立面均应画全。室内立面应将相应部位的天花剖面一并画出，并标注天花造型的尺寸与标高。开关插座立面布置及使用功能，部品部件布置合理性、是否与框架梁柱冲突、整体布局效果、局部净高。节点做法详图深化 施工中的关键部位、需要重点表达的部位，均应绘制节点详图。观感质量，节点防裂、防水、防空鼓措施，节点做法可实施性。水电点位图深化 强弱电点位、给水点、排水管、地漏定位图。管道走向、打洞位70、置、出水口及阀门高度、水管管径规范。50 木制品（木门、衣柜、高柜、浴室柜、墙顶木饰面、木格栅等、铁艺栏杆、不锈钢制品加工图 由供货厂家根具现场实际测量的尺寸，根据深化图中收口处理的方式进行深化。工程团队组织评审会签确认。3、项目工程团队可根据各标段户型分布按比例分配并确定由哪一家单位完成相同的户型装修深化，经审核签字后统一下发相同户型精装修施工单位，相同户型单位可参加、沟通、建议深化设计做法、基层工艺、节点等。卫浴五金、淋浴房安装位置图 根据招标文件中的要求，图纸的要求，按设计部最终确认的五金样式、淋浴房进行深化设计。51 （三）深化成果 精装修单位完成图纸深化后，报项目工程团队，由项目工程71、团队组织图纸会审，签署三阶段精装修图纸深化记录表（附表六），最后由设计管理部签字确认。根据合约要求，精装修单位报送足够套数的深化后图纸，由设计管理部签字确认，统一下发，作为最终施工的图纸依据。在这个过程中，合约管理部配合完成相关工程量增减确认工作。除原设计图纸目录中所含图纸外，深化后图纸应包含且不限于以下内容。1、排版设计图 编号 内容 1 瓷砖排版图 2 石材排版图 3 波打线排版及定位 4 开关插座排版图 5 天花灯具与消防设施排版图 6 软硬包、镜子、木饰面等饰面排版图 2、定位设计图 编号 内容 1 给排水点及管线定位图 2 开关插座定位图（强弱电）3 暖通定位图 3、节点大样图 编号72、 内容 1 门槛石节点大样 2 淋浴间挡水石节点大样 52 3 立面剖面图 4 天花造型大样 5 淋浴屏安装节点图 6 柜体安装大样 7 4、材料加工图 编号 内容 1 瓷砖加工图 2 石材加工图 3 石膏板加工图 4 夹板加工图 5 成品石膏线加工图 6 人造石加工图 第四条 交付样板施工管理 第四条 交付样板施工管理 一、责任部门 交付样板的施工、验收责任部门为项目工程团队，其中交付样板验收工作由项目总监组织。监理负责过程监督。交付样板即精装修大货施工样板，是明确大货精装修施工和交付标准的依据。设计管理部、合约管理部参与过程检查和验收，并完成图纸确认和变更流程相关工作。二、实施时间 按照中73、国海外发展有限公司样板评审指引，交付样板应在大货精装修施工前七天完成并验收。为了全面提高精装修施工质量，提高施工图纸深度及精度，减少 53 过程变更，建议交付样板施工及验收在精装修招标前完成。以该样板房的施工图纸及验收意见作为招标依据。项目工程团队协助合约管理部尽早完成交付样板施工招标工作，实体建筑有一层或几层（覆盖每个户型）达到精装修条件后，交付样板开始施工。需说明的是，部分地区销售样板房是实体样板房，且有创意样板房和交楼标准样板房，该交楼标准样板房即为交付样板。项目工程团队在施工交楼标准样板房期间要充分考虑大货精装修施工可能遇到的种种问题，做好过程记录并与设计管理部充分沟通，将各种优化、变74、更信息反馈到大货精装修图纸中。三、交付样板施工范围 参见中国海外发展有限公司样板评审指引 54 样板 样板 名称 名称 评审重点 评审重点 主持人主持人 评审参检岗位 评审参检岗位 精装交付样板 1、装饰材料、洁具等品牌、规格和销售样板必须完全一致；2、销售合同所含的装修内容全部按销售样板间实施；3、观感效果；4、功能性系统；5、客户敏感点；6、细部处理效果；7、合同附图核对、营销承诺核对。项目总监 公司运营、工程、设计、合约、营销、客服等职能负责人，项目团队各职能经理、工程管理中心、专业工程师、设计师 地下室、首层大堂及电梯前室、电梯厅精装修 1、天地墙材料选择；2、细部效果；3、业主关注度75、较高的入户门、消防箱等；4、与公共区域或户内的标高关系；5、防火门、管井门效果；6、成本关联度。项目总监 标准层电梯前室及电梯厅精装修 1、天地墙材料备选择；2、细部效果；3、业主关注度较高的入户门、消防箱等；4、与公共区域或户内的标高关系；5、防火门、管井门效果；6、成本关联度。项目总监 55 四、交付样板验收 交付样板验收由项目总监组织，工程管理部、设计管理部、合约管理部、客户服务部、营销管理部参加。交付样板评审表详见附表七。第五条 材料管理 第五条 材料管理 一、材料样板间管理（一）责任部门 材料样板间管理责任部门为项目工程团队。（二）设置区域 精装修材料样板间应临近材料加工场地设置，便76、于核对现场使用的各类材料。（三）设置时间 按照中国海外发展有限公司样板评审指引相关要求，材料样板间应留存至项目交付时拆除。在设置时必须考虑迁址相关事宜。二、甲供材管理（一）集采材料管理 1、应供量控制 甲供物资应供量由合约管理部进行准确测算后确定，材料损耗率应计入应供量中。在精装修施工单位定标前，合约管理部要准确计算出各集采物资应供量。原则上，精装修施工合同中的甲供材工程量应与物资采购合同工程量保持一致。项目工程团队要参与甲供物资工程量审核，因特殊施工工艺或设计方案导致损耗率超出合同损耗率的，项目工程团队要提前与合约管理部进行沟通。2、供货计划 56 精装修施工单位定标后，项目工程团队必须要求77、精装修单位提交甲供物资供货计划，该供货计划要放入物资采购合同中，在签订物资采购合同前合约管理部和项目工程团队要给供货单位进行明确交底。3、系统操作 需要使用甲供物资的承建商，须在集采系统上进行订单操作，地区公司相关人员审批。到场物资的验收、送检均按合同约定通过集采系统进行操作。合约管理部和项目工程团队负责对各承建商进行交底。承建商对下单数量的准确性负责，并根据物资生产周期，提前铺排下单工作。4、到货准备(1)采购合同签订后，地区合约管理部应在适当时间要求承建商提供甲供材料接收人员姓名、职务、联系方式、签名式样及承建商项目工程团队印章式样；(2)首批物资到货前一周，承建商应准备好仓储场所（按精装78、修策划及项目工程团队要求做好仓储场地）。项目工程团队和供应商将现场查看仓储的位置和条件。对仓储条件有特殊要求的，承建商应配合完成；(3)项目工程团队、供应商、承建商共同确定运输车辆停靠地点。5、卸货及看管(1)物资卸货及看管按合同约定执行；(2)建筑材料、装饰性材料及设备的卸货责任包括用人力将物资搬离运输车辆、转运至仓储场所、堆放整齐或安放牢固。机电设备供应商卸货责任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆、转运至项目工程团队指定的位置（包括露天场地和仓储场所）、堆放整齐或安放牢固；57 (3)供应商到货时间不得超过当天21:30（对于有特殊要求或需求紧急的材料除外，如商砼等）。承建商应组织79、足够的人力参加卸货，尽量缩短卸货时间；(4)承建商对其使用的物资负有存储、保管、看管、采取措施以防恶劣天气及自然条件对物资造成损害的义务。因未尽义务造成物资丢失、损坏的，承建商承担赔偿责任。使用机电设备的承建商，应负责将设备从堆放地点搬运至安装地点。6、验收接收(1)首批到货的物资验收由项目工程团队部组织进行，相关人员参加。合约管理部将重点介绍采购物资的技术要求、验收方法和标准。以后分批到货的物资由项目工程团队、监理和承建商共同验收；(2)物资验收重点是检查包装是否完整、包装所示的物资外观特征与采购要求是否相符、包装如有损坏是否影响物资的完整等，此外清点本批物资数量。物资的质量在开始使用时验证80、；(3)承建商对物资质量负有检查责任。承建商在开箱（封）启用物资时，若发现下述现象，应暂停使用物资，并立即报告项目工程团队及合约管理部：物资质量存有疑问。物资的规格、系列、颜色等与采购合同不符。箱内物资实际数量少于包装所示数量。缺少附件、配件。(4)项目工程团队收到上述报告后，应立即给予解答或亲赴工地检查。反映现象属实的，由合约管理部向供应商交涉。如整批物资均存在上述情况之一或数种的，则承建商暂停使用该批物资，造成工期延误的，由供应商承担责任,承建商不负责任。如部分物资存在上述 58 现象之一或数种的，承建商应先行使用合格物资，以尽量减少对工期的影响；(5)承建商在开箱（封）后，如未作基本检查81、即大量使用，之后发现物资存在“第（3）款”现象且经证实的，则承建商应承担该批物资因不能退货可能造成的损失。如物资存在潜在的质量缺陷，难以通过基本检查发现的，承建商对使用该物资可能造成的损失不负责任；(6)承建商于开箱（封）时箱内物资已经损坏的，应立即报告项目工程团队，待项目发呢部及合约管理部会同供应商鉴定责任；(7)物资通过验收后，即视为已将物资交付承建商使用。供应商、承建商、项目工程团队必须在当批次物资完成验收48小时内完成系统中验收的确认工作；(8)承建商应先行收集整理技术资料，在竣工后或交付业主使用时编制竣工资料或将原始资料移交业主。供应商须凭经确认的验收、送检凭据向地区合约管理部申请货82、款。承建商应自存一份验收、送检凭据，以备与合约管理部及供应商结算物资数量；（9）其它验收要求详见本章第五条第三款“材料验收”相关内容。7、甲供物资节超管理(1)合约管理部应该做好甲供物资的供货数量统计工作；(2)供货过程中如果发现可能超供，要及时复核并预警，分析超供原因，若承建商不能提供合理解释，要将超供金额从承建商的进度款中暂时预扣；(3)如确实是由于变更、合同外增加工程或应供量汇总错误等原因导致实际供货量超过应供量，应在相关手续完成后及时计算物资供应数量的变化，系统内调整甲供物资应供量数量，并在进度款中返还已扣的超供金额（包含加计的管理费）；59 (4)项目工程团队要定期进行甲供物资使用情83、况检查及清理盘点工作，如发现承建商存在甲供材料使用、保存不当、施工浪费较多的情况，应及时制止并纠正，同时应采取拍照、发函等手段留存证据，作为将来扣款的依据；(5)对于超供的部分物资在扣款时须加收一定比例的管理费。物资种类区分口径为：钢筋需要区分级别，混凝土需要区分到各标号，其余材料除管件为总金额控制外，均需区分到各规格品种。扣款基价以最新采购价为基准。钢筋对超供部分另加5%，混凝土对超供部分另加10%，其余材料对超供部分另加20%。对于节约的甲供物资，原则上不给合作商返还。（二）甲指乙供材料管理 甲指乙供材料管理是精装修施工管理重要工作之一。部分材料（如瓷砖胶）若未按集团要求采购，可能产生通病84、性质量问题。项目工程团队应将甲指乙供材料纳入日常管理工作，定期约供货商召开协调会议，了解并跟进现场甲指乙供材料的供货和使用情况。1、项目材料采购合同签署时限：自项目工程合同签署之日起45日历天内，由施工方与甲指乙供集采单位（或集采单位授权供方）签订项目材料采购合同；施工方不得以未进场、合同尚在谈判、未到供货节点等任何理由拒绝签订甲指乙供材料采购合同。2、甲指乙供落地管理要求：(1)地区公司招标门窗、精装、消防工程等涉及甲指乙供集采材料应用的工程标时，需将甲指乙供集采条款对各工程投标单位进行充分交底，并将 SectionD项目采购合同协议书、集采供方联系方式、本项目产品选型及相应集采价格放入招标85、文件中作为招标文件内容 60 的一部分；若未使用集采，需事前进行自行采购审批，甲指乙供集采落地情况纳入检查过程评价；(2)如中标施工方原因，未按上述时限（工程合同签署之日起45日历天）完成甲指乙供材料采购合同签署，该施工方地区定级不得评定为A级；(3)如集采单位原因，未按上述时限完成材料采购合同签署，集团层面对集采单位进行约谈，要求更换大客户经理及相应地区对接人，该集采单位地区定级不得评定为A级；(4)如有特殊原因，无法按上述时限完成甲指乙供材料采购合同签署，地区公司以邮件形式说明原因及预计签署时间，备案至总部成本管理部；(5)如施工方未按合同约定执行，采购非集采品牌、型号产品或从非集采单位授86、权供方处采购，均视为“应集未集”，地区公司应要求施工方对“应集未集”产品进行退场处理，对已完工工程进行质量查验，若不满足质量要求，由施工方无条件拆改并对施工方处以应采购材料款双倍罚款，对监理单位处以伍仟元罚款；如满足质量要求，但未满足甲指乙供材料采购约定，对施工方处以应采购材料款双倍罚款，对监理单位处以贰仟元罚款。以上（1）-（4）条主要由合约管理部负责执行，第（5）条由项目工程团队负责监督精装修单位执行。若发现“应集未集”情况，项目工程团队应立即叫停后续施工，收集相关证据，组织材料退场进行现场质量检查及相关返工整改工作。并联合合约管理部按合同条款对责任单位进行处罚。三、材料验收（一）责任部门87、 61 甲供材和甲指乙供材验收责任部门为项目工程团队。其它材料验收责任部门为监理，项目工程团队过程参与并对验收要求进行交底。62 （二）验收内容 阶段管理 工作内容 验收内容 组织 参加 阶段 成果 阶段管理 工作内容 验收内容 组织 参加 阶段 成果 材料验收管理 石材大板、工程板验收 石材、木饰面在定板后精装修施工单位应进行市场摸底并落实供应商。项目工程团队组织设计部、成本管理部实地考察大板（木饰面为生产试样）及加工工艺水平，确认后方可采购。1、重点验收石材大板的花纹、色调、厚度，以确保整体的供货质量。各部门相关人员验收的大板，必须是施工单位最后采购的石材原板。2、由于天然石材的色泽、光泽88、度、纹理等质量上的差异很大，拟订购前必须约同甲方一齐前往石材加工厂确认石材大板，确保所订购的石材，为工程所用且符合封样要求。确认大板后项目工程团队要发起石材大板确认单会签，设计管理部、合约管理部签字确认。会签单格式项目根据需要自拟，但必须附大板图片资料。项目工程团队 精装修管理部、设计部、成本管理部、施工单位 大板、工程板预排版、试拼验收（木饰面生产式样）影像资料 63 3、施工单位须在石材加工厂中进行预排版验收，以规避石材中的瑕疵部位，派驻专业的人员在石材加工厂，对预排版的石材进行监督和验收以满足甲方在质量方面的需求，验收合格后方可编号、装箱，并将预排版验收相片发甲方审核；甲方根据预排版验收89、质量情况，必要时前往石材加工厂核查。4、施工单位在石材运至现场后，须根据所编的号码在施工现场地面进行试拼，并经过业主对版验收合格后，方可安装施工。进场验收 根据封样样板共同对到场材料进行检查验收，验收结束后应填写精装修材料质量验收表，各方签字并注明意见及日期，有不合格材料需退场的应注明。1、现场设立精装修材料样板间，封样的材料样板设专人管理，以便比对进场材料是否满足设计效果和合同约定的要求。2、对有观感效果的装修饰面材料（如石材、木制品、壁纸软包、洁具、五金、面砖、橱柜、厨房电器等）首批验收时应通知设计部、合约管理部相关人员参加。3、材料进场时必须提供合格证、材料质量检验报告等资料并存档，所有90、材料必须满足设计质量要求、国家有关防火和环保的要求。4、所有进场材料的品牌、规格、型号、颜色必须符合设计和合同要求。5、所有精装修材料进场必须经现场工程师检验合格后才允许使用，监理公司 施工单位、项目工程团队 精装修材料验收表（附表八）64 不合格的必须立即清退出场。6、材料验收注意事项：根据材料清单和材料样板对进场的材料进行验收，对材料的外观及各种技术参数进行检查，按规定需要见证取样、送检的必须取样检验。对吊顶的线条、板材、吊杆、龙骨进行验收，尤其注意卫生间的吊顶要有防潮要求。墙地石材（砖）材料进场时应对板验收。门类材料验收：对照样板核对材料的品牌、外观质量、锁孔位置、合页小五金的等方面的质91、量。木地板进场材料分批抽样进行对板验收。有地热的木地板须注意相关参数。内墙漆、墙纸材料验收：对板核对材料的品牌及各项技术参数，注意内墙漆的保质期。项目工程团队应及时落实乙供（木工板、石膏板、龙骨、线管等）材料样板并封样，并重点督促材料供货计划制定、订货及进场。见证取样 材料需现场见证送检的，由监理单位见证取样，供应商或精装修施工单位按规范要求送检，检验所需时间应纳入计划。监理公司 施工单位 材料复验报告 材料保管 验收合格后精装修施工单位应负责管理并安排入库。施工单位 监理公司 65 四、材料送检 材料进场后，要按规范及合同相关要求对材料现场抽样送检。检测抽样要全范围覆盖每批次的每一种规格。送92、检由装修单位进行，监理、甲方现场见证取样、送检全过程，或者由地区公司委托的第三方检测（评估）单位进行抽样、送检。检测内容详见材料检测清单（附表九，该清单并未涵盖所有需送检材料，各项目应严格按照规范及合同约定执行）。五、材料堆放 1、材料堆放要充分考虑材料受压变形、受潮失效等因素。水泥、腻子堆放场地要选择地势较高、不易浸水的场地，地面用木方架空，上面满铺夹板，夹板上满铺彩条布，然后将材料堆放整齐，并严格控制堆放高度；木门堆放除了考虑受潮因素外，还要充分考虑受压变形因素，堆放时应侧立靠墙堆放，严禁平卧叠放；瓷砖堆放要考虑受压翘曲，场地足够平整时可以平放，但要严格控制堆叠高度。当场地不平整时要靠墙侧93、立堆放，堆叠不超过两层；石材必须装箱放置，不允许叠放；2、严格控制楼面材料堆载重量。原则上不允许在楼面堆放非本层使用的材料。对于本层使用的水泥、砂、腻子、粘贴剂等较重材料，项目要有明确堆放要求，分散堆放整齐。3、材料堆放场地由项目统一设置，宜设置在地下室。所有材料堆放场地，都要统一围蔽并做好防火、防盗措施，严格按照消防要求配置防火器材，并做好防火安全警示；六、材料集中加工管理 1、为了提高产品加工精度，提升施工效率，提升现场文明施工管理水平，材料加工管理是重要的过程管理工作。需强调的是，能在 66 工厂加工的材料，不能运到现场加工，能集中加工的材料，不能在作业层进行加工。该原则必须在招标阶段予94、以明确。适于集中加工的材料及机械需求情况：材料名称 使用部位 加工车间名称 使用机械 加工成品 墙地砖 橱卫间、公共区域墙地面等 墙地砖加工区 瓷砖水刀切割机 按照瓷砖加工图加工，按照尺寸分类堆放，按照墙地砖排版图每户统一配送 木门套、窗帘盒基层 门套、窗帘盒 木加工区 木工圆盘锯 按照每户现场测量尺寸加工，统一配送 吊顶吊筋、龙骨 吊顶基层 吊顶加工区 切割机 按照排版图尺寸加工，按照房型堆放，统一配送 石膏板 吊顶面层 吊顶加工区 切割片 按照石膏板加工图加工，按照尺寸分类堆放，统一配送 石材 卫生间墙地面、玄关地面等 石材厂家场外加工 红外线石材切割机 按照石材加工图加工，按照尺寸分类堆95、放，按照墙地砖排版图每户统一配送 腻子 天花、墙面 油漆加工区 搅拌器 按照每天使用量集中加工，统一配送。67 2、材料加工区包含原材料堆放仓库、材料切割与分装区、成品仓库；各区域按照生产流线顺序布置，布局合理，避免材料在库房内倒运；做到仿工厂化流水线作业。3、瓷砖切割采用大型切割机和倒角机；采用水刀切割，角部设置一个集水坑保证水循环利用；碎砖材料也充分利用。分装区对加工成品根据每户材料清单包装后转入成品仓库。4、集中加工区搭建原则 选择施工现场空地采用集装箱或者板房搭建，或者在施工区域（如商铺）选择相对独立的空间布置，或者在地下室用彩钢板搭建。集中加工区的搭建主要考虑三大方面：（1）实用性：96、区域规划充分考虑材料进出方便，生产环节操作流转灵活，如墙地砖加工区的原料仓库加工区墙地砖成品堆放区，三个区域顺序相连，方便加工操作，同时也避免反复搬运造成材料破损或弄混乱等。（2）舒适性：加工区可以按照工厂化管理方式，现场文明整洁，工作环境舒适；学习展示功能齐全。在加工区内配备专职清洁工，负责整个加工区内的场地和废料打扫清理工作。（3）安全环保性：加工区内临时电分路排布，临电材料采用合格指定产品；木加工房间设灭火器；进门位置设 24 小时门卫；面砖加工区切割材料废水收集循环利用；防腐剂等化学材料集中使用管理，加工废弃材料分类收集。5、集中加工区布置 集中加工区场地包括如下区域：门卫室、集中加工97、区域、装饰总包仓库、甲分包单位仓库、建筑垃圾临时堆放区、原材料堆放区、卫生设施区等。68 集中加工区分为墙地砖加工区、木工加工区、吊顶加工区、油漆加工区等，主要用于材料集中加工；甲分包单位仓库主要给橱柜、木门、地板等甲分包材料堆放加工。6、集中加工作业流程 7、集中加工区岗位设置与分工 协调岗 集中加工区协调岗（加工车间负责人）负责收取铺贴班组领料单，安排集中加工组进行加工，并分派配送班组进行配送。铺贴班组领料员 铺贴班组领料员（班组长）根据本班组施工进度提前 2 天以上开领料单，开单需注明送料时间、铺贴房号、铺贴房间。集中加工组 切割加工人员宜聘请墙地砖加工厂专职切割技术员。集中加工进度由协98、调岗根据施工进度统一安排。集中加工区根据总加工尺寸数量汇总表分规格集中加工，并根据排版图中的编号在加工好墙地砖背面进行标注，并按品牌、相同规格有序排放。配送组 深化图纸面砖材料翻样，完成下料单，每户材料确认单加工：按下料单分批制作加工成品材料分装并放入成品仓库，按户堆放按施工计划派发材料，分户运输现场按图纸及放线铺装 69 配送班组负责配料、包装和送货。配送组按照领料单以及每户材料配送表配送材料，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取，在包装箱上写明送货房号、铺贴位置等；需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。包装箱上注明材料品牌、送货房号99、铺贴位置等。配送组需按照领料单上的送货时间，将包装好的材料送至指定房间。8、运输器具 垂直运输：湿作业阶段（墙面粉刷、现浇地坪、铺贴墙砖等）材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，宜采用室外土建总包施工电梯运输；后期饰面工程采用室内正式电梯，室内电梯使用前按照成品保护规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。平面运输：平面运输由施工底层至各楼层，该段瓷砖涂料等采用特制抗震小推车，砂浆等流体材料采用劳动车等。需要重点关注的是，室内墙地砖、石材施工完成后，室内不应再用斗车运送材料。9、集中加工管理原则 按批加工原则：为提高加工效率，同种规格的材料集中加工；但同时需要兼顾操作面按套100、施工的需要。可以根据批量大小，将楼栋划分为若干批次（如五层一批），同批相同规格批量制作加工。定人定岗原则：为提高工作效率，不同岗位应安排专人作业，如划分为翻样岗、加工岗、包装岗、仓储岗、分发岗、运输岗等，以配合不同工作的需要；同时对专业人员进行必要的培训及实习，减少出错几率。70 按需供货原则：根据施工进度情况派送材料。楼栋长根据施工进度，以及监理对施工界面验收情况，下达次日作业面送货计划，以便材料日供日清，控制材料及现场文明管理；同时便于监理对工作界面移交质量的控制。随用随拌原则：对于水泥砂浆、粘贴剂、腻子等有有效期的材料，要严格计算用量及工效，严禁出现过了时效仍继续使用的情况。七、材料移交101、管理 精装修施工结束后，所有可用材料（含维修备货材料和施工结余材料）要进行移交，包括不限于瓷砖、石材、木地板、洁具、门锁五金、铝窗五金、卫浴五金等。1、责任部门 材料移交责任部门为项目工程团队。2、移交时间 项目施工结束后，项目工程团队组织所有施工单位，对剩余材料或备用材料进行统计，移交给项目工程团队保管。项目交付三个月后，项目将材料移交给工程管理部保管。项目交付两年后，工程管理部将材料移交给物业公司。项目要设置专门材料贮藏间，满足材料堆放防火、防潮、防盗要求。3、材料移交表 材料移交表详见附表十。八、材料备货管理（一）责任部门 材料备货是为了提高维修效率，责任部门为项目工程团队。（二）备货种102、类 备货主要针对订货时间长、维修频率高的物资，如门锁五金、木 71 地板、墙地砖等，其它物资备货项目工程团队可根据地区特点灵活调整。（三）备货数量 备货数量主要根据项目自身特点确定，不做具体规定。原则上，维修备货数量满足维修周转即可。保修期内的维修基本都有责任单位，备用材料费用都应从责任单位扣回。所有物资都要有明确管理责任单位，详见本章第七条“材料移交管理”。九、材料台账 项目要做好材料台账，包含材料品牌、规格、数量、到场日期、出厂合格证及检测报告、验收人员等信息。详见附件十一 材料台账。第六条 工序样板管理 第六条 工序样板管理 一、责任部门 工序样板施工及验收责任部门为项目工程团队。工序样103、板就是通过施工工艺展示各道工序的完成状态，如门槛石铺贴、地砖铺贴、墙砖铺贴、窗台石铺贴、木地板安装等。设计管理部、合约管理部、客服管理部参与验收。二、实施时间 工序样板应在大货精装修施工前七天完成并验收通过，留存至本工序施工完成时拆除。72 三、施工范围 序号序号 样板 名称 样板位置要求 管理 层级 样板施工要求样板 名称 样板位置要求 管理 层级 样板施工要求 完成 时间 主持人 参检岗位 完成 时间 主持人 参检岗位 1 吊顶施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、厨卫、客厅、卧室所采用的吊顶材料，如龙骨、吊杆、面板、木条材料性能及尺寸是否与设计相符；2、各功能房的吊洞高度与排104、气孔、空调孔、天棚线管之间标高关系；3、吊顶各节、如转角节点、叠级线条节点、窗帘盒节点，石膏线条接缝处理等是否合理；4、吊杆固定方式考虑防渗漏；5、自攻螺钉的处理方法。精装修施工开始前 7 天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 2 卫生间门槛石施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、门槛石是否采用湿铺法施工、是否先施工；2、门槛石处的防水及标高处理是否有渗漏的风险。精装修施工开始前7天 项目工程经理 73 3 卫生间墙地砖施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、卫生间地砖排水坡度是否合理，标高是否满足排水要求；2、墙地砖无大小头、拼105、缝顺直、无蹦角空鼓；3、卫生间墙地砖基层、粘接层、面层各工序清晰明了；4、卫生间地漏节点处理，卫生间给水点、底盒等部位的切割处理，墙砖阳角做法；5、卫生间淋浴间地漏尺寸无偏差；6、卫生间挡水石的施工工艺；7、墙砖成品保护措施。精装修施工开始前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 74 4 阳台门槛石施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、阳台门槛石基层、防水层、粘结层、门槛石各道工序符合设计要求；2、阳台门槛石与推拉门标高关系。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 5 窗台石施工工106、序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、展示窗台石基层、粘结层、窗台石、成品保护各工序节点，窗台石施工是否有空鼓风险。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 75 6 涂料施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、展示涂料施工基层处理，一遍腻子、二遍腻子、一遍面漆、二面面漆各道工序；2、结构面基层处理符合要求；3、天棚、墙面阴阳角处理方式；4、二遍腻子打磨效果；5、腻子对各种线盒、洞口的收口处理，踢脚线收口处理；6、腻子的平整度、垂直度符合要求。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能107、经理，专业工程师 7 地面找平层施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、找平层平整度、地面极差要求；2、经养护后，无起砂、空鼓、破坏；3、找平层尤其是边角是否有局部高低不平现象；4、找平层标高控制，与公共过道地坪的标高关系。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 76 8 木地板施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、木地板基层、防潮层、面层各道工序施工展示；2、木地板基层清理干净、木地板无色差、无起翘、无异响、无爆灰；3、踢脚线平整顺直，接缝处理到位；4、木地板标高与地砖标关系。精装修开始施工前7天 项目工程经理 108、工程管理中心，项目设计、工程、合约、客服、营销职能经理，专业工程师、设计师 9 门施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、门套附框塞缝、固定、门套线的处理；2、卫生间门下口塞缝及防水处理；3、入户门收口处理。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 77 10 机电施工工序样板 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、电箱开关安装、接线、标识合理清晰；2、成排面板安装。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 11 成品保护 首栋首个标准层 B 级(跨职能）1、栏杆、推拉门、木109、地板、墙地砖、窗台石、机电面板成品保护。精装修开始施工前7天 项目工程经理 工程管理中心，项目设计、合约、客服、营销职能经理，专业工程师 78 四、工序样板验收 工序样板施工完成后，由项目工程团队组织对工序样板进行验收。样板验收合格后，项目工程团队组织监理单位及施工单位对新进场班组进行施工交底。班组第一块施工区域施工完成后，由监理组织项目工程团队、施工单位共同验收，验收合格后，方可大面积开始相应工序的施工。验收表格详见附表十二。第七条 工序验收管理 第七条 工序验收管理 一、责任部门 工序验收是对隐蔽工序、关键工序进行验收，是移交给下一道工序或确认施工合格的必要管理动作。责任部门为项目工程团队110、，监理公司负责组织，各参建单位参与验收。二、验收范围 79 序号 工作内容 重点说明 组织 参加 阶段 成果 序号 工作内容 重点说明 组织 参加 阶段 成果 1 装修样板、封样 封样是样板先行制度的要求。装修单位、项目工程团队、设计管理部对样板进行多方确认和封存，作为后续施工与交付依据。封样的内容不仅包括材料、部品还包括施工工艺做法。未经确认的材料不得验收；未经批准的工艺不得大面积施工。项目工程团队 设计管理部、工程管理部、合约管理部、送板单位 工序验收评审表 2 卫生间防水（厨房、阳台可选做）有防水要求的区域，防水层厚度、高度及工艺按图纸要求，闭水试验合格后方可进入下道工序。监理公司 施工111、单位、项目工程团队 3 轻质隔墙安装 根据国家规范及图纸要求，管线末端位置需做加强处理，方案应有监理确认。4 水电风敷设 隐蔽验收前完成水管试压、电管穿线工作。80 5 门槛石、窗台石安装 潮湿空间门槛处需做二次防水，竖向木基层及门套下部 200MM防潮处理。6 竖向木结构基层（含门底框、嵌入式柜的柜体安装）注意分户门底框及室内竖向木结构灌浆、填缝及修粉。防蛀、防火、防潮符合国家规定。7 厨卫墙砖铺贴（含浴缸安装）平整度、垂直度符合国家规范要求；收口、工艺符合设计设计要求。另外注意成品保护。8 走廊、房间等部位吊顶龙骨安装（含吊顶内管线安装）吊顶定位准确，吊顶内电管线等隐蔽工程完成通电测试。9112、 地暖管线施工 地暖水压试验，保护层厚度符合要求。10 地面细石混凝土找平 控制平整度以满足面层施工需要。11 厨卫、阳台地砖铺贴 高差及找坡控制准确，闭水试验、泼水试验合格。12 燃气管道安装 煤气管道气密性试验。13 门、橱柜、沐浴房尺符合设计及规范要求 81 寸测量 14 厨卫、走廊、房间等部位吊顶、隔墙封板（含灯基座安装）预留洞口的封堵、所用材料隐蔽检查，封板起拱、平整度验收。监理公司 施工单位、项目工程团队 15 地砖/大理石铺贴 监理公司 施工单位、项目工程团队 16 室内墙面顶棚刮腻子 平整度及垂直度复核、板拼接缝防裂及螺丝防锈处理。17 墙面顶棚刷底漆 18 湿作业阶段完成验收113、 监理公司 施工单位、项目工程团队 19 地板基层处理 地面敷设管线验收，与木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水处理。监理公司 施工单位、项 82 20 橱柜柜体及台面、衣帽间、储藏柜柜体安装 目工程团队 21 进户门、户内门安装 22 卫生洁具、淋浴房、镜柜、暖气片安装 卫生洁具盛水试验、浴缸盛水、排水试验、暖气片压力试验。23 墙纸粘贴 24 室内不锈钢栏杆、室内空调挂机背板安装 25 成品、半成品阶段完成验收 监理公司 项目工程团队部、施工单位 27 木地板、踢脚线、地板压条安装 监理公司 施工单位、项 83 28 室内墙及顶第二、三遍面漆 目工程团队 29 橱柜、衣帽间、储藏柜柜门安装 114、30 晾衣架、空调、厨房三件套、热水器、风口、灯具、厨卫五金件、龙头、开关面板安装 煤气管道二次气密性试验。31 清理打胶 84 三、验收资料 每一道工序验收合格后，完成成品保护，进入下一道工序施工，否则由施工单位进行整改，合格后再报验收。对于非隐蔽工序，验收标准及方法参照附表十八至附表二十九进行。需要重点说明的是，需要实测的工序一定要在该道工序完成后 100%进行实测并完成整改，不应将问题留到交付查验阶段去发现和整改。工序验收表格详见附表十三。第八条 质量管理 第八条 质量管理 一、质量通病防治（一）材料选用 材料选用是精装修管理的重要工作内容，项目工程团队应从材料样板确认阶段就开始参与，详115、见第三章第二条。（二）质量缺陷库管理 1、责任部门 质量缺陷库的梳理、总结及培训交底工作，由工程管理部负责，项目工程团队、设计管理部、客户服务部参与配合。2、管理内容（1）质量缺陷统计 质量缺陷库是地区公司工程质量不断提升的重要参考资料，是工程线对前期产品的经验梳理与总结。地区工程管理部每年至少两次（年中、年末）对质量缺陷库进行滚动修订。通过维修数据、业主投诉痛点、项目工程团队反馈等方式，收集所有质量缺陷，并进行分类统计。（2）质量缺陷库专题分享 工程管理部每年进行至少两次质量缺陷库专题分享，地区公司工 85 程管理线全体同事参加，邀请设计管理部、合约管理部、客户服务部参加。针对部分质量缺陷进116、行专题讨论，形成讨论成果。（三）招标交底 工程管理部要根据地区特点及质量缺陷库体现出的质量通病问题，结合集团下发的质量通病标准做法，完善、补充各项质量通病防治措施。并在招标阶段将具体措施列入招标技术要求，在招标阶段进行技术交底（第四章第三条）。二、环保管理 1、材料环保性能越来越受到业主关注，也是业主群诉焦点之一，各地区、项目应高度重视。为保障工程材料质量要求，所有精装修材料环保性能都必须满足相关规范要求。对于有放射性的材料和可能产生有毒气体的材料，项目工程团队和监理须严格落实现场材料送检，检测合格后方可投入使用；2、项目交付前，项目须按规范要求，请有资质的检测单位对产品进行空气检测，检测合格117、后才能交付；3、对于成品材料（如甲、乙供柜体、木门、木地板等），要在合同中明确环保要求及检测方式，材料出厂前应完成除甲醛、除异味等措施，确保进场后是环保合格产品。三、成品保护（一）责任部门 成品保护责任部门为项目工程团队，现场实施及验收由监理公司主导。（二）划分原则及实施要求 1、土建总包将现场移交给精装修总包后，现场内的所有成品保护责任由精装修单位负责，直到竣工交付；86 2、装修总包和各装修分包单位需对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施；3、各分包单位安装完成自身施工制作产品，自检合格后，报装修总包、监理单位及甲方验收合格后，进行成品保护措施，可将成品保护分批次移交给装修总包，此后直118、到工程交付，成品保护责任由精装修总包单位负责；4、装修总包必须每栋配备专职成品保护总负责人，负责成品保护工作；5、精装修单位安排专人定期对成品保护、治安消防进行巡视检查。6、对已完成施工的房间，精装修单位须有专人负责保管钥匙和开门工作，凡未经许可一概不得进入已完成施工的房间内；7、施工场地内要有明显得成品保护标志牌，如挂“油漆未干、”“材料堆放处”、“小心碰撞”等警示牌加以提醒及保护；8、实行严格的工序交接制度，下一道工序施工班组必须参加上一道工序的验收，上一道工序施工质量合格、成品保护到位后，方可以进行下一道工序的施工。9、对进场材料要严格验收，验收合格后方可进场，不合格材料坚决退场，避免施119、工完成后的返工。10、成品保护措施参照精装修成品保护标准指引执行。四、精工体系落地 项目工程团队、工程管理部要将精装修交付标准指引、精装修工法要求及节点图例相关要求在设计阶段、招标阶段进行充分应用，提高精装修施工质量及观感效果。五、制定标准做法 87 工程管理部根据当地特点及质量通病，制定精装修施工工艺标准做法，并在全公司统一实施。该做法可以是对精工体系、质量通病防治措施的补充，也可以是地区验证可行的创新做法。第九条 进度管理 第九条 进度管理 精装修施工是各工序流水穿插施工的总合，每道工序都需要合理的工期，各工序之间也有明确的先后搭接关系。因此，精装修施工工期有其客观规律。在市场高度关注精装120、修产品品质的情况下，遵循客观规律、预留合理工期尤显重要。对于地区工程线而言，我们无法控制和改变交付时间，但我们可以控制精装修开始时间。因此，项目工程团队在做专项计划时要通盘考虑，并严格按计划执行，让精装修单位尽早进场，提前介入。一、节点管理 在精装修进度管理中，节点是指精装修施工的底线节点，项目工程团队应充分策划，尽可能提前完工。（一）入伙启动会 节点时间：入伙前三个月 完成内容：精装修硬装（除木地板、墙纸、户内门、墙面及天花面漆外）全部施工完成。具备全面查验条件。（二）工地开放日 节点时间：入伙前一个月 完成内容：精装修工作全部完成，具备工地开放条件。二、进度计划 精装修单位进场后一周内上报121、项目精装修总进度计划，在总进度计划里体现各专业施工开始及完成时间，关键节点要满足项目节点管理要求及合同要求。监理、项目工程团队负责审核并确认。88 根据总进度计划，精装修单位进场 15 天内上报劳动力计划表及材料供货计划表，监理公司、项目工程团队审核确认，并协调相关供货单位按计划供货。劳动力计划表详见附表十四，材料供货计划表详见附表十五，各地区可根据需要调整表格格式。根据总进度计划，精装修单位完成月计划、周计划分解，并在监理例会中汇报，项目工程团队实时跟进纠偏。三、进度可视化管理 精装修单位进场后，项目工程团队要制定每栋可视化进度表，并张贴公示。监理公司根据现场进度实时填写，持续至精装修施工全122、部结束。可视化进度表详见附表十六，项目工程团队可根据需要调整表格格式。四、差异化进度管理 对于项目交付时间与精装修完工时间间隔较长的项目，都要进行进度差异化管理。1、合理策划工序施工时间 对于交付时间与精装修完工时间间隔较长的项目，项目工程团队在招标时要充分策划并进行交底。木地板、墙纸等工序应延迟施工，在交付前一个月完成。2、间隔期内的成品保护 在精装修施工完成后至项目交付前，精装修单位必须安排专人负责间隔期内的成品保护工作。工作内容包括不限于：定期巡查、定期清洁、定期开窗通风、检查水电、门窗关闭等情况，并有检查及保养记录。项目工程团队要在招标阶段要进行详细交底。第十条 安全文明施工管理 第十123、条 安全文明施工管理 安全管理是项目发展全周期都要重点管理的工作。进入精装修阶 89 段后，为了加强现场安全管理，项目工程团队要明确安全管理责任主体并进行交底。对于毛坯竣工备案、精装修交付的项目，精装修进场并完成场地接收工作后，精装修单位即为安全管理责任主体。对于精装修竣工备案项目，土建总包为安全管理责任主体。一、安全管理架构(一)精装修单位进场后，项目工程团队要成立项目安全生产管理小组，由项目工程团队、监理单位、施工单位组成，项目工程团队负责项目安全生产管理小组日常安全管理工作。(二)项目工程团队工程经理任项目安全生产管理小组组长，同时指定安全负责人开展具体日常安全管理工作。(三)监理单位、124、施工单位根据项目工程团队要求上报安全岗位相关人员名单组成项目安全生产管理小组成员，小组成员经批准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目工程团队，审批同意后方可更换。二、项目工程团队安全管理职责 1、督促监理公司对项目的安全、文明施工方案进行评审，确保安全生产条件符合现行国家标准，文明施工符合公司标准化建设要求。2、参与项目危险性较大工程专项方案的专家论证工作。3、项目工程团队定期组织安全例会，各项目总包项目经理、精装修项目经理、监理单位总监必须参加，会议内容为近期安全生产情况分析，各项目安全生产状况通报，并提出整改要求及整改期限。4、招标前应编制 工程策划 明确项目工程团队安125、全管理目标、项目安全管理要求、安全技术要求等。90 5、项目工程团队编制招标技术要求时必须明确项目安全管理标准、及安全防护措施。6、施工单位中标后、项目开工前，应有针对性地编制安全、文明施工方案，内部审核通过后填报安全、文明施工方案审批表（参照当地表格），经项目工程团队和监理单位审批后方可执行。7、安全、文明施工方案要根据工程特点以及所处的环境情况编写，内容应包括项目安全生产目标、项目安全生产责任制、工伤事故应急处理方案、安全施工管理制度、施工现场及宿舍的安全实施细则、文明施工管理细则等要求。8、安全交底：项目开工前，项目工程团队应协同监理单位监督施工单位组织三级教育，进行安全技术措施交底，并126、控制施工单位的安全交底质量；同时项目在施工过程中，各新进工种施工前,也应进行分工种的安全交底，形成安全技术交底记录，交底记录要求一式两份，一份由施工人员自行留底，一份由施工单位备案以备查验。9、安全巡检（1）项目工程团队各专业工程师协同监理人员组织各施工单位安全负责人每周对现场的安全生产状况进行巡检，并在周工作例会上应对项目安全情况进行检讨。（2）项目工程团队、监理公司对检查过程中发现的安全隐患向施工单位发出工作联系函（具体格式按照当地要求执行），责令其限期整改，由监理工程师负责跟踪整改情况。（3）如情节特别严重的应发出 停工令（按当地资料表格执行），勒令施工单位停工整顿，工期不予顺延。停工令127、必须由项目工程团队经理签发。（4）整改完成后，施工单位应及时将整改完成情况形成报告上 91 报监理单位和项目工程团队申请复查；如情节特别严重被勒令停工的，还应申报复工申请表（按照当地资料表格执行），经复查合格后方可复工。10、安全联合检查 （1）安全联合检查由工程管理部组织，项目工程团队工程经理，监理及施工单位的现场负责人和安全员必须参加。（2）检查内容包括安全生产管理资料和现场安全生产状况等。（3）检查过程中，每位参检人员均需填写项目现场安全施工检查记录表（参考月评估表格），所有存在的安全隐患由监理单位汇总形成记录,记录需发送给相关施工单位，并抄报项目工程团队。11、安全周例会 （1）安全周128、例会由项目工程团队组织监理单位、各施工单位定期召开，每周一次。（2）会议内容包括监理、施工单位对本周安全生产状况进行自评，剖析本周安全管理的不足之处及改进办法，项目工程团队综述安全联合检查及复查的情况，并对各单位的安全管控情况进行周评价。（3）监理单位根据会议内容整理会议纪要，发送给各与会施工单位，并抄报项目工程团队、必要时抄送工程管理部及安全生产领导小组。12、过程安全专项方案报审、执行 （1）项目工程团队在工程开工前以及施工过程中，应不定期地组织监理、施工单位结合工程实际情况和施工组织设计中的安全技术措施，及时提出阶段性的安全隐患控制重点，如模板工程、大型超高悬挑构件的支撑和防护、售楼区域129、周边的安全隐患等。（2）在安全隐患控制重点确定后15天内，施工单位应分专题编 92 制工程安全专项方案，并提交安全专项方案审批表（参照当地资料表格），报监理单位和项目工程团队审核后执行。（3）各分包单位进场后，项目工程团队应及时协同监理单位督促其制定与之相关的安全专项方案，并由监理单位跟踪落实。（4）所有安全隐患重点项目必须在安全专项方案制定并通过审核后方可施工。否则将对所施项目勒令停工整顿，待手续补齐后方可施工，耽误工期不予顺延。13、项目工程团队安全管理事后控制 （1）安全事故一旦发生，项目工程团队应立即督促监理、施工单位按照政府相关制度、法规逐级上报、处理、建立工伤事故档案、接受教训、采130、取措施改进安全工作等，同时向工程管理部、公司安全生产领导小组如实地汇报事故发生及发展的情况，以确保安全生产领导小组在安全应急事故的指挥与决策上做出正确的决定。（2）对出现的安全事故引以为鉴、分析原因，对各地项目类似问题进行排查，排除类似安全隐患。三、场地封闭管理 精装修单位进场后，要按甲方要求，对施工场地进行平面布置策划（在精装修策划中体现）。平面策划中，要体现车辆出入口、工人出入口、材料堆放场地、材料加工场地、样板间、垃圾堆放点等信息。所有出入口要能封闭并有专人管理，确保无关人员无法进入工地。场地封闭基本要求：1、所有车道口装铁艺门封闭，车辆出入由专人负责管理；2、小区入口设置铁艺门封闭或采131、用实名刷卡系统，确保无关人员无法进入小区；3、每栋楼梯间首层设置铁艺门封闭，仅留电梯作为上下楼通道；93 4、所有工人或与施工相关人员配置工卡，只有持卡人员能进入电梯，否则不允许乘坐电梯上楼。四、用水用电管理（一）施工用水管理 精装修施工期间，除淋水、试水阶段必须用水之外，其它时间段楼上不允许出现积水。具体管理要求如下：1、厨房、卫生间龙头安装之前，每个房间内只允许有一个临时水龙头，水管井阀门常闭；2、所有湿作业材料宜在材料加工区域拌好后上楼，若在楼上搅拌材料，须采用可移动拌料槽，严禁直接在地面拌料；3、石材打磨石浆必须全部装运下楼，严禁倒入地漏、卫生间排水管；4、精装修安全负责人每天安排巡视132、，每天下班前确保所有水源关闭；5、精装修不同工序穿插阶段，做好工序交接手续，明确用水管理责任。（二）施工用电管理 精装修施工期间，精开荒作业以前，室内禁止通电，所有施工用电必须采用临电，临电使用要求如下：1、施工现场临时用电必须制定安全专项方案并通过审批，应组织监理、施工单位电气工程师对该方案进行会审。2、施工临时用电必须采用TN-S供电系统，符合“三级配电两级保护”，达到“一机、一闸、一漏、一箱”的要求。3、外电线路必须按照规范要求进行防护，防护措施应同时满足供电部门要求。94 4、施工现场应配备必要的电器测试仪器，电工必须每天巡回检查。漏电保护器测试每周不少于一次，各类电器的绝缘、接地电阻133、测试每季度不少于一次，雨雪天气后必须进行测试，并做好检查维修纪录。5、配电箱、开关箱应有名称、用途、分路标记及系统接线图，应标明各回路的名称、用途，同时要作出分路标记。配电箱、开关箱箱门应配锁，并应标明直接负责人姓名和联络方式。6、在地下室、楼梯间内的施工安全照明用电应采用36V安全电压，在潮湿的环境使用24V安全电压。临时照明线路走线不得搭接金属管道或直接至于施工地面上。五、特种作业管理（一）持证上岗 精装修施工期间，有专业证照要求的所有作业人员必须持证上岗，监理必须定期检查，确保持证人员人证合一，证照都在有效期内；（二）施工机具管理 1、施工机具均应做好保护接零，对于固定的施工机具应搭设防134、护棚。2、平刨、圆盘锯等木工机械，刨口和传动部位应设安全防护罩，平刨还应设护手安全装置，圆盘锯应设置分料器、防护挡板。3、手持电动工具的电缆线不得接长，其电源线及接头不能随意更换，操作人员应穿戴好绝缘防护用品。4、钢筋冷拉作业区应设置专门作业区，钢筋对焊作业区应有防止火花烫伤的措施。5、电焊机必须设置专用配电箱；一次线长度不得超过5m，二次线长度不得超过30m，电线无破皮老化现象；接线柱应设防护罩。95 6、搅拌机应固定牢固，轮胎不得支承在地面或其它物体上。钢丝绳和保险挂钩应符合要求，操作手柄应设保险装置。混凝土搅拌机严禁将或手伸入料斗与机架之间察看或探摸进料情况。7、氧气瓶、乙炔气瓶储存和使135、用时的距离必须大于5m，与明火间距离不得小于10m，否则应采取遮挡防护。乙炔瓶应加装回火装置，且不得平放。8、潜水泵漏电保护器额定漏电动作电流必须小于15毫安，负荷线应采用专用防水橡皮电缆。潜水泵放入水中或提出水面时，应先切断电源，严禁拉拽电缆或出水管。9、高空焊接或气割时，周围和下方应采取防火措施，并有专人监护。未安装减压阀的氧气瓶严禁使用。六、消防管理 1、施工现场要有足够的消防水源。施工单位应制定施工防火安全措施，明确划分消防责任区及监管责任人。用火作业区与在建工程和其他区域之间距离不小于25m，距生活区不小于15m，材料堆场和仓库区与在建工程之间和其他区域之间距离不小于20m，临时宿舍136、距距离高压架空电线的水平距离不小于6m，距氧气瓶不小于5m。2、在建工程场地内不得设置宿舍，宿舍内不得烧火做饭，禁止使用电炉、电热毯、电饭煲或使用液化气罐；禁止乱挂、乱接、乱绑电线及电器、开关等。禁止在生活区、施工区及楼面上使用明火。3、宿舍、木工加工棚、厨房、仓库等易燃场所分别设置二台以上灭火器，高层、多层建筑装饰时，作业点必须配备二台以上灭火器。高层建筑应随层设置消防水源。4、严禁动火区域需要动火时，必须要有动火审批手续且进行动火监护，否则不得动火。96 5、易燃易爆材料应设置专业库房，同时保证库房内的通风。七、电梯管理 精装修开工前，电梯公司要完成所有电梯调试并移交给精装修单位，精装修单137、位负责精装修期间电梯管理工作，具体要求如下：1、制定电梯管理制度，并对各施工单位进行交底；2、安排专业人员开梯（建议安排电梯公司人员负责），持证上岗；3、在电梯内外张贴开梯人员、电梯维修人员联系方式；4、对乘梯人员进行严格管理，不符合要求的人员不允许乘梯上楼。八、防盗管理 精装修后期阶段，防盗管理是重要管理工作之一。原则上，场地内的物资保管遵循谁施工谁保管的原则。但因为穿插较多，项目要有防盗管理措施，具体实施由精装修单位全面负责。具体要求如下：1、做好场地封闭管理，详见本章第十条“场地封闭管理”相关内容；2、做好工序交接管理工作，详见本章第二条“场地移交管理”相关内容；3、安排专人负责各出入口138、的人员出入管理及入户门钥匙管理。九、文明施工管理 现场文明施工管理要求及相关管理措施要在招标阶段明确，并在施工单位进场后进行交底。相关管理标准及规定详见附表十七。十、其它安全管理 如临边防护、三保四口、高空作业等管理要求同土建施工阶段管理要求。第七章 查验管理 第七章 查验管理 97 一、责任部门 房屋查验、整改是精装修品质管理必不可少的环节，责任部门为项目工程团队，工程管理部负责监督、协同。二、查验单位 查验单位为第三方查验单位，可以是物业公司。三、服务时间 查验单位服务时间：入伙前三个月至交付后三个月 地区公司可根据项目特点增减服务时间。四、查验内容（一）内部查验工作应分阶段进行，每个阶段139、查验有不同重点。查验单位应在每天下班前将查验内容按责任单位进行分类并发给施工单位，施工单位按单销项后报查验单位复查，复查合格后进行销项关闭。项目工程团队、监理单位定期开会落实、协调施工单位销项情况。（二）项目工程团队要在查验单位招标阶段明确查验内容及相关管理标准。相关内容应放入合同要求中，并在查验单位进场后进行全面交底。查验工作应有明确工作清单，不能以查验工作人员的个人经验作为判断依据。查验标准及内容清单详见附表十八至附表二十九，地区项目工程团队可根据项目特点进行增减。要特别说明的是，查验阶段主要是解决观感类和使用功能类的质量缺陷，对于实测类的问题（垂直、平整度）应在工序验收阶段发现并整改完成140、。第八章 维修管理 第八章 维修管理 维修管理是提升业主满意度的重要管理手段，集团工程管理部针对维修制定了一系列制度、指引类文件，具体工作由工程管理部主导，参照 工程维修管理办法、发展工程维保中心管理指引 执行。98 第一条 维修中心管理 第一条 维修中心管理 按照中国海外发展有限公司工程维修管理办法相关规定，工程管理部于项目交付前三个月组建项目维保组。1、管理架构 工程管理部根据管理架构及项目交付体量，招聘足够人员，确定项目维修工程师。并对各岗位职责组织专题培训。2、考核办法 工程管理部根据当地的薪酬水平和维修销项费用标准，参照中国海外发展有限公司地区公司维修助理管理办法，每月对维修助理进行141、绩效考核，并落实薪资发放事宜。3、维修中心办公室装修 在项目维保组成立之前，项目工程团队负责完成维修中心办公室的装修。装修标准：维修中心办公室装修标准 地面 普通瓷砖 强相关 强相关 协调 物业管理处 房屋钥匙管理 人员进出管理 房屋巡视 其他配合 报事接单 CRM录入、销项 回访管理 投诉处理 项目客服经理 客服组 客服助理 合作单位派单 责任判定 复查、验收 合作商管理 委托维修管理 维修助理 项目维修工程师 维保组 99 墙面、天花 白色乳胶漆 分区 办公区、接待区、会议室 物资 办公桌、椅若干套、前台桌一套、会议桌配桌凳一套、打印机一台、录音电话一台、接待桌配桌凳一套、饮水机一台、办公142、电脑若干台、前台背景板一块、维修专用手机若干台、维修中心标识牌一块、纸笔等办公物资若干 第二条 集中交付期间快修管理 第二条 集中交付期间快修管理 一、责任部门 集中交付期快修管理由项目工程团队负责。二、人员配置 集中交付期间，快速维修是为了给业主更好的收房体验，在交付前的维修策划中，项目工程团队要对快修人员配置进行充分考虑。根据每天交付数量确定各专业维修人员数量，具体配置标准要在维修策划中明确。三、快修原则 快修主要解决观感、卫生、调试方面的质量瑕疵。在交付前要对陪验人员进行充分交底。若出现需要打凿、拆除等较复杂的维修，不宜采用快修。一般泥水作业类维修不宜用快修解决。第三条 交付后维修管理 143、第三条 交付后维修管理 一、责任部门 项目交付后三个月内维修管理由项目工程团队负责，交付后三个月至两年内维修管理由工程管理部负责。地区公司可根据地区特点进行调整，无论管理时间如何划分，项目工程团队与工程管理部要进行 100 书面交接，明确责任。二、维修例会 项目交付后，维修管理部门（项目工程团队、工程管理部）要制定明确维修例会制度，并组织会议召开。原则上每周一次，特殊情况下例会频率要进行相应的调整。维修单位、维修中心、维修工程师、客户服务部、工程管理部、物业公司参会，协调维修事宜，并形成会议纪要，抄送相关职能部门。三、维修资料 工程管理部要制定维修资料管理制度，明确资料发起责任人、发起时间、发144、文方式、存档管理等要求。1、对外资料 维修期间对外资料主要是代工维修资料。为避免与施工单位法律纠纷，落实合约部扣款、付款法律依据，地区工程管理部要与法务部、合约管理部沟通，明确各类代工发函的要求及内容，并明确发函时间及发函责任人，做好收、发函依据留存工作。包括不限于维修通知单（附表三十）、代工维修通知函（附表三十一）、代工维修扣款告知函（附表三十二）等资料（附件只作为参考，具体内容及格式由地区公司灵活确定，以满足法律要求及维修需要为第一原则）。2、内部资料 维修期间，要有专人做好维修销项资料，每天更新，维修销项表详见附表三十三。维修内部资料不能仅依靠 CRM 系统，要做专项资料进行存档。并留存145、相关影像资料。3、过程资料 维修过程中，维修助理要做好维修过程资料，包括维修记录、维修工程确认单、与业主沟通资料等。101 第九章 附 则 第九章 附 则 第一条 第一条 本办法由发展工程管理部负责解释。第二条 第二条 本办法自发布之日起实施。第三条 第三条 附表。102 附表一：材料样板确认单 工程名称 材料名称 材料规格 材料颜色 使用部位 项目设计经理确认：设计管理部（盖章）年 月 日 工程管理中心：年 月 日 项目合约经理确认：年 月 日 项目工程经理确认：年 月 日 项目营销经理确认：年 月 日 项目客服经理确认：年 月 日 其他相关人员确认：年 月 日 其他相关人员确认：年 月 日146、 监理签收：年 月 日 施工方签收：年 月 日 103 附表二：一阶段精装修图纸深化记录表 一阶段精装修图纸深化记录表 工程名称 组织深化部门 设计管理部 日 期 地 点 图纸深化内容及议定事项：项目工程团队意见 营销策划部意见 客户服务部意见 合约管理部意见 工程管理部意见 设计管理部意见 104 附表三：二阶段精装修图纸深化记录表 二阶段精装修图纸深化记录表 工程名称 组织深化部门 设计管理部 日 期 地 点 图纸深化内容及议定事项：项目工程团队意见 营销策划部意见 客户服务部意见 合约管理部意见 工程管理部意见 设计管理部意见 105 附表四：卫生间移交表 卫生间移交表 项目：标段：楼栋147、：卫生间：移交信息 卫生防水施工 合格 不合格 卫生间闭水 合格 不合格 卫生间结构梁标高 合格 不合格 沉箱清洁 合格 不合格 移交单位：日期 监理公司：日期 精装修单位 日期 项目工程团队 日期 106 附表五：总包单位移交精装修单位移交单 工作面交接单 工程名称 移交部位 移交内容 现场进度 我方已按合同要求完成了下列工作，请安排交接验收事宜:结构、砌筑、抹灰、地坪等分项工程已按设计要求施工完毕；房间开间、尺寸、方正度、墙地面平整度、垂直度符合要求；门窗框安装完毕，垂直度、进出位符合要求；窗边塞缝及收口已完成；吊顶内安装工程已施工、调试完毕；厨卫间防水试水完毕；相应标高线已完成；建筑垃圾148、已清理；相关水电安装已完成，功能正常；各项相应成品保护已完成 移交单位（盖章）：项目经理：年 月 日 接收方确认：具备移交条件，同意接收；不完全具备移交条件，拟接收工作面，但仍有下述事项需继续完善：接收单位（盖章 项目经理：年 月 日 监理单位见证：填报情况属实，移交程序符合要求。监理工程师：建设单位见证：填报情况属实，移交程序符合要求。项目工程团队工程师：107 附表六：三阶段精装修图纸深化记录表 三阶段精装修图纸深化记录表 工程名称 组织深化部门 项目工程团队 日 期 地 点 参加图纸深化部门及人员 项目工程团队：设计管理部：设计单位：临理公司：施工单位：图纸深化内容及议定事项：施工单位意149、见：监理公司意见：项目工程团队意见：设计管理部意见：其它部门意见：108 附表七：精装修交付样板房评审表 工程名称 样板所在位置 XX（地区）公司各部门：我项目已完成 X 栋标准层 X 户型、X 栋标准层 X 户型精装修交付样板房施工，请就如下事项进行评审并提出修改意见：装饰材料、洁具等品牌和销售样板一致性 销售合同每含的装修内容与销售样板间实施的一致性；观感效果；功能性系统；客户敏感点；细部处理效果；合同附图核对；营销承诺核对。注：受进度影响，XX、XX XX 等工序暂未施工，已做标识。项目总监：年 月 日 运营管理部负责人意见：部门负责人：年 月 日 工程管理部负责人意见：部门负责人：年 150、月 日 设计管理部负责人意见：部门负责人：109 年 月 日 合约管理部负责人意见：部门负责人：年 月 日 营销策划部负责人意见：部门负责人：年 月 日 客户服务部负责人意见：部门负责人：年 月 日 110 附表八：材料验收表 材料验收表 项目名称 标段 施工单位 供货单位 材料名称 材料品牌/规格 供货数量 供货单位意见：收货单位意见：监理公司意见：项目工程团队意见：111 附表九:材料抽检清单 发展材料抽检清单 序 清单级别 清单分类依据 清单材料明细 1 一类清单 1、结构安全；2、建筑功能 混凝土，钢筋及钢筋连接，防水卷材及涂料，外墙保温用锚栓，结构胶及密封胶，预应力锚索 2 二类清单151、 1、量大面广；2、质量不合格会引发系统性质量问题 水泥，集料，掺合料，腻子，抹灰干粉材料（砂浆、石膏等），地坪漆，内外墙涂料，瓷砖胶 墙体材料（各种砖、加气块），保温系统材料（保温板、岩棉、网格布、锚栓、胶粘剂、抹面砂浆、所用型材等），幕墙五金件（干挂件、化学锚栓、背栓），门窗发泡胶及耐候胶，抗裂钢丝网、钢筋网片；电线电缆，消防设备（消火栓、消火栓箱）低压配电柜，铝合金型材，塑料管材（给水、排水、地暖、电工套管等）装修基层材料（石膏板、木工板、硅酸钙板、轻钢龙骨）3 三类清单 1、发生质量问题，方便更换 木地板、地砖、内墙砖、铝扣板 外墙砖，屋面瓦、室内灯具，开关，电子门锁、电子开关、插座，152、户内配电箱及箱芯 电线辅助材料（桥架、电线配管、线槽），紧定管，钢塑复合管，风道，HDPE 双壁波纹管、镀锌钢管 橱柜、浴室柜、衣柜、玄关柜（整体、板材、橱柜五金件等，卫浴洁具，壁纸，人造石 入户门，户内门，防火门，门窗五金件、栏杆工程、井盖、管道保温材料、公区断路器 4 非实体清单 1、涉及施工过程中的安全问题 脚手架用钢管，扣件；安全帽，安全网，安全带；灭火器 112 附表十：材料移交表 材料移交表 项目：标段：施工单位：材料名称 数量 移交单位 移交方（施工单位）签字：盖章 接收方（甲方）签字：盖章 113 附表十一：材料台账 材料台账 项目名称 标段 材料名称 供货单位 施工单位 供货153、数量 收货日期 是否送检 检测报告编号 验收人员 114 附表十二：通用工序样板评审表 工程名称 合同名称 合同编号 施工单位 样板施工部位 样板名称 样板评审时间 施工要求：1、2、项目总监意见：项目总监：年 月 日 项目工程经理意见：项目工程经理：年 月 日 项目设计经理意见：项目设计经理：年 月 日 项目合约经理意见：项目合约经理：年 月 日 115 项目客户经理意见：项目客户经理：年 月 日 工程管理中心意见：工程管理中心：年 月 日 项目专业工程师意见：项目专业工程师：年 月 日 项目专业设计师意见：项目专业设计师：年 月 日 116 附表十三：通用工序验收表 工程名称 合同名称 合154、同编号 施工单位 工序部位 工序名称 验收时间 施工要求：1、2、施工单位意见：项目经理：年 月 日 监理意见：项目总监：年 月 日 项目专业工程师意见：项目专业工程师：年 月 日 项目工程经理意见：工程经理：年 月 日 117 附表十四：劳动力计划表 工种、级别 按工程施工阶段投入劳动力情况(单位:人)十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月 木工 腻子工 油漆工 水暖工 电工 焊工 石材干挂安装工 镶贴地面石材 瓦工 杂工 合计 118 附表十五：材料供货计划表 项目名称 标段 楼栋 规格/型号 供货数量 供货单位 供货时间 材料一 第一批 第二批 第三批 材料二 材料三 材料四 材料五155、 施工单位：日 期：监理单位：日 期：项目工程团队：日 期：119 附表十六：可视化进度表 项目 标段 楼栋 施工单位 工序 楼层 机电、空调管线 吊顶封板 厨、卫贴砖 门槛石 地面贴砖 门套 墙面腻子 天花腻子。计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 9 8 7 6 5 4 3 2 1 120 附表十七：文明施工及现场管理规定 序号 检查项目 检查项目 序号 检查项目 检查项目 1 1 施工单位所有人员必须佩戴胸卡上岗 2 2 胸卡不得自制，能够清楚辨认卡上内容 3 3 施工单位项目经理必须按规定出勤 4 4 工人熟练程度、156、特殊岗位持证上岗 5 5 施工人员不得与管理人员、监理发生争执，说话和气 6 6 不得在现场喧哗，讲粗话，与参观人员交谈使用礼貌用语 7 7 进入施工现场必须佩带戴安全帽 8 8 施工现场必须按规范要求设置灭火器，设置数量及有效期满足要求 9 9 在施工现场穿拖鞋或凉鞋 10 10 现场施工机械有防护罩（如电锯、电焊机、切割机等）1111 不得在施工现场大小便，精装修期间严禁在室内设置卫生间 12 12 洁具安装后应将洁具进行封闭，避免使用 1313 中午休息时间、夜晚加班时间不得饮酒，施工人员不得带酒意进入施工现场 14 14 使用明火施工时必须到相关单位办理动火证 121 1515 任何时157、间内施工人员不得在施工现场吸烟 16 16 施工现场无烟头。(参观人员在现场吸烟时应用礼貌用语制止)1717 现场标语、示意牌、材料/垃圾定置定位图按规定使用 18 18 现场标语、示意牌、材料/垃圾定置定位图因使用不当造成损坏由施工队按原价三倍进行赔偿 1919 作业时间内现场不得出现任何生活垃圾 20 20 保护楼道卫生，不得在楼道内乱堆材料存放垃圾 2121 材料、工具按定置定位图摆放在规定位置 22 22 每天中午休息前、下午下班前必须对现场进行清理并达到卫生要求 2323 休息时间现场内不得出现废料 24 24 工地晚上不准留宿外人，家属探亲不准住在工地 2525 现场清理出的垃圾必158、须存放到指定地点，不得任意抛洒不得乱丢杂物，严禁高空抛物 26 26 保护施工现场及现场周边环境卫生，未经许可不得在施工现场范围外堆放任何物资、垃圾 2727 洁具安装、五金件安装，电器产品安装，打胶工序作业范围内不得出现明显垃圾 28 28 每分项工程在完成具备成品保护后三小时内完成该分项工程的成品保护工作 2929 泥水工作业时临时使用施工工具应在距施工人员30 30 施工人员不得在施工现场跨专业进行违规施 122 1.5 米范围内摆放 工 3131 泥水工作业时施工范围内废料数量达到 10 块时必须清理废料 32 32 不得破坏电梯、消防栓、护栏等公共设施 3333 木工安装成品门、窗、159、隔断及门窗套时所有工具及材料应在距安装位置 2.5 米范围内存放，2.5 米范围外无安装产生的明显杂物（含包装箱、塑料袋等）34 34 不得在施工现场赌博、酗酒、传播淫秽物品以及打架斗殴，情节严重者移交公安部门处理。3535 分项施工结束后必须清理已施工完毕的作业面，瓦工清理后作业面应无明显杂物，成品木制作安装清理后饰面上应无明显污渍，油工作业完成后地面及其他成品上无明显乳胶漆（油漆）污染 36 36 施工队应当按照施工总平面布置图设置各项临时设施。堆放大宗材料、成品、半成品和机具设备，不得侵占场内道路及安全防护等设施。3737 工序交接后对现场原材料堆放方式有影响时应及时更换堆放定位图 38160、 38 休息及下班时间离开现场之前确认水、电、煤气、门、窗已关闭 3939 施工现场门前看板内容每天开工前及时更新，现场所悬挂质量工卡内容必须与现场施工内容一致 40 40 施工现场严禁开伙做饭 123 4141 现场临时用电须符合规范要求，如配电箱无工作零线端子、无保护接地端子、非三相五线制、非一机一闸一漏电、开关无盖、配电箱无箱门、无放雨措施等 42 42 不按甲方或监理要求按时提交周计划或月计划，按拖延天数进行处罚 4343 施工现场垃圾不及时清运或将自己的施工垃圾堆放到别人的施工范围 44 44 项目经理、现场负责人（现场经理、施工员、质检员、安全员等）的通讯工具须保持 24 小时畅通161、并随时接听甲方及监理的电话，不得无故通讯关闭或不接听甲方及监理的电话 4545 对甲方或监理的现场整改指令执行不力或拖延不执行的，按拖延天数进行处罚 46 46 项目经理和施工员必须按时参加甲方或监理组织的周例会或专题例会，不得无故迟到早退或缺席 4747 施工看板中现场堆放材料登种类、数量无偏差 48 48 未经许可施工队不得在现场焚烧任何物资 124 附表十八：墙面墙砖、石材验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差质量要求及允许偏差 验收方法 验收方法 说明说明 石材石材 墙面转墙面转 检验工具、方法检验工具、方法 检验数量检验数量 1外观 表面色泽一致、平整，无漏贴错贴、无162、空鼓，缝隙均匀，顺直，砖面无裂纹、掉角、缺楞等现象 目测观察 全检 观察 2裂缝 不允许 目测观察 观察 3空鼓 不允许 小锤轻击 实测实量 4 表面平整度 2.0mm 3.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 5 墙面垂直度 2.0mm 2.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 6 阴阳角方正 2.0mm 3.0mm 直角检测尺 实测实量 7 接缝高低差 0.5mm 0.5mm 钢直尺和塞尺 实测实量 8 墙砖接缝宽度 钢直尺 实测实量 9 踢脚线出墙厚度 2.0mm 2.0mm 钢直尺 实测实量 125 附表十九、墙面乳胶漆验收标准及方法 序号序号 要求及允许偏差要求及允许偏差 验收方法验收方163、法 说明说明 检验方法检验方法 检验数量检验数量 1 表面无起皮，起壳，起泡，无明显透底，色差，泛碱，返色，无砂眼，流坠、粒子等。1、用目测观察（应在涂料实干后进行，距 1.5m 处正视）2、用手摸基底颗粒物。3、用精度 1mm 的钢直尺测量允许偏差值（分色线采用 5m 细线，不足5m 拉通线）全检 现场观察 2 涂装均匀、粘结牢固、无漏涂、掉粉、刷痕 现场观察 3 装饰线条、分色线直线度1.0mm 实测实量 126 附表二十、裱糊壁纸（布）验收标准及方法 序号序号 要求及允许偏差要求及允许偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 色泽一致无明显色差164、无气泡、无露底 目测观察（应在裱糊干燥后进行，距1.5m处正视）全数检查 现场观察 2 表面无皱褶、污斑、翘边、波纹起伏 现场观察 3 花纹图案吻合适当 现场观察 4 与顶角线、踢脚板拼接紧密无缝隙 现场观察 5 粘贴牢固，不得漏贴、补贴、脱层 现场观察 7 墙面垂直度3.0mm 2m 靠尺和塞尺 每 50 个房间一个检验批，每个检验批抽检10%，并不得少于三间，（抽中房间应全检）实测实量 8 表面平整度3.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 9 阴阳角方正3.0mm 直角检测尺 实测实量 127 附表二十一、乳胶漆吊顶验收标准及方法 序号序号 要求要求 验收方法验收方法 项目分类项目分类 165、检验方法检验方法 检验数量检验数量 1 表面无起皮，起壳，起泡，无明显透底，色差，泛碱，返色，无砂眼，流坠、粒子等 用目测、手感（应在涂料实干后进行，采用2m 靠尺和塞尺纵横交叉测量，取最大值）全检 现场观察 2 涂装均匀、粘结牢固、无漏涂、掉粉、刷痕 全检 现场观察 3 住宅吊顶起拱高度不小于房间短向跨度的 0.5%，非住宅吊顶起拱高度为房间短向跨度的 1%3%抽检 5%的房间 实测实量 128 附表二十二：地面地砖、石材验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差（地砖、石材）质量要求及允许偏差（地砖、石材）验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数166、量 1 外观 镶贴牢固，表面平整；缝隙均匀、顺直，无裂纹，掉角、缺楞等现象。目测观察 全检 现场观察 2 空鼓 不允许 小锤轻击 实测实量 4 接缝高低差 0.5mm 2m 靠尺和塞尺 50 个房间一个检验批，每个检验批抽检10%，并不得少于三间，（抽中房间应全检）实测实量 5 地板平整度 瓷砖2.0mm，石材1.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 6 踢脚线直线度 3.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 7 排水坡度 并满足排水要求，无积水现象（国标为 13）2m 靠尺或泼水试验检查排水情况 全检 实测实量 129 附表二十三、木饰面验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差质量167、要求及允许偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 安装 牢固 手扳检查 全检 现场观察 2 外观 表面光洁，木纹朝向一致，接缝紧密，棱边、棱角光滑，缝隙均匀。目测 现场观察 3 面层垂直度 1.5mm 2m 靠尺和塞尺 每 50 个房间一个检验批，每个检验批抽检10%，并不得少于三间，（抽中房间应全检）实测实量 4 面层表面平整度 1.0mm 2m 靠尺和塞尺 实测实量 5 面层阴阳角方正 1.5mm 直角检测尺 实测实量 6 面层接缝高低差 0.5mm 钢直尺和塞尺 实测实量 130 附表二十四：软硬包验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求168、及允许偏差质量要求及允许偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 安装 牢固 手扳检查 全检 现场观察 2 外观 表面面料平整，经纬线顺直，色泽一致。填充饱满，平整，无皱折、无污染，接缝严密，图案拼花端正、完整、连续、对称。目测 现场观察 3 面层垂直度 3mm 2m 靠尺和塞尺 每 50 个房间一个检验批，每个检验批抽检20%实测实量 4 面层对角线长度偏差 3mm 钢尺 实测实量 5 面层裁口、线条 接缝高低差 3mm 钢直尺和塞尺 实测实量 131 附表二十五：木门及门窗套安装验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差质量要求及允许169、偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 安装 安装牢固，开启灵活，无阻滞感 手扳检查 全检 现场观察 2 外观 漆面光洁，无刨痕，毛刺和锤印 目测观察 现场观察 3 配件 位置适宜，固定牢固，无划痕 目测、手板检查 现场观察 4 门窗套正侧面垂直度 3.0mm 2m 靠尺和塞尺 每 100 樘为一个检验批，每个检验批抽检5%，并不得少于3 樘；高层每个检验批抽检10%，并不得少于 6 樘 实测实量 5 门窗套上口水平度 1.0mm 1m 水平尺 6 门窗扇与侧框间留缝 2.5mm 塞尺 7 框与扇、扇与扇接缝高低差 2.0mm 钢直尺和塞尺检查 8170、 门窗槽口对角线长度差 2.0mm 钢卷尺检查 9 门扇与下框留缝宽度 34mm 塞尺 10 门扇与地面留缝宽度（无下框）房间门 35mm 卫生间门 35mm 入户门 68mm 132 附表二十六：收纳验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差质量要求及允许偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 安装 牢固 手板检查 全检 现场观察 2 外观 表面光滑，粘贴平整，不脱胶，边角不起翘 目测观察 现场观察 3 配件 安装牢固、正确 目测 手板检查 现场观察 4 门板水平高低差 0.5mm 钢直尺和塞尺 每 50 间一个检验批，每个检验批抽查171、不少于 3间（抽中为全检）实测实量 5 门板缝宽 1.5mm 塞尺 实测实量 6 柜体与墙面缝隙 15.0mm 塞尺 实测实量 7 门贴脸与踢脚线间隙 2.0mm 塞尺 实测实量 8 门板平整度 2mm/m 2m 水平尺和塞尺 实测实量 9 门贴脸与墙面缝隙 1.0mm 塞尺 实测实量 10 橱门和抽屉 开关灵活，下口与底边下口位置平行 目测 手板检查 全检 现场观察 11 台面质量 光滑平整 现场观察 133 附表二十七：木地板铺设验收标准及方法 序号序号 项目项目 质量要求及允许偏差质量要求及允许偏差 验收方法验收方法 说明说明 检验方法、工具检验方法、工具 检验数量检验数量 1 外观 表172、面应洁净，无沾污、磨痕、毛刺等现象 目测观察 全检 现场观察 2 安装 行走无明显响声、起翘 行走一圈 全检 现场观察 3 表面平整度 2.0mm 2m 靠尺和塞尺 50 个房间一个检验批，每个检验批抽检10%，并不得少于三间，（抽中房间应全检）实测实量 4 板面接缝宽度 0.5mm 钢尺或塞片尺 实测实量 5 板面接缝平直 3.0mm 拉 5 米通线，不足 5 米拉通线，钢尺检查 实测实量 6 踢脚线接口高低差 0.5mm 实测实量 7 踢脚线与地板间隙 1.0mm 塞片尺 实测实量 8 相邻板材高差 0.5mm 钢尺和塞尺 实测实量 9 踢脚线与墙面间隙 1.0mm 10 地板水平度 10173、mm 134 附表二十八：门窗玻璃外观质量验收标准及方法 序号序号 缺陷种类缺陷种类 检验标准检验标准 允许缺陷类允许缺陷类 检测方法 检验数量 说明说明 优等品优等品 合格品合格品 1 划伤 0.1mm划伤宽度0.3mm 轻微划伤，每平方米允许存在条数 长度50mm 4 条 长度100mm4 条 钢直尺及塞片尺 每 100 樘为一个检验批，每个检验批抽检5%实测实量 划伤宽度0.3mm 的划伤，每平米允许存在条数 不允许 划伤宽度0.8mm,长度100mm，2 条 实测实量 2 斑点 1.6mm直径2.5mm 每平米允许存在个数 不允许 8 个 钢尺、观察 全检 现场观察 3 爆边 每片玻璃174、每米边长允许有长度不超10mm，自玻璃边部向玻璃板表面延伸深度不超过 2mm，自板面向玻璃厚度意识深度不超过玻璃厚度三分之一的爆边 不允许 1 个 钢直尺、观察 现场观察 4 结石、裂纹、缺角 均不允许存在 观察 现场观察 135 附表二十九：卫浴设备这装验收标准及方法 序号序号 项目项目 要求要求 验收方法验收方法 项目分类项目分类 检验方法检验方法 检验数量检验数量 1 外观 应洁净无损坏 用目测、手感 全检 现场观察 2 安装 应牢固无松动 现场观察 3 给水连接管 应无凹凸弯扁等缺陷 现场观察 4 阀门 应启闭灵活 现场观察 5 进出水管及连接处 应无堵塞、无漏水现象 现场观察 6 浴175、缸 2h 盛水试验应无渗漏 现场观察 7 台盆和洗涤槽 落水应有存水弯，2h 盛水试验应无渗漏 现场观察 8 座便器 外观洁净无损 现场观察 9 按摩浴缸 外观洁净无损 现场观察 10 冲淋房 底座平整无积水，2h 盛水试验应无渗漏 现场观察 136 附表三十：维修通知单 关于 XX 维修的通知函 关于 XX 维修的通知函 日期:X 年 X 月 X 日 发文人电话:收文单位:档案编号:收文人:发文单位:XXX 有限公司 抄送:拟稿人:抄报:复核人:标题:关于 XX 维修的通知函 签发人:页数:XXX 公司：由贵司承建的 XX 项目于 X 年 X 月 X 日发生 XX 质量问题，请贵司安排维修人176、员于 X 年 X 月 X 日前进行维修，在维修工作开始前请做好相关成品保护及安全防护措施。如贵司逾期未进场维修，我司将按相关合约条款请第三方施工单位代工维修，产生费用由贵司承担。代工维修并不移除贵司后续相关维保责任。若因贵司质量问题造成业主或我司其它损失，产生费用由贵司一并承担，同时我司将保留追究贵司法律责任的权利。以上事宜，特此函达！顺颂商褀！发展 XX 有限公司 项目工程团队/工程管理部 X 年 X 月 X 日 137 附表三十一：代工维修通知单 关于 XX 维修的代工维修通知函 关于 XX 维修的代工维修通知函 日期:X 年 X 月 X 日 发文人电话:收文单位:档案编号:收文人:发文单177、位:XXX 有限公司 抄送:拟稿人:抄报:复核人:标题:关于 XX 维修的代工维修通知函 签发人:页数:XXX 公司：由贵司承建的 XX 项目于 X 年 X 月 X 日发生 XX 质量问题，我司要求贵司于 X 年 X 月 X 日前进行维修，贵司未按期执行，现根据相关合约条款，我司将请第三方施工单位代工维修，产生费用由贵司承担。代工维修并不移除贵司后续相关维保责任。若因贵司质量问题造成业主或我司其它损失，产生费用由贵司一并承担，同时我司将保留追究贵司法律责任的权利。以上事宜，特此函达！顺颂商褀！发展 XX 有限公司 项目工程团队/工程管理部 X 年 X 月 X 日 138 附表三十二：代工维修扣178、款通知单 关于代工维修扣款的函 关于代工维修扣款的函 日期:X 年 X 月 X 日 发文人电话:收文单位:档案编号:收文人:发文单位:XXX 有限公司 抄送:拟稿人:抄报:复核人:标题:关于 XX 代工维修扣款的函 签发人:页数:XXX 公司：我司批复的关于 XX 的代工维修产生费用 XXXX 元，该费用将从贵司保修金中扣回。请贵司知悉。以上事宜，特此函达！顺颂商褀！发展 XX 有限公司 项目工程团队/工程管理部 X 年 X 月 X 日 139 附表三十三：维修销项表 维修销项总表 XX 年 XX 月 XX 日 维修销项总表 XX 年 XX 月 XX 日 承承建建商 商 总总问问题题数 数 今179、今日日新新增 增 今今日日销销项 项 未未完完成成问问题题数 数 已已关关闭闭问问题题数 数 总总体体销销项项率 率 正正常常未未整整改 改 超超时时未未整整改 改 超超时7时7天天内 内 超超时时1515天天内 内 超超时时3030天天内 内 超超时时3030天天以以上 上 超超时时比比例 例 合计 合计 140 附表三十四：项目质量安全检查周报 项目质量安全检查周报 项目质量安全检查周报 第页共页 检查工程名称【.】项目 检查时间 参加检查 人员名单 建设单位 监理单位 施工单位 监理记录人 项目总监/甲方项目经理签发 问题序号 问题具体部位和现象描述 要求整改完成日期 整改责任单位 监理180、 整改 跟进人 跟进人 复查整改 销项情况 说明：本检查表在每次例行检查的当日、最晚次日由监理发给各整改责任单位和甲方项目工程团队，监理存档。各整改责任单位整改完成后及时报验，监理跟进人复查销项。监理向甲方项目工程团队每周报一次复查销项情况，直至本单问题全部销项为止。整改不积极主动逾期未销项的，由监理和甲方项目工程团队对责任单位实施处罚。141 附表三十五：监理工程师工作周报 监理工程师工作周报表 监理工程师工作周报表 编号：监理工程师签字 分管工程范围 报表时间 主要工作内容 本周工作描述（月 日至 月 日）下周计划（月 日至 月 日）质 量 情 况 1、监理规划、监理实施细则的编制、审批、181、内容的执行情况 2、审核施工企业质量保证体系、质量责任制建立、人员配备及制度执行情况。3、审查质量技术措施或专项施工方案是否符合合同及国家标准及措施落实情况。4、对材料、构配件、设备投入使用或安装前进行审查情况 5、对分包单位的资质进行核查情况 6、见证取样制度的实施情况 7、对重点部位、关键工序实施旁站监理情况 8、质量问题通知单签发及质量问题整改结果的复查情况 9、工程实体质量验收情况 进 度 情 况 10、审查施工单位报送施工进度计划的情况 11、对实际进度与进度计划不符合的纠偏指令的签发及结果复查情况 12、对相关施工单位工作的协调情况 142 安 全、文 明 施 工 情 况 13、在182、监理规划和监理细则中制定对施工单位安全技术措施的检查方面情况及执行情况。14、审查施工企业资质和安全生产许可证、三类人员及特种作业人员资格证书及安全教育情况。15、审核施工企业安全生产保证体系、安全生产责任制建立、人员配备及制度执行情况。16、审查安全技术措施或方案是否符合合同及国家标准及措施落实情况。17、复查施工单位施工机械和各种设施的安全许可验收手续及检修保养情况。18、审核施工企业应急救援预案和安全防护、文明施工措施落实情况。19、定期巡视检查危险性较大工程作业情况。20、下达隐患整改通知单，要求施工单位整改事故隐患情况或暂时停工情况；整改结果复查情况。本周收发文情况（往来函件、设计变183、更、签证单）项目总监（总监代表）审核意见：签字：项目工程师审核意见：签字：143 附表三十六：监理工作月报 监理工作月报监理工作月报 编号：【.*项目】201 年 月 监理工作月报 编制单位：编 制：审 核：编制单位：编 制：审 核：编制日期：编制日期：年 月 日 抄 报：抄 报：*项目工程团队 抄 送：抄 送：采用黑体，一号 采用黑体，四号 144 一、进度控制 1、一、进度控制 1、本月完成 本月完成（形象进度完成情况分区阐述说明）（1）区完成（分区说明形象进度完成情况）2、2、下月计划 下月计划（形象进度完成情况分区阐述说明）（1）区完成（分区说明形象进度完成情况）3、3、进度的主要问题184、及对策 进度的主要问题及对策(1)问 题（分区阐述现阶段影响进度的主要问题）(2)对 策（分区阐述对影响进度所需采取的对策）二、质量控制 1、二、质量控制 1、质量情况 质量情况（分区说明实体质量、工程验收情况）2、2、施工队伍质量评价 施工队伍质量评价（必须对全部在建施工队伍做出评价，如优秀、良好、一般、不理想等）3、3、质量文件 质量文件（本月项目工程团队完成的监理规划、监理细则名称、审核的主要方案等工作）4、4、质量专题会议 质量专题会议（说明本月召开的有纪要的重大工程质量（技术）或质量技术交底等专题会议的名称）5、5、不合格报告 不合格报告（说明本月发生的不合格报告的名称）6、6、质量185、的主要问题及对策 质量的主要问题及对策 145 （1）问 题（阐述现阶段影响工程质量的主要问题）（2）对 策（阐述对影响工程质量所需采取的对策）三、安全文明施工管理.1、安全文明施工情况 三、安全文明施工管理.1、安全文明施工情况（分区说明）2、专题会议或专项检查情况 2、专题会议或专项检查情况（说明本月召开的安全文明施工专题会议的纪要编号或专项检查文件编号）3、3、安全文明施工的主要问题及对策 安全文明施工的主要问题及对策（1）问 题（阐述现阶段影响安全文明施工的主要问题）（2）对 策（阐述对影响安全文明施工所需采取的对策）四、工程材料、设备管理四、工程材料、设备管理（包括施工材料及机械）1186、1、工程材料、设备质量监控 工程材料、设备质量监控（情况说明）2、2、工程材料、设备进场 工程材料、设备进场（情况说明，说明各种材料及设备是否按期进场）3、3、主要问题及对策 主要问题及对策（情况说明）五、需各方协调备忘 五、需各方协调备忘（说明工程当前存在的一些重要问题，特别是需要业主、施工单位以及监理公司等协调解决的问题）六、监理组概况 1、六、监理组概况 1、监理人员情况 监理人员情况 本月在岗的监理人员人，本监理项目工程团队共人。2、2、监理人员变动情况 监理人员变动情况 146 （本月人员变化情况说明）3、3、监理大事记 监理大事记（记录一些重大的监理事项）七、气象数据 七、气象数187、据 本月气象记录：白天 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 晚上 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 白天 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 晚上 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 注：每天分为白天（7:00AM7:00PM），夜（7:00PM第二天 7:00AM）。图例：（做成日期的底纹，填写表格时先调出边框和底纹工具栏）晴 天 雨 天 大 雨 大 风 雨天指四小时以上下雨；大雨指日降雨量在50mm以上；大风指风力6级以上。统计：晴天，雨天，大雨天，大风天。