1、房地产市场调研内容与技巧房地产市场调研内容与技巧 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容与技巧房地产市场调研内容与技巧随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场 竞争由价格竞争向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研成为营销活动中的重要组成部分。在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源。常德常德荆州荆州房地产市场调研概述房地产市场调研概述何谓市场调研何谓市场调研市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所2、需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。常德常德荆州荆州房地产市场调研概述房地产市场调研概述房地产市调的重要性房地产市调的重要性在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。 了解消费者对住房的需求，寻找住房开发的最佳市场切入点，提高市场占有率。 常德常德荆州荆州房地产市场调研概述房地产市场调研概述房地产市场调研的特点房地产市场调研的特点房地产市场调研具有很强的针对性房地产市场调研的3、内容是广泛的房地产市场调研结果具有一定的局限性房地产市场调研的方法是多样的常德常德荆州荆州房地产市场调研概述房地产市场调研概述房地产市场调研的程序房地产市场调研的程序1.确定调研目的2.搜集资料信息3.制定调研计划5.初步调研4.调研设计6.资料分析做出结论和提出建议常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。房地产市场环境调研房地产市场环境调研 （一）政治法律环境调研（一）政治法律环境调研各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及4、地价政策、人口政策和产业发展政策等。常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容 政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。房地产市场环境调研房地产市场环境调研 （一）政治法律环境调研（一）政治法律环境调研政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率。房地产市场环境调研房地产市场环境调研 （二）经济环境调研（二）经济环境调研国民经济产业结构和主5、导产业。项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模，趋势、速度和效益常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容物价水平及通贷膨胀率。房地产市场环境调研房地产市场环境调研 （二）经济环境调研（二）经济环境调研居民收入水平、消费结构和消费水平。项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。房地产市场环境调研房地6、产市场环境调研 （三）社会文化环境调研研（三）社会文化环境调研研消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。家庭人口规模及构成。居民职业构成、教育程度、文化水平等。常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化分围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 房地产市场环境调研房地产市场环境调研 （四）社区环境调研（四）社区环境调研社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调7、研内容消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。房地产市场需求调研房地产市场需求调研（一）（一） 房地产消费者调研房地产消费者调研 消费者的实际支付能力；消费者的经济来源和经济收入水平；调研房地产现实与潜在消费者数量和结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容房地产市场需求调研房地产市场需求调研（二）（二） 房地产消费动机调研房地产消费动机调研 自用投资二者皆可常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容消费者购买房地产商品的数量及种类；8、消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。房地产市场需求调研房地产市场需求调研（三）（三） 房地产消费行为调研房地产消费行为调研 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容建筑设计及施工企业的有关情况。房地产市场供给调研房地产市场供给调研现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。行情调研。常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容竞争企业的数量、规模、实力状况；竞争企业的9、生产能力、技术装备水平和社会信誉；竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。房地产市场营销活动调研房地产市场营销活动调研（一）（一） 房地产市场竞争情况调研房地产市场竞争情况调研 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容影响房地产价格的因素，特别是国家政策对房地产企业定价的影响；房地产市场供求情况的变化趋势；房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；国际、国内相关房地产市场的价格；开发个案所在城市及街区房地产市场价格。房地产市场营销活动调研房地产市场营销活动调研（二）（二） 房地10、产价格调研房地产价格调研 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调研；房地产商品广告计划和预算的拟定；房地产广告代理公司的选择；人员促销的配备状况；各种营业推广活动的租售绩效。房地产市场营销活动调研房地产市场营销活动调研（三）（三） 房地产促销调研房地产促销调研 常德常德荆州荆州房地产市场调研内容房地产市场调研内容房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；房地产租售客户对租售代理商的评价。房地产11、市场营销活动调研房地产市场营销活动调研（四）（四） 房地产营销渠道调研房地产营销渠道调研 常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法1.普查2.重点调研3.抽样调研按调研对象划分按调研对象划分常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法按调研方法划分按调研方法划分访问法答卷法谈话法电话调研 观察法直接观察法行为记录法实验法常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法交易双方当事人促成房地产交易行为的中间商房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告熟悉房地产市场的人士同业间资料的交流准交易资料的搜集向房地产租售经办人员讨教各类次级资料资料搜集的途径资料搜集的途径常德常德荆12、州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法1.地产法规资料的搜集 目前我国已出台的有关房地产的法律主要有：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、建筑法等。基本资料的搜集基本资料的搜集常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法2.项目基地现状资料的搜集 不论是住宅、商业或工业用地，都可以从下列的土地、建筑物及座落环境状况 掌握土地的开发条件： 0101、地形状况 0202、地上物状况 0303、邻地状况 0404、基地四周道路、给排水状况 0505、附近公共设施及交通状况。 由于土地位置所在地区的自然条件、社会条件及经济、政治等因素，共同 构成区域特性，进而影响房地产的价格。因此在13、进行项目可行分析时，必须深 入掌握土地所在区域的特性及基地状况。基本资料的搜集基本资料的搜集常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法3.交通流量资料的搜集4.人文社会经济资料的搜集(1)人口(2)职业或行业类别比例(3)产业结构(4)流动人口除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等都是进行房地产项目定位时可供参考的资料。5、公共设施基本资料的搜集基本资料的搜集常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法基本资料的搜集基本资料的搜集商圈区分为下列几种类型：邻里中心型：大约半径在一公里左右，一般称为“生活商圈”。大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，14、其履盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”。副城市中心型：通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区。城市中心型：又可以称为中央商务区，其履盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。6.商圈资料的搜集常德常德荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法基本资料的搜集基本资料的搜集商圈调研没有级次资料可供参考，而由项目个案负责人按调研目及预算，拟定调研计划，再实地派人以调研、访问或观测等方式完成，如商圈内居民生活型态或来商圈购物的商圈外居民消费型态的调研、商圈内行业类别调研、商圈内车流量调研等。另外可用计数器或摄像机等工具以掌握相关数量及质量资料。7.商圈资料的搜集荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法金融政策是影响整个房地产市场景气的最重要因素。因此房地产开发商应多关心政府的金融政策。代表金融政策的主要指标有：中长期放款利率、货币供给额年增率及汇率。 地产市场景气资料的搜集地产市场景气资料的搜集 荆州荆州房地产市场调研方法房地产市场调研方法 1.海报楼书及广告2.销售工地现场资料3.销售资料销售资料的搜集销售资料的搜集