1、中国城市综合体运营管理及营销策略中国城市综合体运营管理及营销策略坂田旧改项目坂田旧改项目布吉金稻田项目布吉金稻田项目555新天地项目新天地项目南联项目南联项目中航城中航城华润万象城华润万象城金地岗夏村改造金地岗夏村改造体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态的复合形态我们必须要面对的2、问题我们必须要面对的问题城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值深圳城市综合体的发展3、深圳城市综合体的发展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题周边环境问题功能搭配问题。城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰越来越清晰国贸国贸地王地王中信城市广场中信城市广场中航城中航城万象城万象城深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展城市化发展“ 一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适4、应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代取代城市化发展城市化发展城市化多核发展是必然趋势城市化多核发展是必然趋势深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的形特性，采用国际上先进的“城市多核结构城市多核结构”的发展理论而规划的发展理论而规划的的东部组团中部组团西部组团深圳城市化发展深圳城市化发展深圳商城市化5、的扩张与发展得益于交通的规划与发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展深圳城市化发展深圳城市化发展未来深圳可能面临的城市综合体形态未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心区城市核心区城市次中心城市次中心城市综合体城市综合体核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体的综合体城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求6、，实现整体开发与经营目标、符合市场要求，实现整体开发与经营目标城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营定位依据：定位依据：定位依据定位依据123456城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、历史、文化、民俗、民情民俗、民情政府规划及功能定位政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营霍金斯霍金斯“消费者决策过程模型消费者决策过程模型”城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营三位一体定位方法三位一体定位方法城市综合体城市综合体商业形态定位商业形态定位核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅7、助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类城市综合体城市综合体商业形态定位商业形态定位城市综合体城市综合体商业形态构成商业形态构成5-10%5-10%其他服务其他服务20-25%20-25%餐饮餐饮30-35%30-35%商业零售商业零售30-40%30-40%休闲、娱乐、休闲、娱乐、酒店酒店城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：零售饱和理论公式： IRS = C * R8、E / RFC： 潜在客户数量潜在客户数量RE： 人均消费支出人均消费支出RF： 营业面积营业面积城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态商业零售业态商业规模的设定商业零售业态商业规模的设定城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态商业零售业态极限规模测算表商业零售业态极限规模测算表销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额u购物概率测算公式选用赫夫模型公式：A =S /DijjaMijbS /DjaijbS /DjaijbPij=A ij为商店J对消费者I的吸引力；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离或时间；Pij为消费者I到商店J的规模购物9、的概率；城市综合体城市综合体商业零售业态商业零售业态商业零售业态引力模型商业零售业态引力模型商业街分析需要解决的核心问题商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离、商业街与平行干道的距离城市综合体城市综合体商业街商业街东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M东京商业街平均宽度城市综合体城市综合体商业街商业街城市综合体城市综合体10、商务商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体城市综合体商务商务城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构、城市商务物业供给总量和供给结构2、城市商务物业需求总量和需求结构、城市商务物业需求总量和需求结构3、城市商务物业供给矛盾分析、城市商务物业供给矛盾分析4、城市未来供需发展趋势、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，（预测就业人口和人均办11、公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量城市综合体城市综合体酒店酒店城市综合体的酒店规模估算城市综合体的酒店规模估算E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位数：酒店的床位数N ：全年的旅客人数：全年的旅客人数P : 住宿旅客比例住宿旅客比例L : 平均住宿天数平均住宿天数T : 全年可逗留天数全年可逗留天数K : 床位的利用率床位的利用率城市综合体运营12、的价值城市综合体运营的价值酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体运营的价值城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值城市综合体运营的价值城市综合体的综合评价体系城市综合体的综合评价体系13、基础评价指标辅助评价指标华润万象城城市综合体运营的思考华润万象城城市综合体运营的思考一期一期二期二期华润万象城作为城市华润万象城作为城市核心区城市综合体项核心区城市综合体项目为什么一期项目开目为什么一期项目开发会会选择商业和写发会会选择商业和写字楼？字楼？中航城城市综合体运营的思考中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而期项目开发会选择写字楼而不是商业？不是商业？龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的于14、城市次级中心区的辐射地带，辐射地带，125万的万的总建面，一期启动以总建面，一期启动以住宅为主？住宅为主？商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城华润万象城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消15、费人流商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城中航城酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，酒店少，档次低办公写16、字楼少，且档次低商务商务气氛淡薄商业临近五洲风情MALL龙岗南联港台项目龙岗南联港台项目酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流面对城市综合体，我们急需解决的问题面对城市综合体，我们急需解决的问题地块价值的研判与分析地块价值的研判与分析分期规划与城市化发展的关系分期规划与城市化发展的关系城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体现金流的问题城市综合体现金流的问题城市综合体的营销问题城市综合体的营销问题THANKS