1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 公公 寓寓版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2目前市场上的公寓分类目前市场上的公寓分类青年白领青年白领跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁处于社会金字塔顶端的精处于社会金字塔顶端的精英人群英人群本报告是严格保密的。3小户型公寓的成功源于准确的客户定位小户型公寓的成功源于准确的客户定位年龄：年龄：232、35岁左右学历：学历：大专以上月收入：月收入： 5000元以上(不同级别的城市及小户型公寓的不同定位有较大的差异)阶层：阶层：白领家庭类型：家庭类型：单身或新婚夫妇心理特征：心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、充满活力，喜好交际及都市夜生活小户型公寓本报告是严格保密的。4小户型公寓的特点小户型公寓的特点地段：地段：多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)或靠近 CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要面积：面积：面积控制在2055平方米左右，以控制总价，以迎合目标市场消费者的价格承受能力 配套：配套：小户型公寓采用精装修的交房标准及提供较为完善的生活配套3、设施，以适应目标市场消费者快节奏、高效率的现代都市生活 形象：形象：从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的特点，以契合年轻一族的追逐时尚的心理特征 小户型公寓本报告是严格保密的。5目前市场上的公寓分类目前市场上的公寓分类青年白领青年白领跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁处于社会金字塔顶端的精处于社会金字塔顶端的精英人群英人群本报告是严格保密的。6服务式公寓又叫服务式公寓又叫酒店式服务公寓酒店式服务公寓是是提供类似酒店软提供类似酒店软硬件服务硬件服务的高档公寓的高档公寓服务式公寓目标客户：服务式公寓4、目标客户：由于外国在华投资日益增加，越来越多的外国企业与机构在中国一线城市建立运营单位与代表处，这构成了对高档服务式公寓的巨大需求，其客户以跨国公司高管、外国机构或政府的重要客户以跨国公司高管、外国机构或政府的重要职员为主职员为主。服务式公寓目标客户特点：服务式公寓目标客户特点：据了解，住户除了对项目的地理位置与硬件设施有周详的考虑外，服务亦是他们选址的关键。服务的服务的“深度深度”与与“宽度宽度”往往对他们的去留起决定性作用往往对他们的去留起决定性作用，因此，服务式公寓渐渐兴起了一个“五心级服务”的新概念。服务式公寓：服务式公寓：一般位于城市中心或CBD区，有较好的服务质量与物业管理的高档公5、寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产投资项目。与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，提供类似酒店的软硬件服务提供类似酒店的软硬件服务。服务式公寓本报告是严格保密的。7服务式公寓服务式公寓“五心五心”级服级服务务 “ “贴心贴心”的服务：的服务：由于客人来自五湖四海，言语不通是他们沟通的障碍沟通的障碍。因此，服务式公寓都设有英文服务英文服务。而东方豪庭公寓还根据住客的实际情况和需求增加了日语及粤语服务。 “ “热心热心”的帮助：的帮助：住户不舒服了，用轮椅推上楼，甚至由服务人员背上楼；住户生病了，就送到医院；住户出差到机场6、发现没带机票，服务人员打车送到。这些对于一个住在普通公寓的人是难以想像的，但在高档的服务式公寓里却比比皆是。 “ “舒心舒心”的环境：的环境：公寓周边环境周边环境也是住户关心的因素之一。一般高档服务式公寓周围都设有国际级综合性购物商场、写字楼与酒店，这为住户的生活与办公提供了很大的方便。即使遇上恶劣天气，住户亦可在公寓、写字楼、商场与酒店中来去自如。能够在这种独特的“城中之城”中生活，住户当然觉得“舒心”。 “ “放心放心”的设施：的设施：要让客人住得更为安心，公寓必须具备先进、完善的硬件设施和保安系统具备先进、完善的硬件设施和保安系统。所以很多高档服务式公寓都设置了消防监控、门禁巡更、可视对7、讲等系统。 “ “开心开心”的活动：的活动：由于多数公寓客人来自其它国家及地区，定期组织各种活动可丰富他们的业余生活定期组织各种活动可丰富他们的业余生活，有助于他们进一步了解城市和结识更多新朋友，使他们在这里生活得更开心。服务式公寓本报告是严格保密的。8上海香港广场酒店服务式公寓上海香港广场酒店服务式公寓服务式公寓本报告是严格保密的。9嘉里中心公寓嘉里中心公寓服务式公寓本报告是严格保密的。10目前市场上的公寓分类目前市场上的公寓分类青年白领青年白领跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁处于社会金字塔顶端的精处于社8、会金字塔顶端的精英人群英人群本报告是严格保密的。11酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓：酒店式公寓：能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于酒店式公寓一般依托于4 45 5星级酒星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营；这类公寓一般只租不售只租不售，租期至少一年左右；酒店式公寓因为不出售产权不出售产权，故要求投资商要有长期投资实力，一般开发商很少投资此类公寓。酒店式公寓目标客户：酒店式公寓目标客户：从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房；从市场情况看9、，酒店式公寓的目标客户和服务式公寓的目标客户基本一致酒店式公寓的目标客户和服务式公寓的目标客户基本一致。酒店式公寓本报告是严格保密的。12 地址:天津市南开区复康路7号增2号； 天津泰达国际会馆集会馆，五星级酒店，涉外公寓和高档住宅为一体的综合体项目五星级酒店，涉外公寓和高档住宅为一体的综合体项目； 建筑面积：6万平米，平层面积：2500平米； 项目共24层，1-5层裙楼为会馆其中3-5层为酒店客房共49套，6-24层分为A、B、C三个楼座，各楼座互不相通。其中AC为住宅，每层3户，B座位涉外公寓每层4户； 2001年开盘均价近8000/平米，高出市场普通住宅近一倍，2005年最后一套单价实现10、11000元/平方米，仍旧是当今市场单平米的最高；天津天津泰达国际会馆泰达国际会馆 五星级酒店、涉外公寓统一管理经营五星级酒店、涉外公寓统一管理经营A座座B座座C座座酒店式公寓本报告是严格保密的。13 康体娱乐是天津泰达国际会馆的主要功能之一； 康体娱乐设施包括绿波水疗中心，室内阳光泳池，健身中；心，乒乓球-沙狐球厅，台球厅，游戏机房，棋牌室，影视视听室和阅览室； 酒店客户客房主要在3-5层，共49套。12345678910112F1F3F4F5F2:绿波水疗中心绿波水疗中心1:阳光游泳池阳光游泳池3:健身中心健身中心5:乒乓球乒乓球-沙狐球厅沙狐球厅6:游戏机房游戏机房4:儿童看护室儿童看护11、室8:台球厅台球厅9:棋牌室棋牌室10:影视视听室影视视听室7:罗马夜总会罗马夜总会11:阅览室阅览室客房层客房层客房层客房层天津天津泰达国际会馆泰达国际会馆 五星级酒店、涉外公寓统一管理经营五星级酒店、涉外公寓统一管理经营酒店式公寓本报告是严格保密的。14北京北京 柏悦居（银泰中心柏悦居（银泰中心A A座）座） 由美国凯悦国际酒店管理集团统一管理由美国凯悦国际酒店管理集团统一管理 地址:国贸南侧，长安街与东三环交汇处； 总建筑面积350000平方米，主楼（A座）63层，高达249.9米，其中包括美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理的五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和12、柏悦府； 大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼； 配套：周边顶级写字楼、公寓、酒店和高档购物中心聚集。如国贸公寓、嘉里中心、雅诗阁，赛特购物中心、国际俱乐部和友谊商店等； 柏悦居2005年底开盘，均价4万/平米，销售速度月均11套。位置酒店式公寓本报告是严格保密的。15A座座50-58F柏悦府：面积为550-860m2共21套37-49F柏悦酒店，客房237间，在顶层 check-in7-36F柏悦居，面积132-242m2，共216套北京北京柏悦居（银泰中心柏悦居（银泰中心A A座）座）酒店式公寓本报告是严格保密的。16目前市场上的公寓分类目前市场上的公寓分类青年白领青年白领跨国企13、业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁跨国企业的高级员工、经跨国企业的高级员工、经理和总裁理和总裁处于社会金字塔顶端的精处于社会金字塔顶端的精英人群英人群本报告是严格保密的。17城市豪宅与独栋别墅的主要区别城市豪宅与独栋别墅的主要区别城市豪宅的目标客户：城市豪宅的目标客户：处于社会金字塔顶端的精英人群 城市豪宅的特点：城市豪宅的特点：一是地段稀缺性、二是楼盘不可复制性、三是品质极具舒适性 城市豪宅本报告是严格保密的。18北京北京GOLFGOLF公寓公寓形象与整体规划形象与整体规划北京 朝阳公园旁朝阳公园旁市区高尔夫景观豪宅市区高尔夫景观豪宅代表代表共三栋板楼，成优美的弧形聚合状14、态，15层到20层不等小区规划总图户户都能观景城市豪宅本报告是严格保密的。19北京北京GOLFGOLF公寓公寓园林特色园林特色 除了享受高尔夫球场和朝阳公园带来的风光，内部园林也颇具特色内部园林也颇具特色 贵族级贵族级30003000平米私家平米私家会所会所，设在区内地下一层及地下二层。有游泳池、健身房、精品超市、高级美容店、棋牌室等功能城市豪宅本报告是严格保密的。20北京棕榈泉国际公寓北京棕榈泉国际公寓形象与整体规划形象与整体规划北京 朝阳公园旁朝阳公园旁北京新一代豪宅代表作11栋23-33层的板楼、塔楼组成内设万豪商务公寓城市豪宅本报告是严格保密的。21北京棕榈泉国际公寓北京棕榈泉国际公寓15、 园林特色园林特色 棕榈泉的园林覆盖率达50% 11栋建筑构成围合式的中庭主题花园中庭主题花园，面面积积3800038000平方米平方米 园林的设计具有欧洲古典特色 园林内移植了不少从美国来的棕榈树美国来的棕榈树城市豪宅本报告是严格保密的。22北京棕榈泉国际公寓北京棕榈泉国际公寓豪华会所豪华会所 会所面积超过会所面积超过1 1万平米万平米 由G.I.L艺术设计顾问公司设计 会所分为三层，功能超会所分为三层，功能超五星级的豪华会所五星级的豪华会所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能城市豪宅本报告是严格保密的。23北京棕榈泉国际公寓北京棕榈泉国际公寓户型设计装修户型设计装修 面积在100-38016、平方米间 房型有2居、3居、超大型等，三居为主，占50% 装修风格有法国南部派、装修风格有法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、法国新浪意大利艺术派、法国新浪漫等漫等售价: 尾房18000元/平米城市豪宅本报告是严格保密的。24回顾小结回顾小结本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 酒店式服务公寓酒店式服务公寓本报告是严格保密的。26酒店式服务公寓吸引酒店式服务公寓吸引“懒人和忙人懒人和忙人 ” ”酒店式服务公寓起源酒店式服务公寓起源: :酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服酒店式的服务，公寓式的管理务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租17、给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在酒店式服务公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合“又懒又忙”的商务人士。 本报告是严格保密的。27酒店式服务公寓为城市中的高端物业，面向城酒店式服务公寓为城市中的高端物业，面向城市中高层次的消费者市中高层次的消18、费者 目标客户：目标客户：酒店式公寓的客户群体是知名跨国企业的高级员工、经理和总裁知名跨国企业的高级员工、经理和总裁等。物业管理：物业管理：酒店式公寓的物业管理是由星级酒店直接管理星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公酒店背景的物业公司司进行管理。本报告是严格保密的。28酒店式服务公寓在创新内容上不外乎两个酒店式服务公寓在创新内容上不外乎两个方面，即产品创新和服务创新方面，即产品创新和服务创新 产品创新：产品创新：酒店式公寓主要从建筑设计、景观设计、室内设计、材料选择、设备选用、配套设施等方面进行产品创新。服务创新：服务创新：酒店式公寓主要从商务服务的便利性便利性，物业服务的功能全全面性面性等方19、面进行服务创新。本报告是严格保密的。29物业管理是酒店式服务公寓在市场上长物业管理是酒店式服务公寓在市场上长期制胜的法宝期制胜的法宝 服务创新产品创新本报告是严格保密的。30硬件主要指物业的配套设施，包括房间套硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施内的设施和公共设施 房间内设施：房间内设施：以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。 公共部位设施公共部位设施 ：以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等20、；娱乐休闲设施：娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：其他设施：公寓大堂等。 服务创新产品创新本报告是严格保密的。31软件主要指公寓的服务管理水平，是酒店软件主要指公寓的服务管理水平，是酒店式公寓的式公寓的灵魂灵魂 家政服务：家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；安全服务：安全服务：24小时保安、24小时客房服务； 交通服务：交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施； 其他服务：其他服务：社区聚会、幼儿看护。 服务创新产品创新本报告是严格保密的。32服务管理创新案例服务21、管理创新案例济南路济南路8 8号号项目基本情况：项目基本情况：济南路8号由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成，项目将于2008年竣工，共提供308套精装全配套房，平均价格为8000美元每平方米，每套公寓售价从58万美元到1000万美元不等。 开发商情况：开发商情况：印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司，位于雅加达的“四季豪庭”- 亚洲首个由五星级精品酒店管理的亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓公寓项目也是这个团队的精品之作之一。 服务创新产品创新本报告是严格保密的。33提供服务：提供服务：提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉22、和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家私人管家、和全面的物业维护工作等。 管理公司：管理公司：五星级精品酒店运营商帕默斯顿酒店及度假村公司为济南路八号提供超高标准的服务和管理。服务管理创新案例服务管理创新案例济南路济南路8 8号号服务创新产品创新本报告是严格保密的。34项目基本情况：项目基本情况：华润西子中心位于杭州武林CBD内，为国际精品酒店服务式公寓，总建面积29000。地下室6000余，地下车位100个。1-2层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心等。4-14层为酒店，15至24层为公寓，由世贸饭店管理有限公司统一管理。2006年开盘，主力户型为23、45平方米与96平方米，均价18000元/平方米。 服务创新产品创新服务创新案例服务创新案例华润华润西子中心西子中心本报告是严格保密的。35服务创新案例服务创新案例华润华润西子中心西子中心服务创新产品创新常规服务：常规服务：全天24小时热水、大堂服务、家居清洁、送餐、洗烫衣服、更换被单、清洗卫生间等常规项目。商务服务：商务服务：享受秘书、信息、翻译等多样性商务服务。增值服务：增值服务：华润西子中心推出的主力户型面积为45平方米和96平方米。其中，314层为投资型房源，这些房源被打造成为世贸旗下的一个酒店，浙江世贸饭店管理有限公司将为投资型业主提供持续持续8 8年的高额租金年的高额租金，同时业主将成为世贸旗下所有酒店的所有酒店的VIPVIP客户客户，并享有每年免费入住华润每年免费入住华润西子中心西子中心的尊荣。本报告是严格保密的。36“经营管理理念经营管理理念”才是酒店式服务公寓的灵魂才是酒店式服务公寓的灵魂 如何充分借鉴国际化的经营模式和理念国际化的经营模式和理念，创造出独具特色的管理模式独具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品质和档次的最重要手段。 本报告是严格保密的。37ThanksThanks谢谢聆听！谢谢聆听！