1、新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告1第页，共 46 页新芙蓉之都新芙蓉之都新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场商业策划前期报告金色广场商业策划前期报告金色广场商业策划前期报告金色广场商业策划前期报告二零零九年十一月二零零九年十一月新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告2第页，共 46 页目目录录商业市场分析一、长沙市商业发展分析2二、长沙市城市商业网点布局总体规划（20102020 年）2区域商业市场调研一、区域商业网点布局调查2二、项目周边商业业态布局和个案分析2项目商业分析一、项目介绍2二、可达性分析2三、可视性分析2四、人流量分析22、五、项目 SWOT 比较2项目商业定位一、定位背景介绍PART1PART2PART3PART4新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告3第页，共 46 页二、客户定位2三、商业物业定位2四、业态定位2五、档次定位2六、项目商业形象定位2物业招商建议一、国际时尚商业街功能内涵2二、商业招商策略2三、商铺分析与招商建议2四、租金分析2PART5新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告4第页，共 46 页第一部分第一部分第一部分第一部分商业地产分析商业地产分析商业地产分析商业地产分析一、长沙市商业发展分析一、长沙市商业发展分析（一）从上世纪（一3、）从上世纪8080 年代末至今，本市商业发展形态可分五个阶段：年代末至今，本市商业发展形态可分五个阶段：时期阶段特征90 年代初期以前国营商场独营阶段不存在商业地产概念，除历史延续商业（如中山路、黄兴路）之外，购买日常用品常去国营大市场，无其他日常生活用品之外的选择。90 年代中期以前商业市场萌芽对临街的民居、围墙、企事业机关单位门面房，或者具有商业经营价值的街道地段进行官方改造，形成小型批发市场，开了物业开发和经营的先河。90 年代中后期专业批发市场兴起利用省会城市优势，各行业（如皮具、服装、电器、音像、食品、建材精品等）批发市场兴起，第一次迎来全民经商浪潮，不少闻名（如高桥、三湘、马王堆、4、红星批发市场）涌现。90 年代后期购物中心出现大型购物中心发育期，现代意义上的大型商业物业出现，此时开发商拥有物业产权，商新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告5第页，共 46 页小结：经过小结：经过 2020年的发展，长沙已形成了以五一路为核心的多个商圈并存局面。年的发展，长沙已形成了以五一路为核心的多个商圈并存局面。（二）商圈分析（二）商圈分析经过十多年快速发展，长沙市目前形成了一个市级商圈、十来个区域商圈共存的局面。1、五一商圈市级大商圈2、东塘商圈长沙的徐家巷3、袁家岭商圈友谊商店、阿波罗商业城4、五家岭商圈维多利亚购物中心、麦德龙5、火车站商圈金苹果、国5、储6、芙蓉广场商圈家乐福、百盛、国美7、侯家塘商圈新一佳、家润多业地产的基本业务流程出现，商业物业开发热闹局面展现。90 年代后期至今各大商圈形成呈点到线、线到面的发展局面，长沙最早的中山路一带商业形成了五一这一市级商圈，随后相继形成了火车站商圈、东塘商业等一些区域商圈，很大程度满足了剧增的城市人口消费需求。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告6第页，共 46 页8 8、新中路商圈新中路商圈深国投、沃尔玛、国美、韩国商业街深国投、沃尔玛、国美、韩国商业街9、荣湾镇商圈长沙的“左岸”10、人民路立交桥商圈百老汇、家润多（三）长沙市主要商业业态基本布局（三）长沙市主6、要商业业态基本布局1 1、餐饮业区域分布、餐饮业区域分布长沙餐饮业市场变化多端，消费需求层次广泛，一批餐饮商圈和地方特色餐饮街在星城异彩纷呈，坡子街传统美食街、曙光路美食一条街、芙蓉路酒店高档餐饮（如徐记海鲜） 、二环线旅游餐饮（典型如西湖楼）等成为了长沙市餐饮市场的集散地。从未来的趋势来看，省政府沿线和湘江东岸沿线这两处将成为餐饮大户必争之地。2 2、零售业区域分布、零售业区域分布目前，长沙市零售业在原有零售商业、外来零售巨头和城市改造的推动下，形成了一条核心商业中心、三个次级商业中心和多个边缘街区商业中心的格局。【核心商业中心（市级） 】五一商业中心【三个次商业中心（区级） 】东塘商业中心7、荣湾镇商业中心、火车站商业中心【多个街区商业中心】白沙路街区、金帆街区、红旗街区、桐梓坡街区、望月湖街区新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告7第页，共 46 页3 3、批发市场区域分布、批发市场区域分布【韶山南路批发市场】红星大市场、红星蔬菜批发市场、泰阳家电广场、井湾子家具批发商场、四星汽车市场【二环远大路批发市场】高桥批发市场、马王堆批发市场、三湘建材批发市场、万家丽家居广场【城北、城西、城中零星批发市场】四方坪水果批发市场、湘浙小商品批发市场、下河街批发市场、金苹果批发市场小结：在十大商圈形成的同时，各种商业业态也相继形成了各有特色的商业市场。小结：在十8、大商圈形成的同时，各种商业业态也相继形成了各有特色的商业市场。（四）长沙市商业房地产展望（四）长沙市商业房地产展望1 1、国家宏观调控将提升长沙商业地产发展水平、国家宏观调控将提升长沙商业地产发展水平2004 年09 年，国家对房地产市场进行了 2 次较大调控，特别是大力调整商业地产项目，对不合理、小型的、重复性的商业项目严格审批，对高品质、高规格、符合城市商业发展和市民需要的以强力的政策支持。2 2、一小时经济圈将为长沙提供、一小时经济圈将为长沙提供40004000万稳定消费群体万稳定消费群体随着一小时经济圈概念的提出，长沙商业锁定的目标客户群体不仅是本市的 200 多万人口，而是一小时经济9、圈内覆盖了株洲、湘潭、岳阳、益阳、娄底、常德、衡阳等周边城市的 4000 万人口。3 3、高消费能力成为长沙商业地产的引擎、高消费能力成为长沙商业地产的引擎长沙社会消费品零售总额远高于全国和全省水平， 政府统计数据 2006年、2007年、2008 年长沙社会消费品零售总额分别为 865.6新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告8第页，共 46 页亿元、1032.2 亿元、1273.87 亿元，同比增长幅度将近 20%；长沙市城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出之比为 1：0.89，长沙市民的高消费能力和高消费水平显而易见，如此旺盛的消费能力无疑将推动商业地产的10、快速发展。4 4、长沙商业地产多元化为不同类型的商业地产项目预留了空间、长沙商业地产多元化为不同类型的商业地产项目预留了空间随着长沙经济的不断发展，商业地产极为活跃，各种不同类型和品质的商业项目在不同的区域环境中涌现，商业地产的细节操作和项目配套条件将是成功的必备条件，细到业态的准确规划、购物环境的健全、交通的组织、停车规划、配套服务等相应条件。从某种角度来说，多元化商业模式为不同类型的商业地产项目提供了更多的发展机会。二、长沙市城市商业网点布局总体规划（长沙市城市商业网点布局总体规划（20102010年年20202020年）年）据政府规划，到 2010 年长沙社会消费品零售总额将达到 10011、0 亿元，2020 年达 3000 亿元，长沙将成为我国承南起北的现代商贸中心，经过长期的深入调查和分析，我们认为，要实现这一宏伟目标，长沙市商业体系将如下构建。（一）（一）1 1 个市级商业中心个市级商业中心五一广场五一广场坚持以大型百货为主力业态，构建餐饮、购物、休闲消费三分天下的新型消费综合服务格局（二）（二）1010个区域中心个区域中心以居住人口以居住人口5 5 万人以上的居民地区为圆点万人以上的居民地区为圆点分别为：火车站、荣湾镇、五家岭、东塘、红星、望城坡、马坡岭、黎托、大托、捞霞新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告9第页，共 46 页（三）（三）312、030个社区商业中心个社区商业中心长沙市共规划社区商业中心每 35 万人设置一个，街坊商业中心每 4000 人设置一个，鼓励发展社区便民商业网点，发展融合各种新型业态和各种服务功能于一体的现代社区商业。小结：根据规划，大长沙商业将形成一中心为主，多个商业组团和商业中心的商业格局；满足不同区域、不同层次消费群体。小结：根据规划，大长沙商业将形成一中心为主，多个商业组团和商业中心的商业格局；满足不同区域、不同层次消费群体。第二部分第二部分第二部分第二部分区域商业市场调研区域商业市场调研区域商业市场调研区域商业市场调研一、区域商业网点布局调查区域商业网点布局调查以本项目为中心，以本项目为中心，3 313、 公里半径范围的商业网点布局公里半径范围的商业网点布局（一）区域内商圈调查区域内商圈调查1 1、东塘商圈（项目东北方向）、东塘商圈（项目东北方向）a.范围界定：劳动东路、劳动西路和韶山北路交汇处，辐射范围东至曙光路、西至梓园路。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告10第页，共 46 页b.发展现状：自 2004 年以后迅速成为长沙市第二大商圈，商业发展速度迅猛，被称之为长沙的“徐家汇”。c.大型商业业态统计：银行机构 8 家、高档百货 2 家、大型超市 5 家、专业卖场 3 家、商业街 1 条。2 2、侯家塘商圈（项目西北方向）、侯家塘商圈（项目西北方向）a.范14、围界定：芙蓉中路与劳动西路交汇处，辐射范围东至韶山路、西至黄兴路。b.发展现状：为长沙市传统商圈，以贺龙体育馆、田汉大剧院为中心，是一个比较成熟的商圈，商业受到了侯家塘立交桥的影响，发展受到了限制。c.大型商业业态统计：银行机构 7 家、高档酒店 3 家、品牌餐饮 5 家、大型超市 2 家、主题专业卖场 3 家。3 3、新中路商圈（项目所在地）新中路商圈（项目所在地）a.范围界定：新中路周边，辐射范围东至曙光南路、西至芙蓉南路、南至南二环，北至新建路。b.b.长沙市城区最南端的商圈，随着周边项目的大量开发，市场前景看好。c.c.大型商业业态统计：大型超市 4 家、商业街 1 条、品牌餐饮 4 15、家（二）（二）区域典型性业态调查区域典型性业态调查类型名称物业类型营业面积（）经营特色特色商业街韩国商业一条街住宅裙楼3000主营服饰，兼休闲东塘大都市地下商业街地下步行街700电玩、休闲、童装新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告11第页，共 46 页小结：依托东塘、侯家塘商圈，该区域商业较成熟，百货业、大型超市、星级酒店、品牌饮食居多。小结：依托东塘、侯家塘商圈，该区域商业较成熟，百货业、大型超市、星级酒店、品牌饮食居多。二、项目周边业态布局调查二、项目周边业态布局调查1 1、以新建路为中心的沿线业态网点、以新建路为中心的沿线业态网点批发大市场高桥批发市场集中16、商业600，000糖酒、日用、家电、百货、皮具等红星建材市场集中商业20000建材莲湖汽配城集中商业20000汽配销售百货商场东塘友谊商城集中商业25000联营、超市类百货天虹百货集中商业30000联营服装、珠宝、主题家具东塘金色家族集中商业23000联营超市专业商场东塘国美电器住宅裙楼3000井湾子家居广场集中商业60000品牌家居新芙蓉家居广场集中商业50000品牌家居东塘通城电器集中商业4000家居电器卖场大型超市沃尔玛超市集中商业18000联营超市华银旺和住宅裙楼15000联营超市候家塘新一佳超市住宅裙楼12000联营超市家润多超市集中商业159000联营，生活消费品东塘步步高住宅裙楼17、17000联营新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告12第页，共 46 页沿线商业网点业态呈规律性分布主要体现在三方面：一是东西差异一是东西差异二是南北差异二是南北差异三是分段差异三是分段差异新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告13第页，共 46 页（1）新建东路（韶山中路新建东路（韶山中路- -曙光南路）曙光南路）新建东路南边为沃尔玛、嘉信茂购物广场，往东最主要的商业业态为中档服装饰品，所占比例为 10.9%。新建东路北边为一些品牌连锁店和银行，品牌商家较集中，如老百姓、招商银行等；中段则是一些特色餐饮和中档服饰店；往东则是一些小18、面积的社区配套的商业。（2 2）新建西路（韶山中路到）新建西路（韶山中路到- -芙蓉南路）芙蓉南路）新建西路与芙蓉南路、韶山路两条主干道对接，由于该路段分布有政府单位和社区，因此大型品牌餐饮、休闲娱乐已形成一定的行业集聚效益，故所占比例位列各为 25.8%；北边：前段是银行五金店为主，中段是餐饮为主，后段为社区配套为主。南边：前段以社区配套以及学生用品为主，中段是以特色餐饮和娱乐休闲为主，后端为社区配套为主。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告14第页，共 46 页2 2、芙蓉中路为中心的沿线业态网点、芙蓉中路为中心的沿线业态网点新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商19、策划前期报告金色广场招商策划前期报告15第页，共 46 页芙蓉中路北端从侯家塘商圈开始，沿线以高档酒店、金融银行、品牌餐饮、休闲娱乐高档酒店、金融银行、品牌餐饮、休闲娱乐为主；离项目半公里之内临街医院、机关单位、住宅宿舍楼及厂房等非商业性物业居多，且有山体坡地，商业业态呈点状分布。芙蓉中路南端从大托开始，沿线以行政机关单位、学校为主，品牌餐饮、百货零散分布；离项目半公里之内多为新建的商业裙楼。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告16第页，共 46 页（二）区域租金调查区域租金调查本次租售金调查范围为：本次租售金调查范围为：东塘商圈侯家塘商圈（1 公里半径） 、芙20、蓉中路（侯家塘至新中路立交桥段） 、新建路全段（东至曙光南路，西至芙蓉南路） 。1 1、东塘街铺租金状况：、东塘街铺租金状况：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告17第页，共 46 页2 2、侯家塘街铺租金状况：侯家塘街铺租金状况：3 3、新建路街铺租金状况：新建路街铺租金状况：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告18第页，共 46 页4 4、芙蓉中路街铺租金状况：芙蓉中路街铺租金状况：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告19第页，共 46 页( (三三) )项目周边个案租金分析项目周边个案租金分析21、芙蓉中路芙蓉中路新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告20第页，共 46 页新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告21第页，共 46 页新建西路新建西路新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告22第页，共 46 页新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告23第页，共 46 页【租金分析总结】【租金分析总结】芙蓉中路段（项目至神龙大酒店）商业平均租金约芙蓉中路段（项目至神龙大酒店）商业平均租金约100100160160元元/ /月月，该路段（项目至新中路立交桥）商业平均租金为，该路22、段（项目至新中路立交桥）商业平均租金为8080100100 元元/ /月；新建西路路段（项目至韶山路）商业平均租金为月；新建西路路段（项目至韶山路）商业平均租金为100100120120元元/ /月，新建西路与韶山路的交汇点租金高达月，新建西路与韶山路的交汇点租金高达200200元元/ /月 。月 。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告24第页，共 46 页第三部分第三部分项目商业分析项目商业分析本部分针本部分针对未建的对未建的5A5A甲级写字楼甲级写字楼和和正在招商的正在招商的300300 米临街国际潮流商业米临街国际潮流商业两者进行整体考察两者进行整体考察一23、项目介绍项目介绍二、二、可达性分析可达性分析（一）项目商业可达性应满足如下两方面的条件：（一）项目商业可达性应满足如下两方面的条件：人流可以方便地到达项目车辆可以从城市的各个方向到达项目并方便进出和停留（二）下面针对这两个方面进行分析：（二）下面针对这两个方面进行分析：楼盘类型楼盘类型住宅、酒店式公寓物业组成物业组成住宅、写字楼、商业区总建筑面积总建筑面积100383.29 总商业面积总商业面积近 10000 总建筑面积与总商业面积之比总建筑面积与总商业面积之比10：1新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告25第页，共 46 页1 1、车行条件、车行条件项目四周24、城市道路包括新建西路、芙蓉南路、韶山中路。韶山路为区域南北主动脉、单向八车道，无阻隔带；芙蓉中路为区域南北主动脉、单向八车道，出入口 1 个，可直达本项目，无阻隔带；新建西路为区域东西主干道，双向六车道，出入口 2 个 ，可直达本项目，无阻隔带；芙蓉中路和新建西路交叉点为 1 个十字路口，车辆可以从城市各个方向到达。小结：车辆出入小区方便小结：车辆出入小区方便2 2、人行条件、人行条件人行条件取决于城市公交系统子在本区域的运营情况，项目总体来说人行情况好，可以方便出入购物、办公、居住之间。周边公交车站点情况如下：新建路段：123、912、703 等芙蓉中路段：123、105、115、140 等25、小结：公交车辆多，出行较方便小结：公交车辆多，出行较方便三、可视性分析可视性分析商业的可视度（商业建筑能否容易找到）是一个非常关键的因素，尤其是大型商业建筑，因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，势必影响后面的商业经营。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告26第页，共 46 页从项目本身条件来看，由于两面与城市主干道相连，整个项目的能见度极高，因而具有很高的商业价值。四、人流量分析人流量分析（一）区域内人口统计（一）区域内人口统计图表：项目周围大型社区人口调查表图表：项目周围大型社区人口调查表新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划26、前期报告金色广场招商策划前期报告27第页，共 46 页通过对区域商圈调研，结合东塘、侯家塘商圈、新中路商圈所能辐射范围，预计未来项目所能辐射范围，如图所示：项目可辐射的行政区域包括：金盘岭街道全部区域、东塘街道全部区域、雨花亭街道西部区域、沙子塘街道南部区域。项目所辐射区域户籍所在人口约项目所辐射区域户籍所在人口约 1010万人，外地流动人口为万人，外地流动人口为 18.518.5 万人，预计区域人口共计约万人，预计区域人口共计约28.528.5 万人。万人。（二）芙蓉中路（二）芙蓉中路芙蓉中路临近项目的人流高峰期为：上午 10：00下午:13:0016:0018：00全天估计 1.8 万人（27、三）新建西路新建西路新建西路临近项目的人流高峰期为上午 10：00下午:13:0016:0018：00全天估计 0.8 万人新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告28第页，共 46 页备注：以上人流量统计，为对项目周边随机抽样调研所整理。综上所述，地块周边人流量相对较少，商业价值有待进一步挖掘综上所述，地块周边人流量相对较少，商业价值有待进一步挖掘五、项目五、项目SWOTSWOT分析分析( (一一)SWOT)SWOT分析分析S S优势优势1 1、地段优势、地段优势在新建路和芙蓉中路交汇黄金地段，未来商业价值突出2 2、交通便利、交通便利项目地处城市主干道旁，公交网28、络成熟，交通方便，满足项目可达性要求3 3、项目临街面长，昭示性强，形象突出、项目临街面长，昭示性强，形象突出核心优势核心优势地段、交通、昭示性强地段、交通、昭示性强W W劣势劣势1 1、区域商业气氛比较冷清、区域商业气氛比较冷清由于目前处于南二环与市中心的过渡地带，项目周边商业不成熟，居住气氛浓，西南方面还有坡地2 2、目前人气不足、目前人气不足项目车流量大，人流量偏少。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告29第页，共 46 页核心劣势核心劣势周边商业气氛冷清、人气不足周边商业气氛冷清、人气不足O O机遇机遇1 1、经济前景提供动力源泉、经济前景提供动力源泉目29、前雨花区依靠区域工业、商贸优势，大量开发房地产项目，城市化进程加快，区域经济前景为本项目提供了动力源泉。2 2、城市规划推动商业地产、城市规划推动商业地产长株潭一体化为区域商业地产提供了发展机会3 3、区域内无高档商业娱乐场所、区域内无高档商业娱乐场所区域内（特别是新建西路上）无高档商业休闲场所，该项目可以抓住这一个市场空白点。核心机遇：区域规划、商业规划核心机遇：区域规划、商业规划T T威胁威胁1 1、周边商业项目大量涌现、周边商业项目大量涌现目前该区域内商业空置率较高，尤其是 2 层商铺，因人气不旺，存在较大空置，现阶段明显供大于求。2 2、市场风险变化莫测、市场风险变化莫测商业开发存在市30、场风险较大、政策影响较大，为项目发展带来不可预测性。核心威胁：竞争激烈、风险较大核心威胁：竞争激烈、风险较大新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告30第页，共 46 页【项目分析总结】【项目分析总结】通过上述分析，可以明确本项目：通过上述分析，可以明确本项目：具备开发商业的条件：1、基本满足商业经营的可达性、可视度、商业经营环境、人流量的要求；2、项目的最大优势是地段优势和未来区域优势；3、项目面临较好的投资机会，同时因项目存在的缺点和激烈的市场竞争态势，机会与挑战并存。在上述策略的指导下，我司认为本项目商业策划必须做到：差异化定位、高起点、高规划、高效率营销差异31、化定位、高起点、高规划、高效率营销新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告31第页，共 46 页第四部分第四部分第四部分第四部分项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位此部分针对此部分针对未建的未建的5A5A甲级写字楼甲级写字楼和和正在招商的正在招商的300300 米临街国际潮流商业米临街国际潮流商业街街两者的整体定位两者的整体定位一、定位背景介绍一、定位背景介绍本项目商业部分定位应与原先的项目定位保持一致，主要依赖于市场条件市场条件和项目条件项目条件两个方面。1 1、市场条件、市场条件从宏观层面来说，中部崛起，长沙市经济看好，具备一定的商业基础，未来发展潜32、力较大。从雨花区区域规划来看，项目周边主要分布或将分布的业态为休闲娱乐、专业卖场、品牌餐饮、生活医药超市休闲娱乐、专业卖场、品牌餐饮、生活医药超市等。从商业地产发展趋势来判断，定位和发展区域商业正当其时，但无疑需要找一家能代表区域形象的主力店来支撑该定位一家能代表区域形象的主力店来支撑该定位。按区域规划与区域人口量，本区域作为社区商业中心来发展，其重点需以生活必需品、娱乐休闲服务、各类便民网点为主。以生活必需品、娱乐休闲服务、便民网点为主。本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告32第页，共 33、46 页2 2、项目条件、项目条件本项目具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营和人流量要求:本项目交通便利，地段优势强，项目形象昭示性强，特别是靠芙蓉中路这边；项目周边商业气氛并不浓厚，处于市中心和二环的过渡地带，人流停留量明显不足。综合上述条件，必需权衡利弊，走一条既符合市场客观事实，预计市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点、差异化定位的道路，建立本项目商业竞争优势。二、客户定位二、客户定位根据长沙的商业客户特征和消费层次，确定本项目的目标客户群体包括：1 1、目标客户群体、目标客户群体（1）本项目的居住人群；（2）主要居住在项目所界定的 2 公里半径内 1034、 分钟车程的客户；（3）区域内的工作人员，如生意人、公务员、医生、学生、机电企业管理人员、矿院和设计院技术人员等；（4）流动人口，如外地来长沙的旅游客，租房客。其中，1、2 类是我们稳定的核心消费者；3 类比较稳定，4 类属于不稳定消费者。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告33第页，共 46 页2 2、投资客户、投资客户经过前述分析，本项目的主要投资客类型有：（1）雨花区、芙蓉区、天心区收入较高的投资客（如行政事企公务员、高管、技术人员、生意人等） ；（2）项目周边小商业主（也可自用） ；（3）外地包括湘潭、株洲、岳阳，和外省投资客及其他。3 3、经营者、经营35、者主力商家：如金融、专业卖场、百货超市等；品牌专卖店、专业店、便利店；独立个体专营户：具有一定经营实力和经验的个体经营户。本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标应以经营者为主、投资客为辅。三、商业物业定位三、商业物业定位通过前面对区域商业的调查和消费群体的分析，我们希望找到符合市场和消费者的心理、性格、爱好、追求等两者的共同点，以此作为该项目形象定位的基础和依据，鲜明而又打动人心的形象与目标客户群体心里需求产生共鸣，增加目标客户群体的认同感和购买欲望。因此，我司认为将该项目的商业物业定位为：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告34第页，共 46 页雨花亭西36、雨花亭西 未来复合型商业中心未来复合型商业中心四、业态定位四、业态定位1、结合项目外围（1500M）商圈（东塘、侯家塘商圈） ，北向和东向均以形成了相对成熟的商业圈，且辐射力强，本项目定位业态应依托商圈；2、按商圈业态分布现状，本项目四周多为大型超市、酒店、专业卖场、品牌餐饮大型超市、酒店、专业卖场、品牌餐饮等，项目四周近距离内（500M)缺少高档娱乐场所、精品专卖店，按业态统一性和互补性原则业态统一性和互补性原则，上述业态应是本项目业态的构成内容；3、按城市规划，芙蓉路主要以金融、酒店餐饮、休闲娱乐为主，韶山路以食品、餐饮、医药为主，芙蓉路主要以金融、酒店餐饮、休闲娱乐为主，韶山路以食品、餐37、饮、医药为主，按业态统一性原则，建议设置以上业态；4、项目处于省质检局斜对面，周边聚集了一定量的经商和政府部门相关企业单位，建议设置商业公寓，建议设置商业公寓，弥补区域商业配套，起到提升项目档次和形象的作用；5、本项占总建筑面积与总商业面积之比为 10：1 ，人均住居面积与商业面积之比为 10：1，应该以临街铺面临街铺面为主、满足社区商业的业态。基于上述原因，我公司建议该项目商业业态定位为：主要包括金融机构；品牌餐饮；品牌精品店；高档娱乐场所（主要包括金融机构；品牌餐饮；品牌精品店；高档娱乐场所（KTVKTV、洗浴中心、网吧） ；城市休闲会所；商务公寓、经济型酒店等。、洗浴中心、网吧） ；城市38、休闲会所；商务公寓、经济型酒店等。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告35第页，共 46 页五、档次定位五、档次定位根据消费者调查以及经营者、投资者访谈，均认为本项目商业应为中高档；从项目品质的角度出发，也应定位为中高端；但我们从提升区域形象和项目价值这一角度来出发，定位应为高档。基于上述三个理由，本项目的商业经营档次定位应为：中高档、倾向高档中高档、倾向高档六、项目商业形象定位六、项目商业形象定位项目商业形象市场形象的定位应能提高项目整体形象，改善目前该地区商业形象不足的劣势，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划、有效推广创造雨花亭片区乃至长沙市社区典范39、，其形象概况为：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场金色广场复合型商业新坐标复合型商业新坐标未来城市价值聚合体未来城市价值聚合体新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告36第页，共 46 页第五部分第五部分第五部分第五部分物业招商分析物业招商分析物业招商分析物业招商分析考虑到贵公司的招商需求和项目进程，本部分仅对考虑到贵公司的招商需求和项目进程，本部分仅对考虑到贵公司的招商需求和项目进程，本部分仅对考虑到贵公司的招商需求和项目进程，本部分仅对300300300300 米临街国际潮流米临街国际潮流米临街国际潮流米临街国际潮流街（街（街（街（10000100001000010040、00 ）进行物业招商分析进行物业招商分析进行物业招商分析进行物业招商分析一、一、300300 米临街国际潮流街的商业功能内涵米临街国际潮流街的商业功能内涵（1）社区商业的载体；（2 2）未建写字楼的配套部分；（3 3）该项目成为区域商业坐标的重要组成部分。二、招商策略二、招商策略（一）楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。（二）严格控制招商品牌层次，满足整体层面“中高档、倾于高档”的定位，为区域商业定位提供先决条件。（三）店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。（四）招商过程中重推项目“新芙蓉之都金色广场雨花亭西未来复合型商业中心”的商业形象，41、以形象和未来升值潜力形象和未来升值潜力为新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告37第页，共 46 页主要诉求卖点。三、商铺分析与招商建议三、商铺分析与招商建议（一）（一）整幢出租与分割出租的优劣分析整幢出租与分割出租的优劣分析1 1、整幢出租整幢出租优势：可以一次性回笼一笔资金；简化招商，减少招商工作量；便于管理。劣势：租金较低，影响总体收入（见租金对比表） ；不利于商场整体发展；对出租者有出租风险。2 2、分割出租分割出租优势：租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）；可自行总体规化，经营管理，降低经营风险；可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产；潜在42、资金收入劣势：租金回笼慢；要投入一笔预期费用（如开业前的广告费）（二）（二）本公司本公司商铺招商建议商铺招商建议考虑到把 3 层套铺打包销售，难度较大，本公司力推的商铺招商建议为：一层一层分割分割；二、三层整合销售。；二、三层整合销售。1 1、一楼选取两间商铺设为进入二、三层（上下电梯）的通道与门厅，其余部分作为独立商铺销售；、一楼选取两间商铺设为进入二、三层（上下电梯）的通道与门厅，其余部分作为独立商铺销售；2 2、二、三层，将分割的墙体拆除，使之都成为一个整体，适合商家进行整层经营（每层最多引进两个商家） 。、二、三层，将分割的墙体拆除，使之都成为一个整体，适合商家进行整层经营（每层最多引43、进两个商家） 。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告38第页，共 46 页1 1 号栋一层电梯改进图号栋一层电梯改进图预留门厅。独立商铺销售。预留门厅。独立商铺销售。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告39第页，共 46 页2 2 号栋一层电梯改进图号栋一层电梯改进图预留门厅。独立商铺销售。预留门厅。独立商铺销售。新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告40第页，共 46 页1 1 号栋二、三层号栋二、三层整合方案整合方案新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告41第页，共 44、46 页2 2 号栋二、三层号栋二、三层整合方案整合方案新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告42第页，共 46 页此外，此外，1 1 号、号、2 2 号栋二、三层号栋二、三层还可以采用独栋式物业规划、还可以采用独栋式物业规划、进行套铺组合，进行灵活分割和业态配比。进行套铺组合，进行灵活分割和业态配比。如右图所示：如右图所示：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告43第页，共 46 页四、业态具体规划四、业态具体规划根据上述商业定位和业态定位，本项目将引进高利润的品牌餐饮、品牌餐饮、娱乐场所、娱乐场所、高档城市高档城市休闲休闲会所会所45、品牌精品店、品牌精品店是本项目对市场的互补，走专业、高档、精品专业、高档、精品路线。1、业态配比须考虑到购物、餐饮、休闲娱乐三者搭配平衡，本项目建议业态比为 4:2:42、建议主力店与非主力店的引进比例为 3：7备选备选: : : :新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告44第页，共 46 页五、租金定位五、租金定位租金结论：芙蓉路段（项目至神龙大酒店）商业租金约 100160 元/月，该路段（项目至新中路立交桥）商业租金为 80100元/月，新建西路路段（项目至韶山路）商业租金为 100120 元/月，新建西路与韶山路的交汇点租金高达 200 元/月。根据市场对比法，结合项目本身位置及物业条件，我司建议租金为：根据市场对比法，结合项目本身位置及物业条件，我司建议租金为：新芙蓉之都新芙蓉之都金色广场招商策划前期报告金色广场招商策划前期报告45第页，共 46 页一层租金定为 150 元/月二层租金定为 40 元/月三层租金定为 30 元/月