1、新芙蓉之都营销策略报告 易居（中国）长沙金岳房屋销售有限公司易居（中国）长沙金岳房屋销售有限公司 敬呈：湖南银旺置业发展有限公司 东塘商圈 五一商圈 4.5公里 4.5公里 现有住宅 较为破旧 商业业态 档次较低 交通便利 配 套 相 对 齐 全 项目区域特征 城市次中心 ，配套齐全但档次一般 项目区域特征 交通通达性好、辐射性强 本案 南湖路 芙 蓉 路 赤 岭 路 韶 山 路 新建西路 南 二 环 曙 光 路 项目区域特征 周边配套较为齐全 侯家塘侯家塘 浦沅工业园 安贞医院 雨花亭小学 紫天大酒店 沃尔玛广场 市二十一中 邮局 中信银行 雨花区劳卫所 潭州瓦罐 天心区合作社 通程电器 省2、第二人民医院 砂子塘小学 省中医药大学 省中医附一医院 神龙大酒店 五华大酒店 东东 塘塘 沃尔玛商圈沃尔玛商圈 本案 北 项目区域特征 项目四至 地块东侧 南临街面 地块西南角 项目地块 地块东西长而南北短，临街面较长 地块北面 项目资源提炼 项目条件项目条件 价值体现价值体现 城市次中心地带，交通便利 城市项目 项目规模较小 自塑性不强 物业功能齐备 有改变区域价值的能力 成熟地段，外部配套齐全 外部资源可利用 距离城市主要景观轴距离较远 无外部资源可利用 地块东西长而南北短，临街面较长 项目属性界定 项目条件项目条件 价值界定价值界定 交通便利 地段资源型 成熟地段，外部配套齐全 项目规3、模较小 小规模 物业功能齐备 价值复合型 距离城市主要景观轴距离较远 景观资源匮乏型 地块东西长而南北短，临街面较长 非宜居 投资、自住 项目整体印象 兼具投资功能的城市第一居所 居住价值表象居住价值表象1 1 嘈杂的城市嘈杂的城市 严重的污染严重的污染 稀缺的绿地稀缺的绿地 居住价值表象居住价值表象2 2 便利的配套便利的配套 慢节奏的生活慢节奏的生活 生活成本的控制生活成本的控制 项目的先天特征决定了本案潜在客户的取舍标准轻松惬意 的享受城市中心慢生活，更看重物业未来的升值潜力。 解构问题 R1 R2 项目陷入周边项目的境况，与周边 项目同质化，缺少亮点 周边区域的人口对项目购买力不足 对发展商品牌无提升 做中高档楼盘 商业及附属设施顺利销售 开发利润高于行业平均利润 提升发展商品牌 从R1到R2需解决的核心问题： 如何挖掘并放大项目核心价值？ 如何扩大项目的客户群？ 如何树立项目不可