1、宁波万科云鹭湾项目 NINGBO NINGBO vankevanke PROJECTPROJECT part 1 part 2 part 3 规划策略 强排方案 项目理解 part 1 项目理解 区位分析 part 1 项目理解 项目位于宁波市慈城新区，为云鹭湾 项目最后的两个地块,7#及9#。 慈城新区有整体的统一规划，配套较完善，中心湖、慈城中学、维拉小镇幼儿园、妇儿医院等规划利好已落地。 云鹭湾项目紧邻中心湖，景观资源突出，项目总面积38万方，平均容积率1.2，为低密度大盘。 7#7# 9#9# 近郊 景观大盘 配套成熟 大盘分析 part 1 项目理解 前几期项目开发的住宅包括联排、洋2、房及小高层，品质较高。 云鹭湾已有规模 产品品质较高 大盘分析 part 1 项目理解 商业约1.2万方，集中设在大盘的中部，直达湖边，将景观引入地块中。 商业及售楼处营造了生活场景，提升了配套的档次。 社区氛围初步成形 前期产品 part 1 项目理解 目前公寓产品130-160均价13000,90售罄。 160 四+一房 130 四房 90 小三房 万科云鹭湾产品 前期产品 part 1 项目理解 别墅250万_280一套 三层200。 一层 二层 三层 万科云鹭湾产品 竞品分析 part 1 项目理解 区域内竞品少，绿地新都会项目。 低层居住产品，总规模16万。 竞品 绿地新都会 竞品分3、析 part 1 项目理解 叠加153180 平墅160 洋房99。 99 三房 叠加下层 叠加上层 绿地新都会 产品 160 平墅 竞品分析 part 1 项目理解 联排260310 350万/套 绿地新都会 产品 一层 二层 三层 市场分析 part 1 项目理解 市场的供应的分析 万科云鹭湾 绿地新都会 别墅 200联排 250万/套 经济性别墅 260-310联排 350万/套 舒适性别墅 153-180叠加 1.3万/ 复式空间 公寓 90三房 1.1万/ 刚需小三房 99三房 1.1万/ 三开间南向 130四房 1.1万/ 户型方正 160四加一房 1.1万/ 大面宽，横厅 1604、平墅 1.3万/ 一梯一户 高低搭配 低层产品溢价 产品丰富 低层及类别墅产品溢价 市场供应以改善型产品为主，体现了环境、配套对客户的吸引力。 万科的产品成熟，总价控制较好。 绿地产品的多种类型，实现了更多的产品溢价。 区位分析 part 1 项目理解 区域的整体规划已落地，配套逐渐成熟。 低密度景观社区，环境品质较好。 区域的认知度会明显提升，吸引市区的改善型客户。 利用云鹭湾前期的口碑，有先发优势。 目前供应以改善型产品为主，低层产品有一定溢价。 目前产品定位不低，会拉升片区的档次。 地 段 市 场 定位为改善型，而且有上升的空间。 part 2 规划策略 规划条件分析 part 2 规划5、策略 云鹭湾项目的规划条件 用地4.2公顷 1.35容积率 限高18m 最后两个地块 总建筑规模10.510.5万方 容积率对于低层改善盘偏高。 7#7#地块地块 用地3公顷 1.6容积率 限高18m,局部33m 9#9#地块地块 7#7# 9#9# 7#7# 9#9# 云鹭湾项目的规划条件 9#9#地块一线湖景，土地价值高。 7#7#地块配置幼儿园和社区文化站 按照整体规划，应设置在北侧。 part 2 规划策略 规划条件分析 策略 云鹭湾项目有良好的环境， 区域成熟过程中，未来价值向好！ 核心矛盾 楼板成本过高，区域内供给量大， 同质化竞争激烈。 产品定位考虑差异化的策略 part 2 规6、划策略 策略 云鹭湾项目的产品定位思考 大盘最后一期，利用区域成熟度和项目口碑的积累， 通过产品和客户定位，提高售价和利润。 两种思路 OP1OP1去化速度快 OP2 OP2 利润最大化 控制面积 低总价 成熟产品 高端定位 极致追求品质 定制式产品 part 2 规划策略 part 3 强排方案 方案A A 规划方案A A part 3 强排方案 小面积，低总价。 高低配，提升溢价。 公寓产品面积段90140 别墅产品面积段150160 1.35及1.6的容积率条件下， 低层别墅产品的量最大化。 成熟产品。 主流产品加创新低层产品. 注重产品附加值，（赠送、花园、露台）。 规划策略重视去化速7、度快，并挖掘高低配的溢价空间。 规划方案A A 中心湖 强排总图 part 3 强排方案 低层别墅产品约2万方。 9#地块景观价值更高， 产品定位高于7#地块。 9 7 规划方案A A part 3 强排方案 景观中轴洋房组团感 洋房端头增加联院产品。 七号地块规划结构 幼儿园 社区文化站 景观中轴 私有花园 6层洋房 联院别墅 规划方案A A 七号地块产品配比 part 3 强排方案 指标表 住宅 150联院 4,500 130四房 34,320 90三房 12,960 配套 5,460 总计 57,240 配套 130洋房 90洋房 150联院 规划方案A A part 3 强排方案 108、f 10f 联院别墅 联院景观 6-10层洋房 洋房花园 景观中轴形成地块中心 洋房组团感 洋房端头增加联院产品。 九号地块规划结构 3f 3f 规划方案A A part 2 规划策略 九号地块产品配比 指标表 住宅 160联院 15,200 洋房 33,120 总计 48,320 140洋房 150联院 规划方案A A 低层产品选型 part 3 强排方案 联院产品， 左右前后拼接，容积率高； 组团式布局； 外部空间丰富； 规划方案A A part 3 强排方案 低层产品选型 三层平面图 二层平面图 一层平面图 户型A A 户型B B 户型A A 户型B B 户型A A 户型B B 户型A 9、A 户型B B 户型A A 户型B B 户型A A 户型B B 花园、露台等附加空间 入户通道，邻里空间。 方案B B 云鹭oneone 顶级 收藏 规划方案A A part 3 强排方案 极致追求品质。 高端定位。 名师设计， 空间、配置、材料均走高端路线。 依托大盘的优势，提升定位。 特别是九号地块的条件优良。 定制式产品。 奢华大宅，注重特色及唯一性. 注重产品附加值，（赠送、花园、露台）。 规划策略重视利润最大化，挖掘产品的溢价空间。 规划方案b b 中心湖 强排总图 part 3 强排方案 特色的大平层产品。 9#地块景观价值更高， 产品定位高于7#地块。 9 7 规划方案B B p10、art 3 强排方案 景观中轴洋房组团感 洋房端头增加联院产品。 七号地块规划结构 幼儿园 社区文化站 私家花园 入口景观 大平层 洋房景观 6f 5f 5f 6f 5f 5f 5f 规划方案B B 七号地块产品配比 part 3 强排方案 指标表 住宅 大平层 41,700 洋房 10,080 配套 5,460 总计 57,240 配套 140洋房 300大平层（顶跃405） 规划方案B B part 3 强排方案 景观中轴洋房组团感 洋房端头增加联院产品。 九号地块规划结构 小区景观 湖景大宅 楼王 园景大宅 5f 5f 10f 10f 5f 5f 5f 5f 5f 5f 规划方案B B 11、九号地块产品配比 指标表 住宅 10层大平层 16,080 5层大平层 32,240 总计 48,320 400大平层 part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 上海金地天御 平墅产品。 part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 上海金地天御 平墅产品。 一层户赠送南北花园； 二、三层户赠送东西侧花园和地下室，休闲电梯可直达，独立地面入口，双电梯入户； 四层户跃五层赠送超大露台、空中庭院媲美别墅大宅； 地面花 园入户 建筑错动布局，形成邻里空间建筑错动布局，形成邻里空间 part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 一层平面 超大总面宽, 达到18米12、, 进深18米; 客厅面宽达6米; 分设中西厨房; 舒适四房, 其中有三个是套房; 设置老人套房/客人套房, 流线独立 ,可分可合; 附加值空间: 赠送地下室, 面积达到152平米; 赠送地面庭院和下沉采光庭院; 地面北侧庭院25平米, 南侧庭院达128平米; part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 二层平面 超大总面宽, 达到18米, 进深18米; 客厅面宽达6米; 分设中西厨房; 私家电梯厅, 主仆双流线; 舒适四房, 其中有三个是套房; 设置老人套房/客人套房, 流线独立 ,可分可合; 侧面有另一部私家电梯直达自家地下室 和地面花园; 有大的设备平台放置中央空调外机等;13、 花园 地下室 part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 三层平面 超大总面宽, 达到18米, 进深18米; 客厅面宽达6米; 分设中西厨房; 私家电梯厅, 主仆双流线; 舒适四房, 其中有三个是套房; 设置老人套房/客人套房, 流线独立 ,可分可合; 侧面有另一部私家电梯直达自家地下室 和地面花园; 有大的设备平台放置中央空调外机等; 花园 地下室 part 3 强排方案 规划方案B B 七号地块产品选型 顶层复式 两层高摘星庭院, 别墅级享受, 全南向采光卧室 拥有四个豪华套房和一个情趣空间; 私家电梯厅, 电梯可直达五层; 超大总面宽, 达到18米, 进深18米; 客厅面14、宽达6米; 分设中西厨房, 主仆双流线; 设置老人套房/客人套房, 流线独立 ,可分可合; 附加值空间: 两层高摘星庭院 两层赠送露台面积达110平米; 上层主卧室独享43平米大露台, 可布置室外SPA及烧烤炉; part 3 强排方案 规划方案B B 九号地块产品选型 九树公寓 一线湖景地块。 景观价值高。 产品定位最高。 part 3 强排方案 规划方案B B 九树公寓九号地块产品选型 大空间。 灵动，空间通透。 part 3 强排方案 豪宅的提升点180180度景观 豪宅的提升点空中会所 豪宅的提升点景观地库 方案B B 高端定位，定制产品， 高附加值，品质高，提升溢价空间。 方案A A 高低配，特色联院产品， 小面积、低总价, ,强调去化速度。 春 城 湖 邦 2015.05 谢谢