1、项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段技术进程1目录CONTENT2交付成果3设计自查项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段技术进程01项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段技术进程1.阅读设计任务书a、关注产品定位b、产品类型面积配比c、建筑立面及色彩要求项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段2.控规规划条件看什么a、用地情况：包括用地性质、边界范围和用地面积b、开发强度（规划控制指标）：包括总建筑面积、人口容量（指导性指标）、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度控制等c、建筑退让与间距：建筑退让“四线”，即道路红线、城市绿线、河2、道蓝线、历史街区和历史建筑保护紫线，建筑间距、日照标准、与周边用地和建筑的关系协调d、交通组织：包括道路开口位置、交通线路组织、主要出入口、与城市交通设施的衔接、地面和地下停车场（库）的配置及停车位数量和比例e、配套设施：包括文化、教育、卫生、体育、市场、管理以及公共开放空间和给排水、燃气、热力、电力、电信等市政基础设施f、城市设计：建筑形态、尺度、色彩、风貌、景观、绿化以及公共开放空间和城市雕塑环境景观要求g、公共安全：满足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求h、其他特殊要求：如地段内需保留和保护的建筑和遗迹、古树古木，地下空间开发和利用，其他特殊审批程序要求等技术进程项目前期技术步骤要点3、-拿地及概念阶段2.项目预定位根据规划条件制作测算表格，大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位根据规划条件制作测算表格，大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位容积率小于容积率小于0.3 高档的独栋别墅项目高档的独栋别墅项目容积率容积率0.30.5 一般独栋别墅项目一般独栋别墅项目容积率容积率0.50.8 一般的双拼、联排别墅一般的双拼、联排别墅容积率容积率0.81.2 多层项目多层项目 如与低层或联排别墅组合，密度较高如与低层或联排别墅组合，密度较高容积率容积率1.21.5 多层项目多层项目 环境一般，如与小高层组合，环境品质较好环境一般，如与小高层组合，环境品质较好容积率容积4、率1.52.0 正常的多层正常的多层+小高层项目小高层项目容积率容积率2.02.5 正常的小高层项目，如全做小高层，则环境会很差正常的小高层项目，如全做小高层，则环境会很差容积率容积率2.53.0 小高层小高层+二类高层项目（二类高层项目（18层以内）层以内）容积率容积率3.06.0 高层项目（楼高高层项目（楼高100米以内）米以内）容积率容积率6.0以上以上超高层项目超高层项目技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段3.下载查阅当地规划规范城市规划管理技术规定公共停车场建设管理规定层高控制及容积率指标计算规则城市建筑工程日照分析技术规程。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列5、明和项目有关的规范条文（1）退界国家规范：城市规划管理技术规定建筑设计防火规范2014版地方规范：北京市人民政府关于在城市干道两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定北京市地区建设工程规划设计通则（03版）关键词汇： 道路宽度（等级）、建筑主要朝向、建筑次要朝向、建筑高度、登高场地、建筑高度设计要点： 商场外轮廓在满足消防登高场地设置的情况下原则上应尽量紧贴建筑控制线设置，商场主入口留出室外广场进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在2025m7000 4000 7000210003000沈阳中海项目技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段关于消防车道（第七章 灭火救援设施）7.6、1.1 街区内的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160m。当建筑物沿街道部分的长度大于150m 或总长度大于220m 时，应设置穿过建筑物的消防车道。确有困难时，应设置环形消防车道。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.1.2 高层民用建筑，超过3000 个座位的体育馆，超过2000 个座位的会堂，占地面积大于3000m2 的商店建筑、展览建筑等单、多层公共建筑应设置环形消防车道，确有困难时，可沿建筑的两个长边设置消防车道；对于住宅建筑和山坡地或河道边临空建造的高层建筑，可沿建筑的一个长边设置消防车道，但该长边所在建筑立面应为消防车登高操作面。关于消防车道（第七章 7、灭火救援设施）技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.1.8 消防车道应符合下列要求：1、 车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m；2、 转弯半径应满足消防车转弯的要求（12M）；3、 消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物；4、 消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m；5 、消防车道的坡度不宜大于8%。关于消防车道（第七章 灭火救援设施）技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.2.1 高层建筑应至少沿一个长边或周边长度的l/4 且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，该范围内的裙房进深不应大于4m。建筑高度不大于50m 8、的建筑，连续布置消防车登高操作场地确有困难时，可间隔布置，但间隔距离不宜大于30m，且消防车登高操作场地的总长度仍应符合上述规定。30M关于消防登高操作场地（第七章 灭火救援设施）技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.2.2 消防车登高操作场地应符合下列规定：1 、场地与厂房、仓库、民用建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物和车库出入口；2 、场地的长度和宽度分别不应小于15m 和8m。对于建筑高度不小于50m 的建筑，场地的长度和宽度均不应小于15m；（最新修正为1510m，大于50m建筑为 2010m）3、 场地及其下面的建筑结构、管道和暗沟等，应能承受重型消防车9、的压力；4、 场地应与消防车道连通，场地靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m，且不应大于10m，场地的坡度不宜大于3%。关于消防登高操作场地（第七章 灭火救援设施）技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文（2）间距国家规范：城市规划管理技术规定建筑设计防火规范2014版地方规范：上海市公共建筑防火分隔消防设计若干规定（暂行）江苏商业建筑设计防火规范浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南2014版浙江城市建筑工程日照分析技术规程关键词汇： 建筑间距、消防间距、日照间距、卫生间距设计要点： 项目地块内、地块间的各建筑间距除满足消防要求外还应满足对周边建筑的视10、线间距和日照遮挡距离技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段关于民用建筑防火间距（第五章 民用建筑）表 5.2.2 民用建筑防火间距建筑类别高层民用建筑裙房和其他民用建筑一、二级一、二级三级四级高层民用建筑一、二级1391114裙房和其他民用建筑一、二级9679三 级117810四 级1491012是强条5.2.6 建筑高度大于100M的民用建筑与相邻建筑的防火间距，当符合本规范第3.4.5、3.5.3、4.2.1和5.2.2条允许减小的条件时，仍不应减小技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文（3）各类型产品层高限制最大层高限制： 如杭州市建筑层高控制及容11、积率指标计算规则最小层高限制：见表格建筑类型设备类型净高要求梁高要求管线综合高度吊顶高度最小计算层高办公中央空调26007006001004000风机盘管+新风系统26007005001003900多联机分体式空调26007003501003750公寓分体式空调23005003001003200商业中央空调40008008001005700办公建筑标准层层高不得大于4.2m；办公建筑非标准层层高应小于4.8m,商业建筑（指零售商业等）层高应小于5m技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文（4）停车库设计及停车配比、规范要求：国家规范：交评、城市规划管理条例地方规12、范：北京市 北京市大中型公共建筑停车场建设管理暂行规定上海市 建设工程交通设计及停车库（场）设置标准浙江省 城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文车库停车数量出入口数量（个）出入口宽度150辆一个单车道出入口疏散用坡道设计常用数据：单车4.0米双车7.0米两个汽车疏散出口之间的间距不应小于10米车库防规各汽车出入口之间净距应大于15米车库建规251100辆的地下车库一个双车道出入口或两个单车道出口3或51150辆的地上车库（含半地下车库）4100辆的地下车库两个单车道出口5或150辆的地上车库（含半地下车库）、入口设置13、：入口数量 设计中问题 :1）能设一个单车道出口设成两个双车道出口2）能设两个单车道出口设成两个双车道出口，人为增加车库面积（4）停车库设计及停车配比技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文、车位计算：住宅小区地下车库：公建地块地下车库：制冷机房（含换热间） 建筑面积的0.5%1.0%，通常取0.8%，净高4.55m换热站：公共建筑总建筑面积的0.3%0.5%，净高小型3.63.9m，大型3.94.5m锅炉房：按建筑面积比例或按锅炉房容量及台数计算，净高56m风机房消防水泵房生活水泵房中水处理机房化粪池屋顶冷却塔对应的地下冷冻机房开关站 用户站 柴油发电机房人防14、地库：密闭通道和防毒通道、扩散室、集气室、滤毒室与除尘室、防化通信值班室、洗消间、风机房、人防生活水箱间、 厕所等。人防停车指标的折减为70%（经验值）住宅区车位配比计算： 按3235公建区车位配比计算： 按40人防区车位配比计算： 按45（4）停车库设计及停车配比生活水泵房、消防水泵房、风机房、电站。北方会有换热站，偶尔会有中水处理机房车库里有什么？技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文、层高设计：2）规范储备净高车库净高：2200机械排烟总建筑面积2000地下车库必设机械排烟喷淋10辆地下车库50辆地下车库必设喷淋宽度1200的风道下需设喷淋消 火 栓5辆15、的停车场、650辆的架空车库需设消火栓防火分区地下车库一个防火分区2000设喷淋4000梁高普通层梁高1/101/12设备设备常用计算高度（4）停车库设计及停车配比管线内容最小计算高度备注喷淋200通风管300600其中含50的安装支架高度电桥架150综合管线550650管线综合后的布置数据1）层高确定原则： 合理的选用地下室顶板梁高的构造做法，根据实际构造来计算层高。： 在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高。： 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段4.列明和项目有关的规范条文316、）层高计算其他层层高 = 2200（停车库净高）+550650（综合管线）+700（结构梁高）+50（面层厚度）=35003600最底层车库层高 = 250350（车库底板滤水层厚度）+2200（停车库净高）+550650（综合管线）+700（结构梁高）+50（面层厚度）=37503850（此处是到结构底板上皮高度）B1层层高 = 2200（停车库净高）+550650（综合管线）+800900（结构梁高）+1200（覆土层厚度）=47504950机械车库层高 = 3600（停车库净高）+550650（综合管线）+800900（结构梁高）+50（面层厚度）=50005200（4）停车库设计及停车17、配比、层高设计：人防地库层高 = 2200（人防地库净高）+550650（综合管线）+11001200（结构梁高） +1200（覆土层厚度）=50505250技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段5.人防规模、等级一般情况： 地面1层的面积/覆盖的建筑面积，取大值。特殊情况： 如北京地区建设工程规划设计通则(03版)所有建筑均按建筑形式分类，指标计算与使用功能无关。计算方法：（1）十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室，可按其第十层标准面积指标计算；（2）十层（不含十层）以下，基础埋深超过3米（含3米）的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建；（3）十层（不含十层）以下，基础18、埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建；（4）单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。如一栋建筑既有高层又有多层，应按上述要求对 建筑进行竖向分割后，分类计算应建设人防面积指标。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段6.建筑面积计算规则、容积率计算规则、绿地率计算规则概念方案设计阶段面积计算中经常碰到的几个问题：旧规：只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6m，高度（含上下结构厚度）小于2.2米且窗台面抬高0.3m以上的”就可以不计建筑面积新规：凸（飘）窗净高大于2.1米，窗台与室内楼地面高差不大于0.45米的，按其维护结构外围水平计算1/2面积19、旧规：凡屋面结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积，即按投影面积计算1/2面积新规：凸阳台其结构底板水平投影面积计算1/2面积，主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积新规：建筑内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的按其结构底板水平面积计算。局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于2.2米的计算1/2面积。复式飘窗阳台技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.竖向场地名称适用坡度（%）最大坡度（%）备注密实性地面和广场0.33.03.0广场可根据其形状、大小、地形、设计成单面20、坡、双面坡或多面坡停车场0.250.51.02.0-室外场地1. 儿童游乐场2. 运动场3. 杂用场地4. 一般场地0.32.50.20.50.33.00.2-绿地1.510.033-注：本表依据城市居住区规划设计规范GB50180-93，城市用地竖向规划规范CJJ83-93，公园设计规范CJJ48-92编制1）设计目的：1、是要体现景观设计的空间围合与收放2、在竖向中合理的解决设计场地内的排水2）规范要求：技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段7.竖向3）尊重现场，尽可能减少土方量的过大调整。如设计需较大面积挖方，在整个场地内尽可能保证土方量平衡4）经验数值总体竖向设计：1、0.00021、为绝对标高取值考虑高于周边道路标高200，防止雨水倒灌2、周边道路的设置要求横坡2.5%，纵坡8%3、凸出裙房地下室降板设计考虑绿化埋深1500，管线出入主楼排水管上覆土700，燃气沟埋深1000；4、下沉广场的设计要求周边设置排水沟截水，局部做2级踏步。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段8.居住建筑区特别关注公建配套设施配建要求9.建设用地交通流线及道路开口要求10.酒店项目的酒店设计细则、指标及要求（酒店管理公司提供）11.保护建筑、保护区要求技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段12.其他地方规划条件例：西安市饮食业项目环评审批细则对饮食业项目的选址要求：第三条 （二）居22、民住宅楼内、职工住宅楼内、商住楼住宅用房内、商办楼办公用房内等禁止新建饮食业项目。（三）新建一类项目还必须满足以下要求：1、独立饮食建筑：与相邻住宅建筑的间距不得小于9米；2、商住楼中商业用房内的饮食单位与其上下相邻的住宅之间必须有不小于3米的隔层；饮食单位边界与相邻住宅边缘的水平距离不得小于9米；3、饮食单位与医院门诊楼、住院部及学校的教学楼等特殊环境敏感单位应大于9米以上。技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段13.日照计算强排完成后提交日照组对项目进行界内、界外建筑日照计算分析技术进程项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段交付成果（技术经济指标）02项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶23、段1.综合技术指标表序号名称单位数量备注1总用地面积m22总建筑面积m2其中地上建筑面积m2其中计容建筑面积m2不计容建筑面积（地上）m2屋顶机房层，避难层地下建筑面积（不计容）m2人防总建筑面积m2不小于民防批文的要求3建筑基底面积m24道路广场面积m25绿地面积m26建筑密度%7容积率8绿地率%9建筑高度m10机动车停车位数辆货车车位数无障碍车位数电动车车位数其中地上停车位辆地下停车位辆11非机动车停车位辆其中地上停车位辆地下停车位辆注：1、如果项目有数个地块，应每个地块做一个技术指标表格，并完成整个项目的综合技术指标表2、居住区停车场和车库【7.3.3】条：居住区停车场和车库的总停车位应24、设置不少于0.5% 的无障碍机动车停车位;若设有多个停车场和车库，宜每处设置不少于1 个无障碍机动车停车位。公共建筑基地【8.1.2】条：建筑基地内总停车数在100 辆以下时应设置不少于1 个无障碍机动车停车位， 100 辆以上时应设置不少于总停车数1%的无障碍机动车停车位。公共停车场（库)1） I类公共停车场(库)应设置不少于停车数量2% 的无障碍机动车停车位;2） II类及III 类公共停车场(库)应设置不少于停车数量2% ，且不少于2 个无障碍机动车停车位;3）IV类公共停车场(库)应设置不少于1 个无障碍机动车停车位。3 、小型汽车总停车位数量的30%作为新能源汽车充电车位要求，并应在总平面方案图中与普通车位有明显区别的标识。（西安市2014年88号文）4、如项目有LEED金奖要求，则需有5%的新能源车位。交付成果项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段设计自查03项目前期技术步骤要点-拿地及概念阶段设计完成后的自查（以旭辉北京项目评分表为例）设计自查