1、石家庄孙村项目市场研究及定位汇报 2012年4月汇报内容1.项目本体及开发目标解析2.石家庄市客户需求解读3.石家庄房地产市场研究4.项目操作核心问题提炼5.参考案例借鉴6.项目整体定位建议7.下阶段工作梳理8.附件PART 1 项目本体及开发目标解析项目本体及开发目标解析宏观区位优势本项目位于河北省会石家庄，在环渤海经济圈辐射半径，城市起着连接东南西北作用，随着高铁建设，一小时省际经济圈指日可待u石家庄处于环渤海经济圈，石家庄地理位置较为优越，联结东南西北；未来高铁的建设使得一小时省际经济圈指日可待；u石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津约300公里。随着城际高速铁路的建设2、，石家庄与区域内主要城市的时间距离在不断缩短。u石家庄城市发展亟待升级，有很大的城市开发、建设空间；石家庄273公里300公里天津市北京市石家庄新火车站及规划地铁示意城市区位优势本项目位于裕华区，占据城市中轴线位置建设大街两侧，区域地理优势明显；同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地u本项目地处裕华区二环以内，区域内商业设施及基本生活配套设施比较完善，是本市教育及商贸中心，客户对本项目所在区位认可度较高；u本项目地块是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地；u近邻二环内唯一高尔夫公园，受万达广场城市中心效应的带动，区位未来发展潜力大、竞争优势明显；u项目位于城市中轴线建设南大街两3、侧，南侧的南二环东路是石家庄市东西向主干道之一。中成熟商圈政府本案交通路网地块周边交通条件便利，公共交通系统较为发达，项目可进入性强u国道G107、G308与石市胜利南街、建通路联通，能直接通往本项目地块，方便周边下市县人群前往石市；u地块内部路网建设成熟，以建设大街、南二环石栾路、塔南路、仓兴街、汇通路、建通路、龙腾路等数条道路与市内外便利连接；u项目周边有多条公交线路通往城市各个角落，交通条件及道路形象较佳。建设大街南二环建设南大街石栾路仓兴街建通街汇通街金利街塔南路南二环仓兴街金立街地块内部整体区位居住气氛一般，商业配套欠缺，具有较大可发展空间和较多可发展可能u区域内现有医疗配套第五医院4、建南医院、慈济医院等；u区域内酒店配套瑶辰丽都假日酒店。u区域内教育配套第八中学等。u地块内住宅以排兵式多层、小高层住宅为主，小区及建筑整体较为陈旧；u配套商业以旭景琴园底商，其余区域暂无成型商业；荣盛家园旭景琴园瑶辰假日酒店第五医院经济技术指标项目为可开发物业类型较多，未来发展意向为多物业混合的大型综合区域地块性质地块面积（亩）容积率总建筑面积（万平米）备注回迁住宅184.2753.138.08351、考虑拟合作地块（170.97亩）2、未计算17#地块3、未计算6#西南6.601亩绿地住宅用地275.4943.156.9454商业用地467.5534.5140.2659本次定位地块总面积5、743.047住宅56.9454万平米商业140.2659万平米大规模、零散分布、存在住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等多种物业可能的大型综合项目项目优劣势分析优势strength1、地理位置优越，本案位于石家庄中轴线建设大街两侧、二环内，客户认知度高；2、规模优势，本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地；3、交通便利、可达性好，项目内外交通便利，可达性较高。劣势weakness1、地块零散：地块分布零散，难以形成整体大社区气氛；2、商业体量大：商业体量过大存在市场风险和操作难度；3、区域氛围：目前区域居住氛围和商业氛围一般。项目开发目标企业目标品牌目标：本项目是盛邦集团发展的大规模项目6、，力图打造成为区域内高知名度的项目。利润目标：实现快速销售，实现企业及资金的快速流转、提升资金利用效率政府目标形象代表：成为城中村改造的名片项目发展驱动：带动区域快速发展。在区域成熟、功能完善等方面做出贡献。作为大规模复合型房地产项目的开发，必然要在政府公共政策支持的前提下，首先保证方向的正确性，同时站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，以市场环境为出发点，实现企业品牌目标以及利润目标的双赢。项目属性界定城市可见发展带上/城中村改造项目/大体量商住混合发展起点较高的综合型地产项目建设大街与南二环交汇处裕华区发展逐渐成熟百余万平米商业用地市场客户及业内人士如何看待区域未来发展PART 2 客7、户需求解读客户需求解读客户特点汇总客户分析总结客户访谈纪要调研和访谈目的：裕华区置业客户构成中高端客户置业特征、需求和置业敏感点中高端客户对商业投资看法中高端客户对项目区域发展看法项目组通过对市场中高端项目客户调研，以明确石家庄中高端客户置业特征、需求和敏感点项目组调研部分楼盘：地产项目：聚合远见藏龙福地维多利亚时代恒大雅苑、华府万达公馆源筑新源NASA万象天成.项目组访谈工作：深度访谈有相关置业经历或置业经济实力的客户恒大华府成交、意向客户及恒大雅苑认筹、未认筹客户深度访谈典型项目销售人员、专业人士深度访谈客户访谈形式本次访谈采用“一对一”面谈形式展开，以确保获取准确的客户置业需求及投资需求8、项目组访谈主要内容及数量针对业内人士访谈p对石家庄整体城市发展如何看待？p对裕华未来发展趋势有怎样看法？p对目前裕华房地产市场有怎么样看法？p对孙村（含新火车站）未来发展有怎样看法？p目前裕华置业客户大概哪些客群？p客户置业敏感因素都有哪些？p针对潜在购房客户访谈p您对区域发展如何看待？p对目前石家庄房地产市场有怎样看法？p对裕华房地产市场有怎样看法？p需求哪类产品？除了户型还有什么特别关注因素？比如园林、外立面、交通、配套、物业管理、开发商背景。p对目前石家庄及区域内商业市场怎样看待？p访谈数量说明记录内容的访谈：专业人士7组，恒达华府、雅苑成交（含认筹）、意向客户12组，共计19组；其他形9、式的访谈：公务员、酒店销售经理、出租司机、餐饮店老板、亲朋好友等石家庄各行业民众客户访谈恒大华府意向客户王先生p社区环境p户型实用型p大气的入口、建筑p配套商业置业关注因素：访谈纪要：张先生，私营业主，37岁；住宅需求：我已经过来看过几次了，觉得还不错，我朋友在这边已经买了一个三居室；这里大气的入口，震撼的园林还有超大的楼间距离都是我非常喜欢的，包括装修风格，也是很大气；但是迟迟没下决心买主要是户型问题，我家里有个小孩，会有老人过来同住，三居的户型这边现在只有130平米左右，四居280平米左右，我觉得要么太小，要么过大；我不缺房子，但是如果有华府的品质和合适的户型，我肯定考虑。商业需求：最好有10、配套的商业，虽然家里有车，但是如果买个菜都去很远的地方就太麻烦了；超市和商场我还是愿意去北国，习惯了，而且他们一直有活动和返券，现在手里还有，不去就浪费了。恒大城业主访谈：程女士最关注品质楼盘，新政下追求一次性到位置业p注重精装修p品质感建筑风格p喜好智能化设施p关注新政影响置业关注因素：访谈纪要：程女士，石家庄人，26岁左右；置业关注：精装修、建筑风格、舒适居住：楼间距大、景观园林佳；置业需求：我已经看了比较长时间的房子了，石家庄整体来说建筑比较普通，没有明显风格；桥西稍好点、品质一点的主要就是恒大项目了，其它就比较一般了；现在新政限制买多套房了，我比较看重有品质的建筑风格楼盘、追求好一点的11、一次性到位，父母一起凑了点钱买了恒大城的2居；恒大城的精装修我喜欢，看的很多盘都没有精装，或者报价高，恒大城精装修性价比高；我比较喜欢智能化设施，比如说24小时生活热水、垃圾处理器等；恒大城楼间距大，住起来舒服，不错；对新政的看法：目前会对部分人士肯定还是会产生一定影响，像我就选择了买一套好的，直接住久点，首套付款比例低一些嘛。p社区环境p产品p配套p服务住宅置业关注因素：业内人士访谈恒大华府销售代表访谈访谈纪要：张小姐，销售代表，29岁，业内经验4年；住宅产品：石家庄隐性富豪很多，他们生活低调、不张扬，不是属于炫富的人；这些高端客户都是再次改善，均有2套以上购房经验，现阶段购房，一部分是投资12、需求；另一种就是对生活方式的追求；因此，他们购房比较理性，综合考虑项目各种因素，包括：社区环境、产品、配套，并开始对精装修、智能化和物业服务等产品外围及服务有所要求；在客户认知中，石家庄现在品质较好的住宅项目只有恒大华府和万达公馆，市场不能够满足客户需求；我们这个项目去化最快的是140-180平米的三居产品，每次推盘都非常迅速被消化掉，现在我还有客户来问我170左右的产品。孙村：个人看好孙村的项目，主要是占据绝佳的地理位置建设大街两侧，且在二环内，是高端客户认可的城市优良位置，如果能够利用好地段优势，在产品上发力，做成高端项目是有销售基础的。恒大雅苑认筹客户访谈：王先生最关注品牌开发商效应p立13、面风格p园林景观p品牌开发商p户型朝向p喜好精装置业关注因素：访谈纪要：王先生，石家庄人，40岁；置业关注：立面风格、园林景观、品牌开发商、户型；置业需求：这种欧式的风格非常喜欢，很大气，品质感很强，石家庄几乎还没有这种感觉的，恒大做的可以算是出类拔萃了吧；园林不错，绿化做的还可以，毕竟是恒大，做出的东西有保证，我就是冲着恒大来的，住过恒大房子的好多朋友都向我推荐；我理想的户型是120平米左右的三居，妻儿老小一起住，很合适，客厅一定要大，并且一定要朝南，最好有两个卧室朝南，这样住着更舒适一些，厨房也要大一些，规整一点，我爱人对厨房要求还是比较高的；我觉得精装修很好，省了很多事儿，而且恒大做，我14、也放心，他们一起采购，看这用料，性价比还是蛮高的，有的自己在石家庄还买不到，要是能够自己选择风格就更好了。我爱人说雅苑的厨房精装很不错，已经准备买了。恒大雅苑认筹客户访谈：刘先生喜好水系园林，认可孙村区域发展访谈纪要：刘先生，石家庄人，32岁左右，年轻夫妇之一；置业关注：水系园林、大厅小卧、物业管理；置业需求：建筑风格：市面上像这个（现代简约风格）多一些，我不太喜欢，没有品质感，维多利亚时代那个算是不错的；园林景观：我希望社区里有水系，别的就是普通绿植呗；户型需求：客厅一定南向，倾向于大客厅小卧室，认为客厅很重要，是对外交流的重要空间；精装修：无所谓；物业管理：安保挺重要的，体现出社区的独特性15、品质感对孙村的看法：那边在拆迁改造前给我的印象就是脏、乱、差，现在环境好点了，厂子基本拆迁了，交通路网还是不错的，会考虑去孙村买房；那边火车站建起来后还是有一定发展潜力的，适合投资一些商业。p水系园林p喜好大客厅p注重物业管理p认可孙村区域置业关注因素：恒大雅苑认筹客户访谈：贺女士关注交通、教育资源，舒适型改善客户访谈纪要：贺女士，石家庄人，35岁左右；置业关注：园林景观，交通，教育；置业需求：园林景观：我喜欢有大面积的绿化，有很美的景观的营造，石家庄的楼盘还是不太注意打造景观的，楼间距也很小，很不舒服。希望社区环境要幽静，树木茂盛，最好还有小溪或者湖泊。户型需求：一百多平的吧，三居，我们是16、自住，现在孩子长大了，该有自己独立的居住、生活、学习空间了，我们已经看了很久的房子了，想找一个交通方便、教育配套不错的楼盘。户型功能：我们现在看中的户型就是北向客厅，其实我们平时上班在家呆的时间很短，孩子也多在学校读书，只要户型设计合理、功能性强，没有暗间，至于对客厅朝向或者南北通透都不太介意，如果有很好的景观作为补偿，那我们就更不介意了。p园林景观p交通资源p教育资源置业关注因素：公务员：朱先生最关注户型实用性，对外立面风格表现较为保守访谈纪要：朱先生，石家庄人，30多岁；置业关注：园林景观，户型自身，个性化精装修；置业需求：建筑风格：我爱人特别喜欢这种欧式，我个人感觉无所谓，我认为房子是用17、来住的，还是朴实低调一点。我爱人就觉得这种风格很华丽，很漂亮，在咱石家庄整体的楼盘风格中也比较独特。园林景观：我认为社区绿化还是非常必要的，毕竟都喜欢住在优美环境里，在可以接受的价格范围内当然景观越好环境越好我越喜欢了。户型需求：我想要个一百多平米的三居，当然希望在有限的面积下厅室都能做大，在厅室的安排上还是尽量要考虑实用性，我希望餐厅可以大一点。精装修：我不太能接受，我认为每家装修还是应该是有个性的，不能每户都一样，但是我知道精装房应该是以后石家庄房地产发展的一个趋势，如果装修做的好，我也是可以考虑的。p园林景观p户型实用性p个性化精装置业关注因素：业内人士访谈恒大雅苑销售经理p注重户型实用18、性p逐步关注园林景观的打造p看好未来区域的发展客户特征、区域看法：访谈纪要：王亮，销售经理，31岁，业内经验6年多；住宅产品：建筑风格：客户基本没有具体偏好，但还是追求品质感强、新鲜独特的风格，目前石家庄房地产的发展还很初级，产品同质化严重，随着大品牌开发商的进入，在风格上带来了很多新鲜的元素，客户还是很愿意去尝试的。园林景观：石家庄的客群对景观还是比较看重的，开发商将园林景观打造的越好，他们越愿意接受，随着石家庄房地产市场的逐步成熟，石家庄客群的眼界也越来越开阔，对园林景观的要求也逐步增加。户型：石家庄客户还是更注重户型的实用性，户型要中规中矩，安排紧凑，不要求空间大，通常八九十的两居和一百19、多平的三居是市场上最受追捧的户型。孙村发展：目前这个区域发展的还是相对较为落后的，整体城市感不强，但是随着城市的发展，裕华区还是会逐步发展起来的，毕竟是市中心南二环内，而且现在政府也有意发展这一区域，新火车站的修建以及大面积的城中村改造，这一区域的未来发展我还是很看好的，目前这一区域在售的项目整体品质也不错，销售价格也很高。业内人士访谈恒大雅苑案场策划访谈访谈纪要：赵媛媛，案场策划，27岁，业内经验3-4年；住宅产品：现在有越来越多的大型开发商进驻石家庄了，估计这的“一次性”开发商会被挤下去，这样也能带来市场产品开发水平的升级；目前客户很大情况下还是需要被销售人员引导的，比如说恒大的欧式建筑风20、格如何有品质、如何显得高贵、大气，精装修是什么用料、材质等，与市场在售用材或者价格有何优势等等，被引导后，基于恒大品牌的影响力，客户接受度比较高；我感觉也是市场发展到一定程度了，客户开始关注一些更高层级的产品了，有的客户就会问到咱这有什么强势的智能化设施么，类似这样的问题，在2年前几乎是没有客户关注的。孙村：孙村路网交通较为发达，现在拆迁后环境比之前好多了，只要小区环境好、产品品质好，还是很有意愿考虑置业的；p产品在升级p客户需要被引导p孙村路网交通较佳市场特征、区域看法：业内人士访谈成全机构案场策划访谈纪要：路应刚，案场策划，31岁，业内经验7-8年；住宅产品：我认为石家庄精装修已经成为一种21、趋势，我个人的观点也在发生变化，之前认为自己装才能放心，随着品牌开发商进驻石家庄及石家庄市场成熟度的提升，以及现代人们意识的转变，大家认为请大装修公司太贵，小装修公司不放心，使用材料、油漆等不健康，同时还得自己费劲，不如开发商团购一起装个不错的，性价比高，方便。孙村：个人看好新火车站给孙村带来的区域规划利好，认为未来发展潜力很大，投资空间大，但发展尚需一段时间，约5年左右；开发商的话目前需要考虑开发节奏，瞄准新火车站的工程进度，放缓入市；如果是我自己，愿意在此投资公寓型、商铺型产品：石家庄是火车拉来的城市，可想而知火车站对石家庄城市发展的重要性；火车站会从地下穿过，不太影响周边居住，愿意在此置22、业。p精装修逐渐被接受p孙村未来投资空间大p开发商放缓开发节奏市场特征、区域看法：PART 2 客户需求解读客户需求解读客户特点汇总客户分析总结客户访谈纪要区域认知度较高，交通路网好，石市未来新火车站商圈，未来城市副中心，发展需要3-5年客户对区域的看法区域认知度高，具备中高端客群基础石家庄大众认知的中高端楼盘区，区政府、新师范大学距孙村较近，具备中高端客群基础裕华发展速度很快，交通路网不错，如果让我选择，首选万达项目，除了产品、品牌外就是区域发展潜力了。注重万达广场带来的城市中心效应：一个万达广场，一个城市中心；孙村区域未来不仅受到万达广场城市中心的辐射利好影响，亦将被新火车站商圈拉动，区域23、未来发展潜力大万达公馆销售经理张先生新火车站建成运营，会带来很多人流，周边的生活商业氛围也容易被带动；未来发展潜力还是蛮大的，可以规划一些公寓、酒店、商铺等投资型产品；新火车站目前已开工，大约2014年年底运营，商业氛围会被逐渐带动。业内人士深访王先生石家庄是被“火车拉来的城市”，火车站是聚集人流的地方，做商业肯定能火，潜力很大；在石家庄，新火车站周边的土地必将寸土寸金，是城市未来的形象展示中心，是城市新的聚宝盆形成之地，那边的项目应当定位走高，树立石家庄的城市形象，有一定的城市区域象征意义；城中村拆迁改造将会形成众多新的生活中心，为区域聚集人气，为新火车站商圈引入人流，逐渐形成商业商务氛围。24、业内人士深访刘女士目前区域市场在售项目均价约高达7000元/平米，是传统认知的中高端区域，目前房源较少，但在售楼盘的后续放量大，未来竞争激烈、压力较大。聚合远见营销策划经理路应刚我们楼盘边上的区政府是我们的大客户，现在即将开盘的“皇后商街”，其来电来访也以区政府领导、公务员及相关型人士为主，另有部分生意人，看好区域的未来发展潜力。维多利亚销售代表新火车站落位裕华区，为新兴发展中的裕华更添虎翼，在未来35年内，应该会发展的很好，带动各级商业商务人士入住。孙村城中村拆迁改造，亦会受其利好影响，未来商铺、公寓产品可能成为投资热潮产品。业内人士杨女士12年轻人刚性需求及生意人、公务员的改善需求，存在较25、大的客群基础、空间客户属性石家庄购房客户以生意人、公务员为主，眼见为实特点明显，但同时具有风险投资意识注重眼见为实，但具有一定的前卫风险投资意识，有品牌开发商情结我们项目的购房者大多年纪较轻或者父母给孩子买，主要是刚性需求，准备结婚，作为婚房的；有一部分是看重高新区环境好，适合养老居住，我们这个盘品质还不错，用来养老居住的。他们大多是在石家庄做生意定居的人。同祥城置业顾问王女士我们这边上就是裕华区政府，我们一期走得是区委政府团购，一期整体以公务员居多。维多利亚销售代表刚才那个购房者是事业单位的中层干部，正处中年，事业顺利，把父母接过来一起住，想换个150平米左右的大三居，之前夫妻俩住的是单位分26、的房，比较老了，也不算大，现在买主要为改善生活环境。藏龙福地销售代表我已经在恒大城买了一套90平米的二居了，也是精装修，看起来蛮不错的，现在已经升值了；在报纸上看到雅苑才5000多，我就说过来亲眼看看，要性价比高，就卖掉老房子再买一套恒大的房子；今天看了雅苑的精装修相当不错，比自己找装修公司还有保障，同时这边道路虽暂时还没修好，但恒大选择了这，我相信它会有能力与政府协商尽快修好路的，到时候肯定更能升值，我打算买那个130多平米三卧室全朝南的房子。恒大雅苑意向认筹客户陈女士（45岁以上）我们项目卖得很好，除了整体规划、园林景观、样板房展示等产品品质以外，恒大作为开发商知名品牌，赢得很多品牌追求者27、的拥护。恒大雅苑销售经理王亮12对产品认知较为不成熟：对外立面、园林景观的关注点较弱，需要被引导；关注户型实用、得房率高、功能丰富、大厅小卧客户对产品认知对户型的实用性极为关注，同时逐步开始对外立面、园林景观、精装修、智能化等方面提出一定要求，客户对项目的“软实力”逐渐产生意识 认为精装修是一种发展趋势，同时追求个性化精装修；喜好生活密切相关型智能化设施，对于高科技型智能化系统有一定排斥性石家庄房地产市场整体建筑外立面不太明晰，无明显典型风格，恒大的几个盘还OK，我个人对外立面风格的要求也无所谓；园林方面我认为一般地段集中式大园林比较好，但寸土寸金的市中心集中式园林是对地块的浪费，宅间绿化就行28、了。房地产服务企业财务主管石家庄现在很多现代主义简约风格的高层，没有什么特点，我觉得这两种（欧式新古典、ARTDECO）还不错，看着挺有品质、大气的感觉。恒大雅苑意向客户（约30岁左右）对（小）高层产品设计关注要点：喜欢大客厅，偏大型主卧，次卧可接受小一些的，大户型的主卧最好能有卫生间和衣帽间，喜好玄关设计，认为储物柜的实际用处较大。喜好“偷面积”方式为其赠送面积，心理上提高得房率，并提升购房性价比。南北通透、户型方正、使用率高、动静分区、客厅南向成为影响其购买的决定性因素，仅少数年轻人乐于接受北向客厅。房地产服务企业财务主管以前我不喜欢开发商提供精装修，但现在随着市场精装修的发展，我认为这是29、一种行业趋势，喜好品质较佳的精装修赠送，省事省力。恒大雅苑策划顾问刘星市场内以智能化系统为卖点的主要为中央悦城及西美第五大道：高科技的智能化系统，市场接受度一般，爱好智能化新颖设施的多为年轻人，但他们的购房能力有限，有钱人一般年纪偏大，他们使用起来比较费劲，售楼员在样板房示范时，高科技智能化系统尚且经常失灵，何况交房后，对大多家居智能化系统并不太放心，认为没有保障；基础性的安防智能设施及一些日常常用的新风系统、直饮水、24小时热水、垃圾处理器等反应比较不错。12写字楼、公寓市场尚不成熟，并且多集中于传统商务区，扎堆效应明显客户对商业投资写字楼、公寓市场不成熟，多扎堆于城市传统核心区，客户对区域30、商业投资看重未来发展潜力区域目前商业氛围较弱，酒店经营状况较差，依托未来新火车站商圈的形成，将逐渐成气候我们项目（新源NASA）地段还不错，处于石家庄传统核心区的中山路边，这边的写字楼比较多，集中在传统的商务区，我们项目目前主要卖的是LOFT公寓，销售情况还不错；新源NASA销售代表我们是3栋5A写字楼，推出的1栋已经全部卖完，都是整层出售，基本是企业大客户，以乐仁堂药业、物流业为主的企业购买，多为当地企业自用，不签投资回报率。万大公馆销售代表中山东路那块公寓比较多，我也想投资，但基本都是不签投资回报率或者帮忙返租的，没有什么保障、承诺，我觉得市场不太成熟，一直没出手；孙村那边我觉得随着新火车31、站建成运营还是很值得投资的，不管是商铺还是公寓产品，写字楼在那还欠成熟。业内人士王亮区域内缺乏商业氛围，青睐时尚型百货、购物中心的出现：新火车站尚未成形，目前几乎没有商业氛围，有待3-5年的发展；希望能够有个时尚化、特色点的百货中心出现，拉动裕华整体区域的活力及商业氛围。像翟营南大街的联邦名都，6-7层左右有个空中花园，就是一个比较成功的例子：它用特色的建筑形式、精品的空间布局及精准的定位（仅用于全民娱乐、休闲的好去处），吸引了众多人气；这个项目引进了北国商场，北国2010年开业，目前整个区域在北国商场的带动下，商业氛围极浓，效果很好。业内人士策划顾问赵媛媛石市核心区多为商务型酒店，入住率高，32、会议硬件设施较高，但孙村非传统商务中心，酒店入住率低：孙村内瑶晨丽都假日酒店是区域内唯一一个挂四星级酒店，入住率低于50%，自2009年开业至今，经营惨淡；石市三个（挂）五星级酒店河北世纪大饭店、世贸广场酒店、中茂海悦大酒店均为商务型酒店，周一-周五旺季入住率约达80%左右，淡季亦能高于50%。12PART 2 客户需求解读客户需求解读客户特点汇总客户分析总结客户访谈纪要由客户访谈分析对本项目的影响产品关注客户对户型的实用性极为关注，同时逐步开始对外立面、园林景观、精装修、智能化等方面提出一定要求，客户对项目的“软实力”逐渐产生意识pp本项目可顺承大众对裕华本项目可顺承大众对裕华的已有认知，开33、发起点较高的已有认知，开发起点较高pp通过产品打造及前期营销通过产品打造及前期营销包装，给予客户信心，展现包装，给予客户信心，展现项目品质项目品质pp除户型、整体规划外，加除户型、整体规划外，加强鲜明、主题型定位，引导强鲜明、主题型定位，引导客户成为必然方向客户成为必然方向pp写字楼、酒店、公寓、商写字楼、酒店、公寓、商业开发需谨慎业开发需谨慎区域认知石家庄客户普遍看好新火车站给区域带来的未来发展利好，将孙村认知为石家庄中高端楼盘区石家庄购房客户以生意人、公务员为主，眼见为实特点明显，但同时具有风险投资意识客户属性写字楼、公寓市场不成熟，多扎堆于城市传统核心区，客户对区域商业投资看重未来发展潜34、力商业投资客户特点总结置业诉求点整体处于由初级向中级过度发展阶段客户对区域的认可度较高，关注度由单一户型向品质居住升级，那么石家庄整体市场及区域市场到底发展如何？区域市场有何特点？PART 3 石家庄地产发展解读石家庄地产发展解读住宅地产市场商业地产市场宏观地产市场2003-2010年，石家庄市的GDP以年平均11%以上增速发展，经济发展势头迅猛，保持较快增长。2010年增幅达到12.7%。石家庄市01-10年生产总值及增长率石家庄市01-10年人均生产总值及增长率2010年，石家庄市常住人口约1020万人；人均GDP逐年增长，2010年石家庄市人均可支配收入18268元，突破4000美元重要35、关口，城市发展进入全新阶段。城市经济城市经济石家庄市整体经济快速发展，石家庄市整体经济快速发展，GDPGDP和人均和人均GDPGDP保持高速增长，经济稳步快速保持高速增长，经济稳步快速发展，是环渤海经济圈重要的经济增长极之一发展，是环渤海经济圈重要的经济增长极之一数据来源：石家庄统计局城市经济城市经济20102010年年1-121-12月石家庄固定投资额达到月石家庄固定投资额达到29582958亿元，继续呈稳步上涨态势；社亿元，继续呈稳步上涨态势；社会消费品零售总额同步上涨，会消费品零售总额同步上涨，20102010年全年达到年全年达到13911391亿元亿元石家庄市01-10社会消费品零售总36、额石家庄市2010年固定资产投资额2010年石家庄市的社会消费零售总额达1391亿元，同比增长17%。2010年1-12月，石家庄市固定资产投资累计达到2958亿元。4-5月固定投资增长达到45%；进入10月，固定资产投资额增幅保持平稳。数据来源：石家庄统计局、石家庄发改委GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求基础、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，质量为辅平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经37、济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展依据反映区域房地产市场发展状况的指标，石家庄房地产市场处于快速发展阶段并处于依据反映区域房地产市场发展状况的指标，石家庄房地产市场处于快速发展阶段并处于向平稳发展阶段的过渡时期向平稳发展阶段的过渡时期按照国际经验：当GDP增速大于8%，房地产业处于高速发展阶段；当人均GDP超过4000美元，房地产市场将进入平稳发展阶段。根据目前石家庄房地产市场所处阶段，未来将从以数量为主、质量为辅的发展阶段，向软硬件结合根据目前石家庄房地产市场所处阶段，未来将从以数量为主、质量为辅的发展阶段，向软硬件结合的追求品质化生活阶段发展，市38、场产品开发水平存在较大升级空间的追求品质化生活阶段发展，市场产品开发水平存在较大升级空间发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规39、范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。基础、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量为主；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，40、产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。快速发展阶段数量为主、质量为辅产品开发水平升级，追求品质居住“三年大变样”再次升级，未来城市核心区新增开发土地供应量将明显较少，土地供应多集中在二环附近及以外地区；在数量控制的大环境下，房地产市场将改变以往“遍地开花”的盈利模式，为“多出精品”的利润增长方式，未来房地产市场将向成熟化方向发展，随着多个品牌开发商入驻，产品开发水平将有较大提升，品质化时代即将来临。石家庄近六年的商品房供应面积与商品房销售面积整体不断走高。2008年之前，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平稳，基本在220万-250万之间。2008年“三年大变样”以来，石家庄每年的41、商品房供应量激增至300万以上，受2008年楼市“寒冬”影响，销售面积较少，而在2009年楼市去化量呈“报复性”增长，登记销售面积创历史新高。2010年商品房批准预售面积606万，为2009年的1.9倍。登记销售面积498万。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局2005年2010年商品房市场供需情况数据统计房地产供需走势石家庄房地产供应量及消化量逐年稳健走高，房地产市场活跃，2010年商品房供应量激增近上一年的两倍，未来市场竞争压力较大单位：万平米石家庄商品房价格走势平稳，整体呈稳健上升趋势，近3年的年增长率保持在10-20%之间；近3年在全国商品房价格起伏变化的大环境下，石家庄商品房价格42、始终表现为稳步增长态势，表明自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性，外来投资购房有限 ；整体房价低于其他省会城市，“价格洼地”的现实状况，将进一步促进石家庄房地产价格的增长，未来发展空间较大。房地产价格走势商品房价格逐年增长，近3年涨幅明显；价格伴随成交量稳健上升的状态，表明石家庄房地产市场处于快速发展期，未来发展潜力巨大石家庄市2006-2010年商品房销售均价【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局石家庄市市政府办公厅下发了关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。通知中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住43、房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。限购令影响限购令影响限购令催生观望情绪 此次限购令出台，对于人们心理上的影响是很明显的，观望有可能成为目前供需两方的唯一的选择。成交量锐减可能会成为二三季度的主基调。开发商将放缓推盘计划 在调控的大背景下，放缓推盘速度成为开发商的普遍选择。限购令的出台，则可能让这一态势继续扩大。由此来看，即便是由于限购令抑制了部分需求44、，但是开发商的供量也会相应减少，两两相抵。如果市场仍然能够维持相对平衡，那么限购令下，省会房价则不会出现大起大落，总体呈现平稳态势的可能性会很大。石家庄版楼市“限购令”2.14-2.202.21-2.272.28-3.63.7-3.133.14-3.203.21-3.273.28-4.34.4-4.104.11-4.174.18-4.274.28-5.15.2-5.80510152025303540450500100015002000250030003500400025.538.23.391.442.574.0410.93.13.85.48.7627933424407162303398927245、84405532743702备案面积（万）住宅备案套数近期石家庄商品住宅市场月成交量价情况u从月度成交情况来看，石家庄新政出台后，房地产市场呈现量降价坚挺局面。u新政出台后第一周，备案量不降反猛升，与当地政府执行力度有关，同时和当地备案系统的滞后登记有关；u新政出台商品住宅备案量出现大幅下挫，其中新政出台第二周下降幅度达90%；之后几周销售面积基本维持在1.5-5.5万之间。u目前石家庄房地产市场有逐渐回暖趋势，4月以来周备案量逐渐走高；附注：新政出台后第五周因恒大华府热销（中高端市场受新政影响亦较小），带动石家庄整体成交量上涨。新政前后石家庄商品住宅市场周备案情况新政对整体市场有一定的影响石46、家庄版新政“限购令”落地之后，市场商品住房销售状况受到较大影响，成交量明显下滑，但成交均价尚无明显松动石家庄限购令后恒大华府万达公馆开盘当天销售额近7亿元，平日普通销售期最高一天达销售额6900万元；开盘至今，销售额已达约13亿元万达公馆开盘当天销售额高达4亿多元新政对高端市场影响较小土地供应量土地供应量实行实行“三年大变样三年大变样”以来土地收储量大幅攀升，供应量位居全国前列以来土地收储量大幅攀升，供应量位居全国前列年代土地收储量供应量（招牌挂）2008年4668亩3087亩（共27块）2009年2万亩1542亩（共23块）2010年 2.8万亩（计划）4673亩（共43块地）2011年2.47、7万亩（计划）458亩（截止5月）1998至2007年，石家庄土地供应量相对稳定。每年土地收储量与土地供应量（招牌挂）基本持平，并保持在1000-2000亩左右；自2008年石家庄实行“三年大变样”以来，每年的土地收储量大幅攀升。20082011年石家庄土地收储及供应量全国主要城市2010年土地成交排行数据来源：中国土地市场交易网土地成交价格从整体上看，石家庄土地成交价格不断上涨，2010年地王价格达到735万元/亩，楼面价格2940元/平米地号地块位置竞得者竞拍价（万/亩）上市项目物业（建筑）类型2003009裕华区河北顺驰220路劲 蓝郡别墅+洋房+多层2006006桥东区河北荣盛322.48、8阿尔卡迪亚高档住宅（高层）2007009新华区河北天山518天山 新公爵花园洋房+高层2009025桥西区恒大地产552.8恒大城精装豪宅（高层）2010006桥东区河北金正735金正项目20032010年石家庄“地王”一览表从整体上看，石家庄土地“招牌挂”出让价格不断上涨。2007年土地出让价格为224.8万元/亩（不含工业），2010年上涨至558.8万元/亩，年均涨幅达25.6%；2010年地王价格达到735万元/亩。知名开发商拿地情况万达、恒大、中铁、北京城建、保利等知名开发商相继入驻石家庄房市，极大提升了石家庄土地价值，未来形势利好；但随着石家庄房地产市场日益发展，万科、华润等更多49、知名开发商也将进入，给本案带来较大竞争土地名称出让时间项目地址受让方土地属性成交总价(万元)项目总用地面积(公顷)容积率【2009】025号2009年8月槐安路南，维明街东，新石北路北，广平街西恒大集团住宅商业369911恒大华府恒大城24.54槐安路南，维明大街西，新石北路北，师范街东【2008】031号2008年12月槐安路以北、槐中路以南、民心河及建华大街两侧大连万达商业地产股份有限公司住宅50000万达公馆40.13.5-2008年7月裕华路以南，市二十中学以北，休门街以西，平安大街以东中铁置业集团有限公司商服5150中铁商务中心0.936.5-2005年长安区和平东路与翟营大街交叉口50、西北角（紧邻和平世家）中铁置业集团有限公司住宅-盛世长安12.63.16化肥厂地块2011年长安区丰收路以北，体育大街以东保利-53.3-数据来源：中国土地市场交易网宏观市场总结石家庄人均GDP突破4000美元重要关口，城市发展进入全新阶段，房地产市场将全面向品质化方向发展；新政对石家庄整体市场产生一定影响，但以恒大华府、万达公馆为代表的高端项目影响较小，表明高端项目抗风险能力在石市较强；整体土地市场量价齐升，品牌开发商纷纷进驻，未来将会带动整体市场发展。PART 3 石家庄地产发展解读石家庄地产发展解读住宅地产市场商业地产市场宏观地产市场区域市场整体市场板块解读典型个案石家庄住宅市场各区域总51、体分布图新华区长安区桥西区裕华区桥东区高新区桥西板块石家庄传统的老城区，党政机关及学校聚集，生活配套完善；房地产项目供应量少，且销售均价较高，住宅老龄化严重。新华板块石家庄的老城区，城中村和旧城数量较多，土地供应较少；因此区域内规模性大盘数量最少，高档楼盘的数量最少。桥东板块由于大部分区内土地处于一环内的城市核心区，土地有限造成房地产项目供应少，但区域内高档楼盘数量最高，销售均价最高。长安板块传统工业集中的区域，工厂拆迁使区内土地供应相对较多，但是区域内高档楼盘数量较少，但整体均价较高，区域内的大盘数量也较多。高新区板块城市新区，区域整体形象参差不齐，生活配套设施相对匮乏，整体供应水平低，受工52、厂企业等影响较大，主要为周边地缘型客户与市区投资客户购买。裕华板块城市规划的新区，道路、绿化、配套相对其他区域较优，因此当前在售楼盘的数量最多，区域内大盘数量最多，而今后半年内预计上市面积也最大。从石家庄区域房地产发展来看，可将区域划分为新华板块、桥东板块、桥西板块、长安板块、裕华板块和高新区板块桥西板块作为石传统老城区，城市配套齐全，后续供应量少、区域内土地稀缺，且整体开发水平相对较高，楼盘销售状况较好在售项目产品成交均价（元/）销售率万象天成综合体公寓8500公寓售罄金正海悦天地综合体住宅8500即将售罄恒大华府住宅13000（精装）70%-80%桥西区万象天成金正海悦天地恒大华府产品：以53、高层为主价格：约75009000元/（以优质典型代表项目为例）资源：核心地段，生活配套完善，大型商业综合体，邻近人民商场客户：以本地老城区及从商客户为主，高端项目吸引了泛桥西区的中高端客户置业目的:多是以改善性需求为主，因此大两室和三室的户型相对畅销。未来供应：土地稀缺，未来供给少新华板块石家庄水源保护地,，城中村数量较多，2008年大规模改造10余个城中村，拆除面积达100万，未来供应较大在售项目产品成交均价（元/平）销售率香格里高层高层630060%锦绣乾城高层高层620090%（仅剩200平米以上的大户型）新华区产品：以高层为主价格：约6200元/（以优质典型代表项目为例）资源：市政建设54、较全，区域内客户认可度高客户：地缘性改善行客户为主因区域发展前景缺乏利好消息，投资客较少未来供应：城中村改造项目较多，未来供应量大锦绣乾城香格里桥东板块传统的核心区域，商业和办公方面的需求尤为显著，住宅以高层为主，区内配套齐全、商业繁荣在售项目产品成交均价（元/平）销售率阿尔卡迪亚高层8600精装90%嘉鲤高层8500元/平米60%桥东区阿尔卡迪亚天滋嘉鲤产品：高层为主价格：约60008000元/资源：位于城市核心区，市政配套齐全，自然资源匮乏客户：地缘性客户为主，周边临近区域客户为辅，同时有部分外来人口及投资客群，是石家庄投资客群较多的板块。未来供应：项目较少，未来供应量有限长安板块石家庄传55、统工业集中区域，整体产品水平一般，主要以地缘型客户为主，部分高端楼盘吸引周边私营业主在售项目产品成交均价（元/平）销售率北城国际高层680070%和平时光小高层/高层毛坯7300，精装7800约90%盛世长安高层7800约90%产品：以高层为主价格：约68007300元/（以优质典型代表项目为例）资源：城区资源相对较弱，北部靠近滹沱河，临近稀缺水景资源客户：地缘型客户、辅以区内企事业单位职员及工厂员工。置业目的：主要是初次置业和改善性需求，投资客户相对较少。因此，户型需求多是刚性需求为主未来供应：退二进三策略，工厂搬迁，未来供应放量明显盛世长安和平时光北城国际长安区高新区板块石家庄新兴产业聚集56、地，道路、市政配套设施尚处于逐渐完善阶段，近年来随着国际型企业的进驻及地产市场的东拓处于快速发展期在售项目产品成交均价（元/平）当期销售率同祥城高层540060%东城国际高层（公寓）LFOT（公寓）高层4200LOFT620085%恒大绿洲高层500060%产品：高层价格：5000元/左右资源：无特殊资源客户：裕华区、开发区客户为主未来供应：周边城中村改造，地块正在发展，潜力很大同祥城恒大绿洲东城国际开发区裕华板块石家庄新规划城区，道路、市政配套设施齐全，区域绿化率高，石家庄市地产业的“必争之地”， 城市副中心位置确立在售项目产品成交均价（元/平）销售率世奥湾多层高层高层7100在售高层约4057、%远见高层一期，6500一期已售罄，二期未开盘万达高层精装住宅1300090%产品：以高层为主价格：约7000元/客户：地缘型客户为主，辅以其他区域改善居住环境及投资需求的客户，因此对三室、四室产品的需求比例大于其他区域未来供应：地块基本发展成熟，供应量有限裕华区远见世奥湾万达板块对比分析：裕华区板块是未来总体规划的主导方向和重点区域，生活配套逐渐完善，环境优美，是人们普遍认知的中高端住宅生活区板块优势劣势桥西板块传统老城区，省直机关密布土地供应较少，非规划热点区域新华板块传统老城区，配套成熟配套相对较老，新增供应不足桥东板块目前的商业中心，公共交通便利，生活配套完善，居住条件成熟城市面貌已成58、熟，人口集聚，土地有限，未来发展受限长安板块道路通常，未来规划好工业较为集中，区内居住环境差高新区板块城市新兴区域，路网开阔，生活配套逐步完善周边配套有待于提高裕华板块新规划区域，路网、绿化、市政配套完善供应量大，市场竞争激烈各板块条件比较分析图住宅板块分析结论：裕华区拥有较为充分的土地储备、完善的市政配套、优美的城市环境，从而不断成为城市中高档住宅聚集区。价格水平产品水平规划利好路网交通资源环境配套0123456桥西新华桥东长安裕华开发区域市场整体市场板块解读典型个案开发水平目前石家庄正处于房地产市场的启动阶段向发展阶段的过渡，整体开发水平较为初级，随着品牌开发商的进驻，城市标杆型项目涌现，59、石家庄房地产的整体水平和形象有所提高经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位表现形式普通住宅普通住宅、公寓普通住宅、公寓、城市别墅多样化客户特征l首置客户l首置客户l改善型客户l刚需客户l投资型客户l各种类型客户产品特征多层、小高层住宅小高层、高层小高层、高层、城市低密产品小高层、高层、洋房、郊区别墅客户关注点l无l位置l价格l交通l使用成本l位置l配套l交通l地段l服务l软环境l健康、风景代表城市海拉尔临沂、鄂尔多斯太原、沈阳、青岛、合肥北京、上海60、萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段产品形式目前市场上的产品形式较为单一，主要以城市高层住宅为主，零星出现了低密度别墅产品，且与高层住宅搭配出现，产品品质受限板块项目名称产品形式小高层高层多层别墅裕华板块万达蓝郡众美凤凰城桥西板块金正缔景城恒大华府桥东板块天滋嘉鲤长安板块和平时光盛世长安新华板块天山新公爵锦麟高新区板块同祥城东城国际l产品形式单一，以城市高层为主。l少量城市住宅拆分出多层、别墅等低密产品，如金正缔景城、天山新公爵单价高层售价在5500-8000元/平米，洋房约8000元/平米为主；裕华区高层均价7000元/平米左右，极个别项目高达15000元/平（中央悦城）销售均价区间：高层55061、0-8500元/平米；洋房8000-10500元/平米；其中裕华板块价格区间在7000-13000元/平米，区域内出现城市标杆项目万达公馆，该项目为推动区域发展起到重要作用。板块项目名称均价（元/平米）裕华板块万达公馆高层13000路劲.蓝郡高层7000，洋房8700维多利亚时代8000桥西板块金正缔景城高层8500恒大华府高层13000桥东板块天滋嘉鲤高层8500长安板块和平时光高层7300盛世长安高层7800新华板块天山新公爵洋房10500/高层8000锦麟花园洋房8000小高层5700高新区板块同祥城5400东城国际公寓4200LOFT6200恒大绿洲5000洋房高层60007000东城62、国际销售均价（元/平米）040005000万达蓝郡恒大华府天山新公爵锦麟金正缔景城同祥城众美凤凰城130005400裕华板块高新区板块新华板块80001050080008000700085001300桥西板块80004200570010000以上天滋嘉鲤桥东板块8500盛世长安和平时光长安板块73007800恒大绿洲5000裕华板块8000总价（万元）洋房主力（小）高层706050080 90100 110 120200裕华新华高新区主力主力主力主力主力主力240300400以上主力桥西主力主力主力主力桥东长安万达蓝郡维多利亚时代金正缔景城恒大华府天滋嘉鲤和平时光盛世长安天山新公爵锦麟同祥城东63、城国际主力主力总价高层总价约为50-120万为主；洋房主力总价约为100-170万；裕华区总价同比略高于城市平均值板块项目名称总价区间（万元）裕华板块万达公馆高层110-500路劲.蓝郡高层60-130/洋房100-150维多利亚时代高层72-135桥西板块金正缔景城高层70-300恒大华府高层57-400桥东板块天滋嘉鲤高层80-180长安板块和平时光55-110盛世长安58-136新华板块天山新公爵洋房150-210/高层100-160锦麟洋房90-120/小高层75-95高新区板块同祥城50-70东城国际40-70套均总价：（小）高层、洋房总价区间分别为50-120万元、100-170万64、元；裕华区总价在60-500万之间，其中主力总价在60-120万之间，万达作为城市标杆型项目总价领跑于全市楼盘。主力裕华板块销售速度目前石家庄住宅平均销售速度在40-65套/月之间，各项目依据自身推广和产品力不同销售速度也有较大差别；由于裕华区板块目前在售房源不多，项目间销售速度跨度较大，其中万达公馆开盘当天销售4亿多，创造石家庄市楼盘销售佳话销售速度（套/月）040506070200左右约65约1508010050-70约35约50约20东城国际万达蓝郡恒大华府天山新公爵锦麟金正缔景城同祥城维多利亚时代裕华板块高新区板块新华板块桥西板块120150以上平均销售速度：目前石家庄销售速度集中在465、0-65套/月；裕华区板块由于市场在售房源有限，销售速度跨度很大，万达公馆在销售速度上成为领跑全市的标杆项目。天滋嘉鲤盛世长安和平时光桥东板块长安板块板块项目名称销售速度（套/月）裕华板块万达公馆200左右蓝郡50维多利亚时代20(尾盘)桥西板块金正缔景城40恒大华府245桥东板块天滋嘉鲤70长安板块和平时光20盛世长安-新华板块天山新公爵65锦麟35高新区板块同祥城150东城国际50-70约70约20约40245产品形式价格水平销售速度裕华板块石家庄整体市场产品形式单一，市场上有80%以上的项目是高层，零星的出现低密洋房、别墅等产品。目前市场上高层单价主要集中在5500-8000元/平米，少66、量高端项目单价已突破万元；市场上高层产品总价主要在50-120万之间，其中万达项目为全市最高总价。目前石家庄住宅平均销售速度在40-65套/月之间，各项目依据自身推广和产品力不同销售速度也有较大差别。裕华区板块高层产品在单价、总价方面均高于市场平均水平，万达广场的进入进一步奠定了该区域板块中高端住宅区的地位。整体市场小结区域市场整体市场板块解读典型个案裕华区板块高端住宅项目不断涌现，中央悦城、万达公馆是石家庄市的标杆项目，裕华区高端住宅区的地位逐步确立，区域认知度较高项目名称产品形式户型区间均价（元/平米）中央悦城高层、小高层100-340m215000远见高层90-190m2二期待定源筑高层67、85-139m27200天阳御珑湾高层主力户型200m2待定维多利亚时代高层90-169m28000万达公馆高层230m2270m213000西美第五大道高层50-220m2南区7000北区9000-12000藏龙福地高层80-200m28#7500；楼王10#8500l区域市场内不断涌现高端住宅项目，其中中央悦城、万达公馆成为全市领跑项目。l产品形式单一，均以高层为主。l区域内住宅产品价格均在7000元/平米以上，区域认知度较高。远见维多利亚时代源筑天阳御珑湾中央悦城西美第五大道藏龙福地万达公馆产品供应建筑风格主要集中在新古典主义及Artdeco风格，主力户型面积在85-100平米两居和1368、0-150平米三居项目名称户型面积（平米）建筑风格现代欧式新古典/artdeco中央悦城2居：100；3居：139-150，占比40%；4居：180、240；5居：340跃层远见2居：90；3居：130-140，占比40%；170；4居：190源筑两居：85；三居：129-139，占比50%天阳御珑湾主力户型200以上维多利亚时代两居：90-100；三居：138-149，占比50%；四居：169万达公馆三居：230、270为主力西美第五大道一居：55；两居：85-110；三居：130-180；四居：210-399藏龙福地两居:85-110;三居：120-140；四居：150；五居：180-2069、0中央悦城源筑维多利亚时代万达公馆西美第五大道藏龙福地0901201501802101008590-10087-10085-11085-110139-150129-139138-149230、270130-180120-140180-240169210-399150两居三居四居l裕华区板块住宅项目建筑风格主要集中于新古典主义及Artdeco风格；l主力户型集中在85-100平米两居和130-150平米三居。主力单价、总价目前裕华区板块项目单价均在7000元/平米以上，主力总价在60-120万之间，目前在售房源有限，因政策影响，区域内项目纷纷放缓推盘节奏。项目名称销售单价（元/）主力户型（）总价70、（万元）销售状况中央悦城15000139-150208-225未开盘远见待定-未开盘源筑720085-13961-100销售近80%天阳御珑湾待定200以上-未开盘维多利亚时代8000138-149110-119一期仅剩40余套万达公馆13000230、270299、351已销售90%西美第五大道7000、1100090-18563-204剩余90套左右藏龙福地8#7500；楼王10#850086-14265-120剩几十套04080120160180中央悦城源筑维多利亚时代万达公馆西美第五大道藏龙福地208-22561-100110-119299、35163-20465-120l裕华区住宅项71、目均价均在7000元/平米以上，总价区间集中在60-120万之间。l目前裕华区受政策影响观望情绪浓厚，各项目均放缓了推盘节奏。总价（万元）主力总价去化速度由于目前区域内销售房源多为尾盘销售，消化速度受其影响，区域内去化速度不高，在15-20套/月，其中万达公馆创该区域最高，开盘售出170套左右项目名称销售状况去化速度（套/月）中央悦城未开盘-远见销售一期月均40套源筑销售近80%15-20天阳御珑湾未开盘-维多利亚时代一期仅剩40余套一期尾盘销售，月均20万达公馆已销售90%200左右西美第五大道北区剩余90套左右15-20藏龙福地剩几十套20015202530200左右35404550以上中72、央悦城远见源筑维多利亚时代万达公馆西美第五大道藏龙福地约4015-2020202011年2012年2013年2014年2015年远见：建筑面积30万平米，高层，剩余1000套左右，月均消化40套左右天阳御珑湾：建筑面积23万平米，高层，目前尚未开盘，预计供应1200套左右源筑：建筑面积3万平米，高层，剩余60套左右，月均消化速度20来套维多利亚时代，建筑面积280万平米，高层，一期剩余40套，未来将有建筑面积200万平米的后续供应后续供应受到石家庄新政影响，区域内多数楼盘放缓推盘节奏，预计随着市场的明朗化，未来放量将进一步增加，预计后续供应将有近280万平米左右的住宅供应，该区域未来放量较大中73、央悦城：建面20万平米，尚未开盘万达公馆，建筑面积80万平米，高层，剩余230套西美第五大道，建筑面积70万平米，高层，剩余90套左右，月均15-20套左右藏龙福地，建筑面积72万平米，高层，剩余几十套，月均销售20套左右本项目，高层，非回迁房住宅建筑面积约60万平米世奥湾，建筑面积21万平米，高层，剩余1000多套，月均销售40套左右土地未来放量分析1区域周边今年需完成的城中村改造项目共7个，占地约470万，其中与本案构成竞争的项目占地约335万，大规模放量使本案未来面临的竞争非常激烈城中村地块规模（亩）拿地开发商拟建或在建项目南郊2600上海仲盛集团拟建：综合体位同982.5-拟建：住宅、74、底商东王606河北天海已建：世奥湾（占地6.2万）拟建：天海誉天下南王980-拟建：商业、住宅塔冢850河北永昌已建：维多利亚时代（占地80万）拟建：商业、住宅槐底300石家庄怀特拟建：商业、住宅孙村758河北盛邦拟建：商业、住宅合计约合472万，剔除已建及本案占地约335万土地未来放量分析22010年区域通过招拍挂方式获取的土地共三块、23.2万平米，规模较小，对本案构成的竞争较小编号土地位置土地面积(平方米)土地用途容积率出让年限受让人成交价格(万元/亩)成交时间2010042号体育东街以东，塔南路以北，塔北路以南，规划路以西103976商服住宅3.5住宅：70商服：40河北永昌房地产开发75、有限公司4002010.122010020号民心河以北，青园街以东，省棉麻公司以西，东岗路以南6907.7住宅商服3.5住宅：70商服：40河北凯丰房地产开发有限公司4172010.82009027号南二环以北、裕翔街以东、体育南大街以西、塔南路以南119500住宅3.570年河北永昌房地产开发有限公司2382010.2可见土地未来放量合计约358万平米左右区域市场小结区域认知价格水平产品水平整体供应由于该区域位于城市核心，客户对该区域的认知度较高，随着万达、中央悦城等城市高端项目的不断涌现，该区域成为认知度较高的高端住宅区。目前裕华区板块项目单价均在7000元/平米以上，主力总价在60-1276、0万之间，目前区域内价格水平处于石家庄整体市场的中上游。区域内房地产市场发展不够成熟，客户对外立面、园林景观等外围产品关注度尚处初始阶段，万达的热销表明客户对突出的外立面、园林景观认同度高，市场的空白及客户的需求为本案提供机会。裕华区房地产市场处于快速发展阶段，且受新政影响，多数楼盘放缓推盘节奏，区域未来后续供应较大，其中住宅放量约280万，土地放量358万。 区域市场整体市场板块解读典型个案万达公馆中央悦城市场典型高端个案梳理恒大华府万达公馆回迁房位于建华大街与槐安路交叉口东北角，总建筑面积187万平米，其中住宅建筑面积80万平米，精装豪宅户型设计两种，即3居230、270公馆l 万达集团规77、模最大的第三代城市综合体项目，总投资预计80亿元。l核心区包括建筑面积近28万平方米的商业购物中心。l酒店商务区包括一栋超五星白金酒店及3栋5A级豪华写字楼，4栋公寓l高档住宅区建筑规模111万，以100米的高层住宅为主，并且将建设包括小学校、幼儿园、医院等各类配套设施。公馆户型比例楼栋户型三室两厅四卫三室两厅五卫230270E2-158E2-2100E2-350E2-458E2-550E2-658116合计208282房源比例42%58%巨大的项目体量使万达在做万达公馆部分，选择了超大户型设计，超出市场常态的270 户型，在整体户型占比中占到58%。万达公馆已经推出便成为石家庄市场最顶级的豪78、宅。空调新风系统 国际知名品牌户式中央新风系统橱柜意大利MITON橱柜界“奢侈品”电器意大利SMEG极品厨房电器标志卫浴杜拉维特和汉斯格雅，杜拉维特号称是卫浴界劳斯莱斯窗材隔热双断桥铝合金LOW-E中空玻璃保温窗进户门瑞斯乐同等品质进户门走廊地面采用高档石材或高级地砖大堂 “圣象”同等品质高档实木地板高级壁纸、乳胶漆安保系统CCTV智能闭路监控电梯品牌 三菱或日立同等品质电梯智能化设施一卡通系统、户门探测车库配置配有地下停车位热销！热销！销售情况去化率达推货量的90%，剩余住宅为230小面积户型；成交客户均以地缘性客户为主豪装豪装由于项目是前所未有的超大户型产品，因此万达为增加产品附加值采用579、000元/平米豪装标准，厨电等利用国外顶级品牌，一经推出便获得热销场面，去化率达推货量90%对本案启示品牌效应万达集团超强的城市中心塑造能力，使得项目先天具备豪宅必备的地段和品牌优势； 资源充分利用水景、园景、高尔夫球场，三重美景绝佳轮廓，近邻咫尺的顶级商业和酒店配套，赋予了万达公馆与生俱来的豪宅气质；客户定位精准城市豪宅标杆，顶级定位对应大尺度产品设计，精准定位财富客户；精装品质打造殿堂级精装豪宅，引领省会精装新潮流，顶级产品的应用，展现项目品质；营销策略运用多手段、全渠道的整合营销策略，最大程度冲击客户视觉同时高调取得项目话语权。恒大城恒大城到恒大华府，产品升级恒大城作为恒大集团初入石家庄80、市场的首推项目，其产品在恒大的产品系中处于中端，恒大城推出后取得了不错的市场反映，恒大品牌逐渐在石家庄建立。基于这样的背景，恒大集团紧随其后在恒大城项目旁推出恒大华府项目，并将产品升级，项目定位于高端市场。恒大华府l项目占地17.6万平米，总建筑面积达57万平米。l整体规划：建筑呈阶梯式排布，楼间距达80-157米；奢华运动会所、品牌学校、星级物业提升项目品质l园林景观：4万平米私属皇家园林，分为入口广场和两大景观带，城央7800平米大湖项目位于恒大城东侧，总建筑面积57万平米，是在恒大城得到市场检验后推出的高端住宅项目。户型设计根据恒大城各户型销售表现，调整户型区间，迎合市场需求，进行产品升81、级：增加三居主力户型占比的同时，调大主力户型面积区间；充分利用湖景，打造大户型观景豪宅产品升级类型户型配比一居64、120约1%二居74、90、180约9%三居100-116、128-134、186-212约65%四居217、280约14%五居315约11%户型调整：l增加大户型配比，三居比重由44%调整至65%，且户型区间也由原来的99-133调大至100-212；二居比重相应减少，四居、五居等舒适户型占比则维持不变；l为顶级成功人士量身订制280-315平米临湖豪装大宅，户户临湖、处处见景；l100-130平米精装尊邸，南北对流，户户观景。市场表现：大户型受到市场追捧，137平米市场接受度82、高，开盘销售90%。另外，占据核心景观的219平米、193平米户型去化表现也不错；中小户型后期销售也较为顺畅，但景观稍差的户型销售比较滞后。类型户型配比二居93-105约31%三居99-193约44%四居219约25%恒大城恒大华府销售及客户情况分析受新政影响，二居三居偏大户型市场接受度高，去化较快；四居、五居因城心稀缺地段优势，销售情况佳户型类型推售套数（套）去化套数（套）去化率主力户型（）主力总价（万元）一居4125%64约61二居645180%88-9380-90三居47630163%128-134120-130四居1018079%279-281340-360五居835667%315约383、90合计72848967%-l二居主力户型约为90平米，三居主力户型约130平米，去化速率较高，市场接受度佳；可见受新政影响，追求一次性到位，购买舒适空间产品的客群需求较大，较大户型颇受欢迎。l结合新政，对石家庄市高端客户购房背景分析：高端客群多为限购者，所占比例约为本案购买客户的70-80%，此类客户多以年满18周岁的孩子名义、有购房资格的父母亲名义或者将已有房产出售再购买新房产等几种途径选购。因地段稀缺，大户型去化情况好受新政影响，舒适改善客户追求一次性到位购房，规避限购影响，市场效果明显营销策略依托众多核心卖点，瞄准营销目标，持续恒大开盘特价的策略l眼见为实策略：样板区先行，园林先行；开84、盘时值秋高气爽，社区内大量的园林绿植给予客户强大的视觉 冲击力，拨动客户的心弦。l开盘特价策略：开盘价格打85折，成功聚焦市场；现售价已上升至9折 开盘必特价，特价必升值。l推广通路整合策略：确保推广渠道的准确度，选取最佳通路，作为重点宣传渠道。实景园林开盘热销项目位置裕华区槐北路与育才街交叉口西行100米开发商石家庄德鸿房地产开发有限公司产品类型7栋高层；公寓；写字楼；酒店占地面积5.7万建筑面积20万开盘日期预计2011年6月容积率3.5绿化率30%物业费3元/装修情况精装：5000元/户型区间2居：100；3居：139-150，占比40%；4居：180、240；5居：340跃层均价15085、00元/中央悦城l智能化系统：全球智能专家Honeywelll家居智能化：通过手机及网络控制空调，电动窗帘，灯光等家居配套l安防智能化：安防产品运用24小时大堂管家服务，触感式智能对讲主机，远程高可视门禁；自动智能身份识别功能；高档指纹密码锁；独立式燃气报警；家庭紧急求助装置，远程联网求助报警；立体智能的车库管理智能停车引导系统；智能小区“一卡通”等l装修标准：报5000元/中央悦城项目以科技住宅为亮点，引进家居智能化系统及安防系统，在实际的销售中，家居智能化系统对石家庄客户吸引力不大建筑面积约155 三室两厅两卫户型设计种类多样，面积涵盖区间98 -340 ，主推三居；设工作台、书房、衣帽间86、健身房、保姆房、中西厨，满足多种功能需求，突出舒适性及创新性类型户型配比二居98-101少量三居139-15040%四居185、247少量五居340少量建筑面积约342 五室三厅四卫建筑面积约185 四室两厅两卫工作台衣帽间书房西厨中厨衣帽间健身房衣帽间父母房书房l户型类型较多，涵盖两居-5居l主推150三居l五居为跃层销售情况即将开盘，目前日均来电来访量整体表现一般；咨询客户以本地自住为主，多为具有一定经济实力的企业主及富二代l蓄客阶段，目前正办VIP卡，预计2011年6月开盘；l未做报广等活动，来电来访量整体一般；l来访量周末每天几十组，周一周五每天10组左右；来电量约30组。销售状况l87、来源：桥东为主，部分桥西客户；l性质：生意人居多，存在部分富二代；外地人中以河北其他市区人占多数；l购房目的：投资较少，多用于自住。咨询客户情况高端项目对本案启示石家庄市场正处于从初级阶段向关注外围产品过渡阶段转变，追求独特、新颖产品的同时，仍注重产品实效产品全面发力整体规划、户型设计、园林景观等多项因素被品牌开发商充分利用；家居智能化市场接受度有限智能化产品新体验，部分获得市场认可，但实用性一般的智能家居体系尚未获得市场认可。维多利亚时代西美第五大道藏龙福地区域内市场个案梳理项目位置体育南大街与塔南路交叉口（裕华区政府对面）开发商河北永昌房地产开发有限公司产品类型13栋高层板楼开盘日期一期开88、盘2009年10月建筑面积42万容积率3.5绿化率33.5%户型区间住宅90-100两居，138-149三居（主力），169四居商业110-140平米装修情况毛坯销售情况均价住宅：8000元/平米底商：15000-25000元/平米剩余套数住宅仅剩40套现房维多利亚时代规划设计13栋板式高层采用围合式排布，增加中央景区面积；55-70米的楼间距保证居住舒适度；外立面采用简约欧式风格，浅水系景观、雕塑、围廊等小品组成的园林景观成为本项目亮点之一l社区规划，十三栋板式高层整体采用围合式排布，使整个小区的布局极为合理，并且大大地增加了中央景区的面积。5570米的超大楼间距在保证充沛的日照采光l建筑风89、格：现代简约风格的欧式建筑，大气沉稳而又不失活力和韵味。l景观设计：由美国EDSA景观设计公司担纲创作。采用维多利亚时期所尊崇的装饰风格，将阳光、草地、树林、水系、新欧式亭廊、各种花卉、起伏的地形组合在一起，形成了印象派油画般的风光。在水资源极度稀缺的石家庄，打造了一条有浅水系，贯穿中心活动平台，入口对景主题雕塑、阳光休闲草地、白色围廊、孤植景观大树的核心景观区。l人车分流体系：小区的主出入口设在东西两侧，并分别设有地下车位入口，真正做到小区内部人车分流销售情况充分利用政治资源、区位优势，与政府签订团购协议，促进项目热销；独特的英伦风格给房子穿上漂亮的外衣，吸引客户眼球，获得较高认同，形成较高90、的去化率销售状况住宅仅剩40套现房客户情况团购为主，教师队伍次之。l一期：70%由裕华区政府团购；l二期：60%由国资委团购l周边医科大学及规划中的师范大学也是本案较大的客户群热销原因内外兼修l英伦风格从区域内普通的现代建筑风格中脱颖而出，成为项目亮点，吸引客户眼球l充分利用政治资源优势，与区政府、国资委达成团购协议，形成快速销售l售楼处精心打造，仪式感强，给客户较强的冲击力l内部园林的样板示范效果佳创新独特的外立面风格利用发挥政治资源优势营造营销方式展示性强销售情况热销对本案启示建筑风格突破打破周边普通的建筑风格，引入新颖英伦风，给房子穿上漂亮的外衣，获得客户的关注；园林风格突破50米绿化隔91、离带，水系的引入，精致小品的打造整体拉升园林景观档次，提供舒适空间，获得客户认同；营销方式突破售楼处做得很到位、仪式感强，给人冲击力；内部园林的样板示范效果佳；资源利用利用占据的政治资源优势，通过团购完成项目主要销售。制胜关键：抢占先机，比别人多迈出一步项目位置裕华谈固南大街与东岗路交汇处东北角开发商河北鑫海天房地产开发有限公司物业类型13栋住宅、写字楼产品类型高层、小高层占地面积12万建筑面积72万开盘日期2009年1月容积率6绿化率40%装修情况毛坯，赠送垃圾处理器销售情况在售户型8号楼：80-14010号楼：180、200均价8号楼7500元/、10号楼8500元/销售状况尾盘，剩几十套92、藏龙福地产品设计建筑风格标榜Art-deco风格，但实际处理粗糙，难呈现Art-deco挺拔、现代气势，立面风格打造较为失败l拟打造：建筑外观以Art-deco风格中的优美元素与比例，使建筑外观在现代的框架中透射出高耸、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，给人以温暖。-摘自藏龙福地宣传册效果图实图l实际效果：黄色的外立面无法体现现代感，反而给人一种低端的感觉；挺拔气势无法看出。l客户访谈：藏龙福地主要是其地段吸引我们过来，周边有省重点中学43中，因此也不愁卖，但其外观挺一般 。户型设计顺应环境景观变化，设15种户型，满足不同需求；户型尺度80-190，满足不同人士所需建筑面积约122 三室两93、厅两卫优点l全明户型，南北通透；l满足动静分区、干湿分离；l主卧附带大阳台，且配备步入式衣帽间缺点l过道狭长，浪费面积l整体设计过时对本案启示96资源优势带动销售充分利用所在区域交通、区位价值，依赖省重点中学资源优势，赢得市场；经验教训无其他核心价值，产品外立面打造粗糙，无法获得市场完全认可，开发商知名度、优良形象难以树立在充分利用现有资源基础上，超越市场现有发展水平，打造精细化产品，树立产品形象97西美第五大道项目位置裕华槐安路与谈固南大街交汇处的东北角开发商石家庄金马房地产开发有限公司产品类型高层建筑面积700000平方米开盘日期南区3号、5号、10号楼2010年8月28日容积率3绿化率394、0%物业费2元/月/平方米装修情况南区毛坯；北区精装修主力户型北区4居209-238平层；南区93、96两居，126-180三居北区中有落地窗的为大户型160、220；无飘窗的为120、130均价北区9000-12000；南区7000元/去化率剩余90来套西美第五大道98l智能化体现：主打硬件设施，如新风、热泵、恒温恒湿等；无智能化。l装修标准：2000元/新风系统热泵销售访谈西美第五大道销售人员：西美第五大道同样主打智能化，我们项目与中央悦城产品有很多相似地方，在智能化上，我们主要体现在硬件设施上，例如新风系统、热泵、恒温恒湿。西美第五大道打造智能化社区，采用新风系统、热泵、恒温恒湿等智能化95、硬件设施对本案启示资源优势带动销售项目整体分南北两区，南区面对中高端客户设计中小户型，北区面对高端客户设计200以上大户型，产品与客户需求吻合经验教训智能化体系打造充分考虑市场接受度，引进新风、热泵等市场易接纳的实用体系尊重市场需求，针对不同客户设计不同户型，智能化等外围产品打造更注重实效性高速度高溢价新政下高端住宅项目市场核心结论1：高端市场卖得更好、卖得更快恒大华府恒大华府万达公馆万达公馆重磅出击，重磅出击，贵比贱卖得好贵比贱卖得好卖得快！卖得快！市场核心结论2：区域内存在中高端的市场空白高端项目高端项目中端项目中端项目万达公馆中央悦城缝隙市场从市场层面看，区域市场内存在中高端空间存在市场96、空白维多利亚、远见、藏龙福地、世奥湾、源筑PART 3 石家庄地产发展解读石家庄地产发展解读住宅地产市场商业地产市场宏观地产市场商业市场现状从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈和一个新兴商圈三大商圈北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数97、家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。东购-新百商圈北国商圈怀特商圈本案新兴商圈万达广场进驻，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。万达广场商圈+商业现状总结传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”、“北国商圈”、“怀特商圈”三个商圈，北国一家独大；北人集团由于货源、渠道等无以比拟的优势，在石家庄市场占据无法替代的地位。万达由于具有全国性商业统筹资源，未来势必将形成新兴商圈，提升整体区域价值公寓写字楼综合体酒店其购物中心及洲际酒店的进驻，将捆绑带来多种品牌业态，独立自形成一个区域98、级商圈，打破北人集团一家独大的商业格局万达广场依托其全国开发经营的丰富经验及强大的品牌带动能力，进驻石家庄裕华区，打破石家庄目前北人集团一家独大的商业格局裕华万达广场关键字：涵盖万千百货、万达国际影城、国际著名连锁超市家居超市、国美电器、神采飞扬电子游艺广场、大歌星KTV、一兆韦德健身中心等各类品牌商业业态石家庄万达洲际酒店总建筑面积约4.5万平方米，酒店拥有4间风格迥异的特色餐厅和时尚主题酒吧，以精品服务吸引全市人民光临石家庄万达洲际酒店：位于石家庄裕华区，酒店紧邻石家庄高尔夫俱乐部及世纪公园，交通便利，地理位置极佳，并置于石家庄万达广场之中。周边比邻高端商务写字楼，各式豪华公寓，购物中心，99、影院和各式餐饮娱乐场所。l祥记燕鲍翅中餐厅 别具风格，12间融古典优雅华贵与现代简洁舒适为一体的包房； 萃取各类顶级食材，菜品精致创意，为您演绎精彩燕鲍翅和海鲜等经典佳肴。 l市全日制餐厅 市全日制餐厅位于酒店一层。中西合璧的自助午、晚餐；琳琅满目的精美零点菜肴及各式饮品。l汇聚坊 流连在大堂酒廊汇聚坊中，复古风格的鸡尾酒和饮料诱惑着您的味蕾和感官。l壹酒吧 充满格调的DJ主导音乐吧，休闲随意的气氛，可以让您自在地享用令人激动的高品质饮品，无论是会见朋友或商业伙伴，还是独斟自饮，舒适且私密的布置是您社交的完美场所。 万象天成u2-5层裙房部分，按国际惯例研发零售业发展趋势，真正规划、招商在前，100、餐、购、闲黄金比例分割，动线无盲点，面向全客层。1000平米真冰溜冰场、海盗船魔法学校、室内篮球公园、国际震撼体验；更有万象天成、艺术中心、裕园广场三位一体杂技星光大道璀璨连通，商景结合，文商合一，合商天下。建筑外观时尚、前沿，引进百盛品牌百货及多种特色品牌，商业招商佳，但目前人流量低，侧面说明石市人对北国品牌认知极强新源NASA新源NASA位于石市中山东路南三条旁，区位地段极佳；开发商在南三条具备丰富的开发经验；众多实力商业品牌的招商进入，赢得市场关注；l目前在售为loft公寓(60-140不等)，2010年10月左右开盘，开盘售价1.1万元，期间提价3次，每次提价2000元/平米左右，目前101、售价1.6万元/平米，3月新政前销售率达40%，新政后3月截止5月19日，销售率达80%，销售状况良好；l新源NASA共五层创意主题商业，6.6万建面，全部自持；l引进品牌：Apple专卖店（3000-4000）、必胜客、吉野家、沃尔玛（8000-15000）、奥斯卡电影院等众多实力品牌项目以北区小部分面积的主题公园拉动南区大面积水景高端居住社区，获得市场关注，达到“小马拉大车”、“四两拨千斤”的市场效应大片住宅区湖边“吃遍中国”特色主题公园，以此为概念主领整个项目的营销宣传，赢得市场认可l整体规划：由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度超大型水景高端居住社区，北部为占地426亩“吃遍中102、国”都市旅游景区文化主题公园。l主题概念：“吃遍中国”文化主题公园内集合国际、国内美食街、水岸湖景、星级豪华酒店、3000余米长的地下异域风情水街以及华北最大的室内体验式游乐场等多种业态。小区业主足不出户就能“吃遍中国、玩遍世界、购遍全球”。l具体打造：中心设两大人工湖，为儿童娱乐场地；公园整体下沉18米，公园外围设底商，主营餐饮、休闲等项目；布置全国31个省、市、自治区和港、澳、台共计34个省域单元板块，欣赏56个民族的民俗民风的同时，吃遍中国美食。l“吃遍中国”的主题打造使祥云国际成为省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，繁华地标十大片区之一。祥云国际103、综合体项目总结万达对区域商业价值有极大提升作用外来百货业（百盛）经营状况一般，难以与北人集团抗衡综合类项目需要有明确主题，以带动项目整体运作公寓写字楼综合体酒店写字楼市场分布写字楼集群效应明显，目前在售写字楼主要集中分布于中山路附近，此外也在中华大街和建设大街、槐安路西侧附近零散分布1.万象天成2.万达广场3.鼎泰商务4.紫晶广场5.保艺大厦6.鹿城7.融通财金大厦8.财库9.众鑫大厦ME码10.吴邦创展中心11.金源商务广场12.壹公馆13.风尚E都14.长安公馆15.东海国际16.昆仑盛阳门17.汇隆公馆18.滨江商务大厦19.中苑商务大厦中山路包括鼎泰、众鑫等7个项目，为石家庄市写字楼集104、中放量区域；中华大街和建设大街鹿城、海悦天地、东海国际等；槐安东路万达、财库、金源商务广场写字楼分布区域：写字楼分布区域：二环路去化分析2010年写字楼总供应量为33.7万平方米，近几年石家庄写字楼市场供应量很大，市场消化慢，裕华区写字楼市场无论从供应量或去化量均处于市场低位截止到2010年底如图，市场供应量共33.7万平米，长安区供应量最多，达到12.3万平方米，主要是因为中山路沿线写字楼供应量较大；桥东区和桥西区写字楼供应量相差较小，桥东区预打造商务中心，但目前土地供应有限，供应量较少；裕华区和新华区供应量与其他区域供应量相差较大，供应量较少。2010年写字楼去化量为29.1万平方米。长安105、区去化量最大。中山路沿线商务氛围更浓厚，外延趋势明显，写字楼市场发展潜力较大。桥东区和桥西区去化量相差不大，为7万平方米左右，都在努力打造区域商业中心。新华区和裕华区去化量较小，但裕华区东南商圈的崛起奠定了写字楼的市场基础。单位：万平米单位：万平米长安区供应最多长安区去化最多石家庄市场写字楼市场从价格表现上看整体上扬，但价格增长速度不快，租金价格水平在1.5-2元/天左右2010年写字楼均价为6540元每平米。如图，2010年写字楼整体价格呈增长趋势，第四季度比第一季度上涨11.8%，为704元每平米。第二季度增长较慢，季度环比增长仅为1.5%，与住宅、公寓项目第二季度增长表现相同。1.52.106、5元/天.平米的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，其中中茂海悦3.03.5的租金为城市高租金代表。长安广场中茂海悦万隆国际财富主场众鑫大厦万象天成1.522.533.51.53.521.52.522010年石家庄市写字楼各季度价格走势分析写字楼与区域住宅市场对比分析开发住宅较写字楼溢价能力高，裕华区域市场二者存在一定倒挂现象，写字楼开发需谨慎u整体市场写字楼与裕华区域住宅价格相当，但裕华区写字楼市场水平低于石市整体写字楼市场；u写字楼开发成本高于普通住宅的开发成本；u故建议区域写字楼开发需谨慎。长安广场中茂海悦万隆国际财富主场众鑫大厦万象天成1.522.533.51.53.521.52107、.52写字楼租金约1.5-2元/平米2010年石家庄市写字楼各季度价格6000-6500元/平米写字楼市场总结及建议写字楼需求有限，须谨慎开发写字楼分布：写字楼集群效应明显，目前在售写字楼主要集中分布于中山路附近，此外也在中华大街和建设大街、槐安路西侧附近零散分布；去化分析：2010年写字楼总供应量为33.7万平方米，近几年石家庄写字楼市场供应量很大，市场消化慢，裕华区写字楼市场无论从供应量或去化量均处于市场低位价格：石家庄市场写字楼市场从价格表现上看整体上扬，但价格增长速度不快，租金价格水平在1.5-2元/天左右，区域开发住宅较写字楼溢价能力高，建议写字楼开发需谨慎。公寓写字楼综合体酒店公寓108、分布集中分布，一环周边成熟商圈，竞相入市，二环以外公寓罕有2010年，石市公寓项目多集中在一环以内，二环内公寓项目比去年增加较多，开发区新增两个公寓项目，但是公寓住宅化较为明显；由于万达广场精装公寓、新源nasa等项目入市，市场供应量出现井喷；2011年，石家庄市暂无新开盘公寓项目，主要为去化2010年存货，待开盘项目：SOHO前程、勒泰中心。分布集中、供应增加一环周边商圈成熟、二环外公寓罕见商业气氛日渐浓厚，万达引领公寓市场公寓市场概况体量较小，商住公寓占大多数，酒店式公寓少目前石家庄市场纯公寓/综合体内的公寓项目，体量大多在4万平米以下，只有万达公寓总建筑面积较大。在售公寓产品的均价区间为109、7000元/平米-16000元/平米，略高于同地段普通住宅价格。主力面积区间在40-73之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120。多数公寓为精装修，简装/毛坯的公寓较少。楼盘名称建面商业分布开盘时间销售均价主力户型客户装修情况万达公寓10万平米1-4层2010年11月7000元/平米40-60平米一室90%以上投资三栋精装一栋毛坯新源NASA4万平米1-52010年10月16000元/平米50-7080%以上投资精装国大商务公寓4万1-6层2010年9月8600元/平米51平米一室90%以上投资精装SOHO前程4万平米1-4层未开盘预计7000元/平米73平米一室-勒泰一期6.6万平米1-6层110、未开盘暂无-佳艺SOHO2.6万平米1-4层2010年5200元/平米39-70平米-销售分析源于公寓产品投资性，产品去化在一定程度上与区域发展现状、商务氛围有关；2010年全市总供应量63.3万平米，去化44.6万平米，去化率70.5%，裕华区供应及去化均占据领先位置供应分析裕华区公寓供应量为26万平方米，占41%，万达广场等项目的入市极大增加了区域的供应量；桥西区有三个项目在售，但项目体量大，供应为略次于裕华区；桥东区项目体量较小，总供应11.6万；新华区由于商务氛围较差，投资客较少，公寓项目供应量较少。长安区广安街CBD商务氛围浓厚，但区域内暂无在售公寓项目，供应量处于低位。去化分析裕华111、区去化量占总去化量的45%；桥西区去化量虽然较大，但去化率较低，主要是由于区域项目位置、商务氛围较差，置业及投资客群较少；桥东区去化量为7.5万，占17%，桥东区公寓项目与桥西区相比商务办公化趋势更明显。售价及客户分析公寓售价持续走高，投资客对公寓产品投资增强价格上扬，稳步增长住宅调控，公寓热捧价格不断攀升石家庄石市公寓项目价格亦是持续走高，2010年公寓均价为6283元/，远超住宅价格。第四季度比第一季度上涨22.1%，上涨1170元/，2011年以来持续走高，新源NASA以其特色、精致产品，销售均价1.6万/平米；政策促进成交政策对住宅投资投机行为的持续打压，促使部分投资客转向公寓。勒泰销112、售访谈购买公寓的客户主要分三类，一种是购买住宅能力不足的新婚夫妇，一种是投资客户，另外一种是公寓办公。近两年公寓产品销售较好的主要原因是投资客因政策影响转向公寓，市场在售公寓较多，但销售较好的项目均是有较强的地段优势和产品力。面积及户型分析总价较低，适合投资的一居销售火爆，创新户型空间受到客户追捧一室户型是公寓项目的主力户型，占总供应量的73.6%，主力面积区间为40-70，由于总价较低，且多数为精装修，适合投资。因此成为石市最热销户型。万达广场精装公寓供不应求就是市场的最好佐证；两室户型也占有一定比例，约占21.6%，主力面积区间为75-110，两室户型销售速度相比一室户型较慢，投资客较少；113、三室户型所占比例最少，仅为4.8%，此种户型主要为商务性公寓，客户群体集中在中小企业。新源NASA销售访谈市场上公寓主要是LOFT办公公寓和平层办公公寓，LOFT因其较好的性价比和可灵活应用的户型空间获得客户追捧。公寓市场总结及建议裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场存在较大可超越空间石家庄公寓产品主要分布在一环内及周边商业繁华、高端商务人群集中的区域；公寓市场发展尚不成熟，定位不明确，软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；统一经营管理的纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可，地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可；商住公寓市场主力投资者逐渐增114、多，性价比高的项目逐渐增多。裕华区公寓销售状况明显优于区域内写字楼市场状况公寓写字楼综合体酒店126世贸广场酒店世纪大饭店中茂海悦酒店国际大厦商务酒店华庭时尚商务酒店亚太大酒店西美商务酒店五星级酒店四星级酒店酒店市场概述石家庄星级酒店主要分布在市中心区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务高端人士集中项目名称星级入住率世纪大饭店五星65%-75%世贸广场酒店五星68%-73%中茂海悦酒店五星60%-70%国际大厦商务酒店四星75%-80%华庭时尚商务酒店四星85%-90%西美商务酒店四星70%-80%亚太大酒店四星65%-75%瑶晨丽都大酒店四星（挂四）50115、%以下瑶晨丽都大酒店 孙村区域内瑶晨丽都假日酒店项目区域四星标准酒店大型综合性商务酒店，2009年开业，目前经营惨淡，入住率不佳瑶晨丽都假日酒店是按国际四星级标准投资兴建的集餐饮、康乐、休闲、健身、住宿为一体的大型综合性商务酒店。地处石家庄市南二环与建设南大街交叉口西行100米，交通便利，由此到京深高速路口仅5公里。营业面积1.44万平方米，整体布局清新，环境优雅，设备先进、功能齐全，展现了中式现代的装修风格、店内设有自动消防报警系统和监控系统，拥有客房109间套，165个床位。酒店市场总结及建议区域地理位置目前不足以支撑酒店项目启动，酒店存在风险，入市需谨慎石家庄市星级酒店处于起步阶段，品牌116、酒店较少、管理模式及服务标准均有待提高；石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈范围内，依托周边高端商务人群或政府机关的政务人群保持良好的入住率；酒店地理位置决定酒店入住率，区域内四星酒店因位置较为偏远，经营惨淡。石家庄地产市场总结宏观市场石市人均GDP突破4000美元重要关口，整体土地市场量价齐升，品牌开发商纷纷进驻，房地产市场将全面向品质化方向发展；新政对石家庄整体市场产生一定影响，但以恒大华府、万达公馆为代表的高端项目影响较小，表明高端项目抗风险能力在石市较强；住宅市场住宅市场开发水平不高，产品力有限，客户认知需要被引导，住宅市场极具超越空间；商业市场写字楼、公寓市场发展不成熟，扎堆效应117、明显，多集中于城市核心商区内；商业市场目前北国一家独大，石市客户对北国的依赖性、认可度较高，随着万达广场进驻将分一杯羹，打破北国垄断市场的商业格局；石市现有四、五星级商务酒店多位于市核心地段，入住率较高；区域酒店市场经营较差。PART 4 项目操作核心问题提炼项目操作核心问题提炼本案地处二环内，城中村改造本案地处二环内，城中村改造项目，自身体量大、零散分布、项目，自身体量大、零散分布、开发方向多元化，多种物业类开发方向多元化，多种物业类型混合的本体特征。型混合的本体特征。从从本体本体条件看条件看。VS现状前景客户对区域的认可度较高，客户对区域的认可度较高，关注度由单一户型向品质关注度由单一户型118、向品质居住升级，但目前客户需居住升级，但目前客户需求尚未得以满足，可顺承求尚未得以满足，可顺承已有区域认知，高起点进已有区域认知，高起点进行本案开发行本案开发从从客户客户需求看需求看。期望整体住宅市场产品开发水平不高，超越整体住宅市场产品开发水平不高，超越空间大；写字楼、公寓产品扎堆效应明空间大；写字楼、公寓产品扎堆效应明显，商业北人集团垄断局面突出，自万显，商业北人集团垄断局面突出，自万达入驻后，未来将自成市级商业中心达入驻后，未来将自成市级商业中心从从市场市场现状看现状看。Q1：地块分散零乱，如何将单体地块的弱小进行有机组合，成为区域内“重量巨人”？Q2：石家庄整体城市略显沉稳，地产水平发119、展不高，商务商业格局稳定，我们如何突破传统城市及区域的氛围束缚，打造出项目自身特色？PART 5 参考案例借鉴参考案例借鉴太原富力城朝阳大悦城典型案例借鉴整体选取原则：主题定位鲜明、特色化、时尚化建外SOHO太原富力城典型案例借鉴选取原则同为省会项目，距市中心尺度相近；富力城主题性非常鲜明；国际化、充满异域风情的东南亚园林特色是项目一大主打亮点；产品具有全国复制性强的鲜明特点选取缘由位置杏花岭区胜利街东延200米，晋安东街3号规模项目总占地105.6万平方米，总建面211万平方米建筑类别高层,小高层,板楼容积率2.0开盘时间2008-7-26投资商 富力地产物业管理广州天力物业发展有限公司太原120、分公司停车位1:0.8，地面车位486个，地下车位3489个绿化率41%主力户型精装两居88平米主要卖点品牌、大盘，客户敏感点主要在富力的品牌物业管理费1.27元/平方米月太原富力城太原北部杏花岭区的东南亚生态大盘富力城采用大开放、小围合的整体布局整体社区采用开放式空间意向，内部通过建筑围合庭院绿地，突出悠然自得的居住感受入口社区外围绿地入口地上停车场入口入口中央湖景社区绿地富力城东南亚风格，建筑色调以白色为主，配以黄色和深棕色，整体表现出简洁轻快的建筑形象现代风格，建筑立面中凹、平、凸结合应用，打破呆板的板楼形态；建筑色调以白色为主，配以黄色和深棕色，整体表现出简洁轻快的形象特征。富力城立面121、材质涂料、面砖、玻璃等多种建筑材料有机组合。南侧立面大面积使用玻璃材质，保证室内充足采光；基座部分则采用具有石材肌理的材料进行质感的表达，颜色比立面的上部较深高档外墙漆文化石铁质空调窗多种建筑材料：涂料、面砖、玻璃等有机组合：底部3层大面积贴文化石3层以上为大面积高档外墙漆局部外墙贴砖空调机位铁质百叶窗南侧外立面大面积使用玻璃材质，保证室内充足采光。园林景观项目南北区各设一个中心花园，淡化主题设计，以大面积种植乔木及灌木为主，个性鲜明的东南亚风情园林与东南亚风格建筑相呼应，异域风情凸现，主题鲜明中心花园大面积种植乔木及灌木：l以低矮灌木丛替代大面积铺植草皮，降低后期维护成本；l采用密植繁茂全冠122、型树种替代高大乔木，降低园林绿化成本；l局部设计坡地形，铺设石板路，居民可以进入园林内部，增加社区景观的实用性。道路交通人行步道以吸水地砖铺路，结合道路两边的树木，形成自然、质朴的道路意向；车行道铺沥青，尽量减少施工及维护成本人行步道以吸水地砖铺路，颜色多变，标定各个区域功能，并美化社区；车行道铺沥青，尽量降低施工及维护成本。户型二、三居室梯二127-140平米三居平面图入户花园，体现居住品质与情趣多功能房间，使居住生活更加方便三居室南向采光，大大增加了居住舒适型梯四二居平面图169-174平米四居177-181平米四居户型四居室横厅设计，增大观景面大面积花园露台豪华主卧套彰显主人尊贵感主卧2123、70度飘窗，采光观景最大化四室全部南向采光南北通透多功能房间主卧豪华套间设计大面积花园露台销售状况自08年开盘以来保持了良好的销售业绩，月均销售速度达110套/月，销售价格实现了20%的上浮，较周边项目实现溢价10-20%。销售状况：富力城项目自开盘至今销售状况良好，月均销售套数达110套/月，销售面积达1.3万平米/月；富力城项目2011年5月报价7000元/平米，成交均价6100元/平米，较开盘售价高出20%，较周边项目高出10-20%。2008-2011年富力城销售面积及成交均价走势148富力又一城重庆富力城重庆富力城西安富力城西安富力城富力城“彩蛋”始于北京富力城，后作为富力品牌的延续124、，也是“富力多彩生活”的象征，将富力“彩蛋”复制到重庆、西安、太原等地，其所表现出富力产品的标志性强，复制能力高等特点p“彩蛋”始于富力地产开发的北京富力城的销售中心。2003年3月19日，投资2000万元人民币的北京富力城销售中心正式投入使用，其彩色椭圆形球体结构的设计曾在北京赚足了“眼球”，成为北京双井地区的标志性建筑之一。p富力城“彩蛋”是富力品牌的延续，也是“富力多彩生活”的象征。西安富力城在少陵塬上的“彩蛋”象征着在这片逾千年浇注的地基上，一座承载着长安千年文化与历史、承载着西安21世纪美好、多彩生活的诞生。149鲜明的东南亚风情成为北京富力又一城城项目特色，无论从建筑形态或是园林风125、格均以东南亚风情为主题，个性鲜明社区内园林由国际知名园林设计事务所ACLA担纲，北京首个真正东南亚主题风情园林，北半球温热的阳光洒在白色的滨水沙滩，高大的棕榈树、椰子林，满目青翠。园林中精致、典雅的小品，雕塑，浅水，喷泉，将赋予东南亚风格特征的温馨生活尽情阐释。n整体规划采用大开放、小围合的整体布局，既保证整体社区开放的空间意向，又能够通过组团围合形成庭院绿地，保证内部居住舒适；n建筑风格简洁明快的东南亚风格，以白色为主，配以黄色和深棕色；立面将涂料、面砖、玻璃等多种建筑材料有机组合，丰富建筑形象；n园林景观中心园林及宅间绿地多种植冠型植物，形成茂密的园林意向；景观小品就地取材，地表大面积使用126、吸水砖，减少草皮使用面积，控制成本；n道路交通东、西、南侧楼间空地均设有地面停车，并种植树木进行道路分割，保证交通、停车有序进行。富力城案例借鉴点小结打造出独特产品系，全国化复制，在太原市场取得了良好的销售业绩及市场口碑典型案例借鉴选取原则在北京CBD稳重的气息中增添时尚化、特色化、个性化元素，曲折内街展示，最大程度增加商业沿街效果；北京最美夜景去处；销售情况佳选取缘由建外SOHO位置北京市朝阳区东三环中路39号规模项目总占地13万平方米，总建面72万平方米建筑类别公寓、写字楼、商铺、别墅物业构成由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙楼组成容积率3.5开盘时间2002-1-1127、投资商 北京红石建外房地产开发有限公司物业管理赛特物业公司停车位3000个绿化率33%最大限高99.9米总设计师山本理显（日本）物业管理费公寓5元/平方米.月；写字楼25元/平方米.月建外SOHO公寓与商业发展结合的模式建外SOHO整体规划分为东、西两区，两栋写字楼位于项目东侧临近三环西区东区公寓楼SOHO小型办公房写字楼地下网球场三环建外SOHO采用多动线型的交通组织方式，具有较多的临街面，可实现街铺最大化。采用多动线交通组织方式，斜街展示形式，实现街铺最大化内部街道内部街道宽度小且由直线条组成，部分楼宇一层通过连廊与街道连接，富含情趣，符合年轻人的活力和时尚感地下一层集下沉庭院、网球场、地128、下车库等为一体，丰富的地下空间下沉庭院下沉空间地下网球场地下车库建外SOHO建筑特点立面设计特点建外SOHO的外立面为自然主义设计风格，银白色主调，楼体修长，简洁明快，外部规矩而内部形状多变，通过无围墙的设计打造出自由的交流空间。建外SOHO设计理念在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。每天有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐；16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把这里点缀成都市生活的乐园。公寓共129、18栋公寓楼27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落建外SOHO公寓可以办公可以居住，这里的房子可以是一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。全北京第一个拥有宽带无线上网的社区，综合通讯、计算机、宽带网络和信息技术。物业费：5元/平方米.月。商业建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。目前已有星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店130、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺进驻，这使得居住、工作、休闲、消费功能在范围内进一步加强，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。办公办公空间布局开阔，可分可合，适于进行灵活的空间分割组合，以满足不同公司对于办公环境的个性化需求，为办公格局带来更多的选择A、B座在建外SOHO的东侧，共两栋，每座28层。办公面积98,000平方米，每层1,750平方米，划分6个办公单元，从外表到内部，以纯粹的白色为主。各单元均有独立入口，高达7米的挑空大堂，通透落地玻璃幕墙设计，和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的超大空间。北京建外SOHO的启示：街区化布局，与高层裙楼结合，商业空间灵活划分，131、有利于快速销售街区主题化，可引入同类气质的主力店铺，调性鲜明采用多动线交通组织方式，斜街展现形式，实现街铺最大化整体建筑风格简洁明快，夜间亮灯效果更成为北京美丽的风景线典型案例借鉴选取原则处于非传统核心商务圈，商业氛围较弱；交通路网较好，处于城市东西主干道上；周边住宅区成群，具备雄厚的商业人力基数；主题定位鲜明、时尚年轻化调性鲜明选取缘由朝阳大悦城朝北大悦城基础概况商圈及项目特点 地理位置优：具有较强的辐射能力，交通的易达性强化人流聚集效应，影响商圈的范围及支撑消费人群数量的多少。 物业条件好：规模适中，能够支撑购物、休闲、餐饮、娱乐一站式多业态整合的需要。 发展潜力足：新兴大型住宅聚集区，住132、宅占比70%，中小户型为主及靠近CBD，居民结构以小家庭及时尚青年白领为主流。竞争能力强：短期没有同类项目、各业态优势品牌未进驻商圈，短期内扮演服务的角色，还能构成垄断地位，具有较强的影响力、提携力。城市公寓:7万平方米综合购物中心:23万平方米 项目理念: 京东具有龙头地位的商业地标性消费中心，集合一站式商业中心+城市公寓产品大悦城所处朝青板块，在朝阳北路上；朝阳北路全线贯通东二环至东五环，与姚家园路、朝阳路、青年路纵横连接，直接辐射国贸、燕莎、三里屯、使馆区。地铁6号线，横跨全城的轨道交通动脉，青年路站首批建设，助力朝青区域价值升级。朝北大悦城背景所处北京朝青板块朝阳北路上，交通便捷，周边133、区域汇集各类高中低档住宅项目，是个成熟的居住区，具有较强的商业人口基数天鹅湾兴隆家园星河湾国美第一城华纺易城珠江罗马青年汇朝阳无限阿曼寓所东岸炫特区项目体量市场定位星河湾60万平米高端公寓国美第一城100万平米低价快消阿曼寓所10万平米青年公寓青年汇 32万平米青年公寓 炫特区30万平米青年公寓 华纺易城48万平米中端产品珠江罗马50万平米中高端 晨光家园大悦城周边环境与人群周边缺乏时尚商业氛围，多为居住区，吸引区域内大范围乃至朝阳区客户整体定位调性鲜明打造主题化、特色化、时尚型，集吃喝玩乐购，休闲、购物、娱乐、居住于一体的商业中心及城市高档公寓建筑外部时尚、动感大型电子屏高耸大型广告位时尚、134、动感的立面造型，大胆创新的商业立面色彩，新颖而富有变化的建筑形态建筑内部时尚不奢华；新潮不另类简洁不简单；亲和不平淡F1F5F1F5的飞天梯的飞天梯楼层剖面图楼层剖面图大悦城公寓作为整体项目的一种业态组成，公寓与时尚购物中心定位相似，操作理念匹配度高，具有协同作用，承载CBD及燕莎商圈的时尚高级白领的品质化居住功能u地处朝青板块，处于北京CBD商圈、燕莎商圈的辐射圈，大悦城公寓具备承载大量来自CBD国际商务圈的高级白领，他们追求时尚、个性，他们追求低总价、高档次的居住环境，他们追求便利时尚化、特色化精品购物，他们国际商务大悦城公寓基础概况南北联体双塔，总高度100米，高端的建筑品质，以五星级酒135、店式服务公寓为目标，为都市综合体点睛之笔u总建筑面积：地上建面69880，近7万；u建筑层高：3.3米； 总高度：100米；u层数：28层； 绿化率：35%。1-基础资料u外立面：1800元/西班牙纯手工烤制陶土砖，配以双层中空LOW-E隔音玻璃u结构：十级防震SRC钢骨柱结构，应对100年时间洗礼的建筑标准，体现永恒建筑居住品质。2-建筑品质室内精品居住五星级酒店式公寓型服务品质u北京凯莱物业管理，其优质案例：中粮广场/西单大悦城/名都园/玫瑰园/大连富鸿花园/广州彭源发展大厦/深圳新安湖花园u荣获殊荣：2005年，荣获“中国别墅管理专家”称号；2007年，摘得“中国物业国际化贡献企业大奖”136、；2008年，荣膺“最佳和谐物业”奖；2008年，蝉联中国别墅物业服务金奖。案例小结在非传统核心商务圈，商业氛围较弱的基础上塑造主题鲜明的商业集群；时尚、年轻、活力的鲜明调性成就京东首席购物天堂；五星级酒店式公寓为追求时尚一族提供低首付、低总价精品居住参考案例总结太原太原富力城富力城主题鲜明的东南亚风情大盘，在竞争激烈的太原市场独树一帜，取得良好的销售业绩及市场口碑。建外建外SOHOSOHO在北京CBD高端公建林立的区域，以动感活力的建筑集群通过有机的街区式规划布局，完全形成自身鲜明的时尚特色。朝北朝北大悦城大悦城在区域商业氛围匮乏的区域，通过复制大悦城年轻、时尚、动力、品味的综合体模式，创造137、了京东又一综合体典范对本项目启示：无论住宅还是公建，都需要有一个个性鲜明的主题；跳出区域传统认知形象，通过个性化建筑、规划营造出与区域反差的特色形象。PART 6 项目整体定位项目整体定位整体发展战略项目整体定位功能分区及产品定位项目开发分期关于问题，我们这样解决Q1.Q1.地块分散零乱，如何将单体地块的弱小进行有机组合，成为区域内“重量巨人”？解决策略一：解决策略一：将临近地块进行将临近地块进行有机组团规划有机组团规划使其化零为整，使其化零为整，统一整合统一整合关于问题，我们这样解决Q2：石家庄整体城市略显沉稳，地产水平发展不高，商务商业格局稳定，我们如何突破传统城市及区域的氛围束缚，打造出138、项目自身特色？解决策略二：解决策略二：以个性鲜明，时尚特色为出发点以个性鲜明，时尚特色为出发点塑造项目整体形象塑造项目整体形象我们这有解决项目整体发展策略依托客户对区域良好认知基础，将临近地块进行有机组依托客户对区域良好认知基础，将临近地块进行有机组团规划，使其化零为整，统一整合；团规划，使其化零为整，统一整合；以个性鲜明，时尚特色为出发点，塑造项目整体形象，以个性鲜明，时尚特色为出发点，塑造项目整体形象，顺承区域发展的同时，引领石家庄现代、时尚、特色的顺承区域发展的同时，引领石家庄现代、时尚、特色的发展趋势，成为商务、休闲、生活大型综合旗帜项目。发展趋势，成为商务、休闲、生活大型综合旗帜项目。