1、昆明华海新天地项目规划设计方案调整( (西山区城中村改造西山区城中村改造2121号片区号片区) ) 2016.07.13项目区位项目区位项目区位项目区位现状卫星图片现状卫星图片河宏路拥金路前福路前兴路广福路本项目南侧紧邻广福路、东侧紧邻前兴路、北侧紧邻河宏路、西侧紧邻前福路，覆盖拥金路。总用地面积：55.79公顷，净用地面积：35.43公顷。项目位置项目位置总规绿地总面积：88379.25（约132.57亩）控规绿地总面积：89904.98（约134.86亩）绿地增加面积：1525.73 （约2.29亩）总规图控规图控详规控详规调整内容：将原控规中A1-3地块、A3地块用地性质由商业用地调整为2、商住混合用地； 将A1-4地块的部分中小学用地调整为居住用地(幼儿园)。将A2-1、A2-2地块用地性质由二类居住用地兼商业用地调整为居住用地。现状照片现状照片1234105678912345678910河宏路拥金路前福路前兴路广福路规划条件规划条件A1-1:R2A1-1:R2用地，容积率用地，容积率4.8,4.8,建筑密度：建筑密度： 22%,22%,绿绿地率地率40%;40%;A2-1:R2B1A2-1:R2B1用地，容积率用地，容积率8.8,8.8,建筑密度：建筑密度： 40%,40%,绿地率绿地率36.25%;36.25%;A2-2:B1B2R2A2-2:B1B2R2用地，容积率用地，3、容积率7.96,7.96,建筑密度：建筑密度：44%,44%,绿地率绿地率31.75%;31.75%;A4-1:B1A4-1:B1用地，容积率用地，容积率2.7,2.7,建筑密度：建筑密度： 45%,45%,绿绿地率地率25%;25%;A4-2A4-2地块：地块：A1A1用地，容积率用地，容积率2 2，建筑密度，建筑密度32%32%，绿地率绿地率30%30%A4-3A4-3地块：地块：A1A1用地，容积率用地，容积率1.11.1，建筑密度，建筑密度25%25%，绿地率，绿地率30%30%A4-4A4-4地块：地块：A1A1用地，容积率用地，容积率0.70.7，建筑密度，建筑密度25%25%，绿4、地率，绿地率30%30%规划条件规划条件A1-2A1-2地块：地块：R2R2用地，用地，11容积率容积率4.874.87，建筑密度，建筑密度22%22%，绿地率，绿地率40%40%；A1-3A1-3地块：地块：B1B1用地，容积率用地，容积率3.663.66，建筑密度，建筑密度45%45%，绿，绿地率地率25%25%；A1-4A1-4地块：地块：A3A3地块，容积率地块，容积率0.510.51，建筑密度，建筑密度25%25%，绿，绿地率地率40%40%；A1-5A1-5地块：地块：A3A3地块，容积率地块，容积率0.550.55，建筑密度，建筑密度25%25%，绿，绿地率地率40%40%；A15、-6A1-6地块：地块：R22R22地块，容积率地块，容积率0.760.76，建筑密度，建筑密度30%30%，绿地率绿地率40%40%；A2-3A2-3地块：地块：R2R2地块，地块，11容积率容积率5 5，建筑密度，建筑密度22%22%，绿，绿地率地率40%40%；A3A3地块：地块：B1B2B1B2地块，容积率地块，容积率7.517.51，建筑密度，建筑密度40%40%，绿，绿地率地率25%25%；原方案与现方案对比原方案与现方案对比总建筑面积：2136015 地上建筑面积：1428064 （其中计容建筑面积：1428064 ） 住宅建筑面积：895652 商业、酒店、办公建筑面积：4686、312 配套用房建筑面积：64100 地下建筑面积：707952 容积率：4.03建筑密度：28.79%绿地率：36.31%商住比：商业32.79%、住宅62.72%、公建4.49%人口规模：26112人（3.2人/户）总建筑面积：2283236.21 地上建筑面积：1616553.06 （其中计容建筑面积：1594176.49 ）（增加188489.06） 住宅建筑面积：1207789.13 商业、酒店、办公建筑面积：308643.32 配套用房建筑面积：77744.04 地下建筑面积：666683.15 容积率：4.5（增加0.47）建筑密度：28.30%（减少0.49）绿地率：37.247、%（增加0.93）商住比：商业19.36%、住宅75.76%、公建4.88%（住宅增加13.04%）人口规模：34006人3.2人/户（增加7894人）鸟瞰图鸟瞰图规委会方案现申报方案总平面图总平面图总建筑面积：2283236.21 地上建筑面积：1616553.06 （其中计容建筑面积：1594176.49 ）（增加188489.06） 住宅建筑面积：1207789.13 商业、酒店、办公建筑面积：308643.32 配套用房建筑面积：77744.04 地下建筑面积：666683.15 容积率：4.5（增加0.47）建筑密度：28.30%（减少0.49）绿地率：37.24%（增加0.93）商8、住比：商业19.36%、住宅75.76%、公建4.88%（住宅增加13.04%）人口规模：34006人3.2人/户（增加7894人）功能布局功能布局A1-1A1-1地块对比地块对比-R2-R2-二类居住用地二类居住用地A1-1地块不变，按原方案施工方案指标容积率：4.80建筑密度：22.04%绿地率：40.00%商住比：商业3.99%、住宅95.25%、公建0.76%A1-2A1-2地块对比地块对比-R2-R2-二类居住用地二类居住用地4.03方案指标（A1-2）容积率：4.87建筑密度：22%绿地率：40%商住比：商业0、住宅99.27%、公建0.73%4.5方案指标（A1-2）容积率：4.9、87建筑密度：28.50%（增加6.5%）（技术规定25%）绿地率：40.57%（增加0.57%）商住比：商业8.67%、住宅90.27%、公建1.06%A1-2地块地块调整为调整为四栋高层住宅、七栋超高层住宅和四栋高层住宅、七栋超高层住宅和住宅底商住宅底商A1-3A1-3地块对比地块对比B1-B1-商业用地调整为商业用地调整为R2/B1R2/B1、B2-B2-二类居住二类居住兼商业、商务用地兼商业、商务用地4.03方案指标（A1-3）容积率：3.66建筑密度：45%绿地率：25%商住比：商业100%4.5方案指标（A1-3）容积率：6.2（增加2.54）建筑密度：34.62%（减少10.3810、%）绿地率：38.17%（增加13.17%）商住比：商业33.33%、住宅66.01%、公建0.66%A1-3地块地块调整为调整为两栋高层住宅、两栋超高层住宅、两栋高层住宅、两栋超高层住宅、一栋超高层公寓以及住宅底商一栋超高层公寓以及住宅底商A1-4A1-4地块对比地块对比A3-A3-教育科研用地调整为教育科研用地调整为A3/R22-A3/R22-教育科教育科研兼服务设施用地研兼服务设施用地4.03方案指标（A1-4）48班中学容积率：0.51建筑密度：25%绿地率：40%4.5方案指标（A1-4）36班中学+12班幼儿园容积率：0.52（增加0.01）建筑密度：15.9%（减少9.1%）绿地11、率：32.54%（减少7.46%）A1-5A1-5地块对比地块对比A3-A3-教育科研用地教育科研用地4.03方案指标（A1-5）48班小学容积率：0.55建筑密度：25%绿地率：40%4.5方案指标（A1-5）60班小学容积率：0.86（增加0.31）建筑密度：22.86%（减少2.14）绿地率：39.81%（减少0.19%）A1-6A1-6地块对比地块对比- A3- A3-教育科研用地教育科研用地4.03方案指标（A1-6）45班幼儿园容积率：0.76建筑密度：30%绿地率：40%4.5方案指标（A1-6）48班幼儿园容积率：1.08（增加0.32）建筑密度：35.08%（增加5.08%）12、绿地率：36.99%（减少3.01%）A2-1A2-1地块对比地块对比- R2/B1-R2/B1-二类居住兼商业用地调整为二类居住兼商业用地调整为R2-R2-二类居住用地二类居住用地4.03方案指标（A2-1）容积率：8.8建筑密度：40%绿地率：36.25%商住比：商业25%、住宅75%4.5方案指标（A2-1）容积率：9.42（增加0.62）建筑密度：36.23%（减少3.77%）(技术规定25%)绿地率：35.15%（减少1.1%）(技术规定40%)商住比：商业5.65%、住宅92.84%、公建1.51%A2-1地块地块调整为调整为两栋超高层住宅以及住宅底商两栋超高层住宅以及住宅底商A213、-2A2-2地块对比地块对比- B1B1、B2/R2-B2/R2-商业、商务用地兼二类居住商业、商务用地兼二类居住用地用地调整为调整为R2-R2-二类居住用地二类居住用地4.03方案指标（A2-2）容积率：7.96建筑密度：44%绿地率：31.75%商住比：商业55%、住宅45%4.5方案指标（A2-2）容积率：10.04（增加2.08）建筑密度：33.26%（减少11.74%）（技术规定25%）绿地率：37.91%（增加6.16%）（技术规定40%）商住比：商业4.8%、住宅93.62%、公建1.58%A2-2地块地块调整为四调整为四栋超高层住宅以及住宅底商栋超高层住宅以及住宅底商A2-3A14、2-3地块对比地块对比-R2-R2-二类居住用地二类居住用地4.03方案指标（A2-3）容积率：5建筑密度：22%绿地率：40%商住比：住宅99.07%、公建0.93%4.5方案指标（A2-3）容积率：5.39（增加0.39）建筑密度：29.07%（增加7.07%）（技术规定25%）绿地率：40.03%（增加0.03%）商住比：商业7.52%、住宅91.25%、公建1.23%A2-3地块地块调整为三栋高层住宅、四栋超高层住宅以及调整为三栋高层住宅、四栋超高层住宅以及住宅底商住宅底商A3A3地块对比地块对比-B1B1、B2-B2-商业商务用地调整为商业商务用地调整为B1B1、B2/R2-B2/R15、2-商业、商务用地兼二类居住用地商业、商务用地兼二类居住用地4.03方案指标（A3）容积率：7.51建筑密度：40%绿地率：25%商住比：商业100%4.5方案指标（A3）容积率：7.72（增加0.21）建筑密度：43.19%（增加3.19%）（技术规定33.72%）绿地率：29.32%(增加4.32%)（技术规定31.28%）商住比：商业58.11%、住宅41.89%A3地块地块调整为一栋高层住宅、两栋超高层住宅、两栋调整为一栋高层住宅、两栋超高层住宅、两栋超高层公寓和集中商业超高层公寓和集中商业夜景鸟瞰图夜景鸟瞰图效果图效果图效果图效果图屋顶太阳能分析屋顶太阳能分析“太阳能建筑一体化”设计16、1.在高层住宅的平面部分集中设计该式的太阳能集热器，集中设置屋顶水箱，钢架上架太阳能，太阳能加热后通过热水管道供给住户，每户单独设置热水计量器分别计算费用。2.在设置太阳能及屋面水箱等装置时，结合立面设计、大部分都藏在屋面内.对外观没有影响。屋顶运动场护栏示意屋顶运动场护栏示意体育场护栏价格：价格：6.50元元/平方米平方米26.00元元/平方米平方米 体育场护栏网结构：用冷拔低碳钢丝焊接而成的隔离、护栏网。用连接附件与钢管支柱固定。体育场护栏网产品特点：强度高、钢性好、耐腐蚀、抗暴晒、抗紫外线能力强、造型美观、视野宽广、安装简便、感觉明亮、体重轻松、质优价廉、弹性强、特别适合于桥梁防抛网，十17、年防锈拆装方便，重复使用性好，可根据需要对围网重新布局环保产品，最终可回收利用。基本情况基本情况4、根据市局关于印发昆明市规划局容积率计算规则的通知规定，方案指标存在局、根据市局关于印发昆明市规划局容积率计算规则的通知规定，方案指标存在局部住宅底层部住宅底层4614.03平方米架空面积未按规定应计入容积率，计入后实际容积率为平方米架空面积未按规定应计入容积率，计入后实际容积率为4.512（超特殊项（超特殊项目容积率目容积率4.5上限上限）。）。基本情况基本情况5、部分地下室占用市政道路下层空间（具体为、部分地下室占用市政道路下层空间（具体为A1-2与与A1-3、A2-1与与A2-2地块之间市政18、道地块之间市政道路地下室）路地下室）基本情况5基本情况4基本情况5基本情况基本情况6、建设单位现申报方案为按照规划人口核算教育设施，将原方案、建设单位现申报方案为按照规划人口核算教育设施，将原方案48班中学调整至班中学调整至36班班。基本情况基本情况7：单所幼儿园班级规模超过技术规定：单所幼儿园班级规模超过技术规定12班的上限要求（现申报方案为班的上限要求（现申报方案为12班幼儿园班幼儿园1所、所、48班幼儿园班幼儿园1所）。所）。基本情况基本情况8：教育设施用地生均面积不满足技术规定要求（具体为：教育设施用地生均面积不满足技术规定要求（具体为：幼儿园：幼儿园：A1-6地块用地差地块用地差1119、68.16平米；平米；中学中学A1-4-1地块用地差地块用地差1412.45平米；平米；小学小学A1-5地块用地差地块用地差28388.38平米）；平米）；基本情况6、7幼儿园小学基本情况基本情况9：配套体育活动场地设置于地块集中绿地内配套体育活动场地设置于地块集中绿地内。基本情况基本情况10：A1-1地块未按照规定退让公共绿地（较规定差地块未按照规定退让公共绿地（较规定差6米）米）。基本情况基本情况11：A1-1地下室未退让河道地下室未退让河道50米。米。基本情况基本情况12：住宅未做坡屋顶设计。住宅未做坡屋顶设计。基本情况9基本情况10、11基本情况基本情况13：部分地块建筑物天际线变化未20、达到技术规定要求（目前方案建筑栋数大于部分地块建筑物天际线变化未达到技术规定要求（目前方案建筑栋数大于5栋的地块，栋的地块，建筑物高度只有两种高差；具体为：建筑物高度只有两种高差；具体为：A1-2、A1-3、A2-3及及A3地块），但项目内地块间满足三种以上地块），但项目内地块间满足三种以上高度变化高度变化。基本情况基本情况14： A4-1至至A4-4地块地下室为整体开挖并联通地块地下室为整体开挖并联通基本情况13基本情况14其它情况：（拟办意见：须进行调整，满足规定要求）其它情况：（拟办意见：须进行调整，满足规定要求）1、临金家河一侧商业面宽大于、临金家河一侧商业面宽大于60米。米。2、A121、-6地块幼儿园局部分班活动场地设置在屋顶；地块幼儿园局部分班活动场地设置在屋顶；A1-4-1中学篮球场设置于屋顶。中学篮球场设置于屋顶。3、A1-5地块小学教学用房之间间距以及教学用房与运动场地之间的间距不满足技术规定地块小学教学用房之间间距以及教学用房与运动场地之间的间距不满足技术规定25米要求米要求其它情况3其它情况2其它情况14、局部建筑物间距不满足技术规定要求（具体为：、局部建筑物间距不满足技术规定要求（具体为： A1-3地块地块2栋与栋与4栋的建筑间距为栋的建筑间距为29.05米，较规米，较规定差定差3.45米；米；A2-3地块地块3栋与栋与4栋的建筑间距为栋的建筑间距为30.11米22、，较规定差米，较规定差2.39米；米；4栋与栋与5栋的建筑间距为栋的建筑间距为31.55米，较规定差米，较规定差0.95米）米） 指标指标经济技术总指标表经济技术总指标表序号项目指标单位比例1总净用地面积354339.80 平方米其中A1-159921.85 平方米R2A1-266904.70 平方米R2A1-333403.08 平方米B1A1-443945.43 平方米A3A1-526151.62 平方米A3A1-617550.03 平方米R22A2-18648.35 平方米R2/B1A2-215949.92 平方米B1、B2/R2A2-337155.90 平方米R2A329253.61 平23、方米B1、B2A4-19637.34 平方米B1A4-22162.05 平方米B2A4-31946.98 平方米B2A4-41708.94 平方米B2建筑基底总面积100268.16 平方米绿地面积131942.34 平方米2居住户数10627 户其中回迁户数1742 户非回迁户数8885 户3规划总建筑面积2283236.21 平方米地上总建筑面积1616553.06 平方米地下总建筑面积666683.15 平方米计容建筑面积1594176.49 平方米100%4住宅建筑面积1207789.13 平方米其中回迁住宅建筑面积187968.44 平方米11.79%非回迁住宅建筑面积101982024、.69 平方米63.97%住宅配套商业面积75900.63 平方米4.76%商业建筑面积73555.73 平方米4.61%公寓式酒店建筑面积151729.17 平方米9.52%办公建筑面积7457.79 平方米0.47%地下商业建筑面积(含生鲜超市)19070.73 平方米5配套公建总建筑面积92593.44 平方米其中中学17672.06 平方米1.11%小学22606.98 平方米1.42%幼儿园24230.04 平方米1.52%生鲜超市面积(地下）6433.05 平方米0.83%社区卫生服务面积1334.96 平方米社区用房面积2608.22 平方米物业管理面积（其中1802.32位于地25、下）3631.93 平方米公共卫生间面积1115.03 平方米社区文化活动面积9037.76平方米其中：室外面积（架空）6614.03 平方米室内面积2423.73 平方米老年服务站点面积3739.95 平方米煤气调压站30.00 平方米垃圾转运站153.46 平方米6容积率4.50 7建筑密度28.30%8绿地率37.24%9机动车停车总泊位数14986 个 室外停车0 个 /平米室内停车14986/593337.63个 /平米10非机动车停车位数21498/47137.54个/平米 11人口规模34006 人效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图效果图外立面材料26、外立面材料本方案中所选色卡为本方案中所选色卡为GSB16-1517-2002中国建筑色卡中国建筑色卡国家标准国家标准外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料T4AT4A户型户型外立面材料外立面材料T6BT6B户型户型外立面材料外立面材料T8CT8C户型户型外立面材料外立面材料T10DT10D户型户型外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料“商改住商改住”调整说明调整说明容积率及方案调整容积率及方案27、调整说说明明1：总指标容积率为4.5，分地块指标容积率不满足管理技术规定的要求。2：A1-2、A1-3、A2-1、A2-2、A2-3以及A3地块建筑密度超技术管理规定的要求，最多（A2-1）相差10.38%，最少（A1-2）相差3.5%。3：A2-1、A2-2及A3地块的绿地率不满足管理技术规定的要求，最多（A2-1）相差4%,最少(A2-2)相差1.37%。原方案指标原方案指标华海新天地规划方案A1-1A1-1地块地块华海新天地规划方案A1-2A1-2地块地块华海新天地规划方案A1-3A1-3地块地块华海新天地规划方案A4A4地块地块华海新天地规划方案A1-4A1-4地块地块A1-4-1A128、-4-1地块经济技术指标表地块经济技术指标表序号项目审查指标方案指标单位1净用地面积37897.50 平方米建筑基底总面积5123.91 平方米绿地面积11644.00 平方米2规划总建筑面积25648.63 平方米地上总建筑面积17672.06 平方米地下总建筑面积7976.57 平方米计容建筑面积17672.06 平方米3配套公建总建筑面积17672.06 平方米中学17672.06 平方米 平方米4容积率4.50.47 5建筑密度=30%30.72%7机动车停车总泊位数75 个 /平米室外停车0 个 /平米室内停车75/3150 个 /平米10非机动车停车位数1060/2120 个 /平29、米11 学生总用地面积包含地面、屋顶、地下45727.98 平方米学生人数1800人生均用地面积25.40 平米/人A1-4-2A1-4-2地块经济技术指标表地块经济技术指标表序号项目审查指标方案指标单位1净用地面积6047.93 平方米建筑基底总面积1865.07 平方米绿地面积2655.00 平方米2规划总建筑面积5213.31 平方米地上总建筑面积5213.31 平方米计容建筑面积5213.31 平方米3配套公建总建筑面积5213.31 平方米幼儿园5213.31 平方米平方米4容积率4.50.86 5建筑密度=40%43.90%7机动车停车总泊位数0 个 /平米室外停车0 个 /平米室30、内停车0 个 /平米8 学生总用地面积6047.93 平方米学生人数360人生均用地面积16.80 平米/人A1-4-1A1-4-2华海新天地规划方案A1-5A1-5地块地块A1-5A1-5地块经济技术指标表地块经济技术指标表序号项目审查指标方案指标单位1净用地面积26151.62 平方米建筑基底总面积5977.30 平方米绿地面积10412.00 平方米2规划总建筑面积28627.34 平方米地上总建筑面积22606.98 平方米地下总建筑面积6020.36 平方米计容建筑面积22606.98 平方米3配套公建总建筑面积22606.98 平方米小学22606.98 平方米4容积率4.50.831、6 5建筑密度=30%39.81%7机动车停车总泊位数70 个 /平米室外停车0 个 /平米室内停车70/2940 个 /平米10非机动车停车位数226/452 个 /平米11 学生总用地面积包含地面、屋顶、地下34596.98 平方米学生人数2700人生均用地面积12.81 平米/人A1-5华海新天地规划方案A1-6A1-6地块地块A1-6A1-6地块经济技术指标表地块经济技术指标表序号项目审查指标方案指标单位1净用地面积17550.03 平方米建筑基底总面积6157.34 平方米绿地面积6492.00 平方米2规划总建筑面积19016.73 平方米地上总建筑面积19016.73 平方米计容32、建筑面积19016.73 平方米3配套公建总建筑面积19016.73 平方米幼儿园19016.73 平方米4容积率4.51.08 5建筑密度=40%36.99%7机动车停车总泊位数0 个 /平米室外停车0个 /平米室内停车0 个 /平米8 学生总用地面积包含地面、屋顶、地下21039.30 平方米学生人数1440人生均用地面积14.61 平米/人A1-6华海新天地规划方案A2-1A2-1、A2-2A2-2地块地块华海新天地规划方案A2-3A2-3A2-3地块地块华海新天地规划方案A3A3地块地块相关规划分析（按照修详规深度编制）交通分析、绿地分析、建筑间距、退距分析、消防分析等等建筑退线分析建33、筑退线分析建筑高度分析建筑高度分析交通分析交通分析消防分析消防分析景观分析景观分析建筑密度分析建筑密度分析绿地范围统计分析绿地范围统计分析日照分析日照分析幼儿园场地日照分析幼儿园场地日照分析地下室退距分析地下室退距分析地下室层数分析地下室层数分析 服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析服务设施分析教育类建筑服务半径示意图教育类建筑服务半径示意图商业服务半径示意图商业服务半径示意图垃圾收集点服务半径示意图垃圾收集点服务半径示意图居民停车场、库服务半径示意图居民停车场、库服务半径示意图教育配套分析教育配套分析教育类建筑用地面积统34、计表教育类建筑用地面积统计表名称规模（班）班级规模（人/班）规划管理技术规定用地标准设计指标差值(规定标准-设计指标)生均用地（平米/人）总用地（平米）生均用地（平米/人）总用地（平米）生均用地（平米/人）总用地（平米）幼儿园6030132340015.05 27087.23-2.05 -3687.23小学604512.73429012.81 34596.98-0.11 -306.98初级中学365016.52970025.40 45727.98-8.90 -16027.98底层架空不计容面积示意图底层架空不计容面积示意图避难层不计容面积平面示意图避难层不计容面积平面示意图避难层不计容面积立面示意图避难层不计容面积立面示意图分期建设分析分期建设分析