1、三明曼陀山项目发展研究三明曼陀山项目发展研究同致行（中国）顾问事业部、厦门分公司城市历史沿革城市历史沿革交通、地理、人口交通、地理、人口自身城市经济自身城市经济闽北城市群关系闽北城市群关系三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目土地价值梳理项目土地价值梳理项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议项目市场定位项目市场定位城市规划布局分析城市规划布局分析第一部分第一部分 三明市城市经济背景分析三明市城市经济背2、景分析三明，三明，有多少响亮的名字？有多少响亮的名字？ “中国最绿省份的最绿城市中国最绿省份的最绿城市” “中国绿都中国绿都”“中国南方生态乐园中国南方生态乐园”全国百强城市全国百强城市先后荣获国家卫生城市先后荣获国家卫生城市国家园林城市国家园林城市全国双拥模范城全国双拥模范城全国创建文明城市工作先进城市全国创建文明城市工作先进城市中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市从三国吴永安三年立县建制以来，迄今已有一千多年的历史。1983年三明市复为省辖地级市，市区设三元、梅列区。1993年1月经国务院批准列入沿海经济开放区。目前三明现辖1个县级市（永安市）、2个区（即三元区、梅列区）、9个县（即明溪县、清3、流县、宁化县、大田县、尤溪县、沙县、将乐县、泰宁县、建宁县） 1城市历史沿革解读城市历史沿革解读历史历史古城，工业重市古城，工业重市海沧海沧海沧海沧2 三明市位于闽赣两省结合部，处于两个省会三明市位于闽赣两省结合部，处于两个省会城市南昌、福州之间的中心位置，是国家公路城市南昌、福州之间的中心位置，是国家公路运输枢纽城市运输枢纽城市。区域总面积区域总面积2.292.29万平方公里，万平方公里，行政区划为一市二区行政区划为一市二区9 9县，县，20082008年底全市总人口年底全市总人口达到达到266.07266.07万人。万人。高速公路：构筑构筑“两横一纵三联两横一纵三联”的快速通道的快速通道。4、“两横两横”：包括一是泉三高速公路；二是永宁高速公路，2011年建成通车。“一纵一纵”：永武高速公路，2010年建成通车后，实现我市4小时到达“珠三角”经济圈。铁路：铁路：三明市是福建省重要的铁路枢纽，从上海、南京、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、乘火车可直达三明、永安、沙县。航空：航空：三明沙县机场预计2010年建成。内河航运：内河航运：规划实施沙县港口及沙溪五级航道航运，建成后可通行300吨级船队。大视角下的区位解读大视角下的区位解读海西海西跨界发展跨界发展的交通枢纽的交通枢纽至厦门至厦门3.5小时车程小时车程至泉州至泉州2.5小时车程小时车程至江西至江西4小时车程小时车程至龙岩至龙岩3小时5、车程小时车程至南平至南平2小时车程小时车程32008年，全市实现生产总值（GDP）666.92亿元，名列全省第五。其中，第一产业增加值138.6亿元、第二产业增加值318.95亿元、第三产业增加值209.37亿元；2008年，人均GDP为25407元，全市实现社会消费品零售总额182.92亿元，批发零售业零售150.49 亿元，住宿和餐饮业零售额26.97亿元；其它行业零售额5.46亿元；2008年城乡居民家庭恩格尔系数分别为41.7%和46.6%；工业基础雄厚，闽西北经济核心区工业基础雄厚，闽西北经济核心区4工业强市、农业大市、旅游名城：工业强市、农业大市、旅游名城：三明跃变的三大引擎三明跃6、变的三大引擎 三明是一个以发展重工业为主，农业、林业生产为辅，因为三明资源丰富，所以也是福建省重要的原材料工业基地。p 拥有冶金、化工、煤炭、机械、纺织印染、塑料、造纸、森工、建材、电子、医药等门类齐全的工业体系；p 有大中型企业50多家，福建省最大的钢铁、化肥、水泥、煤炭等企业；p 三明是全省旅游业“十一五”期间“两带三圈”格局中的绿色生态旅游带和闽西北旅游经济圈重点城市，旅游业发展迅速；p 三明作为一个著名的工业城，过去曾为福建省的经济的发展做出过巨大的贡献。但近几年来，三明作为福建省的一个老工业城，其经济的发展却十分缓慢。甚至有人把三明比喻成福建省的一个“死角”。由此可看出，三明作为一个7、以重工业为主的城市，在国家对工业投资比重显著下降的情况下，三明应该寻求新的发展方式来促进经济发展。比如发展一些新兴工业，或选择一些盈利率较高的行业进行发展。 闽南金三角闽南金三角省会经济辐射圈省会经济辐射圈海西经济圈海西经济圈u三明地处闽西北腹地，市位于闽赣两省结合部，处于两个省会城市南昌、福州之间的中心位置，位于福州经济辐射圈范围；u现代化交通基础设施支撑体系陆续形成，三明将逐步成为东进西出、南联北接海峡西岸经济区交通枢纽。u随着泉三高速公路建成通车，形成3小时的闽南经济圈；5城市占位城市占位 海西经济圈海西经济圈第二发展轴的新兴工业化城市第二发展轴的新兴工业化城市 三明是一座以工业为中心，8、因工业建设而发展起来的城市，先有工业，后有城市，这是三明城市形成的显三明是一座以工业为中心，因工业建设而发展起来的城市，先有工业，后有城市，这是三明城市形成的显著特点。在现有建成区可建设用地中，工业用地占城市建设用地近一半。这种地形和城市特点，三明城市发展著特点。在现有建成区可建设用地中，工业用地占城市建设用地近一半。这种地形和城市特点，三明城市发展面临用地空间问题，城市建设也受到了很大制约。面临用地空间问题，城市建设也受到了很大制约。 因此在城市规划布局方面：一方面积极推进因此在城市规划布局方面：一方面积极推进“南拓北扩西进南拓北扩西进”发展战略。南面抓好台江、富兴堡两个片区发展战略。南面抓9、好台江、富兴堡两个片区的规划、开发，北面加快贵溪洋片区和瑞云新区的规划建设，西面重点是抓好小蕉工业区的规划开发建设。另的规划、开发，北面加快贵溪洋片区和瑞云新区的规划建设，西面重点是抓好小蕉工业区的规划开发建设。另一方面，结合新区开发，进一步搞好城市住宅小区建设。按照一方面，结合新区开发，进一步搞好城市住宅小区建设。按照“控制中心、拓展两翼，开发西江滨沿线控制中心、拓展两翼，开发西江滨沿线”的要的要求，推进房地产业发展。求，推进房地产业发展。 在经济发展方面：城市发展方针以工业化为基础，以农业产业化为方向，加快城市化进程，以市区为中心，在经济发展方面：城市发展方针以工业化为基础，以农业产业化为10、方向，加快城市化进程，以市区为中心，以县城为依托，小城镇为纽带，推进城乡一体化进程。以县城为依托，小城镇为纽带，推进城乡一体化进程。6经济功能界定清晰、路网完善的城市发展战略经济功能界定清晰、路网完善的城市发展战略第二部分第二部分 竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定房地产历史发展房地产历史发展09年房地产概况年房地产概况房地产市场格局房地产市场格局竞品市场分析竞品市场分析市场小结市场小结三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目土地价值梳理项目土地价值梳理项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀11、山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议项目市场定位项目市场定位三明市三明市20082008年实现年实现GDP667GDP667亿元，根据宏观经亿元，根据宏观经济与房地产关系，房地产业进入快速发展阶段济与房地产关系，房地产业进入快速发展阶段发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发12、展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展20082008年三明市实现生产总值年三明市实现生产总值667667亿元，实现亿元，实现21%21%增长率增长率20082008年三明人均年三明人均GDP25407GDP25407元元( (按当时汇率按当时汇率1 1美元美元=6.8=6.8元人民币折算约元人民币折算约为为37173717美元美元), ),较较0707年增长年增长12%12%；宏观经济增长率；宏观经济增长率2121房地产发展房地产发展三明市房地产发展加快，随着经济圈建设的13、加快，三明市房地产发展加快，随着经济圈建设的加快，区域融合将带来巨大的房地产发展空间区域融合将带来巨大的房地产发展空间20092009年前年前1010个月三明房地产施工面积达到个月三明房地产施工面积达到601.39601.39亿元，较去年全年增长亿元，较去年全年增长12%12%，销售均价呈每年递涨趋势，销售均价呈每年递涨趋势，0909年达到年达到36563656元元/ /，除，除0808年受政策年受政策调控，市场成交下滑外，销售面积也逐年提高，供求两旺。调控，市场成交下滑外，销售面积也逐年提高，供求两旺。海西经济圈第二发展轴下的新兴工业化城市，未来随着路网交通的进一步完善，城市融合性加强三明三14、明三明三明房地产发展房地产发展1.1.供应情况供应情况0909年市场概述年市场概述地区地区楼盘数楼盘数 可售套数可售套数可售面积可售面积( (万万) ) 总数总数住宅住宅总数总数住宅住宅总数总数住宅住宅梅列区68552943188230.2622.21三元区3926116073410.247.13全市区全市区 1071078181410341032616261640.540.529.3429.34 2009年11月三明市区在售楼盘总数107个，其中住宅楼盘81个；可售商品房总套数4103套，其中可售住宅26162616套；可售商品房面积40.540.5万平方米，其中可售住宅面积29.2429.15、24万平方米。其中梅列区可售楼盘68个（住宅楼盘55），可售商品房总套数2924套（住宅：1882套），可售商品房面积30.26万平方米（住宅：22.21万平方米）。三元区可售楼盘39个（住宅楼盘26），可售商品房总套数1160套（住宅：731套），可售商品房面积10.24万平方米（住宅：7.13万平方米），目前三明市区在售项目主目前三明市区在售项目主要集中在梅列区要集中在梅列区。2.2.销售情况销售情况 09年1-10月，三明市(市区)共成交商品房3298套，合计33.99万平。其中商品住宅成交2985套，占总成交量的90.50%。较去年同期增长69.60%。前十月商品住宅成交折合成面积为316、1.97万平，同比上涨72.5%。 依据右图可知，前十月商品住宅成交以7月为分 水岭，7月份成交量达到今年的峰值，单月成交574套，7月前基本呈现逐月上涨趋势，7月后交易量开始下滑。 从住宅价格走势情况来看，三明商品住宅各月价格基本稳定。大致维持在4100-4800元/平这一区间，1-10月平均交易价格为4583元/平，相对于去年前十月交易均价4274元/平上涨7.22%。0909年市场概述年市场概述 目前三明在售项目主要有宏宇花园二期、滨江新城、上河城等10个项目，合计批准销售住宅面积为47.45万平方米，目前已经销售35.13万平,整体销售率为74%。在没有取得新的销售许可证之前，该10个17、项目目前可售住宅面积合计为12.31万平方米，占市场可售份额的近42%。 结合数据分析结合数据分析, ,滨江新城、上河城以及滨江新城、上河城以及水榭坊一期三个项目待售体量较大，都在水榭坊一期三个项目待售体量较大，都在1000010000平米之上，尤其上河城可售面积达平米之上，尤其上河城可售面积达到到3.33.3万平方米。万平方米。各项目具体供需情况分析各项目具体供需情况分析( (住宅部分住宅部分) )0909年市场概述年市场概述住宅住宅项目名称项目名称推售面积推售面积销售面积销售面积可售面积可售面积销售销售均价均价销售率销售率宏宇花园二期21894189282966626986%滨江新城12318、95310042823525416381%府中大厦16888157611127664393%华盛家园12185105501635516787%闽新置业广场12344112651079402291%上河城上真园256261471410912474957%上河城上春园41939394912448273294%上河城上明园15104112973807359575%上河城上知园513613509616265344268%绿茵苑 15618 9457 6161327461% 水榭坊一期36623 16586 20037196145%水榭新城一期32432 30526 1906464794%水榭新城(C区19、)二期14821114673354482877%江滨豪园53718 25768279494854 48%合计合计474506474506351334351334 123171 12317174%74%六大板块发展不均、列东区区域认可价值最高六大板块发展不均、列东区区域认可价值最高u纵观三明市区房地产发展状况，可将三明市区划分为列东(梅列区) 、列西(梅列区)、城关(三元区)、徐碧(梅列区)、下洋(三元区)、台江(三元区)等6个区域板块。u列东板块为行政、文化及商业中心，区域认可度高，但后续土地缺乏；列西板块位处钢铁工业基地，居住环境偏差；城关板块作为城市副中心，具备一定基础；下洋板块连接城关副20、中心，会展经济将带动未来发展；台江板块作为相对独立的工业区，配套欠缺；徐碧板块交通便利，因连接列东延伸中心区繁华成为极具发展潜力板块。市场格局市场格局江北滨湿地公园江北滨湿地公园属性：区域靠近高速公路出入口，属市区的偏远位置，区域相对较落后，市政生活商业配套相对较欠缺。代表楼盘：上河城、时代锦园均价：3400-4800元/m2主力客群：政府工作人员、企业属性：钢铁工业基地，以发展工业为主，居住环境相对较差，市政配套相对较缺乏，但随着部分污染工业外迁，居住环境将得到不断改善代表楼盘：水榭新城、滨江新城均价： 3800-4800元/m2主力客群：以三钢职工为主属性：城关与列东的连接带。随着政府的规21、划推进，下洋片区将成为会展经济圈，城市化将不断推进，增值潜力看涨。 代表楼盘：江滨豪园 、华盛豪庭 均价： 4800-5100元/m2左右主力客群：政府职员属性：三明城市中心， 行政、文化及商业中心、也是三明人向往的高档生活区。但是开发的土地资源缺乏。代表楼盘：阳光城、府中大厦、宏宇花园均价：5700-6600元/m2主力客群：政府官员、企事业单位领导、白领属性：是个相对独立的工业区， 面积167.2公顷。区域发展相对较落后，市政生活商业配套相对较欠缺，区域内目前暂时没项目推出。属性：以商业服务、生活居住为主，兼有工业。城关是三明的城市副中心，以居住和小商业为主。代表楼盘：目前无典型在售楼盘主22、力客群：城关居民及上班族等 六大板块格局、各具特征六大板块格局、各具特征竞争分析竞争分析项目主要竞争区域为列东板块，徐碧项目主要竞争区域为列东板块，徐碧板块、下洋板块分流部分客户板块、下洋板块分流部分客户p列东片区和城关片区虽然均为城市城市中心，但是城关片区处于城市副中心的列东片区和城关片区虽然均为城市城市中心，但是城关片区处于城市副中心的地位不能媲美列东片区；地位不能媲美列东片区；p虽然徐碧片区未来发展态势较好，目前开发体量较大，分流部分客户，但与列虽然徐碧片区未来发展态势较好，目前开发体量较大，分流部分客户，但与列东板块相比配套的成熟度不可比；东板块相比配套的成熟度不可比；p下洋板块下洋板23、块虽然也是目前房地产开发的热点区域，分流部分客户，有一定的竞争虽然也是目前房地产开发的热点区域，分流部分客户，有一定的竞争力力p台江板块作为独立的工业区，没有可比性。台江板块作为独立的工业区，没有可比性。竞争分析竞争分析市场主要竞争项目分布图市场主要竞争项目分布图11华盛家园华盛家园22水榭新城水榭新城33滨江新城滨江新城44府中大厦府中大厦5宏宇花园宏宇花园566上河城上河城77江滨豪园江滨豪园1.1.典型代表项目典型代表项目宏宇花园二期宏宇花园二期楼盘名称楼盘名称宏宇花园二期宏宇花园二期楼盘地址楼盘地址梅列区东新五路附近梅列区东新五路附近 基本情况基本情况占地面积：占地面积： 总建面积：总24、建面积： 1.381.38万万 容积率：容积率： 0.600.60项目类型：别墅项目类型：别墅 多层多层 项目规模：项目规模：销售情况销售情况二期二期: :目前累计推出目前累计推出161161套，消化套，消化142142套，消化率为套，消化率为88%88%户型配比户型配比总户数：总户数：161161（二期）（二期）l三房三房:135-132:135-132平平,65,65套套l别墅别墅1:134-1381:134-138平平,94,94套套l独栋独栋:278-288:278-288平平,2,2套套价格价格 客群客群住宅住宅: :均价均价67006700元元/ /平平 政府官员、企业白领等政府官25、员、企业白领等 优势优势近市中心别墅群近市中心别墅群大规模社区大规模社区居住品质居住品质 劣势劣势价格较高价格较高客群客群: :政府官员、企业白领等政府官员、企业白领等2.2.典型代表项目典型代表项目滨江新城滨江新城楼盘名称楼盘名称滨江新城滨江新城楼盘地址楼盘地址徐碧桥头，原水泥厂地块徐碧桥头，原水泥厂地块基本情况基本情况占地面积：占地面积：5.85.8万平方米万平方米 总建面积：总建面积：1515万平方米万平方米 容积率：容积率：2.202.20 绿化率：绿化率：36.1%36.1% 项目类型：小高层、高层项目类型：小高层、高层 项目规模：项目规模：2424幢小高层、高层建筑幢小高层、高层建26、筑销售情况销售情况0909年年6 6月开盘，目前累计推出月开盘，目前累计推出1036 1036 套，消化套，消化871 871 套，消化套，消化率为率为84%84% 价格价格客群客群住宅住宅:4200:4200元元/ /平平政府工作人员，私营业主、进城置业者等政府工作人员，私营业主、进城置业者等 户型配比户型配比l两房，约两房，约8989平，平，218218套套l三房，三房，108-135108-135平，平，781781套套l四房，约四房，约168168平，平，1212套套l五房，五房，191-258191-258平，平，3434套套优势优势一线江景资源一线江景资源超大中心园林景观超大中心园27、林景观 劣势劣势噪音污染大噪音污染大周边生活配套不完善周边生活配套不完善3.3.典型代表项目典型代表项目上河城上河城楼盘名称楼盘名称上河城上河城楼盘地址楼盘地址三明市北面的碧口村后山三明市北面的碧口村后山基本情况基本情况占地面积：占地面积：511511亩亩 总建面积：总建面积：3737万多平方米万多平方米项目类型：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层小高层公寓及多层住宅项目类型：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层小高层公寓及多层住宅项目规模：项目规模：188188栋栋22002200套套 消化情况消化情况l上知园目前累计推出上知园目前累计推出480480套套, ,消消化化366366套套, ,实28、现均价实现均价34223422元元/ /平平l上明园目前累计推出上明园目前累计推出6464套套, ,消化消化4848套套, ,实现均价实现均价35953595元元/ /平平l上春园目前累计推出上春园目前累计推出327327套套, ,消消化化314314套套, ,实现均价实现均价27462746元元/ /平平l上真园目前累计推出上真园目前累计推出140140套套, ,消消化化7777套套, ,实现均价实现均价46724672元元/ /平平户型配比户型配比客群客群l多层、小高层：（三房两厅两卫：多层、小高层：（三房两厅两卫：100-100-140140；l别墅：联体四房五房二厅三卫别墅：联体四房五29、房二厅三卫180-240180-240双拼五房两（三）厅三卫双拼五房两（三）厅三卫240-280240-280五房四厅三（五）卫五房四厅三（五）卫300-400300-400、400400以以上上 政府工作人员，私营业主、进城置业者等政府工作人员，私营业主、进城置业者等 优势优势景观较优景观较优产品结构多样性产品结构多样性, ,选择余地大选择余地大 劣势劣势周边配套不完善周边配套不完善大盘社区，后续开发影响前期大盘社区，后续开发影响前期居住品质居住品质4.4.典型代表项目典型代表项目华盛豪庭华盛豪庭楼盘名称楼盘名称华盛豪庭华盛豪庭楼盘地址楼盘地址三明市三元区下洋三明市三元区下洋 基本情况基本情30、况占地面积：占地面积：3316.223316.22平米平米 总建面积：总建面积：1633216332平米平米 容积率：容积率：4 4项目类型：项目类型： 高层高层 项目规模：一幢项目规模：一幢1616层的商住楼，塔式建筑层的商住楼，塔式建筑销售情况销售情况推出推出9696套套, ,目前销售目前销售8383套套, ,销售销售率为率为86%86%住宅住宅: :均价均价:5167:5167元元/ /平平户型配比户型配比总户数：共总户数：共9898套套 l三房三房,137-139,137-139,98,98套套 优势优势项目地段较好项目地段较好物业服务较好物业服务较好劣势劣势小社区小社区, ,无围合性31、无围合性高容积率带来的居住品质降高容积率带来的居住品质降低低5.5.典型代表项目典型代表项目江滨豪园江滨豪园楼盘名称楼盘名称江滨豪园江滨豪园楼盘地址楼盘地址三明市科技会展中心北侧三明市科技会展中心北侧 基本情况基本情况占地面积：占地面积：13345.1713345.17平米平米 总建面积：总建面积： 6242762427平米平米 容积率：容积率：4.504.50 绿化率：绿化率：25%25%项目类型：高层项目类型：高层 项目规模：项目规模： 8 8栋栋16163030层高层建筑层高层建筑销售情况销售情况共推出共推出615615套套, ,目前消化目前消化281281套套, ,消消化率为化率为4632、%46%价格价格客群客群49004900元元/ /平平户型配比户型配比l单身公寓单身公寓:30-33:30-33,266,266套套l两房两房70-10070-100，222222套套l三房三房108-130 108-130 ，136136套套 优势优势会展配套会展配套开发商品牌开发商品牌劣势劣势噪音影响噪音影响高容积率带来的居住品质降低高容积率带来的居住品质降低6.6.典型代表项目典型代表项目水榭新城水榭新城楼盘名称楼盘名称水榭新城水榭新城楼盘地址楼盘地址沙溪河畔，梅列大桥旁沙溪河畔，梅列大桥旁 基本情况基本情况占地面积：占地面积：66.266.2亩亩 总建面积：总建面积：1414万平方米万33、平方米 容积率：容积率：3.227 3.227 绿化率：绿化率：25%25%项目类型：小高层、高层项目类型：小高层、高层 项目规模：小区由项目规模：小区由4 4幢塔式高层住宅和幢塔式高层住宅和8 8幢板式住宅构成。幢板式住宅构成。 销售情况销售情况(C(C区区) )二期目前累计推出二期目前累计推出150 150 套套, ,消化消化118118套套, ,消化率消化率79%79%一期目前累计推出推出一期目前累计推出推出324324套套, ,消消化化306306套套, ,去化率为去化率为94%94%价格价格客群客群一期一期:4647:4647元元/ /平平二期二期:4720:4720元元/ /平平三34、钢职工为主三钢职工为主 户型配比户型配比总户数：总户数：13721372户户 l一期：两房一期：两房80-9080-90，216216套套 三房三房100-120100-120，108108套套l二期：两房二期：两房80-100 80-100 ，9090套套 三房三房113-118 113-118 ，2020套套 优势优势水景稀缺资源水景稀缺资源 完善的社区配套完善的社区配套劣势劣势噪音影响噪音影响u主要项目的总建面约超58万 ；u项目规模较大的如水榭新城、上河城、滨江新城等，建面基本在15万 以上；u楼盘价格的分布根据板块分布较分散，09年8、9、10月份的楼市均价分别为4082元/ 、4735、09元/及4492元/。 项目名称项目名称占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率均价（元均价（元/ /）江滨豪园 13346 6.2万 4.54900绿茵苑 6392 0.6万 2.70 3300府中大厦 24352.27万 6.50 6700闽新置业广场7378 0.33万4.89 4000华盛豪庭3316 约245200滨江新城5854915万2.24200上河城约500亩25万0.753400宏宇花园二期1.38万0.66700水榭新城66.2亩14万3.234700合计合计58.3158.31万万总建面约总建面约5858万，价格分布不均万，价格分布不均竞品市场分析竞品市场分析36、价格区间描述：价格区间描述：2800-36002800-3600元元/ /平方米之间平方米之间该类楼盘多为开发较早的存量房，一般区位较差，配套不完善或者建筑品质相对较低。4000-48004000-4800元元/ /平方米区间平方米区间此类楼盘是三明当前市场的主流。5200-66005200-6600元元/ /平方米区间平方米区间此类楼盘一般拥有交通、教育、商业等各类外部优势配套，部分规模较大项目，还拥有较完善的社区自身配套、具有较高的品质，多为别墅项目。各项目消化较好，整体消化率达到各项目消化较好，整体消化率达到74%74%推售面积推售面积（住宅）（住宅）历史均价历史均价（元（元/ /平）平37、）销售率销售率上河城上真园25626474957%上河城上明园15104359575%上河城上知园51361516468%上河一期上春园41939273294%滨江新城123953416391%宏宇花园二期21894626986%府中大厦16888664393%水榭新城一期32432 464794%水榭新城二期14821482877%江滨豪园26531485697%闽新置业广场12344402291%绿茵苑 15618327461%水榭坊(一期)366231961 45%华盛家园12186516787%竞品市场分析竞品市场分析4000-48004000-4800元元/ /平的交易价格较为市场接38、受平的交易价格较为市场接受南北通透的板式建筑、行列围合式为主南北通透的板式建筑、行列围合式为主项目名称项目名称建筑形态建筑形态建筑布局建筑布局阳光城规划15幢高层南北通透的板式建筑，规划近7万平米SHOPPINGMALL围合行列式水榭丽景规划6幢7层多层建筑围合行列式水榭新学府规划7幢7层多层建筑行列围合式时代锦园规划1幢15层、3幢18层、1幢22层、1幢25层、2幢28层等高层南北通透建筑兵营式紫荆花园规划2幢11层小高层建筑点式滨江新城24幢小高层、高层建筑围合式阳光语林3幢多层及小高层塔楼点式华盛豪庭规划为高层层塔楼，底层为商业点式上河城二期规划2幢16层高层和4幢7层多层建筑，南北通39、透围合式（组团开发）水榭新城2栋18高层，2栋11小高层（一期）围合式竞品市场分析竞品市场分析阳光城盛景嘉园时代锦园水榭枋南北通透的板式建筑、行列围合式为主南北通透的板式建筑、行列围合式为主竞品市场分析竞品市场分析项目名称项目名称项目定位项目定位项目特色项目特色阳光城列东30万国际花园城香港贝尔高林打造园林；集高档社区、休闲会所、大型购物中心、停车场等多元产品于一体；15栋板式高层水榭丽景市中心最具规模纯生活社区 社区内规划13600中心绿地，配套5000生活购物超市、10000大型家居广场并有三明二中分校及双语幼儿园水榭新学府盛景嘉园10万平方米运动&水文化双主题居住公园 主打园林特色，主要40、由多层、高层住宅及商业街组成，社区周围规划有大型综合市场、医院、学校等配套。紫荆花园首席纯板式电梯景观洋房由两栋11层纯板式电梯景观洋房组成，一梯两户设计滨江新城沙溪左岸 一生之城超大中庭园林景观江滨豪园代言三明水岸格调生活会展配套华盛豪庭景观上河城一座充满风景的山水小城由多层、小高层、台地别墅、联体别墅、双拼别墅、独立别墅组成时代锦园13万三明榜样新城；三明首席宽景山水、智能化精品社区4栋18层小高层及4栋28层高层框架板式建筑、21子母房阳光语林精致半山阳光生活区3幢多层及小高层塔楼水榭新城市中心最具规模纯生活社区社区配套市场主流定位与项目特色市场主流定位与项目特色竞品市场分析竞品市场分析41、项目名称项目名称项目区位项目区位项目规划项目规划项目定位项目定位特点特点阳光城列东15幢1728层高层列东30万国际花园城突出的是区位+规模+贝尔高林打造的国际花园的生活方式；府中大厦列东1幢18层水榭新城列西2栋18层高层，2栋11层小高层市中心最具规模纯生活社区盛景嘉园列西13幢11层多层及17层小高层10万平方米运动&水文化双主题居住公园江滨豪园下洋8栋1630层高层建筑代言三明水岸格调生活强调了水景溪边生活方式的领导者；上河城徐碧500亩一座充满风景的山水小城强调的是山水的资源及由小城强调的是山水的资源及由小城形成的世外桃源的生活意境；时代锦园徐碧7幢1528层高层建筑13万榜样新城；42、三明首席宽景山水、智能化精品社区在山水的前提下，着重点出了智能化的路线；滨江新城列西24幢小高层、高层建筑沙溪左岸 一生之城描绘的是溪边的生活场景；华盛豪庭下洋16层高层闽新置业广场白沙5幢1218层竞品市场分析竞品市场分析项目定位均是在山或水资源前提下，差异化补缺模式下的营项目定位均是在山或水资源前提下，差异化补缺模式下的营销提炼，缺乏对建筑、对品位、对风情所营造的生活方式升级销提炼，缺乏对建筑、对品位、对风情所营造的生活方式升级项目一房（含公寓）两房三房四房复式及楼中楼小计(套数)面积户数面积户数面积户数面积户数面积户数阳光城87224120-1301068140-18023414026043、1181644盛景花园893310212383116崇桂39879981122736水榭丽景5212667511496110202328盛景嘉园（二期）5463207113291108961411652219023814284 水榭新学府651073868896121212310紫荆花园12013880-190218888水岸华庭303964-122135128192上河城（二期）10070110138160230时代锦园31431879712928111013924418021302607721华盛豪庭137-13998水榭新城C区二期80-10090113-11820水榭新城一期80-9044、216100-120108滨江新城 89218108-13578116812982江滨豪园30-3326670-100222108-130136624合计31645597412916979113934431411802701302601476053市场产品面积与户型市场产品面积与户型面积分布：市场以面积分布：市场以110-120 110-120 的三房为主力户型、两房集中在的三房为主力户型、两房集中在70-90 70-90 。竞品市场分析竞品市场分析市场产品面积与户型市场产品面积与户型产品构成：三房为绝对主力户型，约占到产品构成：三房为绝对主力户型，约占到56%56%，其次为两房，其次为两房245、8%28%，随，随着市场的发展，两房及一房（含单身公寓）的产品越来越受到销售着市场的发展，两房及一房（含单身公寓）的产品越来越受到销售者的青睐。者的青睐。竞品市场分析竞品市场分析阳光城水榭枋时代锦园主力三房产品特征主力三房产品特征入户花园、凸窗、露台等创新元素基本运用成熟，多样性的创新有入户花园、凸窗、露台等创新元素基本运用成熟，多样性的创新有待组合、深化。待组合、深化。竞品市场分析竞品市场分析竞品项目竞品项目营销推广营销推广项目名称项目名称营销推广营销推广水榭丽景开盘抽奖、围墙、灯箱、 现场、户外看板、人际传播水榭新城开盘抽奖、围墙、短信、户外看板、灯箱、报纸、现场、人际传播上河城报纸、电视46、户外看板、公交站台及车身广告、人际传播时代锦园VIP卡、户外看板、现场、人际传播、报纸、产品推介会滨江新城报纸、跨街广告、围墙、现场、短信、人际传播、户外看板，现场活动，赠送礼品，展会江滨豪园跨街广告、报纸、围墙、现场、户外看板 、短信、人际传播、展会总体上三明房地产项目在营销推广方面的资金投入是相对较少的，在塑造项目形象方面还有较大的提升空间。在推项目中滨江新城、江滨豪园、上河城、水榭新城的广告投入量较其他项目相对比较大。三明标志性楼盘阳光城处于尾盘，停止广告推广。 三明市区内推广投入相对较小，效果相对较三明市区内推广投入相对较小，效果相对较好的是短信群发、公交车身广告、户外广告好的是短信47、群发、公交车身广告、户外广告及与楼盘相关的各种营销推广活动。及与楼盘相关的各种营销推广活动。公交车身广告辐射范围广，有较好的广告效公交车身广告辐射范围广，有较好的广告效果；户外广告直观，方便潜在客户了解项目果；户外广告直观，方便潜在客户了解项目情况；电视短片生动形象，有助于客户了解情况；电视短片生动形象，有助于客户了解项目的形象，但费用较高。项目的形象，但费用较高。竞品市场分析竞品市场分析项目名称项目名称区域区域客户情况客户情况阳光城列东机关单位职工，国企员工，上班族等 水榭新城列西三钢职工为主 盛景嘉园列西企业中高层领导、银行职员、政府官员等 上河城徐碧政府工作人员，私营业主、进城置业者等 48、时代锦园徐碧政府工作人员、企业职工，进城置业者等 滨江新城列西政府工作人员、企业职工，进城置业者等华盛豪庭下洋政府公务员宏宇花园列东政府官员、企业白领等 客群分析客群分析-客户群的分布相对稳定，项目间客户群的分布相对稳定，项目间的客户重叠性较高的客户重叠性较高竞品市场分析竞品市场分析购房群体以中高端客户为主流，包括政府部分工作人员、银行职员、企事业单位员购房群体以中高端客户为主流，包括政府部分工作人员、银行职员、企事业单位员工、企业中高层领导、私营业主和周边县城进城置业者及一些外地投资客等，客户工、企业中高层领导、私营业主和周边县城进城置业者及一些外地投资客等，客户群相对集中群相对集中. .上49、河城上河城阳光城阳光城江滨豪园江滨豪园时代锦园时代锦园建面：25万平米，上知园230套，08年4月26日开盘，3200元/平建面：30万平米，1644套，07年5月开盘，已售均价：5500元/平建面：13万平米，729套,07年11月17日开盘，4800元/平 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月20092009年年华盛豪庭华盛豪庭 建面：1.5万平米，104套,08年8月31日开盘,4700元/平20102010年年府中大厦府中大厦50、 从以上数据看来，本片区在售项目的消化周期普遍都在1.5年以上，阳光城的销售周期更长，但现已基本销售完毕。目前市场可售面积约41万平方米左右，其中商品住宅约29万平方米左右,并且多个主要在售项目销售已接近尾声。未来4-6个月,随着市场的去化,市场可能迎来竞争空白点,项目可充分借力元旦、五一的节假日销售旺期，实现项目快速去化。建面：2.2万平米，242套，08年9月26日开盘，已售均价：6388元/平建面：14万平米，624套，09年9月19日开盘滨江新城滨江新城建面：15万平米，1108套，09年6月20日一期开盘，3800元/平竞争节点预估竞争节点预估水榭新城水榭新城 建面：14万平米，一期51、二次开盘324套，09年7月开盘，4800元/平竞竞争争空空白白点点竞品市场分析竞品市场分析市场总结市场总结近年房地产发展加快，随着海西经济圈建设的加快，区域融合将带来巨大的房地产近年房地产发展加快，随着海西经济圈建设的加快，区域融合将带来巨大的房地产发展空间；发展空间；六大板块格局分布、近两三年推出主要在售项目体量约超六大板块格局分布、近两三年推出主要在售项目体量约超5858万，竞争相对激烈；万，竞争相对激烈；板式建筑、围合式布局的主流规划，入户花园、凸窗等部分创新元素；板式建筑、围合式布局的主流规划，入户花园、凸窗等部分创新元素；类比项目在户型设计上户多集中在三房、两房，以类比项目在户型设52、计上户多集中在三房、两房，以110-120 110-120 的三房为绝对主力户的三房为绝对主力户型，两房及一房后市看好；型，两房及一房后市看好；类比项目购房人群以来自三明市区本地客户人为主，对物业的主要关注点集中在产类比项目购房人群以来自三明市区本地客户人为主，对物业的主要关注点集中在产品品质与物业综合素质，以改善型自住为主。客户群的分布相对稳定，项目间的客户品品质与物业综合素质，以改善型自住为主。客户群的分布相对稳定，项目间的客户重叠性高；重叠性高；4000-48004000-4800元元/ /平的交易价格为市场主力价格，易为市场接受；但未来市场价格有平的交易价格为市场主力价格，易为市场接受53、；但未来市场价格有望进一步提升；望进一步提升；竞品项目定位均是在山或水资源前提下，差异化补缺模式下的营销提炼，缺乏对建竞品项目定位均是在山或水资源前提下，差异化补缺模式下的营销提炼，缺乏对建筑、对品位、对风情所营造的生活方式升级，本项目在把握市场主流的前提下，需整筑、对品位、对风情所营造的生活方式升级，本项目在把握市场主流的前提下，需整合有效价值体系进行营销占位。合有效价值体系进行营销占位。第三部分第三部分 三明市购房群体分析三明市购房群体分析客户特征分析客户特征分析客户验证客户验证市场启示市场启示三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞54、争界定竞争市场扫描与竞争界定项目土地价值梳理项目土地价值梳理项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议 项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议 项目市场定位项目市场定位客户分布特征客户分布特征客群属性：客群属性：三明作为三四线城市，客户群的分布相对稳定，项目间的客户重叠性较高，根据对典型楼盘的监测分析，客户特征主要为： u购房群体以中高端客户为主流，包括政府部分工作人员、银行职员、企事业单位员工、企业中高层领导、私营业主和周边县城进城置业者及一些外地投资客等，客户群相对集中。 消费特征：消费特征：u自住为主，大部分客群买房是为了改55、善居住条件；u年龄在30-45岁为主；u年收入在4万元以上；u对价格敏感，看重地理位置和配套设施；u大部分客群家庭人数3-6人，对三房的需求度大；u对高层的接受度较好，不会产生很大的抗性。 客群分析客群分析客户验证客户验证典型客户访谈描述典型客户访谈描述【客户客户A A】 职业：职业：三明技术监督情报研究所副所长三明技术监督情报研究所副所长背景资料：三口之家，已购住房一套背景资料：三口之家，已购住房一套访谈纪要：访谈纪要： 目前三明居住现状主要是人均居住面积小，社区质量差，档次较低，物业服务跟不上。现阶段，大盘或者真正的社区比较少，理念性的东西较少，市场比较简单。整体而言,市场房源供不应求。由56、于市区土地可供开发的土地资源紧缺，未来房地产开发更多的会选择走精品化路线。整体房价偏高。购房主力主要是改善型居住需求，以及周边县市，包括大田、尤溪、永安等地由于工作缘、生意缘等因素选择三明购房的人。考虑因素主要集中在项目区位上，一般会选择在列东，因为该片区有整个三明最好的教育资源和医疗配套医院。 生活配套，生活方式生活配套，生活方式【客户客户B B】职业：咖啡店老总职业：咖啡店老总背景：三口之家，已购联排住房一栋背景：三口之家，已购联排住房一栋访谈纪要：访谈纪要： 目前居住现状问题主要是楼盘少，房子不够买。第二，房价维持稳定。第三,好小区较少,屈指可数。目前社区物业管理流于形式，规划化、系统化57、的物业管理模式几乎没有。在物业管理上还有待提高与改善。目前三明主要是改善性住房需求的购房比较多。购房人群会比较多的关注小孩就学问题。个人再次购房的话会选择100平米左右三房。 对于心理价位这块，主要是要看项目是否能够真正地做到物有所值。 内在品质、物业管理、性价比内在品质、物业管理、性价比【客户客户CC】 职业：装修公司老总职业：装修公司老总访谈纪要：访谈纪要：三明居民现在居住主要集中在梅列区，且集中在列东街和江滨路繁华一带，显得比较拥挤。目前客户购房的主要关注的还是小孩就学的问题。在户型上一般偏向于三房。个人考虑再次购房的话主要是用于渡假。 客户验证客户验证典型客户访谈描述典型客户访谈描述教58、育资源、渡假教育资源、渡假【客户客户D D】 职业：三明广播电视报副总经理职业：三明广播电视报副总经理背景：三口之家，已购住房一套背景：三口之家，已购住房一套访谈纪要：访谈纪要： 三明房地产市场发展比较晚，目前三明上规模的项目不多，物业管理的意识还比较缺乏。但是整个居住环境正在得以慢慢改观。 目前市场客户主要是要求改善居住环境的客户，对社区配套及居住环境比较关注。 个人已购住房一套，如果再次购房会选择120平米以上的三房，个人对5500元/平方米以上价格有一定抗性。居住环境、社区配套居住环境、社区配套【客户客户E E】 职业：施工老板职业：施工老板访谈纪要：访谈纪要：目前三明主力购房人群主要是59、改善型居住需求及其周边县市在三明上班、做生意，基于工作缘和生意缘选择来三明购房的人。在三明单纯的投资客户比较少，投资客一般会选择去厦门等相对较大的城市。身边的年轻朋友购房一般都会选择阳光城和时代锦源，一是地段相对较好，二是社区规划较好。除了对房价比较敏感外，客户对项目地段、学校和医疗配套、物业管理、楼间距、景观园林等方面比较关注。对户型的要求方面，一般会要求三房。未来价格定位4500-5000元/平方米较容易接受。客户验证客户验证典型客户访谈描述典型客户访谈描述自住改善型需求、项目品质自住改善型需求、项目品质【客户客户F F】 职业：房地产代理公司总监职业：房地产代理公司总监访谈纪要：访谈纪要60、：三明市区夹山伴水，呈带状分布。土地资源紧缺。这就决定了三明房地产市场项目不多，相对比较简单。整个市区呈向东发展趋势，另外根据规划，未来沙县要变县设区，沙县将规划成金沙区并入三明市区。这样一徐东片区既有可能变成城市副中心，势必给区域项目带来契机。但现阶段看来，项目地处环境相对较偏，区域优势不明显。未来项目定价6000元/平方米应该比较合理。从目前的购房客户看主要是一些要求改善居住环境的客户。包括一些政府机关工作人员及效益较好的企事业单位员工。这部分人住房公积金较高，购买压力相对较小。从户型需求上看，三房的需求量比较大。目前整个市场对价格这块还有一定的抗性，对规范的物业管理还缺乏意识 生活配套、61、物业服务、改善型需求生活配套、物业服务、改善型需求【客户客户GG】 职业：阳光城售楼员职业：阳光城售楼员访谈纪要：访谈纪要：目前三明的规模小区比较少,可供选择的在售楼盘项目不多。而阳光城目前被客户看好主要是源于项目的地段、板式结构的建筑形态以及大型商业中心的配套。通过以往的销售经验看，目前市场上客户关注点主要集中在户型、采光、物业管理等层面。另外，三明人对楼盘的空间距离感比较关注。从客户构成上看，目前市场投资客较少，基本以自住客为主。从职业上分析，主要是政府机关、电力、烟草、银行等企事业单位职员，这些单位住房公积金较高，购房压力较小。地域上来讲，除三明市区本地人还包括部分周边县市基于工作缘或者62、为子女来三明市区购房的客户。户型上，110-120多平方米的三房户型比较容易受到市民的接受 。 客户验证客户验证典型客户访谈描述典型客户访谈描述产品本身设计产品本身设计社区配套、方便社区配套、方便 物业管理物业管理我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的需求点我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的需求点 客户的消费习惯客户的消费习惯自住的实用性注重买入价格和资产持有投资和消费上的精细和理性身份的标榜对新生活场景和新生活方式的接受和期待在置业中的核心需求元素在置业中的核心需求元素l安静、整洁、优美的小区环境l较低的买入价格和增值潜力l卓越的物业品质和持有价值l良好的63、区域前景展示l便利的配套和便利的交通l满足休闲度假基本要求l稀缺的自然环境和景观l精神的愉悦、闲适和放松l创新性的产品类型和所彰显的生活方式物超所值的投资产品物超所值的投资产品理想的居住空间理想的居住空间资料来源：同致行分析客户验证客户验证客户需求点分析客户需求点分析1、城市发展城市发展上：人均GDP3700美元的城市孕育了一群较强购买力的社会财富阶层，三明的产品水平已难以满足其多样化和品质化的居住需求；2、区域整合区域整合上：带状城市布局使得项目在短轴上获得离尘而近城，在城市繁华与亲近自然间轻松切换的区域优势；3、项目运作项目运作上：立足于三明财富阶层享受型居住的潜在需求，寻求蓝海竞争力以规64、避“政策市”风险；4、产品打造产品打造上：引领三明第四代居住产品时代，演绎享受型居住的产品理念，塑造高品质、高附加值的产品格局；5、客户定位客户定位上：放弃被多方分流的改善型居住需求，对话三明超强购买力的财富阶层；6、营销推广营销推广上：专属于上流社会的游戏规则。市场启示市场启示规划分析规划分析不同容积率方案比较不同容积率方案比较项目开发战略与目标项目开发战略与目标启动战略启动战略项目土地价值分析项目土地价值分析项目开发方向分析项目开发方向分析三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目土地价值梳理项目土地价值65、梳理项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议 项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议 项目市场定位项目市场定位本案本案地块开发价值分析地块开发价值分析项目规划指标目四至及地块现状分析目四至及地块现状分析北北西西东东南南西西北北东东南南项目四周项目四周北面：厂房；西面：城市景观； 南面：三明卫生学校； 东面：自然山体。 项目用地为自然山体，项目用地为自然山体，有一定的高差，且坡度有一定的高差，且坡度相对较大，不利于项目相对较大，不利于项目的规划设计。的规划设计。项目土地价值梳理项目土地价值梳理项目地址：位于三明市中心城区，西临新市66、北路，北邻劲松路，南接老卫校 项目地块四至及地块条件地块现状图示地块现状图示地块开发条件分析地块开发条件分析地块制高点标高272.26地势平坦的台地标高245较平坦的山顶北向平均约45度坡地大于60度南向陡坡约45度西向坡地约60度南向坡地较平坦东向坡地东面山谷及高山东面山谷及高山北面地块唯一通道劲松路北面地块唯一通道劲松路西面杂乱旧建筑西面杂乱旧建筑南面山体及城市景观南面山体及城市景观90度挡土墙项目认知项目认知环境分析环境分析周边环境分析周边环境分析地段交通分析地段交通分析地块位于三明列东曼陀山打靶场后山，项目欠缺展示面，交通通达性较差，地块位于三明列东曼陀山打靶场后山，项目欠缺展示面，交67、通通达性较差，但城市噪音相对较弱。但城市噪音相对较弱。人文配套分析人文配套分析地块周边散布三明市卫校、林苑花园、自建房及厂房等，享有地块周边散布三明市卫校、林苑花园、自建房及厂房等，享有1 1公里范围内公里范围内较为丰富的城市生活配套。较为丰富的城市生活配套。景观环境分析景观环境分析地块为自然山地面貌地块为自然山地面貌曼陀山，山景及城市景观较好、空气宜人。如能曼陀山，山景及城市景观较好、空气宜人。如能较好地利用山地特点进行规划，项目建成后将视野开扬，成为三明最为宜人较好地利用山地特点进行规划，项目建成后将视野开扬，成为三明最为宜人的居住区。的居住区。项目山景资源丰富，但周边环境较差，地段交项目68、山景资源丰富，但周边环境较差，地段交通通达性及展示面较弱通通达性及展示面较弱地块开发价值分析地块开发价值分析作为住区配套商业开发的区域商业价值分析商业价值分析1地块开发价值分析地块开发价值分析类住宅价值地块类住宅价值地块住宅类价值地块住宅类价值地块类住宅价值地块类住宅价值用地居住价值分析居住价值分析类住宅价值地块1地块整理分析地块整理分析为使地块有利于规划布局，地块现有地形在尽量减少土方量和最大限度尊重地貌的基础上必须做必要的地形整理，整理出约整理出约15001500平米的平台平米的平台整理出约整理出约25002500平米的平米的缓坡作为小区形象主缓坡作为小区形象主入口入口作局部坡度修整作局部69、坡度修整项目开发方向分析项目开发方向分析综合考量项目开发背景、三明房地产市场发展状况、供求关系以及地块开发条件等因素，结合土地价值开发最大化的宗旨，项目开发必须满足于产品溢价能力、产品抗风险能力、投入产出关系最优的目标，鉴于此，我们对项目开发方向做如下推导：项目开发背景项目开发背景必须寻找规避“政策市”背景下宏观调控政策不确定性带来的风险市场发展水平市场发展水平市场机遇：产品时代即将进入品质时代，高品质豪宅呼之欲出供供 求求 关关 系系多样化享受型居住的需求至今未出现充分释放的空间地块开发条件地块开发条件较好的环境资源的山地地块具备发展高端居住产品的先天条件宏观推导：项目具备发展高端物业的诸多70、宏观利好条件，能否达成土地价值开发最大化目标取决于市场机遇的把握及决心。项目开发方向分析项目开发方向分析微观推导：产品溢价能力产品溢价能力顶级别墅、高端别墅、类别墅、豪宅、精装公寓抗抗 风风 险险 能能 力力顶级别墅、高端别墅、类别墅、豪宅投入产出关系投入产出关系顶级别墅、高端别墅、类别墅、豪宅、精装公寓、低密度产品圈定物业开发类型圈定物业开发类型由宏观及微观两个层面的推导可以看出，项目最优的解决方案是发展高端居住物业，从而有效规避“政策市”的市场风险，形成较强的产品溢价能力，同时减少投资总额及前期投入费用，实现地块价值最大化的开发目标。项目开发方向分析项目开发方向分析满足项目开发方向的物业形71、态配比估算评估地块发展各类型物业形态的潜力可知：独栋别墅：独栋别墅：适合占据前述一类居住地块开发成为别墅产品中最具空间形态和空间利用的山地别墅，可于土地整理后的约264米标高处倚山而建，形成竖向第一组团，从地块条件推算约可建10-12栋栋（每栋平均约400平米），消耗建筑密20%度范围内约1200-1500平米的基底面积；联排别墅：联排别墅：同样适合于一类居住地块，以依山退台方式形成空间形态与空间利用最佳的山地联排，在土地整理后约252米标高处依山而建，形成竖向第二组团，从地块条件推算约可建60套（每套平均约260平米），消耗建筑密度20%范围内约4800平米的基底面积；小高层（或高层）豪宅：72、小高层（或高层）豪宅：选择地块二-四类居住地块开发成坡地小高层豪宅，以竖向第一、第二组团为中心散布于地块标高205-232米范围内，其形成项目主力产品，占据约12200平米基底面积。1、项目宗地现有地貌较为复杂，主要为山丘，最大高差近100M，且地质疏松，山体植被利用价值较低；2、用地红线周边较多断面状的陡坡地形，如不加以改造将影响土地价值的利用；3、宗地内北向坡地所占比重较大，不利于建筑布局，对项目整体品质造成影响，为本项目最大的规划难点；4、东面高山对整个项目日照采光均造成影响，且南向视野被山体遮挡，仅余西南向城市远景观，削弱了项目的外景观质量；5、项目仅有劲松路一条交通组织通道，势必加大73、未来小区交通压力，有必要在地块南侧考虑交通出入设置；6、考虑到今后B地块的开发，项目在规划设计上必须为B地块预留规划接口，使整个住区具有延续性及关联性。规划难点分析规划难点分析鉴于此，本项目存在组团分布、建筑布局、竖向设计、平面与垂直交通组织、空间层次、景观朝向等诸多方面的规划设计难点。只有解决这些问题，项目才能充分发挥地块山地特色的优势，保证产品品质方面具有足够的竞争力和影响力。 容积率与产品的品质、项目的盈利能力、项目市场风险有着直接的关系。均衡容积率与三者的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化、土地利用最大化、居住品质最高化、市场风险最小化的目的74、，进而实现开发收益及利润的最大化。 结合项目发展方向，通对不同容积率方案项目的投入产出比，试算项目的容积率的合理值。不同容积率开发方案测算比选不同容积率开发方案测算比选容 积 率 与 物 业 类 型物业类型顶级别墅独栋别墅联排别墅多层多层+小高层小高层容积率0.30.3-0.50.5-0.80.8-1.51.5-2.02.0-3.0拟定拟定1.51.5、2.22.2、2.52.5、3.03.0四种容积率方案，进行经济测算与综合论证。四种容积率方案，进行经济测算与综合论证。物业类型投入产出比测算方案一：容积率1.5方案物业类型：形态复合类(独立联排小高层景观豪宅11层)；分析： 【收益】销售收入75、9.9亿，投入8.0亿，毛利1.9亿，收益率23%； 【优点】物业丰富多样市场接受度高，物业品质及形态全面升级市场形象高，产品升级符合本项目开发模式启动风险小 ； 【缺点】收益率和利润较低，资金投入产值低，土地价值利用率不高。 建筑类型土地面积比例建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅15000 15%7000 5%10 0.47 /联排别墅24000 24%15600 11%60 0.65 /小高层54465 55%125098 85%736 2.30 11公建5000 5%/合计98465 100%147698 100%806 1.50 /物业类型投入产出比测算方案二：容积率2.2方案物业76、类型：形态复合类(独立联排小高层景观豪宅18层)；分析： 【收益】销售收入14.5亿，投入8.4亿，毛利6.1亿，收益率73%； 【优点】物业丰富多样市场接受度高 、18层小高层在保证开发品质的前提下，提高整体收益率； 【缺点】小高层豪宅产品套数的增加，带来了一定的市场风险。建筑类型土地面积比例建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅15000 15%7000 3%10 0.47 /联排别墅24000 24%15600 7%60 0.65 /小高层54465 55%196074 90%1153 3.60 18公建5000 5%/合计98465 100%218674 100%1223 2.22 /77、物业类型投入产出比测算方案三：容积率2.5方案物业类型：复合形态(独栋联排高层21层)；分析： 【收益】销售收入16.3亿，投入10.1亿，毛利6.2亿，收益率60%； 【优点】高层提高整体收益率，加大土地价值的利用； 【缺点】综合品质较差、市场风险较高，成本投入加大。建筑类型土地面积比例建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅15000 15%7000 3%10 0.47 /联排别墅24000 24%15600 6%60 0.65 /高层54465 55%223563 91%1315 4.10 21 公建5000 5%/合计98465 100%246163 100%1385 2.50 /物业类78、型投入产出比测算方案四容积率3.0方案物业类型：高产值物业形态(独栋+联排+高层25)；分析： 【收益】销售收入18.1亿，投入10.4亿，毛利7.7亿，收益率74%； 【优点】高产值物业组合、土地价值利用率高 ； 【缺点】投入成高本，对项目品质造成较大的冲击，市场风险加大，陷入同质化竞争，在同等市场承接力下资金回收周期较长。建筑类型土地面积比例建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅15000 15%7000 2%10 0.47 /联排别墅24000 24%15600 5%60 0.65 /高层54465 55%272795 92%1605 5.01 25 公建5000 5%/合计98465 79、100%295395 100%1675 3.00 /不同容积率物业类型配置方案比较【总成本】 方案一方案二配置三方案四【毛利润】 方案四方案二配置三方案一【收益率】 方案四方案二配置三方案一差优中1.5 2.2 2.5 3.0 总成本79860.24 83746.35 101317.35 104093.15 毛利18713.14 60961.75 61258.28 76843.85毛利率23.43%72.79%60.46%73.82%总体比较，总体比较，2.22.2方案、方案、2.52.5方案和方案和3.03.0方案方案具有明显优势。可排除具有明显优势。可排除1.51.5容积率方案容积率方案物80、业类型方案2.2、2.5、3.0方案比较2.22.23.03.0：（区别见红色圈）区别在于2.0小高层物业组合，使项目品质相对高，成本投入相对低，市场风险小；3.0高层物业组合，对项目品质造成较大的冲击，市场风险加大，陷入同质化竞争，2.22.2优于优于3.03.0；2.52.53.0 3.0 ：两者均形成高层物业形态组合对项目品质的影响。市场风险与成本均加大，但 3.0收益高，3.03.0优于优于2.52.5；2.22.22.52.5： （区别见黄色圈）区别在于小高层，2.52.5单位增幅较大，2.22.2项目品质相对较高，成本投入相对低，市场风险较小，2.22.2优优于于2.52.5；2.81、23.02.5建筑类型建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅7000 2%10 0.47 联排别墅15600 5%60 0.65 高层272795 92%1605 5.01 25 公建合计295395 100%1675 3.00 建筑类型建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅7000 3%10 0.47 联排别墅15600 7%60 0.65 小高层196074 90%1153 3.60 18公建合计218674 100%1223 2.22 建筑类型建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅7000 3%10 0.47 联排别墅15600 6%60 0.65 高层223563 91%1315 4.82、10 21 公建合计246163 100%1385 2.50 综合比较得出：综合比较得出：2.22.2方案方案3.03.0方案方案2.52.5方案方案物业类型方案2.2、2.5、3.0方案比较项目开发战略与目标项目开发战略与目标前述分析可知，三明房地产市场即将迈入跨越式发展、产品与服务的升级换代的时刻，敢于引领市场，敢于顺应大势，地块才有可能呈现其应有的价值规律，项目才有可能影响这个城市，撼动现有的市场格局，因此，我们主张：开发战略开发战略占位市场高端，超越竞争对手，控制市场话语占位市场高端，超越竞争对手，控制市场话语权，定义三明高端物业新版图！权，定义三明高端物业新版图！开发目标：开发目标：83、 成为三明楼市高端物业标杆！成为三明楼市高端物业标杆！ 品质与服务、价值与价格的市场标杆品质与服务、价值与价格的市场标杆项目启动战略项目启动战略一个即将引领整个行业进入新的发展阶段的项目应该具备足够的影响力、口碑与形象，因此，项目如何启动？如何起势？怎样的市场表现？取决于项目制定怎样的启动战略，我们主张：1、选择最具撬动市场的产品、最合适的区域、最合适方式充分展现品质与服务；2、高调推广、高调入市，短时间内形成绝对市场影响力；3、规范化操作、专业化管理、高标准追求，以其赢得项目高溢价能力及可持续开发的竞争高度；战略思考战略思考项目启动战略项目启动战略启动区选择启动区选择启动展示区启动展示区启动84、展示区会启动展示区会所兼顾营销与所兼顾营销与经营展示功能经营展示功能独栋、联排产品独栋、联排产品先期启动，已成先期启动，已成熟形象参与项目熟形象参与项目品质展示品质展示山顶会所成为山顶会所成为独栋、联排客独栋、联排客户的专属私家户的专属私家会所会所独栋和联排先期入市有利于占位项目品质与服务高端形象，确保项目产品级次梯度开发的可持续能力产品概念定位产品概念定位区域属性定位区域属性定位目标客群定位目标客群定位目标市场定位目标市场定位三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目土地价值梳理项目土地价值梳理项目产品配比85、项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议 项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议 项目市场定位项目市场定位区域概念定义区域概念定义三明带状的城市使得城市东西向山地成为离城市中心最近、环境最好的居住区域，因地势较高而带来的空气质量优、城市噪音小、亲近自然、视野开阔等环境优势使三明东西两侧的山地成为富人居住率先选择的区域。因此，项目地块所在可以概述为：市中心之上市中心之上财富阶层养生专区财富阶层养生专区突出项目紧邻市中心的区位突出项目紧邻市中心的区位优势及地势高的特点优势及地势高的特点圈层主义，标注客户身份；圈层主义，标注客户身份；强调项目的生86、态环境及环强调项目的生态环境及环保建筑的品质保建筑的品质 ；“专区专区”强调项目资源强调项目资源的不可复制性。的不可复制性。产品概念定义产品概念定义本案建立在三明市场发展水平基础上的高端物业旨在引领三明进入享受型高端物业的居住时代，项目将对话三明及三明周边个人资产及购买力在300万乃至1000万的财富阶层，以品质与服务为整体价值的产品将凸显以下产品个性（代产品概念）：原生态原生态山居山居养生养生大宅大宅以充分尊重地块原生态环境所表现出的产品特色城市中心地带山地居住价值的稀缺性产品功能复合目标客户多样化需求界定产品型号u我们思考：如何找到项我们思考：如何找到项目的目标客户群目的目标客户群他们是谁87、？他们是谁？他们在哪里？他们在哪里？他们有多少？他们有多少？他们从事何种职业？他们从事何种职业？他们买了哪些物业？他们买了哪些物业？他们最喜欢什么产品？他们最喜欢什么产品？对市场环境的再回顾和思考：对市场环境的再回顾和思考：我们发现：我们发现：1、处于上升阶段的三明市场对客户细分引导不够，市场处于需求跟随阶段，相当数量的的财富阶层没有找到十分满意的产品，客户对于产品的理解，尚有很大的挖掘和引导空间；2、关注于财富阶层的高端物业较为缺乏，产品不注重创新与品质追求。我们认为：我们认为：1、未来几年内三明房地产必然会进入品质化、细分化的发展格局；2、未来几年内，有相当的一部分具有较强价格承受力的客户88、寻求更适合他们居住需求的产品；目标客群定义目标客群定义l不同客户阶层的购房总价区不同客户阶层的购房总价区间基本如下：间基本如下：高端客群：总价150万以上；中高端：总价45-70万中端客户：3545万中低端客户：35万以内l体现在单价上，各类客户购体现在单价上，各类客户购房单价区间基本如下：房单价区间基本如下：高端客群：大于6000元/中高端：52006000元/中端： 42004900元/中低端： 小于4000元/l价格是客户阶层在购房支付价格是客户阶层在购房支付能力上的直接体现，而不同的能力上的直接体现，而不同的客户阶层在购房特征和行为上客户阶层在购房特征和行为上又有较大的差异。又有较大的89、差异。客户阶层客户阶层置业案例置业案例高端客户宏宇花园二期、上河城（别墅） 中高端客户府中大厦、华盛家园江滨豪园、水榭新城 、滨江新城中端客户上河城中低端客户闽新置业广场、绿茵苑 不同阶层的购房案例和置业特征分析不同阶层的购房案例和置业特征分析目标客群定义目标客群定义u从客户选择的区域来看，梅列区是该类客户选择购房的主要区域；u对于产品形式和细节的创新较易接受，选择的房屋面积基本在130平方米以上；u对于产品类型的选择普遍集中在经济型别墅、中心区高层为主；u所选择的项目一般具备较高的知名度和较佳的市场口碑；u通过对比我们发现：下洋区该类产品主要通过产品本身的舒适性来吸引客户，中心区主要依赖于成90、熟的生活配套设施和区域来吸引客户，徐碧新区主要是依靠片区发展前景和知名开发商的名牌产品来吸引客户。基本特征和偏好基本特征和偏好经济特征经济特征：家庭年收入50万元以上，具备较高的积蓄；年龄及家庭结构年龄及家庭结构：基本为4-5口之家，部分与父母合住；年龄在35岁以上；收入方式收入方式：以私营业主和企事业单位等高收入受薪阶层为主。 购房行为分析购房行为分析选择类型选择类型：独栋及联排别墅、洋房、中心区大户高层、复式等；价格承受力价格承受力：基本可以承受总价100万元以上；区域选择区域选择：客户区域偏好相对较弱，选择最具发展前景或者景观资源、区位资源、教育资源较佳的项目；职业案例职业案例： 宏宇花91、园别墅：面积135 以上，总价90万以上； 上河城别墅：面积180 以上，总价84万以上； 府中大厦：高层大户100-130 ，总价67-87万之间； 华盛家园：高层户型面积约140 ，总价71万左右；对产品要求对产品要求：较好的资源、优良的产品素质、景观及物业管理服务目标客群阶层的置业特征分析和现状分析目标客群阶层的置业特征分析和现状分析目标客群定义目标客群定义家庭年收入100万以上，财产1000万以上顶端产品的消费者 社会阶层分析社会阶层分析家庭年收入50万，财产500万以上中高端产品的主力消费阶层家庭年收入10万以上中价位楼盘的主力消费力量家庭年收入2-3.5万中低价位经济型楼盘的主要消92、费力量家庭年收入2万以下基本无住宅消费力量放弃富裕阶层以下的目标客群是本项目基于市场背景及开发条件之下实现土地价值开发放弃富裕阶层以下的目标客群是本项目基于市场背景及开发条件之下实现土地价值开发最大化、开发风险最小化的必要之选！最大化、开发风险最小化的必要之选！人均人均GDPGDP超超30003000美元的三明社会阶层的划分美元的三明社会阶层的划分财富阶层知富阶层中产阶层工薪阶层温饱阶层富裕小康温饱及贫困目标客群定义目标客群定义u以上分析可知，本项目中高端产品的突破点在于从产品与服务的角度打造项目自身的比较优势；u本项目中高端部分突破点在哪里？如何塑造项目的比较优势？本项目中高端部分突破点在哪93、里？如何塑造项目的比较优势？支撑类型主要案例价值区间优质环境资源府中大厦：依靠先天的区位资源大户单位总价67万以上依赖于引领和创新宏宇花园：借助片区，打造产品单位总价90万以上依赖于产品品质上河城：依赖于社区品牌，塑造舒适产品别墅单位总价84万以上通过分析，我们认为三明地区高端产品的主要价值点为：通过分析，我们认为三明地区高端产品的主要价值点为：市场的机会和突破点市场的机会和突破点目标客群定义目标客群定义 项目要提供的是一种高性价比、高舒适度、高前瞻性和创新的居住产品，从而项目要提供的是一种高性价比、高舒适度、高前瞻性和创新的居住产品，从而保持在市场上竞争的比较优势。保持在市场上竞争的比较优势94、。保持同类产品的共性优势：保持同类产品的共性优势：社区环境的营造产品细节的把握产品创新的应用产品与服务的一体化比较优势突破点比较优势突破点在产品品质及服务的突破：在产品品质及服务的突破：从产品发展的趋势角度从产品类型的升级角度从产品细节的创新角度在价值属性上的突破：在价值属性上的突破：l总价控制原则l产品与服务的竞争优势上升为文化上升为文化和生活方式和生活方式比较竞争优势突破点比较竞争优势突破点目标客群定义目标客群定义来源：三明市区，梅列区占据较大比例职业：政府高层、企业高层、海归、知识型企业合伙人等目的：享受型为主要目的年龄：30-55岁收入：家庭年收入50万元以上特征：格调、品质、文化、简95、洁、休闲、不过分张扬、善接受新事物主力客群次要客群填补客群来源：三明市区及周边县市、乡镇职业：各行业的老板、生意合伙人等 目的：享受型居住，兼有投资目的年龄：30-60岁收入：家庭年收入100万元以上特征：炫耀、身份、占有欲强、附庸高尚知富阶层财富阶层成长型客户、偶得散户目标客群定义目标客群定义目标客群重度分析与描述目标客群重度分析与描述城市中早期富裕工薪阶层三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目发展思路项目发展思路项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建96、议项目价格建议项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议项目市场定位项目市场定位项目产品配比项目产品配比各物业形态的体量及面积配比各物业形态的体量及面积配比前述物业开发方向中我们对满足项目开发方向的物业形态进行了配比估算，现结合归纳如下：建筑类型面积区间建筑面积建面比例套数容积率层数独栋别墅350-4807000 3%10-12 0.47 平均3.5层联排别墅220-280 15600 7%60 -650.65 平均3.5层小高层150-185 196074 90%1153 3.60 18公建（含2个会所）6500/合计98465 218674 100%1223 2.22 /三明市城市经济背景分97、析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目发展思路项目发展思路项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目定定位位报报告告项目价格建议项目价格建议项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议项目市场定位项目市场定位定价的另一种思路定价的另一种思路房价收入比的提示：房价收入比的提示：常规的定价方法往往基于市场条件及竞争对手而制定。以三明住宅整体均价4000元/平方米、家庭年收入5.6万元（人均年可支配收入1.6万元、家庭平均人口3.5人）计算，石狮目前的家庭收入房价比仅为7：1，略高于国际公认房价合理标准6：1，更低于国内98、一线城市15：1的平均水平，因此，结合中国国情三明的住宅均价相对于财富阶层的购买力而言存在较大溢价空间。价格的区隔及暗示作用：价格的区隔及暗示作用：不同价格区别了不同的产品，而价格的直观标示作用便是对品质的暗示与标注。本案致力于打造三明“豪宅”品质标杆，则价格也应具有较强的标杆特性，以此形成市场影响力。项目价格建议项目价格建议标杆型项目的价格已非常规定价方法所能界定，按照市场承接力及成长规律，另一种定价思路更为适合本项目的各级次产品的定价。现有市场格局已经形成，未来市场调整期难以现有市场格局已经形成，未来市场调整期难以避免，同质化竞争带来的后果将是价格的比拼，避免，同质化竞争带来的后果将是价格99、的比拼，我们要回避价格竞争：我们要回避价格竞争：“不走寻常路不走寻常路”，以高，以高品质的大宅形象，树立价格标杆，奠定市场第品质的大宅形象，树立价格标杆，奠定市场第一的统治地位！一的统治地位！“价格衡量价值，价值决定价格价格衡量价值，价值决定价格”我们建议小高层豪宅测试价格：我们建议小高层豪宅测试价格：6500 6500 元元/ /平米平米未来我们还可以卖的更高！未来我们还可以卖的更高！定价的另一种思路定价的另一种思路项目价格建议项目价格建议定价的另一种思路定价的另一种思路项目价格建议项目价格建议以小高层豪宅测试价格以小高层豪宅测试价格6500 6500 元元/ /平米为参照平米为参照独栋及联100、排分别按独栋及联排分别按150%150%、130%130%的级次溢价定的级次溢价定义测试均价：义测试均价：独栋：独栋： 10000 10000 元元/ /平米平米联排：联排：8500 8500 元元/ /平米平米三明市城市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目发展思路项目发展思路项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议 项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议 项目市场定位项目市场定位规划建议规划建议景观建议景观建议配套建议配套建议风格建议风格建议本项101、目山地地貌的特征要求规划设计既要尊重地块地形的原始自然风貌，又要平衡投入产出关系，因此，我们建议：规划建议规划建议产品建议产品建议竖向第一组团：独栋别墅+会所竖向第二组团：联排别墅竖向第四组团：小高层景观豪宅1 1、根据地块地形和高差关系，注重竖向组团设计，通过不同标高的变化完成产品级次的梯、根据地块地形和高差关系，注重竖向组团设计，通过不同标高的变化完成产品级次的梯度布局度布局竖向第三组团：小高层景观豪宅规划建议规划建议产品建议产品建议规划建议规划建议产品建议产品建议山顶私家会所山顶私家会所山顶独栋别墅组团山顶独栋别墅组团半山联排别墅组团半山联排别墅组团坡地小高层豪宅组团坡地小高层豪宅组团2102、 2、三类不同形态和级次的产品在平面上形成放射状，有利于不同类型和级次产品的空间利用和土地利用规划建议规划建议产品建议产品建议人车流主出入口人车流主出入口建议增设人车流次出入口建议增设人车流次出入口3 3、项目昭示面受限于狭窄的劲松路，建议为缓解住区人车流出入高峰的交通压力增设地块西南部次出入口规划建议规划建议产品建议产品建议竖向第一二组团沿山势回型竖向第一二组团沿山势回型设置双向车行动线，在第二设置双向车行动线，在第二组团标高路段设门禁系统，组团标高路段设门禁系统，确保两个别墅组团的私密与确保两个别墅组团的私密与安全。安全。4 4、重视顶级别墅的交通配置条件与安防条件，以此成为标杆项目的标杆103、组团，标注项目高端品质规划建议规划建议产品建议产品建议规划建议规划建议产品建议产品建议体现品质的自动扶体现品质的自动扶梯及步梯设置即解梯及步梯设置即解决小区垂直交通问决小区垂直交通问题，又能彰显项目题，又能彰显项目资源配置的品质资源配置的品质5 5、垂直交通设施为山地项目规划设计的难点及关键点，建议配置自动扶梯和步梯解决不同竖向组团间及不同标高规划节点间的垂直联系规划建议规划建议产品建议产品建议规划建议规划建议产品建议产品建议让建筑种植在山地上让建筑种植在山地上! !1 1、根据地块地形和高差关系，注重竖向组团设计，通过不同标高的变化完成产品级次的梯、根据地块地形和高差关系，注重竖向组团设计，104、通过不同标高的变化完成产品级次的梯度布局度布局规划建议规划建议产品建议产品建议让财富在山地上自由生长让财富在山地上自由生长! !景观建议景观建议产品建议产品建议借助于地块周边良好的山地景观和俯瞰视角的城市全景观，项目获得了开发高端物业的先天资源，但仅仅如此还不能完全彰显豪宅标杆的品味和品质，区内景观的打造因为其可观、可赏、可游、可亲的特点显得更加重要。利用雨水及山体溪利用雨水及山体溪流打造天然水系流打造天然水系景观建议景观建议产品建议产品建议景观建议景观建议产品建议产品建议充分利用坡充分利用坡度变化形成度变化形成小区园林层小区园林层次的丰富化，次的丰富化，情趣化情趣化配套建议配套建议产品建议产105、品建议双会所制半经营性会所，前期半经营性会所，前期作为营销中心及会所作为营销中心及会所功能展示功能展示山顶私家商务会所，山顶私家商务会所，实行会员制，前期作实行会员制，前期作为成交客户赠送自动为成交客户赠送自动成为会员并赠送一年成为会员并赠送一年会费作为促销手段使会费作为促销手段使用用风格建议风格建议产品建议产品建议项目建筑风格应当符合三明城市气质和特性以及高端物业发展水平，同时，本项目不同物业类型应当在建筑风格上即有所区别又存在本质联系，其中，竖向第一、二组团本身成为小高层区内景观的一部分，还将成为城市标志，因此，其建筑风格应当更加鲜明而具有审美价值。风格建议风格建议产品建议产品建议三明市城106、市经济背景分析三明市城市经济背景分析三明市购房群体分析三明市购房群体分析竞争市场扫描与竞争界定竞争市场扫描与竞争界定项目发展思路项目发展思路项目产品配比项目产品配比三三明明市市曼曼陀陀山山项项目目发发展展研研究究报报告告项目价格建议项目价格建议 项目经济测算项目经济测算产品建议产品建议 项目市场定位项目市场定位项目投项目投资估算资估算各项费用各项费用数量（万）数量（万）单价（元单价（元/ /）金额（万元）金额（万元）一、开发成本一、开发成本83746.35 83746.35 1 1、土地费用、土地费用37060.00 37060.00 2 2、前期工程费、前期工程费5403.49 5403.4107、9 2-1、规划设计费21.66 37653.87 2-2、地质勘探21.66 13.6240.34 2-3、三通一平21.66 10176.72 2-4、土方费21.66 2004332.56 3 3、建安成本、建安成本1415 1415 30650.66 30650.66 3-1、土建工程1187 1187 25718.88 25718.88 3-1-1、独栋别墅0.70 900630.00 3-1-2、联体别墅1.56 10001560.00 3-1-4、小高层19.61 120023528.88 3-23-2、水电工程、水电工程119 119 2578.89 2578.89 3-2-1108、别墅2.26 100226.00 3-2-2、叠拼洋房0.00 1100.00 3-2-3、小高层19.61 1202352.89 3-33-3、设备安装、设备安装1201202352.89 2352.89 3-3-1、小高层19.61 1202352.89 4 4、基础设施费、基础设施费2202204765.82 4765.82 4-1、附属工程费21.66 20433.26 4-2、园林绿化及道路21.66 1503249.42 4-3、智能化工程21.66 501083.14 5 5、报建费用、报建费用21.66 1271272751.18 2751.18 6 6、不可预见费用、不可预109、见费用77879.97 77879.97 4%4%3115.20 3115.20 静态财务静态财务综合总表综合总表序号序号项目收入项目收入总额总额单方造价单方造价( (万元万元) )( (元元/m/m2 2) )1住宅项目收入住宅项目收入144,708 6,680 1.1独栋别墅4,000 10,000 1.2联排别墅13,260 8,500 1.4小高层127,448 6,500 2 2预计开发投入预计开发投入78,343 3,583 2.1土地成本37,060 1,695 2.2小区基础设施配套工程费4,766 584 2.3建安工程成本30,651 1,402 2.5开发报建费用140 110、2.6不可预见费3,115 142 4 4销售税项销售税项（6.23%)9,015 412 5 5销售费用销售费用(3%)4,341 199 6 6预征土地增值税预征土地增值税(1%)1,447 66 7 7所得税所得税(33%)17,015 778 财务指财务指标标净现金流量（所得税前）净现金流量（所得税前）51,562 2,358 净现金流量（所得税后）净现金流量（所得税后）34,546 1,580 资本收益率（所得税前）资本收益率（所得税前）65.8%资本收益率（所得税后）资本收益率（所得税后）44.1%注：单方造价指按可售面积分推的造价构成。2,751 盈亏平衡分析盈亏平衡分析物业销售111、率55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%所得税前资本收益率-8.8%-0.5%7.8%16.1%24.4%32.7%40.9%49.2%57.5%65.8%所得税后资本收益率-8.8%-0.5%5.3%10.8%16.3%21.9%27.4%33.0%38.5%44.1%敏感性分析敏感性分析（以下数据均为静态值计算，为更科学反应项目敏感性变化因素，有待下阶段动态分析）表建安工程成本变化80%85%90%95%100%105%110%115%120%售价变化80%44.4%41.3%38.3%35.4%32.7%30.0%27.5%25.0%22.7%85%53.4%50112、.1%46.9%43.9%40.9%38.1%35.4%32.8%30.3%90%62.5%58.9%55.6%52.3%49.2%46.3%43.4%40.6%38.0%95%71.5%67.8%64.2%60.8%57.5%54.4%51.4%48.5%45.7%100%80.5%76.6%72.8%69.3%65.8%65.8%62.5%59.3%56.3%53.3%105%89.5%85.4%81.5%77.7%74.1%70.6%67.3%64.1%61.0%110%98.6%94.3%90.1%86.2%82.4%78.8%75.3%71.9%68.7%115%107.6%103.113、1%98.8%94.6%90.7%86.9%83.2%79.7%76.3%120%116.6%111.9%107.4%103.1%99.0%89.0%91.2%87.5%84.0%注：上表中数据是在建安工程成本和售价同时变化的作用下产生的资本收益率深圳半山兰溪谷借鉴：深圳半山兰溪谷借鉴：深圳半山兰溪谷借鉴：深圳半山兰溪谷借鉴：大南山下生长的财富大南山下生长的财富大南山下生长的财富大南山下生长的财富半山兰溪谷一期半山兰溪谷一期半山兰溪谷一期半山兰溪谷一期半山兰溪谷二期半山兰溪谷二期半山兰溪谷二期半山兰溪谷二期大南山大南山大南山大南山半山海景别墅半山海景别墅半山海景别墅半山海景别墅招商地产招商地产114、半山兰溪半山兰溪谷谷位于深圳最具国际风情的蛇口海上世界片区，紧依葱郁的大南山，与中国极品别墅半山海景别墅为邻，项目总用地106860.8平米，其中项目一期占地近6万平米，住宅建筑面积近10万平米，容积率1.66。项目以145平米以上的大户型为主力户型。 由TOWNHOUSE、小高层等17栋类型丰富的建筑围合而成。山景山景海景海景顶级别墅景观顶级别墅景观外部三景兼顾，而放弃朝向均好外部三景兼顾，而放弃朝向均好一、二期各形成不同标高的围合式组团，一、二期各形成不同标高的围合式组团，并以自然水系串联。并以自然水系串联。以自然溪流改造成的景观轴以自然溪流改造成的景观轴以自然溪流改造成的景观轴以自然溪流115、改造成的景观轴顺山势自然放坡顺山势自然放坡顺山势自然放坡顺山势自然放坡一期联排一期联排为充分延入自然野趣，招商地产斥资700万用于山谷的改造与修缮，使其成为兰溪谷的“有机体”和“自然生态花园”。项目充分尊重环境，充分享用大南山的山景和海景，结合退台式布局，将整个公共空间划分为缤纷棕榈滩、五彩阔叶林、鸟语花香园、半山景林区四大主题区域；园林水系与天然水系一脉相承，引入生态环保概念，利用雨水回收系统灌溉植被，使园林成为自然山林的延伸。在兰溪谷，溯溪而上，登山观海。 “兰蔻成蹊，香自渐谷”，这是对大南山西北段、蛇口半山北部的天然山谷兰溪谷的形象描述。全长1600多米的原生山谷，处于海拔175米的山林116、间，每年野生兰花烂漫，与潺潺溪水相映成趣，成为深圳别有洞天的世外桃源；这更是对半山豪宅兰溪谷的建筑境界的直抒胸臆，半山豪宅与自然山谷水乳交融，实现了“山在建筑里，建筑在山里”的最高境界。独立保姆工作间及保姆房挑空两层全赠送户内花园270度全赠送景观露台173平米豪宅尽显阔绰平米豪宅尽显阔绰南北通透、动静分区样板房尽显豪宅风范半山兰溪谷2期位于大南山东、一期东侧，总用地面积（平米）46860.8，计容积率面积（平米）118874.1（包括会所面积1798.2），容积率2.4，总户数541，停车位735；立足在建筑规划、建筑单体、建筑景观、空间设计上充分借鉴1期的成功经验，同时对兰溪谷1期的建筑品117、质形成突破和创新，是深圳顶级豪宅片区-“半山区”历经20年发展后的成熟力作。在建筑规划上，兰溪谷2期创新地提炼出半山景观步行系统、山海通道的规划理念并加以充分演绎；成功地将兰溪谷1期、2期、锦园（街心公园）有机串联，从而最大限度地利用了山景、海景和小区庭院景观。在容积率低的情况下，兰溪谷2期的产品线更为丰富，独立别墅、Townhouse、抽屉Townhouse、小高层、高层做了有机融合；此外，所有的小高层和高层单位均采用住宅一梯两户的定位，确保了住宅户户有景、无对视。在建筑工艺上，兰溪谷2期复式通高窗中间不设结构连系梁、客厅餐厅之间不设结构梁、转角凸窗不设结构柱、防飘雨通高落地窗均是对高层建筑118、施工工艺的新突破。在建筑单体和配套上，兰溪谷2期在做好室内空间的设计外，对公共空间的设计也进行了重点倾斜。半开敞景观停车地库及电梯大堂和生态景观大堂（独立Townhouse首层两台地入户花园，地库为生态景观大堂）的设计手法是对兰溪谷1期的继承和提升。在园林景观上，独具全市罕有的山海景观资源，中央花园通过山海通道与城市街心公园连为一体，成为项目特有的后花园。大南山的自然环境与住区无缝链接，上山步道、小木桥、半山观景亭使大南山成为住区的私家山野公园。在建筑工艺上，兰溪谷2期复式通高窗中间不设结构连系梁、客厅餐厅之间不设结构梁、转角凸窗不设结构柱、防飘雨通高落地窗均是对高层建筑施工工艺的新突破。17119、8平米产品户型上，兰溪谷2期以4房2厅，150平方米以上的大面宽大户型大户为主，同时首创了抽屉Townhouse的全新产品；既注重了入户玄关的情趣和通风，又预留了室内空间多样化组合；主卫SPA生活理念和L型阳台及大型的半室外空间，营造高层住宅更贴近生态景观的生活；每户主次出入口、中西复式厨房、空调设备短走线、客厅主卧强弱电埋线双面方案等设计亮点，无不体现了设计的以人为本。L型露台营造客厅全景观豪宅资源配置兰溪谷二期技术指标：占地面积：占地面积：46860.80总户数:537户总建筑面积：总建筑面积：146910.96停车位:735个住宅建筑面积：住宅建筑面积：110940容积率:2.4绿地面积120、：绿地面积：23524绿化率:65%实用率：实用率：8082.4管理费：4.5元/主力户型：主力户型：170-210四房、280-400复式、及HOUSE单位社区配套：社区配套：半地下生态会所、景观电梯厅、开敞式生态景观地库，与生态概念一脉相承；室内恒温及室外常温双感泳池，每一步都是自然风景中畅游。精装户型：精装户型：材料全球采购、萃选国际顶尖品牌兰溪谷二期交楼标准（装修材料）：进口石材(土耳其/印度/西班牙)进口整体橱柜(德国-海格)厨房电器品牌(瑞典-伊莱克斯)三菱重工整体空调(日本)热水循环系统(日本-百乐满)全德国、瑞士进口洁具室内地板、墙地砖(集团采购)其余小件、灯具(荷兰飞利浦)、121、辅料兰溪谷二期产品总体评价：兰溪谷二期产品总体评价：兰溪谷二期规划以人为本，依据现有地势形成扇形坡地布局，景观开扬。项目设计力求建筑空间和自然环境完美和谐，特别规划设置私家通道（在大南山上开辟原生自然山谷私家登山道，长约1200m，几千种原年植物，封闭式管理，兰溪谷业主独享，项目高差达17m的坡地植物园林、锦园公园、海上世界有机相连，形成山海通道），将项目园林与锦园公园直接相连，形成以山海通道为基础的步行景观轴线，将大南山、项目中心园林、锦园公园、海上世界有机相连。同时通过多维全景露台将山景、海景、城市公园景观引入室内，一台一景，一户一色，在辗转升腾的山海坡地上雕琢一座纯粹优雅的家园。户型拥有多层次全景露台、大转角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池，匹配世家一贯坚实厚重的气质。项目拥有半地下生态会所，与生态概念一脉相承，并拥有室内恒温及室外常温双感泳池，并配合钢屋架立面，铝百页与LOW-E玻璃构成的外立面，平衡浮现于纯粹的兰溪谷上空，以不矫饰的姿态体现建筑内外的品质与尊贵。兰溪谷兰溪谷兰溪谷兰溪谷一种精致、高贵、幽雅而低调的生活典范正在三明萌动。一种精致、高贵、幽雅而低调的生活典范正在三明萌动。一种精致、高贵、幽雅而低调的生活典范正在三明萌动。一种精致、高贵、幽雅而低调的生活典范正在三明萌动。预祝曼陀山项目获得圆满成功！预祝曼陀山项目获得圆满成功！THE END!