1、2022/6/201首开集团苏州市吴中区项目首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析报告市场定位及初步经济分析报告2022/6/202创造最大的开发利润创造最大的开发利润首开集团品牌价值远播苏州首开集团品牌价值远播苏州按期完成销售回款任务按期完成销售回款任务打造享誉苏州的知名项目打造享誉苏州的知名项目愿景愿景愿景愿景思源经纪对首开集团苏州项目的愿景思源经纪对首开集团苏州项目的愿景思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力2022/6/203本报告包括六个部分内容本报告包括六个部分内容第一部分：第一部分：项目本体概况介绍项目本体概况介绍2、第二部分：第二部分：项目开发环境研究项目开发环境研究第三部分：第三部分：项目项目SWOT分析及难点和关键点分析分析及难点和关键点分析第四部分：第四部分：项目住宅地块市场定位项目住宅地块市场定位第五部分：第五部分：项目商业地块市场定位项目商业地块市场定位第六部分：第六部分：项目初步经济测算及风险分析项目初步经济测算及风险分析2022/6/204第一部分：项目本体概况介绍第一部分：项目本体概况介绍n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n 项目区位、交通项目区位、交通n 项目规划设计条件项目规划设计条件n 项目地块现状及周边环境项目地块现状及周边环境n项目所在区域规划项目所在区域规划2022/3、6/205首开集团苏州市三个项目空间分布首开集团苏州市三个项目空间分布吴中区项目地块吴中区项目地块园区项目地块园区项目地块相城区项目地块相城区项目地块苏州工业园区苏州工业园区金鸡湖金鸡湖独墅湖独墅湖阳澄西湖阳澄西湖苏州高新区苏州高新区老城区老城区市政府北北 环环 路路西西 环环 路路南南 环环 路路东东 环环 路路北北 环环 路路北北 环环 路路本本次次报报告告解解决决吴吴中中区区项项目目市市场场定定位位及及初初步步经经济济测测算算2022/6/206项目区位、交通项目区位、交通本案本案友友新新路路，接接高高架架环环路路东东吴吴南南路路，接接人人民民路路吴中大道、越溪路吴中大道、越溪路标志物标4、志物距离（公里）距离（公里）吴中区政府吴中区政府4.3护城河南段护城河南段6.22022/6/207项目规划设计条件项目规划设计条件城市设计要城市设计要求求用地功能布局：要求体现标志性建筑特征以多层为主，小高层为辅建筑风格及色彩：现代建筑风格，色彩淡雅公共服务设公共服务设施施1、社区居委会用房：按0.2平方米/户以上进行配置，最小建面不小于200平米2、物业管理用房：按住宅小区总建筑面积的千分之七配建；3、商业服务设施：按总用地200-300平方米/千人，总建筑面积500-600平方米/千人配建，商业集中布置其它要求其它要求根据苏州市住房建设规划（2006-2010）要求，住宅套型建筑面积住宅5、套型建筑面积9090平方米以下的建筑面积比例须达到住宅总建筑面积的平方米以下的建筑面积比例须达到住宅总建筑面积的4040用地性质用地性质住宅、商业总用地面积总用地面积81729.平米（住宅） 8703.9平米（商业）容积率容积率住宅住宅 1.61.6；商业；商业 3.53.5建筑密度建筑密度住宅 25;商业 50%绿化率绿化率37（住宅）25%（商业）限高限高住宅住宅4040商业商业5050项目价格土地款41500万元单价305万元/亩楼面地价2574元/平方米宗地出让价格宗地出让价格2022/6/2082007-B-34（1）号）号2007-B-34（2）号）号规规划划道道路路规划道路规划道6、路邵邵昂昂路路东湖三路东湖三路地块西侧现状道路及住宅区地块内部现状及北侧在建项目地块内部现状地块内部及东南侧企业地块已经完成地块已经完成“六通六通”条件，具备开工建设基础；条件，具备开工建设基础；项目周边成熟度较低，配套缺乏。项目周边成熟度较低，配套缺乏。项目地块现状及周边环境项目地块现状及周边环境商业商业地块地块住宅住宅地块地块2022/6/209“越溪城市副中越溪城市副中心心”将建设成为将建设成为苏州城南一个全苏州城南一个全新的集行政、商新的集行政、商贸、居住、教育贸、居住、教育为一体的卫星城；为一体的卫星城；用地面积用地面积10.03平方公里，总人平方公里，总人口口12万人；万人；空间结7、构：空间结构：“一一轴、二心、五片轴、二心、五片”。项目所在区域未来规划项目所在区域未来规划本案本案2022/6/2010第二部分：项目开发环境研究第二部分：项目开发环境研究n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n苏州市经济社会及房地产市场研究苏州市经济社会及房地产市场研究n吴中区经济社会及房地产市场研究吴中区经济社会及房地产市场研究n本项目的竞争环境研究本项目的竞争环境研究2022/6/2011解读苏州市解读苏州市苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强;苏州市房地产各项指标匹配度高，发展迅速且稳健。苏州市房地产各项指标匹配度高，8、发展迅速且稳健。2022/6/2012苏州市经济社会发展概况苏州市经济社会发展概况地理位置地理位置江苏门户、上海咽喉江苏门户、上海咽喉市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里 。 基本信息基本信息行政区划行政区划八区五（县级）市八区五（县级）市 八区：八区：吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区； 五市：五市： 张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。市域市区面积（KM）84881650人口（万人）616230苏州是长三角重要的中心城市之一苏州是长三角重要的中心城市之一2022/6/2013苏州市经济社会苏州市经济社会发展发展概况概况数据来源：江苏9、省统计局网站苏州苏州2007年实现地区生产总值达年实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长亿元，按可比价格计算比上年增长16%。苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先2022/6/2014苏州市经济社会苏州市经济社会发展发展概况概况人口增长快，主要是机械增长人口增长快，主要是机械增长产业升级人口素质提升高新技术企业：高新技术企业：2007年新增省级以上高新技术企业162家，年末实有总数达到844家，新增国家认定的软件企业48家；世界世界500500强企业：强企业：苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一，世界500强企业中已有113家落户苏州，投资10、兴办企业349家。 普通产业工人新型技术工人及管理人员2007年新引进各类人才12.4万人，“海归”352名。普高校在校学生13.06万，毕业生2.27万。02年03年04年05年06年自然增长1566478668770927214 新增人口素质大幅提高新增人口素质大幅提高苏州人口快速增长，人口素质大幅提高苏州人口快速增长，人口素质大幅提高2022/6/2015苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显注1：数据来源于苏州市统计年鉴（2007）注2：制造业就业人数为384251人，为明显缩小10倍显示公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量11、大平均工资高，制造公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量大平均工资高，制造业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布的重点行业。业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布的重点行业。苏州市经济社会发展概况苏州市经济社会发展概况2022/6/2016苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实。苏州在江苏省的地位示意图苏州在江苏省的地位示意图“马马太太效效应应”作作用用下下，强强者者更更强强。苏州市经济社会发展概况苏州市经济社会发展概况2022/6/2017苏州市房地产市场研究苏州市房地产市场研究苏州市12、房地产发展状况苏州市房地产发展状况2000年至年至2007年苏州市房地产开发状况表年苏州市房地产开发状况表2022/6/2018苏州市商品房销售情况苏州市商品房销售情况数据来源：江苏省统计局网站苏州市房地产市场研究苏州市房地产市场研究苏州市苏州市20072007年度销售面积突破年度销售面积突破1753.851753.85万平方米。万平方米。2022/6/20192001-20042001-2004年土地放量迅猛，呈直线增长态势。年土地放量迅猛，呈直线增长态势。20052005年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡。年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡。苏州市房地产市场研究苏州市房地产市场13、研究苏州市土地供应情况苏州市土地供应情况苏州市土地供应情况苏州市土地供应情况数据来源：苏州市国土局网站2022/6/2020苏州市房地产市场研究苏州市房地产市场研究苏州市土地交易情况苏州市土地交易情况数据来源：根据苏州市国土局网站数据计算得出苏州市土地交易情况苏州市土地交易情况2022/6/2021在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，未来竞争将是实力和品质的竞争。未来竞争将是实力和品质的竞争。苏州苏州苏州苏州房地产房地产房地产房地产实力开发商的大举进入实力开发商的大举进入日趋成熟的消费者日趋成熟的消费者更趋谨慎14、的政府更趋谨慎的政府针对性更强的政策针对性更强的政策 良好的经济发展局面良好的经济发展局面从严的房地产调控措施从严的房地产调控措施旺盛的实际居住需求旺盛的实际居住需求较多的选择机会较多的选择机会 较高的房地产价格较高的房地产价格不断上升的开发成本不断上升的开发成本 价格价格供应量供应量苏州市房地产市场研究苏州市房地产市场研究2022/6/2022解读吴中区解读吴中区吴中区在吴中区在“工业经济工业经济”上稍逊风骚，上稍逊风骚， 显现良好的显现良好的“新经济新经济”发展态势发展态势;吴中区房地产相对落后，未来供需两旺，将是苏州房地产热点区域。吴中区房地产相对落后，未来供需两旺，将是苏州房地产热点区15、域。2022/6/2023吴中区经济社会发展状况吴中区经济社会发展状况 地域跨度大：地域跨度大：吴中区位于苏州市南部，总面积742平方公里，东西宽9295公里，南北长48.1公里 ；姑苏风情足：姑苏风情足：吴县老县城所在地，是除苏州老城之外最具姑苏风情的地方；产业基础好：产业基础好：拥有唯一的区属省级经济技术开发区吴中开发区；国际教育园区：国际教育园区：规划面积10平方公里，目前已完成投资42.56亿元，距离本案西北向3公里处。吴中区吴中区注：吴中区示意图本案本案吴中区概况吴中区概况2022/6/2024吴中区第二产业发展相对落后，具备后发优势。吴中区第二产业发展相对落后，具备后发优势。单位单16、位苏州市苏州市吴中区吴中区相城区相城区园区园区新区新区张家港张家港昆山昆山常熟常熟吴江吴江太仓太仓（一）地方一般预算收入（一）地方一般预算收入亿元亿元482.533.318.270.238.867.379.053.3 43.231.6比去年同期增减%33.931.735.441.037.231.334.534.834.136.5占苏州市比重%100.06.93.8 14.68.014.016.411.08.96.5（二）（二） 进出口总额（海关上月数）进出口总额（海关上月数） 亿亿 美美 元元1723.342.319.8 461.7347.4138.7433.7 80.6130.449.0比去17、年同期增减%23.723.136.012.730.7 35.526.358.812.127.7占苏州市比重%100.02.51.126.8 20.28.025.24.77.62.8占苏州市比重%100.02.7 1.3 24.022.16.526.85.3 7.02.6（三）新增注册外资（三）新增注册外资 亿美元亿美元170.710.35.242.5 18.416.229.713.715.7 16.0比去年同期增减%15.4-2.4-10.217.3-1.5 9.420.19.023.946.7占苏州市比重%100.06.03.024.910.8 9.517.4 8.09.29.4（四）（四）18、 实际利用外资实际利用外资 亿美元亿美元71.34.32.217.78.04.7 14.26.96.56.1比去年同期增减%22.24.11.432.96.621.424.912.719.845.8占苏州市比重%100.06.03.124.811.26.619.9 9.79.18.6（五）（五） 规模以上工业总产值规模以上工业总产值 亿元亿元14395.6613.7377.61898.81316.72472.53329.91793.81704.4783.3比去年同期增减%23.724.729.323.03.430.826.925.425.920.4占苏州市比重%100.0 4.32.613.219、9.117.223.112.511.85.42007年年111月苏州市的区、（县级）市统计数据表月苏州市的区、（县级）市统计数据表注：数据来源于苏州市统计局网站2022/6/2025吴中区2007年总人口数量57万，三年内人口平均涨幅7.5%。 2007年，城镇居民人均可支配收入23295元，同比增长14.0；农民人均纯收入突破1万元，达到10670元，同比增长10.5。人口数量和人均收入的增加，将进一步促进住宅需求和购买力的上升。人口数量和人均收入的增加，将进一步促进住宅需求和购买力的上升。数据来源：江苏省统计局人口分析人口分析吴中区经济社会发展状况吴中区经济社会发展状况 2022/6/2020、26数据来源：江苏市吴中区政府信息网吴中区房地产市场研究吴中区房地产市场研究苏州市住宅交易情况苏州市住宅交易情况2007年吴中区吴中区共成交住宅类商品房13504套，成交面积1768797.16平方米平方米，分别占全市总量的23.39和24.76，为全市第二大成交区域。全市第二大成交区域。据苏州市房产信息网统计，截止2008年4月9日，剩余可售住宅房源可售住宅房源48224822套，套，占全市总体供应的19.1%， 可售面积可售面积822937822937，占全市总体供应的24.8%。2022/6/2027数据来源：苏州市国土资源局吴中区房地产市场研究吴中区房地产市场研究吴中区土地供应情况吴中21、区土地供应情况2022/6/2028吴中区产品供应特征吴中区产品供应特征分析：区域内别墅占比例相对较大，区域内别墅占比例相对较大，55%55%比例比例，主要分布太湖板块，得益于太湖区域所对应产品形态。普通住宅中以多层为主流，为31%，其次为多种产品线共存的复合型社区，占24%，高层比例最小，居住密度相对较低，映射出区域内开发力度相对较小，未来空间和潜力很大。居住密度相对较低，映射出区域内开发力度相对较小，未来空间和潜力很大。随着随着90/7090/70新政的实施，目前，多数项目开发类别墅产品，以提升产品价值最高点。新政的实施，目前，多数项目开发类别墅产品，以提升产品价值最高点。数据来源：苏州搜22、房网吴中区房地产市场研究吴中区房地产市场研究2022/6/2029吴中区得天独厚的自然景观、物产、旅游资源促进吴中的飞速发展；经济开发区、教育园区带来前所未有的经济效益和优质客群资源；吴中区人口数量和人均收入的增加，带动了区域整体购买力的上升，将进一步促进区域住宅市场的需求和发展；项目位于东湖居住区，是“越溪城市副中心”的重要组成部分，虽然目前区域尚处于起步阶段，但具有良好的发展潜力；从吴中的区域中观环境和项目所处的微观环境来看，未来吴中区的住宅物业市场从吴中的区域中观环境和项目所处的微观环境来看，未来吴中区的住宅物业市场具有良好的发展潜力！具有良好的发展潜力！吴中区房地产市场发展要素仍然良好23、，没有证据显示吴中区房地产市吴中区房地产市场发展要素仍然良好，没有证据显示吴中区房地产市场将出现场将出现“拐点拐点”。吴中区房地产市场研究吴中区房地产市场研究2022/6/2030吴中区房地产市场空间判断吴中区房地产市场空间判断 发展阶段的市场特征：发展阶段的市场特征：产品同质化明显，产品同质化明显，建筑风格、产品形式、户型、景观、规划布局等都乏善可陈；建筑风格、产品形式、户型、景观、规划布局等都乏善可陈；价格差异化小，增长平稳，价格差异化小，增长平稳，整体均价整体均价6500-75006500-7500元元/ /，价格差异主要由于区位差异，价格差异主要由于区位差异 ；客群的地缘性显著，客群的24、地缘性显著，吴中区本地客群占用绝对主力，外来客群比重小；吴中区本地客群占用绝对主力，外来客群比重小；供应量逐步扩大，销售形势较好，供应量逐步扩大，销售形势较好，供需都保持合理的增长率；供需都保持合理的增长率；缺乏知名开发商和名盘，缺乏知名开发商和名盘，市场集中度低，市场竞争程度不高；市场集中度低，市场竞争程度不高；营销方式比较传统，营销方式比较传统，主要有平面媒体、短信、广播、电视。主要有平面媒体、短信、广播、电视。吴中区房地产市场处于发展阶段，未来发展空间广阔。吴中区房地产市场处于发展阶段，未来发展空间广阔。起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段平稳阶段平稳阶段市场25、空间：产品品质，产品价格，客群来源，产品品牌，营销方式市场空间：产品品质，产品价格，客群来源，产品品牌，营销方式2022/6/2031解码本案的竞争环境解码本案的竞争环境本案主要面对的是越溪板块内部的激烈竞争，在规模、成本、本案主要面对的是越溪板块内部的激烈竞争，在规模、成本、入市时间上都处于劣势，需要寻找市场空间，突出重围。入市时间上都处于劣势，需要寻找市场空间，突出重围。2022/6/20322022/6/2032 竞争市场扫描竞争市场扫描越越 溪溪 板板 块块本本 案案北北邵 昂 路 2022/6/20332022/6/2033竞品项目样本选取原则：竞品项目样本选取原则：在售认知度较高项26、目在售认知度较高项目（越湖名邸、嘉业阳光水榭、石湖华城、现代园墅、水岸清华）即将上市项目即将上市项目（新城金郡、玫瑰99）潜在供应项目潜在供应项目（招商小石城、越湖家天下）竞争项目剖析竞争项目剖析2022/6/20342022/6/2034整体调研项目基本信息整体调研项目基本信息案名案名开发公司开发公司占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率总户数总户数嘉业阳光水榭苏州嘉业房地产开发有限公司40471.23000越湖名邸苏州兴力达房地产开发有限公司 36561.293336玫瑰99苏州市美田房地产开发有限公司 5.28.31.6753水岸清华锦和置业（苏州）有限公司27、20301.5420栋现代园墅苏州上投置业有限公司 28210.76921石湖华城江苏吴中地产集团有限公司27461.62800新城金郡苏州新城万博置业有限公司 36561.6一期2000户左右越湖家天下吴中地产2133.61.63160招商小石城招商局地产苏州(有限)公司 661001.5一期联排54栋品牌地产进驻，区域大盘挺进，未来竞争激烈品牌地产进驻，区域大盘挺进，未来竞争激烈开发规模较大，除玫瑰开发规模较大，除玫瑰99体量外，其余均为体量外，其余均为20万平米以上体量（招商小石城为区域万平米以上体量（招商小石城为区域内最大体量内最大体量整体容积率均较低，均不高于整体容积率均较低，均不高28、于1.6，居住舒适度较高，居住舒适度较高2022/6/20352022/6/2035案名案名开盘价格（元开盘价格（元/ /）目前价格（元目前价格（元/ /）开盘时间开盘时间入住时间入住时间整体销售率整体销售率可售销售率可售销售率嘉业阳光水榭4200多层7400，花园洋房840020042009-7-31（五期）80%15%越湖名邸小高层5900-6800，多层6000-6700小高层6000-6900，多层6100-6900，独栋15000-20002007-11-162008-12-3115%40%玫瑰99预计6400未开盘预计2008-52009-12-31未开盘未开盘水岸清华地上110029、0，地下5000售罄2007-122009-840%100%现代园墅独栋400-600万，联排220-300万（总价）叠加110万左右（总价）2007-12-42009-3-31（叠加）50%80%石湖华城一期4300联排110002006-12一期2008-350%20%越湖家天下未报价未报价预计2008-10待定未开盘未开盘新城金郡未报价未报价预计2008-8待定未开盘未开盘招商小石城未报价未报价待定待定未开盘未开盘整体调研项目销售信息整体调研项目销售信息目前市场多层价格目前市场多层价格6100-7400元元/平米，小高层价格平米，小高层价格6000-6900元元/平米，联排平米，联排1130、000元元/平米左右平米左右未来供应量加大，存在潜在激烈竞争未来供应量加大，存在潜在激烈竞争2022/6/2036竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/2036地理位置地理位置越湖路118号建筑形式建筑形式多层、小高层、别墅建筑分期建筑分期三期建筑层数建筑层数多层6f小高层9-11f占地面积占地面积36万平方米总栋数总栋数独栋53套，3套开发商自留，一期住宅40栋建筑面积建筑面积56，其中9万商业总户数总户数3336容积率容积率1.29建筑风格建筑风格新古典中式绿化率绿化率39%园林风格园林风格江南园林风格物业费物业费1.95车位配比车位配比1比0.69户型面积户型面积931、0-220平米使用率使用率85%主力户型主力户型90-110两居室125-162三居室畅销户型畅销户型93平米两居125、127平米三居层高层高2.8会所面积会所面积2000开盘时间开盘时间一期一次开盘2007年11月16日；二次2007年12月31日；三次开盘2008年3月16日入住时间入住时间2008/12/31开盘价格开盘价格一期第一次开盘小高层5900-6800；多层6000-6700第二/三次开盘：小高层6000-6900；多层6100-6900目前价格目前价格小高层：6000-6900；多层：6100-6900；独栋：15000-20000整体销售率整体销售率15%已开销售率已开销32、售率一期40%社区配套社区配套配有9万平米商业项目基本信息项目基本信息2022/6/20372022/6/2037三期三期二期二期一期一期供应量：供应量：总占地36万平米，总建面56万平米(住宅47万,商业9万）（一期占地15万，建面21.3万，共1700户） 建筑风格：建筑风格：新古典中式（面砖、涂料）三期开发：一期三期开发：一期占地21-3万平米，建面15万平米，总户数1700户，产品由12栋多层（6F）、26栋小高层（9-11F）、25独栋别墅组成。二期：二期：模待定，产品形式为多层、小高层、独栋别墅；三期：三期：9万平米商业社区配套社区配套：沿街商业，社区内部步行商业街（一二期之间）多33、层、小高层、别墅多种产品类型，新古典主义中式建筑风格突出江南水乡格调多层、小高层、别墅多种产品类型，新古典主义中式建筑风格突出江南水乡格调项目整体规划项目整体规划竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/20382022/6/2038产品户型分析产品户型分析户型面积：户型面积：两居室 90/93/102/110平米 三居室125/127/162 平米 四居室140平米 复式130-220平米户型配比户型配比：两居室约占50%；三居室约占40%；四居室（复式）约占10%主力户型主力户型：两居室（畅销户型93平米）、三居室（畅销户型125、127平米） 面积区间合理，户型产品形式34、多样，定位于实用兼舒适型产品面积区间合理，户型产品形式多样，定位于实用兼舒适型产品竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/20392022/6/2039产品户型分析产品户型分析畅销户型展示畅销户型展示1.户型布局方正合理，功能完备户型布局方正合理，功能完备2.动静分开，互不干扰私密性强动静分开，互不干扰私密性强3.双阳台设计，景观性强，舒适度高双阳台设计，景观性强，舒适度高4.主卧主卧270观景飘窗设计，舒适度高观景飘窗设计，舒适度高5.餐厅与厨房符合就近使用原则，使用餐厅与厨房符合就近使用原则，使用性强性强竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/20435、02022/6/2040销售动态分析（单位：元销售动态分析（单位：元/）推盘时间推盘时间：一期一次开盘2007年11月16日；一期二次开盘2007年12月31日；一期三次开盘2008年3月16日 开盘价格开盘价格：一期第一次开盘小高层5900-6800；多层6000-6700；第二/三次开盘：6900；多层6100-6900 目前价格目前价格：小高层：6000-6900；多层：6100-6900；独栋：15000-20000 销售率销售率：一期整体销售进度约40%，其中，第一次推出房源销售率约90%，第二次推出房源销售约90%，第三次推出房源销售率约70% 未来供应量分析：未来供应量分析：潜在36、住宅供应量共约40万（其中，一期剩余约15万平米，二期剩余约25.7平米），未推产品形式仍为多层、小高层、独栋别墅，户型以两居、三居为主微量多频次节奏供应，小幅价格涨幅，销售状态较好，未来潜在供应量较大微量多频次节奏供应，小幅价格涨幅，销售状态较好，未来潜在供应量较大竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/20412022/6/2041推广力度大，全方位提高项目认知度；本地购买特性较强，自住型首次置业客群推广力度大，全方位提高项目认知度；本地购买特性较强，自住型首次置业客群推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：“苏州新古典主义代言”，倡导新苏州生活模式推广方式：推37、广方式：推广方式较多，电台、短信、夹报、户外广告牌、报纸（城市商报苏州日报现代快报）、车身广告、网络（搜房网）、房展会（新区房展会、住博会、吴中区房展会） 客群来源：客群来源：区域购买性强，其次为苏州老城区，工业园区等区域购买目的：购买目的：自住为第一需求，投资比例约占5%客群特征：客群特征：公务员、区域内上班族及区域内拆迁居民为主，第一次置业客群 比例约占75%.，客群采用一次性付款比例较小，约占10%以下，关注价格和社区环境竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/20422022/6/2042对本案的启示对本案的启示产品的创新成为吸引客群眼球的重要元素。产品的创新成为吸38、引客群眼球的重要元素。此项目产品形式创新独特，倡导“新古典主义中式”居住模式合理科学的推盘节奏是成功营销的关键。合理科学的推盘节奏是成功营销的关键。此项目微量多频次节奏供应，小幅上涨价格体系，为吸纳有效客群并制造热销场面埋下伏笔注重营销细节营造，打造高端产品气质。注重营销细节营造，打造高端产品气质。如：售楼处设计独特、新颖、宏大（五层，将来为开发公司总部办公场所），案场氛围营造细腻，每一出细节充分展示中式元素符号，建筑形态与园林示范区相映成辉 ，造成视觉冲击竞品项目解析：越湖名邸竞品项目解析：越湖名邸 2022/6/2043地理位置地理位置东吴南路137号建筑形式建筑形式多层、花园洋房建筑分期39、建筑分期6期建筑层数建筑层数多层6f花园洋房4f占地面积占地面积40万平方米总栋数总栋数五期多层14栋花园洋房9栋建筑面积建筑面积47万平方米总户数总户数3000（五期360）容积率容积率1.2建筑风格建筑风格现代风格绿化率绿化率40%园林风格园林风格无物业费物业费多层0.65花园洋房0.9车位配比车位配比1比0.8户型面积户型面积120-240使用率使用率主力户型主力户型120-130三居畅销户型畅销户型130平米三居层高层高2.9米会所面积会所面积4000开盘时间开盘时间一期2004年五期2008.1.16入住时间入住时间五期2009.7开盘价格开盘价格一期4200目前价格目前价格多层7440、00花园洋房8400商业16000整体销售率整体销售率80%已开销售率已开销售率五期已售15%社区配套社区配套1.2万平米商业街项目基本信息项目基本信息竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/6/20432022/6/2044竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭供应量：供应量：分六期开发，总占地40万平米，总建面47万平米（商业1.2万平方米），前四期已售罄，五期建面约10万，六期建面约8万建筑风格：建筑风格：现代风格（面砖、涂料）五期概况：五期概况：建面约10万平米，总户数360户，产品形态由14栋多层（6F）、9栋花园洋房（4F）组成社区配套社区配套：41、社区内步行商业街项目整体规划项目整体规划五期五期一期一期二期二期三期三期四期四期2022/6/20442022/6/2045产品户型分析（五期）产品户型分析（五期）户型面积：户型面积：三居室 120-130平米 四居室180/220/240平米 复式(一层、顶层)108/220/240平米 户型配比户型配比：三居室约占70%；四居室约占20%；复式约占10%主力户型主力户型：三居室 （畅销户型129平米花园洋房；120平米多层）户型产品相对单一，户型面积较大，产品定位为舒适型产品户型产品相对单一，户型面积较大，产品定位为舒适型产品竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/642、/20452022/6/2046产品户型分析产品户型分析畅销户型展示畅销户型展示1.户型布局方正合理，无浪费空间；户型布局方正合理，无浪费空间；2.全明设计，通透采光充分，舒适度较高；全明设计，通透采光充分，舒适度较高；3.餐厅和厨房符合就近使用原则，使用性强；餐厅和厨房符合就近使用原则，使用性强；4.书房、餐厅等空间皆带观景阳台，景观性强；书房、餐厅等空间皆带观景阳台，景观性强；5.动静分开，私密性强；动静分开，私密性强；6.赠送露天，性价比强赠送露天，性价比强竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/6/20462022/6/2047销售动态分析（单位：元销售动态分析（43、单位：元/）开盘价格开盘价格：一期均价：4200；二期均价：4600；三期均价：5000-8000（有别墅）；四期均价：5000-6000；五期多层：7400 花园洋房：8400目前价格目前价格：多层：7400； 花园洋房：8400销售率销售率：前四期已售罄，五期已开7栋（体量为总体的30%）销售率为50%，五期整体销售率为15%未来供应量分析：未来供应量分析：潜在住宅供应量共约15万（其中，五期剩余约7万平米，六期约8万平米），未推产品形式仍为多层、花园洋房，六期预计为小高层，高层，五期户型以三居为主，六期户型待定户型产品的单一性，销售状况（五期）一般户型产品的单一性，销售状况（五期）一般注44、：出现公司内部问题，目前准备股权转让，后期产品不确定因素较多竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/6/20472022/6/2048推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：“新流派建筑，新流派生活”推广方式：推广方式：推广方式较多，电台、短信、户外广告，网络，报纸等，其中报纸推广效果最佳客群来源：客群来源：吴中区为主购买目的：购买目的：自住为第一需求，二次置业居多，投资比例在10%以下客群特征：客群特征：私营业主居多，其次为公务员，年龄大概在30岁左右，70%为本区域内人群，30%为外地人（新苏州人）竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/45、6/20482022/6/2049对本案的启示对本案的启示产品户型的定位应基于对客户需求的准确把握。产品户型的定位应基于对客户需求的准确把握。此项目五期产品设计单一，均为三居以上大户型设计，总价高，锁定客户较窄，未能满足不同客群需求，导致销售状况相对滞歇。合理规划定位社区自身商业配套。合理规划定位社区自身商业配套。项目商业配套位置选位于五期和六期之间，尚未形成很好的商业氛围，仍需很长的养成期。商业街展示商业街展示商业的合理定位规划，成为后期商业营销的关键商业的合理定位规划，成为后期商业营销的关键竞品项目解析：嘉业阳光水榭竞品项目解析：嘉业阳光水榭2022/6/20492022/6/2050竞品46、项目：石湖华城竞品项目：石湖华城地理位置地理位置越湖路1083号建筑形式建筑形式别墅、高层、多层建筑分期建筑分期目前规划3期，还有后期建筑层数建筑层数别墅3层；高层18层；多层5层占地面积占地面积27万平方米总栋数总栋数建筑面积建筑面积46万平方米总户数总户数2800容积率容积率1.6建筑风格建筑风格别墅英伦风格、多层和高层现代简约风格绿化率绿化率37%园林风格园林风格无物业费物业费多层0.6高层1.25别墅2.6车位配比车位配比1比0.8层高层高多层2.8米；高层2.9米会所面积会所面积2000平米开盘时间开盘时间一期2006.12二期2007.7.15别墅2008.4.5入住时间入住时间一47、期2008.3二期2008.12.31别墅09.5开盘价格开盘价格一期4300二期高层4500多层6300别墅11000目前价格目前价格别墅11000整体销售率整体销售率50%左右已开销售率已开销售率一二期售罄，别墅20%社区配套社区配套15万平米商业项目基本信息项目基本信息2022/6/2051一一期期二二期期别别墅墅区区后后期期竞品项目：石湖华城竞品项目：石湖华城项目整体规划项目整体规划供应量：供应量：总占地27万平方米,规划总建筑面积约46万平方米建筑风格：建筑风格：英伦风格（别墅） 现代简约风格（其他住宅）产品类型：产品类型：一期为多层5f，高层18f 二期为多层5f，高层18f 三期48、为联排别墅3f社区配套社区配套：15万平米超大规模商业街，集购物、运动、休闲、文化、教育为一体，为本区域内最大的社区配套商业2022/6/2052竞品项目：石湖华城竞品项目：石湖华城产品户型分析产品户型分析户型面积：户型面积：一居室约66平米 两居室约82/88平米 三居室 约123/132/138平米 别墅278/307/321/348平米户型配比户型配比：一居室约占10%，两居约占30%，三居约占30%，四居（含复式）约占30%主力户型主力户型： 105-115三居室两室两厅一卫，建筑面积约两室两厅一卫，建筑面积约8383平米平米136136平米三居室样板间实景平米三居室样板间实景202249、/6/2053竞品项目：石湖华城竞品项目：石湖华城销售动态分析（单位：元销售动态分析（单位：元/）推盘时间推盘时间：一期开盘时间2006-12-09; 二期开盘时间2007-07-15; 别墅区开盘时间2008-4-5开盘价格开盘价格：一期开盘均价：4300；二期开盘多层均价：6300；高层均价：4500；别墅区均价：11000 目前价格目前价格：联排别墅：11000 销售率销售率：一期二期售罄，别墅区已售20%左右未来供应量分析：未来供应量分析：预计20万平米左右，（三期未售，后期待定）2022/6/2054竞品项目：石湖华城竞品项目：石湖华城推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：50、山水石湖，中心城推广方式：推广方式：以报纸为主，户外广告，围挡为辅，别墅多为通过客户介绍朋友客群来源：客群来源：多层以苏州本地人为主，高层以新苏州人为主购买目的：购买目的：自住为第一需求，投资比例约占10%客群特征：客群特征：公务员、私企高管，20-30岁购买人群占15%，30-40岁购买人群占60-70%， 95%以上客群采用一次性付款，关注总价格2022/6/2055对本案的启示对本案的启示产品合理规划是实现价值最大化的根本。产品合理规划是实现价值最大化的根本。本项目充分利用地块特点，划分不同产品形态，如北部外围规划为高层产品，实现项目价值最大化分案名销售，有效的区分不同客群。分案名销售，51、有效的区分不同客群。项目将别墅区独立销售，未划入整盘销售分期，拉申不同产品档次形象竞品项目：石湖华城竞品项目：石湖华城2022/6/2056竞品项目：现代园墅竞品项目：现代园墅项目基本信息项目基本信息地理位置地理位置越溪小石湖路建筑形式建筑形式大独栋、小独栋、联排、叠加别墅建筑分期建筑分期2期建筑层数建筑层数独栋3层，联排4层占地面积占地面积28万总栋数总栋数建筑面积建筑面积21万总户数总户数921（一期360）容积率容积率0.76建筑风格建筑风格新亚洲主义风格绿化率绿化率38%园林风格园林风格无物业费物业费联排2.5小独栋2.7大独栋2.9车位配比车位配比1比1.2户型面积户型面积270-352、20独栋220-250联排170-200叠加使用率使用率联排95%以上叠加90%以上主力户型主力户型224平米联排畅销户型畅销户型层高层高2.8米会所面积会所面积4000平米开盘时间开盘时间联排独2007.12.4叠加2008年4月入住时间入住时间2009年3月31日开盘价格开盘价格独栋400-600万联排220-300万目前价格目前价格叠加110多万整体销售率整体销售率50%已开销售率已开销售率80%社区配套社区配套幼儿园2022/6/20562022/6/2057项目整体规划项目整体规划二期二期一期一期供应量：供应量：总占地面积28万平方米，总建筑面积21万平方米，为目前苏州最大的纯别墅项53、目建筑风格：建筑风格：新亚洲主义风格（结合苏州文化和现代建筑人性化空间特色）社区配套社区配套：社区内配备幼儿园，4000平米的高档会所，引进高档餐厅、咖啡吧、影剧院、健身房、SPA美容院、特色书吧等场所竞品项目：现代园墅竞品项目：现代园墅2022/6/20572022/6/2058产品户型展示产品户型展示l户型面积：户型面积：独栋270-320平米 联排220-250平米 叠加170-200平米大独栋、小独栋、联排、叠加等大独栋、小独栋、联排、叠加等多种别墅形式，可供选择性强多种别墅形式，可供选择性强竞品项目：现代园墅竞品项目：现代园墅2022/6/20582022/6/2059推广主题：推广54、主题：新亚洲主义自然院墅推广方式：推广方式：短信、户外广告、围挡、电视、电台、网络（搜房网）、报纸（苏州日报），其中短信、户外广告、围挡效果较佳客群来源：客群来源：原苏州人，苏州本地人购买目的：购买目的：自住为第一需求，二次置业居多，多为房屋升级客群特征：客群特征：公务员、私营业主，拆迁户，年龄在20-40岁之间推广及客群分析推广及客群分析销售动态分析（单位：元销售动态分析（单位：元/）推盘时间推盘时间：一期联排和独栋别墅2007年12月4日开盘，叠加别墅预计2008年4月开盘目前价格目前价格：独栋400-600万/栋；联排220-300万/栋：叠加100多万/栋销售率销售率：一期已售80%，55、二期未开未来供应量分析：未来供应量分析：二期约有500多户竞品项目：现代园墅竞品项目：现代园墅本案启示：本案启示：创新产品概念，有效吸引客户眼球创新产品概念，有效吸引客户眼球2022/6/20592022/6/20602022/6/2060地理位置地理位置越溪副中心建筑形式建筑形式别墅建筑分期建筑分期三期建筑层数建筑层数3层占地面积占地面积20万平方米总栋数总栋数420-430建筑面积建筑面积30万平方米总户数总户数420-430容积率容积率1.5（别墅0.5-0.6）建筑风格建筑风格中式中庭风格绿化率绿化率45%园林风格园林风格无物业费物业费2.6车位配比车位配比1比1户型面积户型面积28056、330使用率使用率96%主力户型主力户型畅销户型畅销户型层高层高会所面积会所面积约5000开盘时间开盘时间一期2007.12二期预计2008年年底入住时间入住时间一期2009.8开盘价格开盘价格地上11000；地下5000目前价格目前价格地上11000；地下5000整体销售率整体销售率40%已开销售率已开销售率100%社区配套社区配套商业竞品项目解析竞品项目解析:水岸清华水岸清华项目基本信息项目基本信息2022/6/20612022/6/2061项目整体规划项目整体规划供应量：供应量：总占地20万平米，总建面30万平米建筑风格建筑风格：中式中庭风格三期开发：三期开发：一期、二期为联排、叠拼、独57、栋别墅（容积率0.6）：三期：高层（临近高架路）社区配套社区配套：幼儿园、会所（目前为售楼处）、室内外游泳池，室外网球场，社区商业等。一期一期二期二期三期三期一期一期二期二期三期三期竞品项目解析竞品项目解析:水岸清华水岸清华2022/6/20622022/6/20622022/6/20产品及户型分析产品及户型分析科技住宅科技住宅：地源热泵“取暖制冷”技术，倡导节能环保住宅保。户型面积：户型面积：280-330280-330平米（含地下面积78-95平方）科技住宅中式庭院设计，定位于高端别墅客群（科技住宅中式庭院设计，定位于高端别墅客群（三进别墅，即功能空间分为前院、中庭和后院）竞品项目解析竞品58、项目解析:水岸清华水岸清华2022/6/20632022/6/20632022/6/2063销售动态分析（单位：元销售动态分析（单位：元/）推盘时间推盘时间：一期联排、独栋2007年12月开盘价格开盘价格：一期联排地上11000元/，地下5000元/销售率销售率：一期售罄，二期预计13000元/平米未来供应量分析：未来供应量分析：潜在住宅供应量约15万（含一期剩余叠拼部分）未推产品形式为联排、叠拼、独栋别墅、高层，近期推出一期叠拼部分，二期预计2008年底推出竞品项目解析竞品项目解析:水岸清华水岸清华2022/6/20642022/6/2064推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：“59、中国新街院别墅”，私藏中国文明推广方式：推广方式：电台、短信、夹报、户外广告牌、报纸等，短信效果最佳客群来源：客群来源：区域内及泛区域客户，多为原苏州居民购买目的：购买目的：自住，提升居住品质客群特征：客群特征：年龄多为40岁以上，有强烈的中式居住情节，身份以私企老板为主，其次为国家机关单位，如;工商局、税务局、管委会等，一次性付款较少，关注社区环境及社区配套现场实景现场实景竞品项目解析竞品项目解析:水岸清华水岸清华2022/6/20652022/6/2065对本案的启示对本案的启示产品挖掘细腻，注重每一处细节渗透。产品挖掘细腻，注重每一处细节渗透。项目开发商为锦和置业（苏州）有限公司，注重产60、品的深度挖掘与创新，将中式中庭建筑元素发挥的淋漓尽致，区域内另有成功案例“锦和加州”项目，为区域内影响力创新项目。引领科技创新元素，为产品带来附加值引领科技创新元素，为产品带来附加值。项目引领区域内科技住宅，采用地源热泵设计，一定程度上为项目带来附加值。案场氛围营造，细节打造引发视觉冲击。案场氛围营造，细节打造引发视觉冲击。精心打造园林示范区和样板示范区准确定位、产品创新、注重细节准确定位、产品创新、注重细节竞品项目解析竞品项目解析:水岸清华水岸清华2022/6/2066竞品项目竞品项目:新城金郡新城金郡项目基本信息项目基本信息占地面积占地面积：36万平方米建筑面积建筑面积：56万平方米建筑形61、式建筑形式：退台式花园洋房、高层、小高层、别墅建筑分期建筑分期：2期容积率容积率：1.6绿化率绿化率：40%层高层高：2.9米建筑风格建筑风格：英伦风格装修状况装修状况：毛坯，有可能精装修外立面外立面：面砖、涂料使用率使用率：80%以上户数户数：一期2000多户栋数栋数：一期26栋（小高层+高层14栋、花园洋房 12栋）开盘时间开盘时间：预计2008年7、8月2022/6/20662022/6/2067项目整体规划项目整体规划总占地：总占地：3636万万总建面：总建面：5656万万 ，其中一期占地，其中一期占地1111万万M2M2，建面，建面1818万万M2M2社区配套：西北角规划为社区配套：62、西北角规划为2 2万配套商业风情街万配套商业风情街 目前项目信息释放较少，销售现场不予接待市调一期一期二期二期商业商业竞品项目：新城金郡竞品项目：新城金郡2022/6/20672022/6/2068产品户型展示产品户型展示高层高层A户型户型三室二厅一卫三室二厅一卫建筑面积：约建筑面积：约86.689.35平方米平方米情景花园洋房情景花园洋房Q Q户型户型三室二厅二卫三室二厅二卫建筑面积：约建筑面积：约142142平方米平方米竞品项目竞品项目:新城金郡新城金郡2022/6/20682022/6/2069竞品项目竞品项目:新城金郡新城金郡目前工程进度目前工程进度注：此项目体量较大，为本案未来强烈竞63、争对手，目前信息释放量较少，今后将作为重点监测跟踪项目，后续信息将及时跟进补充。2022/6/20692022/6/2070推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：苏州元年，新城超越新城推广方式：推广方式：户外广告、围挡、网络、报纸等客群来源：客群来源：目前积累客户多为吴中区域本地人 注：代理商为上海新联康南环高架广告牌西环高架广告牌工地围挡项目推广力度较大项目推广力度较大销售案场为临时接待，氛围营造一般销售案场为临时接待，氛围营造一般竞品项目竞品项目:新城金郡新城金郡2022/6/20702022/6/2071竞品项目：玫瑰竞品项目：玫瑰99 2022/6/2071地理位置地理位置东64、吴南路，吴中自来水厂南侧建筑形式建筑形式多层、小高层工程进度工程进度正负零建筑层数建筑层数小高层11+1层，多层：4+1 或5+1层占地面积占地面积52043平米总栋数总栋数24（住宅）建筑面积建筑面积82901.9平米总户数总户数753容积率容积率1.6建筑风格建筑风格现代绿化率绿化率37%园林风格园林风格普通绿化物业费物业费待定车位配比车位配比1：1户型面积户型面积两居79、84、87平米，三居103-120平米使用率使用率80主力户型主力户型两居、三居层高层高2.8层高层高2.9米会所会所无开盘时间开盘时间预计2008年5月入住时间入住时间2009年12月31日开盘价格开盘价格预计59065、0-6800开盘放量开盘放量约300套社区配套社区配套拥有7000平米左右商业项目基本信息项目基本信息项目所有产品同期开发，共项目所有产品同期开发，共2424栋，其中栋，其中1414栋多栋多层，层，1010栋高层，栋高层，2 2栋商业，预计分三阶段开盘栋商业，预计分三阶段开盘2022/6/20712022/6/20722022/6/2072产品户型分析产品户型分析户型面积：户型面积：两居室 79、84、87平米 三居室103、105、109、114、120平米 跃层四居130、135、152、170平米户型配比户型配比：两居室约占65%；三居室约占28%；四居室（跃层）约占7%主力户型主力户型66、：两居室（79、84平米）、三居室（103、120平米） 定位于经济、实用型产品，户型设计均衡性较强定位于经济、实用型产品，户型设计均衡性较强103平米三居79平米两居竞品项目：玫瑰竞品项目：玫瑰99 2022/6/20722022/6/20732022/6/2073销售动态分析销售动态分析开盘时间：开盘时间：预计为2008年5月上旬。所推产品所推产品：共七栋，分别为6栋小高层，1栋多层。（产品可能调整）开盘价格：开盘价格：报价为最低5900元/平方米，最高6800元/平方米，顶层户型赠送露台。1202352119多层多层小高层小高层客户积累周期较长（因产品始终未定，积累半年多之久），较之周边67、市场性价比较强客户积累周期较长（因产品始终未定，积累半年多之久），较之周边市场性价比较强竞品项目：玫瑰竞品项目：玫瑰99 2022/6/20732022/6/20742022/6/2074推广及客群分析推广及客群分析推广主题：推广主题：生活、浪漫、家推广方式推广方式：网络、报纸、道旗、户外广告牌等客群来源客群来源：来电来访客户中，地缘性客户较多，外地人比例约占50%客群特征客群特征：多为吴中区域居住本地人，或附近区域就业职工，25-35岁年龄段居多购买目的购买目的：自住为主竞品项目：玫瑰竞品项目：玫瑰99 围挡广告牌搜房通栏2022/6/202022/6/20752022/6/2075对本案的68、启示对本案的启示竞品项目：玫瑰竞品项目：玫瑰99 项目准确定位，走差异化路线。项目准确定位，走差异化路线。该项目总体量不足10万平方米，属于区域内的小盘项目，紧邻越湖名邸，利用户型及总价产生差异化，避免了直接竞争。客户积累周期方式合理把握。客户积累周期方式合理把握。目前针对所有来电来访客户进行免费办会员卡的方式来筛选客户，以确定最终开盘时间及开盘价格。但因漫长时间的客户积累无形中流失客户。整合营销策略。整合营销策略。项目营销手段较为欠缺，形象包装及推广手段均不够到位、精致项目产品准确定位，走差异化路线的同时，注重项目形象包装项目产品准确定位，走差异化路线的同时，注重项目形象包装2022/6/269、0752022/6/20762022/6/2076竞品项目解析竞品项目解析:招商小石城招商小石城开发背景：开发背景： 2007年1月17日，招商地产和南山地产联手以9亿竞得开发区邵昂路西侧、小石湖路南北侧78.7万平米地块，2007年7月26号招商地产再次以3.18亿拍得吴中开发区吴港南路南侧、邵昂路西侧14.1万平米地块。奠基时间2007年10月16日。基本信息：基本信息：地理位置：地理位置：邵昂路西侧、小石湖路南北侧占地面积：约占地面积：约66万平米万平米建筑面积：约建筑面积：约100万平米万平米建筑形态：建筑形态：别墅、公寓、商业配套开发分期开发分期：待定项目基本概括项目基本概括202270、/6/20772022/6/2077一期产品（一期产品（“I”区）区）建筑面积：151141.34平米建筑形态：联排别墅建筑层数：3-4F总栋数：54栋总平面图竞品项目解析竞品项目解析:招商小石城招商小石城2022/6/20782022/6/2078建筑面积：建筑面积：4100平米（含样板区）平米（含样板区）开工时间：开工时间：2008.1.15竣工时间：竣工时间：2008.6.15建筑高度：建筑高度：4F工程造价：工程造价：670万万项目动态：项目动态：土地平整，售楼处在建土地平整，售楼处在建售楼处指标售楼处指标注：此项目体量大，品牌地产开发，为本案未来竞争对手，目前信息释放量较少，今后作为71、重点检测跟踪项目，后续信息将及时跟进补充。竞品项目解析竞品项目解析:招商小石城招商小石城2022/6/2079竞品项目越湖家天下竞品项目越湖家天下 2022/6/2079位置位置：吴中大道南侧，西塘河西侧 开发商开发商：吴中地产占地面积占地面积：约21万平米建筑面积建筑面积：约33.6万平米容积率容积率：1.6以下绿化率绿化率：37%以上主要产品主要产品：小高层、高层、联排、双拼和独栋配套设施配套设施：幼儿园、会所、商业主力户型主力户型：据了解小高层及高层紧以凑户型为主，90平米的三居，120平米的复式；别墅户型也采用了大面宽、小面积开盘时间开盘时间：预计2008年10月项目动态：无热线，尚未72、动工，在建项目售楼处项目基本概况项目基本概况注：此项目为本案未来竞争对手，目前信息释放量较少，今后作为重点检测跟踪项目，后续信息将及时跟进补充。2022/6/20792022/6/20802022/6/2080区域项目区域项目产品档次差异性较大产品档次差异性较大；各项目各项目产品形态划分多样化产品形态划分多样化，退台式，退台式花园洋房关注度较高花园洋房关注度较高；区域成熟度不高区域成熟度不高，社区内多配有自身商业街或沿街底商；，社区内多配有自身商业街或沿街底商；板块板块区域内未来竞争相对较大区域内未来竞争相对较大，潜在，潜在供应量较大，酝酿吴中大型居住生活区；供应量较大，酝酿吴中大型居住生活区73、；客群特性鲜明，客群特性鲜明，本地购买本地购买较强，由较强，由原苏州人原苏州人和和新苏州人新苏州人（非苏州市户口的年轻一族）组成；（非苏州市户口的年轻一族）组成；客群多为中产阶级和当地拆迁居民，客群多为中产阶级和当地拆迁居民，对产品价格、社区内部环境关注度较高对产品价格、社区内部环境关注度较高；中端项目（客群以新苏州人为主）中端项目（客群以新苏州人为主）主要以多层、小高层为主流，主要以多层、小高层为主流，产品以产品以80-9080-90两居室和两居室和120-140120-140三居室为主，三居室为主，实用性强，价格区间为实用性强，价格区间为6000600075007500元元/ /平米，价格74、涨幅缓慢平米，价格涨幅缓慢；高端项目（客群以原苏州人为主）高端项目（客群以原苏州人为主）以别墅为主流以别墅为主流，户型面积为，户型面积为230230平米以上，平米以上，价格价格10000100001300013000元元/ /平米，价格涨幅缓慢平米，价格涨幅缓慢；社区商业销售价格社区商业销售价格14500-1600014500-16000元元/ /，销售状况欠佳；，销售状况欠佳；媒体推广力度和范围相对较大，媒体推广力度和范围相对较大，推广渠道以路牌、报纸、车身推广渠道以路牌、报纸、车身为主。为主。竞品区域研析小结：竞品区域研析小结：竞争态势分析竞争态势分析2022/6/20812022/6/275、081竞品项目研析映射出什么竞品项目研析映射出什么？带带给我们怎样的启示给我们怎样的启示？项目的准确定位项目的准确定位源于对区域市场和客群的准确把握，新苏州人将成为今后本区域的主力客群源于对区域市场和客群的准确把握，新苏州人将成为今后本区域的主力客群；欲在区域竞争中取胜，欲在区域竞争中取胜，产品的创新和深度挖掘成为本案吸纳客群眼球的重要元素；产品的创新和深度挖掘成为本案吸纳客群眼球的重要元素；合理、科学的推盘节奏合理、科学的推盘节奏是成功营销和价值最大化的关键；是成功营销和价值最大化的关键；制定周密的销售策略和推广策略制定周密的销售策略和推广策略是项目运作的核心要素；是项目运作的核心要素；面临76、区域内社区商业配套的经营难点，面临区域内社区商业配套的经营难点，合理定位、规划本案商业合理定位、规划本案商业是后期商业营销的关键；是后期商业营销的关键；设备设施设备设施科技创新为项目带来附加值；科技创新为项目带来附加值；2022/6/2082第三部分：项目第三部分：项目SWOT分析及难点和关键点分析分析及难点和关键点分析n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n 项目的项目的SWOT分析分析n 项目开发的难点和关键点分析项目开发的难点和关键点分析2022/6/2083吴中区地块吴中区地块SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势机遇机遇威胁威胁SOSO分析分析p借势周借势周边大盘边大盘营销营77、销p现场拦现场拦截客户截客户WTWT分析分析p描绘美好描绘美好前景；前景；p创造特色，创造特色，形成优势形成优势p把握商业把握商业的先机；的先机；STST分析分析p产品差异化；更高附加值；产品差异化；更高附加值；p营销费用重点用在现场营销上，争夺认同越溪板块的客群。营销费用重点用在现场营销上，争夺认同越溪板块的客群。 WOWO分析分析p挖掘挖掘“老城外溢客群老城外溢客群”和和“产业客群产业客群”有效需求有效需求区位交通历史传统自然资源产业资源“越溪西片区”的分流作用两个大盘的竞争威胁“副中心”带动城市化进程加快产业依托区域房地产市场不断成熟所处区位较偏，配套不成熟内部自然资源缺乏，周边人口构成78、复杂。2022/6/2084项目开发的难点及关键点项目开发的难点及关键点在周边众多大盘激烈竞争下，突出项目特色，实现最高定价和顺利完成销售。在周边众多大盘激烈竞争下，突出项目特色，实现最高定价和顺利完成销售。开开 发发 难难 点：点：开开 发发 关关 键键 点：点：1.精准的客群定位：精准的客群定位：有效的有效的需求、需求、充足的充足的需求需求2.特色化产品定位：针对性、差异化、高附加值特色化产品定位：针对性、差异化、高附加值3.高效的营销方案和强力的营销执行能力高效的营销方案和强力的营销执行能力4.稳妥的财务方案：资金的结构、筹措和使用稳妥的财务方案：资金的结构、筹措和使用2022/6/2079、85第四部分：项目住宅地块市场定位第四部分：项目住宅地块市场定位n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n定位的原则及方法论定位的原则及方法论 n客群定位客群定位n产品定位产品定位2022/6/2086定位的原则定位的原则价值最大化价值最大化二是，价值的实现二是，价值的实现 价价值值最最大大化化一是，价值的创造一是，价值的创造 价值价值最大最大化化项项目目利利润润品品牌牌价价值值产产品品价价值值客客户户价价值值2022/6/2087应用三个维度模型对定位方向进行推演应用三个维度模型对定位方向进行推演定位的方法论定位的方法论三个纬度定位模型三个纬度定位模型满足自满足自身条件身条件三个维度三个80、维度价值最价值最大化大化市场竞市场竞争优势争优势的确立的确立2022/6/2088住宅地块客群定位住宅地块客群定位2022/6/2089客群定位客群定位职业特征职业特征需求动机需求动机购房目的购房目的关注点关注点公务员、事业单位员工公务员、事业单位员工企业主、高管、中级管理者、技术人员企业主、高管、中级管理者、技术人员农村干部、个体工商户、拆迁的农民农村干部、个体工商户、拆迁的农民就业拉动（新苏州人）就业拉动（新苏州人）结婚购房结婚购房居住升级需求居住升级需求自住自住投资加自住投资加自住纯粹投资客很少纯粹投资客很少价格价格/ /产品形式产品形式/ /户户型型/ /配套配套/ /物业费物业费吴中81、区吴中区本案本案一级核心区一级核心区次级核心区次级核心区外来客群外来客群4 4公里公里1010公公里里一级核心区以项目为中心4公里范围内区域客群次级核心区以项目为中心10公里范围的苏州客群外来客群外省市和外籍客群地域性特征显著：地域性特征显著：客群其他显著特征：客群其他显著特征：本案客群定位的基础本案客群定位的基础周边项目客群特征总结：周边项目客群特征总结：2022/6/2090客群定位客群定位是否足够是否足够是否优质是否优质 本案客群定本案客群定本案客群定本案客群定位的方向位的方向位的方向位的方向考虑的因素考虑的因素考虑的因素考虑的因素是否可行是否可行是否值得是否值得 对原有客群进对原有客群82、进行筛选和分流行筛选和分流导入新的导入新的优质客群优质客群 2022/6/2091客群定位客群定位原有客群数量庞大且其中优质客户众多原有客群数量庞大且其中优质客户众多吴中区政府吴中区政府开发区建成区开发区建成区东吴工业园区东吴工业园区河东工业园区河东工业园区旺山工业园区旺山工业园区吴中出口加工区吴中出口加工区越溪城市副中心越溪城市副中心本案本案国际教育园区国际教育园区吴中区吴中区20072007年年20062006年年20052005年年新增内资企业数26592454218新增私营企业数251923161832新增外资企业数162211194数据来源：吴中政府网数量庞数量庞大的高大的高新技术新83、技术企业、企业、国际教国际教育园区育园区高校环高校环绕项目；绕项目；吴中区吴中区大量的大量的从业人从业人员和新员和新增就业增就业人群构人群构成了吴成了吴中区巨中区巨大的客大的客群基础。群基础。2022/6/2092客群定位客群定位导入新的优质客群可以作为备选方案导入新的优质客群可以作为备选方案本案规模较小本案规模较小缺乏可凭借的缺乏可凭借的独有优势资源独有优势资源自身条件自身条件竞争力分析竞争力分析价值最大化分析价值最大化分析竞争范围扩大竞争范围扩大到全市到全市竞争的项目类竞争的项目类型多了型多了竞争的项目层竞争的项目层次高了次高了要达到预期目标，要达到预期目标，营销推广费用将营销推广费用将大84、大增加大大增加产品的品质需要产品的品质需要提高，开发成本提高，开发成本将大大增加将大大增加销售价格不能太销售价格不能太高，销售速度不高，销售速度不会太快会太快难度大难度大风险大风险大投入大投入大2022/6/2093客群定位客群定位本项目目标客群定位本项目目标客群定位客群定位客群定位所占比例所占比例客群导向客群导向目标客群目标客群所占比例所占比例主力客群70%产业聚集型客群政府和事业单位工作人员、企业主、中高级管理人员及技术员工、教育园区教师50%居住习惯型客群农村干部、个体和私营小业主、拆迁农民20%次要客群25%城市发展导向苏州老城区外迁客群15%外籍人士5%机会客群5%不明外省市人、职业85、房屋投资者等5%2022/6/2094客群定位客群定位根据家庭生命周期理论，确定目标客群的需求特征根据家庭生命周期理论，确定目标客群的需求特征家庭生命周期家庭生命周期特征特征动机和关注点动机和关注点家庭需求家庭需求青青年年之之家家青年之家两口之家结婚，工作便利、休闲预算不高，面积在100平方米以下，2居为主，紧凑型三居为辅，重视书房青年持家一口或小夫妻+父母改善居住，为父母和孩子考虑预算稍高，面积在90120平方米之间，3居为主，2居为辅，重视书房中中年年之之家家三口之家，小孩12岁以下父母+12岁以下小孩考虑孩子成长和教育环境预算较高，面积在100平方米以上，舒适型3居为主，2室2厅为辅三口86、之家，小孩12岁以上父母+12岁以上小孩升级型改善，注重标签、品味和邻里素质预算较高，面积在100平方米以上，舒适型3居为主，2室2厅为辅老老人人之之家家空巢家庭老年或中年夫妻对小区内环境和配套非常看重，愿意为景观、绿化、密度低等适合养老的要素买单预算差异大，对2居和3居都有需求，比较重视客厅，作为家庭成员共同活动空间。老人两代老人+中年夫妻老人三代老人+中年夫妻+孩子明确了目标客群的需求特征，为产品定位及营销推广提供方向明确了目标客群的需求特征，为产品定位及营销推广提供方向2022/6/2095住宅地块产品定位住宅地块产品定位2022/6/2096产品定位产品定位满足项目自身条件纬度推演满足87、项目自身条件纬度推演根据项目规划设计条件可能的产品形式根据项目规划设计条件可能的产品形式全部多层全部多层6 6层的多层住宅比较合适；层的多层住宅比较合适；部分低层、部分小高层部分低层、部分小高层1111层小高层与层小高层与3 3层联排或层联排或4 4层叠拼混合；层叠拼混合；全部低层全部低层容积率做不满，容积率做不满，3 3层联排、层联排、4 4层叠拼比较合适；层叠拼比较合适；1 12 24 43 3全部小高层全部小高层价格比多层低、成本比多层高，不符合价值最大化；价格比多层低、成本比多层高，不符合价值最大化；5 5部分多层、部分小高层部分多层、部分小高层1111层小高层与层小高层与6 6层住宅88、混合；层住宅混合；注：注： 7、8层和层和12、13层都是不经济的产品形式，故而不选；层都是不经济的产品形式，故而不选；6 63 3种产品形式组合种产品形式组合根据规划限制条件，建面不唯一，是根据规划限制条件，建面不唯一，是2种产品种产品 形式组合的延伸，故不一一列举。形式组合的延伸，故不一一列举。2022/6/2097产品定位产品定位满足项目自身条件纬度推演满足项目自身条件纬度推演各种产品形式下每种产品的建筑面积表各种产品形式下每种产品的建筑面积表总占地面积：总占地面积：8.17万平米；总建筑面积：万平米；总建筑面积：13.07万平米万平米建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）低层或多层低89、层或多层小高层小高层方案1全部3层6.130方案2全部4层8.170方案3全部6层12.260方案4全部11层013.07方案5部分3层、部分11层3.529.55方案6部分4层、部分11层5.377.7方案7部分6层、部分11层11.281.792022/6/2098产品定位产品定位价值最大化纬度推演价值最大化纬度推演根据市场竞争情况和价格发展趋势根据市场竞争情况和价格发展趋势u根据国家相关规范和目前苏州建筑市场价格推算根据国家相关规范和目前苏州建筑市场价格推算 预计本案09年初销售价格和建安成本如下：利润最大化利润最大化通过各类型产品的通过各类型产品的售价售价、建设成本建设成本、建筑面积建90、筑面积以及本案的以及本案的土地成本土地成本，估算该类型情况下，估算该类型情况下的项目利润水平，具体公式为：的项目利润水平，具体公式为：利润建筑面积利润建筑面积（售价（售价- -建设成本）建设成本）- -土地成本土地成本注：本测算为粗算，规费及财务等费用暂不考虑产品形式产品形式价格（价格（元元/ /平方米平方米）建安成本（建安成本（元元/ /平方米平方米）3层1000017004层92006层720011层680020002022/6/2099各种产品形式下每种开发方案的开发毛利润表各种产品形式下每种开发方案的开发毛利润表建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）毛利润（亿元）毛利润（亿元）低层或91、多层小高层方案1全部3层6.1300.93方案2全部4层8.1701.98方案3全部6层12.2602.59方案4全部11层013.072.12方案5部分3层、部分11层3.529.553.36方案6部分4层、部分11层5.377.73.57方案7部分6层、部分11层11.281.792.91产品定位产品定位价值最大化纬度推演价值最大化纬度推演价值最大化纬度的最优方案：价值最大化纬度的最优方案：方案6：11层小高层+4层低层类别墅产品方案5：11层小高层+3层低层类别墅产品利润最大化利润最大化2022/6/20100竞争力分析结论竞争力分析结论p别墅供应量很大别墅供应量很大, ,且本案容积率偏92、高且本案容积率偏高,3,3层联排竞争力不强层联排竞争力不强, ,并且分拆出更多的竞争激烈的小高层产品并且分拆出更多的竞争激烈的小高层产品; ;p6 6层的板楼供应量大层的板楼供应量大, ,且不能满足升级居住需求且不能满足升级居住需求; ;p小高层供应量大小高层供应量大, ,需要进行品质和户型进行优化需要进行品质和户型进行优化, ,提升竞提升竞争力争力; ;p综合上面因素综合上面因素, ,分析得出分析得出: :产品定位产品定位市场竞争力最大化纬度推演市场竞争力最大化纬度推演竞争力最大化的方案建议：竞争力最大化的方案建议：方案6：11层小高层+4层低层类别墅产品2022/6/201014层叠拼和层93、叠拼和4.5层景观洋房在各个城市都受到普遍欢迎层景观洋房在各个城市都受到普遍欢迎,市场竞争力很强市场竞争力很强天津万科水晶城天津万科水晶城产品定位产品定位市场竞争力最大化纬度推演市场竞争力最大化纬度推演北京境界北京境界建筑立面新颖建筑立面新颖,有别墅感觉：有别墅感觉：外立面设计采用阳台层层退台式设计，打破了公寓呆板的形式和封闭的关系；入户方式灵活入户方式灵活,独门独院感强：独门独院感强：首层为小院入户；二层为露台入户；二层以上通过外接楼梯入户；内部空间丰富，舒适度高：内部空间丰富，舒适度高：错层、跃层等应用，丰富了室内空间，更高居住品质。2022/6/20102产品定位产品定位市场竞争力最大化94、纬度推演市场竞争力最大化纬度推演苏州类似的低层类别墅和景观洋房也受到市场欢迎，在本区域尚苏州类似的低层类别墅和景观洋房也受到市场欢迎，在本区域尚未出现，市场竞争很弱。未出现，市场竞争很弱。招商依云水岸中慧晨曦馨苑山水印象万科本岸2022/6/20103项目产品定位项目产品定位综合三个纬度模型推演，本项目产品定位：综合三个纬度模型推演，本项目产品定位：注：由于叠拼别墅面积较大，且价格相对较高，因此会存在一定的销售风险，因此不建议做大量的叠拼别墅产品。4.5层的花园洋房和4层的叠拼别墅得到了成功的市场验证，在符合项目自身条件的情况下，也达到产品价值最大化以及使产品具有极强的竞争力，因此建议本案产品95、定位如下：以以4.54.5层退台花园洋房和层退台花园洋房和1111层小高层为主，辅以少量层小高层为主，辅以少量4 4层叠拼别墅为一体的综合居层叠拼别墅为一体的综合居住社区住社区产品配比建议表产品配比建议表主要产品形式主要产品形式层数层数建筑面积（约万平米）建筑面积（约万平米）建筑面积配比建筑面积配比花园洋房4.54.4434%叠拼别墅41.118%小高层117.5258%合计13.07100%2022/6/20104项目产品定位项目产品定位本项目户型配比建议：本项目户型配比建议：主要产品形式主要产品形式层数层数主力户型主力户型9090平米以上户型占比平米以上户型占比9090平米以下户型占比平米96、以下户型占比花园洋房花园洋房 4.5130-180平米的三居和四居34%0%叠拼别墅叠拼别墅4200300平米的四居、五居8%0%小高层小高层 1175-90平米之间的二居和90-130平米的三居为主18%40%本项目具体的产品形式及配比、布局、户型配比等应结合详细的规划设计规范要求本项目具体的产品形式及配比、布局、户型配比等应结合详细的规划设计规范要求由设计院进行优化并形成最终方案由设计院进行优化并形成最终方案户型配比按照以下四个因素：户型配比按照以下四个因素： 目前房地产市场情况；目前房地产市场情况； 成功产品优秀户型借鉴；成功产品优秀户型借鉴； 客群的家庭生命周期；客群的家庭生命周期； 97、取得苏州市户口最小购房面积取得苏州市户口最小购房面积75平方米。平方米。2022/6/20105项目总体规划设计建议项目总体规划设计建议项目总体结构布局项目总体结构布局封闭式组团、开放式街区封闭式组团、开放式街区封闭式组团：封闭式组团：1.社区内由花园洋房、多层和小高层三种产品组合而成，每种产品都各自形成相对独立的封闭式组团，每个组团都有独立的出入口，保证了每个组团内部客群的同一性，尽量减少不同客群之间的干扰。2.为了不使小高层的摆放对花园洋房的私密性产生影响，建议在小高层组团与多层、花园洋房组团结合部规划一个隔离区，使产品差异化明显，提升多层、花园洋房的居住品质。3.为了保证小高层区域便于管98、理以及安全性，划分小组团，每个小组团内设有单独的出入口和公共活动空间，控制每个小组团内的人数，打造差异化产品，提高附加值。开放式街区：开放式街区：1.在每个组团之间设置街区式车行道与步行道，与城市主要干道相连，通过开放式街区使车行和人行均能便利的到达各个组图以及楼座；2.小高层区域内各小组团之间也设置可供车行和人行的小型街区，保证区域内的便利性以及安全性；封闭式组团与开放式街区动静分明、相得益彰。结合组团式的园林进行区域分割，封闭式组团与开放式街区动静分明、相得益彰。结合组团式的园林进行区域分割，营造出一个绿色生态的人文和谐社区。营造出一个绿色生态的人文和谐社区。 2022/6/20106东湖99、三路东湖三路邵邵昂昂路路入入口口入口入口小高层小高层花园洋房花园洋房 隔离带封闭式组团项目总体规划设计建议项目总体规划设计建议商商业业叠拼别墅叠拼别墅产品布局及设计注意点产品布局及设计注意点小高层与低层产品兼容性：小高层与低层产品兼容性：独立的入口和柔性隔离，保证低层产品的私密性；景观、车位等资源供给倾向于低层产品保证产品高品质的基本要求：保证产品高品质的基本要求：保证南北向，层高尽可能高；全明的卫生间，通风要良好；客厅的大小需要根据产品类型设计，避免太大；低层产品停车位保证1：1以上，兼顾停车的便利性和经济性；小高层地面停车与地下停车相结合。 隔离带 隔离带 隔离带2022/6/20107产100、品设计建议产品设计建议p借鉴苏州园林中叠山、理水、园林花卉的布局特色以及建筑形式表现出具有借鉴苏州园林中叠山、理水、园林花卉的布局特色以及建筑形式表现出具有苏州园林为核心主题的社区。苏州园林为核心主题的社区。p居者置身于居者置身于 “城市山林城市山林”的园林意境之中，营造出苏州园林独有的以小见大、的园林意境之中，营造出苏州园林独有的以小见大、园中有景、步移景异的艺术效果园中有景、步移景异的艺术效果。景观设计风格建议景观设计风格建议2022/6/20108产品设计建议产品设计建议项目建筑设计项目建筑设计低层类别墅产品低层类别墅产品l外立面风格：外立面风格：建议采用具有江南文化底蕴结合汲取现代建筑101、人性化的空间特色，形成古今交融的新江南宅院风格。l外立面颜色：外立面颜色：运用了江南建筑特有的黑、白、灰色调，体现建筑的古朴与高雅。l外立面材质：外立面材质：外立面以灰墙砖为主， 显示出稳重大气的风格。l阳台设计：阳台设计：建议采用双阳台设计，主阳台以观景为主，次阳台以储物、晾衣为主；建议在阳台安装太阳能的集热板 ，提升阳台的使用功能。l入户方式：入户方式：建议采用独立入户的方式，方便业主出行。l阳台设计：阳台设计：建议采用双阳台设计，主阳台以观景为主，次阳台以储物、晾衣为主；建议在阳台安装太阳能的集热板 ，提升阳台的使用功能。l入户方式：入户方式：建议采用独立入户的方式，方便业主出行。l阳台102、设计：阳台设计：建议采用双阳台设计，主阳台以观景为主，次阳台以储物、晾衣为主；建议在阳台安装太阳能的集热板 ，提升阳台的使用功能。l入户方式：入户方式：建议采用独立入户的方式，方便业主出行。2022/6/20109产品设计建议产品设计建议项目建筑设计项目建筑设计花园洋房类产品花园洋房类产品l外立面风格：外立面风格：建议将本项目塑造成现代中式风格的花园洋房社区，既没有完全复制中国的传统民居样式，也没有完全照搬西方现代主义建筑的风格。 l外立面颜色：外立面颜色：运用了江南建筑特有的黑、白、灰色调，体现建筑的古朴与高雅。l外立面材质：外立面材质：采用大量面砖和大面积落地玻璃。采用大面积落地玻璃，可增103、强室内采光效果，丰富立面的可观赏性 。l阳台设计：阳台设计：建议花园洋房采用层层退台式设计，使阳台没有遮掩。让居室最大程度地迎接阳光和空气。 l入户方式：入户方式：建议采用双向入户的设计，除了习惯的楼梯间入户方式外,观景电梯可直接进入自家的空中花园。 2022/6/20110产品设计建议产品设计建议项目建筑设计项目建筑设计 小高层产品小高层产品l外立面风格：外立面风格：建议将本项目吸取苏州民居高低错落、小巧精致的特点。外轮廓以坡屋顶为主，给人一种古朴的江南湖居印象。 l外立面颜色：外立面颜色：建议采用灰色调为本的复合色运用到小高层建筑上，显得稳重、柔和。 l外立面材质：外立面材质：建议采用的是104、玻璃和质感极强的面砖，不仅体现了新颖、时尚的风格，同时也传达出了浓郁的生活气息。l阳台设计：阳台设计：建议阳台的设计尽量做到通透、视野开阔。阳台设计风格以简洁、清新、柔和为主。 l入户方式：入户方式：采用集中入户的方式。户型建议户型建议花园洋房花园洋房产品设计建议产品设计建议p面宽与进深面宽与进深 情景洋房户型设计秉承短进深、大面宽的原则，户型方正舒适、利用率高；p种类上种类上 以三居和四居为主，面积为126-176平米之间，每层退台面积相差5-18平米不等，楼层越低，其退台面积越大；p功能上功能上 洋房以别墅的标准来设计内部功能空间，从户型图上可以看出大、中、小卧室齐全，配有工人房、储藏间、105、老人房等功能空间。p空间上空间上 南北入口，垫高而后退的入口平台，丰富入户路线。院落的架高，加上院墙隔挡，强调居住的私密性。退台设计，留出超大天台，内外空间互相渗透。2022/6/20112产品设计建议产品设计建议p面宽与进深面宽与进深 北京境界户型各个功能空间均为短进深、大面宽设置，户型方正、舒适，使用便利。p主要面积户型主要面积户型 境界项目叠拼类产品以四居为主，主力户型面积为210270平米之间；210平米左右的户型一般以二层为主；270平米左右的户型在二层的基础上多出半地下室或者阁楼等空间。p层层有露台层层有露台 此类叠拼产品外立面同样为退台效果，保证其层层有露台、户户有露台，甚至有的106、户型南北双露台，增加了空间的趣味性和舒适性。p双入户方式双入户方式 叠下户型南北双入户方式，双庭院设置，可以很好的控制主仆动线，并增加户型的附加价值。户型建议户型建议叠拼别墅叠拼别墅2022/6/20113第五部分：项目商业地块市场定位第五部分：项目商业地块市场定位n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n吴中区商业发展状况分析吴中区商业发展状况分析n做给谁？做给谁？客群定位客群定位n做什么？做什么？功能定位功能定位n做多大？做多大？面积配比面积配比n怎么做？怎么做？开发策略开发策略2022/6/20114吴中区商业发展概况分析吴中区商业发展概况分析吴中区商业发展不平衡，老城区商业比较齐全107、，新城商业严重滞后。吴中区商业发展不平衡，老城区商业比较齐全，新城商业严重滞后。p吴中区的主导产业以旅游业和制造业为主，商业服务业发展滞后，商业布局不够合理，档次普遍不高，经营管理相对混乱；p区域产业基础雄厚，居民消费能力较高、消费意识强，目前主要依靠中心城区的商业供应来满足其消费需求；p目前吴中区商业布局分散，主要商业集中在吴中城区和经济开发区建成区；商业形态主要以各项目配套的沿街商铺为主；p未来区域的商业规划将以商贸餐饮服务业为发展重点，重点是越溪城市副中心，加快商业中心风情一条街，运河风光带的建设。2022/6/20115p目前吴中区现有在售商业项目的总供应量约为235098平方米，总体108、供应量较小；p各商业物业主要以出售为主，销售价格在5750-14000元/平方米之间，多数商铺的销售率都在80%以上；吴中区现有商业项目细况分析吴中区现有商业项目细况分析吴中区现有商业项目区位分散，销售价格差距较大，但总体销售状况良好吴中区现有商业项目区位分散，销售价格差距较大，但总体销售状况良好物业名称物业地址占地面积（m2)建筑面积(m2)销售均价（元/m2)销售率售楼电话永乐盛世江南吴中区临湖镇银藏路 422号1300022000575090%左右0512-66309666甪直旺府井大街吴中甪直镇鸣市路与田渡港桥北交汇处1857825000645090%左右0512-65020988/6109、5020999石湖第一街吴中国际教育园北区学府路28号100002000012000100%0512-68136666第三大街吴中碧波街27号/1600012000/0512-67072388南苏州生活广场(商业部分）越湖路1109号 /1000001400080%左右0512-66559999苏州江南汽配市场吴中长江路3号24990520987000(二手价)100%0512-66879966/66879988数据来源：搜房网 思源做相关整理2022/6/20116吴中区现有商业项目细况分析吴中区现有商业项目细况分析区域内各板块商业销售均价及终端消费客群的构成分析区域内各板块商业销售均价及终110、端消费客群的构成分析目前苏州市虎丘区板块商业销售价格较低，而国际教育园区板块、吴中经济技术开发区板目前苏州市虎丘区板块商业销售价格较低，而国际教育园区板块、吴中经济技术开发区板块以及越溪城市副中心区商业销售价格较高块以及越溪城市副中心区商业销售价格较高苏州市虎丘区商业消费客群高新技术产业开发区企业职工以及周边居民国际教育园区商业消费客群园区内的教师、学生、职工家属以及周边居民吴中经济技术开发区商业消费客群开发区内企业技术人员、工人及其家属、附近周边居民越溪城市副中心区商业消费客群越溪镇居民、区内企业职工及其家属2022/6/20117吴中区商业用地供应情况分析吴中区商业用地供应情况分析p200111、7年吴中区商业土地供应总量1186901.96m2,与2006年相比下降34.5%；2007年吴中区商业总建筑面积1776945m2，同比增长32.5%；p2007年吴中区商业土地平均成交价5186元/m2,与2006年相比增长40.1%；2007年吴中区商业土地平均楼面地价2960.9元/m2,同比增长22.05%；p虽然吴中区商业土地供应量呈下降趋势，但是总建筑面积仍呈增长趋势。表明区域内商业项目的开发向大体量、集中化方向发展；吴中区商业用地供应情况分析吴中区商业用地供应情况分析数据来源苏州土地储备中心数据来源苏州土地储备中心2022/6/20118地块周边商业现状地块周边商业现状本案本案112、吴中商城上海华联超市好旺玛购物广场恒济百货店好又多大卖场南苏州生活广场建成区建成区本本案案周周边边独独立立商商业业分分布布图图p项目周边分布独立商业业态项目周边分布独立商业业态超市：超市：联华超市、华润仓储超市、上海华联超市商城：商城：吴中商城、华东商业城、服装城购物中心：购物中心：南苏州生活广场、好旺玛购物广场菜市场：菜市场：长桥菜场、碧波菜场本案本案本地块北部的本地块北部的开发区建成区开发区建成区商业发展较成熟，多数独立商业分布于此，业态商业发展较成熟，多数独立商业分布于此，业态分布较广；越溪城市副中心分布较广；越溪城市副中心未来将成为区域商业服务业的核心。未来将成为区域商业服务业的核心。113、2022/6/20119地块周边商业现状地块周边商业现状周边社区商业现状周边社区商业现状本案本案嘉业阳光水榭本案锦和加州项目名称嘉业阳光水榭锦和加州商业面积（）1.4万6万开盘时间2007年11月2006年12月销售率50%90%面积区间（）901500200400业态会所、健身、美容、休闲、餐饮未定客群投资、自营投资、自营购买人小区居民、周边居民小区居民、周边居民售价（元/平方米）均价：15000均价：12000p目前本地块周边仅有嘉业阳光水榭、锦和加州两个项目商业配套在售；p商业总供应量为7.4平方米，销售均价分别为15000元/平方米和12000元/平方米，销化速度较慢；2022/6/2114、0120地块周边商业现状地块周边商业现状周边商业项目的潜在供应情况分析周边商业项目的潜在供应情况分析项目名称推出时间潜在供应量商业形态越湖名邸08年年底10万平方米社区底商玫瑰9909年未定社区底商石湖之韵未定1.5万平米左右社区底商石湖华城08年下半年15万平方米商业街锦悦苑未定1万多平方米社区底商本案本案地块周边商业项目的潜在供应量较大，地块周边商业项目的潜在供应量较大，未来总供应量在未来总供应量在27.5万平方米以上；万平方米以上；商业建筑形态以社区底商为主，商业建筑形态以社区底商为主，大部分项目将在今年下半年推出，大部分项目将在今年下半年推出，详细信息尚未公详细信息尚未公布；布；202115、2/6/20121地块周边商业现状地块周边商业现状竞得单位宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元)上涨幅度元/万元/亩江苏新城房产股份有限公司苏地2007-G-218281.3 商业40年 2.54738581950苏州宁泉商贸有限公司苏地2007-G-3410906.7商业40年4.0436275250126538443163.2513800141.00%项目周边潜在商业用地供应情况分析项目周边潜在商业用地供应情况分析p地块周边目前已经有两块商业用地成交待建，总用地面积为19000平方米，其中新城房地产有限公司竞得的地块将规划建设社区内配套商116、业风情街；p项目地块西侧紧邻越溪城市副中心整体规划的“二心”中的友新路东侧公共设施用地（未来新城购物、休闲、娱乐的主要场所），未来商业用地总体供应量较大；本案本案友新路东侧友新路东侧公共设施用公共设施用地地2022/6/20122商业调研商业调研：南苏州生活广场：南苏州生活广场 2022/6/20122项目基本信息项目基本信息总建筑面积总建筑面积14万平方米商业面积商业面积10万平方米（另有写字楼、酒店公寓共4万）项目位置项目位置吴中 越湖路国际教育园对面开盘时间开盘时间2007年10月13日（C区） 2007年11月24日（A区）入住时间入住时间2009年10月售价售价C区 售罄A区 目前首117、层均价约24000元/平米，二层16000元/平米商铺面积商铺面积A区 38105平方米主力户型主力户型50平方米左右客群客群投资为主业态餐饮、娱乐、购物、酒店2022/6/201222022/6/201232022/6/20123项目项目2009年年10月交房，目前月交房，目前C区已售罄，尾盘均价区已售罄，尾盘均价14000元元/平米，平米，A区在售，均价区在售，均价20000元元/平米，销售率约平米，销售率约40%，其余未开盘。，其余未开盘。项目整体规划项目整体规划功能划分A区“美居中心”-家居家纺装饰区B区“假日时光”特色餐饮区C区“科技新天地”家电数码区D区“越溪苏街”休闲娱乐地带E、118、F、G区“时代广场”时尚潮流精品区注：D/E/F/G 分区模糊A区区C区区B区区D/E/F/G区区商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 2022/6/201232022/6/201242022/6/20124商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 产品分析产品分析户型面积：户型面积：主力户型面积50平米左右，层高3.1米价格差异：价格差异：中部基本为50平米以下面积，临近电梯价格21000-23000元/平米；外部面积100平米以上，临路均价25000-27000元/平米一层平面一层平面中部户型中部户型外部户型外部户型2022/6/201242022/6/201252022/119、6/20125商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 户型面积：户型面积：主力户型面积50平米左右，层高3.1米价格差异：价格差异：中部临电梯均价15000-17000元/平米，外部面积100平米以上，价格11000-13000元/平米产品分析产品分析二层平面二层平面中部户型中部户型外部户型外部户型2022/6/201252022/6/201262022/6/20126销售动态分析销售动态分析销售价格销售价格：均价20000元/平米 销售折扣销售折扣：一次性99折，团购99.5折销售策略：销售策略： 1.与威尔仕经营公司签订合约三年，期间每年返房款总额8%，3年后可选择自营或根据市场情120、况重新与经营公司签订合约。 2.为促进销售，自行组织客户进行团购，提供相应折扣。销售进度销售进度：A区销售率约40%，外部临街商业小户型分割销售情况较好。商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 项目与第三方经营公司合作，项目与第三方经营公司合作，3年内按房款年内按房款8%返利，购房时直接计算入房价返利，购房时直接计算入房价确保投资风险和经营收益确保投资风险和经营收益2022/6/201262022/6/201272022/6/20127市区户外广告牌市区户外广告牌推广及客群分析推广及客群分析推广主题：演绎大上海核心商圈财富神话推广方式：户外为主，投放覆盖面较广客群特征：主要为私营企业主121、和部分乡村干部，认可项目周边环境，看重长期升值潜力，年龄40岁以上居多购买目的：投资商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 西环高架户外广告牌西环高架户外广告牌2022/6/201272022/6/201282022/6/20128对本案的启示对本案的启示商业调研商业调研：南苏州生活广场南苏州生活广场 户型多为小面积分割；户型多为小面积分割；同层价差较大同层价差较大，便于减轻销售压力；开发商销售前进行经营区域划分，有利于合理营造整体商业氛围营造整体商业氛围养商期阶段，开发商与第三方经营公司合作，降低客户投资风险降低客户投资风险2022/6/201282022/6/20129商业地块市场122、定位商业地块市场定位本项目商业要解决的问题：不是不是“是否要做商业是否要做商业” ；而是：而是： “做做 给给 谁？谁？” “做做 什什 么？么？” “做做 多多 大？大？” “怎怎 样样 做？做？”本项目商业定位考虑因素：本项目商业定位考虑因素：本案商业规模相对较大，区域商业氛围尚未成熟，为了商业的成功开发，势必要对商业功能及业态进行合理选择，那么：本地块的规划条件是否能满足？商业功能定位如何？业态如何选择？本项目商业的辐射范围有多大？是否符合未来的商业发展规划？2022/6/20130商业地块市场定位商业地块市场定位地块商业环境分析地块商业环境分析我们的优势资源是什么？我们的优势资源是什么123、？p规划优势：规划优势：项目地处东湖居住区未来的“购物、休闲、文化娱乐” 中心，其配套服务将覆盖整个区域；p产业优势：产业优势：周边产业资源雄厚，具备较强的经济实力和持续发展动力；p领先优势：领先优势：目前整个板块刚刚起步，未来市场空间较大；p交通优势：交通优势：交通便利，通达性好；p地块周边已形成一定地产开发氛围，但整体商业氛围不足；p项目周边的区域成熟度较低，目前周边居住氛围不浓、配套不完善；p项目周边人口层次复杂；p公共交通联系相对较弱；我们的限制性条件是什么？我们的限制性条件是什么？p功能定位？功能定位？p面积配比？面积配比？p商业开发时机把握？商业开发时机把握？ 现实性、前瞻性现实性124、前瞻性 立足现实、适度超前立足现实、适度超前核心商圈核心商圈本案本案2022/6/20131为谁做为谁做目标客户定位目标客户定位商业服务客群定位商业服务客群定位终端消费者定位终端消费者定位本项目面对的主要消费群体是未来整个东湖居住区的人群，并辐射周边一定范围的消费群体项目自身及周边的大量居民吴中经济开发区的商务人群吴中经济开发区的产业人群主城区外溢消费客群旅游等临时消费客群 事件带动产生的即时客流核心消费者核心消费者游移消费者游移消费者出差及周边企业商务招待类客群直接客户定位直接客户定位看好项目自身价值及区域发展潜力的投资客群；购买自用客户；租用物业用于商业经营的客户；2022/6/2013125、2做什么做什么功能定位功能定位商业功能定位分析商业功能定位分析家居超市家居超市项目用地周边未来有大量房地产项目供应，因此现阶段应以家居、装饰类商业为主力店，能够广泛的吸纳周边消费客群。中型生活超市中型生活超市商业业态的选择以完善生活配套为目的，因此本项目可选择中型连锁超市（比如苏果、华电）。服务式公寓服务式公寓为了符合商业用地规划设计要求因此针对周边区域的商务客群，可提供酒店式的服务公寓。p根据目前市场要求，本项目适合经营的商业业态有家居超市、中型生活超市等等p规划设计条件要求：限低50米，建筑基底面积不超过4351.95平方米，引进服务式公寓 社区配套商业社区配套商业本项目可引进各类食品店，126、便利店，洗衣店，美容美发店，家政服务店， 普通诊所，药店等社区配套商业2022/6/20133做什么做什么功能定位功能定位服务式公寓产品建议服务式公寓产品建议p与本案住宅部分形成差异化，产品和服务突出独特性和差异性；p以小户型、低总价入市，缩短运作周期，提高资金回收率；p规划和产品设计要有超前性；p物管配套服务齐全，可适当增加部分有偿服务；p现代化的立面风格，实用、简约的户型设计；p主打小户型产品和服务牌2022/6/20134四层四层- -十五层十五层酒店式服务公寓:17500m17500m2 2做多大做多大面积配比面积配比基于基于相应功能的面积需要、规划设计条件、面临的市场环境相应功能的面127、积需要、规划设计条件、面临的市场环境等因素，等因素，分析得出面积配比建议：分析得出面积配比建议：经营性商业经营性商业主体三层、局部两层主体三层、局部两层体量约体量约13000m13000m2 2二层二层- -三层三层家居用品、装饰城家居用品、装饰城:8000m8000m2 2一层一层中型超市：中型超市：4000m4000m2 2社区配套商业：社区配套商业：1000m21000m22022/6/20135怎么做怎么做空间布局空间布局商业区域划分及规划布局商业区域划分及规划布局p商业内街：商业内街：规划社区配套商业为主配以部分中小型专业店； 建筑形式：内街式商业（12层）p延街商业：延街商业：规划128、建设家居超市、生活超市、休闲娱乐、特色餐饮等； 建筑形式：商业街（13层）p在商业用地中部区域规划建设服务式公寓服务式公寓 建筑形式：高层（415层）延街商业延街商业商业内街商业内街东湖三路邵昂路商业内街服务式公寓延街商业通过都市化的建筑外观，现代化的商业动线设计，打造形象号召力；通过都市化的建筑外观，现代化的商业动线设计，打造形象号召力；塑造富有变化的商业空间，提高聚客力；塑造富有变化的商业空间，提高聚客力；2022/6/20136怎么做怎么做开发策略开发策略商业开发策略建议商业开发策略建议一、开发时间建议：开发时间建议：商业地块的开发应略微滞后于居住地块的开发；二、经营性商业租售建议：经营129、性商业租售建议：商业地块本身开发和招商销售应同时进行，经营性商业部分应以销售为主，开发商可以在售后引进物业管理公司对商铺进行统一管理；三、公寓部分租售建议：公寓部分租售建议：公寓物业应针对投资和自住客户采用直接销售的方式；四、全面提升商业购物环境，打造竞争优全面提升商业购物环境，打造竞争优势，营造优势商圈；势，营造优势商圈；2022/6/20137第六部分：项目开发初步经济测算及分析第六部分：项目开发初步经济测算及分析n 地块资源解及分期安排地块资源解及分期安排n 销售周期的初步判断销售周期的初步判断n 市场价格的预测市场价格的预测n开发成本的计算开发成本的计算n 销售收入的计算销售收入的计算130、n现金流量表现金流量表n经济指标分析经济指标分析n市场风险分析市场风险分析注：商业地块不确定因素太多，因此注：商业地块不确定因素太多，因此这次仅对住宅地块进行经济分析这次仅对住宅地块进行经济分析2022/6/20138对未来市对未来市场的经验场的经验预判预判销售周期初步判断销售周期初步判断竞品项目销售周期列表销售周期销售周期2424个月个月本项目从开发周期为本项目从开发周期为20082008年年20102010年，其中销售周期年，其中销售周期2424个月。个月。案名案名现供应量现供应量( (万万) )未来供应量未来供应量( (万万) )开盘时间开盘时间现供应现供应销售率销售率销售面积销售面积(131、 (万万) )（截（截至至20082008年年1 1月）月）销售周期销售周期（月）（月）平均每月销售平均每月销售面积面积( (万万) )嘉业阳光水榭嘉业阳光水榭五期8万六期15万2005.8.1870%19.6290.676山水映象山水映象 一期9万二期9万2007.970%6.341.575锦和加州锦和加州9.1万02006.999%9160.5625销售周期的初步判断销售周期的初步判断对未来市对未来市场的经验场的经验预判预判对未来市对未来市场的经验场的经验预判预判产品类型产品类型差异化因差异化因素素根据目前苏州根据目前苏州吴中区市场每吴中区市场每月平均销售面月平均销售面积积2022/6/2132、0139本案市场价格预测本案市场价格预测案名案名开盘价格（元开盘价格（元/ /）目前价格（元目前价格（元/ /）历史价格（元历史价格（元/ /）嘉业阳光水榭4300（多层）7500 （多层）8500 （四层洋房）越湖名邸6400 （多层）6400 （多层）6400 （多层）玫瑰996000-7000 （预计）6000-7000（预计）6000-7000（预计）水岸清华11000（别墅）11000（别墅）11000（别墅） 现代园墅11000（别墅起价）11000（别墅起价）11000（别墅起价）石湖华城4300（多层） 6300 （多层）石湖庭园6000（小高层）6000（小高层）6000（小133、高层）锦悦苑6300（多层） 6000（小高层）6300（多层） 6000（小高层）6300（多层） 6000（小高层）新城名郡7000左右（小高层）数据来源：苏州房地产信息网根据根据市场价格、未来发展趋势、产品类型、区位、户型、竞争态势市场价格、未来发展趋势、产品类型、区位、户型、竞争态势等等因素预计本案未来销售均价因素预计本案未来销售均价产品形式产品形式4层叠拼4.5层洋房11层小高层价格（元价格（元/平方米）平方米）980088006800本案预计均价本案预计均价2022/6/20140开发成本估算开发成本估算成本估算成本估算p本项目的总投资额在本项目的总投资额在8.958.95亿元人民134、币。亿元人民币。项目项目投资额（万元）投资额（万元）所占比例所占比例土地成本43160 48.22%前期工程费2092 2.33%建筑、安装工程费20858 23.30%基础设施建设费4577 5.11%公共配套设施建设费1308 1.46%不可预见费1823 2.03%期间费用8112 9.07%流转税5553 6.21%土地增值税(预提)2019 2.26%合计合计8950189501100%2022/6/20141开发成本估算开发成本估算开发成本控制分析开发成本控制分析p土地成本、基础设施等不可变成本所占比重达到一半，严重影响开发利润。土地成本、基础设施等不可变成本所占比重达到一半，严重135、影响开发利润。p建筑、安装工程费、前期工程费、期间费用等可变成本需要严格控制支出。建筑、安装工程费、前期工程费、期间费用等可变成本需要严格控制支出。p合理安排成本支出时间，保证项目开发的现金流安全和利用好时间价值。合理安排成本支出时间，保证项目开发的现金流安全和利用好时间价值。2022/6/20142销售收入计算销售收入计算销售收入计算销售收入计算主要产品形式主要产品形式可售面积可售面积(m(m2 2) )2008200820092009可售面积可售面积（mm2 2) )20102010可售面积（可售面积（mm2 2) )花园洋房44460 0 26153 18307 叠拼别墅10461039136、236538高层7585003530740538合计130767.4065383 65383p综合考虑了年度销售压力，项目入市形象，根据销售经验得出三种产品形式每年的销售比重。 主要产品主要产品形式形式20082008年销售年销售收入收入( (万元）万元）20092009年销售年销售收入收入( (万元）万元）20102010年销售收入年销售收入( (万元）万元）产品总销售收入产品总销售收入比例比例产品总销售产品总销售收入收入花园洋房023015.0616110.1638.76%39124.8叠拼别墅03844.646407.2410.15%10251.78高层024008.7627565.84137、51.09%51578合计050868.4650083.24100%100954.582022/6/20143现金流量表现金流量表现金净流量及累计现金净流量表现金净流量及累计现金净流量表项目内容项目内容20082008年年（万元）（万元）20092009年年（万元）（万元）20102010年年（万元）（万元）净现金流量-54604 30194 33054 累计净现金流量-54604 -24410 8643 本项目2008年现金流出为5.46亿元，主要用以支付土地出让费和配套设施费，占用项目资金较多，给项目运作带来较大的资金压力。本项目在2009年开始出现正现金流量。因此本项目前期需要妥善安排资138、金来源，增加自有资金比重或中长期贷款，保证项目开发的正常进行。现金流量分析现金流量分析2022/6/20144经济指标分析经济指标分析静态指标静态指标成本利润率13.98%投资利润率(税后)9.60%销售利润率11.35%动态指标动态指标财务内部收益率(税后)10.01%财务净现值FNPV127静态财务指标分析静态财务指标分析此利润率仅是开发住宅用地的成果，首开集团将净得一块商业地块。 当财务内部收益率大于同期贷款利率时（IRRi），项目盈利。截止到2007年12月21日，金融机构的贷款利率为7.74%，因此项目可行。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，若得到的FNPV0，表明项目的盈利能139、力达到或超过基准计算的盈利水平，项目可接受。 由于本项目的财务净现值大于0，因此项目可接受 。动态财务指标分析动态财务指标分析2022/6/20145市场风险分析市场风险分析变动因素：投资成本变动因素：投资成本p当单位面积的土地成本不变，单位建筑面积的可变成本接近增加增加880880元元，达到达到44284428元元时，税前投资利润率接近为0 0。p税前利润率对可变成本比较敏感，必须严格控制可变成本支出。投资敏感度投资敏感度税前投资利润率税前投资利润率投资敏感度投资敏感度单位面积可变单位面积可变成本（元成本（元) )税前投资税前投资利润率利润率-20%2834.27 20.55%-15%301140、1.41 18.25%-10%3188.56 15.96%-5%3365.70 13.66%0%0%3542.84 3542.84 11.34%11.34%5%3719.98 9.07%10%3897.12 6.78%15%4074.27 4.48%20%4251.41 2.19%25%4428.55 -0.10%2022/6/20146市场风险分析市场风险分析变动因素：价格变动变动因素：价格变动p本项目的本项目的价格敏感度很高价格敏感度很高，因此本项目决不能进行价格竞争策略，因此本项目决不能进行价格竞争策略，并且可以通过调节不同产品类型的单位面积的销售价格实现总利润额的最大化。售价敏感性售价敏感性利润总额利润总额税前投资利润率税前投资利润率-20%-176.2940%-184.5346%-15%-132.2258%-133.6061%-10%-88.1575%-88.3363%-5%-44.0892%-47.8318%0%0.0000%0.0000%5%44.0473%21.6046%10%88.1156%51.5885%15%132.1839%78.9651%20%176.2522%104.0603%2022/6/20147谢 谢！