1、江河北京盈和中心项目概念方案设计 Jiang He Bei Jing Ying He Project Concept Design 01 Site Analysis 区位分析 02 03 04 05 目录 Content Concept Vision 设计愿景 Concept Development 设计推演 Master Plan 总图设计 Design Highlights 亮点设计 06 Technical drawings 技术图纸 01 Site Analysis 区位分析 总建设用地面积 51435.3平方米 二 环 路 三环 路 四环 路 五环 路 基地 10公里 20公里 302、公里 北京首都国际机场 天安门 北京站 北京东站 北京西站 北京南站 北京北站 京平高速 中国国际展览中心 城市关系丨 CITY CONTEXT 上位规划丨 MASTER PLANNING 基地 基地 北京市顺义新城控制性详细规划 规划解读：基地紧邻北京首都国际机场与中国国际展览中心。 中国国际展览中心 北京首都国际机场 空港 新国展 基地 交通分析丨 TRAFFIC ANALYSIS 城市次干道 城市主干道 15号地铁线 地铁站 中国南方航空基地 北京保洁技术有限公司 蓝星东丽膜科技有限公司 捷豹汽车研究院 恩布拉科雪花压缩机公司 罗森伯格亚太电子公司 北京中正司法鉴定所 空港科技创业园 北3、京地大彩印有限公司 北京隆达印刷包装集团有限公司 北京天福号食品有限公司 蒙特空气处理设备有限公司 康吉森自动化设备技术公司 康保安防系统有限公司 居住区 居住区 居住区 居住区 居住区 居住区+商业 居住区+商业 居住区 居住区 居住区 居住区 居住区 居住区 居住区 周边环境丨 SURROUNDING FACILITIES 基地 5 SURROUNDING FACILITIES 周边现状丨 SURROUNDING STATUS 2 1 3 2 5 4 1 2 3 4 用地条件丨 PLANNING CRIERIA 总用地面积（m2） 64003.3 总建设用地面积（m2） 51435.3 容4、积率 2.0 建筑密度 40% 建筑高度（m） 30 绿地率 15% 规划经济技术指标： 规划依据： 北京市规划委员会建设项目规划条件 建筑退让用地边界最小距离： 考虑对北地块空间压迫，建筑退让北侧用地 红线边界线距离不小于14米；退让东侧用地 边界线距离不小于6米； 建筑退让规划道路红线最小距离： 退让南侧安祥大街道路红线距离不小于5米； 退让西侧裕庆路道路绿线距离不小于5米。 交通规划要求：与外部交通衔接的主要出入 口方位：西侧、南侧。 绿化环境规划要求：绿地率15% 用地红线 建筑退界线 城市绿线 总建设用地面积 51435.3 02 Concept Vision 设计愿景 案例分析丨 5、虹桥绿谷：与本项目区位相似，位于上海虹桥国际机场与国家会展中心之间。 在相同的区位中，如何解决在机场限高的情况下打造国际化的办公园区？ CASE ANALYSIS 70m 虹桥绿谷 上海虹桥国际机场 国家会展中心（四叶草） 50m 800m2 110m 900m2 内部庭院 下沉广场 下沉广场 围合+共享 案例分析丨 CASE ANALYSIS 虹桥绿谷：与本项目区位相似，位于上海虹桥国际机场与国家会展中心之间。 在相同的区位中，如何解决在机场限高的情况下打造国际化的办公园区？ 绿色+生态 150m 70m 210m 40m 内部庭院 案例分析丨 CASE ANALYSIS 基地 围合+开放 6、创智天地：在具有悠久历史的江湾体育中心与城市社区之间如何打造办公社区？ 江湾体育中心 城市社区 案例分析丨 CASE ANALYSIS 100m 500m2 400m2 350m2 300m2 围合+公园社区 江南布衣：如何在容积率较高的情况下打造高品质的总部园区？ 绿色 GREEN 公园社区 PARK COMMUNITY 生态 ECOLOGY 共享 SHARE 国际 INTERNATIONAL 开放 OPEN 03 Concept Development 设计推演 基地建设用地面积: 51435.3m2 容积率: 2.0 建筑密度: 40% 绿地率：15% 基地分析丨 SITE ANALYS7、IS 51435.3m2 建筑限高30m（可做4-7层），密度40%，容积率2，以五层为例（2/0.4=5）。 30m 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT 体块生成 OPTION 1 标准层1000m2 ，每栋5层，需做20栋。 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT 标准层1800m2 ，每栋5层，需做11栋。 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 2 OPTION 3 标准8、层2500m2 ，每栋5层，需做8栋。 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 4 标准层3300m2 ，每栋5层，需做6栋。 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 4 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 OPTION 2 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 OPTION 3 标准层利用率9、 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 OPTION 1 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 综合比较OPTION 3最优 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 3 强排方案 标准层利用率 广场及公共空间可塑性 建筑间距 舒适性 空间租赁 灵活性 整体形象 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 3 深化方案 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 体量调整，增加退台 拔高局部楼层 设计推演丨 CONCEP10、T DEVELOPMENT OPTION 3 深化方案 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F OPTION 3存在问题： 1.产品单一，为6层平层办公产品 2.空间单一，内部庭院尺度较大（约120m*125m=15000m2），丰富度不足。 标准层2150m2，6层， 共3栋，合计面积38700m2 标准层2200m2，6层， 共4栋，合计面积52800m2 标准层2150m2，6层， 共1栋，合计面积12900m2 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 3 比选方案-引入独栋产品，增加空间层次 6F 6F 6F 6F 4F 4F 7F 7F 6F 6F 11、6F 4F 7F 7F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 比选方案一 比选方案二 标准层2150m2，6-7层， 共3栋，合计面积41800m2 标准层2200m2，6-7层， 共3栋，合计面积41800m2 标准层2150m2，6层， 共1栋，合计面积13200m2 标准层650m2，4层， 共4栋，合计面积8400m2 6F 标准层2200m2，6层， 共1栋，合计面积13200m2 标准层1000m2，4层， 共8栋，合计面积30400m2 标准层2250m2，6-7层， 共2栋，合计面积29250m2 标准层2250m2，6-7层， 共2栋，合计面积29250m2 12、最终方案 设计推演丨 CONCEPT DEVELOPMENT OPTION 3 OPTION 3-比选1 OPTION 3-比选2 本次深化方向 效果图丨 RENDERING 效果图丨 RENDERING 效果图丨 RENDERING 效果图丨 RENDERING 04 Master Plan 总图设计 总图及指标丨 MASTERPLAN AND INDICATOR 经济技术指标 项目 指标 单位 备注 总用地面积 64003.3 m2 建设用地面积 51435.3 m2 总建筑面积 147875.6 m2 地上建筑面积 102870.6 m2 其中 办公 97727.1 m2 商业 514313、.5 m2 商业占比5% 地下建筑面积 45005.0 m2 其中 商业 5805.0 m2 地下停车库 39200.0 m2 按40/辆计算 计容建筑面积 102780.6 m2 容积率 2.00 建筑密度 40% 绿地率 15% 建筑限高 30 m 机动车停车位 1028 辆 按1辆/100计算 其中 地面停车位 48 辆 VIP停车位 地下停车位 980 辆 北 用地红线 建筑退界线 地库退界线 城市绿线 功能分析丨 FUNCTIONAL ANALYSIS 综合办公 独栋办公 6F 7F 7F 6F 6F 6F 6F 4F 4F 4F 4F 流线分析丨 VEHICULAR CIRCULA14、TION ANALYSIS 车行流线 地库出入口 人行流线 VIP车行流线 人车分流体系 中国国际展览中心方向 出入口分析丨 ENTRANCE AND EXIT ANALYSIS 人行出入口 车行出入口 办公出入口 景观绿化分析丨 LANDSCAPE ANALYSIS 中心绿化 入口广场 下沉广场 组团绿化 城市绿化 入口广场 消防流线分析丨 FIRE STREAM LINE ANALYSIS 消防车道 消防登高场地 05 Design Highlights 亮点设计 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 大堂挑空 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 标准层前厅 景观露台15、 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 屋顶花园 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 卫生间分设 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 办公空间可分可合（满足现有消防规范） 大办公空间 小办公空间 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 一分四，办公面积300-500m2 一分多，办公面积100-200m2 整层大办公 一分二，办公面积700-900m2 自然排烟 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 采用自然排烟的开窗面积应符合下列规定： 需要排烟的房间，可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。 单跨面积约为84m2，开窗面积约为84*0.016、2=1.68m2。 开启扇宽度0.3m，窗高1.5m，单扇开启面积约为0.45m2，考虑到转角跨可以两侧开窗的因素，得出单跨至少需要设置3个开启扇，开启面积约为1.35m2。 建筑设计防火规范 建筑防排烟系统技术规范 10m 8.4m 立面系统 系统-1 办公标准层幕墙系统 系统-2 首层店铺幕墙系统 系统-3 高体量实体立面系统 亮点设计丨 DESIGN HIGHLIGHTS 系统-2 系统-2 系统-1 系统-1 系统-3 高处增加实体面，减少造价 06 Technical drawings 平面图纸 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 首层平面图 北 二层平面图 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 标准层平面图 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 屋顶层平面图 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 地下一层平面图 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 剖面图 技术图纸丨 TECHNICAL DRAWINGS 1-1剖面图 2-2剖面图 1 1 2 2 地库