1、南 山 地 产 江 苏 南 通兴仁镇富兴南路东侧、仁和景苑南侧地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN2020.01项目愿景TARGET STRATEGY以大景观、标志性、极致化为导向致力营造生态健康住宅社区引领南通生活方式以内在场地为蓝本，创造大尺度景观花园塑造生态健康住宅生活1.以生态健康住宅社区为本，凝聚项目品牌效应呈现区域内标志性居住社区典范2.高品质生态健康住宅社区，升级户型产品力提供极致化居住体验3.示范区设计DEMONSTRETION DESIGNCONTENTS 目录前期分析2、产品户型立面研究成本控制DESIGN VISION规划设计PLANNING AND DESIGN方案回顾PLAN AND DESIGNPRODUCT DESIGNFACADE INTENTIONBUDGET CONTROL设计理念DESIGN PHILOSOPHY南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN01前期分析DESIGN VISION通 州 区沈海高速沈海高速启扬高速洋通高速通吕公路平海公路通富北路通达大桥通锡高速沪陕高速西 部： 南 通滨 江 新 区东 部：3、 通 州湾 江 海 联 动开 发 示 范 区南通东抵黄海，南濒长江，与上海、苏州隔江相望基地位于南通市通州区，与崇川区接壤南 部： 苏 通长 江 大 桥项目区位LOCATION ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN区位分析LOCATION ANALYSIS基地位于南通市通州区，距离崇川区圆融商圈直线距离7 公里， 距离南通站直线距离7 公里，距离兴东国际机场直线距离 4.5 公里，处于发展片区，紧邻通吕运河。地理位置优越。基地位于江海大道高架边，4、交通便捷，与城市环线穿越自如。通州区通 州 区基地位于通州区，周边多条城市干道经过，离兴东国际机场仅 15 分钟车程南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN2KM10KM1KM商业 - 宜家乐购物广场、兴业路商业街。商业 - 北大街商圈、圆融商圈。地块 2 公里范围内配套设施为镇区配套规模，可满足日常所需。10 公里范围内仍然可以便利的享受到市区核心商业、医院、汽车、火车站及机场。学校 - 兴仁幼儿园、兴仁小学、兴仁中学。医院 - 兴仁镇兴仁医院。医院 - 南通中医5、院、南通大学附属医院。政府 - 兴仁镇政府。火车站 - 南通站。派出所 - 兴仁镇派出所。汽车站 - 南通东汽车站。机场 - 南通兴东国际机场。区位配套分析LOCATION ANALYSIS南通兴东国际机场南通兴东国际机场南通火车站（7 公里）（7.5 公里）（7 公里）（5.2 公里）（8 公里）（7 公里）（5 公里）北大街商圈南通中医院南通大学附属医院圆融商圈南通汽车东站兴仁小学兴仁幼儿园兴仁中学宜家乐购物兴仁医院兴仁派出所周边 2KM 内配套有学校、医院和政府部门等配套资源丰富周边 10KM 内商圈、医院、汽车站、火车站、机场一应俱全南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHA6、N NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN项目周边交通主要依赖于富兴南路，未来规划路将实现与通吕公路、富兴南路的连接，可达性好创业西路 - 支路，道路现状良好富兴南路 - 支路，道路两侧环境良好通吕公路 - 主干道，道路环境良好通富北路 - 主干道，道路环境良好城市主干路次级道路铁路基 地通富北路通京大道立交创业西路宁启铁路线规划路富兴南路太平路新地南路规划路人流方向交通分析TRAFFIC ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT R7、ESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN现状分析CURRENT SITUATION ANALYSIS基地参观路线基地北侧：兴仁派出所自建房厂房基地内部基地南侧：江海大道高架基地西侧：自建房基地东侧：厂房仁和景苑北侧仁和景苑西侧仁和景苑南侧基地内部基本平整，可快速开工，整体视野开阔，基本无遮挡。南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN周边竞品PERIPHERAL COMPETITION万科 翡翠东第圆融 玺悦绿城 诚园远创 东樾万科翡翠东第（在售） 主8、力产品精装小高层 118-168 ，精装洋房 98 ，装修标准 1500 元 / ，叠墅 140 售价精装小高层 17200 元 / ，精装洋房 20370 元 / ，叠墅 28000 元 / 楼面价10123 元 / 圆融玺悦（在售） 主力产品精装小高层 110-163 ，精装 141-163 ，装修标准 1800 元 / 售价精装小高层 21600 元 / 楼面价7857 元 / 融创盛和九里桃源（售罄，仅剩一套样板别墅） 主力产品精装洋房 108-142 ，装修标准 1800 元 / ，毛坯合院 195 售价精装洋房 19520 元 / ，合院 38090 元 / 楼面价8136 元 /9、 绿城诚园（在售） 主力产品精装小高层 98-200 ，装修标准 1800 元 / 售价精装小高层 24480 元 / 楼面价10482 元 / 远创东樾（在售） 主力产品精装小高层、高层 106-201 ，装修标准 1800 元 / 售价精装高层 26310 元 / ，精装小高 28360 元 / 楼面价13982 元 / 龙湖 天宸原著龙湖天宸原著（在售） 主力产品精装洋房 98 -140 , 精装别墅：约 200 售价精装洋房均价 21500 元 / ，精装别墅均价 36000 元 / 融创 盛和 九里桃源南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG10、 ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN90 以下90 -100 100 -110 110 -120 120 -130 130 以上新东区市北高新板块万科 翡翠东第龙湖 天宸原著融创 盛和 九里桃源圆融 玺悦绿城 诚园远创 东樾基地万科 翡翠东第圆融 玺悦融创 盛和 九里桃源龙湖 天宸原著绿城 诚园远创 东樾融创 盛和 九里桃源龙湖 天宸原著绿城 诚园远创 东樾圆融 玺悦万科 翡翠东第竞品分析COMPETITION ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RE11、SIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN竞品分析COMPETITION ANALYSIS万科 翡翠东第面积（）房型983 室 2 厅 1 厨 1 卫1183 室 2 厅 1 厨 2 卫1283 室 2 厅 1 厨 2 卫1484 室 2 厅 1 厨 2 卫1684 室 3 厅 2 厨 2 卫20370/ 一梯两户 / 两梯四户35%项目名称户型配置均价梯户比绿化率圆融 玺悦面积（）房型1103 室 2 厅 1 厨 1 卫1304 室 2 厅 1 厨 2 卫1414 室 2 厅 1 厨 2 卫1444 室 2 厅 1 厨 2 卫1634 室 2 厅 1 厨 3 卫21600/ 两梯12、四户32%融创 盛和 九里桃园面积（）房型1083 室 2 厅 1 厨 1 卫1253 室 2 厅 1 厨 2 卫1424 室 2 厅 1 厨 2 卫19520/ 两梯四户35%龙湖 天宸原著面积（）房型983 室 2 厅 1 厨 1 卫1173 室 2 厅 1 厨 2 卫1404 室 2 厅 1 厨 2 卫21500/ 一梯两户35%绿城 诚园面积（）房型963 室 2 厅 1 厨 1 卫1183 室 2 厅 1 厨 2 卫1283 室 2 厅 1 厨 2 卫2005 室 2 厅 1 厨 3 卫24480/ 两梯四户34%远创 东樾面积（）房型1063 室 2 厅 1 厨 1 卫1243 室13、 2 厅 1 厨 2 卫1333 室 2 厅 1 厨 2 卫1404 室 2 厅 1 厨 3 卫1554 室 2 厅 1 厨 3 卫2014 室 2 厅 1 厨 3 卫26310/ 一梯两户40%产品 结构朝向 景观户型 特点规划 特点户型面积段 96-201 主力户型为 3 居竞品楼盘为 T2 较多，T2 的接受度较高各竞品楼盘都优先考虑良好的顺应红线的良好采光朝向，都尽可能创造景观空间秩序90 -100 多用三面宽、3 房 2 厅 1 卫户型100-110 多用三面宽、3 房 2 厅 1 卫户型110-120 多用三面宽、4 房 2 厅 2 卫户型排布方式多以行列式布局，竞品容积率均在 214、.0 左右竞品楼盘中较少出现大中庭景观，以小型景观居多，当地楼间距普遍在 30-50 米之间南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN用地分析SITE ANALYSIS10M10M创 业 西 路 ( 规划路 )创 业 西 路富兴南路新地南路规划路绿化带绿化带353M218M自建房自建房工业区（待拆）仁和景苑建筑退让线河道规划用地情况：项目名称：兴仁镇富兴南路东侧、 仁和景苑南侧地块用地性质：二类居住用地（R2）建筑性质：住宅、配套用房等用地面积：73208 建筑密度：15、 20%容积率：1.3-1.5绿地率： 30%展示区：1200 限高：上界高程 40M，下界高程 -10M地面停车率： 10%物业管理用房：计容 4停车位： 1.2 辆 /100 建筑红线南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN地块特征地段地处通州区边界，毗邻崇川区，发展潜力巨大交通近兴东国际机场，南通火车站，交通便利周边近学校、医院和政府机构，基础设施比较完善用地分析SITE ANALYSISE A K N E S S劣势WH R E A T S挑战TT R E 16、N G T H S优 势SP P O RT U N I T Y机 会OSOWT1、紧邻市区东西主干道，- 江海大道，西侧通富路连接港闸、心动、开发区、往东直达沈海高速入口，交通便利，机场近在咫尺，可达性高。 2、地块规模尚可，内部平整，可快速开工，整体视野开阔，适宜开发居住，南侧江海大道，未来通勤极为方便容，适宜打造品质宜居社区。1、兴仁镇将列入南通中心城区发展规划。 2、片区库存较低，具有较高投资价值。地块距离港闸核心区域距离较短1、项目周边较多自建房，短期无改观，降低客户第一印象，并且周边工厂可能会产生噪音等污染。 2、项目周边缺乏成规模的商业、生活配套，现有配套档次、品类不足1、建筑高度17、 40M。2、如何最大化挖掘地块价值南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN02设计理念DESIGNPHILOSOPHY树立新圈层文化、健康生活方式居住聚集地为愿景打造“自由呼吸”的生态健康住宅社区圈层文化生态健康运动健康LAYERS OF CULTUREEXERCISE AND HEALTHECOLOGICAL HEALTH提升内在产品创新力室外扩展健身区丰富植被资源邻里间共享客厅夜光跑道充足日照覆盖私享会所室内健身会所生态健康社区配套宽景阳台 畅享生态健康生活健18、身跑步道 提供运动健康生活方式丰富植被资源 畅享生态健康生活03方案回顾PLAN AND DESIGN第一轮总图方案（90 户型两面宽 户型配比 90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推导PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三特点特点特点原始强排方案全 11F 小高层中轴中心大景观125 户型全点式布局9F+11F 方案9F 小高沿东侧排布125 户型全点式布局展示区横向设置4F+11F 高低配方案4F/6F 叠拼产品沿东南角布置南北侧小户型展示区横向设置此轮使用两面宽 90 户型产品排布，产品力不足，需进一步改进深化第二轮总图方案（90 户型三面宽 户型配比 19、90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推导PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三此轮使用三面宽 90 户型产品排布，受限于 60m 面宽限制，排布密集，需进一步优化特点特点特点全 11F 小高层设置部分二面宽 90 端厅户型小户型南北侧排布展示区竖向排布全 11F 小高层小户型沿外部道路排布规划布局呈包围式布局展示区竖向排布全 11F 小高层小户型集中北侧、西南角布置面宽突破至 65 米展示区竖向排布第三轮总图方案（90 户型三面宽 户型配比 90/105/125 占比 40%/45%/15%）方案推导PLANNING STRATEGY方案一方案二方案三此轮面宽20、限制突破至 63m，由于首开区位置有调整，总图进一步深化特点特点全 11F 小高层面宽突破至 63 米规划布局呈包围式布局与方案二区别于首开楼栋组合方式全 11F 小高层不突破 60 米面宽保留部分二面宽 90 端厅户型展示区竖向布置特点全 11F 小高层小户型沿外部道路排布规划布局呈包围式布局展示区竖向布置第四轮总图方案（90 户型三面宽 户型配比 90/105/125 占比 45%/40%/15%）方案推导PLANNING STRATEGY方案一方案二此轮售楼处移至地块西侧，经方案比选，在方案一的基础上进一步深化特点特点全 11F 小高层面宽（经甲方沟通）最大可突破至 66 米小户型沿外侧21、道路布置，规划呈包围式布局方案平行布置，形成两纵五横景观轴全 11F 小高层面宽（经甲方沟通）最大可突破至 66 米小户型沿南北侧布置方案错位布置，形成中心楼王空间景观04规划设计PLANNING AND DESIGN总平面图MASTERPLAN序号数量备注173208.00151396.15109812.00规划上限109812m2107307.002505.00公共服务用房1200.00设置在地块东南角，建筑面积不小于1200m配电房500.00物管用房610.00居住总建筑面积（含地下）4配置公厕80.00建筑面积不小于80m治安联防站30.00建筑面积不小于30m邮政服务用房25.0022、建筑面积不小于25m垃圾分类收集站60.00建筑面积不小于60m41584.1510600.06每1万平地上住宅建筑面积设置不小于50平，应当设置在地下一层或以上建筑中26985.77地上住宅建筑面积的3，一半以上建筑面积设置在地上建筑中3998.321056337913231331190住宅：1.2车位/100 ，配套行政办公及文化设施：1.4车位/100 ；(住宅停车位100%预留充电桩 )2221住宅：2车位/100 ，配套行政办公及文化设施：3车位/1005容积率1.3 FAR1.56建筑密度20%7绿地率30%8可售比住宅建筑面积/总建筑面积地块项目经济指标表项目项目总用地2总建筑面23、积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅建筑面积其中配套用房面积其中4停车数人防面积普通地库非机动车库3居住人数商品房套数地上机动车停车位地下机动车停车位30%机动车停车位其中非机动车停车位1.520%居住人数71%户型层数面积套数配比甲方要求占地95+95114301247344.79%45%4446.2105+10511450454294504.5125+125111925015414.58%15%1925合计107307.001056100.00%10875.7单体面积统计表小高层40.63%40%南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG Z24、HOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN方案推导PLANNING STRATEGY纵向极致化50.0m46.8m46.8m50.4m51.0m最小化北侧建筑间距，增加 125 大户型南向间距，臻享 50m 花园空间46.8m46.8m50.0m50.4m51.0m南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN125105方案推导PLANNING STRATEGY横向极致化 ( 以基地最北侧为例 )用足场地横向面宽，满足规划要求前25、提下，保证单户面宽最大化210.68m59.72m59.72m10.5m5.3m5.3m10.5m59.72m5.3m（预留 0.3）5.3m（预留 0.3）6.0m（最小防火间距）10.5m（预留 0.5）6.7m( 退道路红线 10m)16.0m（入口最小舒适尺度）10.5m（预留 0.5）10.5m（预留 0.5）南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN功能分析FUNCTION ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN T26、ONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN95 户型105 户型125 户型公共服务用房配电间售楼处 / 配套用房流线分析TRAFFIC ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN城市道路人行流线车行进入车库出入口展示区出入口小区出入口消防分析FIRE CONTROL ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRIC27、T RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN消防车道消防车出入口消防登高面景观分析LANDSCAPE ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN景观通廊高层观景视线绿化景观分区示意PARTITION EXAMPLE一期二期三期展示区一期二期三期展示区展示区一期二期三期一期 （33888m住宅）二期 （42366m住宅）三期 （31056m住宅）南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU28、 DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN户型面积户型面积套数占比面积套数占比面积套数占比面积套数占比902+1三房1卫1584017645.00%1782019842.19%1463016248.98%4829053645.00%1053房2卫1386013239.38%1617015438.28%1289412243.17%4292440840.00%1253+1四房2卫55008815.63%82506619.53%2347187.86%1609717215.00%小计35200396100.00%42240418100.00%29871302100.29、00%1073111116100.00%第一批第二批第三批小计备注：1、按可售总建107311计算，最小按90计算，请最小3房户型尽量往90靠，压缩面积和总价；2、90尽量设计靠外围马路，整体以90包围105包围125；3、3批次推售，位置排布能级递增，利于溢价。营销建议方案配比日照分析SUNSHINE ANALYSIS 1 小时1-2 小时2-3 小时3-4 小时4-5 小时5-6 小时日照标准：住宅建筑大寒日累计日照不得低于 3 小时。（南通日照系数为 1.33，本案住宅建筑间距根据规划条件1.38 排布，日照情况宽裕）条件：1、地理位置：东经 120 53，北纬 32 22、日照基准年选30、取公元 2001 年3、日照标准日和有效时间带：大寒日 8:00 16:00（真太阳时），冬至日 9:00 15:00（真太阳时）。4、采样时间间隔选取 1 分钟。计算结果：住宅日照均满足当地规范要求。南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN归家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS入口广场小区大门景观中轴组团景观入户玄关归家仪式感体验化 / 地上归家流线景观入口多组团小区景观风雨连廊入户大堂南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN 31、NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN入口标志地下车库地下大堂电梯厅入户玄关归家仪式感体验化 / 地下归家流线归家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS电梯井电梯井地下大堂车库入口地下大堂地库入口私家车位地库大堂地下车库南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN宠物驿站特色铺装移动花箱婴儿车停放区信奶箱归家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS归家仪式感体验32、化 / 单元入户精细化设计后勤流线住户流线楼栋情景雕塑楼栋LOGO指示牌入户大堂信报箱快递流线邻里交流空间无障碍流线生活垃圾收集门禁系统邻里交流空间雨具收纳休憩区信奶箱垃圾收集站南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN产品户型PRODUCT DESIGN05产品价值提升一全系列标配双阳台产品价值提升二全系列标配对景玄关产品价值提升三全系列标配 U 型厨房产品价值提升四双大堂入户体系产品价值提升五配置升级（全系中央空调、标准三房、主卧套、宽厅设置）95 户型平面95 33、FLAT PLAN95 -3 房 2 厅 1 卫3421极致三房设计 提升性价比 分厅设计 生活的多种可能性大面宽阳台 超大景观视野对景独立玄关 提升归家仪式感户型面积：93.87 全赠送面积半赠送面积1234南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -95 方案一95 户型平面95 FLAT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -95 方案二95 -3 房 2 厅 1 卫321极致三房设计 提升性价比 格局紧凑 餐客厅一体大面宽阳台 超大34、景观视野户型面积：94.51 全赠送面积半赠送面积123南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN大公摊全栋面积阳台一半 设备平台飘窗小计-942+1房2厅1卫77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84-942+1房2厅1卫77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84实际享有面积(）352079.13赠送面积得房率81.97%编号建筑面积(）特征套内面积(）阳台全面积(）阳台占比赠送35、比例11.28%95 户型平面95 FLAT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -95 方案三95 -3 房 2 厅 1 卫3421极致三房设计 提升性价比 分厅设计 生活的多种可能性大面宽阳台 超大景观视野对景独立玄关 提升归家仪式感户型面积：94.35 全赠送面积半赠送面积1234南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN大公摊全栋面积阳台一半 设备平台飘窗小计3房2厅1卫76.339.9294.354.963.311.549.8110.40%104.163房236、厅1卫76.339.9294.354.963.311.549.8110.40%104.16实际享有面积(）352075.72赠送面积得房率80.90%建筑面积(）特征套内面积(）阳台全面积(）阳台占比赠送比例11.30%大公摊全栋面积阳台一半 设备平台飘窗小计-942+1房2厅1卫77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84-942+1房2厅1卫77.479.9294.514.963.871.5010.3310.93%104.84实际享有面积(）352079.13赠送面积得房率81.97%编号建筑面积(）特征套内面积(）阳台全面积(）阳台占比赠送比例137、1.28%105 户型平面105 FLAT PLAN105 -3 房 2 厅 1 卫3421舒适三房设计 提升性价比 分厅设计 生活的多种可能性双面宽阳台 超大景观视野对景独立玄关 提升归家仪式感户型面积：104.75 全赠送面积半赠送面积1234南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -105 方案一105 户型平面105 FLAT PLAN大公摊全栋面积阳台一半 设备平台飘窗小计-1052+1房2厅2卫87.2810.90104.4138、5.452.101.509.058.67%113.46-1052+1房2厅2卫87.2810.90104.415.452.101.509.058.67%113.46实际享有面积(）352297.04赠送面积得房率83.59%编号建筑面积(）特征套内面积(）阳台全面积(）阳台占比赠送比例11.19%105 -3 房 2 厅 1 卫321舒适三房设计 提升性价比 分厅设计 生活的多种可能性双面宽阳台 超大景观视野户型面积：104.41 全赠送面积半赠送面积南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA39、 CONCEPT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -105 方案二123125 户型平面125 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 厅 2 卫3421可变空间设计 满足不同居住需求 独立电梯厅 提升品质感横厅设计 加大景观延伸面双面宽阳台 超大景观视野对景独立玄关 提升归家仪式感主卧套房设计 提升居住舒适度 主卫 4 件套设计 提升居住享受567户型面积：124.92 全赠送面积半赠送面积1234675南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 层 40、产 品 分 析 -125 方案一125 户型平面125 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 厅 2 卫3421可变空间设计 满足不同居住需求 独立电梯厅 提升品质感横厅设计 加大景观延伸面双面宽阳台 超大景观视野对景独立玄关 提升归家仪式感主卧套房设计 提升居住舒适度 56户型面积：124.67 全赠送面积半赠送面积123465大公摊全栋面积阳台一半 设备平台飘窗小计-1253+1房2厅2卫101.6112.76124.676.383.355.1714.9011.95%139.57-1253+1房2厅2卫101.6112.76124.676.383.355.1714.9011.95%141、39.57阳台占比赠送比例实际享有面积(）352742.7610.93%赠送面积得房率81.50%编号建筑面积(）特征套内面积(）阳台全面积(）南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小 高 层 产 品 分 析 -125 方案二3.4M2.9M3.2M户型对比95 FLAT PLAN95 -3 房 2 厅 1 卫君兰天悦 98 招商海门国际 89 1舒适三房设计1双面宽阳台22中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?3.3M3.0M3.4M南山地42、产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN本项目 95 3M3M3.3M3M3.6M户型对比95 FLAT PLAN105 -3 房 2 厅 1 卫万科翡翠公园 105 中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?圆融玺悦 110 3.6M3.7M3.2M户型借鉴点：尽可能做到南北通透，保证南向大开间中西厨设计入户玄关设计3.6M3.8M3.0M本项目 105 南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DI43、STRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN舒适三房设计1对景独立玄关23M3M3.2M3.7M3.6M123.6M3M3.9M12345户型对比95 FLAT PLAN125 -3+1 房 2 厅 2 卫远创东樾 124 君兰天悦 121 中海寰宇天下3.3M3.2M?中海寰宇天下3.3M3.2M?本项目 125 3.4M3.9M3.6M小高1213室2卫5.4M3M3.5M南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN可变空间设计1对景双阳44、台4独立电梯2横厅设计3主卧套房设计53M3.8M3M6.3M首层平面FIRST PLAN105+105 首层平面 （11F)125+125 首层平面 （11F)拼接户型平面SPLICING FLAT PLAN105+95+125+125 标准层平面 （11F)南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANABCCCAB拼接户型平面SPLICING FLAT PLAN105+105+95 标准层平面（11F)南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN 45、TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANABBBBBAA拼接户型平面SPLICING FLAT PLAN105+105三拼 标准层平面 （11F)南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLANBBBBBBBB拼接户型平面SPLICING FLAT PLAN95+95 三拼 标准层平面（11F)南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RE46、SIDENTIAL AREA CONCEPT PLANAAAAAAAA125 平米 私人订制小太阳之家KEY WORDS: 私密性、舒适性户型临摹PLAN FACSIMILE 育婴房的房门与过道能轻松通过婴儿床，夜间放置于卧床边宽阔空间内，便于贴身照顾婴儿。 男主卧室紧挨育婴房，既保证休息不受干扰，也能方便照顾婴儿。 设置老人房，方便照看婴儿的老人居住。南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN育婴房老人房男主卧室儿童活动区客厅户型临摹PLAN FACSIMILE1247、5 平米 私人订制三代同堂KEY WORDS: 完整性、独立性 打造全功能儿童房，结合客厅提供舒适的成长环境。 主卧套房紧挨儿童房，方便照看儿童。 大床老人房，享儿孙绕膝之乐。南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN主卧套房儿童房老人房书房客厅户型临摹PLAN FACSIMILE125 平米 私人订制青年之家KEY WORDS: 完整性、独立性 超大客厅、休闲厅、吧台创造开放的共享交流空间，亦可检具会客、家庭影院、娱乐等多样功能，创造个性化空间。 靠近玄关可做工作室48、，业务往来，客户到访等不影响家庭正常生活。南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN主卧套房休闲厅书房多功能厅户型室内意向UNIT INTERIOR INTENTION户型室内意向UNIT INTERIOR INTENTION示范区设计DEMONSTRETION DESIGN06项目分析PROJECT ANALYSIS位置 1：优势：临近现状道路，可快速展示项目效果；示范区后期改建配套用房，对总图影响小；用地红线与道路之间空地可作为售楼处前场，结合楼栋之间做示范区后场49、，便于效果展示。劣势：远离道路交叉口，展示面相对受限位置 2：优势：道路交叉口展示效果好，后期可作为规划要求的服务用房，对总图影响小 ； 利用用地红线与道路之间空地作为售楼处前场空间。劣势：创业西路及太平路均为规划路，且规划期限较长，不利于售楼处快速呈现使用2用地红线服务中心退让线用地面积：73208 平方米16m16m10m示范区选址分析：结合周边现状，建议示范区设置在富兴南路位置 处建设方便，便于示范区快速呈现。112展示面展示面1富兴南路创业西路（规划中）太 平 路项目分析PROJECT ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG 50、ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN设计理念DESIGH CONCEPT期许高品质、情景化体验感受，售楼最终还原公共配套用房示范区景观后期可作为小区公共景观绿化，提升小区品质提前把小区景观作为营销道具展示给住户增加情景化体验，同时又能减少二次改建投入EXPECT设计理念DESIGN CONCEPT南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN设计理念DESIGH CONCEPT我们要打造什么设计理念DESIGN CONCE51、PT南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN设计理念DESIGH CONCEPT定位TARGET吸引客户（年轻人为主）对人的关怀（关注人的感受）成为活动中心 （空间价值）设计理念DESIGN CONCEPT南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN我们的设计原则立面少改造结构零改造功能多样性设计理念DESIGH CONCEPT立面造型如何在52、售楼处与配套用房属性上完美切换？01设计理念DESIGH CONCEPT如何做到最小的改造，成本可控？02解决策略SOLUTION STRATEGY造型兼顾公共配套用房纯净立面雕塑建筑示范区办公属性、公建化简奢时尚、典雅贵气解决策略SOLUTION STRATEGY南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN停车场前场景观售楼部样板房人流方向人流方向施工流线图例：主要人流方向示范区流线施工流线示范区规划结构PLANNING STRUCTURE南山地产 南通通州区 住宅地53、块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN一期开发范围售楼处示范区车行入口示范区人行入口员工停车入口2F345612导入段景观2景观节点3入口前场4销售中心5样板区6停车接待1单元入户单元入户示范区总平面图及功能平面GENERAL PLAN南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN示范区车行入口示范区人行入口售楼处2F实体样板房12512510595示范区基本数据说明售54、楼处：700 平方米示范区面积：约 5000 平方米示范区功能分区及流线分析STREAMLINE ANALYSIS南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN流线方案一图例：城市道路人行流线车行流线样板房售楼处景观前场停车区访客停车区20 个20 个员工停车区南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN流线方案二样板一层室内景墙参考售楼处2F实体55、样板房示范区车行入口示范区人行入口访客停车区20 个20 个员工停车区示范区功能分区及流线分析STREAMLINE ANALYSIS图例：城市道路人行流线车行流线样板房售楼处景观前场停车区12512510595售楼处平面示意SALES OFFICE PLAN一层平面图二层平面图南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN总面积：696 本层面积：432 本层面积：264 （改造前）配套平面示意FACILITY PLAN一层平面图二层平面图南山地产 南通通州区 住宅地块概56、念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN总面积：760 本层面积：432 本层面积：328 （改造后）立面研究FACADE INTENTION07售楼处立面意向FACADE INTENTION南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN售楼处立面意向FACADE INTENTION南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU 57、DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN景观意向LANDSCAPE INTENTION南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN小区入口意向ENTRANCE INTENTION形象展示意向UNIT ENTRANCE INTENTION住宅立面意向FACADE INTENTION新亚洲风格南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA C58、ONCEPT PLAN住宅立面意向FACADE INTENTION现代典雅风格南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN住宅立面意向FACADE INTENTION现代风格南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL08南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHO59、U DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL结构方正，节省造价在建安成本中，主体工程（含防水）约占总成本的 42%-51%，而外立面装饰仅占 4%-6%，因此整齐的柱网和结构是成本控制的第一要素。可售面积建安成本分析成本控制降低配置成本控制廉价的材料建筑的平面设计对建筑成本的影响至关重要， 一般形状越复杂造价也就越高，因而在满足建筑功能的基础之上注重建筑设计的简洁化，实现成本的降低。125 +125 标准层平面示意局部剖面示意成本控制BUDGET CONTROL立面设计尽量少用石材和金属铝板材料，以真石漆和涂料的组合达到美60、观的立面效果。立面材料优化，节省造价门头 石材（石材占比不超5%）墙身 真石漆涂料（二层以上使用涂料）顶部 深咖色涂料（挑檐采用土建构造）南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN南山地产 南通通州区 住宅地块概念方案NAN SHAN NAN TONG TONG ZHOU DISTRICT RESIDENTIAL AREA CONCEPT PLAN成本控制BUDGET CONTROL地下车库布局规整，外轮廓简洁、紧凑、方正，小柱网结构，降低建造成本。精细化设计地库与总图各楼栋位置，达到地上楼栋与地库柱网之间“亲密无间”6.7M5.3M5.3M5.3M5.3M5.3M5.5M5.5M5.5M10.6M10.6M8.1M8.1M46.8M布局规整，节省造价成本控制要素户型结构整齐的柱网和结构是成本控制的第一要素立面材料少用石材和金属铝板材料地库排布车库排布规整，外轮廓简洁，小柱网结构门窗工程保证美观好用的前提下，尽量减少窗地比系数后期改造示范区考虑配套用房性质，面积尽量吻合，减少后期改造THANKS!