1、金鹰 南通市中创区 A6 地块项目规划及建筑概念方案2020.08 目录1. 项目解读篇2. 前期分析篇3. 规划设计篇4. 产品设计篇5. 立面意向篇6. 成本控制篇 南通中创区标杆树立优享生活品质新典范 复合业态大盘开发地块由 2.73 高容积率构成A6 地块总计容面积约为 12.6W 国际高度金鹰世界为南通塔尖圈层打造的国际化生活样本在这里，将呈现的是最顶级、最前沿、最尊贵、最时尚的国际化居住产品 面对这样的地块我们应该如何去打造？ 掌握住宅趋势掌握住宅发展新趋势，以前瞻性视野站在未来的角度塑造新标杆公共空间共享化社区生活灵活化生活工作娱乐化景观园林化 调研典型竞品以核心竞品做调研分析，2、延续优点，规避痛点，力求打造超越市场，领先标杆产品 周边案例分析仁恒公园世纪高层 112 三房两厅两卫高层 150 四房两厅两卫高层 133 四房两厅两卫高层 156 四房两厅两卫景观形态局促，产品力常规 , 大面积产品偏弱 万科方圆高层 130 三房两厅两卫高层 180 四房两厅两卫高层 156 四房两厅两卫高层 230 四房两厅三卫景观形态局促，整体排布兵营式，无明显中心大花园周边案例分析 华润悦府高层 108 三房两厅两卫高层 139 四房两厅两卫高层 125 三加一房两厅两卫景观大尺度，户型整体面积段偏小，属于市场主流产品周边案例分析 中海翠湖溪岸高层 125 三房两厅两卫高层 1433、 四房两厅两卫高层 142 四房两厅两卫高层 175 四房两厅三卫景观形态局促，兵营式布局，高低配户型产品力强周边案例分析 调研结论A：项目在追求景观最优的时候，其产品力会趋于薄弱B：项目在塑造高竞争力产品时，往往会削弱规划形态和景观花园C：本项目需强化区位优势、毗邻紫琅湖的生态优势、综合体配套优势规划景观产品品质 我们要做的产品力要强！景观花园要大！规划形态要优！ 02前期分析 NAN TONG江苏省辖市 生态宜居城市 文化名城 历史古城 城市印象文物古迹海滨城市全国精神文明建设先进城市 区位分析高通市江 苏 省如皋崇川区海门启动海安如东通州港闸南通市， 江苏省辖市， 江苏省国务院批复确定的4、中国长三角北翼经济中心、 现代化港口城市、区集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线 226 千米，“据江海之会、扼南北之喉 ”，被誉为“北上海” 。 5km南通火车东站长江通户大道世纪大道沪陜高速通盛大道通富北路沈海高速G345新开路东方大道通启路工农南路园林路交通分析基地位于南通市中创区，距离南通市中心区域 5km，交通通达性较好南通市中心区域SITE4.8km南通狼山汽车客运站 项目位于南通市中创区，周边景观丰富、配套资源完整，具有较强的价值支撑能力绿化商业行政学校车站医疗南通市小海中学南通市小海街道社区服务中心南通市妇幼保健院南通市紫珊瑚实验学校南通大学恒大悦珑湾通富国际商5、业广场中南世纪城南通红星家具广场3.5KM2KM南通市政府经济开发区公用事业管理局南通市建筑工程质量司法鉴定所南通市瑞慈医院配套分析 地块位于中创区十号支路以东，三号路以北基地北侧规划绿地，南侧住宅用地，西侧为商业用地，东侧为规划绿地水街环绕用地东北两侧规划设计地块四至与现状1234开放路十号支路B大道三号路十三号支路通沪大道南通大剧院1234SITE 优劣势总结S优势strengthW劣势weaknessO机会opportunityT挑战threats优质品牌 金鹰国际进驻南通已久，品牌优势明显，品牌形象深入人心，市场基础牢固 周边规划建筑会对本地块日照有不利影响 南通市经济基础较好，各项经6、济指标逐年上升，城镇化率仍有较大上升空间，市场有较大住房需求 中创区位于崇川区、通州区和南通开发区交界之处，被中央商务区、南通开发区产业基地、南通高新区等重要板块所围合。 周边各大主流房企进驻，供货量增大大，竞争加剧 如何让多个业态各安其位，挖掘最大价值点 地块附近规划中学、小学、金鹰世界综合体 项目地块紧邻地铁站，方便快捷日照影响发展机遇红海市场如何基于金鹰国际品牌的优势下，突破市场重围，领跑市场？配套完善片区效应多业态复合出行便捷 设计策略打造快速去化的强产品力内部降维，多面宽低总价优质产品游园体验，演绎多园林生活气运神形形成超大尺度的景观花园外部升维，产生高关注度话题效应塑造标杆品质的优7、质地标轻奢尊享，感受专属定制社区形象定制高端体验的精品公区严控成本，全方位考虑成本控制措施实现最大货值的高经济性 03规划设计 规划设计条件268m204m三号路十三号支路十号支路A6 地块为一类高层、二类高层产品。A6 地块 :A6 地块容积率 ： 2.73限高：80m建筑密度： 20%容积率 ： 2.731126 层（限高 80m）密度：20%平均层数：13.67F 14F最高层数：26F一类高层二类高层+最低层数：11F集中公共绿地： 3000 规范解读 建筑间距和建筑面宽建筑间距小高层高层 根据江苏省城市规划管理技术规定所规定，住宅之间平行布置时最小间距需满足下表： 根据江苏省城市规划8、管理技术规定所规定：当H 27 时，W 50（可放宽到 52.5M)高层（12 层以上）D 40小高层(711 层）D 30 & D H*1.33（11F*3*1.33=43.89M）用足各地块规定限高，在日照允许的条件下更加节地出量建筑面宽2T4 产品 T4 产品 2T3 产品 2T2 产品 W 50（不符合规范）W 50（不符合规范）W 50（符合规范）备注：产品的面积段受限W 50（符合规范）H 27H 27H 27H 27根据当地规范，合理进行产品组合用足限高限宽高层产品可选择 T2、T3 、T2+T2、T4 产品 规范解读 日照影响分析的计算范围被遮挡建筑的计算范围遮挡建筑的计算范围9、遮挡建筑1.5H最大 150 米150 米1.5H大寒日方位角控制线遮挡计算范围被遮挡建筑被遮挡建筑最大 150 米最大 150 米150 米大寒日方位角控制线大寒日方位角控制线遮挡计算范围遮挡计算范围1.5H150 米1.5H最大 150 米遮挡计算范围大寒日方位角控制线遮挡建筑150 米被遮挡建筑拟建高层建筑以北，建筑高度 1.5 倍的扇形区域，最大 150M遮挡建筑已确定的被遮挡建筑为中心，南侧半径为 150MNN https:/ 量的测算site总用地面积： 4.61 万平方米容积率：2.73总建筑面积：12.6 万平方米A6 地块：配套用房1879 住宅建筑面积124184 配套住宅10、总户数：124184139 893（户）甲方提供项目定位：户均面积：118*30%+138*45%+158*15%+178*10%=139 产品类型户型建筑面积 套数比例小高和高层三室二厅一卫11830%三室二厅二卫13845%三室二厅二卫15815%四室二厅二卫17810%合计100%按照甲方提供配比要求地块高层需要 893 户 退界及住宅价值分析9M5M7M3M3M4M6M6M6M小高层住宅的次要朝向 , 退公共绿化带 3m高层住宅或 B 24m 的次要朝向 退公共绿化带 4m高层住宅的主要朝向 退公共绿化带 6m小高层住宅道路红线 8mH 18 层 退界线A6 地块高低地块东侧北侧居住价11、值最高，且由东北侧居住价值逐渐降低退界分析住宅价值分析 绿岛桃源景观资源最大化方案一 套路趋同的市场环境下我们只设计一个住区 还是创造一种全新的生活方式 ？ 远离钢铁森林的束缚 出门即能眼含绿意，推窗便可夜望星空 归家即享受私密生活 项目信息：用地面积：130000 ，容积率：2.69整体布局：住宅围合式布置，打造一个大尺度中心花园景观。案例借鉴 上海仁恒河滨花园尺 度 超级尺度景观顶级科技配置绿 肺 案例借鉴 上海中鹰黑森林 中心花园围 合 案例借鉴 杭州仁恒滨江园 打造南通“独一无二”极致景观，创造无出其右的林海社区 方案推导 丨规划策略创造一片森林，逃离周边嘈杂人流，打造一个森林里的社区12、，社区中的森林商业用地商业用地住宅用地 方案推导 丨规划策略水街环绕用地，隔绝外部嘈杂，规划打造半岛生态系统保留中央林海，居所延边占角而置，形成外水内林景观商业用地隔壁用地噪音商业用地住宅用地 方案推导 丨用足边界40m40m40m46m15m15m15m15m52m50m用足地块边界，极致可排 10 栋 T4 大高层26 层 T4 大高产品按极致间距贴边布置现状日照影响极致间距可排 10 栋 T4此区域日照受西南角地块建筑遮挡，日照只能借用本案用地南部区域西侧住宅间距均匀布置日照遮挡 方案推导 丨释放用地内部日照可行性置两栋 21 层 T3 产品优势：1- 整盘规划形态更完整；2- 进一步降13、低梯户比，提升产品舒适度解决方式 1：取消一栋 T4解决方式 2：置换两栋 21 层 T3 产品日照遮挡日照通过解决方式 2：置换两栋 21 层 T3 产品日照遮挡日照通过解决方式 1：取消一栋 T4 方案推导 丨景观资源利用最大化规划布局沿湖住宅端户定制观景户型270观景视角，景观资源利用最大化置入大户型产品获得最大化观景资源超大中心花园尺度相当于 1.5 个足球场用地价值最高处置入大高 T2，T3 产品270内外观景视角景观资源最大化156m99m 方案一 丨鸟瞰图 方案一 丨总平面图 方案一 丨操盘思路分期开发，合理推盘换取空间溢价一期开盘：2.1W 二期开盘：4.6W 三次开盘：5.614、W 一期开发二期开发三期开发 方案一 丨规划亮点阐述1. 规划形态：围合式规划布局，中央集中超大景观花园2. 景观资源：中央景观大花园， 270由内至外观景无遮挡。3. 产品升级 :住宅产品全面升级，定制化观景户型坐拥豪景156m99m 方案一 丨规划亮点阐述1. 规划形态：围合式规划布局，中央集中超大景观花园2. 景观资源：中央景观大花园， 270由内至外观景无遮挡3. 产品升级 :住宅产品全面升级，定制化观景户型坐拥豪景 方案一 丨规划亮点阐述观景户型1. 规划形态：围合式规划布局，中央集中超大景观花园2. 景观资源：中央景观大花园， 270由内至外观景无遮挡。3. 产品升级 :住宅产品全15、面升级，定制化观景户型坐拥豪景 图例：118 户型138 户型158 户型178 户型楼型户型面积 / 户数套数比例面积比例高层3 房 2 厅 2 卫11835439.1%41772.0033.6%3+1 房 2 厅 2 卫13937040.8%51430.0041.4%3+1 房 2 厅 2 卫158788.6%12324.009.9%4 房 2 厅 3 卫17910411.5%18627.4415.0%合计906100.0%124513.44 100.0%方案一 丨产品分布 城市中大隐于市 远离尘嚣社区半岛 绿林 独立空间围合，独特尊崇感受私密感安全感领域感 共享书屋共享健身中心共享健康小16、屋共享厨房打造集智慧 + 健康 + 全龄于一体的智慧未来社区规划设计共享健康小屋一个近距离医疗中心，为社区成员提供健康保障智能管理系统网络智慧共享社区共享厨房社区成员分享美食的同事获得社交体验感，共享健身中心社交 + 运动的组合模式让运动更多彩，获得更有趣健康生活共享书屋共享书屋提供一个丰富可变的社交综合体。 。 。 。 。 。智慧未来社区 亲子广场阳光草坪夜光廊道沉浸式场景，感官升级，绝佳互动体验规划设计沉浸式社区VR 动感跑道跟随人的运动亮起的灯光，给黑夜增添一抹动感色彩沉浸式健康运动沉浸式生活体验趣味攀爬沉浸式的趣味攀爬，变化无穷的丰富场景，永感新鲜的趣味体验亲子广场沉浸式动感空间带给人17、丰富的视觉享受，充分促进亲子互动夜光廊道灿烂的夜光廊道，点亮户外空间，为户外休闲带来新的体验。 。 。 。 。 。vr 动感跑道亲子广场趣味攀爬 规划设计森林氧吧营造宜人社区森林氧吧，如山林谷涧中沐浴春风景观中心的森林空间释放出充沛的氧气， 清新空气中弥漫整个场地，业主可在层次丰富的户外活动场地中畅游氧气环抱中央森林面积：12470 可释放氧气量：每天 1089Kg, 每周 7624KgO2O2O2O2O2O2 附录四 日照影响分析 第三条（1）被遮挡建筑的计算范围：拟建高层建筑以北，建筑高度 1.5 倍的扇形阴影范围，最大不超过 150 米范围内的现状，在建或规划的建筑。（2）遮挡建筑的计算18、范围：以已经确定的被遮挡建筑为中心，南侧半径 150 米的扇形范围内的现状、在建或规划的建筑。按照条例：由于用地在 150m 阴影范围范围外，可忽略西南角商业建筑最本案的日照影响细研规范：江苏省城市规划管理技术规定150m 景观资源最大化衍生方案 - 不考虑西南侧商业的日照影响方案1-1 方案 1-1 丨鸟瞰图 方案 1-1 丨总平面图 图例：118 户型138 户型158 户型178 户型楼型户型面积 / 户数套数比例面积比例高层3 房 2 厅 2 卫11931235.3%37128.0029.9%3+1 房 2 厅 2 卫14136441.2%513240041.3%3+1 房 2 厅 219、 卫15910411.8%16536.0013.3%4 房 2 厅 3 卫18410411.8%19165.1215.4%合计884100.0%124513.12 100.0%方案 1-1 丨产品分布 绿洲园林前庭后院 皇家园林18F 最大化方案二 11F 溢价18F 溢价0( 元 / )0( 元 / )5005001000100015001500200020002K 元500-1K 元11F 溢价18F 溢价方案推导 11F 与大高价差 2K 元18F 与大高价差 0.5-1K 元11F 间距最低需满足 43 米18F 间距最低需满足 40 米溢价比较建筑间距比较11F18FD 40D 3020、 & D H*1.33 方案推导 丨 11F 方向 &18F 方向方案对比用足地块边界，极致可排 10 栋 T4 大高层11 层方向排布18 层方向排布11F 方向做满容积率只能布置两栋18F 方向分区明确，溢价更高实际并不能造成高溢价且规划形态不成体系 我们的规划策略，如何旧物新用延续传统，推陈出新 多重院落庭院深深 前庭后院层层递进从中轴到街巷从仪式到私密从理智到感性 后院 放松 雅趣内在精神的后花园 个人属性 前庭 轴线对称象征秩序与威仪 公共属性 方案二 丨鸟瞰图 方案二 丨总平面图 方案二 丨规划亮点阐述1.18F 最大化 18F 产品最大化排布 , 梯户比更优，最大化 T2/T3221、. 景观均好性前庭后院，多重院落景观融合3. 产品升级 :住宅产品全面升级 方案二 丨规划亮点阐述1.18F 最大化 18F 产品最大化排布 , 梯户比更优，最大化 T2/T32. 景观均好性前庭后院，多重院落景观融合3. 产品升级 :住宅产品全面升级 方案二 丨规划亮点阐述1.18F 最大化 18F 产品最大化排布 , 梯户比更优，最大化 T2/T32. 景观均好性前庭后院，多重院落景观融合3. 产品升级 :住宅产品全面升级 图例：118 户型138 户型158 户型178 户型楼型户型面积 / 户数套数比例面积比例高层3 房 2 厅 2 卫11928632.1%34034.0027.4%322、+1 房 2 厅 2 卫14143648.9%61476.0049.5%4 房 2 厅 2 卫15910211.4%16218.0013.1%4+1 房 2 厅 3 卫183687.6%12419.5210.0%合计892100.0%124147.52 100.0%方案二 丨产品分布 1. 极致边界利用（围合式规划布局结构）2. 区内超尺度共享中心花园3. 270超大观景转角阳台4. 核心区落位（T2 产品 178 户型楼王落位）1. 极致边界利用（围合式规划布局结构）2. 区内超尺度共享中心花园3. 升级为沿河双景观带4. 升级大面积段产品（158、178 户型 T2）1. 中轴对称多重院落23、空间布局2. 资源景观均好性，多个主题花园3.17F 产品最大化 , 梯户比最优方案一方案 1-1方案二总图对比 配套分析图例：变电所下沉广场公共配套开闭所公共卫生间、垃圾站方案一方案 1-1方案二 交通分析图例：市政道路车行道路地上停车位 车行主入口 人行主入口地库出入口方案一方案 1-1方案二 图例：市政道路消防道路消防出入口消防登高面消防分析方案一方案 1-1方案二 间距分析建筑间距满足规范要求方案一方案 1-1方案二 图例：中央景观绿带景观轴 城市绿带下沉广场景观节点景观分析方案一方案 1-1方案二 方案一 日照分析图经纬度：经度 120 53 ，纬度 32 2有效时间带：太阳时上午 24、8 时至下午四时（大寒日）时间统计方式：累积计算最小连续日照在累计时不应小于 30 分钟时间间隔：不超过一分钟采样点间距：不超过 1 米1-2 小时0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时7 小时结论：经分析，小区内规划建筑，所有住宅均满足大寒日日照不少于 2 个小时。 方案 1-1 日照分析图经纬度：经度 120 53 ，纬度 32 2有效时间带：太阳时上午 8 时至下午四时（大寒日）时间统计方式：累积计算最小连续日照在累计时不应小于 30 分钟时间间隔：不超过一分钟采样点间距：不超过 1 米1-2 小时0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时7 小时结论：经25、分析，小区内规划建筑，所有住宅均满足大寒日日照不少于 2 个小时。 方案二 日照分析图经纬度：经度 120 53 ，纬度 32 2有效时间带：太阳时上午 8 时至下午四时（大寒日）时间统计方式：累积计算最小连续日照在累计时不应小于 30 分钟时间间隔：不超过一分钟采样点间距：不超过 1 米1-2 小时0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时7 小时结论：经分析，小区内规划建筑，所有住宅均满足大寒日日照不少于 2 个小时。 营 造 最 后“ 一 公 里 ” 的 高 品 质 归 家 体 验“五大空间 ”社区入口社交场地单元入口亲密地库归家园路 社区入口社区第一印象，大气稳重，中正对26、称1 归家园路人车分流，打造从公共到私密的三级归家园路2一级园路公共二级园路半私密三级园路私密 社交场地打造精品下沉庭院，专属定制公共社区3 社交场地中央景观，社区共享社交场所3156m99m 社交场地七大主题，打造不同主题全龄社交花园3邻里见面会归家环社区会客厅童顽汇融乐汇萌宠汇志趣社运动汇归心社区 单元入口近人尺度的石材装饰4 单元入口人性化精细化大堂设计4门禁系统邻里交流空间雨具收纳休憩区信奶箱垃圾收集站邻里交流空间泛大堂大堂休息区信奶间雨具收纳楼栋LOGO指示牌楼栋情景雕塑生活垃圾收集 亲密地库地上地下双大堂设计，阳光地库大堂设计5休息区休息区地下大堂下沉庭院阳光地下大堂地下地上双大堂27、 04产品设计 | 价值挖掘 |入 户 花 园极 致 景 观| 极致附赠 |精研法规极致附赠研究竞品比较超越| 空间创新 |可 变 空 间超 大 方 厅我们的产品策略| 超越竞品 | 周边竞品林立，红海竞争仁恒公园世纪中海翠湖溪岸万科方圆中海上东区华润悦府南通五山花苑中创大都会海尚家园SITE5.0KM3.0KM容积率1.8产品小高、洋房、叠墅面积段小高 112/133/150/156 洋房 183 ，叠墅 207、229 售价小高 28850 元 / 叠墅 45340 元 / 容积率1.97产品洋房 + 高层面积段125/170 售价16590、19180、20560 元/ 容积率2.27产28、品小高层面积段130/156/180/230 售价31848 元 / 容积率2.28产品高层面积段25/143/170 售价19770 元 / 容积率2.29产品高层面积段107/139 售价未售容积率0.9产品/面积段86/115/129/159 售价10500 元 / 容积率1.98产品高层 + 洋房面积段98/115/122 售价22908 元 / 容积率1.82产品/面积段78/110/126/133 售价14090 华宇地块中海上东区南通五山花苑SITE5.0KM3.0KM华润、万科远创东樾仁恒公园世纪中创大都会海尚家园紫琅公园竞品分析 1181384 房3 房3 房4 房4 房4 29、房4+1 房4+1 房33.53443.544158178开间仁恒公园世纪仁恒公园世纪仁恒公园世纪中海翠湖溪岸中海翠湖溪岸万科方园万科方园中海翠湖溪岸居室数双卫明卫南北通透入户仪式（玄关）产品格局传统，同质化严重周边楼盘产品分析 精研规范，将面积赠送做到极致，通过产品的设计提升溢价规范解读精研法规，极致附赠厨房 / 卫生间居室设备平台居室 2.1m阳台（主体结构外） ）不计面积计 1/2 面积进深 700 毫米的飘窗，开窗净宽不大于所属房间开间的2/3 不计算面积。进深 700mm飘窗不计面积阳台按 1/2 计算面积，不能超过本层建筑面积的 12%设备平台只能厨房、卫生间相连与室内，面积不超过30、4， 不计算面积。 | 可变空间 | 宽景阳台 |LDK 一体化 | 全屋收纳 | 可洄游超大方厅 - 让家自由生长 |产品策略 - 产品空间创新 可变空间 LDK 一体化 超大方厅设计，洄游空间，强调趣味性 全屋收纳 宽景阳台 产品展示 -178 南北通厅 电梯独立入户 中西厨设计，南北通透 可分可合的宽厅设计 卫生间干湿分离 双面宽阳台 豪华主卧套独享电梯厅、双面宽阳台注：半赠送全赠送洄游流线1235642345613900200033001800300028003000320052001800320063003400 步入式衣帽间、270度观景阳台产品展示 -178 端厅 电梯独立入户 31、洄游空间，双流线设计 中西厨设计 奢华大尺寸观景厅 270观景阳台 豪华主卧套，步入式衣帽间注：半赠送全赠送洄游流线1234562345611500131001500300025001700300021005000380032007004500330040002100 电梯独立入户 洄游空间，双流线设计 中西厨设计，南北通透 可分可合的方厅设计 双面宽观景阳台 豪华主卧套产品展示 -178 南北通厅注：半赠送全赠送洄游流线超大方厅设计、双面面宽观景2345611234564000200034001800230035003200630034001800540034002300 产品 PK中海翠湖32、溪岸中海翠湖溪岸178178产品 PKwin12无洄游空间无 270观景大阳台12南北不通无入口洄游空间12含有洄游空间含有 270观景大阳台12南北通透含有入口洄游空间winPK 户型 1PK 户型 1 产品展示 -158 南北通厅 洄游空间 独梯入户 LDK 一体化设计 二面宽阳台 豪华主卧套 卫生间干湿分离窗前观景区、超大方厅设计注：半赠送全赠送洄游流线23456134562119003100170018002500380029004600350018005100320026002500 产品展示 -158 南北通厅 洄游空间 独梯入户 中西厨设计 二面宽阳台 豪华主卧套 卫生间干湿分离33、注：半赠送全赠送洄游流线234561345621LDK一体化设计、双面宽阳台330019001900405039003200450034004500230033003250700 产品展示 -158 端厅注：半赠送全赠送洄游流线转角观景台、专享衣帽间 电梯独立入户 中西厨设计 转角双阳台 豪华主卧套234561 洄游空间 卫生间干湿分离3456211500270023001700300015004200320039001900800180045003000300070015200 产品 PK万科方圆万科方圆158158产品 PKwin123.5 面宽南北不通1233.5 面宽次卧无衣帽间南侧双34、面阳台124 面宽南北通透1233.5 面宽次卧含有专享衣帽间大面宽 270转角观景阳台winPK 户型 1PK 户型 1 产品展示 -138 南北通厅 入户花园设计 洄游空间设计 中西厨设计，南北通透 可分可合的宽厅设计 观景双阳台 卫生间干湿分离专属入户花园、三面宽观景345621234561注：半赠送全赠送洄游流线290060003600180029001400450018003000170024004200700 产品展示 -138 角厅 入户花园设计 洄游空间设计 中西厨设计，南北通透 可分可合的宽厅设计 观景双阳台 豪华主卧套345621234561注：半赠送全赠送洄游流线超大角厅35、厅设计、三面宽观景36003000240026001800300030002200400011007003300160026001400 产品展示 -118 观景双阳台 豪华主卧套 卫生间干湿分离 LDK 一体化设计3421注：半赠送全赠送洄游流线2341400030003600180029002300460019001200290029001700双面宽阳台、豪华主卧套 仁恒公园世纪中海翠湖溪岸PK 户型PK 户型118138 产品 PKwinwin123餐厅面宽狭小没有主卧专享衣帽间居室尺度小123无入户花园南北通风较为狭小无可变空间123餐厅面宽宽敞主卧专享衣帽间居室尺度大123含有入户36、花园南北通风宽敞含有可变空间 | 通风诉求 |南 北 通 风卫 生 间 通 风| 储藏囤货 |通 风 存 放美 食 孵 化| 独立消洗 |玄关洗消干湿分离| 可变空间 |居 家 办公可 分 可合| 隔离居室 |双 流 线居 家 隔 离 舱2020 疫情爆发后我们需要什么？ 防疫户型可变第五空间（工作学习遛娃）独立洗消隔离居室临时防护门健身阳台美食孵化囤货备战 BB1AA仅供学习交流，请24小时内删除，桃蕊兔m产品展示 -T4-138 +118 +118 +138 BAB1产品展示 - T3-138 +118 +138 产品展示 -T2-158 +138 C2B2 CC产品展示 - T2-15837、 +158 C1C1产品展示 - T2-158 +158 产品展示 -T2-178 +178 D1D1 产品展示 -T2-178 +178 DD 产品展示 -T2-178 +178 D2D2 05立面意向 立面设计思考本案应具有的调性如何打造本项目的品质感 包容会通胸怀宽广、包容万物、兼收并蓄、融会贯通突破传统、超越现有、引领风骚、争创一流敢为人先城市精神南通市 江海明珠萃取城市文脉精华，定义当下 古典ART-DECO2000-20052005-20102010-20152015-2018新古典新中式现代时代印记建筑表皮风格随着时代的变迁而改变，如今，我们的表情尊容如何定义？ 现代典雅现代现代38、典雅现代典雅仁恒公园世纪万科方圆华润悦府中海翠湖溪岸周边竞品分析对标楼盘集团品 牌结论：周边竞品以现代典雅居多， 用现代建筑风格符合南通城市发展风貌、与 A7 地块和谐统一 立面选型 立面选型 立面选型 06成本控制 限额设计，成本为王控制成本是项目实现落地主要因素之一从设计的前端用最经济的方法呈现最佳的效果规划设计阶段的成本控制是实现”事前控制“的关键！ 车库成本控制产品成本控制立面成本控制成本控制策略柱网选择控制埋深层高控制整齐的柱网及结构立面材质选择土建细部构造 主体内设置停车位 - 减少单车位面积成本控制策略 大柱网大小柱网小柱网 大柱网 :8.1Mx8.1M 大小柱网：8.1Mx6.39、1M/5.0M( 推荐采用，经济实用） 小柱网：5.4Mx6.1M/5.0M柱网选择 - 大小柱网停车充分利用塔楼空间不同柱网尺寸下结构高度统计计算表（覆土厚度 1.5m）两层地下室不同柱网布置经济比较（仅供参考）柱网尺寸（mm）柱网布置地下一层顶板地下二层顶板地下室平均含钢量每立方砼含钢量(KG/m 砼）每立方砼含钢量(KG/m 砼）每立方砼含钢量(KG/m 砼）每平方米建筑面积含钢量(KG/m）每平方米建筑面积含钢量(KG/m）每平方米建筑面积含钢量(KG/m）208661423018749.2197601132517344.57.8mx7.8m 柱网 7.8mx6.1/5.1m柱网 7840、00 x7800500 x900900800/600600500 x800/500 x600450 x600结论：采用小柱网比大柱网可减小梁高 300mm结论：大小柱网经济性好7800 x5100/61005400 x5100/6100主梁截面（mm）结构高度（mm）3.6m 以上的开间，剪力墙开口可达到 2.4m，提高停车率开间不够的情况下，可考虑做局部结构转换，提高停车效率，根据实际项目一处转换造价约 3000 元。局部结构转化，增加停车辆选择大小柱网经济实用充分利用塔楼空间提高停车效率 地库成本控制 在建造成本中 , 主体工程 ( 含防水 ) 约占总成本的 40%-51%,而外立面装饰仅占 4%-6%, 因此整齐的柱网和结构是成本控制的第一要素。成本控制降低配置成本控制廉价材料结构方正，节省造价可售面积建安成本分析178 +178 标准层示意成本控制策略 产品成本控制 立面设计尽量少用石材及金属外墙，以真石漆和涂料的组合达到美观的效果充分运用土建构造做法呈现立面，既保证项目外立面效果，同时大幅降低项目建造成本主体窗槛墙保温 + 真石漆头部大线脚保温 + 真石漆基座大线脚石材成本控制策略 立面成本控制 THANK YOU!