1、海成集团两路组团F 2 3 - 2地块概念方案设计2020年7月6日基地分析BACKGROUND项目区位Project location项目位于渝北区，紧临中央公园与江北国际机场，地理位置优越。Project location项目区位渝北区Yubei District沙坪坝Shapingba渝中区Yuzhong District南岸区South Bank district江北区Jiangbei District项目位于渝北区，紧临中央公园与江北国际机场，地理位置优越。项目区位Project location地块距离中央公园1.8公里，与江北国际机场距离3.8公里，周边交通配套便利，城市资源丰富2、。Project location项目区位基地兰馨大道腾芳大道兰桂大道中央公园春华大道基地道路施工腾芳大道兰馨大道春华大道兰桂大道地块可达性良好，但西侧的春华大道正在施工，对基地西侧交通有干扰。348.7351.2350.3352.2353.8349350.4地块现状为大部分平整地，南侧为腾芳大道，东侧为同盛路，北侧为祥和路，西侧为睦邻路。地块现状为大部分无高差，周边配套成熟。场地现状Site status场地现状Site statusAABB场地B-B剖面图示意349.6352场地A-A剖面图示意349.2352.1351.2350.6350.6场地南侧为地质局与酒店，东侧为高层小区，西侧前3、方道路正在施工。场地现状Site status348.7348.7348.7348.7高层小区重庆市地质局前方道路施工地块现状为R2-二类居住用地，住宅总计容建筑面积：不大于90686平方米用地指标Land use index用地性质：R2-二类居住用地建设用地总面积：45343平方米总计容建筑面积：不大于90686平方米住宅总计容建筑面积：不大于90686平方米容积率：2建筑密度：35%绿地率：30%建筑控制高度：50m需额外增设100个车位主入口选址范围故选择在场地的北侧，示范区范围选择在基地北侧正中位置。主入口选择Main entrance selection主入口选址范围示范区范围2.4、本项目规划密度不大于35%，但住宅建筑净密度30%；1.本项目需设置住宅架空层3.根据城市居住区规划设计规范，建筑最大密度值为30%，限高36m；与规划条件函的35%、50m有冲突；政策分析Line of sight interference政策分析Land use index4.自9月1日起，有预制装配式要求3.0.4 居住建筑应积极推进建筑产业居住建筑应积极推进建筑产业化技术措施应用，并符合下列规定：化技术措施应用，并符合下列规定：1 内隔墙非砌筑比例50%；2 预制装配式楼板应用面积不低于单体建筑地上建筑面积的60%。5.渝北区规划局内部有规定，户型套内平均不得小于75。但开发商抗性很大5、，目前许多项目未照此执行。规划推导MASTERPLAN基基地地2019年中央公园板块土地出让信息金科美的原上金科美的原上北辰项目北辰项目龙湖云瑶玉璧龙湖云瑶玉璧万科项目万科项目融创项目融创项目万科城市花园万科城市花园东原项目东原项目弘阳项目弘阳项目荣盛项目荣盛项目绿城春溪雲庐绿城春溪雲庐保利项目保利项目绿城项目绿城项目万科拿地时间：2020年6月22日拿地价格：9216元融创拿地时间：2020年6月22日拿地价格：10329元荣盛拿地时间：2020年3月25日拿地价格：9257元弘阳拿地时间：2020年3月25日拿地价格：9246元本项目拿地时间：2020年6月28日拿地价格：10476元金科6、美的原上拿地时间：2019年3月28日拿地价格：10596元龙湖云瑶玉璧拿地时间：2019年6月13日拿地价格：10991元万科城市花园拿地时间：2019年6月20日拿地价格：7800元绿城春溪云庐拿地时间：2019年8月22日拿地价格：10229元阳光城未来悦拿地时间：2019年3月27日拿地价格：9494元阳光城未来悦阳光城未来悦蓝光芙蓉公馆蓝光芙蓉公馆金科美的原上面积段:四居（跃层建面125、平层建面138）拿地价：10596元/楼面价：1.8万元优点1.跃层，全明格局，动静分离，采光充足2.景观资源丰富，配套齐全叠拼+大平层龙湖云瑶玉陛面积段:四居（建面128，建面144）拿地价：107、091元/楼面价：1.83万元优点1.品牌地产，四居户型，大横厅低密，花园洋房2教育配套资源丰富缺点1.户型东西向,配套目前尚在建设中，不成熟花园洋房绿城春溪雲庐面积段:三居（建面99-110）四居（建面120-140）拿地价：10438元/楼面价：1.9万元优点1.平层，全明格局，阔景阳台，采光充足2.景观资源丰富，视野开阔配套齐全缺点距离轻轨站较近，周边处于开发中，后期可能有一定的噪声影响大平层万科城市花园（空港组团）面积段:三居（建面89-99）、四居（建面135）拿地价：9216元/楼面价：1.8万元优点1.教育资源丰富2.户型南北通透缺点1.多条轻轨在建中或者规划中，配套目前不成熟花8、园洋房传统高低配：高层+叠拼业态高！理论货值高！总价过高！周边销售市场反馈差根据重庆规范反推，跃层产品最小面积段130，总价过高规划推导Value partition规划推导Land use index如何选择安全系数最高的操盘模式？控总价，提速度！控总价，提速度！控总价，提速度！高层：4.6W叠拼：4.4W规划推导Value partition规划推导Land use index市场常规高低配T6小高+T4洋房业态限价，如何提高货值？优点：各成组团，居住品质高缺点：货值低高层：4.5W洋房：4.5W南北西东规划推导Value partition规划推导Land use index解题策略：洋9、房最大化，可售比最高优点：货值高缺点：产品形态过刚；规划不支撑售价！高层：1.9W洋房：7.1W南北西东规划推导Value partition规划推导Land use index解题策略：洋房最大化，可售比最高优点：货值高缺点：产品形态过刚；货值高就安全吗？业态能否支撑单价？高层：2.8W洋房：6.2W南北西东龙湖、万科、绿城首选T2！T4洋房是为了竞争高层刚需市场本项目定位是否刚需？规划推导Value partition规划推导Land use index高楼板价，高竞争格局下，如何成功？主力洋房选取通透T2板楼真洋房！同时洋房最大化！规划推导Value partition规划推导Land 10、use index规划推导Value partition规划推导Land use index解题策略：主力洋房选取通透型板楼洋房最大化优点：各成组团，舒适度高；业态支撑售价缺点：兵营式排布不支撑售价高层：2.8W洋房：6.2W南北西东如何从市场常规布局中脱颖而出？选用天华创新产品，打造规划亮点规划推导Value partition规划推导Land use index中间户单面采光，凹槽采光，通风差边户为竖厅，舒适性较低不好卖！户户抢手！创新T6产品洋房社区纯兵营式布局如何破局？兵 營 式我司其他项目经验产品创新带来总图格局的变化规划推导Value partition规划推导Land use i11、ndex产品力全系提升植入创新T3/T6户型优点：规划具有仪式感、组团感；产品线丰富高层：2.8W洋房：6.2W南北西东有没有可能实现超预期的溢价升级？植入T4板式拼接产品实现全盘纯板式业态布局进一步提升规划形态，加强仪式感！规划推导Value partition规划推导Land use index规划推导Value partition规划推导Land use index产品力再次提升T6升级为T4优点：各项均衡，精品快推盘定位高层：3.0W洋房：6.0W南北西东Far=2.0项目的极致会是怎样？精品纯洋房社区！规划推导Value partition规划推导Land use index规划推导12、Value partition规划推导Land use index业态再次提升精品洋房社区优点：全洋房业态空间游园趣味性强；宅间坊径曲径通幽洋房：9.0W南北西东规划推导Value partition规划推导Land use index总图推导过程总结T6小高+叠拼T6小高+T4洋房T6小高+T4洋房T6小高+T2洋房T6小高+T2/T3洋房T4小高+T2/T3洋房T2/T3洋房4.6W+4.4W4.5W+4.5W2.8W+6.2W2.8W+6.2W2.8W+6.2W3.0W+6.0W9W1.9W+7.1W降总价提货值提业态造空间提业态提业态方案三：海成桂语明月方案二：海成凤鸣朝阳方案一：海成13、汀兰晓风规划推导Value partition规划推导Land use index高层2.8W+洋房6.2W高层3.0W+洋房6.0W洋房9W方案三：海成桂语明月方案二：海成凤鸣朝阳方案一：海成汀兰晓风规划推导Value partition规划推导Land use index方案三：海成桂语明月方案二：海成凤鸣朝阳方案一：海成汀兰晓风规划推导Value partition规划推导Land use index方案一户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫544 51.91%48388.80 54.08%T3A89 拼接户3房2厅2卫48 4.58%4269.614、 4.77%B99 转角户3房2厅2卫484.58%4713.65.27%C89 端户3房2厅2卫48 4.58%4269.6 4.77%T6A75 中间户2房2厅1卫12011.45%88809.925%B75中间户2房2厅1卫12011.45%88809.925%C85端户3房2厅2卫12011.45%10080.00 11.26%合计1048 100.00%89481.60 100%方案二户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫576 56.25%51091.2 57.09%T3A89 拼接户3房2厅2卫32 3.13%2838.4 3.17%B99 15、转角户3房2厅2卫323.13%2838.4 3.17%C89 端户3房2厅2卫32 3.13%3152 3.52%T4A79 3房2厅1卫17617.19%13904.00 15.54%B89 3房2厅2卫17617.19%15664.00 17.50%合计1024 100.00%89488.00 100%方案三户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫808 81.45%72428.80 80.93%T3A89 拼接户3房2厅2卫626.25%5551.55 6.20%B99 转角户3房2厅2卫626.25%6138.00 6.86%89 端户3房2厅2卫16、60 6.05%5373.55 6.01%合计992 100.00%89491.90 100%规划设计MASTERPLANF23-2地块经济技术指标项目单位设计数值总用地面积45343.00总建筑面积133912.00计容建筑面积90686.00一、按功能性质划分1.住宅建筑面积89481.6T248388.80T313252.80T2（架空）0.00T3（架空）0.00T40.00T4（架空）0.00T60.00T6（架空）27840.002.商业建筑面积500.00其中商业500.003.配套用房建筑面积904.40其中物管用房424.40社区用房209.60消防控制室60.00公共厕所017、.00门岗10.40开闭所200.00幼儿园0.004.架空层2064.005.地下车库及附属用房40962.0其中地下车库38504.28其中非人防车库33104人防车库5400设备及附属用房2457.72二、按地上地下划分133912.00其中1)地上建筑面积92750.002)地下建筑面积41162.00住宅总户数户1048 其中T2户544 T3户144 T2（架空）户0 T3（架空）户0 T4户0 T4（架空）户0 T6户0 T6（架空）户360 停车泊位辆1162其中1)地面停车辆02)地下停车辆1162其中非人防车位辆1016人防车位辆146容积率2.00 住宅占地10320.018、0建筑占地10320.00住宅净密度%22.76%建筑密度%22.76%绿地面积13602.90绿地率%30.00%方案一A：海成汀兰晓风方案一A：海成汀兰晓风方案一户型级配关系编号房型描述单元户数 客厅面宽主卧面宽备注次卧面宽次卧面宽书房面宽T2A3房2厅2卫1T23700 3500 29002800/T3A3房2厅2卫1T33600 3300 2800/2600B3房2厅2卫1T36300 3400 端厅3000 3000 /C3房2厅2卫1T33700 3500 3000 2900 /T6A3房2厅2卫2T65600 3300 横厅3000 /2500B2房2厅1卫2T63400 32019、0 3000 /C2房2厅1卫2T63400 3200 3000 /方案一户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫544 51.91%48388.80 54.08%T3A89 拼接户3房2厅2卫48 4.58%4269.6 4.77%B99 转角户3房2厅2卫484.58%4713.65.27%C89 端户3房2厅2卫48 4.58%4269.6 4.77%T6A75 中间户2房2厅1卫12011.45%88809.925%B75中间户2房2厅1卫12011.45%88809.925%C85端户3房2厅2卫12011.45%10080.00 11.26%合计20、1048 100.00% 89481.60 100%户型指标House type index户型分布Unit type distribution人行出入口车行出入口城市车行流线社区车行流线社区车行流线流线分析Streamline analysis绿化分析Greening analysis9F8F9F9F9F8F9F7F/1F7F/1F7F/1F9F7F/1F9F8F8F9F9F9F总图间距General layout spacing架空分析Overhead analysis车库车行流线地库轮廓线地库出入口地库分析Basement analysisF23-2地块经济技术指标项目单位设计数值总用地21、面积45343.00总建筑面积133810.00计容建筑面积90686.00一、按功能性质划分1.住宅建筑面积89983.2T255629.60T38873.60T2（架空）0.00T3（架空）0.00T40.00T4（架空）0.00T60.00T6（架空）25480.002.商业建筑面积0.00其中商业0.003.配套用房建筑面积902.80其中物管用房422.80社区用房209.60消防控制室60.00公共厕所0.00门岗10.40开闭所200.00幼儿园0.004.架空层2172.005.地下车库及附属用房40752.0其中地下车库38306.88其中非人防车库32907人防车库540022、设备及附属用房2445.12二、按地上地下划分133810.00其中1)地上建筑面积92858.002)地下建筑面积40952.00住宅总户数户1048 其中T2户624 T3户96 T2（架空）户0 T3（架空）户0 T4户0 T4（架空）户0 T6户0 T6（架空）户328 停车泊位辆1156其中1)地面停车辆02)地下停车辆1156其中非人防车位辆1010人防车位辆146容积率2.00 住宅占地10860.00建筑占地10860.00住宅净密度%23.95%建筑密度%23.95%绿地面积13602.90绿地率%30.00%方案一B：海成汀兰晓风F23-2地块经济技术指标项目单位设计数值总23、用地面积45343.00总建筑面积133129.00计容建筑面积90686.00一、按功能性质划分1.住宅建筑面积89488.0T251091.20T38828.80T2（架空）0.00T3（架空）0.00T49408.00T4（架空）20160.00T60.00T6（架空）0.002.商业建筑面积500.00其中商业500.003.配套用房建筑面积898.00其中物管用房422.80社区用房204.80消防控制室60.00公共厕所0.00门岗10.40开闭所200.00幼儿园0.004.架空层2156.005.地下车库及附属用房40087.0其中地下车库37681.78其中非人防车库322824、2人防车库5400设备及附属用房2405.22二、按地上地下划分133129.00其中1)地上建筑面积92842.002)地下建筑面积40287.00住宅总户数户1024 其中T2户576 T3户96 T2（架空）户0 T3（架空）户0 T4户112 T4（架空）户240 T6户0 T6（架空）户0 停车泊位辆1137其中1)地面停车辆02)地下停车辆1137其中非人防车位辆991人防车位辆146容积率2.00 住宅占地10780.00建筑占地10780.00住宅净密度%23.77%建筑密度%23.77%绿地面积13602.90绿地率%30.00%方案二：海成凤鸣朝阳方案二：海成凤鸣朝阳方案二25、户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫576 56.25%51091.2 57.09%T3A89 拼接户3房2厅2卫32 3.13%2838.4 3.17%B99 转角户3房2厅2卫323.13%2838.4 3.17%C89 端户3房2厅2卫32 3.13%3152 3.52%T4A79 3房2厅1卫17617.19%13904.00 15.54%B89 3房2厅2卫17617.19%15664.00 17.50%合计1024 100.00% 89488.00 100%方案二户型级配关系编号房型描述单元户数 客厅面宽主卧面宽备注次卧面宽次卧面宽书房面宽T26、2A3房2厅2卫1T23700 3500 29002800/T3A3房2厅2卫1T33600 3300 2800/2600B3房2厅2卫1T36300 3400 端厅3000 3000 /C3房2厅2卫1T33700 3500 3000 2900 /T4小高A3房2厅1卫2T43400 3000 2600 /2400B3房2厅2卫2T43600 3300 2800 /2600户型指标House type index户型分布Unit type distribution人行出入口车行出入口城市车行流线社区车行流线社区车行流线流线分析Streamline analysis绿化分析Greening a27、nalysis总图间距General layout spacing架空分析Overhead analysis车库车行流线地库轮廓线地库出入口地库分析Basement analysisF23-2地块经济技术指标项目单位设计数值总用地面积45343.00总建筑面积132461.00计容建筑面积90686.00一、按功能性质划分1.住宅建筑面积89491.9T2（8F）18647.20T2（9F）41956.20T2（架空）7F4303.20T2（架空）8F7522.20T3（8F）8899.20T3（9F）4826.70T3（架空）3337.20T6（架空）0.002.商业建筑面积500.00其中28、商业500.003.配套用房建筑面积894.10其中物管用房425.30社区用房198.40消防控制室60.00公共厕所0.00门岗10.40开闭所200.00幼儿园0.004.架空层2608.005.地下车库及附属用房38967.0其中地下车库36628.98其中非人防车库31229人防车库5400设备及附属用房2338.02二、按地上地下划分132461.00其中1)地上建筑面积93294.002)地下建筑面积39167.00住宅总户数户992 其中T2（8F）户676 T3（8F）户148 T2（架空）7F户132 T2（架空）8F户36 T3（8F）户0 T3（9F）户0 T3（架空）29、户0 T6（架空）户0 停车泊位辆1105其中1)地面停车辆02)地下停车辆1105其中非人防车位辆959人防车位辆146容积率2.00 住宅占地13040.00建筑占地13040.00住宅净密度%28.76%建筑密度%28.76%绿地面积13602.90绿地率%30.00%方案三：海成桂语明月方案三：海成桂语明月方案三户型级配关系编号房型描述单元户数 客厅面宽主卧面宽备注次卧面宽次卧面宽书房面宽T2A3房2厅2卫1T23700 3500 29002800/T3A3房2厅2卫1T33600 3300 2800/2600B3房2厅2卫1T36300 3400 端厅3000 3000 /C3房2厅30、2卫1T33700 3500 3000 2900 /方案三户型配比表编号面积段位置房型户数户数比面积面积比T2A89 端户3房2厅2卫808 81.45%72428.80 80.93%T3A89 拼接户3房2厅2卫626.25%5551.55 6.20%B99 转角户3房2厅2卫626.25%6138.00 6.86%89 端户3房2厅2卫60 6.05%5373.55 6.01%合计992 100.00% 89491.90 100%人行出入口车行出入口城市车行流线社区车行流线社区车行流线流线分析Streamline analysis绿化分析Greening analysis9F8F9F9F931、F8F9F7F/1F7F/1F7F/1F9F7F/1F9F8F8F9F9F9F总图间距General layout spacing架空分析Overhead analysis车库车行流线地库轮廓线地库出入口地库分析Basement analysis景观空间Landscape space产品设计PRODUCTS小面积全功能户型设计策略送！送！送！飘窗赠送可扩展室内面积，比阳台赠送更实惠！修建成本、改造成本更低！飘窗不计面积，且无规模限制规范风险更小飘窗是户型最优赠送点！产品设计Value partition产品设计Land use index卧室面积：11.22送阳台面积：8.74送飘窗面积：8.32、58一机一机多联多联分体机飘窗不可改造分体机飘窗不可改造改造亦不可用改造亦不可用土建易改土建易改控制梁高控制梁高吊顶吊平吊顶吊平预留窗帘盒预留窗帘盒产品设计Value partition产品设计Land use index飘窗赠送要点一：飘窗赠送要点二：我司其他项目创新产品：建面99四房双卫横厅及通长阳台！产品设计Value partition产品设计Land use index编号户型户数阳台面积套内面积套型建筑面积阳台占比阳台赠送飘窗赠送总赠送面积 本层建筑面积 公摊面积 公摊系数得房率A3房2厅2卫27.0776.0888.579.29%3.546.449.98177.1424.990.33、1684.89%T2洋房平面图产品设计Value partition产品设计Land use index编号户型户数阳台面积套内面积套型建筑面积阳台占比阳台赠送飘窗赠送总赠送面积 本层建筑面积 公摊面积 公摊系数得房率A3房2厅2卫16.7274.2686.209.05%6.725.989.34272.3437.710.1685.15%B3房2厅2卫110.1084.3497.9011.98%10.1011.9416.99C3房2厅2卫18.4076.0388.2511.05%8.409.1213.32户型与T2结合，利于总图布局；楼型特点1户型多方向观景，端户双向视野；2转角户大尺度客厅2734、0度观景；3T3洋房平面图产品设计Value partition产品设计Land use index编号套内面积阳台赠送飘窗赠送总赠送面积总赠送率A73.066.725.989.348.19%B60.9810.1011.9416.9919.58%C60.988.409.1213.3214.96%飘窗赠送功能升级1.卧室尺度增大，书房可改为卧室2.主卧增加独立衣帽间3.卫生间淋浴可改造为浴缸；4.客厅改造，视野开阔，转角超大观景面产品设计Value partition产品设计Land use index传 统 T 形 、 十 字 形 、 歪 脖 子 形 T 4 T 5 T 6 户 型 突 然 退35、 出 市 场 的 原 因 何 在 ？产品设计Value partition产品设计Land use index你看别人家孩子Hi,Hi,Hi哇。哇哇。哇。私 密 性 問 題产品设计Value partition产品设计Land use index中间户单面采光，凹槽采光，通风差边户为竖厅，舒适性较低不好卖！户户抢手！创新T6蝶形产品产品设计Value partition产品设计Land use index楼型方正，南北通透，得房率高楼型特点1两翼大户型双向视野，端户横厅;2中间户客厅270度观景；3ABC编号户型户数阳台面积套内面积套型建筑面积阳台占比阳台赠送飘窗赠送总赠送面积 本层建筑面积 36、公摊面积 公摊系数得房率A3房2厅2卫28.0073.0689.5510.95%48.8812.88476.5887.740.2381.59%B2房2厅1卫27.5660.9874.7412.40%3.785.529.3C2房2厅1卫27.9260.987413.12%3.966.2410.2CBAT6小高平面图产品设计Value partition产品设计Land use index编号户型户数阳台面积套内建筑面积 套型建筑面积阳台占比阳台赠送飘窗赠送总赠送面积 本层建筑面积 公摊面积 公摊系数得房率A3房2厅1卫28.9865.5179.8813.71%4.494.328.81339.1137、60.990.2282.01%B3房2厅2卫28.8673.5589.6812.05%4.436.8011.23T4小高平面图AABB楼型方正，南北通透，得房率高楼型特点1两翼大户型双向视野，端户横厅;2中间户客厅270度观景；3产品设计Value partition产品设计Land use index编号户型户数阳台面积套内建筑面积 套型建筑面积阳台占比阳台赠送飘窗赠送总赠送面积 本层建筑面积 公摊面积 公摊系数得房率A3房2厅1卫210.3669.8278.8714.84%5.184.329.5337.1538.700.1388.52%B3房2厅2卫211.1379.4189.7014.038、2%5.564.5610.12AABBT4洋房平面图产品设计Value partition产品设计Land use index示范区PRODUCTS123441前场及停车场2售楼处（后期改为商业及门岗）3景观后场4精装样板房及交付样板房1示范区Value partition示范区Land use index四水归堂11234551 1 园区入口大门园区入口大门2 2 入口庭院入口庭院3 3 会所会所4 4 中央水庭院中央水庭院5 5 景观庭院景观庭院立面设计FACADE感謝THANK YOU FOR YOUR ATTENTION重慶规划推导Value partition规划推导Land use index总图推导过程总结T6小高+叠拼T6小高+T4洋房T6小高+T4洋房T6小高+T2洋房T6小高+T2/T3洋房T4小高+T2/T3洋房T2/T3洋房4.6W+4.4W4.5W+4.5W2.8W+6.2W2.8W+6.2W2.8W+6.2W3.0W+6.0W9W1.9W+7.1W降总价提货值提业态造空间提业态提业态方案三：海成桂语明月方案二：海成凤鸣朝阳方案一：海成汀兰晓风规划推导Value partition规划推导Land use index高层2.8W+洋房6.2W高层3.0W+洋房6.0W洋房9W方案三：海成桂语明月方案二：海成凤鸣朝阳方案一：海成汀兰晓风