1、江 院金地集团重庆大渡口项目概念设计Gemdale GROUP Chongqing banan district DaDuKou project Conceptual planning and design202003江院场地解析SITE巴南区巴南区BANANQU大渡口区大渡口区DAUDKOUQUE沙坪沙坪坝坝区区SHAPINGBA渝北区渝北区YUBEIQU江北区江北区JIANGBEIQU区位分析 | Location analysisN渝中区渝中区YUZHONGQU重庆人民政府九九龙龙坡区坡区JIULONGPOQU重庆西站基地位于大渡口老城重钢片区，与长江直线距离不足1公里。东临义渡路及长江2、，南临兰海高速，西临中铁建项目，北临金融街+金科+世茂项目。长江区位交通Regional Traffic内环快速西城大道银桥路规划支路1kmSITE建桥大道九龙坡方向巴南方向建桥轻轨站天堂堡轻轨站当前没有成熟市政道路与基地接临，只能通过义渡路间接到达，未来地块周边规划道路建成后连接大滨中路与钢花路。SITE义渡古镇康苗幼儿园蓝馨园幼儿园大渡口小学百花小学钰鑫小学钢花小学长江义渡公园思源公园万达广场重庆市大渡口中医院重庆市大渡口中医院重庆市正博兴中医医院重庆十方医院重庆工业遗址公园重庆锦霞医院天堂堡轻轨站建桥轻轨站区位配套Regional Traffic周边教育，医疗及公园配套丰富，集中商业，社3、区商业等Th活配套较匮乏。设计条件ConditionF10-2计容面积：67295.6用地面积：30450.5 FAR2.21绿地率：35%建筑密度： 35%建筑高度：40m（具体按条件函）配套：派出所，邮政局，垃圾收集点F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2F10-3计容面积：58698.4用地面积：29349.2 FAR2.0绿地率：35%建筑密度： 45%建筑高度：40m（具体按条件函）配套：9班幼儿园，垃圾收集点F11-6-1计容面积：14815.2用地面积：22963.5 FAR1.55绿地率：35%建筑密度： 35%建筑高度：24m（具体按条件函）配套：垃圾收集点F11-4、6-2计容面积：21388.2用地面积：13798.9 FAR1.55绿地率：35%建筑密度： 35%建筑高度：24m（具体按条件函）配套：开闭所，垃圾收集点规划要求归纳F10-2、F10-3地块1、F10-2地块与F10-3地块之间，需设置30m宽视线通廊。2、高度控制：F10-2及F10-3地块北侧限高24m，中部限高40m，南侧临崖头排建筑限高24m，高度控制边界范围可结合实际方案进行微调，其幅度在10m以内。（但根据之前项目经验，微调限高线，规划局抗性很大）3、城市风貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高低错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝5、文化符号，建筑顶部采用退台、收分、坡屋顶形式。F11-6-1、F11-6-2地块1、高度控制：F11-6-1及F11-6-2地块限高24m。2、城市风貌：高层建筑的高度分布应有层次变化，总体形成大疏大密，高低错落，从滨江到腹地渐次升高的天际轮廓线；建筑造型应融入传统巴渝文化符号，建筑顶部采用退台、收分、坡屋顶形式。3、滨江立面：滨江头排居住建筑应严格控制建筑面宽，滨江头排不得采用大面积玻璃幕墙 ，临主干路及滨江一侧住宅建筑立面应采用公建化处理，采用封闭阳台。此外，需打造一条3m宽“慢跑绿环”串连全域。基地分析Base analysis不利因素分析Analysis of Adverse Fact6、ors1.场地北侧，东侧在正常退距基础上均有加退要求，F10-2,F10-3地块之间需设置30m宽视线通廊（不可规划地上建筑），造成土地实际容积率从1.93上升到2.20左右。2.场地内限高区域较多，容积率压力进一步增大。3.周边道路均为规划中道路，暂无成型道路与地块接临。4.F11-6-1，F11-6-2地块东侧有一条货运铁路。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2图例铁路规划城市道路规划特定退距区景观视线通廊F10-2F11-6-1图例崖线规划城市道路规划特定退距区景观视线通廊周边资源分析Analysis of Peripheral Resources基地分析Base analy7、sis金融城金融城+金科金科+世茂世茂项项目目1.场地东侧享长江一线江景。2.场地南侧临义渡公园，享公园景观。3.地块西南侧临规划中学校用地，享教育配套。4.场地北侧为金融城+金科+世茂项目，西北方向为中铁建项目，可形成片区联动。F11-6-2中中铁铁建建项项目目F10-3住宅价值分析Analysis of Housing Value一级住宅二级住宅三级住宅商业价值分析Analysis of Business Value基地分析Base analysis图例：Legond图例：Legond义渡公园公园绿地F10-3F11-6-2公园绿地公园绿地一级商业二级商业三级商业F10-2一级三级二级 一8、级二级三级F11-6-1二级三级一级一级三级二级二级三级F10-2F10-3一级F11-6-1三级二级F11-6-2规划学校用地规划住宅用地商业用地商混用地周边竞品分析 | Competitive analysis市场解读market interpretation千江凌云天泰钢城印象易度庭院时光琅樾江山总图布局：行列式布局资源占有：配套齐全总图布局：中庭式布局总图布局：行列式布局总图布局：中庭式布局资源占有：配套齐全资源占有：配套齐全 滨江资源占有：配套齐全容积率：2.6容积率：2.99容积率：2.59容积率：3.3主要楼型： 多层 小高层 高层主要楼型： 高层主要楼型： 多层 小高层 高层 9、超高层主要楼型：板楼 塔楼 高层 超高层高层梯户比：T8高层梯户比：T4高层梯户比：T8高层梯户比：T6、T8面积段：73-154面积段：68-93面积段：125-129面积段：88-114当前售价：16000元/当前售价：8600元/当前售价：11900元/当前售价：9300元/高层组团大中庭布置，控制总价洋房组团行列式布局，洋房最大化；面积端115-130对对策策严控总价：洋房和小高产品都以小面积段为主；尽可能最大化洋房总量，控制洋房总价条件条件大渡口区域，刚需类产品是主力产品，改善居大房型去化压力大设计关键点货值最大化满足规划要求前提争取洋房最大化成本控制成本控制通过竖向设计减少土方建筑10、立面兼顾造价和品质严严控控风险风险不打规划擦边球缩短审批周期规划设计MASTER PLAN江院洋房洋房总总占比占比69%洋房洋房总总占比占比51%比比选选方案（洋房方案（洋房8.6W）高高层组团层组团式式南北向排布南北向排布方案解析方案解析Value calculation主推方案（洋房主推方案（洋房11.7w）高高层层沿道路和沿道路和视觉视觉通廊通廊东东西向排布西向排布结论结论：小高：小高层层沿沿视线视线通廊和西通廊和西侧侧道路道路东东西向布置西向布置时时，洋房，洋房总总量可最大化（量可最大化（69%）。）。方案方案对对比比Value calculation主推方案主推方案（小高（小高层层沿11、沿视线视线通廊布置通廊布置)比比选选方案方案（小高（小高层层在北在北侧侧成成组团组团布置布置)13F13F8F8F8F13F13F0商住混合用地 土地使用效率商业形式规避规划风险13分推荐推荐0商住混合用地 土地使用效率商业形式小高层沿视线通廊和西侧道路东西向布置，内部洋房左右只需退山墙间距，最大化洋房总量（69%）。除南端靠重钢崖线2栋T4为8F，其余T4均可做满13F。幼儿园，派出所利用北侧加退区域满足规划用地要求。最大化土地使用效率。13F+8F+13F拼接方式，可规避双拼T4不认定为板楼的风险。商住混合用地商业采取街铺模式，去化压力小。洋房总量54321规避规划风险16分小高层在北侧成12、组团布置，虽然保证了洋房区的纯净性，但洋房总量下降（51%）。北侧T4小高层只能做到8F。幼儿园在南侧布置，对可用土地浪费多。13F+13F小高层拼接方式，规划部门在认定板楼时存在风险。商住混合用地商业如采取SOHO模式，虽更节地，但考虑区域条件后，去化压力大。洋房总量54321派出所幼儿园吊层街铺8F派出所幼儿园SOHO 13F13F+8F+13F拼接方式拼接方式规规划解划解读读Value calculation13F+13F拼接方式拼接方式结论结论：13+8+13F拼接方式，正面拼接方式，正面半半间间距距更更小小（13m），），中中间间拼拼接接的的8F洋房洋房对对土土地地利用率更高，且不存13、在板楼定性的利用率更高，且不存在板楼定性的风风险险方案Th成Scheme GenerationF10-2、F10-3地块北侧有8m规建建筑退距线，北侧为24m限高区，南侧为40m限高区两地块之间需形成30m宽视线通廊图例规划建筑退距区24m限高区40m限高区30m宽视线通廊规划：满足规划限高及空间形态方案Th成01F10-1、F10-2地块方案Th成Scheme Generation视线通廊：利用T4小高层产品沿视线通廊两侧排布，以此满足容积率方案Th成02F10-1、F10-2地块T4小高层+小户型洋房沿视线通廊两侧排布（小高层在40m限高区内部），以此满足地块容积率要求方案Th成Schem14、e Generation沿道路排布小面积段产品，局部排布T4小高层产品，以此满足容积率要求。围合：利用小面积段户型及局部小高层沿用地边界排布方案Th成03F10-1、F10-2地块方案Th成Scheme Generation院内布局：园区内部行列式排布大面积段洋房产品营造社区品质感，提高地块溢价方案Th成04F10-1、F10-2地块40m限高区地块内行列式排布大面积段洋房产品，提高地块溢价方案Th成Scheme Generation市政配套：派出所、幼儿园利用北侧规划加退线放置于地块北侧。方案Th成05F10-1、F10-2地块在地块北侧24m限高区排布派出所、幼儿园，北侧有规划加退线，此种15、排布更节地方案Th成Scheme GenerationF11-6-1、F11-6-2地块北侧及东侧均有规划退距线，整个场地规划限高为24m且应满足片区城市风貌（详见规划条件函细则）图例规划建筑退距区24m限高区规划：满足规划限高及空间形态方案Th成01F11-6-1、F11-6-2地块方案Th成Scheme Generation景观面：沿长江侧排布大面积段洋房产品，合理利用景观视野优势提升社区溢价方案Th成02F11-6-1、F11-6-2地块F11-6-1、F11-6-2东侧沿长江面排布大面积段洋房产品，合理利用景观视野优势提升社区溢价长江景观视野景观渗透方案Th成Scheme Genera16、tionF11-6-1地块北侧与东侧布置两层吊层商业与配套，示范区在地块东北角，提升小区活力及溢价强配套：利用场地设计高差沿地块北侧与西侧布置吊层商业配套及示范区方案Th成03F11-6-1、F11-6-2地块方案Th成Scheme Generation院内布局：场地内部总体形成景观环，东侧借景长江，南侧借景义渡公园方案Th成04F11-6-1、F11-6-2地块公园景观渗透225.60F11-6-1、F11-6-2地块内部总体形成景观环，东侧通过头排山墙退距借景长江，南侧直接借景义渡公园，西北侧形成商业配套Th活区长江景观渗透232.00208.00199.00鸟瞰图车库出入口消防应急出入口17、人行出入口车库出入口消防应急出入口消防应急出入口车库出入口车库出入口车库出入口消防应急出入口人行出入口人行出入口车库出入口F10-2 R2F10-3 R2F11-6-1 R2B1总平面图（T4小高4.4w+T2洋房11.7w）masterplanNF10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2方案技方案技术经济术经济指指标标一一览览表表总总表表项项目目设计设计数数值值备备注注建建设设用地面用地面积积88413.80户户数数1582总总建筑面建筑面积积246046.63其中地上建筑面积177605.90地下建筑面积68440.73其中人防车库9133.7810F以上建筑占地面积与10以下18、地上建筑面积的4之和非人防车库59306.95居住161581.30120洋房8F15616.00115洋房8F31967.7098洋房8F14763.0090洋房8F49795.00T4 洋房7F4800.00T4 小高13F44639.60商业5392.70一层2790.00二层2602.70配套派出所2100.00邮政所210.00幼儿园2700.00社区服组织工作用房316.40物管用房745.50小计6071.90架空层4560总计总计容建筑面容建筑面积积170345.90容容积积率率1.93建筑密度建筑密度29%住宅住宅净净密度密度24.31%绿绿地率地率35%停停车车位位190719、其中其中地上停地上停车车6地下停地下停车车1901非人防停非人防停车车1661人防停人防停车车240建筑高度（建筑高度（层层数）数）613FF11-6-2R2F10-2项项目目设计设计数数值值备备注注建建设设用地面用地面积积户户数数30450.50654总总建筑面建筑面积积94346.29其中地上建筑面积68895.80地下建筑面积25450.49其中人防车库4106.8510F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4之和非人防车库21343.64居住64570.00115洋房8F7488.0098洋房8F0.0090洋房8F24472.00T4 洋房7F2400.00T4 小高13F30220、10.00配套派出所2100.00邮政所210.00社区服组织工作用房130.80物管用房285.00小计2725.80架空层1600总计总计容建筑面容建筑面积积67295.80容容积积率率2.21建筑密度住建筑密度住宅宅净净密度密度29%25%绿绿地率地率35%停停车车位位713其中其中地上停地上停车车6派出所停车位30地下停地下停车车707非人防停非人防停车车599人防停人防停车车108建筑高度（建筑高度（层层数）数）613FF10-3项项目目设计设计数数值值备备注注建建设设用地面用地面积积29349.20户户数数604总总建筑面建筑面积积86067.85其中地上建筑面积62998.40地21、下建筑面积23069.45其中人防车库3198.4610F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4之和非人防车库19870.99居住58316.60115洋房8F1401.0098洋房8F14763.0090洋房8F25323.00T4洋房 7F2400.00T4 小高13F14429.60配套幼儿园2700.00社区服组织工作用房120.80物管用房261.00小计3081.80架空层1600总计总计容建筑面容建筑面积积58698.40容容积积率率2.00建筑密度建筑密度28.49%住宅住宅净净密度密度26.25%绿绿地率地率35%停停车车位位641其中其中地上停地上停车车0地下停地下停车22、车641非人防停非人防停车车557人防停人防停车车84建筑高度（建筑高度（层层数）数）613FF11-6-1项项目目设计设计数数值值备备注注建建设设用地面用地面积积14815.20户户数数154总总建筑面建筑面积积33991.89其中地上建筑面积23643.50地下建筑面积10348.39其中人防车库945.7410F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4之和非人防车库9402.65居住18236.50120洋房8F7808.00115洋房8F10428.50商业4592.70一层2390.00二层2202.70配套社区服组织工作用房30.80物管用房103.50小计134.30架空层6823、0总计总计容建筑面容建筑面积积22963.50容容积积率率1.55建筑密度建筑密度35%住宅住宅净净密度密度21.73%绿绿地率地率35%停停车车位位287其中其中地上停地上停车车0地下停地下停车车287非人防停非人防停车车263人防停人防停车车25建筑高度（建筑高度（层层数）数）68FF11-6-2项项目目设计设计数数值值备备注注建建设设用地面用地面积积13798.90户户数数170总总建筑面建筑面积积31640.60其中地上建筑面积22068.20地下建筑面积9572.40其中人防车库882.7310F以上建筑占地面积与10以下地上建筑面积的4之和非人防车库8689.67居住20458.224、0120洋房8F7808.00115洋房8F12650.20商业800.00一层400.00二层400.00配套社区服组织工作用房34.00物管用房96.00小计130.00架空层680总计总计容建筑面容建筑面积积21388.20容容积积率率1.55建筑密度建筑密度24%住宅住宅净净密度密度21.42%绿绿地率地率35%停停车车位位266其中其中地上停地上停车车0地下停地下停车车266非人防停非人防停车车243人防停人防停车车23建筑高度（建筑高度（层层数）数）68F外部外部：活力商：活力商业轴业轴Th成概念Concept Analysis空间规划PLANNING CONCEPT出出则则繁繁华25、华风风情商情商业业利用高差做商业延续城市商业脉络，打造多彩风情商业园区园区：静：静谧谧生活生活环环入入则优则优美美静静谧谧景景观观从入户门厅开始建立水景，中庭，连廊，形成静谧院落氛围。PLANNING | 空间规划五重序列五重序列轴线轴线“林林荫荫大道大道泛大堂泛大堂花园中庭花园中庭宅前院廊宅前院廊单单元元门门厅厅” 核核心心公公共共轴轴线线由由城城市市到到园园区区，形形成成自自城城市市公公共共林林荫荫大大道道到到园园区区院院廊廊的的观观景景视视线线。这这一一高高潮潮迭迭起起的的序序列列，成成为为整整个社个社区区最流最流光光溢溢彩的核心彩的核心。林林荫荫大道大道单单元元门厅门厅宅前院廊宅前院廊26、泛大堂泛大堂花园中庭花园中庭林林荫荫大道大道泛大堂泛大堂花园中庭花园中庭宅前院廊宅前院廊单单元元门厅门厅五重序列五重序列轴线轴线Planning Strategy【风情商业街】商住混合用地，利用吊层打造社区配套商业【林荫大道】利用30m宽视线通廊，打造归家林荫步行道【门为迎】F10-2,F10-3小区入口对称式布置，形成CROSS归家前广场【庭为礼】融信龙洲湾项目方案设计LONGZHOUWAN PROJECT CONCEPT DESIGN【院为乐】F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2户型配比表类型面积段 栋数 总户数 总占比面积面积比户数户数比T2洋房120731090 6827、.90%156169.66%1288.09%11531967.719.78%27217.19%98147639.14%1489.36%904979530.82%54234.26%T4-99洋房992483.03%48002.97%483.03%T4-99小高层99944428.07%44639.627.63%44428.07%小计841582100.00%161581.3100.00%1582100.00%产品配比Product ratio图例120洋房-T2115洋房-T298洋房-T290洋房-T299洋房-T499小高-T4洋房总占比为68.9%，T4小高层占比为31.1%配套分析Mat28、ching analysis架空面积：1600架空面积：1600架空面积：680架空面积：680图例派出所邮政局幼儿园配套警用训练场垃圾收集点图例架空层消防分析Fire Analysis图例市政道路应急消防车道消防登高场地消防回车场消防出入口消防出入口消防出入口流线分析Pedestrian analysis图图例例市政道路人行流线幼儿园入口小区出入口车库出入口派出所入口幼儿园入口车库出入口小区出入口小区出入口小区出入口小区出入口派出所入口间距分析spacing Analysis图图例例用地红线24.00m21.65m22.65m17.00m17.00m17.00m19.50m18.35m17.29、00m15.20m8.00m30.00m11.00m12.01m21.73m25.60m27.52m17.16m17.20m17.20m16.00m21.05m24.00m25.00m25.00m16.60m16.60m16.60m16.60m16.60m24.06m16.61m24.00m24.00m21.90m18.90m18.00m18.90m幼儿园日照sunshine幼儿园位置幼儿园放在北侧，经测算后，可满足冬至日2小时要求。沿长江天际线分析Skyline analysis长江后排建筑天际线13F头排建筑天际线8F沿长江界面，形成前低后高，从江面向腹地逐渐升高的天际线沿重钢崖线天际线分30、析Skyline analysis长江天际线视线通廊2视线通廊1视线通廊4视线通廊3视线通廊5视线通廊1视线通廊2视线通廊3视线通廊4视线通廊5沿重钢崖线界面，形成5条视线通廊立面设计ARCHITECTURE DESIGN江院坡屋顶Sloping roof竖向生成Vertical generation弱化高度、强调横向Weaken the height and emphasize the horizontal立面生成Facade formation立面Th成Facade formation立面Th成Facade formation格林系立面强调横向线条、立面公建化格林系立面川渝传统坡屋顶沿江头31、排建筑立面Facade formation沿江头排建筑按规划要求，强调横向线条，且阳台必须为封闭阳台地块内部建筑立面Facade formation地块内部建筑立面按照格林系标准化，强调体块穿插和格构设计立面效果意向Facade formation立面效果意向Facade formation竖向设计MASTER PLAN江院高程分析 | Elevation analysis高程分析结论：原始地形除F11-6-1北侧高于周边道路设计标高，其余区域均低于周边道路设计标高，属于洼地地势。场地内最高点为228.03，最低点为188.56，场地内最大高差为39.47米。| 场地解析SITE ANALYS32、ISF10-2F10-3F11-6-2201.30191.20190.50188.60191.20201.60199.842205.00207.173210.20228.03F11-6-1197.30图例188.60 场地内原始标高188.60 道路设计标高199.60200.00190.00场场地解析：地解析：1、原始地形除F11-6-1北侧，其余区域均低于周边道路5-10m，场地大部分区域为洼地。2、场地内部最低点，最高点高差约为10m。竖向设计Vertical DesignA-A原始剖面图B-B原始剖面图C-C原始剖面图视线通廊30m201.30190.50210.20AABBCCF1033、-2F10-3F11-6-1228.03F11-6-2用地红线用地红线用地红线F11-2地块160mF11-3地块155mF11-6-1地块105mF11-6-2地块128m200.70196.70190.5192.50210.22F11-6-1地块140m196.83193.85210.57228.13F10-2地块200m201.4190.35205.00199.00200.00204.65202.85201.50198.50200.30199.70201.05200.45202.45199.842 208.00200.30208.00208.00208.00图例城市规划道路205.00234、10.00竖向设计Vertical Design207.173205.00道路设计标高228.03场地设计标高竖竖向策略：向策略：F10-2，F10-3地块：内部设计标高尽量与周边道路接平（两向放坡），通过地库消化洼地所需要的填方。F11-6-1为商住混合用地，抬高内部标高，设置吊层商业，减少吃地，同时也能与滨江路接平。 F11-6-2地块较小，不宜与相邻地块设置分台，竖向系统顺应F11-6-1地块整体考虑。竖向设计Vertical Design204.65204.65199.84207.17190.00202.53200.30200.90202.53202.25208.00208.001.535、0%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%0.60%5.40%205.47210.34200.00200.10208.00图例城市规划道路205.00228.03场地设计标高道路设计标高总图竖向1-1场剖面图2233112-2场剖面图3-3场剖面图原始地形线原始地形线原始地形线205.00199.00200.00图例填方区挖方区F10-2和F10-3地块土方F11-6-1和F11-6-2地块土方填方量土石方土石方挖方量F10-2、F10-3地地块块备备注注场地平整202788.652428.85松土量2621.44松土系数按5%计算合计202788.636、655050.29填方多余挖方147738.37土石方土石方填方量挖方量F10-2、F10-3地地块块备备注注场地平整84683.48121756.23松土量6087.81松土系数按5%计算合计84683.48127844.04填方多余挖方43160.56竖向设计Vertical Design207.173199.842土方土方计计算算结结果：果：项目整体填方大于挖方，填方量约为10万方左右。F10-2F10-3F11-6-1F11-6-2人防区出入口出入口出入口出入口出入口人防区人防区人防区地块编号车库总建筑面积地下车位数人防区面积人防车位数单车位面积F10-225450.49707410637、.8510836F10-323069.456413198.468436F11-6-110348.39287945.742536F11-6-29572.40266882.732336地下车库平面Vertical design考虑人防车库后，项目地下车库只需1层，总车位数1901个产品设计ARCHITECTURE DESIGN江院周周边产边产品品2KM3KM卓越西麓九里卓越西麓九里(均价1.1W)荣盛城荣盛城(均价1.16W)联发联发君君领领西域西域(均价1.7W)爱爱普江城普江城铭铭著著(均价1.15W)融融创创春春晖晖十里十里(均价0.88W)华润华润置地置地澜澜山山望望(均价0.97W)周边38、竞品分析Competitive Analysis金科中建博翠金科中建博翠长长江江(均价1.6W)千江凌云千江凌云(均价1.2W)江畔江畔珑珑园园(均价1.4W)招商雍江府招商雍江府(均价0.84W)琅樾江山琅樾江山(均价1.6W)恒大麓山湖恒大麓山湖(均价1.6W)周边竞品分析Competitive AnalysisSITE天安数码江畔珑园建筑面积：30万容积率：3.0产品：小高层, 高层,面积段：99 -210 均价：1.4万金科中建博翠长江建筑面积：10万容积率：3.5产品：小高层, 高层,面积段：97 -127 均价：1.6万易度庭院时光建筑面积：8.33万容积率：2.99产品：高层,面39、积段：68 -93 均价：0.86万琅樾江山建筑面积：13万容积率：2.6产品：洋房 小高层 高层,面积段：73 -146均价：1.6万,招商雍江府建筑面积：21万容积率：3.0产品： 小高层 高层 超高面积段：96 -156均价：0.84万千江凌云建筑面积：103万容积率：2.59产品：低层 多层 小高层高层, 超高层面积段：73 -146 均价：1.2万恒大麓山湖建筑面积：33万容积率：1.86产品：低层、多层、,高层,、超高层面积段：97 -127 均价：1.6万佳兆业滨江新城建筑面积：100万容积率：2.99产品：低层、小高层层、,高层,、超高层面积段：102 -150 均价：1.1万40、楼品：T6+洋房户型面宽：3.0-3.9面宽改造后房型配置：3/4房2厅2卫公区级配：纵厅/阔景阳台阔阔景阳台景阳台+产产品丰富品丰富周边产品Peripheral Products建面：建面：104建面：建面：118楼品：T3+T4+洋房户型面宽：3.0-4.1面宽改造后房型配置：3房2厅1卫/ 3房2厅2卫/4房2厅2卫公区级配：纵厅/阔景阳台阔阔景阳台景阳台+产产品丰富品丰富建面：建面：95建面：建面：105恒大麓山湖恒大麓山湖琅樾江山琅樾江山周边高层产品：阔景阳台，T4/T6/T8，3-4.1面宽，大面积段居多周边多层产品：线性分布，3-4面宽，洋房，别墅。该该板板块块住住宅宅成成交交首41、首置置和和首首改改占占比比较较高高，根根据据市市场场改改善善客客户户反反应应以以及及本本案案自自身身的的高要求，本案定位：高要求，本案定位：高得房率高得房率+小面小面积积段段户户型型周边产品Peripheral Products天安数天安数码码江畔江畔珑珑园园易度庭院时光千江凌云SITE爱普江山名著华润置地澜山望招商雍江府易度庭院时光佳兆业滨江新城天泰钢城印象T2建面建面90T2建面建面100T2建面建面95楼型：洋房(T2)核心筒：一梯两户房型：三房两厅两卫户型级配Product ratio楼型：洋房(T2)核心筒：一梯两户房型：三房两厅两卫楼型：洋房(T2)核心筒：一梯两户房型：三房两厅两42、卫T2建面建面115T4建面建面99T2建面建面120楼型：洋房(T2)核心筒：一梯两户房型：四房两厅两卫户型级配Product ratio楼型：洋房(T2)核心筒：一梯两户房型：四房两厅两卫（7.2米横厅+大阳台）楼型：高层(T4)核心筒：两梯四户房型：三房两厅两卫改造前改造前改造后改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房290.8780.2310.6411.71%7.469.30%76.53.7310.0911.10%本层合计181.74160.4621.2814.92改造前改造前改造后改造后户型编号43、户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房296.9587.429.529.83%6.16.98%84.373.058.298.55%本层合计193.89174.8419.0512.20改造前改造前改造后改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率3房297.9687.4110.5610.77%9.2110.54%82.84.60511.4111.67%本层合计195.92174.8121.1118.42改造前改造前改造后改造后户型编号户型44、户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率A-1三房二厅两卫299.9791.638.348.34%11.6811.68%85.795.848.298.36%A-2三房二厅两卫297.1789.078.118.34%8.799.05%84.674.3958.358.53%本层合计394.28361.3932.898.34%40.94改造前改造前改造后改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率4房2114.92107.327.606.61%14.445、213.44%100.117.2114.3312.47%本层合计229.83214.6415.1928.84改造前改造前改造后改造后户型编号户型户数建筑面积套内面积公摊面积公摊率阳台投影面积阳台投影面积与套内投影面积比例套内线计容阳台面积赠送面积赠送率4房2121.92112.309.627.89%11.6410.37%106.485.8213.911.40%本层合计243.84224.6019.2423.28展示区篇SHOWCASE AREA江院区位交通Regional Traffic地块目前到达方式为内环快速-义渡路间接到达场地，F11-6-1地块竖向决定，吊层商业只能存在于地块北侧和西侧46、，可享受江景资源的吊层商业只有地块东北角。内环快速SITEF11-6-1江景资源基地分析Base analysisF10-3F11-6-1F11-6-2售楼部售楼部选选址一：址一：F10-3地地块东块东北角北角临规划道路，目前无现状道路可达，无可利用景观资源。F10-2售楼部售楼部选选址二：址二：F11-6-1地地块东块东北角北角位于整个项目的东北角，且处于道路交叉口，可达性和昭示性较好。经过比选分析，售楼部选址在F11-6-1地地块东块东北角北角最为合适：1、位于道路交叉口，昭示性和可达性最优；2、可面向东边绿地公园，眺望长江，景观资源最优；3、可结合场地高差将售楼部设置为吊层商业，节约土地47、资源。将售楼部功能抬高到2F，眺望长江，最大化利用东端景观资源。观景视线长江因用地较为局促，一层架空灰空间作为接待等拓展功能，二层景观较好，作为洽谈、展示区。长江策略分析Design Analysis售楼部-2F142停车区前广场567173车车行流行流线线人行流人行流线线1234人行入口人行入口停停车车区前区前场场空空间间风风雨雨连连廊庭院廊庭院567镜镜面水景面水景&雕塑雕塑-1F售楼部售楼部/-2F休休闲闲架空架空样样板房板房图图例例销销售中心技售中心技术术指指标标建筑面建筑面积积：820其中：一其中：一层层建筑面建筑面积积402 二二层层建筑面建筑面积积418景景观观面面积积：182048、示范区总图流线Design SpecificationN示范区打造范示范区打造范围围1 人行入口人行入口车车行流行流线线人行流人行流线线镜镜面水景面水景&雕塑雕塑-1F售楼部售楼部/-2F休休闲闲架空架空样样板房展示区板房展示区图图例例1人行入口人行入口52停停车车区区63前前场场空空间间74风风雨雨连连廊庭院廊庭院示范区功能流线图Design sketch1人行人行入口入口2临时临时停停车车区区6售楼售楼部展部展示示区区3457样样板板房展房展示示区区示范区入口透视图Design sketch风雨连廊透视图Design sketch前院透视图Design sketch前院透视图Design sketch售楼部正立面透视图Design sketch售楼部观江Design sketch示范区鸟瞰图Design sketch售楼部平面Design Specification售楼部一层平面图本层建筑面积：402售楼部平面Design Specification售楼部二层平面图本层建筑面积：418诚挚期待 项目成功THANK YOUJINDI Chongqing PLOT PLAN DESIGN金地重庆李家沱项目方案设计