1、商业地产项目开发流程商业地产项目开发流程 -规划设计阶段规划设计阶段商业项目的规划定位需依据当地市场的发展情况。规划设计决定商业地产项目的存亡规划设计决定商业地产项目的存亡l业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目项目大型商业的项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。l招商前2、置招商前置各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺度过于夸张误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用误区三：误区三：道路规划3、综合症道路规划综合症表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2：方向混乱，曲折复杂表现3：没有充分预留停车表现4：未能最大程度的与城市交通相联系误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：过度依赖主力店表现4：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症v案例钻石城某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象4、表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现4：尺度过于夸张表现3：抛弃文化的商业开发v案例北斗星商业广场在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。误区二误区二：平面布置综合症平面布置综合症表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现4：商铺分割过于平均，不利于使用表现3：自动扶梯设置不能引导人流v案例南京万达广场误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现2：方向混乱，曲折复杂表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现4：未能5、最大程度的与城市交通相联系表现3：没有充分预留停车误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求v案例无锡站前商贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现4：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现3：过度依赖主力店原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度，争6、取最大的商业延展面50%设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则原则二：原则二：便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系有机组织各个内部环流之间的联接空间设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则原则三：原则三：商业建筑本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街绿地 MAX MALL项目商业物业开发品种组合项目商业物业开发品种组合办公楼办公7、楼酒店酒店零售零售公寓公寓总部型甲级办公楼总部型甲级办公楼乙级办公楼乙级办公楼地标性超甲级办公楼地标性超甲级办公楼高端酒店高端酒店中高端酒店中高端酒店大型购物中心大型购物中心家庭购物中心家庭购物中心步行街区步行街区街铺街铺/住宅底商住宅底商裙楼商业中心裙楼商业中心居住型公寓居住型公寓酒店式公寓酒店式公寓业态规划是商业地产规划设计的核心l业态组合的构成包括主力店、卫星店（主要营业面积的使用者）、休闲及服务提供者其他业态的小店及零售亭和花车。它是规划设计的依据基础。业态规划涉及的三个层面的问题：业态规划涉及的三个层面的问题：u业态的选择：一个综合体或者商业中心应该承载哪些功能，包含哪些业态。业态的8、选择：一个综合体或者商业中心应该承载哪些功能，包含哪些业态。u配比的问题：各业态在综合体或商业中心中的占比，及每一种业态中具体各配比的问题：各业态在综合体或商业中心中的占比，及每一种业态中具体各业种的数量及相互之间关系。业种的数量及相互之间关系。减少业态、品牌之间的减少业态、品牌之间的“互斥性互斥性”。u落位与分布的关系：各业态在综合体或商业中心的区位与业态之间的关系。落位与分布的关系：各业态在综合体或商业中心的区位与业态之间的关系。通过业态的合理布置，规避动线上的欠缺。通过业态的合理布置，规避动线上的欠缺。业态规划的基本原则区域环境定位：由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较9、大的区别。目标客群的选择：位于不同类型的城市及城市中不同区位的综合体，其目标消费人群的消费能力，人群的结构，消费倾向也会有差异，这必然会影响到商业体中业态种类的选择及各业态的比例。规模选择：因不同区域环境所对应消费人群不同的消费特点，也影响到商业体中商铺的面积大小、横竖向空间结构的设置。动线设计与业态分布、商业运营息息相关动线的设计的重要性动线的设计的重要性u对整个项目而言：对整个项目而言：合理的动线使人流均衡分配，通过业态与动线的合理搭配，合理的动线使人流均衡分配，通过业态与动线的合理搭配，减少减少“死铺死铺”面积，实现商业平面价值均衡。面积，实现商业平面价值均衡。u对消费者而言：对消费者而10、言：没有死角，可随时调整消费节奏，减少逛街疲劳感。没有死角，可随时调整消费节奏，减少逛街疲劳感。u对商家而言：对商家而言：需要充足的商品展示，实现品牌宣传，吸引消费者。需要充足的商品展示，实现品牌宣传，吸引消费者。平面动线类型平面动线类型“一一”字型动线字型动线“回回”字型动线字型动线“L”字型动线字型动线圆弧型动线圆弧型动线复合型动线复合型动线“一一”字型动线字型动线“一一”字型动线特点字型动线特点u单一动线，不形成回路单一动线，不形成回路u商业展示面佳，不存在理论上的商业死角商业展示面佳，不存在理论上的商业死角u较难形成消费回路，易产生消费疲劳感较难形成消费回路，易产生消费疲劳感u多用于商11、业步行街或轨道交通过道商业多用于商业步行街或轨道交通过道商业“回回”字型动线字型动线“回回”字型动线特点字型动线特点u一般围绕大中庭，动线单一形成人流回路一般围绕大中庭，动线单一形成人流回路u商业展示面佳，不存在理论上的商业死角商业展示面佳，不存在理论上的商业死角u一般用于中高档商业项目一般用于中高档商业项目平面动线类型平面动线类型“L”字型动线字型动线“L”字型动线特点字型动线特点u“L”字型动线和字型动线和“回回”字型动线类似，通过大小中庭节点环绕形成字型动线类似，通过大小中庭节点环绕形成u“L”字型动线的位置，一般与主力店、次主力店位置结合考虑字型动线的位置，一般与主力店、次主力店位置结12、合考虑平面动线类型平面动线类型圆弧型动线圆弧型动线圆弧型动线特点圆弧型动线特点u动线形成回路，商业展示面效果佳动线形成回路，商业展示面效果佳u中庭空间利用率和商业价值高，往往会安排一些极富特点的功能设施来吸引消中庭空间利用率和商业价值高，往往会安排一些极富特点的功能设施来吸引消费者费者平面动线类型平面动线类型“复合复合”型动线型动线“复合复合”型动线特点型动线特点u若干个单体组成，每个单体自成一个内部动线体系，通过外部道路连为一体若干个单体组成，每个单体自成一个内部动线体系，通过外部道路连为一体u每个单体定位清晰，单体与单体之间在定位、业态、品牌之间存在差异性每个单体定位清晰，单体与单体之间在13、定位、业态、品牌之间存在差异性平面动线类型平面动线类型垂直动线类型垂直动线类型内部扶手电梯内部扶手电梯内部垂直电梯内部垂直电梯外挂式扶手电梯外挂式扶手电梯外挂式垂直电梯外挂式垂直电梯内部楼梯坡道内部楼梯坡道垂直动线设计的原则垂直动线设计的原则促使人流从低楼层向高楼层运动，充分激发消费者促使人流从低楼层向高楼层运动，充分激发消费者 “登高意愿登高意愿”u项目商业业态（目的性强的业态布局）项目商业业态（目的性强的业态布局）u地块形状、物业规模及形态、单层面积大小地块形状、物业规模及形态、单层面积大小u立体人流的自然顺畅、平均分配立体人流的自然顺畅、平均分配u消防疏散的规范要求消防疏散的规范要求u内14、外部垂直交通的节点组织内外部垂直交通的节点组织, ,例：中庭的重要作用就是协调平面和垂直交通组织，例：中庭的重要作用就是协调平面和垂直交通组织，形成建筑内立体的焦点。形成建筑内立体的焦点。垂直动线设计需考虑的因素垂直动线设计需考虑的因素垂直动线类型垂直动线类型内部扶手电梯，不但成为人流垂直引导的重要手段，其错落的布局、跨层的设置，亦成为商业重要的空间景观空间景观、广告载体广告载体之之一。一。内部扶手电梯内部扶手电梯成都富力天汇u外挂式扶手电梯能够弱化首层商业概念，直外挂式扶手电梯能够弱化首层商业概念，直接引导消费者抵达高楼层。接引导消费者抵达高楼层。u较室内的扶手电梯相比，外挂式扶手电梯需较室15、内的扶手电梯相比，外挂式扶手电梯需要较好的景观视野配合。要较好的景观视野配合。外挂式扶手电梯外挂式扶手电梯垂直动线类型垂直动线类型内部垂直电梯内部垂直电梯垂直动线类型垂直动线类型内部垂直电梯一般结合项目中庭设置，可俯瞰项目内部垂直电梯一般结合项目中庭设置，可俯瞰项目全景，中庭广场成为展示、活动、宣传的重要区域。全景，中庭广场成为展示、活动、宣传的重要区域。外挂式垂直电梯外挂式垂直电梯垂直动线类型垂直动线类型u目前国内项目较少采用外挂式垂直电梯。与外挂式目前国内项目较少采用外挂式垂直电梯。与外挂式扶手电梯有相同的特点，都需要有较好的景观视野配扶手电梯有相同的特点，都需要有较好的景观视野配合。合。16、u商业项目多为封闭式结构，因此外挂式垂直电梯实商业项目多为封闭式结构，因此外挂式垂直电梯实用性、经济型不大。用性、经济型不大。内部楼梯坡道内部楼梯坡道垂直动线类型垂直动线类型u坡道，以连续的平面实现高度过渡，人行其上与坡道，以连续的平面实现高度过渡，人行其上与地面行走具有相似性。地面行走具有相似性。u坡道坡度：室内坡道坡度：室内1/8、室外、室外1/10、残疾人用、残疾人用1/12u坡度。坡度过大让人产生明显爬坡的吃力感；坡坡度。坡度过大让人产生明显爬坡的吃力感；坡度过小，上升同等高度，需要更大的空间、更高的度过小，上升同等高度，需要更大的空间、更高的成本。成本。业态组合是商业地产聚集人气的核17、心要素商业中心的三大主力是：百货、超市、院线商业中心的三大主力是：百货、超市、院线u百货是购物中心最常见的主力，具有很强的号召力百货是购物中心最常见的主力，具有很强的号召力u在购物中心里，超市对人流具有极大的拉动力在购物中心里，超市对人流具有极大的拉动力u院线是购物中心里具有活力的业态，院线具有的时尚元素，吸引者周边院线是购物中心里具有活力的业态，院线具有的时尚元素，吸引者周边的衍生产业在附近聚集。的衍生产业在附近聚集。除以上因素外，餐饮在购物中心除以上因素外，餐饮在购物中心同样占很大的比例。餐饮是最容易同样占很大的比例。餐饮是最容易招商和存活的，但餐饮承受的租金招商和存活的，但餐饮承受的租金有限。有限。所以业态组合的合理性是项目运所以业态组合的合理性是项目运营成功的关键。营成功的关键。谢谢！